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									   Flächenmanagement und Raumhandelsmodell in der
                Universität Hannover


    Bericht in der Veranstaltung „Raum- und Flächenmanagement“
                             am 12.12.2005
          in der Westfälischen Wilhelms-Universität Münster
                             Horst Bauer




Dezernat Gebäudemanagement
Gliederung Teil 1 Flächenmanagement


 Begriff Flächenmanagement
 Vorgabe der Universitätskanzler
 Grundlagen des Verfahrens
 Flächenbedarf und –bilanz
 Flächenbilanz LE Maschinenbau
 Bewertungsfaktoren je LE

 Teil 2 Das Raumhandelsmodell der Universität Hannover



   Dezernat 3 - Gebäudemanagement
  Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 2
                                      Gebäudemanagement



                                                 Infra-              Kauf-
             Technisches
                                             strukturelles        männisches
              Gebäude-
                                              Gebäude-             Gebäude-
             management
                                             management           management




                                        Flächenmanagement

                             Leistungsbereiche des Gebäudemanagements

Dezernat 3 - Gebäudemanagement
Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 3
aus DIN 32736 Gebäudemanagement - August 2000
Das Flächenmanagement (FLM) umfasst das Management
der verfügbaren Flächen im Hinblick auf ihre Nutzung und
Verwertung.
 Nutzerorientiertes FLM (Nutzungs-, Belegungsplanung)
 Anlagenorientiertes FLM (raum- und technikbezogen)
 Immobilienwirtschaftlich orientiertes FLM (Mieten,
  Belegungssteuerung, Leerstände)
 Serviceorientiertes FLM (Raumbelegungszeiten,
  Konferenzen...)
 Dokumentation und Einbindung in IuK-Systeme
  (Reinigungs-, Schlüsselpläne, Mietverträge etc.)
   Dezernat 3 - Gebäudemanagement
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Auszug aus der Münsteraner Erklärung der Universitätskanzler vom
28.09.2001(Jahrestagung)

Zur Zukunft des Hochschulbaus:



„9. Die Universitäten werden interne
Marktstrukturen zur optimalen
Steuerung des Einsatzes von
Flächenressourcen entwickeln.“


    Dezernat 3 - Gebäudemanagement
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Grundlagen des Verfahrens in der Universität


Langjährig fortentwickelte und abgestimmte Flächen-
bedarfsberechnung pro Lehreinheit / Fachbereich
Raumbeauftragte pro Fachbereich / Lehreinheit
Gespräche mit allen Raumbeauftragten und Dekanen
Senatsbeschlüsse




   Dezernat 3 - Gebäudemanagement
   Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 6
Flächenbedarfsermittlung und -bilanzierung


 Studierende je Studiengang
                                                  Flächenbedarf
 und Abschlussart
                                                  HNF

 Lehrverflechtung


 Personal,
 Haushalts- und Drittmittel
                                                                                 Flächenbilanz
                                                                                                     Flächen-
                                                                                 nach
 Zeitbudget,                                                                                         Erfüllungsgrad
                                                                                 Nutzungsbereichen
 Platzfaktoren                                                                                       in %
                                                                                 1 bis 10

 Flächen-
 und Zuschlagsfaktoren

  …                                                                Flächen-
                                                  Flächenbestand
                                                                   Umlagen u.-
                                                  HNF
                                                                   Bewertung




          Dezernat 3 - Gebäudemanagement
         Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 7
Flächenbilanz nach Nutzungsbereichen (NB) je Lehreinheit
- f. Studierende innerhalb der Regelstudienzeit (RSZ) i. Durchschnitt v. 10 Jahren (95-04)

