DISPENSA_2_-_PANI_l_Assemblea by iasiatube

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									L’ Assemblea e la sua preparazione


Una premessa fondamentale, seppur pratica e non giuridica o normativa, è sicuramente la seguente:

Un buon amministratore dovrebbe durante l’anno fra una assemblea ordinaria e la seguente, dovrebbe adoperarsi per mettere in essere
tutte le delibere assembleari.

      •     Per prima cosa dovrà, quasi subito e senza neppure attendere i 30 giorni canonici affinché si possa essere sicuri che nessun
            condomino voglia, per mezzo del Tribunale, impugnare le delibere assunte, eseguire quelle delibere di piccola entità
            economica, magari apparentemente poco importanti (lampadine, serratura mal funzionante, pulsantiera citofonica non
            illuminata, ecc.), ma spesso fondamentali per la vita dei Condòmini nell’edificio e sicuramente, se attuate, sintomo di
            efficienza dello studio amministrativo, al contrario invece, sicuro sintomo di inefficienza.
      •     Per le delibere più “grandi” e più “costose” dovrà invece attendere i 30 giorni (che potrebbero essere 40, perché il Condòmino
            dissenziente potrebbe rivolgersi al Tribunale al 30.mo giorno e l’amministratore averne notizia, tramite ufficiale giudiziario,
            solo alcuni giorni dopo; ma NON si dovrà attendere DI PIU’!, altrimenti anche in tale caso si rischia di apparire inefficienti …).
      •     Per gli eventuali preventivi, richiesti dall’Assemblea e da presentarsi alla successiva, sarebbe invece auspicabile attendere a
            richiederli poco prima della successiva (in caso contrario potrebbero poi risultare “già vecchi” e necessitare un adeguamento
            dei prezzi), quindi sarà opportuno organizzarsi per ricordarsi di richiederli uno/due mesi prima della successiva Assemblea.

Un po’ per l’ultimo punto appena sopra accennato, un po’ perché qualcos’altro dei primi due punti potrebbe essere stato “dimenticato
per strada” durante l’anno, la prima cosa quindi, prima della convocazione dell’Assemblea e con un anticipo di almeno 2 mesi (anche
prima perché, nel caso dei preventivi, alcune ditte risultano veramente lente …), SARA’ LA LETTURA DEL VERBALE PRECEDENTE E
L’ESECUZIONE DI TUTTE LE DELIBERE IN ESSO CONTENUTE, il giungere in Assemblea con qualcosa di “non fatto” o di “non pronto” è
sempre mal recepito dai Condòmini (a proposito dell’efficienza/inefficienza, sopra accennate) e li potrebbe portare a pensare di
rivolgersi a qualche altro professionista.




Altri Appunti:              Chi ne fa parte
L'assemblea è composta da tutti i condomini e, in certi casi, anche dagli usufruttuari (coloro che hanno diritto di abitare una casa, senza per questo esserne
proprietari).

Per le decisioni che riguardano i servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria hanno in genere diritto di voto anche gli inquilini. Essi hanno inoltre
diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni (per esempio l'abolizione della portineria).
L'onere della convocazione incombe sul proprietario dell'appartamento.

Con la recente riforma delle locazioni l'articolo 10 della legge 392/78 che stabiliva questi principi è stato reso derogabile: tuttavia quasi tutti i prestampati
contrattuali previsti per le locazioni a canone libero (di 4 più 4 anni di durata) e tutti i contratti di affitto previsti per il cosiddetto canone convenzionato (3+2
anni di durata o locazioni transitorie) riportano intoccato il testo dell'articolo 10.

Chi non è del condominio, non può prendere parte all'assemblea, se non espressamente autorizzato dai condomini e comunque senza diritto di voto. A
meno che sia delegato da un condomino a votare e decidere per conto suo. Perfino l'amministratore potrebbe esserne escluso. Si tratta di un caso raro ma
non impossibile: per esempio potrebbe essere opportuno escluderlo se all'ordine del giorno c'è come argomento la sua sostituzione con un altro
professionista.




Le formalità nella convocazione di una Assemblea
La convocazione di un’assemblea spetta all'amministratore, ma in casi particolari anche singoli condomini (minimo 2 proprietari con
almeno 166,67 millesimi) possono prendere l'iniziativa. E buona norma convocare l'assemblea ordinaria almeno una volta l'anno. È
consigliabile convocarla al più tardi entro 2 – 3 mesi dalla fine dell'esercizio contabile. Importante è che tutti i proprietari – condomini
siano a conoscenza della convocazione (luogo, data, ora) e l'ordine del giorno contenga i punti da discutere.

Una delibera assembleare è in ogni caso annullabile, anche se un solo proprietario non sia stato invitato in tempo utile. Come la
Cassazione ha più volte sancito (sent. n. 31 5.1.2000 e sent. n. 3013 2.10.2005) le decisioni restano valide, se non vengono impugnate
dal condomino non convocato entro 30 giorni dal ricevimento del verbale (sino alle sentenze citate, l’Assemblea è sempre stata
considerata addirittura NULLA, nel caso di mancata convocazione anche di un solo Condòmino; quindi, visto che le sentenze non fanno
legge e che un Giudice della Vostra zona, potrebbe pensarla ancora come prima, sarà sempre meglio cercare di convocare tutti, perché
in caso di “nullità” quanto deliberato potrà non essere ritenuto valido anche a distanza di anni).

L'avviso di convocazione deve essere recapitato almeno 5 giorni prima della data dell'assemblea, ma il regolamento condominiale può
prevedere anche un tempo maggiore.

