Development - TOP D.C.C. s.r.o_1_

Document Sample
Development - TOP D.C.C. s.r.o_1_ Powered By Docstoc
					                      DEVELOPMENT

          DVP - 3


          Rozpočtování, cash flow. Controlling. Karty objektů. Asociace
          rozpočtářů staveb




LS 2009                                             Ing. Luboš Krejčí, CSc.
Rozpočtování
Druhy rozpočtů ve výstavbě
-   odborný odhad stavebních nákladů pro developerské
    rozhodování
-   propočet stavebních nákladů
-   kontrolní položkový rozpočet
-   souhrnný rozpočet
-   nabídkový rozpočet
-   výrobní kalkulace
-   výsledná kalkulace
-   kontrolní souhrnný rozpočet
-   postup při oceňování
Odborný odhad stavebních nákladů pro
developerské rozhodování

-   zpracování v přípravné fázi stavby (investiční záměr,
    územní řízení)
-   posouzení ekonomické efektivnosti daného projektu
-   přesnost odhadu 15 – 20%
-   využití THU
                       Realizovaná stavba           THU        Náklady na novou stavbu (Nn)




                                                 Náklady na
                                                 m3 OP příp.
                                                   m2 ZP

              Obestavěný                                             Náklady (Nn) =
              prostor (OP)                                           THU x m3 (příp.
               Zastavěná               Náklady                            m2)
              plocha (ZP)               stavby
                                        (NTHU)
    Klasifikace objektů a prací

   Třídník stavebních konstrukcí a prací (TSKP)
    - ČR, pro podrobné třídění a oceňování

   Jednotná klasifikace stavebních objektů a
    stavebních prací (JKSO)
    - ČR, pro oceňování a technické ukazatele

    obory 801 - 833 – stavební objekty
    obory 838 – 839 – stavební práce výrobní povahy
         Struktura číselného kódu JKSO


1.2.3.     4.          5.              6.                7.
 1.        2.
 stupe     stupe
   ň         ň      3. stupeň      4. stupeň          5. stupeň

                                 Konstrukčně
                                 materiálová           Druh
Obor     Skupina   Podskupina   charakteristika    stavební akce

                                                  Druh stavební
  Stavebně technický        Druh konstrukce,      akce (např.:
     popis a účel              materiálu          novostavba,
                                                  rekonstrukce)
   Odvětvová klasifikace ekonomických činností
    (OKEČ)
    - EU, všechny činnosti práv. nebo fyz. osob

   Standardní klasifikace produkce (SKP)
    - EU
            Oddíl 45 - Stavební práce

             Oddíl 46 – Klasifikace stavebních děl (KSD)
             - pro statistické účely
        Struktura číselného kódu oddílu 46 – Klasifikace stavebních děl


 1.2          3         4           5           6         7         8
1.stupe              3.stupe                 5.stupe   6.stupe   7.stupe
   ň      2.stupeň      ň       4.stupeň        ň         ň         ň
          Pododdí    Skupin    Podskupin
Oddíl        l         a           a          třída    položka    fazeta


  Stavebně technický popis
       a účel (např.:                                         materiál
   administrativní budova,
      hala pro výrobu)
CC-CZ

  Od roku 2004
  Nahrazuje KSD
  Classification of Types of Constructions = CC
   Czech = CZ
  Statistické účely
  Nezahrnuje stavební práce a technolog. zař.
  www.czso.cz
Struktura číselného kódu CC-CZ

Podle technického řešení a užívání


       1          2          3          4         5,6

    1.stupeň   2.stupeň   3.stupeň   4.stupeň   5.stupeň

      2x         6x         20x        46x       335x
     Sekce      Oddíl     Skupina     Třída     Podtřída



     I. Budovy
 II. Inženýrská díla
      Kód CZ-CC         Text


                        SEKCE 1 - BUDOVY



11                      Budovy bytové

     11                 Budovy jednobytové
      1
          111           Budovy jednobytové
            0
                111011 Budovy jednobytové

