lustracja PAX 01 01 2003r do 31 12 2006r by a48nB0

VIEWS: 391 PAGES: 234

									                                   PROTOKÓŁ
z lustracji pełnej przeprowadzonej w dniach 12.03.2007r – 26.11.2007 (z przerwami)
Spółdzielni Mieszkaniowej PAX w Warszawie przez lustratorów:

Elżbietę Pieturę – uprawnienia lustracyjne nr 820/95
Halinę Rabek – uprawnienia lustracyjne nr 825/95

na podstawie upoważnień wystawionych 10.01.2007r przez pełnomocnika Zarządu Dyrektora
Biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie ul. Jasna 1.

A. INFORMACJE WSTĘPNE
   1) Lustrację przeprowadzono na podstawie umowy zawartej 05.01.2007r między
      Spółdzielnią Mieszkaniową „PAX” w Warszawie a Związkiem Rewizyjnym
      Spółdzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie.
      Podstawą zawarcia tej umowy są postanowienia art. 91 ustawy z 16.09.1982r Prawo
      Spółdzielcze – z późniejszymi zmianami.

   2) Lustracją objęto całokształt działalności Spółdzielni w okresie 01.01.2003r
      do 31.12.2006r.

   3) Przedmiotem lustracji były następujące zagadnienia:
         1. Organizacja Spółdzielni
            - statut Spółdzielni oraz wewnętrzny system normatywny (kompletność
            i poprawność merytoryczna regulaminów),
            - działalność organów Spółdzielni,
            - struktura organizacyjna służb etatowych Spółdzielni

           2. Stan prawny gruntów będących we władaniu Spółdzielni (i budynków z nimi
              związanych) oraz racjonalność ich wykorzystania

           3. Sprawy członkowskie i dyspozycja lokalami.

           4. Działalność inwestycyjna w latach 2005-2006:
              - tryb doboru wykonawców inwestycji, treść zawartych umów oraz ich
              realizacja,
              - nadzór inwestorski,
              - system finansowania inwestycji,
              - rozliczenie kosztów inwestycji i ustalenie wartości początkowej lokali.

           5. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi:
              - stan ilościowy i techniczny budynków,
              - koszty i przychody gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz prawidłowość
              ustalania opłat za używanie lokali,
              - gospodarka lokalami użytkowymi ze szczególnym uwzględnieniem lokali
              wynajmowanych,
              - terminowość wnoszenia opłat przez użytkowników lokali i windykacja
              należności Spółdzielni,
              - treść umów o usługi komunalne i ich realizacja (wodno-kanalizacyjne,
              wywóz śmieci, ciepło)
                                                                                      1
       6. Gospodarka remontowa w zasobach mieszkaniowych:
          - nadzór techniczny i ustalanie potrzeb remontowych, ze szczególnym
          uwzględnieniem działań energooszczędnych,
          - akumulacja środków finansowych na remonty,
          - tryb doboru wykonawców robót remontowych, treść zawartych umów
          i ich realizacja.

       7. Gospodarka finansowa:
          - stan funduszów, wielkość wolnych środków finansowych i sposób ich
          wykorzystania, efektywność zaangażowania finansowego Spółdzielni w zakup
          akcji lub udziałów w innych podmiotach gospodarczych,
          - rozliczanie kosztów ogólnych Spółdzielni,
          - obsługa spłaty kredytów mieszkaniowych,
          - terminowość regulowania zobowiązań finansowych Spółdzielni wobec
          budżetu z tytułów podatkowych i niepodatkowych,
          - dochodzenie należności Spółdzielni,
          - rozliczenie finansowe z członkami z tytułów wkładów.

       8. Ocena realizacji przez Spółdzielnię obowiązków wynikających z ustawy
          o spółdzielniach mieszkaniowych.

   W trakcie kontroli uwzględnione zostały problemy wskazane przez członków
   Spółdzielni w pismach skierowanych do Związku Rewizyjnego Spółdzielni
   Mieszkaniowych RP w Warszawie (plik), w zakresie mieszczącym się w tematyce
   lustracji i dotyczącym okresu objętego lustracją.

4) Zgodnie z postanowieniami umowy zawartej między Spółdzielnią a Związkiem
   Rewizyjnym, lustracja nie obejmowała badania sprawozdań finansowych
   w rozumieniu art. 88a Prawa spółdzielczego, jak również weryfikacji rozliczeń
   kosztorysowych.

5) W dniu 12.03.2007 r. lustrujący na spotkaniu z Zarządem Spółdzielni omówili zakres
   i tematykę badań lustracyjnych.
   W dniu 24.04.2007r lustrujący spotkali się z członkami Prezydium Rady Nadzorczej,
   powiadamiając o rozpoczęciu czynności lustracyjnych. W trakcie spotkania
   przedstawiono zakres i tematykę lustracji, poinformowano o możliwości rozszerzenia
   badań lustracyjnych w stosunku do zakresu określonego w zawartej umowie.
   W trakcie lustracji Rada Nadzorcza nie zgłosiła wniosku o rozszerzenie zakresu
   tematycznego kontroli.

6) W trakcie badań lustracyjnych informacji i wyjaśnień udzielali:
   Andrzej Ślązak              - Prezes Zarządu
   Andrzej Szklarski           - Z-ca Prezesa
   Bożena Zagajska             - Z-ca Prezesa ds. Ekonomiczno-Finansowych
   Elżbieta Pyzik              - Główna Księgowa
   Andrzej Cisowski            - Kierownik Działu Inwestycji
   Małgorzata Gelo             - Kierownik Działu ds. Członkowsko-Mieszkaniowych
                                 i Uwłaszczeń
   oraz inne osoby w miarę potrzeb.

                                                                                   2
7) Lustrację zaewidencjonowano w książce kontroli pod pozycją 2/2007.

8) Układ chronologiczny protokołu lustracji dostosowano do układu porządkowego
   Ramowego      konspektu   kompleksowej     lustracji działalności  spółdzielni
   mieszkaniowych, opublikowanego w Ekspress Informacji nr 11 wydanej w sierpniu
   1996r przez Centrum Informacji i Wydawnictw „Inwestprojekt” w Łodzi
   wraz z suplementem z 2003r dotyczącym działalności inwestycyjnej spółdzielni
   mieszkaniowej.

9) Poprzednia lustracja pełna działalności Spółdzielni została przeprowadzona w dniach
   od 21.07.2003 do 27.02.2004r i obejmowała całość działania Spółdzielni w okresie
   od 01.01.1998r do 31.12.2002r. Na podstawie ustaleń protokołu lustracji Związek
   Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP dokonał oceny działalności Spółdzielni,
   co zostało przedstawione w liście polustracyjnym z 29.04.2004r.
   W liście tym przedłożono 34 wnioski polustracyjne mające na celu usprawnienie
   działalności Spółdzielni i usunięcie występujących nieprawidłowości i uchybień.
   Ustalono, że na Zebraniu Przedstawicieli Członków w dniu 30.06.2004r Rada
   Nadzorcza przedstawiła wyniki lustracji działalności Spółdzielni za lata 1998-2002.
   Zebranie Przedstawicieli Członków podjęło uchwałę nr 1/2004 przyjmującą wnioski
   polustracyjne zawarte w liście polustracyjnym z 29.04.2004r do realizacji.
   W wykonaniu tej uchwały Rada Nadzorcza na posiedzeniu 20.10.2004r
   (prot. nr 12/20/04) rozpatrzyła i zaakceptowała harmonogram realizacji wniosków
   polustracyjnych.
   W harmonogramie tym ujęto wszystkie wnioski polustracyjne oraz wskazano organy
   odpowiedzialne za ich realizację i terminy wykonania.
   Na Zebraniu Przedstawicieli 30.06.2005r, Zarząd Spółdzielni przedstawił
   sprawozdanie z wykonania uchwał podjętych przez Zebranie w 2004r w tym
   z wykonania wniosków polustracyjnych.
   Zebranie większością głosów przyjęło do wiadomości i zatwierdziło przedłożone
   sprawozdanie podejmując w tym względzie uchwałę nr 4 z 29.09.2005r (kontynuacja
   obrad z 30.06.2005r).

   Sposób i stopień realizacji przez Spółdzielnię wniosków omówiony zostanie
   w dalszych częściach niniejszego protokołu, przy zagadnieniach tematycznie
   odpowiadających treści wniosków.

   - Lustracja w zakresie działalności inwestycyjnej Spółdzielni została przeprowadzona
   w okresie listopad 2005/kwiecień 2006r i obejmowała okres działalności
   od 01.01.2003r do 31.12.2004r. Na bazie ustaleń tej lustracji Związek Rewizyjny
   Spółdzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie wystosował do Spółdzielni list
   polustracyjny z dnia 06.06.2006r z propozycją przyjęcia przez organy Spółdzielni
   sześciu wniosków polustracyjnych. Ustalono, że Rada Nadzorcza na plenarnym
   posiedzeniu w dniu 21.06.2006r podjęła uchwałę nr 76 w sprawie przyjęcia wniosków
   polustarcyjnych.
   Przedstawienie przez Radę Nadzorczą wniosków zawartych w liście polustracyjnym
   ujęte było w punkcie porządku obrad Zebrań Przedstawicieli w dniach 29 czerwca
   i 6 września 2006r.



                                                                                     3
        Stwierdzono, że na żadnym z w/w Zebrań nie doszło jednak do przedstawienia
        wniosków polustracyjnych przez Radę Nadzorczą oraz do ich rozpatrzenia i podjęcia
        przez Zebranie Przedstawicieli stosownej uchwały ponieważ:
        - Zebranie w dniu 29.06.2006r nie wyczerpało porządku obrad (w tym wniosków
        polustracyjnych), zostało przerwane z uwagi na brak quorum,
        - Zebranie Przedstawicieli zwołane na 6.09.2006r nie odbyło się z uwagi na brak
        quorum.

        Porządek obrad kolejnego Zebrania Przedstawicieli zwołanego na 29.06.2007r nie
        obejmował rozpatrzenia wniosków polustracyjnych i podjęcia uchwały.

        Z powyższego wynika, że Spółdzielnia nie dopełniła wymogów art. 93 § 4 Prawa
        spółdzielczego i zaproponowane przez Związek Rewizyjny wnioski nie przybrały
        formy obowiązującej (brak stosownej uchwały Zebrania Przedstawicieli – art. 38 § 1
        pkt 3 ustawy).

     10) Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa Pracowników „PAX” została wpisana do
         rejestru sądowego 14.01.1963 r pod numerem ARS 559.
         Od 13.05.1996r Spółdzielnia nosi nazwę Spółdzielnia Mieszkaniowa „PAX” (uchwała
         nr 9/95 Zebrania Przedstawicieli z 23.06.1995r o zmianie statutu, zarejestrowana
         postanowieniem z 13.05.1996r Sądu Rejonowego dla Miasta Warszawy Wydział XVI
         Gospodarczy).
         Postanowieniem Sądu Rejonowego dla Miasta Stołecznego Warszawy XX Wydział
         Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego Spółdzielnia została wpisana w dniu
         24.08.2001r do Rejestru Przedsiębiorców KRS numer 0000038220.

     11) Lustrowana Spółdzielnia posiada numer:
         - identyfikacji podatkowej NIP 525-000-63-19
         - statystycznej w systemie REGON 000491067

B. USTALENIA LUSTRACJI

1.      Zagadnienia organizacyjne Spółdzielni.

1.1.   Statut Spółdzielni oraz wewnętrzny system normatywny.

1.1.1. W okresie objętym lustracją obowiązywał w Spółdzielni statut w wersji uchwalonej
       przez Zebranie Przedstawicieli 23 czerwca 1995r, zarejestrowanej przez Sąd
       Rejonowy dla Miasta Warszawy XVI Wydział Gospodarczy postanowieniem
       z 13 maja 1996r, ze zmianami wprowadzonymi n/w uchwałami Zebrania
       Przedstawicieli:

        · uchwałą z 13 czerwca 1997r – zmiana zarejestrowana postanowieniem Sądu
                                       z 24 września 1997r,

        · uchwałą z 26 czerwca 1998r – zmiana zarejestrowana postanowieniem Sądu
                                       z 14 września 1998r,



                                                                                        4
· uchwałą z 18 czerwca 1999r – zmiana zarejestrowana postanowieniem Sądu
                               z 11 sierpnia 1999r.

Podejmowane w Spółdzielni próby dostosowania statutu do wymogów ustawy
z 15.12.2000r o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ujawnione niedoskonałości
dotychczas obowiązującego statutu były przedmiotem badań i omówienia w toku
poprzedniej lustracji pełnej.
Na bazie tych ustaleń Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP w liście
polustracyjnym z 29.04.2004r zamieścił wniosek nr 1 w brzmieniu: „uchwalić
i przedłożyć do rejestracji zmiany statutu dostosowujące statut do przepisów
kompleksowo znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych; w ramach
zmian nowelizujących statut Spółdzielni należy wyeliminować wymienione
w protokóle lustracji niedoskonałości dotychczas obowiązującego Statutu”.

W okresie objętym poprzednią lustracją tj.: od 1.01.1998 – 31.12.2002r Zebranie
Przedstawicieli uchwaliło znowelizowany statut dostosowujący jego treść do nowego
prawa.
Statut ten nie został zarejestrowany przez Sąd z uwagi na nieprawidłowy tryb podjęcia
uchwały.
Od tego czasu podejmowano kilkakrotnie próby wprowadzenia zmian do statutu, i tak:

- na Zebraniu Przedstawicieli 12.12.2003r.
Rozpatrywano cztery wersje projektów statutu. Z uwagi na fakt, że do każdej z nich
delegaci wnieśli zastrzeżenia Zebranie postanowiło powołać Komisję Statutową, która
przy współpracy z radcą prawnym Spółdzielni przygotuje projekt zmian do statutu
w terminie do 19.12.2003r. Na ten sam dzień wyznaczono kontynuację obrad tego
Zebrania, przerwanego z uwagi na brak quorum. W dniu 19.12.2003r zmian do statutu
nie uchwalono z uwagi na fakt, że Komisja Statutowa nie zakończyła prac. Delegaci
zobowiązali Zarząd Spółdzielni do zapoznania członków z nową wersją projektu
statutu na Zebraniu Grup Członkowskich i zwołania Zebrania Przedstawicieli w celu
jego uchwalenia.

- w dniu 30.06.2004r.
Punkt porządku obrad dotyczący zmian Statutu nie był rozpatrzony z powodu braku
quorum.

- w dniu 29.06.2006r.
Na tym Zebraniu podjęto prawomocną uchwałę nr 1/06 wprowadzającą
zaktualizowaną wersję Statutu dostosowanego do wymagań znowelizowanych w dniu
03.06.2005r ustaw o spółdzielniach mieszkaniowych i Prawa spółdzielczego.

Zgodnie z art. 12a § 2 Prawa spółdzielczego Zarząd jest obowiązany zgłosić uchwałę
o zmianie Statutu do Sądu Rejonowego w ciągu 30 dni od jej podjęcia.
Lustratorom nie okazano złożonego do Sądu wniosku o rejestrację Statutu
uchwalonego w dniu 29.06.2006r. O nie dotrzymaniu przez Zarząd ustawowego
terminu świadczy pismo Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawa SG KRS stanowiące
odpowiedź na zapytanie członka Spółdzielni, z którego wynika, że do dnia
04.01.2007r w aktach rejestrowych brak było nowego statutu Spółdzielni.


                                                                                   5
Kserokopia tego pisma z zaklejonym nazwiskiem członka stanowi załącznik nr 1 do
protokołu lustracji.

Zmieniony Statut został wpisany do KRS postanowieniem Sądu Rejonowego dla m.st.
Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy w dniu 22.02.2007r sygn. spr
WA XIII NS-REJ.KRS/001871/07/548.

W postanowieniach końcowych zmienionego Statutu zawarto, że:
- Spółdzielnia w ciągu 3 miesięcy od rejestracji Statutu w KRS dostosuje stan
faktyczny i wewnętrzne przepisy prawne do jego postanowień,

- kadencja Przedstawicieli i członków Rady Nadzorczej wybranych według
postanowień Statutu dotychczas obowiązującego wygasa z dniem dokonania wyboru
nowych Przedstawicieli według postanowień nowego Statutu po jego zarejestrowaniu
w KRS.

- Zarząd Spółdzielni zwoła i umieści w porządku obrad Zebrań Grup Członkowskich
punkt dotyczący wyboru Przedstawicieli na ZP w terminie do sześciu miesięcy od
rejestracji Statutu w KRS.

Z powodu zwłoki w rejestracji Statutu przesunięte zostały na 2007r terminy
opracowania nowych regulaminów oraz wybory nowych przedstawicieli na ZP
i nowych członków Rady Nadzorczej.
Wybory Przedstawicieli przeprowadzone zostały na Z G Cz poprzedzających roczne
Zebranie Przedstawicieli, które odbyło się w dniu 29.06.2007r.
W/w Zebranie Przedstawicieli dokonało wyboru nowej Rady Nadzorczej.

Przeprowadzona w trakcie lustracji analiza zaktualizowanego Statutu ujawniła
następujące sprzeczności z rozstrzygnięciami ustawowymi i braki:
-      w § 4 ust 3 Statutu zapisano, że Spółdzielnia może tworzyć lub przystępować
do innych organizacji gospodarczych dla realizacji zadań statutowych, którymi jest
m.in. obsługa nieruchomości na własny rachunek.
Takie rozstrzygnięcie jest sprzeczne z art. 1 ust 3 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych, która stanowi, że Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania
nieruchomościami stanowiącymi mienie jej członków,
-     nie wprowadzono do zakresu kompetencji Rady Nadzorczej ustanowienie
pełnomocnika do reprezentowania Spółdzielni w sądzie, jeżeli powództwo o uchylenie
uchwały Zebrania Przedstawicieli wytoczy Zarząd Spółdzielni co wynika z art. 42 § 5
Prawa spółdzielczego w brzmieniu nadanym art.3 pkt 7 ustawy z 3.06.2005r o zmianie
ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i niektórych ustaw,
-      stwierdzono wewnętrzną sprzeczność w rozstrzygnięciach dotyczących
funkcjonowania Rady Nadzorczej.

W § 68 ust. 4 zawarte jest stwierdzenie, że Rada Nadzorcza składa się z 12 członków,
może skutecznie funkcjonować w składzie zmniejszonym do 9 osób, a w każdej
sytuacji quorum stanowi 7 osób.
Natomiast w § 71 ust 4 zapisano, że Rada Nadzorcza podejmuje uchwały zwykłą
większością głosów, w obecności co najmniej połowy członków tj. 6 osób.


                                                                                  6
       -       ustawa Prawo spółdzielcze w art. 41 § 4 stanowi, że protokoły Zebrania
       Przedstawicieli są jawne dla członków Spółdzielni, Związku Rewizyjnego w którym
       Spółdzielnia jest zrzeszona oraz dla Krajowej Rady Spółdzielczej, natomiast
       w Statucie w § 67 p.2 zakres uprawnionych ograniczono wyłącznie do członków
       Spółdzielni.
       -       Statut w § 8 pkt 1 stanowi, że warunkiem przyjęcia na członka Spółdzielni jest
       złożenie deklaracji. Nie precyzuje natomiast jakie dane powinna zawierać deklaracja,
       co jest wymogiem wpisanym w art. 16 § 1 Prawa spółdzielczego.

1.1.2. Wykaz regulaminów obowiązujących w okresie objętym lustracją zawarto
       w załączniku nr 2 do protokołu lustracji.
       Większość tych regulaminów uchwalona była w 1998r i omówiona w protokole
       poprzedniej lustracji na str. 14-25. Stwierdzono wtedy, że Spółdzielnia nie posiada
       unormowanych zasad:
       - zlecania dostaw i usług obcym wykonawcom,
       - postępowania w sprawie zabudowy powierzchni ogólnego użytku,
       - pracy stałych Komisji Rady Nadzorczej.

       W trakcie niniejszej lustracji stwierdzono, że dotychczas nie unormowano zasad
       działania i udokumentowania pracy stałych Komisji Rady Nadzorczej.
       Pozostałe brakujące regulaminy zostały uchwalone przez Radę Nadzorczą:
       -       regulamin udzielania zamówień na roboty budowlane, dostawy i usługi
       wykonane na rzecz SM „PAX” wprowadzony w życie uchwałą nr 50 z 15.06.2005r,
       -      regulamin zabudowy powierzchni ogólnego użytku na cele mieszkaniowe lub
       handlowo-usługowe zatwierdzony uchwałą nr 54 z 24.08.2005r.

       W wyniku analizy treści nowych regulaminów wniesiono następującą uwagę:
       W regulaminie wprowadzonym w życie uchwałą nr 54 z 24.08.2005r nie
       sprecyzowano sposobu przeznaczenia środków finansowych pozyskanych w wyniku
       ustanowienia praw do zabudowanych powierzchni.

       Ponadto w okresie objętym lustracją wprowadzono zmiany następujących
       regulaminów:
       -       regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi
       i ustalania opłat za używanie lokali w SM „PAX” uchwalony przez Radę Nadzorczą
       w dniu 7.12.2005r (uchwała nr 62), zmieniony uchwałą RN nr 81 z 21.06.2006r.

       -       regulamin rozliczania kosztów dostawy ciepła do budynków i dokonywania
       rozliczeń z użytkownikami lokali za centralne ogrzewanie oraz za podgrzewanie wody
       użytkowej w SM „PAX” uchwalony przez Radę Nadzorczą w dniu 7.12.2005r
       (uchwała nr 61).

       -     regulamin użytkowania budynków SM ”PAX” uchwalony przez Radę
       Nadzorczą w dniu 29.11.2006r (uchwała nr 91).

       Treść tych regulaminów będzie przedmiotem omówienia w punkcie 5 – gospodarka
       zasobami mieszkaniowymi, w punkcie 6 – gospodarka remontowa.



                                                                                           7
1.2.   Działalność organów Spółdzielni.

       Strukturę i działalność organów Spółdzielni określa statut w § 58. W świetle jego
       zapisów organami Spółdzielni są:

       - Zebranie Przedstawicieli
       - Rada Nadzorcza
       - Zarząd
       - Zebrania Grup Członkowskich
       - Rady Osiedli

1.2.1. Zebrania Grup Członkowskich
    1) Zasady organizacji Zebrań Grup Członkowskich i ich uprawnienia zostały określone
       w §§ 84-87 Statutu. Natomiast tryb obradowania i podejmowania uchwał
       unormowano w Regulaminie Obrad Zebrań Grup Członkowskich uchwalonym przez
       Radę Nadzorczą 10 marca 2000 r.
       W 2002 r. w Spółdzielni obowiązywał podział na pięć grup członkowskich.
       W lustrowanym okresie Rada Nadzorcza dokonała trzykrotnie zmian podziału na
       grupy członkowskie:
       - w 2003r – uchwałą nr 17 z 29.01.2003r utworzono 32 grupy członkowskie,
       - w 2004r – uchwałą nr 26 z 21.04.2004r utworzono 13 grup członkowskich,
       - w 2006r – uchwałą nr 93 z 20.12.2006r utworzono 8 grup członkowskich.

       Zmiany w podziale członków Spółdzielni na grupy członkowskie nie miały
       powiązania z długością kadencji Przedstawicieli na Zebranie Przedstawicieli
       wybieranych przez grupy członkowskie.

       Uchwała nr 17 z 29.01.2003r podjęta została w okresie kadencji Przedstawicieli na ZP
       wybranych przez grupy ukształtowane w poprzednim podziale na okres 2000-2004.
       Jako uzasadnienie tej uchwały Rada Nadzorcza podała następujące powody cyt.
       „… członkowie od wielu lat postulowali taki podział ponieważ zapewnia on to, że
       każdy z budynków ma swoich Przedstawicieli, względy organizacyjne – możliwość
       zapewnienia sali odpowiedniej wielkości.”
       Dokonując nowego podziału Rada Nadzorcza ustaliła jednocześnie dla każdej grupy
       liczbę mandatów na Zebranie Przedstawicieli. Natomiast Zarząd umieścił w porządku
       obrad najbliższych Zebrań Grup Członkowskich wybory nowych przedstawicieli na
       Zebranie Przedstawicieli.
       Powyższe działanie naruszyło zasady określone w § 60 Statutu. W świetle tego
       przepisu skrócenie kadencji Przedstawicieli może zaistnieć wyłącznie w następujących
       okolicznościach:
       - w razie rezygnacji z mandatu,
       - w razie odwołania Przedstawiciela przed upływem kadencji przez Zebranie Grupy
       Członkowskiej,
       - w razie ustania członkowstwa w Spółdzielni.

       W następnym roku – na posiedzeniu Rady Nadzorczej z 7.04.2004r (Prot.3/11/04)
       Zarząd Spółdzielni przedstawił projekt nowego podziału członków na grupy
       członkowskie i wyłonienie 11 grup w miejsce powołanych w 2003r 32 grup,


                                                                                         8
    lecz przy zachowaniu ważności mandatów przedstawicieli na ZP wybranych
   w poprzednim roku.
   Po konsultacjach z Radami Osiedli, Rada Nadzorcza na posiedzeniu w dniu
   21.04.2004r podjęła uchwałę nr 26 o powołaniu 13 grup członkowskich.
   Zarówno projekt Zarządu jak też uchwała Rady Nadzorczej nie zawierały pisemnego
   uzasadnienia dokonanych zmian.

   Kolejną zmianę zawnioskowaną przez Zarząd rozpatrzono na posiedzeniu Rady
   Nadzorczej w dniu 20.12.2006r. Na tym posiedzeniu Rada Nadzorcza podjęła dwie
   uchwały:
   - nr 93 w sprawie wyłonienia 8 grup członkowskich w miejsce dotychczasowych
      13 grup,
   - nr 94 w sprawie ustalenia liczby mandatów na ZP na następną kadencję dla każdej
      z nowo utworzonych grup.
   Liczebność ustalonych grup zabezpieczała prawo każdej z nich do wyboru co najmniej
   jednego Przedstawiciela na Zebranie Przedstawicieli, co jest wymogiem wynikającym
   z § 84 ust. 3 Statutu.

2) Według danych zawartych w załączniku nr 3 do protokołu lustracji – tabela 1,
   struktura członków Spółdzielni na koniec poszczególnych okresów objętych lustracją
   przedstawiała się następująco:

                                       CZŁONKOWIE
   Rok              OGÓŁEM               ZMIESZKALI             OCZEKUJACY
               ilość        %           ilość    %             ilość    %
   2003        3 640       100          2 582   70,93          1 058   29,07
   2004        3 735       100          2 651   70,98          1 084   29,02
   2005        3 798       100          2 686   70,72          1 112   29,28
   2006        3 881         100         2 728      70,29      1 153       29,71

   Z powyższego wynika, że osoby zarejestrowane jako oczekujące na objęcie praw do
   lokali stanowią istotną reprezentację członków Spółdzielni.

3) Z przedłożonej dokumentacji wynika, że Zebrania Grup Członkowskich były
   zwoływane przed każdym Zebraniem Przedstawicieli, o czym świadczą dołączone do
   akt każdej grupy zawiadomienia o terminie, miejscu i porządku obrad.
   Stwierdzono natomiast brak dokumentacji obrad niektórych grup zwołanych w 2003
   roku i tak:
   - w aktach n/w grup znajdują się tylko zawiadomienia o zwołaniu grupy:
           · grupa nr 1 zawiadomienie o ZGCz w dniu 29.10.2003 r.
           · grupa nr 5 zawiadomienie o ZGCz w dniu 29.10.2003 r.
           · grupa nr 6 zawiadomienie o ZGCz w dniu 30.10.2003 r.
           · grupa nr 21 zawiadomienie o ZGCz w dniu 18.11.2003 r.
           · grupa nr 28 zawiadomienie o ZGCz w dniu 25.11.2003 r.

   - w aktach n/w grup znajdują się jedynie zawiadomienia o zwołaniu ZGCz i lista
   obecności. Brak natomiast protokołu z przebiegu obrad, co dotyczy zebrań zwołanych
   w miesiącach październik-listopad 2003 roku:
                                                                                    9
           · grupa nr 2    -   ul. Złota 81                          obecnych 9 osób
           · grupa nr 3    -   ul. Wy.Kościuszkowskie, Salezego 6    obecnych 37 osób
           · grupa nr 8    -   ul. Lipowa, Cegielniana               obecnych 12 osób
           · grupa nr 9    -   ul. Rzymowskiego 17                   obecnych 23 osoby
           · grupa nr 12   -   ul. Wyścigowa 18, 20                  obecnych 15 osób
           · grupa nr 18   -   ul. Zamoyskiego 49                    obecnych 20 osób
           · grupa nr 22   -   ul. Sobieskiego 110                   obecnych 5 osób
           · grupa nr 29   -   ul. Pląsy                             obecnych 1 osoba

   - w aktach niżej podanych ZGCz brak protokołów:
           · Komisji Skrutacyjno-Wyborczej: grupa członkowska nr 12 obejmująca
                                           budynki Wyścigowa 18, 20 z 11.04.2003r,
                                           grupa nr 14 – Modzelewskiego 10 i 12
                                           zebranie grupy z 15.04.2003r,

           · Komisji Wnioskowej:              grupa nr 12 – zebranie w dniu 15.04.03r
                                              grupa nr 14 – zebranie przeprowadzono
                                              w dniu 14.11.2003r
                                              grupa nr 16 – zebranie odbyte
                                              w dniu 6.11.2003r

   - zgromadzona w aktach dokumentacja z Zebrań Grup Członkowskich zawiera tylko
   protokoły Komisji Skrutacyjno-Wyborczej i listy obecności uczestników Zebrania-
   powyższe dotyczy:

                                                                          WYBORY DO
                                                          ILOŚĆ            ORGANÓW
  NR GRUPY                                                               WG PROTOKOŁU
                                         DATA             OSÓB
 CZŁONKOW-            BUDYNKI                                               KOMISJI
                                         Z.G.CZ.        OBECNYCH
    SKIEJ                                                                SKRUTACYJNEJ
                                                         WG LISTY
                                                                          ZP       R.O.
      6          Kozia 3/5             04.04.2003             3           1             1

      8          Lipowa/Cegielniana    12.04.2003             4           1             3

      13         Modzelewskiego 6,8    16.04.2003             8           2             3

      23         Paca 15/17            04.04.2003             6           1             4

      26         Komorska 11/15        24.04.2003            18           4             4

      29         Pląsy                 26.04.2003             7           1             -



4) Porządek obrad zawierał tematy, które miały być przedmiotem obrad najbliższego
   Zebrania Przedstawicieli.
   W porządku obrad ZGCz nie umieszczono punktu dotyczącego sprawozdania
   z realizacji wniosków z poprzedniego zebrania bezpośrednio dotyczących danej
   grupy.

                                                                                            10
       Zebrania, których przebieg obrad udokumentowano protokołem nie zawsze
       zrealizowały przyjęty porządek obrad, co dotyczy:
       grupa członk. Nr 1 z 24.04.2003r; grupa nr 5 z 08.04.2003r; grupa nr 9 z 09.04.2003r;
       grupa nr 19 z 07.05.2003r; grupa nr 5 z 10.05.2006 r.
       Z przedłożonej dokumentacji w/w Zebrań nie wynikają powody nie wyczerpania
       przyjętego porządku obrad.

       Nie wszystkie protokoły zostały podpisane przez osoby upoważnione tj.:

       >Przewodniczącego i Sekretarza ZGCz:
         - protokół z ZGCz nr 8 z 27.06.2006 r. -obejmującej budynki Bitwy Warszawskiej
                                   1920r 18, Sobieskiego 110, Żeromskiego 77;
         - protokół z ZGCz nr 13 z 15.06.2004 r. obejmującej członków oczekujących.

       >Przewodniczącego ZGCz:
        - protokół z Zebrania Grupy nr 3 z 20.05.2004r - budynki Rzymowskiego 17 i 19
        - protokół z ZGCz nr 2 z 25.05.2006r - budynki Falęcka 5/7, Narbutta 4, Kozia 5a,
                                                Górska 19, Lipowa/Cegielniana,
        - protokół Grupy Członkowskiej nr 4 z 09.05.2006r - budynki Rzymowskiego 33,
                                                 Jadźwingów 1,3
       > Sekretarza Zebrania
        - protokół Grupy Członkowskiej nr 1 – zebranie 11.05.2006r
        - protokół Grupy Członkowskiej nr 6 – zebranie 27.05.2004r

       W okresie objętym lustracją przeprowadzono wybory delegatów na Zebranie
       Przedstawicieli.
       Wyborów tych dokonały grupy członkowskie, które odbyły się przed Zebraniem
       sprawozdawczym w 2003r. Delegatów wybrano na kadencję 2003r-2007r.

       Z uwagi na istotne braki dokumentacji z przebiegu obrad zebrań grup członkowskich
       za 2003r. omówionych wyżej, lustratorzy nie mieli możliwości oceny
       czy przeprowadzone w tych grupach wybory delegatów na Zebranie Przedstawicieli
       odbyły się w trybie określonym w Statucie.
       W pozostałych grupach wyboru dokonano w sposób tajny a udokumentowanie tego
       wyboru nie budzi uwag.

       W kontrolowanym okresie w Zebraniach Grup Członkowskich uczestniczyło łącznie:

       w 2003r - 737 członków, co w      stosunku do ogółu uprawnionych 3945 osób stanowi
                     18,7%
       w 2004r - 320 członków tj. 7,9    % uprawnionych 4.040 osób,
       w 2005r - 423 członków tj. 10,5   % uprawnionych 4.040 osób,
       w 2006r - 495 członków tj. 12,2   % uprawnionych 4.068 osób.

1.2.2. Zebranie Przedstawicieli

       Tryb zwołania, obradowania, podejmowania uchwał oraz sposób udokumentowania
       obrad Zebrania Przedstawicieli określa Statut w §§ 60-67 oraz Regulamin Zebrań
       Przedstawicieli, uchwalony przez ten organ 21 czerwca 1996r.

                                                                                         11
      W okresie objętym lustracją         Zebrania    Przedstawicieli   zwoływane   były
      w następujących terminach:

      - 30 czerwca 2003r    - roczne sprawozdawcze: wybory uzupełniające do Rady
                            Nadzorczej

      - 12 i 19 grudnia 2003r - którego przedmiotem według ustalonego przez Zarząd
                         porządku obrad miało być m.in. podjęcie uchwał w sprawach:
                         · zmiany Statutu Spółdzielni,
                         · upoważnienia Zarządu do zbycia nieruchomości przy
                         ul. Wołoskiej i Rzymowskiego w Warszawie,

      - 30 czerwca 2004r    - roczne sprawozdawcze,
                            - uchwalenie znowelizowanego Statutu Spółdzielni,
                            - wybory uzupełniające do Rady Nadzorczej,
                            - rozpatrzenie odwołań członków od uchwał Rady Nadzorczej,

      - 3 listopada 2004r   - w porządku obrad zapisano niewyczerpane punkty z ZP
                            z 30.06.2004r w tym uchwalenie znowelizowanego Statutu
                            Spółdzielni,

      - 30 czerwca 2005r    - roczne sprawozdawcze – nie odbyło się z uwagi na brak
                            wymaganego quorum umożliwiającego podjęcie ważnych
                            uchwał,

      - 29 września i 15 października 2005r - roczne sprawozdawcze,

      - 29 czerwca 2006r    - roczne sprawozdawcze,
                            - podjęcie uchwały w sprawie zmian Statutu. W tym dniu
                            Zebranie     uchwaliło    jedynie  zmianę   statutu.worum.
                            Kontynuację tego Zebrania przewidziano na 29.06.2006 roku.
                            Nie odbyło się z uwagi na brak


      W/w Zebrania zwoływał każdorazowo Zarząd stosownie do wymogów określonych
      w § 62 Statutu Spółdzielni.

      Badano tryb zwoływania, przeprowadzenia i udokumentowania przebiegu obrad
      Zebrań Przedstawicieli w świetle unormowań statutu i regulaminu obrad.
      Stwierdzono co następuje:

ad. Zebranie Przedstawicieli z 30.06.2003r
      - wymagane formuły i terminy zawiadomienia członków Spółdzielni i ich
      Przedstawicieli na Zebranie Przedstawicieli o czasie, miejscu i porządku obrad były
      zachowane. Nie dopełniono natomiast obowiązku ustawowego (art. 40 § 1 Prawa
      spółdzielczego) o powiadomieniu o zwołanym Zebraniu Związku Rewizyjnego
      i Krajową Radę Spółdzielczą;


                                                                                      12
   - w porządku obrad podanym w zawiadomieniu nie uwzględniono spraw
     zastrzeżonych do wyłącznej kompetencji Zebrania Przedstawicieli tj.:
      > uchwalenia kierunków rozwoju działalności gospodarczej i społeczno-kulturalnej,
      > rozpatrzenia wniosków i uchwał zgłoszonych przez członków na Zebraniach
        Grup Członkowskich;

   - w treści protokołu nie zawarto: porządku obrad, tekstu podjętych uchwał
     i zgłoszonych wniosków;

   - w protokole brak jednoznacznego zapisu o poddaniu pod głosowanie przyjętego
     porządku obrad;

   - Zebranie było prawomocne i zdolne do podejmowania uchwał. Na ogólna liczbę
     uprawnionych Przedstawicieli w ilości 120 osób w Zebraniu uczestniczyło
     110 delegatów.
     Zgodnie z postanowieniami Statutu Zebranie jest zdolne do podejmowania uchwał
     przy obecności co najmniej połowy Przedstawicieli.

   - podjęte przez Zebranie uchwały dotyczyły wyłącznie spraw objętych
     porządkiem obrad.

Pod głosowanie poddane były projekty 8 uchwał, z tego:
 6 uchwał podjęto w głosowaniu tajnym zgodnie z przegłosowanym wnioskiem
   delegatów o utajnienie głosowania uchwał w sprawach objętych w punktach 9-10
   porządku obrad tj.:
          - uchwała nr 1/03 w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok
          2002 – większością głosów sprawozdanie zostało przyjęte,
          - uchwała nr 2/03 w sprawie zatwierdzenia sprawozdania Zarządu Spółdzielni
          za okres od 24.06.2002r do 30.06.2003r – stosunkiem głosów za 42, przeciw
          58 sprawozdania nie przyjęto,
          - uchwała nr 3/03 w sprawie przyjęcia sprawozdania Rady Nadzorczej za okres
          od 24.06.2002r do 30.06.2003r – wynik głosowania za 40, przeciw 60 –
          sprawozdania Rady Nadzorczej nie przyjęto,
          - uchwała nr 5/03 w sprawie udzielenia absolutorium prezesowi Zarządu
          P.Januszowi Sikorskiemu – większością głosów Zebranie nie udzieliło
          absolutorium,
          - uchwała nr 6/03 w sprawie udzielenia absolutorium członkowi Zarządu
          P.Andrzejowi Ślązakowi – większością głosów Zebranie udzieliło
          absolutorium,
          - uchwała nr 7/03 w sprawie udzielenia absolutorium członkowi Zarządu
          P.Bożenie Zagajskiej – większością głosów Zebranie nie udzieliło
          absolutorium.
 2 uchwały zostały podjęte w głosowaniu jawnym a dotyczyły:
          - przyjęcia sprawozdania z realizacji wniosków, uchwał oraz postulatów
          podjętych 24.06.2002r – uchwała nr 4/03, Zebranie stosunkiem głosów za 28;
          przeciw 53 sprawozdania nie przyjęło;
          - oznaczenia najwyższej sumy zobowiązań jaką Spółdzielnia może zaciągnąć w
          2003/2004r na kwotę dziesięć milionów zł – uchwała nr 8/03 – Zebranie
          stosunkiem głosów za 5; przeciw 41 odrzuciło projekt uchwały.
                                                                                    13
      Zarówno w protokóle obrad tego Zebrania jak i w załączonych do protokołu
      uchwałach brak jest stwierdzenia o przyjęciu uchwały bądź jej odrzuceniu,

      Uchwały Zebrania Przedstawicieli nr 4/03 i nr 5/03 nie są podpisane przez Sekretarza
      Zebrania, co jest sprzeczne z § 16 regulaminu obrad ZP,

ad. Zebranie Przedstawicieli z 12.12.2003r i 19.12.2003r
      W Zebraniu z 12.12.2003r uczestniczyło 86 delegatów na 120 uprawnionych,
      co stanowi 71,7 % ogółu wszystkich Przedstawicieli.
      W Zebraniu 19.12.2003r (będącym kontynuacją Zebrania z 12.12.2003r) uczestniczyło
      69 delegatów tj. 57,5% uprawnionych.
      W porządku obrad przewidziano podjęcie uchwał dotyczących zbycia praw do działek
      gruntowych przy ul. Wołoskiej 56 i Wyścigowej róg Rzymowskiego oraz
      wprowadzenia zmian do statutu.
      Zebranie podjęło uchwały uprawniające Zarząd do sprzedaży praw do gruntu.
      Zmiany do Statutu nie zostały uchwalone z przyczyn omówionych w punkcie 1.1.1.

      Wyniki głosowania dotyczące podjętych uchwał były następujące:
      - uchwałę o zbyciu działek przy ul. Wyścigowej róg Rzymowskiego podjęto
      głosami : „za” 54, „przeciw” 8.
      - uchwałę o zbyciu działek przy ul. Wołoskiej podjęto głosami „za” 54, „przeciw” 4.

      Zarówno w protokóle obrad jak też w treści uchwał nie wpisano ilości delegatów,
      którzy wstrzymali się od głosowania.      Z tego powodu brak jest dowodu
      potwierdzającego ważność podjętej uchwały o zbyciu praw do gruntu przy
      ul. Wołoskiej 56.
      Wpisano 58 głosów, dla ważności uchwały wymagane jest co najmniej 60 głosów
      (50% ogólnej liczby delegatów)


ad. Zebrań Przedstawicieli przeprowadzonych w 2004r
    Obydwa Zebrania zwołane zostały przez Zarząd Spółdzielni.

      - każdorazowo zachowano statutową formę i terminy zawiadomienia przedstawicieli
      członków i pozostałych członków o czasie, miejscu i porządku obrad.
      O Zebraniu powiadomiono również Krajową Radę Spółdzielczą i Związek Rewizyjny
      SM RP w Warszawie,

      - porządek obrad podany w zawiadomieniach i przyjęty przez Zebranie nie wykraczał
      poza sprawy statutowo zastrzeżone do wyłącznej kompetencji Walnych Zgromadzeń
      i wyczerpał dyspozycje zawarte w art. 38 § 1 Prawa spółdzielczego,

      - porządek obrad ustalony na 3.11.2004r obejmował punkty, które nie zostały
      zrealizowane na Zebraniu Przedstawicieli w dniu 30.06.2004r,

      - z obrad obydwu Zebrań sporządzono protokóły, do każdego z nich dołączono
      uchwały, protokóły Komisji Wnioskowej i Wyborczej, brak natomiast protokółów
      Komisji Mandatowo-Skrutacyjnej,


                                                                                       14
   - Zebrania były prawomocne i zdolne do podejmowania uchwał, bowiem frekwencja
   na nich wynosiła:
          w dniu 30.06.2004r 96 na 120 uprawnionych tj. 80%
          w dniu 3.11.2004r  73 na 120 uprawnionych tj. 60,8%

   - podjęte przez Zebrania uchwały dotyczyły wyłącznie spraw objętych porządkiem
   obrad.
   Zebranie Przedstawicieli obradujące 30.06.2004r podjęło 11 uchwał, Zebranie
   Przedstawicieli przeprowadzone 3.11.2004r podjęło 2 uchwały.


Do treści protokółu z Zebrania Przedstawicieli odbytego 30.06.2004r
wniesiono następujące uwagi:
   - w protokóle obrad nie wpisano: miejsca obrad; liczby delegatów obecnych na
   Zebraniu; porządku obrad (wymóg § 16 pkt 1 regulaminu obrad Z.P),
   - przy omawianiu poszczególnych punktów porządku obrad nie odnotowano faktu
   podjęcia uchwały w rozpatrywanym temacie. Uchwały podjęte przez Zebrania
   wyszczególnione zostały w ramach punktu 10 porządku obrad – „Zatwierdzenie
   sprawozdania finansowego – bilansu za rok 2003; sprawozdania Zarządu;
   sprawozdania Rady Nadzorczej oraz sprawozdania Zarządu z realizacji uchwał
   ubiegłorocznych Zebrań Przedstawicieli – podjęcie uchwał” przy czym w protokóle
   nie podano treści uchwały i nawet sprawy, której dotyczyła lecz ograniczono się
   wyłącznie do podania numeru podjętej uchwały i wyników głosowania w następujący
   sposób: cyt. ”uchwała nr 2 za - 50; przeciw-0; wstrzymało się – 1”


Porównanie uchwał wyszczególnionych w protokóle z dołączonymi do tego protokółu
uchwałami podpisanymi przez przewodniczącego i sekretarza Zebrania wykazało
następujące rozbieżności:
   - do protokółu dołączono podwójne uchwały o różnej numeracji w tej samej sprawie
      i o tej samej treści i tak:
           > w sprawie przyjęcia kierunków rozwoju Spółdzielni –uchwała nr 10
               i uchwała nr 12.
               W protokóle pominięto nr 10, wpisano uchwałę o numerze 12.

          > w sprawie przyjęcia sprawozdania Zarządu z realizacji uchwał podjętych
            w 2003r przez ZP – uchwała nr 11 i nr 13. W protokóle wymieniono nr 11
            i nr 13 przy czym podane w nim wyniki głosowania przy uchwale nr 11
            różnią się od wyników wpisanych w treści tej uchwały,

          > w sprawie udzielenia absolutorium prezesowi Zarządu J.Sikorskiemu
            – dołączono dwie uchwały nr 11 i nr 9 w obydwu podano identyczne
            wyniki głosowania.
   - podane w treści uchwał wyniki głosowania różnią się od wpisanych w protokóle.
Rozbieżność dotyczy uchwały nr 6 w sprawie udzielenia absolutorium członkowi
Zarządu A. Szklarskiemu.




                                                                                     15
      W uchwale nr 6 wpisano wyniki głosowania: za 53; przeciw 3; wstrzymujących się: 0.
      W protokóle przy uchwale o numerze 6 podano: za 53; przeciw 3;
       wstrzymujących się:10.
      Zaznaczyć należy, że ilość osób biorących udział w głosowaniu podana w uchwale
      wynosi 56 co oznacza nieważność tej uchwały z powodu braku quorum
      (co najmniej 60 osób)

      - ZP podjęło uchwałę nr 2/04 z 30.06.2004 w sprawie zatwierdzenia sprawozdania
      finansowego za 2003r i uznało jej ważność mimo, że w głosowaniu brało udział mniej
      niż połowa Przedstawicieli (za 50; przeciw 0; wstrzymujących się 1 – wymagane
      quorum stanowi 60 osób). Kserokopia uch. 2/04 ZP stanowi zał.2/1 do prot. lustracji.
      Do protokołu ZP nie dołączono protokółu Komisji Mandatowo-Skrutacyjnej.

      Z powyższego wynika, że dokumentacja przebiegu omówionego Zebrania
      Przedstawicieli zawiera niewystarczającą treść i sprzeczności, stąd nie może być
      uznana jako wiarygodny dowód przebiegu obrad ZP i podjętych uchwał.
      Zebranie Przedstawicieli z dn.30.06.2004r nie wyczerpało porządku obrad z uwagi na
      brak quorum. Przewodniczący Zebrania zarządził zakończenie obrad.

      Nie zrealizowano porządku obrad w następujących tematach:
      - uchwalenie najwyższej sumy zobowiązań Spółdzielni w 2004r/2005r;
      - wybór delegata i z-cy na IV Krajowy Zjazd Delegatów Spółdzielni Mieszkaniowych;
      - uchwalenie statutu SM „PAX”;
      - informacja Zarządu dotycząca wniosków zgłoszonych przez delegatów w trakcie
        obrad Zebrań Przedstawicieli w 2003r;
      - rozpatrzenie wniosków i uchwał zgłoszonych przez Zabrania Grup Członkowskich
        w sprawach objętych porządkiem obrad Zebrania;
      - rozpatrzenie odwołań członków SM „PAX” od uchwały nr 23 Rady Nadzorczej
        z dn. 7.04.2004r w sprawie opłat za używanie lokali.

      Zebranie Przedstawicieli – 3.11.2004r
      - ustalony dla tego Zebrania porządek obejmował punkty, które nie zostały
      zrealizowane na ZP 30.06.2004r

      Zebranie podjęło tylko jedną uchwałę w sprawie wyboru Delegata na IV Krajowy
      Zjazd Delegatów Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.
      Pozostałe punkty porządku obrad nie zostały zrealizowane z uwagi na brak quorum.

ad. Zebrań Przedstawicieli przeprowadzonych w 2005r

      1.  Zebranie Przedstawicieli zwołane na 30.06.2005r nie odbyło się z uwagi na
           brak quorum.
      - na podstawie udostępnionej do kontroli dokumentacji stwierdzono, że wymagane
      formy i terminy zawiadomienia członków Spółdzielni i ich Przedstawicieli były
      zachowane.
      - o zwołaniu Zebrania Przedstawicieli powiadomiono również Krajową Radę
      Spółdzielczą i Związek Rewizyjny SM RP w Warszawie pismami z 15.06.2005r.



                                                                                       16
- dołączona do akt lista obecności na ZPCz w dniu 30.06.2005r zawiera 55 podpisów.
W pozycji wpisu 56-57 zawarto cyt. „godz 1810 brak quorum dn. 30.06.2005r”,
klauzulę opatrzono 2 podpisami nieczytelnymi.

Statut Spółdzielni w § 59 ust 3 stanowi, że jeżeli Zebranie Przedstawicieli nie dojdzie
do skutku wobec braku quorum, następne Zebranie winno być przeprowadzone nie
później niż w ciągu 20 dni od nieskutecznego Zebrania i jest władne do podejmowania
uchwał bez względu na ilość obecnych Przedstawicieli.
Zebranie nie zostało zwołane w terminie określonym przez statut. W dniu 13.07.2005
(Prot. 9/05)Rada Nadzorcza podjęła uchwałę nr 53 w sprawie zwołania Zebrania
Przedstawicieli w m-cu wrześniu 2005r. W decyzji tej uwzględniono wnioski
delegatów o przełożenie terminu Zebrania na okres pourlopowy.

2. Zebranie Przedstawicieli z dn.29.09.2005r cz. I i 15.10.2005r cz. II
- Porządek obrad ustalony dla tego Zebrania obejmował w całości porządek ustalony
dla ZP z 30.06.2005r w tym: rozpatrzenie wniosku Grupy Członkowskiej
nr 3 dotyczącego odwołania Rady Nadzorczej w całości oraz wyboru nowej
Rady Nadzorczej.

Przyjęcie porządku poprzedziło przegłosowanie wniosków proponowanych przez
Przedstawicieli.
Ostatecznie porządek obrad przyjęto z 2 zmianami; jedna dotyczyła wykreślenia
punktu o odwołanie całej Rady Nadzorczej oraz wybory do RN; druga dotyczyła
zmiany kolejności w rozpatrywaniu spraw (rozpatrywanie wniosków i uchwał
zgłoszonych przez Zebrania Grup Członkowskich w sprawach objętych porządkiem
obrad zebrania z punktu 16 do punktu 10),

- porządek obrad tego Zebrania zarówno proponowany przez Zarząd Spółdzielni jak
i przyjęty po zmianach nie został wpisany do treści protokółu

- Zebranie ustaliło również aby obrady podzielić na dwie części: w dniu 29.09.2005r
do około godz. 2200 – po wyczerpaniu omawianego punktu, a drugą część Zebrania
odbyć nie później niż do 15.10.2005r.

- z obrad Zebrań sporządzono protokóły, do każdego z nich dołączono uchwały,
protokóły Komisji: Mandatowo-Skrutacyjnej, Wyborczej i Wnioskowej.

- Zebrania były prawomocne i zdolne do podejmowania uchwał. W Zebraniu
w dniu 29.09.2005r uczestniczyło 77 delegatów na 120 uprawnionych, co stanowi
64,2 % ogółu wszystkich Przedstawicieli. W zebraniu z 15.10.2005r uczestniczyło
70 delegatów tj. 58,3 % uprawnionych.

- podjęte uchwały dotyczyły wyłącznie spraw objętych porządkiem obrad.
W głosowaniu nad uchwałą nr 11 w sprawie oznaczenia najwyższej sumy zobowiązań
na kwotę 10 milionów zł brało udział 57 osób tj. mniej niż wymagane quorum
(60 osób).
Zarówno w protokóle obrad, jak też w treści uchwał brak stwierdzenia o przyjęciu
uchwały bądź jej odrzuceniu.


                                                                                    17
      Do treści protokółu wniesiono następujące uwagi:
      - w protokóle nie wpisano: miejsca obrad, ilu delegatów było obecnych na Zebraniu
      oraz porządku obrad,
      - w protokóle nie podano treści podjętych uchwał a ograniczono się wyłącznie do
      wpisania numeru uchwały i wyników głosowania.

      Zebranie Przedstawicieli w dniu 15.10.2005r nie wyczerpało porządku obrad.
      Obrady zakończono z uwagi na brak quorum.
      Zebranie nie rozpatrzyło:
      - odwołań członków od uchwał Rady Nadzorczej nr 44 i 45 z 21.03.2005r w sprawie
      ostatecznego rozliczenia zadania inwestycyjnego ul. Stryjeńskich 19 I i II etap,
      - sprawozdania Komisji Wnioskowej i podjęcia uchwały w przedmiocie zgłoszonych
      wniosków,
      - nie podjęto uchwały w sprawie kierunków rozwoju działalności gospodarczej i
      społeczno-kulturalnej.

ad Zebranie Przedstawicieli zwołane 29 czerwca i 29 września 2006r

      - każdorazowo zachowywano statutową formę i terminy zawiadomienia
      Przedstawicieli członków i pozostałych członków o czasie, miejscu i porządku obrad.
      O zebraniu powiadomiono również Związek Rewizyjny i Krajową Radę Spółdzielczą,

      - porządek obrad podany w zawiadomieniach nie wykraczał poza sprawy ustawowo
      zastrzeżone do wyłącznej kompetencji Walnych Zgromadzeń i wyczerpał dyspozycje
      zawarte w art. 38 § 1 Prawa spółdzielczego,

      - w Zebraniu przeprowadzonym w dniu 29 czerwca 2006r uczestniczyło 78 delegatów
      na 120 uprawnionych, co stanowi 65% ogółu uprawnionych i było zdolne
      do podejmowania uchwał,

      - ostatecznie Zebranie Przedstawicieli obradujące 29 czerwca 2006r rozpatrzyło tylko
      zmiany Statutu Spółdzielni. Uchwała ZP nr 1/06 w sprawie zmiany Statutu została
      podjęta większością 2/3 głosów.

      W sporządzonym protokóle z obrad zawarto zapis, że przewodniczący tego Zebrania
      z uwagi na późną porę złożył wniosek o przerwę w obradach i dokończenie
      pozostałych punktów na następnym Zebraniu najpóźniej do 30.09.2006r.
      Wniosek został przyjęty jednogłośnie.

      Druga tura obrad zwołana została przez Zarząd na 29 września 2006r.
      Zebranie nie odbyło się.
      W sporządzonym na tę okoliczność protokóle podpisanym jednoosobowo przez
      sekretarza Zebrania      P. ………….. wynika, że obrady nie dobyły się
      z powodu braku quorum.
      Lista obecności z dnia 29.09.2006r dołączona do protokółu zawiera 55 podpisów
      delegatów. Zgodnie z § 59 Statutu ZP może ważnie obradować i podejmować uchwały
      tylko w obecności co najmniej połowy uprawnionych do głosowania tj. 60 delegatów.



                                                                                       18
Zebranie Przedstawicieli obradujące w dniu 29.06.2006r nie rozpatrzyło istotnych
punktów porządku obrad zastrzeżonych do wyłącznej kompetencji tego organu tj.:
- sprawozdania Zarządu oraz sprawozdania finansowego za 2005r;
- uchwalenia kierunków rozwoju działalności gospodarczej i społeczno-kulturalnej;
- sprawozdania Rady Nadzorczej;
- sprawozdania Zarządu z realizacji uchwał ubiegłorocznych ZP;
- zatwierdzenie sprawozdania finansowego, sprawozdania Zarządu, sprawozdania
  Rady Nadzorczej oraz sprawozdania Zarządu z realizacji uchwał
  ubiegłorocznych ZP – uchwały;
- rozpatrzenie wniosków Związku Rewizyjnego SM RP z lustracji działalności
   inwestycyjnej w l.2003-2004 i podjęcie uchwały;
- udzielenie absolutorium członkom Zarządu;
- uchwalenie najwyższej sumy zobowiązań Spółdzielni w 2006-2007r;
- rozpatrzenie odwołań członków od uchwały Rady Nadzorczej nr 60 z 7.12.2005r
w sprawie planu finansowego na 2006r i ustalenia opłat za używanie lokali;
- informacja Zarządu w sprawie wniosków zgłoszonych przez delegatów w trakcie
obrad ZP w 2005r.

Po nieudanym zwołaniu Zebrania w dniu 29.09.2006r Zarząd nie rozpatrywał
potrzeby zwołania Zebrania w kolejnym terminie w celu wyczerpania uchwalonego
porządku obrad.
Temat ten był natomiast przedmiotem posiedzenia Rady Nadzorczej w dniu
25.10.2006r. W treści protokółu tego posiedzenia zapisano, że Rada Nadzorcza
podjęła decyzję aby zwołać kontynuację przerwanego Zebrania po zarejestrowaniu
nowego Statutu.
Pierwsze Zebranie po rejestracji zmienionego Statutu zwołane zostało na dzień
29.06.2007r. W jego porządku obrad nie uwzględniono nie rozpatrzonych spraw przez
poprzednie Zebranie.

Z powyższego wynika, że Zebranie Przedstawicieli zwołane na dzień 29.06.2006r
nie zostało zakończone ponieważ:
- nie wyczerpało porządku obrad,
- nie podjęło uchwały o zakończeniu obrad.

Zaznaczyć należy, że podejmując decyzję w dniu 25.10.2006r Rada Nadzorcza
nie ustaliła czy Zarząd zgłosił do rejestracji w KRS nową wersję Statutu i tematem
tym nie interesowała się na późniejszych posiedzeniach.

Sprawa nie wyczerpania porządku obrad przez Zebranie Przedstawicieli zwołane
w 2006r była poruszana w licznych pismach członków Spółdzielni kierowanych
do Związku Rewizyjnego. Członkowie zarzucali, że Zarząd Spółdzielni jak też Rada
Nadzorcza nie dopuszczają do wypełnienia przez najwyższy organ Spółdzielni
uprawnień ustawowych i statutowych, w tym rozpatrzenia żywotnych spraw z punktu
widzenia interesów Spółdzielni i ich członków.

Ponadto poprzez zaniechanie kontynuacji obrad ZPCz odebrano grupie członków
prawo żądania rozpatrzenia ich odwołań od decyzji Rady Nadzorczej w sprawie opłat
za używanie lokali. Zaznaczyć należy iż takie działanie Zarządu Spółdzielni
i nadzorującej jego pracę Rady Nadzorczej stanowi naruszenie zasad art. 40 § 2 Prawa

                                                                                 19
      spółdzielczego w świetle których członkowie mają zagwarantowane prawo żądania
      umieszczenia oznaczonych spraw na porządku obrad Zebrania Przedstawicieli, co jest
      równoznaczne z prawem żądania ich rozpatrzenia. Ustawa nie przewiduje by Zebranie
      Przedstawicieli mogło odebrać to prawo wymienionym osobom.

1.2.3. Rada Nadzorcza

      1. Według treści § 68 Statutu Rada Nadzorcza składa się z 12 członków wybieranych
      przez Zebranie Przedstawicieli. Kadencja członka Rady Nadzorczej trwa cztery lata
      i kończy się z wyborem nowego członka Rady.
      Co roku ustępuje ¼ członków Rady Nadzorczej.

      W toku lustracji poddano kompleksowemu badaniu dokonane zmiany w składzie Rady
      Nadzorczej, tryb przeprowadzania wyborów i zachowanie kadencyjności członków
      Rady. Badanie przeprowadzono pod kątem przestrzegania wymogów Statutu.

      Ustalono:
      Na miejsce członków Rady Nadzorczej, którym upłynęła 4-letnia kadencja, Zebranie
      Przedstawicieli dokonywało w głosowaniu tajnym wyborów nowych członków Rady
      Nadzorczej i tak:
      - Zebranie Przedstawicieli obradujące 30.06.2003r wybrało 3 członków Rady Nadzorczej,
      - Zebranie Przedstawicieli obradujące 30.06.2004r wybrało 3 członków Rady,
      - Zebranie Przedstawicieli obradujące 29.09.2005r wybrało 3 członków Rady.

      W roku 2006r wyboru nowych członków Rady Nadzorczej nie przeprowadzono
      z uwagi na nie wyczerpanie porządku obrad ZP.
      Z tego powodu członkowie Rady Nadzorczej, którym upłynął 4-letni okres kadencji
      w 2006r zachowali mandaty do następnego Zebrania Przedstawicieli, które odbyło się
      29 czerwca 2007r.
      W okresie od 1 stycznia 2003r do 8 lipca 2003r Rada Nadzorcza działała w 12
      osobowym składzie.
      Na posiedzeniu w dniu 8.07.2003r (Prot. 14/1/03) Rada oddelegowała ze swego składu
      Pana Andrzeja Szklarskiego do pełnienia funkcji członka Zarządu (uchwała nr 3/03)
      na okres 3 miesięcy, a następnie uchwałą nr 6/03 w dniu 8.10.2003r wydłużyła okres
      oddelegowania do 31.12.2003r.

      W okresie objętym lustracją 5 osobom wygasł mandat członka Rady Nadzorczej przed
      upływem 4-letniej kadencji z tego:
      - 1 osoba w związku z jej powołaniem do składu Zarządu Spółdzielni,
      - 4 osobom na skutek zrzeczenia się mandatu.
      W miejsce tych osób wprowadzono kandydata z tych samych co ustępujący grup
      członkowskich, którzy uzyskali w wyborach w kolejności największą liczbę głosów
      i którzy wyrazili zgodę na przyjęcie funkcji członka Rady Nadzorczej.
      Tryb uzupełnienia składu RN odpowiadał wymogom Statutu.

      Zgodnie z art.22 ustawy z 20.08.97r o KRS (Dz.U.2001 nr 27 poz. 209 z późniejszymi
      zmianami) Zarząd Spółdzielni miał obowiązek zgłoszenia do rejestru sądowego zmian
      w składzie Rady w ciągu 7 dni od ich zaistnienia. Obowiązek ten nie został
      dotrzymany.

                                                                                              20
Na postawie odpisu pełnego z Rejestru Przedsiębiorców KRS sporządzonego według
stanu na 5.02.2007r stwierdzono, że zmiany danych w Rejestrze dokonywane były ze
znacznym opóźnieniem, i tak:
- Członkowie Rady wybrani na ZPCz w dniu 30.06.2003r zostali zarejestrowani
w KRS dn 10.09.2003r,
- wybrani na ZP w dniu 30.06.2004r – wpisani do KRS – 3.02.2006r
- wybrani na ZP w dniu 29.09.2005r – wpisani w Rejestrze w dniu 3.02.2006r
- wszystkie osoby, które złożyły rezygnacje z pracy w Radzie (2 osoby w grudniu
2003r; 2 osoby w styczniu 2004r i 1 osoba w listopadzie 2004r)
zostały wyrejestrowane w KRS wpisem z dnia 3.02.2006r.

Na skutek braku aktualizacji danych w KRS Pan Andrzej Szklarski figurował
w Rejestrze w okresie od 10.09.2003r do 3.02.2006r równolegle:
· w Dziale 2 rubryka 1 – jako członek Zarządu Spółdzielni,
· w Dziale 2 rubryka 2 – jako osoba wchodząca w skład Rady Nadzorczej,

2. Zasady pracy Rady zostały unormowane w Regulaminie Rady Nadzorczej
SM „PAX” uchwalonym przez Zebranie Przedstawicieli 21 czerwca 1996r, który
określa zakres działania tego organu, organizację pracy, tryb obradowania
i podejmowania uchwał a także sposób udokumentowania posiedzeń.
Regulamin zobowiązał Radę do powołania Komisji Rewizyjnej oraz innych komisji
 z grona jej członków i określenia zakresu ich działania.

W badanym okresie Rada Nadzorcza ukonstytuowała się trzykrotnie:
· w dniu   8.07.2003r    – po częściowej zmianie składu osobowego na Zebraniu
                            Przedstawicieli w dniu 30.06.2003r,
· w dniu 20.07.2004r – po wyborach uzupełniających do Rady na Zebraniu
                            Przedstawicieli w dniu 30.06.2004,
· w dniu 26.10.2005r – po kolejnej częściowej zmianie składu osobowego
                           na Zebraniu Przedstawicieli z 29.09.2005r.
W myśl § 11 omawianego regulaminu przewodniczący Rady, jego zastępca, sekretarz
i przewodniczący stałych komisji tworzą Prezydium Rady, zadaniem którego jest
organizowanie pracy Rady i Komisji oraz wykonywanie czynności zleconych przez
Radę Nadzorczą.

W okresie objętym lustracją Rada wyłoniła ze swego grona następujące Komisje:
- Rewizyjną,
- ds. Środków Trwałych w Budowie,
- ds. GZM i Remontów oraz Społeczno-Mieszkaniowych.
Regulaminy działania dla poszczególnych komisji nie zostały uchwalone.

W świetle § 4 regulaminu posiedzenia Rady zwołuje przewodniczący lub jego
zastępca w miarę potrzeb, co najmniej raz na kwartał. Częstotliwość odbytych
posiedzeń plenarnych w okresie objętym lustracją była następująca:
w roku 2003 -        21
w roku 2004 -        14
w roku 2005 -        19
w roku 2006 -        14


                                                                                21
W posiedzeniach Rady brali także udział członkowie Zarządu i w miarę potrzeby
zaproszony radca prawny.

Badano w sposób kompleksowy dokumentację Rady Nadzorczej za lata 2003-2006.
Stwierdzono:
-      Rada nie sprawowała nadzoru i kontroli działalności Spółdzielni w zakresie
określonym w statucie i tak:
        > nie dokonywano okresowych ocen pracy Zarządu Spółdzielni,
        > nie przeprowadzono kontroli wykonania planów gospodarczo-finansowych
Spółdzielni a także kontroli nad sposobem załatwiania przez Zarząd wniosków
organów Spółdzielni i poszczególnych członków. Tylko na jednym posiedzeniu
(protokół nr 3/11/04 z 7.04.2004r) Rada wysłuchała sprawozdania Zarządu w tym
temacie,
        > w zakresie okresowych ocen wykonania zadań przez Spółdzielnię
ograniczano się do wysłuchania ustnych informacji poszczególnych członków Zarządu.
Kontroli sposobu realizacji tych zadań na poszczególnych odcinkach działalności
 nie prowadzono.
Z przedłożonej dokumentacji pracy Rady nie wynika by podejmowano działania
kontrolne w zakresie wyłaniania wykonawców robót remontowych, warunków
zawartych umów i ich realizacji, podejmowanych przez Zarząd decyzji w sprawie
ustanowienia praw do lokali z odzysku i wybudowanych lecz wcześniej nie
zagospodarowanych.
Nie objęto też kontrolą sposobu wyceny indywidualnych wkładów na lokale
w zadaniu Stryjeńskich, mimo iż członkowie Spółdzielni zgłaszali szereg uwag
i zastrzeżeń do tego rozliczenia.
Ponadto Rada nie zagwarantowała członkom pełnej realizacji porządku obrad
Zebrania Przedstawicieli. Dopuściła bowiem do sytuacji, że w kolejnych latach
2004-2006 Zebranie Przedstawicieli nie wyczerpało porządku obrad, w tym – nie
rozpatrzono złożonych przez członków odwołań od decyzji Rady dotyczących:
uchylenia uchwały Rady Nadzorczej nr 23 z 7.04.2004r w sprawie opłat za używanie
lokalu; odwołania od uchwały nr 44 Rady Nadzorczej z 21.03.2005r w sprawie
przyjęcia     ostatecznego     rozliczenia I   etapu     zadania     inwestycyjnego
przy ul. Stryjeńskich 19 i nr 45 Rady Nadzorczej z 21.03.2005r w sprawie przyjęcia
ostatecznego rozliczenia II etapu zadania inwestycyjnego przy ul. Stryjeńskich 19;
odwołania od uchwały nr 60 Rady Nadzorczej z 7.12.2005r w sprawie opłat
za używanie lokalu.

Zaznaczyć należy, że w świetle art. 40 § 2 Prawa spółdzielczego każdy członek ma
prawo żądać rozpatrzenia spraw ujętych w porządku obrad a Zebranie Przedstawicieli
nie może odebrać tym osobom takiego prawa. W przypadku odwołań, osoby na
których żądanie sprawy znalazły się na porządku obrad nie wycofały tych odwołań

-    Ponadto Rada jak też komisje problemowe Rady nie przeprowadziły kontroli
w zakresie realizacji wniosków polustracyjnych wydanych w wyniku
przeprowadzonych lustracji Spółdzielni, ograniczyła się do przyjęcia ogólnego
sprawozdania przedłożonego przez Zarząd na plenarnym posiedzeniu
w dniu 20.10.2004r



                                                                                22
      - Nie zatwierdzono struktury organizacyjnej spółdzielni i ilości etatów (wymóg § 69
      p.1 ust. 2 h statutu)

      -      Uchwały w sprawie wykluczenia z rejestru członków podejmowane były
      bez zachowania trybu określonego w art. 24 § 4 Prawa spółdzielczego, powtórzonego
      w § 18 statutu Spółdzielni. Szczegółowe omówienie zawarto w punkcie 3 protokółu
      lustracji.

      Z treści okazanej dokumentacji pracy Rady wynika, że Rada na bieżąco wysłuchiwała
      informacji członków Zarządu o aktualnej sytuacji Spółdzielni.
      Skąpe zapisy protokółów nie wskazują na zakres tych informacji.

      Na wielu posiedzeniach rozpatrywano temat zabezpieczenia kontroli nad działalnością
      spółek zależnych, lecz do końca lustrowanego okresu nie zapadły w tym temacie
      rozstrzygające postanowienia (decyzje).

      Uchwalane przez Radę całoroczne plany nie były kompleksowe. Zakresem
      planowania nie obejmowano: wynagrodzeń osobowych i bezosobowych, kosztów
      zarządu ogólnego i ich podziału, działalności inwestycyjnej i działalności społeczno-
      kulturalnej.

      Kontrola dokumentacji pracy Rady w świetle wymogów określonych w § 9
      regulaminu Rady Nadzorczej, zatwierdzonego przez Zebranie Przedstawicieli
      dn. 21.06.1996r wykazała następujące uchybienia:
      - protokóły nie odzwierciedlają treści przebiegu obrad i wypowiedzi w dyskusji
      poszczególnych członków jak też nie wpisuje się treści podjętych uchwał (§ 9 pkt 4),

      - nie określa się terminów wykonania poszczególnych uchwał i imiennie osób
      odpowiedzialnych za ich wykonanie (§ 9 pkt 5),

      - dla celów porządkowych nie prowadzi się rejestru podjętych uchwał.

1.2.4. Zarząd Spółdzielni

      1. Według wymogów § 74 statutu Zarząd Spółdzielni składa się z trzech osób, w tym
      prezesa, wybranych w głosowaniu tajnym przez Radę Nadzorczą.

      W okresie objętym lustracją Zarząd działał w 3 osobowym składzie a funkcje
      w nim pełnili:

      - Janusz Sikorski     - prezes Zarządu od 1.04.1990r do 8.07.2003r
      - Andrzej Ślązak      - z-ca prezesa Zarządu ds. ekonomiczno-administracyjnych
                             w okresie od 1.08.2002 do 8.07.2003r
                            prezes Zarządu od 8.07.2003r – nadal

      - Andrzej Szklarski - członek RN oddelegowany do pełnienia funkcji członka Zarządu
                            w okresie od 9.07.2003r do 31.12.2003r
                            Z dniem 1.01.2004r wybrany przez RN na zastępcę
                            prezesa Zarządu – nadal

                                                                                        23
   - Bożena Zagajska           -zastępca prezesa Zarządu ds. ekonomiczno-finansowych
                               od 4.10.2002r – nadal

   Zmiany w składzie Zarządu były bieżąco rejestrowane w KRS.

   2. Obowiązki Zarządu określone zostały w § 75 statutu oraz Regulaminie Zarządu
   zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą uchwałą nr 19 z 25 marca 1998r.

   Powyższy regulamin określa obowiązki Zarządu i tematyczny zakres decyzji, które
   winny zapadać kolegialnie, ustala zasady zwoływania posiedzeń i tryb podejmowania
   uchwał oraz sposób dokumentowania posiedzeń Zarządu.

   Do treści regulaminu wniesiono następującą uwagę.
   W § 7 pkt 2 dopuszczono możliwość podejmowania przez Zarząd pilnych decyzji
   obiegiem, w drodze ich podpisania przez poszczególnych członków Zarządu.
   Jednocześnie nie zobligowano Zarządu do odnotowania i omówienia tych decyzji
   w protokóle najbliższego posiedzenia.

   3. W świetle postanowień § 6 regulaminu posiedzenia Zarządu zwołuje prezes,
   a w razie jego nieobecności wyznaczony zastępca prezesa; w miarę potrzeby
   – co najmniej 2 razy w miesiącu, lub na wniosek jednego z członków Zarządu.
   Stwierdzono, że w lustrowanym okresie Zarząd odbył łącznie 285 posiedzeń, z tego:
   - w roku 2003         -      51
   - w roku 2004         -      75
   - w roku 2005         -      81
   - w roku 2006         -      78

   Częstotliwość określona w regulaminie była przestrzegana. Wszystkie
   w/w posiedzenia Zarządu zostały udokumentowane w formie luźnych protokółów
   przechowywanych w odrębnych segregatorach.

   Badano prawidłowość tej dokumentacji w świetle wymogów § 8 regulaminu.
   Stwierdzono następujące rozbieżności i uchybienia:
   - w żadnym z protokółów nie wpisano porządku obrad (wymóg § 8 pkt 2c regulaminu)
   - generalnie w protokółach nie wpisywano treści podjętych uchwał (wymóg § 8 pkt 2d),
   - nie zawsze przestrzegano obowiązku podpisywania protokołu przez wszystkich
   członków Zarządu obecnych na posiedzeniu. Na 285 sporządzonych protokółów,
   85 z nich podpisało dwóch spośród trzech obecnych na posiedzeniu członków
   tego organu (wymóg § 8 pkt 3),
   - nie dołącza się do protokółów materiałów będących przedmiotem obrad i podjętych
   uchwał (wymóg § 8 pkt 2)

  Ponadto stwierdzono, że nie zachowuje się jednolitych zasad numeracji zarówno
  protokółów jak też podjętych uchwał o czym świadczy fakt, że powtarzają się te same
  numery protokółów z dopisanymi literami a, b …..
  i tak np.:
 protokół nr 11 z 01.03.2005r      - przyjęto w poczet członków 5 osób,


                                                                                    24
   protokół nr 11a z 3.03.2005r      -podjęto uchwałę nr 2 w sprawie umorzenia
                                        zaległości „ALUCO-PLAST” Sp. z o.o.
                                        w upadłości – z tytułu opłat eksploatacyjnych
                                        za lokal 158 ul. Lubelska 17;
   protokół nr 11 b z 7.03.2005r     -podjęto uchwałę nr 2a w sprawie ustalenia
                                        preliminarza dochodów i wydatków środków
                                       ZFŚS w 2005r
   protokół nr 12 z 8.03.2005r       -przyjęto w poczet członków 1 osobę, skreślono
                                       z rejestru członków 1 osobę
   protokół nr 17 z 12.04.2005r      - przyjęto 3 członków, skreślono z rejestru 1 osobę
                                       Podjęto uchwałę nr 5 w sprawie zwołania ZGCz
   protokół   nr 17a z 13.04.2005r   -skreślono z rejestru członków 1 osobę,
   protokół   nr 17b z 23.04.2005r   -skreślono z rejestru członków 1 osobę,
   protokół   nr 18 z 25.04.2005r    -skreślono z rejestru 1 osobę,
   protokół   nr 51 z 23.10.2006r    -przyjęto w poczet członków 2 osoby
   protokół   nr 51a z 21.10.2006r   -podjęto     uchwałę      nr    38   w     sprawie
                                       przeprowadzenia konkursu ofert – na naprawę
                                       zawilgoconych tynków i uszczelnienia miejsc
                                       wypływu wody w garażu Żeromskiego 77
   protokół nr 51b z 31.10.2006r     -podjęto uchwałę nr 39 w sprawie wyrażenia
                                      zgody na przebudowę lokalu nr 24 Sobieskiego 110
   protokół nr 51c z 31.10.2006r     -podjęta uchwała nr 40 w sprawie „ograniczenia
                                      ilości transakcji dla rzeczoznawcy majątkowego”
   protokół nr 51d z 3.11.2006r      -„Zarząd podjął uchwałę nr 41 uchylającą
                                       uchwałę nr 34 z 25.09.2006r w sprawie
                                       określenia     przedmiotu      własności     lokali
                                       w        nieruchomości        położonej       przy
                                      ul. Rzymowskiego 17 w Warszawie”
   protokół nr 52 z 6.11.2006r       - skreślono z rejestru członków 1 osobę

Do 31.12.2004r włącznie numerację uchwał podjętych na danym posiedzeniu
rozpoczynano od nr 1. Od 1.01.2005r uchwały numerowane są liczbami kolejnymi
w danym roku. Ostatniej uchwale podjętej w 2006r nadano nr 44.