Bedarf je Studiengang und bewerteter Bestand nach Nutzungsbereichen (NB) je Lehreinheit
je Lehreinheit                                HNF-Bedarf und Bestand (bewertet) * nach Nutzungsbereichen 1 bis 10
je Studiengang u. Abschlußart                 Hörsäle   Seminar- CIP-         Theoret.   Buchstell- Büroflä-   Exp.         Aufenth.-   Werkst.,     Sonder-        Summe
innerhalb d. Regelstudienzeit (RSZ)                     räume     Räume,      Arb.- u.   fläche     che        Fläche       u. Be-      EDV, Foto-   einrichtgn.,   Bedarf
                                                                  Sprach-     Zeichen-   u. Lese-   d. Perso- d. Perso-     sprech.-    labore,      Versuchs-      u.
                                                                  labore      fläche     plätze     nals       nals u.      fläche      Sammlun-     hallen,        Bestand
                                                                              d.                               d. Studie-               gen, Lager   Technika       HNF
                                                                              Studie-                          renden                                (i unbewert.
                                                                              renden                                                                 Bestand
                                                                                                                                                     auch nicht-
           Studiengang       Abschl.-   Stud.                                                                                                        kap.w.HNF)
   Code                      art        (Pers.)       NB 1        NB 2     NB 3    NB 4      NB 5       NB 6       NB 7        NB 8       NB 9          NB 10
    1              2             3          4          5           6        7       8         9          10         11          12         13            14            15

Maschinenbau

603.00     Summe Bedarf                                  349         447     463    1783        447       2767      13168         794        3885                      24102
603.00     Summe Bestand                                 489        1175     659    2026        704       4140       5639        1525        3831          7637        27825


Darstellung d. Bestandes (Umlage Zentr.Unterrichtsfläche u. Bewertung):
603.00     Unbew. HNF vor Umlage U.-Fl.                  344        1175     659    2026        704       8881       6841        1525        7178          9319        38650
603.00     Unbew. HNF nach Umlage U.-Fl.                 489        1175     659    2026        704       8881       6841        1525        7178          9319        38795
           Abzüge MPA etc.
           Abzüge Sonder-RNA
           Abzüge Büro-Flächenverschnitt                                                                 -2783                                                         -2783
           Abzüge f. W. Drittmittelpers. (356)                                                           -1958      -1202                   -3346         -1682        -8188
603.00     Bewertete HNFUni- intern aktual.              489        1175     659    2026        704       4140       5639        1525        3831          7637        27825




                 Dezernat 3 - Gebäudemanagement
                 Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 8
Flächenbedarf - Kurzfassung                                                                                                Maschinenbau
(abgeleitet)

Studienplätze - zugeordnet :                           1111     Zahl der         Teilzeit- bzw . Anteilsfaktor    Flächen-         Flächen-
                                                           1)   Stellen                                      2)   ansatz           bedarf
                                                                                 d. Fach        Dienst-           in m² HNF        in m² HNF
                                                                                 zugeordnet     leistungs-
Bürobereich                                                                                     nachfrage
Professuren                                                               20,0   3)      1,01                             20,0            405
Wiss. Mitarbeiter (Haushalt, auf Dauer)                                   20,0   3)      1,01                             13,5            273
Wiss. Mitarbeiter (Haushalt, auf Zeit)                                    79,0            1,0                             13,5           1067
Lehrbeauftragte, Gastdozenten (s. auch "Verfügungsräume")                 47,0            0,2                             13,5            127
Verw altungspersonal (Haushalt)                                           23,0   3)      1,01                             18,0            419
Techn. Personal (Haushalt)                                                55,0            0,3                             11,0            200
Wiss. u. Stud. Hilfskräfte                                                24,0            0,5                              8,0             96
Verfügungsräume (Emeriti u.a.), Anteil von o.g. Fläche                                   0,05                                             130
Fachschaftsbüro                                                                                                                            11
Fachbereichsverw altung                                                                                                                    40
Zw ischensumme Bürobereich                                                                                                               2767

Experim entalbereich, Rechnerräum e

Professuren                                                                      3)      0,51                             74,0            749
Wiss. Mitarbeiter (Haushalt, auf Dauer)                                          3)      1,01                             74,0           1499
Wiss. Mitarbeiter (Haushalt, auf Zeit)                                                    1,0                             74,0           5850
Techn. Personal (Haushalt)                                                                                        unter WM enth.

