L article L

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					Promesse unilatérale de vente de biens immobiliers en
toute propriété sans le concours d’un prêt immobilier

Entre les soussignés,
M. …………, dénommé (s) aux présentes sous le nom « le promettant »,
M. …………, dénommé (s) aux présentes sous le nom « le bénéficiaire »,
Et M. …………, dénommé(s) aux présentes sous le nom « l’agent immobilier ».
IL A ÉTÉ CONVENU CE QUI SUIT :
Le promettant, en s’obligeant et en obligeant ses héritiers, co-indivisaires, ayants
droits solidairement entre eux, fussent-ils mineurs ou incapables, et en tant que de
besoin, en se portant fort de leur acceptation, ou s’il y a lieu, de celle de leur
représentant légal, PROMET de vendre au bénéficiaire, dans le délai et dans les
conditions indiqués ci-après, les biens et droits immobiliers, dont la désignation
suit. Le bénéficiaire accepte la faculté qui lui est offerte, mais ne prend, quant à
présent, aucun engagement d’acquérir.

Article PremierDésignation
…………
Tels que lesdits biens et droits immobiliers existent, s’étendent et se poursuivent
et comportent, avec toutes circonstances et dépendances, sans aucune exception
ni réserve, le bénéficiaire déclarant les parfaitement connaître.

Art. 2Origine de propriété
Le promettant déclare que les biens et droits immobiliers lui appartiennent pour
les avoirs acquis de …………

Art. 3Propriété, jouissance
Le bénéficiaire sera propriétaire à compter du jour de la signature de l’acte
authentique de vente : l’entrée en jouissance aura lieu à compter du ………… par
la prise de possession réelle ou par la perception des loyers.
À ce sujet, il est précisé que …………

Art. 4Conditions de la vente éventuelle
La vente, en cas de réalisation définitive, aura lieu aux charges et conditions
ordinaires et de droit en pareille matière, et notamment sous celles suivantes,
auxquelles le bénéficiaire de la présente promesse devra se soumettre, savoir :
– il sera subrogé dans tous les droits et obligations du promettant;




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– il prendra les biens et droits vendus, en l’état, bon ou mauvais, où ils se
trouveront lors de l’entrée en jouissance et renonce à tout recours contre le
vendeur pour quelque cause que ce soit, en ce compris les vices cachés pouvant
affectés le bien vendu;
– il supportera les servitudes passives et profitera de celles actives, le tout s’il en
existe, à ses risques et périls, sans recours contre le promettant.
À ce sujet, ce dernier déclare expressément que, personnellement, il n’a créé
aucune servitude et qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres que celles qui
peuvent résulter de la situation naturelle des lieux, des titres et pièces en sa
possession :
– il acquittera, à compter de l’entrée en jouissance, les impôts, contributions et
charges de toute nature, auxquels les biens en question peuvent et pourront être
assujettis. Il fera son affaire personnelle de la continuation ou de la résiliation de
toutes polices d’assurances contractées par le promettant;
– pour le cas où la vente serait soumise à un droit de préemption locatif ou
administratif, le promettant s’engage à notifier sans délai avec le concours de son
notaire, soit un congé avec offre de vente au locataire, soit une DIA à la personne
publique bénéficiaire d’un droit de préemption.

Art. 5Travaux • Immeubles par destination
À préciser en fonction de l’accord des parties.

Art. 6Prix
La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de …………
euros que le bénéficiaire s’engage à payer comptant le jour de la signature de
l’acte authentique de vente. Le bénéficiaire devra payer au plus tard le jour de la
signature de l’acte authentique de vente, le prix de vente, les frais, droits et
honoraires de l’acte authentique. Le montant lui en sera indiqué par le notaire. À
défaut, le transfert de propriété ne pourra s’effectuer malgré la demande de
réalisation.