Nella prassi si prevedono due giorni diversi (almeno 1 giorno e al massimo 10 giorni di distanza l’uno dall’altro) per la prima e la
seconda convocazione. Nella seconda convocazione le maggioranze previste sono ridotte, anche per la frequente scarsa presenza di
condomini oggi giorno sempre più constatabile, ma già, evidentemente, prevista dal legislatore degli anni “40.
Se un condomino lascia la sala prima della deliberazione, il suo voto non può essere conteggiato, anche se ha comunicato prima il suo
assenso. Un condomino intervenuto tardivamente all'assemblea può invece partecipare alle deliberazioni successive.




Altri Appunti:             Termini e modi di convocazione
L'assemblea deve essere convocata lasciando almeno 5 giorni tra il momento del ricevimento della comunicazione e quello dell'assemblea stessa. I giorni
cominciano a decorrere dal quello seguente il ricevimento dell'avviso da parte del condominio. Non esistono giustificazioni, neanche di forza maggiore, che
possano far abbreviare tale termine.

Un amministratore efficiente spedirà quindi gli avvisi con notevole anticipo. Se manca il tempo, potrà servirsi di un invio postale CERTO o della consegna a
mano.

L'avviso deve contenere tutti i dati sufficienti per individuare luogo e data dell'incontro. E' consigliabile che sia indicata anche la data e il luogo
dell'assemblea di seconda convocazione, tenendo presente che non deve essere tenuta né nello stesso giorno, ne oltre dieci giorni dalla prima.

E' assurdo convocare l'assemblea in orari impossibili (per esempio a mezzanotte o alle sei del mattino). Quindi una tale assemblea non è valida. Questo
era fino a ieri l'orientamento, condivisibile, della giurisprudenza. Tuttavia va segnalata una sentenza della Cassazione (la 697/2000) che dice esattamente il
contrario. Afferma infatti che"in mancanza di una norma che stabilisce il contrario","la fissazione in ore notturne non può ritenersi completamente preclusiva
della possibilità di parteciparvi". Quindi, salvo equivoci, la preclusione a certi orari andrebbe inserita nel regolamento contrattuale o anche solo in quello
assembleare.

Non esiste un luogo preciso dove deve tenersi l'assemblea: non è neanche previsto che si convochi nello stesso comune dove è situato l'immobile. A
seconda della composizione sociale e geografica dei condomini l'assemblea può essere tenuta anche molto lontano dal condominio (per esempio:
d'inverno, per una seconda casa estiva, sarebbe bene tenere l'assemblea nel comune dove vive la maggior percentuale di condomini).

La convocazione dell'assemblea deve essere accompagnata da un preciso ordine del giorno: infatti ogni condomino ha il diritto di sapere su che cosa
dovrà discutere, anche per potersi preparare in modo adeguato.


Costituzione dell’Assemblea
Di norma l’assemblea di condominio si riunisce sempre in seconda convocazione andando la prima deserta, per totale assenza o per
insufficiente partecipazione dei condomini in relazione al numero degli stessi e dei millesimi di proprietà.

La giurisprudenza afferma che “una volta accertata la regolare costituzione della convocazione, l’omessa redazione del verbale
attestante l’esperimento a vuoto della prima convocazione non impedisce, né rende invalida l’assemblea indetta in seconda
convocazione.”(Cass.n.3862/96) Si badi bene però che la sentenza dice che la regolarità della assemblea di prima convocazione deve
essere accertata, pena la validità della seconda.

Il primo comma dell’art.1136 c.c. dispone che l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che
rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Detta norma, comunque, se pur
riferita al quorum necessario in prima convocazione deve essere coordinata con il 3° comma, che stabilisce nell’assemblea riunita in
seconda convocazione un quorum limitato.

Il controllo dell’avvenuta regolare convocazione di tutti gli interessati: non è necessario controllare anche il ritorno delle ricevute, alcuni
potrebbero essere in ferie, sarebbe perciò inutile non ritenere valida l’adunanza, quando poi potrebbe tornare la raccomandata per
compita giacenza, o, l’interessato, comunque avvisato in tempo dal servizio postale, potrebbe recarsi a ritirare, per sua volontà, il plico
solo a distanza di giorni (in tale caso, per Legge, si riterrà regolarmente convocato); il presidente dovrà solo accertarsi che
l’amministrazione abbia cercato di avvisare tutti nello stesso modo e con la stessa tempistica; molti presidenti
pretenderanno di “trovare” già a disposizione, in Assemblea, tutte le ricevute, occorrerà spiegargli quanto sopra (si tenga anche conto
che qualcuno potrebbe essersi recato all’ufficio postale in ritardo ed essere comunque la cartolina di ritorno già in viaggio).

L’accertamento del raggiungimento dei quorum (partecipanti e millesimi), che è requisito essenziale della validità delle delibere che
saranno da adottate, rappresenta il primo adempimento da compiere all’apertura dell’Assemblea.

Quindi è necessario che nel verbale siano indicati i nomi dei partecipanti, fisicamente presenti o con delega, con la specificazione dei
millesimi delle rispettive quote di proprietà.




Esaurita questa prima formalità si passa alla nomina del presidente che deve essere gradito all’assemblea, in quanto condurrà la stessa
in forza ad un mandato che lo riterrà responsabile della regolarità e del segretario, al quale viene affidata la funzione di verbalizzante, e
di norma è chiamato a questo incarico dal presidente appena nominato.




Altri Appunti:             Prima e seconda convocazione
Per la validità dell'assemblea in prima convocazione occorre che al momento dell'apertura dell‘assemblea siano presenti di persona o per delega 2/3 del
valore dell'edificio e 2/3 dei partecipanti al condominio.

Qualora tale quorum non sia raggiunto, l'assemblea deve essere rinviata alla seconda convocazione, per la validità della quale è necessario che i presenti
siano almeno 1/3 dei condomini che possiedono almeno 1/3 del valore dell'edificio.
Qualora l'assemblea di prima convocazione non sia valida, l'amministratore deve redigere verbale di assemblea deserta che deve essere trascritto nel libro
verbali (come abbiamo visto sopra alcune sentenze non la pensano così …).