Studierende , Praktikum                                                                0,067          0,005                7,0            592
Studierende                                                                            0,107          0,011               12,5           1783
Sonderlabore (Messräume u.a.), Anteil v. experim. Fläche                                 0,25         0,007                              2694
Versuchshallen                                                                                                    unter WM enth.

Zw ischensumme Experimentalbereich                                                                                                      13168




           Dezernat 3 - Gebäudemanagement
          Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 9
Lehr- und Lernbereich

Hörsäle                                                                           0,212   0,036              1,1              349
Seminarräume                                                                      0,135   0,023              2,2              447
PC-/CIP-Räume                                                                     0,124   0,008              3,0              463
Arbeitsräume, Zeichensäle                                                         0,316   0,028     4)       4,3             1783
Bibliothek - Leseplätze                                                           0,033   0,002             2,5               105
Bibliothek - Buchstellfläche (Handbibl.)           (56930 Bde.)   5)               1,00                   0,006               342
Zwischensumme Lehr- und Lernbereich                                                                                          3489

Ergänzungsflächen
Besprechungs-/Aufenthaltsräume (Haushaltsstellen)                                   1,0                      2,5              493
Bespr.-/Aufenth.räume Studierende                                                  0,09   0,009              2,5              300
Werkst., Lager etc., Anteil von Büro-, Experim.- u. Lehrbereich                    0,19    0,01                              3886
Zwischensumme Ergänzungsflächen                                                                                              4678

Forschung aus aus Drittmitteln 6)
Wiss. Mitarbeiter (Drittmittel), Grad.kolleg                              356,0     1,0       6)           23,0              8188



Summe Fach                                                                                                               32290
Summe Fach - kapaz.wirksam (ohne Fl. für Wiss. Drittm.)                                                                  24102
darin für Dienstleistung enthalten (Stud.pl.: 2274)                                                                     (1244)

Bedarfsrelationen (abgeleitet) :     7)                                                            Kapazitäts-     Gesamt-
                                                                                                   wirksame Fl.    Fläche
Fläche in m² HNF/Studienplatz (kapazitätswirksam, ohne Fl.für Wiss. Drittm.)                                21,7
Fläche in m² HNF/Professur                                                                                 1205              1614
Fläche in m² HNF/Wissenschaftler (Haushalt)                                                                  203              271
Fläche in m² HNF/Wissenschaftler (Haushalt u. Drittmittel)                                                                     68


            Dezernat 3 - Gebäudemanagement
            Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 10
Dezernat 3 - Gebäudemanagement
Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 12
Gliederung Teil 2 Das Raumhandelsmodell der
Universität Hannover



 Ziele des Verfahrens
 Zeitschiene und Beteiligungsprozeß
 Modell 1 Nutzungsentgelt
 Modell 2 Abgabe von Räumen/Erstattungen
 Überlassungsentgelt an LFN / Mietpreise




   Dezernat 3 - Gebäudemanagement
  Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 13
Ziele des Verfahrens


Schaffung eines Anreizsystems zum wirtschaftlichen
Umgang mit Räumen
Angestrebte Ziele:
 Kosten einsparen zugunsten Lehre und Forschung
 weniger, aber qualitativ hochwertigere Fläche
 räumliche Konzentration auf weniger Standorte
 Ungerechtigkeiten in der räumliche Ausstattung beseitigen
 Verringerung der Energie- und Stoffströme


   Dezernat 3 - Gebäudemanagement
   Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 14
Zeitschiene und Beteiligungsprozeß


1996 - 98 Flächenbedarfsermittlung und -bilanzierung in
 Abstimmung mit allen Fachbereichen ( 2mal im Senat)
1998 - 01 Über drei Senatssitzungen Einführung des
 Verfahrens (Reaktion z.B. in der HAZ v. 17.03.99)
Frühjahr 99 Gespräche mit allen Raumbeauftragten und
 Dekanen und entsprechenden Vermerken über die
 Ergebnisse
02/2001 Senatsbeschluß zur Fortführung (ab jetzt:
 Beteiligung aller Fachbereiche)


