Droits et obligations dans les rapports locatifs - ADIL 34 by j7EkoN

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									           CAS PRATIQUE SUR

                   L’EXECUTION DU

     CONTRAT DE LOCATION



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La loi du 6 Juillet 1989

 Le champ d’application de la loi
     • Locaux à usage d’habitation principale loués vides
     • Locaux à usage mixte professionnel et habitation
     • Garages, jardins… accessoires au local principal


 Caractère d’Ordre Public de la Loi (Art. 2)




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Article L 632-1 du CCH (Loi du
18 janvier 2005)


Locations meublées à usage d'habitation
 principale
Un texte d'ordre public
Un contenu minimal




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  CAS PRATIQUES SUR L’EXECUTION
  DU CONTRAT DE LOCATION




       LES REVISIONS DE LOYERS




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CAS PRATIQUE SUR LES REVISIONS DE
LOYERS




Les locations vides soumises à la
Loi du 6 juillet 1989




 10 novembre 2011   Adil de l'Hérault   5
  La révision annuelle du loyer ( art
  17d)
 Le loyer peut être révisé
•Si une clause de révision est stipulée dans le contrat

•Et elle ne doit pas excéder la variation annuelle d’un indice
économique impératif:
l’indice de référence des loyers (IRL), pour les révisions
effectuées à compter du 01/01/2006 (réformé par la Loi du
08/02/2008)

Rappel : pour les révisions antérieures au 01/01/2006, révision
selon la moyenne sur quatre trimestres associée à l’indice INSEE
du coût de la construction (ICC),
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  La révision annuelle du loyer ( art
  17d)
Révision annuelle
• à la date convenue par les parties
• à défaut au terme de chaque année du contrat

 Date de référence permettant le choix de l’indice
• Fixée contractuellement
• A défaut, celle du dernier indice publié à la date de signature
  du bail




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CAS PRATIQUE SUR LES REVISIONS DE
LOYERS




             Les locations meublées




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    La révision annuelle du loyer
  Le loyer peut être révisé
•Si une clause de révision est stipulée dans le contrat

•Et elle ne doit pas excéder la variation annuelle d’un indice
économique impératif:

-Renvoi à l’article 17 d) de la Loi du 06/07/1989 depuis la Loi du
5 mars 2007

Rappel : pour les révisions antérieures, liberté du choix de
l’indice


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  La révision annuelle du loyer
 Révision annuelle
• à la date convenue par les parties
• à défaut au terme de chaque année du contrat

 Date de référence permettant le choix de l’indice
• Fixée contractuellement
• A défaut, celle du dernier indice publié à la date de signature
  du bail




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  CAS PRATIQUES SUR L’EXECUTION
  DU CONTRAT DE LOCATION




    LES AUGMENTATIONS DE LOYERS




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            CAS PRATIQUE SUR LES
          AUGMENTATIONS DE LOYERS




Les locations vides soumises à la
Loi du 6 juillet 1989




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Renouvellement du bail donnant lieu à
réévaluation de loyer (Art. 17c)

 Si la reconduction tacite est automatique, le
  renouvellement, quant à lui, obéit à des règles
  de forme et de fond
      Offre de renouvellement au moins six mois avant la
       fin du bail par LRAR ou exploit d’huissier
      Le loyer doit être manifestement sous évalué
 En cas de désaccord, saisir la Commission
  Départementale de Conciliation puis le juge
  (avant la fin du contrat)
 Une hausse étalée par 1/3 annuel (si < 10%) ou par 1/6
  annuel (si > 10%)
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Renouvellement du bail donnant lieu à
réévaluation de loyer (Art. 17c)

     A peine de nullité, reproduction dans la notification
      des dispositions de l’article 17c)

     Liste des références

     Contrat renouvellé pour 3 ou 6 ans




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            CAS PRATIQUE SUR LES
          AUGMENTATIONS DE LOYERS




Les locations meublées




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Renouvellement du bail avec
augmentation de loyer

 Proposition de renouvellement avec proposition
  d’un nouveau loyer pour le terme du bail