Se questa procedura non viene rispettata, l'assemblea di seconda convocazione si intende di prima, con lo spostamento delle relative maggioranze.
(normalmente basta verbalizzare la mancanza partecipazione alla prima e il rinvio alla seconda convocazione nel “cappello” ad inizio verbale della 2^).

Se nell'avviso di convocazione è già indicata la data dell'assemblea di seconda convocazione, l'amministratore non ha altri compiti. Se invece nulla è
indicato, l'amministratore deve provvedere a convocare e a tenere entro dieci giorni dal giorno della prima convocazione (ma non lo stesso giorno)
l'assemblea di seconda convocazione.




Deleghe di voto e poteri del delegato
Ogni condomino può farsi rappresentare all'assemblea senza che tale diritto trovi limitazioni. Pertanto chicchessia, anche un estraneo al condominio e
anche l'amministratore, può essere portatore di deleghe, così come infinito può essere il numero delle deleghe conferite a un'unica persona. La
giurisprudenza ammette che il regolamento contrattuale possa disciplinare l'istituto delle deleghe, sia limitando il numero di quelle di cui uno può essere
portatore, sia vietando a qualcuno di esserne delegato. La stessa cosa non è possibile se si tratta di un regolamento approvato a semplice maggioranza
(assembleare).      Il delegato però non può delegare a sua volta ad altri, a meno che non sia autorizzato da chi ha dato la delega, perché il rapporto tra
delegante e delegato è fiduciario e personale.

Per quanto attiene al condominio, il delegato rappresenta in toto il condòmino che gli ha dato la delega, perfino se quest'ultimo gli ha comunicato i limiti del
suo mandato, o come votare su determinati punti all'ordine del giorno.      In tal caso il condomino delegante potrà lamentarsi per l'operato del delegato,
anche citandolo in giudizio perchè ha votato in modo differente alle sue istruzioni, ma il rapporto si estingue tra i due, e non coinvolge la validità delle
decisioni prese in assemblea. Se un condòmino è delegato da più persone, può votare sullo stesso punto all'ordine del giorno diversamente a seconda
delle istruzioni date da ciascuna di esse.

Un condomino però non può incaricare più di una persona, neanche se a ciascuno dei delegati è attribuito un mandato per un appartamento diverso. E
pertanto illegittimo il comportamento di molti costruttori-venditori che danno delega per rappresentarli in assemblea a tutti coloro che non sono ancora
proprietari di un appartamento, ma hanno solo firmato un compromesso di acquisto. Infatti a contare nelle votazioni non è solo il numero di millesimi
posseduti, ma anche il numero di condomini presenti, secondo il principio che a ognuno spetta un voto. Se un condomino è rappresentato da più di una
persona (ciascuna delle quali potrebbe votare diversamente), tale principio perderebbe di senso.

Il delegato può votare solo sugli argomenti iscritti all'ordine del giorno, perché altrimenti uscirebbe dai limiti del mandato ricevuto.            Se vota su un
argomento estraneo, il suo assenso o dissenso può essere annullato dal condomino delegante, con un'espressione di volontà.

La delega scritta non è obbligatoria se non in casi eccezionali, ma rimane consigliabile, per evitare contestazioni. La delega verbale e quella telefonica
sono quindi possibili (Cassazione, 27 marzo 1998, n. 3251). Secondo una vecchia sentenza della Cassazione (20 novembre 1939, n. 3406) il mandato
della moglie intestataria può ritenersi presunto al marito, se questi ha partecipato, nell'interesse della moglie, a tutte le assemblee di condominio.

Non ci pare esistano responsabilità penali a carico del presidente che non abbia provveduto alla verifica della delega del condomino - scritta o orale - salva
l'ipotesi in cui egli abbia avuto la certezza della sussistenza di un falso e, ciò nonostante, ne abbia fatto dolosamente uso per orientare in un certo senso le
decisioni.




Tipi di maggioranze
Più che di "maggioranza", nelle assemblee di condominio, è il caso di parlare di "maggioranze": quella per le questioni di ordinaria amministrazione più altre
due, per le decisioni più importanti.

Una decisione ordinaria, in seconda convocazione di assemblea (quella che conta), necessita del voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in
assemblea che siano almeno 1/3 dei condomini e possiedano almeno 1/3 dei millesimi. Viceversa le scelte che riguardano la nomina, la revoca o la
riconferma dell'amministratore, la ricostruzione dell'edificio e le riparazioni straordinarie, il varo o la modifica di un regolamento assembleare, vogliono
sempre l'assenso della maggioranza degli intervenuti, ma essi debbono possedere per lo meno metà del valore dell'edificio.

Infine le cosiddette innovazioni, cioè le opere non necessarie che rendono però migliori o più comode le parti comuni, pretendono l'accordo della
maggioranza condomini (e non solo di quelli presenti in assemblea), che possiedano perlomeno i 2/3 dei millesimi di proprietà.

Come si nota, ciascuna delle maggioranze è doppia. Ai fini del conteggio delle teste, cioè dei partecipanti al condominio, vi è perfetta democrazia.
Perciò il parere del proprietario di un box pesa sulla bilancia esattamente quanto il voto del proprietario di cinque grandi appartamenti nel palazzo, il cui
voto non può nemmeno essere frazionato per ogni appartamento che possiede. Dall'altra conta anche il principio di proprietà: chi possiede più metri
quadrati in condominio (e quindi, molto spesso, seppur non sempre, più millesimi di proprietà) vale di più di chi ne possiede meno; ma solo in un secondo
momento, prima va contata la maggioranza dei votanti in un determinato senso, poi se la stessa maggioranza raggiunga il quorum millesimale stabilito dal
Codice Civile.