   Dezernat 3 - Gebäudemanagement
   Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 15
Anreizsysteme zum wirtschaftlichen Umgang mit Räumen
Nutzungsentgelte und Erstattungen
Grundlage: Flächenerfüllungsgrad


 Flächen-
 bedarf
 HNF                                                              Fläche
                                                                  > 100% :




                                                                                 Ausstattungsfaktor
                                                                  2,5 € / m²
                                                                                                                  zu
                                                       > 100 %
                                                                  u. Monat                                        zahlen-
                                     Flächenbilanz /                                                  Nutzungs-
                                     Flächen-
                                                                                                                  der
                                                                                                      entgelt -
                                     erfüllungsgrad                                                               Betrag
                                                                  max 10 %                            zu zahlen
                                                                                                                  lt. "10%-
                                                       0 -100 %   d.Bestandes:                        ab 2006
                                                                  1,25 € / m²
                                                                                                                  Klausel"
 Flächen-         Flächen-                                        u. Monat                                        bis 2005
 bestand          Umlagen u.-
 HNF              Bewertung


                                     nach
                                     Nutzungs-
                                     bereichen
                                     1 bis 10




       Dezernat 3 - Gebäudemanagement
       Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 16
(Nutzungsentgelte für Flächenüberschuss bei Erfüllungsgraden ab 100% )




                                                                    10 %
 Fläche




          0%   Erfüllungsgrad                               100 %




  Dezernat 3 - Gebäudemanagement
  Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 17
Berechnung eines Nutzungsentgeltes für das Jahr 2005
Grundlage : Flächenbedarf f. d. Personal 2004 und
            f. Studierende i.d. Regelstudienzeit (RSZ),  10 Jahre ('95-'04)
                                       Wiss. Lehrpersonal Flächen-           HNF -       Flächen-      Faktor        Berechnung des jährlichen                         zu Sp.8       zu Sp.9
Lehreinheiten (LE)                     u. Studier. je LE *       bedarf      Bestand     erfül-        f. Aus-       Nutzungsentgeltes i. Jahr 2005                                              1)
                                       Studie-     Wiss.                     bewertet    lungs-        stattungs- bei                  bei               Summe         Flächen-      0-10%
                                       rende       Lehr-                     Mai         grad          grad          Fl.-Erfül-        Fl.-Erfül-                      über-         d. Fläche
ohne                                   i. RSZ,     Perso-                    2005        i. %                        lungsgrad         lungsgrad                       schuß         nach
Hörsäle und                                       nal '04                                                           >100 %            >0- 100%                        bei           Abzug
Anteil an Fach-Bibliotheken            10 Jahre                                          ohne                        (f. Fläch.-       (f. 0-10 %                      >100 %        lt. Sp. 8.1
                                       ('95-'04)                 ohne        ohne        Hörsäle                     über-             d. Fläche)                                    bei
                                                                 Hörsäle     Hörsäle     u. Fach-                    schuß)                                            vor           >0- 100%
                                                                 u. Fach-    u. Fach-    Biblioth.                   bei 2,5 € / m² bei 1,25 € / m²                    Bewertg.      vor Bewert.
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                                                                 Biblioth.   Biblioth.   (Sp.5c : 4)                 monatl.           monatl.           (Sp. 8 + 9)   lt. Sp.7      lt. Sp.7
                                                                     m²          m²             %                           €                €               €              m²            m²
  0                    1                   2           3             4             5c           6             7              8                9              10              8.1           9.1
603.0 Maschinenbau (m.Met.gew.)           1119          120        23.753      27.189     114,47%             1,43        147.023            50.820        197.843           3.436          2.375
604.0 Elektrot.u.Inform.(m. El.gew.)      1036             80      13.380      14.224     106,31%             1,35           34.243          27.124          61.366            845          1.338
605.1 Architektur                           775            61       7.182       6.365       88,62%            1,14                               9.608        9.608                          564
605.2 Berufswiss. i. Bauwesen               327              6      2.372       2.690     113,43%             1,42           13.554              5.047       18.601            318           237
606.1 Bauingenieurwesen                   1399             98      15.386      14.984       97,38%            1,29                           28.210          28.210                         1.459
606.2 Vermessungswesen                     221             22       2.864       2.684       93,69%            1,26                            4.768           4.768                           251

