Sergio Iasi intervista - Prelios Massimo Caputi

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                                                                                                                            10 DICEMBRE 2012
                                                                                                                                                    15




                                                                                                                                                                         [ LA SCHEDA ]
                                                                                                                                                                         Ingresso di Caputi e aumento di capitale, operazione complessa
                                                                                                                                                                         Ricapitalizzazione e ristrutturazione del debito      dell’indebitamento, si andrebbe verso una
                                                                                                                                                                         sono i due capisaldi dell’operazione che porterà      rimodulazione a 5-6 anni per 250 milioni; i
                                                                                                                                                                         la Feidos di Massimo Caputi dentro Prelios.           restanti 311 confluiranno in strumenti finanziari
                                                                                                                                                                         Caputi, che ha il ruolo di partner industriale,       quasi-equity della durata di 7-10 anni con
                         Intendo fornire una visione d’insieme                                                                                                           parteciperebbe all’aumento di capitale con 20         possibilità di rimborso parziale prima della
                         delle priorità di ogni linea di business                                                                                                        milioni, attraverso un veicolo di nuova               scadenza. Sull’azionariato post-operazione non
                                                                                                                                                                         costituzione (per 18 milioni), in cui confluirà       è ancora possibile fare ipotesi – a fronte dei 140
                     perché sia chiaro quello che vogliamo fare                                                                                                          anche parte della sottoscrizione cash delle           milioni di aumento in opzione al mercato, pur se
                        per migliorare i nostri utili e rafforzare                                                                                                       banche creditici (per altri 50 milioni). Tale         interamente garantiti - se non che l’attuale
                                            il nostro patrimonio                                                                                                         veicolo deterrà all’inizio azioni senza diritto di    patto di sindacato dovrebbe mantenere un peso
                                                                                                                                                                         voto, che dopo tre anni potranno essere               simile anche nella nuova Prelios attraverso la
                                                               Mario Greco
                                              Ceo di Assicurazioni Generali                                                                                              convertite in ordinarie, consentendo a Caputi di      sottoscrizione delle nuove quote.          (a.bon.)
                                                                                                                                                                         assumere un ruolo di guida. Sui 560 milioni                                            © RIPRODUZIONE RISERVATA




Iasi: “Ecco la mia Prelios
usciamo dalla proprietà
ci concentriamo sui servizi”
INTERVISTA AL NEO AD                                                                                                                                    A sinistra i principali
DEL GRUPPO IMMOBILIARE                                                                                                                                  azionisti di Prelios
“I NUOVI SOCI CI CREDONO,                                                                                                                               pre aumento di
LE BANCHE CI CREDONO. E CI                                                                                                                              capitale. A destra, la
HANNO DATO CINQUE ANNI                                                                                                                                  struttura del gruppo
PER IL TURNAROUND”