Questo principio misto di calcolo talvolta funziona bene e talaltra ha strani effetti: tanti piccoli proprietari possono mettere i bastoni nelle ruote di uno grande
(votando in maggioranza in un tal senso, pur non raggiungendo il quorum deliberativo sufficiente) ma anche quello grande può impedire le scelte dei piccoli
(impedendo agli altri di poter raggiungere il quorum millesimale), con il risultato di congelare ogni decisione, occorrendo quindi cercare di raggiungere un
compromesso.

Non va trascurato che esistono anche decisioni importantissime (modifica dei millesimi, modifica del regolamento contrattuale, vendita di parti comuni) che
non possono essere prese in assemblea, se non con l'assenso di tutti i condomini che abitano nel palazzo (non bastano quelli presenti in assemblea).
Validità dell'assemblea
Fatto l'appello dei presenti, è possibile constatare se l'assemblea sia valida o no. Ma non bisogna confondere la validità dell'assemblea con la validità delle
deliberazioni.

Il quorum richiesto per la validità dell'assemblea varia se l'assemblea è di prima o di seconda convocazione. In prima convocazione occorre che al
momento dell'apertura dell‘assemblea siano presenti di persona o per delega 2/3 del valore dell'edificio e 2/3 dei partecipanti al condominio.

Qualora tale quorum non sia raggiunto, l'assemblea deve essere rinviata alla seconda convocazione, per la validità della quale è necessario che i presenti
siano almeno 1/3 dei condomini che possiedono almeno 1/3 del valore dell'edificio.

Il quorum richiesto per la validità delle deliberazioni varia invece soprattutto con il mutare dell'oggetto delle deliberazioni stesse.

Constatata la validità dell'assemblea, anche se in seguito molti partecipanti si allontanano, l'assemblea resta sempre valida. Per la validità delle
deliberazioni occorre controllare però volta per volta se il quorum richiesto è stato raggiunto.

I condomini possono lasciare l'assemblea, possono arrivare dopo che è iniziata e ciò deve sempre essere annotato nel verbale. Soprattutto occorre che a
ogni votazione si constati il raggiungimento del quorum stabilito.




Il presidente e il segretario
Controllata la validità dell'assemblea è bene che l'assemblea scelga il presidente e il segretario. Se l'assemblea è numerosa occorre che il presidente sia
una persona energica e competente a guidare un dibattito. Si intende che il presidente ha solamente poteri disciplinari e di certificazione limitati a
quell'assemblea. Il presidente deve anche risolvere alcuni casi che si possono presentare: se sono presenti dei comproprietari o dei proprietari in
comunione, egli li deve invitare a scegliere un rappresentante comune, se non c'è accordo, sorteggerà il rappresentante.

Dovrà pure avvertire che per essere valide le deliberazioni devono raggiungere il quorum richiesto sia con riferimento ai millesimi sia con riferimento alla
percentuale di condomini; deve aggiungere che se anche ciò avviene, occorre che i voti contrari siano sempre inferiori a quelli positivi. Infatti sempre,
affinché una delibera possa considerarsi positiva, oltre a raggiungere il quorum deve annoverare la maggioranza relativa dei millesimi e dei condomini
presenti.

Il presidente dovrà avvisare che non possono essere ammesse le votazioni segrete.

Compito del segretario è solo quello di redigere il verbale delle deliberazioni dell'assemblea.

Il verbale deve essere redatto possibilmente durante l'assemblea e letto ai presenti. Deve essere conciso, ma contenere l'essenziale.

La mancata nomina o l'irregolarità di nomina del Presidente o del Segretario non comportano, secondo la Cassazione (sentenze 5709/87 e 4615/80),
l'invalidità delle delibere di assemblea prese regolarmente. Secondo una sentenza del Tribunale di Bologna (12 marzo 1997, n. 560), sarebbe però nulla la
delibera adottata da un'assemblea nella quale - in violazione delle norme del regolamento condominiale - le funzioni di segretario siano affidate
all'amministratore.




Svolgimento dell'assemblea
Adempiute le formalità, ha inizio la discussione sull'ordine del giorno sarebbe opportuno che fosse limitato il tempo degli interventi.

Ogni discussione di solito termina con la richiesta di approvazione o di rigetto di proposte su cui si è discusso. Ogni delibera dovrà essere annotata sul
verbale e dovrà tener conto, riportandolo per iscritto, dei votanti favorevoli e di quelli contrari, nonché dei millesimi dalle due parti rappresentati (se l’elenco
dei condòmini è ben espresso in capo al verbale, con a fianco i millesimi di ognuno, non sarà necessario ogni volta riportare una apposita tabella
deliberativa, sarà infatti possibile, a prescindere dalle sentenze in proposito (che solitamente trattano di verbali nei quali non vengono segnalati in alcuna
parte i millesimi a capo di ognuno) per chiunque controllare l’idonea maggioranza tramite una semplice calcolatrice, qualora riportati i nominativi,
ovviamente, dei votanti positivamente per ogni singola delibera (se intrapresa all’unanimità dei presenti, occorrerà semplicemente specificare il fatto, il
quorum sarà infatti lo stesso riportato alla verifica della regolare costituzione dell’Assemblea).

In assemblea si possono discutere e, soprattutto, approvare, solo gli argomenti presenti nell'ordine del giorno, pena l'annullabilità delle relative delibere.
Pertanto la voce "varie ed eventuali" non ha valore (se non per piccole segnalazioni di disservizi o per richiedere preventivi da presentarsi ad una prossima
adunanza). E' decisivo che i primi punti all'ordine del giorno siano anche i più importanti e quelli a cui dedicare più tempo. Così, tra l'altro, si eviterà la
prassi birichina di certi amministratori di far approvare a tarda ora e per sfinimento le decisioni che davvero contano, puntando sul fatto che i condomini
sono sfiancati da liti su questioni secondarie. Il presidente ha comunque la facoltà di proporre di variare l'ordine di trattazione degli argomenti.