                111012 Budovy jednobytové se služebním
                       vybavením

                111021 Chalupy pro rekreaci jednobytové

                111022 Chaty pro rekreaci jednobytové
Propočet stavebních nákladů
-   odhad ceny budoucí stavby, podkladem pro jeho
    zpracování je návrh, studie stavby nebo
    dokumentace k územnímu řízení
-   pro ověření předpokladů financování stavby, může
    být součástí studie proveditelnosti
-   podkladem jsou cenové ukazatele vztažené k vhodné
    měrné jednotce
-   oceňování hrubých konstrukčních prvků
Kontrolní položkový rozpočet
-   zpracovaný zejména dle dokumentace pro stavební
    povolení
-   slouží k potvrzení předpokladů financování stavby
-   položkový rozpočet vypracovaný na základě výkazu
    výměr zahrnující práce a dodávky popsané v
    projektové dokumentaci pro stavební povolení,
    vzhledem k neúplnosti dokumentace je třeba doplnit
    i práce, které nejsou v dokumentaci explicitně
    uvedeny, ale jejich výskyt lze předpokládat
-   typický kontrolní rozpočet je ve své podstatě
    oceněným Soupisem prací a dodávek
Souhrnný rozpočet
-   využívány minimálně, pouze pro potřeby státní
    správy
-   souhrnný rozpočet lze chápat jako celkovou cenu
    stavby
-   dříve byl souhrnný rozpočet členěn do tzv. 11 hlav
-   souhrn veškerých nákladů investičních i
    neinvestičních které byly vynaloženy v souvislosti s
    realizací stavby
Nabídkový rozpočet
-   zpracovaný na základě slepého rozpočtu neboli Soupisu
    prací a dodávek doplněného o výměry, který je nedílnou
    součástí zadávací dokumentace
-   uchazečem o zakázku nebo dodavatelem oceněný Soupis
    prací a dodávek, je podkladem pro určení ceny díla podle
    rozpočtu stavby

Náležitosti rozpočtu
-   stanovení výměr pro stavební část
-   stanovení výměr pro technické vybavení budov
-   rekapitulace kapitol, samostatně pro každý objekt
-   soupis a ocenění položek všeobecných konstrukcí a prací
-   Rekapitulace stavby
-   DPH
-   ocenění stavební části
-   ocenění technického vybavení budov
Výrobní kalkulace
-   na rozdíl od běžného rozpočtu rozkládá ceníkovou
    položku v členění dle kalkulačního vzorce a určuje
    tak náklady na jednotlivé oddíly kalkulačního vzorce
-   je dána vektorem plánovaných cen na plánovaný
    objem práce a zpracovává se ve fázi realizační
    přípravy

Kalkulační vzorec:
-    + přímý materiál
     + přímé mzdy
     + ostatní přímé náklady
     + výrobní (provozní) režie (např. odpisy strojů, energie, atp.)
    VLASTNÍ NÁKLADY VÝROBY
     + správní režie (např. řízení podniku jako celku, odpisy správních budov)
    VLASTNÍ NÁKLADY VÝKONU
     + odbytové náklady (např. skladování, propagace, expedice)
    ÚPLNÉ VLASTNÍ NÁKLADY VÝKONU
     + zisk (ztráta)
    CENA VÝKONU
Výsledná kalkulace
-   sestavuje se po dokončení prací, určuje kolik nákladů v
    členění dle kalkulačního vzorce se během stavby skutečně
    spotřebovalo, slouží jako kontrolní nástroj (porovnáním s
    plánovanou výrobní kalkulací se zjistí odchylky skutečnosti
    od plánovaného stavu)

