Affordable Housing Trust Fund Strategies Juneau by alicejenny

VIEWS: 5 PAGES: 6

									                          

Aug. 28, 2009 
                               Affordable Housing Trust Fund Strategies 
                                                                   
       Summary: Establishing a housing trust fund in the CBJ will take a significant amount of work by a wide‐
       range of community members. The following steps are essential: 
           • Draft  Affordable  Housing  Trust  Fund  Ordinance  and  two  Resolutions;  (1)  a  Resolution  to 
                establish  the  policies  and  procedures  for  the  Affordable  Housing  Trust  Fund,  and  (2)  a 
                Resolution  transferring  funds  from  the  Low‐Income  Housing  Fund  to  the  Affordable  Housing 
                Trust Fund. 
           • Community Outreach Plan 
           • Housing Data Collection that effectively details the affordable housing situation in Juneau. 
           • Analyzing the best option for a dedicated revenue source for the Affordable Housing Trust Fund. 
           • Promotion of the idea of a local housing trust fund and searching for private donors/support. 
           • Oversight of the Affordable Housing Trust Fund; CBJ or Non‐profit Organization? 
                          
 
I. Affordable Housing Trust Fund Ordinance and Resolutions 
       1. Draft Affordable Housing Trust Ordinance that creates the CBJ Affordable Housing Trust Fund 
             a. Establish receipt of donations, grants, sale of surplus property, and other funding sources approved 
                 by the City Assembly to be directed to the Affordable Housing Trust Fund. (Dedicated portion of 
                 General Fund money, or other local source, will be explicitly targeted for affordable housing.) 
             b. An annual report on the activities of the Affordable Housing Trust Fund to be submitted to the 
                 Assembly that is created by either the oversight board (Affordable Housing Commission) or an 
                 outside entity.   
                  
       2. Resolution outlining the policies and procedures for the CBJ Affordable Housing Trust Fund and 
          the use of revenue. 
                 a. Purpose:  The purpose of this resolution is to establish the policies and procedure of the Affordable 
                    Housing Trust Fund. (How the funds will be administered, who can apply, and for what purposes.) 
                    The primary purpose is for the rehabilitation, preservation and production of quality, well‐designed 
                    rental units and homeowners hip for households earning less than…. (120% AMI, 80%AMI?). The 
                    local contribution made by the CBJ will assist in maximizing the leveraging of state and federal 
                    funds, including the National Housing Trust Fund which will begin to provide funding in FY2010. 
                     
                 b. Eligible Applicants:  Eligible applicants include a variety of organizations willing to meet the goals of 
                    the Affordable Housing Trust Fund.  These include community action agencies, community 
                    development corporations, governmental subdivisions, local housing authorities, non‐profit housing 
                    organizations, other non‐profit, for‐profit entities, and private employers.  



                                                                                                                            1 
 
 

 
    c. Eligible Uses and Activities:  
       How will AHTF money be used to meet the intended purpose of the fund?  
                • Acquisition and Construction of new affordable housing 
                • Land Banking 
                • Bridge Loans 
                • Predevelopment activities 
                • Capacity building for non‐profit organizations 
                • Support for “green” technologies in affordable housing 
                • Rehabilitation and Emergency Repair Funding 
                • Direct Services including down payment assistance, utility assistance, and housing 
                   counseling. 
                • Investment in sewer and water line development 
                • Other Uses (Include for year‐to‐year flexibility of the fund)  
                    
            ** Affordable Housing Commission and local survey results to determine all eligible activities in the ordinance 
        
        
       All funds dedicated to a project must benefit households earning less than (120%AMI, 80%AMI) and 
       that all projects must comply with CBJ land use and building codes. 
        
       A Request for Proposal (RFP) process will be established similar to the one in place for the 
       Community Development Block Grant. (CDGB) This is a competitive process not designed to fund 
       every project each year but would allow for targeted solicitation for specific types of projects upon 
       issuance of the RFP.  
        