I voti sono sempre positivi o negativi, gli astenuti contano per negativi (il non voto, potrebbe infatti fare in modo di non poter raggiungere il necessario
quorum da parte della maggioranza dei presenti, non esiste quindi l’astenuto, di fatto è un voto contrario alla delibera).

Le deliberazioni sono approvate se raggiungono il quorum richiesto che per la prima convocazione è equivalente almeno alla metà del valore dell'edificio e
al meno un numero di teste equivalente a 1/3 dei partecipanti al condominio.

Fanno eccezione le delibere che la legge classifica come importanti (amministratore, spese straordinarie, ecc.), per le quali occorre un quorum speciale sia
in prima sia in seconda convocazione.
Quorum per le votazioni
Occorre, sempre, sia in prima che in seconda convocazione, il quorum di almeno la metà del valore dell'edificio e della maggioranza degli intervenuti, per:

           a)    la nomina, la revoca e la riconferma dell'amministratore;
           b)    l'autorizzazione alle liti in tribunale;
           c)    le deliberazioni che riguardano riparazioni straordinarie di notevole entità (La valutazione di quanto una riparazione sia di notevole entità
                 va fatta caso per caso; lo è sicuramente se la somma preventivata per la riparazione supera il 20% del bilancio condominiale).
           d)    l'approvazione del regolamento interno o assembleare del condominio o comunque di tutte le delibere che hanno valore "regolamentare".
                 Ovviamente anche la modifica del regolamento e di tali delibere.
           e)    Con quest'ultimo punto si intendono tutte le scelte che servono a dar ordine alla vita del condominio, stabilendo appunto delle regole, che
                 non debbono essere lesive dei diritti di proprietà, ma possono gestire il modo in cui vengono applicati.. Per esempio che l'amministratore
                 non ha diritto di voto, che le antenne televisive debbono essere poste solo sul tetto, che i tappeti possono essere sbattuti solo a certe ore
                 del giorno, che non è possibile fumare nelle zone comuni.




Limiti delle delibere
Le delibere prese dall'assemblea sono obbligatorie anche per la minoranza e sono immediatamente esecutive.

In certi casi però il magistrato o anche l'amministratore condominiale possono sospendere il diritto a essere eseguita di una deliberazione:

     1)    quando sia contraria a una norma penale o a una normale imperativa di legge (che, ricordiamo, non può essere cambiata con l'accordo degli
           interessati);
     2)    quando ci si accorge che la nullità dipende da quella dell'assemblea per mancanza di quorum;
     3)    quando ci si accorge che potrebbe essere dannosa per la collettività condominiale (per esempio: l'assemblea affida lavori straordinari a una
           ditta che all'assemblea risulta in stato fallimentare).
     4)    È però consigliabile che l'amministratore, qualora sospenda l'esecuzione delle delibere, convochi l'assemblea e spieghi il perché della sua
           decisione

           L'amministratore di fronte a una impugnativa deve avere la saggezza di attendere la fine della vertenza a meno che la delibera riguardi
           l'ordinaria amministrazione. In tal caso deve agire con buonsenso, perché il suo compito è gestire con la diligenza del buon padre di famiglia.




Poteri autonomi dell'amministratore e loro contestazione
Non tutte le decisioni in merito al condominio sono prese in assemblea. L'amministratore infatti, oltre all'applicazione delle delibere assembleari ha anche
obblighi di legge (per esempi la citazione in giudizio di un moroso). Inoltre ha anche spazio per assumere provvedimenti autonomi (Art. 1133 C.C.). A ciò
può essere indotto sia dal principio che deve tutelare le cose comuni (per esempio, in caso di pericoli di crollo deve intervenire immediatamente), sia dal
fatto che deve applicare il regolamento condominiale (per esempio può diffidare un condomino dal parcheggio in cortile, se il regolamento lo vieta).

I provvedimenti presi dall'amministratore possono essere contestati perché fuoriescono dai suoi poteri discrezionali (avrebbero dovuto essere autorizzati
dall'assemblea). I metodi sono due: il reclamo in assemblea, ordinaria o appositamente convocata, o anche il ricorso al giudice.
Non è previsto un termine di decadenza per il reclamo all'assemblea, che può intervenire in ogni momento a seguito dell'iniziativa del condomino, a meno
che l'atto di cui si chiede il riesame abbia già esaurito i suoi effetti. Il reclamo va presentato per iscritto all'amministratore il quale è tenuto a convocare
entro un termine congruo, a seconda delle esigenze del caso, un'apposita assemblea oppure inserire la trattazione dell'argomento tra quelli già previsti
nell'ordine del giorno di una assemblea ordinaria o straordinaria di imminente convocazione. Se si chiede l'intervento del giudice, il ricorso è soggetto agli
stessi termini di 30 giorni previsti per l'impugnazione delle delibere assembleari




Il Consiglio di Condominio e la figura del Consigliere

Molti si chiedono se il consiglio di condominio sia è un organo previsto per legge, se l’amministratore può opporsi alla nomina del
Consiglio e quali sono le competenze e le prerogative dell’organo costituito.


In numerosissimi condomini esiste la carica di Consigliere di Condominio anche se il Codice Civile non prevede la figura del Consiglio di
Condominio, quindi tale organo deve ritenersi facoltativo e senza poteri ex lege.    Da questa constatazione deriva l’affermazione, di
alcuni studiosi della materia, secondo la quale la nomina del Consiglio di Condominio e dei relativi componenti è illegale e secondo
alcuni, addirittura vietata anche se prevista dal regolamento (potrebbe infatti, in alcuni casi, risultare addirittura antidemocratico,
qualora i rappresentanti dello stesso si arrogassero poteri eccessivi, escludendo da alcune decisioni i singoli Condòmini o addirittura
cercando in un qualche modo di prevaricare l’Assemblea sovrana).


