La gestión inmobiliaria en el Centro de Santiago de by g4509244

VIEWS: 58 PAGES: 25

									         IV Seminario Internacional RIDEAL
  GESTIÓN URBANA: ¿MÁS ESTADO O MÁS MERCADO?




 La gestión inmobiliaria en el Centro de
           Santiago de Chile:
¿El traje a la medida del mercado inmobiliario?:

            Yasna Contreras Gatica
               1.   INTRODUCCIÓN

     El PROGRAMA DE REPOBLAMIENTO, orientado a la
renovación y recuperación del parque residencial
dirigido a todos los segmentos sociales.

    La recuperación del área central de la ciudad
puso en “jaque” la forma de gestión del Gobierno Local
(normas flexibles, especulación, escasa participación).

    Se     pondrá     énfasis      en   los     cambios
sociodemográficos,       culturales   y     morfológicos
resultantes de la movilidad centrípeta, sustentada en
un mercado inmobiliario que ha favorecido procesos
de dinkización y gentrificación.
2. MOVILIDAD CENTRÍPETA V/S CENTRÍFUGA




                                                                                                           var.70-   var.82-   var.92-
       CENSO             1940        1952        1960        1970        1982        1992        2002
                                                                                                             82        92        02

Área Metropolitana
                        952.100    1.354.400   1.907.400   2.684.439   3.996.579   4.901.423   5.599.761    48,9      22,6      14,2
de Santiago (A.M.S.)


Comuna de Santiago      444.196     432.859    401.242     298.877     232.667     230.977     200.792      -22,2     -0,7      -13,1

% comuna
                       46,7%       32,0%      21,0%       11,1%        5,8%        4,7%         3,6%
Santiago/A.M.S.
            Fuente. Valenzuela, M., 2002; Censo de Pobl ación y Vivienda, INE, 1940, 1952, 1960, 1970, 1982, 1992 y 2002
2. MOVILIDAD CENTRÍPETA V/S CENTRÍFUGA
                   3.500.000

                   3.000.000

                   2.500.000

                   2.000.000
  otal Población




                   1.500.000

                   1.000.000
 T




                     500.000

                           0

                    -500.000

                   -1.000.000
                                (1) Centro   (2) Pericentro   (3) Periferia compacta   (4) Periferia difusa
          Población 1992        230.977       2.301.695            2.368.751                350.113
           Entradas              79.641        444.037              784.114                  71.411
           Salidas              -109.826       -592.998              -93.370                -39.900
          Diferencia             -30.185       -148.961             690.744                  31.511
          Población 2002        200.792       2.152.734            3.246.235                461.424
   3. EL CENTRO COMO « OPCIÓN RESIDENCIAL »
                                                         Mercado
                                                       inmobiliario y
                                                         marketing

                                              Subsidio    1994
             Creación de la
                                             Renovación
               Cordesan                        Urbana                                 Se congelan los
                                                                                         permisos
            Terremoto     1987
                                                1992                                      2007
               1985

1980                                                                    2000
                                      1990




         Obsolescencia
            Urbana

 Pérdida de                      El Repoblamiento             El centro como “opción
 población                        ¿Cómo renovar y                   residencial”
                                    recuperar?
       Promoción de usos “no
            residenciales”
       Viviendas deterioradas                                            Dinkización
       Bajos precios de suelo
             Sitios eriazos
        Imagen deteriorada
                                                                        Gentrificación


                                                             Cambios normativos y
                                                             movilización ciudadana
  3. EL CENTRO COMO « OPCIÓN RESIDENCIAL »
                EL PROGRAMA DE REPOBLAMIENTO
RENOVACIÓN RESIDENCIAL
Convertir al centro en una “opción residencial”

DEMANDA RESIDENCIAL “heterogénea”
Capturar interesados en vivir e invertir en centro / organizar la
demanda


OFERTA DE TERRENOS “banco                  de suelos”
Compra de terrenos obsoletos y deteriorados / precios de
suelos interiores a 1 UF (40 DÓLARES)