Adriano Bonafede                                                                                                                                         ni. Sempre gli istituti di credito, in-   lity management, che ben si ac-             «Certo, e non sarà difficile. Gli
                                                                                                                                                         sieme alla amministrazioni pub-           coppiano agli altri due in un tutto      immobili che abbiamo danno un
                                 Roma                                                                                                                    bliche, potranno offrire a Prelios        armonico».                               reddito fra il 6 e l’8%, che sul mer-
          a mission del nuovo ma-
  «L      nagement è chiara, e si
può condensare in un unico con-
                                                                                                                                                         Sgr, l’altra gamba dei servizi, l’op-
                                                                                                                                                         portunità di crescere: sono previ-
                                                                                                                                                         ste molte dismissioni immobiliari
                                                                                                                                                                                                      Dunque Prelios dovrebbe di-
                                                                                                                                                                                                   ventare una società concentrata
                                                                                                                                                                                                   nei soli servizi. Ma perché anni fa
                                                                                                                                                                                                                                            cato tedesco, così stabile, è moltis-
                                                                                                                                                                                                                                            simo. Noi potremmo tenere qual-
                                                                                                                                                                                                                                            che piccola quota in cambio dei
cetto: back to basics. Prelios deve                                                                                                                      nei prossimi anni e il modo miglio-       si disse che la diversificazione era     servizi di gestione. Ma anche in Ita-
tornare al suo core business, i ser-                                                                                                                     re e più rapido per farlo è impac-        invece un bene?                          lia, mi lasci dire, la situazione non è
vizi, ed essere competitiva dal lato                                                                                                                     chettare questi beni in fondi d’in-          «I tempi sono cambiati. Alcuni        così negativa. Proprio nei giorni
dei costi. Abbiamo cinque anni per                                                                                                                       vestimento. Puntiamo ad aumen-            anni fa giravano più soldi. Il nuovo     scorsi abbiamo avuto la visita di un
portare a termine questa missione,                                                                                                                       tare i nostri asset under manage-                      modello di business         investitore estero che ha un miliar-
uscendo dai business meno reddi-           mo e rilanciamo il nostro core bu-                                 vizi tedesca, che tra l’altro control-     ment dai 4,5 miliardi ad almeno 6-                      basato sui servizi ri-     do da spendere. L’Italia, poi, non è
tizi». Sergio Iasi, l’ad di Prelios fre-   siness, che sono i servizi e che con-                              la una delle più qualificate società       8 nel prossimo triennio. La terza                       chiede certo investi-      la Spagna, il rischio-paese sta sce-
sco di nomina (si è insediato lunedì       tano su un patrimonio gestito di                                   di gestione di centri commerciali.         gamba “buona” sono i servizi di                         menti per lo sviluppo      mando e i prezzi sono sì scesi ma
3 dicembre), spiega per la prima           11,4 miliardi di euro».                                            Un’esperienza che contiamo di va-          agency, property & project e faci-                      ma non paragonabili a      non crollati».
volta i capisaldi della sua strategia.        E allora parliamo di servizi.                                   lorizzare anche in Italia, confron-                                                               quelli di chi acquista         Va bene, venderete. Ma intanto
Iasi ha svolto all’inizio la sua carrie-   Quali sono esattamente?                                            tandoci con i big come LaSalle, Cu-                                                              immobili».                   l’alto debito pressa i conti della so-
ra nelle tlc, dove è stato assistant to       «I segmenti che già abbiamo e su                                shman & Wakefield e Larry Smith».          [ IL PERSONAGGIO ]                                     Voi avete circa 2 mi-       cietà.
ceo per Canal Plus e poi vicediret-        cui puntiamo per tornare a cresce-                                     Un attimo. Strana questa storia                                                                  liardi di immobili          «No, aumento di capitale e ri-
tore generale della Rai, infine ha vi-     re, perché questo è il nostro ob-                                  dei non performing loans: prima            Sergio Iasi inizia la                                           pro-quota (su      modulazione del debito costitui-
rato sul settore immobiliare, dov’è        biettivo, sono tre. Abbiamo un’sgr                                 l’ex Pirelli Re ci aveva creduto, poi      sua carriera negli                                               8 totali) da      scono l’oggetto stesso dell’opera-
stato ad di Sansedoni (la società di       che gestisce circa 4,5 miliardi in                                 voleva vendere la società, ora si          anni 80 nell’Iri. Nel                                             vendere, di      zione ora in iter approvativo, che
Mps) e di Silvano Toti Holding.            una ventina di fondi d’investimen-                                 cambia di nuovo strategia...               2002 è                                                             cui 1 in Ita-   ipotizza, alla fine, un debito senior
   Perché saranno i servizi il core        to. Abbiamo una società per il re-                                     «Sì, e le spiego perché. Sta ritor-    vicedirettore gen.                                                  lia e 1 in     ridotto della metà. Prelios non sarà
business della nuova Prelios?              cupero dei crediti inesigibili (co-                                nando alle banche, a causa delle           Rai. Poi si occupa di                                                Germa-        più un “forced seller”: non avrà la
   «Perché questa è una società na-        siddetti non performing loans), e                                  crisi, una massa di crediti inesigibi-     asset management                                                     nia. Ven-     pressione operativa per ripagare il
ta nei servizi. Una società che poi,       abbiamo i servizi specialistici,                                   li con sottostanti gli immobili. Pre-      immobiliare, quale                                                   derete an-    debito e potrà dedicarsi finalmen-
proprio per crescere nei servizi, ha       commerciali e di gestione immo-                                    lios ha una piattaforma in grado di        ad di Sansedoni e di                                                 che questi    te al rilancio».
accresciuto il portafoglio dei pro-        biliare. Poi c’è la piattaforma di ser-                            recuperare i crediti e di gestire i be-    Silvano Toti Holding                                                 ultimi?                           © RIPRODUZIONE RISERVATA
pri investimenti diretti insieme ad
altri partner come Morgan Stanley,
Deutsche Bank, Goldman Sachs
ecc. Tutto ciò è avvenuto per il tra-
mite di circa 200 veicoli, poi ridotti                                         ndovina chi viene a cena. Caro
di numero, in cui Prelios partecipa
mediamente per il 25%. Bene, da
questi investimenti dobbiamo
uscire».
   La ragione sembra evidente: è a
questa passata strategia che si de-
ve in gran parte l’indebitamento                      LA NOTTE          anche un ottimo debito greco
                                                                                                          I
                                                                               Mario, stasera porto lo spread, la
                                                                               crisi ritorna. Spread di quello
                                                                               buono, passo a prenderlo dal
                                                                               delicatessen Merkel, il preferito di
                                                                        Draghi quando sta solo, dove servono

