Development - TOP D.C.C. s.r.o

Document Sample
Development - TOP D.C.C. s.r.o Powered By Docstoc
					                      DEVELOPMENT

          DVP - 1

          Developerské rozhodování; druhy developerských projektů;
          stavba a její životní cyklus; studie proveditelnosti; katastr
          nemovitostí; územní plán; územní a stavební řízení




LS 2009                                              Ing. Luboš Krejčí CSc.
Charakteristika předmětu

-   rozsah: 1+1, z

-   konzultační hodiny v rámci cvičení,
    případně email: krejci@topdcc.cz

-   podmínky udělení zápočtu: zpracování
    vybraného developerského projektu
  Development
     Soubor konkrétních činností, které zabezpečí
      vyhledání tržních příležitostí, jejich rozvoj, prosazení
      a zhotovení s realizací zisku


Sekundární efekty:

 prohlubuje diverzifikaci aktivit a rozšiřuje působení firmy
do dalšího segmentu trhu
 umožňuje optimalizovat portfólio nemovitostí stavební
firmy
 vytváří podmínky pro získání stavební zakázky pro firmu
Developerské rozhodování
- analýza příležitosti
- financování projektu
- BOT, PPP projekty - výstup projektu prodat či
    pronajmout
Druhy developerských projektů
Bytový neboli rezidenční development
Důležité aspekty:
-   prestiž a image lokality
-   urbanismus a architektura areálu
-   parkování
-   pořizovací cena bytu a garážové stání
-   platební podmínky a splátkový kalendář
-   nabídka standardu
-   technická vybavenost objektů
-   občanská vybavenost a vazby na okolí
-   dopravní dostupnost
-   technická kvalita objektu
-   okolí a životní prostředí
Druhy developerských projektů
Bytový neboli rezidenční development

-   současné ceny bytů 30 tis. Kč/m2 až k hranici 100
    tis. Kč/m2 v závislosti na lokalitě

-   náklady cca 23 tis. Kč/m2 v závislosti na použitých
    materiálech a kvalitě provedení

-   zisk developera někdy až 300%
Druhy developerských projektů
Administrativní a komerční development
Dynamická oblast trhu s nemovitostmi,v současné době
nasycení trhu kancelářskými prostory středního a nižšího
standardu.


- moderní novostavby s velmi vysokým standardem
- novostavby středního standardu
- rekonstrukce stávajících kancelářských objektů
  Druhy developerských projektů
  Administrativní a komerční centra




Nové sídlo rádia Svobodná     Palladium
Evropa na Hagiboru
Druhy developerských projektů
Development velkých územních celků

Generální developer připravuje území pro ostatní developery,
kteří zrealizují takto připravené příležitosti.

- podílet se nebo ideově ovlivňovat vznik územního plánu pro
dané území
- zajistit infrastrukturu
- poskytovat komplexní servis jednotlivým subdeveloperům


např. Rohanský ostrov
Fáze developerského projektu
Fáze přípravná

-   vyhledání developerské příležitosti (respektování územního plánu,
    průzkum vhodnosti lokality, ekonomická proveditelnost)
-   zajištění developerské příležitosti (nákup pozemku, nemovitosti,
    kapitálový podíl)
-   příprava projektu (definice aktivit, termínů, zdrojů,
    odpovědnosti,…)
-   příprava finančního plánu projektu (cash flow, platební
    kalendář,…)
Fáze developerského projektu
Fáze realizační

-   příprava a řízení stavby (výběr dodavatele, smlouva o dílo,
    TDI,…)
-   prodej (pronájem) produktu
-   finanční sledování stavby (překlenovací úvěr, reakce na zvýšenou
    či sníženou poptávku)
Fáze developerského projektu
Fáze vyhodnocení

-   postauditování projektu (audit nákladů, ziskovosti, řízení
    projektu,…)
-   tvorba standardů (fyzické, nákladové, kapitálové, příjmové)
Současný stav developmentu

-   nižší poptávka – pokles cen bytů (předpoklad do r. 2010)
-   ztížené podmínky financování developerských projektů ze strany
    bank
-   zpoždění či dočasné odložení projektů
-   vysoká neobsazenost především nemovitostí pro logistiku (až
    17%)
-   růst neobsazenosti i u kancelářských objektů (cca 10%)
Životní cyklus stavby



                        záměr




            užívání               projektování
likvidace


                      realizace
Fáze výstavbového projektu



Záměr

          Předinvestiční fáze



                       Investiční fáze




                                     Provozní fáze
Diagram výstavbového projektu
Předinvestiční fáze, záměr projektu

Rozhodování o:
 cíl projektu

 účel projektu

 investice

 způsob financování

 způsob organizace a řízení

 územní řízení a rozhodnutí
    Předběžná studie proveditelnosti
•   zpracovává se před dokumentací pro vydání územního
    rozhodnutí, pro náročnější a složitější projekty; její
    nepřesnost při stanovování nákladů je až 20%.