W l. 2004-2006 Zarząd podjął n/w uchwały w sprawach istotnych dla Spółdzielni,
które nie zostały wpisane do protokółów z posiedzeń:

w roku 2004 – 14 uchwał

> Nr 2 z 26.04.2004r     -w sprawie zbycia przez Spółdzielnię spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu nr 26 w bud. Narbutta 4.
> Nr 1 z 10.05.2004r     -w sprawie częściowej zapłaty firmie „TOP-AL.” Wynikającej z
zamówień zawartych z „Wiatraczna” sp. z o.o.
> Nr 4 z 20.12.2004r     - w sprawie postawienia do dyspozycji Spółki „Administrator
PAX” kwoty z funduszu remontowego SM PAX
> Nr 5 z 31.12.2004r     - w sprawie spisania z ksiąg w koszty operacyjne nakładów
inwestycyjnych dot. Zadań Rzymowskiego, Żeromskiego, Pląsy w ogólnej
kwocie 14.295.904,15 zł.

                                                                                       25
w roku 2005 – 2 uchwały
> uchwała nr 1    z 1.01.2005r - w sprawie uchwalenia regulaminu ZFSŚ
> uchwała nr 18 a z 31.12.2005r - w sprawie przeksięgowania funduszu remontowego
i niedoróbek na fundusz zasobowy

w roku 2006r – 1 uchwały
> uchwała nr 27c z 20.07.2006r - w sprawie przeznaczenia części korytarzy na
pomieszczenia gospodarcze w budynku Bitwy Warszawskiej 1920r nr 18

Rejestru uchwał podjętych przez Zarząd nie prowadzi się.

Protokóły z posiedzeń nie odzwierciedlają treści rozpatrywanych spraw i przebiegu
dyskusji.
Generalnie zapisy protokółów ograniczają się do odnotowania numerów podjętych na
posiedzeniu uchwał i sprawy, których dotyczyły, a sposób tego zapisu odzwierciedla treść
przykładowego w całości niżej zacytowanego protokółu nr 32a z 13.07.2005r

„Obecni:
Prezes Zarządu – Andrzej Ślązak
Z-ca prezesa    – Bożena Zagajska
Z-ca prezesa    – Andrzej Szklarski
Na wstępnie odczytano protokół z poprzedniego posiedzenia.

Zarząd podjął uchwałę nr 9 w sprawie dopłat z tytułu dokończenia II etapu zadania
inwestycyjnego przy ul. Stryjeńskich 19.
Na tym protokół zakończono.
Załączniki:
1.Uchwała Zarządu nr 9 z dnia 13.07.2005r”
Podpisy nieczytelne opatrzone pieczątkami imiennymi trzech członków Zarządu.

Najwięcej uwagi Zarząd poświęcił sprawom przyjęć w poczet członków lub skreśleniu
członków z rejestru Spółdzielni. Na ogólną ilość 285 protokółowanych posiedzeń
w okresie od 1.01.2003r do 31.12.2006r – 226 posiedzeń poświęcono wyłącznie temu
tematowi.

Analiza treści protokółów wykazała, że na posiedzeniach Zarządu nie rozpatrywano
najistotniejszych spraw należących do obowiązków Zarządu i wyszczególnionych
w Statucie i regulaminie, zastrzeżonych do decyzji kolegialnych tj.:
- projektów planów gospodarczo-finansowych i okresowych sprawozdań z ich realizacji
oraz projektów zmian w strukturze organizacyjnej Spółdzielni,
- oceny pracy poszczególnych komórek organizacyjnych Spółdzielni,
- kształtowania się poziomu zadłużeń użytkowników lokali i ich windykacji,
- sprawozdań ze swojej działalności przedkładanych Radzie Nadzorczej i Zebraniu
Przedstawicieli,
- sposobu realizacji wniosków uchwalonych przez organy Spółdzielni oraz wykonania
uchwał Zebrania Przedstawicieli i Rady Nadzorczej.

Poza protokółem podejmowano decyzje zastrzeżone do rozstrzygnięć kolegialnych
(§ 5 pkt 1 regulaminu Zarządu):

                                                                                     26
     - o ustanowieniu spółdzielczych praw do lokali,
     - o wynajmie lokali mieszkalnych i użytkowych,
     - w sprawie wniosków do Rady Nadzorczej o wykluczenie członków.

     Bez uzgodnienia z Radą Nadzorczą i poza protokółem Zarząd Spółdzielni przeprowadził
     w lustrowanym okresie istotną reorganizację pracy Spółdzielni powierzając obowiązki
     pełnej obsługi realizowanych inwestycji podmiotowi zewnętrznemu.
     Jednocześnie na żadnym z posiedzeń nie poświęcił uwagi ocenie realizacji i obsługi
     procesu inwestycji.
     Ponadto poza protokółem podejmowane były decyzje dotyczące zawieranych umów
     o roboty i usługi, warunków ich realizacji, a także decyzje w sprawie ubezpieczenia
     majątku Spółdzielni.
     Niektóre decyzje Zarządu zwłaszcza dotyczące spraw członkowsko-mieszkaniowych
     i związanych z majątkiem trwałym wykraczały poza uprawnienia tego organu.
     Temat ten omówiono w punktach 3 i 4 protokółu lustracji.

     Podkreślić należy, że Rada Nadzorcza jako organ powołany do nadzoru i kontroli
     działalności Spółdzielni nie dokonywała na swych posiedzeniach oceny pracy Zarządu.

1.3 Struktura organizacyjna służb etatowych Spółdzielni.
1.3.1 W okresie od poprzedniej lustracji pełnej zaszły istotne zmiany w sposobie realizacji
      obowiązków Spółdzielni określonych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych,
      Statucie i wewnętrznych regulaminach.
      Czynności zarządzania zasobami mieszkaniowymi i obsługi procesu inwestycyjnego
      powierzone zostały firmom zewnętrznym w ramach zawartych umów cywilno prawnych.
       Obowiązki pracowników Spółdzielni ograniczone zostały do prowadzenia księgowości,
       spraw członkowsko-mieszkaniowych, działalności społeczno-kulturalnej, spraw
       organizacyjnych i pracowniczych oraz zabezpieczenia kadry do utrzymania porządku
       i czystości na osiedlach, dla których pracę organizuje i nadzoruje Zarządca
       nieruchomości „Administrator PAX” Sp. z o.o. w Warszawie.

       W całym lustrowanym okresie Spółdzielnia nie posiadała struktury organizacyjnej
       odzwierciedlającej rzeczywiście funkcjonujące komórki organizacyjne Spółdzielni,
       zakres ich zadań a także podporządkowanie członkom Zarządu.
       Żaden dokument Spółdzielni nie określa też aktualnego podziału zadań pomiędzy
       poszczególnych członków Zarządu.
       Lustratorom przedłożono do kontroli jako ostatnio uchwalony schemat organizacyjny
       bez daty i uchwały Rady Nadzorczej o jego zatwierdzeniu. Schemat ten podpisany
       został przez członków poprzedniego Zarządu – prezesa Janusza Sikorskiego i zastępcę
       ds. ekonomiczno-administracyjnych Andrzeja Ziemiszewskiego, co oznacza,
       że uchwalony był przed 24 lipca 2002r (z tym dniem odwołano z-cę prezesa
       A.Ziemiszewskiego)
       W tym okresie całość obowiązków statutowych Spółdzielnia wykonywała siłami
       własnych pracowników.

       Przedłożony do kontroli regulamin organizacyjny nie przystaje do schematu a został
       uchwalony w dniu 25.03.1998r.

                                                                                        27
1.3.2. W okresie objętym lustracją średnioroczne zatrudnienie w Spółdzielni i jego zmiany
      kształtowały się następująco:

                              2003        2004        2005        2006       Zmiany
          Zatrudnienie
                               rok         rok         rok         rok      2003:2006

 1.   OGÓŁEM                    69,65       80,32       75,00       50,33        -19,32
      z tego:
 2. pracownicy umysłowi         35,16       31,66       28,36       24,71        -10,45
 3. dozorcy                     26,70       28,50       23,08       24,37         -2,33
 4. konserwatorzy                6,79        2,25        1,00        1,00         -5,79
 5. ochrona                      1,00       17,91       22,56        0,25         -0,75


       Z powyższego wynika, że ograniczenie zakresu obowiązków bezpośrednio
       wykonywanych przez Spółdzielnię znalazło częściowe przełożenie w zmniejszeniu
       zatrudnienia.
       W grupie pracowników umysłowych zmniejszyło się zatrudnienie łacznie o 10,45
       etatów w tym:
       - Dziale Inwestycji o 4 etaty
       - w grupie administratorów o 5 etatów
       - w grupie pracowników obsługujących działalność samorządowo-prawną o 1 etat.

       Pracownicy Działu Inwestycji i administratorzy zostali przejęci przez Spółki
       „Administrator PAX” i „SoWa PAX”.
       W sekcji samorządowo-prawnej zmniejszyło się zatrudnienie na etatach radców
       prawnych z trzech etatów do dwóch etatów, co ma związek z rozszerzeniem obsługi
       prawnej świadczonej przez kancelaria zewnętrzne.
       Na nie zmienionym poziomie pozostało zatrudnienie w księgowości 8,25 etatów mimo,
       ze prowadzenie ewidencji szczegółowej rozrachunków z członkami z tytułu opłat
       eksploatacyjnych, windykacji należności oraz ewidencji analitycznej kosztów
       eksploatacji powierzono Spółce „Administrator PAX”.

       W lustrowanym okresie Spółdzielnia rozszerzyła zakres usług świadczonych członkom
       o ochronę poszczególnych budynków i w tym celu zatrudniła pracowników w 2004r
       w ramach 17,91 etatów, w roku 2005 na 22,56 etatów.
       Z końcem 2005r wypowiedziano umowy o pracę zatrudnionym pracownikom ochrony,
       a świadczenie tych usług powierzono firmie zewnętrznej.
       Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w Spółdzielni wynosiło w 2006r 4.453,80 zł
       i wzrosło na przestrzeni badanego okresu (2003-2006) o 305,30 tj. 7,36% z tego:
       - w grupie pracowników umysłowych przeciętne wynagrodzenie w 2006r wyniosło
       6.058,50 zł; wzrost w stosunku do 2003r o 670,13 tj.: 12,43%,
       - w grupie pozostałych pracowników średnia płaca w 2006r wynosiła 2.906,12 zł i na
       przestrzeni lat 2003-2006 wzrosła o 21,58 zł tj. o 0,75%.

       Średnioroczne zatrudnienie i wynagrodzenie w układzie poszczególnych grup
       pracowników przedstawiano w tabeli 3 stanowiącej załącznik nr 4 do protokołu
       lustracji.
                                                                                 28
    Zarówno zatrudnienie w etatach jak też środki przeznaczone na wynagrodzenia dla
    pracowników nie są przedmiotem planowania a pozycja wynagrodzenia nie jest
    wyodrębniana w planie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

    Z przedłożonej do kontroli dokumentacji pracy Zarządu i Rady Nadzorczej za lata
    2003-2006      nie    wynika,    by      temat     kształtowania   zatrudnienia
    i wynagrodzeń pracowników był przedmiotem posiedzeń Zarządu oraz oceny przez
    Radę Nadzorczą.


1.3.3. Wynagrodzenia bezosobowe w stosunku do ogólnej kwoty wypłaconych wynagrodzeń
       wynosiły:

      w 2003r       305.761,27 zł tj.: 8,10 % zrealizowanych wynagrodzeń ogółem;

      w 2004r       372.715,08 zł tj.: 10,60 % zrealizowanych wynagrodzeń ogółem;

      w 2005r       166.437,34 zł tj.: 5,06 % zrealizowanych wynagrodzeń ogółem;

      w 2006r       206.280,31 zł tj.: 7,12 % zrealizowanych wynagrodzeń ogółem.

      W trakcie lustracji przeprowadzono analizę tych wypłat za lata 2005-2006.
      Stwierdzono, że najistotniejszą ich pozycję stanowiły wynagrodzenia członków
      Rady Nadzorczej za udział w posiedzeniach Rady i jej Komisji problemowych.
      Wypłaty te wynosiły: w 2005r 143.583,40 zł (86,27%); w r. 2006 79.210,71 zł
      (38,40%).
      Wynagrodzenia dla członków Rady Nadzorczej za udział w posiedzeniach uchwaliło
      Zebranie Przedstawicieli w dniu 23.06.1995r w następujących wysokościach
      liczonych od wynagrodzenia minimalnego:
          - dla członków Prezydium            60% za posiedzenie
          - dla pozostałych członków Rady     50% za posiedzenie

      W 2005r przyjęto praktykę, że wynagrodzenia te były naliczane i wypłacane
      za okresy miesięczne.
      Począwszy od m-ca lutego 2006r wypłaty realizowane były za okresy dłuższe
      niż jeden miesiąc.

      Kontrolowano poprawność naliczenia i udokumentowania wynagrodzeń dla
      poszczególnych członków Rady w powiązaniu z dokumentacją pracy Rady
      Nadzorczej.
      Ujawniono następujące rozbieżności i uchybienia:

      1) w m-cu lutym 2005r sporządzono listę płac nr 8 z 28.02.2005r, do której dołączone
      zostały listy obecności
             · na posiedzeniu plenarnym - lista obecności z 3.02.2005r obejmująca
                                          10 podpisów członków RN
                                        - lista obecności z 15.02.2005r podpisana przez
                                           10 członków RN

                                                                                       29
      · na posiedzeniu prezydium -    lista obecności z 7.02.2005r        podpisana
                                      przez 5 członków RN

W sporządzonej liście płac za m-c luty 2005 naliczono wynagrodzenia dla 10
członków Rady Nadzorczej, z tego:
    - dla członków Prezydium Rady (wynagrodzenie 494,40 zł za jedno posiedzenie)

   · Przewodniczący RN - Marian Rosik        - 3 posiedzenia x 494,40 tj.:1.483,20zł
   (zgodnie z listami obecności)

   · z-ca Przewodniczącego - Wiesław Gebler - 9 posiedzeń x 494,40 tj. 4.449,60 zł
   (w listach obecności potwierdzony udział w 3 posiedzeniach)

   · p.o. Sekretarza - Antoni Konopka        - 5 posiedzeń x 412,00 tj.: 2.060,00zł
   (w listach obecności potwierdzony udział w 3 posiedzeniach)

   · Przewodniczący
   Komisji Rewizyjnej - Tomasz Sobieraj      - 5 posiedzeń x 494,40 tj.:2.472,00zł
   (w listach obecności potwierdzony udział w 3 posiedzeniach)

   · Przewodniczący Komisji GZM, Remontów
   i Społeczno-Mieszkaniowej
   Jacek Kowalewski                        - 11 posiedzeń x 494,40 tj. 5.438,40zł
   (w listach obecności potwierdzony udział w 3 posiedzeniach)

   - dla pozostałych członków Rady (wynagrodzenie 412 zł za jedno posiedzenie)

   Bachman Zbigniew         - 2 posiedzenia x 412 zł tj.:824,00 zł
                            (zgodnie z dołączonymi listami obecności)

   Bachanek Stefan          - 2 posiedzenia x 412 zł tj.:824,00 zł
                            (zgodnie z listami obecności)

   Bogusz Anna       - 4 posiedzenia x 412 zł tj.: 1.648,00 zł
                     (w liście obecności potwierdzony udział w 2 posiedzeniach)

   Sikora Krzysztof - 3 posiedzenia x 412 zł tj.: 1.236,00 zł
                    (w liście obecności potwierdzony udział w 2 posiedzeniach)

    Woźniak Dorota - 3 posiedzenia x 412 zł tj.: 1.236,00 zł
                      (w liście obecności potwierdzony udział w 2 posiedzeniach)
Zaznaczyć należy, że w m-cu lutym 2005r Rada nadzorcza odbyła protokołowane
2 posiedzenia plenarne i 1 posiedzenie Prezydium.
Innych dokumentów pracy Rady i jej komisji w w/w okresie lustratorom
nie okazano.
Omówiona lista plac nr 8 z 28.02.2005r nie została podpisana przez sporządzającego.
Na okoliczność jej zatwierdzenia do wypłaty listę podpisali : główna księgowa
Elżbieta Pyzik, z-ca prezesa Bożena Zagajska i z-ca prezesa Andrzej Szklarski.


                                                                                  30
       2) Rozbieżności wystąpiły też w m-cu XII 2005r i dotyczyły dwóch członków
       3 osobowej Komisji Eksploatacyjnej – P. Marka Wekiera i Piotra Żylonisa.
       Komisja ta została powołana na posiedzeniu Rady Nadzorczej w dniu 26.10.2005r
       (Prot. nr 13/2005), jej Przewodniczącym został P. Wiesław Gebler.

       Z dokumentacji pracy Rady Nadzorczej nie wynika, by Komisja Eksploatacyjna
       składała raporty i precyzowała wnioski wynikające ze swojej działalności.

       3) Stwierdzono istotne rozbieżności pomiędzy treścią zawartych umów zleceń
       a rozliczonymi wynagrodzeniami bezosobowymi na rzecz osoby której Zarząd
       powierzył obsługę pracy Komisji ds. Społeczno-Kulturalnych

          W/w Komisja odbyła
          w 2005r -      4 posiedzenia
          w 2006r -      3 posiedzenia

          Na prowadzenie tej obsługi zawarto następujące umowy cywilno prawne:
          1) w dniu 1.12.2004r    - na okres od 1.12.2004 do 28.02.2005r                  za
                                  wynagrodzeniem 800 zł brutto,
          2) umowa bez daty       - na okres od 1.09.2005r do 31.12.2005r                 za
                                  wynagrodzeniem 800 zł brutto,
          3) umowa bez daty       - na okres od 1.01.2006r do 30.06.2006r                 za
                                  wynagrodzeniem 460 zł brutto,
          4) w dniu 1.07.2006r    - na okres od 1.07.2006r do 31.12.2006r                 za
                                  wynagrodzeniem 470 zł brutto.

       W treści tych umów zapisano:
       „ w § 2 Zleceniodawca będzie wykonywał zlecenie w okresie od…. do ….
       w § 3 Zleceniobiorcy za wykonanie zleconych czynności przysługuje wynagrodzenie
       w wysokości …….”
       Kserokopia przykładowej umowy stanowi załącznik nr 5 do protokołu lustracji.
       Z zacytowanej treści wynika, że określone w umowie wynagrodzenie stanowiło
       łącznie wynagrodzenie przypadające na czas trwania umowy.
       Tymczasem Spółdzielnia zarachowała i wypłacała comiesięczne rachunki wystawiane
       przez Zleceniobiorcę każdorazowo na kwotę określoną umową.
       Wpisane do umowy wynagrodzenie za okres kilkumiesięczny traktowane było jako
       wynagrodzenie przypadające na jeden miesiąc i rozliczone w rachunkach
       wystawionych przez Zleceniobiorcę.


1.3.4 Dokumentacja pracownicza
      Prawidłowość prowadzonej dokumentacji pracowniczej badano na próbie 23 losowo
      wybranych akt osobowych pracowników, w tym zatrudnionych na stanowiskach
      kierowniczych i samodzielnych oraz materialnie odpowiedzialnych (kasjerka).
      Stwierdzono:
      - w aktach osobowych każdego pracownika jest udokumentowanie posiadanych
      kwalifikacji, stażu pracy, zaświadczenia o przeszkolenie w zakresie bhp,
      - w aktach kasjerki znajduje się oświadczenie o przyjęciu odpowiedzialności materialnej
      za powierzoną gotówkę.

                                                                                          31
W porównaniu do wymogów Rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej
z 28.05.1996r w sprawie zakresu prowadzenia przez pracodawców dokumentacji
związanej ze stosunkiem pracy (Dz.U z 1996r Nr 62 poz. 286) w aktach osobowych
stwierdzono następujące braki:
- na 23 zbadane teczki pracowników w 9 z nich brak jest zakresów czynności,
następujących pracowników:
1. Ślązak Andrzej                  prezes Zarządu Spółdzielni
2. Szklarski Andrzej               z-ca prezesa Zarządu
3. Zagajska Bożena                 z-ca prezesa ds. Ekonomiczno-Finansowych
4. Pyzik Elżbieta                  Główny księgowy
5. Potera Czesław                  kierownik ds. zabezpieczenia majątku Spółdzielni
                                   (zatrudniony do 28.02.2003r)
6. Plesnar Grzegorz                Specjalista ds. sprzedaży
7. Plesnar Agnieszka               referent ds. finansowo-księgowych
8. Księżyk Elżbieta                gospodarz budynku
9. Księżyk Czesław                 gospodarz budynku

Natomiast w jednym przypadku (dotyczy kierownika Działu Inwestycji) opracowany
zakres obowiązków nie odpowiada rzeczywistym czynnościom wykonywanym przez
pracownika. Rozbieżności omówiono w rozdz. 4 protokółu.
- w aktach dwóch członków Zarządu A. Ślązaka i B. Zagajskiej, brak zaświadczenia
o aktualnym stanie zdrowia.

Kompleksowa analiza dokumentacji związanej z zatrudnieniem poszczególnych
pracowników wykazała sprzeczności dotyczące pracownika zatrudnionego na
stanowisku kasjera.
Począwszy od 01.09.2000 roku obowiązki te powierzono Pani Barbarze Ożarek
w ramach pełnego etatu.
Wyżej wymieniona otrzymała w Spółdzielni wynagrodzenie, które w latach 2005
- do marca 2006 roku wynosiło miesięcznie 2.700 zł brutto, plus dodatki zgodnie
z Regulaminem wynagradzania pracowników SM „PAX”. Umowa o pracę trwała
nieprzerwanie do 31.03.2006r włącznie, co potwierdza również treść świadectwa pracy
wystawionego pod datą 31.03.2006r.
Powyższym danym zaprzecza treść trójstronnego porozumienia zawartego w dniu
15.03.2006r pomiędzy Spółką „Administrator PAX” - jako dotychczasowym
pracodawcą, Spółdzielnią Mieszkaniową „PAX” – jako pracodawcą przejmującym
i Panią Barbarą Ożarek – jako pracownikiem, które zostało wskazane w świadectwie
pracy wystawionym przez Spółdzielnię jako podstawa rozwiązania stosunku pracy
z dniem 31.03.2006r.
Z porozumienia tego wynika, że pani Barbara Ożarek do 31.03.2006r włącznie była
zatrudniona w Spółce z o.o. „Administrator PAX” natomiast od 1.04.2006r miała z Nią
nawiązać stosunek pracy Spółdzielnia Mieszkaniowa „PAX” w ramach 0,25 etatu za
wynagrodzeniem zasadniczym 630 zł miesięcznie brutto plus dodatki zgodnie
z regulaminem wynagradzania SM „PAX”.
Porozumienie podpisali:
- z ramienia pracodawcy dotychczasowego – A. Ślązak
- z ramienia pracodawcy przejmującego – A. Szklarski i B. Zagajska



                                                                                32
      Pani Barbara Ożarek otrzymała w Spółdzielni ekwiwalent za niewykorzystany urlop
      wypoczynkowy w ilości 48 dni, do którego uprawnienia nabyła w okresie zatrudnienia
      w Spółdzielni.
      Wypłaty dokonano w miesiącu marcu 2006r.
      Począwszy od 1.04.2006r. w oparciu o omawiane porozumienie jest zatrudniona
      w Spółdzielni w ramach 0,25 etatu.

      Z powyższego wynika, że omówionym porozumieniem Spółdzielnia przyjęła od Spółki
      „Administrator PAX” pracownika, którego nieprzerwanie zatrudniała od 2000 roku.
      Jednocześnie przejęła od Spółki obowiązek rozliczenia niewykorzystanego urlopu do
      którego uprawnienia nabyte zostały z tytułu zatrudnienia w Spółdzielni.
      Kserokopia porozumienia z dnia 15.03.2006r              oraz wnioski specjalisty ds.
      pracowniczych SM „PAX” w sprawie rozliczenia niewykorzystanego urlopu
      wypoczynkowego stanowią załączniki Nr 6/1; 6/2


1.3.5. System normatywny SM „PAX” jako zakładu pracy

     Lustratorom nie okazano regulaminu pracy. Z treści protokółu poprzedniej lustracji pełnej
        wynika, że regulamin taki Spółdzielnia posiada.
        Świadczy o tym również fakt, iż w aktach osobowych pracowników znajdują się
        oświadczenia o zapoznaniu się z treścią regulaminu.

     Lustratorom okazano regulamin pod nazwą Zasady wynagradzania pracowników
        SM „PAX” bez daty uchwalenia i wejścia w życie, podpisany przez członków
        poprzedniego Zarządu.

        Regulamin ten przewiduje m.in. następujące składniki wynagrodzeń pracowników:
        - wynagrodzenie zasadnicze,
        - dodatek stażowy,
        - premia uznaniowa,
        - dodatek funkcyjny,
        - nagrody: uznaniowe, okolicznościowe, jubileuszowe.
        Załącznikiem do zasad były: taryfikator kwalifikacyjny, tabele wynagrodzeń
        zasadniczych, tabela dodatków funkcyjnych z wykazem stanowisk dla których
        przewidziano ten dodatek.

        W toku poprzedniej lustracji pełnej stwierdzone zostały nieprawidłowości
        w sposobie wynagradzania pracowników, polegające na nie respektowaniu wymogów
        w/w regulaminu. Ujawniono wtedy, że pracownikom na stanowiskach
        nierobotniczych przyznano i wypłacono wynagrodzenia wyższe od maksymalnych
        przewidzianych w tabelach wynagrodzeń.
        Na bazie tych ustaleń Związek Rewizyjny zawnioskował (wniosek 6 i 7) potrzebę
        zaktualizowania regulaminu wynagrodzenia i wyeliminowania nieprawidłowości
        w sposobie wynagradzania pracowników.
        Wnioski te wykonano następująco:
        - Zarządzeniem wewnętrznym Zarządu SM „PAX” z 30.12.2004r wprowadzono
        zaktualizowany taryfikator kwalifikacyjny dla stanowisk występujących


                                                                                           33
 w Spółdzielni oraz wprowadzono w życie nowe tabele płac zasadniczych na
 stanowiskach nierobotniczych i robotniczych.

 W trakcie niniejszej lustracji na wybranej próbie 23 pracowników, których akta
 osobowe pobrano do kontroli sprawdzono prawidłowość ustalenia wynagrodzeń
 w latach 2005-2006.
 Stwierdzono następujące uchybienia i rozbieżności:
 - wszyscy pracownicy otrzymywali miesięczne premie w niezmiennej wysokości
 wynoszącej:
      Pracownicy na stanowiskach nierobotniczych i gospodarzy domu
        w wysokości 35 zł
      Konserwator 135 zł.

Regulamin w § 24 przewiduje możliwość przyznawania premii uznaniowych
uzależnionych od wyników finansowych spółdzielni i stanowi, ze jej widełkowa,
procentowa wysokość dla konkretnych stanowisk określi prezes Zarządu w drodze
rozporządzenia.
Trybu przyznawania tych premii nie unormowano.

Lustratorom nie okazano żadnych dokumentów (decyzji) stanowiących podstawę
uwzględnienia w listach płac premii uznaniowych i ich wysokości.

Zaznaczyć należy, że jednemu z w/w pracowników (gospodarzowi domu)
udzielono dwukrotnie nagany (w pismach z 12.12.2005 Ldz 11874/05 i z 22.09.2006 –
nie rejestrowane ). W całym okresie otrzymał premie w niezmienionej wysokości 35 zł
miesięcznie.

 - w jednym przypadku pracownikowi przyznano dodatek funkcyjny poniżej
 wysokości określonej w tabeli dodatków funkcyjnych stanowiącej załącznik nr 3 do
 regulaminu. Dotyczy Kierownika Działu ds. członkowsko-mieszkaniowych
 i Uwłaszczeń zatrudnionego na tym stanowisku od dn. 10.10.2006r.
 Do tego stanowiska przewidziano kategorię dodatku 6-7 i jego wysokość od 50% do
 110% minimalnego wynagrodzenia.
 Decyzją Prezesa pracownikowi przyznano dodatek funkcyjny w wysokości 300 zł. W
 IV kwartale 2006 minimalne wynagrodzenie wynosiło 899,10 zł 50% - 449,55 zł.

 - w jednym przypadku – pracownika zatrudnionego na stanowisku referenta
 d/s finansowo-księgowych (według taryfikatora stanowisko zaszeregowane
 w kategorii 5-8) przyznano od 8.08.2006 – nadal wynagrodzenie przekraczające
 tabele płac. Według tabeli maksymalne wynagrodzenie na tym stanowisku wynosi
 2.000 zł, pracownikowi przyznano 2.100 zł.

Kontrola prawidłowości naliczonych wynagrodzeń dla członków Zarządu Spółdzielni
nie wykazała uchybień. Podstawą naliczenia były decyzje Rady Nadzorczej podjęte
w formie odrębnych uchwał.




                                                                                34
1.3.6. W spółdzielni nie prowadzi się odrębnego rejestru skarg i wniosków.

   Z uzyskanych wyjaśnień wynika, że pisma przychodzące są rejestrowane w dzienniku
   podawczym a następnie kierowane do załatwienia poszczególnym komórkom
   organizacyjnym wg dekretacji członka Zarządu.

   Z treści skarg członków, które wpłynęły do Związku Rewizyjnego a także pisemnych
   uwag niektórych         członków Rady Nadzorczej przedstawionych na plenarnych
   posiedzeniach Rady wynika, że zarówno Zarząd jak też Rada Nadzorcza nie dotrzymują
   terminów udzielenia odpowiedzi na wniesione wnioski lub zastrzeżenia, bądź też nie
   udzielają odpowiedzi w ogóle.
   W zapisach protokółów Rady Nadzorczej są wzmianki o otrzymaniu skarg bez
   identyfikacji pisma i tematu którego dotyczą np.:
   - protokół Rady Nadzorczej z 15.06.2005r – zapisano cyt. ”Odczytano pisma do Rady
   Nadzorczej i skierowano do dalszej realizacji”
   - prot. Rady Nadzorczej z 21.09.2005r zapisano jedynie cyt. „zapoznano się
   z odpowiedziami na pisma”
   - Prot. Rady Nadzorczej nr 13/2005 z 26.10.20005 – „Przewodniczący zapoznał obecnych
   z pismami do Rady, które następnie skierowano do Komisji. Poinformował o udzielonych
   odpowiedziach”.

   Temat sposobu realizacji skarg i wniosków w okresie objętym lustracją nie był
   przedmiotem protokołowanych posiedzeń zarządu spółdzielni i kontroli ze strony Rady
   Nadzorczej.


1.3.7. Działalność społeczno-kulturalna

   Działalność społeczno-kulturalna jest wpisana w przedmiot działalności statutowej
   Spółdzielni. Zakres tej działalności określony został w regulaminie wydatkowania
   środków funduszu społeczno-kulturalnego zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą
   uchwałą nr 10 z 23.02.2000r.
   Zgodnie z treścią regulaminu celem omawianej działalności jest:
   - wspieranie finansowe inicjatyw społeczno-wychowawczych Rad Osiedli, służących
   członkom Spółdzielni,
   - udzielanie pomocy członkom Spółdzielni, których sytuacja materialna na trwałe lub
   czasowo kwalifikuje do jej udzielania,
   - finansowanie usług opiekuńczych na rzecz członków Spółdzielni wymagających takiej
   opieki. Zakres opieki (pielęgnacyjne, gospodarcze) oraz listę osób przedstawią
   Rady Osiedli.

   Działalność społeczno-kulturalna nie jest przedmiotem planowania.
   Prowadzona jest w ramach środków finansowych wnoszonych przez członków
   w wysokości 0,02 zł/m2pu., wydzielonych w ramach funduszu celowego.
   Lustratorom nie okazano podstawy pobierania tych opłat. Z wyjaśnień udzielonych przez
   główną księgową Panią Elżbietę Pyzik wynika, że wnoszone środki mają charakter
   dobrowolnych comiesięcznych wpłat członków a ich wysokość została zadeklarowana na
   Zebraniu Przedstawicieli w latach ubiegłych.


                                                                                     35
W okresie objętym lustracją Zebranie Przedstawicieli nie zatwierdziło programu
działalności społeczno-kulturalnej. Temat prowadzonej działalności nie był objęty
sprawozdaniami Zarządu przekładanymi na Zebraniach Grup Członkowskich i rocznych
Zebraniach Przedstawicieli. Nie był też przedmiotem kontroli ze strony Rady Nadzorczej.


W świetle treści cytowanego na wstępie regulaminu o rozdysponowaniu środków
przeznaczonych na działalność społeczno-kulturalną decyduje komisja, w skład której
wchodzą przewodniczący Rad Osiedli lub ich z-cy. Obsługę administracyjną tej
działalności i kompletowanie dokumentacji prowadzi wyznaczony przez Zarząd
pracownik Spółdzielni. Komisja wybiera ze swojego grona przewodniczącego i z-cę.
Decyzje o pomocy podejmowane są na podstawie wniosków Rad Osiedli lub
bezpośrednio zainteresowanych członków po zasięgnięciu pisemnej opinii Rady Osiedla.
Podstawą do wypłaty świadczeń z funduszu jest protokół z Zebrania Komisji
potwierdzony przez Zarząd Spółdzielni.

Wpływy i wydatki funduszu na działalność społeczno-kulturalną w latach 2003-2006
obrazuje załącznik nr 7 do protokółu lustracji.
Wynika z niego, że w całym okresie występowała rezerwa funduszu na przyszłe wydatki
a na koniec 2006r stan środków do wykorzystania wynosił 47.123,73 zł.

W sposób kompleksowy kontrolowano prawidłowość udokumentowania wydatków
z funduszu.
Stwierdzono uchybienia polegające na:
- przyznawaniu zapomóg bez wniosków zainteresowanych członków i pisemnej opinii
Rady Osiedla - dotyczy decyzji podjętych na posiedzeniu komisji:
     w dniu 10.12.2003r – przyznano świadczenie na kwotę 2.000zł
       dla członka z ul.Salezego 6,
     w dniu 21.12.2004r – przyznano świadczenie na kwotę 1.200 zł dla członka
       zam. ul. Targowa 4

- rozpatrywane wnioski były opiniowane przez 1 przedstawiciela Rady Osiedla dotyczy
  wniosków załatwionych na posiedzeniu Komisji w dniach:

   30.03.2004r   - 4 osobom z ul.Falęckiej 5/7 przyznano zapomogi na kwotę 2.000 zł
   21.12.2004r   - 1 osobie zam. ul.Jadźwingów 3 przyznano zapomogę w kwocie 700 zł
   12.04.2005r   - 3 członkom zamieszkałych Falecka 5/7, Komorska 11/15, Narbutta 4
                  – przyznano zapomogi w łącznej kwocie 3.000 zł
   21.06.2005r   - 2 członkom /Falęcka 5/7 i Narbutta 4/ przyznano świadczenie
                  na kwotę 4.500 zł
   18.10.2005r   - 1 członkowi zam. Narbutta 4 – przyznano zapomogę w wys. 2.000 zł
   10.01.2006r   - 2 członkom /Narbutta 4, Falęcka 5/7/ przyznano 3.000 zł
   11.04.2006r   - 2 członkom zam. Salezego 6 i Piękna 16 b przyznano
                  świadczenia – 4.000 zł

- protokół Komisji z dnia 10.12.2003r, w którym wpisano decyzje o zapomogach na
kwotę 9.600 zł dla 6 członków podpisał za Komisję pracownik zajmujący się obsługą
administracyjną Pan Ryszard Jednorowski.

                                                                                    36
   Ponadto ten sam pracownik jednoosobowo sporządzał „aneksy” do protokółów,
   zmieniające ustalenia Komisji poprzez dopisanie do protokółu nowych
   świadczeniobiorców (dotyczy: aneksu bez daty do protokółu z 21.12.2004r – na
   podstawie którego przyznano zapomogi na kwotę 3.000 zł dla członków z ul. Złota 81;
   aneksu z 29.05.2006r do protokołu z 11.04.2006r –w oparciu o który przyznano zapomogi
   na kwotę 3.900 zł dla 2 członków zam. ul. Górska 19 i Cegielniana 15)

   - poza protokółem Komisji i bez wniosku Rady Osiedla sfinansowano z funduszu fakturę
   nr 12/IN/06 z 20.02.2006r wystawioną przez „AZART” Sp.zo.o PUH w Warszawie za
   montaż programu TV Polonia w kompleksie budynków Skaryszewska – Lubelska na
   kwotę 938 zł. Fakturę podpisał pod względem merytorycznym kierownik Działu
   Inwestycji A. Cisłowski, zatwierdził prezes Zarządu A. Ślązak.
   Adnotacje o treści „obciążyć koszty społeczno-wychowawcze – Osiedla Lubelska-
   Skaryszewska podpisał pracownik Spółki „Administrator PAX”.

      - jako inicjatywę społeczno-kulturalna potraktowano budowę boiska w Osiedlu
   Skaryszewska-Lubelska, uwzględnioną w planie funduszu remontowego zasobów na
   2005r. Z treści protokółu Komisji Społeczno-kulturalnej z dnia 27.09.2005r wynika, że
   Rada w/w Osiedla wystąpiła z wnioskiem o dofinansowanie tej budowy z funduszu
   społeczno-kulturalnego, który Komisja zaopiniowała pozytywnie a decyzje o wysokości
   dopłaty pozostawiła zarządowi spółdzielni.
   Wniosku o którym mowa w protokóle brak w aktach komisji.

   W wyniku kontroli stwierdzono, ze z funduszu społeczno-kulturalnego sfinansowano
   pełny koszt budowy boiska w wys. 44.700,01 zł. Wydatek ten był wyższy od sumy
   rocznych wpływów na fundusz w skali całej Spółdzielni (37.043,75 zł), a został
   sfinansowany
    z rezerwy zgromadzonej przed 2003r.


1.3.8. W okresie objętym lustracją Spółdzielnia prowadziła działalność przy ścisłej
    współpracy ze spółkami prawa handlowego:
       - „Administrator PAX”         –      Spółka z o.o. ul. Narbutta 4 w Warszawie,
       - „SoWa PAX”                 -       Spółka z o.o. ul. Narbutta 4 w Warszawie,
       - Wiatraczna                 -       Spółka z o.o. ul. Narzutta 4 w Warszawie.

   Temat współpracy i powiązania tych Spółek ze Spółdzielnią jest przedmiotem licznych
   skarg i zastrzeżeń wniesionych przez członków Spółdzielni do Związku Rewizyjnego
   SM RP.

   Przeprowadzona lustracja tego zagadnienia wykazała co następuje:
   Działalność spółdzielni mieszkaniowych regulują następujące akty prawne:
    - ustawa z dn. 16.09.1982r Prawo spółdzielcze z późniejszymi zmianami
    (tekst jednolity:    Dz.U. z 2003r nr 188, poz.1849)
    - ustawa z 15.12.2000r o spółdzielniach mieszkaniowych z późniejszymi zmianami
    (tekst jednolity Dz.U z 2003r nr 119, poz. 1116 z późniejszymi zmianami)
   - statut Spółdzielni

                                                                                        37
Według treści art. 1 ustawy Prawo spółdzielcze Spółdzielnia jest dobrowolnym
zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym
funduszu udziałowym, która w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność
gospodarczą.

Cel i przedmiot działalności spółdzielni mieszkaniowej określa art. 1 ust.1 ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych, w świetle którego celem spółdzielni mieszkaniowej jest
zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków.
Art.1 ust. 3 tej ustawy stanowi, że spółdzielnia          ma obowiązek zarządzania
nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej
członków.

Przedmiot działalności i zakres zadań Spółdzielni Mieszkaniowej „PAX” określony został
w jej statucie w sposób odpowiadający wymogom cytowanych wyżej ustaw.

W § 2 pkt 1 Statutu zawarte zostało, że przedmiotem działalności SM „PAX” jest
zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków i ich rodzin oraz potrzeb gospodarczych
i kulturalnych wynikających z zamieszkiwania w spółdzielczym osiedlu lub budynku.
Natomiast w § 3 statutu sformułowane zostało, że dla realizacji tych celów Spółdzielnia:
- prowadzi działalność gospodarczą w interesie swoich członków,
- zarządza zasobami mieszkaniowymi,
- nabywa tereny pod budownictwo i prowadzi inwestycje mieszkaniowe,
- prowadzi działalność społeczną i oświatowo-kulturalną.

Organizacja zarządzania zasobami w SM „PAX”          w okresie objętym         lustracją
nie odpowiadała wymogom obowiązujących ustaw i przepisom statutu.

Począwszy od 01.10.2002r Spółdzielnia powierzyła zarządzanie swoimi nieruchomościami
„Administrator PAX” Sp. z o.o., w której nabyła 100% udziałów i stała się jej
jednoosobowym właścicielem.
Tryb powołania Spółki i przedmiot jej działalności zostały omówione w protokóle
poprzedniej lustracji pełnej.
W piśmie polustracyjnym z dn. 29.04.2004r Związek Rewizyjny zakwestionował tryb
nabycia udziałów w Spółce zwracając uwagę, że zgodnie z § 61 pkt 14 Statutu organem
uprawnionym do podjęcia decyzji w sprawie nabycia Spółki jest Zebranie Przedstawicieli.
W przypadku Spółdzielni decyzje te podjęła Rada Nadzorcza w uchwale nr 8 z 11.09.2002r
bez określenia warunków działalności Spółki i sposobu jej zarządzania w imieniu SM
„PAX”.
Ponadto Związek Rewizyjny podważył legalność decyzji o powierzeniu Spółce zarządzania
nieruchomościami zwracając uwagę, że obowiązki te należą ustawowo do bezpośrednich
zadań Spółdzielni.
Na bazie dokonanych ustaleń Związek Rewizyjny sformułował do rozważenia przez władze
Spółdzielni wniosku by uporządkować relacje prawno-organizacyjne i finansowe między
spółdzielnią a „Administrator PAX” Spółka zo.o w Warszawie.

Lustratorom przedłożono pełny odpis z Rejestru Przedsiębiorców KRS, w którym Spółka
jest zarejestrowana za numerem KRS 0000134891 oraz umowę Spółki zawartą w dniu
23.09.2002r w formie aktu notarialnego Rep. A Nr 12250/2002 i protokoły Zgromadzeń
Wspólników.

                                                                                     38
Z dokumentacji tej wynika co następuje:
Od dnia nabycia udziałów w Spółce „Administrator PAX” do dnia 23.11.2005r Zarząd
Spółki był jednoosobowy a funkcję prezesa pełnił p.Andrzej Ślązak, który do dnia
08.07.2003r był członkiem Zarządu SM „PAX” zaś począwszy od 08.07.2003r jest
prezesem Zarządu Spółdzielni.
Z dniem 24.11.2005r skład Zarządu Spółki rozszerzony został do dwóch osób wraz
z powołaniem do Zarządu Spółki p. Andrzeja Szklarskiego, który pełni jednocześnie
funkcję z-cy prezesa zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „PAX”.
O powołaniu w/w osób do Zarządu Spółki zadecydowało Zgromadzenie Wspólników
Spółki reprezentowane z ramienia właściciela przez 3 osobowy Zarząd SM „PAX”.

W umowie Spółki nie przewidziano Rady Nadzorczej. Zgodnie z treścią umowy opartą
o art. 231 § 2 Kodeksu Spółek handlowych do uprawnień Zgromadzenia Wspólników
należy między innymi:
1) rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz
sprawozdania finansowego za rok ubiegły,
2)podjęcie uchwały o podziale zysku albo pokrycia straty,
3) udzielenie członkom organów Spółki absolutorium z wykonania przez nich obowiązków.

Do uprawnień Zgromadzenia Wspólników Spółki „Administrator PAX” należy również
wyłączne prawo kontroli tj. przeglądanie ksiąg i dokumentów Spółki oraz żądanie
wyjaśnień Zarządu z uwagi na fakt że w Spółce nie powołano Rady Nadzorczej.
Obowiązki Zarządu określono w umowie w sposób ogólny jako polegające na prowadzeniu
spraw Spółki i reprezentowaniu jej na zewnętrz. Oznacza to uprawnienie Zarządu
do prowadzenia działalności gospodarczej i wszelkich z nią związanych czynności
organizacji tej działalności, zatrudnianie pracowników, zawieranie umów i inne.

Z powyższego wynika, że te same osoby pełnią funkcję w Zarządzie Spółki i wchodzą
w skład jedynego organu kontrolnego Spółki jakim jest Zgromadzenie Wspólników.
Te same osoby pełniące jednocześnie funkcję Zgromadzenia Wspólników przyjmują na
zwyczajnym zgromadzeniu sprawozdanie finansowe i z działalności Spółki, same sobie
udzielają absolutorium.
Tym samym nie uzyskują żadnych dyrektyw co do dalszego rozwoju i działalności Spółki.
Między sobą ustalają też warunki zatrudnienia w Zarządzie Spółki.

W okresie objętym lustracją Spółdzielnia sporządzała jako jednostka dominująca
skonsolidowane sprawozdania finansowe obejmując nimi Spółdzielnię oraz Spółki:
- „Administrator PAX” Spółka zo.o, w której posiada 100% udziałów,
- Spółki „SoWa PAX”, w której Spółka „Administrator PAX” objęła 99% udziałów,
- Spółki „Wiatraczna”, której jedynym udziałowcem jest Spółka „Administrator PAX”.

Podstawą sporządzenia skonsolidowanych sprawozdań były sprawozdania Spółdzielni i
w/w Spółek oraz dołączone do tych sprawozdań informacje dodatkowe.
Sporządzanie skonsolidowanych sprawozdań z punktu widzenia przepisów znowelizowanej
ustawy o rachunkowości a także przepisów Kodeksu spółek handlowych jest przez
Spółdzielnię nieuprawnione ponieważ:
- skonsolidowane sprawozdania finansowe dotyczą wyłącznie Spółek: kapitałowych i
osobowych,


                                                                                  39
- Spółdzielnia posiada jedynie udziały w Spółce „Administrator PAX” a do pozostałych
Spółek nie ma żadnych praw własności.
Powiązana jest jedynie osobowo, bowiem funkcję Zgromadzenia Wspólników w Spółkach
„SoWa PAX” i „Wiatraczna” pełnią członkowie Zarządu „Administrator PAX” tj. Andrzej
Ślązak i Andrzej Szklarski.
Zaznaczyć przy tym należy, że Spółki „Wiatraczna” i „SoWa PAX” powstały wyłącznie
z inicjatywy Zarządu „Administrator PAX” bez udziału Rady Nadzorczj Spółdzielni.
O ich nabyciu przez „Administrator PAX” poinformował Radę Nadzorczą Zarząd
Spółdzielni już po fakcie.

Tylko jedno ze sprawozdań skonsolidowanych sporządzone za 2005 rok było przedmiotem
posiedzenia Rady Nadzorczej. Żadne nie było przedmiotem obrad Zebrań Przedstawicieli
jak też przedmiotem sprawozdań Zarządu Spółdzielni i Rady Nadzorczej składanych tym
Zebraniom. Żadne z organów Spółdzielni nie oceniło dotychczasowej działalności Spółek
i nie rozpatrywało kierunków ich rozwoju.

Skonsolidowane sprawozdanie za 2005 rozpatrywano na posiedzeniu Rady Nadzorczej
 w dniu 21.06.2006r (Prot. nr 8/2006) w ramach punktu 10 porządku obrad „sprawozdanie
finansowe za r 2005 i raport biegłego rewidenta – opinia Rady Nadzorczej o wynikach
grupy i dorocznym badaniu – podjecie uchwały”.
W sporządzonym protokóle zawarto w tym temacie następująca treść „Przewodnicząca
Komisji Rewizyjnej Pani Anna Bogusz w imieniu Komisji pozytywnie oceniła
sprawozdanie finansowe za rok 2005 i raport biegłego rewidenta. Uwagi Komisji: po raz
kolejny nie otrzymano listu biegłego do Zarządu i Rady Nadzorczej, list otrzymano na tym
Zebraniu; szczegółowo omówiono pozycje ze sprawozdań Spółdzielni, spółek
i skonsolidowane, Komisja nie otrzymała informacji o wynagrodzeniu Zarządu
w Spółdzielni i w Spółkach. Po dyskusji podjęto uchwałę nr 77 (zał nr 4) o przyjęciu
sprawozdania finansowego i bilansu. Uchwałę podjęto jednogłośnie, 8 głosami za.”

Lustratorom nie okazano protokołu Komisji Rewizyjnej z posiedzenia, na którym badano
sprawozdania i z których wynikał wniosek Komisji Rewizyjnej upoważniający
Przewodniczącą tej Komisji do przedstawienia pozytywnej oceny sprawozdań.
Na tym samym posiedzeniu Rady Nadzorczej w ramach punktu 11 porządku obrad
w brzmieniu „sformalizowanie kontroli nad Spółkami zależnymi”. Rada Nadzorcza podjęła
uchwałę nr 80 w której zaakceptowała dotychczasowy sposób składania informacji
dotyczących działalności Spółek „Administrator PAX”, „SoWa PAX” i „Wiatraczna”
w formie okresowych sprawozdań Zarządu SM „PAX” oraz przestawienia
skonsolidowanego bilansu uwzględniającego także dane dotyczące działalności
w/w Spółek.

Pełny ogląd protokołów z posiedzeń Rady Nadzorczej z lat 2003-2006 wykazał, że temat
organizacji Spółek był przedmiotem następujących posiedzeń i w następującym zakresie:
- Prot nr 3/03 z 12.02.2003r – zawarto zapis, że Rada upomina się o określenie stawki za
zarządzanie 1 m2 pow. użytkowej zasobów i przedstawienie załącznika nr 1 do zawartej
umowy o zarządzanie zasobami, określającej zakres zleconych czynności,

- Prot. nr 12/03/03 z 11.06.2003r Przewodniczący Rady Nadzorczej zobowiązał Zarząd
do dostarczenia propozycji umowy Spółki celowej (jedyny zapis – brak skonkretyzowania
tematu)

                                                                                     40
- Prot. nr 15/2/03 z 13.08.03r – zawarto wzmiankę że prezes poinformował o zakupieniu
Spółki „Wiatraczna” i aktualnie są w trakcie załatwiania zmiany w jej umowie.
Na zapytanie członka Rady z jakich źródeł Spółka „Administrator PAX” nabyła 100%
udziałów w Spółce „Wiatraczna” prezes stwierdził „że Spółka „Administrator” oprócz
pieniędzy z czynszów ma również przychody z prowadzonej działalności budowlanej”

- Prot nr 20/7/03 z 8.12.2003r – z treści protokółu wynika, że prezes Zarządu złożył Radzie
pisemną informację w sprawie powołania i funkcjonowania Spółek, której nie dołączono
do dokumentacji Rady, a w protokóle nie zawarto jej streszczenia. Przedstawił tez opinię
wydana przez Kancelarię radcy prawnego ……… w Warszawie (dołączona do akt) w
sprawie legalności złożenia Spółek „Administrator PAX” i „Wiatraczna”
Spółka z o.o. Z opinii tej wynika konkluzja, że obydwie spółki zostały utworzone zgodnie
z obowiązującymi przepisami. W treści protokółu z posiedzenia Rady brak zapisu
o przyjęciu bądź odrzuceniu informacji Zarządu. Zapisano natomiast głos członka Rady
T.Sobieraja „zastanowienia wymaga kwestia sposobu wnikliwej kontroli działalności
Spółek i przepływu środków finansowych” oraz głos p.Jana Winieckiego, że „łączenie
stanowisk prezesów Spółek i Spółdzielni jest korupcjogenne i powinno być natychmiast
zmienione”

- Prot nr 1/9/2004r z 28.01.2004r – w ramach punktu 4 porządku obrad członek Zarządu
Andrzej Szklarski omówił sytuację związaną z działalnością Spółki „Wiatraczna”
w kontekście trwających prac na budowach.

Na tym posiedzeniu Rada Nadzorcza podjęła uchwałę nr 19 zobowiązując Zarząd do
przeanalizowania na posiedzeniu Zarządu aktualnej sytuacji Spółki „Wiatraczna”
w związku z przejęciem roli głównego koordynatora inwestycji Wiatraczna i Stryjeńskich
oraz przedstawienie wyników tej analizy do końca lutego 2004r.
Temat ten nie był już przedmiotem obrad następnych posiedzeń Rady Nadzorczej.

- Prot nr 6/2005 z 18.05.2005r – w ramach punktu 3 porządku obrad prezes Andrzej Ślązak
poinformował Radę o powołaniu nowej Spółki „SoWa PAX” „dla usprawnienia
działalności organizacyjnej i przepływów” oraz że „nowa Spółka powołana przez
Spółdzielnię”… oprócz w/w wzmianki zanotowano w protokóle hasłowo głosy w dyskusji
     p. Zbigniewa Bachmana „że potrzebna jest kontrola zaproponował, aby Komisja
        Rewizyjna wydała opinię czy ten układ jest dobry”,
     p.Stefana Bachanka – który wniósł zastrzeżenie, że decyzja o powołaniu nowej
        spółki powinna być uzgodniona z Radą Nadzorczą
        „ w odpowiedzi przez Andrzej Ślązak stwierdził, że gdyby to było w gestii Rady
        Nadzorczej to sąd rejestrowy by spółki nie zarejestrował”
     p. Antoni Konopka – zapytał kiedy zapadła decyzja o powołaniu Spółki.
        W odpowiedzi uzyskał informację od prezesa Zarządu, że decyzja zapadła
        w kontekście rozpoczęcia sprawy sądowej z p………. i żaden protokół nie jest
        sporządzony.
     p.Krzysztof Sikora zgłosił potrzebę przedstawienia przez Zarząd mechanizmów
        kontroli nad spółkami zależnymi i jej akceptacji przez Radę Nadzorczą.
Na koniec dyskusji „prezes Andrzej Ślązak stwierdził, że przedstawiona organizacja działa
sprawnie i nie potrzebne są nowe organy”.
Po przedstawionej wyżej treści dyskusji Rada nie sformułowała żadnych wniosków.
                                                                                        41
  - Prot nr 12/05 z 21.09.2005r – w punkcie 5 porządku posiedzenia przewidziano
  rozpatrzenie struktury organizacyjnej grupy SM „PAX”
  Prezes Zarządu przedstawił koncepcje struktury organizacyjnej SM „PAX”, wobec
  zgłoszonych wątpliwości członków Rady, Rada nie zatwierdziła tej struktury i wyraziła
  opinie o kontynuowaniu tematu w przyszłości

  - Prot nr 7/06 z 24.05.2006r – w ramach punktu 7 porządku obrad w brzmieniu „uchwała
  formalizująca praktykę nadzoru nad spółkami zależnymi”. W treści protokółu zawarto
  następujący zapis „podjęto decyzję o przygotowaniu uchwały formalizującej nadzór nad
  spółkami”.

  Na następnym posiedzeniu w dniu 21.06.2006r Prot 8/06 Rada Nadzorcza podjęła uchwałę
  nr 80 (omówiona wcześniej) w sprawie potwierdzenia prawidłowości i akceptacji
  dotychczasowego sposobu składania informacji dotyczących działalności spółek
  „Administrator PAX”, „SoWa PAX” i „Wiatraczna” i dalszego przekazywania informacji
  dotyczącej działalności spółek w ten sam sposób i w tej samej formie. Uchwałę przyjęto
  7 głosami za 1- przeciw.

  Reasumując powyższe stwierdzić należy że:
   1) Rada Nadzorcza zaakceptowała fakt, że Spółdzielnia powierzyła zarządzanie
       zasobami firmie zewnętrznej jaką jest Spółka „Administrator PAX” mimo, że
       działanie to stanowiło naruszenie obowiązujących przepisów prawa.
       Zarządzanie zasobami jest bowiem jednym z zasadniczych celów Spółdzielni, dla
       których została powołana i w świetle przepisów ustawy realizacji tych celów nie
       można powierzyć innym jednostkom.
   2) treść podjętej przez Radę uchwały nr 80 z 21.06.2006r świadczy, że Rada posiadała
       pełne zaufanie do Zarządu Spółdzielni. Zaakceptowała fakt skupienia w jednym ręku
       tj. przez Zarząd Spółdzielni funkcji zarządzania, nadzoru i kontroli działalności spółek
       a tym samym nadała Zarządowi nieograniczone uprawnienia w przyszłości.
       Na podkreślenie zasługuje fakt, że nie dostrzeżono potrzeby przeprowadzenia kontroli
       pod kątem oceny rzeczywistej współpracy Spółdzielni ze Spółkami i od strony
       korzyści Spółdzielni z tej współpracy.
       Temat merytorycznej współpracy Spółdzielni z omówionymi spółkami został
       omówiony w punkcie 4 – inwestycje, 5- gospodarka zasobami mieszkaniowymi;
       6- gospodarka remontowa.



2.    Stan prawny gruntów będących we władaniu Spółdzielni
      i racjonalność ich wykorzystania.

2.1. Charakterystykę gruntów we władaniu Spółdzielni i sposobu ich wykorzystania
     przedstawia tablica 2 stanowiąca załącznik nr 8 do protokółu lustracji.

     Wynika z niej, ze na koniec 2006 Spółdzielnia posiadała grunty o łącznej pow. 15,5687 ha.
     Do powierzchni 14,4162 ha miała ustanowiony tytuł prawny: prawo własności lub prawo
     wieczystego użytkowania.
     Nie uregulowano stanu prawnego do 8 działek o łącznej powierzchni 1,1525 ha z tego:

                                                                                            42
       - 8 działek z obrębu 8-04-20 o pow. 1,0942 ha położonych przy ul. Rzymowskiego 33
       i Jadźwingów 1 i 3 w Warszawie,
       - 3 działek z obrębu 22 o pow. 0,0583 ha, na których posadowione są budynki przy
       ul. Lipowej 38 i Cegielnianej 15 w Pruszkowie.

   Właścicielem gruntów położonych przy ul.Rzymowskiego i Jadźwingów jest Urząd
   Miasta st. Warszawy. Tereny są we władaniu Spółdzielni od 1980r.
   W piśmie z 21.02.2007r Urząd Miasta zaproponował uwłaszczenie Spółdzielni do
   powyższego terenu w trybie art. 208 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

   Jeżeli chodzi o działki w Pruszkowie to o prawo ich własności Spółdzielnia zabiega
   od 1992r. Dwie z tych działek stanowią własność Miasta Pruszkowa. Aktualnie
   rozpatrywana jest sprawa ujawnienia własności w sądzie wieczystoksięgowym.
   Trzecia działka o pow. 0,0138 ha na której posadowiony jest budynek przy
   ul.Cegielnianej jest niehipotekowana (nie uregulowany stan prawny).
   Spółdzielnia będzie mogła ją nabyć wyłącznie w drodze zasiedzenia.

2.2. W latach 2003-2006 Spółdzielnia nie nabywała nowych terenów na cele inwestycyjne.

   W miesiącu grudniu 2006 zakupiła prawo wieczystego użytkowania do działki 52/2
   z obrębu 3-02-01 o pow. 0,0097 ha, na której posadowiony jest częściowo budynek przy
   ul.Lubelskiej 5/7. Nabycie prawa udokumentowano aktem notarialnym rep A 2596/2006 z
   28.12.2006r.
   Pierwsza opłata łącznie z VAT wyniosła 4.950 zł.

2.3. W okresie objętym lustracją Spółdzielnia sprzedała prawa do 6 działek nabyte w latach
    ubiegłych na potrzeby inwestycji, z których realizacji zrezygnowano.
    Łączna powierzchnia tych działek wynosiła 0,5666 ha.

   Na sprzedaż prawa do gruntów wyraziło zgodę Zebranie Przedstawicieli Członków:
      - w uchwale nr 16/012 z 23.11.2001 w sprawie sprzedaży prawa wieczystego
      użytkowania do działki 10/1 z obrębu 5-04-05 o pow. 0,1635 ha położonej
      przy ul.Oboźna-Sewerynów w Warszawie.

       - w uchwale nr 9/03 z 12.12.03 w sprawie sprzedaży prawa do 3 działek gruntu
       położonych w obrębie ulic Rzymowskiego, Granitowej i Wyścigowej o łącznej
       powierzchni 0,3466 ha, z tego prawa wieczystego użytkowania do działek 5 i 7
       o pow. 0,2271 ha i prawa własności do działki 6 o pow. 0,1195 ha,

      - w uchwale nr 10/03 z 12.12.2003 w sprawie sprzedaży prawa wieczystego
      użytkowania dwóch działek gruntu nr 65 i 66 z obrębu 1-02-05 o łącznej powierzchni
      0,0565 ha, położonych przy ul.Wołoskiej.
  Wszystkie grunty przed ich sprzedażą zostały oszacowane przez rzeczoznawców
  majątkowych a przeniesienie praw na rzecz nabywców nastąpiło za aktami notarialnymi:
      - grunt przy ul.Oboźnej-Sewerynów – akt not. Rep 5903/2003 z 18.08.03
      - grunt przy ul.Rzymowskiego, Granitowej, Wyścigowej – akt not. Rep A 1572/2004
      z 28.04.04
      - grunt przy ul.Wołoskiej – akt not. Rep A nr 5468/2005 z 25.11.2005.


                                                                                       43
Porównanie wartości rynkowej zbytych praw do działek z uzyskanym przychodem ze
sprzedaży przedstawia się jak niżej:

                                              Wartość rynkowa
         Nabywca               Data operatu                           Przychód ze
                                                  wg ceny                             różnica
    - położenie działek       Szacunkowego
                                               rzeczoznawcy
                                                                    sprzedaży praw
1. SBM „DEMBUD”
W Warszawie- działki przy
                                   05.02.03             4.144.235         4.000.000     - 144.235
ul. Oboźnej-Sewerynów

2. PB „INWEST”
Sp. z o.o. Warszawa
działki Rzymowskiego
                                   22.04.04             2.932.405         4.538.958   + 1.606.553
Granitowa, wyścigowa

3. Alisma Construction S.A.
                                   12.11.03
Warszawa                                                1.060.500           954.450     -106.050
działki przy ul.Wołoskiej          30.09.05


       Wszystkie działki sprzedane zostały w trybie bezprzetargowym.

Środki uzyskane ze sprzedaży działek na rzecz SBM „DEMBUD” przeznaczono na spłatę
zadłużenia wobec KREDYT-BANK wynikającego z umów kredytowych nr W5/1/18/2000
i nr 5/I/19/2000. Pozwoliło to Spółdzielni na unikniecie postępowań egzekucyjnych
prowadzonych przez Komornika Sądowego z wniosku Banku.

Szczegółowe ustalenia dotyczące okoliczności i przeprowadzonego trybu wzajemnych
rozliczeń związanych z tą sprzedażą zawarto w protokóle lustracji za lata 1998-2002 .

Działki położone w obrębie ulic Rzymowskiego, Granitowej i Wyścigowej o łącznej
powierzchni 0,3466 ha sprzedane zostały firmie PB”INWEST” Sp.zo.o w Warszawie.
Uzyskany przychód z tej sprzedaży pokrył poniesione przez Spółdzielnię w latach
ubiegłych koszty związane z nabyciem gruntu i przygotowaniem na tym terenie inwestycji
– ostatecznie zaniechanej – z nadwyżką wynoszącą 1.606.553 zł.

Koszty dotyczyły:
- nabycia terenu                      1.418.236,88 zł
- podatku od nieruchomości                  596,78 zł
- przygotowania dokumentacji
i pozostałych                          1.513.571,34 zł
             razem:                    2.932.405,00 zł

W skargach skierowanych do Związku Rewizyjnego członkowie Spółdzielni podnieśli
temat sposobu rozliczenia wierzytelności wynikającej z tej sprzedaży.
W powyższym temacie stwierdzono, co następuje:
- w akcie notarialnym rep A 1572/042 z 28.04.04 przenoszącym prawa do działek na rzecz
PB”INWEST” ustalone zostały następujące warunki zapłaty należności:
       > Spółka w terminie do 30.06.2004r spłaci zobowiązanie budżetowe Spółdzielni
       w składkach ZUS i w podatku dochodowym od osób fizycznych naliczone do
       dnia 30.04.2004r w łącznej kwocie 2.135.169,13 zł

                                                                                                44
     > pozostała kwota zł 2.403.789,87 zł zostanie rozliczona w lokalach wybudowanych
     przez PB”INWEST” wycenionych á 3.000 zł/1m2.
     Termin przekazania do dyspozycji Spółdzielni w/w lokali określono nie później niż do
     31.12.2006r.

Powyższe warunki zmieniono aneksem 1 do umowy sprzedaży, zawartym w formie aktu
notarialnego rep A 2003/2004 z 3.06.2004r. Zmiana dotyczyła sposobu spłaty kwoty
2.403.789,87 zł. W miejsce dotychczasowego zapisu o spłacie wierzytelności
wybudowanymi lokalami wprowadzono następujące warunki rozliczenia zobowiązania
PB”INWEST”:
- kwota 1.201.894,93 zł (50%) zostanie spłacona lokalami w ciągu 2 lat od uzyskania
pozwolenia na budowę, nie później niż do 31.12.2006r
- pozostała kwota 1.201.894,92 zł zostanie uregulowana przelewem na rachunek Spółki
Wiatraczna w następujących terminach:
      - 400.631,66 – w ciągu 1 m-ca od uzyskania pozwolenia na budowę,
      - 400.631,66 – w ciągu 3 m-cy od pozwolenia na budowę,
      - 400.631,66 – w ciągu 6 m-cy od pozwolenia na budowę.

Kolejną zmianę warunków spłaty wprowadzono za aktem notarialnym rep A 2268/04
z 22.06.2004r
Zmieniono częściowo sposób zapłaty kwoty 2.135.169,13 zł ustalając jej rozliczenie
jak niżej:
- 1.592.431,95 zł na konto ZUS w terminie do czasu wykreślenia hipotek na rzecz BGK, nie
później niż do 10.07.2004r
- 398.519,80 – na rzecz Urzędu Skarbowego
- pozostała kwota – do uregulowania przelewem na konto wykonawcy inwestycji
Spółdzielni tj. Spółki „Wiatraczna” w terminie do 10.07.2004r.

Jednocześnie przywrócono wpisany do umowy sprzedaży z 28.04.04 sposób rozliczenia
pozostałej kwoty 2.403.789,87 zł poprzez spłatę w lokalach mieszkalnych w cenie 3000 zł/1
m2 pu, w terminie do 31.12.2006r.
W akcie notarialnym zawarte zostało oświadczenie Spółdzielni, że środki pozyskane ze
sprzedaży tych lokali przeznaczone zostaną na finansowanie kosztów zadania
Al.St.Zjednoczonych.

W piśmie z 13.07.2006r Kancelaria Prawna reprezentująca interesy nabywcy gruntów
PB”INWEST” wystąpiła do Zarządu Spółdzielni o zmianę sposobu rozliczenia pozostałej
kwoty 2.403.789,87 poprzez wpłatę gotówką całej sumy.
W uzasadnieniu podano, że Spółka nie jest w stanie wywiązać się z warunków wpisanych
do umowy z uwagi na brak pozwolenia na budowę zadania.
Wystąpienie Kancelarii Prawnej było przedmiotem posiedzenia Zarządu Spółdzielni w dniu
17.07.2006r i podjętej uchwały nr 27b akceptującej zaproponowane warunki zapłaty.
W uzasadnieniu zajętego stanowiska podano, że:
- w okresie gdy PB”INWEST” rozpoczął procedurę uzyskania pozwolenia na budowę
Urząd Miasta st. Warszawy – Delegatura Biura Gospodarki Nieruchomościami Warszawa
Mokotów stwierdził, że SM „PAX” nie wywiązała się z terminów zabudowy terenu, co
miało nastąpić w ciągu 3 lat licząc od 17.06.1994r. Powyższe stanowiło przeszkodę prawną
do uzyskana w zwykłym trybie przez nabywcę działek pozwolenia na budowę oraz że
aktualnie trwa proces przywrócenia terminów przez Miasto.

                                                                                      45
  - zaproponowana forma rozliczenia pozostałej kwoty 2.403.789,87 zł zostanie przyjęta
  przez Spółdzielnię pod warunkiem spłaty tej kwoty w całości, w terminie do 31.07.2006r.
  Zaznaczono, że powyższe środki pieniężne będą przeznaczone na finansowanie robót
  budowlanych w zad. Al.St.Zjednoczonych 72, wykonywanych przez Spółkę „Wiatraczna”.
  Ponadto w uzasadnieniu do uchwały zostało zapisane, że PB”INWEST” zobowiązał się do
  wpłaty kwoty 150.000 zł tytułem odsetek od niezapłaconej sumy 2.403.789,87 za okres od
  dnia zawarcia umowy-sprzedaży.

  Decyzja Zarządu znalazła przedłożenie w kolejnym, ostatnim już aneksie do umowy
  sprzedaży gruntu, zawartym za aktem notarialnym rep A 189/06 z 17.07.06.

  Przeprowadzona kontrola sposobu rozliczenia wierzytelności przez PB „INWEST”
  wykazała:
  - kwota 2.135.169,13 zł została uregulowana w 2004r w sposób określony w aneksie
  z 22.06.2004r.

  Rozliczenie zobowiązań budżetowych poskutkowało umorzeniem postępowania
  egzekucyjnego przez ZUS i zakończeniem procesu restrukturyzacji przez Urząd Skarbowy.

  - pozostała kwota 2.403.789,87 oraz odsetki 150.000 zł zostały wpłacone, zgodnie
  z dyspozycją Spółdzielni, na konto Spółki „Wiatraczna”, z tego:
        - kwota 2.403.789,87 w dniu 31.07.2006
        - kwota 150.000 zł w dniu 18.12.2006r
  Pod tą samą datą wprowadzono zapłatę do ksiąg rachunkowych Spółdzielni poprzez
  uznanie PB”INWEST” i obciążenie Spółki Wiatraczna (dow księgowy R05/0140
  z 31.07.2006 i R05/0235 z 18.12.2006r)

  Temat warunków sprzedaży gruntu na rzecz „Alisma Construction” został szczegółowo
  omówiony w p 4.5 protokółu lustracji.



3.     Sprawy członkowskie i dyspozycja lokalami

3.1.    Według sporządzonego przez pracowników Działu Członkowsko-Mieszkaniowego
   załącznika dla potrzeb lustracji, na dzień 31.12.2006r Spółdzielnia zrzeszała
   3881 członków z tego 2728 osób zamieszkałych w jej budynkach i 1153 członków
   oczekujących.
  W badanym okresie Spółdzielnia nie posiadała zarejestrowanych kandydatów na członków.

  Dane dotyczące spraw członkowsko-lokalowych zawiera tablica 1 stanowiąca załącznik
  nr 3 do protokołu lustracji.




                                                                                      46
3.2. Zasady i warunki przyjęć w poczet członków Spółdzielni zostały określone
     w §§ 5-9 statutu oraz w regulaminie, uchwalonym przez Radę Nadzorczą
     w dniu 25.03.1998r, szczegółowo omówionym w protokóle poprzedniej lustracji pełnej.


 W oparciu o dane z rejestru członków stwierdzono, że w latach 2003-2006 Zarząd
 Spółdzielni przyjął w poczet członków 441 osób z tego:
 - w 2003r           190
 - w 2004r           94
 - w 2005r           71
 - w 2006r           86

 W trakcie lustracji badano podstawy podjęcia decyzji o przyjęciach w poczet członków
 i ich zgodność z wymogami wyżej wymienionych przepisów na wybranej losowo próbie
 26 osób.
 Stwierdzono że podstawy tych przyjęć były następujące:
     a) Współczłonkowstwo małżonka członka (§ 7p.1.1 statutu)
         dotyczy następujących osób wpisanych do rejestru: ……… (R-5987),
         ……………(R-6123), ……………….. (R-6114);

     b) W związku z nabyciem spółdzielczego prawa do lokalu w drodze
        umowy kupna-sprzedaży (§ 7p.1.3 statutu)
        dotyczy: …………… (R-5921), ……………….(R-5936),
        …………….. (R-5968), ……………………….. (R-6009),
        ………………….. (R-6052), …………………. (R-6075);

     c) Z tytułu darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
        (§ 7 p.1.3 statutu)
        dotyczy : ………………… (R-5987), …………………. (R-6178);

     d) Z tytułu spadkobrania (§ 7 p.1.3 statutu)
        dotyczy: ……………. (R-5863), ……………….. (R-6045), …………. (R-6135);

     e) Z tytułu ustanowienia prawa do lokalu wskutek podziału majątku po rozwodzie
        (§ 7 p.1.3 statutu)
        dotyczy: ………………… (R-6118)

     f) Na podstawie umowy notarialnej o częściowym podziale majątku dorobkowego
        (§ 7 p.1.3 statutu)
        dotyczy: …………………. (R-5910)

     g) Z tytułu ustanowienia przez spółdzielnię spółdzielczego prawa do lokalu z odzysku
        dotyczy: …………….. (R-6155), …………….. (R-6001),
        …………. (R-5923),……………. (R-6080), …………….(R-6079), firmy ALUCO-
        PLAST Sp. z o.o. (6116)

     h) Z tytułu przekształcenia najmu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
        dotyczy: …………….. (R-6056), ……………. (R 6056a),


                                                                                       47
       …………. (R-6084), …………… (R-6072 a);

   i) Inne (nie wymienione w statucie)
      dotyczy Dariusza Szewczyka (R-6257).


Wymienione w punktach b-f decyzje o przyjęciach w poczet członków były powiązane
z pochodnym nabyciem praw do lokali, udokumentowanym aktami notarialnymi.
Warunki określone w statucie ( złożenie pisemnej deklaracji, wniesienie zadeklarowanych
udziałów i wpisowego) nie zostały dopełnione przez jedną z wyżej wymienionych osób,
wpisaną do rejestru członkowskiego w dniu 3.06.2003r pod numerem R-5910.
Osoba ta do dnia przeprowadzenia lustracji nie wniosła do Spółdzielni zadeklarowanych
udziałów w kwocie 300zł i wymaganego wpisowego w wysokości 800 zł. Tym samym nie
spełniła wymogu § 13 ust.4 statutu, w świetle którego wpisowe i udziały członek jest
obowiązany wpłacić w terminie 1 miesiąca od otrzymania zawiadomienia o przyjęciu do
Spółdzielni.
Zawiadomienie takie wysłano wyżej wymienionej osobie w piśmie z 3.06.2003r.

     Ad decyzji wymienionych w punkcie „h”

     Decyzje o przyjęciach w poczet członków były ściśle powiązane z ustanowieniem na
rzecz dotychczasowych najemców spółdzielczych własnościowych praw do lokali.
Podjęte zostały z naruszeniem postanowień § 57 p.5 statutu, w myśl których przekształcenie
najmu lokalu w spółdzielcze prawo jest możliwe jedynie za zgodą Rady Nadzorczej.
W wyszczególnionych wyżej przypadkach Zarząd podjął decyzje samodzielnie – nie
występował o uzyskanie takiej zgody ze strony Rady.

Ogółem w latach 2003-2006 zarząd przyjął w poczet członków dotychczasowych najemców
i przekształcił 20 umów najmu lokalu w spółdzielcze prawo. Decyzje te będą przedmiotem
omówienia w dalszej części protokółu lustracji.

     Ad decyzji wymienionych w punkcie „i”

     Lustratorom przedłożono jedynie deklarację przystąpienia do Spółdzielni Pana
Dariusza Szewczyka złożoną z datą 4.05.2006r oraz pismo Zarządu L.dz. 5122/06
zawiadamiającego o przyjęciu w poczet członków, na posiedzeniu w dniu 17.05.2006r.
Powyższa decyzja Zarządu nie została wpisana do treści protokółu Nr 22/2006, na który
powołano się w zawiadomieniu i w potwierdzonej deklaracji.

Ponadto stwierdzono, że decyzja o przyjęciu w poczet członków podjęta została
z naruszeniem przepisów §§ 5-7 statutu i § 1p.1 Regulaminu, w świetle których członkiem
Spółdzielni może zostać osoba, która spełnia jedno z następujących wymagań:
    Zgromadziła środki na wkład budowlany albo zaliczkę na ten wkład w wysokości
       w wysokości ustalonej przez Zarząd.
    Zgromadziła wkład mieszkaniowy o ile otrzymała lokal na warunkach lokatorskiego
       prawa
    Małżonek jej jest członkiem Spółdzielni
    Ubiega się o lokal w trybie zamiany
    Ubiega się o członkowstwo w związku z pochodnym nabyciem prawa do lokalu.

                                                                                       48
 Pan Dariusz Szewczyk nie złożył dokumentów potwierdzających by ubiegał się o lokal
 w Spółdzielni, nie zgromadził też wkładu budowlanego (mieszkaniowego). Tym samym
 nie nastąpiły okoliczności stanowiące podstawę jego przyjęcia w poczet członków.