       For special projects, gap financing, or for more flexible uses of AHTF money, a NOFA process will be 
       established and use no more than 10% of annual AHTF funds.  
        
    d. Preferences:  
       The Affordable Housing Commission has determined that the creation of new, permanently 
       affordable units is a preferred use of AHTF funds.  Higher value will also be given to projects that 
       focus on 50% AMI and below.  
       ** Affordable Housing Commission to determine preferences—if any.  
 
    e. Fund Administration: 
       Funds directed to the Affordable Housing Trust Fund are to be used solely for the eligible uses and 
       activities described in the resolution and not for use by the City general fund. 
        
       Applications for AHTF funds will be reviewed by the Affordable Housing Commission with 
       recommendations forwarded to the City Assembly for final approval and fund awards. 
        

                                                                                                                               2 
 
                To assist organizations that want to apply for AHTF funds, the application process will take place 
                during the same timeframe as the Community Development Block Grant (CDGB).  (In Juneau is CDGB 
                offered each year? Usually in the fall but the stipulation is that the grant is complete.) 
                 
                (AHC discussion:  90% annual RFP, 10% of funds in the form of NOFA for added flexibility, to fund 
                valued projects or programs, or to assist with gap funding throughout the year?) 
                 
                Funds can be granted to applicants in the form of grants or loans.  
 
           f.   Match Requirements: 
                The Affordable Housing Trust Fund is not intended to be the sole source of funding for any project, 
                or program. The Affordable Housing Trust Fund contribution to any project should not be more than 
                50% of the total cost of any project, or program.  
 
           g. Allocation of Funds: 
              The Request for Proposal (RFP) process will be similar to the Community Development Block Grant 
              process and be an annual competitive award. 
               
              The Notice of Funding Availability (NOFA) process allows the Affordable Housing Trust Fund to be 
              able to respond to year‐round requests or to serve as a match to off‐cycle projects. (Federal 
              Stimulus funds, gap financing—Reach, Inc., etc.)  
               
              The Housing Commission feels that the RFP process will attract the most quality affordable housing 
              projects but that the NOFA process allows for flexibility to take advantage of affordable housing 
              opportunities.  
 
    3. Resolution directing the remaining money from the Low‐Income Housing Fund into the CBJ 
       Affordable Housing Trust Fund. 
        
       The Affordable Housing Trust Fund intends to establish a dedicated revenue source in order to support 
       ongoing affordable housing activities in the City and Bureau of Juneau. As the Affordable Housing 
       Commission researches the opportunities to establish this dedicated revenue source, the use of returned 
       funds from the Low‐Income Housing Fund can be utilized to initiate the fund. 
        
       The Low‐Income Housing Fund balance is ______. ($400,000—add Low‐Income Housing Fund details.)   The 
       proposed resolution will direct the balance as well as any repayments returned after Jan. 1, 2010 to the low‐
       income housing fund into the CBJ Affordable Housing Trust Fund. 




                                                                                                                   3 
 
 

 
II. Community Input and Outreach 
Considering public funds would potentially be used as the dedicated revenue source, community input from the 
beginning of the Affordable Housing Trust Fund process is essential. 
        a. Interviews with local housing providers to identify funding gaps that would be helped by the creation of an 
            Affordable Housing Trust Fund. 
        b. Public survey about the creation of an Affordable Housing Trust Fund. What uses? What are the local 
            housing needs? 
        c. Letter to the Governor of Alaska and AHFC in support of National Housing Trust Fund money. 
        d. Grassroots endorsement of AHTF—(Assembly, Chamber, Rotary, Homeless Coalition, private landowners, 
            Planning Commission, Social Services Advisory Board, etc.)  There is an overwhelming thought within the 
            community that, “We’ve got to do something.” A concrete proposal could get buy‐in. 
 
III. Housing Data Collection 
An accurate understanding of the local housing community is essential in order to determine the greatest housing need 
and to understand where to direct Affordable Housing Trust Fund money.  Here is a sampling of information to assist in 
understanding the local housing market: 
 
 Affordability index 
2009 rental costs/vacancy rate 
CBJ Comprehensive Plan information 
Land cost information 
# of households paying 30% or more for housing 
JEDC Economic Indicators 
 
IV. Dedicated Revenue Source Options 
Finding the local dedicated revenue source is essential to the success of the CBJ Affordable Housing Trust Fund.  Where 
will the dedicated revenue source come from in Juneau?  
 
