paradoja financiero

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					     LA PARADOJA DEL SISTEMA FINANCIERO DE LA
                VIVIENDA POPULAR

Por: GERMAN AVILA PLAZAS
FEDERACION NACIONAL DE VIVIENDA POPULAR (FENAVIP)
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El   papel que juega el sistema financiero es el de canalizar los recursos del
ahorro social para posteriormente transferirlo al aparato productivo, que los
requiere para financiar sus proyectos de expansión y desarrollo. En este proceso
de transferencia se generan volúmenes significativos de rentabilidad por el costo
de utilización del dinero; fenómeno conocido como la rentabilidad por la
intermediación financiera.

En general el aparato financiero tradicional ha considerado de alto riesgo las
operaciones de crédito que pueda realizar con los sectores económicos que
podríamos denominar marginales dentro del sistema productivo. Nos referimos
con ello a la franja de la pequeña industria, a la población de bajos ingresos y, en
general, a la economía subnormal. El sector cooperativo en contraposición se ha
venido acentuando en esta franja de la economía, encontrando de un lado la
posibilidad de canalizar un volumen importante de recursos de ahorro que se
moviliza en estos sectores, y de otro lado, descubriendo que el nivel de riesgo en
el crédito asignado en estos sectores, que generalmente presenta deficientes
garantías reales, es bastante bajo y que como diría el adagio popular “los pobres
sí pagan”.

Esta situación le ha permitido al sector cooperativo lograr un buen nivel de
entrenamiento en la asignación de crédito a esta población, con pequeños
créditos para compra de electrodomésticos, empresas familiares y pequeñas
industrias productivas o comerciales, entre otros. Entrenamiento que no ha tenido
el sector financiero tradicional, que aún se mantiene alejado de este mercado.

El aparato financiero tradicional no ha optado por incorporar este mercado de
crédito, que en el contexto de la economía ocupa un lugar importante en la
generación del Producto Interno Bruto (PIB). Sin embargo, este aparato financiero
tradicional sí conoce de la capacidad de ahorro de estos sectores, razón por la
cual destina importantes esfuerzos para captar este ahorro, instalando oficinas de
las entidades en las franjas marginales de las ciudades, cautivando con sus
servicios y solidez.

EL SISTEMA FINANCIERO FRENTE A LA CONSTRUCCIÓN DE UNA
ECONOMÍA DEMOCRÁTICA

El papel que juega el aparato financiero en el establecimiento de una economía
democrática pocas veces se ha analizado desde una perspectiva práctica y
concreta. Lo que pretendemos en este análisis es plantear las posibilidades que
existen en la actual coyuntura económica, que coinciden con las estrategias de
apertura y privatización de la economía, en la cual, paradójicamente, el sector
cooperativo y el movimiento laboral cumplen un papel estratégico para una
alternativa de democratización de la economía.

En este contexto, la viabilidad de estructurar un fuerte sistema financiero
independiente del aparato financiero tradicional, desarrollado desde el sector
cooperativo y laboral, se constituye en la palanca desde la cual se organizan las
bases de una economía democrática en la esfera de la producción.

La economía colombiana actualmente obtiene los mejores y más voluminosos
recursos financieros de los fondos de pensiones y cesantías de los trabajadores.
Por ello, el aparato financiero tradicional busca su captación, invirtiendo grandes
recursos en publicidad para llamar la atención de los trabajadores.

Estos recursos financieros, por contar con un alto grado de estabilidad, al
constituirse en depósitos de largo plazo y representar un volumen equivalente al
que maneja todo el sistema UPAC, se han convertido en la base desde la cual el
sistema financiero tradicional va a financiar todo el plan de reconversión y
modernización industrial que la apertura económica le ha exigido al aparato
productivo.

Lo paradójico en este proceso es que estos recursos provienen de los
trabajadores colombianos, que normalmente destinan este ahorro laboral a la
expectativa de adquirir vivienda

En este contexto planteamos que una inteligente y adecuada acción del
movimiento laboral, coordinado con la experiencia y desarrollo del sector
cooperativo, permitiría estructurar en el corto plazo un sistema financiero
completo de la vivienda popular, que contaría con el tamaño del actual sistema
UPAC y con la posibilidad de presentar otros métodos de créditos y financiación
de vivienda a la población que actualmente no tiene acceso.

Por el volumen de las operaciones financiera planteadas, se pueden estructurar
sistemas de crédito con tasas de interés inferiores, con mayores plazos de
amortización (por ejemplo a veinte años), estableciendo cuotas más bajas de
amortización, para dar acceso a crédito para vivienda a la población de ingresos
inferiores a cuatro salarios mínimos, sector social actualmente excluido de la
financiación dentro del sistema UPAC.

EL SISTEMA FINANCIERO DE LA VIVIENDA

Desde la década del 70 con el surgimiento del sistema UPAC, se dio respuesta a
la reacción de un sistema para la financiación de la vivienda, tanto para
constructores como para el usuario final. Así se canalizó una importante franja del
ahorro social que hoy supera los cinco billones de pesos y sustenta buena parte
de la construcción que se realiza en el país.

Las instituciones encargadas de sustentar el sistema son las corporaciones de
ahorro y vivienda, que hoy canalizan una tercera parte de los recursos de ahorro
de la economía. Al frente de todas ellas se ubicaron los grandes constructores de
vivienda, que veían claramente en este sistema la fuente de financiación de sus
proyectos. Hoy en día todos los grandes constructores tienen acceso a
importantes corporaciones de ahorro y vivienda.