 Ponadto do decyzji o przyjęciu w poczet członków osób wymienionych w punktach
 - „g”, ”h”, „i” - i ich udokumentowania wniesiono następujące uwagi:

     o deklaracja przystąpienia do Spółdzielni, która stanowiła podstawę przyjęcia
       w poczet członków Pani ………………(R-6155) nie została podpisana przez
       zainteresowaną, nie oznaczona datą wpływu i pozycja dziennika.
       W aktach brak też pisemnego zawiadomienia Spółdzielni o przyjęciu w poczet
       członków.
       Wyżej wymieniona wpisana została do rejestru członkowskiego pod datą 12.04.2005
       (Prot.17/2005r).
       Do dnia lustracji nie wniosła wpisowego i udziału.
     o Pan …………… (R-6080), który ubiegał się o lokal użytkowy nr 6a przy
       ulicy Walezego 6 zadeklarował w dniu 19.03.04       1 udział tak jak dla lokalu
       mieszkalnego i udział w tej wysokości zaakceptował Zarząd Spółdzielni w decyzji
       o przyjęciu w poczet członków z dnia 19.03.04r. W świetle wymogów § 13 p.2
       statutu członek ubiegający się o lokal użytkowy obowiązany jest wnieść co
       najmniej 3 udziały.
     o Pani ……………… (R-6084) i …………….. (R-6072a) przyjęte w poczet
       członków 22.03.2004 i 4.03.2004r nie wniosły do dnia przeprowadzenia lustracji
       wpisowego i zadeklarowanych udziałów.


3.3. Według danych podanych przez Dział Członkowsko-Mieszkaniowy i Uwłaszczeń
     w okresie objętym lustracją wykreślono z rejestru członków 497 osób
      z tego:
              w wyniku wystąpienia ze Spółdzielni (art. 22 Ps)        -  451 osób
              w wyniku zgonu (art. 25 Ps)                             -  41 osób
              w wyniku wykluczeń przez Radę Nadzorczą (art. 24 § 1 Ps)-  8 osób
      Decyzje o wykreśleniu podejmował Zarząd Spółdzielni a ich podstawą były złożone
      wypowiedzenia członkostwa.

      Tryb podejmowania uchwał o wykluczeniach i ich udokumentowanie badano pod
      kątem wymogów określonych w art. 24 § 4 Prawa spółdzielczego oraz § 18 Statutu
      Spółdzielni. W świetle tych przepisów decyzje o wykluczeniu podejmuje Rada
      Nadzorcza po wcześniejszym wysłuchaniu wyjaśnień zainteresowanego członka
      a wykluczenie staje się skuteczne z chwilą doręczenia członkowi zawiadomienia
      o decyzji Rady o ile członek nie wniesie odwołania.
      Lustratorom nie przedstawiono dokumentów potwierdzających wystosowanie takich
      zaproszeń na posiedzenie Rady, jak też że Rada przeprowadziła takie rozmowy.

      Okazano natomiast uchwały o wykluczeniach:
      - nr 69 do 72 z dnia 24.04.2006r wpisane do protokołu Rady nr 5/2006 z 26.04.2006r.
      - nr 73-75 z dnia 24.05.2006 wpisane do protokołu Rady Nadzorczej nr 7 /2006 z dnia
      24.05.2006.
                                                                                       49
     - uchwałę nr 88 z 27.09.2006r wpisaną do protokołu posiedzenia nr 11/2006
     z 27.09.2006r.
     Z zapisów protokółu Rady Nadzorczej z dn. 26.04.2006r wynika, że na tym
     posiedzeniu podjęto uchwały o wykluczeniach oraz, że Przewodniczący Rady
     Nadzorczej poinformował obecnych na posiedzeniu członków Rady, że
     przeprowadzone zostały rozmowy z zainteresowanymi członkami bez wskazania kto
      i kiedy je przeprowadził.

     Treść zapisów protokółu pozostaje w sprzeczności z treścią samych uchwał, w których
     wpisano, że zostały podjęte przez Radę Nadzorczą w dniu 24.04.2006r a więc dwa dni
     wcześniej niż odbyło się posiedzenie.
      Protokółu z posiedzenia Rady w dniu 24.04.2006 nie okazano.
     Zaznaczyć należy, że kolejność numeracji protokółów Rady Nadzorczej wskazuje , że
     w dniu 24.04.2006r protokołowane posiedzenie zarówno plenarne jak tez prezydium
     rady nie odbyło się. W kolejnym protokóle nr 7 z dnia 24.05.2006r w punkcie
     dotyczącym wykluczeń         zawarto następujące stwierdzenie cyt.: „ad. 8 Po
     indywidualnym zapoznaniu się z każdym przypadkiem, podjęto uchwały
     o wykluczeniu następujących członków”, a następnie wyszczególniono imiona
     i nazwiska członków, nr podjętej uchwały i wyniki głosowania.

     Natomiast z treści protokółu posiedzenia Rady Nadzorczej nr 11/2006 z 27.09.2006r
     wynika, że uchwałę nr 88 podjęto na wniosek członka Zarządu Pani Bożeny
     Zagajskiej.

     W aktach członkowskich osób wykluczonych na podstawie uchwał Rady Nadzorczej
     nr 69, 70, 71, 72,73,74,75 i 88 brak wniosków o wykluczenie, kopii podjętych
     uchwał jak też pism zawiadamiających o decyzji Rady. Kopie wysłanych pism są
     przechowywane w dokumentacji pracy Rady Nadzorczej.

     Kserokopie protokółów Rady nr 5,7,11 wraz z uchwałami stanowią w komplecie
     załącznik nr 66 do protokółu lustracji.


3.4. Prowadzony przez Spółdzielnię rejestr członków nie odpowiada wymogom art. 30
     Prawa spółdzielczego, ponieważ nie zawiera wszystkich informacji wymienionych
     w tym przepisie, i tak:
   o Generalnie nie wpisuje się wysokości zadeklarowanych udziałów i wkładów.
   o w sposób niedozwolony dokonuje się poprawek w zapisach rejestru członkowskiego.
     W miejsce wykorektorowanych lub zaklejonych zapisów wprowadza się nowe zapisy
     dotyczące imienia i nazwiska członka, jego adresu zamieszkania, daty przyjęcia w
     poczet członków. Przykładem są zapisy w pozycjach: R-6052; 6084; 6168; 6214;
     6222; 6212; 6226; 6229; 6233; 6257; 6263; 6268; 6285; 6293 i inne a wzór takich
     poprawek odzwierciedla kserokopia rejestru z zapisami członków od nr 6049-6056A
     stanowiąca załącznik nr 9 do protokółu lustracji.
     Ponadto dopisywane są poza rubrykami dodatkowe pozycje poprzez dodanie do
     pozycji wpisu obok numeru litery „a” np. 6152a opatrzony datą 31.03.2005r; 6104a
     (29.04.2004r); 5096a (6.04.2004r); 6089a (24.03.2004r); 6080a (18.03.2004r); 6072a
     (4.03.2004r); 6056a (2.04.2004r)


                                                                                     50
    o Kontrola decyzji Zarządu o przyjęciach w poczet członków i wykreśleniach z rejestru
      członków wpisanych do protokołów posiedzeń Zarządu z zapisami rejestru wykazała
      rozbieżności, których zakres obrazują wybrane przykłady:
      >      w pozycji R-5923 rejestru na wykorektorowanym miejscu wpisano Panią
      …………….a jako podstawę wpisu podano protokół Zarządu nr 15 z dn. 12.06.2003r.
      W protokóle z tego posiedzenia nie wpisano decyzji o przyjęciu w/w osoby.

       >     w pozycji R-6214 rejestru (na naklejonej kartce) wpisano ………………. i
       powołano się na protokół Zarządu nr 7 z dnia 9.02.2006r. W treści tego protokółu brak
       stwierdzenia o przyjęciu w/w osoby w poczet członków.

       >    w pozycji R-6263 rejestru – w miejsce wykorektorowanego zapisu wpisano
       nazwisko …………………….. a jako podstawę wpisu przywołano protokół Zarządu
       nr 27/06 z 8.06.2006r.
       W protokóle Zarządu ten numer członkowski R-6263 nadany został innej osobie –
       …………………………

       >     nie wykreślono z rejestru członkowskiego R-5434 P. …………………….
       Decyzję o wykreśleniu podjął Zarząd Spółdzielni w związku z wypowiedzeniem
       członkowstwa - na posiedzeniu w dniu 14.01.2003r (Prot.nr 1/03).

  Reasumując ustalenia dotyczące rejestru członków stwierdzić należy, że sposób jego
  prowadzenia nie odpowiada wymogom Prawa spółdzielczego.


3.5.   GOSPODARKA LOKALAMI Z ODZYSKU

  Spółdzielnia nie posiada szczegółowych przepisów normujących zasady zagospodarowania
  lokali z odzysku.
  Ramowo określa je statut w § 22 w sposób jak niżej:
  - przydział lokali dokonywany jest w kolejności uwzględniającej zobowiązania Spółdzielni
  powstałe przed 1996r (umowy o kolejności przydziału lokalu) a po tym dniu w kolejności
  wynikającej z wpisu do rejestru członkowskiego,

  - Rada Nadzorcza może uchwalić wykaz lokali do zasiedlenia poza kolejnością i wyłonienia
  ich przyszłych użytkowników w trybie przetargu.
  Zasady przeprowadzenia takiego przetargu określi Rada Nadzorcza

 - warunkiem uzyskania prawa do lokalu jest wniesienie wkładu budowlanego w kwocie
  odpowiadającej wartości rynkowej lokalu (§ 24 ust 2 Statutu)

  Uzupełnieniem ramowych zasad statutu jest uchwała nr 18 z 28.01.2004r Rady Nadzorczej
  zobowiązująca Zarząd do wyceny praw do lokali z odzysku w wartości rynkowej określonej
  przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym.
  Zasad przeprowadzania przetargów na wyłonienie przyszłych użytkowników lokali poza
  ustaloną kolejnością Rada Nadzorcza nie opracowała.




                                                                                         51
 W oparciu o zapisy rejestru umów o ustanowienie praw do lokali wybrano do kontroli
 dokumentację osób, które w latach 2003-2006 nabyły prawa do 6 lokali z odzysku z tego do
 5 lokali mieszkalnych i 1 lokalu użytkowego.
  Kontrolę przeprowadzono pod kątem przestrzegania statutowych zasad kolejności wyłania
 przyszłych użytkowników tych lokali i zasad rozliczeń z tytułu wkładów.
 Ustalono co następuje:
 - w okresie objętym lustracją Spółdzielnia nie wysyłała indywidualnych zawiadomień
 do członków oczekujących o możliwości objęcia lokali z odzysku.
 Nie przedłożono też dokumentów potwierdzających publikacje takich informacji
 w środkach masowego przekazu.
 Przedłożona dokumentacja nie pozwala na ustalenie w jaki sposób pozyskano następców
 praw do zwolnionych lokali.

 Lokale z odzysku rozdysponowane zostały na rzecz następujących osób:

1) ………………. – przyjęci w poczet członków Spółdzielni w dn. 25.01.1994r i wpisani do
   rejestru członkowskiego za numerami R-2885 i R-2886.
   Do dnia 2.07.2002r dysponowali spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu
   mieszkalnego wbudynku ul.Lubelska 17 o pow. 57m2 i boksu garażowego nr 1 o pow.
   14 m2 przy ul.Lubelskiej 17.
   Umową darowizny zawartą w formie aktu notarialnego Rep A Nr 3443/2002 z 2.07.2002r
   przenieśli te prawa na rzecz małoletniej córki Moniki.

   W piśmie z dnia 7.10.2002r L.dz.7796/02 skierowanym do Państwa
   …………………Spółdzielnia potwierdziła skuteczność zbycia prawa do lokalu i garażu
   wraz z wkładem budowlanym, informując jednocześnie małżonków że zostają nadal
   członkami Spółdzielni. Równolegle Zarząd przyjął deklarację przystąpienia do
   Spółdzielni …………………. i na posiedzeniu w dniu 7.10.2002r przyjął ją w poczet
   członków i wpisał do rejestru członkowskiego pod poz. R-5817

   - w piśmie z dnia 27.09.2005r P…………………… wystąpiła do Zarządu Spółdzielni, że
   jest zainteresowana nabyciem spółdzielczego włsnościwego prawa do lokalu przy
   ul.Odolańskiej 17 w Warszawie i zadeklarowała, że wpłaci wymagany wkład
   jednorazowo, zaciągniętym na ten cel kredytem bankowym.
   Na tym piśmie jest adnotacja podpisana pod datą 29.09.2005r przez z-cę prezesa
   P. Bożenę Zagajską o treści: „Zarząd wyraża zgodę na zakup – ustanowienie umowy
   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu po cenie minimum równej wycenie
   aktualnej dokonanej przez rzeczoznawcę – płatność jednorazowa”

   Powyższy lokal był wczesniej zajmowany przez gospodarza domu na warunkach najmu.
   W świetle wymogów § 57 pkt 5 Statutu decyzje o przekształceniu prawa najmu w
   spółdzielcze prawo zastrzeżono do wyłącznej kompetencji Rady Nadzorczej.
   Lustratorom nie przedłożono dokumentów potwierdzających, by Zarząd występował do
   Rady Nadzorczej i uzyskał jej zgodę na przekształcenie prawa do tego lokalu. Mimo to w
   dniu 4.10.2005r Zarząd reprezentowany przez prezesa A.Ślązaka i B.Zagajską oraz Pani
   ………………………….. zawarli umowę przedwstępną ustanowienia spółdzielczego
   własnościowego prawa do lokalu przy ul.Odolańskiej 17 o pow. 33,20 m2, za wkładem w
   wysokości 141.430 zł tj. 4.260 zł/m2.


                                                                                      52
   W umowie członek zobowiązał się wpłacić całą kwotę wymaganego wkładu do
   31.10.2005r a Zarząd uzależnił wydanie lokalu od wniesienia pełnego wkładu.
   Wpisana do umowy wysokość wkładu wynikała ze zaktualizowanego operatu
   szacunkowego z dn. 29.08.2005r opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowego.
   Wkład w pełnej wysokości wpłynął do Spółdzielni w dniu 10.11.2005r.
   Wcześniej bo 7.11.2005r zawarta została umowa nr 273/05 o ustanowienie spółdzielczego
   prawa do lokalu ze stwierdzeniem w § 3 o wydłużeniu terminu wpłaty wkładu do
   30.11.2005r oraz że niedotrzymanie powyższego terminu będzie skutkowało utratą mocy
   prawnej tej umowy.

   W dniu 15.09.2006r za aktem notarialnym Rep A Nr 5948/06 p. ……… zbyła
   spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Odolańska 17 za cenę 230.000 zł (6927,70
   zł/m2). Z akt wynika ponadto, że przed tym zbyciem lokal był wynajmowany na cele
   użytkowe (o czym świadczy pismo członka z dn. 28.04.2006r).
   Spółdzielnia potwierdziła skuteczność zbycia prawa do lokalu i w piśmie z dnia
   25.09.2006r poinformowała p…………że nadal pozostaje członkiem Spółdzielni (jako
   członek oczekujący).

   Reasumując stwierdzić należy że:
   - ustanowienie własnościowego prawa do lokalu przy ul.Odolańskiej 17 było decyzją
   podjętą w trybie niezgodnym z przepisami obowiązującymi w Spółdzielni.
   Decyzja ta miała na celu zaspokojenie potrzeb finansowych a nie mieszkaniowych
   członka o czym świadczą:
      · fakt, że Członek nie zamieszkiwała w lokalu oddając go w najem na cele użytkowe,
      · zbycie na wolnym rynku za cenę daleko przewyższającą wkład ustalony przez
      Spółdzielnię o 88.570 zł tj. o 62,6%

   Kserokopie opisanych dokumentów      stanowią w komplecie zał. Nr 67 do protokółu
   lustracji.

2) lokal przy ul.Jadźwingów 1 o pow. 52,36 m2 odzyskany po zmarłym członku
   przydzielono p…………..
   P. …………….. została przyjęta w poczet członków decyzją Zarządu z 12.04.2005r
   (Prot.17/2005).
   Deklaracja przystąpienia do Spółdzielni bez daty wpływu i l.dz. z nazwiskiem
   ………………..nie została podpisana przez zainteresowaną. W aktach brak
   zawiadomienia w/w o przyjęciu w poczet członków.
   Pani …………….. nie dopełniła też obowiązku wniesienia wpisowego i udziałów.
   W/w nie złożyła do akt Spółdzielni wniosku charakteryzującego jej potrzeby
   mieszkaniowe.

   Z pism wewnętrznych Działu Członkowskiego skierowanych do Działu Księgowości i do
   Administracji (z 9.09.2005r i 16.09.2005r) wynika, że na rzecz p…………………..
   ustanowiono w dniu 29.04.2005r spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przy ul.Paca
   5/7, z którego członek zrezygnowała, umowy tej w aktach członkowskich brak.
   W dniu 9.09.2005r spisano z w/w kolejną umowę nr 255/2005 na lokal przy
   ul.Jadźwingów 1 o pow. 52,36 m2 odzyskany po zmarłym członku.
   W treści tej umowy nie wpisano kwoty wymaganego wkładu dotyczącego tego
   mieszkania.

                                                                                     53
Stwierdzono natomiast, że podstawą ustalenia wkładu jest wycena sporządzona w dniu
8.08.2005r przez rzeczoznawcę majątkowego, oraz że do dnia zawarcia umowy członek
wpłacił na poczet wkładu 46.260 zł. W umowie stwierdzono ponadto, że pozostała kwota
będzie powiększona o odsetki stosowane w PKO BP jak dla bankowego kredytu
hipotecznego i spłacona:
- do końca 2005r – dopłata do 60% wartości wymaganego wkładu, pozostałe 40% w 12
równych ratach płatnych do końca 2006r.

Lustratorom okazano operat szacunkowy opracowany na dzień 4.08.2005r przez
rzeczoznawcę majątkowego, w którym oszacowano rynkową wartość omawianego lokalu
na kwotę 183.888 zł (3.511,99 zł/m2).

W dniu 14.02.2006r l.dz.1956/06 Zarząd Spółdzielni w piśmie adresowanym
do p. ………… wydłużył termin spłaty do końca 2008r.
W aktach członkowskich brak wystąpienia członka o przesuniecie terminu spłaty wkładu
a Zarząd Spółdzielni w w/w piśmie nie wskazał powodów podjęcia takiej decyzji.
W dniu 22.08.2006r Spółdzielnia wystawiła zaświadczenie z przeznaczeniem do
Kancelarii Notarialnej o posiadaniu przez członka spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu przy ul.Jadźwingów 1 z informacją, że do dopłaty wkładu budowlanego
pozostała kwota 108.628 zł plus odsetki w kwocie 7.145 zł.

Lokal przydzielony p…………….. sprzedany został za aktem notarialnym Rep A Nr
510/2006 z 20.09.2006r. W imieniu p………… jako sprzedającej podpisał akt pracownik
Spółdzielni p………….. (pełnomocnictwo potwierdzone przez Kancelarię Notarialną w
Kolbuszowej Rep A 523/2006).
Nabywcą prawa był p………….., cenę sprzedaży określono w tym akcie na kwotę
267.000 zł (tj. 5.285 zł/m2).
W umowie tej zapisane zostało, że nabywca wpłaci na rzecz kupującego 151.227 zł
a kwota 115.773 zł zostanie rozliczona na zasadzie przekazu tytułem spłaty zadłużenia
wobec SM”PAX” (108.628 zł nieopłacony wkład i 7.145 zł odsetki)
Zadłużenie w kwocie 115.773 zł wpłynęło na konto Spółdzielni w dniu 25.09.2006r.

Reasumując gospodarkę powyższym lokalem stwierdzić należy:
- Zarząd Spółdzielni podjął decyzję o przyjęciu w poczet członków p…………….. na
podstawie nie podpisanej przez nią deklaracji,
- ustanowił na jej rzecz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mimo, że nie
spełniony był obowiązek wniesienia wpisowego i udziału a przede wszystkim w/w nie
zgromadziła wymaganego wkładu w pełnej wysokości.
Decyzja ta podjęta została z naruszeniem ustawowej (art. 4 p 3) i statutowej (§ 24 p 2)
zasady, że członek uzyskujący własnościowe prawo do lokalu obowiązany jest przed
przydziałem lokalu wnieść wkład budowlany w kwocie odpowiadającej zaktualizowanej
wartości lokalu jeżeli lokal pochodzi z odzysku,
- Podejmując decyzję o bezprzetargowym trybie zagospodarowania lokalu w ratach
dogodnych dla członka Spółdzielni a następnie zezwalając na sprzedaż tego lokalu Zarząd
dopuścił do wzbogacenia się tej osoby kosztem Spółdzielni i ogółu jej członków.

Na adres wpisany w deklaracji członkowskiej Zarząd Spółdzielni wysłał w dniu
22.09.2006r l.dz.2089/06 pismo informujące, że Pani …………….. pozostaje nadal
członkiem Spółdzielni.

                                                                                    54
   Kserokopie opisanych dokumentów stanowią w komplecie zał. Nr 68 do protokółu
   lustracji.

3) Lokal przy ul. Rzymowskiego 19 o pow. 43,70 m2 wykorzystany był na cele
   administracyjne Spółdzielni, następnie został przydzielony p……………..

   W aktach członkowskich dotyczących tego lokalu znajdują się następujące dokumenty:
    - pismo z dn 3.10.2003r z Administracji SM „PAX”.
   Administracja zgłosiła do Zarządu Spółdzielni gotowość zwolnienia lokalu, który
   dotychczas zajmowała na cele biurowe.
   Pismo zadekretowane zostało przez 2-ch członków Zarządu Spółdzielni do Działu
   Członkowskiego z adnotacją o wysokości jednostkowego wkładu 3.300 zł/m2.

   - deklaracja przystąpienia do Spółdzielni z dn. 4.11.2003r podpisana przez
   p…………….., przyjęcie w poczet członków potwierdzone przez Zarząd podpisem na
   deklaracji z datą 5.11.2003r,

   - umowa nr 399/2003 o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do w/w
   lokalu zawarta 6.11.2003r z p……………………...

   Dział Członkowski nie udokumentował w jaki sposób pozyskano nabywcę prawa
   do lokalu.
   W umowie nie określono wysokości wymaganego wkładu budowlanego za ten lokal.
   Zawarto jedynie stwierdzenie że pozostaje do zapłaty kwota 94.210 zł płatna
   w następującym terminie: 50.000 zł do dnia 31.03.2004r, 44.210 zł do 30.06.2004r.

   Wyceny rynkowej tego lokalu nie okazano.
   Uwzględniając decyzję Zarządu wpisaną na wystąpieniu Administracji osiedla
   (3.300 zł/m2) i powierzchni tego lokalu 43,7 m2 iloczyn stanowi kwotę 144.210 zł.
   Wkład w wysokości 144.210 został wniesiony w terminie określonym umową i aneksem.

   Z ustaleń lustracji wynika, że budynek przy ul.Rzymowskiego 19 został przekazany
   do eksploatacji 31.12.2000r – w ostatecznym rozliczeniu kosztów zadania członkowski
   koszt budowy 1 m2 p u lokali mieszkalnych w tym budynku, zatwierdzony przez Zarząd
   Spółdzielni dn. 30.09.2001r wnosił średnio 3.516,74 zł a roczne umorzenie lokalu wynosi
   1,5% wartości początkowej.
   Rynkowej weryfikacji w formie przetargu na ustanowienie prawa nie przeprowadzono.

   Kserokopie opisanych dokumentów stanowią w komplecie zał. Nr 69 do protokółu
   lustracji.

4) lokal użytkowy nr 6A przy ul.Salezego 6 w Warszawie o pow. 25,5 m2 odzyskany po
   likwidacji warsztatu Spółdzielni.

   Formalnego przekazania zwolnionego pomieszczenia warsztatowego nie okazano.
   W aktach znajduje się jedynie obmiar pomieszczeń z 11.03.2004r sporządzony przez
   administratora budynku w obecności gospodarza domu.
   Lokal przydzielono p………………………...


                                                                                       55
   W aktach członkowskich znajdują się następujące dokumenty związane z tym lokalem:
   - pismo z dn. 8.03.2004r ………………. zamieszkałego Podwierzbie poczta Maciejowice
   (wpłynęło dn. 9.03.2004r l.dz.1741/04) o umożliwienie wykupu pomieszczenia
   gospodarczego w budynku przy ul.Salezego 6 i jego przekwalifikowanie na lokal
   mieszkalny, z dekretacją prezesa Zarządu do Działu Członkowskiego „proszę załatwić”.
   Na tym samym piśmie pod klauzulą „zgoda 1.800 zł/m2” podpisało się dwóch członków
   Zarządu,

   - deklaracja członkowska bez daty (data wpływu 19.03.2004r l.dz.2128) podpisana przez
   Zarząd Spółdzielni na okoliczność przyjęcia w poczet członków w dniu 19.03.2004r
   (Prot. 20/04),
   - umowa nr 2/04 z 19.03.2004r o ustanowienie na rzecz w/w spółdzielczego
   własnościowego prawa do lokalu użytkowego o pow. 25,50 m2.
   W umowie nie wpisano wartości ustanowionego prawa.
   Zawarto natomiast zapis że wkład budowlany wniesiony został w pełnej wysokości,

   - pismo Spółdzielni z 31.03.2004r l.dz. 2139/04 o wyrażeniu zgody przez Zarząd SM
   „PAX” na przekwalifikowanie lokalu użytkowego na cele mieszkaniowe,

   - zaświadczenie z dnia 10.03.2005r l.dz.2144/05 wystawione na prośbę zainteresowanego
   celem przedłożenia w STOEN S.A informujące że lokal użytkowy – pracownia nr 6 w
   budynku przy ul.Salezego 6 jest wykorzystywany na cele mieszkalne,

   - zaświadczenie nr 308/2007 z 22.01.2007 wystawione przez Prezydenta m.st. Warszawy
   stwierdzające, że lokal użytkowy nr 6a przy ul.Salezego (parter) jest samodzielnym
   lokalem o przeznaczeniu innym niż mieszkalne.

   Wyceny rynkowej lokalu nie przeprowadzono.
   Wkład na ten lokal wniesiono w dniu 19.03.2004r w kwocie 45.900 zł stanowiącej
   iloczyn powierzchni lokalu 25,50 m2 i ceny jednostkowej wpisanej w wystąpieniu
   członka z 8.03.2004r tj. 1.800 zł/m2.

   Z wyżej opisanych ustaleń wynika, że:
   - Spółdzielnia nie udokumentowała sposobu pozyskania użytkownika lokalu,
   - nie mając zgody Prezydenta Miasta Warszawy na zmianę przeznaczenia lokalu
   zaakceptowała fakt zaadoptowania lokalu na cele mieszkalne i tej treści zaświadczenie
   wydała do STOEN S.A.
   Stwierdzono ponadto, że członek zadeklarował do Spółdzielni 1 udział tak jak dla lokalu
   mieszkalnego i udział w tej wysokości zaakceptował Zarząd Spółdzielni a według
   wymogów statutu na lokal użytkowy członek winien zadeklarować co najmniej trzy
   udziały.
   Kserokopie opisanych dokumentów stanowią w komplecie zał. Nr 70 do protokółu
   lustracji.

5) Lokal przy ul.Narbutta 4/26 o pow. 30,20 m2 zajmowany wcześniej na potrzeby biura
   Zarządu przydzielony na cele mieszkalne ……………………….. ………

   O zmianie przeznaczenia lokalu zadecydował Zarząd Spółdzielni w uchwale nr 2
   z 26.04.2004r podjętej poza protokołem.

                                                                                       56
Postanowiono w niej ponadto by wartość spółdzielczego własnościowego prawa do tego
lokalu określić na podstawie wyceny lokalu nr 5 w tym samym budynku, sporządzonej
przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zarząd nie występował do Rady Nadzorczej i nie uzyskał jej zgody na ustanowienie
spółdzielczego prawa do tego lokalu, dotychczas zajmowanego na potrzeby
administracyjne Spółdzielni.

P…………. została przyjęta w poczet członków w dniu 18.03.2004r w związku
z przystąpieniem do budowy lokalu nr 309 przy Al.Stanów Zjednoczonych 72. Umowę
o budowę zawarto w dniu 18.03.2004r, określona w umowie pierwsza rata wkładu
w kwocie 26.960 zł wniesiona została do Spółdzielni w dn.30.03.2004r.
Natomiast p……………… figuruje w rejestrze członkowskim pod poz.5034,
dokumentacji członkowskiej w/w lustratorom nie okazano.

Pracownik Działu Członkowsko-Mieszkaniowego i Uwłaszczeń p.Jan Błachuta
oświadczył lustratorom, że w aktach Działu brak jest dokumentów p……………….
(R-5034).

Wymagane wpisowe i udział             p……………          uiściła   w   dniu   22.04.2004r,
p…………… w dniu 14.01.2000r.

W cytowanej wyżej uchwale nr 2 z 26.04.2004r Zarząd Spółdzielni zadecydował, by lokal
przy ul.Narbutta 4/26 przydzielić na rzecz .……………………….
Do uchwały opracowano uzasadnienie, z którego wynika, że:
- P. ……………. nr rej 5034 złożył w dniu 6.01.2000r wniosek o przydział mieszkania
lokatorskiego i otrzymał propozycję lokalizacji mieszkania nr 255 w budynku Al.Stanów
Zjednoczonych 72 w Warszawie. W/w w dniu 8.03.2004r złożył rezygnację z tej
lokalizacji a Spółdzielnia znajdując się w trudnej sytuacji nie była w stanie zwrócić
wniesionego wkładu, stąd postanowiono by na wniosek ……………….. zaproponować
im wolny lokal nr 26 przy ul.Narbutta 4.
Uchwałę z uzasadnieniem podpisali wszyscy członkowie Zarządu.

Pisma z dn.08.03.2004r, na które powołuje się Zarząd Spółdzielni w powyższej uchwale
nie okazano.
W aktach nowo przydzielonego lokalu przy ul.Narbutta 4 znajduje się natomiast pismo
p……………. opatrzone datą 2.03.2004r nie rejestrowane w książce podawczej, w
którym zainteresowany zwraca się z prośbą o przydział mieszkania w innej lokalizacji niż
Al.Stanów Zjednoczonych 72 z jednoczesnym ustanowieniem spółdzielczego
własnościowego prawa do przyszłego lokalu.

W dniu 27.04.2004r Zarząd Spółdzielni zawarł z …………………… umowę nr 25/2004
o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przy ul.Narbutta 4 o
pow. 30,2 m2.
W umowie nie określono wartości lokalu, zawarto natomiast stwierdzenie, że wkład
uiszczony został w pełnej wysokości.




                                                                                     57
   W oparciu o dane ksiąg rachunkowych stwierdzono że na jednym koncie
   analitycznym zarejestrowano wpłatę wkładu na w/w mieszkanie w łącznej
   wysokości 97.908,40 (tj. 3.242 zł/m2).

   Podjęta przez Zarząd decyzja o zaniechanie wyceny rynkowej lokalu przydzielonego
   ……………. i przyjęcie przez analogię jednostkowej ceny wynikającej z operatu
   szacunkowego innego lokalu stanowi naruszenie wymogów określonych w art. 173 ust 3 i
   4 ustawy O spółdzielniach mieszkaniowych.

   Kserokopie opisanych dokumentów stanowią w komplecie zał. Nr 71 do protokółu
   lustracji.

6) lokal mieszkalny nr 158 przy ul.Lubelskiej 17 o pow. 25,5 m2 odzyskany w wyniku
   wygaśnięcia umowy najmu.
   Własnościowe prawo do tego lokalu ustanowiono na rzecz „ALUCO PLAST”Sp. z o.o.
   w upadłości w Częstochowie.

   W świetle wymogów § 57 pkt 5 Statutu przekształcenia najmu lokalu w spółdzielcze
   prawo do lokalu jest możliwe jedynie za zgodą Rady Nadzorczej. Przed podjęciem
   decyzji o ustanowienie spółdzielczego prawa do w/w lokalu Zarząd nie uzyskał
   zgody Rady.
   Z akt członkowskich wynika, że ustanowione prawo na rzecz „ALCO – PLAST”Sp. z o.o.
   w upadłości stanowiło bezgotówkową formę zaspokojenia wierzytelności firmy
   ALUCO-PLAST z tytułu robót rozliczonych fakturami: A 00573/01 z 28.12.2001r
   na kwotę 55.780 zł i       A/40001/02 z 16.01.2002r na kwotę 9.630 zł – łącznie na
   kwotę 65.410 zł. Przed podjęciem tej decyzji Zarząd otrzymał pismo od syndyka masy
   upadłości tej Spółki opatrzone datą 8.06.2004r (nie rejestrowanie w książce podawczej)
   wzywające ostatecznie Spółdzielnię – do uregulowania zaległości w formie gotówkowej
   lub spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego lub użytkowego.
   Operatu szacunkowego określającego wartość rynkową tego lokalu nie opracowano.
   Należność z tytułu wkładu, wpisowego i udziału wyceniona została w równowartości
   zadłużenia wobec ALUCO-PLAST tj.:65.410 zł, w tym wkład 63.586 zł (2.493,57 zł/m2).

   Umowę nr 114/2004 o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
   podpisano w dniu 18.06.2004r.
   Zawarto w niej klauzulę że nabyte prawo do lokalu stanowi zaspokojenie wszelkich
   roszczeń przysługujących „ALUCO-PLAST” w stosunku do SM „PAX”.

   Po nabyciu prawa do omawianego lokalu Spółka nie uiszczała należnych opłat
   eksploatacyjnych.
   W dniu 3.03.2005r Zarząd Spółdzielni podjął uchwałę nr 2 o umorzeniu zaległości z tego
   tytułu w kwocie 1.164,37 zł. W dniu 4.03.2005r l.dz.2010/05 wydał zaświadczenie do
   kancelarii notarialnej, że na lokalu nie ciążą zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych.
   Kserokopie opisanych dokumentów stanowią w komplecie zał. Nr 72 do protokółu
   lustracji.

3.6. W okresie objętym lustracją miały miejsca przekształcenia praw do lokali zajmowanych
    przez gospodarzy domów z najmu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.


                                                                                          58
 W świetle cytowanego wcześniej § 57 pkt 5 Statutu przekształcenia takie wymagały zgody
 Rady Nadzorczej.

 Decyzje podjął samodzielnie Zarząd Spółdzielni. Na posiedzeniu z 5.12.2003r (Prot. 43a)
 podjął uchwałę -bez numeru - w sprawie „sprzedaży lokali funkcyjnych związanych
 z wykonywaniem obowiązków gospodarzy domów”.

 W uchwale tej ustalono następujące warunki wykupu prawa:
 - wycena lokalu dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego,
 - pierwsza wpłata w wysokości akceptowanej każdorazowo przez Zarząd SM „PAX”,
 pozostała kwota płatna w ratach przez 10 kolejnych lat, przy założeniu że przez pierwsze 5
 lat raty są nie oprocentowane, w pozostałych pięciu latach podlegają oprocentowaniu jak
 kredyty lombardowe w NBP.
 W treści protokółu nie omówiono podjętej uchwały.

 W okresie objętym lustracją przekształcono na warunkach tej uchwały 20 umów najmu.

 Do kontroli wybrano 11 lokali, z tego 10 decyzji podjętych po dacie uchwały, jedną przed tą
 datą (31.10.2003r).
 Stwierdzono:
 - tylko 6 z wyżej wymienionych lokali, zostało wycenionych przez rzeczoznawcę
 majątkowego dotyczy:
   o Rzymowskiego 19/59             – jednostkowy wkład         2.847 zł
   o Lubelska 17/155                - jednostkowy wkład         3.189 zł
   o Narbutta 4/5                   - jednostkowy wkład         3.242 zł
   o Kakowskiego 7a/3               - jednostkowy wkład         3.282 zł
   o Komorska 11/15                 - jednostkowy wkład         3.324 zł
   o Zamoyskiego 49/51              - jednostkowy wkład         2.818 zł

- wartość praw do pozostałych lokali określona była przez Zarząd, poza protokołowanymi
posiedzeniami, a ustalone wkłady kształtowały się następująco:
   o Pileckiego 104/60             - jednostkowy wkład         3.491 zł
   o Piękna 16b/1                  - jednostkowy wkład         2.200 zł
   o Górska 19/12                  - jednostkowy wkład         3.085 zł
   o Skaryszewska 4/4              - jednostkowy wkład         2.977 zł
   o Pileckiego 108/7              - jednostkowy wkład         3.365 zł

- w każdym przypadku zawarto umowy o ustanowieniu spółdzielczego prawa do lokalu,
mimo że zainteresowane osoby nie zgromadziły wymaganych wkładów budowlanych a tylko
4 z nich wniosły I ratę wkładu w dniu spisania umowy. Okres spłaty wkładu określony
został na 10 lat.

- przed ustanowieniem spółdzielczych praw do lokali gospodarze przyjęci zostali w poczet
członków. Do dnia lustracji 2 osoby nie spełniło wymogu wniesienia wpisowego i udziału
powyższe dotyczy:
· ……………… – przyjęta w poczet członków w dniu 4.03.2004r
· ……………. – przyjęta w poczet członków w dniu 22.03.2004r



                                                                                         59
Na ogólną wartość praw do w/w 11 lokali w kwocie zł 1.575.016 zł spłacono do końca 2006r
raty w kwocie 536.806,72 zł, pozostało do spłaty 1.038.209,28 zł.

Załącznik nr 73 do protokółu obejmuje:
   o Kserokopię protokółu Zarządu na którym podjęto uchwałę o przekształceniu prawa
       najmu w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
   o Kserokopię uchwały (bez numeru)
   o Kserokopie przykładowych umów o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego
       prawa do lokalu.


3.7.    W związku ze złożonymi skargami członków, wniesionymi do Zawiązku
  Rewizyjnego SM RP w Warszawie (plik) kontrolowano tryb i poprawność podjęcia decyzji
  w sprawie zabudowy korytarzy w budynku Bitwy Warszawskiej 1920 nr 18 i ustanowienia
  spółdzielczych praw do pozyskanych w ten sposób lokali mieszkalnych.
  Stwierdzono co następuje:

 W m-cu lipcu 2003r Zarząd Spółdzielni zlecił opracowanie projektu budowlanego
 na zabudowę korytarza na I piętrze budynku Bitwy Warszawskiej 1920r nr 18
 (z przeznaczeniem na 2 lokale mieszkalne) Firmie Biuro Projektów Architektonicznych
 W.Nyczak J.T. Krysiak w Warszawie.

 Zamierzenie takie nie było przedmiotem posiedzenia Zarządu Spółdzielni jak też uzgodnień
 i akceptacji z mieszkańcami budynku.
 W oparciu o opracowaną przez Projektantów dokumentację Prezydent m.st. Warszawy
 decyzją nr 119/2003 z 11.08.2003r zatwierdził projekt budowlany i wydał pozwolenie na
 budowę.

 W m-cu wrześniu 2003r zawarte zostały umowy o ustanowienie spółdzielczych
 własnościowych praw do lokali zaadoptowanych z korytarzy:
    Umowa nr 361/2003 z 22.09.2003r zawarta z p………….. o ustanowienie
        spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przy ul.Bitwy Warszawskiej 1920
        nr 18 o pow. 31,56 m2.
    Umowa nr 362/2003 z 21.09.2003r zawarta z p…………….. na lokal
         w budynku przy ul. Bitwy Warszawskiej 1920r nr 18 o pow. 34,01 m2.
 W § 4 tych umów wpisane zostało, że całość prac wynikających z opracowanej
 dokumentacji i określonych w pozwoleniu na budowę.
 Wysokości kwotowej wymaganego wkładu nie określono. Stwierdzono jedynie w § 3,
 że wymagany wkład budowlany został wniesiony w pełnej wysokości w postaci
 zabezpieczenia ugody z dnia 19.09.2003r zawartej z p………..

 Rynkowej wyceny wkładu za oddaną do adaptacji powierzchnię nie przeprowadzono.
 W aktach brak pisemnej decyzji dotyczącej wyceny tych wkładów.

 Z ugody podpisanej w dniu 19.09.2003r z wierzycielem Spółdzielni p. …………. wynika,
 że jako zabezpieczenie wykonania swojego zobowiązania Spółdzielnia dokonała cesji
 wierzytelności przysługującej jej od …………………………….. z tytułu wpłat na poczet
 spółdzielczego własnościowego prawa do lokali przy ul.Bitwy Warszawskiej 1920r nr 18 w
 łącznej kwocie 98.355 zł.

                                                                                      60
 Jest to jedyny dokument okazany lustratorom, określający wierzytelność Spółdzielni
 z tytułu spółdzielczych praw do omawianych lokali.

 Uwzględniając powierzchnię lokali wpisaną do umów zawartych z członkami stanowi
 to kwotę 1.500 zł/m2.

 Obmiar powykonawczy zaadoptowanych lokali przeprowadzony został w lipcu 2004r
 i obliczono w nim następującą wielkość lokali: nr 75a – 29,37 m2; nr 75b – 35,49 m2.

 Stan wniesionych wkładów za lokale wynosi według ksiąg rachunkowych:
 - na lokal 74a – 51.015 zł co w przeliczeniu na 1 m2 stanowi kwotę 1.736,97 zł/m2
 - na lokal 75b – 53.235 zł tj. 1.500 zł/m2.

 W wyniku lustracji nie stwierdzono by Spółdzielnia finansowała w ciężar swoich kosztów
 roboty budowlane dotyczące tych lokali, poniosła natomiast koszty opracowania
 dokumentacji wg f-ry nr 4/2003 wystawionej w dniu 12.12.2003r w kwocie 4.270,00 zł.
 Fakturę pokryto z funduszu na remonty budynku Bitwy Warszawskiej 1920r nr 18
 (PK R21/12/2871).

 Protokółów odbioru robót adaptacyjnych wykonanych przez członków we własnym
 zakresie lustratorom nie okazano.

 Okazano natomiast pismo z dnia 14.07.2004r Spółki „Administrator PAX”, skierowane do
 Działu księgowości SM z informacją o powstaniu nowych lokali i obowiązku ich
 obciążenia z tytułu eksploatacji począwszy od 1.07.2004r.
 Przeprowadzona kontrola wykazała, że lokal nr 75 A nie był obciążany opłatami na
 pokrycie kosztów zarządzania nieruchomościami.

 Ustalone przez Radę Nadzorczą stawki opłat na pokrycie tych kosztów wynosiły:
     w okresie od 1.07.2004r do 28.02.2005r – 1,78 zł/m² pu miesięcznie
     w okresie od 1.03.2005r do 31.12.2006r – 1,23 zł/m² miesięcznie

 Utracone przez Spółdzielnię wpływy z tytułu nieuzasadnionego braku obciążeń
 lokalu na pokrycie kosztów eksploatacji bieżącej za okres od 1.07.2004r do 31.12.2006r
 stanowią kwotę 1.212,98 zł.

Kserokopię omówionych umów o ustanowienie praw do lokali stanowią w komplecie
załącznik nr 74 do protokółu lustracji


3.8. W piśmie z dnia 16.08.2007r członkowie Spółdzielni zwrócili się do związku
  rewizyjnego o sprawdzenie okoliczności przyjęć w poczet członków czterech imiennie
  wskazanych osób:
    o Dariusza Szewczyka (wpisany do rejestru za numerem R-6257 pod datą 17.05.2006r)
    o ……………… (R-406 wpis z 2.02.1967r )
    o ……………….. (R-1564 wpis z 12.11.1986r)
    o ………………. (R-56592 z 4.12.2001r)


                                                                                     61
Decyzję o przyjęciu w poczet członków Dariusza Szewczyka opisano w punkcie 3.2.
Badanie akt członkowskich pozostałych osób wykazało:
 o Pani …………………. zbyła wraz z wkładem budowlanym spółdzielcze prawo do
    lokalu w zasobach Spółdzielni za aktem notarialnym z 24.03.2004r.
    W piśmie z 1.04.2004r L dz 2369/2004 Spółdzielnia potwierdziła skuteczność zbycia
    prawa i poinformowała zainteresowaną, że nadal pozostaje członkiem Spółdzielni.
 o Pan ……………. został                  przyjęty w poczet członków w związku
    z przystąpieniem do budowy domu jednorodzinnego nr 27 w Osiedlu Pląsy.
    Aktem notarialnym Rep.A nr 7758/2001 z 4.12.2001r Spółdzielnia przeniosła na
    członka prawo własności wybudowanego domu i przynależnego gruntu.
    Członkowstwo w Spółdzielni wyżej wymienionego zostało zachowane.

   Nadmienić należy, że aktualnie Spółdzielnia nie jest zarządcą wybudowanych
   i przeniesionych na majątek użytkowników domów w Osiedlu Pląsy.
 o Pani     ………………….            figuruje   w      rejestrze pod   pozycja R-1564.
   Lustratorom nie okazano akt członkowskich tej osoby. Specjalista w Dziale
   Członkowsko-Mieszkaniowym Pan Andrzej Ożarek wyjaśnił lustratorom w pisemnej
   informacji (w dokumentacji roboczej) cyt.: „brak dokumentów Pani …………, ta Pani
   nigdy nie mieszkała w zasobach SM PAX”

Stwierdzono w trakcie lustracji, że w Spółdzielni przyjęto praktykę, ze osoby które zbyły
prawo do lokalu są zaliczane do grupy członków oczekujących, o ile nie złożyły pisemnego
wypowiedzenia członkowstwa. Osoby te stanowiły w latach 2003-2006 istotną
reprezentacje członków ogółem, jak też przedstawicieli na Zebranie Przedstawicieli –
przykłady omówiono w treści niniejszego rozdziału.

W świetle art.24 § 2 Prawa spółdzielczego członek nie wykonujący obowiązków
statutowych z przyczyn od niego niezależnych może być pozbawiony członkostwa przez
wykreślenie z rejestru członków.
Obowiązkiem takim jest między innymi posiadanie wkładu budowlanego lub
mieszkaniowego.
Osoby w/w zbyły wkład wraz z prawem do lokalu i nie ubiegają się o kolejny lokal
w Spółdzielni.

W spółdzielni nie przeprowadza się inwentaryzacji danych dotyczących członków,
pod kątem spełnienia przez nich wymogów warunkujących zachowanie członkostwa.
Wyrywkowa kontrola przeprowadzona na dowolnie wybranej próbie 15 członków z grupy
oczekujących (ogółem 1.153 osoby) wykazała, że 5 z tych osób nie wniosło do spółdzielni
wpisowego i udziałów .


Powyższe dotyczy:
        ………………..                       - wpisanej do rejestru pod datą 19.08.1999r.
                                           za numerem R-4706
          ………………………                    - wpisanej do rejestru pod datą 19.08.1999r
                                          za numerem R-4697
          Firmy TOP-AL. Sp. z o.o.     - wpisanej do rejestru pod datą 01.09.2003
                                          za numerem R-5951


                                                                                      62
           ……………………….                  - wpisanej do rejestru pod datą 22.06.2006
                                          za numerem R-6268
           ………………………….                 - wpisanego do rejestru pod datą 11.10.2006
                                          za numerem R-6293


3.9. Stosownie do wymogów art. 176 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
  Spółdzielnia prowadzi rejestr lokali, dla których zostały założone oddzielne księgi
  wieczyste, z adnotacją o ustanowionych hipotekach.
  W dniu kontroli rejestr ten zawierał 679 wpisów (ostatni z datą 10.07.2007r).
  Sposób prowadzenia tego rejestru uwag nie nasuwa.

3.10. Wynajmowanie lokali mieszkalnych przez Spółdzielnię.

 Statut w § 57 pkt 1 dopuszcza możliwość wynajmowanie lokali mieszkalnych na rzecz osób
 fizycznych i prawnych, w przypadku braku chętnych do przejęcia lokalu na zasadach
 spółdzielczego prawa.

 W spółdzielni nie prowadzi się rejestru zawartych umów najmu lokali.
 Według oświadczenia Kierownika Działu Członkowsko-Mieszkaniowego p.Małgorzaty
 Gelo w latach 2003-2006 nie zawierano nowych umów najmu lokali mieszkalnych,
 kontynuowano natomiast umowy najmu zawarte przed 2003r.
 Umowy te dotyczyły
 - lokali w budynku mieszkalnym przy ul.Zamoyskiego 45
 - lokali w zasobach przy ul.Pileckiego.

 W wyniku kontroli tych umów stwierdzono co następuje:

 ad. lokali w budynku Zamoyskiego 45
 Budynek przy ul.Zamoyskiego 45 przynależał do gruntu, który Spółdzielnia nabyła od
 Urzędu Miasta na potrzeby działalności inwestycyjnej – budowy Osiedla Skaryszewska-
 Lubelska.
 Wraz z nabyciem praw do gruntu i omawianego budynku (akt not. z 10.10.96 rep A
 nr 12625/96) Spółdzielnia przejęła dotychczasowych najemców lokali w tym budynku.

 Przeprowadzona kontrola wykazała że:
 - Spółdzielnia nie zawarła umów najmu z przejętymi najemcami lokali i nie określiła
 warunków tego najmu, w tym dotyczących obowiązków najemców, terminów wnoszenia
 czynszu i zasad wprowadzania zmian stawek czynszu.

 W aktach poszczególnych najemców znajdują się historyczne umowy zawarte z poprzednim
 Zarządcą –Przedsiębiorstwa Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Praga-Południe.

 - w latach 203-2005 wprowadzono 2 zmiany opłat czynszowych
 z tytułu używania tych lokali::
       · od 1.01.2003r      w wysokości 5 zł /m2
       · od 1.05.2004r      w wysokości 9,86 zł/m2
 O zmianie wysokości stawek czynszu spółdzielnia informowała                 najemców
 w indywidualnych pismach podpisanych przez Zarząd Spółdzielni.

                                                                                    63
 W porównaniu do opłat obciążających lokale w sąsiednich budynkach, zajętych na
 warunkach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, stawki czynszu były wyższe.

ad. lokali w budynkach Pileckiego

Właścicielami nieruchomości są na zasadzie współwłasności Spółdzielnia i osoby fizyczne.
Budowę prowadziła Spółdzielnia w ramach zawartych z bezpośrednimi inwestorami umów o
zastępstwo inwestorskie (temat opisano w rozdziale IV protokołu lustracji).

Z uwagi na problemy prawne dotyczące:
- braku pozwolenia na użytkowanie efektów zadania inwestycyjnego z uwagi na niepełną
realizację zobowiązań objętych pozwoleniem na budowę,
- braku powiązania wielkości udziałów w gruncie z wielkością lokali objętych przez
poszczególnych współwłaścicieli.
Do chwili obecnej lokale nie zostały przewłaszczone i figurują w majątku Spółdzielni.

Formalnie przekazanie wybudowanych lokali do użytkowania bezpośrednim inwestorom
następowało sukcesywnie na podstawie umów przekazania lokalu pod wynajem, które miały
obowiązywać do czasu ukończenia zadania.
Wymienione wyżej przeszkody spowodowały, ze umowy te obowiązują do chwili obecnej.




                                                                                     64
4. DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA
  Poprzednia lustracja działalności inwestycyjnej objęła okres 01.01.03-31.12.04.
  W jej wyniku Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP w Warszawie
  wystosował do organów samorządowych Spółdzielni pismo polustracyjne
  z dnia 06.06.2006r.
  Zawarta w nim ocena lustrowanej działalności i wypływające z niej wnioski były
  przedmiotem posiedzenia Rady Nadzorczej w dniu 21.06.2006r (pr 8/06) i podjęcia przez
  ten organ uchwały Nr 76/06 o przyjęciu wniosków do realizacji.
  Omówienie wyników lustracji i wniosków przewidziano również w p.11 porządku obrad
  najbliższego Zebrania Przedstawicieli, które odbyło się w dniu 29.06.06r.
  Punkt ten nie został rozpatrzony. Powyższe Zebranie nie wyczerpało porządku obrad
  z uwagi na brak kworum.

 Na kolejnym Zebraniu Przedstawicieli z dnia 29.06.2007r niewyczerpany porządek obrad
 poprzedniego Zebrania nie został uwzględniony.
 Wnioski zaproponowane przez Związek Rewizyjny i przyjęte przez Radę Nadzorczą
 dotyczyły:
      1. uchwalenia i rejestracji nowego statutu dostosowanego do zmienionego prawa,
      2. określenia norm formalno-prawnych uczestnictwa spółek zależnych
          w działalności inwestycyjnej,
      3. określenia zakresu i form sprawowania przez Radę Nadzorczą nadzoru nad
          działalnością spółek zależnych,
      4. przeprowadzenie ostatecznego rozliczenia zadań inwestycyjnych Kazury
          i Madalińskiego 20,
      5. zapewnienie właściwego finansowania kosztów realizacji zadań inwestycyjnych
          Stryjeńskich 19 II etap i Al. Stanów Zjednoczonych,
      6. podjęcia stosownych działań w celu zapewnienia pełnego sfinansowania kosztów
          budowy rozliczonych i przekazanych do użytku zadań inwestycyjnych, dla których
          wniesione wpłaty na poczet wkładu budowlanego nie pokryły tych kosztów.

 Z powyższych zaleceń wykonano jedynie wniosek nr 1 dotyczący uchwalenia i rejestracji
 nowego statutu.

4.1  PODSTAWY           PRAWNE         I    ORGANIZACYJNE            DZIAŁALNOŚCI
INWESTYCYJNEJ.

 4.1.1 Zarówno w poprzednim, jak też w zmienionym w 2006r statucie Spółdzielni zawarte
 zostało, że celem działalności Spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych
 członków i ich rodzin oraz potrzeb wynikających z zamieszkiwania w spółdzielczym
 osiedlu lub budynku. Cele te spółdzielnia realizuje między innymi poprzez prowadzenie
 działalności inwestycyjnej polegającej na budowaniu nowych lokali.
 W myśl postanowień statutu kierunki rozwoju działalności Spółdzielni, w tym też
 inwestycyjnej uchwala najwyższy organ tj. Zebranie Przedstawicieli Członków.
 Ostatnia w tym względzie uchwała, podjęta na Zebraniu Przedstawicieli Członków w dniu
 30.06.2005r w ramach p.6 porządku obrad, nakreśliła dla działalności inwestycyjnej
 następujące cele:
       - zakończenie inwestycji w 2005 i 2006r: Stryjeńskich (II etap w 2005r)
       a w II kwartale 2006 Al. Stanów Zjednoczonych,


                                                                                     65
     - uregulowanie stosunków prawnych w posiadanych lub zarządzanych
     nieruchomościach.
Zgodnie z uchwalonymi „kierunkami rozwoju” w okresie objętym lustracją Spółdzielnia nie
rozpoczynała nowych inwestycji.

4.1.2. Zasady organizacyjno-finansowe prowadzenia działalności inwestycyjnej zostały
określone w następujących przepisach wewnętrznych:

- statucie Spółdzielni
Rozstrzygnięcia statutu w wersji obowiązującej w lustrowanym okresie, normujące sposób
organizacji i rozliczeń działalności inwestycyjnej omówiono w protokole poprzedniej
lustracji.
W znowelizowanym statucie, zarejestrowanym przez Sąd Rejonowy w dniu 22.02.2007r
zawarte zostały postanowienia, o których mowa w art. 8 p.1 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych, w tym między innymi dotyczące zawierania umów z członkami o budowę
lokali, sposobu ustalania wstępnych wkładów wpisywanych do tych umów oraz terminów
rozliczenia ostatecznego kosztu budowy i ustalenia wartości początkowej oddanych do
użytku lokali ze wskazaniem, że rozliczenia te podlegają zatwierdzeniu przez Radę
Nadzorczą w formie uchwały.
- w Regulaminie zatytułowanym „Zasady rozliczania kosztów budowy i ustalania
wysokości wkładów budowlanych na lokale nowo oddawane do użytku”, zatwierdzonym
przez Radę Nadzorczą uchwałą Nr 17 z 25.03.1998r.
Treść tego Regulaminu omówiono w toku poprzedniej lustracji a stwierdzone
niedomagania, związane między innymi z brakiem precyzyjności rozstrzygnięć nie zostały
zlikwidowane.
Aktualnie Spółdzielnia opracowuje nowy regulamin, oparty na przepisach zmienionego
statutu.

- w „Zasadach gospodarki finansowej” zatwierdzonych uchwałą Nr 18 Rady Nadzorczej
z 25.03.1998r, które w części regulującej finansowanie działalności inwestycyjnej stanowią,
że inwestycje mieszkaniowe są finansowane ze środków wnoszonych przez przyszłych
użytkowników lokali.
Zaangażowanie innych środków może nastąpić na podstawie decyzji Rady Nadzorczej
podjętej w formie uchwały.

- w „Regulaminie udzielania zamówień na roboty budowlane, dostawy i usługi
wykonywane na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej „PAX”” –zatwierdzonym przez Radę
Nadzorczą uchwałą Nr 50 z 15.06.2005r.
Treść tego Regulaminu omówiona jest w rozdziale 6 niniejszego protokołu a jego
uchwalenie było realizacją wniosków polustracyjnych poprzedniej lustracji kompleksowej
za lata 1998-2002.

- w Regulaminie organizacyjnym Spółdzielni zatwierdzonym uchwałą Nr 15 Rady
Nadzorczej z 25.03.1998r.

Przyjęty w tym Regulaminie podział zadań realizowanych przez Spółdzielnię na członków
Zarządu i podporządkowane im komórki organizacyjne nie odpowiada stanowi
faktycznemu istniejącemu w kontrolowanym okresie. W powyższym unormowaniu
przewidziano bowiem, że obsługa działalności inwestycyjnej prowadzona jest w pełnym

                                                                                        66
zakresie przez własne służby Spółdzielni usytuowane w pionie prezesa Zarządu,
zatrudnione w dwóch komórkach organizacyjnych: Zespół ds. Przygotowania Inwestycji
i Zespół ds. Prowadzenia Inwestycji.
Faktyczne czynności tej obsługi Spółdzielnia zleciła Spółce „SoWa PAX” w ramach
zawartej w dniu 09.05.2005r umowy powierniczej (umowa nr 1/Sowa/2005) i równolegle
rozwiązała umowę o pracę z 5 pracownikami, w tym 3 osobami zatrudnionymi na etatach
inspektorów nadzoru branż ogólnobudowlanej, sanitarnej i elektrycznej i 2 osobami na
stanowiskach specjalistów ds. inwestycji.

Obowiązki związane z działalnością inwestycyjną wykonywali po reorganizacji i wykonują
nadal w ramach dwóch etatów następujący pracownicy:
- Pan Andrzej Cisowski – zatrudniony na stanowisku kierownika ds. inwestycji
- Pani Ewa Zawadzka – st. specjalista ds. inwestycji.

Osoby te posiadają w aktach osobowych zakresy czynności (opracowane odpowiednio
w 2004r i 1998r), nie przystające do aktualnych zadań wykonywanych bezpośrednio przez
Spółdzielnię i do rzeczywiście wykonywanych czynności.

4.1.3. W okresie objętym lustracją Spółdzielnia Mieszkaniowa „PAX” prowadziła
działalność inwestycyjną przy współpracy ze spółkami prawa handlowego: „Wiatraczna”
Sp. z o.o. w Warszawie, ul.Narbutta 4 i „SoWa PAX” Sp.zo.o w Warszawie, ul.Narbutta 4.
Udziały w tych spółkach posiada „Administrator PAX” Sp. z o.o. w Warszawie, ul.Narbutta 4,
której Spółdzielnia jest jednoosobowym właścicielem (100% udziałów o łącznej wartości
50.000, nabytych za aktem notarialnym Rep A Nr 12250/2002 z 23.09.02).:

- w Spółce „Wiatraczna”, której Spółdzielnia powierzyła generalne wykonawstwo
prowadzonych inwestycji Spółka „Administrator” posiada 100% udziałów o nominalnej
wartości 50.000 zł, nabytych za aktem notarialnym z 07.07.03r. Do dnia 02.02.04 prezesem
jednoosobowego Zarządu tej Spółki był …………., a następnie (i nadal) funkcję prezesa
pełni ……………...

- w Spółce „SoWa PAX”, która jest inwestorem zastępczym realizowanych zadań, a której
współwłaścicielami są:
  o Spółka „Administrator PAX” – właściciel 99 udziałów a 500 zł nabytych za aktem
     notarialnym z dnia 29.04.05r
  o p. …………………– właściciel 1 udziału a 500 zł, który aktualnie pełni funkcję
     prezesa jednoosobowego Zarządu Spółki „SoWa PAX”.

 Temat nabycia udziałów w każdej ze Spółek był przedmiotem omówienia w protokołach
 z poprzednich lustracji.
 Zaznaczyć należy, iż w żadnej ze Spółek powiązanych kapitałowo ze Spółdzielnią nie
 powołano Rady Nadzorczej, a uprawnienia przysługujące Zgromadzeniu wspólników,
 w tym przypadku również prawo kontroli wykonują:

 - w Spółce „Administrator PAX” – wyłącznie 3 członków Zarządu Spółdzielni
 Mieszkaniowej „PAX”, z których dwie osoby pełnią jednocześnie funkcję Zarządu
 w/w Spółki, i tak:



                                                                                       67
          o Pan Andrzej Ślązak – prezes jednoosobowego Zarządu Spółki od dnia jej
            powołania do dnia 23.11.2005r, a następnie od 24.11.05 prezes
            dwuosobowego Zarządu Spółki,
          o Pan Andrzej Szklarski – zastępca prezesa Zarządu Spółki od dnia 24.11.2005
            nadal.

- w Spółce „Wiatraczna” i „SoWa PAX” – w Zgromadzeniu wspólników biorą udział
wszyscy członkowie trzyosobowego Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „PAX”.

Z powyższego wynika, że członkowie Zarządu Spółdzielni pełnią jednocześnie funkcje
w Zarządzie Spółki „Administrator PAX”, a następnie jako wyłączni reprezentanci
właściciela tj.: Spółdzielni Mieszkaniowej „PAX” uczestniczą w Zgromadzeniu
wspólników tej Spółki.
Wypełniając obowiązki Zgromadzenia wspólników określone w art. 228 kodeksu spółek
handlowych sami sobie zatwierdzają sprawozdania Zarządu, sprawozdanie finansowe
Spółki, udzielają absolutorium.
W protokole poprzedniej lustracji wskazano, że członkowie Zarządu Spółdzielni skorzystali
z uprawnień określonych w art. 229 kodeksu i jako Zgromadzenie wspólników Spółki
„Administrator” podjęli uchwałę o nabyciu udziałów w spółkach „SoWa PAX”
i „Wiatraczna” bez wcześniejszych konsultacji z Radą Nadzorczą Spółdzielni
Mieszkaniowej „PAX” i uzyskania w tym względzie stosownych delegacji.

Na powyższe nieprawidłowości polegające na łączeniu czynności zarządzania Spółdzielnią
z czynnościami zarządzania i nadzorczo-kontrolnymi w spółkach powiązanych kapitałowo
ze Spółdzielnią zwrócił uwagę Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP
w piśmie polustracyjnym z dnia 06.06.2006r. Zaproponował organom samorządowym
Spółdzielni
w ramach wniosków polustracyjnych, by określić zakres i formy sprawowania przez Radę
Nadzorczą Spółdzielni nadzoru nad działalnością spółek zależnych. Wnioski te zostały
przyjęte przez Radę Nadzorczą uchwałą Nr 76 z 21.06.2006r.
Nie zostały rozpatrzone na najbliższym Zebraniu Przedstawicieli w dniu 29.06.2006r
i II części w dniu 29.09.2006r (niewyczerpany porządek obrad z uwagi na brak kworum),
jak też w 2007r (nie uwzględnione w porządku obrad).
Z ustaleń lustracji wynika, że nie zostały zrealizowane.

Ostatnie posiedzenie Rady Nadzorczej, na którym omawiano temat spółek odbyło się
w dniu 25.07.2006r. W protokole tego posiedzenia (prot.10/06) zawarto następujący zapis:
     cyt.„ W wyniku omówienia aktualnego funkcjonowania Spółdzielni i wzmocnienia
     kontroli nad spółkami zależnymi podjęto uchwałę Nr 76 w brzmieniu: Rada
     Nadzorcza po zapoznaniu się z protokołem lustracji działalności inwestycyjnej
     rekomenduje ZPCz przyjęcie wniosków polustracyjnych. W wyniku omówienia
     aktualnego funkcjonowania Spółdzielni i wzmocnienia kontroli nad spółkami
     zależnymi w kontekście lustracji i nowego statutu decyzje nie zostały podjęte.”




                                                                                      68
4.1.4 Warunki współpracy pomiędzy Spółdzielnią a Spółką „SoWa PAX” zostały określone
  w umowie Nr 1/SoWa/2005 z 9.05.2005 zawartej przez Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej
  „PAX” reprezentowany przez Pana Andrzeja Ślązaka i Pana Andrzeja Szklarskiego i Zarząd
  Spółki reprezentowany przez Pana …………………….. Analiza treści tej umowy
  wykazała:

 1) Jej przedmiotem według brzmienia § 1 p.1 jest „pełnienie funkcji inwestora zastępczego
 przy realizacji budowy zespołu budynków mieszkalno-usługowych z garażem podziemnym
 przy Al. Stanów Zjednoczonych 72 i Stryjeńskich 19 w Warszawie, zgodnie z zawartymi
 przez Spółdzielnię Mieszkaniową „PAX” umowami z Generalnym Wykonawcą –
 Wiatraczna Sp. z o.o.”
 W myśl treści umowy Inwestorowi zastępczemu powierzono (§ 1 p.2):
       - obowiązki nadzoru budowlanego wyszczególnionych wyżej budów,

      - kontrolę faktur za roboty budowlane wystawionych przez Spółkę „Wiatraczna”
      z następującym trybem postępowania:
                 o faktury na wykonane roboty, za generalne wykonawstwo oraz faktury
                    zaliczkowe będą wystawiane przez „Wiatraczna”Sp. z o.o. na Inwestora
                    zastępczego
                 o faktury za wykonane roboty po ich skontrolowaniu będą wystawiane
                    przez Inwestora zastępczego na Spółdzielnię
      - przeprowadzenia rozliczeń bankowych z wykonawcami inwestycji ze środków
      finansowanych przekazanych przez Spółdzielnię do dyspozycji Spółki, w tym
      dotyczących opłacania faktur za wykonane roboty i faktur zaliczkowych.
      Zapisano jednocześnie (§ 2 p.5), że Spółdzielnia będzie zaliczkowała wykonywane
      roboty na podstawie wystawionych przez Inwestora zastępczego faktur zaliczkowych
      do wysokości nie przekraczającej 5.000.000 zł.
      - upoważniono Inwestora zastępczego do wyrażania zgód na podpisywanie umów
      przez Generalnego wykonawcę z jego podwykonawcami (§ 1 p.2c)
      - w § 3 dopuszczono, by Inwestor zastępczy mógł – we własnym imieniu –
      wykonywać roboty budowlano-montażowe na obu budowach samodzielnie lub przy
      pomocy własnych podwykonawców, w zakresie i ze środków zapisanych w umowach
      o generalne wykonawstwo, zawartych przez Spółdzielnię ze Spółką „Wiatraczna”.

      Za wykonanie czynności inwestora zastępczego umówiono się na zryczałtowane
      wynagrodzenie, bez wskazania sposobu jego ustalenia:
            - 25.000 zł netto plus 22% VAT za okres do końca maja 2005r
            - 30.000 zł netto plus 22% VAT za czerwiec 2005r
            - 40.000 zł netto plus 22% VAT za następne miesiące.

   Wraz z określeniem obowiązków inwestora zastępczego nie sprecyzowano
   odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte ich wykonanie, w szczególności
   w zakresie kar umownych (art. 483 k.c.) i odpowiedzialności odszkodowawczej.
   W świetle umowy inwestor zastępczy uzyskał prawo kontroli umów zawieranych przez
   Spółkę „Wiatraczna” z podwykonawcami i wpływu na wybór wykonawcy (w tym samego
   siebie) poprzez cytowany wyżej zapis § 1 p. 2c.
   Udzielając takiego pełnomocnictwa Spółdzielnia nie zabezpieczyła swoich interesów i nie
   określiła odpowiedzialności inwestora zastępczego wobec podwykonawców za zapłatę
   wynagrodzenia. Jest to uzasadnione przepisem art. 6471 § 5 kc wprowadzającym solidarną

                                                                                       69
odpowiedzialność inwestora i generalnego wykonawcy za uregulowanie zobowiązań za
wykonane przez podwykonawcę roboty budowlane.
Pominięcie w treści umowy zapisu o odpowiedzialności inwestora zastępczego przekłada
się na ponoszenie przez Spółdzielnię skutków finansowych działań zleconych Spółce,
w tym ryzyka zatrudnienia podwykonawców.
Niejasny tryb kontroli faktur sformułowany w umowie z SoWa PAX a nie wynikający
z umowy z generalnym wykonawcą spowodował że:
    - Spółka „Wiatraczna” wystawiła faktury za roboty budowlane na Spółkę
    „SoWa PAX” jako zamawiającego
    - Spółka „SoWa PAX” wystawiła następnie faktury za roboty budowlane na rzecz
    Spółdzielni Mieszkaniowej „PAX”, w których występuje jako sprzedawca tych robót
    (nie identyfikuje faktur i kwot rzeczywistych wykonawców).
    Dołączone do faktur protokoły odbioru robót są podpisywane: przez kierownika
    budowy ustanowionego przez Generalnego Wykonawcę lub prezesa Spółki, której
    powierzono generalne wykonawstwo („Wiatraczna”), a ze strony odbierającego przez
    inspektora nadzoru reprezentującego Spółkę „SoWa PAX”.
Szczegółowe ustalenia dotyczące rozliczeń robót budowlano-montażowych zawarte
zostały w dalszej części niniejszego rozdziału.

Omawiana umowa Nr 1/SoWa/2005 o zastępstwo inwestycyjne została zmieniona trzema
aneksami, i tak:

- aneks Nr 1 z 25.05.2005r
Dodano do umowy dodatkowy podpunkt stanowiący, że „z każdej faktury wystawionej
przez inwestora zastępczego za wykonane roboty budowlane przez „Wiatraczna”
(z wyłączeniem generalnego wykonawstwa) zostanie zatrzymana przez inwestora kaucja
gwarancyjna w wys. 3% wartości faktury netto. Zwrot kaucji nastąpi 30 dni po upływie
terminu gwarancji…”

- aneksem Nr 2 z 23.03.2006r zmieniono wysokość wynagrodzenia za zastępstwo
inwestorskie począwszy od kwietnia 2006. W miejsce dotychczasowej kwoty 40.000 zł
netto plus VAT za każdy miesiąc ustalono ryczałt w następujących wysokościach:
    - za m-c IV 2006 – 60.000 plus VAT
    - za m-c V 2006 – 45.000 plus VAT
    - za m-c VI 2006 – 80.000 plus VAT
    - za m-c VII 2006 i kolejne – 50.000 plus VAT
W treści aneksu nie uzasadniono przyczyn zmian wysokości wynagrodzenia ryczałtowego
i nie dołączono żadnych kalkulacji.
Podpisanie aneksu nie było przedmiotem udokumentowanych posiedzeń Zarządu
Spółdzielni.
Zaznaczyć należy, że wynagrodzenie za usługi świadczone przez Inwestora Zastępczego
ustalone zostało na każdy miesiąc trwania budowy i nie było uzależnione od długości
rzeczywistego cyklu budowy, jak też wielkości przerobu w nadzorowanych robotach
budowlanych.

W świetle art. 632 § 1 kc „jeżeli strony umówiły się o wynagrodzenie ryczałtowe,
przyjmujący zamówienie nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby
w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac”.


                                                                                 70
  - aneksem Nr 3 z 28.03.2006r – zmieniono wysokość zaliczek udzielanych „SoWa PAX”
  na poczet wykonawstwa robót z kwoty 5.000.000 (umowa) do kwoty 9.000.000
  bez podania uzasadnienia.
 Temat nie był przedmiotem udokumentowanych posiedzeń Zarządu Spółdzielni.

 Kserokopia umowy zawartej z SoWa PAX z aneksami stanowi załącznik Nr 10 do
 protokołu lustracji.

 Spółdzielnia nie określiła sposobu rozliczenia kosztów obsługi inwestorskiej na
 poszczególne budowy.
 O ich rzeczywistym rozłożeniu zadecydował kierownik Działu Inwestycji p.Andrzej
 Cisowski w opisie merytorycznym faktur.
 Wyfakturowane przez „SoWa PAX” koszty obsługi inwestycji były zgodne z umową
 i późniejszymi aneksami.
 Podział tych kosztów na zadania Stryjeńskich i Wiatraczna i ich relacja do
 wyfakturowanych przerobów robót budowlano-montażowych przedstawiają się
 następująco:

                                                 Zadanie inwestycyjne
    Lp      Wyszczególnienie
                                  Stryjeńskich      Wiatraczna          Razem
          ROK 2005 V-XII
    1     koszty obsługi netto               -            295.000          295.000
    2     przerób netto                669.433          8.352.389        9.021.822
    3     wskaźnik 1:2                       -             3,53 %           3,27 %
          ROK 2006 I-XII
    1     koszty obsługi netto         262.500            342.500          605.000
    2     przerób netto              5.625.984         20.162.153       25.788.137
    3     wskaźnik 1:2                  4,66 %             1,70 %           2,35 %


4.1.5  Spółdzielnia nie opracowuje rocznych planów kosztów zarządu ogólnego
       i ich rozliczenia na poszczególne działalności.
 Jedynym dokumentem przedłożonym do kontroli, dotyczącym sposobu ustalenia wysokości
 kosztów zarządu ogólnego przypadających na działalność inwestycyjną jest wniosek
 głównej księgowej zaakceptowany przez Zarząd Spółdzielni w dniu 23.10.1995r
 o obciążeniu nakładów inwestycyjnych kosztami zarządu do wysokości nie przekraczającej
 7% poniesionych kosztów inwestycji. Powyższa decyzja nie może być uznana za podstawę
 ustalenia wysokości kosztów ogólnych przypadających na działalność inwestycyjną
 w latach 2005-2006 ponieważ:

         - wystąpiła istotna reorganizacja procesu obsługi inwestycji. Spółdzielnia
         zrezygnowała z utrzymania służb nadzoru w ramach własnych struktur i zleciła tą
         obsługę Spółce SoWa PAX w ramach umowy o zastępstwo inwestorskie;

         - ustawa o rachunkowości w art.29 nie przewiduje obciążenia środków trwałych
         w budowie anonimowym narzutem kosztów ogólnych. W świetle tych przepisów
         nakłady inwestycyjne mogą być obciążone wyłącznie zidentyfikowanymi pozycjami

                                                                                     71
       kosztów ogólnych pośrednio związanych z uzyskaniem efektów tej działalności
       w postaci środków trwałych.

W latach 2004-2005 rozliczenie kosztów zarządu ogólnego Spółdzielni Mieszkaniowej
„PAX” przedstawiało się następująco:



  lp                Wyszczególnienie                 ROK 2005            ROK 2006

   1 Koszty ogólne ogółem                             1.627.090,64        1.406.960,49
        w tym:
  1a na inwestycje                                    1.247.743,89          947.657,08
     Udział działalności inwestycyjnej
   2                                                       76,68 %             67,35 %
     w finansowaniu kosztów ogólnych (1a:1)
     Nakłady inwestycyjne w roku
   3                                                 16.853.065,91       25.490.960,88
     (bez odsetek od kredytu)
     Relacja naliczonych kosztów zarządu
   4                                                        7,40 %               3,72 %
     ogólnego do nakładów (poz. 1a: 3)


 Kontrolowano sposób rozłożenia kosztów ogólnych na poszczególne zadania inwestycyjne,
stwierdzono:

                               Podstawa                                  % obciążenie
                                                    Naliczone
         Zadanie         rozliczenia (nakłady                         kosztami zarządu w
                                                  koszty ogólne       relacji do nakładów
                           -ods.od kredytu)


 Rok 2005                       1.032.379,59                     -                      -
 1. zad. Madalińskiego          2.477.290,87          1.147.674,17                46,32%
 2. zad.Stryjeńskich           13.343.395,45            100.069,72                 0,75%
 3. zad.Al.St.Zjedn 72         16.853.065,91          1.247.743,89                 7,40%
          RAZEM


 Rok 2006                         120.761,67            100.428,72                83,16%
 4. zad. Madalińskiego          2.793.166,49          - 127.674,25                - 4,57%
 5. zad.Stryjeńskich           22.577.032,72            974.902,61                  4,31%
 6. zad.Al.St.Zjedn 72         25.490.960,88            947.657,08                  3,72%
          RAZEM

Dane powyższej tabeli wskazują, że nie stosuje się żadnych zasad w przedmiocie
rozliczania kosztów ogólnych, tak co do ich podziału na poszczególne działalności jak też
dalszego rozłożenia na stanowiska kosztów (działalności inwestycyjnej na realizowane
zadania). Przyjęty faktycznie sposób tego rozliczenia w latach 2005-2006 był całkowicie
dowolny.



                                                                                       72
4.2 W latach 2005-2006 Spółdzielnia nie nabywała nowych terenów pod budownictwo
mieszkaniowe i nie rozpoczynała nowych zadań inwestycyjnych.
Jej działalność inwestycyjna polegała na kontynuacji wcześniej rozpoczętych budów bądź ich
zakończeniu i przekazaniu do użytkowania członkom.