•   obsahuje: současný stav a historie projektu, analýza trhu
    a koncepce odbytu, materiálové dodávky, lokalita a vliv na
    životní prostředí, technické řešení projektu, organizační a
    režijní náklady výstavby a provozu, lidské zdroje,
    harmonogram realizace projektu, finanční analýzu a
    potřebu investičních prostředků, finanční a ekonomické
    vyhodnocení, závěr a doporučení

•   slouží investorovi pro rozhodnutí o dalším pokračování
    záměru
     Studie proveditelnosti
•   Zpracovává se souběžně s dokumentací pro územní řízení, tudíž má
    oproti předběžné studii proveditelnosti mnohem vyšší míru přesnosti
    cenových odhadů.

•   Hlavním účelem této studie je prokázání a podložení životaschopnosti
    projektu. Zkoumá se řada provozních, tržních a finančních podmínek
    realizace a existence projektu. Studie proveditelnosti je využívána
    bankami při posuzování žádosti o úvěr určený k financování projektu,
    ale může velmi dobře posloužit i vlastníkovi projektu při jeho
    rozhodování, plánování a provozování projektu samotného. Obsah
    shodný jako u předběžné studie proveditelnosti.

•   Slouží jako podklad pro jednání o získání bankovním úvěru či o
    spolufinancování projektu z dodací nebo strukturálních fondů ČR, EU,
    apod.
Příklad realizované studie
Radnice pro MČ Praha 14
-   předmětem zpracování studie proveditelnosti byl záměr výstavby
    nového sídla radnice
-   prvotním požadavkem bylo umístit do objektu následující
                pracoviště pro 320 lidí (250 míst MČ)
                polyfunkční sál pro cca 100 osob
                zasedací místnost rady pro 30 osob
                3 až 4 další zasedací místnosti pro 20 osob
                obřadní místnost pro 50 – 60 osob
                restaurace pro cca. 50 osob + salonky
                archivy (300m2), garáže, sklady, technické zázemí
                ostatní (čekárny, bufet, fit centrum)
-   prvotní požadavek shledán jako nereálný, navrhované prostory se
    omezily pouze pro Státní sociální podporu, Správu majetku Prahy
    14 a Městskou policii
-   nynější sídlo v panelovém domě je nevyhovující svým
    standardem
    Příklad realizované studie
Radnice pro MČ Praha 14
-    studie řešila investiční náklady, způsoby financování výstavby (ať
     už pomocí úvěru či prostředků soukromých investorů), věcné a
     časové řešení objektu, dopad na životní prostředí, rizika
     proveditelnosti a jejich minimalizace
-    jako nejvhodnější varianta (cena x riziko) byla doporučena
     kombinace nájemního domu spolu s realizací prodeje některých
     pozemků a objektů, které jsou ve vlastnictví MČ Praha 14
Investiční fáze
etapa investiční přípravy a realizační přípravy


   projektová činnost
   inženýrská činnost
   dodavatelé
   uzavírání smluv
   stavební řízení a rozhodnutí
              Investiční fáze
              etapa realizace

   předání a převzetí staveniště
   výstavba
   předání a převzetí stavby
   vady a nedodělky
   kolaudační souhlas
Fáze provozní

   vyhodnocení projektu
   katastr nemovitostí
   záruky
   provoz, energie a správa budovy
   likvidace
Trocha oddechu
Netradiční přeprava materiálu
Katastr nemovitostí
-   zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí ČR
-   soubor údajů o nemovitostech v ČR zahrnující popis, soupis,
    geometrické a polohové určení
-   jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a
    dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem
-   zdroj informací sloužící k ochraně práv k nemovitostem, pro
    daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí,…

Části KN
-   SPI – Soubor popisných informací
-   SGI – Soubor geodetických informací
-   Sbírka listin
-   Souhrnné přehledy o půdním fondu
-   Dokumentace výsledků měření a šetření
Zásady vedení KN
-   zásada intabulance – ke vkladu či záznamu dochází na základě
    pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu
-   zásada dispoziční – ke změně věcných práv dochází na základě
    návrhu na vklad
-   zásada priority – katastr dodržuje časové pořadí zápisů
-   zásada legality – všechny zápisy v KN ČR jsou v souladu se
    skutečností (zápisy od 1.1.1993, předtím Evidence nemovitostí)
-   zásada speciality – zajišťuje jednoznačnost, určitost a nespornost
    zápisu
-   zásada veřejné víry – důvěra, že data v KN ČR jsou v souladu se
    skutečností
-   zásada veřejnosti – každý má přístup k obsahu KN ČR
-   zásada oficiality – všechny změny se zapisují na základě úřední
    povinnosti
    Stavební zákon
    zákon č.183/2006 Sb.,
    o územním plánování a stavebním řádu




