Documents
Resources
Learning Center
Upload
Plans & pricing Sign in
Sign Out

POTE E DAYALI VE POTEK TEM NATLI MENKUL KIYMETLER (MORTGAGE

VIEWS: 76 PAGES: 26

									ĠPOTEĞE DAYALI VE ĠPOTEK TEMĠNATLI MENKUL KIYMETLER (MORTGAGE-BACKED SECURITES &

MORTGAGE BONDS)

Doç.Dr. Mustafa TOPALOĞLU Beykent Üniversitesi ĠĠBF
TSRSB & TSEV III. ULUSAL SĠGORTA SEMPOZYUMU Ceylan Otel 18 Ekim 2007

I-ĠPOTEĞE DAYALI VE ĠPOTEK TEMĠNATLI MENKUL KIYMETLERE ĠLĠġKĠN HUKUKĠ DÜZENLEMELER






Kamuoyunda “mortgage” yada “tutsat” yasası olarak bilinen 5582 sayılı “Konut Finansmanı Sisteminde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” 06.03.2007 tarihinde yürürlüğe girmiştir. 5582 sayılı Kanun’un temel esprisi, konut finansmanından kaynaklanan alacakları menkul kıymetleştirmek yoluyla Batılıların “mortgage money” dedikleri ayrı bir fon yaratmaktır. Yaratılan bu para yada fon tekrar konut sahibi olmak isteyen tüketiciye mortgage kredisi olarak verilerek sisteme geri dönmektedir. Bu suretle, mortgage kredilerinin faiz oranlarının sendikasyon kredisi yada mevduat faizinden sağlanan klasik konut kredilerinin faizinden daha düşük olması beklenmektedir.





5582 sayılı Kanunun gerekçesinde açıklandığı üzere, konut finansmanına ilişkin alacakların menkul kıymetleştirmesi teminatlı tahvil “covered bond” ve ipoteğe dayalı menkul kıymet “mortgage-backed securities” aracılığıyla gerçekleştirilecektir. 5582 sayılı Kanun’da bu amaçla, “ipotek teminatlı menkul kıymet” ve “ipoteğe dayalı menkul kıymet” adıyla iki yeni menkul kıymet tipi öngörülmüştür Kurul kaydına alınmak suretiyle ihraç edilecek bu iki yeni menkul kıymet türü, Medeni Kanun’da öngörülen “ipotekli borç senedi” ve “irad senedinden” tamamen farklıdır.







Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), 5582 sayılı Kanun’un verdiği yetkiye dayanarak iki ayrı tebliğ yayınlamıştır. Bu tebliğlerden birincisi, Seri:III, No:34 “Konut Finansman Fonlarına ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ”; diğeri ise Seri:III, No:33 “İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ” dir.

AĢağıdaki Ģemada söz konusu mevzuata göre oluĢturulan menkul kıymetleĢtirme süreci gösterilmiĢtir:
B İ R İ NC İ L
T Ü K E T İ C İ L E R

P İ Y ASA

İ Kİ NC İ L
B ilan ço Dışı

Pİ YASA
İpoteğe ve Varlığa Dayalı M enkul Kıym et

KO U FİN N M N N T A S A K UR LU LA U Ş RI 1 .BA K LA N A R

Konut Ve Varlık Finansm anı Fonu
B ilan ço İçi

2 .FİN İRA T .K .Ş İ. 3 .FİN N .Ş İ. A S T

İpotek Ve Varlık Tem inatlı M enkul Kıy.
Bilanço İçi

İştirakte Bulun ma İPO EK T FİNA NSM AN KU RUL UŞU

İpotek V e Varlık Tem inatlı M enkul Kıym etler

Y A T I R I M C I L A R

B ilan ço

D ışı

Konut ve Varlık Finansm an Fonu Değerlem Kurum e . TÜ RKİYE DEĞER LEM E U ZM AN RI LA BİRLİĞİ

İpoteğe ve Varlığa Dayalı M enkul Kıym et YER Lİ VE YABA CI N YA TIR IM CILA R

Değerlem Kurum e . Değerlem Kurum e .

YA TIRIM IL C AR I KO RU A FO U M N

II-ĠPOTEĞE DAYALI MENKUL KIYMETLER (ĠDMK)






İpoteğe dayalı menkul kıymetler (İDMK), ihraççının oluşturduğu “konut finansman fonunun” teminat havuzunda bulunan varlıklar üzerinde inançlı mülkiyet esaslarına göre maliki olma hakkı veren bir menkul kıymettir. Teminat havuzu ihraççının malvarlığı dıĢına çıkarıldığından “bilanço dıĢı menkul kıymetleĢtirme” olarak adlandırılmaktadır. ĠDMK hamilleri, teminat havuzunda yer alan varlıklar üzerinde alacak hakkından ziyade inançlı mülkiyet esaslarına göre mülkiyet hakkına sahip olduklarından, temerrüt yada erken ödeme gibi bütün riskleri kendi üzerine almaktadırlar.