Sta di fatto che moltissimi regolamenti di condominio prevedono la nomina annuale del Consiglio di condominio e ne stabiliscono i
poteri, in modo particolare nei condominii dove esistono più scale o addirittura più edifici.


Mi sento di poter affermare, anche in considerazione degli orientamenti della Suprema Corte, che l’assemblea può nominare o meglio
istituire il Consiglio di Condominio anche nei casi che non sia previsto dal Regolamento


Sorge quindi il problema per l’amministratore di convivere con il Consiglio di Condominio senza calpestare i diritti di ciascun condomino
e senza dar luogo alla nascita di ulteriori motivi di discordia all’interno dell’edificio.
Il Consiglio di Condominio, dove previsto, deve attenersi a quanto stabilito dal Regolamento sempre che non vada a ledere o limitare i
diritti che il Codice Civile attribuisce al singolo condomino e non limiti l’autonomia professionale dell’amministratore nella gestione
quotidiana, né possa costituire per lo stesso alibi per la mancata attuazione delle delibere di cui l’amministratore rimane l’unico
responsabile.


Fatte queste considerazioni si può affermare che il Consiglio di Condominio è sempre e comunque un organo consultivo, che svolge la
sua attività per facilitare lo svolgimento delle assemblee e per coadiuvare l’amministratore nella gestione dei servizi condominiali
secondo le effettive esigenze dei condomini.    I consiglieri debbono in pratica essere i ”sensi “ dell’assemblea, cioè debbono vedere e
sentire ciò che tutta l’assemblea non può, per ovvi motivi di tempo, vedere e sentire.


Mi sento di poter affermare che di fatto il Consiglio di Condominio non possiede dei poteri specifici, se non quelli che hanno i singoli
consiglieri in quanto condomini, quindi nulla di più degli altri condomini, mentre ha dei doveri nei confronti dell’assemblea e degli altri
condomini che lo hanno nominato.


Entrando nello specifico:    il Consiglio di condominio deve segnalare all’amministratore tutti gli eventuali disservizi e suggerire le
soluzioni più idonee per sopperire agli stessi, deve supportare l’amministratore nella scelta dei fornitori esaminando e valutando i vari
preventivi, deve segnalare all’amministratore eventuali trasgressioni al Regolamento da parte di condomini ed inquilini, deve affiancare
l’amministratore nel prendere decisioni in tempi brevi quando non è possibile attendere l’assemblea facendosi portavoce dei desiderata
dei condomini, deve, quando lo prevede il regolamento, controllare i giustificativi di spesa, senza per questo impedire che altri
condomini possano eseguire le stesse verifiche congiuntamente o in tempi diversi.


Possiamo quindi concludere che il Consigliere di Condominio è il condomino che dedica una maggiore quantità di tempo al condominio e
magari approfondisce anche aspetti tecnico-legali al fine di evitare prevaricazioni da parte dell’amministratore o di qualche condomino
invadente e/o prepotente; ma non deve allo stesso tempo “confondersi” con un “capo”; l’amministratore dovrà vigilare in tal senso.


Il lavoro dei Consiglieri di condominio, quindi, seppur non previsto dalla legge, se ben coordinato dall’amministratore e ben svolto dagli
stessi membri può costituire un valido mezzo per migliorare i servizi comuni per rendere le assemblee di condominio meno prolisse e
più fattive, in poche parole per migliorare la qualità della vita all’interno del condominio.


Funzioni del verbale

Il verbale altro non è che la rappresentazione fedele per iscritto di ogni momento rilevante della riunione. A questo proposito bisogna
notare che non è necessario riportare ogni dichiarazione resa durante l’assemblea, ma solamente quelle che espressamente sono
oggetto di richiesta oltre, naturalmente, quelle salienti ai fini della decisione deliberativa. La sua funzione è quella di assicurare agli
assenti in modo chiaro di poter venire a conoscenza di quanto avvenuto durante l’adunanza e, allo stesso tempo, offrire una prova
presuntiva dei fatti verificatisi nel corso dell’assemblea, tanto che sul condomino, il quale dovesse impugnare la deliberazione
assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nello stesso, ricade l’onere di provare il proprio assunto
(Cass.n.11526/99; Cass. n.12119/92) e non viceversa.           A questo proposito bisogna rilevare che non è possibile ricorrere alla prova
testimoniale per dimostrare una volontà assembleare diversa da quella che risulta trascritta sul verbale. (Cass. n 2101/97)




Altri Appunti:              Il verbale
Come già detto, delle deliberazioni dell'assemblea si deve redigere verbale. l'originale viene redatto in assemblea e poi deve essere trascritto nel registro
che l'amministratore deve tenere e trasmettere a chi gli succederà. Tale registro non deve essere né bollato né vidimato.

Esso è l'unico documento che ufficialmente narra la storia del condominio in tutto il suo divenire.

Il verbale dell'assemblea è un atto privato e il segretario non è un pubblico ufficiale. Ciò significa che tale verbale non ha la validità di un atto pubblico o di
un certificato. Può essere però portato come prova in caso di liti in tribunale.

L'erroneità del verbale può essere provata con qualsiasi mezzo senza necessità di ricorrere a denuncia penale a meno che detto verbale sia un mezzo per
il conseguimento di una truffa.

Nel verbale vanno annotate le persone presenti direttamente o per delega in assemblea, le decisioni prese, il quorum raggiunto dalle varie deliberazioni.
Resta obbligatorio annotare, per ogni delibera, anche i dissenzienti e gli astenuti. Ciò permetterà agli stessi di impugnare la delibera. Ogni condomino può
pretendere che sia messa a verbale una dichiarazione, soprattutto se di dissenso. Nel verbale vanno anche annotate le persone che subentrano in
assemblea dopo l'inizio e quelle che se ne vanno prima della fine: l'assemblea resta valida, ma ovviamente ciò può influire sul quorum per le votazioni.

