Besparen Hurendef

							H u r e n ? Z o k r i j g t u d e b es t e v o o r w aa r d e n

Wilt u een bedrijfspand of kantoorruimte huren? Dan krijgt u vaak te maken met

professionele partijen. Zorg ervoor dat u niet te veel betaalt en voorkom

ongewenste bepalingen in uw huurcontract. Deze tips helpen u da arbij.


Oriënteren: met wie heeft u te maken?

Met een huurcontract voor een pand of ruimte gaat u een serieuze verbintenis aan, vaak

voor langere tijd. Probeer voordat u de onderhandelingen ingaat, te achterhalen met wie u

te maken heeft. Wat is het belang van de makelaar, belegger of project -ontwikkelaar? Er is

vaak veel geld mee gemoeid. Om sterk in uw schoenen te staan is het verstandig u te

laten adviseren door een juridisch en onafhankelijk bouwkundig/huisvestingsadviseur.


Let hierop in het huurcontra ct

Over het huurcontract en de prijs valt altijd te onderhandelen. Hoe groter de oppervlakte

die u wenst te huren, hoe meer geld u kunt besparen. Maar ook bij kleinere panden kan

het voordeel behoorlijk oplopen als u in het huurcontract op de volgende punt en let:


           Huurvrije periode

            U kunt veel geld besparen door te onderhandelen over een huurvrije periode.

            Deze wordt tegenwoordig veelvuldig afgegeven en loopt uiteen van een maand

            bij een kortlopend contract, tot soms wel vier jaar bij een langlopend

            (bijvoorbeeld 10-jarig) contract. Maar pas op dat u zich niet laat verblinden. Een

            huurvrije periode levert niets op als de huurprijs die daarna moet worden

            betaald veel hoger dan marktconform is.

           Prijs-kwaliteitverhouding

            Wordt het pand kaal gehuurd, moet er v loerbedekking worden gelegd,

            tussenwandjes worden geplaatst, et cetera? Een lage huurprijs is weinig waard

            als u zelf moet opdraaien voor het schilderen, aanleggen van brandvoorziening

            en airconditioning en andere zaken. Waar moet in geïnvesteerd worden en is dit

            in verhouding met de huurprijs? Het kan soms een stuk goedkoper zijn als de

            ruimte ‘compleet af’ wordt gehuurd.

           Oppervlakte

            Er wordt nogal eens gesjoemeld met de oppervlakte waar u voor betaalt. Deze

            moet in het contract omschreven worden volgens de NEN2580-norm, de

            meetcertificering van de te huren oppervlakte. Hierin wordt onderscheid gemaakt

            tussen BVO (Bruto Vloeroppervlak) en VVO (Verhuurbaar Vloeroppervlak). Is het

            aangeboden metrage BVO of VVO? Dit verschil kan in sommige gevallen flink
    oplopen! Ook mag een aantal onderdelen van een gebouw niet als verhuurbaar

    vloeroppervlak aangemerkt worden. Denk bijvoorbeeld aan technische ruimtes,

    lift/trappenhuis en dergelijke. Kijk ook naar de verrekening van algemene

    ruimtes, zoals horizontale verkeers ruimtes en de entreepartij (inclusief

    bijvoorbeeld centrale receptiebalie).

   Leeg opleveren?

    Hoe moet het pand worden achtergelaten bij vertrek? Moet het leeg opgeleverd

    worden of teruggebracht in de oude staat? Dit is heel belangrijk om te weten

    voordat u gaat investeren in aanpassingen aan het pand. De oplevering moet

    heel precies worden omschreven in het contract, maak foto’s en hecht deze als

    bijlage aan het contract, anders kunt u voor grote verrassingen komen te staan.

    Het komt regelmatig voor dat een huurder bij afloop van het huurcontract alles

    moet verwijderen wat hij heeft aangebracht, omdat het pand in oude staat

    hersteld moest worden. Dit brengt hoge onvoorziene kosten met zich mee.

   Servicekosten

    Zijn de servicekosten bij de huurprijs inbegrepen en zo niet, hoe worden ze dan

    verrekend? En betaalt u vooruit, zijn het vaste kosten of worden ze verrekend?

    U zult niet de eerste zijn die zich rot schrikt van de eindafrekening.

   Flexibiliteit

    Is er de mogelijkheid om in een groeiscenario ruimte erbij te huren, of in een

    krimpscenario ruimte af te stoten? Het kost veel geld om een nieuwe ruimte te

    huren of te blijven huren met onderbezetting. Let ook goed op de opzegtermijn.

    Veel bedrijven verhuizen rond het zevende jaar, terwijl huurcontracten meestal

    voor vijf tot tien jaar worden afgesloten. Kunt u tussentijds opzeggen en welke

    termijn staat daar voor?