Art. 7Indemnité d’immobilisation
En conséquence de la présente promesse de vente et à titre d’indemnité forfaitaire
pour l’immobilisation en résultant au préjudice du promettant, le bénéficiaire a
versé ce jour la somme de ………… euros.
Elle sera acquise au promettant si la vente ne se réalise pas pour une cause
quelconque imputable au bénéficiaire, dans les délais et conditions convenus. Par
contre, elle s’imputera sur le prix de vente, en cas de réalisation.
Le promettant, dont l’engagement résultant des présentes est ferme et définitif, ne
pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l’article 1590
du Code civil, en restituant le double de la somme versée à titre de garantie.



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Art. 8Constitution de séquestre
D’un commun accord, les soussignés sont convenus de remettre ladite indemnité
d’immobilisation de ………… euros à M. ………… agent immobilier désigné
comme séquestre : cette somme s’imputant sur le prix en cas de réalisation ou
revenant au promettant en cas de non-réalisation du fait du bénéficiaire.
Le séquestre sera déchargé de cette mission, par l’accord des parties qui précisera
la destination des fonds, ou, à défaut, par décision de Justice.
M. ………… agent immobilier à ………… [adresse] déclare :
– qu’il exerce son activité d’agent immobilier à l’adresse sus-indiquée;
– qu’il est garanti par ………… [nom et adresse du garant] pour un montant
de ………… euros;
– qu’il est titulaire :
  - de la carte professionnelle portant le no ………… qui lui a été délivrée
le ………… par …………;
  - du mandat no …………;
– qu’il accepte la mission de séquestre et reconnaît avoir reçu du bénéficiaire le
montant de l’indemnité d’immobilisation, sous forme d’un chèque no …………
sur ………… [indiquer les coordonnées de l’établissement de crédit] en date
du ………… établi à l’ordre de ………… pour être porté sur son compte garantie
no ………… ouvert à ………… dont le bénéficiaire reconnaît avoir en sa
possession le reçu no ………… dont le duplicata a été remis au promettant qui le
reconnaît et en donne décharge.

Art. 9Rémunération
Les parties soussignées reconnaissent formellement que M. ………… agent
immobilier, les a mis en présence, a négocié les termes, prix et conditions des
accords qu’elles ont contractés et a rédigé les présentes.
En conséquence la partie qui en a la seule charge, c’est-à-dire M. …………
s’engage expressément à payer, conformément au mandat, à M. ………… une
rémunération hors taxe de ………… euros, plus TVA au taux de ………… % sur
le montant de la rémunération, soit au total une somme de ………… euros, le
jour où l’opération sera définitivement conclue selon l’article 6 de la loi no 70-9
du 2 janvier 1970, et l’article 74 du décret no 72-678 du 20 juillet 1972.

Art. 10Déclarations
Le promettant déclare :
– qu’il est né ainsi qu’il a été dit en tête des présentes;
– que rien dans sa situation juridique ou sa capacité civile ne s’oppose à la libre
transmission du patrimoine dont il s’agit;
– qu’aucune opération d’expropriation n’a été portée à sa connaissance;




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– que les biens dont il s’agit seront transmis exempts de toute inscription ou
privilège et qu’il s’oblige en tant que de besoin, à rapporter mainlevée et radiation
ou à fournir un état négatif;
– que pendant toute la durée des présentes, il s’interdit de conférer aucun droit
réel ni personnel, ni charge quelconque sur les biens à vendre, de consentir aucun
bail, location ou prorogation de bail, comme aussi d’y apporter aucun
changement si ce n’est avec le consentement du bénéficiaire ;
– que le bien a bénéficié de subventions de l’ANAH.
Le bénéficiaire déclare qu’il a les capacités juridiques et financières permettant
de réaliser les présentes.

Art. 11Conditions suspensives
La présente promesse est soumise aux conditions suspensives suivantes :
– que le certificat d’urbanisme ne révèle aucune servitude ou emprise
administrative qui soit de nature à compromettre gravement les droits du
bénéficiaire de la promesse;
– que les biens objet de la présente ne se trouvent grevés, au jour de la réalisation,
d’aucune inscription ou privilège qui soit d’un montant supérieur au prix de vente
convenu.