  Fachl. Einrichtungen UH insgesamt       21234       1177 143.489 140.025                  97,59%            1,37           276.603         256.443       533.047           6.698         12.528
Anmerkung:
1) Lineare Berechnung der Nutzungsentgelte bei Erfüllungsgraden >0% - 100%                             * Studierende der neuen Studiengänge entsprechend KapVo und
  (Nutzungsentgelte für Flächenüberschuss bei Erfüllungsgraden ab 100% )                                 Regelstudiendauer hochgerechnet;




           Dezernat 3 - Gebäudemanagement
           Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 18
Berechnung der Zahlungen für das Jahr 2005
Grundlage : Berechnung eines Nutzungsentgeltes für das Jahr 2005
            unter Berücksichtigung der 10%-Klausel 1)

Lehreinheiten                                      € im Jahr 2005          lt. 10%-Klausel
                                                  Errechnete Kosten        Zu zahlender Betrag
                                                                           ( Grenze:
ohne                                                                        10% d. Lehrmitteletats / Jahr, aus TGr. 71/81 )
Hörsäle und
Fach-Bibliotheken
                                                                           je Lehreinheit   1)           je Fakultät       1)
  Code




                                                            €                          €                               €
   0                       1                                2                          3                               4
603.0 Maschinenbau (m.Met.gew.)                                 197.843                      68.596                              68.596
604.0 Elektrot.u.Inform.(m. El.gew.)                              61.366                     31.162                              44.071
607.0 Informatik                                                 17.309                      12.909
500.2 Landsch.arch. u. Umw.entw.                                  4.292                          4.292                           15.215
605.1 Architektur                                                 9.608                          3.720
605.2 Berufswiss. i. Bauwesen                                    18.601                          7.203
606.1 Bauingenieurwesen                                          28.210                      28.210                              32.978
606.2 Vermessungswesen                                            4.768                       4.768

  Fachl. Einrichtungen UH insgesamt                             533.047                     288.109                             288.109
Anmerkungen:
1) Zahlung max. 10% des Lehrmitteletats (ohne Anteil f. Wiss. u. Stud. Hilfskräfte);




    Dezernat 3 - Gebäudemanagement
    Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 19
Modell 2 (Abgabe von Räumen)


Fachbereiche erhalten den Gegenwert einer fiktiven
Jahresmiete unter Berücksichtigung des Ausstattungsfaktors
sowie der Gebäudequalität und des Standorts (Tabelle).
Ausgangspunkt sind Flächen für büroartige Nutzungen mit
einem Bewertungsfaktor 1,0, für die eine monatliche Miete
von 10 €/m² HNF angesetzt wird.
Überschüsse zwischen Modell 1 und 2 sind für Maßnahmen
der baulichen Qualitätsverbesserung zu verwenden.




   Dezernat 3 - Gebäudemanagement
   Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 20
Modell 2 Erstattungen
Einrichtungen, die bereit sind, Räume bzw. Nutzflächen abzugeben, erhalten dafür den Gegenwert einer
fiktiven Jahresmiete unter Berücksichtigung des Ausstattungsfaktors , der Gebäudequalität und des
Standorts (s. Tabelle unten).
Ausgangspunkt sind Flächen für büroartige Nutzungen mit dem Bewertungsfaktor 1,0, für die eine monatliche
Miete von 10 Euro/m 2 HNF angesetzt wird.
Für die aufzugebenden Flächen muss allerdings eine Nachnutzbarkeit durch andere Einrichtungen möglich
sein.

