vastgoed markt presentation eindhoven tu students 2009april

							Dale & Lessmann LLP




             De Vastgoed Markt in Toronto -
                      Overzicht
                                   Studiebezoek
                         Technische Universiteit Eindhoven
                                         bij
                Consulaat-Generaal der Nederlanden, Toronto, Canada
                                    6 april 2009
                                          -
                                    Andrew Frei
                Dale & Lessmann LLP, Lawyers and Trade-Mark Agents


181 University Avenue, Suite 2100 Toronto, Ontario, Canada M5H 3M7   reception: 416.863.1010 fax: 416.863.1009
www.dalelessmann.com
Dale & Lessmann LLP



             Inhoud

             1. Juridische achtergrond
             2. De praktijk
             3. De huidige markt




                                                                                                                 2

181 University Avenue, Suite 2100 Toronto, Ontario, Canada M5H 3M7   reception: 416.863.1010 fax: 416.863.1009
www.dalelessmann.com
Dale & Lessmann LLP


                 Juridische achtergrond -
                Onroerend goed regelgeving
       Overzicht

       • Canada: federale staat
       • Onroerend goed binnen provinciale bevoegdheid
       • Toronto, grootste stad van provincie Ontario (en
         heel Canada)
         – 5 mio inwoners, 70 km van n.o. tot z.w.
       • Overdracht van onroerend goed: advocaten, niet
         notarissen
                                                                                                                 3

181 University Avenue, Suite 2100 Toronto, Ontario, Canada M5H 3M7   reception: 416.863.1010 fax: 416.863.1009
www.dalelessmann.com
Dale & Lessmann LLP                                                          1. Juridische achtergrond



        Kadasterregister
        • Staatsorgaan
        • Toont eigenaar, hypotheekhouder, etc.
        • Soort eigendom:
          • Freehold (gewoon eigendom)
          • Leasehold (pacht)
          • Condominium (appartement)
        • Titelgarantie

                                                                                                                 4

181 University Avenue, Suite 2100 Toronto, Ontario, Canada M5H 3M7   reception: 416.863.1010 fax: 416.863.1009
www.dalelessmann.com
Dale & Lessmann LLP                                                          1. Juridische achtergrond



        Electronisch registreren

        • Particulier bedrijf

        • Vrijwel alle transacties electronisch

        • Toegang beperkt tot advocaten en
          registerkantoren




                                                                                                                 5

181 University Avenue, Suite 2100 Toronto, Ontario, Canada M5H 3M7   reception: 416.863.1010 fax: 416.863.1009
www.dalelessmann.com
Dale & Lessmann LLP


         De praktijk: Koop/verkoopproces
        • Verkoper: contract met makelaar
           – makelaar aan het eind betaald
           – 6%
           – Exclusief, en niet (“multiple listing”)
           – 90 dagen
           – mls.ca


                                                                                                                 6

181 University Avenue, Suite 2100 Toronto, Ontario, Canada M5H 3M7   reception: 416.863.1010 fax: 416.863.1009
www.dalelessmann.com
Dale & Lessmann LLP                                                                          2. De praktijk


        Koop/verkoopproces
         • Koper: schriftelijk bod
           – Standaardcontract
           – Prijs, deposito
           – Extra voorwaarden:
                    • inspectie
                    • financiering
                    • verkoop van bestaand huis (bij slechtere
                      verkoopmarkt)
              – Onderzoek
                    • titel
                    • niet-titel                                                                                 7

181 University Avenue, Suite 2100 Toronto, Ontario, Canada M5H 3M7   reception: 416.863.1010 fax: 416.863.1009
www.dalelessmann.com
Dale & Lessmann LLP                                                                          2. De praktijk


        Bij Closing
       • Koopsom betalen
       • Titeloverdracht
       • Andere:
          – Belasting (vooruitbetalen voor niet-ingezetenen) –
            federaal
                  • uitsluiting: primaire woning
                  • investering: kapitaalbelasting (50% van
                    inkomstenbelasting voet)
             –   Overdrachtbelasting - provincie (1 à 1,5%)
             –   Nieuw: overdrachtbelasting - Toronto (stad)- 1 à 1,5%
             –   Familierecht claims
             –   Bouwclaims
                                                                                                                 8

181 University Avenue, Suite 2100 Toronto, Ontario, Canada M5H 3M7   reception: 416.863.1010 fax: 416.863.1009
www.dalelessmann.com
Dale & Lessmann LLP


             De huidige markt: Privé markt
         •   Prijzen gedaald
         •   Minder koopconcurrentie (matiger “bidding wars”)
         •   Moeilijker om leningen te krijgen
         •   Maar, markt veel gezonder dan VS
              – Conservatievere kopers
              – Conservatievere banken


                                                                                                                 9

181 University Avenue, Suite 2100 Toronto, Ontario, Canada M5H 3M7   reception: 416.863.1010 fax: 416.863.1009
www.dalelessmann.com
Dale & Lessmann LLP                                                                  3. De huidige markt



        Projectontwikkelaars

        • Markt slechter
        • Leningen moeilijker te krijgen
           – Hogere rente
           – Percentage geleent vs. waarde lager
        • Maar, de banken lenen nog steeds
        • Condos nog closen (vergelijk: westen van
          Canada slechter)
        • ?Reageer sneller dan NL partijen?

                                                                                                                 10

181 University Avenue, Suite 2100 Toronto, Ontario, Canada M5H 3M7   reception: 416.863.1010 fax: 416.863.1009
www.dalelessmann.com
Dale & Lessmann LLP                                                                  3. De huidige markt



        Economische crisis

        • Banken lenen nog steeds! (hogere eisen)
        • Geen staatseigendom van banken
        • Condoprojecten staan stil als financiering nog
          niet rond is
        • Momenteel wordt in Toronto niet veel
          contractbreuk (privé kopers) verwacht



                                                                                                                 11

181 University Avenue, Suite 2100 Toronto, Ontario, Canada M5H 3M7   reception: 416.863.1010 fax: 416.863.1009
www.dalelessmann.com
Dale & Lessmann LLP




                                                   Vragen?




                                                                                                                 12

181 University Avenue, Suite 2100 Toronto, Ontario, Canada M5H 3M7   reception: 416.863.1010 fax: 416.863.1009
www.dalelessmann.com
Dale & Lessmann LLP



                                            TOT ZIENS!
                                               Andrew Frei

                                         Dale & Lessmann LLP
                                       Lawyers and Trade-Mark Agents
                                           181 University Avenue
                                                 Suite 2100
                                         Toronto, Canada M5H 3M7


                                             Tel: (416) 601-6838
                                             Fax: (416) 863-1009

                                    Email: afrei@dalelessmann.com

                                                                                                                 13

181 University Avenue, Suite 2100 Toronto, Ontario, Canada M5H 3M7   reception: 416.863.1010 fax: 416.863.1009
www.dalelessmann.com