Fon portföyünde bulunan varlıklardan elde edilen nakit akımları belirli bir kesinti yapıldıktan sonra İDMK sahiplerine aktarılmaktadır (pass-through). Genel olarak İDMK’lara benzeyen “Yatırım fonu katılma belgesi sahipleri”, inançlı mülkiyet anlaşması gereği istediği zaman katılma belgesini iade ederek paraya çevirebilir. Buna karşılık, İDMK Tebliğinde ödemelerin en az aylık bazda yapılacağı belirtildiğinden, istenildiği zaman İDMK’ların Fon’a iade edilerek portföy payının talep edilmesi mümkün değildir (m.15/b.(5)).

A-ĠDMK’lerin Halka Arzı








Vade, faiz, ödemede öncelik ve kredi riski gibi kriterlere dayanılarak farklı gruplarda İDMK ihraç edilebilir. İDMK’ler Fon kurulunun talebi ile ilgili borsanın uygun görmesi halinde menkul kıymet borsalarında işlem görebilirler. İDMK’lerin halka arzı için izahname ve sirküler hazırlanarak Kurul kaydına alınması gerekir. Halka arz yoluyla satış ve halka arzdan sonra yatırımcılara faiz ve ana para ödemeleri, halka arz aracılık yetki belgesine sahip aracı kuruluşlar vasıtasıyla yapılır. İDMK’ler Kurul kaydına alınmak şartıyla halka arz edilmeksizin tahsisli olarak da satılabilir.

B- Konut Finansman Fonu







Konut finansman fonu, ihraç edilen İDMK’ler karşılığında toplanan paralarla ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan tüzel kişiliği bulunmayan bir malvarlığıdır. Hukuki temeli oluşturan bu inanç sözleşmesiyle yatırımcı hissesine sahip olduğu havuzdaki alacak varlığının yönetimini fon kuruluna bırakmaktadır. Fon kurucusu aslında mülkiyeti yatırımcılara ait ipotekli kredilerden oluşan alacak varlıklarının maliki gözükmektedir. Ancak kurucunun bu mülkiyet hakkı, yatırımcılar hesabınadır ve Fon içtüzüğü ve müşterek yatırım sözleşmesinde belirlenen kurallarla sınırlandırılmıştır.

C-Konut Finansman Fonunun Organizasyonu
Konut Finansman Fonu

Kurucu
Bankalar
Tüketici Finansman Kuruluşları

Fon Kurulu Operasyon Sorumlusu Fon Denetçisi

Saklayıcı
Hizmet Sağlayıcısı

İpotek Finansmanı Kuruluşları

Aracı Kurumlar

D-Konut Finansman Fonu Portföyünün OluĢturulması
 



Fon portföyü, ĠDMK’ların ihraç tarihinden itibaren en geç bir ay içerisinde oluĢturulmalıdır. Fona dahil olan ipotekli konut kredilerinin kalan anapara değeri, ihraççının ĠDMK sahiplerine olan toplam anapara yükümlülüğünden az olmamalıdır. Fon; - Ġpotekli konut kredilerinden, - Ġpotek teminatlı menkul kıymetlerden, - Ters repo ve bir aydan kısa vadeli mevduat, likit fon, gibi para ve piyasası araçlarından, -Türev sözleĢmelerden, oluĢur.









Fona devredilecek konut kredilerinin yapı kullanma izni almıĢ taĢınmaz ipoteği ile teminat altına alınmıĢ olması ve deprem, yangın ve her türlü doğal afet rizikolarına karĢı sigortalanmıĢ olması gerekir. Bu nitelikteki bir konut kredisi Fon portföyüne “alacağın temliki” niteliğinde bir sözleĢme ile devredilir. Ancak devir tarihinden önceki iĢlemlerden dolayı ortaya çıkacak mali yükümlülüklerden Fon sorumlu değildir. Fon, Özellikle bağlı kredilerde kredi veren finansman kuruluĢunun Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanundan kaynaklan sorumluluğunu üzerine almamaktadır.