   ROZ-contract

    Met een model huurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ)

    heeft u als huurder rechtszekerheid. Het is aan te raden deze huurover eenkomst

    te gebruiken in plaats van eigen contractvormen die door een enkele verhuurder

    worden opgesteld, met vaak onduidelijke voorwaarden. U kunt de modellen in

    het rechterkader downloaden. Op de gelieerde website van de Stichting ROZ

    vastgoedindex vindt u bovendien meer informatie over de waarde en taxatie van

    te huren panden.

   Bijzondere bepalingen

    Een standaard huurcontract conform ROZ -model is niet geheel

    huurdervriendelijk. Daarom is het het overwegen waard om een aantal

    afwijkingen op de algemene bepalingen te formuleren (Bijzondere Bepalingen) en

    in het huurcontract op te nemen. De huurder verkrijgt op deze wijze zowel op
           korte als op lange termijn meer ‘bewegingsvrijheid’. Bijvoorbeeld voor de

           beschikbaarheid van de te huren kantoorruimte vóór huuri ngangsdatum ten

           behoeve van afbouw en inrichting, een eventuele naamsaanduiding op de gevel,

           het in eigen beheer nemen van de servicekosten, de flexibiliteit van de

           huurtermijn (d.m.v. bijvoorbeeld het opnemen van een breekmogelijkheid na een

           bepaalde huur periode), et cetera. De met de verhuurder overeen te komen

           Bijzondere Bepalingen zijn afhankelijk van onder meer het vraagprofiel en de

           hoedanigheid van de huurder. U kunt zich laten bijstaan door een onafhankelijk

           huisvestingsadviseur om samen vast te ste llen welke Bijzondere Bepalingen voor

           uw onderneming van belang zijn.

          Verhuizen

           Als u als huurder vóór het einde van de contractsduur wilt verhuizen naar een

           andere locatie, moet u daar duidelijke afspraken over maken met de verhuurder.

           Doe dit voordat u ingaat op een misschien wel heel aantrekkelijk voorstel van de

           potentiële nieuwe verhuurder. Conform art. 6.1 van de Algemene Bepalingen kan

           ‘blijven zitten’ namelijk van rechtswege afgedwongen worden tot wel de

           einddatum van het huurcontract. Let daarom op : zeg het lopende huurcontract

           op tijd op, zodat u er niet langer dan nodig aan vast zit!

          Vergunningen

           Zijn alle benodigde vergunningen aanwezig en wie is hiervoor verantwoordelijk,

           de huurder of verhuurder? Als een pand lang leeg heeft gestaan, moet er

           bijvoorbeeld een legionella - en asbestvrij-verklaring worden afgegeven. En een

           Certificaat ‘milieubelastende stoffen vrij’. Hiermee voorkomt u vervelende

           situaties. De verhuurder kan zeggen dat alles in orde is, maar later blijkt er

           asbest in het pand te zitten. De verhuurder heeft meldplicht, maar de huurder

           heeft zelf ook vraagplicht, als er niet naar gevraagd is, wie is er dan

           verantwoordelijk?



Meer huurtips


      Bent u ontevreden over de voorwaarden van de ruimte die u huurt, dan heeft u
       misschien de neiging o p te zeggen om te laten merken dat u het serieus meent, en
       dan pas te gaan praten met de verhuurder. Als u dit doet is het resultaat vaak nul.
       Ook loopt u het risico dat als de bovenbuurman heeft laten weten dat hij meer wil
       gaan huren als er wat vrijkomt, dat u de ruimte kwijt bent. Het is slimmer om ruim
       voor de opzegdatum te gaan praten.
      Als u voor het eerst een ruimte huurt, kunt u starten in een flexibel kantoor. Dit is
       steeds meer in opkomst, met initiatieven zoals Regus en zogeheten
       businesscenters. De huur kan vrij hoog zijn, maar alle kosten zijn inbegrepen en u
       bent zo vrij als een vogel.
      Een goedkope manier om een ruimte te huren is bij een bedrijf dat kampt met
       leegstand in het pand. Zij hebben ruimte over, omdat ze simpelweg een te groot
       oppervlak hebben gehuurd, of zijn gekrompen in omvang en personeel. Het kost
       meestal meer moeite om deze ruimte te vinden, omdat een makelaar er niet snel op
       zal wijzen en grote beleggers met leegstand vaak geen deelruimtes verhuren in
       verband met de administra tieve rompslomp die erbij komt kijken. Een onafhankelijk
       adviseur zoals de Desenco Group kan u hierbij verder helpen.




Dit artikel is gemaakt i.s.m. Henk Seij (directeur) en Sven -Olaf de Vries (adviseur) van de

Desenco Group. Dit onafhankelijke adviesbur eau is gespecialiseerd in (her)huisvesting en
komt op voor de belangen van huurder en huurder eigenaar (gebruiker).

Geschreven door Laura Wennekes (De Zaak).

Link naar het artikel online