4.3 Według dokumentacji udostępnionej przez Dział Inwestycji oraz danych ksiąg
rachunkowych działalność inwestycyjna i towarzyszące jej nakłady w latach 2005-2006
dotyczyła:

       a) zakończenia budowy II etapu zadania inwestycyjnego pod nazwą „budynek
       mieszkalno-usługowy z garażem podziemnym przy ul. Braci Stryjeńskich róg
       ul. Moczydłowskiej II etap realizacji, obejmujące 2 budynki, każdy o 3-ch
       oddzielnych klatkach (DEF i GHJ).
       Odbiór końcowy udokumentowano protokołem odbioru i przekazania do użytku
       podpisanym w dniu 17.01.2007r.

       b) zakończenie budowy części „A” i kontynuację budowy części B, C, D budynku
       wielorodzinnego z usługami i garażem przy Al.Stanów Zjednoczonych róg Męcińskiej
       w Warszawie.
       Podział obiektu na części A, B, C, D dokonany został na podstawie projektu
       zamiennego zatwierdzonego decyzją Prezydenta m.st. Warszawy Nr 298/05 z 7.07.05
       a jego celem było zabezpieczenie sukcesywnego przekazania do użytkowania
       dokończonych części budynku.

       Charakterystykę powyższych zadań przedstawiono w załączniku Nr 11 do protokołu
       lustracji.

       c) Kolejne dwa zadania – przygotowane do realizacji w latach poprzedzających okres
       objęty niniejszą lustracją – zostały zaniechane, a poniesione nakłady wraz z gruntem
       sprzedane. Powyższe dotyczy budowy zespołów wielorodzinnych:
       - przy ul. Wiktorskiej 8, na które Spółdzielnia uzyskała pozwolenie na budowę
       prawomocną decyzją Prezydenta m.st Warszawy nr 1489/D/M/02
       - przy ul.Wołoskiej 56 – dokumentacja projektowo-budowlana była w trakcie
       przygotowania.

       d) Ponadto w ewidencji księgowej działalności inwestycyjnej figurują nie rozliczone
       nakłady dotyczące następujących zadań:
            przy ul.Madalińskiego 18/22         zł 9.518.876,15
       Zadanie jednoobiektowe. Protokół odbioru końcowego od Wykonawcy i przekazania
       do użytkowania podpisano z datą 26.03.2004r.
       Z umowy z Wykonawcą wyłączono przewidziany w projekcie montaż 2 dźwigów
       samochodowych dla garażu podziemnego w poziomie „-2”. Prace te nie zostały
       wykonane do chwili obecnej a garaż „-2” nie został zaliczony do efektów inwestycji
       (nie przyjęty na stan środków trwałych).

       Do dnia kończącego okres badań lustracyjnych Spółdzielnia nie dokonała
       ostatecznego rozliczenia kosztów budowy tego zadania.
            Ursynów – Kazury                    zł 2.582.552,55

                                                                                        73
  Do chwili obecnej Spółdzielnia nie uzyskała decyzji zezwalającej na użytkowanie
  ostatniego (Pileckiego 104) z trzech wybudowanych w ramach zadania i przyjętych na
  majątek budynków.
  Figurujące w ewidencji na dzień kończący 2006r nakłady inwestycyjne nie zostały
  uwzględnione w rozliczeniu z użytkownikami wybudowanych lokali.


4.4.  USTALENIA SZCZEGÓŁOWE DOTYCZĄCE SPOSOBU REALIZACJI
I STANU ROZLICZEŃ POSZCZEGÓLNYCH ZADAŃ INWSTYCYJNYCH.

  4.4.1 Zadanie inwestycyjne pod nazwą „budynek mieszkalno-usługowy z garażem
  podziemnym przy ul.Braci Stryjeńskich róg ulicy Moczydłowskiej II etap realizacji”.
  W ramach II etapu j.w. wybudowano 271 lokali mieszkalnych obsługiwanych przez 6
  klatek schodowych D, E, F, G, H, J o łącznej powierzchni użytkowej 31.638,5 m2,
   12 lokali usługowych o pow. 1.075,8 m2 oraz 420 miejsc postojowych w hali garażowej
  o pow. 13.737,8 m2 wraz z obsługującą je infrastrukturą zewnętrzną.

  Odbiór II etapu zadania od wykonawcy przeprowadzono w dniach 28.12.06-17.01.07
  i udokumentowano protokołem odbioru i przekazania do użytku podpisanym
  w dniu 17.01.07r.

  4.4.2 (1) Pierwszym generalnym wykonawcą zadania przy ul.Stryjeńskich, obejmującego
  9 segmentów zabudowy mieszkaniowej połączonych ze sobą o wysokości od 4 do 11
  kondygnacji z garażami w podziemiu, usługami i zagospodarowanie terenu był
  „INSBUD” Warszawa S.A, na podstawie umowy nr 68/98 z 23.10.98 o kompleksową
  realizację inwestycji. Roboty miały zostać wykonane w okresie od 24.12.1998r do:
  - etap I    1 budynek północny klatki A-C                           20.10.2000r
  - etap II 2 budynki wschodni i zachodni klatki -DEF i GHJ           20.08.2001r
  - etap III całość zadania                                           20.10.2001r

  Odbiór od wykonawcy etapu I (klatki A-C) nastąpił w dniach 5-14.03.2001r
  W miesiącu marcu 2002r „INSBUD” odstąpił od umowy, z powodu zwłoki w zapłacie
  faktur za wykonane prace, sięgającej ponad 1 rok.

  Kolejnymi wykonawcami II etapu zadania były firmy:
  - „Alisma Construction” S.A – na podstawie umowy z 30.04.2002r o wykonanie
  obowiązków generalnego koordynatora robót na budowie II etapu inwestycji, rozwiązanej
  ze skutkiem od 01.07.2003

  - Warszawskie Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego „KABLOBETON” S.A
  na podstawie umowy nr 7/13/03 zawartej 11.06.2003r, której przedmiotem były roboty
  wykończeniowe II etapu, opisane w załącznikach do umowy.

  Umowa została rozwiązana w trybie art. 39 Prawa upadłościowego, przez Syndyka Masy
  Upadłości WPBP „KABLOBETON” S.A (upadłość ogłoszona 27.08.2003r)

 2) Ostatnim generalnym wykonawcą inwestycji została „TJARA” Sp. z o.o. (obecnie
   „Wiatraczna”) na podstawie umowy nr 2/09/03 zawartej 1.09.2003r, opisanej w protokole
   poprzedniej lustracji (str 30).

                                                                                     74
   W umowie tej zawarto w § 1 p.3 zapis, że Zamawiający zleca a Wykonawca podejmuje
   się, na zasadach generalnego wykonawcy robót, kontynuacji robót i wykonania
   pozostałych niezbędnych wszelkich asortymentowo prac budowlano-montażowych
   w obiekcie i na terenie do niego przynależnym oraz wykonywania niezbędnych robót
   sieciowych, a całość w takim zakresie aby przedmiot umowy spełnił komplet funkcji
   zgodnie z przeznaczeniem. Stwierdzono też (§ 1 p.2), że wykonawca dokonał wizji
   lokalnej poprzedzającej ocenę i wycenę zadania.

   Ramowy zakres robót objętych umową został wyszczególniony w załącznikach 1 do 7
   i dotyczył: robót wykończeniowych w klatkach D, E, F, G, H, J (o różnym stopniu
   zaawansowania), wykończenia dwóch poziomów garaży oraz robót zewnętrznych
   związanych z zagospodarowaniem terenu.
   Za ich wykonanie ustalono zryczałtowane wynagrodzenie w kwocie 5.000.000 zł brutto.
   Do powyższej umowy spisano łącznie 10 aneksów, zmieniając istotnie warunki i terminy
   realizacji robót oraz wysokość wynagrodzenia, ustalonego zawsze w wysokości
   ryczałtowej.

   Treść umowy w wersji obowiązującej w okresie objętym niniejszą lustracją zostanie
   omówiona w dalszej części protokołu.

3) Umowa zawarta pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową „PAX” i Spółką „Tjara”
  (w dniu 03.10.03 zmieniła nazwę na „Wiatraczna”) w wersji podpisanej z datą 01.09.2003r
  nie przystawała do rzeczywistych warunków jej realizacji ponieważ:
- spółka Tjara (Wiatraczna) została nabyta przez Spółkę „Administrator PAX”, w której
  Spółdzielnia mieszkaniowa posiada 100% udziałów. Przesłanką nabycia Spółki „Tjara”
  miało być zapewnienie kontynuacji i dokończenie realizowanych przez Spółdzielnię zadań
  inwestycyjnych: przy ul.Stryjeńskich i Al. Stanów Zjednoczonych. W tym czasie
  Spółdzielnia Mieszkaniowa „PAX” znajdowała się w bardzo trudnej sytuacji finansowej
  a jej wierzyciele (między innymi pierwszy wykonawca „INSBUD” S.A) zgłaszali wnioski
  o upadłość i wszczynali egzekucje komornicze z rachunków bankowych.
  Odrębna podmiotowość prawna Spółki miała udrożnić przepływy środków pieniężnych,
  niezbędnych do finansowania robót pozostałych do ukończenia.

- w dniu zawarcia umowy nr 2/09/03 o wykonanie robót w zadaniu Stryjeńskich zarówno
  Spółdzielnia jako inwestor jak też Spółka Tjara występująca jako wykonawca, nie posiadały
  dokładnego rozeznania co do zakresu robót pozostałych do wykonania, niezbędnych do
  zapewnienia prawidłowego funkcjonowania budynku i uzyskania pozwolenia na jego
  użytkowanie. Po zejściu z placu budowy firmy „INSBUD Warszawa” S.A nie dokonano
  bowiem szczegółowej inwentaryzacji robót pozostałych do wykonania, zaś późniejsi
  wykonawcy (Alisma, Kablobeton) likwidowali w zasadzie wady i usterki w robotach po
  „INSBUD”. Niezadowalający stan techniczny tych robót został potwierdzony w „opinii
  technicznej oceniającej jakość wykonanych robót dot. zabudowy wielorodzinnej z usługami
  przy ul.Braci Stryjeńskich 19” opracowanej w 2002r na zlecenie Spółdzielni przez
  mgr inż. ……………, rzeczoznawcę budowlanego w zakresie wykonawstwa.
  Opinię tę wzbogacono dokumentacją zdjęciową.

- przed podpisaniem umowy ze Spółdzielnią Spółka „Tjara” pozyskała jako podwykonawcę
  robót w zad. Stryjeńskich firmę „M Inwex” Sp. z o.o. w Dziekanowie Nowym.


                                                                                        75
  Firma ta była wcześniej zatrudniona jako podwykonawca tych samych robót przez WPBP
  „KABLOBETON”.
Umowa ze Spółdzielnią była oparta na warunkach umowy nr 02/Stryjeńskich/09/03
z 01.09.2003r zawartej między Spółką „Tjara” jako generalnym wykonawcą i „M Inwex”
jako podwykonawcą.

W dołączonym harmonogramie sporządzonym przez „M Inwex” Sp. z o.o. i zatwierdzonym
przez członków ówczesnego Zarządu Spółki „Tjara” określono:
- ramowy zakres robót ujęty w 15 pozycjach (bez przedmiarów)
- termin zakończenia robót – na dzień 31.12.2003r
- wynagrodzenie brutto 4.280.000 zł
(kserokopia tego harmonogramu stanowi załącznik Nr 12 do prot. lustracji)
Natomiast w umowie zawartej w tym samym dniu pomiędzy Spółdzielnią a Spółką „Tjara”
powtórzono ten sam ramowy zakres robót i ustalono:
- termin zakończenia robót na dzień 31.03.2004r
- wynagrodzenie brutto 5.000.000 zł.

Umowa ze Spółką „M Inwex” została rozwiązana w dniu 14.01.2004r. Ze sprawozdania
Zarządu Spółki „Wiatraczna” z działalności za 2004r, znajdującego się w aktach Spółdzielni
Mieszkaniowej „PAX” wynika, że roboty zostały przerwane z przyczyn leżących po stronie
„M Inwex”, z powodu niedotrzymania terminu wykonania pełnego zakresu robót, który
upłynął 31.12.2003r.
Po ustaleniu zakresu robót wykonanych przez „M Inwex” w zad. Stryjeńskich
i ich potwierdzeniu w protokole zaawansowania robót podpisanym 14.04.2004r,
zlecono ich wycenę rzeczoznawcy majątkowemu, co pozwoliło na rozliczenie budowy
 i wzajemnych zobowiązań. Efektem końcowym było trójstronne porozumienie – ugoda
z 29.09.2004r podpisane przez Zarządy: „M Inwex”, Wiatraczna Sp. z o.o. i Spółdzielni
Mieszkaniowej „PAX”, w którym uznano ostateczne wynagrodzenie dla „M Inwex”
w wysokości 1.998.517,37 zł.
Wynagrodzenie za roboty wykonane przez „M Inwex” zostało rozliczone fakturą wystawioną
przez Spółkę „Wiatraczna” Nr FS/264/04 z 31.12.2004r na wartość brutto 1.824.417,37 zł
tj. niższą niż określona w porozumieniu – ugodzie o 174.100 zł.

4)     Z uwagi na fakt, że Spółka „Wiatraczna” nie dysponowała potencjałem technicznym
i ludzkim do bezpośredniego wykonawstwa robót, wykonywała faktycznie funkcję
generalnego wykonawcy, który zobowiązał się wykonać całość powierzonych mu robót przy
pomocy podwykonawców.
W okresie I-VIII 2004r Spółka „Wiatraczna” zlecała podwykonawcom wykonanie
cząstkowych robót nowych jak tez likwidację usterek, a wystawiane Spółdzielni faktury
stanowiły de facto refaktury do faktur podwykonawców. W każdej fakturze identyfikowano
podwykonawcę i dołączano protokoły odbioru robót.
W rozliczeniach tych nie nawiązywano do ryczałtu określonego umową z aneksami,
podpisaną między Spółdzielnią a Spółką.

5)    W dniu 13.08.2003r na wniosek Zarządu Spółdzielni Rada Nadzorcza podjęła uchwałę
Nr 4 w sprawie przeprowadzenia audytu zadania Stryjeńskich w zakresie inwestycyjno-
budowlanym i finansowo-księgowym.



                                                                                       76
W kolejnej uchwale Nr 11 z 29.10.2003r postanowiono by wyboru audytora dokonała
Komisja Rewizyjna Rady Nadzorczej, poszerzona o dwóch reprezentantów zad. Stryjeńskich
i dwóch reprezentantów zad. Wiatraczna.
Ostatecznie Rada Nadzorcza podjęła uchwałę Nr 14 z 03.12.2003r rekomendującą Zarządowi
podpisanie umowy o audyt inwestycyjny z zespołem kierowanym przez Pana …………… i
jednocześnie postanowiła, że wyniki audytu będą wiążące dla wszystkich stron.
Przesłanką do podjęcia tych decyzji była potrzeba zweryfikowania dotychczasowych
nakładów obciążających budowę Stryjeńskich, ustalenie zakresu, rozmiarów i kosztów prac
pozostałych do wykonania oraz zapewnienie pokrycia poniesionych i niezbędnych do
poniesienia zweryfikowanych nakładów wkładami budowlanymi przyszłych użytkowników
lokali.

6)     Umowa z wybranym zespołem rzeczoznawców budowlanych reprezentowanych przez
……………………… podpisana została w dniu 20.05.2004r. W efekcie zleconych prac
Zespół opracował „Raport końcowy dotyczący budowy inwestycji Spółdzielni Mieszkaniowej
„PAX” w Warszawie przy ul.Stryjeńskich 19 opatrzony datą 30.11.2004r, a jego
przedmiotem było przedstawienie opinii – ekspertyzy w zakresie architektoniczno-
budowlanym wraz z badaniem i oceną ostatecznego kosztu realizacji budowy osiedla
mieszkalnego przy ul.Stryjeńskich etapy I + II i jego rozłożenia na budowane lokale:
mieszkalne, usługowe, miejsca parkingowe i schowki.
Dane tego raportu stanowiły podstawę podjęcia przez Radę Nadzorczą w dniu 21.03.2005r,
a więc 21 miesięcy przed zakończeniem realizacji zadania (prot. odbioru II etapu 17.01.2007)
uchwały Nr 44 w sprawie zatwierdzenia ostatecznego kosztu budowy lokali. W oparciu o w/w
uchwałę Zarząd wystąpił do członków o dopłaty wkładów budowlanych.
Sposób rozliczenia z członkami kosztów budowy lokali w zad. Stryjeńskich będzie
przedmiotem odrębnego omówienia w dalszej części protokołu lustracji.

7)     W zakresie kosztów realizacji robót budowlanych sentencja „raportu końcowego” była
następująca:

- uznano w całości nakłady za roboty budowlano-montażowe poniesione łącznie dla I i II
etapu zadania zaewidencjonowane w księgach rachunkowych od początku realizacji
inwestycji do dnia 30.08.2004r włącznie, w kwocie ogółem 112.847.960,33 zł.

- szczegółowo opisano roboty budowlano-wykończeniowe pozostałe do wykonania po
30.08.2004r i sprecyzowano zalecenia dotyczące technicznych rozwiązań materiałowych.

- w oparciu o zalecenia i opisy jw. inspektorzy nadzoru Spółdzielni sporządzili przedmiary
robót do wykonania a następnie szczegółowe kosztorysy przedwykonawcze, które zostały
zweryfikowane przez Audytorów i potwierdzone przez projektantów branżowych – w ramach
nadzoru autorskiego – w zakresie zgodności w/w robót z projektem pod klauzulą „stwierdzam
zgodność pozycji kosztorysowych z projektem a ilość sprawdzi inspektor nadzoru”.

Łącznie sporządzono 9 kosztorysów inwestorskich oznaczonych numerami: 2-7 i 9-11
zamykających się kwotą netto 8.610.698,96; brutto 9.213.447,98. Suma tych kosztorysów
jako nakłady uzasadnione robót budowlano-wykończeniowych niezbędnych do zakończenia
budowy została uwzględniona w „ostatecznym” rozliczeniu kosztów budowy, zatwierdzonym
przez Radę Nadzorczą.


                                                                                         77
Akceptując kosztorysy inwestorskie Audytorzy zalecili Spółdzielni (cytat str 40 raportu
końc.) „przy wykonywaniu robót obmiary kosztorysowe winny być sprawdzane w naturze
przez inspektorów nadzoru inwestorskiego w zakresie rzeczowym, ilościowym w książkach
obmiaru i kosztowym w kosztorysie, wraz z podsumowaniem kosztu i podpisaniem każdego
elementu robót oraz pod Tabelą Elementów Scalonych, tworząc dokumenty powykonawcze,
jako podstawę do wystawienia protokołów odbiorczych i fakturowania przez Wykonawcę
elementów wykonanych robót. Dotyczy to wszystkich robót branżowych budowlanych,
sanitarnych i elektrycznych. Każda zmiana ilości robót, rodzaju materiałów lub ceny
jednostkowej wymaga zgody nadzoru autorskiego z zapisem w Dzienniku Budowy”….
„Obligatoryjnie wymagane jest dla zmiany ilości lub kosztu robót sporządzenie protokołu
konieczności wykonania robót dodatkowych oraz kosztorysu na roboty dodatkowe lub
zamienne, do zatwierdzenia przez władze Spółdzielni Mieszkaniowej „PAX” przed
wykonaniem tych robót”.

Zaznaczyć należy , że Audytorzy zweryfikowali kosztorysy przedwykonawcze robót
pozostałych do wykonania po 30.08.04r oparte na przedmiarach podanych przez
inspektorów nadzoru i wycenione według średnich cen rynkowych. Dodatkowo przyjęli jako
koszt uzasadniony wynagrodzenie za generalne wykonawstwo ujęte w odrębnej pozycji
w kwocie 350.000 zł nie poparte kalkulacją.

Powyższy sposób wyceny nakładów za roboty budowlane do poniesienia po 30.08.2004r
odbiegła od warunków zawartej umowy o wykonania robót budowlanych, w której
wynagrodzenie za całość robót wraz z narzutem za generalne wykonawstwo określone było
ryczałtem.
Przyjmując „Raport końcowy” bez zastrzeżeń Rada Nadzorcza akceptowała tym samym
zalecenia Audytorów jako wiążące Spółdzielnię w zakresie sposobu kontroli rozmiarów
i kosztów pozostałych do wykonania robót.

W trakcie lustracji ustalono, że sporządzone przez inspektorów nadzoru kosztorysy na roboty
pozostałe do wykonania nie były poparte dokładną inwentaryzacją.
Świadczy o tym następujący przykład:

- w kosztorysie inwestorskim nr 3 pod nazwą „Roboty budowlane Garaże poziom -1; -2
etap II” ujęto w poz.5 „montaż bram do garaży” i tę pozycję wyceniono na wartość
kosztorysowaną 420.000 zł netto plus VAT, brutto 449.400 zł.

Tymczasem dostawa i uruchomienie bram garażowych rozliczono przed 30.08.2004r
i poniesione z tego tytułu koszty tkwiły już w nakładach poniesionych wg stanu na dzień
31.08.2004r.
Roboty te wykonała firma „EFFERTZ” Polska Sp. z o.o. w ramach umowy zawartej ze
Spółdzielnią w dniu 04.11.2003r i rozliczyła fakturami:
- nr 29/12/03 z 31.12.2003 (poz. księgowa R-23/0506/XII/03)
- nr 4/04/04 z 20.04.2004 (poz. księgowa R-23/0043/IV/04)
na łączną kwotę brutto 740.200 zł, netto 691.775,70 zł.
Powyższymi fakturami objęto dostawę i uruchomienie:
- 4 bram rolowanych ppoż.                          492.200,00 zł brutto
- 4 bram przesuwnych ppoż.                         108.001,52 zł brutto
- 1 bramę rolowaną 5400x2200                        69.999,40 zł brutto
- 1 bramę rolowaną 5500x2200                        69.999,49  zł brutto

                                                                                        78
Omówiona okoliczność polegająca na dwukrotnym zaliczeniu bram do kosztów
uzasadnionych zadania (raz w nakładach poniesionych do 30.08.2004, drugi raz do
poniesienia po 30.08.2004 w ramach kosztorysów inwestorskich) spowodowała zawyżenie
nakładów przyjętych w „ostatecznym” rozliczeniu kosztów budowy o 449.400 zł brutto.

Wyrywkowe sprawdzenie kosztorysów ujawniło ponadto pomyłkę w wycenie pozycji 7
kosztorysu nr 10 pod nazwą „montaż i stawianie 18 szt. słupów oświetleniowych o masie
do 100 kg”.
Do wyceny cementu zużytego do obmurowania słupów przyjęto cenę jednostkową w wys.
280,50 zł za 1 kg, zamiast 280,50 zł za 1 tonę. Pomyłka ta spowodowała zawyżenie wartości
elementu o 109.532,86 zł brutto (102.367,16 netto) wg wyliczenia jak niżej:
(zużycie normatywne wg KNNR5 poz.1001-01)
przyjęto: 18 kg cementu /1 słup x 18 słupów = 324 kg x 280,50 zł = 90.822,00 zł
winno być                                      324 kg x 0,28 zł =           90,72 zł
                      różnica wartości cementu                         90.791,28 zł
plus – zawyżenie wartości materiałów pomocniczych wycenionych
        wskaźnikiem 2,5% od wartości materiałów podstawowych            2.269,78 zł
    - zawyżenie kosztów zakupu liczonych wskaźnikiem 10%
        od wartości materiałów podstawowych i pomocniczych              9.306,10 zł
    - zawyżenie podatku VAT 7%                                          7.165,70 zł
                                                   razem brutto       109.532,86 zł
Kserokopia kosztorysu 10.1 stanowi zał. 13 do prot. lustracji.

8)     W dniu 24.11.2004r tj. 6 dni przed zakończeniem audytu zadania Stryjeńskich
podpisany został aneks nr 6 do umowy 2/09/03 z 01.09.2003 zawartej ze Spółką
„Wiatraczna” o wykonanie robót budowlanych.
Aneksem tym w miejsce dotychczasowej umowy i aneksów 1-5 wprowadzono
„zaktualizowany jednolity tekst umowy wraz z załącznikami”. Analiza „zaktualizowanej”
i dotychczasowej wersji umowy wykazała, że „aktualizacja” polegała na wprowadzeniu
kolejnych zmian umowy, których nie omówiono w treści aneksu.
Zmiany te dotyczyły:

- ustalono nowe terminy realizacji umowy: rozpoczęcie 15.01.2004r tj. po zejściu firmy
„M Inwex” z placu budowy; zakończenie na 31.12.2005 z zaznaczeniem, że każda decyzja
Zamawiającego wpływająca na termin wykonania przedmiotu umowy bądź zwłoka
w płatnościach spowoduje przesunięcie terminu końcowego robót,
- wprowadzono nowy załącznik określający ramowy zakres zleconych robót.
Podobnie jak w dotychczasowych załącznikach 1-7, również nowy załącznik nie został
poparty przedmiarem robót, a w treści zawierał ogólnikowe stwierdzenia jak przykładowo:
wykończenie lokali mieszkalnych do stanu końcowego zgodnego z dokumentacją projektową;
uzupełnienie grzejników, osprzęt c.o, wod-kan, instalacji ppoż. w lokalach, uzupełnienie,
naprawy i wymiana stolarki okiennej; uzupełnienie drzwi na klatkach schodowych,
uzupełnienie instalacji wideofonowej, elektrycznej, wykonanie robót wentylacyjnych,
uzupełnienie anemostatów itd.

- wprowadzono harmonogram rzeczowo-finansowy robót i ustalono nowe wynagrodzenie
ryczałtowe za przedmiot umowy w wys. 11.300.000 zł brutto, bez wskazania podstaw wyceny
tego ryczałtu.


                                                                                      79
W harmonogramie wyróżniono elementy robót i rozłożono wynagrodzenie na poszczególne
elementy.

- określono wysokość narzutów i cen do kosztorysowania robót dodatkowych i zamiennych.
W dotychczasowych zapisach umowy wycena takich robót miała być każdorazowo
uzgadniania między stronami.

Podobnie jak dotychczas uregulowano temat kar umownych i okoliczności stanowiących
podstawę ich naliczania a także odszkodowań za odstąpienie od umowy.
W § 8 sprecyzowane zostały przypadki uprawniające do odstąpienia od umowy bez
wypowiedzenia z zaznaczeniem, że „żadnej ze stron nie przysługuje roszczenie
odszkodowawcze lub inne związane z umową”.
Pozostałe istotne warunki realizacji umowy nie zostały zmienione tj:
- ustalono, że z każdej faktury będzie potrącana kaucja gwarancyjna w wys. 3% netto,
zwrotna w ciągu 30 dni po upływie jednorocznej gwarancji.
Okres rękojmii za wady określono na 3 lata.
- dopuszczono fragmentaryczne odbiory robót w oparciu o protokół stwierdzający procentowe
wykonanie poszczególnych pozycji harmonogramu, podpisany przez kierownika budowy
i inspektorów nadzoru,

- utrzymano dotychczasowe zasady rozliczania wynagrodzenia Wykonawcy. Dopuszczono
w nich zapłatę należności poprzez ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu mieszkalnego, usługowego lub miejsca garażowania na rzecz wskazanej przez
Wykonawcę firmy bądź osoby fizycznej.
Jednocześnie uzgodniony został wykaz tych lokali (wszystkie w aktualnie wykonywanym
budynku przy Al.Stanów Zjednoczonych 72) i wartość przyjętą do tych rozliczeń:
- 3.600 zł/ 1m2 netto dla lokalu mieszkalnego
- 5.300 zł/ 1m2 netto dla lokalu usługowego
- 27.000 zł netto za 1 miejsce garażowania
Wartość postawionych do dyspozycji Wykonawcy lokali wg powyższych cen wynosiła
3.287.271,60 zł.

Umowa w zaktualizowanej wersji została zmieniona kolejnymi aneksami:
- nr 7 z 29.04.2005r, którym Spółdzielnia przekazała swoje dotychczasowe uprawnienia
związane z nadzorem inwestorskim i wyrażaniem zgód na zatrudnienie podwykonawców
Spółce „SoWa PAX”,

- nr 8 z 23.08.2005r, którym przesunięty został termin zakończenia robót na dzień
30.06.2006r,

- nr 9 z 12.06.2006r, po raz kolejny zmieniono termin zakończenia robót na 30.09.2006r,

- nr 10 z 20.06.2006 wprowadzającym następujące zmiany do treści zaktualizowanej umowy:
          - wyłączono z zakresu robót montaż drugiego dźwigu osobowego w klatkach D, E,
          F, G, J (łącznie 5 sztuk) oraz poprawienie kostki na patio z uszczelnieniem dylatacji.
          Z tytułu powyższych wyłączeń zmniejszono ogólną kwotę wynagrodzenia o 898.800
          zł brutto, bez podziału na każdy z w/w elementów.
          Nowe wynagrodzenie za przedmiot umowy określono ryczałtem na kwotę
          10.401.200 brutto.

                                                                                             80
        Kosztorysu robót dotyczących patio ze szczegółową wyceną rezygnacji opartą na
        uzgodnionych w umowie cenach jednostkowych i narzutach, nie sporządzono mimo
        wymogu określonego w § 3.
        W aneksie zaznaczono, że wykonanie prac jak wyżej zostanie odłożone na termin
        późniejszy i jest uwarunkowane od terminu uzupełnienia wkładów budowlanych do
        wymaganej wysokości.

      - zmieniono termin całkowitego zakończenia robót na dzień 30.04.2007r

 W omówionych aneksach nie uzasadniono przyczyn przesunięcia terminów zakończenia
 robót. Z uzyskanych wyjaśnień wynika, że to Spółdzielnia była zmuszona do ograniczenia
 przerobów Wykonawcy z uwagi na brak zdolności płatniczej, spowodowanej zaległościami
 przyszłych użytkowników lokali w zgromadzeniu wkładów budowlanych.

 W trakcie lustracji ustalono, że przebieg realizacji umowy zawartej ze Spółką „Wiatraczna”,
 aktualizacji treści umowy i późniejszych jej zmian nie był przedmiotem
 udokumentowanych posiedzeń Zarządu Spółdzielni.

 Kserokopia umowy Nr 2/09/03 z aneksami 1-10 i załącznikami stanowi w komplecie
 załącznik Nr 14 do protokołu lustracji (ogółem 59 stron).

10)    Zaktualizowana w dniu 24.11.2004r wersja umowy o roboty budowlane, zawarta
  pomiędzy Spółdzielnią i Spółką „Wiatraczna” nie nawiązywała do przeprowadzonej przez
  Dział Inwestycji i zweryfikowanej przez Audytorów inwentaryzacji robót pozostałych do
  wykonania po dniu 30.08.2004r jak tez ich wyceny.
  Wprowadzając aktualizację nie rozgraniczono bowiem robót wykonywanych do 30.08.04r
  i związanych z nimi kosztów oraz pozostałych do wykonania po tym dniu
  zidentyfikowanych w kosztorysach zweryfikowanych w ramach audytu.

11)     W trakcie lustracji przeprowadzono porównanie wysokości wynagrodzenia
   ryczałtowego wpisanego do umowy z Wykonawcą z sumą kosztorysów zweryfikowanych
  przez Audytorów na roboty pozostałe do wykonania po 30.08.04 skorygowanych
  o ujawnione w trakcie lustracji pomyłki w tych kosztorysach.
  Porównanie to przedstawia się następująco:

   A) Umowa z Wykonawcą

   1) Wynagrodzenie ryczałtowe ogółem                           10.560.748 netto
   2) minus: ryczałt za pełnienie funkcji GW                       588.785 netto
   3) różnica – ryczałt na RBM                                   9.971.963 netto
   4) minus wartość robót wyfakturowanych
     od początku realizacji tj. 15.01.2004 do
     30.08.2004                                                 1.452.951,96
   5) ryczałt przypadający na roboty do
      Wykonania po 30.08.2004 (A3-A4)                           8.519.011,04

   B) Suma kosztorysów inwestorskich na
      roboty do wykonania po 30.08.2004                         8.610.698,96 netto
      minus:

                                                                                         81
      - ujawnione błędy (zawyżenie) omówione
      wcześniej dotyczące:
                    bram garażowych     420.000,00
                    cementu             102.367,16           522.367,16 netto

      Wartość kosztorysowania po korekcie                    8.088.331,80 netto

   C) Różnica stanowiąca wyższe wynagrodzenie
      Dla Wykonawcy, w stosunku do wartości
      Kosztorysowej opartej na średnich cenach (A5-B)        430.679,24 netto

12)    W trakcie lustracji dokonano oglądu wszystkich faktur za roboty budowlano-
  montażowe w zadaniu Stryjeńskich ujęte do ksiąg rachunkowych w okresie objętym
  kontrolą tj. w latach 2005-2006 stwierdzono:
  - do miesiąca kwietnia 2005r Spółka „Wiatraczna: wystawiała Spółdzielni dwie faktury
  przerobowe na łączną kwotę netto 365.541,27 zł

 - począwszy od miesiąca maja 2005r sprzedawcą robót objętych umową ze Spółką
 „Wiatraczna” jest inwestor zastępczy Spółka „SoWa PAX”, która w swoim imieniu
 wystawia comiesięczne faktury za wykonywanie robót budowlanych.
 W praktyce odbywa się to tak, że „Wiatraczna” sprzedaje roboty Spółce „SoWa PAX”
 łącznie z narzutem za generalne wykonawstwo, a Spółka „SoWa PAX” sprzedaje następnie
 Spółdzielni Mieszkaniowej „PAX”.
 W treści faktur wystawionych przez SoWa PAX brak jest odniesienia do faktur generalnego
 wykonawcy.
 Do faktur „SoWa PAX” rozliczanych w Spółdzielni są dołączone protokoły odbioru robót
 podpisane z ramienia Wykonawcy przez kierownika budowy ustanowionego przez GW,
 z ramienia Zamawiającego przez inspektorów nadzoru zatrudnionych w „SoWa PAX”.
 W żadnym z tych protokołów nie występuje podwykonawca. Obmiarów powykonawczych
 robót nie dokonywano.
 Treść dołączonych protokołów odbioru budzi istotne zastrzeżenia ponieważ:
        - w żadnym z nich nie określono procentowego stopnia zaawansowania rzeczowego
        robót będących przedmiotem odbioru.

 - do m-ca maja 2006 (z niewielkimi wyjątkami) w protokołach odbioru podawano w ujęciu
 poszczególnych elementów wartość sprzedaży za okres objęty fakturowaniem oraz sumę
 wyfakturowania elementu do początku realizacji. Począwszy od m-ca VI 2006 do X 2006
 ograniczono się już tylko do podania wartości sprzedaży za okres bieżącego fakturowania
 (wartości rozliczenia elementu od początku realizacji nie wpisywano).
 Natomiast począwszy od m-ca XI 2006 do IV 2007 (do tego okresu kontrolowano
 dokumenty) zaprzestano rozliczeń wynagrodzenia według elementów. W protokołach
 odbioru wpisywano w treści „roboty budowlane” i jedną kwotą przerób do wyfakturowania.
 Tak więc przedmiotem odbioru było wynagrodzenie a nie wykonany w okresie zakres robót
 z wyceną.

 Przykładowa kserokopia faktury nr FS/63/12/06 ze XII 06 za roboty budowlane
 z dołączonym protokołem odbioru stanowi załącznik Nr 15 do protokołu lustracji.



                                                                                     82
Z omówionych wyżej przyczyn, a także z powodu braku ostatecznego rozliczenia
wykonawcy z zakresu rzeczowego i finansowego stanowiącego „przedmiot” umowy
lustratorzy nie mieli możliwości oceny stopnia wykonania umowy, tak w zakresie
wykonania i rozliczenia elementów określonych w umowie, jak też w świetle elementów
sprecyzowanych w kosztorysach zweryfikowanych przez Audytorów.

Ujawniono natomiast przypadki istotnego przekroczenia zryczałtowanego wynagrodzenia
w niektórych elementach robót rozliczonych w okresie 1. I .05 – 31.X.06 tj. w okresie,
gdzie treść sporządzonych protokołów odbioru umożliwiła takie porównanie.
  a) za wykonanie instalacji tryskaczowej (oddymiania) w garażach (poz.5.8. tabeli
     elementów załączonej do umowy) przewidziano wynagrodzenie ryczałtowe w kwocie
     405.233,64 zł netto tj. w równowartości wyceny kosztorysowej zweryfikowanej przez
     Audytorów (kosztorys 7 poz. 13).

     Element ten został rozliczony fakturą wystawioną przez Spółkę „SoWa PAX”
     nr FS/21/05 z 31.05.2006r na kwotę netto 498.065,09 (wyższą niż w umowie
     o 92.831,45). Fakturę sprawdził p/w merytorycznym kierownik Działu Inwestycji
     Andrzej Cisowski – bez zastrzeżeń, zatwierdził Prezes Zarządu Andrzej Ślązak.
     W protokole odbioru z 31.05.2006 prezes Spółki „SoWa PAX” wpisał adnotację
     „uwaga – zmiana wartości robót podyktowana zmianą rozwiązań projektowych
     i przesunięciem kosztów”. Kserokopia tego prot. stanowi zał. Nr 16.
     Zmiany takiej nie wprowadzono aneksem do umowy.
     Nie sporządzono też szczegółowej wyceny robót w sposób określony w umowie
     oraz obmiaru końcowego robót.

 b) za wykonanie instalacji wentylacyjnej z wentylatorami części mieszkalnej
    (poz.3.6 tabeli elementów dołączonej do umowy) przewidziano ryczałt w kwocie
    137.383,18 zł netto. W kosztorysie inwestorskim zweryfikowanym przez przez
    Audytorów nr 7 poz.2 roboty wycenione były na kwotę 136.619,99 zł netto.

    Element rozliczony został fakturą nr FS/15/06 z 30.04.06r wystawioną
    przez „SoWa PAX” na kwotę netto 255.074,74 zł tj. wyższą niż ryczałt umowny
    o 117.691,56 zł.
 c) za wykonanie wentylacji garaży podziemnych (poz.5.9 tabeli elementów)
    przewidziano w umowie ryczałt w wys. 954.206. netto
    W kosztorysach inwestorskich pozycję tę wyceniono jak niżej:
    - koszt.7 poz.14 „montaż wentylacji mechanicznej et II”      954.401,44 zł
    - koszt. 9 poz. 3 „wentylacja garaży roboty elektryczne”     302.807,44 zł
                                                 łącznie netto 1.257.208,88 zł
    Natomiast rzeczywiste wynagrodzenie zostało rozliczone w kwocie netto
    1.983.802,33 zł wg następujących faktur wystawionych przez „SoWa PAX”
    - FS/12/03/06 z 31.03.06                            920.546,72 zł
    - FS/27/06/06 z 30.06.06                            109.050,00 zł
    - FS/51/10/06 z 31.10.06                            954.205,61 zł

 d) za pełnienie funkcji generalnego wykonawcy ustalone było w umowie wynagrodzenie
    ryczałtowe w kwocie 588.785 zł netto (poz. 1 tabeli elementów).
    W „ostatecznym” rozliczeniu przewidziano koszt 420.383 zł netto.


                                                                                   83
   Natomiast rzeczywiste wynagrodzenie za GW rozliczone przez Spółdzielnię za
   pełnienie funkcji GW w okresie od 15.01.2004r do 31.12.2006r wyniosło:

   - faktura z 31.08.04 (dow.ks.R-23/173)                      170.000,00 netto
   - fa nr FS/279/04 z 31.12.04 (dow.ks.R-23/316/XII/04)        72.880,05 netto
                                              razem za 2004r   242.880,05 netto

   za rok 2005 – wg faktur     FS/007/05 z 30.VI.05             160.325,67 netto
                               FS/012/05 z 31.VII.05             15.644,27 netto
                               FS/K/02/12/05 z 30.XII.05         45.553,81 netto
                                             razem za 2005r     221.523,75 netto

   za rok 2006 – wg faktur    FS/5/01/06 z 31.I.06                   8.967,91 netto
                              FS/18/04/06 z 28.IV.06                40.138,95 netto
                              FS/23/05/06 z 31.V.06                 17.303,24 netto
                              FS/29/06/06 z 30.VI.06                22.656,48 netto
                              FS/35/07/06 z 31.VII.06               24.237,37 netto
                              FS/41/08/06 z 31.VIII.06              15.220,88 netto
                              FS/47/09/06 z 30.IX.06                15.816,74 netto
                              FS/53/10/06 z 31.X.06                 14.051,13 netto
                              FS/59/11/06 z 30.XI.06                13.723,21 netto
                              FS/65/12/06 z 29.XII.06              18.432,05 netto
                              razem za 2006r                       190.547,96 netto
   Razem wyfakturowane wynagrodzenie z tytułu GW 654.951,76 netto tj. wyższe niż
   ryczałt określony umową o 66.166,76 zł netto i 70.798,40 zł brutto.

e) na wykończenie tarasów przewidziano w umowie (poz.6.3 tabeli) wynagrodzenie
   ryczałtowe w kwocie 28.037 zł netto. W kosztorysie inwestorskim wyceniono ten
   element na kwotę 6.807,45 zł (koszt.4 poz.3.2).
   W okresie 1.I.05-30.IX 06 rozliczono wynagrodzenie na ten element robót w kwocie
   31.921,80 netto wg faktur: FS/21/05/06 z 31.05.06 - 10.088 zł netto i FS/27/06/06
   z 30.06.06 - 21.833,80 zł netto.

f) element „gresy na schodach w otoczeniu budynków” (poz.6.4 tabeli załączonej do
   umowy) wyceniono w kwocie 13.084 zł netto.
   W okresie 1.I.05-30.IX.06 wyfakturowano wynagrodzenie za ten element w kwocie
   25.536 zł netto, wg faktury nr FS/45/09/06 z 29.09.2006r.
   Natomiast w kosztorysie inwestorskim nr 4 poz.2.4 ten element robót wyceniono na
   7.002,43 zł.

g) na „likwidację usterek” przewidziano w umowie ryczałt w kwocie netto 98.132 zł
   (poz.3.9 tabeli)
   W ramach tej pozycji rozliczono w okresie 1.I.05-31.X.06 wynagrodzenie w kwocie
   128.579,56 zł netto wg faktur:
    wystawionych przez Spółkę „Wiatraczna”:
   - FS/065/05 z 28.04.05                          19.626,00 zł netto
   wystawionych przez Spółkę „SoWa PAX”
   - FS/026/10/05 z 28.10.05                         9.813,00 zł netto
   - FS/034/12/05 z 30.12.05                           765,00 zł netto

                                                                                   84
       - FS/12/03/06 z 31.03.06                         21.457,57 zł netto
       - FS/21/05/06 z 31.05.06                          2.415,28 zł netto
       - FS/32/07/06 z 31.07.06                         30.332,60 zł netto
       - FS/39/08/06 z 31.08.06                          5.103,80 zł netto
       - FS/45/09/06 z 29.09.06                         35.235,17 zł netto
       - FS/51/10/06 z 31.10.06                          3.073,29 zł netto
                                          razem         128.579,56 zł netto

       W protokołach odbioru ograniczono się jedynie do wpisu nazwy elementu, bez
       podania lokalizacji, obmiarów i rodzaju robót. Kosztorysów powykonawczych nie
       sporządzono.

       W sytuacji umowy ryczałtowej nie było podstaw do rozliczenia robót ponad wartość
       ustaloną w tabeli.

       Wszystkie omówione wyżej faktury zostały wystawione, sprawdzone bez zastrzeżeń
       przez Spółkę „SoWa PAX” i zatwierdzone przez prezesa Zarządu.
       Lustratorom nie okazano dokumentów wskazujących, by temat przekroczenia
       powyższych wynagrodzeń był przedmiotem wyjaśnień, uzgodnień stron
       i udokumentowanych rozstrzygnięć. Przepis zawarty w art. 3571 kc dopuszcza zmianę
       wynagrodzenia ryczałtowego, lecz tylko wskutek zmiany stosunków, których nie
       można było przewidzieć a wykonanie czynności składających się na przedmiot
       umowy groziłby wykonawcy rażącą stratą. W takiej sytuacji przepis rozstrzyga, że
       tylko sąd może podwyższyć ryczałt lub rozwiązać umowę.

       Zaznaczyć należy, iż kształt ryczałtowej umowy bez sprecyzowania wielkości robót
       nie wymusił na Spółdzielni przeprowadzenia kontroli kosztów w sposób określony
       przez Audytorów tj. poprzez weryfikację wielkości wykonanych robót i oceny
       kosztów w świetle przyjętych średnich cen w kosztorysach inwestorskich.
       Wynagrodzenia przyjęte w umowie nie dadzą się porównać wprost z kosztorysami
       inwestorskimi z uwagi na fakt, iż umowa obejmuje roboty do wykonania od 15.01.04
       do ukończenia zadania, zaś kosztorysy – roboty do wykonania po 30.08.2004r.

13) Ustalono w trakcie lustracji, że Spółdzielnia nie zmieniając przedmiotu umowy zawartej
    ze Spółką „Wiatraczna” i wysokości ryczałtowego wynagrodzenia, zleciła wykonanie
    niektórych robót objętych tą umową innemu wykonawcy, ma swój koszt i tak:

   13.1)      Na podstawie pisma Inwestora zastępczego z 29.09.2006r (nie rejestrowane
   w książce podawczej) wnioskującego o zastosowanie – w ramach „usprawnienia
   zimowego odprowadzenia wody przez rury spustowe” – ogrzewania elektrycznego rur
   spustowych, Zarząd Spółdzielni w osobach A. Ślązak i A. Szklarski podjęli poza
   protokołem decyzję o przyjęciu do realizacji w/w robót. Następnie zaakceptowali kolejny
   wniosek prezesa Spółki „SoWa PAX” by w zamian za wykonanie placu zabaw wykonać
   instalację ogrzewania rur. Wniosek z dnia 29.09.06 złożony przez prezesa Spółki
   „SoWa PAX” nie został poparty protokołem konieczności i kosztorysem
   przedwykonawczym robót.




                                                                                       85
Wykonanie w/w instalacji rozliczyła bezpośrednio Spółka „Wiatraczna” w fakturze
FS/248/11/06 z 30.11.2006 na kwotę netto 70.040 zł, brutto 74.942,80 zł, która obciążyła
nakłady inwestycyjne.
Faktura ta stanowiła refakturę do faktury bezpośredniego wykonawcy robót – firmy KJM
„Elektrotech” (fa FV/18/2006 z 8.11.2006).

W powyższej sprawie wniesiono następujące zastrzeżenia:
 - wydatek za docieplenie rur nie równoważył przyjętego w umowie ryczałtowego
   wynagrodzenia za wykonanie placu zabaw.
   Na jego wykonanie przewidziano (poz.6.8 harmonogramu) ryczałt w kwocie 150.000
   netto i 160.500 brutto tj. wyższe niż refakturowane roboty dodatkowe odpowiednio
   o 79.960 netto i 85.557,20 zł brutto.

 - w świetle treści umowy nr 2/09/03 o roboty budowlane, prace dodatkowe miały być
   rozliczane według szczegółowych kosztorysów powykonawczych opartych na
   obmiarach powykonawczych i uzgodnionych w umowie danych do kosztorysowania.
   Wystawiona przez Spółkę „Wiatraczna” faktura FS/248/11/06 nie spełnia tych
   warunków, a fakt iż była to refktura nie zwalnia wykonawcy z obowiązku
   zastosowania się do warunków umowy.
   Zaznaczyć należy, że firma KJM „Eletrotech” nie poparła swej wyceny kosztorysem
   szczegółowym, pozwalającym na ocenę wysokości wyfakturowanego wynagrodzenia
   w stosunku do średnich cen.

 - plac zabaw, który Spółdzielnia wycofała z umowy z „SoWa PAX” bez jednoczesnej
   korekty harmonogramu rzeczowo-finansowego, został zlecony do wykonania przez
   Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „PAX” firmie Miasto i Rekreacja „Gasik, Gasik
   Sp.j.” w Nowym Wągrodnie, na podstawie umowy zawartej przez strony w dniu
   18.08.06r. Zakres przewidzianych do zamontowania urządzeń zabawowych został
   ograniczony w stosunku do założeń projektu.
   Warunki tej umowy były następujące:
          - wynagrodzenie brutto według oferty cenowej z 28.08.06       12.225,62 zł
          - termin wykonania – do 15.09.2006r
          - kary za zwłokę w wykonaniu umowy – 0,5% wynagrodzenia umownego za
          każdy dzień.
   Do nadzoru robót ze strony Spółdzielni upoważniono administratora Pana Aleksandra
   Żylonisa (nie posiada uprawnień budowlanych).

   Prace odebrano bez zastrzeżeń protokołem z dnia 10.10.2006r. Z ramienia Spółdzielni
   w odbiorze brał udział w/w Administrator.
   W aktach brak dokumentu wyjaśniającego przyczynę zaistniałej zwłoki w odbiorze
   robót sięgającej 25 dni.
   Kar za zwłokę nie naliczono.
   Roboty rozliczono fakturą nr 19/2006 z 22.09.2006, która wpłynęła do księgowości
   w dniu 11.10.2006r. Nakłady zostały sfinansowane z funduszu na remonty
   bud.Stryjeńskich (dow. księgowy R-21/2358/09)

   Kserokopie omówionych w p.13.1 dokumentów stanowią w komplecie zał. Nr 17 do
   port. Lustracji (ogółem 14 stron).


                                                                                     86
13.2)     Nawierzchnie, roboty ziemne, zieleń.

Powyższy element ujęto w poz.6.2 harmonogramu rzeczowo-finansowego załączonego do
umowy ze Spółką „Wiatraczna” i wyceniono na kwotę ryczałtową netto 240.187,
brutto 257.000 zł.
W okresie do 31.10.2006r tj. do czasu, w którym specyfikowano nazwy i kwoty
elementów rozliczanych robót Spółka „SoWa PAX” wyfakturowała Spółdzielni z tej
pozycji kwotę 224.878,34 zł netto, z tego:
    - w 2005r – 172.350,95 zł netto wg faktur: FS/010/07/05; FS/017/08/052 z 31.08.05;
FS/026/10/05 z 28.10.05; FS/034/12/05 z 30.12. 05
- okresie 1.I – 31.X.06 zł 52.527,39 zł wg faktur: FS/09/02/06 z 28.02.2006; FS/21/05/06
z 31.05.06; FS 39/08/06 z 31.08.06; FS/45/09/06 z 29.09.06 i FS/51/10/06 z 31.10.2006.

Analiza dokumentów wykazała, że część robót ziemnych i zieleni rozliczona została poza
nakładami inwestycyjnymi i ryczałtem umownym a poniesionymi kosztami obciążono
fundusz remontowy budynków Stryjeńskich lub koszty eksploatacji, i tak:
         Spółka Wiatraczna wystawiła dwie faktury:
           NR 133/06/2006 z 30.06.06 na kwoty netto 26.460 zł
           i Nr 134/06/2006 z 30.06.06 na kwotę 32.340 zł netto,
           łącznie 58.800 zł netto, które Spółdzielnia rozliczyła jak niżej:
               o W fundusz remontowy bud. Stryjeńskich 26.460 netto- wg faktury
                   133/06/06
               o W koszty eksploatacji 32.340 zł netto – wg faktury Nr 134/06/06
                   rozliczonej za pośrednictwem Spółki „ADMINISTRATOR PAX”.
Były to refaktury do faktury 3/2006 z 11.06.2006 na kwotę 58.800 netto i wystawionej
przez firmę EKO-VISION …………………. nie wiem                           na rzecz zamawiającego
„Wiatraczna” Sp. z o.o. „za usługi ogrodnicze przy zespole budynków mieszkalnych
ul.Stryjeńskich.

Z dołączonej do tej faktury umowy zawartej w dniu 25.04.06 pomiędzy firmami:
„Wiatraczna” i EKO-VISION wynika, że zakres zleconych robót miał charakter budowy
nowych terenów zielonych z nasadzeniem i podlewaniem do dnia odbioru robót, a więc
kwalifikował się w całości do robót inwestycyjnych wykonywanych w ramach umowy Nr
2/09/03 o roboty budowlane.

Stwierdzono ponadto, że prace związane z kompleksowym zagospodarowaniem terenów
zielonych okalających budynek od strony Stryjeńskich (ok.1000 m2); od Moczydłowskiej
do zatoki parkingowej (ok.840 m2); od strony Domino (ok.180 m2) i na patio (ok. 620 m2)
potraktowane jako I etap były przedmiotem zlecenia Spółdzielni nr 302/10/05
z 26.09.2005 skierowanego do Pana …………. działającego pod firmą „KLON-R”
Warszawa.       Zlecony     zakres      robót     dotyczył:   rekultywacji       terenu
z wyrównaniem, uzupełnienia ziemią według potrzeb i modelowanie, wałowanie i zasiew
trawników i ich podlewanie przez okres ok. 2 tygodni.

W zleceniu podano jednostkowe ceny umowne i zaznaczono, że transport i dostawę
niezbędnych materiałów zabezpieczy wykonawca oraz że terminy realizacji będą
uzgodnione z kierownictwem budowy Stryjeńskich.



                                                                                      87
Z tytułu powyższego zlecenia wykonawca wystawił a Spółdzielnia rozliczyła faktury,
które nie obciążyły nakładów inwestycyjnych zadania i umownego ryczałtu określonego
w umowie ze Spółką „Wiatraczna”.
Były to :
   - faktura 106/10 z 05.10.05 za dostawę 180 ton ziemi czarnej wraz z transportem netto
   9.180; brutto 11.199,60.
   Dostawa potwierdzona na 3 dowodach odbioru przez kierownika budowy ze Spółki
   Wiatraczna.

   - faktura 110/10 z 12.10.05, w treści „za zagospodarowanie terenów zielonych
   ul.Stryjeńskich – patio” (częściowe wykonanie robót netto 10.540 zł; brutto
   11.277,80 zł).

   - faktura 135/11 z 15.11.05, w treści „ziemia czarna wraz z transportem
   (bez potwierdzenia dostawy).
   Policzono za 208 ton – netto 10.608 zł ; brutto 12.941,76 zł.

   - faktura 143/11 z 18.11.05, w treści – zagospodarowanie terenów zielonych netto
   34.289 zł; brutto 36.689,23 zł.

Ogółem firma „KLON-R” rozliczyła wynagrodzenie w kwocie 64.617 zł netto i 72.108,39
zł brutto. Pierwszą fakturę 106/10 wypłacono gotówką z kasy Spółki „Administrator
PAX” na podstawie polecenie prezesa Zarządu (adnotacja na fakturze „Adm.KS-kasa”).
Zaznaczyć należy że:
     - do żadnej faktury (z wyjątkiem pierwszej dostawy ziemi) nie sporządzono
     protokołu odbioru robót. Nie można więc sprawdzić, czy zakres zleconych robót
     został w całości wykonany i w jakich wielkościach oraz czy w sposób zgodny ze
     zleceniem został wyceniony.
     Protokołu odbioru końcowego z obmiarem robót nie dołączono.

     - nie było podstaw do wystawienia przez Wykonawcę i rozliczenia przez
     Spółdzielnię faktur częściowych.
     W zaleceniu zapisano bowiem, że podstawą wystawienia faktury za przedmiot
     zlecenia będzie podpisany dwustronnie protokół odbioru wraz z obmiarem,
     z płatnością 30 dni od otrzymania faktury

     - nie znajduje uzasadnienia potraktowanie zakresu w/w robót jako prace nie
     wchodzące w zakres umowy ze Spółką „Wiatraczna” i nie uwzględnione
     w wynagrodzeniu ryczałtowym. Wprawdzie Zleceniodawca tj. Zarząd Spółdzielni
     przypisał je do etapu I zadania, ale zaznaczyć należy że:
          - całe zadania obejmowało 3 budynki, podzielone na 2 etapy realizacji w celu
          możliwości zasiedlenia ukończonych segmentów,
          - zagospodarowanie terenu wchodzi w zakres robót pośrednich dotyczących
          całego zadania i tak zostało potraktowane w kosztorysach inwestorskich
          i w rozliczeniu kosztów budowy całego zadania.

Koszt robót wyceniono w kosztorysie inwestorskim nr 4 poz. 3.1, opartym na średnich
cenach w wysokości 230.756,94 zł netto.
W umowie ze Spółką „Wiatraczna” przyjęto ryczałt umowny w kwocie 240.187 zł netto.

                                                                                     88
Na powyższy zakres robót Spółdzielnia poniosła nakłady:

- wyfakturowane przez Spółkę „SoWa PAX”                      224.878,34 zł netto
- wyfakturowane przez Spółkę „Wiatraczna”                     58.800,00 zł netto
- wyfakturowane przez firmę „KLON-R”                          64.617,00 zł netto
                                               razem:       348.295,34 zł netto
z tego:
- obciążono nakłady inwestycyjne                            224.878,34 zł netto
(240.619,82 brutto)
- obciążono fundusz remontowy                                91.077,00 zł netto
(98.568,39 zł brutto)
- obciążono koszty eksploatacji za pośrednictwem
Rozliczenia ze Spółką „Administrator PAX”                  32.340,00 zł netto
                                               razem:     348.295,34 zł netto


Omówione dokumenty:
> umowa z firmą EKO-VISION wraz z fakturą i prot. odbioru oraz zlecenie SM PAX do
KLON-R z fakturami stanowią załączniki Nr 18/1 i 18/2 do prot. lustracji.

Reasumując temat warunków realizacji i sposób przeprowadzonych rozliczeń robót
budowlanych wykonanych w latach 2005-2006 w zadaniu Stryjeńskich stwierdzić należy
że:
1) Aktualizując umowę zawartą z Generalnym Wykonawcą tj. Spółką „Wiatraczna” nie
    dostosowano jej warunków do nowych okoliczności, którymi były: szczegółowe
    rozpoznanie zakresu, przedmiaru robót i kosztów pozostałych do ukończenia zadania
    wg stanu na 30.08.04. Ogólnikowość zapisanego przedmiotu umowy i przyjęta
    jednocześnie formuła ryczałtowego wynagrodzenia w umowie zaktualizowanej
    24.11.2004r dały podstawę Spółdzielni i jej Inwestorowi zastępczemu do zwolnienia
    się z obowiązku zleceń sprecyzowanych w Raporcie końcowym z dnia 30.11.2004r
    i potwierdzonych przez Radę Nadzorczą Spółdzielni Mieszkaniowej PAX
    dotyczących obowiązku dokonywania obmiarów końcowych poszczególnych
    elementów robót wykonanych po 30.08.2004r oraz kontroli kosztów związanych z ich
    realizacją w sposób podany w Audycie.

2) Nie znajduje się uzasadnienia rola Inwestora zastępczego oraz zakres udzielonych tej
   firmie upoważnień ze strony Spółdzielni. Literalnie inwestor zastępczy ma zastępować
   inwestora bezpośredniego jakim jest Spółdzielnia w organizacji procesu
   inwestycyjnego, zabezpieczeniu należytego jego przebiegu,w nadzorze inwestorskim,
   kontroli ponoszonych nakładów w świetle umów zawartych z wykonawcami robót
   i usług.
   Umowa pomiędzy inwestorem bezpośrednim a inwestorem zastępczym ma więc
   charakter umowy-zlecenia.
   Obowiązki i uprawnienia Spółki „SoWa PAX” wykraczają istotnie poza zakres
   wynikający z funkcji inwestora zastępczego.
   Spółka we własnym imieniu sprzedaje Spółdzielni roboty budowlane, według faktur,
   które sama kontroluje pod kątem prawidłowości wyceny i jakości wykonawstwa.
   Następnie będąc administratorem i dyspozytorem środków pieniężnych Spółdzielni

                                                                                    89
        (członkowie dokonują wpłat wkładów na rachunek „SoWa PAX”) sama sobie
        refunduje środki za swoje należności wynikające zarówno z faktur za roboty
        budowlane i usługi, jak też z faktur zaliczkowych. W umowie o zastępstwo
        inwestorskie upoważniono bowiem Spółkę „SoWa PAX” do udzielania zaliczek do
        kwoty 9.000.000 zł.

        Jednocześnie Spółdzielnia nie zabezpieczyła swoich interesów z tytułu nienależytego
        wykonania obowiązków powierzonych Spółce, a świadczą o tym:
        - brak należytego udokumentowania odbiorów robót, potwierdzającego ich zakres
        i wielkość.
        - przekraczanie limitów (ryczałtów) wynagrodzeń ze niektóre elementy robót,
        - brak rozliczenia z rzeczowego i finansowego zakresu robót określonego umową
        o roboty budowlane, zawartą ze Spółką „Wiatraczna” (brak inwentaryzacji).
        Wykonanie zakresu rzeczowego niezbędnego do uzyskania pozwolenia na
        użytkowanie budynku przy ul.Stryjeńskich 19 zostało potwierdzone w protokole
        odbioru końcowego budynku opatrzonego datą 25.01.2007r.
        Zamknięcie zadania do dnia przeprowadzenia lustracji nie zostało dokonane.

14)     W trakcie lustracji porównano koszty budowy zadania przy ul.Stryjeńskich (I i II et)
od początku realizacji do dnia 30.04.2007r włącznie z nakładami przyjętymi w „ostatecznym
rozliczeniu kosztów budowy zadania” sporządzonym przez Audytorów i zatwierdzonym
przez Radę Nadzorczą w 2005r.
Porównanie to przedstawia się następująco:

        Rodzaje kosztów             Audyt         nakłady wg ewidencji         różnica
                                                  księgowej na dzień      + oszczędność
                                                      30.04.2007          - przekroczenie   .
1. RBM do 30.08.04          112.847.960,76         112.847.960,76                -
2. RBM po 30.08.04          112.136.524,97          22.286.103,96         -149.578,99
   łącznie z narzutem za GW
3. Rezerwa na roboty            247.373,10                      -        + 247.373,10
  nieprzewidziane
 (bez identyfikacji).
4. Razem RBM (1 do 3)        125.231.858,83       125.134.064,72           +97.794,11
5. teren                       8.889.461,36         8.889.461,36                 -
6. koszty przygot. terenu        292.315,44           292.315,44                 -
7. opłaty z tyt. wiecz.użyt.     422.770,02           422.770,02                 -
8. koszty obsługi inwestycji
                 własne        5.075.266,62          5.075.266,61               +0,01
                 obce             -                     307.625,00        - 307.625,00
9. dokumentacja                 3.199.385,09         2.987.525,20        + 211.859,89
10. ubezpieczenie, audyt            82.803,00            44.430,20        + 38.372,80
11. pozostałe koszty               679.250,40           957.558,20       - 278.307,80
12. odsetki od kredytu         11.489.537,00        11.489.547,43             - 10,43           .

                 razem:      155.362.647,76        155.600.564,18        - 237.916,42       .


                                                                                            90
Dane tego zestawienia wskazują, że zarejestrowane w ramach konta „środków trwałych
w budowie” nakłady związane z budową zadania Stryjeńskich, poniesione do 30.04.2007r
przekroczyły limit określony w „ostatecznym” rozliczeniu o zł 237.916,42 . Faktycznie kwota
przekroczenia jest wyższa o nakłady sfinansowane z funduszu remontowego i w koszty
eksploatacji, co omówiono wcześniej.

15)    Poza robotami budowlano remontowymi lustracją objęto zasadność i legalność
nakładów na dokumentację projektowo-wykonawczą, poniesionych w latach 2005-2006.
Stwierdzono, co następuje:

Do dnia 30.08.2004 Spółdzielnia poniosła nakłady na dokumentację w kwocie
2.922.255,67 zł.
W „ostatecznym” rozliczeniu Audytorzy przyjęli dodatkowo rezerwę na koszty do
poniesienia do zakończenia budowy 277.130 zł netto.
Identyfikacji nakładów, na które założono rezerwę nie dokonano.

W oparciu o ewidencję zapisów księgowych i dokumentujących je dowodów źródłowych a
także treść zawartych umów ustalono:
W latach 2005-2006 zarejestrowano w nakładach na dokumentację netto 57.917,56 zł z tego:
- w roku 2005          49.737,23 zł netto,
- w roku 2006          8.180,33 zł netto.
Najistotniejszą pozycją tych wydatków były nakłady za „nadzór autorski i prace pokrewne”.
W powyższym temacie ustalono, co następuje:
- wykonawcą projektu omawianego zadania było Biuro Projektów Architektonicznych
s.c. W.Nyczak, J.T.Krysiak w Warszawie. W zawartej umowie z 01.08.1997r Projektant
zobowiązał się:
        - do wykonania projektu budowlanego – za 60% umówionego wynagrodzenia
        tj. za 1.076.760 zł,
        - do opracowania projektu wykonawczego – za 30% umówionego wynagrodzenia
        tj. za 538.380 zł,
        - za nadzór autorski podczas realizacji inwestycji – 10% umówionego wynagrodzenia
        tj. za 107.676 zł.

 Powyższa umowa była zmieniona porozumieniem z 07.09.2001r, którym zlecono
 opracowania dodatkowych projektów zamiennych w projekcie budowlanym podstawowym,
 drogowym i sieci cieplnej za wynagrodzeniem netto 302.055,12 zł.
 Zgodnie z treścią części finansowej „AUDYTU” wszystkie koszty wynikające
 z powyższych umów, w tym w zakresie nadzoru autorskiego, zostały wyfakturowane przez
 Projektanta w 100% do końca 2003r.

 - w dniu 01.09.2003r Zarząd Spółdzielni reprezentowany przez A.Ślązaka i A.Szklarskigo
 podpisał z właścicielami Biura Projektów s.c W.Nyczak i J.T.Krysiak kolejna umowę,
 której przedmiotem było „wykonanie wszystkich prac będących w gestii jednostki
 projektowej, a koniecznych do chwili zakończenia przedsięwzięcia” oraz „prowadzenie
 nadzoru autorskiego przy przedmiotowej inwestycji aż do czasu jej zakończenia”.

 Za wykonanie przedmiotu tej umowy określono wynagrodzenie ryczałtem w kwocie
 78.900 zł brutto tzn. wliczając VAT.


                                                                                        91
 Jednocześnie postanowiono, że wynagrodzenie to zostanie zaliczone na częściowe pokrycie
 wkładu budowlanego lokalu usługowego nr 9 w bud. Stryjeńskich 19.

 Następnie w dniu 17.08.2004r spisano umowę z jednym ze wspólników w/w Biura
 Projektowego,      zlecając    mu     identyczny    zakres    prac    jak   w     umowie
 z 01.09.03 za tym samym wynagrodzeniem ryczałtowym 78.900 zł z VAT, poprawionym
 następnie tak, że skreślono treść „z VAT” i wpisano netto. Poprawkę z ramienia Spółdzielni
 oparafowała Z-ca prezesa B.Zagajska. Zapisano też, że kwota 50.000 – zostanie wypłacona
 do 18.07.2005r, pozostała po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu.
 Do tej umowy dołączono zostało pismo opatrzone pieczątką Biura Projektów i datą
 30.12.03 (bez numeru i nie zarejestrowane w książce podawczej Spółdzielni) bez wskazanie
 adresata w którym zawarto następujące stwierdzenie: cyt „w związku z niewykonaniem
 obowiązków przyjętych umową z 1 września 2003r o prowadzenie nadzoru autorskiego na
 obiekcie Stryjeńskich 19 i wykonywaniem prac pokrewnych Zarząd Spółdzielni
 Mieszkaniowej „PAX” niniejszym oświadcza, że rozwiązuje umowę ze skutkiem na dzień
 31.12.2003r”. Pod tym tekstem jest tylko podpis ……….. przy adnotacji „kwituję odbiór”, a
 następnie „komentarz” do decyzji podpisany przez członków Zarządu Spółdzielni
 Mieszkaniowej „PAX” – A.Ślązaka i B.Zagajską o treści:
 cyt „z uwagi na brak możliwości skutecznego dokonania cesji pomiędzy BPA a K2
 jedynym słusznym rozwiązaniem jest – zgodnie z upoważnieniem na p…………. –
 rozwiązać umowę z BPA i podpisać umowę z K2 ..”

   W ramach realizacji umowy z 17.08.2004r p……. działający pod firmą
   „K2 Architekci” wystawił fakturę nr 3/2005 z 15.07.05 na kwotę netto 41.000 zł,
   brutto 50.020. W jej treści zapisano: „ nadzór autorski i prace pokrewne”.
   Faktura obciążyła nakłady zadania Stryjeńskich.
   Protokołu potwierdzenia wykonania umowy ze specyfikacją wykonanych prac nie
   dołączono.
   Na fakturze jest natomiast opis merytoryczny kierownika Działu Inwestycji „potwierdzam
   wykonanie prac w ramach nadzoru autorskiego”.
   Kserokopia omówionych dokumentów stanowi w komplecie zał. Nr 19 do prot. lustracji
   (7 stron).
   Analiza zapisów Dziennika budowy wykazała, iż w roku 2005 z ramienia nadzoru
   autorskiego p…………. dokonał 3 wpisów w m-cu I 2005 i 1 wpis w m-cu III 2005,
   wszystkie dotyczące zaleceń związanych z wykończeniem słupów nośnych w garażu.
   Natomiast w 2006r w ramach 4 wpisów:
   - wyraził zgodę na odstępstwa od projektu zaproponowane przez inspektora nadzoru,
   w tym:
          na rezygnację z zabezpieczenia słupów garażu kątownikiem stalowym
          (wpis z 12.VII.06),
          - na rezygnację z malowania cokołu na ścianach w garażu wys. 15 cm
          (wpis 20.09.06),
         - na zmianę farby do malowania jezdni w garażach z farby chlorokauczukowej na
          ftalową (wpis z 20.04.06r),

- w nakładach zadania Stryjeńskich ujęto fakturę nr 46/2006 z 04.07.2006 wystawioną przez
firmę „GEO-DAMPOL” Usługi Geodezyjne i Zarządzanie Nieruchomościami Bohdan Wilary
Warszawa na kwotę 6.000 netto i 7.320 zł brutto z treścią: „za wykonanie mapy do projektu
dla obiektu położonego w Warszawie przy ul.Braci Stryjeńskich”.

                                                                                        92
W fakturze i opisie merytorycznym nie wskazano podstawy fakturowania tj. umowy i zakresu
aktualizacji projektu, wymuszającego opracowanie mapy.
Umowy z firmą „GEO-DAMPOL” jak też protokołu odbioru wykonanej mapy geodezyjnej
lustratorom nie okazano.
Do faktury jak wyżej dołączone jest pismo p……….. z 04.07.2006r, w którym występując w
swoim imieniu wnosi on do Zarządu Spółdzielni o zaliczenie honorarium należnego firmie
„GEO-DAMPOL”            w   kwocie     6.000    zł   na    dobro     firmy    …………
K2 „Architekci”. Na podstawie tego pisma dokonano rozliczenia wierzytelności zgodnie
z wnioskiem …………….

Kserokopia faktury nr 46/2006 firmy „GEO-DAMPOL” i dołączonego do niej wniosku
…………… stanowi w komplecie zał. Nr 20 do protokołu lustracji.

- ponadto na zadanie Stryjeńskich wystawiona została faktura nr 97/2006 z 05.09.2006 firmy
„EKSPERT” Doradztwa i Szkolenia Urszula Kopczyńska Warszawa na kwotę 7.000 netto
i 8.540 zł brutto: w treści ”uzgodnienia dokumentacji projektowej i dokumentacji technicznej
budynków przy ul.Stryjeńskich i Al.Stanów Zjednoczonych 72”

W opisie merytorycznym nie wskazano podstawy wykonania usługi, zakresu dokumentacji,
która miała podlegać uzgodnieniom. Nie okazano też lustratorom zmian w decyzji
o pozwoleniu na budowę, związanych ze zmianami projektu budowlanego, uzasadniających
zlecenie uzgodnień dokumentacji projektowej.

W opisie merytorycznym zadekretowano wydatek: 50% na zadanie Stryjeńskich – brutto
4.270 zł i 50% na zadanie Wiatraczna – brutto 4.270 zł.

Faktycznie wydatek ujęto w całości na obciążenie nakładów zadania Wiatraczna
(poz. księgowa R33/0181/IX/06).

Kserokopia faktury z opisem i dekretacją stanowi zał. Nr 21 do protokołu lustracji.

Reasumując wybrane do lustracji dowody źródłowe kosztów dokumentacji stwierdzić należy,
że kontrola funkcjonowania tych wydatków nie została wystarczająco udokumentowana,
by ocenić ich legalność, zasadność poniesienia i uznać je za uzasadnione.

4.4.2 Zadanie inwestycyjne pod nazwą „Budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami
      i garażem przy Al.Stanów Zjednoczonych róg ul.Męcińskiej w Warszawie”

4.4.2.1 Podobnie jak w zadaniu Stryjeńskich, pierwszym wykonawcą zadania przy Al.Stanów
Zjednoczonych było Mławskie Przedsiębiorstwo Budowlane „INSBUD” S.A na podstawie
umowy nr 75/99 zawartej w dniu 10.08.1999r o kompleksową realizację całej inwestycji.
Termin zakończenia budowy ustalono na 31.05.2002r.

Prace wykonane były z dużym opóźnieniem w stosunku do uzgodnionego harmonogramu,
z uwagi na nieterminowe płatności Spółdzielni spowodowane brakiem płynności finansowej.
Ostatecznie we wrześniu 2002r Wykonawca odstąpił od umowy z powodu zwłoki w zapłacie
faktur, a w listopadzie 2002r opuścił plac budowy.



                                                                                         93
Według zapisów w dzienniku budowy w okresie 14.11.2002 do 06.07.2003 budowa była
wstrzymana.

Kolejnym wykonawcą było Warszawskie Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego
„KABLOBETON” S.A, na podstawie umowy zawartej 11.06.2003r nr 6/13/03. Przedmiotem
tej umowy było dokończenie budowy w terminie do 30.11.2004r, w zakresie umożliwiającym
uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
Wynagrodzenie brutto ustalone zostało na kwotę 53.500.000 zł i miało być płatne w formie
ustanowienia praw do wybudowanych lokali według przeliczenia: 3.600 zł/m2 p.u. mieszkań,
5.300 zł/m2 p.u. lokali usługowych i 27.000 zł za 1 miejsce postojowe w garażu
wielostanowiskowym.
W dniu 28.08.2003r ogłoszona została upadłość „KABLOBETONU” S.A i Syndyk Masy
Upadłości rozwiązał umowę ze Spółdzielnią w trybie art.39 Prawa upadłościowego.

Umowy zawarte z powyższymi Wykonawcami, stan i sposób ich realizacji były przedmiotem
omówienia w protokołach poprzednich lustracji.




                                                                                     94
4.4.2.2.        W dniu 01.09.2003r Zarząd Spółdzielni powierzył kontynuację omawianej
    budowy Spółce „Tjara” (obecna nazwa „Wiatraczna”) na podstawie umowy nr 1/09/03.
    Z uwagi na fakt, że nie przeprowadzono dokładnej inwentaryzacji robót już wykonanych,
    nie było możliwości określenia – w dniu zawarcia tej umowy – ilości robót pozostałych
    do wykonania w jednostkach przedmiarowych.
    W § 1 p 2 umowy 1/09/03 zostało stwierdzone, że budynek został zrealizowany w stanie
    surowym, a stan zaawansowania robót jest znany wykonawcy, który dokonał wizji
    lokalnej poprzedzającej ocenę i wycenę zadania.
    Ramowy zakres robót opisano w załącznikach 2-13 do umowy, oddzielnie dla mieszkań
    lokatorskich, mieszkań własnościowych, lokali usługowych i hal garażowych, z uwagi na
    zróżnicowany standard wykończenia każdej z grup lokali.
    Spółka „Tjara” podjęła się kompleksowej realizacji umowy na zasadach generalnego
    wykonawcy robót.
    Najistotniejsze ustalenia umowy z dnia 01.09.2003 były następujące:
    - termin realizacji – rozpoczęcie 01.09.2003, zakończenia 31.12.2004r
    - wynagrodzenie – ryczałtowe w kwocie 50.000.000 brutto, bez określenia podstaw jego
    obliczenia.
    Jednocześnie zawarto stwierdzenie, że wszelkie prace dodatkowe wykonane poza zakres
    dokumentacji będą rozliczane według cen każdorazowo uzgodnionych przez strony
    umowy.
    Danych do wyceny tych robót nie określono.

   - dopuszczono fragmentaryczne odbiory robót i ich fakturowanie częściowe do 90%
   wartości umownej i ustalono, że pozostała kwota wynagrodzenia (10%) będzie mogła być
   wyfakturowana i rozliczona po skutecznym, końcowym odbiorze robót,

   - ustalono, że Wykonawca będzie realizował przedmiot umowy siłami własnymi lub przy
   pomocy podwykonawców z zastrzeżeniem, że ewentualni podwykonawcy działać będą na
   koszt i ryzyko Wykonawcy,

   - wymieniono okoliczności uprawniające do rozwiązania umowy w trybie
   natychmiastowym
   ( w tym z tytułu rażącego naruszenia postanowień umowy) lecz bez prawa do roszczeń
   odszkodowawczych lub innych związanych z zawartą umową,
   - Wykonawca wyraził zgodę na płatność wynagrodzenia w formie ustanowienia na jego
   rzecz spółdzielczych praw do lokali, a Spółdzielnia do zawarcia umów na ściśle określone
   lokale i zdeponowania ich w banku lub depozycie Wykonawcy, na których zostanie
   ustanowione prawo zastawu. Zastaw miał być sukcesywnie zwalniany do wysokości
   wyfakturowanych robót.
   Jednocześnie określone zostały ceny jednostkowe do rozliczeń zwalnianych z depozytu
   lokali z klauzulą, że warunki te nie podlegają dalszym negocjacjom.
   Harmonogramu precyzującego elementy scalone robót z ich wyceną i czasem realizacji,
   umożliwiającego powiązanie wyfakturowanego częściowo wynagrodzenia z zakresem
   wykonanych i przejmowanych przez Spółdzielnię robót oraz ocenę tempa realizacji
   przedmiotu umowy lustratorom nie okazano mimo, że w treści umowy został wymieniony
   harmonogram prac jako załącznik nr 14.