CREACIÓN DE UN “Subsidio de Renovación Urbana”
200 U.F. (US$ 8.574,3) para viviendas entre 1.000 (US$ 42.871,5) y 2.000 U.F.
(US$ 85.743,1).
                                                                                       1990




1999                1997                 1995                                   1992
3. EL CENTRO COMO « OPCIÓN RESIDENCIAL »
     EL PROGRAMA DE REPOBLAMIENTO
                  BANCO DE TERRENOS
                  TRANSACCIÓN
                  Identificación de predios susceptibles
                  de desarrollo inmobiliarios, a objeto de
                  ser entregados a las empresas
                  inmobiliarias que estaban en convenio
                  con la Cordesan


                  CONCURSO Oferta de Terrenos (1992-
                  1994)
                  Captura de interesados en vender
                  terrenos en el centro de Santiago

                  TAMAÑO PREDIAL

                  1992-1998, el 66,0% de las operaciones
                  se hicieron en terrenos de más de
                  3.000 m2 (Le Got, 2005)
  BOLSA DE DEMANDA (Habitacoop primera inmobiliaria en
invertir en el centro) – Proyectos de baja altura - multifamiliar
3. EL CENTRO COMO « OPCIÓN RESIDENCIAL »
     EL PROGRAMA DE REPOBLAMIENTO
3. EL CENTRO COMO « OPCIÓN RESIDENCIAL »
       EL PROGRAMA DE REPOBLAMIENTO

   2.500

                          Subsidios en la A.M.S.     Subsidios comuna de Santiago

                                       1.959 1.993
   2.000




   1.500                       1.409                         1.410
                                                     1.352                              1360
                 1.216 1.191
                                                                                 1153

   1.000
           726                                                       772   772



    500




      0
           1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
3. EL CENTRO COMO « OPCIÓN RESIDENCIAL »

                                                            Ranking comuna
       Año        AMS       Comuna Stgo     % del total        Santiago

       1990       30.835         170            0,6%                8
       1991       39.313         314            0,8%               12
       1992       45.939         779            1,7%               13
       1993       53.566         948            1,8%               12
       1994       43.453        1.122           2,6%               10
       1995       56.972        4.658           8,2%                3
       1996       52.884        2.487           4,7%                7
       1997       54.407        5.082           9,3%                3
       1998       36.094        3.639          10,1%                2
       1999       39.248        1.189           3,0%               10
       2000       26.435        2.483           9,4%                3
       2001       35.483        3.610          10,2%                3
       2002       31.441        3.055           9,7%                4
       2003       39.955        4.715          11,8%                1
       2004       46.328        8.738          18,9%                1
       2005       53.127       11.956          22,5%                1
       2006       58.677       15.427          26,3%                1
       2007       49.054       11.774          24,0%                1
      2008*       8.100         1.488          18,4%                1
       * Valores al primer trimestre del 2008 según la Cámara Chilena de la
                                    Construcción
      Fuente. Elaboración propia en base a Unidad de Repoblamiento, CORDESAN;
              Municipio de Santiago y Cámara Chilena de la Construcción
                 3. EL CENTRO COMO « OPCIÓN RESIDENCIAL »
                                                                  1.000.000

                                                                    900.000                                                                                                                          871.335



                                                                    800.000

                                                                    700.000
                                                                                                                                                                                               606.289
                                                                    600.000

                                                                    500.000                                                                                                              462.049
                                                                                                                                     413.401


 Fase      Año       NªProyectos       Nªviviendas       m2         400.000                                              370.212           365.057