Využití výsledné kalkulace:
-  porovnání s plánovanou kalkulací,
-  porovnání se zaúčtovanými náklady,
-  kontrola hospodárnosti,
-  předpoklad pro řízení nákladů,
-  mezipodnikové porovnávání,
-  zjištění skutečné rentability jednotlivých druhů podnikových výkonů,
-  zpřehlednění nákladů,
-  korekce norem spotřeby (úprava databází),
-  úprava sazeb a cen,
-  úprava kalkulačního vzorce,
-  sestavení ukazatelů.
Kontrolní souhrnný rozpočet
-   na rozdíl od dodavatele, který projekt vyhodnocuje
    na základě výsledné kalkulace, investor používá
    kontrolní souhrnný rozpočet
Postup při oceňování
Základní úkoly:
-   určit požadovaný typ ocenění
-   určit dodavatele ocenění
-   stanovit náklady na ocenění
-   určit potřebné prostředky
-   vypracovat plán přípravy ocenění
-   vhodnost metodiky
-   kontrola v průběhu zpracování nabídky
Postup při oceňování
Vlastní oceňování:
1)    Příjem zadávací dokumentace
2)    Interní rozdělení podkladů
3)    Kontrola rozsahu a kompletnosti podkladů
4)    Prohlídka staveniště
5)    Vypracování výkazů výměr
6)    Ocenění orientačními cenami
7)    Kalkulace přímých nákladů
8)    Kalkulace nepřímých nákladů
9)    Kontrola externě vypracovaných podkladů
10)   Zohlednění způsobu řízení stavby
11)   Zohlednění smluvních podmínek v kalkulaci cen
12)   Analýza rizik
13)   Kontrola úplnosti
14)   Rozhodnutí o konečné ceně nabídky
15)   Kompletace dokumentace nabídky k odevzdání
Důmyslné pomůcky přednášejícího
Cash flow
-   výchozím podkladem pro sestavení cash flow plánu
    je harmonogram (rozvržení činností v čase) a
    stavební rozpočet (ocenění jednotlivých činností
    jednotkovými cenami)
-   zobrazuje plánované postupné hrazení nákladů
    stavební firmě, prolnutí nákladů stavby s
    harmonogramem stavby
-   uvádí plánovanou prostavěnost daných položek pro
    jednotlivý měsíc v procentech dokončení a zároveň
    odpovídající podíl z ceny této položky dle rozpočtu
-   dle skutečného průběhu prací pak cash flow plán
    aktualizuje zástupce investora
Postupy hrazení stavebního rozpočtu
1)   Zálohové platby – objednatel uhradí stavební firmě
     předem dohodnutou výši zálohy, zbývající část ceny je
     uhrazena po dokončení stavby
2)   Fixní platby – objednatel hradí dodavateli pravidelně
     pevnou částku stanovenou v SoD na základě splnění
     daného rozsahu práce
3)   Platby dle plánu – pravidelné platby, jejichž výše
     odpovídá plánovanému postupu stavby dle smlouvy
4)   Platby vycházející z cash-flow plánu – pravidelné
     platby, jejichž výše odpovídá procentuelnímu
     jednotlivých prací a dodávek
5)   Platby vycházející ze soupisu prací a dodávek –
     pravidelné platby, jejichž výše odpovídá přesnému
     plnění jednotlivých prací a dodávek
Čerpání stavebního rozpočtu
- je rozhodující pro vyrovnané cash-flow dané stavby a
   vedle množství skutečně provedených prací a ceny
   těchto prací ve stavebním rozpočtu zavisí částečně i
   na dalších skutečnostech:
   -   kvalita prací: provedené práce musí být schváleny TDI
   -   více a méně práce
   -   pozastávka
   -   zálohy
   -   lhůty splatnosti: nastavení lhůt splatnosti vůči
       subdodavatelům
Controlling
-   jedním z nástrojů řízení, začíná ještě před
    zpracováním nabídky
-   v rámci controllingu je třeba sledovat i
    náklady zpracování nabídek a monitorovat
    úspěšnost získávání zakázek
-   rozhodnutí vyhotovit nabídku má i okamžitý
    finanční dopad (např. bankovní záruky
-   controlling má za úkol zajistit,
    transformovat, zkompletovat informace o
    ekonomických výsledcích do takové
    podoby, aby byly pro řízení využitelné
Controlling
-   založen na analýze odchylek, předně je
    třeba stanovit hranice co znamená ještě
    žádoucí stav a co je už považováno za
    odchylku
-   srovnává plánované náklady se skutečností
    vzhledem k motivaci zapojených osob a
    jejich hospodárnému chování
-   snaží se o to, aby mohl podnik v budoucnu
    pružněji reagovat na měnící se podmínky
-   zdrojem informací je především nákladové
    a finanční účetnictví
Funkce controllingu
-   předvídání vývoje
-   reakce na možné eventuality
-   rychlejší a jistější rozhodnutí managementu
-   orientace na cíl
-   redukce komplexity - oddělování informací
    pro jednotlivé úrovně řízení
Úkoly controllingu