 Trois mois au moins avant le terme du bail

 Si acceptation, renouvellement pour un an

 Si refus, locataire doit quitter les lieux

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  CAS PRATIQUES SUR L’EXECUTION
  DU CONTRAT DE LOCATION




        LES REPARATIONS LOCATIVES




10 novembre 2011   Adil de l'Hérault   17
CAS PRATIQUE SUR LES REPARATIONS
LOCATIVES




Les locations vides soumises à la
Loi du 6 juillet 1989




 10 novembre 2011   Adil de l'Hérault   18
LES REPARATIONS LOCATIVES / LOI 89
Obligations du bailleur (art. 6)

 Obligation de délivrance
 délivrance d’un logement décent (loi 13/12/2000)
 En bon état d’usage et de réparations locatives

 Garantie de jouissance paisible du logement loué et
  garantie des vices

 Entretien du bien loué
 entretien en état de servir à l’usage convenu dans le bail
 faire les réparations autres que locatives ou dues à la
  vétusté
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LES REPARATIONS LOCATIVES / LOI 89
Obligations du locataire (art. 7)

 entretien courant du logement, menues réparations et
  réparations locatives
 répondre des dégradations et pertes survenant dans les
  lieux loués à usage de jouissance exclusive




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CAS PRATIQUE SUR LES REPARATIONS
LOCATIVES




Les locations meublées




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LES REPARATIONS LOCATIVES / MEUBLE
OBLIGATIONS DU BAILLEUR (art 1719 et 1720 CCivil

 Obligation de délivrance
 Délivrance d’un logement décent
 En bon état de réparations de toute espèce
 Garantie des vices ou défauts de la chose louée
 Entretien du bien loué
 Entretien en état de servir à l’usage convenu dans le
  bail
 Faire les réparations nécessaires autres que locatives ou
  dues à la vétusté


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LES REPARATIONS LOCATIVES / MEUBLE
OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

 Répondre des dégradations et pertes sauf à prouver qu’elles ont eu
  lieu sans sa faute (art. 1732 CC)
 Réparations locatives et menu entretien (telles que désignées par
  l’usage des lieux) sauf vétusté ou force majeure
 User de la chose louée en bon père de famille suivant la destination
  donnée par le bail (art. 1728 CC)
 Si pas d’état des lieux, locataire présumé les avoir reçu en bon état
  de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve
  contraire (art. 1731 CC)




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LES REPARATIONS LOCATIVES / MEUBLE
Aménagements

 Clauses dérogatoires : clauses limitant ou étendant les
  obligations de l’une ou l’autre des parties

 Clauses définissant plus précisément les obligations de
  l’une ou l’autre des parties
Par exemple pour une définition plus précise des
réparations locatives renvoi au décret n° 87-712 du 26
août 1987 ou aux accords Delmon de novembre 1975




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  CAS PRATIQUES SUR L’EXECUTION
  DU CONTRAT DE LOCATION




        LES CHARGES RECUPERABLES




10 novembre 2011   Adil de l'Hérault   25
CAS PRATIQUE SUR LES CHARGES
RECUPERABLES




Les locations vides soumises à la
Loi du 6 juillet 1989




 10 novembre 2011   Adil de l'Hérault   26
Les charges locatives (art 7 et 23)

 Charges récupérables
   • Pour services rendus liés à l’usage de la chose louée
   • Dépenses d’entretien et menues réparations sur les
     éléments d’usage commun
   • Impositions sur les services profitant directement au
     locataire
 Caractère limitatif de la liste du décret du 26/08/87 sauf
  dérogation par accord collectif local pour l'amélioration
  de la sécurité et pour le développement durable
 Exigibles sur justification, donc forfait impossible

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Le régime des charges
récupérables (Art 23)

 Possibilité de demander des provisions justifiées
  par les comptes et exercices antérieurs
 En cours de bail, régularisation au moins
  annuelle
     • Un mois avant cette régularisation communication du
       décompte au locataire
     • Durant un mois, à compter de l’envoi, les pièces
       justificatives sont tenues à la disposition du locataire
     • (PL : introduction d’une prescription biennale)