Část první:        Úvodní ustanovení
Část druhá:        Výkon veřejné správy
Část třetí:        Územní plánování
Část čtvrtá:       Stavební řád
Část pátá:         Společná ustanovení
Část šestá:        Přechodná a závěrečná ustanovení
Část sedmá:        Účinnost
    Pojmy
stavba – veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo
  montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně
  technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a
  konstrukce, na účel využití a dobu trvání; stavbou se
  rozumí i její část nebo změna dokončené stavby
změna dokončené stavby – nástavby, přístavba
  (půdorysně se rozšiřuje a je propojena s dosavadní
  stavbou), stavební úprava (zachovává se půdorysné i
  výškové ohraničení stavby)
stavební pozemek - pozemek, jeho část nebo soubor
  pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním
  rozhodnutím anebo regulačním plánem
Veřejná správa
orgány obce
     obecní úřad
     stavební úřad
     zastupitelstvo obce
orgány kraje
     krajský úřad
     zastupitelstvo kraje
zvláštní působnost na území hl. m. Prahy
Ministerstvo obrany
Ministerstvo pro místní rozvoj
stavební úřady
     obecné
     speciální
     vojenské
    Územní plánování
   zajišťovat, posuzovat a prověřovat stav
    území a jeho změny
   stanovovat požadavky a podmínky pro
    provádění změn území
   určovat nutné zásahy do území atd.

podklady
       územně analytické podklady – zjištění a
        vyhodnocení stavu a vývoje území, jeho
        hodnot, omezení a záměrů
    Územní rozhodnutí
rozhodnutí o:
 umístění stavby nebo zařízení
 změně využití území
 změně stavby a o změně vlivu stavby na využití
  území
 dělení nebo scelování pozemků
 ochranném pásmu




   vydá příslušný stavební úřad na základě
    územního řízení
Účastníci územního řízení
   žadatel
   obec, na jejímž území je požadován
    záměr
   vlastník pozemku nebo stavby (není-li
    sám žadatelem)
   dotčené osoby (mají vlastnické právo
    nebo jiné věcné právo k sousedním
    stavbám, pozemkům atd.)
   osoby, o kterých tak stanoví zvláštní
    právní předpis
Žádost o vydání územního rozhodnutí

obsah
 základní údaje o záměru
 identifikační údaje pozemků a staveb


přílohy
 doklady o vlastnickém právu
 rozhodnutí dotčených orgánů
 stanoviska vlastníků veřejné dopravní a
  technické infrastruktury
 dokumentace
 případná další vyjádření a rozhodnutí (vliv na
  životní prostředí, zvláštní předpisy atd.)
    Územní souhlas

   § 96
   stavby, které nevyžadují stavební povolení ani oznámení
   ohlašované stavby
   stavby pro reklamu
   stavby v uzavřených prostorech existujících staveb,
    není-li změna na okolí
   úpravy terénů, násypů a výkopů do 1,5 m, do 300 m2
   skladové, výstavní a manipulační plochy do 200 m2
    mimo vrakovišť a skládek
   změny druhu pozemku
   změny staveb
Stavební řád
Stavby, terénní úpravy,
zařízení a udržovací práce

     nevyžadující stavební povolení ani ohlášení

     vyžadující stavební povolení

     vyžadující ohlášení
 Žádost
Ohlášení
     údaje o stavebníkovi, o pozemku, ohlášené stavbě
      (rozsah, účel, způsob, doba provádění)
     doklady k vlastnickému právu nebo jiných práv
     případně projektová dokumentace
Stavební povolení
     údaje o záměru, pozemcích a stavbách
     doklady k vlastnickému právu nebo jiných práv
     projektová dokumentace
     plán kontrolních prohlídek stavby
     závazná stanoviska
Účastníci stavebního řízení

   stavebník
   vlastník stavby
   vlastník pozemku
   dotčené osoby s vlastnickými a jinými
    právy
   zvláštní osoby vymezené zákonem
   osoby s právem věcného břemena
Odstranění stavby
Lze nařídit v případě

   ohrožení života nebo zdraví
   staveb postavených bez rozhodnutí
    stavebního úřadu vyžadovaného
    zákonem
   staveb, u nichž bylo stavební povolení
    zrušeno a stavbu nelze zachovat
Závěrem příklady atypických
     možností bydlení
Zdroje:
www.mmr.cz
www.portal-vz.cz
www.compet.cz
www.micr.cz
www.isvzus.cz/usisvz
www.sps.cz                         Dotazy
www.stavebnistandardy.cz
www.ckait.cz
www.stavebnidozor.cz
www.encyklopedie.seznam.cz
Podnikové podklady TOP D.C.C.




                           KONEC

				
DOCUMENT INFO
Shared By:
Categories:
Tags:
Stats:
views:13
posted:1/11/2013
language:Czech
pages:56