                                                                                        95
Umowę zmieniono następującymi aneksami:
- nr 1 z 3.10.2003 – wprowadzono zmianę nazwy Wykonawcy z dotychczasowej „Tjara”
Sp. z o.o. na „Wiatraczna” Sp. z o.o.

- nr 2 z 25.11.2003 – wyłączono z zakresu umowy dostawę i montaż bram garażowych
firmy „EFFERTZ” oraz zmieniono wysokość wynagrodzenia z kwoty 50.000.000 brutto
do 49.262.000 brutto. Dodatkowo wprowadzono zapis o zaliczkowaniu wynagrodzenia
przez Zamawiającego do kwoty 5.000.000 zł poprzez zwalnianie z depozytu lokali.

- nr 3 z 4.02.2004 – zmieniono termin zakończenia całości robót na 30.06.2005.
Jednocześnie w sposób istotny zmieniono warunki płatności wyfakturowanych robót.
§ 3 p.5 umowy w nowym brzmieniu stanowił, że rozliczanie wynagrodzenia drogą
bezpośredniego zawierania umów o ustanowienie praw do lokali dotyczy zapłaty
podwykonawcom, którzy wyrażą zgodę na taką formę zapłaty.
Konsekwencją tej zmiany było dalsze uwarunkowanie, że dotrzymanie terminu
zakończenia robót zależy od możliwości płatniczych Spółdzielni oraz że szacuje się, iż
miesięczna kwota środków płatniczych niezbędnych do terminowej realizacji robót
wynosi 3.000.000 zł brutto.

Ponadto aneksem nr 3 zmieniono formę zabezpieczenia roszczeń na okres rękojmii.
W nowym brzmieniu ustalono, że Zamawiający będzie zatrzymywał z każdej faktury
kaucję gwarancyjną w wysokości 3% wartości netto, zwrotną w terminie 30 dni po
upływie gwarancji.
Wprowadzono też do treści umowy zapis dotyczący kar umownych: za niedotrzymanie
terminu wykonania umowy w wys. 0,1% wartości nie wykonanych robót, za zwłokę
w płatnościach 0,1 % za każdy dzień.

- nr 4 z 4.06.2004r
Powyższym aneksem zmieniono:
      - wysokość wynagrodzenia ryczałtowego z kwoty 49.262.000 brutto do kwoty
      44.300.000 brutto (zmniejszenie o 4. 962.000 brutto) i ustalono nowy termin
      rozpoczęcia realizacji umowy na dzień 15.01.2004 (było 01.09.2003). Jednocześnie
      zmieniono trzy załączniki do umowy: nr 16, 17, 18 zawierające wykaz lokali
      stanowiących zabezpieczenie wierzytelności Wykonawcy.
W aneksie nie wyjaśniono powodów wprowadzenia zmian. Dołączono natomiast
harmonogram rzeczowo-finansowy, zawierający wyszczególnienie elementów robót jako
budowlaną całość i ich ryczałtową wycenę, zamykający się kwotą 44.300.000 brutto.
Czasu realizacji tych elementów nie określono.
Z ustaleń lustracji wynika, że zmiana wynagrodzenia była konsekwencją przejęcia przez
Spółdzielnię od Spółki „Wiatraczna” bezpośrednich rozliczeń z podwykonawcą
zatrudnionym na budowie Al.Stanów Zjednoczonych – Męcińska w okresie od
01.09.2003 do 14.01.2004. Podwykonawcą tym, podobnie jak w zadaniu Stryjeńskich
była Spółka„M Inwex” Dziekanów Nowy p-ta Łomianki.

Umowy zawartej pomiędzy Spółką „Wiatraczna” a „M Inwex” lustratorom nie okazano.
Przedłożono natomiast trójstronne porozumienie z dnia 29.09.04, do którego włączyła się
Spółdzielnia Mieszkaniowa jako inwestor bezpośredni, i w którym strony ustaliły, że:
   - Spółka „M Inwex” była podwykonawcą Spółki „Wiatraczna” na budowie
   Męcińska-Al.Stanów Zjednoczonych na podstawie zawartej przez te strony umowy

                                                                                    96
   Nr1/Wiatraczna/09/2003 z 01.09.2003, rozwiązanej z dniem 14.01.2004r przez
   Spółkę „Wiatraczna”
   Powodem rozwiązania umowy były znaczne opóźnienia tempa prac, rzutujące
   w konsekwencji na termin zakończenia inwestycji.

   - Podstawą wyceny robót wykonanych przez „M Inwex” na dzień rozwiązania umowy
   był protokół z dnia 14.04.2004r gdzie obydwie strony określiły procentowo stopień
   zaawansowania robót. Następnie Rzeczoznawca Majątkowy na zlecenie Spółki
   „Wiatraczna” sporządził kosztorysy powykonawcze robót, wg których wartość robót
   wykonanych w zadaniu Męcińska-Al.Stanów Zjednoczonych wyceniona została na
   kwotę 5.186.355,11 zł brutto.

Przejmując zobowiązania wobec Spółki „M Inwex” wynikające z umowy zawartej
pomiędzy Spółką „Wiatraczna” i jej podwykonawcą „M Inwex”, Spółdzielnia naraziła się
na straty.
Uznano wierzytelność „M Inwex” na kwotę 5.186.355,11 zł brutto, zaś wynagrodzenie
ryczałtowe dla Generalnego Wykonawcy za już zmniejszony zakres robót pomniejszono
o 4.962.000 brutto. Różnica na niekorzyść Spółdzielni wyniosła 224.355,11 zł.

- nr 5 z 23.11.2004r
Powyższym aneksem wprowadzono zaktualizowany jednolity tekst umowy wraz
z załącznikami.
W treści aneksu nie omówiono merytorycznych zmian wprowadzonych do umowy
w wyniku jej aktualizacji.

Analiza dotychczasowej i „zaktualizowanej” wersji umowy wykazała następujące zmiany:
   - ustalono nowy termin zakończenia robót na 30.03.2006 (poprzedni 30.06.2005)

   - ustalono nowe wynagrodzenie ryczałtowe w kwocie 46.300.000 zł brutto, wyższe od
   ostatniej zmiany (aneks 4) o 2.000.000 zł brutto i wprowadzono nowy harmonogram
   rzeczowo-finansowy,

   - sprecyzowano zasady udokumentowania robót dodatkowych (protokół konieczności)
   i ustalono, że takie roboty będą kosztorysowane. Jednocześnie ustalono wysokość
   czynników cenotwórczych do wyceny tych robót,

   - do wcześniejszego stwierdzenia, że Wykonawca może zatrudniać podwykonawców,
   za których działania ponosi odpowiedzialność jak za działania własne dodano, że na
   takie zatrudnienie m o ż e być wyrażona zgoda Zamawiającego tj. Spółdzielni.
   Tak sformułowany zapis, że „może” a nie „powinna” oznacza, że to od woli
   Wykonawcy zostało uzależnione, czy Spółdzielnia będzie miała wpływ na wybór
   podwykonawców.
   W świetle treści art.6471 kodeksu cywilnego inwestor, którym jest Spółdzielnia ponosi
   taką samą odpowiedzialność jak generalny wykonawca (solidarna odpowiedzialność)
   za zobowiązania wobec podwykonawcy.




                                                                                     97
Do podjętych decyzji o wprowadzeniu zmian do treści umowy lustratorzy wnieśli
następujące zastrzeżenia:
- zmieniając termin zakończenia robót zleconych Spółce „Wiatraczna” nie omówiono
powodów uzasadniających wydłużenie cyklu budowy.
 -wprowadzono zmiany w ryczałtowej wycenie poszczególnych elementów scalonych
robót, które wpłynęły na wzrost ryczałtowego wynagrodzenia za wykonanie umowy
o 2.000.000 zł brutto, bez ich omówienia.

Zmiana wynagrodzenia dotyczyła następujących elementów scalonych:

 lp     wyszczególnienie       Wg aneksu nr 4    Wg aneksu nr 5        Różnica
 1    Roboty dodatkowe                 300.000         1.300.000       + 1.000.000
 2    Roboty konstrukcyjne           5.725.000         5.596.000         - 129.000
 3    Stan wykończeniowy            14.506.000        13.788.500         - 717.500
 4    Instalacje wewnętrzne         10.361.000         9.686.000          -675.000
 5    Usługi (-1,0,+1)               1.669.000         6.506.500       +4.837.500
 6    Garaże                         7.420.000         4.920.000       - 2.500.000
 7    Sieci zewnętrzne                 649.000           568.000           -81.000
 8    Świetlik                               -           265.000         + 265.000
                                                        RAZEM          + 2.000.000

Sposób zaprezentowania zmian w harmonogramach jest nie czytelny, a świadczy o tym
następujące porównanie:

W zmienionym harmonogramie finansowym załączonym do aneksu nr 5 wyszczególniono
jako roboty nowe, wpływające na wzrost wynagrodzenia za element „usługi” następujący
zakres prac:
     - w poz. 140a – witryny w lokalach usługowych 1.000.000
     - w poz. 140b – sufit podwieszony w usługach  1.200.000
     - w poz. 140c – posadzki z podłożami          1.800.000

Powyższy zakres robót od dnia zawarcia umowy w pierwszej wersji tj. od 01.09.2003r był
ujęty w załącznikach opisujących zakres robót do wykonania, i tak:
      - w załączniku nr 7 pod nazwą „wykończenie lokali użytkowych własnościowych”
      wpisano:
      cyt. „ 1. podłogi – gres
             2. sufity podwieszane
             3. ściany wystawowe – szkło w profilach aluminiowych
             Uwaga: odnośnie elementów nie opisanych jak wyżej obowiązuje
             dokumentacja techniczna”.

Identyczną treść wpisano w załącznikach dotyczących pozostałych lokali użytkowych:
- w zał. Nr 8 „wykończenie lokali użytkowych PEKAO S.A”
- w zał. Nr 9 „wykończenie lokali użytkowych dla Wykonawcy”

Z uwagi na fakt, że powyższy zakres robót był znany w momencie zawarcia umowy,
wynikał z dokumentacji projektowej i z treści umów realizacyjnych zawartych z przyszłymi

                                                                                     98
użytkownikami lokali to nie można go uznać za roboty dodatkowe wprowadzone do
umowy, podlegające dodatkowemu wynagrodzeniu ponad ustalony ryczałt.
Nie może o tym przesądzać fakt, iż we wcześniejszym harmonogramie, wprowadzonym do
umowy aneksem nr 4 nie wyróżniono takich elementów.
Zaznaczyć bowiem należy, że w przypadku wynagrodzeń ryczałtowych za roboty
budowlane, podział tych robót na elementy i odpowiednie rozłożenie na nie wynagrodzeń
ma wyłącznie charakter porządkowy, niezbędny do częściowego fakturowania
wynagrodzeń.
W świetle obowiązujących przepisów Prawa cywilnego, wynagrodzenie ryczałtowe określa
w sposób jednoznaczny wartość zawartej umowy. Przyjmuje się bowiem, że obydwie strony
nie mogą zmieniać ustalonego w umowie wynagrodzenia. W szczególności wykonawca nie
może występować do zamawiającego o podwyższenie wynagrodzenia, ponieważ w dniu
zawarcia umowy winien być świadomy wszystkich obowiązków z niej wynikających.
Takiej treści klauzula została też zawarta w umowie podpisanej w dniu 01.09.2003r
i powtórzona w wersji „zaktualizowanej”.

- aneks nr 6 z 29.04.2005
Wprowadzono do umowy jako stronę reprezentującą Spółdzielnię Spółkę „SoWa PAX”.
Zaznaczyć należy, że umowa pomiędzy Spółdzielnią i „SoWa PAX” o pełnienie funkcji
inwestora zastępczego została zawarta w dniu 09.05.2005 tj 10 dni później.
- aneks nr 7 z 17.08.2005
Aneksem tym przesunięto termin zakończenia robót na 30.10.2006 – bez podania
uzasadnienia.

- aneks nr 8 z 18.10.2005
Zmieniono wysokość zaliczek udzielanych Wykonawcy z dotychczasowej kwoty 5.000.000
do kwoty 9.000.000 zł brutto.
- aneks nr 9 z 19.06.2006
Zmiany wprowadzone tym aneksem dotyczyły:
     - termin zakończenia robót – przesunięty został na 30.06.2007 tj. o dalsze 8 miesięcy.
     Decyzji nie uzasadniono.
     - wysokość wynagrodzenia ryczałtowego
     Ustalono nowe wynagrodzenie na kwotę 56.600.000 zł brutto tj. wyższe o kolejne
     10.300.000 zł brutto.
     Wzrost wynagrodzenia według skorygowanej tabeli elementów w stosunku do
     harmonogramu wprowadzonego aneksem 5 dotyczył:
     1) dodatku za generalne wykonawstwo (poz.1 harmonogramu)
          wzrost z kwoty 3.000.000 zł do 3.500.000 zł tj. o        500.000 zł
     2) robót dodatkowych (poz. 4 harmonogramu)
          wzrost z kwoty 1.300.000 zł do 2.300.000 zł tj. o      1.000.000 zł
      3) robót elewacyjnych (poz.16 harmonogramu) wzrost o       1.600.000 zł
          (wycena w aneksie 4 2.500.000,
          w aneksie 5           2.200.000 ,
          a w aneksie 9         3.800.000)
      4) witryn w lokalach usługowych (poz. 140a harmono-
          gramu) wzrost z kwoty 1.000.000 do 1.450.000 tj. o       450.000 zł
     5) posadzek i podłoży w lok. Usługowych (poz.140c)
          wzrost z kwoty 1.800.000 do 2.000.000 tj. o              200.000 zł
                                                  razem          3.750.000 zł

                                                                                        99
Ponadto wprowadzono do elementu „lokale usługowe” dodatkowe wyposażenie:
klimatyzację, schody ruchome, dźwig panoramiczny, automatykę sygnalizacji ppoż., a także
wyposażenie pomieszczenia monitoringu z kamerami oraz (w garażach) wykonanie barierek
przy zjazdach do garaży. Ogółem wartość tego wyposażenia określono ryczałtem na kwotę
6.550.000 brutto.

Podobnie jak dotychczas nie sporządzono protokołu konieczności, nie zinwentaryzowano
 i nie skosztorysowano żadnej zmiany, co było wymogiem wpisanym w treści
znowelizowanej aneksem 5 umowy.
Zaznaczyć należy, że Spółdzielnia nie okazała Lustratorom dokumentów dotyczących
zamówienia robót dodatkowych lub rezygnacji z niektórych robót przez przyszłych
użytkowników lokali.
Jak wyjaśnił kierownik Działu Inwestycji Andrzej Cisłowski wnioski takie składają
członkowie bezpośrednio do inwestora zastępczego tj. Spółki ”SoWa PAX”.

Porównanie zmian w wycenie elementów robót począwszy od aneksu 4, którym po raz
pierwszy określono elementy scalone robót i dokonano rozłożenia zryczałtowanego
wynagrodzenia na każdy z tych elementów, poprzez aneks nr 5 i aneks nr 9, którymi
zmieniono te wyceny przedstawiono w zał. Nr 21ª do protokołu lustracji.

Skąpa treść zapisów w dzienniku budowy nie odzwierciedla przyczyn zaistniałych opóźnień
na placu budowy.
Analiza zapisów dziennika za lata 2005-2006 wykazała, że w tym temacie zawarto tylko
1 wpis opatrzony datą 11.07.05, dokonany przez inspektora nadzoru budowlanego o treści:
cyt. „W związku z dużym opóźnieniem w robotach elewacyjnych firmy CONTRAKT-
BUDOSAN wzywa się do przyspieszenia wykonawstwa i zatrudnienia na budowie większej
ilości pracowników …”
„Do wykonania pozostało ok. 300 m2 elewacji a terminy są przekroczone”.

Omówiona umowa i późniejsze aneksy nie były opiniowane przez radcę prawnego.
Umowa nr 1/09/03 z aneksami 1-9 stanowią w komplecie załącznik nr 22 do protokołu
lustracji (ogółem 71 stron).

Reasumując treść umowy o roboty budowlane w zadaniu Męcińska-Al.Stanów
Zjednoczonych, zawartej pomiędzy Spółdzielnią i Spółką „Wiatraczna” stwierdzić należy
że:
- Mając do wyboru dwie formy wynagrodzenia:
     - kosztorysową – w przypadku której ustala się wynagrodzenie poprzez zestawienie
     wcześniej planowanych a później wykonanych prac i należnych wynagrodzeń
     ustalonych w oparciu o obmiary powykonawcze i uzgodnione w umowie czynniki
     cenotwórcze (art. 629 kc).

     - ryczałtową – gdzie ustala się wynagrodzenie z góry określonej kwocie i wówczas
     wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, chociażby w czasie
     zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac (art. 632 kc.).

Strony zgodnie wybrały formułę ryczałtową, łatwiejszą bo nie wymagającą szczegółowych
obmiarów powykonawczych i wycen kosztorysowych.

                                                                                    100
 Wykonawca w umowie oświadczył, że stan zaawansowania przejmowanej do kontynuacji
 budowy jest mu znany, bowiem dokonał wizji lokalnej poprzedzającej ocenę i wycenę
 zadania i za ustalony ryczałt wykona roboty tak, by obiekt spełniał komplet funkcji
 określonych w dokumentacji.

 Przepisy kodeksu cywilnego stanowią, że w przypadkach szczególnych, gdy zaszły istotne
 zmiany stosunków, których nie można było przewidzieć a wykonane czynności
 składających się na przedmiot umowy groziłoby wykonawcy rażącą stratą, sąd może
 podwyższyć wynagrodzenie lub rozwiązać umowę.

 Za istotną zmianę stosunków można uznać zmianę cen na rynku wykonawstwa.
 Jednakże zmiana umowy winna służyć wyłącznie usunięciu rażącej straty poniesionej przez
 wykonawcę, a w związku z tym powinna być przez niego udowodniona.

 W stosunkach między Spółką „Wiatraczna” i Spółdzielnią wymogi te nie były
 przestrzegane.
 Roboty te rozliczono ryczałtem mimo, iż według ustaleń umowy wprowadzonych aneksem
 nr 4 wymagana była wycena oparta na kosztorysach szczegółowych.

 - Omówiona umowa i jej późniejsze zmiany nie były opiniowane przez Radcę prawnego,
 jak też nie były przedmiotem posiedzeń Zarządu i kontroli Rady Nadzorczej.


4.4.2.3        Z dniem powierzenia czynności inwestora zastępczego Spółce „SoWa PAX”,
  całość czynności związanych z nadzorem robót i kontrolą kosztów wykonuje w imieniu
  Spółdzielni w/w Spółka.
  Ponadto Spółka „SoWa PAX” występuje wobec „Wiatracznej” jako kupujący wykonane
  usługi na budowie a następnie sprzedaje je Spółdzielni we własnym imieniu i na własny
  rachunek.
  Kontrolę sposobu wykonania powierzonych funkcji i przeprowadzonych przez
  „SoWa PAX” rozliczeń sprawuje prezes Zarządu w ramach podziału obowiązków między
  członków Zarządu a także jako przedstawiciel Zgromadzenia Wspólników Spółki.
  Żaden z zatrudnionych pracowników nie ma przypisanych czynności nadzoru, kontroli
  i opiniowania wniosków w zakresie spraw związanych z przebiegiem inwestycji
  i rozliczaniem kosztów. Pracownicy Spółdzielni nie uczestniczą też w odbiorach robót.


4.4.2.4        W trakcie lustracji dokonano oglądu wszystkich faktur za roboty budowlane,
  które w latach 2005-2006 obciążyły koszty zadania Al.Stanów Zjednoczonych – Męcińska.
  Stwierdzono, co następuje:
  - w okresie I-IV.2005 faktury za roboty budowlane wystawiła Spółka „Wiatraczna”,
  a w odbiorach robót brali udział inspektorzy nadzoru zatrudnieni na etatach w Spółdzielni.

 Wraz z podpisaniem umowy o zastępstwo inwestorskie, z inspektorami nadzoru rozwiązano
 umowę o pracę w ramach porozumienia stron. Nowym ich pracodawcą została Spółka
 „SoWa PAX”

 - od czasu włączenia Inwestora Zastępczego do prowadzonego procesu inwestycyjnego
 tj. od maja 2005r Spółka „SoWa PAX” występuje jako strona kupująca usługi wykonane

                                                                                        101
przez Generalnego Wykonawcę. Następnie w swoim imieniu i na swój rachunek
odsprzedaje je Spółdzielni.

W aktach Spółdzielni brak jest dokumentów pozwalających na porównanie zakresu
i wartości robót kupowanych przez „SoWa PAX” z zakresem i wartością robót
fakturowanych przez „SoWa PAX” dla Spółdzielni.
Z tego powodu kontrola taka nie jest wykonywana przez pracowników Spółdzielni,

- protokoły odbioru robót załączone do faktur wystawionych dla Spółdzielni były
podpisywane przez kierownika budowy Spółki „Wiatraczna” i przez inspektorów nadzoru
ze Spółki „SoWa PAX”.
Na drugiej stronie protokołów odbioru – w rubryce specyfikującej elementy rozliczanych
robót – wpisywano informacje o podwykonawcach i kwoty, które w większości
przypadków nie znajdowały powiązania z kwotami wyfakturowywanych Spółdzielni
wynagrodzeń za roboty.

Przykładowe protokoły odbioru robót: budowlanych, sanitarnych i elektrycznych za okres
od 30.04.2005 do 30.06.2005 wraz z fakturą „SoWa PAX” nr FS/004/2005 z 30.06.2005
stanowią w komplecie zał. Nr 23 do prot. lustracji.

Do miesiąca września 2006r przedmiotem odbioru według tych protokołów były wyłącznie
wynagrodzenia w układzie uzgodnionych ze Spółdzielnią elementów robót. W żadnym
bowiem przypadku nie określono stopnia zaawansowania robót w tych elementach.
Z drugiej strony nie przestrzegano uzgodnionych ryczałtów przez co poziom
wyfakturowania poszczególnych elementów nie obrazował rzeczywistego stopnia ich
wykonania.

Powyższe odzwierciedlają następujące przykłady:

ad poz.11 harmonogramu „Okna z zewnątrz”
Za wykonanie tego elementu przewidziano wg ostatniego aneksu 9 wynagrodzenie
w kwocie netto 158.879 zł. Według protokołu odbioru załączonego do faktury
nr FS49/09/06 z 30.09.2006 wyfakturowano netto 222.437,98 zł tj. 140%

ad. poz.14 harmonogramu „ściana kurtyn, obudowa werand”
Za ten element przewidziano ryczałt w kwocie 2.309.252 zł netto.
Wyfakturowano do m-ca września 2006 włącznie 2.357.106,49 zł netto tj. 102,07%.

ad.poz.16 harmonogramu „tynk drobnoziarnisty i błonie”
Wynagrodzenie ryczałtowe za ten element określono na kwotę 3.551.402 zł netto.
Natomiast wyfakturowano do września 2006r włącznie 3.567.324,31 zł netto.

ad. poz. 87 harmonogramu „instalacje c.o. segm. „A””
Wynagrodzenie ryczałtowe wg harmonogramu 429.907,00 zł netto
Wyfakturowano do września 2006 włącznie         449.713,87 zł netto


ad. poz. 107-110 „instalacje c.o.” w segmentach C, F, A, B


                                                                                  102
 Porównanie wysokości ryczałtów i wyfakturowanego wynagrodzenia do września 2006
 przedstawia się jak niżej:
                                      ryczałt           wyfakturowano
 poz.107 segment C                    448.598           489.304,57
 poz. 108 segment F                   448.598           455.000,00
 poz. 109 segment A                   448.598           508.000,00
 poz.110 segment B                    448.598           580.981,57

 Bilans ten wynika z Prot. odbioru załączonego do faktury nr FS/38/08/06 z 31.08.06.

 W żadnym protokole odbioru nie ma stwierdzenia, czy podane przykładowo elementy,
 wyfakturowane ponad kwoty ryczałtowe wyszczególnione w ostatnim harmonogramie
 wprowadzonym aneksem 9 z 19.06.2006r zostały ukończone.

 - Począwszy od m-ca października 2006 zaprzestano wyszczególniania w protokołach
 odbioru elementów rozliczanych robót, a przedmiotem odbioru były już tylko: „roboty
 budowlane”, „roboty sanitarne” i „roboty elektryczne”.

 W ten sposób tj. bez identyfikacji elementów odbieranych robót rozliczono wynagrodzenie
 ryczałtowe:
 - za m-c październik 2006                             2.960.249,60 zł netto
 wg fa FS/50/10/06 z 31.10.2006

 - za m-c listopad 2006                                 1.011.952,31 zł netto
 wg fa FS/56/11/06 z 30.11.2006

 - za m-c grudzień 2006                                 5.604.337,15 zł netto
 wg fa FS/64/12/06 z 29.12.2006

 Inwentaryzacji odzwierciedlającej stopień wyfakturowania każdego z elementów
 wyszczególnionych w harmonogramie według stanu na koniec poszczególnych okresów
  tj. 2003, 2004, 2005 i 2006 nie sporządzono.

 Kserokopia przykładowej faktury FS/64/12/06 z 29.12.2006 z „protokołem odbioru”
 stanowi załącznik nr 24 do prot. lustracji.

4.4.2.5        Analiza nakładów, które obciążyły koszty zadania Al.Stanów Zjednoczonych-
  Męcińska w latach 2005-2006 wykazała, że Spółdzielnia była bezpośrednim zamawiającym
  i poniosła dodatkowe nakłady za materiały i usługi wchodzące w zakres wycenionych
  ryczałtowo obowiązków Generalnego Wykonawcy tj. Spółki „Wiatraczna”
  Powyższe dotyczy:
  - faktury nr 42/05 z 12.07.2005 wystawionej przez firmę „EKSPERT” Doradztwo
  i Szkolenia Urszula Kopczyńska Warszawa o treści „koordynacja prac instalacyjnych
  związanych z ochroną ppoż. budynek Al.Stanów Zjednoczonych 72” netto 5.000 zł,
  brutto 6.100 zł (poz. księgowa R-33/0067).
  W opisie merytorycznym podpisanym przez kierownika Działu Inwestycji A. Cisłowskiego
  zawarto „obciążyć pozostałe roboty – budynek Al.Stanów Zjednoczonych”.

 Nakłady ujęto w robotach budowlanych:

                                                                                       103
- faktury nr 29 z 25.07.2005 wystawionej przez Zakład Instalacji Sanitarnych Bogdan
Czarnowski Marki na kwotę netto 4.400 zł, brutto 4.708 o treści: „monitoring
przykanalików do budynku Al.Stanów Zjednoczonych 72” (poz.księgowa R-33/0075).
Nakłady ujęto w robotach budowlanych.

- faktury nr 122/05 z 19.07.2005 wystawionej przez firmę PHU U-Miar Grażyna Piesiewicz
Warszawa na kwotę 7.900 netto i 9.638 brutto o treści „układy pomiarowe energii
elektrycznej (6szt)” (poz.księgowa R-33/0080).
Opis merytoryczny „obciążyć RBM Al.Stanów Zjednoczonych” nie podpisany.
Nakłady ujęto w robotach budowlanych.

- faktury nr 1071/05 z 17.08.05 wystawionej przez „PIAS-KAN” Sp.zo.o Warszawa na
kwotę netto 11.770, brutto 14.359,40 za zawory PUMPFIX F NARUROWY 2 szt.
i JEDNOKLAPOWY 2 szt. (poz. księgowa R-33/0081).
Odbiór materiałów potwierdził kierownik budowy „Wiatraczna”.
Fakturę od strony merytorycznej podpisał kierownik Działu Inwestycji w Spółdzielni
Mieszkaniowej.
Nakłady zakwalifikowano do robót budowlanych.

- faktury 101/05 z dnia 9.11.05 wystawionej przez „EKSPERT” Doradztwo i Szkolenia
Urszula Kopczyńska Warszawa na kwotę 5.000 netto i 6.100 brutto o treści „konsultacje
i nadzór w zakresie ochrony przeciwpożarowej budowy Al.Stanów Zjednoczonych 72”
(poz. księgowa R-35/0133).
Nakłady zakwalifikowano do pozostałych kosztów inwestycji.
- faktury nr 6311930 z 25.01.06 wystawionej przez firmę „ONNINEN” Sp. z o.o.
w Warszawie na kwotę 3.443 zł netto (poz. księgowa R-33/002) o treści: „Nagrzewnica
DEVITEMP-106” 3 szt á 1.147,70 wg zamówienia z 23.01.2006.
W opisie merytorycznym podpisanym przez kierownika Działu Inwestycji Spółdzielni
Mieszkaniowej podano „obciążyć inwestycję Al.Stanów Zjednoczonych – w koszty robót
budowlano-montażowych”.
Fakturę ujęto w pozostałych kosztach inwestycji (poz. księgowa R-33/0002).

- faktury nr 65/06 z 29.06.06 wystawionej przez „EKSPERT” Doradztwo i Szkolenia
Urszula Kopczyńska Warszawa na kwotę netto 5.000 zł, brutto 6.100 zł o treści
„konsultacje i nadzór w zakresie ochrony ppoż. budowy Al.Stanów Zjednoczonych 72”.
Wydatek ujęto w pozostałych kosztach inwestycji (poz. księgowe R-33/0076).

Ponadto Spółdzielnia sfinansowała:
- w roku 2005 – faktury nr 27/05/05 na kwotę netto 1.250 zł i nr 4/07/05 z 8.07.05
na kwotę 840 zł netto wystawione przez firmę „JOLSTAR” w Warszawie za pomiary
geodezyjne w trakcie budowy. Wydatek ma bezpośredni związek z wykonawstwem robót
i powinien być pokryty przez Generalnego Wykonawcę.
Dla Spółdzielni stanowi wydatek nieuzasadniony.
- w roku 2006 koszty ochrony budowy w wysokości        178.312,88 zł z tego:
      wg dowodu R21/2963 z 30.11.2006                    21.353,00 zł
      wg dowodu R21/3278 z 31.12.2006                   14.069,04 zł
      wg dowodu R37/0720 z 31.12.2006                  142.890,84 zł


                                                                                  104
 W świetle zapisów § 4 p.4 umowy nr 1/09/03 zawartej pomiędzy Spółdzielnią i Spółka
 „Wiatraczna” do obowiązków wykonawcy zaliczono między innymi:

 - zapewnienie właściwej organizacji robót spełniając przy tym wymogi BHP oraz
 przestrzeganie przepisów ppoż. i innych na placu budowy (§ 4 p.4b)

 - zapewnienie ochrony mienia znajdującego się na terenie budowy (§ 4 p.4d)

 Reasumując stwierdzić należy, że brak czytelnych zasad ustalania wynagrodzenia za
 roboty budowlane (przyjęty tryb jest sprzeczny z obowiązującymi przepisami i z warunkami
 umowy) a także niewłaściwy sposób rozliczenia wynagrodzeń, gdzie nie można ocenić czy
 poziom wyfakturowania elementów odpowiada rzeczowemu zaangażowaniu robót,
 powoduje że ponoszone przez Spółdzielnię koszty inwestycji nie dadzą się zweryfikować.
 Obmiarów powykonawczych nie sporządza się.
 Przytoczone wyżej przykłady finansowania przez Spółdzielnię kosztów, które winny
 obciążać Generalnego Wykonawcę potwierdzają dodatkowo, że w Spółdzielni nie
 zorganizowano należytej kontroli funkcjonalnej zabezpieczającej jej interesy i interesy
 członków.

4.4.2.6        W okresie objętym kontrolą zakończono I etap budowy zadania Al.Stanów
  Zjednoczonych 72, obejmujący klatki A, B, L (segment A) i uzyskano pozwolenie na jego
  użytkowanie decyzją PINB nr IV-OT/181/U/2006 z 24.08.2006r. Decyzją objęto 133 lokale
  mieszkalne o pow. 7.174,9 m2 p.uż.
  Pozostałe etapy pozostawały w trakcie realizacji.

4.4.3         Rozliczenia finansowe ze Spółkami „Wiatraczna” i SoWa PAX z tytułu
robót i usług wykonanych na rzecz działalności inwestycyjnej.

1) Poniesione w latach 2005-2006 koszty robót i usług wykonanych w zadaniach
   inwestycyjnych przy ul.Stryjeńskich i Al.Stanów Zjednoczonych finansowane były:

    - w formie niepieniężnej – poprzez ustanawianie na rzecz bezpośrednich wykonawców
    spółdzielczych własnościowych praw do lokali.

    - środkami pieniężnymi wniesionymi na poczet wkładów budowlanych przez członków
    Spółdzielni.

    Depozytariuszem i dysponentem tego majątku była Spółka „Wiatraczna” a począwszy od
    09.05.2005 tj. od dnia zawarcia umowy o zastępstwo inwestycyjne nadal Spółka
    „SoWa PAX”, która przejęła w depozyt lokale zarezerwowane dla wykonawców na
    opłacenie ich wynagrodzeń i na której konto członkowie wpłacają wkłady budowlane.

    Jednocześnie Spółka SoWa PAX występuje w rozliczeniach ze Spółdzielnią jako
    dostawca robót i usług, wyfakturowując we własnym imieniu całość robót wykonanych
    przez generalnego wykonawcę i jego podwykonawców.

2) Wszystkie operacje gospodarczo-finansowe pomiędzy SM „PAX” i Spółką SoWa PAX
   ewidencjonowane są w ramach konta 247 „rozrachunki ze Spółką SoWa PAX”.
   Spółkę obciąża się:

                                                                                     105
   - wpłatami wniesionymi przez członków na konto SoWa PAX
   - równowartością ustanowionych spółdzielczych praw do lokali zwolnionych z depozytu,
   na rzecz firm lub osób fizycznych wskazanych przez SoWa PAX,
   - czynszem za wynajmowane Spółce lokale i za zużycie mediów.
   Są to źródła pokrycia ujętych drugostronnie zobowiązań wobec SoWa PAX z tytułu
   wyfakturowanych robót i usług. W przypadku gdy kwota obciążeń jest wyższa od
   zobowiązań, za różnicę Spółka wystawia faktury zaliczkowe.

   W całym okresie objętym lustracją Spółka wystawiała Spółdzielni faktury zaliczkowe,
   a na koniec poszczególnych lat obrachunkowych stan zaliczek wynosił:
   - na dzień 31.12.2005r                5.029.000
   - na dzień 31.12.2006r                1.022.720

   Przy stosowanym systemie ewidencji i rozliczeń Spółdzielnia nie posiada szczegółowej
   wiedzy w jaki sposób wykorzystywane są środki pieniężne wpłacone na konto Spółki jak
   też jaki jest stan opłacenia zobowiązań Spółki SoWa PAX wobec poszczególnych
   bezpośrednich wykonawców robót.
   Jest to tym bardziej istotne, że w świetle art. 647’ § 5 Kodeksu cywilnego SM PAX jako
   inwestor bezpośredni odpowiada solidarnie za zapłatę wynagrodzeń należnych
   rzeczywistym wykonawcom robót.

3) Podstawą ujęcia do ksiąg SM „PAX” wkładów budowlanych wpłaconych przez
   członków na konto Spółki są noty uznaniowe sporządzone przez SoWa PAX za okresy
   miesięczne. Do tych not dołączone są wykazy imienne wpłat z podaniem numerów i dat
   wyciągów bankowych.
   Wykazy te nie są podpisywane a zdarza się, że zawierają poprawki i ręczne dopiski nie
   opisane i nie zaparafowane.

   Kserokopia przykładowej noty z takim załącznikiem, wprowadzona do ksiąg
   rachunkowych SM”PAX” za dowodem R37/0291/V/05 z 30.05.2005 stanowi
   zał. Nr 25 do protokołu lustracji.

4) W trakcie lustracji sprawdzono metodą kompletną podstawę ustanowienia i wycenę
   spółdzielczych własnościowych praw do lokali zwolnionych z depozytu przez SoWa
   PAX, na rzecz firm wskazanych przez SoWa PAX.
   Kontrolą objęto decyzje podjęte w 2005r.

   Stwierdzono, co następuje:
   - w roku 2005 Spółka zwolniła z depozytu a Spółdzielnia ustanowiła spółdzielcze prawa
   do lokali przy Al.Stanów Zjednoczonych 72 na rzecz 7 firm, z tego do 33 lokali
   mieszkalnych, 1 lokalu użytkowego i 3 stanowisk postojowych w hali garażowej.
   Prawa te wycenione zostały według kosztu wstępnego wpisanego do umowy
   z generalnym wykonawcą „Wiatraczna” Sp.zo.o tj. 3.600 zł netto za 1 m 2 pu lokali
   mieszkalnych, 5.300 zł netto za 1 m2 pu lokali użytkowych i 27.000 zł netto za 1 miejsce
   postojowe. Każdorazowo Spółdzielnia zastrzegła, że ustalenie ostatecznej wysokości
   wkładów budowlanych nastąpi po zakończeniu inwestycji na podstawie rzeczywistych
   kosztów budowy przypadających na objęte lokale.



                                                                                       106
   Podstawą podpisania umowy o ustanowienie prawa do lokalu na rzecz poszczególnych
   firm były w większości przypadków wnioski Prezesa Spółki SoWa PAX.
   Pisma te nie były rejestrowane w dzienniku podawczym Spółdzielni wskazywano w nich
   tytuł rozrachunku z daną firmą (rodzaj świadczeń) i wnioskowano by równolegle
   z umową Spółdzielnia wystawiła zaświadczenie niezbędne do odsprzedaży prawa,
   stwierdzające że wkład wstępny został wniesiony w całości oraz że na lokalu nie ciążą
   zaległości czynszowe.

   Analiza treści pism wykazała, że ustanowione prawa w dużej mierze stanowiły zaliczki
   na poczet przyszłych dostaw i usług.

   Kserokopie przykładowych dwóch wniosków SoWa PAX (w tym jeden nie podpisany),
   z notami obciążeniowymi wystawionymi przez Spółdzielnię na równowartość
   ustanowionych praw oraz poleceń księgowania wprowadzających noty do ksiąg
   rachunkowych Spółdzielni stanowią w komplecie załącznik nr 26 do protokołu lustracji.

5) w roku 2005 Spółdzielnia obciążyła Spółkę SoWa PAX równowartością praw do lokali
   ustanowionych na rzecz następujących firm:

   - POLBRAND Sp.zo.o w Warszawie – 5 lokali mieszkalnych i 1 miejsce postojowe za
   wkładem ogółem 1.200.866,40 zł brutto.

   Wkład stanowił zapłatę za już dostarczone i przewidziane do dostarczenia grzejniki na
   budowę Al.Stanów Zjednoczonych 72. Równowartością praw obciążono SoWa PAX
   wg not 21, 22, 45, 50, 52 i 56.

   - ZPU „IZOTERMES” w Warszawie – 1 lokal mieszkalny nr 163 o pow. 30,2 m2 za
   wkładem wstępnym 116.330,40 zł brutto.

   Wg wniosku SoWa PAX z 13.09.05 wkład stanowił zapłatę za roboty sanitarne
   wyfakturowane na kwotę 53.469,27 zł brutto i zaliczkę na dostawę i montaż liczników
   ciepła w lokalach budynku Al.Stanów Zjednoczonych 72.
   Równowartością prawa obciążono SoWa PAX wg noty z 13.IX.05

   - „EL-BIS” Sp.zo.o w Warszawie
   Na rzecz w/w firmy ustanowiono spółdzielcze prawa do 2 lokali mieszkalnych i 2 miejsc
   postojowych oraz 1 lokalu użytkowego za wkładem wstępnym w ogólnej kwocie
   1.327.796,80 zł.

   Z treści wniosków Spółki SoWa PAX wynika, że ustanowione prawa były zapłatą za
   roboty elektryczne i dostawę materiałów na budowę Al.Stanów Zjednoczonych 72.

   Równowartością praw obciążono SoWa PAX wg not 35, 51, 57 i 25

   - Fabryki Stolarki PCV i ALU „TOP-AL.” Sp. z o.o. Dziekanów Nowy .
   Na rzecz w/w firmy ustanowiono prawa do 2 lokali mieszkalnych nr 250 i 274 o pow.
   odpowiednio 35,3 m2 i 47,3 m2 za łącznym wkładem 318.175,20 zł.



                                                                                    107
Wniosków Spółki SoWa PAX o ustanowienie praw do lokali dla firmy „TOP-AL.”
lustratorom nie okazano.
Równowartością wkładu obciążono SoWa PAX wg not 17 z 16.06.05 i nr 21 z 12.07.05.

- „GRUDNIK-FINANSE” Sp. z o.o. w Krakowie.
Firma objęła prawa do 11 lokali mieszkalnych, w tym 6 małych o pow. 30-40 m2 pu
za wkładem łącznym 2.011.514,20 zł, którego równowartością obciążono SoWa PAX
wg not 18, 19, 21, 30, 31, 40, 42, 48, 53 i 55.
Lustratorom okazano wnioski SoWa PAX o ustanowienie na rzecz firmy „GRUDNIK-
FINANSE” praw do 6 lokali, jako zapłatę za częściowo wykonane roboty budowlane
oraz dostarczone na budowę i przyszłe dostawy materiałów budowlanych i sanitarnych.
Wniosków uzasadniających przyznanie praw do kolejnych 5 lokali (nr 258, 222, 78, 373
i 68) nie przedłożono do wglądu.

- Firmy Handlowo-Usługowej „EUROBUD1” E.Grochowska i R.Nowakowski s.j.
Sękowin Nowy p-ta Raszyn
Na rzecz w/w Firmy ustanowiono prawa do 9 lokali mieszkalnych, w tym 6 małych
o pow. 30-40 m2 pu za łącznym wkładem 1.523.134,30 zł.
Równowartością wkładów obciążono SoWa PAX wg not 20, 28, 29, 39, 41 i 44.
Z treści udostępnionych wniosków Spółki SoWa PAX wynika, że prawo do 1 lokalu
(nr 63) było zapłatą za dostarczone materiały (wkład 124.034, 40 zł).
Prawa do pozostałych lokali mieszkalnych stanowiły zaliczkę na poczet zawartej w dniu
3.10.05 umowy o wykonanie kompletnej instalacji wentylacyjnej, oddymiania i ppoż.
w zadaniu Stryjeńskich. Według tych wniosków wynagrodzenie umowne miało stanowić
1.985.000 netto.

- Firmie Ogólnobudowlanej Andrzej Mielcarz w Bydgoszczy.
Na rzecz tej firmy ustanowiono prawa do 3 lokali mieszkalnych za wkładem łącznym
1.109.876,76 zł brutto.
Równowartością tych wkładów obciążono SoWa PAX wg not 36 z 26.10.05r i nr 49
 z 9.12.05r.
Z treści wniosków SoWa PAX wynika, że ustanowione prawa stanowiły zapłatę za już
wykonane i zaliczkę na przewidziane do wykonanie roboty elewacyjne budynku przy
Al.Stanów Zjednoczonych.

Reasumując system rozliczeń ze Spółką SoWa PAX stwierdzić należy:
- Spółdzielnia nie zapewniała wyodrębnienia rachunku bankowego na finansowanie
realizowanych zadań inwestycyjnych.
Brak lustrzanych zapisów w księgach Spółdzielni i Spółki odzwierciadlających przepływ
środków wpłaconych przez członków powoduje, że Spółdzielnia nie posiada wiedzy
o gospodarowaniu tymi pieniędzmi,
- z ksiąg Spółdzielni nie wynika, jaką kwotą wolnych środków pieniężnych wpłaconych
przez Członków dysponuje w danym momencie SoWa PAX.
Stanu tego nie odzwierciedla saldo rozliczeń ze Spółką z uwagi na różne momenty
powstania zobowiązań i płatności faktur na rzecz wykonawcy (ów) robót.




                                                                                 108
        4.5. W ewidencji księgowej Spółdzielni w latach 2005-2006 figurowały nakłady
        inwestycyjne następujących zadań:

Sym          Nazwa          Nakłady         Zwiększenia       Zmniejszenia         Nakłady         Zwiększenia       Zmniejszenia     Nakłady
konta        zadania       01.01.2005          2005              2005             31.12.2005          2006              2006         31.12.2006
 083
 -03      Ursynów-           2.494.530,90        88.021,65                   -      2.582.552,55                 -               -    2.582.552,55
          Kazury

 -09      Bartłomieja-         121.659,00                 -       121.659,00                   -                 -               -                -
          Wyścigi

 -10      Wiktorska          1.421.948,99                 -      1.421.948,99                  -                 -               -                -

 -17      Wołoska            1.146.680,33        18.742,80       1.185.423,13                  -                 -               -                -

 -24      Madalińskiego      7.071.650,03     1.032.379,59                   -      8.104.029,62     1.414.846,53                -    9.518.876,15

          Stryjeńskich
 -13                        78.772.311,94     3.624.965,04       4.563.695,29      77.833.581,69      -504.066,32    20.942.055,44   56.387.459,93
          Al.St.Zjedno-                                                     -
 -25      czonych          111.795.304,56    21.743.772,36                        133.539.076,92    34.627.813,87    26.436.787,29   141.730.103,5

          Bitwy
 -29      Warsz.1920                                                                                     7.160,40                         7.160,40

          Bełżecka-
 -06      Komorska                                                                                     10.000,00                         10.000,00



                 Razem    202.824.085,75    26.527.881,44      7.292.726,41      222.059.240,78    35.555.754,48     47.378.842,73   210.236.152,53



Odnośnie powyższych nakładów, ich rozliczenia i sposobu finansowania ustalono,
co następuje:

4.5.1 Zadanie Ursynów – Kazury

       1) Z ustaleń poprzedniej lustracji przeprowadzonej za lata 2003-2004 wynika, że zadanie
          obejmowało budowę 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z miejscami
          garażowymi (adres administracyjny Pileckiego 104, 106, 108) oraz budynku P3 –
          parking wielopoziomowy, przy czym Wykonawcy, którym była firma INSBUD
          zlecono    wyłącznie      realizacje   budynków      mieszkalnych.    Z    parkingu
          wielopoziomowego zrezygnowano z powodu braku środków finansowych.

          Budowę budynków mieszkalnych z garażami podziemnymi zakończono w 2001r a jej
          efektem było 388 lokali mieszkalnych o pow. 19493 m2 pu, 2 lokale usługowe o pow.
          206,3 m2 pu oraz 162 stanowiska garażowe o pow. 3774,7 m2.
          Nie przystąpiono natomiast do realizacji budynku P3 – parkingu wielopoziomowego,
          w którym zaprojektowane było 225 garaży. Zadecydował o tym brak zainteresowania
          mieszkańców osiedla tymi garażami.
          Zaznaczyć bowiem należy, że do chwili obecnej Spółdzielnia nie zagospodarowała już
          wybudowanych 10 miejsc postojowych w tym osiedlu, z tego 6 w budynku Pileckiego
          104 i 4 miejsca w budynku Pileckiego 106.

          Z powodu nie wykonania inwestycji w zakresie objętym pozwoleniem na budowę
          PINB odmówił wydania pozwolenia na użytkowanie ostatniego ze zrealizowanych,
          budynku przy ul.Pileckiego 104 (OT 30.04.01). Od tej decyzji Spółdzielnia
          odwoływała się kilkakrotnie, argumentując zaniechanie budowy parkingu
          wielopoziomowego względami społecznymi i finansowymi – bez zadawalającego
          rezultatu.
                                                                                                                               109
      Podjęto też próbę rozwiązania miejsc postojowych dla samochodów poprzez budowę
      tymczasowego parkingu naziemnego. Urząd Dzielnicy Ursynów odmówił wydania
      decyzji o warunkach zabudowy.

   2) Z ustaleń poprzedniej lustracji wynika, że działki na których wybudowano Osiedle
       Pileckiego stanowią współwłasność Spółdzielni (0,799255 udziału w nieruchomości)
       oraz 65 osób fizycznych.
      Nabyte zostały na potrzeby wspólnego przedsięwzięcia polegającego na wybudowaniu
      lokali i garaży pod wynajem.
      Inwestycję realizowała Spółdzielnia na podstawie umów o zastępstwo inwestycyjne
      zawartych ze wszystkimi współudziałowcami.
      Nieprawidłowości związane z tą realizacją zostały opisane w protokołach poprzednich
      lustracji, a główne z nich dotyczyły:

      - budowa lokali pod wynajem stanowiła dla Spółdzielni działalność gospodarczą,
      która nie miała umocowania w statucie,

      - Spółdzielnia nie posiadała wolnych środków finansowych na pokrycie
      przypadających na nią kosztów budowy (była współudziałowcem 0,799255)

      - dokumentacja projektowa lokali nie została skoordynowana z wielkością udziałów
      poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości, co zablokowało przenoszenie na
      nich własność wybudowanych lokali

      Problem dostrzeżony w 2001r nie został rozwiązany do chwili obecnej.

   3) Poniesione nakłady na realizację zadania wyniosły według ksiąg rachunkowych
      77.278.588,40 zł, z czego rozliczono na efekty (budynki Pileckiego 104, 106, 108)
      74.784.057,50 zł.
      Pozostawiono w nakładach inwestycyjnych kwotę 2.494.530,90 zł jako saldo
      przypadające na przygotowany do budowy lecz niezrealizowany budynek parkingu
      wielopoziomowego P-3.

   4) Rozliczenie kosztów wybudowanych lokali i miejsc postojowych przeprowadzono ze
       współwłaścicielami pod datą 15.11.2001r. Ustalone niedopłaty wkładów w kwocie
       1.863.713,79 zł nie wpłynęły na konto Spółdzielni do chwili obecnej. Powodem
       odmowy dopłat jest nieuregulowana sytuacja prawna lokali.
      Zarówno nierozliczone koszty inwestycji dotyczące budynku garażowego
      2.494.530,90 zł jak też niedopłacone wkłady w wys. 1.863.713,94 zł są finansowane
      z zaciągniętego przez Spółdzielnię kredytu obrotowego i kredytów inwestycyjnych.

4.5.2 Zadanie Bartłomieja – Wyścigi (Al.Wyścigowa 20)

 Nie rozliczone koszty zadania na dz 1.01.2005r w kwocie 121.659 zł omówione zostały
 w protokole poprzedniej lustracji.
 Dotyczyły niedoróbek inwestycyjnych (między innymi kosztów montażu wind),
 poniesionych po dacie ostatecznego rozliczenia kosztów budowy.



                                                                                     110
 Nakłady rozliczono w dniu zamknięcia zadania tj. pod datą 31.08.2005r a źródłem ich
 sfinansowania były rezerwy na niedoróbki założone w członkowskim koszcie budowy,
 ewidencjonowane w ramach funduszu remontowego omawianego budynku.

4.5.3 Zadanie Madalińskiego 20

 Na dzień 1.01.2005 stan nierozliczonych nakładów wynosił 7.071.650,03 zł i w latach
 2005-2006 zwiększył się do kwoty 9.518.876,15 zł.

 W wyniku lustracji stwierdzono:
  1) Zadanie obejmowało budynek mieszkalno-biurowy z dwupoziomowym garażem
     podziemnym, w którym zlokalizowano:
            - 36 lokali mieszkalnych o pow. 2.924,38 m2 pu,
            - 3 lokale usługowe        o pow. 943,03 m2 pu,
            - 92 miejsca postojowe w garażu podziemnym, z tego 43 w poziomie -1
             i 49 w poziomie -2
     Budynek odebrano od wykonawcy protokołem odbioru końcowego z dnia
     02.04.2004r, uzyskano pozwolenie na jego użytkowanie decyzją PINB nr 576/U/2004
     z 16.08.2004r.
     Z umowy z wykonawcą wyłączono i dotychczas nie wykonano montaży dźwigu
     samochodowego i instalacji elektrycznych w hali garażowej poziom -2.
     Ta część garażu do chwili obecnej pozostaje niezagospodarowana.

   2) Budowa realizowana była na zasadach developerskich nie przewidzianych w statucie,
      a świadczą o tym:

      - stroną umowy o budowę lokali był „kupujący”.
      Przystąpienie do budowy nie było uwarunkowane przyjęciem przyszłego użytkownika
      w poczet członków Spółdzielni,

      - koszt budowy lokalu określony był w walucie obcej – USD i podlegał przeliczeniu
      na walutę polską według tabeli kursów NBP obowiązującej w dniu wpłaty na konto
      Spółdzielni,

      - w treści umów o budowę lokalu (§ 4 p 1 i 2) zapisano, że kupujący jest zobowiązany
      pokryć rzeczywisty koszt budowy, który nie może przekroczyć w przeliczeniu na 1 m 2
      ceny określonej w umowie.
      Jednocześnie w dalszej jej części (§ 7 p 1) zakres ostatecznego rozliczenia
      ograniczono wyłącznie do uzgodnionych z kupującym robót dodatkowych i rezygnacji
      oraz należnych Spółdzielni odsetek z tytułu zwłoki we wpłacie wkładu,

      - ustalony w umowie koszt budowy stanowił iloczyn „ceny” jednostkowej w USD
      i planowanej powierzchni lokalu mieszkalnego. W ramach tak ustalonego wkładu
      przyszły użytkownik otrzymywał prawo do lokalu mieszkalnego wraz z miejscem
      postojowym w garażu podziemnym.

      - jednostkowy koszt budowy był zróżnicowany dla poszczególnych lokali i zależał
      między innymi od daty zawarcia umowy o budowę, co odzwierciedlają poniższe
      przykłady:

                                                                                      111
           - w umowie z 7.04.1999 o budowę lokalu mieszkalnego nr 3 (IIp)
           o pow. 59,80 m2 wraz z miejscem postojowym, przyjęto jednostkowy koszt
           budowy 1800 USD/1m2 pu,

           - w umowie z 14.02.2000r o budowę lokalu nr 21 o pow. 56,52 m2 wraz
           z miejscem postojowym, przyjęto jednostkowy koszt 1.790 USD/1 m2 pu,

           - w umowie z 5.09.2001 o budowę lokalu nr 32 o pow. 77,89 m2 (IVp) wraz
            z miejscem postojowym, wpisano koszt jednostkowy 1.600 USD/m2 pu,

           - w umowie z 19.03.2002r o budowę lokalu 33a o pow 24,37 m2 (IVp) wraz
           z miejscem postojowym, przyjęto jednostkowy koszt 1.500 USD/m2 pu,

           - w umowie z 18.11.2002 o budowę lokalu 33b o pow. 74,43 m2 (IVp) wraz
           z miejscem postojowym, przyjęto koszt jednostkowy 1300 USD/1 m2

     Kserokopia przykładowej umowy zawartej na budowę lokalu nr 33b stanowi załącznik
     Nr 27 do protokołu lustracji.

3) W umowach o budowę Spółdzielnia zobowiązała się do ustanowienia na rzecz
   „kupującego” odrębnej własności lokalu najpóźniej w ciągu 3 miesięcy od uzyskania
   pozwolenia na użytkowania.
   W praktyce na pisemne wnioski przyszłych użytkowników Spółdzielnia przenosiła
   własność lokali jeszcze przed ukończeniem budowy. W zawartych w formie aktu
   notarialnego umowach ustanowienia odrębnej własności lokali oraz przeniesienia jego
   własności zobowiązała się między innymi do:
   - doprowadzenia lokalu do stanu określonego umową,
   - ustalenia ostatecznego kosztu budowy zgodnie z treścią § 7 łączącej strony umowy
   o budowę lokalu tj. rozliczenia kosztów robót dodatkowych i rezygnacji.

Kserokopia przykładowego aktu notarialnego sporządzonego w dniu 18.11.2002 stanowi
zał. Nr 28 do protokołu lustracji

4)      Rozliczenia z tyt. ostatecznego kosztu budowy lokali w budynku przy
     ul.Madalińskiego 18/22 nie zostały przeprowadzone do chwili obecnej.
     Temat dotyczący tego rozliczenia był przedmiotem posiedzenia Rady Nadzorczej
     w dniu 26.04.2006r (Prot 5/06) w ramach p 4 porządku obrad dotyczącego omówienia
     sytuacji finansowej Spółdzielni. Na tym posiedzeniu Prezes Zarządu Spółdzielni
     zobowiązał się do zakończenia prac związanych z ostatecznym rozliczeniem
     w miesiącu maju 2006r.
     Nie był natomiast przedmiotem posiedzeń Zarządu w całym okresie objętym lustracją.

5) Według ksiąg rachunkowych nakłady na zadanie Madalińskiego 18/22 od początku
   realizacji wyniosły                                30.251.186,90 zł
   Z tego:
   - przewłaszczono na majątek użytkowników           18.159.047,41 zł
   wg aktów notarialnych – w wysokości ustalonych
   w umowie wkładów budowlanych
   - przyjęto na stan środków trwałych                 2.573.263,34 zł

                                                                                   112
   Dotyczy 4 lokali mieszkalnych, dla których
   nie zgromadzono wkładów w pełnej, ustalonej w umowie
   wysokości co warunkuje przeniesienie własności lokalu.
   Do dnia 30.04.2007 wpłaty na te lokale wyniosły 2.371.263,34 zł

   Nie przyjęto na majątek i nie ustalono kosztów budowy przypadających na hale
   garażową w poziomie -2, gdzie przewidziano 49 miejsc postojowych, a powodem są
   tzw. niedoróbki (m.in. brak dźwigu samochodowego i niekompletna instalacja
   elektryczna). Chętnych do wykupu tych miejsc nie pozyskano. Jednakże możliwe do
   uzyskania wkłady na te garaże nie pokryją dotychczas nierozliczonych
   (9.518.876,15 zł) i pozostałych do poniesienia (na niedoróbki) kosztów budowy
   zadania.

6) W okresie objętym lustracją tj. w latach 2005-2006 obciążono koszty budowy zadania
   Madalińskiego 18/22 kwotą 2.447.226,12 zł, z tego
      w roku 2005 1.032.379,59 zł,
      w roku 2006 1.414.846,53 zł.
   Kontrolowano poprawność udokumentowania i legalność odniesienia tych nakładów
   w koszty omawianego zadania.
   Stwierdzono, co następuje:
   - w roku 2005 pod datą 1.12.2005 (poz. księgowa R-33/153) ujęto do ksiąg duplikat
   faktury końcowej nr 25/V/04 z dnia 2.04.2004 wystawionej przez generalnego
   wykonawcę – firmę „ALISMA CONSTRUCTION” S.A w Warszawie na kwotę
   brutto 1.164.913,92 zł oraz fakturę korygującą do faktury końcowej zmniejszającą
   wynagrodzenie o kwotę 69.569,91 zł.

   Powodem nieterminowego ujęcia w księgach rachunkowych w/w faktury końcowej
   był fakt, iż Spółdzielnia odmówiła akceptacji ostatecznego rozliczenia wynagrodzenia
   przeprowadzonego przez Wykonawcę, kwestionując sposób i zakres wyceny
   rezygnacji, robót dodatkowych i zamiennych.

   Ponad roczne perturbacje przyniosły następujące rezultaty:
   - Wykonawca obniżył wynagrodzenie o kwotę 69.569,91 zł brutto,
   - Spółdzielnia zapłaciła za zwłokę w zapłacie faktury odsetki w kwocie 167.457,89 zł,
   które obciążyły koszty finansowe a w konsekwencji wpłynęły na stratę bilansową
   działalności inwestycyjnej.

   Poprawność ustalenia należnych Wykonawcy odsetek zwłoki była przedmiotem
   kontroli przeprowadzonej przez lustratorów. Ustalenia w tym temacie opisano
   w p.4.5.6 protokołu.

   - Z ogólnej kwoty nakładów zadania Madalińskiego za 2006r w wys. 1.414.846,53 zł
   najistotniejszą pozycję stanowią koszty obsługi inwestycji w kwocie 1.285.390,71 zł.
   Szczegółowa kontrola wykazała:
   a) poleceniem księgowania R-37/A364/VII/2006 z dnia 30.07.2006r (dowód nie
       podpisany przez sporządzającego i nie zatwierdzony do ujęcia w księgach
       rachunkowych) obciążono nakłady zadania Madalińskiego 18/22 (083-24)
       kwotą 1.184.961,99 zł i o tę samą kwotę zmniejszono nakłady zadania Al.Stanów
       Zjednoczonych (083-25).

                                                                                    113
         Z dołączonego do PK załącznika wynika, iż powyższym dowodem skorygowano
         rozliczenie kosztów ogólnych przypadających na zadanie Madalińskiego za lata
         2001-2003. Za podstawę do obliczenia korekty uznano fakt, ze dotychczasowe
         obciążenie zadania kosztami obsługi było niższe od przyjętego w praktyce limitu,
         wynoszącego 5% nakładów bezpośrednich.

         We wstępnych ustaleniach niniejszego rozdziału zapisano, iż Spółdzielnia nie
         posiada regulaminowych zasad rozliczania kosztów ogólnych przypadających na
         działalność inwestycyjną a przyjęty sposób podziału tych kosztów na zadania nie
         ma żadnego odniesienia i jest dowolny.

         Wprowadzając korektę nie udokumentowano:
         - jaka była w poszczególnych latach relacja kosztów obsługi (ogólnych)
         odniesionych w działalność inwestycyjną do sumy nakładów bezpośrednich w tej
         działalności tj czy poziom obciążeń w każdym roku: 2001, 2002 i 2003 wynosił
         5% sumy poniesionych nakładów bezpośrednich

         - faktu obciążenia nakładów zadania Al.Stanów Zjednoczonych zawyżoną kwotą
         kosztów obsługi w latach 2001-2003

      b) Ponadto Spółdzielnia obciążyła nakłady zadania Madalińskiego kosztami obsługi
         za I półrocze 2006r w kwocie 100.428,72 zł wg dowodu księgowego
         R37/A364/VII/2006 z 30.07.2006 (dowód nie podpisany)

         O braku podstawy tego obciążenia świadczą następujące fakty:
         - na zadanie Madalińskiego nie poniesiono w 2006r żadnych nakładów
         bezpośrednich a budynek przekazano do użytkowania jeszcze w 2004r
         z niedoróbkami, nie wykonanymi do chwili obecnej,
         - osoby zajmujące lokale w tym budynku partycypują w kosztach ogólnych
         Spółdzielni, wkalkulowanych w opłaty eksploatacyjne.

Omówione dowody –polecenia księgowania wraz z załącznikami – stanowią w komplecie
załącznik Nr 29 do protokołu lustracji.

4.5.4. Zadanie „Wiktorska 8”

   1) W roku 2000 Spółdzielnia nabyła od Gminy Centrum prawo wieczystego użytkowania
      nieruchomości gruntowej przy ul.Wiktorskiej 8 – działki nr 100/2 z obrębu 1-01-21
      o pow. 702 m2 i własność posadowionego na niej pięciokondygnacyjnego budynku
      (opróżnionego) stanowiącego odrębną nieruchomość, przeznaczonego na cele
      mieszkalne.
      Przeniesienie praw nastąpiło za aktem notarialnym z 6.09.2000r rep A/6036/00.
      Zgodę na nabycie nieruchomości wyraziła Rada Nadzorcza w uchwale nr 3
      z 28.06.2000r.
      Koszt nabycia praw do gruntu wraz z budynkiem wynosił 1.828.375 zł a źródłem jego
      przejściowego finansowania był kredyt zaciągnięty w PKO S.A VIII O/Warszawa.
      Według zawartej umowy kredytowej nr 2000/52 z 2.10.2000r kredyt miał być
      spłacony w 12 miesięcznych ratach od 10.07.2001r do 10.06.2002r.

                                                                                     114
2) Opracowanie dokumentacji projektowej zlecono do biura projektowego „Szymborski
   i Zielonka Architekci s.c” Al.Jerozolimskie 45/15 w Warszawie (pismo z dnia
   9.03.2001 l.dz.1720/01).
   Według tej dokumentacji na zakupionym gruncie Spółdzielnia miała wybudować 25
   lokali mieszkalnych o pow. 1.414,60 m2 i 31 miejsc postojowych o pow. 740 m2.

   Pozwolenie na budowę zadania Spółdzielnia uzyskała decyzją nr 1489/D/M/02
   z 15.11.2002r Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawa.

3) Równolegle z przygotowywaniem inwestycji do realizacji ówczesny Zarząd
   Spółdzielni wystąpił do Zebrania Przedstawicieli i uzyskał zgodę najwyższego organu,
   wyrażoną w uchwale nr 15/01 z 23.11.2001r, na zbycie praw do omawianego gruntu
   wraz z budynkiem.
   Następnie – jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę – zawarł w formie aktu
   notarialnego (rep A 7083/2002 z 21.06.2002) umowę sprzedaży prawa wieczystego
   użytkowania działki gruntu nr 100/2 przy ul.Wiktorskiej 8 oraz znajdującego się na
   niej budynku pięciokondygnacyjnego na rzecz firmy „Alisma Construction” S.A
   w Warszawie, która w tym czasie była wykonawcą budynku przy ul.Madalińskiego 18/22.
   Nabywcę wyłoniono w trybie bezprzetargowym. Operatu szacunkowego
   określającego wartość rynkową zbywalnych praw nie opracowano.

   Transakcję przeprowadzono na następujących warunkach:
   - Spółka umorzy przysługujące jej od Spółdzielni wierzytelności w kwocie 50.000 zł.
   - Spółka zobowiązuje się w zamian za objęte prawa do spłaty zadłużenia Spółdzielni
   wynikającego z umowy kredytowej z 2.10.2000r na warunkach określonych przez
   bank.
   W dniu sprzedaży pozostały do spłaty kredyt wynosił 1.064.625,84 zł co stanowi
   58% ceny nabycia gruntu.
   Następnie za aktem notarialnym z 1.10.2002r rep A 11241/2002 wprowadzono zmianę
   do umowy sprzedaży dodając w § 3, że przeniesieniu na rzecz nabywcy podlegają
   również „prawa o które Spółdzielnia wystąpiła”.

   Prawa te zostały zidentyfikowane w umowie cesji zawartej przez strony z dniu
   19.12.2002r.
   Umową tą Spółdzielnia przeniosła na rzecz Alisma Construction – nieodpłatnie –
   prawa i obowiązki wynikające z uzyskanej decyzji z 15.11.2002r o pozwoleniu na
   budowę zadania Wiktorska 8.
   Prezydent m.st. Warszawy wyraził zgodę na przeniesienie decyzji nr 1489/D/M/02
   z 15.11.2002 zatwierdzającej projekt budowy i zezwalającej na wykonanie robót
   budowlanych związanych z budową budynku mieszkalnego z garażem
   przy ul.Wiktorskiej 8 na rzecz Spółki „Alisma Construction”.

   Kserokopie dokumentów: aktu notarialnego rep A/7083/2002, aktu notarialnego
   rep A 11241/2002, umowy cesji praw z 19.12.2002 oraz decyzji Prezydenta
   m.st. Warszawy z 15.11.2002 stanowią w komplecie załącznik Nr 30 do prot. lustracji.

4) Wraz ze sprzedażą nieruchomości i scedowania praw do dokumentacji projektowej
   Spółdzielnia nie zamknęła zadania Wiktorska 8, lecz rejestrowała w ramach konta

                                                                                   115
          majątkowego „środki trwałe w budowie” dalsze nakłady dotyczące już zaniechanej
          inwestycji i obsługi sprzedanego gruntu.

          Akt notarialny z dnia 21.06.2002r dokumentujący sprzedaż nieruchomości przy
          ul.Wiktorskiej 8 ujęto do ksiąg rachunkowych dopiero pod datą 31.03.2005 a nabywcę
          obciążono:
          - równowartością kredytu z dnia kończącego 2002r        1.064.625,84 zł
          - naliczonymi przez bank odsetkami od kredytu za
          okres 1.01.2003 do dnia całkowitej spłaty kredytu
           tj. do 31.03.2005r                                       456.339,99 zł
                                   łącznie na kwotę               1.520.955,75 zł

          Natomiast koszt własny sprzedaży wynoszono z ksiąg etapowo, i tak:
          - pod datą 30.12.2003r część kosztów nabycia sprzedanego gruntu 1.096.482,09 zł,
          - pod datą 31.03.2005r tj. równolegle z zarejestrowaniem sprzedaży pozostałe koszty
          tj. 1.421.948,99 zł.

          Obroty konta nakładów inwestycyjnych zadania Wiktorska 8 w układzie rodzajowym
          ilustruje poniższe zestawienie:

                                                                         Wyksięgowano
                                                                            na koszt           Nakłady                         Razem
 Konto                                Nakłady na        Nakłady w            własny          figurujące w    Nakłady           nakłady
                Rodzaj kosztów
 083-                                 dz.31.12.02       roku 2003         sprzedaży na       księgach na      2004r           B.Z 2004
                                                                         dzień kończący        31.12.03                       B.O 2005
                                                                              2003r
10-01      dokumentacja                  11.143,88                   -                 -        11.143,88    101.455,20        112.599,08

10-02      przygot.terenu                11.610,16                   -                   -      11.610,16                -      11.610,16

10-03      koszt nabycia                 1.828.375                   -     1.096.482,79        731.892,21                -     731.892,21
           wiecz.użyt.terenu

10-17      roczne opłaty z              145.627,15                   -                   -     145.627,15                -     145.627,15
            tyt.wiecz.użyt.gruntu

10-18      pozostałe koszty              39.826,03       -23.582,83                      -      16.243,20         6.100         22.343,20

10-24      odsetki od kredytu           126.754,64       269.513,86                      -     396.268,50                -     396.268,50

10-25      podatek od nieruchomości                 -      1.197,01                      -       1.197,01        411,68            1.608,99




 083-10              Razem            2.163.336,86      247.128,04        1.096.482,79       1.313.982,11   107.966,88       1.421.948,99


          Z powyższych ustaleń wynika:
          a) w zapisach księgowych nie zachowano porządku chronologicznego i obowiązku
             kompleksowego ujęcia w księgach rachunkowych wszystkich operacji rzutujących
             na sytuację majątkową i finansową w poszczególnych latach obrachunkowych.

             Z tego powodu zawyżono wynik finansowy za 2002r o stratę na sprzedaży gruntu
             i zaniechaniu realizacji zadania na kwotę 1.098.711,02 (nakłady 2.163.336,86 zł
             – kredyt do spłaty 31.12.02 jako równowartość ceny sprzedaży 1.064.625,84 zł)



                                                                                                                             116
b) część tej straty rozliczono na wynik 2003r wynosząc z nakładów w ciężar kosztu
    własnego sprzedaży 2003r kwotę 1.096.482,79 zł. Różnica wraz z nakładami za
    lata 2003 i 2004 została wyksięgowana równolegle z zaksięgowaniem przychodu
    ze sprzedaży tj. dopiero pod datą 31.03.2005r.

c) mimo, że w umowie sprzedaży Spółka Alisma Construction zobowiązała się do
   uregulowania pozostałego do spłaty kredytu zaciągniętego na zakup gruntu na
   warunkach zawartej przez Spółdzielnię umowy kredytowej, to z tych warunków
   nie wywiązała się w terminie.
   Natomiast Spółdzielnia nie wprowadziła tego zobowiązania do ksiąg
   rachunkowych, naliczone przez Bank odsetki od kredytu po sprzedaży gruntu
   regulowała z własnych środków a ich równowartością wynoszącą łącznie
   456.339,99 obciążyła:
   - odsetki za rok 2003 w wys. 269.513,86 zł – nakłady zadania Wiktorska
   - odsetki za rok 2004 w pozostałej kwocie – koszty finansowe działalności
   inwestycyjnej.
   Korektę tego rozliczenia poprzez obciążenie Spółki Alisma Construction
   zapłaconymi odsetkami i zaliczenie ich równowartości do przychodów Spółdzielni
   przeprowadzono dopiero pod datą 31.03.2005r.
   Spółka nie uznała obciążenia w kwocie 270.000 zł i w związku z tym nie
   uregulowała tej kwoty do chwili obecnej.

   Rozrachunki z tą Spółką będą przedmiotem omówienia w punkcie 4.5.6.

d) Z zastawienia nakładów zadania Wiktorska spisanych z ksiąg pod datą
   31.03.2005r wynika, że już po zaniechaniu inwestycji poniesiono wydatki
   dotyczące:
   - podatku od nieruchomości za lata 2003-2004 w kwocie 1.608,99 liczonego od
   gruntu, który został sprzedany w 2002r,

   - za sporządzenie aktu notarialnego                   6.100 zł
   według dow. R-21/0555 z 10.11.2004r
   Aktu tego lustratorom nie okazano, stąd nie ustalono jego związku z zaniechanym
   w 2002r zadaniem.

   - dokumentacji projektowej w wys. 101.455,20 zł według faktury nr 41/2004
   z 6.12.2004 wystawionej przez Biuro Projektowe Szymborski i Zielonka
   „Architekci s.c”. w Warszawie.

   Na okoliczność tego rozliczenia Zarząd Spółdzielni podjął w dniu 1.12.2004r
   decyzję – poza protokołem – a następnie podpisał z firmą „Architekci”
   porozumienie z dnia 6.12.2004r w sprawie ostatecznego i kompleksowego
   uregulowania kwestii związanych z wykonaną dokumentacją projektową.
   Z decyzji Zarządu wynika, że dokumentacja, która stanowiła podstawę uzyskania
   pozwolenia na budowę zadania Wiktorska 8 nie była wcześniej rozliczona
   i opłacona.




                                                                              117
         Prawa do tej dokumentacji, opracowanej już po sprzedaży nieruchomości
         gruntowej, scedowano nieodpłatnie na rzecz nabywcy gruntu Alisma Construction
         w dniu 19.12.2002r.

         Z tytułu sprzedaży gruntu i zaniechania inwestycji Wiktorska 8 Spółdzielnia
         poniosła stratę 1.184.292,08 zł według wyliczenia:
         - ogółem nakłady do dnia 31.03.05r                 2.518.431,78 zł
         Minus:
                    - obciążenie Spółki pod datą
                    31.03.05 za odsetki od kredytu
                    zapłacone w 2003r, tkwiące
                    w tych nakładach                         - 269.513,86
                                          różnica           2.248.917,92
         - przychód ze sprzedaży praw                       1.064.625,84
                                          strata            1.184.292,08

4.5.5 Zadanie przy ul.Wołoskiej

   1) Inwestycję projektowano na działkach 65 i 66 w obrębie 1-02-05 o łącznej
      powierzchni 565 m2, do których Spółdzielnia nabyła prawo wieczystego użytkowego
      za aktami notarialnymi rep A nr 1536/99 z 12.05.1999 i Rep A nr 1736/99
      z 20.05.1999r.

      Opracowanie dokumentacji przerwano na etapie koncepcji (odbiór koncepcji od
      Projektanta potwierdzony protokołem z 9.08.2000)

      W dniu 10.12.2003 Zebranie Przedstawicieli Członków podjęło uchwałę nr 10/03
      o wyrażeniu zgody na zbycie omawianych działek gruntu.

   2) Grunt sprzedany został w trybie bezprzetargowym firmie Alisma Constraction –
      wykonawcy budynku Madalińskiego 18/22 w zamian za wierzytelność wynikającą
      z faktury końcowej za roboty budowlane w tym budynku nr 25/V/04 z 2.04.2004.

      W umowie przeniesienia prawa wieczystego użytkowania, zawartej w formie aktu
      notarialnego Rep. A nr 5468/05 z 25.11.2005 wpisano między innymi:

      - Spółdzielnia sprzedaje Spółce Alisma Construction 2 działki gruntu nr 65 i 66
      za kwotę 1.164.429 brutto.

      Kwota ta obejmowała cenę sprzedaży 954.450 zł i podatek VAT 209.979 zł.

      - Spółka nieruchomość nabywa, wobec czego jej wierzytelność w stosunku do SM
      ”PAX” wynosząca na dzień sporządzenia aktu 1.027.154,78 zł wygasa.
      Pozostałą kwotę 137.274,22 stanowiącą różnicę pomiędzy wartością sprzedaży
      działek, a wysokością wierzytelności Spółka przekaże Spółdzielni na jej konto
      w terminie 3 dni od doręczenia jej opłaconych wniosków o wykreślenie hipotek
      ustanowionych na nieruchomości będących przedmiotem transakcji.
      W dziale III ksiąg wieczystych powyższego gruntu wpisał się m.in. Komornik Sądowy
      Rewiru III z ostrzeżeniem o wszczęciu egzekucji na rzecz Alisma Construction.

                                                                                   118
   Przed sprzedażą praw do gruntu Spółdzielnia zleciła oszacowanie jego wartości
   rynkowej przez rzeczoznawcę majątkowego.
   Sporządzone zostały dwa operaty szacunkowe:
   - pierwszy z datą 12.11.2003r szacujący wartość działek na kwotę 1.060.500 zł
   (bez VAT)
   - drugi z datą 30.09.2005, w którym rzeczoznawca podtrzymał swoją pierwszą wycenę
   z uzasadnieniem, że nie minęło dwa lata i nie zachodzi konieczność dokonania nowej
   wyceny oraz, że na rynku nieruchomości nie zaobserwowano w tym czasie istotnych
   zmian.