-   porovnání plánu a skutečnosti a
    kontrola rozpočtu
-   analýza odchylek a příčin
-   včasný reporting pro manažera
-   napomáhá při plánování strategie
-   poskytuje prostor pro interní
    poradenství
Nástroje controllingu
Výrobní faktura
-   je časovou výrobní kalkulací stavebního objektu,
    zpracovává se po určitých obdobích na všechny
    provedené práce
-   vychází z výrobní kalkulace a zajišťuje pravidelnou
    kontrolu vlastních nákladů při realizaci stavby
-   slouží jako nástroj kontroly hospodaření, umožňuje
    posouzení efektivnosti zvolených technologií,
    organizačních a ekonomických řešení


Výrobní kalkulace
Výsledná kalkulace
Karty objektů
-   metodika stanovení nákladů na objekty
    pozemního stavitelství dle DIN 276, obdoba
    českých THU
-   plochy a obestavěný prostor jsou počítány
    dle DIN 277
-   určení nákladů na jednotku obestavěného
    prostoru, zastavěné plochy, na fyzickou
    jednotku konstrukce
Členění nákladů dle DIN 276

Kód nákladové skupiny   Název nákladové skupiny
      100               Pozemek
      200               Přípravné práce a připojení
      300               Stavební objekty, konstrukce
      400               Technické vybavení budov
      500               Venkovní zařízení
      600               Vybavení a umění
      700               Vedlejší náklady
Karta objektů
2. Rozpočtové náklady dle DIN 276                                           4. Zastavěná plocha dle DIN 277
                                   Cena                     Cena na                     (1=2+7)   (2=3+4+5+6) (3)           (4)     (5)     (6)    (7)
       Název položky              celkem        %      m3 OP      m2 ZP                 BGF m2 NGF m2 HNF m2                NNF m2 FF m2 VF m2 KGF m2
   Stavební část               136 972 776 100,00        2 268       20 159    1.NP     5 541,23 5 374,50 4 986,60           282,90        105,00 166,73
   z toho: HSV                   43 959 943 32,09          728        6 470    2.NP       422,71      399,50                 293,40  16,30 89,80   23,21
           PSV                   10 857 782     7,93       180        1 598    3.NP       830,66      804,20                 362,50 400,70 41,00   26,46
           TZB                   45 009 145 32,86          745        6 624    Celkem 6 794,60 6 578,20 4 986,60             938,80 417,00 235,80 216,40
           Venkovní plochy 25 701 220          18,76       426        3 783    %          100,00       96,82       73,39      13,82   6,14   3,47   3,18
           Vedlejší náklady 11 444 687          8,36       189        1 684
3. Rozhodující měrné a účelové jednotky
   m3 OP          60 399,40          m2 půdorysné plochy       5 541,23     m2 fasády               3 847,16                m2 venkovních oken      217,408
   m2 ZP           6 794,60          m2 střechy                5 541,23     m2 venkov. dveří          128,62
5. Rozhodující konstrukčně materiálové charakteristiky
                                                                  Cena         Cena na Cena na                  cena na
   Kód     Popis                                                 Celkem         m3 OP m2 ZP            %           mj
   323     Hlubinné zakládání (mikropiloty)                      2 517 386           42       370        1,84      5 547     CZK/m3 betonáže
   333     Venkovní sloupy ocelové                               7 179 800          119     1 057        5,24      1 296     CZK/m2 půdorysné plochy
   335     Venkovní povrchové úpravy - obvodový plášť            3 993 668           66       588        2,92      1 216     CZK/m2 vnějšího povrchu
   363     Střešní vrstvy - izolace tepelná, hydroizolace        4 963 663           82       731        3,62         901    CZK/m2 izolované plochy
   38036 Podlahové konstrukce - železobetonové a betonové 4 020 069                  67       592        2,93         721    CZK/m2 podlahy
   411     Kanalizace                                            1 299 085          152       524        0,95         524    CZK/m2 ZP
   431     Větrací zařízení - teplovzdučné větrání               4 996 075           83       735        3,65         735    CZK/m2 ZP
   435     Chlazení                                              9 026 346          149     1 328        6,59      1 328     CZK/m2 ZP
   444     Rozvody el. (vč.parapetních kanálů)                   7 826 176          130     1 152        5,71      1 152     CZK/m2 ZP
   451     Telekomunikační zařízení                              2 345 488          274       946        1,71         946    CZK/m2 ZP
   465     Jeřábová zařízení                                     3 071 200           51       452        2,24 1 535 600      CZK/ks
   481     Automatizační a regulační systémy - MaR               1 712 368          200       691        1,25         691    CZK/m2 ZP
   511     Úpravy terénu                                         5 794 442          678     2 337        4,23         209    CZK/m3 zeminy
   522     Komunikace - základy a zpevnění venkov. ploch         3 255 472           54       479        2,38         180    CZK/m2 zpevňované plochy
   522     Komunikace                                          11 082 356           183     1 631        8,09     10 926     CZK/m2 komunikace
   731     Budovy - koordinační přirážka, projektové práce       8 725 824          144     1 284        6,37      1 284     CZK/m2 ZP
Karta objektů
Asociace rozpočtářů staveb
www.rozpoctari.cz