                                    Bewertungsfaktoren
                                             Zentrale Lage   Randlagen        Außengebiete
 1                          2                          3            4                 5
     Neubauten bzw. sanierter                         1,6          1,2               1,0
     Baubestand
     Gebäude in durchschnittlichem                    1,2          1,0               1,0
     baulichen Zustand
     Gebäude in schlechtem baulichen                  0,8          0,8               0,8
     Zustand
     Einfach-Hallen,Garagen,                          0,4          0,4               0,4
     Schuppen
     Gewächshäuser                                    0,4          0,4               0,4
Bewertung der Gebäude- und Standortqualität

        Dezernat 3 - Gebäudemanagement
        Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 21
Dezernat 3 - Gebäudemanagement
Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 22
Mietpreise                                                                Bestandsfläche
                                                                               HNF in m²       in %
                                         0                                       1         2


unter 0,51 € / m² HNF                                                              5.617        2%
0,51 € bis 2,55 € / m² HNF                                                        10.520        4%
2,56 € bis 5,10 € / m² HNF                                                        47.447       17%
5,11 € bis 7,66 € / m² HNF                                                        70.180       25%
7,67 € bis 10,22 € / m² HNF                                                      122.906       44%
10,23 € bis 12,77 € / m² HNF                                                      15.256        5%
12,78 € bis 15,33 € / m² HNF                                                       1.334        0%
15,34 € und mehr / m² HNF                                                          7.427        3%

Summe                                                                            280.687       100%

ohne Anmietungen, Umrechnung von Mietfläche auf m² Hauptnutzfläche
(Auszug: "Zu den Flächen niedersächsischer Hochschulen"; HIS GmbH 2001)




         Dezernat 3 - Gebäudemanagement
         Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 23
                                                                Budgetpreise                   Budgetpreise                     "Bestandsmieten" 1)
                                                                Bremen                         Rheinland-Pfalz                  Seebauer-Studie
 Flächenbereich                 Instituts-       Flächen-        Budgetbetrag Budget            Budgetbetrag Budget             Nutzungsentgelte
                                baugruppe        bedarf          pro Monat    pro Jahr          pro Monat    pro Jahr           pro Jahr
                                                 (in m² HNF)     (in EURO)    (in EURO)         (in EURO)    (in EURO)          (in EURO)
              0.1                     0.2              0.3            1.1          1.2               2.1          2.2                       3

 Fachliche Einrichtungen               1               57.720           13,29     9.207.719            16,57    11.474.234
                                       2               81.863           16,11    15.821.441            19,17    18.835.049
                                       3               79.167           18,92    17.972.030            21,93    20.837.841
                                       5               24.848           27,23     8.118.386            29,60     8.827.315
 Summe                                               243.599                     51.119.576                     59.974.439                    20.369.220

 Zentrale Einrichtungen                0                1.968           12,78       301.836            15,34          362.203
                                       1               36.423           13,29     5.810.318            16,57     7.240.550
                                       3                4.386           18,92       995.636            21,93     1.154.400
 Summe                                                 42.777                     7.107.790                      8.757.153                     2.883.847

 Verwaltungsflächen                    0               14.070           12,78     2.158.163            15,34     2.589.796
 Summe                                                 14.070                     2.158.163                      2.589.796                     1.212.488

 Sondertatbestände
 Summe                                                  3.895                       691.149                           810.936                      313.462

 Gesamtsumme                                         304.340                     61.076.678                     72.132.323                    24.779.017

1) Bestandsmieten ermittelt anhand der Mietpreise derzeitiger Unterbringung je Nutzer und Gebäude in EURO / m² HNF,
    Durchschnittsbildung und multipliziert mit dem Flächenbedarf
   ohne Flächenbedarf für sonstige Nutzer in den Hochschulliegenschaften

                  Budgetpreisermittlung für die Universität Hannover mit unterschiedlichen
                  Flächenpreisen (Zusammenfassung)
                  (Auszug: "Zu den Flächen niedersächsischer Hochschulen"; HIS GmbH 2001)


         Dezernat 3 - Gebäudemanagement
         Horst Bauer | 12.12.2005 Münster | Folie 24
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.




                                                www.uni-hannover.de




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