          1990             4               170          40.422
          1991             6               314          36.560
                                                                    300.000                                                                                                        261.735
  1       1992            15               779          69.543
                                                                                                                                                                     218.440
          1993            11               948          73.686                                                                 205.025                        195.697
          1994            18              1.122         95.628                                                                                                              176.090
                                                                    200.000
          1995            36              4.658        370.212
                                                                                                                95.628
          1996            25              2.487        205.025
                                                                                                       73.686                                        90.311
   2      1997            38              5.082        413.401
                                                                    100.000            36.560 69.543
          1998            24              3.639        365.057
                                                                              40.422
          1999            11              1.189         90.311
          2000            19              2.483        195.697           0
          2001            27              3.610        218.440
          2002            21              3.055        176.090                1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
  3       2003            37              4.715        261.735
          2004            46              8.738        462.049
          2005            55             11.956        606.289
          2006            19             15.427        871.335
          2007            27             11.774        763.173
            Total         412            70.372       4.551.480

Fuente. Elaboración propia en base a antecendentes proporcionados
           por la Cordesan y la Municipalidad de Santiago
3. EL CENTRO COMO « OPCIÓN RESIDENCIAL »

El liderazgo de la comuna de Santiago debe comprenderse
en un contexto de fuerte crecimiento del precio del suelo en
las zonas periféricas, situación favorecida por el proceso
expansivo que ha experimentado la ciudad.



Reversión de la tendencia a la concentración de
inversión inmobiliaria fuera del centro, y la comuna de
Santiago comienza a exhibir un liderazgo reflejado en la
posición que ocupa el centro de Santiago desde el año 2003
        3. EL CENTRO COMO « OPCIÓN RESIDENCIAL »

                                                  Precio promedio del suelo 1990-1 y 2 trimestre 2007
                                                                                                         Prom90- Crec.Anual % 90-
                    1990      1992      1994        1996     1998    2000     2004      2006     2007*
    COMUNA                                                                                                  07         07
SANTIAGO             5,6       7,0       9,8        10,7     13,6     11,5     12,4     13,8     12,7     10,8        5,5%
LA FLORIDA           0,7       1,1       2,0         3,9     5,3      4,4      5,0       6,2      6,4      3,9        25,2%
PENALOLEN            0,9       1,7       2,0         4,7     4,0      4,1      3,1       3,0      3,5      3,0        13,3%
PUENTE ALTO          0,2       0,5       1,2         1,3     1,9      2,8      2,0       2,8      2,4      1,7        39,7%
SAN BERNARDO         0,8       1,1       1,5         2,4     3,2      3,7      2,6       1,9      3,2      2,3        11,1%
HUECHURABA           0,5       1,7       2,2         3,9     4,7      3,7      4,3       4,4      4,1      3,3        30,3%
QUILICURA            0,6       0,7       1,8         1,1     2,0      3,1      2,2       1,8      2,2      1,7        10,1%
LAS CONDES           3,4       2,7       6,2         8,5     8,7      8,4      18,2     18,9     15,7     10,1        11,5%
MAIPU                0,5       0,7       1,5         2,4     6,5      4,3      5,3       6,7     11,9      4,4        44,2%
* Valor promedio del 1-2do. Trimestre del 2007.

                                      Fuente. Elaboración propia en base a Trivelli, 1990-2007
4. EL TRAJE A LA MEDIDA......
4. EL TRAJE A LA MEDIDA......
4. EL TRAJE A LA MEDIDA......
                5. CAMBIOS SOCIODEMOGRÁFICOS

    Tipología     1992      2002     var02-02
Casa              29.359    26.592      -9,4
Departamento      24.104    45.199      87,5
Conventillo       9.281     4.113       -55,7
Otros              986      1.534       55,6
                  63.730    77.438

DENSIFICACIÓN POSITIVA
-Variación positiva de la oferta         de
departamentos (87,5% entre 1992-2002)
-Tamaños ofertados incluso de 20m2.