Copia del verbale é comunicata dall'amministratore a tutti i condomini: indiscutibilmente deve essere comunicata a coloro che erano assenti sia per portare
a loro conoscenza le deliberazioni dell'assemblea e gli obblighi che ne derivano sia per dare loro modo, entro trenta giorni. di impugnare le delibere (in caso
di delibere “importanti” andrebbe quindi inviato agli assenti per raccomandata).

Infatti se mancasse tale comunicazione non trascorrerebbe mai questo periodo e l'amministratore non avrebbe mai la sicurezza che una delibera
sia diventata definitiva.        Se è stata approvata tra contrasti o se porta a un notevole aggravio economico, sarebbe augurabile, da parte
dell'amministratore, attendere almeno un mese (il termine per l'impugnazione) prima di applicarla.

La comunicazione di copia del verbale deve essere fatta quindi con tutte le modalità indicate per le convocazioni. In caso di dubbio (per esempio: il caso
di condomini fortemente contestatori), la comunicazione che dà la massima garanzia è quella fatta mediante notifica di ufficiale postale o, addirittura
giudiziario.
Numerosi esperti sostengono che una delibera è nulla quando di essa non è stato redatto in assemblea il verbale e ciò perché l'art. 1136 del codice civile
contiene norme inderogabili.

L'invio, meglio se per raccomandata, è la prassi più certa. La consegna con firma in portineria può andare, ma ovviamente deve escludere i condomini che
non abitano stabilmente nell'edificio. La comunicazione via voce è esclusa. L'affissine nel vano scale o accanto alla portineria è sconsigliabile, non solo
perché alcuni potrebbero pretendere di non averlo letto, ma anche perché sul verbale possono comparire informazioni che violano la privacy di un singolo
condomino (per esempio la denuncia che è moroso), che possono essere conosciute dagli altri proprietari ma non da estranei al condominio (per esempio
un parente o un amico di un proprietario, in visita).



       Ulteriori specifiche, seppur ripetute (meglio troppo che niente) e
                      sentenze sugli argomenti qui trattati:
                                                      INVIO DEL VERBALE AI CONDOMINI
 Dopo lo svolgimento della riunione assembleare il verbale viene generalmente letto per consentire ai presenti l’immediato riscontro che
    quanto verbalizzato corrisponda a ciò che è stato detto, ma anche per inserirvi eventuali precisazioni. Successivamente deve essere
                               inviato a tutti i condomini sia presenti che assenti per la loro migliore conoscenza.
       Rispetto a questi ultimi è importante l’invio di detto verbale in quanto è l’unico elemento per poter esercitare il proprio diritto di
    eventuale impugnativa della delibera adottata, il cui termine di 30gg decorre dal ricevimento del verbale stesso, giusto art.1137 c.c.
                                                                   ultimo comma.
    L’art.1136 c.c. stabilisce inoltre che il verbale deve essere trascritto nel registro tenuto dall’amministratore, senza che questi possa
togliere o aggiungere parti o effettuare correzioni che alterino il senso del verbale. Errata è quella abitudine di prendere appunti durante
 l’assemblea e di redigere solo successivamente il processo verbale. Il codice civile però non ha stabilito alcuna norma specifica riguardo
   ai termini entro i quali l’amm.re deve inviare ai condomini il verbale, è evidente però che tale adempimento debba essere compiuto in
                                                                    tempi brevi.


                                       EFFICACIA SOSTANZIALE E PROCESSUALE DEL VERBALE
        Il verbale d’approvazione del rendiconto, costituendo prova scritta della volontà assembleare, è lo strumento che consente
   all’amministratore, ai sensi dell’art 63 disp att. C.c. di chiedere l’ingiunzione di pagamento in Tribunale nei confronti dei condomini
                                                       morosi per gli oneri condominiali.


                                                                   Sentenze
Il verbale di assemblea condominiale può essere impiegato anche per consacrare accordi transattivi intervenuti fra il condominio ed uno
 dei condomini. In tal caso però occorre che tale documento sia sottoscritto da tutti i contraenti, giacché solo in tal modo esso acquista
                effetto probante e la funzione propria della scrittura privata. Corte appello Milano, 20 febbraio 2002


Il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al
   condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di
                           provare il suo assunto. Cassazione civile, sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11526


Nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell’assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere
   osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione,
 discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge
     (art. 1137 c.c.), una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività
 compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate delle deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i
condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune
   iniziative. (Nella specie un condomino aveva chiesto l’accertamento dell’obbligo del condominio di rilasciargli la copia del verbale di
     un’assemblea e il convenuto aveva opposto il mancato svolgimento dell’assemblea in questione. La S.C., sulla base del riportato
principio, ha annullato la sentenza impugnata, che aveva rigettato la domanda enunciando la tesi che quando l’assemblea non perviene
ad alcuna delibera sia insussistente l’obbligo di verbalizzazione e manchi l’interesse del condomino al rilascio di una copia del verbale).
                                          Cassazione civile, sez. II, 22 maggio 1999, n. 5014


    La redazione per iscritto del verbale delle riunioni dell’assemblea dei condomini assolve ad una funzione meramente probatoria,
   eccettuato il caso di deliberazione che contenga atti di disposizione di diritti immobiliari. Ne consegue che le eventuali irregolarità
formali non comportano l’invalidità della delibera, poiché il testo scritto offre esclusivamente una prova presuntiva che non impedisce al
  condomino dissenziente il quale impugni la deliberazione contestandone la rispondenza a verità di fornirne la relativa dimostrazione.
             (Fattispecie in tema di nomina del presidente e relativa sottoscrizione). Tribunale Milano, 24 luglio 1997