   Spółdzielnia uzyskała przychód ze sprzedaży nieruchomości w kwocie 954.450
   tj. niższy niż wycena rzeczoznawcy o 106.050 zł, a zbliżony do kosztu nabycia gruntu
   z poziomu cen 1999 w kwocie 951.067,31 zł.

3) Na dzień sprzedaży gruntu Wołoska w nakładach zadania figurowały następujące
   koszty:

   - za opracowaną dokumentację                              50.539,47 zł

   - przygotowanie terenu                                     4.582,19 zł

   - nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntu          951.067,31 zł

   - roczne opłaty z tytułu wieczystego użytkowania        160.659,07 zł
   gruntu

   - podatek od nieruchomości                                   282,51 zł

   - pozostałe                                                 1.544,00 zł
                                             Razem         1.168.494,55 zł

   Powyższe koszty zostały powiększone o rozliczną już po sprzedaży gruntu fakturę nr
   5/05 z 1.12.2005 na kwotę 16.928,58 zł wystawioną przez firmę „K-2 Architekci
   J.T.Krysiak” Warszawa ul.Stryjeńskich 19/339 o treści „pozyskanie WZZT na teren
   Wołoska i nowe rysunki koncepcyjne”.
   Fakturę opisał kier. Działu Inwestycji A.Cisłowski następująco: „dotyczy inwestycji
   na Wołoskiej”, zatwierdził prezes Zarządu A.Ślązak.
   Lustratorom nie okazano dokumentacji odzwierciadlającej cel tego opracowania
   i podstawę wystawienia faktury (nie sporządzono umowy i nie wystawiono zlecenia).
   Przedłożono natomiast opracowanie pod nazwą „Projekt koncepcyjny budynku
   mieszkalnego ul.Wołoska” Warszawa 2004r firmowany przez K-2 Architekci Sc,
   podpisany przez Projektanta.
   Protokołu odbioru tej dokumentacji nie sporządzono.
   Zaznaczyć należy, że koszt opracowania koncepcji zadania Wołoska rozliczony już
   został w księgach 2004r w wys. 26.352 zł wg faktury wystawionej w dniu 6.12.2004r
   przez firmę projektową „J.Szymborski i J.Zielonka „Architekci” s.c. w Warszawie.



                                                                                   119
       Fakturę tę wystawiono na podstawie porozumienia z dnia 6.12.2004r, poprzedzonego
       decyzją Zarządu z dnia 1.12.2004r podjętą poza protokołem, z której wynika że:
       - w/w Projektanci opracowali dwa warianty koncepcji architektonicznej dla zadania
       Wołoska, z których jedna stanowiła podstawę do uzyskania decyzji o warunkach
       zabudowy.
       - opracowana koncepcja nie została wcześniej wyfakturowana.

       Powyższy projekt odebrany został przez Spółdzielnię protokołem z dnia 9.08.2000
       ( w aktach), natomiast Zarząd podjął w/w decyzję 1.12.2004r tj. już po przedawnieniu
       roszczenia (upłynęło 3 lata).

   4) Z tytułu zaniechania inwestycji Spółdzielnia poniosła stratę w nominalnej kwocie
      230.973,13 według wyliczenia jak niżej:

      - koszty zarejestrowane do dnia sprzedaży gruntu
      (do 25.11.2005)                                          1.168.494,55 zł

      - koszty zarejestrowane po dniu sprzedaży
      (faktura firmy K-2 Architekci J.T. Krysiak)                   16.928,58 zł
                                   Razem koszty                  1.185.423,13 zł

      - przychód ze sprzedaży gruntu                              954.450,00 zł
                                  Strata                          230.973,13 zł

       Kserokopia aktu not. Rep A 5468/2005 z 25.11.05 oraz dokumentów związanych
       z rozliczeniem wynagrodzenia za koncepcję opracowaną przez architektów stanowią
       zał. Nr 31 i NR 32 do prot. lustracji.


4.5.6.        W trakcie lustracji analizowano rozrachunki z firmą Alisma Construction za
  lata 2003-2006, z którą wiązały Spółdzielnię kontakty gospodarcze związane
  z wykonawstwem robót budowlanych w zadaniu Madalińskiego 18/22, sprzedażą praw do
  gruntów Wiktorska i Wołoska jak też sprzedażą spółdzielczych praw do lokali i własności
  lokali w budynkach Spółdzielni.

 Wniesiono następujące uwagi:
  1) Zgodnie z treścią umowy sprzedaży gruntu przy ul.Wiktorskiej 8 Spółka Alisma
     Construction zobowiązała się, iż w zamian za objęcie nieruchomości ureguluje
     pozostałe do spłaty zobowiązanie Spółdzielni z tytułu kredytu zaciągniętego za zakup
     gruntu, na warunkach wynikających z umowy kredytowej.
     Termin spłaty kredytu mijał równolegle z datą zawarcia aktu notarialnego. Ponieważ
     Spółka nie wywiązała się z terminu spłaty zobowiązania bank naliczył Spółdzielni
     odsetki, które za okres od 1.01.2003 do dnia spłaty kredytu tj. 31.03.2005
     wyniosły 456.329,99 zł.

      Odsetki za rok 2003 i część za 2004r w łącznej kwocie 270.000 zł uregulowała
      Spółdzielnia z własnych środków a następnie obciążyła nimi Spółkę pod datą
      31.03.2005r. Należność ta nie została zapłacona do chwili obecnej.


                                                                                       120
   Rozliczenie przedstawiało się jak niżej:
   a) – stan kredytu na 01.01.2003r                                 1.064.625,84 zł
      - Bank naliczył odsetki od kredytu:
                  - za rok 2003         269.513,66 zł
                  - za rok 2004         166.393,08 zł
                  - za rok 2005           20.423,17 zł
                          Razem         456.329,99 zł               456.329,99 zł
     - łącznie zobowiązanie przełożone na
     Alisma Construction                                            1.520.955,75 zł

   b) wpłaty Alisma Construction
         30.03.2004                      168.377,64 zł
         30.06.2004                       10.000,00 zł
         30.10.2004                      100.000,00 zł
         31.03.2005                      972.578,11 zł
                      Razem            1.250.955,75 zl              1.250.955,75 zł

   c) wpłaty z tyt. odsetek z zaangażowaniem środków Spółdzielni:
         30.10.2003                    90.000,00 zł
         30.12.2003                    90.000,00 zł
         30.04.2004                    90.000,00 zł
                         Razem        270.000,00 zł                    270.000,00 zł

     Kwota 270.000 zł do chwili obecnej stanowi należność Spółdzielni. Z uwagi na brak
     skutecznej windykacji powyższa wierzytelność w 2007r uległa przedawnieniu.

2) Sprzedając kolejny grunt przy ul.Wołoskiej Spółdzielnia zaliczyła Spółce na poczet
   swej wierzytelności:

   - przedterminowo – zatrzymaną na okres 3 lat kaucję gwarancyjną dotycząca zadania
   Madalińskiego 18/22                                           51.476,55 zł
   Termin jej zwolnienia upływał w dniu 2.04.2007r

   - przedterminowo – zatrzymaną kaucję gwarancyjną z tyt. realizacji zadania
   Bartłomieja – Wyścigi w kwocie                         13.222,52 zł

   - naliczone przez Spółkę odsetki zwłoki w kwocie 209.869,93 ujęte do ksiąg
   rachunkowych pod datą 31.12.2005r (dowód księgowy R37/0786) obejmujące:
          > notę odsetkową nr 1/2002 z 28.11.03 z tytułu nieterminowych płatności
          faktur, naliczone za okres 4.09.2002 do 31.12.2002 w kwocie 20.020,74 zł,

          > notę odsetkową nr 3/2003 z 28.11.03 z tyt. nieterminowych płatności faktur,
          naliczone za okres 1.01.03 do 31.07.03 w kwocie 22.391,30

          > wezwanie do zapłaty nr 2/2005 z 13.09.05, w którym żądano zapłaty
          wierzytelności z tyt. odsetek w kwocie 167.457,89 zł dotyczących
          nieterminowego uregulowania faktury końcowej nr 25/V/04 za roboty
          w zadaniu Madalińskiego.


                                                                                       121
       W wezwaniu które stanowiło dla Spółdzielni podstawę wprowadzenia
       odsetek do ksiąg rachunkowych wykazano obroty rozrachunków za okres
       1.07.03 – 31.07.05 lecz nie dołączono noty odsetkowej odzwierciedlającej
       sposób obliczenia odsetek.

       Odsetki wynikające z not 1/2002 i 3/2003 wystawionych w dniu 28.11.2003r
       były objęte nakazem zapłaty Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy XV
       Wydział Gospodarczy (SA XV GNc 4861/05 z 28.07.05).

Żadna z not nie została sprawdzona pod kątem poprawności i legalności naliczenia
odsetek, jak tez nie została zatwierdzona do ujęcia w księgach rachunkowych przez
Zarząd Spółdzielni.

Kontrola wykazała, że:
- przy obliczaniu należnych odsetek objętych wezwaniem z 13.09.2005 Wykonawca
nie uwzględnił wierzytelności Spółdzielni z tytułu ustanowionych mu praw do lokali
jak też faktu zalegania w opłatach eksploatacyjnych z tyt. używania tych lokali.
Dodatkowo z wierzytelności Spółdzielni z w/w tytułów korzystał nieodpłatnie.

- szczegółowa kontrola odsetek w kwocie 167.457,89 zł naliczonych w 2005r
wykazanych w wezwaniu do zapłaty z 13.09.05 wykazała, że zostały zawyżone
o kwotę 76.993,16 zł

Przyczyną różnic był fakt, że wykonawca przyjął do wyliczenia odsetek kwotę
 faktury końcowej przed jej korektą (została ostatecznie zmniejszona o 69.569,11 zł)
 i okres zwłoki liczony niezmiennie od tej podstawy począwszy od 17.04.2004
do 31.07.2005r.

Nie skorygował podstawy o:
    podlegającą zatrzymaniu z faktury końcowej
na okres 3 lat kaucję gwarancyjną w wys 1%                      10.953,44 zł

     wierzytelności Spółdzielni skompensowane
bieżąco przez strony w kwocie ogółem                            262.779,91 zł
z tego:
        > wg stanu na dzień wystawienia faktury końcowej        183.697,04 zł
        (rozrachunki zamykały się należnością Spółdzielni)
        > kompensat dokonanych w okresie
        od 17.04.04 do 31.07.05                                 79.082,87 zł

      nie uwzględnił w obrotach i podstawie naliczenia wierzytelności Spółdzielni
       z tyt. opłaconych za wykonawcę odsetek od kredytu dotyczącego gruntu
       przy ul.Wiktorskiej 8 (omówienie w p.4.5.4)            270.000,00 zł

Bez żądania noty odsetkowej i bez weryfikacji obciążenia Spółdzielnia bez zastrzeżeń
uznała Wykonawcę żądaną przez niego kwotą 167.457,89 zł.




                                                                                122
   3) W dniu 25.11.2005r sprzedano Spółce Alisma Construction kolejne działki przy
      ul.Wołoskiej, w trybie bezprzetargowym i za cenę sprzedaży zł 954.450, zbliżoną do
      ceny zakupu działek z 1999 wynoszącej 951.067,31zł.
      Zrealizowana wartość sprzedaży była niższa od wartości oszacowanej przez
      rzeczoznawcę majątkowego o 106.050 zł.

       Na dzień sprzedaży saldo rozrachunków wzajemnych według ksiąg rachunkowych
       Spółdzielni ale po skorygowaniu o zaszłości zaistniałe przed 25.11.05 a ujęte do ksiąg
       w m-cu grudniu 2006 (faktura końcowa z 2.04.04 ujęta do ksiąg 1.12.05 i noty
       odsetkowe z XI.03 i IX.o5 zaksięgowane 31.12.05) zamykało się zobowiązaniem
       Spółdzielni w kwocie                                       694.894,99 zł
       zawyżonym o nieprawidłowo naliczone odsetki w kwocie 76.993,16 zł.
       W akcie sprzedaży gruntu Wołoska zapisano, że został przyjęty w zamian za długi,
       które miały wynosić 1.027.154,78 zł.

       Po sprzedaży gruntu Wołoska wzajemne rozliczenia przebiegały następująco:

       Zobowiązanie, które wyniosło                                      694.894,99 zł
       pokryte zostało:
       - wierzytelnością z tyt. przychodu ze sprzedaży
       działek 954.450 zł i należnego podatku VAT
       w kwocie 209.979 zł łącznie                                      1.164.429,00 zł
       - wierzytelnością z tyt. opłat eksploatacyjnych
       za lokale usługowe (wzajemna kompensata)                             2.439,28zł
       Po ich uwzględnieniu saldo stanowiło
       należność Spółdzielni w kwocie                                    471.973,29 zł

       Należność tą rozliczno następująco:
       - Spółdzielnia zwolniła przedterminowo zatrzymane kaucje
       gwarancyjne (termin rozliczenia upływał 2.04.2007r),
       księgowano pod datą 31.12.2005                                      64.699,07 zł

       - wykonawca wpłacił na konto Spółdzielni gotówkę:                  137.274,22 zł
       w dniu 31.01.2006          47.274,22 zł
       w dniu 01.02.2006          90.000,00 zł                          ___________
                                         razem rozliczenie                201.973,29 zł

       Pozostała do rozliczenia należność Spółdzielni                    270.000,00 zł
       Należność tą opisano w p.4.5.6.1.

       Omówione noty odsetkowe oraz dowód obliczenia należnych odsetek za okres od
       17.04.2004r – 31.07.2005 sporządzony przez lustratorów stanowią załączniki
       Nr 33 i Nr 34 do prot. lustracji.
4.5.7.        W majątku Spółdzielni jako środki trwałe w budowie figurują ponadto nakłady
        w kwocie 17.160,40.
       Wg ewidencji księgowej i kontrolowanych dowodów źródłowych nakłady te dotyczą:

   1) Zadania nazwanego „nadbudowa budynku mieszkalnego przy ul.Komorskiej 11”
      10.000 zł

                                                                                          123
   W dniu 21.10.2005r Spółdzielnia zawarła umowę nr 3/2005 z Biurem Projektowym
   Szymborski i Zielonka „Architekci” s.c Warszawa o wykonanie kompleksowej
   dokumentacji projektowej dotyczącej nadbudowy jednej kondygnacji mieszkalnej
   w budynku przy ul.Komorskiej 11 za wynagrodzeniem:
   - za koncepcję      10.000 zł
   - za projekt budowlano-wykonawczy – 65 zł/1m2 powierzchni użytkowej
   zaprojektowanych lokali.

   Termin wykonania projektu określono na 1 miesiąc od daty uzyskania decyzji
   o warunkach zabudowy.

   Opracowana koncepcja odebrana została od Projektantów protokołem przekazania
   z dnia 20.12.2005r ,a rozliczona fakturą nr 16/06 z 23.06.2006r.
   W piśmie z dnia 29.08.2006 Zarząd wystąpił do firmy „Architekci” o przystąpienie
   do dalszego etapu prac ustalając nowy termin biegu wykonania projektu budowlanego
   z rozpoczęciem od dnia otrzymania pisma.

   Następnie sporządzono aneks 1 z 29.09.2006, w którym ustalono nowy termin
   wykonania dokumentacji w zakresie umożliwiającym uzyskanie pozwolenia na
   budowę na dzień 30.11.2006r.

   Do chwili obecnej nie została opracowana.

   Z ustaleń lustracji wynika, że:
   - temat dobudowy nie był uzgadniany z mieszkańcami budynku przy ul.Komorskiej
   11, jak też nie był omawiany na posiedzeniach Rady Nadzorczej,

   - Zebranie Przedstawicieli Członków nie podjęło uchwały uprawniającej Zarząd do
   rozpoczęcia tej inwestycji.

2) Budowa pomieszczenia gospodarczego przy ul.Bitwy Warszawskiej 1920r nr 18
    Z okazanej dokumentacji wynika, co następuje:
    - Zarząd Spółdzielni podpisał pod datą 20.07.2006 uchwałę nr 27c w sprawie
    przeznaczenia części korytarzy na pomieszczenia gospodarcze w budynku Bitwy
    Warszawskiej 1920r nr 18.
    Uchwała ta nie została wpisana do protokołów posiedzeń Zarządu.

   Postanowiono w niej urządzić na koszt Spółdzielni pomieszczenia gospodarcze na
   parterze, antresoli i poszczególnych piętrach budynku z jednoczesnym stwierdzeniem,
   że będą one stanowić własność Spółdzielni.
   Ustalono ponadto, że „możliwym będzie przeznaczenie tych pomieszczeń dla potrzeb
   poszczególnych członków Spółdzielni – po zapłaceniu przez nich ustalonych przez
   Zarząd Spółdzielni kosztów urządzenia pomieszczenia”

   Powyższa uchwała nie była przedmiotem omówienia i akceptacji Rady Nadzorczej
   i nie była podyktowana potrzebami zgłoszonymi przez członków.
   Ponadto Zarząd nie uzgadniał tych zamierzeń z mieszkańcami budynku.


                                                                                  124
       Poniesione do dnia 31.12.2006r koszty związane z budową pomieszczeń
       gospodarczych wyniosły 7.160,40 zł i dotyczyły:

       - faktury nr 164/06 z 24.10.2006r wystawionej przez Fabrykę Stolarki PCV i ALU
       TOP-AL. Sp. z o.o. w Warszawie na kwotę 6.090,40 zł w treści „za postawienie
       ścianek z gazobetonu przy ul. Bitwy Warszawskiej 1920r nr 18” oraz zamontowanie 6
       drzwi wewnątrzklatkowych.
       Prace wykonane zostały na podstawie umowy nr 178/06/06 z 28.06.2006r i odebrane
       protokołem odbioru z dnia 23.10.06. Z ramienia Spółdzielni odbioru dokonał
       administrator budynku zatrudniony w Spółce „Administrator PAX”.

       - faktury nr 46/11/06 z 2.11.06 wystawionej przez firmę „MATBOR” w treści
       „za prace budowlane w budynku mieszkalnym przy ul.Bitwy Warszawskiej 1920
       nr 18 1.070 zł.

       W treści protokołu odbioru (bez daty) wpisano: roboty wykończeniowe nowego
       pomieszczenia.
       Zlecenia na wykonanie tych prac lustratorom nie okazano.

       Nie okazano też zgody właściwego organu nadzoru budowlanego na dokonanie zmian
       w sposobie wykorzystania pomieszczenia ogólnego użytku w tym budynku, co jest
       wymogiem wynikającym z art. 71 Prawa budowlanego.

       Do końca 2006r dodatkowych pomieszczeń nie przyjęto na majątek Spółdzielni.

4.6.   FINANSOWANIE KOSZTÓW DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ

   4.6.1       Poniesione koszty realizacji zadania Stryjeńskich i Al.Stanów Zjednoczonych
       w układzie rodzajowym, które pozostawały w realizacji na dzień kończący 2006r
       przedstawiono w załączniku Nr 35 i 35/1 do protokołu lustracji.
       Zarówno w zadaniu Stryjeńskich jak też w zadaniu Al.Stanów Zjednoczonych
       zgromadzone wkłady nie pokrywały poniesionych kosztów budowy, a ich udział
       w finansowaniu nakładów na przestrzeni ostatnich 4 lat kształtował się następująco:

                         Zad. Stryjeńskich                  Zad. Al.Stanów Zjednoczonych
  Stan na                                       %                                     %
   dzień                                     pokrycie                              pokrycie
               nakłady         wkłady                     nakłady      wkłady
                                             nakładów                              nakładów
                                             wkładami                              wkładami
1.01.2003   139.084.238 112.452.762            80,8      78.428.161 19.748.379      25,18

31.12.2003 145.641.624 124.853.327             85,7      90.284.709 33.157.144      36,72

31.12.2004 152.132.034 128.692.002             84,6     111.795.304 46.598.654       41,7

31.12.2005 155.756.099 130.599.429             83,8     133.539.077 62.286.844       46,6

31.12.2006 155.252.932 136.801.568             88,1     168.166.890 86.754.210       51,6

                                                                                           125
ad. zadania Stryjeńskich 19

W roku 2005 przeprowadzono ostateczne rozliczenie kosztów budowy tego zadania
przyjmując za podstawę poniesione koszty do dnia 30.08.2004r i rezerwę na roboty
pozostałe do wykonania, zweryfikowaną w ramach audytu przeprowadzonego przez
zespół rzeczoznawców. W oparciu o tak ustalone koszty ostateczne wkłady budowlane
przypadające na efekty tego zadania.

Wystarczalność ostatecznych wkładów w pokryciu nakładów poniesionych do dnia
31.12.2006 prezentuje poniższe zestawienie:
a) nakłady od początku realizacji do 31.12.2006           155.252.932
b) ustalone wkłady (bez dodatkowo wygospodarowanych
i nie sprzedanych schowków) z tego                        153.297.129,32
  - wkłady wniesione do 31.12.2006                        136.801.568
  - niedopłaty do ustalonych wkładów                        4.479.475
  - wkłady przypadające na wolne
  lokale i miejsca postojowe                              11.818.299
c) stopień pokrycia nakładów ustalonymi wkładami          98,61%

ad. zadania przy Al.Stanów Zjednoczonych 72

W ramach tego zadania budowane są lokale mieszkalne i użytkowe oraz miejsca
postojowe     na warunkach własnościowego prawa oraz mieszkania w statusie
lokatorskiego prawa, których koszty budowy są dofinansowane z długoterminowego
kredytu pochodzącego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.

Wystarczalność wniesionych wkładów ustalonych na wstępnym poziomie
powiększonych o kredyt z KFM w porównaniu do poniesionych kosztów wg stanu na
31.12.2006 przedstawia się jak niżej:
- poniesione koszty budowy                                   168.166.890
- wkłady wstępne na lokale, na które spisano umowy
o budowę                                                      86.754.210
- lokale i miejsca postojowe na które nie pozyskano chętnych
wycenione według kosztu wstępnego                             28.172.540
- wykorzystany kredyt w KFM                                   10.493.173
                                              Razem          125.419.923

- poziom pokrycia nakładów wkładami i kredytem z KFM          74,58%

Z powyższego wynika, że wkłady na wstępnie ustalonym poziomie nie pokrywają
rzeczywistych kosztów budowy zadania.
   W badanym okresie prawidłowymi źródłami finansowania majątku trwałego były:
  a) fundusze własne tj. fundusz wkładów budowlanych, fundusz wkładów
  mieszkaniowych, fundusz udziałowy i fundusz zasobowy, pomniejszone
  o nierozliczone straty w działalności inwestycyjnej.

 b) kredyty mieszkaniowe długoterminowe:



                                                                             126
       > zaciągnięte w PKO BP na finansowanie lokali mieszkalnych wybudowanych przed
       1992r, spłacane na warunkach ustawy z dnia 30.11.1995r o pomocy państwa w spłacie
       niektórych kredytów mieszkaniowych (tzn stary portfel),

       > zaciągnięty w Banku Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu
       Mieszkaniowego, z przeznaczeniem na częściowe pokrycie kosztów aktualnie
       budowanych mieszkań lokatorskich w zad. Al.Stanów Zjednoczonych 72

    Powyższe fundusze – jako stałe – pokrywały majątek trwały na następującym poziomie:
    - wg stanu na 1.01.2003                       81,30%
    - wg stanu na 31.12.2003                      85,14%
    - wg stanu na 31.12.2004                      81,31%
    - wg stanu na 31.12.2005                      81,14%
    - wg stanu na 31.12.2006                      79,09%
Poza funduszami stałymi źródłami finansowania majątku trwałego były: kredyty
inwestycyjne udzielone na okres planowanej realizacji inwestycji, dla których upłynął termin
spłaty, kredyt krótkoterminowy, zobowiązania, w tym środki funduszu na remonty zasobów.

Struktura finansowania majątku trwałego wg danych rocznych sprawozdań finansowych
przedstawiała się następująco:
Tabela przedstawia dane w tys. zł
                                                    STAN NA DZIEŃ:
      Wyszczególnienie
                              01.01.2003   31.12.2003   31.12.2004   31.12.2005   31.12.2006
  1. Majątek trwały              617.065      612.703      507.085      512.122      494.938
  2. Fundusze stałe              501.689      521.626      412.347      415.520      391.463

  a) fundusze własne             379.048      435.205      384.166      388.215      365.635

  b) kredyt mieszkaniowy          18.650       17.733       16.214       14.948       13.697
  stary portfel

  c) kredyt ze środków            11.071       11.538       11.967       12.357       12.131
   KFM
  d) wpłaty inwestorów na         92.920       57.150            -            -            -
  lokale     pod    wynajem
  (Pileckiego)
                                -115.376      -91.077      -94.738      -96.602     -103.475
  3. Niedobór funduszy
   stałych (2-1)
  FINANSOWANIE POZ 3

  4. Kredyt inwestycyjny
    przeterminowany               73.120       71.121       78.833       83.165       92.257

  5. Zobowiązania wobec
  wykonawców incest.              32.191        5.506        2.386        1.428        5.295
  . (konto 202)

  6.Kredyt krótkoterminowe         3.093        3.110        3.100        3.097        5.809

  7. pozostałe zobowiązania        6.972       11.340       10.419        8.912          114
  bieżące
  (w tym fund remontowy)
  Razem 4 -7                     115.376       91.077       94.738       96.602      103.475
                                                                                               127
Dane powyższego zestawienia wskazują, że niedobór funduszy stałych, które stanowią
prawidłowe źródło finansowania majątku trwałego ma tendencję wzrostową.

W trakcie lustracji ustalono, że przyczyną tego stanu były:
a) ustalenie wkładów budowlanych w zadaniach zakończonych w kwotach niższych od
poniesionych kosztów budowy. Dotyczy to zadań: Żeromskiego 77, Pląsy i Rzymowskiego
19 rozliczonych z członkami w okresie przed 1.01.2003 tj. przed okresem objętym lustracją.
Nie pokryte wkładami koszty tych zadań w łącznej kwocie 14.295.904,15 zł spisano z ksiąg
jako nakłady bez efektu gospodarczego pod datą 31.12.2004r.

b) Brak ostatecznego rozliczenia nakładów poniesionych na zadania Madalińskiego 18
(zakończone w 2004r) i Ursynów – Kazury (Pileckiego). Nie pokryte wkładami koszty
budowy wynoszą na koniec 2006r 12.101.428,70 zł.

c) brak dopłat do wkładów, ustalonych w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy.
Na koniec 2006r stan należności z tyt. nie wniesionych wkładów budowlanych wynosił
4.664.614,08 zł z tego:



                                                                        Z kolumny 4,5
                                  Data        Należności z tytułu
                                                                         przypada na
                                                  wkładów
 Lp.   Adres obiektu zadania   ostateczne.                                zasądzone
                               rozliczenia

                                             Ilość                    Ilość
                                             poz.
                                                         kwota        poz.
                                                                                  kwota
  1              2                  3          4            5           6            7


  1    Komorska 11/15          02.01.2002          1       9 553,75         1     9 553,75

  2    Rzymowskiego 19         22.08.2001          3     63 197,69          1    53 258,54

  3    Wyścigowa 20            22.07.2004          4     71 025,27          4    71 025,27

  4    Pląsy                   22.05.2001          2     41 356,88

  5    Stryjeńskich I etap     21.03.2005     130      2 636 674,97     23      946 259,81

  6    Stryjeńskich II etap    21.03.2005      79      1 842 800,52     21      691 481,44

                       Spółdzielnia ogółem             4 664 614,08             1.637.741,25




                                                                                               128
d) duża ilość pustostanów lokali w zadaniach zakończonych.

Na koniec 2006r stan nieobłożonych lokali wynosił:

                                                                                  Wolne miejsca
                                                 Wolne lokale
                                                                                      post.
Nazwa zadania                 data OT                        Wartość wg                 Wartość
                                                 Pow.
                                         ilość                  ostat.         ilość    wg ostat.
                                                 użyt.
                                                             rozliczenia               rozliczenia
1. Bitwy Warszawskiej 1920      1995         -           -                 -      11      330 000

2. Komorska 11/13               2001         3   241,50        932660,93         96     2 496 000

3. Pileckiego                   2001         -           -                 -     10       260 000

4. Madalińskiego 18             2004         -           -                 -     44     1 472 000

5. Wyścigowa 20                 2002         -           -                 -      3        81 000

6. Zamoyskiego 51a, 47          1997         -           -                 -      3        84 000
                                1998

7. Rzymowskiego 19               2001        -           -                 -     17       544 000

8. Żeromskiego 77                2001        -           -                 -     58     1 856 000

9. Stryjeńskich 19               2002        1   194,57        823630,38        397    10 994 669
                                I.2007
                                 razem       4   436,07      1 756291,31        639    18 117 669


Ponadto Spółdzielnia nie pozyskała chętnych na wszystkich planowane efekty realizowanego
jeszcze zadania przy Al.Stanów Zjednoczonych 72, z tego:
- na 21 lokali użytkowych o pow. 3217,3 m2 pu, których wartość według wyceny wstępnej
wynosi         18.818.540 zł

- na 333 miejsca postojowe, których wartość według wyceny wstępnej wynosi 9.354.000 zł.

Brak wkładów na te lokale w sposób istotny rzutuje na brak zdolności finansowej do spłaty
zaciągniętych zobowiązań, zwłaszcza kredytów bankowych.
Bardzo wysokie relatywnie pustostany występują w miejscach postojowych w zadaniach:
Stryjeńskich (94,52 % wybudowanych miejsc) i w Al.Stanów Zjednoczonych 72 (72,55 %
ilości miejsc garażowych w zaawansowanej budowie)
Przyczyną tego stanu jest fakt, że z jednej strony Spółdzielnia przyjęła ustalony w decyzji
o warunkach zabudowy, obowiązek wybudowania określonej ilości miejsc postojowych,
z drugiej strony zawierając umowy z członkami nie uzależniła wybudowania lokalu od
objęcia co najmniej 1 miejsca postojowego.

Duże znaczenie w ograniczeniu popytu na stanowiska garażowe ma też wysoki koszt ich
budowy.


                                                                                               129
W zadaniu Stryjeńskich ostateczny koszt przypadający na 1 m2 pu miejsca postojowego
wynosi 1.700 zł/m2 netto. Uwzględniając fakt dużej powierzchni zarezerwowanej dla każdego
wolnego stanowiska (średnio 17,46 m2) wkład za 1 miejsce wynosi średnio: 29.682 zł plus
VAT 22% łącznie do zapłaty 36.212 zł. Natomiast wstępny wkład garażowy w zadaniu
Al.Stanów Zjednoczonych wynosi średnio 29.000 zł plus podatek VAT 22% co stanowi do
zapłaty kwotę 35.380 zł.
Wykaz lokali spółdzielni na które do konca 2006 roku nie pozyskiwano użytkowników
stanowi zał. Nr 36 do protokółu lustracji

4.6.2. Na dzień 31.12.2006r w bilansie Spółdzielni wykazano nie rozliczone straty
   działalności inwestycyjnej w łącznej kwocie 19.585.587,56 zł z tego:
  - z lat ubiegłych           13.074.317,92 zł
  - z roku 2006                6.511.269,64 zł

 W trakcie lustracji zidentyfikowano przyczyny powstania w/w strat
 Stwierdzono:

 Straty z lat ubiegłych
 W dniu 31.12.2004r Zarząd Spółdzielni podjął obiegiem tj. poza protokołem uchwałę cyt
 „w sprawie dokonanych odpisów z powodu utraty trwałej wartości środków trwałych i
 środków trwałych w budowie”

 Według treści tej uchwały postanowiono spisać z majątku trwałego nie pokryte wkładami
 koszty budowy lokali w zadaniach zakończonych.

 Uchwała dotyczyła następujących budynków:
 - Żeromskiego 77                8.505.987,88 zł
 - Rzymowskiego 19               1.103.804,75 zł
 - Pląsy                                4.686.111,52 zł
         Łącznie na kwotę        14.295.904,15 zł

 Powyższe kwoty po ich skorygowaniu z innymi przychodami i kosztami działalności
 inwestycyjnej ujawniono w sprawozdaniu finansowym za 2006r jako straty bilansowe z lat
 ubiegłych. Wcześniej ewidencjonowane były w ramach rozliczeń międzyokresowych jako
 koszty do pokrycia przychodami następnych okresów obrachunkowych.

 Powyższą uchwałę Zarząd podjął samodzielnie, bez konsultacji z Radą Nadzorczą
 i uzyskania jej akceptacji odnośnie zaniechania dochodzenia dopłat do wkładów przez
 członków, na rzecz których wybudowano lokale.
 W świetle § 75 statutu Zarząd Spółdzielni prowadzi gospodarkę na zasadach określonych w
 statucie i regulaminach, w ramach planów gospodarczo-finansowych zatwierdzonych przez
 Radę Nadzorczą. Zasady te oparte są na przepisach art. 10 p 2 ustawy o spółdzielniach
 mieszkaniowych (wcześniej art. 226 § 1 Prawa spółdzielczego) które stanowią, że
 członkowie zobowiązani są do wnoszenia wkładu budowlanego w wysokości
 odpowiadającej całości kosztów budowy przypadającej na ich lokal.
 W uchwale z 23.12.87r III CZP 78/87 interpretującej art. 226 § 1 Prawa spółdzielczego Sąd
 Najwyższy orzekł, że członek Spółdzielni pokrywa koszty budowy nawet wtedy, gdy ich
 zawyżenie spowodowały zaniedbania organów Spółdzielni.


                                                                                      130
 Badanie przyczyn braku pokrycia kosztów budowy lokali wniesionymi przez członków
 wkładami wykazało, co następuje:


Dotyczy budynku ul.Żeromskiego 77

   1) Budynek odebrano od Wykonawcy w dniu 3.09.2001. Rozliczenie ostateczne kosztów
      budowy zatwierdził Zarząd Spółdzielni w dniu 30.12.2001r.

      Według danych tego rozliczenia poniesiono koszty budowy zadania w wys.
      47.601.595,76 zł.
      Do rozliczenia ostatecznego z członkami przyjęto koszt w wys. 42.829.273,76 zł,
      zakładając z góry niedobór finansowy w kwocie 4.772.322 zł.

   2) W ostatecznym rozliczeniu kosztów zadania ustalono średni członkowski koszt
      budowy lokali mieszkalnych w wys. 4.301 zł i obliczono dopłatę do wstępnych
      wkładów w wys. 600 zł/1 m2 pu mieszkań.
      Koszt budowy lokali użytkowych wyceniony został w wys. 4.800 zł/1 m 2, miejsc
      postojowych zagospodarowanych w dniu rozliczenia średnio 31.520 zł/1 stanowisko,
      wolnych miejsc postojowych w wys 32.000 zł/1 stanowisko.

      Przyjęte w ostatecznym rozliczeniu koszty budowy poszczególnych rodzajów lokali
      nie znalazły przełożenia w przeprowadzonym z członkami rozliczeniu wkładów, i tak:
      - na wniosek ówczesnego Zarządu Rada Nadzorcza podjęła uchwałę nr 23
      z 19.06.2002r o zatwierdzeniu dopłat do wstępnych wkładów za lokale mieszkalne w
      wys 340 zł/1 m2 pu lokalu.
      Natomiast w ostatecznym rozliczeniu ustalono dopłatę w wys. 600 zł/1 m2 pu
      mieszkań.
      Skutkiem tej decyzji było pogłębienie się niedoboru finansowego tego zadania
       o 1.365.000 zł.

      - wkłady na miejsca postojowe, na które ustanowiono prawa pomiędzy dniem
      ostatecznego rozliczenia a datą podjęcia decyzji o spisaniu nakładów
      tj. do 31.12.2004r wyceniono poniżej kosztów ustalonych w ostatecznym rozliczeniu
      tj. poniżej 32.000 zł/1 stanowisko.
      Skutkiem tych decyzji było zwiększenie niedoboru finansowego o dalsze 281.350 zł.

      Decyzje poprzedniego Zarządu o zaniżeniu członkowskiego kosztu budowy lokali
      i miejsc postojowych przyczyniły się do niedoboru finansowego w omawianym
      zadaniu, w łącznej kwocie 6.418.672
      Z tego:
      - z tyt. przyjęcia w ostatecznym rozliczeniu zaniżonych kosztów budowy
      4.772.322 zł

      - z tyt. zaniżenia dopłat do wkładów za lokale mieszkalne przyjętych w ostatecznym
       rozliczeniu                                            1.365.000 zł

      - z tyt. ustanowienia praw do stanowisk garażowych za wkładem niższym niż ustalony
      w ostatecznym koszcie budowy                            281.350 zł

                                                                                    131
W uchwale z 31.12.2004r uwzględniono również skutki decyzji podjętych przez
aktualny Zarząd Spółdzielni, które dotyczyły:
- ustalenia wkładów dla 41 wolnych w dniu 31.12.2004r stanowisk garażowych
w wysokości niższej od ostatecznego kosztu ich budowy o 2.000 zł/1 stanowisko.
Powyższą decyzją usankcjonowano wzrost nie pokrytych kosztów zadania o kolejne
82.000 zł.

- ustanowienia własnościowych praw do 4 lokali użytkowych o pow. 1.364,58 m2 na
rzecz Kredyt Bank, za wkładem w wys. 3330 zł/1m2 tj. niższym niż przyjęty
w ostatecznym rozliczeniu o 1470 zł/1 m2 pu.
Powyższa decyzja wpłynęła na zwiększenie stanu niepokrytych kosztów
o 2.005.315,88 zł.

Lokale objęte zostały przez KREDYT BANK w zamian za zadłużenie kredytowe,
zgodnie z zawartą ugodą z 20.08.2003r. Rynkowej wyceny ustanowionych praw do
powyższych lokali lustratorom nie okazano.
Zaznaczyć należy, że w/w Bank umorzył Spółdzielni część odsetek umownych,
karnych i ustawowych oraz koszty postępowania egzekucyjnego w łącznej kwocie
1.527.720,70 zł.
Ogółem w oparciu o uchwałę z 31.12.2004r spisano z ksiąg nakłady zadania
Żeromskiego 77:
- wynikające z decyzji poprzedniego Zarządu                6.418.672,00
- wynikające z decyzji aktualnego Zarządu                  2.087.315,88
                                           Razem           8.505.987,88

Już po podjęciu uchwały z 31.12.2004r o spisaniu z ksiąg części nakładów zadania
Żeromskiego 77 Zarząd Spółdzielni podjął kolejna uchwałę nr 4 z 12.04.2005r
o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu usługowego przy
ul.Żeromskiego 77 o pow. 240,12 na rzecz Pana …………. nabywcy wierzytelności
od PKO BP, obejmującej nie spłacony kredyt wykorzystany w finansowanie zadania
Żeromskiego 77 wraz z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi.
Omówienie tego tematu zawarto w p 4.7.4 protokołu lustracji.
Wkład za lokal ustalono w kwocie 819672 zł, co w przeliczeniu za 1m2 pu stanowi
kwotę 3.413,59 zł.
Przyjęty w ostatecznym rozliczeniu koszt budowy tego lokalu wynosił 4.800 zł/1 m2 pu.

Uwzględniając w/w decyzję nie pokryte koszty zadania przy ul.Żeromskiego 77
wzrosły do kwoty 8.838.892,65 zł.

Uchwała Zarządu Spółdzielni o spisaniu kosztów zadania Żeromskiego z majątku
Spółdzielni, zestawienie wyników ostatecznego rozliczenia kosztów budowy lokali w
tym zadaniu oraz uchwała Rady Nadzorczej z 16.06.2002 o wysokości dopłat do lokali
mieszkalnych stanowią w komplecie załącznik Nr 37do protokołu lustracji.

STRATY DOTYCZĄCE BUDYNKU RZYMOWSKIEGO 19
Zadanie odebrano od wykonawcy w dniu 31.12.2000r a jego efektem był budynek
liczący 59 mieszkań o pow. 3640,80 m2, 2 lokale biurowe o pow. 7513 m2, 69 miejsc


                                                                                 132
postojowych w hali garażowej oraz lokal na potrzeby administracji (44 m 2) i dla
dozorcy (40,03 m2).

Lustratorom przedłożono wyniki ostatecznego rozliczenia budowy zadania,
zestawione w załączniku opatrzonym datą 19.06.2001r i podpisanym przez główną
księgową Elżbietę Pyzik oraz członków ówczesnego Zarządu pod klauzulą
„akceptujemy przedstawione rozliczenie dopłata 541 zł/m2” z datą 23.07.2001r.
Z załącznika tego wynika że:
- koszty budowy zadania przekroczyły wysokość wstępnie ustalonych nakładów
o 2.435.214,32 zł,

- powyższa różnica została rozłożona do powierzchni wybudowanych mieszkań
i lokali usługowych i miała być sfinansowana poprzez podwyższenie wkładów
budowlanych o 541 zł/m2 pu tych lokali,

- w członkowskim koszcie budowy nie uwzględniono kosztów budowy lokali na
potrzeby administracji i dla dozorcy. Założono ich sfinansowanie z funduszy własnych
Spółdzielni.

Według załącznika wyniki tego rozliczenia przedstawiały się następująco:
- poniesione koszty budowy wg ksiąg                              18 062 321,30
- plus: równowartość rezygnacji w lokalach usługowych               586 238,69
              rezerwa na roboty do wykonania                         52 923,29

razem koszty do rozliczenia                                     18 701 483,28

Pokrycie tych kosztów miały stanowić:
- wkłady wg wyceny wstępnej                                     16 110 015,17
- dopłaty do ostatecznego rozliczenia                            2 435 214,33
- fundusz własny Spółdzielni                                       156 253,79
                                                 razem          18 701 483,28

Z załączonego do uchwały Zarządu z 31.12.2004r rozliczenia wynika, że wysokość
rozliczonych z członkami wkładów nie pokrywa poniesionych kosztów. Różnice
dotyczą:
                    Wg ostatecznego    wkłady rzeczywiście           różnica
                      rozliczenia         rozliczone               (-) za mało

- lokale mieszkalne   12.803.738,41         12.782.765,02              - 20.973,39
- lokale usługowe
(po uwzględnieniu
rezygnacji)            3.020.335,90          2.321.886,60              - 698.449,30
- miejsca garażowe     2.099.253,57          2.056.499,21              - 42.754,36
- wzrost rzeczywisty kosztów w stosunku do przyjętych w rozliczeniu    -149.710,99
> przyjęto do rozliczenia (bez rezygnacji)
   18.701.483,28 – 586.238,69.= 18.115.244,59
> koszty poniesione 18.264.955,58
                                                         RAZEM         - 911.888,04
                                                                                 133
Powyższą różnicę w kwocie                                         911.888,04 zł
powiększono o równowartość lokali zajętych na potrzeby
administracji i dla dozorcy, wycenionych wg ostatecznego
rozliczenia na kwotę                                             194.916,71 zł
                                                  razem        1.103.804,75 zł

i potraktowano jako trwałą utratę wartości majątku i spisano w koszty operacyjne.
Ostatecznie wpłynęła na ujawnioną w bilansie stratę z działalności inwestycyjnej
zmniejszającą stan funduszy własnych.

Kontrola wykazała, że przyczyny zaistniałych różnic były następujące:
ad. lokali usługowych
Spółdzielcze prawa do wybudowanych lokali ustanowiono na rzecz niżej
wymienionych firm:
- Alisma Construction S.A w Warszawie – lokal o pow. 191,30 m2 pu
- DAMIS B.T w Warszawie – lokal o pow. 560 m2 pu.

Według ostatecznego rozliczenia koszt budowy tych lokali ustalony został – po
uwzględnieniu rezygnacji – na kwotę 3.020.325,90 zł, co w przeliczeniu na 1 m2
stanowi średnio 4.020 zł/1m2.

Natomiast w pismach informujących o wynikach ostatecznego rozliczenia kosztów
budowy podano inną – zaniżoną wartość wkładów i tak:
- w piśmie z dn. 20.09.2001 (l.dz.5975/30/01) adresowanym do Alismy Construction
podano wysokość wymaganego ostatecznego wkładu 599.836,60 zł, co w przeliczeniu
za 1 m2 stanowi kwotę 2.821,94 zł.
- w piśmie z dn. 23.01.2002 (l.dz. 5975/30/01) skierowanym do DAMIS B.T
poinformowano o ostatecznym koszcie budowy lokalu w wys. 1.736.000 zł (3.100
zł/1m2)
Łącznie wkłady budowlane wg tych zawiadomień ustalono na kwotę 2.335.836,60 zł –
niższą niż ich koszt budowy wynikający z ostatecznego rozliczenia o kwotę
684.499,30.
Pisma jw. podpisali członkowie ówczesnego Zarządu: prezes Janusz Sikorski i z-ca
prezesa Sławomir Kwiatkowski.

Dodatkowo wkład za lokal przez DAMIS B.T zmniejszony został o 13.950. Z pisma
Sp-ni z dnia 21.10.2003r l.dz.7685/30/03 skierowanego do w/w firmy wynika, że
w korekcie uwzględniono różnicę powierzchni lokalu (było 560 m2, winno być 555.50 m2)

Ze Spółką „Alisma Construction” Spółdzielnia zawarła w dniu 24.01.2000r umowę
przyrzeczenia przydziału własnościowego prawa do lokalu w budynku Rzymowskiego
o pow. 194,30 m2. Wstępny wkład określono w wys. 4.295,33 zł/1 m2 pu.
Lustratorom okazano też pismo w/w Spółki z 19.06.2001 ldz. 202/2001 w którym
prezes Zarządu Spółki zwraca się z prośbą do Spółdzielni o dokonanie przeceny
lokalu. W piśmie tym nabywca ocenił, że wynikowa cena 1 m 2 p uż lokalu w kwocie
4.401,07 zł jest „stanowczo zbyt wysoka” i zaproponował nową cenę 3.900 zł za 1 m2.
Członkowie ówczesnego Zarządu zaakceptowali w/w propozycję o czym świadczy
adnotacja na piśmie Spółki „zgoda” z podpisami 3 członków Zarządu.


                                                                                  134
Ostatecznie ustalono wkład za lokal w wysokości 2.821,94 zł/1m2 tj. niższej niż
zaproponowana przez właściciela prawa o 1.078,06 zł/m2.
Z treści zacytowanego pisma Spółki z dn. 19.06.2001r wynika, że Spółka otrzymała
wcześniej zawiadomienie Spółdzielni o wysokości ostatecznego wkładu w kwocie
4.401,07 zł/1 m2 pu., którego lustratorom nie okazano

ad miejsc postojowych
Obniżono wysokość wkładów za miejsca postojowe w garażach podziemnych
o 42.754,36 zł, z tego dotyczących wolnych w dniu 31.12.2004r 16 stanowisk
o 32.000 zł.

ad lokali zajętych na potrzeby Spółdzielni
Decyzja Zarządu z 31.12.2004r o spisaniu ze środków trwałych lokali zajętych na
potrzeby Spółdzielni nie znajduje uzasadnienia. Lokale zostały wybudowane
i stanowią realny składnik mienia Spółdzielni.

Kserokopia uchwały Zarządu z 31.12.2004, dołączonych do niej wyników
ostatecznego rozliczenia zadania Rzymowskiego 19, umowy przyrzeczenia przydziału
lokalu firmie „Alisma Construction”, pismo Spółki z 19.06.01 o obniżenie wysokości
wkładu, zawiadomienia o ostatecznym wkładzie budowlanym za objęte lokale przez
Alisma Construction i DAMIS B.T oraz polecenie księgowania R-27/1159/XII/20 z
31.12.2004 stanowią w komplecie załącznik Nr 38 do prot. lustracji.

ad. zadania Pląsy
Zadanie obejmowało budowę 44 domów jednorodzinnych rozpoczętą w 1999 r. Ich
odbiór od wykonawcy następował w okresie 19.09.2001 – 18.03.2002r.
Domy przewłaszczono za aktami notarialnymi sporządzonymi w czasie od 19.09.2001
do 19.05.2003r.
W aktach tych Spółdzielnia nie zastrzegła prawa do dochodzenia dopłat do wkładów
wynikających z ostatecznego rozliczenia kosztów zadania.
Na kwotę spisaną z ksiąg złożyły się nierozliczone nakłady, z tego:
- nie pokryte wkładami koszty budowy domów i nabycia działek 1.662.715,62 zł
  w tym objęte przez wykonawcę 968.784,72 zł
- odsetki od kredytu nie uwzględnione w rozliczeniu               1.381.700,85 zł
- zapłacone wykonawcy odsetki za zwłokę w regulowaniu faktur
  nie uwzględnione w rozliczeniu                                  1.642.020,90 zł
                                                   Razem          4.686.111,52 zł

11 wybudowanych domów przejął w zamian za wierzytelność wykonawca zadania
„Unibud” Sp.zo.o w Bielsku Podlaskim, za zgodą Rady Nadzorczej wyrażoną
w uchwale nr 20 z 14.05.2003r i zgodnie z warunkami ugody zawartej w tym samym
dniu przez Zarządy Spółki i SM PAX.
Na dzień spisania ugody łączna kwota wymagalnych wierzytelności UNIBUD od SM
PAX wynosiła 8.834.002,57 zł a jej zabezpieczeniem były: akt notarialny z dnia
12.07.2001r (Rep A 2693/2001) w którym SM „PAX” poddała się dobrowolnej
egzekucji w trybie art. 777 § 1 p 4 kpc do kwoty 8.000.000 i ustanowiona do tej kwoty
hipoteka kaucyjna na nieruchomości osiedla przy ul.Pląsy oraz hipoteka przymusowa
do kwoty 3.000.000zł na nieruchomości przy ul.Narbutta 4.


                                                                                 135
       Wycena domów objętych przez wykonawcę oparta została na operacie szacunkowym
       sporządzonym w dniu 6.12.2002r przez biegłego sądowego dla potrzeb „określenia
       wartości rynkowej prawa własności do wyznaczonych działek zabudowanych domami
       jednorodzinnymi na zlecenie Komornika Sądowego dla celu egzekucji
       z nieruchomości”.

       Wycena ta była niższa od ustalonych kosztów budowy domów o 968.784,72 zł.

       W wyniku realizacji warunków ugody wykonawca wycofał postępowania egzekucyjne
       i złożył wnioski o wygaszenie hipotek.

       Na stratę z działalności inwestycyjnej za rok 2006 złożyły się:
       - spisane z nakładów zadania Stryjeńskich odsetki od zobowiązań kredytowych
       w kwocie 4.493.821,60 zł
       - zapadłe odsetki od kredytu krótkoterminowego, wykorzystanego na finansowanie
       wybudowanych lokali i miejsc postojowych oraz nierozliczonych nakładów
       w zadaniach zakończonych 2.017.447,84 zł.

        Podjęta przez Zarząd decyzja o spisaniu z nakładów zadania Stryjeńskich odsetek od
        kredytu inwestycyjnego miała związek z treścią audytu opracowanego przez
        rzeczoznawców, dotyczącego oceny kosztów budowy zadania przyjętych do wyceny
        ostatecznych wkładów budowlanych.
        W sporządzonej opinii – ekspertyzie zakwestionowano wysokość zarachowanych
        w ciężar tego zadania odsetek od kredytu.
               Audytorzy przeprowadzili szczegółową analizę przepływów finansowych
               w zadaniu Stryjeńskich od salda środków na 31.12.2998 do dnia 30.06.2005
               tj. do czasu przewidywanego zakończenia budowy i ostatecznego rozliczenia
               z członkami poniesionych kosztów. W oparciu o przeprowadzone obliczenia
               ustalili rzeczywiste potrzeby kredytowe zadania w okresach miesięcznych
               i oszacowali wysokość uzasadnionych odsetek od kredytu, które winny
               obciążać zadanie Stryjeńskich na kwotę 11.489.547 zł.
               Nadwyżka       zaewidencjonowanych      odsetek     ponad    w/w     kwotę,
               z wys. 4.493.821,60 zł została wyniesiona pod datą 30.09.2006r z kosztów
               inwestycji w ciężar kosztów finansowych i wpłynęła na stratę bilansową
               roku 2006.
4.7.    KREDYTY          ZACIAGNIĘTE         NA     DZIAŁALNOŚC          INWESTYCYJNĄ
       I ICH ROZLICZENIE

4.7.1. W latach 2003-2006 nie zaciągano nowych kredytów. Z sześciu kredytów
    inwestycyjnych, które obciążały Spółdzielnię na 1.01.2003r w wys. 73.120 tys zł, w latach
    2003-2006 rozliczono cztery, w tym trzy z istotnym opóźnieniem.
    Do spłaty na dz.31.12.2006r pozostały dwa kredyty inwestycyjne, których stan wraz
    z narosłymi odsetkami wynosi 92.257 tys zł oraz kredyt obrotowy w kwocie 5.809 tys zł.

    Rozliczone kredyty były zaciągnięte:

    - w Banku PKO SA VIII Oddz. w Warszawie – z przeznaczeniem na zakup działek przy
    ul.Wiktorskiej 8 i posadowionego na nich budynku mieszkalnego.


                                                                                         136
Na 1.01.2003 stan kredytu wynosił 1.064.625,84 zł. Umowny termin jego spłaty minął
w VI 2002.
Kredyt rozliczono w I kwartale 2005 a środki na jego spłatę pozyskano ze sprzedaży
gruntu na rzecz Spółki Alisma Construction.
Temat omówiono w punkcie 4.5.4 protokołu lustracji.

- w Kredyt Bank S.A V Oddz w Warszawie
W banku tym zaciągnięte były dwa kredyty:
- na finansowanie budowy 13 lokali mieszkalnych w budynku P-2 przy ul.Pileckiego 108,
według umowy kredytowej W/5/19/2000 z 20.11.2000.
Kredyt zaciągnięto w EURO z następującymi warunkami spłaty: w 119 miesięcznych
ratach, z ostatnią płatną do 30.11.2010r. Na dz 1.01.2003 stan kredytu do spłaty wynosił
2.193.796,98 zł (kapitał)

- na finansowanie budowy lokali użytkowych w budynku Madalińskiego 18, według
umowy kredytowej nr 5/I/18/2000 z 1.12.2000r. Stan kredytu do spłaty na 1.01.03
wynosił 8.343.472,90 (kapitał). Umowny termin jego spłaty upłynął 1.12.2002r.

Obydwa kredyty rozliczone zostały w 2003r w następujący sposób:
- ustanowiono na rzecz Banku prawo własności do 4 lokali użytkowych przy
ul.Żeromskiego 77
- przeznaczono na spłatę kredytu przychód ze sprzedaży działki gruntu o pow. 1635 m2
przy ul.Oboźnej i Sewerynów. Działkę sprzedano Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej
„DEMBUD”.

Warunki spłaty kredytów określone zostały w porozumieniu z dnia 18.03.2003 i ugodzie z
20.08.2003r. Ich realizacja pozwoliła Spółdzielni na uniknięcie postępowań
egzekucyjnych prowadzonych z wniosku Banku przez Komornika Sądowego Rewiru II
działającego przy Sądzie Rejonowym w Mławie.
Spółdzielnia uzyskała umorzenie odsetek umownych, karnych i ustawowych oraz kosztów
postępowania egzekucyjnego, których wysokość według wyliczenia Kredyt Bank
wynosiła na 13.08.2006r 1.527.720,70 zł
W zamian ustanowiła prawa do lokali użytkowych przy ul.Żeromskiego 77 poniżej
kosztów budowy. Strata wyniosła 2.005.315,88.

- w PKO BP XV Oddz w Warszawie
Kredyt zaciągnięto na podstawie umowy kredytowej z 12.08.1999 z przeznaczeniem na
finansowanie kosztów budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami przy
ul.Żeromskiego 77, z terminem spłaty do 31.12.2000r.
Na dz.1.01.2003 pozostała do spłaty kwota 1.962.868,71 zł i odsetki skapitalizowane
11.160,03 zł.

Budynek Żeromskiego 77 przyjęto do eksploatacji we wrześniu 2001r a ostateczne
rozliczenie kosztów jego budowy przeprowadzono w grudniu 2001r.
Duża ilość pustostanów, a także zaniżenie wkładów w ostatecznym rozliczeniu w
stosunku do poniesionych kosztów budowy spowodowały, że Spóldzielnia nie dotrzymała
warunków umowy.



                                                                                    137
   Bank podpisał ze Spółdzielnią dwie ugody: nr 1/2001 z 21.05.01 i nr 1/2002 z 12.03.2002
   z aneksem z 31.12.2002, których przedmiotem było przesuniecie terminu spłaty kredytu.
   Ostatni umówiony termin upływał 1.12.2003r.

   Warunek ten nie został przez Spółdzielnię dotrzymany, a konsekwencją była sprzedaż
   przez PKO wierzytelności od Spółdzielni w ramach ogłoszonej publicznej oferty. Dług
   nabyła osoba fizyczna o czym powiadomiono Spółdzielnię w piśmie z 13.04.2005r
   (wpłynęło 25.04.05 l.dz. 3656)
   Przelana wierzytelność wynosiła łącznie 3.172.473,77 zł i obejmowała: kapitał
   1.962.868,71 zł oraz odsetki i koszty egzekucji w kwocie 1.209.605,06 zł.

   Sposób rozliczenia zadłużenia z nabywcą wierzytelności omówiony został w p. 4.7.4
   protokołu lustracji.

4.7.2. Na dzień 31.12.2006r Spółdzielnię obciążają dwa kredyty inwestycyjne i jeden kredyt
    obrotowy zaciągnięte w PEKAO S.A VIII Oddział w Warszawie, wykorzystane na
    finansowanie kosztów budowy zarówno zadań kontynuowanych jak też już
    zakończonych.

   1) Kredyt inwestycyjny przyznany na podstawie umowy kredytowej nr 1999/21
      z 30.08.1999 z przeznaczeniem na finansowania inwestycji Stryjeńskich, Płaskowicka,
      w wys. 25.000.000, który miał być spłacony w 4 ratach od 31.03.2001 do 27.12.2001.

       Umowę tą trzykrotnie aneksowano wydłużając okres i terminy spłaty zadłużenia.
        Za przesunięcie terminów Bank każdorazowo pobierał prowizję od 0,3% do 1%
       prolongowanej kwoty.

       W aneksie Nr 3 z dnia 1.10.2001r ustalono, że kredyt zostanie spłacony w 56 ratach
       miesięcznych w okresie 31.07.2001 – 30.06.2006 z przerwą od 1.09.2001
       do 30.01.2002.
       Z warunków tych Spółdzielnia nie wywiązała się.
       Na dzień 1.01.2003r stan zadłużenia wynosił 26.322.169,76 zł
       z tego:
       - kapitał                    24.115.417,82 zł
       - odsetki                     2.206.751,94 zł
       i na przestrzeni lat 2003-2006 zwiększył się o kwotę 14.764.008,97 zł z tyt. odsetek
       naliczonych jak dla kredytów przeterminowanych.
       Łącznie zadłużenie na 31.12.2006r wynosi 41.086.178,73 zł
       z tego:
       - kapitał                    24.115.417,82 zł
       - odsetki                    16.970.760,91 zł

   2) Kredyt inwestycyjny przyznany na podstawie umowy kredytowej nr 2000/56
      z 30.10.2000 z przeznaczeniem na finansowanie inwestycji Stryjeńskich i Wiatraczna
      w wys. 30.000.000 zł z następującymi warunkami spłaty: w 6 kwartalnych ratach,
      w terminie od 28.06.2001r do 28.12.2002r.
      W późniejszych aneksach do umowy przesuwano i wydłużano terminy spłaty,
      nałożono na Spółdzielnię dodatkowe obowiązki, w tym przeznaczenie wszystkich
      wpływów uzyskanych ze sprzedaży praw do lokali a także uzupełniono prawne

                                                                                       138
   zabezpieczenia kredytów udzielonych z tytułu dwóch umów kredytowych: nr 1999/21
   z 30.08.1999 i nr 2000/56 z 30.10.2000 poprzez ustanowienie hipoteki na
   nieruchomości przy Al.Stanów Zjednoczonych – Męcińska do kwoty 80.500.000 zł.

   Według aneksu nr 2 z 1.10.2001r kredyt miał być spłacony w 55 ratach miesięcznych
   w terminie od 31.07.2001 do 30.06.2006 z przerwą od 1.08.2001 do 30.01.2002.
   Z warunków powyższych Spółdzielnia nie wywiązała się.
   Na 1.01.2003 stan kredytu 2000/56 wynosił 33.232.826,29 zł z tego:
   - kapitał             29.500.000,00 zł
   - odsetki              3.732.826,29 zł

   W okresie 1.01.2003 – 31.12.2006 Bank naliczył podwyższone odsetki w kwocie
   17.937.632,36 zł.
   Na koniec 2006r zadłużenie wzrosło do kwoty 51.170.632,36 zł z tego: kapitał
   pozostał na niezmienionym poziomie 29.500.000, odsetki stanowiły kwotę
   21.670.458,65 zł

3) Kredyt obrotowy przyznany w 1999r w wys 3.000.000 zł na podstawie umowy
   kredytowej nr 1999/08 z 18.05.1999r w formie zadłużenia się na rachunku bieżącym.
   Według treści umowy kredyt miał być spłacony do 29.04.2000r. Termin ten był
   następnie wydłużony w spisanych dwóch aneksach, ostatecznie do dnia 30.04.2002r.

   Na koniec 2006r stan kredytu do spłaty wraz z narosłymi odsetkami wynosi
   5.809.443,11 zł.

   Ogółem zadłużenie wobec Banku PKO SA wynosi wg stanu na dz. 31.12.2006r
   98.066.254,20 zł
   Środki tych kredytów są zaangażowane w finansowanie kosztów budowy zadania
   Wiatraczna i nie pokrytych wkładami kosztów budowy zadania Stryjeńskich.

   Jak wyjaśnili członkowie Zarządu podejmowane przez Spółdzielnie dotychczasowe
   działania polegające na postawieniu do dyspozycji Banku wolnych lokali i miejsc
   postojowych i zmierzające do restrukturyzacji zawartych umów kredytowych nie
   przyniosły oczekiwanych rezultatów. Udokumentowania tych działań lustratorom nie
   okazano.

4) Ponadto Spółdzielnia zaciągnęła kredyt długoterminowy w Banku Gospodarstwa
   Krajowego w Warszawie ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego
   z przeznaczeniem na budowę 287 lokali mieszkalnych o statscie lokatorskim na kwotę
   51.090.526 zł według umowy z 7.12.2001 nr 30001154/238/2001.
   Kredyt miał być wykorzystany do listopada 2002r spłacony w ratach począwszy
   od m-ca grudnia 2002r.
   Z uwagi na wydłużający się proces budowy zadania Al.Stanów Zjednoczonych,
   problemy z pozyskaniem chętnych do objęcia mieszkań lokatorskich i związany z tym
   brak wpływu środków na pokrycie rat spłaty zadłużenia, warunki korzystania z
   kredytu nie zostały przez Spółdzielnię dotrzymane.
   Z tego powodu Bank wypowiedział omawianą umowę w dniu 22.12.2005r.



                                                                                 139
      Na dzień kończący 2005r stan zadłużenia Spółdzielni wynikający z w/w umowy
      wynosił:
      - kapitał                      10.493.172,48 zł
      - odsetki skapitalizowane        1.863.564,05 zł
      - odsetki karne                    766.342,14 zł
      - koszty monitów                       300,00 zł
                            Razem    13.123.378,67 zł

      W dniu 2.01.2006r strony zawarły wstępną umowę ugody na okres 1.01 – 31.12.2006,
      w której postanowiono:
      - ograniczyć kwotę kredytu przyznanego umową podstawową do wysokości już
      wypłaconego kapitału tj. 10.493.172,48 zł oraz przyjąć do finansowania w ramach
      w/w kwoty 93 lokale mieszkalne o pow. 3.944,60 m2 zakładając, że stanowi ona
      69,7% całkowitych kosztów budowy tych lokali (3.800 zł/m2 netto)
      - w okresie obowiązywania umowy bank będzie naliczał odsetki od aktualnej kwoty
      kapitału, ustalone w stosunku rocznym jako stopa nominalna w wys. 50% stopy
      redyskontowej weksli przyjmowanych od banków do redyskonta przez NBP,
      - zawieszono spłatę odsetek na okres trwania wstępnej umowy – ugody, powiększając
      saldo odsetek skapitalizowanych.
      Na ten sam okres zawieszona została spłata odsetek skapitalizowanych i odsetek
      karnych.
      - postanowiono, że spłata rat będzie następować począwszy od stycznia 2006r i będzie
      zaliczana na poczet kapitału
      - spółdzielnia zobowiązała się do rozliczenia z Bankiem kosztów zrealizowanego
      przedsięwzięcia wraz z potwierdzeniem zapłaty wszystkich faktur.

      Następna umowa ugody podpisana została 16.03.2007r na okres od 1.01.07 do
      31.12.07r w której ustalono miesięczne raty spłat kapitału i wysokość naliczanych
      odsetek bieżących według stopy procentowej w stosunku rocznym równej stopie
      redyskonta weksli przyjmowanych przez NBP.
      Ustalono ponadto, że niespłacenie przez Spółdzielnią którejkolwiek rat lub
      niedotrzymanie terminów płatności spowoduje że należność stanie się zadłużeniem
      przeterminowanym.

      Warunki spisanych ugod są przez Spółdzielnię dotrzymane.
      Środki na spłatę rat pochodzą z wpłat przyszłych użytkowników mieszkań
      lokatorskich.

4.7.3. Obciążenia hipoteczne nieruchomości Spółdzielni
  W załączniku Nr39 do protokołu lustracji przedstawiono wykaz nieruchomości obciążonych
  hipotecznie w celu zabezpieczenia wierzytelności wynikających z uzyskanych kredytów i
  nie zapłaconych robót budowlano-montażowych. Wykaz ten sporządzony został przez Dział
  Członkowsko-Mieszkaniowy i Uwłaszczeń wg stanu na 31.12.2006r, na podstawie
  wypisów z ksiąg wieczystych. Z załącznika tego wynika, że na koniec 2006r hipoteką
  obciążone było 8 nieruchomości, a wierzycielami na rzecz których je ustanowiono były:
  PEKAO S.A, Bank Gospodarstwa Krajowego, Kredyt Bank z tytułu udzielonych kredytów
  oraz MPB INSBUD S.A z tytułu wykonanych a niezapłaconych robót budowlano-
  montażowych.


                                                                                      140
 W roku 2007 wygasły hipoteki na 2 nieruchomościach, ustanowione na rzecz KREDYT
 BANK, w związku z całkowitym rozliczeniem zadłużenia kredytowego.

 Ponadto 4 nieruchomości są obciążone hipoteką umowną zwykłą na rzecz PKO BP z tytułu
 kredytów mieszkaniowych starego portfela tj. udzielonych przed 31.03.1992r.

4.7.4. 1) Opisana w punkcie 4.7.2 wierzytelność PKO BP SA XV Oddział w Warszawie,
   wynikająca z umowy z dnia 12.08.1999r o kredyt na finansowanie zadania
   Żeromskiego 77, decyzją Banku została skierowana do publicznej sprzedaży a następnie
   – w dniu 11.04.2005 przelana na rzecz osoby fizycznej.

 PKO podjęło postępowanie zmierzające do skutecznego wyegzekwowania swojej
 wierzytelności jeszcze w kwietniu 2003r w związku z faktem, że warunki kolejno
 spisywanych ugod nie były przez Spółdzielnię dotrzymywane (ostatnia – aneks 1 do ugody
 2 podpisany 31.12.2002). W oparciu o bankowy tytuł egzekucyjny z 14.04.2003
 zaopatrzony w klauzulę wykonalności Komornik Rewiru VI przy Sądzie Rejonowym dla
 m.st. Warszawy wszczął postępowanie egzekucyjne, o czym poinformowano Spółdzielnię
 w zawiadomieniu z 20.02.2004r i wpisał się do Dz IV KW nieruchomości przy
 ul.Żeromskiego 77.
 Powyższym tytułem egzekucyjnym objęto wierzytelność na dz. 19.03.2003r wynoszącą:
 łącznie 2232691,86 z tego:
 - kapitał                                      1.959.741,51 zł
 - odsetki skapitalizowane                           3.127,20 zł
 - odsetki za okres 23.12.02-19.03.03             132.158,79 zł
 - odsetki karne                                    37.644,06 zł
 - pozostałe (monity)                                   20,30 zł

 2) Od daty powzięcia wiadomości o bankowym tytule egzekucyjnym tj. od 20.05.2003r
 Spółdzielnia podejmowała działania zmierzające do restrukturyzacji zadłużenia.
 W szeregu pismach zabiegano o spotkania i ponawiano prośby o zamianę długu na
 spółdzielcze własnościowe prawa do 4 lokali użytkowych, 4 miejsc postojowych
 w budynku Komorska 11/15 oraz spłatę pozostałej części długu w ratach.
 Powyższe lokale i garaże zostały wycenione przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę
 1.373.265,97 zł.
 Wobec faktu, że Bank nie zainteresował się wielokrotnie powtarzaną w/w propozycją,
 w piśmie z dnia 23.02.2004r przedstawiono ofertę przyjęcia umów o ustanowienie
 spółdzielczych własnościowych praw do wolnych lokali mieszkalnych i użytkowych w
 zadaniu Al.Stanów Zjednoczonych. Do tej realizacji nie doszło, z uwagi na wpisy
 wierzytelności do ksiąg wieczystych tej nieruchomości (PKO BP SA VIII Oddz. Warszawa,
 BGK i Insbud) i niemożliwość bezobciążeniowego wydzielania lokali.

 O sprzedaży wierzytelności dokonanej w dniu 11.04.2005r Bank zawiadomił Spółdzielnię
 w piśmie z 13.04.2005r. Wynosiła łącznie 3.172.473,77 zł z tego: kapitał 1.962.868,71 zł,
 odsetki i koszty egzekucyjne 1.209.605,06 zł.

 W dniu poprzedzającym datę tego zawiadomienia tj. 12.04.2005r. Zarząd Spółdzielni podjął
 uchwałę nr 4 w sprawie sposobu rozliczenia długu z nowym wierzycielem, którym była
 osoba fizyczna. Postanowiono w niej, by na zaspokojenie roszczeń ustanowić spółdzielcze
 własnościowe prawa do wybudowanych już dwóch lokali mieszkalnych (nr 31 o pow.45,32

                                                                                      141
 m2 pu i nr 29 o pow. 48 m2) oraz dwóch lokali użytkowych (nr A o pow. 51,59 m2 i nr B
 o pow. 108,34 m2) przy ul.Narbutta 4, 1 lokalu użytkowego o pow. 240,12 m2 przy
 ul.Żeromskiego 77 wówczas wynajmowanego oraz w budowie 1 lokalu mieszkalnego
  i 1 lokalu usługowego przy Al.Stanów Zjednoczonych 72.

 Z uzasadnienia do tej uchwały wynika, że do Zarządu Spółdzielni zgłosił się nabywca
 wierzytelności PKO. Poinformował Zarząd, że w przypadku nierozliczenia zadłużenia
 dołączy się do wniosku członka Spółdzielni o ogłoszenie upadłości Spółdzielni.
 Uzasadnił, że przelana na jego rzecz wierzytelność posiada zabezpieczenie hipoteczne na
 nieruchomości Żeromskiego 77 co gwarantuje mu ochronę przed ewentualną redukcją
 długu w przypadku postępowania układowego.
 Ponadto zapisane zostało, że w toku negocjacji z wierzycielem i po przedstawieniu sytuacji
 finansowej Spółdzielni wykluczającej możliwość zaspokojenia pieniężnego,wyżej
 wymieniony wyraził zgodę na objęcie spółdzielczych praw do zaproponowanych mu lokali
 pod warunkiem, że w pełni zaspokoją jego roszczenie.

 Uchwała Zarządu z 12.04.2005r została zrealizowana. Nabywcę wierzytelności przyjęto
 w poczet członków dniu 12.04.2005 i wpisano do rejestru członkowskiego za numerem
 6154. Przyznanie praw do lokali nastąpiło pod datą 29.04.2005r, co według oświadczenia
 wierzyciela w pełni zaspokoiło jego roszczenia. Wartość tych praw Spółdzielnia wyceniła
 na kwotę 2.946.420 brutto. Różnica w stosunku do ogólnej sumy zadłużenia wynikającego
 z umowy kredytowej, wynosząca 226.053 zł została zaliczona do przychodów operacyjnych
 działalności inwestycyjnej.

 Kontrola sposobu wyceny tych praw wykazała:
 - lokale przy Al.Stanów Zjednoczonych 72 wyceniono na poziomie planowanych kosztów
 budowy przyjętych do wyceny wkładów wstępnych w wysokości 3.551,40 zł netto/1 m2 pu
 (lokal mieszkalny) i 5737,70 zł netto/1m2 (lokal użytkowy)

 - lokale przy ul.Narbutta wycenione zostały na kwotę 1.021.000 zł wg wartości rynkowej
 oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego (świadectwo nr 982) w operatach
 szacunkowych z 28.02.2005r.
 W świetle art. 43 ust. 1 p. 2 i 10 znowelizowanej ustawy o VAT wkłady budowlane na
 lokale użytkowe podlegały opodatkowaniu 22% podatku VAT.
 Spółdzielnia nie obciążyła nabywcy tym podatkiem i z pobranego wkładu była zmuszona
 sfinansować należny do budżetu VAT w kwocie 118.115 zł.

 - lokal przy ul.Żeromskiego 77 o pow.240,12 m2. Koszt jego budowy wg ostatecznego
 rozliczenia wynosił 1.152.576 zł (4.800 zł/m2).
 Budynek przyjęty do użytkowania we IX 2001r, od I.2002 wynajmowany przez Spółkę
 GJ”Inwestment” Sp.zo.o w Gdańsku.

Rynkowa wartość tego lokalu wg operatu z 8.04.05 sporządzonego przez rzeczoznawcę
majątkowego wyceniona została na kwotę 955.678 zł (3.980 zł/m²) Spółdzielnia ustaliła
wkład    w      kwocie     819.672 zł tj.  niższej   niż    wycena    rzeczoznawcy
o 136.006 zł (566,41 zł/m²).

Przy wycenie lokalu rzeczoznawca przyjął średnią cenę z wybranej próby obrotu
nieruchomościami podobnego rodzaju i na podobnym obszarze i posłużył się

                                                                                       142
współczynnikami korygującymi do wycen nieruchomości, uwzględniającymi położenie
lokalu, wygląd i standard budynku, standard wykończenia i powierzchnię lokalu oraz
przynależność miejsca postojowego do lokalu.
W przyjętej próbie najniższa cena transakcyjna wynosiła 3.967 zł/m2 najwyższa 9.126 zł/m2
lokalu, cena średnia 5.978 zł/1m2.Lokal Spółdzielni wyceniony został á 3.980 zł/m².
Zdecydowało o tym oszacowanie współczynników na najniższym poziomie.
Miedzy innymi współczynnik uwzględniający przynależność miejsca postojowego do lokalu
(1 mp korzystne, 2 mp bardzo korzystne, brak – niekorzystne) o rozpiętości 0,1327 do 0,3053
średniej ceny, przyjęty został w operacie na najniższym poziomie tj. 0,1327.
Tymczasem w budynku Żeromskiego 77 do chwili obecnej nie zagospodarowano 58 miejsc
postojowych z powodu braku chętnych. Koszt budowy 1 stanowiska wg ostatecznego
rozliczenia 32.000 zł.
Uwzględniając rozpiętość tego współczynnika, jego wpływ na wycenę lokalu był
następujący:

- przy współczynniku minimalnym (brak miejsca postojowego)
średnia cena 5.978 zł/m2 x 0,1327 = 793,28 zł

- przy współczynniku maksymalnym (2 miejsca postojowe jako pomieszczenia przynależne)
średnia cena 5.978 zł/m2 x 0,3053 = 1825,08 zł/m2

Z powyższego wynika, że pominięcie w wycenie lokalu możliwości pozyskania miejsc
postojowych wpłynęło na zaniżenie wartości lokalu jak niżej:
(1825,08 – 793,28) x 240,12 m2    =              247.755,82
Minus: koszt budowy 2 miejsc postojowych         -64.000,00
różnica – zaniżona wycena lokalu                 183.605,10 netto
Sposób przeprowadzonej wyceny lokalu wskazuje, że rzeczoznawca nie został
poinformowany o możliwości pozyskania miejsc postojowych przez pt nabywcę lokalu.
Sporządzony operat szacunkowy przyjęty został przez Zarząd Spółdzielni bez uwag.
Wkład budowlany ustalono na poziomie jeszcze niższym od opisanej wyceny rzeczoznawcy
o 136.000 zł.




                                                                                       143
Porównanie wartości rynkowej lokali wynikającej z operatów szacunkowych dla lokali
wybudowanych i wstępnego kosztu budowy dla lokali w budowie przy
Al.Stanów Zjednoczonych 72 z wyceną praw, wynikającą z rozliczenia wierzytelności
przedstawia się jak niżej:

Adres lokalu           wart.rynkowa      rozliczenie z wierzycielem            różnica
                       ( wstęp. koszt    wkład       VAT    razem              kosztu
                          budowy)                                              i wkładu

1. Żeromskiego 77       955.678          819.672     180.328       1.000.000   -136.006

2. Narbutta – lokale
mieszkalne              366.000          366.000       -           366.000        -

3. Narbutta – lokale
użytkowe                655.000          536.885     118.115        655.000    -118.115

4. Al.St.Zjedn.
lokal mieszkalny       120.392           120.392           8.428    128.820       -

5. Al.St.Zjedn.
lokal użytkowy          652.950          652.950    143.650 796.600       -
                       _______________________________________________________

ogółem                 2.750.020         2.495.899   450.521 2.946.420         -254.121


 Z powyższego wynika, iż przyjęte w rozliczeniu z wierzycielem wkłady budowlane,
 w stosunku do wyceny określonej przez rzeczoznawcę majątkowego zostały zaniżone
 o kwotę 254.121 zł. Różnica ta nie uwzględnia uwag w sposobie wyceny rynkowej lokalu
 przy ul. Żeromskiego 77, opisanej wyżej.