Art. 12Levée d’option
12.1 Le bénéficiaire ne lève pas l’option : il devra faire connaître son intention de
ne pas acquérir par lettre recommandée avec AR à l’agent immobilier, au plus
tard le …………
12.2 Le bénéficiaire lève l’option : il s’oblige, dans le même délai, à porter cette
acceptation avec signatures sur la présente convention.
Ce délai écoulé, sans que le bénéficiaire ait manifesté l’intention de profiter des
présentes et d’acquérir les biens sus-désignés, le promettant sera délié de tout
engagement du seul fait de l’expiration de ce délai, sans qu’il soit besoin pour lui
de faire aucune sommation ni de remplir aucune formalité judiciaire et pourra
prétendre au bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.
Il reste entendu que la levée d’option n’emporte pas transfert de propriété à défaut
de paiement du prix comme ci-dessus indiqué.

art. 13Acte authentique
L’acte sera reçu par Me …………, notaire, à ………… [adresse] avec le
concours de Me ………… notaire à ………… au plus tard dans les quinze jours
de la demande de réalisation.
Les soussignés s’obligent à fournir à première réquisition du notaire rédacteur du
contrat, toutes pièces, documents et justifications nécessaires à l’établissement de
l’acte authentique de vente.



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Art. 14Situation de l’immeuble au regard de la réglementation
Date de construction de l’immeuble : …………
14.1 Réglementation sur l’amiante
Information du bénéficiaire.
L’article L. 1334-7 premier alinéa du Code de la santé publique commande au
vendeur de faire établir un état constatant la présence ou l’absence de matériaux
ou produits de construction contenant de l’amiante, état à annexer à
l’avant-contrat et à la vente.
En l’absence d’un tel état annexé tant à l’avant-contrat qu’à la vente, ces deux
conditions étant cumulatives dans la mesure où un avant-contrat a été établi,
l’article L. 1334-7 susvisé dispose dans son deuxième alinéa que le vendeur ne
peut s’exonérer de la garantie des vices cachés à raison des vices constitués par la
présence d’amiante dans les éléments de construction tels qu’ils figurent en
annexe des décrets susvisés.
Cet état s’impose à tous les bâtiments dont le permis de construire a été délivré
avant le 1er juillet 1997.
Le vendeur déclare que l’immeuble dont il s’agit a fait l’objet d’un permis de
construire délivré antérieurement au 1er juillet 1997.
Par suite, les dispositions susvisées ont vocation à s’appliquer aux présentes.
Un constat établi par …………, titulaire d’une assurance responsabilité civile
professionnelle, le …………, est demeuré ci-joint et annexé après mention.
Étant précisé que depuis le 1er janvier 2003, les contrôleurs et techniciens de la
construction qui effectuent des missions de repérage et de diagnostic de l’état de
conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante doivent avoir
obtenu une attestation de compétence. Une copie de ladite attestation de
compétence est demeurée ci-annexée.
En conséquence, les parties sont expressément averties que les dispositions du
deuxième alinéa de l’article L. 1334-7 du Code de la santé publique telles que
relatées ci-dessus ont vocation à s’appliquer aux présentes.
Ce constat révèle …………
Ajouter pour les immeubles en copropriété.
La fiche technique récapitulative du dossier technique amiante établie pour les
parties communes, annexée ci-après, révèle …………
L’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation et renonce en
conséquence à tout recours contre le vendeur à ce sujet.
14.2 Lutte contre le saturnisme
Le rédacteur rappelle au vendeur les dispositions contenues aux premier et
troisième alinéas de l’article L. 1334-5 du Code de la santé publique.