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CAS PRATIQUE SUR LES CHARGES
RECUPERABLES




Les locations meublées




 10 novembre 2011   Adil de l'Hérault   29
Les charges locatives en meublé

 Pas de définition des charges récupérables dans le Code
  civil
 Nécessaire de préciser dans le bail les charges
  récupérables (le plus simple : renvoyer au décret n° 87-
  713 du 26 août 1987)
 Provisions ou forfait de charges
 Indiquer les modalités de régularisation des charges s’il
  s’agit de charges provisionnelles




10 novembre 2011         Adil de l'Hérault                30
  CAS PRATIQUES SUR L’EXECUTION
  DU CONTRAT DE LOCATION




  L’ETABLISSEMENT DE L’ETAT DES
LIEUX ET LA RESTITUTION DU DEPOT
           DE GARANTIE



10 novembre 2011   Adil de l'Hérault   31
CAS PRATIQUE SUR L’ETABLISSEMENT
DE L’ETAT DES LIEUX ET LA
RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE




Les locations vides




 10 novembre 2011   Adil de l'Hérault   32
Le dépôt de garantie


      Versé en garantie de l ’exécution des obligations locatives d ’un
       montant maximum de un mois de loyer hors charges (art 22)



      restitution sous deux mois après la restitution des clés



      (PL : majoration 10% par mois de retard)




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L’état des lieux : annexé au
contrat

 Un état des lieux d’entrée et de sortie,
  contradictoire, pour déterminer les éventuelles
  réparations incombant au locataire


 L’état des lieux peut être fait :
     • soit par les parties elles même
     • soit par huissier après convocation des parties sept
       jours au moins à l'avance


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          L’état des lieux : un acte
          contradictoire, une preuve
          incontestable
   Lorsque l’état des lieux est établi sous seing privé : le
    locataire doit se présenter, éventuellement discuter et
    signer l’état des lieux. S’il est établi par le seul bailleur il
    n’a pas de valeur probante
   Si l’état des lieux ne peut être contradictoire il sera
    dressé par huissier à l’initiative de la partie la plus
    diligente et à frais partagés (Art 3)
   Coût du constat d’huissier fondé sur art 3 : 114,65 E
    sinon honoraires libres
   Si intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne
    peuvent être laissés à la charge du locataire

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L’état des lieux : rigueur et
cohérence
   Il est dressé lors de la remise puis lors de la restitution
    des clefs
   Il doit être constaté par écrit sur papier libre ou
    formulaire (PL : contenu à déterminer par décret), signé
    et daté du propriétaire (ou de son mandataire) et du
    locataire, en autant d’exemplaires qu’il y a de parties
   Les parties font le tour du logement en qualifiant l’état
    de chaque pièce et élément d’équipement, en y ajoutant
    éventuellement des réserves ou commentaires
   L’état des lieux doit être détaillé et précis
   A défaut d’état des lieux, présomption de l’article 1731
    CCiv ne peut être invoquée par celle des parties ayant
    fait obstacle à son établissement
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CAS PRATIQUE SUR L’ETABLISSEMENT
DE L’ETAT DES LIEUX ET LA
RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE




Les locations meublées




 10 novembre 2011   Adil de l'Hérault   37
L’état des lieux : annexé au
contrat

 Un état des lieux d’entrée et de sortie, contradictoire, pour
  déterminer les éventuelles réparations incombant au locataire


 Modalités de l’état des lieux fixées par le contrat


 Si état des lieux entre bailleur et preneur, restitution de la chose
  telle que reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été
  dégradé par vétusté ou force majeure (art. 1730 CC)


 Si pas d’état des lieux, locataire présumé les avoir reçu en bon état
  de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve
  contraire (art. 1731 CC)
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L’état des lieux : annexé au contrat


Projet de Loi
 Si intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne
  peuvent être laissés à la charge du locataire
 Si l’état des lieux ne peut être contradictoire il sera
  dressé par huissier à l’initiative de la partie la plus
  diligente et à frais partagés




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LE DEPOT DE GARANTIE


      Versé en garantie de l ’exécution des obligations locatives d ’un
       montant fixé par les parties dans le contrat

      restitution dans le délai fixé au contrat après la restitution des
       clés




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