-   sdružuje odborníky, zabývající se rozpočtováním
    staveb, kalkulacemi stavebních prací, přípravou
    staveb a cost managementem
-   byla založen v roce 2002 (Cech rozpočtářů) jako
    dobrovolné sdružení právnických i fyzických osob
    činných v oblasti oceňování stavebních prací z řad
    investorů, dodavatelů, projektantů a expertů
-   základním úkolem Asociace je významným
    způsobem přispět ke standardizaci procesu
    oceňování stavebních zakázek od investičního
    záměru až po výsledné ekonomické vyhodnocení
    realizované stavby
Hlavní činnosti asociace
   podpora vzdělání členů a péče o jejich odborný růst
   velký důraz na etickou stránku vykonávání profese
   příprava a realizace procesu certifikace členů
   tvorba standardních postupů pro oblast oceňování
   spolupráce s ostatními profesními sdruženími v oblasti
    stavebnictví
   iniciování vzniku nových norem a novelizací právních předpisů
    s cílem posílit standardizaci rozpočtování ve stavebnictví
   profesionalita
   vykonávání činností ve prospěch odborných, hospodářských,
    právních a společenských zájmů svých členů
   dodržování zásad odbornosti, regulérnosti a vyspělosti ve
    vztahu k zákazníkovi (etická stránka vykonávání profese)
   zastupování členů ve vztahu ke státním orgánům ČR a
    orgánům jiných profesních organizací působících ve
    stavebnictví
Rozpočtová dokumentace ve veřejném
investování a v dokumentaci staveb
-   metodické pojednání jehož snahou je objasnit
    problematiku rozpočtování v ČR
Cílem metodického pojednání je:
-   vyjasnit postavení rozpočtů v projektové dokumentaci staveb.
    Zde se apeluje na kvalitní a včasné podklady pro rozpočtování a
    na tvorbu katalogových listů, jako jakési části typových podkladů.
    V projektu by měl být řešen mimo rozpočet k provádění stavby i
    harmonogram-SG a systém kvality
-   vyjasnit postavení rozpočtů ve veřejných zakázkách. Považujeme
    za normální začít rozpočtovat ve veřejných zakázkách formou
    stavebně technologických rozpočtů, protože správný výběr
    uchazeče by měl být vázán na schopnost stavět s rozpočtem,
    harmonogramem-SG a systémem kvality. Tím by mohla být
    zakázka docela průhledná a tak trochu i odolnější ke problematice
    korupce
-   vyjasnit postavení rozpočtů v dotacích vůbec, zejména však z EU
-   vyjasnit postavení rozpočtů v investorském plánování
-   vyřešit podklady pro certifikaci rozpočtářů
Oblast činnosti rozpočtáře
Zajímavé stavby na závěr
Zdroje:
Podnikové podklady TOP D.C.C.
Kalkulace cen stavebních prací a materiálů; Krejčí,
Kalivodová
www.business.center.cz
www.rozpoctari.cz
                                                      Dotazy




                              KONEC

				
DOCUMENT INFO
Shared By:
Categories:
Tags:
Stats:
views:12
posted:1/11/2013
language:Czech
pages:50