Ġpotekli konut kredilerinin teminatı olan konutlara iliĢkin tapu sicilinde beyanlar hanesine, ilgili kredinin fona devredildiği hususu kaydedilir. Ġpotekli konut kredilerinin fon portföyüne alınması halinde, ipoteğin; fon hesabına, kurucu adına tapuya tescil ettirilmesi zorunludur. Fon malvarlığı, ihraç edilen İDMK’ler itfa edilinceye kadar, başka bir amaçla tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, ihtiyatî tedbir kararı verilemez ve iflâs masasına dahil edilemez.

III- ĠPOTEK TEMĠNATLI MENKUL KIYMETLER (ĠTMK)








İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler (İTMK), ihraççıların genel yükümlülüğü altında oluşturdukları teminat havuzundaki varlıklar karşılık gösterilerek ihraç ettikleri borçlanma senetleridir. Borçlanma senedi niteliğinde olduğundan dolayı İTMK’lar, bilanço içi menkul kıymetleştirme kategorisine girmekte ve bu nedenle İDMK’lardan ayrılmaktadır. İTMK’lar aslında Avrupa’da özel kanunlarla düzenlenen “mortgage bonds” yada “covered bonds[” olarak adlandırılan menkul kıymetlerin mevzuatımıza uyarlanmasıdır. Kanun koyucu, özel bir kanun çıkarmak yerine büyük ölçüde 2005 tarihli Alman İpotekli Tahvil Kanunundan (PfandBG) alınan hükümlerle genel bir kanun olan Sermaye Piyasası Kanunu bünyesinde düzenleme yapmayı tercih etmiştir.







Aslında Avrupa’daki ipotekli tahvil kurumu, Türk Medeni Kanununun 970- 972.maddelerinde düzenlenen “rehinli tahvil”e karşılık gelmektedir. TMK m.972’de tahvil çıkaracaklar ile tahvil çıkarmaya ilişkin koşullar ve çıkarma izni vermeye yetkili makamın özel kanunla düzenleneceği öngörülmüş olmasına rağmen burada söz edilen özel kanun bugüne kadar çıkarılmamıştır. Bu nedenle rehinli tahvil kurumu Türkiye’de hiç uygulanmamıştır. 5582 sayılı kanun ile Sermaye Piyasası Kanununda yapılan değişiklikle Medeni Kanun hükümlerine hiç değinilmeden tamamen sermaye piyasası sistemine özgü ipotek teminatlı menkul kıymet (İTMK) adıyla yeni bir menkul kıymet türü oluşturulmuştur.

A- ĠTMK Ġhraççıları


 

5582 sayılı Kanun ile değişik Sermaye Piyasası Kanununun 13/A maddesinde sadece; - bankalar ve - ipotek finansmanı kuruluşlarının ipotek teminatlı menkul kıymet ihracına izin verilmiştir. “Mevduat bankaları” ile ipotekli konut kredisi veren “katılım bankaları” İTMK ihraççısı olabilirler. İkinci olarak, 5582 sayılı Kanun’un 14.maddesinde münhasıran konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması, devredilmesi, devralınan alacaklardan oluşan varlıkların yönetimi amacıyla kurulabileceği öngörülen “ipotek finansmanı kuruluşları” da İTMK ihracına yetkili kılınmıştır.

B- Teminat Havuzu








Teminat havuzu genel olarak, ipotekli konut kredilerinin ihraç edilecek menkul kıymetler yoluyla ikincil piyasada yatırımcılara tekrar satışı için oluşturulmuş grup veya gruplardır. Teminat havuzu; ipotekle teminat altına alınmış alacaklar, ikame varlıklar ve bunların riskten korunması amacıyla yapılan sözleşmelerden oluşur. Teminat havuzuna kaydedilseler de İTMK’lar, ihraççı kuruluşun malvarlığı ve bilançosu içinde yer alırlar ve ihraççının diğer varlıklarından ayrı olarak izlenirler. Ancak teminat havuzu, konut finansman fonlarında olduğu gibi ayrı bir malvarlığı oluĢturmazlar.





SPK m.13/A hükmü, ihraççının İTMK’dan kaynaklanan yükümlülüklerini vadesinde yerine getirememesi, yönetiminin kamu kurumlarına devredilmesi, faaliyet izninin kaldırılması veya iflâsı halinde teminat havuzundaki varlıklardan elde edilen gelirin öncelikle İTMK sahiplerine yapılacak ödemelerde kullanılacağını öngörmektedir. Kanaatimizce Kanundaki teminat havuzunda yer alan varlıklardan elde edilen gelirlerin öncelikle yatırımcılara ödeneceğine ilişkin bu ibare, kanuni rehin hakkı değil kendine özgü bir teminat olarak yorumlanmalıdır.