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« Un état des risques d’accessibilité au plomb est annexé à toute promesse
unilatérale de vente ou d’achat, à tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un
immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant 1948 et situé
dans une zone à risque d’exposition au plomb délimitée par le représentant de
l’État dans le département. Cet état doit avoir été établi depuis moins d’un an à la
date de la promesse de vente ou d’achat ou du contrat susvisé.
Aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée
à raison des vices constitués par l’accessibilité au plomb si l’état mentionné au
premier alinéa n’est pas annexé aux actes susvisés. »
En conséquence, les parties sont expressément averties que les dispositions du
Code de la santé publique telles que relatées ci-dessus ont [ou n’ont pas] vocation
à s’appliquer aux présentes.
En cas d’application, ajouter.
Un état des risques d’accessibilité au plomb établi depuis moins d’un an est
annexé aux présentes., établi par …………, en date du …………
Cet état révèle …………
L’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation et renonce en
conséquence à tout recours contre le vendeur à ce sujet.
14.3 Lutte contre les termites
Le rédacteur informe les parties des dispositions suivantes relatives à la lutte
contre les termites.
La loi no 99-471 du 8 juin 1999 instaure une impossibilité pour le vendeur d’un
immeuble situé dans une zone contaminée, ou susceptible de l’être à court terme,
délimitée par arrêté préfectoral de s’exonérer de la garantie des vices cachés
résultant de la présence de termites sauf pour lui à remettre à ses frais à
l’acquéreur un rapport sur l’état parasitaire de moins de trois mois devant être
annexé à l’acte de vente étant observé que l’auteur de ce rapport doit justifier
d’une assurance de responsabilité.
II est précisé qu’à la connaissance des parties, l’immeuble dont il s’agit ne se
trouve pas [ou se trouve] à ce jour dans une zone délimitée par un arrêté
préfectoral comme étant considérée comme contaminée par des foyers de
termites ou susceptible de l’être à court terme.
Ajouter en cas d’arrêté préfectoral.
Un état parasitaire relatif à la présence de termites dans un immeuble sera
effectué, datant de moins de trois mois à la date de la signature de l’acte
authentique.
Si l’état se révélait positif, l’acquéreur se réserve le droit de renoncer à la présente
vente.
Cet état a été établi le ………… par ………… Cet état révèle …………




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L’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation et renonce à
tout recours contre le vendeur à ce sujet.
14.4 Absence d’installation de gaz
Conformément aux dispositions de l’article 17 de la loi no 2003-8 du 3 janvier
2003, la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation comportant une
installation intérieure de gaz naturel doit être précédée d’un diagnostic de cette
installation, diagnostic à annexer à l’acte de vente et devant avoir été établi moins
d’un an avant la date de l’acte.
À défaut, le vendeur ne pourra se retrancher derrière la clause d’exonération de
garantie prévue à l’article 1643 du Code civil.
Les parties déclarent en tant que de besoin et sous leur seule responsabilité que
l’immeuble possède [ou ne possède pas] une installation intérieure de gaz
naturel.
En présence d’une telle installation, ajouter.
Un diagnostic en date du ………… établi par …………, est annexé aux
présentes.
L’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation et renonce en
conséquence à tout recours contre le vendeur à ce sujet.
14.5 Risques naturels ou technologiques
hypothèse 1 : l’immeuble ne figure pas sur le territoire d’une commune
concernée par un risque naturel ou technologique
Le promettant déclare que la commune de …………… ou la ville
de …………… sur le territoire de la laquelle est situé l’immeuble ne figure pas
dans la liste des localités établie par le Préfet du département aux termes de
l’arrêté préfectoral en date du ……………, pris par application des dispositions
prévues à l’article L. 125-5, III du Code de l’environnement.
hypothèse 2 : l’immeuble se trouve situé sur une zone de risque
Le promettant déclare que la commune ou la ville de …………… sur le territoire
de laquelle est situé l’immeuble figure dans les localités qui sont mentionnées
aux termes de l’arrêté préfectoral en date du …………, pris en application de
l’article L. 125-5, III du Code de l’environnement.
La fiche fournie par la Préfecture à la Mairie de cette commune mentionne sur
son territoire des plans de prévention des risques suivants :
Plan de prévention des risques naturels …………
Plan de prévention des risques technologiques …………
Le promettant et le bénéficiaire déclarent qu’après consultation de ces
documents, ils ont constaté l’inclusion de l’immeuble vendu dans le périmètre
des risques au titre …………