 3) Lokale przy ul. Narbutta 4 – mieszkalne nr 29 i nr 31 o łącznej powierzchni 93,32 m2
 oraz lokal użytkowy A o pow. 51,59 m2 i lokal użytkowy B (w podwórzu) o pow.108,34 m2
 zajmowała i zajmuje nadal Spółdzielnia na potrzeby biura.

 Wraz z ustanowieniem własnościowych praw do tych lokali na rzecz omówionego wyżej
 członka – nabywcy wierzytelności od PKO BP XV Oddział Warszawa Zarząd Spółdzielni
 spisał z nim umowę najmu na wszystkie lokale za czynszem płaconym z góry w wys.
  9 USD/1m2 pu netto miesięcznie, przeliczonym według kursu walut z tabeli NBP
 z dnia wpłaty.
 W umowie ustalono ponadto, że wszystkie koszty eksploatacji powyższych lokali łącznie
 z odpisem na fundusz remontowy i kosztami zarządzania w ramach administracji zleconej
 obciążają Spółdzielnię.

 W trakcie lustracji stwierdzono, że temat dotyczący przelewu wierzytelności przez PKO BP
 XV Oddział Warszawa i sposób jej rozliczenia z nabywcą tej wierzytelności nie był


                                                                                          144
 przedmiotem udokumentowanych posiedzeń Rady Nadzorczej, jak też sprawozdań
 przedkładanych przez Zarząd Zebraniom Grup Członkowskich i Zebraniom Przedstawicieli.

 Uchwała Zarządu z uzasadnieniem dot. sposobu rozliczenia wierzytelności o której w/mowa
 oraz umowa najmu lokali przy ul.Narbutta stanowią załącznik Nr 40 do prot. lustracji.

4.8.    Prawidłowość przeprowadzonych rozliczeń z członkami z tytułu ostatecznego
rozliczenia kosztów budowy lokali.

 4.8.1 Obowiązujący w lustrowanym okresie statut Spółdzielni nie zawierał żadnych
  rozstrzygnięć dotyczących metodologii rozliczenia kosztów inwestycji na wybudowane
 lokale.
 Stanowił natomiast w § 24 p 4, że szczegółowe zasady tych rozliczeń uchwala Rada
 Nadzorcza.

 Lustratorom przedłożono wewnętrzny regulamin zatwierdzony uchwałą nr 17 Rady
 Nadzorczej z 25.03.1998r pod nazwą „zasady rozliczenia kosztów budowy i ustalenia
 wysokości wkładów budowlanych na lokale nowo oddawane do użytku w Spółdzielni
 Mieszkaniowej „PAX”.
 Najistotniejsze zasady określone w tym Regulaminie są następujące:
 - zakłada, że podstawową jednostką rozliczeniową kosztów realizacji zadania
 inwestycyjnego jest powierzchnia użytkowa wybudowanych lokali, wynikająca
 z powykonawczej dokumentacji technicznej lub obmiaru z natury dokonanego dla potrzeb
 ostatecznego rozliczenia.
 - określa rodzajowo wydatki składające się na całkowity koszt realizacji inwestycji
 w podziale na koszty bezpośrednie i pośrednie; stanowi, że w przypadku realizacji zadania
 wieloobiektowego koszty bezpośrednie winny być ewidencjonowane odrębnie dla każdego
 obiektu (§ 3 p.2) natomiast koszty pośrednie rozliczane są proporcjonalnie do powierzchni
 użytkowej wszystkich obiektów danego zadania.
 - przewiduje, że w przypadku gdy budynek mieszkalny jest realizowany łącznie
 z wbudowanymi lokalami użytkowymi, koszt budowy zostaje obliczony odrębnie dla części
 mieszkalnej i użytkowej, z uwzględnieniem zróżnicowania kosztów robót stanu surowego
 proporcjonalnie do kubatury każdej z tych części,
 - zakłada, że koszty stanu surowego i pozostałe koszty w przeliczeniu na 1m 2 pu mieszkań
 mogą zostać zróżnicowane w zależności od cech poszczególnych mieszkań.
 Jednocześnie stanowi, że kryteria tego zróżnicowania określa Zarząd Spółdzielni oraz że
 rozpiętość zastosowanych współczynników nie może przekroczyć 0,9-1,1,
 - w odniesieniu do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych regulamin
 przewiduje alternatywne warianty rozłożenia kosztów budowy na poszczególne stanowiska:
        poprzez podzielenie całkowitego kosztu budowy części garażowej na ilość
           wybudowanych miejsc postojowych
       lub
        proporcjonalnie do powierzchni użytkowej miejsc postojowych z uwzględnieniem
           ich walorów użytkowych
 - ustala obowiązek ostatecznego rozliczenia kosztów budowy lokali w ciągu 90 dni od
 sprawdzenia faktury końcowej wystawionej przez wykonawcę zadania.

 Kserokopia omówionego Regulaminu stanowi zał. Nr 41 do protokołu lustracji.


                                                                                      145
Do treści opisanego wyżej Regulaminu wniesiono następujące uwagi:
- regulamin nie doprecyzowuje pojęcia stanu surowego budynku (otwarty bądź zamknięty).
Jest to istotne z punktu widzenia rozłożenia kosztów, bowiem okna, pokrycia dachowe i in.
nie dotyczą hali garażowej, traktowanej w regulaminie na równi z lokalami usługowymi
znajdującymi się w części nadziemnej budynku.
- regulamin w części dotyczącej sposobu rozłożenia kosztów na lokale w danym budynku
wyróżnił jedynie koszty stanu surowego i pozostałe. Oznacza to, że do pozostałych kosztów
rozliczanych proporcjonalnie do powierzchni zaliczono koszty robót wykończeniowych,
których zakres w poszczególnych grupach lokali jest zróżnicowany.
I tak np. w halach garażowych nie występują ścianki działowe, drzwi wewnętrzne, niektóre
instalacje wewnętrzne (videofonowa, telefoniczna, gazowa itp.), elewacje zewnętrzne i inne.

- do kosztów pośrednich podlegających jednakowemu rozłożeniu na wszystkie lokale
zaliczono także odsetki od kredytu bankowego zaciągniętego przez Spółdzielnię na
finansowanie kosztów budowy zadania.
Powyższy zapis w sytuacji gdy jedni użytkownicy wnosili wpłaty zaliczkowe w trakcie
budowy w wysokości, terminach określonych przez Zarząd w celu pokrycia kosztów
bieżąco ponoszonych przez Spółdzielnię, inni wnieśli wkłady już po wybudowaniu lokali
nie da się pogodzić z art. 5 kc o zasadach współżycia społecznego.

Statut Spółdzielni nie zawierał postanowień określających źródła finansowania inwestycji
albo wskazujących organ uprawniony do podejmowania decyzji o sposobie finansowania
inwestycji. Sprawy te zostały unormowane w § 7 regulaminu pod nazwą „Zasady
gospodarki finansowej w Spółdzielni Mieszkaniowej PAX” wprowadzonego w życie
uchwałą nr 18 Rady Nadzorczej z 25.03.1998r, w którym przewidziano, że:
- inwestycje mieszkaniowe są finansowane z środków finansowych wnoszonych przez
przyszłych użytkowników lokali,
- zaangażowanie innych środków może nastąpić jedynie za zgodą Rady Nadzorczej
w formie uchwały,
- Spółdzielnia może – z upoważnienia przyszłych użytkowników lokali – zaciągnąć kredyt
na finansowanie inwestycji mieszkaniowych.
Upoważnienie musi być złożone w formie pisemnej i zawierać zobowiązanie członka do
spłacenia zaciągniętego w jego imieniu kredytu wraz z odsetkami,
- zasady i tryb wnoszenia środków własnych członków określają każdorazowo zawarte
umowy przyrzeczenia lokalu.

W lustrowanym okresie przeprowadzono ostateczne rozliczenie kosztów budowy jednego
zadania inwestycyjnego przy ul.Stryjeńskich 19. Zadanie to finansowane było z udziałem
kredytu bankowego a elementem poniesionych kosztów były odsetki od wykorzystanego
kredytu.
W umowach realizacyjnych z przyszłymi użytkownikami lokali, zawieranych sukcesywnie
w trakcie trwania budowy, pominięto informację o zaciągnięciu kredytu na przejściowe
finansowanie zadania jak też wynikającego z tego obowiązku partycypacji w pokryciu
kosztów tego kredytu. Ponadto w treści umów nie były określone zasady rozliczenia
kosztów budowy jak też brak było formuły, iż członek zapoznał się z wewnętrznym
regulaminem określającym te zasady.




                                                                                       146
4.8.2. Rozliczenie kosztów budowy zadania Stryjeńskich w świetle zasad
        określonych w regulaminie zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą uchwałą nr 17
       z 25.03.1998r

 1) Zadanie obejmowało budowę 9 połączonych ze sobą segmentów o zróżnicowanej
 wysokości od 4 do 11 kondygnacji nadziemnych. Realizowane było w ramach dwóch
 etapów, z tego:
 - etap I – obejmował budynek północny (segm. A, B, C) 11 kondygnacyjny
 - etap II – obejmował budynek wschodni (segm. D,E,F) i zachodni (segm. G, H, J) średnia
 ilość 7 kondygnacji nadziemnych
 - etap III – obejmował roboty zewnętrzne i DFA
 Odbiór I etapu od wykonawcy zadania przeprowadzony został w dniu 12.03.2001r a
 pozwolenie na jego użytkowanie uzyskano decyzją PINB z dnia 10.04.2001.
 Etap II odebrano protokołem końcowym z dnia 17.01.2007r.
 Pozwolenie na użytkowanie wydane zostało przez PINB z datą 25.01.07.

 W świetle treści art. 75 statutu Spółdzielni ustalenie kosztów budowy do rozliczenia
 ostatecznych wkładów należało do kompetencji Zarządu Spółdzielni.

 Pierwsze rozliczenie kosztów budowy tego zadania przeprowadzone było w miesiącu marcu
 2003r tj. po zakończeniu budowy I etapu i w trakcie realizacji robót wykończeniowych II
 etapu oraz zagospodarowania terenu wspólnego dla wszystkich budynków.
 Rozliczenie to przyjęte zostało uchwałą Zarządu Spółdzielni z dnia 10.03.2003r „w sprawie
 ostatecznego rozliczenia obydwu zadań inwestycyjnych przy ul.Stryjeńskich 19”
 W uchwale określono średni jednostkowy koszt budowy poszczególnych rodzajów lokali
 odrębnie dla każdego z etapów, stanowiący podstawę wyceny ostatecznej wysokości
 wkładów budowlanych.
 Jednocześnie w § 2 uchwały zawarto postanowienie, że:
 - średni koszt budowy lokali wybudowanych w ramach etapu I jest kosztem ostatecznym,
 - średni koszt budowy lokali budowanych w ramach II etapu, uwzględniający
 przewidywane koszty robót pozostałych do wykonanie w dniu rozliczenia „wymaga
 ostatecznego potwierdzenia w terminie do końca września 2003r” tj. do dnia
 przewidywanego zakończenia budowy,
 - wycena wkładów budowlanych dokonana zostanie przy uwzględnieniu wysokości
 waloryzacji wpłat oraz zróżnicowania kosztów współczynnikami, uwzględniającymi cechy
 użytkowe poszczególnych lokali stosownie do zapisów § 7 p. 3 regulaminu.

 Do uchwały dołączony został wniosek Kierownika Działu Inwestycji z dnia 1.03.2003r
 zatwierdzony przez członków Zarządu poza protokołem, o zastosowanie współczynników
 atrakcyjności dla lokali, do których przynależą balkony, tarasy lub loggie o wielkości
 przekraczającej 10 m2 przy założeniu, że wielkość tego współczynnika nie może
 przekroczyć 1,1.

 Zaznaczyć należy, że Regulamin dopuszcza różnicowanie kosztów budowy w grupie lokali
 mieszkalnych ze względu na zróżnicowanie cechy funkcjonalno-użytkowe poszczególnych
 lokali. Jednakże przed rozpoczęciem realizacji zadania nie określono tych współczynników
 i nie wpisano ich do treści zawartych z członkami umów o budowę lokali.
 Wprowadzenie takich współczynników dopiero w trakcie wyceny ostatecznych wkładów
 oznacza, że jednostronnie zmieniono warunki tych umów.

                                                                                      147
  Średni ostateczny koszt budowy zatwierdzony przez Zarząd, który miał stanowić podstawę
  wyjściową do wyceny ostatecznych wkładów wynosił:

                                  etap I               etap II             planowany

- lokale mieszkalne (m2)          3.789,74             3.544,01            3.003,26

- lokale usługowe (m2)            4.200,00             4.200,00            4.200,00

- miejsca postojowe -1 (m2)       1.800,00             1.800,00                   -

- miejsca postojowe -2 (m2)       1.700,00             1.700,00                   -

- 1 stan.postojowe                -                    -                   32.000,00

- taras (m2)                          360,00               360,00                 -

- lokale przynależne
(schowki) m2                      1.500,00             1.500,00                   -


  Z treści dołączonych do uchwały załączników wynika, że do wyceny całkowitych kosztów
  zadania, stanowiących podstawę obliczenia średnich jednostkowych kosztów budowy
  przyjęto:
  - koszty poniesione do 31.12.2002 wg ewidencji księgowej w kwocie 136.975.977,65
  (tabela 3)

  - koszty do poniesienia w kwocie 8.957.658,34 zł, w tym robót wykończeniowych II etapu
  zidentyfikowanych w tabeli 6 w kwocie 8.560.969.

  Łącznie przyjęto nakłady w kwocie 145.933.635,99 zł (tabela 4), z tego dla I etapu
  73.568.088,63 zł, dla II etapu 72.365.547,36 zł.

  W odrębnej tabeli zestawiono wartość robót budowlano-montażowych wykonanych
  w ramach I etapu oraz w ramach II etapu z podaniem numeru i daty faktury oraz nazwy
  rozliczonego elementu.

  W powyższych załącznikach nie przedstawiono podziału kosztów na poszczególne części
  budynku i związanego z tym sposobu wyceny jednostkowych kosztów budowy lokali
  mieszkalnych, usługowych i miejsc postojowych.

  Zaznaczyć należy, że układ ewidencji księgowej nakładów na realizację poszczególnych
  zadań inwestycyjnych nie dostarcza danych do ostatecznego rozliczenia kosztów budowy
  w sposób przewidziany w Regulaminie ponieważ:
  - w ramach jednego subkonta ewidencjonuje się całość robót budowlano-montażowych
  obejmujących koszty stanu surowego, wykończeniowego a także zagospodarowania terenu
   i DFA,


                                                                                       148
- dla zadania Stryjeńskich podzielonego na 2 etapy budowy, obejmującego realizację
różnorodnych budynków – w I etapie średnio o 11 kondygnacjach nadziemnych, w II etapie
średnio o 7 kondygnacjach nie wydzielono odrębnych kont do rejestracji kosztów
bezpośrednich każdego z budynków.

Po zatwierdzeniu jednostkowych kosztów budowy a przed przystąpieniem do wyceny
wkładów Zarząd Spółdzielni podjął uchwałę nr 3 w sprawie sposobu obliczania wysokości
wkładów za lokale mieszkalne usytuowane na parterach segmentów GHI przy
ul.Stryjeńskich 19.
Postanowiono w niej by w/w lokale, do których przynależą duże powierzchniowo tarasy
wyceniać przy zastosowaniu następujących współczynników:
0,93 – współczynnik atrakcyjności mieszkania
0,07 – rekompensata za podwyższoną wartość użytkową lokalu w postaci tarasu.
W świetle uchwały z 10.03.03 same tarasy zostały wyróżnione jako odrębne efekty i miały
podlegać odrębnej wycenie w wys. 360 zł/m2.

Decyzja Zarządu w sprawie ostatecznego rozliczenia kosztów budowy nie dokończono
jeszcze zadania inwestycyjnego była przedmiotem oceny Komisji Rewizyjnej Rady
Nadzorczej na posiedzeniach w dniach 7 i 14.04.2003r.
Wg treści sporządzonego na tę okoliczność protokołu Komisja Rady dostrzegła podniesiony
przez Zarząd problem niedoboru środków finansowych w zadaniu Stryjeńskich,
uzasadniający przyspieszenie rozliczenia z członkami kosztów budowy.
Z drugiej strony mając na uwadze istotny wzrost tych kosztów w stosunku do planu
(średnio ok. 26%) Komisja zaproponowała następujące rozwiązania:
- odłożyć ostateczne rozliczenie kosztów inwestycji do czasu zakończenia budowy.
Przed przedłożeniem wyników tego rozliczenia członkom Spółdzielni poddać je weryfikacji
w ramach Audytu,

- ocenić aktualne zapotrzebowanie na środki finansowe niezbędne do zakończenia
inwestycji i odpowiednio podwyższyć wkłady zaliczkowe do poziomu jednakowego dla
wszystkich lokali, nie więcej niż do wysokości szacunkowego jednostkowego kosztu
budowy.
Umożliwi to pozyskanie funduszy na kontynuację robót.

- wyodrębnić rachunek finansowania inwestycji Stryjeńskich w celu zagwarantowania
wykorzystania dopłat wyłącznie na cele tego zadania.

- w przypadku zaakceptowania zaproponowanej koncepcji i zarekomendowania jej przez
Zarząd Radzie Nadzorczej zorganizować Zebranie Grupy Członkowskiej Osiedla
Stryjeńskich w celu zapoznania z nią zainteresowanych członków i zmobilizowania do
dokonania dopłat do wkładów zaliczkowych.

Rada Nadzorcza na posiedzeniu plenarnym w dniu 21.05.2003r nie uwzględniła wniosków
Komisji.
W podjętej uchwale nr 21 postanowiła:
- zaopiniować pozytywnie uchwałę Zarządu w sprawie ostatecznego rozliczenia kosztów
zadania Stryjeńskich pod warunkiem możliwości wprowadzenia korekt wynikających
z planowanego badania lustracyjnego,


                                                                                   149
- zaakceptować realizację dopłat do wkładów w następujący sposób:
· jednorazowo do końca czerwca 2003 z 10% bonifikatą
· w równych ratach nieoprocentowanych do 24 m-cy,
· w trzech ratach nieoprocentowanych do końca 2004r.

Podejmując uchwałę o premiowaniu osób, które w określonym czasie (do 30.06.2003)
dokonują jednorazowych dopłat do ostatecznych wkładów Rada Nadzorcza nie wskazała
z jakich źródeł finansowane będą te bonifikaty.
Po uzyskaniu pozytywnej opinii przez Radę Nadzorczą przeprowadzono ostateczne
rozliczenie wkładów budowlanych. O wynikach rozliczenia powiadomiono członków
w pismach z dnia 23.07.03 opatrzonych jednakowym znakiem l.dz 5540/30/03. Zawarto
w nich informację, że dla I etapu budowy ustalone wkłady są ostateczne, natomiast dla
lokali II etapu ostateczny charakter rozliczeń wymaga potwierdzenia przez Zarząd
w terminie do końca września 2003r.
Ponadto poinformowano członków, że przy wycenie wkładów ostatecznych zastosowane
zostały współczynniki atrakcyjności, uwzględniające fakt przynależności do lokali
balkonów o ponadnormatywnej powierzchni, lecz nie podano rozpiętości tych
współczynników i zasad ich obliczenia dla poszczególnych lokali oraz wielkości uznanej
za normatywną.
2) Wobec faktu licznych uwag i zastrzeżeń wniesionych przez członków do
przeprowadzonego rozliczenia wkładów Rada Nadzorcza na posiedzeniu w dniu
13.08.2003r podjęła uchwałę nr 4 w sprawie przeprowadzenia audytu zadania Stryjeńskich
w zakresie inwestycyjno-budowlanym i finansowo-księgowym. W tej samej uchwale
zobowiązała Komisję Rewizyjną i Komisję ds. Środków Trwałych do przygotowania
konkursu na wybór audytora.
W kolejnej uchwale nr 11 z 29.10.2003r Rada powoła Komisję do rozstrzygnięcia
konkursu, złożoną z przedstawicieli Komisji Rewizyjnej i po 2 przedstawicieli Osiedli
Stryjeńskich i Al.Stanów Zjednoczonych.
Następnie w dniu 3.12.2003 na wniosek tej Komisji Rada Nadzorcza zarekomendowała
Zarządowi podpisanie umowy z Zespołem Specjalistów .
Na tym samym posiedzeniu Rada postanowiła, że wyniki Audytu „będą wiążące dla
wszystkich stron sporu”.

Umowę z wybranym Zespołem podpisano w dniu 20.05.2004r. Raport końcowy
z przeprowadzonego Audytu opatrzony został datą 30.11.2004r.
Jedynym z elementów opracowania nazwanego Raportem końcowym było ustalenie
średnich jednostkowych kosztów budowy dla każdej grupy lokali, obliczonych w skali
całego przedsięwzięcia.
Sposób tego rozliczenia zostanie omówiony w dalszej części protokołu.

Wg ustaleń Audytu średni jednostkowy koszt budowy lokali mieszkalnych wynosił:
- dla I etapu 3.905,81 zł/m2 i był wyższy od zatwierdzonych przez Zarząd w dn.10.03.03
  o 116,07 zł/m2 tj. o 3,06%
- dla II etapu 3.910,70 zł/m2, wyższy o 366,69 zł/m2 tj. o 10,35%

Uwzględniając wyniki i obliczenia Audytu Zarząd Spółdzielni podjął w dniu 14.03.2005r
uchwałę nr 3 o zatwierdzeniu ostatecznych jednostkowych kosztów budowy dla lokali II
etapu zadania Stryjeńskich.


                                                                                  150
W uchwale tej wyszczególnione zostały koszty jednostkowe wynikające z obliczeń
przeprowadzonych przez Audytorów, przedstawionych w Raporcie końcowym.
Jednocześnie podobnie jak w pierwszym rozliczeniu zastrzeżone zostało, że wysokość
jednostkowych kosztów dla II etapu zadania może ulec zmianie w przypadku
niepotwierdzenia tych kosztów w terminie do 30.12.2005r.

Uchwałą tą nie objęto lokali wybudowanych w ramach I etapu, ponieważ w pismach do
członków z 29.07.2003r informujących o wysokości wkładów, nie zastrzeżono możliwości
wprowadzenia zmian. Zawarto klauzulę, że ustalone nakłady dla I etapu są ostateczne.
Natomiast w pismach dotyczących lokali II etapu podano informację, że wkłady mogą ulec
zmianie w przypadku ich niepotwierdzenia w terminie do końca września 2003r.
Potwierdzenia tych wkładów w w/w terminie nie dokonano.

Raport końcowy opracowany przez Audytorów a także uchwała nr 3 Zarządu Spółdzielni
z 14.03.2005r były przedmiotem posiedzenia Rady Nadzorczej w dniu 21.03.2005r
(Pr 3/2005).
Na posiedzeniu tym Rada utrzymała stanowisko przyjęte w dniu 3.12.2003r, że wyniki
Audytu będą wiążące dla Spółdzielni. Postanowiła, by w oparciu o Raport końcowy
dokonać zmiany w wycenie indywidualnych wkładów zarówno dla II etapu, co do którego
zapadła uchwała 3 Zarządu Spółdzielni z 14.03.2005, jak też dla I etapu.
Powyższe decyzje podjęto w ramach uchwał:

- uchwały nr 44 – w sprawie przyjęcia jednostkowych kosztów budowy dla I etapu zadania
(seg. A, B, C) w wysokościach wynikających z raportu końcowego wg Audytu tj. :
· dla lokali mieszkalnych                             3.905,81 zł/m2
· dla lokali usługowych                               4.228,19 zł/m2
· dla miejsc postojowych                              1.760,63 zł/m2
· dla powierzchni dodatkowych                         1.531,32 zł/m2
Jednocześnie wprowadzono w tej uchwale zapis, by różnica kosztów wynikająca z audytu i
zatwierdzona przez Zarząd w rozliczeniu przyjętym w 2003r potraktowana została jako
uzupełniające rozliczenie wkładów.

Ustalono też jako wiążące członków następujące terminy uzupełnienia wkładów:
· do wysokości wynikającej z rozliczenia przeprowadzonego w 2003r w terminie 30 dni
  od wezwania do zapłaty,
· dopłata do wkładów wg uzupełniającego rozliczenia – w ratach określonych przez Zarząd.

- uchwały nr 45 – w sprawie przyjęcia ostatecznego rozliczenia kosztów budowy lokali
w ramach II etapu (segm DEFiGHI)
Podane w tej uchwale jednostkowe koszty wynikały z Audytu i podjętej przez Zarząd
uchwały nr 3 z 21.03.2005r.

Wynosiły:
- dla lokali mieszkalnych        -      3.910,70 zł /m2 netto
- dla lokali usługowych          -      4.233,08 zł/m2 netto
- dla miejsc postojowych         -      1.765,52 zł/m2 netto
- dla schowków                   -      1.531,32 zł/m2 netto



                                                                                    151
W § 5 tej uchwały Rada zobowiązała Zarząd Spółdzielni do potwierdzenia ostatecznej
wysokości wkładów wycenionych w oparciu o powyższy jednostkowy koszt „w przypadku
wpłynięcia minimum 80% dopłat z tyt. ostatecznego rozliczenia II etapu do dnia
30.09.2005r”.
Wydała też zalecenie, by termin dopłat do wkładów ustalić na 30 dni od otrzymania pisma.

O wynikach kolejnego ostatecznego rozliczenia kosztów budowy z wyceną wkładów
przypadających na poszczególne lokale poinformowano członków w indywidualnych
pismach z 9.05.2005r nazywanych „wezwaniem do zapłaty”:
- w pismach adresowanych do członków, którzy objęli lokale wybudowane w ramach
 I etapu powołano się na uchwałę nr 44 Rady Nadzorczej z 21.03.2005r

- w pismach adresowanych do członków, dla których przewidziano lokale budowane
w ramach II etapu, jako podstawę rozliczenia wskazano uchwałę nr 3 Zarządu Spółdzielni
z 14.03.2005r, potwierdzoną uchwałą nr 45 Rady Nadzorczej z 21.03.2005r.

Już po wystosowaniu w/w wezwań do zapłaty Zarząd podjął uchwałę nr 9 z 13.07.2005
w sprawie dopłat z tytułu dokończenia II etapu zadania Stryjeńskich.
Postanowiono w niej że: cyt. „członkowie finansujący lokale w II etapie zadania
inwestycyjnego, którzy dokonają spłaty pełnej wartości lokalu w terminie uzgodnionym
indywidualnie z Zarządem Spółdzielni nie będą podlegać dopłatom, które mogą wyniknąć
w związku z brakiem środków na dokończenie inwestycji”.

Treść tej decyzji uwzględniona została w pismach przesłanych członkom na potwierdzenie
uregulowania wymaganego wkładu. Zawarto w nich stwierdzenie cyt „Równocześnie
zrzekamy się dalszych roszczeń związanych z rozliczeniem lokalu x w budynku
Stryjeńskich 19 II etap”.
Nie potwierdzono natomiast wysokości ostatecznych wkładów dotyczących lokali,
w których występują niedopłaty w stosunku do kwot ustalonych w wyniku rozliczenia
przeprowadzonego w 2005r.
W świetle treści art.75 statutu ustalenie kosztów budowy efektów działalności
inwestycyjnej należało do kompetencji Zarządu Spółdzielni.
Rada Nadzorcza uprawniona była do określenia regulaminowych zasad tego rozliczenia,
oceny prawidłowości decyzji Zarządu w ramach nadzoru i kontroli oraz formułowania
stosownych zaleceń.

Powyższy porządek prawny nie został zachowany przy zatwierdzaniu zmian w wysokości
ostatecznych kosztów budowy lokali w segmentach A,B,C (I etap).

Błąd ten został skorygowany w 2007r w następujący sposób:
- Rada Nadzorcza podjęła uchwałę nr 104 z 30.05.2007r uchylającą w trybie nadzoru
uchwałę Zarządu z 10.03.2003 w sprawie ostatecznego rozliczenia kosztów budowy I etapu
zadania Stryjeńskich oraz zobowiązała Zarząd do podjęcia uchwały o zatwierdzeniu
jednostkowych kosztów budowy lokali w nowych wysokościach, wynikających z Audytu,

- w wykonaniu tego zalecenia Zarząd Spółdzielni podjął w dniu 31.05.2007 uchwałę nr 14
w sprawie przyjęcia do rozliczeń z członkami jednostkowych kosztów budowy w kwotach
wynikających z Raportu końcowego opracowanego przez Audytorów.
Uchwałę podjęto z mocą obowiązującą od 22.03.2005r.

                                                                                    152
 4.8.3.     W trakcie lustracji analizowano treść Raportu końcowego opracowanego przez
 Audytorów, którego dane przyjęte zostały za podstawę ustalenia ostatecznych kosztów
 budowy lokali w zadaniu Stryjeńskich. Stwierdzono, co następuje:
 - Audyt opracowany został według stanu na 31.08.2004r tj. przed ukończeniem zadania
 inwestycyjnego.
 Obejmował całe zadanie Stryjeńskich od początku realizacji tj. I i II etap budowy i dzielił
 się na 2 części:
        architektoniczno-budowlaną, w której przeprowadzono weryfikację nakładów
           zarejestrowanych do dnia 31.08.2004r oraz zinwentaryzowano i wyceniono koszty
           robót budowlano-montażowych pozostałych do ukończenia zadania.

Ustalenia tej części Audytu omówiono w p. 4.4.1 protokołu lustracji.

        część finansową, w której Audytorzy omówili koszty pośrednie od początku
         realizacji zadania do 31.08.2004r oraz wspólnie z pracownikami Spółdzielni
         dokonali oszacowania tych kosztów do poniesienia po tym dniu, przy założeniu
         zakończenia inwestycji w czerwcu 2005r.

 Następnie przyjmując oszacowane dla całego zadanie koszty bezpośrednia i pośrednie
 obliczyli uzasadniony całkowity koszt budowy zadania Stryjeńskich w kwocie ogółem
 155.362.647,76 zł.
 Powyższy całkowity koszt i wielkość efektów I i II etapu budowy, zinwentaryzowana przez
 Dział Inwestycji w odrębnym dokumencie, posłużyły Audytorom do obliczenia średnich
 jednostkowych kosztów budowy lokali mieszkalnych, usługowych, stanowisk postojowych
 i schowków w skali całego przedsięwzięcia.
 Do efektów zadania nie przyjęto tarasów.

 Kontrola danych tego rozliczenia wykazała następujące rozbieżności:
 - w wielkości efektów przyjętych do rozłożenia kosztów:
 Ich porównanie z rzeczywistymi wielkościami wynikającymi z protokołów odbioru
 końcowego poszczególnych etapów wykazało następujące różnice:

                               według protokołu odbioru          wg Audytu    różnice
                              I etap      II etap   razem                               .

- lokale mieszkalne (m2)     15.529,0   16.952,9   32.481,9      32.478,64    + 3,26
- lokale usługowe (m2)        1.351,4    1075,8     2427,2         2359,32    + 67,88
- ilość miejsc postojowych      206        420       646            580       + 66

 Z powyższego wynika, że najistotniejsze różnice wystąpiły w ilości stanowisk garażowych,
 które w Audycie zaniżono o 66 miejsc.
 - w sposobie rozłożenia kosztów budowy w stosunku do zasad określonych
 w wewnętrznym Regulaminie rozliczenia kosztów inwestycji i ustalenia członkowskich
 kosztów budowy lokali




                                                                                        153
Według zasad Regulaminu każdy budynek podlegał odrębnej wycenie w następujący sposób:
  o koszty bezpośrednie – z podziałem na stan surowy i wykończeniowy według
      dowodów źródłowych (faktur)
  o koszty pośrednie wspólne dla wszystkich efektów zadanie – rozliczone wskaźnikiem
      udziału powierzchni użytkowej lokali w budynku do sumy powierzchni użytkowej
      wszystkich budynków zrealizowanych w ramach jednego zadania.

Ponieważ faktury za roboty budowlano-montażowe wystawione były w układzie przyjętym
w umowie z pierwszym Wykonawcą zadania tj. dla I etapu (budynek północny) i dla II etapu
(budynek wschodni i zachodni) istniała możliwość podziału kosztów j.w. w układzie tych
etapów.
Tak ustalony koszt budowy każdego z etapów podlegał wg regulaminu dalszemu rozłożeniu
na poszczególne części budynku tj. mieszkalną, usługową i halę garażową jak niżej:
    o koszty stanu surowego – proporcjonalnie do kubatury każdej części budynku,
    o pozostałe koszty – proporcjonalnie do powierzchni użytkowej każdej części budynku.
Koszt jednostkowy budowy dla poszczególnych rodzajów lokali miał stanowić iloraz kosztów
budowy danej części budynku i powierzchni znajdujących się w nich lokali.

Natomiast z danych Raportu końcowego wynika, że Audytorzy obliczyli jednostkowe koszty
budowy w skali całego zadania tj. bez odrębnej wyceny poszczególnych budynków (etapów).

Elementem różnicującym jednostkowe koszty budowy I i II etapu były wyłącznie opłaty za
wieczyste użytkowanie gruntu, niższe dla efektów I etapu o 4,89 zł/m2 dlatego, że:
    o budynek północny (I etap) oddany został do użytkowania w m-cu III 2001r i opłaty z
        tytułu wieczystego użytkowania terenu obsługującego ten budynek były elementem
        kosztów jego eksploatacji, finansowanych wnoszonymi opłatami za używanie lokali.
Natomiast opłaty za grunt przypadający za II etap budowy za okres od IV.01 do dnia
rozliczenia tkwiły w nakładach inwestycyjnych.

Jednostkowe koszty budowy poszczególnych rodzajów lokali zostały obliczone w sposób
następujący:
- Obliczono koszt bezpośredni miejsc postojowych we wszystkich halach garażowych
przyjmując:
       · wartość robót budowlano-montażowych przypadających na jedno stanowisko
          postojowe według zryczałtowanej wyceny określonej w umowie z pierwszym
         Wykonawcą (firmą INSBUD) w wys. 22.500 zł/1 stanowisko (bez VAT)
       · ilość miejsc postojowych -       580
       · kwotę indeksacji kosztów bezpośrednich        1.265.512,13 netto (9,7%)
       · podatek VAT         -     7%
       · współczynnik korygujący ustalony uznaniowo przez Audytorów              -
       0,76
  Według tych danych obliczono koszt bezpośredni budowy hal garażowych na kwotę
  11.641.374,47 zł

 Przyjmując ilość rzeczywiście wybudowanych stanowisk garażowych według danych
 protokołów odbioru I i II etapu – ogółem 646 stanowisk i powyższą metodologią wyceny
 koszt budowy hal garażowych kształtował by się następująco:
 22.500 zł x 646 = 14.535.000 x 1,097 (indeksacja) x 1,07 (VAT) x 0,76 = 12.966.388,61 zł
 Różnica w kosztach bezpośrednich wynosi 1.325.014,14 zł.

                                                                                     154
 Zastosowanie w powyższej wycenie współczynnika zmniejszającego 0,76 nie znajduje
 powiązania z zawarta umową z firmą INSBUD o wykonanie robót budowlanych.

 Wykonawca kalkulując wynagrodzenie za wybudowanie 1 stanowiska postojowego
 uwzględnił bowiem wszystkie elementy robót różnicujące koszty przypadające na halę
 garażową i pozostałe części budynku.

 - Różnicę między ogólną wartością robót budowlano-montażowych  zł 125.231.858,31
 a kosztami tych robót obliczonymi dla hal garażowych           zł 11.641.374,47
                                           w kwocie             zł 113.590.483.84
 potraktowano jako koszty bezpośrednie przypadające na lokale mieszkalne, użytkowe
 i schowki.

 Koszty te rozliczono według powierzchni poszczególnych rodzajów lokali przeliczonych
 następującymi współczynnikami:
 - lokale mieszkalne 1,0
 - lokale usługowe 1,1
 - pomieszczenia gospodarcze (tzw schowki)          0,475

 Metodologii obliczenia tych współczynników nie udokumentowano.
 Kubatura poszczególnych rodzajów lokali nie została zestawiona (w Regulaminie
 przewidziano zróżnicowanie kosztów stanu surowego)
 Powierzchnia przeliczeniowa przyjęta do rozłożenia kosztów bezpośrednich wyniosła:
 - lokale mieszkalne 32.478,64 m2 x wsp.1        =      32.478,64
                                 2
 - lokale usługowe     2.359,32 m x wsp. 1,1     =       2.595,25
 - schowki               338,19 m2 x 0,475       =         160,64
                                          Razem         35.234,53
 Koszt bezpośredni przypadający na jednostkę przeliczeniową wynosił 3.223,84 zł.

 Koszt bezpośredni przypadający na 1m2 pu lokali obliczono j.n.:
      · mieszkalnych       3.223,84 x 1          =      3.223,84 zł/m2
      · użytkowych         3.223,84 x 1,1        =      3.546,22 zł/m2
      · schowków           3.223,84 x 0,475      =      1.531,32 zł/m2

Koszty pośrednie rozliczono do powierzchni lokali mieszkalnych, usługowych i stanowisk
garażowych.
Wycenę schowków pozostawiono na poziomie kosztów bezpośrednich.
Całkowity średni jednostkowy koszt budowy wyceniony przez Audytorów wynosił:
                                   koszt bezpośredni  koszt pośredni      razem
- lokale mieszkalne I et.          3.223,84           681,97              3.905,81
- lokale mieszkalne II et.         3.223,84           686,86              3.910,70
- lokale usługowe I et.            3.546,22           681,97              4.228,19
- lokale usługowe II et.           3.546,22           686,86              4.233,08
- schowki I i II et.               1.531,32              -                1.531,32

 Wycenę kosztu jednostkowego budowy stanowiska postojowego przeprowadzono
 przyjmując jako jednostkę rozliczeniową 1 m2 pu wybudowanych stanowisk i ich łączną
 powierzchnię 99.178,8 m2.


                                                                                  155
 Jednostkowy koszt budowy wynosił:
 - dla garaży w I et. 1.760,63 zł z tego: bezpośredni 1.145,31 pośredni  615,32
 - dla garaży w II et. 1.765,52 zł z tego: bezpośredni 1.145,31 pośredni 620,21
 W wycenie kosztów pośrednich przypadających na garaże nie uwzględniono: kosztów
 audytu (1,84 zł/m2) oraz przyjęto niższy koszt dokumentacji (6,50 zł/m2, w pozostałych
 lokalach 86,15 zł/m2).
 Z przedstawionych wyżej ustaleń wynika, że:
 - Audytorzy przeprowadzili rozliczenie kosztów budowy zadania Stryjeńskich w sposób
 odmienny od metodologii określonej w Regulaminie wewnętrznym Spółdzielni.
 Tym samym naruszona została zasada określona w statucie, w myśl której podstawą
 ustalenia kosztów budowy i wysokości tych kosztów przypadających na poszczególne
 lokale są zasady rozliczenia inwestycji jakie przed przystąpieniem do realizacji zadania
 uchwala Rada Nadzorcza.
 - Zarząd Spółdzielni i Rada Nadzorcza nie odniosły się do powyższych rozbieżności i bez
 żadnych zastrzeżeń przyjęły obliczenia Audytorów jako podstawę do ustalenie ostatecznych
 kosztów jednostkowych wybudowanych lokali.

 Odnośnie wybranych kosztów pośrednich i wyników ich weryfikacji w ramach
 przeprowadzonego audytu

Odsetki od kredytów
 Po rozpoczęciu realizacji zadania Stryjeńskich Spółdzielnia zaciągnęła w Banku PKO SA
 VIII Oddz. w Warszawie dwa kredyty na przejściowe finansowanie kosztów budowy tego
 zadania:
 - w dniu 30.08.1999 kredyt w wys. 25.000.000 zł na dofinansowanie zadań Stryjeńskich
 i Płaskowicka
 - w dniu 30.10.2000 w wys. 30.000.000 na dofinansowanie zadań Stryjeńskich i Al.Stanów
 Zjednoczonych.
 Praktycznie kredyty wykorzystane były na pokrycie kosztów całej działalności
 inwestycyjnej jak też kosztów wybudowanych lecz niezagospodarowanych lokali i miejsc
 postojowych.
 Z treści Raportu końcowego wynika, że Spółdzielnia nie prowadziła odrębnych rachunków
 finansowania działalności inwestycyjnej. Stosowała zasadę gromadzenia zapadłych odsetek
 od kredytu na wyodrębnionym subkoncie, rozliczanych następnie na wszystkie realizowane
 zadania proporcjonalnie do powierzchni użytkowej przewidywanych efektów.
 Przy takim sposobie rozliczeń wysokość obciążenia nakładów zadania odsetkami od
 kredytu nie miała powiązania z rzeczywistym zapotrzebowaniem każdego z zadań na obce
 środki finansowe.
 Audytorzy zakwestionowali wysokość zarachowanych odsetek od kredytu w nakładach
 zadnia Stryjeńskich.
 Przeprowadzili analizę poziomu pokrycia nakładów zgromadzonymi wkładami w tym
 zadaniu na koniec każdego miesiąca, począwszy od sald na dz.31.12.2998r do dnia
 przewidywanego rozliczenia kosztów inwestycji z członkami tj. do 30.06.2005r.
 Uwzględniając wysokość oprocentowania kredytów i stan nakładów nie pokrytych
 wkładami, obliczyli rzeczywiste zapotrzebowanie na kredyt i kwoty uzasadnionych odsetek
 od kredytu do obciążenia zadania Stryjeńskich.

 Wynikiem tej korekty było ograniczenie nakładów zadania z tyt. odsetek od kredytu


                                                                                     156
  i naliczonych odsetek zwłoki z kwoty 15.983.369,23 zł zarachowanej do dnia 31.08.2004r
 do kwoty 11489537 zł za cały okres budowy.
 Obliczona przez Audytorów kwota uzasadnionych odsetek została przyjęta do wyceny
 ostatecznego kosztu budowy lokali.
 Różnicę odsetek w kwocie 4.493.821,80 wyniesiono pod datą 30.09.2006r w ciężar kosztów
 finansowych Spółdzielni (dow.PK R-37/461/IX/06). Ostatecznie wpłynęła na stratę
 bilansową, która ujawniona została w sprawozdaniu finansowym za 2006r.

 W ostatecznym rozliczeniu kosztów budowy zadania Stryjeńskich odsetki od kredytu
 zostały potraktowane jak inne koszty pośrednie i rozłożone na wybudowane lokale
 proporcjonalnie do powierzchni użytkowej.

Koszty obsługi inwestycji
 Sposób ustalenia kosztów ogólnych przypadających na działalność inwestycyjną za lata
 2005-2006, nazwanych kosztami obsługi inwestycji, omówiony został w punkcie 4.1.4
 protokołu lustracji.

 Do wyceny kosztów obsługi inwestycyjnej przypadających na zadanie Stryjeńskich
 Audytorzy przyjęli narzut w wys. 5% poniesionych i przewidzianych do poniesienia
 nakładów tego zadania, pomniejszonych o zarachowane odsetki od kredytów.
 W uzasadnieniu takiego sposobu wyceny powołali się na wniosek głównej księgowej
 zatwierdzony przez Zarząd Spółdzielni w dniu 23.10.1995r w sprawie obciążenia nakładów
 inwestycyjnych kosztami zarządu do wysokości nie przekraczającej 7% poniesionych
 kosztów inwestycji.

 Ustawa o rachunkowości (art.28 ust.2 p.3) przewiduje obciążenie środków trwałych w
 budowie kosztami pośrednimi w wysokości uzasadnionej, a więc ściśle powiązanej z ich
 wytworzeniem.
 Do V.2005 Spółdzielnia prowadziła obsługę inwestycji siłami własnych pracowników
 zatrudnionych w Dziale Inwestycji i tylko wyodrębniony koszt tej obsługi obejmujący
 również przypadającą na ten Dział uzasadnioną część kosztów zarządu ogólnego mógł
 obciążyć nakłady na inwestycje, rozłożone następnie na poszczególne zadania według
 zatwierdzonego klucza podziału.
 Przyjęty w ostatecznym rozliczeniu narzut 5% z tytułu obsługi inwestycji nie spełnia
 wymogów ustawy.

4.8.3 SPOSÓB WYCENY WKŁADÓW ROZLICZONYCH Z UŻYTKOWNIKAMI
      LOKALI W ZADANIU STRYJEŃSKICH w oparciu o wyniki audytu.
  1) Lustratorom przedłożono do kontroli:
  - zestawienie indywidualnych wkładów sporządzone odrębnie dla I i II etapu budowy, z
  podziałem na lokale mieszkalne, użytkowe i miejsca postojowe.

 - zestawienie zbiorcze ustalonych wkładów, opracowane dla I etapu i II etapu z podziałem
 na rodzaje lokali i dalszym wyodrębnieniem wkładów dotyczących zagospodarowanych
 lokali oraz wkładów przypadających na tzw. Pustostany.

 Powyższe zestawienia nie są opatrzone datą i nie zostały zatwierdzone przez Zarząd
 Spółdzielni.


                                                                                     157
 Temat wyceny indywidualnych wkładów przyjętych w tych zestawieniach nie był
 przedmiotem udokumentowanych decyzji Zarządu Spółdzielni.
 Nie był też przedmiotem kontroli ze strony Rady Nadzorczej.

 2) Oszacowany przez Audytorów ostateczny koszt budowy zadania Stryjeńskich wynosił
 155.362.647,76 zł i nakłady w tej wysokości zostały przyjęte do wyceny średnich
 jednostkowych kosztów budowy poszczególnych rodzajów lokali.
 Natomiast suma wkładów budowlanych objętych zbiorczym zestawieniem zamykała się
 kwotą 155.297.129,32 zł tj. niższą niż koszty o 65.518,44 zł

 Porównanie wielkości efektów w lokalach mieszkalnych, użytkowych i pomieszczeniach
 gospodarczych uwzględnionych w rozliczeniu wkładów z wielkościami zbilansowanymi dla
 potrzeb Audytu i uwzględnionymi do wyliczenia jednostkowych kosztów budowy
 przedstawia się jak niżej:

                          wg Audytu                wg rozliczenia
                            w m2                  wkładów w m2         różnica w m2

- lokale mieszkalne
(I + II etap)             32.478,64                 32.492,51           +    13,87

- lokale usługowe
(I + II etap)              2.359,32                  2.403,90           +    44,58

- pom. gospodarcze
(I + II etap)               338,19                   2.088,40           +1.750,21

 Z powyższego porównania wynika, że największe różnice dotyczyły powierzchni
 pomieszczeń gospodarczych tzw. schowków. Zaniżenie wielkości tych efektów w Audycie
 w sposób istotny wpłynęło na wycenę kosztów przypadających na poszczególne grupy
 lokali i zniekształciło wycenę jednostkową tych lokali.

 W zbiorczym zestawieniu wkładów schowki wyceniono łącznie na kwotę 3.655.970,15 zł
 z tego:
 - sprzedana o pow. 406,79 m2, wycenione na kwotę 636.510,15 zł
 (średnio 1.564,71 zł/m2)
 - do sprzedania o pow. 1.681,66 m2, wycenione na kwotę 3.019.460 zł
 (średnio 1.795,52 zł/m2)

 Natomiast do bilansu efektów sporządzonego dla potrzeb Audytu podano powierzchnię
 schowków w wielkości 338,19 m2. Jednostkowy koszt ich budowy został obliczony na
 kwotę 1.531,32 zł/m2, a łączny koszt przypadający na schowki przyjęto w kwocie
 517.877,11 zł.




                                                                                 158
 Przyjmując jednostkowe koszty budowy zatwierdzone do wyceny ostatecznych wkładów
 i powierzchnię efektów przyjętą w zbiorczym zestawieniu wkładów, suma wkładów
 w zadaniu Stryjeńskich winna wynosić:

                             należne wkłady     wycenione przez Sp-nię       różnica
                                                                             -niedoszacowanie
                                                                             Wkładów         .


- dla lokali mieszkalnych:
I etap
15.552,52 m2 x 3.905,81     60.745.188,14       60.585.882,90                -159.305,24
II etap
16.939,99 m2 x 3.910,70     66.247.218,89       66.111.736,83                -135.482,06
                Razem      126.992.407,03      126.697.619,73                -294.787,30

- dla lokali usługowych
I etap
1.351,38 m2 x 4.228,19 zł    5.713.891,40       5.365.566,88                 -348.324,52
II etap
1.052,52 m2 x 4.233,08 zł    4.455.401,36       3.298.740,36               -1.156.661,00
                Razem       10.169.292,76       8.664.307,24              -1.504.985,52

- dla schowków
2.088,40 x 1.531,32          3.198.008,69       3.655.970,15                +457.961,46
                                                OGÓŁEM                    -1.341.811,36
 Z powyższych danych wynika, że wkłady budowlane przypadające na wybudowane lokale
 mieszkalne, usługowe i schowki zostały wycenione poniżej jednostkowych kosztów
 obliczonych w Audycie i zatwierdzonych przez Zarząd. Niedoszacowanie wkładów wynosi
 1.341.811,36 zł.
 Istotne niedoszacowanie wkładów dotyczy też miejsc postojowych.
 Koszt ich budowy według ostatecznego rozliczenia wynosił 17.926.022,98. Na pokrycie
 tych kosztów Spółdzielnia ustaliła wkłady w łącznej wysokości 16.279.232,20 zł tj. niższe
 niż koszty o 1.646.790,78 zł.

 Reasumując stwierdzić należy że:
 - przeprowadzona wycena wkładów przypadających na poszczególne lokale była niższa od
 zatwierdzonych kosztów budowy.
 - różnicę Zarząd zamierza pokryć wkładami za jeszcze nie sprzedane pomieszczenia
 gospodarcze (1.750,21 m2). Które ujawnione zostały już po przeprowadzeniu Audytu i nie
 były uwzględnione do wyliczenia jednostkowych kosztów budowy. Dodatkowo wkłady na
 te pomieszczenia wyceniono powyżej jednostkowych kosztów budowy zatwierdzonych w
 ostatecznym rozliczeniu.

3) W trakcie lustracji przeprowadzono kontrolę sposobu wyceny indywidualnych wkładów.
Ustalono, co następuje:

 LOKALE MIESZKALNE I ETAP
 Na ogólną ilość 284 lokali mieszkalnych wybudowanych w tym etapie 254 z nich
 wyceniono według kosztu jednostkowego określonego w ostatecznym rozliczeniu tj,
 3.905,81 zł/m2 pu.
                                                                            159
 Pozostałe lokale wyceniono:
 - 16 lokali poniżej kosztów budowy (od 66,57% do 99,54%)
 - 14 lokali powyżej kosztów budowy (od 100,09% do 106,03%)
 Najniższy relatywnie wkład ustalono dla lokalu nr 103 o pow. 44,2 m2 – w wysokości
  2.600 zł/1 m2 pu. W tej samej wysokości wyceniono ten lokal w pierwszym rozliczeniu
 przeprowadzonym w 2003r.

 Najwyższy relatywnie wkład dotyczy lokalu nr 209 o pow. 57,01 m2. Wyceniony został
 á 4.151,88 zł/1m2 pu.

 Według danych podanych w zestawieniu indywidualnych wkładów w obydwu lokalach
 nr 103 i nr 209 nie wystąpiły balkony o wielkości przekraczającej 10 m2.

 W jednym przypadku wysokość wkładu ustalona w ostatnim rozliczeniu była niższa od
 wkładu ustalonego dla tego samego w lokalu w rozliczeniu przeprowadzonym w 2003r
 mimo wzrostu kosztów jednostkowych.
 Powyższe dotyczy mieszkania nr 202 o pow. 127,59 m2 z balkonem 4,67 m2.
 W rozliczeniu z 2003r wkład wyceniono na kwotę 483.532,93 zł tj. 3.789,74 zł/1 m 2 pu
 (100% kosztów budowy).
 Natomiast w zmienionym ostatecznym rozliczeniu ustalono wkład na ten lokal w kwocie
 448.508,07 zł tj. 3.515,23 zł/m2 pu. (90% kosztów budowy).
 Nadmienić należy, że inne lokale o podobnej powierzchni w tym samym budynku
 wyceniono na równi lub powyżej kosztów budowy.

 Przy omawianej wycenie wkładów zastosowano współczynniki atrakcyjności w sposób
 uznaniowy, co potwierdzają poniższe ustalenia:
 - na 51 lokali, do których według informacji zawartych w rozliczeniu wkładów przynależą
 balkony o powierzchni przekraczającej 10 m2 wycenę 6 tych lokali przeprowadzono poniżej
 średnich kosztów budowy (dotyczy mieszkań nr 64, 204, 219, 225, 234, 269)

 8 lokali wyceniono powyżej kosztów budowy.
 Pozostałe wyceniono według zatwierdzonych kosztów budowy (wsp.1)
 - lokal nr 96 do którego przynależy największy balkon (32,14 m2) wyceniono
 z zastosowaniem wskaźnika 101,60%.
 Najwyższy wskaźnik waloryzacyjny przyjęto do wyceny wkładu za lokal nr 209 bez
 balkonu (106,3%).

LOKALE MIESZKALNE ETAP II
 W danych przyjętych do wyceny wkładów pominięto informację o wielkości przynależnych
 balkonów i tarasów a zastosowane indywidualnie współczynniki atrakcyjności nie były
 przedmiotem posiedzeń Zarządu jak też pisemnych decyzji tego organu.

 Analiza sposobu przeprowadzonej wyceny wkładów poszczególnych lokali wykazała:
 - na ogólną ilość 273 mieszkań zastosowano współczynniki różnicujące w wycenie 94
 lokali, z tego:
 · poniżej 100% kosztów budowy dla 13 lokali (od 62% do 94,26%)
 · powyżej 100% kosztów budowy dla 81 lokali (od 100,25% do 109,38%)


                                                                                    160
- w jednym przypadku zmniejszono wycenę w stosunku do rozliczenia przeprowadzonego
w 2003r.
Dotyczy lokalu nr 450 o pow. 71,16 m2 (nie zmienił się użytkownik). W rozliczeniu z 2003r
wkład wyceniono w kwocie 277.410,44 z zastosowaniem współczynnika 110%
(3.898,40 zł/m2 przy jednostkowym koszcie budowy 3.544,01 /m2).
W rozliczeniu z 2005r obniżono wkład do kwoty 262.326,43 zł i zastosowano wskaźnik
94,26% zatwierdzonych kosztów budowy (wyceniono 3.686,43 zł/m2, zatwierdzony koszt
jednostkowy wynosił 3.910,70 zł/m2)

SCHOWKI
W zestawieniu indywidualnych wkładów przyjęto powierzchnię sprzedaną na dzień
wyceny, w ilości 406,79 m2.

Wkłady za schowki wyceniono w większości według zatwierdzonych kosztów
jednostkowych (1.531,32 zł/m2).
Rozbieżności w wycenie dotyczyły schowków objętych przez następujących użytkowników
lokali:
- nr 43           schowek o pow.6,42 m2     wyceniono á 3.506,30 zł/m2
- nr 72           schowek o pow.2,41 m2     wyceniono á 1.500,00 zł/m2
                                       2
- nr 226          schowek o pow.4,95 m      wyceniono á 1.200,00 zł/m2
- nr 254          schowek o pow.7,50 m2     wyceniono á 1.500,00 zł/m2
                                         2
- nr 447          schowek o pow.13,59 m     wyceniono á 1.500,00 zł/m2
                                       2
- nr 538          schowek o pow.7,00 m      wyceniono á 2.000,00 zł/m2

Osoba przeprowadzająca wycenę wkładów Pani Ewa Borowy zatrudniona na stanowisku
referenta ds. fin-księgowych wyjaśniła lustratorom, że podobnie jak w przypadku
rozliczenia przeprowadzonego w 2003r, również w ostatnim rozliczeniu z 2005r
współczynnik atrakcyjności indywidualnie dla każdego lokalu określił Zarząd Spółdzielni
 w formie niepisanej.

ad lokali usługowych
Wybudowano łącznie 23 lokale usługowe. Ich średni koszt budowy wynosił:
- wg rozliczenia przeprowadzonego w 2003r     4.200 zł/m2 I i II etap
(równy kosztom planowanym)
- wg skorygowanego rozliczenia z 2005r        4.228,19 zł/m2 (I etap)
                                              4.233,08 zł/m2 (II etap)

W I etapie wybudowano 14 lokali o pow. 1.351,38 m2.
Do czasu pierwszego rozliczenia przeprowadzonego w 2003r przyznano prawa do 11 lokali
o pow. 1.050,80 m2. Wkłady na te lokale wyceniono wg kosztu jednostkowego 4.200 zł/m2.
Rozliczeniem dokonanym w 2005r objęto 12 lokali o pow. 1.155,08 m2 (pozyskano
użytkownika na lokal 9 o pow. 104,28 m2)

W skorygowanym rozliczeniu z 2005r zmniejszono wysokość wkładów następujących
lokali użytkowych:




                                                                                     161
           Użytkownik                                 Wkład ogółem                   Wkład za 1m2
Nr                            pow.
            właściciel
lok                           użyt        2003           2005         różnica      2003       2005
              praw
      Konsorcjum
2                             146,01    613.241,82      585.913,05    -27.328,77   4.200   4.012,83
      Budowlane

4     …………………..                71,56    300.552,00      240.441,60    -60.110,40   4.200      3.360

11    B&E Expertise Sp.zo.o   107,37    450.954,00      300.636,00   -150.318,00   4.200      2.800

12    ………………………..              72,15     303.030,12     303.030,12             -   4.200      4.200
14    ………………………                69,58     292.236,00     194.824,00    -97.412,00   4.200      2.800
      razem                   466,67   1.960.013,94   1.624.844,77   -335.169,17      x           x

    Z powyższych ustaleń wynika, co następuje:
    - na ogólną powierzchnię 1155,08 m2 przyznanych praw do lokali użytkowych I etap, dla
    powierzchni 688,41 m2 dotyczącej 7 lokali wyceniono wkłady wg średniego kosztu
    zatwierdzonego w 2005r tj. 4.228,19 zł/m2

    - wkład za 1 lokal (nr 12) wyceniono w wys. 4.200 zł/m2. Dla tego lokalu nie
    przeprowadzono korekty wyceny wkładu wg kosztu zatwierdzonego w 2005r.

    - wkłady za pozostałe 4 lokale (nr 2, 4, 11 i 14) w stosunku do wyceny przeprowadzonej
    w 2003 roku zostały obniżone łącznie o kwotę 335.169,17 zł.

ad. lokali użytkowych II etapu
  - ogółem wybudowano 9 lokali o łącznej powierzchni 1.052,52 m2, z tego: do czasu
  przeprowadzenia pierwszej wyceny wkładów wg kosztu zatwierdzonego w 2003r nie
  przyznano praw do żadnego z lokali.

    - w dacie ostatecznego rozliczenia wkładów przeprowadzonego w 2005r zagospodarowano
    7 lokali o pow. 786,82 m2.
    Prawa te wyceniono na ogólną kwotę      2.174.011 zł
    Koszt budowy tych lokali wynosił:       3.330.672 zł
    (786,82 x 4.233,08 zł)

    Z powyższego wynika, że prawa do lokali usługowych wybudowanych w II etapie
    wycenione zostały poniżej kosztów budowy (średnio wkłady stanowiły 65% tych kosztów).
    Niedoszacowanie wkładów wynosi 1.156.661 zł.

    Temat ustanowienia praw do lokali za wkładem poniżej kosztów budowy nie był
    przedmiotem omówienia na udokumentowanych posiedzeniach Zarządu Spółdzielni.
    Nie był też przedmiotem decyzji podejmowanych na posiedzeniach Rady Nadzorczej.

    Zestawienie wkładów wycenionych w wyniku skorygowanego rozliczenia
    przeprowadzonego w 2005r w ujęciu syntetycznym, oraz analitycznym w podziale na lokale
    mieszkalne, usługowe i miejsca postojowe stanowi załącznik: Nr 42 do protokołu lustracji.

                                                                                               162
4.8.3.4       W punkcie 4.8.2 opisano uchwałę nr 21 Rady Nadzorczej z 21.05.2003r
  w sprawie ostatecznego rozliczenia inwestycji Stryjeńskich. W uchwale tej Rada
  zadecydowała, by udzielić 10% bonifikaty w dopłatach do wkładów na rzecz członków,
  którzy uzupełnią wymagane wkłady wynikające z tego rozliczenia, jednorazowo w terminie
  do 30.06.2003r. Zarząd zrealizował tę uchwałę, zwalniając członków którzy spełnili w/w
  wymóg z dopłat z kwocie 82.901,92 zł. Równowartość „bonifikat” dopisano do wkładów
  poszczególnych członków, finansując je drugostronnie w ciężar pozostałych kosztów
  operacyjnych (dow. Księgowe R-27/485, 491, 565, 771, 913)

4.9. Rozliczenia z członkami zadania Stryjeńskich z tytułu rezygnacji z niektórych robót
  wykończeniowych oraz z tyt. robót dodatkowych wykonanych na indywidualne życzenia
  przyszłych użytkowników.

 1. w § 3 p.2 zawartych umów o budowę lokali w zadaniu Stryjeńskich Spółdzielnia
 zagwarantowała członkom prawo żądania zaniechania wykonania określonych prac
 przewidzianych w dokumentacji projektowo-technicznej bądź wykonania robót
 dodatkowych w zakresie i terminie uzgodnionym ze Spółdzielnią. W umowach tych nie
 określono zasad rozliczeń z członkami z tyt. wprowadzonych zmian.
 Temat związany z obiegiem dokumentów dotyczących takich zmian nie został w
 Spółdzielni unormowany.

 Przed przystąpieniem do rozliczenia kosztów budowy zadania Stryjeńskich Spółdzielnia nie
 przeprowadziła inwentaryzacji i wyceny robót dodatkowych i zaniechań. Z tego powodu w
 2005r tj. po ustaleniu i ostatecznym rozliczeniu kosztów budowy zadania wprowadzono do
 ksiąg korekty nakładów inwestycyjnych, będące skutkiem wielokrotnie korygowanych
 wycen zaistniałych zmian w zakresie robót.
 Korekty wprowadzone w 2005r wpłynęły na wzrost kosztów budowy w łącznej kwocie
 539.532,30 zł i zostały ujęte do ksiąg rachunkowych za dowodami: R37/78/II/05,
 R37/140/III/05, R37/169/IV/05, R37/200/IV/05, R37/382/VII/05, R37/462/VIII/05,
 R37/521/IX/05, R37/582/IX/05, R37/667/XI/05, R37/707/XII/05.

 Podstawą ujęcia do ksiąg rachunkowych wartości zmian były tabelaryczne zestawienia w
 układzie poszczególnych lokali z sumaryczną wycena robót dodatkowych i rezygnacji.
 Zestawienia te były podpisane na okoliczność sporządzenia przez pracownika Działu
 Inwestycji podpisem nieczytelny, bądź przez kierownika tego Działu (podpis opatrzony
 pieczątką imienną) a przed ich ujęciem do ksiąg nie podlegały sprawdzeniu a także
 zatwierdzeniu przez Zarząd Spółdzielni.

 2. Na przykładzie 4 lokali przeprowadzono kontrolę szczegółową dotyczącą
 udokumentowania faktu zaniechań bądź robót dodatkowych, przyjętych podstaw do
 wycenionych zmian i ich powiązania z fakturami wykonawców.

 Uwagi wniesione do wszystkich rozliczeń dotyczyły:
 - Spółdzielnia przed przystąpieniem do rozliczeń z członkami nie zinwentaryzowała i nie
 wyceniła zakresu robót nie wykonanych i potrąconych wykonawcom z ryczałtu umownego
 z tytułu zgłoszonych rezygnacji.
 Nie przeprowadzono takiej inwentaryzacji również dl robót dodatkowych opłaconych
 wykonawcom, wykonanych na indywidualne życzenie członków.


                                                                                     163
Z powyższych powodów nie da się powiązać rozliczeń z wykonawcami i rozliczeń z
członkami z tytułu robót dodatkowych i zaniechań.
- wycenę zmian przyjętą do rozliczeń z członkami przeprowadzono według stawek
ryczałtowych.
Kalkulacji tych stawek lustratorom nie okazano.

Z dokumentacji pracy Zarządu za lata 2003-2006 nie wynika, by były one przedmiotem
zatwierdzenia przez Zarząd Spółdzielni.

Kontrola szczegółowa wybranych rozliczeń wykazała, co następuje:
1) dotyczy mieszkania nr 538
W aktach Działu Inwestycji znajdują się następujące dokumenty powiązane z budową tego
lokalu:
- pismo członka z 30.09.02 o wykonanie robót dodatkowych wg dołączonego projektu:
dobudowanie ścian działowych w dwóch pokojach i do garderoby (na piętrze), z adnotacją
podpisaną nieczytelnie o przekazaniu podania do generalnego wykonawcy (pismo nie
rejestrowane).
- podanie z 9.10.03r w sprawie rezygnacji z wykonania robót malarskich – nie rejestrowane
(brak informacji o przekazaniu dyspozycji wykonawcy robót)
- pismo członka z 25.10.2003 (zarejestrowane 27.10.2003) bez dekretacji członka Zarządu,
w którym przyszły użytkownik informuje, że wypożyczył na budowę własną nagrzewnicę
cyt „ponieważ była Państwu potrzebna” i która zaginęła.
Do pisma dołączona została faktura nr 941/03 wystawiona w dniu 27.10.2003 (tj. 2 dni po
dacie podania) na SM”PAX”, przez firmę Zakład Usług Hakoman Warszawa na kwotę
4.512,78 zł.
W piśmie członek zawarł dyspozycję, żeby równowartość faktury wystawionej na
Spółdzielnię przez firmę prowadzoną przez męża zaliczyć na poczet wkładów członka.

- pismo z 16.03.2004 z żądaniem członka o uznanie z tytułu wykonania robót we własnym
zakresie:
cyt. „· kosztów za malowanie całej powierzchni
      · kosztów za skuwanie wykwitów na sufitach,
      · kosztów zakupu dwóch kaloryferów do łazienki,
      · kosztów zakupu osprzętu elektrycznego,
      · wpłaty 2000 zł za drzwi wejściowe dokonanej na konto firmy Witex”
      · zwrot kosztów zagubionej nagrzewnicy
Pismo zadekretowane do Działu Inwestycji przez prezesa Zarządu – bez decyzji. Na dowód
likwidacji wykwitów członek dołączył fakturę firmy „PROBUD” nr 1/2004 z 16.03.04 na
kwotę 802,50 zł.

- kolejne pismo z 9.11.04 (l.dz.8728 z 17.11.04) informujące Spółdzielnię o wykonaniu we
własnym zakresie daszków balkonowych z żądaniem zaliczenia poniesionych kosztów na
poczet wymaganych wkładów w kwocie 4.774,30
Do pisma dołączono:
· 3 faktury wystawione na firmę prowadzoną przez męża członka tj. HAKOMAN Zakład
Usługowy ul.Kirasjerów 4/2 za zakupione materiały na kwotę brutto 2.736,90 zł,
· 1 fakturę wystawioną przez firmę męża członka tj. „HAKOMAN” Zakład Usługowy dla
Spółdzielni Mieszkaniowej „PAX” za wykonanie daszku z malowaniem i kryciem na kwotę
2.037,40 zł brutto.

                                                                                     164
Pismo skierowane przez prezesa Zarządu do Działu Inwestycji – bez decyzji.
Innych dokumentów brak w aktach Działu.

Z w/w Członkiem przeprowadzono trzykrotne rozliczenie z tytułu zmian w lokalu:
Pierwsze – przeprowadzono pod datą 27.04.04, w wyniku którego obciążono członka za
roboty dodatkowe elektryczne zł 1.344,67 i uznano: kwotą 6.221,62 zł z tego:
- z tyt. robót budowlanych (wynik wyceny robót dodatkowych ścianek działowych
  i rezygnacji z robót malarskich)                                    zł 988,85
- z tyt. rezygnacji z montażu 2 grzejników                            zł 719,99
- z tyt. zaginięcia nagrzewnicy (wg opisanej wcześniej faktury)       zł 4.512,78

Dołączona do tego rozliczenia wycena z obmiarem robót nie została podpisana przez
sporządzającego i na okoliczność sprawdzenia przez inspektora nadzoru.
Brak dokumentów wskazujących by na okoliczność zaginięcia wyposażenia prowadzone
było postępowanie wyjaśniające, potwierdzające fakt jego wypożyczenia przez
Spółdzielnię.
O uznaniu Członka różnowartością nagrzewnicy zadecydował jednoosobowo kierownik
Działu Inwestycji A.Cisłowski.

Drugie rozliczenie opatrzono datą 6.10.04 a dołączona do niego wycena robót opatrzona
została podpisem nieczytelnym. Wraz z tym rozliczeniem Kierownik Działu Inwestycji
wystąpił do Działu Księgowości w piśmie bez daty o anulowanie poprzedniego rozliczenia.

W rozliczeniu z 6.10.04 w stosunku do poprzedniego wprowadzone zostały następujące
zmiany:
- w robotach budowlanych zwiększono wartość zaniechań o drzwi wewnętrzne i parapety
     2.313,16 zł
W aktach znajduje się protokół podpisany nieczytelnie z ramienia Wykonawcy (bez daty)
nie potwierdzony przez inspektora nadzoru ze stwierdzeniem – parapetów brak.
Protokół ten nie zawiera informacji na temat drzwi wewnętrznych, a w aktach Działu
Inwestycji brak podania członka o zgłoszeniu tej rezygnacji.
- robotach elektrycznych wartość robót dodatkowych skorygowano z kwoty 1.344,67 zł do
kwoty 380,34 zł. Jednocześnie wyceniono rezygnacje na kwotę 1.847,72 zł

- w robotach sanitarnych uznano członka dodatkowo za drzwiczki rewizyjne w kwocie
100 zł.
W aktach brak udokumentowania faktu tej rezygnacji.

Zarówno pierwsza, jak też zmieniona wycena nie zostały podpisane przez sporządzającego
i na okoliczność sprawdzania przez inspektora nadzoru.

TRZECIE KORYGUJĄCE rozliczenie opatrzono datą 22.04.05. W rozliczeniu tym uznano
dodatkowo Członka kwotą 2.320,67 bez wyszczególnienia, opisu i szczegółowej wyceny
uwzględnionych rezygnacji.
Załącznik podpisał kierownik Działu Inwestycji

Sposób udokumentowania i wyceny zmian obrazują kserokopie sporządzonych rozliczeń
znajdujących się w aktach działu Inwestycji, stanowiące w komplecie zał. Nr 43 do protokołu.


                                                                                        165
2) Dotyczy mieszkania nr 459 – użytkownik Jan Wojtczak
  Członek zwrócił się do Spółdzielni w podaniu z 14.11.2002r (zarejestrowane l.dz.8913) o
  „pomniejszenie pozostałej raty wpłaty o koszt zakupu 2 okien i drzwi balkonowych.”
  Zadeklarował w tym podaniu, że zakupi je we własnym zakresie i dostarczy na budowę.
  Na piśmie jest adnotacja prezesa Zarządu A.Ślązaka „ zgoda jeżeli okna i drzwi nie są
  zamontowane”.

 W aktach brak jest pisma do Wykonawcy dotyczącego zgłoszenia tej rezygnacji. Brak też
 możliwości potwierdzenia faktu potrącenia z wynagrodzenia Wykonawcy równowartości
 okien.

 W sporządzonej wycenie rezygnacji, podpisanej przez insp. nadzoru uwzględniono:
 - 1 szt drzwi balkonowych                                      988,00
 - 3 szt okien (więcej niż w podaniu)                         2.055,09
 - montaż 3 okien i drzwi balkonowych                            14,21
                                        Łącznie               3.757,30

 Z powyższych danych wynikają następujące niezgodności:
 - Członek zgłaszał rezygnację z 2 okien, policzono rezygnację za 3 okna
 - w piśmie użytkownik informował o dostarczeniu okien na budowę a nie o ich
 samodzielnym zamontowaniu w lokalu

3) lokal nr 490
  W oparciu o analizę dokumentacji otrzymanej z Działu Inwestycji w konfrontacji
  z dokonanym, rozliczeniem stwierdzono:
  - w aktach znajdują się następujące wystąpienia Członka
       · pismo z 25.03.2003 z prośbą o uwzględnienie zmian w usytuowaniu gniazd
       elektrycznych, grzejników i miejsc podłączenia urządzeń sanitarnych – zgodnie
       z naniesionymi poprawkami w projekcie lokalu.
       Treść tego pisma uzupełniona została dopiskiem (bez daty), nie podpisanym,
       o rezygnacji z wylewki betonowej, drzwi wewnętrznych i ościeżnic.

      · pismo przesłane faxem (data niewidoczna) o następującej treści: „w nawiązaniu do
      naszej rozmowy dotyczącej wstawienia okien w lokalu nr 490 proszę o wstawienie
      okien standardowych zamawianych i montowanych przez Spółdzielnię
      w standardowym wyposażeniu lokali”.

      · pismo Spółdzielni do kierownika budowy z Alisma Construction w którym
      wyszczególniono: „podanie lokatora 3 egz. i rysunek architektury z naniesionymi
      zmianami elektrycznymi i sanitarnymi”

 Innych dokumentów nie okazano.

 W rozliczeniu robót dodatkowych i zamiennych z dnia 14.06.2004 obejmujących
 rezygnacje na kwotę 5.308 i roboty dodatkowe w kwocie 863,59 uwzględniono:
 - w rezygnacjach oprócz drzwi wewnętrznych i szlicht również:
       · 2 szt drzwi balkonowych i 2 okien z montażem, wycenionych na kwotę 4.033,56 zł
       · sufit podwieszany zł 328,86


                                                                                     166
 - w robotach dodatkowych, obciążających członka uwzględniono zmiany w ułożeniu
 przewodów elektrycznych i gniazd.

 W świetle omówionej, przedłożonej lustratorom dokumentacji uznanie członka za okna
 i drzwi balkonowe z montażem oraz sufit podwieszany nie znajduje podstawy.
 Wycenę i obmiar podpisał jednoosobowo kierownik Działu Inwestycji.

4) Dotyczy lokalu 339 o pow. 149,26 m2
  W udostępnionych aktach przez Dział Inwestycji znajdują się następujące dokumenty
  dotyczące zmian:
  - podanie Członka z 9.09.02 o „sprzedaż pomieszczenia gospodarczego zlokalizowanego na
  7 piętrze kl. schod segm. B w cenie 1.500 zł/m2 z jednoczesną prośbą o zaliczenie na poczet
  wkładu za to pomieszczenie równowartości robót zaniechanych w następującym zakresie:
  drzwi wewnętrzne, parapety, grzejniki, osprzęt elektryczny i malowanie.
  W tym samym piśmie Członek, który był współautorem projektu budowlanego zad.
  Stryjeńskich podał następujący obmiar rezygnacji:
  - drzwi wewnętrzne 9 szt,
  - parapety 3 szt,
  - grzejniki łazienkowe 2 szt,
  - malowanie mieszkania 450 m2,
  - grzejniki w pokojach 6 szt.
  Pismo zostało zadekretowane do Dz.Inwestycji przez prezesa Zarządu A.Ślązaka.

Brak dokumentu potwierdzającego zgłoszenie rezygnacji do Wykonawcy budowy.

       Zmiany wycenione zostały w rozliczeniu z 28.10.05, skorygowanym rozliczeniem
       z 24.11.2005. Wyceną objęto roboty zaniechane na łączną kwotę 11.473,88 zł.
       Sporządzony kosztorys tych zaniechań z obmiarem nie został przez nikogo podpisany.
       Ujęto w nim m.innymi:
       - rezygnację z 10 drzwi wewnętrznych z montażem                zł 3015,98
       (w piśmie z 9.09.02 członek zgłosił rezygnację z 9 drzwi)

       - rezygnację z 9 grzejników i 9 zaworów termostatycznych         zł 2699,67
       (w piśmie j.w. Członek zgłosił rezygnację z 2 grzejników w łazienkach)

       - rezygnację z 1 okna z montażem
       (brak udokumentowania jej zgłoszenia)                            zł 1045,34

       - rezygnację z malowania ścian o pow. 489,7 m2.
       W piśmie podany był obmiar 450 m2.

 Kserokopia pisma z 9.09.2002 i wprowadzonego do ksiąg rozliczenia stanowią w komplecie
 załącznik Nr 44 do protokołu lustracji.

 Z opisanych wyżej ustaleń wynika, że:
 - Spółdzielnia nie posiada w swoich aktach dokumentów potwierdzających podstawę
 uznanych członkom rezygnacji z robót objętych projektem.
 Ich zakres, obmiar i wycena nie zostały potwierdzone przez inspektorów nadzoru
 budowlanego.

                                                                                         167
 Brak też dowodu na potwierdzenie, że równowartość rozliczonych z członkami rezygnacji
 została potrącona z ryczałtowego wynagrodzenia wykonawcy budowy.