REDUCCIÓN DEL TAMAÑO DEL HOGAR
-Tamaño prom. hogar: 3.5 a 2,8 personas hogar
(1992-2002).
-Aumento hogares unipersonales: 9.915 (15,3%) a   DINKIZACIÓN Y GENTRIFICACIÓN
20.860 (28,9%).                                   - 42% de los que llegan al centro son
                                                  jóvenes profesionales
                                                  - Aumenta la participación del estrato
                                                  alto 3,8 a 11%
    4.1. DINKIZACIÓN Y GENTRIFICACIÓN


LA RENOVACIÓN RESIDENCIAL DEL CENTRO DE
SANTIAGO SE TRADUJO EN LA LLEGADA DE UN
SEGMENTO SOCIOECONÓMICO MAYOR AL EXISTENTE
FAVORECIENDO UN PROCESO DE GENTRIFICACIÓN,
INDUCIDA POR EL CAPITAL INMOBILIARIO (Neil Smith,
1982) Y FAVORECIDA POR UNA DEMANDA
RESIDENCIAL (David Ley, 1986) QUE VALORA VIVIR EN
EL CENTRO.
         4.1. DINKIZACIÓN Y GENTRIFICACIÓN
1. PROCESO DE
  RECOMPOSICIÓN SOCIAL            Variable                                                          1992          2002         Var.92-02


  (Gentrificación):               Pob. Total                                                       230.977       200.792         -13,1

                                  Precio suelo prom (UF)                                              7            10            42,9

                                  Departamentos (n°)                                               24.104        45.199          87,5


  Cambio de población             Tamaño prom hogar                                                  3,5           2,8           -20,0


  residente por un grupo          ABC1                                                              8.258        20.493          148,2


  socioeconómico de mayor         C2                                                               40.174        61.077          52,0


  ingreso.                        C3                                                               72.769        54.939          -24,5

                                  D                                                                73.519        40.982          -44,3

                                  E                                                                20.450         7.123          -65,2

  Sustentada en la                % Mujeres                                                         52,3%         50,6%         -1,7%

  emergencia de nuevas            % Hombres                                                         47,7%         49,4%          1,7%

  clases medias, en la            % hombres que trabajan (respecto total situación laboral)         25,5%         28,9%          3,3%

  incorporación de la mujer al    % mujeres que trabajan (respecto total situación laboral)         18,3%         21,3%          3,1%

  trabajo, terciarización de la   % hombres que estudian (respecto total situación laboral)         6,4%          12,5%          6,1%

  economía (Ley, 1986)            % mujeres que estudian (respecto total situación laboral)         5,0%          5,6%           0,6%

                                  % hombres universitarios                                          7,1%          13,8%          6,7%

                                  % mujeres universitarias                                          5,5%          11,2%          5,7%

  Mayor orientación a la          % hombres solteros (respecto total)                               17,1%         21,8%          4,8%

  diversidad y a la               % Mujeres solteras (respecto total)                               17,7%         20,6%          3,0%

  diferenciación del consumo      % población entre 25 y 44 años                                    16,9%         37,1%         20,2%

  (Ley, 1986).                                  Fuente. Elaborado en base a Censos de Poblaciòn y Vivienda, INE, 1992 y 2002
         4.1. DINKIZACIÓN Y GENTRIFICACIÓN




2.   Transformación del
medio construido a
partir de la reinversión
de     capital   fijo  /
Penetración del capital
comercial      y      de
servicios
 Más estado o más mercado para el centro
           de santiago????
1. MÁS ESTADO, traducido en:

  1. UN ESTADO CON CONCIENCIA URBANA QUE REGULE LA FORMA
     DE CONSTRUCCIÓN Y RECONSTRUCCIÓN EN EL ÁREA CENTRAL.

  2. UN ESTADO QUE INCORPORE EL PATRIMONIO COMO UN VALOR
     DE CAMBIO Y NO COMO UN FRENO A LA RENOVACIÓN.

  3. UN ESTADO CON RESPONSABILIDAD SOCIAL QUE PROMUEVA LA
     OCUPACIÓN RESIDENCIAL HETERÓGENEA.

  4. UN ESTADO QUE HAGA EFECTIVA LA PARTICIPACIÓN DE LA
     COMUNIDAD EN LA RECONSTRUCCIÓN DEL ÁREA CENTRAL.

								
To top