Una volta accertata la regolare costituzione dell’assemblea condominiale in prima ed in seconda convocazione, la mancata redazione del
  verbale attestante l’esperimento a vuoto della prima convocazione non impedisce, né rende invalida, l’assemblea indetta in seconda
                                 convocazione. Cassazione civile, sez. II, 24 aprile 1996, n. 3862


In tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per
  completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La
  verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui
 controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in
  grado di contestare tali informazioni. Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del
  verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda
                       convocazione, nè la rende invalida.   Cassazione civile, sez. II, 24 aprile 1996, n. 3862
 Una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea condominiale in prima ed in seconda convocazione, in relazione ai termini
  che vanno osservati, la mancata redazione del verbale, che consacri la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione, non
    impedisce, nè invalida l’assemblea indetta in seconda convocazione. Cassazione civile, sez. II, 24 gennaio 1980, n. 590


In tema di condominio degli edifici, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari devono essere individuati, e riprodotti nel relativo
   verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di una
      espressa disposizione in tal senso. Tale individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della esistenza della maggioranza
 prescritta dall’art. 1136, commi 2, 3 e 4 c.c., ai fini della validità dell’approvazione delle deliberazioni con riferimento all’elemento reale
  (quota proporzionale dell’edificio espressa in millesimi). Inoltre, essendo il potere di impugnazione riservato ai condomini dissenzienti
    (oltre che agli assenti), è necessario indicare fin dal momento della espressione del voto i partecipanti al condominio legittimati ad
 impugnare la deliberazione. Nè mancano altre ragioni per le quali si rende necessaria la identificazione dei condomini consenzienti e di
   quelli dissenzienti, soprattutto ove si consideri l’interesse dei partecipanti a valutare l’esistenza di un eventuale conflitto di interessi.
Dalla non conformità a legge della omissione della indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro
 quote di partecipazione al condominio e della riproduzione di tali elementi nel relativo verbale discende la esclusione della presunzione
     di validità della delibera assembleare priva di quegli elementi, indispensabili ai fini della verifica della legittima approvazione della
          delibera stessa, e la cui non veridicità costituisce oggetto dell’onere probatorio del condomino legittimato ad impugnarla.
                                            Cassazione civile, sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810


 Il verbale dell’assemblea del condominio, anche nella parte in cui indica la presenza, di persona o per delega, dei condomini, offre una
      prova presuntiva, di modo che spetta al condomino che impugni la deliberazione, contestando la rispondenza a verità di detta
              indicazione, di fornire la relativa dimostrazione. Cassazione civile, sez. II, 11 novembre 1992, n. 12119


    In tema di delibere di assemblee condominiali, la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore e contro la
  delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla
  sussistenza di una delle maggioranze richieste dall’art. 1136, comma 3, c.c. (il terzo dei partecipanti al condominio). Né può essere
attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale “quorum” da parte del condomino
 dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza.              Cassazione civile, sez. II,
                                                         22 gennaio 2000, n. 697


      Poiché la delibera condominiale deve risultare in forma documentale, (art. 1136 ultimo comma c.c.) è inammissibile la prova
                    testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale.
                                           Cassazione civile, sez. II, 8 marzo 1997, n. 2101


  Il voto di un partecipante ad un’assemblea condominiale, allontanatosi prima della trattazione e discussione sui punti all’ordine del
 giorno, non può esser conteggiato per la formazione della maggioranza prescritta per l’assunzione della delibera perché questa è una
   sintesi, non una somma algebrica, delle volontà dei singoli, sì che l’opinione di ciascuno deve precedere la determinazione di essi.
                                       Cassazione civile, sez. II, 23 febbraio 1999, n. 1510


Il verbale è un documento di fondamentale importanza nella vita condominiale. Quando sorgono contrasti tra i condomini, spesso, è
dall'interpretazione del verbale che scaturisce la soluzione della lite o la rinuncia ad intraprenderla; pertanto, una chiara circostanziata e
inequivocabile stesura del documento, fatta dal segretario dell'assemblea, diventa il presupposto indispensabile per garantirsi una vita
più tranquilla. In generale, ecco quali sono le regole da tenere a mente quando si parla di verbale di assemblea: - il verbale non deve
essere sempre e comunque redatto: è il caso di un'assemblea andata deserta o nella quale non ci sono state deliberazioni (nel primo
caso è però opportuno specificare nel verbale relativo all'assemblea di seconda convocazione che la prima è andata vuota); - la Corte di
Cassazione inoltre prescrive la redazione per iscritto del verbale solo nel caso in cui la delibera assembleare incida su diritti immobiliari.
Al di là, comunque, di questa indicazione è consigliabile mettere sempre nero su bianco, allo scopo di lasciare una traccia indelebile di
quanto è accaduto in assemblea e ridurre così il pericolo di liti: - non occorre che la stesura del verbale sia contestuale allo svolgimento
dei lavori assembleari ma è opportuno inserirvi ora e luogo della riunione, anche se la mancata presenza di questi elementi non toglie
validità al documento; - indispensabile, invece, pena l'inesistenza delle deliberazioni assunte, è la firma. Presidente dell'assemblea,
come pure è indispensabile la firma di tutti i condomini interessati se il documento viene impiegato per stabilire particolari accordi fra gli
stessi o fra un singolo e il condominio o (per quest'ultimo firmerà l'amministratore); - naturalmente è nel diritto dei singoli condomini
pretendere che vengano messe a verbale le proprie dichiarazioni, a condizione, però che non esulino dalle materie trattate; - una volta
che l'assemblea è stata sciolta, non è più possibile mettere mano al verbale.

								
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