                                                                        stagionato, perfetto per accompagnare
di 560 milioni che fa capo a Prelios
e che è oggetto del previsto accor-                    DEI GUFI         la nostra recessione in crosta di Pil.
                                                                        Dopo disoccupazione in salsa francese
do sulla revisione del debito con                           DIARIO e banche che crollano e non reggono il
l’ingresso del nuovo socio Feidos.                 DI UN VECCHIO forno dell’Eurozona, al dolce ci pensi
Ma la vendita di questi asset, circa                   ANALISTA tu, basterebbe un assaggio di esotico
8 miliardi di cui 2 la quota Prelios,                   DI BORSA fiscal cliff, meglio se americano. È che
non sembra davvero dietro l’an-                                         l’appetito vien mangiando col profumo
golo vista la profonda crisi del set-                                   di primarie, e all’altra tavolata poi si
tore.                                                                   illudono che magari il mondo possa
   «I nuovi e gli attuali soci ci cre-                   tornare indietro. Così rivedi all’improvviso vecchi
dono, le banche (l’operazione, su-                       mostri che riemergono dall’oscuro della cantina per
bordinata all’approvazione di cre-                       sedersi a capotavola come un tempo, eccitati non più
ditori e pattisti, prevede la conver-                    dal bunga-bunga ma dal populismo last minute anti
sione di parte dei loro crediti in                       euro e anti tasse: proprio adesso che son tutti chini
azioni) ci credono. E ci hanno dato                      sull’F24 per questa diavolo di Imu. A loro agio a
cinque anni per farlo. Un lasso di                       capotavola, si compiacciono tra loro, incitati dagli
tempo che consideriamo suffi-                            stessi avversari, e tutto scoperchiano e ribaltano
ciente per la nostra missione: l’Eu-                     perché contano solo le elezioni, prima che cambino.
ropa non sarà in recessione per set-                     Del resto, come fai a non correre con il porcellum che
te anni! Non abbiamo fretta, ven-                        ti guarda dritto, freddo e cadavere già da mesi.
deremo quando sarà possibile e                           Meglio i voti: molti, maledetti e subito.
utile. Nel frattempo, razionalizzia-                        ...........................................
La Repubblica - Affari Finanza - Adriano Bonafede -   10/12/2012 pg. 15   ed. N.41 - 10 dicembre 2012

Iasi: "Ecco la mia Prelios usciamo dalla proprietà ci
concentriamo sui servizi"
INTERVISTA AL NEO AD DEL GRUPPO IMMOBILIARE "I NUOVI SOCI CI CREDONO, LE BANCHE CI CREDONO. E CI HANNO
DATO CINQUE ANNI PER IL TURNAROUND"