1.Teminat Varlıkları ve Teminat Defteri




Teminat havuzunda yer alan aĢağıdaki teminat varlıklarından; - ĠTMK’lar, - ipotekli krediler, - ikame varlıklar ve - türev sözleĢmeler ihraççının diğer malvarlığından ayrıĢtırılması amacıyla yazılı ve/veya elektronik olarak takip edilen teminat defterine kaydedilir. Bu sayılan teminat varlıklarından elde edilen nakit akımı da ayrı bir hesapta toplanır ve teminat varlıklarına dahil olur.

 

ĠTMK’lar, yasal tanımında da yer aldığı gibi ihraççının bir borçlanma senedidir. Bu nedenle, -ihraççının ĠTMK’lerden kaynaklanan ödeme yükümlülüğünü yerine getirememesi ve -teminat havuzlarına dahil edilen varlıkların ĠTMK sahiplerinin alacaklarını karĢılamaya yetmemesi halinde, alacağı teminat havuzundaki varlıklarla karĢılanmayan ĠTMK sahipleri, ihraççının diğer malvarlığına baĢvurabilir.

2.Teminat Uyum Ġlkeleri






ĠTMK yatırımcılarını koruma açısından faiz, vade, getiri gibi uyumsuzlukları önlemeye yönelik teminat uyum ilkeleri getirilmiĢtir. Teminat uyum ilkelerinin hesabında; - Donuk alacak niteliğindeki ipotekli krediler, - Ġpotekli konut kredilerinde kredinin teminatı olan konutun değerinin %75’ini aĢan kısmı, - Ġpotekli ticari kredilerde kredinin teminatı olan gayrimenkulün değerinin % 50’sini aĢan kısmı, dikkate alınmaz.

Buna göre, -Teminat havuzundaki varlıkların nominal değerinin İTMK’ların nominal değerine eşit ya da fazla olması, - Teminat havuzundaki varlıkların getirisinin en az İTMK’ların getirisine eşit ya da fazla olması, - Teminat havuzundaki varlıklardan elde edilen gelirin tutar ve ödeme dönemleri bakımından İTMK sahiplerine yapılan ödemeleri karşılaması, - Teminat havuzunda yer alan varlıkların net bugünkü değerinin İTMK’ların net bugünkü değerinden %2’si oranında fazla olması, zorunludur.

3. Teminat Sorumlusu






İhraççı Kurul’ca sermaye piyasasında bağımsız denetimle yetkili kuruluşlar listesinde yer alan bir bağımsız denetim kuruluşunu yönetim kurulu kararı ile teminat sorumlusu olarak atar. Teminat sorumlusu ancak Kurul’un onayı ile atanabilir ve değiştirilebilir. Kurul, teminat sorumlusunun değiştirilmesini istemeye veya resen değiştirmeye yetkilidir. Teminat sorumlusu ihraççı kuruluşun Kanun ve Tebliğ hükümlerine uygun hareket edip etmediğini izlemekle yükümlüdür.

C- ĠTMK’lerin Kurul Kaydına Alınması ve SatıĢı






İhraç edilen her İTMK ister halka arz edilsin isterse halka arz edilmeksizin tahsisli olarak satılsın mutlaka Kurul kaydına alınmak zorundadır. Halka arz edilmek istenen İTMK’lar için izahname, sirküler ve diğer belgelerle bir dilekçe ile halka arz edilecek ipotek teminatlı menkul kıymetlerin kayda alınması için Kurul’a yazılı olarak başvurulur. İTMK’ların halka arz yoluyla satışı ve yatırımcılara yapılacak ana para ve faiz ödemeleri aracı kuruluşlar tarafından gerçekleştirilir.







İzahname ve sirkülerde halka açıklanan hususlarda meydana gelen önemli değişiklikler Kurul’dan onay alınmak suretiyle aynı usullerle halka duyurulur. Halka arzedilen İTMK’ların satış sonuçlarına ilişkin bilgiler satış süresinin bitiminden itibaren 6 işgünü içerisinde Kurul’a bildirilir. Halka arz edilmeksizin tahsisli olarak satılan İTMK’lar için izahname ve sirküler düzenlenmez. Ancak bunlar için önceden teminat sorumlusu atanarak kayda alınmak için Kurul’a başvuru gereklidir. Yine burada da satış sonuçlarına ilişkin bilgilerin 6 işgünü içinde Kurul’a gönderilmesi zorunludur.

TEġEKKÜRLER
avmtoglu@netone.com.tr


								
To top