 1. Revenue from Development Ordinance, Fees, or Taxes 
         a. Commercial Development  fee 
         b. Inclusionary zoning in‐lieu fees 
         c. Impact fees ‐ Fees collected from developers of new homes to pay for schools, parks and other facilities. 
 2. Revenue from Real Estate Taxes or Fees 
 3. Revenue from Other Taxes 
         a. Sales Tax 
         b. Hotel Room Tax 
         c. Alcohol Tax 
         d. Property Tax Mill Rate 
 4. Interest earned on Government‐held and Market Rate Accounts 
 5. A new revenue source? 

                                                                                                                          4 
 
 

     
V. Other Revenue Source Options 
Revenue for the Affordable Housing Trust Fund can come in many different forms, utilizing local resources and 
encouraging creativity. 
 
 1. Grants 
       a. National Housing Trust Fund – expected FY2010, $3 million for Alaska. 
       b. State Housing Trust Fund (Not yet created in Alaska.) 
       c. Other grants that target affordable housing; National housing organizations, Mental Health Trust Authority, 
            etc.  
 2. Donations 
       a. Opportunity for the local community to participate, assist in resolving the housing issue. (Land, Cash, 
            Services) 
 3. Other Private Contributions 
       a. Solicit participation from the business community; lenders—small donation for each mortgage written, or 
            other innovative financing. 
             
VI. Oversight of the Affordable Housing Trust Fund– CBJ vs. Non‐profit  
This proposal has been written with the idea of oversight of the Affordable Housing Trust Fund taking place within the 
City and Borough of Juneau, through the use of the Community Development Department and Affordable Housing 
Commission.  However, there are examples of public funds being granted to non‐profit agencies to administer housing 
trust fund activities. (Mammoth Lakes, California) 
 
    1. CBJ Oversight  
                 Most housing trust funds have an oversight body other than, or in addition to, the jurisdiction’s elected 
                 officials. This advisory board is typically appointed by elected officials, represents varied constituencies, 
                 and assumes specific responsibilities. (The Juneau Affordable Housing Commission could serve in this 
                 capacity or a proposal could ask for a different oversight body) Oversight bodies have some 
                 responsibility for establishing or advising on policy that governs the fund and helping select applicants 
                 for funding. 
                        i. Pros:   
                               1. Assembly might be more comfortable with direct oversight of public funding. 
                               2. Familiarity with the CDGB process, potential to easily combine application processes. 
                               3. Depending on acceptance of National Housing Trust Fund money—preferred dispersal 
                                    of funds may be to the City. 
                       ii. Cons: 
                               1. Administrative capacity; does this overburden CDD staff? Can enough administrative 
                                    fees associated with AHTF cover additional staff? 
                               2. Will local participation from businesses, private landowners be minimal because of the 
                                    idea of a government program, entitlement?  
                               3. Are there limitations on eligible uses at the City versus a non‐profit? 


                                                                                                                              5 
 
 

                
     2. Non‐profit Organization Oversight  
               Establishing an Affordable Housing Trust Fund at a non‐profit organization could potentially make the 
               program more dynamic and tap into sources of funding otherwise unavailable. 
                     i. Pros: 
                            1. If housing is considered a community‐wide problem needing community‐wide solutions, 
                               a non‐profit organization administering the fund could better facilitate that dynamic. 
                               (Contributions from large employers (Kensington Mine, Brewery), local government 
                               contributions, as well as the state and federal resources.) 
                            2. The AHTF at a non‐profit organization would be eligible for affordable housing funding 
                               like any other non‐profit organization. 
                            3. A connection with a non‐profit for housing services in place;  Affordable Housing 
                               Coordinator position at the JEDC. 
                    ii. Cons: 
                            1. Public funds at a non‐profit organization. 
                            2. Are there funds that the AHTF would miss out on by not being at the City? 
 
  




                                                                                                                    6 
 

								
To top