«La mission del nuovo management è chiara, e si può condensare in un unico concetto: back to basics .
Prelios deve tornare al suo core business, i servizi, ed essere competitiva dal lato dei costi. Abbiamo
cinque anni per portare a termine questa missione, uscendo dai business meno redditizi». Sergio Iasi,
l'ad di Prelios fresco di nomina (si è insediato lunedì 3 dicembre), spiega per la prima volta i
capisaldi della sua strategia. Iasi ha svolto all'inizio la sua carriera nelle tlc, dove è stato
assistant to ceo per Canal Plus e poi vicedirettore generale della Rai, infine ha virato sul settore
immobiliare, dov'è stato ad di Sansedoni (la società di Mps) e di Silvano Toti Holding. Perché saranno i
servizi il core business della nuova Prelios? «Perché questa è una società nata nei servizi. Una società
che poi, proprio per crescere nei servizi, ha accresciuto il portafoglio dei propri investimenti diretti
insieme ad altri partner come Morgan Stanley, Deutsche Bank, Goldman Sachs ecc. Tutto ciò è avvenuto per
il tramite di circa 200 veicoli, poi ridotti di numero, in cui Prelios partecipa mediamente per il 25%.
Bene, da questi investimenti dobbiamo uscire». La ragione sembra evidente: è a questa passata strategia
che si deve in gran parte l'indebitamento di 560 milioni che fa capo a Prelios e che è oggetto del
previsto accordo sulla revisione del debito con l'ingresso del nuovo socio Feidos. Ma la vendita di
questi asset, circa 8 miliardi di cui 2 la quota Prelios, non sembra davvero dietro l'angolo vista la
profonda crisi del settore. «I nuovi e gli attuali soci ci credono, le banche (l'operazione, subordinata
all'approvazione di creditori e pattisti, prevede la conversione di parte dei loro crediti in azioni) ci
credono. E ci hanno dato cinque anni per farlo. Un lasso di tempo che consideriamo sufficiente per la
nostra missione: l'Europa non sarà in recessione per sette anni! Non abbiamo fretta, venderemo quando
sarà possibile e utile. Nel frattempo, razionalizziamo e rilanciamo il nostro core business, che sono i
servizi e che contano su un patrimonio gestito di 11,4 miliardi di euro». E allora parliamo di servizi.
Quali sono esattamente? «I segmenti che già abbiamo e su cui puntiamo per tornare a crescere, perché
questo è il nostro obbiettivo, sono tre. Abbiamo un'sgr che gestisce circa 4,5 miliardi in una ventina
di fondi d'investimento. Abbiamo una società per il recupero dei crediti inesigibili (cosiddetti non
performing loans ), e abbiamo i servizi specialistici, commerciali e di gestione immobiliare. Poi c'è la
piattaforma di servizi tedesca, che tra l'altro controlla una delle più qualificate società di gestione
di centri commerciali. Un'esperienza che contiamo di valorizzare anche in Italia, confrontandoci con i
big come LaSalle, Cushman & Wakefield e Larry Smith». Un attimo. Strana questa storia dei non performing
loans: prima l'ex Pirelli Re ci aveva creduto, poi voleva vendere la società, ora si cambia di nuovo
strategia... «Sì, e le spiego perché. Sta ritornando alle banche, a causa delle crisi, una massa di
crediti inesigibili con sottostanti gli immobili. Prelios ha una piattaforma in grado di recuperare i
crediti e di gestire i beni. Sempre gli istituti di credito, insieme alla amministrazioni pubbliche,
potranno offrire a Prelios Sgr, l'altra gamba dei servizi, l'opportunità di crescere: sono previste
molte dismissioni immobiliari nei prossimi anni e il modo migliore e più rapido per farlo è
impacchettare questi beni in fondi d'investimento. Puntiamo ad aumentare i nostri asset under management
dai 4,5 miliardi ad almeno 68 nel prossimo triennio. La terza gamba "buona" sono i servizi di agency,
property & project e facility management, che ben si accoppiano agli altri due in un tutto armonico».
Dunque Prelios dovrebbe diventare una società concentrata nei soli servizi. Ma perché anni fa si disse
che la diversificazione era invece un bene? «I tempi sono cambiati. Alcuni anni fa giravano più soldi.
Il nuovo modello di business basato sui servizi richiede certo investimenti per lo sviluppo ma non
paragonabili a quelli di chi acquista immobili». Voi avete circa 2 miliardi di immobili pro-quota (su 8
totali) da vendere, di cui 1 in Italia e 1 in G e r m a nia. Venderete anche questi ultimi? «Certo, e
non sarà difficile. Gli immobili che abbiamo danno un reddito fra il 6 e l'8%, che sul mercato tedesco,
così stabile, è moltissimo. Noi potremmo tenere qualche piccola quota in cambio dei servizi di gestione.
Ma anche in Italia, mi lasci dire, la situazione non è così negativa. Proprio nei giorni scorsi abbiamo
avuto la visita di un investitore estero che ha un miliardo da spendere. L'Italia, poi, non è la Spagna,
il rischio-paese sta scemando e i prezzi sono sì scesi ma non crollati». Va bene, venderete. Ma intanto
l'alto debito pressa i conti della società. «No, aumento di capitale e rimodulazione del debito
costituiscono l'oggetto stesso dell'operazione ora in iter approvativo, che ipotizza, alla fine, un
debito senior ridotto della metà. Prelios non sarà più un "forced seller": non avrà la pressione
operativa per ripagare il debito e potrà dedicarsi finalmente al rilancio».

				
DOCUMENT INFO
Description: Ricapitalizzazione e ristrutturazione del debito sono i due capisaldi dell’operazione che porter� la Feidos di Massimo Caputi dentro Prelios. Caputi, che ha il ruolo di partner industriale, parteciperebbe all’aumento di capitale con 20 milioni, attraverso un veicolo di nuova costituzione (per 18 milioni), in cui confluir� anche parte della sottoscrizione cash delle banche creditici (per altri 50 milioni). Tale veicolo deterr� all’inizio azioni senza diritto di voto, che dopo tre anni potranno essere convertite in ordinarie, consentendo a Caputi di assumere un ruolo di guida. Sui 560 milioni dell’indebitamento, si andrebbe verso una rimodulazione a 5-6 anni per 250 milioni; i restanti 311 confluiranno in strumenti finanziari quasi-equity della durata di 7-10 anni con possibilit� di rimborso parziale prima della scadenza. Sull’azionariato post-operazione non � ancora possibile fare ipotesi – a fronte dei 140 milioni di aumento in opzione al mercato, pur se interamente garantiti - se non che l’attuale patto di sindacato dovrebbe mantenere un peso simile anche nella nuova Prelios attraverso la sottoscrizione delle nuove quote.