Mediante una eficiente gestión y una competencia reguladora, las corporaciones
de ahorro vivienda logran captar el ahorro social de todas las franjas de la
población. Sin embargo, la utilización de sus sistemas de crédito se ha limitado a
los grandes constructores para la ejecución de sus proyectos y a la población que
es destinataria de estas viviendas, es decir, los sectores de ingresos medios y
altos que en la actualidad se clasifican por encima de los cuatro salarios mínimos.
Las corporaciones de ahorro y vivienda consideran de alto riesgo el crédito para la
población con ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos. Para los
constructores privados es considerado de baja rentabilidad construir viviendas
destinadas a esta misma población, razón por la cual no invierten en este tipo de
proyectos.

En estas condiciones observamos que si bien el sistema financiero del UPAC
capta los recursos de ahorro de todas las franjas de la población, solamente es
retribuido en crédito a la población de ingresos medios y altos.

La población de ingresos inferiores a cuatro salarios mínimos no cuenta con una
oferta legal de vivienda en el mercado ni con posibilidades de financiación de sus
posibles proyectos. Esta situación es evidente para los programas de vivienda por
autogestión y autoconstrucción que dependen totalmente de la capacidad directa
de ahorro y trabajo de las comunidades organizadas.

Si bien el sector cooperativo ha incursionado en sistemas de crédito para esta
población, su incidencia es mínima por dos razones: primero porque los créditos
asignados a vivienda son marginales frente a la gigantesca demanda que existe
en estos sectores de la población, y segundo porque su nivel operacional no le
permite asignar créditos a plazos superiores a cuatro años, con lo cual se limita
sustancialmente la posibilidad de acceso a cuantías importantes de crédito, frente
a una construcción cada vez más costosa.

En estas condiciones se convierte de primer orden la reflexión frente a la
necesidad de constituir un sistema financiero de la vivienda popular, que dé
respuesta estructural a las necesidades de crédito y financiación de vivienda para
la población de bajos recursos, que representa el 70 por ciento del déficit de
viviendas en el país.

EL SISTEMA FINANCIERO DE LA VIVIENDA POPULAR
Hechas las consideraciones anteriores, la estructuración de un sistema financiero
de la vivienda popular, requiere del concurso de varios agentes de la economía y
una voluntad política que desde el Estado permita confluir los instrumentos que lo
hagan viable.

La canalización de veinte por ciento de los recursos de los fondos de pensiones y
cesantías, en la perspectiva de estructurar el sistema, permitiría acopiar cerca de
500 mil millones de pesos, con lo cual se sentarían las bases financieras del
proyecto.

Al respecto hay que anotar que en los modelos chileno y mexicano, la
privatización en el manejo del sistema de pensiones y cesantías de los
trabajadores, estuvo acompañada de la estructuración de metodologías y
sistemas de financiamiento de la vivienda popular, destinando importantes
recursos a este propósito. En el caso colombiano, este proceso de privatización ni
siquiera tuvo en cuenta este aspecto, destinando todos los recursos al manejo del
aparato financiero tradicional, con un tímido régimen de inversiones.

Una vez se cuente con un volumen representativo de recursos para el sistema,
por su misma magnitud se puede establecer un margen de intermediación
financiera menor al existente en el mercado, que, sin arriesgar la rentabilidad de
los fondos, permita estructurar unas líneas de crédito a tasas preferenciales y
montos adecuados, para atender las necesidades de financiación de la población
con ingresos inferiores a tres salarios mínimos.

Una simulación de este proceso nos permitiría estimar que 200 mil créditos
individuales, con montos entre tres y cuatro millones de pesos, podrían ser
atendidos con tasas de interés inferiores en cuatro puntos a las tasas del
mercado, asegurando los rendimientos necesarios para cumplir con las pensiones
y cesantías de los trabajadores.

En este proceso surge inevitablemente la inquietud acerca del riesgo de una
cartera de estas características, que atiende la demanda de crédito de una
población considerada de alto riesgo, manejando recursos provenientes del
control estatal. Al respecto, se plantea la posibilidad de utilizar la experiencia y la
intermediación financiera del sector cooperativo, que hoy en día maneja un
volumen similar de recursos y cuenta con experiencias en la aplicación del crédito
en esta población.

Igualmente se necesita ajustar los plazos de amortización para lograr que las
tasas mensuales que se pagan, bajen hasta el punto de coincidencia con la
capacidad de pago de la población objeto. El carácter de largo plazo de los
recursos provenientes de las cesantías y pensiones de los trabajadores, permite
crear alternativas de financiación con plazos hasta de 20 años, ajustados
regularmente de acuerdo con las variaciones del ingreso del solicitante.
EL CRÉDITO Y LA VIVIENDA POPULAR

Uno de los factores estructurales que impide desarrollar la vivienda de interés
social, es la ausencia de alternativas de crédito, para financiar proyectos y
usuarios. Con la propuesta anteriormente expuesta se empezaría a dar respuesta
real a esta deficiencia crónica del proceso.

El tamaño del sistema podría fortalecerse con la transferencia de parte de los
recursos que manejan las cajas de compensación familiar, que en los años
recientes han mostrado una deficiente capacidad de aplicación en alternativas de
vivienda para los trabajadores.

La existencia de un sistema de crédito de estas características, unido al sistema
de subsidio de vivienda, empezaría a resolver estructuralmente la problemática
financiera de la vivienda de interés social, abriendo las compuertas a un nuevo
mercado de vivienda legal para la población de bajos ingresos.

* Artículo publicado en la revista Práctica Barrial 16 (1995)

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                            SERIE CIUDAD Y HABITAT - No. 2 - 1996

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