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Le bénéficiaire déclare avoir été parfaitement informé du risque encouru et avoir
pris conscience des conséquences de ce risque tant pour lui-même que pour
l’immeuble objet des présentes, il s’engage à faire son affaire personnelle de
toutes les prescriptions de travaux qui pourraient être imposées par les autorités
administratives.
Sous réserve que la situation de l’immeuble lors de la signature de l’acte
authentique soit identique à celle présentement constatée, le bénéficiaire déclare
faire son affaire personnelle de ces risques en renonçant à tout recours à
l’encontre du promettant, tant au titre de la résolution de la promesse que des
vices cachés, ou au titre d’une diminution de prix.
14.6 Sinistres
Choisir la clause en fonction du cas de figure
Le promettant déclare au bénéficiaire n’avoir reçu aucune indemnité au titre d’un
sinistre de la part d’une compagnie d’assurance à l’occasion d’une catastrophe
naturelle ou technologique ayant affecté l’immeuble.
Ou
Le bénéficiaire déclare avoir été informé par le promettant que l’immeuble a subi
au cours de l’année ………… un sinistre d’origine …………ayant donné lieu au
versement d’une indemnité d’assurance garantissant les risques de catastrophes
naturelles ou technologiques et avoir reçu du promettant tout renseignement utile
à ce sujet.
Il renonce en conséquence à tout recours à l’encontre du promettant à l’occasion
de la vente pour vices cachés, ainsi qu’à une demande en résolution de vente ou
en diminution de prix ou dommages et intérêts.
14.7 Absence de construction ou de rénovation depuis moins de dix
ans
Les parties déclarent que le bien objet des présentes n’est pas concerné par les
dispositions de la législation sur l’assurance dommages-ouvrage dont le
rédacteur des présentes leur a donné parfaite connaissance ainsi qu’elles le
reconnaissent, aucune construction ou rénovation concernant l’ensemble
immobilier n’ayant été effectuée depuis moins de dix ans.
Dans le cas contraire, mentionner les coordonnées de la compagnie d’assurance
et le numéro du contrat dont le bénéfice est transmis.

Art. 15Intervention
Aux présentes, intervient M. ………… [ou Mme] ………… époux [ou épouse]
du promettant, lequel, après avoir pris connaissance des présentes, déclare :
– les avoir pour agréables;
– renoncer aux dispositions de l’article 215 du Code civil;
– s’interdire d’inscrire hypothèque légale ou acquiescer à en donner mainlevée.


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Art. 16Enregistrement
L’enregistrement des présentes, requis au droit fixe, sera effectué dans les dix
jours de la signature du bénéficiaire à la diligence de l’agent immobilier, aux frais
du bénéficiaire.

Art. 17Domicile
Pour l’exécution des présentes et de leurs suites, les soussignés font élection de
domicile en leur demeure respective indiquée en tête des présentes et s’obligent à
dénoncer tout changement d’adresse ou de domicile.

Art. 18Notification
En application de l’article L. 271-1 du CCH, la présente promesse sera notifiée au
bénéficiaire des présentes par le vendeur ou le promettant par lettre recommandée
avec accusé de réception, laquelle fera courir un délai de sept jours; il
commencera à courir à compter de la première présentation de la lettre par le
service des postes, pour lui permettre le cas échéant, de se rétracter.
Fait à …………, le …………, en ………… exemplaire(s)
Coût de l’Enregistrement : ………… euros.
Timbres : ………… euros.
Rayé ………… ligne(s), ………… mot(s), comme nul(s).
Le promettant         Le bénéficiaire
« Lu et approuvé. Bon pour accord. » « Lu et approuvé. Bon pour accord. »
Mention manuscrite des acquéreurs (C. consom., art. 312-17) : « Je reconnais
avoir été informé que si, contrairement aux indications portées aux présentes, j’ai
besoin de recourir néanmoins à un prêt, je ne pourrai me prévaloir du statut
protecteur institué par les articles L. 312-1 et suivants du Code de la
consommation. »




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