 - Księgowość obciąża nakłady inwestycyjne i uznaje wkłady członków z tyt. rezygnacji z
 robót w oparciu o sumaryczne zestawienia podpisane jednoosobowo przez kierownika
 Działu Inwestycji, nie zatwierdzone przez członków Zarzadu.
 Rozliczenia szczegółowe przechowywane w aktach Działu Inwestycji nie są podpisane w
 ogóle, bądź tylko przez kierownika Działu.

 Temat rozliczenia kosztów inwestycji w zadaniu Stryjeńskich był przedmiotem licznych
 skarg wniesionych przez Członków do Rady Nadzorczej, Zebrania Przedstawicieli a także
 wystąpień do Związku Rewizyjnego SM RP (plik) o objęcie lustracją prawidłowości
 ustalenia kosztów budowy i ich rozłożenia na poszczególne lokale a także poprawności
 przeprowadzenia rozliczeń z tyt robót dodatkowych i zaniechań.

 W pismach tych podnoszone były następujące kwestie:
 - poprawność obciążenia nakładów inwestycyjnych kosztami obsługi kredytów i ich
 rozliczenia na lokale,
 - poprawność wyceny kosztów budowy miejsc postojowych i lokali użytkowych,
 - poprawność oszacowania kosztów do poniesienia po 31.08.04 tj. po dacie Audytu,
 przyjętych do ostatecznej wyceny wkładów,
 - legalność zastosowania współczynników atrakcyjności do wyceny poszczególnych
 wkładów i sposób ich ustalenia,
 - sposób rozliczenia robót dodatkowych i rezygnacji,
 - legalność decyzji w świetle przepisów prawa o zastosowaniu bonifikat we wkładach.

 Wszystkie w/w uwagi zostały uwzględnione w trakcie ustaleń lustracji i opisane
 w protokole lustracji.

5.        Zagadnienia gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
5.1.      Stan ilościowy, estetyczno-porządkowy i techniczny zasobów mieszkaniowych.
5.1.1. Kompleksowe dane charakteryzujące wielkość i strukturę zasobów mieszkaniowych
   Spółdzielni z uwzględnieniem wyposażenia technicznego oraz zachodzących w nim zmian
   na przestrzeni badanego okresu prezentuje tablica 5 stanowiąca załącznik Nr. 45 Do
   protokółu lustracji.
   Z danych tam uwidocznionych wynika, że według stanu na dzień kończący 2006r
   Spółdzielnia posiadała:
   >> 50 budynków mieszkalnych wielorodzinnych liczących 3657 lokali mieszkalnych o
   pow. użytkowej 199.129,37 m2. W ramach tej ilości 38 budynków posiadało ocieplane
   ściany zewnętrzne (76% ogółu zasobów), wszystkie budynki są wyposażone w
   opomiarowanie zużycia wody a 48 budynków w opomiarowanie zużycia ciepła. 2 budynki
   ogrzewane są piecami węglowymi.

 >> 104 lokale użytkowe o pow. 19.321,17 m2,
 >> 1.323 garaży wolnostojących o pow. 2.233,90 m2
 Łączna powierzchnia użytkowa zasobów na dzień 31.12.2006r wynosiła 241.647 m2.

 Budynki mieszkalne zostały wybudowane w latach:


                                                                                   168
 - najstarsze dwa budynki mieszkalne Zamoyskiego 45 w Warszawie i Lipowa 38
 w Pruszkowie wybudowane zostały przed wojną (brak dokładnego roku budowy). Budynek
 Zamoyskiego 45 zakupiono od Urzędu Gminy Warszawa Centrum Dzielnicy Praga
 Południe w 1996r wraz terenem pod budownictwo mieszkaniowe.
 Budynek przy ul.Lipowa 38 w Pruszkowie zakupiony przez Spółdzielnię z terenem pod
 budownictwo mieszkaniowe w 1991r.

 - pozostałe budynki przekazano do użytkowania w w/w okresach:
      w latach 1961-1964 - 4 budynki
      w roku 1967           - 1 budynek
      w latach 1983-1985 - 4 budynki
      w latach 1986-1995 - 16 budynków
      w latach 1996-2006 - 23 budynki

5.1.2. Zasoby mieszkaniowe Spółdzielni usytuowane są w Warszawie w dzielnicach:
   Śródmieście, Mokotów, Praga, Ursynów oraz 2 budynki w Pruszkowie.
  W lustrowanym okresie czynności zarządzania nieruchomościami Spółdzielni wykonywane
  były przez „Administrator PAX” Sp.zo.o w Warszawie w ramach umowy o zarządzanie
  nieruchomościami zawartej 4 października 2002r.
  Umowa ta podpisana została z ramienia Spółdzielni przez prezesa ówczesnego Zarządu
  p.Janusza Sikorskiego i wice prezesa p.Bożenę Zagajską a ze strony „Administrator PAX”
  przez p.Andrzeja Ślązaka jako prezesa jednoosobowego Zarządu Spółki.
  W świetle treści umowy zlecono Zarządcy wykonanie czynności zarządu nieruchomościami
  w imieniu i na rachunek Spółdzielni obejmujące:
  - pobór bieżących i windykację należnych opłat eksploatacyjnych i czynszów,
  - nadzór nad zwalnianiem lokali w związku z rozwiązaniem umowy najmu i dozorowanie
  zwolnionych lokali,
  - negocjowanie w imieniu Spółdzielni umów o dostawę mediów i usług komunalnych,
  ubezpieczenia budynków oraz ochronę budynków z podmiotami świadczącymi tego rodzaju
  usługi.
  - zbieranie oświadczeń od użytkowników lokali o wszystkich zmianach mających wpływ na
  wysokość czynszu oraz wysokość świadczeń związanych z użytkowaniem lokali,
  - prowadzenia dla Spółdzielni księgowości finansowej w uzgodnionym przez strony
  układzie syntetycznym oraz układzie analitycznym,
  - opłacanie zobowiązań związanych z utrzymaniem nieruchomości, po uzyskaniu zgody
  Spółdzielni w tym też budżetowych dotyczących podatku od nieruchomości, opłat za
  wieczyste użytkowanie terenu oraz ubezpieczenia budynków,
  - prowadzenie dokumentacji technicznej budynku w zakresie wymaganym przez przepisy
  prawa budowlanego,
  - sporządzenie propozycji rocznych planów finansowych Spółdzielni w oparciu o posiadane
  dane księgowe oraz prognozę cen z zastrzeżeniem, że plan musi zawierać budżet kosztów
  zarządzania,
  - składanie Spółdzielni półrocznych sprawozdań z prowadzonego zarządu
  nieruchomościami oraz półrocznych raportów i sprawozdań finansowych Spółki wraz z
  budżetem do zatwierdzenia przez władze Spółdzielni.

 Do umowy dołączono załącznik nr 1 ze specyfikacją czynności zarządzania (załącznik ten
 nie został podpisany)


                                                                                     169
 W umowie nie określono kwoty wynagrodzenia za wykonanie zleconych czynności
 zarządzania. Wpisano natomiast że Zarządca będzie otrzymywał wynagrodzenie w
 równowartości poniesionych, uzasadnionych kosztów zgodnych z zatwierdzonym przez
 Spółdzielnię planem finansowym.
 Nie sprecyzowano zasad dokumentowania i kontroli poniesionych uzasadnionych kosztów
 jakie miałyby być przyjęte do fakturowania, terminów wystawiania tych faktur i ich
 płatności.
 Nie zawarto też postanowień odnośnie kar umownych i okoliczności ich naliczania.
 Stwierdzono tylko, że w razie istotnego naruszenia postanowień umowy Spółdzielnia ma
 prawo jej wypowiedzenia w terminie natychmiastowym oraz że wszelkie spory między
 stronami umowy po wyczerpaniu drogi mediacyjnej będą rozstrzygane przez właściwy
 rzeczowo sąd powszechny w Warszawie.

 Umowę zawarto na czas określony od 1.10.2002r do 31.12.2004r.
 Aneksem nr 1/2005 bez daty wydłużono czas jej trwania do 31.12.2006r, kolejnym aneksem
 nr 2/2006 bez daty czas trwania umowy określono do 31.12.2008r.
 Aneksy podpisali:
 ze strony Spółdzielni – Bożena Zagajska; Andrzej Szklarski
 ze strony „Administrator PAX” – Andrzej Ślązak

 Przeprowadzona kontrola sposobu realizacji umowy o zarządzanie wykazała następujące
 rozbieżności:
 - w świetle zawartej umowy Spółka „Administrator PAX” miała prowadzić obsługę
 zasobów w ramach umów zawartych przez Zarząd Spółdzielni z dostawcami robot i usług.
 Ponadto miała organizować i nadzorować pracę pracowników Spółdzielni zatrudnionych na
 etatach gospodarzy domów i konserwatorów w celu zabezpieczenia utrzymania zasobów w
 należytym porządku, czystości i sprawności technicznej.
 Faktycznie w całym okresie objętym lustracją oprócz czynności zarządzania wymienionych
 w umowie Spółka fakturowała Spółdzielni wydatki wykraczające poza zakres umowy,
 dotyczące wynagrodzeń pracowników dozoru budynków, sprzątania nieruchomości,
 zużycia środków czystości.

Zaznaczyć należy że gospodarzy domów i pracowników ochrony Spółdzielnia zatrudniała
w ramach własnych struktur i tak:                                            .
                                  2003r     2004r       2005r         2006r
- gospodarzy domów
w etatach                         26,7      28,5        23,08         24,37

- pracowników ochrony
w etatach                        1             17,91        22,56         0,25     .

 Przedstawione lustratorom roczne plany finansowe działalności Spółki, które miały być
 uwzględniane w rocznych planach wydatków Spółdzielni związanych z gospodarką
 zasobami mieszkaniowymi nie były przedmiotem udokumentowanych posiedzeń i oceny ze
 strony Zarządu Spółdzielni.
 Zostały podpisane na okoliczność sporządzenia przez prezesa Spółki Andrzeja Ślązaka i
 zaakceptowane poza protokółem przez prezesa Zarządu Spółdzielni Andrzeja Ślązaka i
 zastępców Bożenę Zagajską i Andrzeja Szklarskiego.


                                                                                   170
 Układ tych planów zamykał się w 6-7 pozycjach rodzajowych kosztów bez dodatkowych
 informacji i omówienia wraz z uzasadnieniem zmian w stosunku do poprzedniego okresu.

  Najistotniejszą pozycją rocznych planów Spółki była pozycja nazwana „wynagrodzenia z
  narzutami dozorców, administratorów, pracowników biura”, w której przewidziano
  wydatki:
  - na r.2003          600.000 zł
  - na r 2004          835.000 zł (wzrost o 39,17% do 2003r)
  - na r. 2005         828.000 zł (wzrost o 38% do 2003r)
  - na r. 2006         1.070.000 zł (wzrost o 78,33% 2003r)
  Wycenę planowanych kosztów wynagrodzeń nie poparto wykazem planowanych stanowisk
  i ilości etatów co uniemożliwiało ocenę tej pozycji planu pod kątem uzasadnionych potrzeb.
  W rocznych planach kosztów Spółki uwzględniano w ramach oddzielnej pozycji istotne
  kwotowo wydatki na obsługę prawną i notarialną, bez wskazania ich związku
  z działalnością prowadzoną na rzecz Spółdzielni.
  Zaplanowane wydatki wynosiły:
        w r. 2003      -      105.000 zł
        w r. 2004      -      110.000 zł
        w r. 2005      -      120.000 zł
        w r. 2006      -           -
Spółka fakturowała świadczone usługi na koniec każdego m-ca kalendarzowego
w równowartości swoich kosztów operacyjnych wynikających z dołączonego zestawienia
obrotów miesięcznych kosztów w rozszerzonym układzie rodzajowym.
Porównanie zaakceptowanego przez Spółdzielnię planu kosztów zarządzania zleconego
„Administrator PAX” i rzeczywistych wydatków wyfakturowanych przez Spółkę przedstawia
się jak niżej:

                                                         rok 2003
                                           plan                     wyfakturowano
- mat. biurowe środki czystości              34.000                     32.803,63
- opłaty bankowe, prowizje                 120.000                    115.894,86
- usługi prawne, notarialne                105.000                     103.798,00
- świadczenia na rzecz pracowników          20.000                        9.404,41
- wynagrodzenia dozorców,
administratorów, pracowników. biura,
z narzutami                                600.000                     606.532,17
- dozór mienia                             459.000                     432.644,64
- pozostałe: czynsz biuro,
 ubezpieczenia OC,
Amortyzacja i inne                         62.000                        113.006,14

                     RAZEM              1.400.000                      1.414.083,85




                                                                                        171
                                                       rok 2004
                                         plan                        wyfakturowano
- mat. Biurowe, środki czystości          18.000                      16.421,02
- opłaty bankowe, prowizje               105.000                     101.804,18
- usługi prawne, notarialne              110.000                     110.000,00
- świadczenia na rzecz pracowników        10.000                       6.801,00
- wynagrodzenia dozorców,
administratorów, pracowni. biura,
z narzutami                               835.000                     766.551,63
- dozór mienia                            372.000                     411.960,41
- pozostałe                                51.500                       12.113,67 .
                                        1.501.500                    1.435.651,91


                                                       rok 2005
                                         plan                        wyfakturowano
- mat. biurowe środki czystości            40.000                     37.521,33
- opłaty bankowe, prowizje               110.000                     110.606,40
- usługi prawne, notarialne              120.000                     114.237,40
- świadczenia na rzecz pracowników        15.000                      20.320,00
- wynagrodzenia dozorców,
administratorów, pracowników biura,
z narzutami                              828.000                     839.845,19
- dozór mienia                           309.000                     333.743,73
- pozostałe: czynsz za
biuro, ubezpieczenia OC,
amortyzacja - inne                       220.000                     194.572,60
                                       1.642.000                   1.650.846,65


                                                       rok 2006
                                         plan                       wyfakturowano
- mat. biurowe środki czystości           45.000                    43.655,87
- opłaty bankowe, prowizje               126.000                    125.245,68
- usługi prawne, notarialne                 -                           407,00
- świadczenia na rzecz pracowników       13.000                      16.203,80
- wynagrodzenia dozorców,
administratorów, pracowników biura,
z narzutami                           1.070.000                   1.012.342,83
- dozór mienia                               -                       53.359,28
- pozostałe                              88.000                      47.896,01
                                      1.342.000                   1.299.110,47


Kontrola księgowego ujęcia faktur wystawionych przez „Administrator PAX” wykazała,
że Spółdzielnia nie kwalifikuje wydatków wynikających z tych faktur do usług obcych, lecz
w swoich księgach rozczłonkowuje poszczególne pozycje kosztów w takim samym układzie
kalkulacyjnym jaki występuje w Spółce.


                                                                                      172
I tak na przykład:
- koszty zakupu materiałów biurowych, wyposażenia, rozmów telefonicznych, prasy,
materiałów szkoleniowo-informacyjnych, które są nieodłącznym elementem świadczonych
przez Spółkę „Administrator PAX” usług zarządzania, w ewidencji księgowej Spółdzielni są
kwalifikowane do kosztów zarządu ogólnego Spółdzielni,
- podobnie koszty transportu ponoszone w Spółce obejmujące czynsz leasingowy na
samochód, zużycie paliwa, ubezpieczenie samochodów, zakup części samochodowych,
koszty napraw i wynagrodzenia kierowcy w księgach Spółdzielni są kwalifikowane jako
koszty działalności transportowej prowadzonej przez Spółdzielnię.

Powyższy sposób rozliczenia kosztów zamówionej usługi zarządzania jest niezgodny z ZPK,
zasadami nauki rachunkowości, zniekształca poziom rzeczywistych kosztów usługi
zarządzania i rzeczywistych kosztów poszczególnych działalności Spółdzielni,

- Spółka „Administrator PAX” prowadzi obsługę finansową Spółdzielni tj. inkaso należności
 i opłacanie zobowiązań. Sposób tej obsługi nie odpowiada treści umowy a także
bezwzględnym wymogom określonym w art. 30 ust.1 pkt 1 ustawy o własności lokali, do
której przestrzegania są zobowiązani zarządcy nieruchomości dysponujący powierzonymi
środkami pieniężnymi.

Powyższe przepisy obligowały zarządcę do przeprowadzenia wszelkich rozliczeń
tj. wpływów i wydatków za pośrednictwem wyodrębnionego konta bankowego.
Spółka nie dostosowała się do tego wymogu i za niepisaną akceptacją Spółdzielni prowadzi
inkaso należności i opłaca wydatki za pośrednictwem własnej kasy.
Między innymi z kasy Spółki finansowane są wydatki zadysponowane i skontrolowane przez
pracowników „Administrator PAX”, nie dotyczące usług zarządzania, obciążające
bezpośrednio koszty Spółdzielni.
Przepływy środków pieniężnych Spółdzielni za pośrednictwem konta bankowego i kasy
Administrator PAX ewidencjonowane są w ramach konta rozrachunkowego „245” gdzie:
- Spółkę obciąża się za wpływy dotyczące wierzytelności Spółdzielni, w tym związane
z działalnością inwestycyjną i odprowadzoną do jej kasy z kasy SM „PAX” nadwyżkę
pogotowia kasowego,

- Spółkę uznaje się za wypłaty z konta bankowego i z kasy Spółdzielni zaakceptowane przez
Zarząd Spółki, dotyczące zarówno opłacenia zobowiązań związanych z gospodarką zasobami
mieszkaniowymi, jak też zobowiązań działalności inwestycyjnej.

5.1.3. Spółka Administrator PAX opracowuje dla Spółdzielni projekty roczne planów
gospodarczo-finansowych obejmujące gospodarkę zasobami mieszkaniowymi. W planach
tych kosztów nie wyodrębnia się usług zarządzania. Jest ona elementem wydatków ujętych
w jednej pozycji planu kosztów p.n. eksploatacja bieżąca, łącznie z innymi kosztami
pośrednimi obciążającymi tą gospodarkę tj. kosztami zarządu ogólnego Spółdzielni,
transportu, ubezpieczenia budynków i innych.
Projekty tych planów przed ich przedstawieniem Radzie Nadzorczej nie były przedmiotem
udokumentowanych posiedzeń Zarządu Spółdzielni.
Brak też dokumentów potwierdzających, by były analizowane przez komisje problemowe
Rady Nadzorczej przed podjęciem przez Radę uchwały o zatwierdzeniu tych planów.



                                                                                     173
W całym okresie objętym lustracją podstawą opracowania planów były przewidywane koszty
roku poprzedniego, przy czym przy oszacowaniu tych kosztów nigdy nie określono bazy
wyjściowej tj. poziomu wykonania kosztów na określony dzień roku poprzedzającego
 i przewidywanych do poniesienia kosztów do końca tego okresu.

W planach rocznych nie omawiano podstaw przyjętego wzrostu poszczególnych rodzajów
kosztów.
Lustratorom nie przedłożono dokumentów potwierdzających by w Spółdzielni sporządzane
były analizy po zakończeniu okresu sprawozdawczego, pozwalające na ocenę poziomu
wykonania poszczególnych rodzajów kosztów ujętych w planach rocznych.
Jak wyjaśnia główna księgowa Elżbieta Pyzik analiz takich nie przeprowadza się.
Z zapisów protokółów posiedzeń Rady Nadzorczej wynika natomiast, że z-ca prezesa
Zarządu p.Bożena Zagajska przedkładała Radzie informacje na temat wykonania planów.
Skąpa treść zapisów protokołu i brak w aktach pracy Rady jakichkolwiek załączników w tym
temacie nie pozwala na określenie jakie dane dotyczące działalności Spółdzielni były objęte
zakresem tych informacji.

5.1.4. W ramach zawartej umowy o zarządzanie Spółka Administrator PAX wykonuje dla
Spółdzielni usługi księgowania, polegające na prowadzeniu analitycznej ewidencji kosztów,
przychodów i rozrachunków w następującym zakresie:
- kosztów eksploatacji podstawowej zasobów w układzie poszczególnych budynków
  z dalszym ich podziałem na części mieszkalną, usługową i halę garażową,
- funduszu na remonty zasobów w układzie jw.
- funduszu społeczno-kulturalnego,
- rozrachunków z członkami i najemcami z tytułu opłat eksploatacyjnych i czynszów.

Przeprowadza też rozliczenia z użytkownikami lokali z tytułu zużycia wody i kanalizacji oraz
energii cieplnej.
Powyższa ewidencja prowadzona jest w ramach ksiąg rachunkowych Spółdzielni a Spółka
świadczy jedynie usługi księgowania.

W wyniku lustracji stwierdzono, że nie powierzono Spółce na piśmie zakresu obowiązków
związanych z wykonywaniem prac księgowych, jak też nie uregulowano obiegu dokumentów
podlegających księgowaniu przez pracowników Administrator PAX.
Nie opracowano też wykazu osób uprawnionych do kontroli tych dowodów.
W praktyce kontrolę merytoryczną wydatków sprawują pracownicy Spółki
Administrator PAX, co potwierdzają podpisani nieczytelnymi bez imiennych pieczątek.
Dowody zatwierdzają członkowie Zarządu Spółki będący jednocześnie członkami Zarządu
Spółdzielni.

Księgowania operacji gospodarczych związanych z gospodarką zasobami przebiegają
w sposób odmienny od założeń ZPK, zasad określonych w wewnętrznych regulaminach i są
sprzeczne z treścią planów gospodarczo-finansowych.
Rozbieżności dotyczą kosztów zakupionych mediów: wody i kanalizacji, energii elektrycznej,
energii cieplnej, wywozu nieczystości, eksploatacji dźwigów osobowych i anten zbiorczych
oraz ujęcia księgowego opłat wnoszonych przez użytkowników lokali na pokrycie tych
kosztów.



                                                                                        174
Począwszy od 2004r w/w koszty i przychody są ewidencjonowane dla lokali mieszkalnych
poza rachunkiem zysków i strat, w ramach konta rozrachunkowego „205”, koszty wyłożone.
W przypadku lokali użytkowych i garaży obciążają konto 205 (woda, energia cieplna) lub
koszty operacyjne (pozostałe media).
Natomiast w ZPK przewidziano ujęcie wszystkich wymienionych wyżej kosztów
i wnoszonych zaliczek na kontach zespołu 4 i 5 kosztów operacyjnych i na kontach zespołu
70 przychodów operacyjnych.
Przyjęta praktyka jest niezgodna z wymogami ustawy o rachunkowości w powiązaniu
z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Z uwagi na fakt, że wydatki dotyczące tych usług są elementami kosztów prowadzonej przez
Spółdzielnię gospodarki zasobami mieszkaniowymi i są związane z realizacją statutowych
obowiązków Spółdzielni wobec członków-użytkowników lokali. Ominięcie zasad
określonych w ZPK i wyniesienie z kosztów i przychodów Spółdzielni istotnych wydatków
 i wpływów związanych z zarządzaniem nieruchomościami wspólnymi, stanowi naruszenie
cytowanych wyżej ustaw, wpływa na nieuzasadnione zaniżenie wysokości rzeczywistych
kosztów gospodarki zasobami i rzeczywistych wpływów od użytkowników lokali.
W konsekwencji zniekształca ujawniane w sprawozdaniu finansowym wyniki działalności
podlegające rozliczeniu z kosztami i przychodami w następnym okresie.

Przyjęto następujący układ ewidencji i sposób księgowań
- konto „205” prowadzi się w w ujęciu poszczególnych rodzajów usług (eksploatacja
dźwigów, zużycie energii elektrycznej, wywóz nieczystości, eksploatacja anten zbiorczych,
zużycie wody i energii cieplnej) z dalszym podziałem tych kosztów na poszczególne budynki,
- konto obciąża się równowartością faktur wystawionych przez usługodawców a uznaje
naliczonymi opłatami od członków i najemców lokali.

Przeprowadzona kontrola powyższych rozrachunków wykazała, co następuje:
- w zapisach księgowych na koncie „205” nie podaje się treści zaksięgowanych operacji i
kont przeciwstawnych co istotnie utrudnia kontrolę poprawności tych zapisów i identyfikację
sald,
- nadwyżki przychodów nad sumą zaewidencjonowanych kosztów w poszczególnych
budynkach nie są kompleksowo uwzględnione w rozliczeniach z członkami w następnym
okresie obrachunkowym. Spółdzielnia traktuje niektóre z nich jako dochody własne i przenosi
do pozostałych przychodów operacyjnych.

Powyższe nieprawidłowości ilustrują następujące przykłady wybrane z 2006r, dotyczące
lokali mieszkalnych:
1) konto 205-01 – rozrachunki z tytułu eksploatacji anten
    dane wyjściowe na 2006r
  –poniesione koszty za r.2005                            45.354,48 zł
    przy planowanych 106.666,10 zł
- saldo rozliczeń i użytkownikami na 1.01.06r
    nadwyżka opłat w wysokości                            50.963,54 zł

- w planie na r.2006 przewidziano koszty w kwocie       58.441,18 zł
tj. wzrost o 28,85% w stosunku do wykonania r.2005
Kwotę zł 58.441,18 uwzględniono w kalkulacji
opłat wymierzonych użytkownikom lokali


                                                                                       175
- koszty ujęte w 2006r /Wn.k-to 205/ wyniosły           51.546,55 zł

natomiast na pokrycie tych kosztów zaksięgowano
wpływy w łącznej kwocie                                 9.487,36 zł

przy wymierzonych                                       58.441,18 zł

Poleceniem księgowania R/37/732/XII/06 z 31.12.2006r
wyniesiono z przychodów za anteny na konto
pozostałych przychodów operacyjnych Sp-ni kwotę        50.963,54 zł
następującym zapisem jednostronnym:
Ma konto 205 przychody na pokrycie kosztów
       eksploatacji anten                            - 50.963,54 zł (zapis ujemny)

Ma konto 760 pozostałe przychody operacyjne             + 50.963,54 zł (zapis dodatni)

Na dzień 31.12.2006r stan rozliczeń z użytkownikami lokali zamknął się wg. zapisów tego
konta nadwyżką przychodów w kwocie 8.909,35 zł podczas gdy rzeczywista nadwyżka
wynosiła: 8.909,35 zł + 50.963,54 zł = 59.867,89 zł.
Kwota 59.867,89 zł winna zmniejszyć wysokość obciążenia członków z tytułu eksploatacji
anten w 2007r.

2) konto 205-16 rozrachunki z tytułu wywozu nieczystości - dane wyjściowe na 2006r:
poniesione koszty w 2005r wyniosły                      252.151,62 zł
przy planowanych                                        270.378,49 zł

Saldo rozliczeń na 31.12.2005r według danych tego
konta zamknęło się nadwyżką opłat w kwocie              60.481,42 zł

Na 2006r zaplanowano koszt, uwzględniony następnie
w kalkulacji i jednostkowych opłatach w kwocie          298.480,09 zł
tj. wzrost w stosunku do wykonania 2005r o 18,4%

Zarejestrowane obroty w 2006r wyniosły:
-obciążenia z tytułu poniesionych kosztów Wn konto 205 198.500,41 zł
uznanie z tytułu wymierzonych opłat                    130.086,81 zł

W trakcie lustracji ustalono że:
Poleceniem księgowania R-37/736/XII/2006 z 31.12.2006r część przychodów od członków
w kwocie 62.238,74 zł zdjęto z konta Ma 205 i zaliczono do pozostałych przychodów
operacyjnych poprzez jednostronny zapis księgowy
Ma konto 205 opłaty użytkowników          - 62.238,74 zł (zapis ujemny)
Ma konto 760 pozost. przych. operac.      + 62.238,74 zł (zapis dodatni)

Według ewidencji konta 205 na dzień 31.12.2006r stan rozrachunków z użytkownikami lokali
mieszkalnych z tytułu wywozu nieczystości zamyka się zobowiązaniem Spółdzielni z tytułu
pobrania wyższych opłat niż poniesione koszty w wysokości 52.549,24 zł.
Natomiast realne saldo zobowiązania z tego tytułu winno wynosić co najmniej
52.549,24 zł + 62.238,74 zł = 114.787,98 zł

                                                                                         176
3) konto 205-06 rozrachunki z tytułu zużycia energii elektrycznej.
dane wyjściowe z 2005r:
~ zarejestrowane koszty za 2005r (obroty Wn. konta 205)            400.909,50 zł
 przy planowanych na 2005r                                         590.350,11 zł
~Na dzień 1.01.2006r wynik rozliczeń zamknął się
  nadwyżką przychodów w kwocie                                       67.450,37 zł
~W planie na r. 2006 przewidziano koszty w kwocie                   628.760    zł
 i wpływy które wkalkulowano w opłaty w tej samej kwocie
 (wzrost w stosunku do wykonania 2005r o 6,51%)
~Obroty konta zarejestrowane w 2006r wyniosły:
  koszty (Wn 205)                                                  522.907,73 zł
 naliczone opłaty (Ma konto 205)                                   406.448,29 zł
  Różnica zarejestrowanych przychodów w stosunku do skalkulowanych opłat wynosi:
  628.760 – 406.448,29 zł = 222.311,71 zł
  tj. mniej o 35,36%
  Powyższe dane wskazują na :
     o Istotne różnice pomiędzy kwotą planowanych kosztów dostawy poszczególnych
        usług, stanowiących podstawę kalkulacji jednostkowych opłat wymierzonych
        członkom a kwotą rzeczywistych poniesionych wydatków.
     o Nieprawidłowości w rozliczeniach z członkami wyników dostawy poszczególnych
        rodzajów usług.


 5.2. Zasady rozłożenia ponoszonych przez Spółdzielnię kosztów gospodarki zasobami na
 poszczególne lokale określone zostały w następujących unormowaniach wewnętrznych
 uchwalonych przez Radę Nadzorczą:
 - Regulaminie rozliczenia kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalenia opłat
 za używanie lokali w SM „PAX” zatwierdzonym uchwałą nr 22 z 25.03.1998r, zmienionym
 regulaminem zatwierdzonym uchwałą nr 62 z 7.12.2005r, z kolejną zmianą wprowadzoną
 uchwałą nr 81 z 21.06.2006r.

 Do miesiąca grudnia 2005r w/w regulaminem objęto wszystkie koszty wchodzące w zakres
 GZM tj. eksploatacje podstawowa, dostawę energii cieplnej, wody i innych usług.
 Począwszy od stycznia 2006r wprowadzono odrębny Regulamin rozliczania kosztów
 dostawy ciepła do budynków i dokonywania rozliczeń z użytkownikami lokali za centralne
 ogrzewanie oraz za podgrzewanie wody użytkowej w SM „PAX” – uchwała nr 61
 z 7.12.2005r Rady Nadzorczej

 W świetle zasad powyższych regulaminów koszty i przychody ewidencjonowane są
 oddzielnie na poszczególne budynki.
 Do rozłożenia kosztów na lokale przyjmuje się następujące fizyczne jednostki
 rozliczeniowe: – powierzchnie lokalu
 - ilość osób zamieszkałych w lokalu,
 - lokal
 Indywidualnemu rozliczeniu raz w roku (po zakończeniu okresu obrachunkowego)
 podlegają koszty energii cieplnej do ogrzania pomieszczeń, natomiast zimna woda i energia
 cieplna do podgrzania wody – w okresach kwartalnych.


                                                                                      177
 W świetle zasad regulaminowych różnica między rzeczywistymi kosztami a przychodami
 dotycząca:
 - obsługi eksploatacyjnej nieruchomości
 - utrzymania czystości
 - dostawy wody i odprowadzenia ścieków
 - wywozu nieczystości stałych
 - eksploatacji dźwigów
 - utrzymania zbiorczych anten radiowo-telewizyjnych
 - utrzymania domofonów
 - podatek od nieruchomości i wieczyste użytkowanie terenu
 są wynoszone do rozliczeń międzyokresowych i zwiększają odpowiednio koszty bądź
 przychody następnego okresu.
 Praktycznie zasady regulaminowe nie były przestrzegane bowiem w przypadku usług
 komunalnych omówionych p. 5.1.4 koszty, przychody, wyniki ewidencjonowano
 w ramach konta rozrachunkowego 205.

 W stosunku do lokali stanowiących wyodrębnioną własność wynik finansowy
 wg regulaminów jest rozliczany indywidualnie z właścicielami tych lokali.
 5.2.1. W trakcie lustracji sprawdzono kompletność rozliczenia kosztów energii cieplnej za
 lata 2005-2006.
 Ze sporządzonej zbiorówki tego rozliczenia wynika, że objęto nim całość kosztów
 zarejestrowanych na subkoncie „205” i rozliczono z użytkownikami lokali w formie
 dodatkowych obciążeń w przypadku niedopłat oraz potrącenia z najbliższego czynszu
 (opłaty eksploatacyjne) w przypadku ustalonych nadpłat.
 O wynikach rozliczenia powiadomiono członków w formie pisemnej.

  5.2.2. Zmiany w średnich jednostkowych kosztach gospodarki zasobami mieszkaniowymi
  obciążających lokale mieszkalne obrazuje tablica 7, sporządzona przez Spółdzielnię
  stanowiąca załącznik Nr 46 do protokółu lustracji.
  W tablicy tej uwzględniono również koszty zużycia mediów ewidencjonowane w ramach
  kont rozrachunkowych.
  Wynika z niej, że na przestrzeni okresu objętego lustracją średni jednostkowy koszt
  gospodarki zasobami mieszkaniowymi w zł/m² obciążający lokale mieszkalne wykazywał
  następujące zamiany:
                                          2003r       2004r        2005r        2006r
1. eksploatacja – łącznie z zimną
wodą, energią elektry, wywozem
nieczystości i eksploat. anten            4,10        4,64         4,16        4,10

2. odpis na fundusz remontowy            0,53          0,76           0,76         1,20

3. dźwigi                                0,22          0,26           0,22         0,21

4. centralne ogrzewanie                  1,73          1,87           1,60         1,64

5. podgrzanie wody                       0,52          0,48           0,49         0,39

Razem koszty                             7,10          8,02           7,14         7,53
Jednostkowe koszty kalkulowane były odrębnie na każdy z budynków.

                                                                                      178
5.2.3. Poziom pokrycia poniesionych kosztów działalności Spółdzielni ewidencjonowanych
w ramach kosztów operacyjnych (zespołu 4 i 5) i przychodów operacyjnych (zesp.70)
tj. bez mediów przedstawia tablica stanowiąca załącznik Nr 47 do protokółu lustracji.

Według zawartych w niej danych opracowanych na podstawie ksiąg zweryfikowanych przez
biegłych rewidentów wyniki działalności przedstawiały się jak niżej:
> stan rozliczeń na 1.01.2003                                         0,00
> za r.2003 nadwyżka przychodów nad kosztami w kwocie + zł 246.191,45
> za r. 2004 nadwyżka przychodów nad kosztami w kwocie + zł 788.253,63
> za r. 2005 nie pokryte koszty            na kwotę     - zł    924.563,81
> za r. 2006 nie pokryte koszty            na kwotę     - zł    548.863,87
        Na koniec 2006 roku stan rozliczeń wynosi       - zł    438.982,60

 Powyższe różnice zostały wyniesione do rozliczeń międzyokresowych kosztów GZM,
 których stan na koniec 2006r zamyka się nadwyżką kosztów do pokrycia przychodami
 następnego okresu w kwocie 438.982,60 zł według wyliczenia jak wyżej.

 Natomiast w rozliczeniu mediów według danych syntetycznych wpływy były wyższe od
 poniesionych kosztów.
 Na koniec 2006r występuje nadwyżka przychodów w łącznej kwocie 107.982,75 zł
 (syntetycznie) ujawniona w sprawozdaniu finansowym jako zobowiązanie Spółdzielni
 wobec użytkowników lokali, z tego kwota 51.552,68 zł dotyczyła różnicy między sumą
 wniesionych zaliczek i sumą kosztów zużycia energii cieplnej i została rozliczona
 indywidualnie w miesiącu marcu 2007r.

5.3. Gospodarka lokalami użytkowymi
  Statut w § 57 przewiduje możliwość wynajmowania lokali mieszkalnych zarówno osobom
  fizycznym jak i prawnym. Najemców lokali wyłania się w trybie przetargu
  przeprowadzonego według zasad ustalonych przez Radę Nadzorczą.
  Statut zobowiązuje Radę Nadzorczą do opracowania zasad i warunków zawierania umów
  najmu.

 Regulaminu określającego zasady wynajmowania lokali nie opracowano do chwili obecnej.
 Częściowo zostały określone w Regulaminie przyjmowania w poczet członków, przydziału
 oraz najmu lokali użytkowych, garaży oraz miejsc postojowych w garażach
 wielostanowiskowych SM „PAX” uchwalonym przez Radę Nadzorczą w dniu 25.03.1998r.
 Zgodnie z cytowanym regulaminem w najem mogą być oddawane lokale mieszkalne,
 użytkowe, garaże – sfinansowane ze środków własnych Spółdzielni. Na przekształcenie
 najmu w spółdzielcze prawo do lokalu potrzebna jest zgoda Rady Nadzorczej. W § 18 pkt 2
 cyt regulaminu zapisano iż warunkiem zawarcia umowy najmu jest wniesienie kaucji
 w wysokości 3-miesięcznego wymaganego czynszu najmu wraz ze świadczeniami.
 Lustratorom nie przedłożono dokumentów potwierdzających by Spółdzielnia ogłaszała
 konkurs ofert na wyłonienie najemców wolnych lokali, co oznacza że nabór najemców
 dokonywany był z wolnej ręki.

 Spółdzielnia nie prowadzi rejestru zawartych umów najmu.
 Decyzje o zawieraniu umów najmu nie były też przedmiotem udokumentowanych
 posiedzeń Zarządu Spółdzielni.

                                                                                    179
W badanym okresie Spółdzielnia zawierała umowy najmu na wolne lokale użytkowe,
na które nie pozyskała chętnych do objęcia na zasadzie spółdzielczego prawa.
Kontrolą objęto:
- umowę najmu zawartą w dniu 1.11.2003r z– Firma Handlowo-Usługowa „Eva”, na lokal
użytkowy o pow. 75,10 m2 przy ul.Komorskiej 11/15 w Warszawie,
z przeznaczeniem na cele handlowe,

- umowę najmu zawartą 5.04.2004r z Moniką Prochowską i Marzeną Wójcik
„MAGIC SUN”s.c. ul.Komorska 11/15 na lokal użytkowy o pow. 86,50 m2
z przeznaczeniem na solarium,

- umowę najmu z 1.07.2004r zawartą z Piotrem Małkowskim – Firma „Basia” na lokal
użytkowy o pow. 102 m2 przy ul.Komorskiej 11/15, z przeznaczeniem na działalność
handlową

- umowę najmu z 7.11.2003r zawartą z „USP International j.v” Spółka zo.o. na lokal
użytkowy o pow. 6,70 m2 przy ul.Jadźwingów 3 w Warszawie z przeznaczeniem na cele
biurowe.

Stwierdzono:
- we wszystkich umowach określono obowiązki w zakresie technicznego i estetycznego
utrzymania lokalu,

- ustalono wysokość czynszu najmu i zastrzeżono jego aktualizację w trakcie trwania
umowy.

- określono termin uiszczenia opłat,

- sprecyzowano podstawy do rozwiązania umów z trybie natychmiastowym, między innymi
z tytułu zwłoki w uiszczaniu opłat przez okres co najmniej 2 miesięcy.
Jednocześnie zastrzeżono możliwość rozwiązania umowy z zachowaniem 3 miesięcznego
okresu wypowiedzenia.

Z żadnej z kontrolowanych umów nie przewidziano pobrania kaucji na zabezpieczenie
należności Spółdzielni z tytułu czynszu i uszkodzeń lokalu, do czego zobowiązuje § 18
regulaminu przyjmowania w poczet członków, przydziału, najmu i zamiany mieszkań,
przydziału oraz najmu lokali użytkowych.

W umowach nie określono też kar za zwłokę w przypadku nieterminowych wpłat czynszu.

W każdym przypadku ustalony czynsz najmu był wyższy od kosztów eksploatacji
obciążających lokale użytkowe zajmowane na warunkach spółdzielczego prawa.

Kontrolowano sposób wywiązywania się najemców ze zobowiązań umownych.
Stwierdzono:
Na 4 umowy najmu objęte kontrolą w jednym przypadku najemca nie wywiązywał się
z terminowego regulowania opłat czynszowych.


                                                                                 180
 Powyższe dotyczy lokalu użytkowego przy ul.Komorskiej 11/15 o pow. 75,10 m 2 oddanego
 w najem p………….. firma Handlowo-Usługowa „Eva”.
 W związku z problemami płatniczymi w/w wystąpiła do Zarządu Spółdzielni w piśmie
  z 29.02.2004r o rozwiązanie umowy najmu.
 Na dzień 29.02.2004r zaległość stanowiła trzykrotność miesięcznego czynszu (7.695,54 zł).
 Zarząd podjął decyzję o wypowiedzeniu tej umowy ze skutkiem na dzień 31.03.2004r
 o czym poinformował najemcę w piśmie z dn. 30.03.2004r l.dz.2452/2004. Ogółem
 należność Spółdzielni z tytułu tego najmu wynosiła 10.081,13 zł. W wyniku wniesionego
 przez Spółdzielnię pozwu do Sądu należność została zasądzona a następnie skierowano do
 egzekucji komorniczej.
 Postanowieniem z dnia 10.03.2006r Komornik Rewiru umorzył postępowanie z powodu
 braku możliwości zaspokojenia wierzytelności Spółdzielni. Na koniec 2006 utworzono
 rezerwę na zabezpieczenie powyższej należności.

5.4. Terminowość wnoszenia opłat przez użytkowników lokali i windykacja nalezności
Spółdzielni.

5.4.1. Stan zaległości w opłatach za używanie lokali mieszkalnych i użytkowych
przedstawiają tabele stanowiące załącznik Nr 48 i Nr 49 do protokółu lustracji.

Z danych tam uwidocznionych wynika, że na dzień 31.12.2006r zadłużenia wynosiły:

- w lokalach mieszkalnych                               1.023.003,29 zł
- w lokalach użytkowych                                 253.153,28 zł

W stosunku do stanu w 2003r stan zadłużenia zmniejszył się:
- w lokalach mieszkalnych          o                    314.347,05 zł
- w lokalach użytkowych            o                    491.925,55 zł

Poziom zadłużenia członków liczony relacją zaległości na koniec roku obrotowego do
rocznego wymiaru opłat przedstawiał się następująco:

                                                  wskaźnik w %
   wyszczególnienie
                              2003r           2004r         2005r              2006r
   Lokale mieszkalne          9,51            8,61             7,15             5,56

   Lokale użytkowe            24,76           17,75           11,66             9,16

 Ogółem Spółdzielnia          12,20           10,27            7,82             6,03

Największy udział w zaległościach od lokali mieszkalnych mają zadłużenia powyżej
3 miesięcy, z tendencja malejącą.
Udział tych zadłużeń w zaległościach ogółem wynosił:
- w 2003r      -      66,16%
- w 2004r      -      63,6%
- w 2005r      -      62,29%
- w 2006r      -      46,12%

                                                                                       181
Natomiast w lokalach użytkowych zadłużenia powyżej 3 miesięcy wynosiły:
- w 2003r     -      54,8%
- w 2004r     -      44,12%
- w 2005r     -      33,22%
- w 2006r     -      58,79%

5.4.2 W oparciu o przedłożone do badań dokumenty oraz wyjaśnienia głównej księgowej
ustalono, że w celu wyegzekwowania zadłużeń od użytkowników lokali podejmowano
następujące działania:
- na bieżąco wysyłano upomnienia i wezwania do zapłaty,
- wzywano na rozmowy do Zarządu i Rady Nadzorczej dłużników nie reagujących
   na wezwania,
- dokonywano rozłożenia na raty spłaty zaległości,
- kierowano sprawy na drogę postępowania sądowego,
- w przypadku bezskuteczności powyższych działań Zarząd kierował wnioski o wykluczenie
  ze Spółdzielni.
Szczegółowe informacje o działaniach windykacyjnych zawiera załącznik Nr 50 do protokołu
lustracji.

5.5. Usługi komunalne.

5.5.1. W okresie objętym badaniem lustracyjnym dostawa mediów i usług komunalnych przez
przedmioty gospodarcze, oparta była na niżej wymienionych umowach:

   1) w zakresie dostarczania wody i odprowadzania ścieków:
      - umowy zawarto z Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji w m.st.
      Warszawie Spółka Akcyjna w Warszawie Plac Starynkiewicza 5 – oddzielnie dla
      każdego budynku, przy zachowaniu wspólnego numeru umowy 1225.
      Kontrolą objęto zawarte umowy:
      · nr 1225 z 26.08.2003r na dostawę wody i odprowadzenie ścieków budynku przy
      ul.Madalińskiego 20,
      · nr 1225 z 13.03.2001 na dostawę wody i odprowadzenie ścieków – budynek
      Pileckiego 104,
      · nr 1225 z 5.09.2000r na dostawę wody i odprowadzenia ścieków – budynek
      Pileckiego 108,
      · nr 1225 z 15.12.2000r na dostawę wody i odprowadzenia ścieków – budynek
      Żeromskiego 77.

   2) w zakresie dostawy energii cieplnej
      - umowa nr 3518/5 z 24.11.2000r zawarta ze Stołecznym Przedsiębiorstwem
      Energetyki Cieplnej w Warszawie ul.Batorego 2.

   3) w zakresie dostawy paliwa gazowego
      - umowy zawarte z Mazowiecką Spółką Gazownictwa Sp.zo.o z siedzibą
      w Warszawie ul.Kasprzaka 25. Oddział Gazownia Warszawska z siedzibą
      w Warszawie przy ul.Kruczkowskiego 2:
            - umowa nr 4641/0029/BOK/2003 zawarta 2.10.2003r na dostarczenie paliwa
            gazowego do kotłowni budynku Żeromskiego 77;


                                                                                    182
             - umowa nr 4642/0029/BOK/2003 zawarta 2.10.2003r na dostarczenie paliwa
             gazowego do kotłowni budynku Pileckiego 104

   4) w zakresie wywozu nieczystości stałych:
      - umowa zawarta 27.03.2001r z firmą „Wywóz Nieczystości Stałych i Płynnych –
      Marek Szymański” z siedzibą w Piasecznieul.Tetmajera 32 – na wywóz nieczystości
      stałych z Pileckiego 106, 108.
      Aneksem nr 1 z 14.08.2002r zwiększono zakres usług o budynki: Pileckiego 104;
      Stryjeńskich 19; Komorska 11/15.
      Umowa obowiązywała do 31.05.2004r.
      - umowa nr U-26869/DZO E-5 zawarła 5.06.2004r z MPO w m.st. Warszawa
      Spółka z o.o. / DZO E5 z siedzibą w Warszawie ul.Marsa 76 – na wywóz odpadów
      komunalno-bytowych z posesji przy ul.Komorska 11/15;

      - umowa zawarta 1.02.2001r z firmą ASMABEL Sp. z o.o. w Warszawie ul.E.Ciołka
      16 – na wywóz odpadów komunalnych z posesji Kozia 5a. Umowa obowiązywała do
      31.05.2004r;

      - umowa nr 2565/DZOE – 1/2004 zawarta 31.05.2004r z MPO w m.st. Warszawie
      Sp. z o.o., Dzielnicowym zakładem Oczyszczania E-1 Warszawa ul.Obozowa 43 –
       na wywóz odpadów komunalno-bytowych z ul.Kozia 5a,

      - umowa nr 12474/DZO E-2 zawarta 21.04.2004r z Miejskim Przedsiębiorstwem
      Oczyszczania w m.st. Warszawie Sp. z o.o. DZO E-2 w Warszawie ul.Niepodległości
      2 – na wywóz nieczystości z posesji Madalińskiego 20. Aneksem nr 1 z 24.06.2004r
      zakres usług zwiększono o posesje: ul.Stryjeńskich 19, ul.Pileckiego 104, 106, 108.

      - umowa nr 35 z 30.11.1995r zawarta z firmą „LOBBE” Sp.zo.o Warszawa, ul.Jana
      Kazimierza 49 – na wywóz nieczystości (z pozostałych posesji nie wymienionych
      w w/w umowach). W związku ze zmianą nazwy firmy z „LOBBE” Sp.zo.o na
      „LOBBE-CLEANEXPOL” Sp.zo.o 30.04.2003r zawarta została umowa nr 35/2003r,
      adres bez zmian – zasługę ustalono wynagrodzenie ryczałtowe w wysokości 19.500
      zł/mc.
      O kolejnej zmianie nazwy i adresu firmy z LOBBE-CLEANEXPOL Sp.zo.o na
      RETHMAN RECYCLING Sp.zo.o ul.Zawodzie 16 w Warszawie powiadomiono
      Spółdzielnię pismem z 11.07.2003r. Aneksem do umowy nr 35 (bez daty)
      od 1.05.2004r zmniejszono wynagrodzenie za usługę ze zł 19.500 na 17.700 zł/mc.
      Kolejnym aneksem (bez daty) zmniejszono wynagrodzenie za usługę od 1.08.2005r
      ze zł 17.700 na 12.950 zł/mc.

Analiza treści wymienionych umów daje podstawę do przyjęcia następujących stwierdzeń:
- wszystkie przedłożone do badań umowy precyzują obowiązki po stronie dostawców
mediów i usług,
- z umownych zapisów wynika, że w czytelny sposób zostały zakreślone granice
odpowiedzialności co do utrzymania w należytym stanie technicznym urządzeń przez każdą
z umawiających się stron.
- postanowienia umowne w sposób wystarczający zapewniają ochronę interesów Spółdzielni.



                                                                                     183
6.     GOSPODARKA REMONTOWA W ZASOBACH MIESZKANIOWYCH

6.1 Nadzór techniczny nad zasobami i ustalenie potrzeb remontowych.
  Czynności nadzoru technicznego nad zasobami powierzone zostały firmie
  „ADMINISTRATOR PAX” Spółka zo.o w Warszawie, której Spółdzielnia Mieszkaniowa
  „PAX” jest jednoosobowym właścicielem.
  W ramach zawartej w dniu 4.10.2002r umowy o zarządzanie nieruchomościami Spółce
  zlecono następujące czynności związane z obsługą techniczną zasobów:
  - zabezpieczenie kontroli technicznych i okresowych przeglądów budynków i urządzeń
  stanowiących ich wyposażenie techniczne po uprzednim poinformowaniu Zarządu
  Spółdzielni o konieczności ich przeprowadzenia,

  - opracowanie projektów rocznych rzeczowo-finansowych planów remontów zasobów,

  - wykonywanie bieżących konserwacji i bieżących napraw budynku, pomieszczeń
  wspólnych i urządzeń technicznych umożliwiających właścicielom lokali korzystanie
  z oświetlenia, ogrzewania lokalu, ciepłej i zimnej wody, gazu, domofonu, dźwigów
  osobowych, zbiorczej anteny telewizyjnej i innych urządzeń należących do wyposażenia
  nieruchomości wspólnej, usuwanie awarii i ich skutków na warunkach określonych
  w umowie.
  Dla remontów o planowanej wartości przekraczającej 5.000 zł zastrzeżono, że ich
  wykonanie wymaga odrębnego zlecenia Spółdzielni (umowy) z wyjątkiem awarii
  zagrażających bezpieczeństwu ludzi i mienia oraz „nakazanych przez przepisy”.

  - prowadzenie dla każdego budynku książki obiektu budowlanego oraz kompletowanie
   i przechowywanie dokumentów dotyczących obiektów budowlanych w zakresie ustalonym
  w obowiązujących przepisach (Prawo budowlane i przepisy wykonawcze).

  Ponadto w umowie zostało zapisane, że Zarządca jest zobowiązany do opracowywania
  w okresach półrocznych sprawozdań i informacji o realizacji rzeczowego i finansowego
  wykonania planu remontów. Zastrzeżono jednocześnie, że stopień realizacji obowiązków
  Zarządcy zależy od zabezpieczenia na ten cel ze strony Spółdzielni odpowiednich funduszy
  celowych (§ 4 umowy).

  Nadzór nad poprawnością i kompletnością realizacji umowy przez Spółkę sprawują
  członkowie Zarządu Spółdzielni, z których Andrzej Ślązak i Andrzej Szklarski są
  jednocześnie członkami dwuosobowego Zarządu Spółki „ADMINISTRATOR PAX”.
  Innym pracownikom Spółdzielni nie przypisano obowiązku sprawowania kontroli
  merytorycznej działań prowadzonych przez Spółkę „ADMINISTRATOR PAX” na rzecz
  Spółdzielni Mieszkaniowej „PAX”.

6.1.2. Prawo budowlane nałożyło na właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych
  obowiązek poddawania tych obiektów kontroli okresowej w zakresie określonym
  w art. 62 tj.:
  - co najmniej raz w roku kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznej sprawności
  elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne
  i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektów a także
  kontroli stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych,


                                                                                       184
- co najmniej raz na 5 lat kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu sprawności technicznej
i wartości użytkowej całego obiektu budowlanego, jego estetyki i estetyki otoczenia oraz
badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

Kontrole te winny przeprowadzać osoby legitymujące się uprawnieniami budowlanymi
określonej specjalności, a w zakresie urządzeń i instalacji gazowych, energetycznych
i wentylacyjnych uprawnienia określone w przepisach szczegółowych właściwych
ministerstw.

W trakcie lustracji sprawdzono sposób postrzegania przez Spółdzielnię wymogów ustawy
oraz udokumentowania wykonanych czynności kontroli okresowych w latach 2003-2006 na
wybranej próbie 14 spośród 50 eksploatowanych budynków mieszkalnych, co stanowi 28%.
Wykaz budynków objętych powyższą kontrolą wraz z informacją o datach i zakresie
prowadzonych kontroli okresowych przedstawiono w załączniku nr 6.1.2 do protokołu
lustracji.

Z omawianego załącznika wynika, co następuje:
- w świetle okazanych dokumentów w roku 2003 dwa spośród lustrowanych obiektów: przy
ul. Żeromskiego 77 (OT z 15.03.2001) i Stryjeńskich 19 I et (OT 10.04.2001) znajdowały
się w okresie rękojmii a ich stan techniczny był kontrolowany w ramach przeglądów
gwarancyjnych.
Z pozostałych 12 obiektów w 2003r poddano corocznej kontroli w wymaganym zakresie
tylko 4 budynki.
W ośmiu budynkach nie przeprowadzono kontroli stanu elementów budowlanych
narażonych na szkodliwe działanie czynników atmosferycznych a w budynku przy ul.Bitwy
Warszawskiej 1920r nr 18 również kontroli instalacji gazowych i przewodów kominowych.

- począwszy od 2004r do końca lustrowanego okresu tj. 2006r częstotliwość i zakres
corocznych kontroli obiektów odpowiadał wymogom ustawy.
Wyjątek stanowi budynek Stryjeńskich 19 I etap, którego w 2005r nie poddano corocznej
kontroli w zakresie ogólnobudowlanym.

- 13 spośród 14 lustrowanych obiektów poddano ocenie technicznej i estetycznej w zakresie
wymagań dla przeglądów 5-letnich. Nie dokonano takiej oceny budynku przy
ul.Stryjeńskich 19 zrealizowanego w ramach I etapu zadania Stryjeńskich, dla którego
5-letni okres eksploatacji upłynął 10.04.2006r.

Przeglądy 5 letnie przeprowadzone zostały przez osoby z uprawnieniami budowlanymi
 w branżach: ogólnobudowlanej, sanitarnej i elektrycznej, które do m-ca maja 2005r były
zatrudnione w Spółdzielni na etatach inspektorów nadzoru w Dziale Wykonawstwa
Inwestycji a następnie – na mocy porozumienia stron – zostały zatrudnione w Spółce
„SoWa PAX”.
Inspektor nadzoru branży ogólnobudowlanej Pan ………. brał też udział
w corocznych przeglądach budynków, przeprowadzonych w latach 2003-2005.
Natomiast w roku 2006 przeglądy roczne przeprowadzili w większości przypadków
administratorzy zatrudnieni w Spółce „ADMINISTRATOR PAX”.
Spośród 4 administratorów tylko 1 z nich Pan …………… legitymuje się uprawnieniami
budowlanymi w branży ogólnobudowlanej. Kolejna osoba Pan ……………. posiada


                                                                                       185
uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjno-inżynieryjnej. Natomiast
………………. i Aleksander Żylonis uprawnień budowlanych nie posiadają.
Tym samym przeglądy roczne przeprowadzone w 2006r samodzielnie przez ………..,
A.Żylonisa i ………………… nie spełniają wymogów ustawy.
Powyższe dotyczy: przeglądów ogólnobudowlanych następujących kontrolowanych
budynków:
- Falęcka 5/7 – przegląd z 14.09.06
- ul.Bitwy Warszawskiej 1920r nr 18 – przegląd 25.09.06
- ul.Lubelska 21 – przegląd z 20.09.06
- ul.Zamoyskiego 49 – przegląd z 20.09.06
- ul.Targowa 2 – przegląd z 18.09.06
- ul.Skaryszewska 4 – przegląd z 18.09.06
- ul.Żeromskiego 77 – przegląd z 25.09.06
- ul.Stryjeńskich 19 I et – przegląd z 16.10.06 (A.Żylonis)

W przeglądach rocznych współudział brali – przedstawiciele mieszkańców budynku
i gospodarz domu.

Przeglądy stanu technicznego instalacji elektrycznych i gazowych przeprowadziły osoby
posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru lub napraw danej instalacji
(urządzeń).
Kontrole przewodów kominowych zlecono osobom z kwalifikacjami mistrza w rzemiośle
kominiarskim.

W trakcie lustracji zapoznano się z formą i treścią protokołów kontroli okresowych
budynków. Uwagi wniesiono do treści protokołów z kontroli ogólnobudowlanej, i tak:
- protokoły sporządzono według opracowanych wewnętrznie wzorów składających się
z części zasadniczej, gdzie przewidziano ocenę stanu technicznego poszczególnych
elementów budynku z wpisaniem zauważonych usterek oraz części podsumowującej wyniki
przeglądu z wykazem robót koniecznych do wykonania.

Analiza wzajemnych zapisów poszczególnych części protokołu wykazała, ze w niektórych
przypadkach nie mają wzajemnego powiązania, a odzwierciedleniem nieprecyzyjności
i sprzeczności ustaleń są przykładowe, załączone do protokołu lustracji protokoły
przeglądów:
     - 5 letniego budynków przy ul.Żeromskiego 77, opatrzonego datą 16.10.2006r,
     w którym zespół w składzie:
     1) ……….. – administrator
     2) ………………… – insp. nadzoru ds. sanitarnych
     3……………… – insp. nadzoru ds. elektrycznych
     4) …………………. – insp. nadzoru ds. budowlanych
     dokonał przeglądu budynku i ocenił stan poszczególnych jego elementów jako dobry
     bez wpisania jakichkolwiek uwag (ocena nie podpisana przez sprawdzających).
     Natomiast w części podsumowującej zawarto następujący wpis Zespół jak wyżej cyt.
     „dokonał przeglądu budynku (protokół przeglądu stanowi załącznik 1) i stwierdził:
     przecieki z stropu garażu poziom -1, przecieki z ścian garaż poziom -2, odspojona
     izolacja na ścianach prześwitu (do przełożenia). W rezultacie ustalono, że:
     pomalować posadzę w pom. pompowni”.


                                                                                  186
      - przeglądu rocznego budynku położonego przy ul.Bitwy Warszawskiej,
      przeprowadzonego 25.09.2006 przez Administratora ………………. z udziałem
      przedstawiciela mieszkańców.

      W zasadniczej części protokołu zawierającej wyniki kontroli przeglądu
      poszczególnych elementów oceniono stan pokrycia dachowego jako dostateczny,
      pozostałych elementów jako dobry bez wskazania istnienia uszkodzeń.
      Natomiast jako rezultat przeglądu wpisano (cytat w całości): „gres na parterach.
      Winda kl. IV. Do wymiany zawór 3. Pęknięcia posadzki w garażu.
      Ocena kosztów (malowanie, uzupełnienie pęknięć)”.

      Kserokopie przykładowych, omówionych wyżej nieprecyzyjnych protokołów
      przeglądów okresowych stanowią załącznik Nr 52 do protokołu lustracji.

6.1.3 Dla wszystkich objętych kontrolą budynków założono książki obiektu budowlanego
  na wzorze wprowadzonym Rozporządzeniem MSWiA z 19.10.1998r w sprawie książki
  obiektu budowlanego (Dz.U nr 135 poz.882).
  Wpisano w nich dane charakteryzujące obiekt, wykaz dokumentacji dotyczącej obiektu
  w zakresie ustalonym w obowiązujących przepisach, zaewidencjonowano protokoły
  przeglądów okresowych, przeprowadzone ekspertyzy budynku oraz wykonane remonty
  z podaniem zakresu robót i dat ich odbioru.
  Ksiązki te są prowadzone przez administratorów zatrudnionych w Spółce
  „ADMINISTRATOR PAX”.

 Badanie kompletności wpisów ujawniło nieliczne przypadki braku zarejestrowania
 niektórych kontroli okresowych a mianowicie:
 - w książce obiektu Targowa 2 nie zaewidencjonowano rocznych przeglądów
 ogólnobudowlanych przeprowadzonych 18.11.2004 i 15.11.2005,

 - w książce obiektu Bitwy Warszawskiej 1920r nr 18 nie wpisano rocznego przeglądu
 ogólnobudowlanego z dnia 10.12.2004r.

 Innych uwag związanych ze sposobem prowadzenia książek obiektu budowlanego nie
 wniesiono.

 6.1.4. Podział obowiązków remontowych na Spółdzielnię i użytkowników lokali określony
  został w „Regulaminie użytkowania lokali mieszkalnych i użytkowych, obowiązków
 Spółdzielni i osób władających lokalami w zakresie napraw wewnątrz lokali oraz porządku
 domowego” zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą Spółdzielni Mieszkaniowej „PAX”
 uchwałą nr 9 z 11.09.2002r.
 Według postanowień § 5 tego Regulaminu do obowiązków Spółdzielni w zakresie napraw
 wewnątrz lokali należy:
 - naprawa lub wymiana wszystkich instalacji znajdujących się w lokalach z wyłączeniem
 osprzętu, gniazd wtykowych, wyłączników i armatury sanitarnej.
 Dla instalacji ciepłej i zimnej wody – do zaworu odcinającego lub indywidualnego licznika,

 - naprawa wewnętrznej instalacji centralnego ogrzewania bez zaworów termostatycznych,
 podzielników kosztów i ciepłomierzy w lokalach,


                                                                                       187
 - naprawy polegające na usunięciu zniszczeń powstałych wskutek niewykonania
 obowiązków leżących po stronie Spółdzielni (np. usunięcie zacieków powstałych
 w związku z nieszczelnością dachu, pęknięcia instalacji co),

 - malowanie stolarki drzwi wejściowych do lokalu od strony zewnętrznej, jeżeli nie zostały
 indywidualnie wymienione przez użytkowników lokali,
 - usuwanie uszkodzeń powstałych w trakcie wymiany instalacji w zakresie należącym do
 obowiązków Spółdzielni.
 Pozostałe naprawy wewnątrz lokali obciążają ich bezpośrednich użytkowników.


6.2. FINANSOWANIE REMONTÓW ZASOBÓW
6.2.1 Stosownie do wymogów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz przepisów
  statutu Spółdzielni tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych.
  W okresie objętym lustracją zasady gospodarowania tym funduszem określone były
  w następujących unormowaniach wewnętrznych:
  - Regulaminie tworzenia i wykorzystania funduszu remontowego w Spółdzielni
  Mieszkaniowej „PAX”, zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą uchwałą nr 28
  z 25.03.1998r.
  Określono w nim źródła tworzenia funduszu tj. odpisy w ciężar kosztów eksploatacji
  zasobów, otrzymane dotacje i subwencje, darowizny i nadwyżkę finansową w działalności
  statutowej.
  Nie zawarto natomiast wykazu wydatków podlegających sfinansowaniu ze środków z
  funduszu. W kwestii sposobu wykorzystania funduszu wpisano jedynie, że cyt. „ fundusz
  zmniejsza się z tytułu wydatków na pokrycie kosztów remontów zasobów mieszkaniowych
  wykonanych siłami obcymi i siłami własnych zespołów wykonawczych w zakresie
  ustalonym przez Radę Nadzorczą w planie rzeczowo-finansowym,

 - w Regulaminie rozliczania kosztów GZM i ustalania wysokości opłat za używanie lokali,
 zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą uchwałą nr 22 z 25.03.1998, zastąpionym
 Regulaminem wprowadzonym w życie uchwałą nr 62 Rady Nadzorczej z 7.12.2005r i
 Regulaminem zatwierdzonym uchwałą nr 81 Rady Nadzorczej z 21.06.2006r.
 W treści tego regulaminu wprowadzono następujące zapisy związane z finansowaniem
 działań technicznych na rzecz zasobów:
 - fundusz na remonty służy finansowaniu wydatków na remonty i konserwacje zasobów,

 - w ramach ustalonych odpisów mogą być wyodrębnione środki na zadania specjalne (np.
 wymianę stolarki okiennej, instalacji, remont dźwigów i inne),

 - koszty ulepszenia budynków nie są zaliczane do kosztów GZM i nie są uwzględniane w
 kalkulacji odpisów na fundusz remontowy zasobów lokalowych.
 Zasady finansowania tych działań regulują odrębne przepisy.
 - wysokość odpisów na fundusz remontowy uchwala Rada Nadzorcza w oparciu o potrzeby
 określone w rocznym planie remontów, stanowiącym część składową rocznego planu
 gospodarczo-finansowego.




                                                                                       188
6.2.2 Spółdzielnia sporządza roczne rzeczowo-finansowe plany remontów w układzie
  wyodrębnionych nieruchomości jedno lub wielobudynkowych.
  Natomiast ewidencja księgowa prowadzona jest dla każdego budynku oddzielnie z dalszym
  podziałem na lokale mieszkalne, lokale użytkowe i garaże (miejsca postojowe).
  W przypadku nieruchomości wielobudynkowych oddzielnej ewidencji podlegają koszty
  remontów mienia wspólnego (infrastruktury). Z końcem roku koszty te rozliczane są na
  budynki powiązane mieniem wspólnym według wskaźnika powierzchniowego.

    W okresie objętym lustracją propozycje planu remontów zasobów opracowywała Spółka
    „ADMINISTRATOR PAX”. Przed przedłożeniem do zatwierdzenia przez Radę Nadzorczą
    projekt planu był konsultowany z przedstawicielami Rad Osiedli uczestniczącymi
    w rocznych przeglądach budynków. Na tę okoliczność w aktach poszczególnych obiektów
    znajdują się stosowne dokumenty.
    Rzeczowo-finansowe roczne plany remontów zasobów zostały zatwierdzone przez Radę
    Nadzorczą:
-   na rok 2003 – uchwałą nr 19 z 19.02.2003,
-   na rok 2004 – uchwałą nr 27 z 21.04.2004,
-   na rok 2005 – uchwałą nr 38 z 3.02.2005, ze zmianą wprowadzoną uchwałą nr 48
                     z 18.05.2005 rozszerzającą zakres rzeczowy robót bez zmiany wysokości
                     odpisów,
-   na rok 2006 – uchwałą nr 60 z 7.12.2005 ze zmianami wprowadzonymi uchwałami nr 67
                     z 10.04.2006 i nr 87 z 27.09.2006.

    Zmiany wprowadzone w IV 2006r związane były z:
         - ograniczeniem zakresu rzeczowego robót remontowych, wprowadzonym
           na wnioski Rad Osiedli
         - uaktualnieniem wysokości planowanych kosztów remontów w związku
           z podpisaniem umów o wykonanie robót
    i wpłynęły na korektę wysokości rocznych odpisów na fundusz remontowy zasobów.

    Natomiast korekta wprowadzona w m-cu IX 2006 dotyczyła zmiany kwalifikacji robót
    budowlanych wykonanych w budynku Salezego 6 – z remontu na modernizację i zaliczenia
    pobranych w 2006r opłat z tytułu odpisów na fundusz remontowy tego budynku, na poczet
    indywidualnych wkładów budowlanych.


6.2.3 Gospodarkę funduszem na remonty zasobów w latach 2003-2006 precyzuje
      tablica nr 10 załączona do protokołu lustracji ( zał. Nr 53).

    Wynika z niej, że w całym lustrowanym okresie stan zgromadzonego funduszu na remonty
    zasobów był wyższy od sfinansowanych z funduszu wydatków. Rezerwy funduszu
    wynosiły:
    - na koniec 2003r                4.524.928,45 zł
    - na koniec 2004r               6.274.079,71 zł
    - na koniec 2005r               3.742.660,91 zł
    - n koniec 2006r                3.631.027,59 zł


                                                                                      189
 Porównanie dokonanych odpisów na zasilenie funduszu oraz planowanych i rzeczywistych
 wydatków na remonty i konserwacje zasobów przedstawiają się jak niżej:

                                   2003          2004           2005          2006        .
1. odpisy roczne na pokrycie
kosztów remontów i
konserwacji                        1.884.356     1.910.652      1.967.480     2.972.433
2. planowane wydatki na
remonty i konserwacje              1.607.758     1.945.125      2.378.187     3.416.707
3. rzeczywiste wydatki na
remonty i konserwacje                192.953       425.528      2.227.967     3.126.199
4. stopień wykonania
planowanych kosztów
remontów (3:2)                     12,0%         21,9%          93,7%         91,5%       .

 Z powyższych wynika, że w latach 2003-2004 Spółdzielnia nie wywiązała się
 z zaciągniętych zobowiązań wobec członków związanych z remontami zasobów. Wskazują
 na to bardzo niskie wskaźniki wykonania zadań określonych w rocznych planach.
 Jak wyjaśnił Z-ca Prezesa Zarządu Spółdzielni Pan Andrzej Szklarski przyczyną tego stanu
 była konieczność skierowania w tamtym czasie wszystkich możliwych środków
 pieniężnych (w tym funduszu remontowego) na zaspokojenie roszczeń wierzycieli
 działalności inwestycyjnej, co warunkowało dalsze istnienie Spółdzielni.
 Temat sytuacji finansowej w działalności inwestycyjnej i jej wpływ na kondycję finansową
 Spółdzielni omówiono w rozdziałach 4 i 7 protokołu lustracji.

6.2.4 Miesięczne stawki odpisów na fundusz remontowy w ciężar kosztów eksploatacji
  zasobów kształtowały się w następującym przedziale:
  - w roku 2003 – lokale mieszkalne od 0,37 zł/m2 do 0,79 zł/m2 średnio w skali Spółdzielni
  0,51 zł/m2 miesięcznie.
  Od lokali użytkowych średnio 3 zł/m2 miesięcznie.

 - w roku 2004 – od lokali mieszkalnych 0,69 -1,11 zł/m2 miesięcznie, średnio w skali
 Spółdzielni 0,81 zł/m2 miesięcznie.
 Średni odpis od lokali użytkowych wynosił 2,70 zł/m2 miesięcznie.

 - w roku 2005 – w m-cach I i II 0,69 -1,11 zł/m2 miesięcznie (średnio 0,76 zł/m2
 miesięcznie); w m-cach III-XII 0,45-3,0 zł/m2 miesięcznie (średnio 0,90 zł/m2 miesięcznie).
 Średni odpis od lokali użytkowych wynosił 2,00 zł/m2 miesięcznie.

 - w roku 2006 – w m-cach I-IV 0,62 -4,96 zł/m2 miesięcznie (średnio w skali Spółdzielni
 1,67 zł/m2 miesięcznie). W okresie V-XII 0,62-4,00 zł/m2 miesięcznie (średnio 1,44 zł/m2).
 Ponadto dla 3 budynków: przy ul.Rzymowskiego 33, Jadźwingów 1 i Jadźwingów 3
 wprowadzono dodatkowy odpis na pokrycie przyszłych kosztów remontów balkonów
 w wys. 125 zł miesięcznie od jednego lokalu.

 Najniższe kwotowo odpisy na fundusz remontowy dotyczyły najmłodszych budynków a ich
 wysokość skalkulowano na poziomie planowanych kosztów przeprowadzenia przeglądów
 okresowych, konserwacji i drobnych napraw.


                                                                                        190
 Najwyższe stawki odpisów ustalono dla zasobów, dla których przewidziano kosztowne
 remonty zidentyfikowane w rocznych rzeczowo-finansowych planach remontów bądź
 w celu utworzenia rezerw finansowych na pokrycie kosztów przyszłych zamierzeń
 remontowych (np. remont balkonów).

 W okresie objętym lustracją członkowie Spółdzielni uzyskiwali wyczerpujące informacje
 o gospodarce remontowej a świadczą o tym:
 - publikowanie rocznych planów remontów w zakresie rzeczowym i finansowym w ujęciu
 poszczególnych budynków. Zamieszczano je na tablicach ogłoszeń na klatkach
 schodowych.

 - przedkładanie sprawozdań z realizacji zadań planowych po zakończeniu roku, w układzie
 budynków.
 W sprawozdaniach zawierano między innymi wysokość rocznych odpisów na fundusz
 remontowy, zestawienie porównawcze planu i wykonania remontów w ujęciu rzeczowym
  i finansowym, a także stan funduszu remontowego bądź przekroczenia wydatków
 na koniec roku.
 Sprawozdanie tej treści dla każdego budynku umieszczano na klatach schodowych.

 - bieżąca informacja o wykonywanych remontach na stronie internetowej Spółdzielni
 i w bezpłatnej gazetce „Nasze sprawy”,

 - syntetyczne sprawozdanie o realizacji remontów w skali Spółdzielni zawarte
 w sprawozdaniach Zarządu przedkładanych Zebraniom Grup Członkowskich i Zebraniu
 Przedstawicieli.

6.2.5   Przeprowadzona kontrola gospodarki funduszem na remonty zasobów
        mieszkaniowych wykazała, co następuje:
  1) Na ogólną ilość 50 eksploatowanych budynków Spółdzielnia nie tworzy w ciężar
  kosztów eksploatacji funduszu na remonty budynku przy ul.Zamoyskiego 45.
  Z drugiej strony poniesione wydatki na remonty i konserwacje tego budynku finansuje
  ze środków funduszu zgromadzonego przez pozostałe budynki.
  W okresie objętym lustracją ze środków funduszu remontowego pokryto wydatki dotyczące
  budynku przy ul.Zamoyskiego 45 w łącznej kwocie 297.331,94 zł z tego:
- w roku 2003                 10.277,97 zł
- w roku 2004                 81.921,49 zł
- w roku 2005                109.288,44 zł
- w roku 2006                 96.844,04 zł
  Budynek przy ul.Zamoyskiego 45 stanowi mienie Spółdzielni a znajdujące się w nim lokale
  mieszkalne oddane są w najem.
  Zaznaczyć należy że:
  - w świetle przepisów art.5 i art.61 Prawa budowlanego to na Spółdzielni jako właścicielu
  obiektów ciąży obowiązek ich utrzymania w należytym stanie techniczno-użytkowym,

 - źródłem finansowania tych obowiązków jest fundusz remontowy zasobów, który zgodnie
 z art.6 ust.3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obciąża koszty gospodarki zasobami
 stanowiącymi mienie Spółdzielni,



                                                                                       191
 - wewnętrzny regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami, zatwierdzony przez
 Radę Nadzorczą Spółdzielni Mieszkaniowej „PAX” przewiduje, że członkowie Spółdzielni
 finansują w ramach opłat eksploatacyjnych odpisy na fundusz remontowy, skalkulowane w
 wysokości zabezpieczającej między innymi pokrycie planowych kosztów remontu budynku
 w obrębie którego znajdują się ich lokale,

 - przepisy ustawy z dnia 21.06.2001r o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie
 gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U nr 71 poz.733 z późn. zmianami) stanowią, że
 najemcy lokali mieszkalnych w budynkach spółdzielni mieszkaniowych opłacają czynsz:
       - do 31.12.2004 – w wysokości odpowiadającej kosztom eksploatacji i remontów
       ponoszonych przez członków Spółdzielni,
       - po 31.12.2004 – czynsz wolny.

 Z powyższych przepisów wynika, że źródłem finansowania wydatków na remonty budynku
 przy ul.Zamoyskiego 45 z wynajmowanymi lokalami mieszkalnymi winny być czynsze
 pobierane od najemców lokali, w kwotach zabezpieczających pokrycie pełnych kosztów
 eksploatacji i remontów tego budynku.

2) W okresie objętym lustracją Spółdzielnia zmniejszyła stan funduszu remontowego
    o 2.388.550,11 zł i zasiliła tą kwotą fundusz zasobowy.
  Operację wprowadzono do ksiąg nie podpisanym przez nikogo poleceniem księgowania
  R37/0872/XII/05 z 31.12.2005 a podstawą sporządzenia dowodu była uchwała 18a Zarządu
  Spółdzielni z 31.12.2005 w sprawie zmniejszenia funduszu remontowego i zarachowania na
  fundusz zasobowy niewykorzystanej rezerwy na niedoróbki inwestycyjne oraz funduszu
  remontowego z lat ubiegłych.
  W uzasadnieniu uchwały podano cyt. „fundusz remontowy i niedoróbek powstał przed
  2002r. Brak możliwości przypisania do poszczególnych nieruchomości. Upłynął okres
  trzyletni-przedawnienie”.

 Kserokopia uchwały Zarządu i polecenie księgowania stanowią w komplecie załącznik
 Nr 54 do protokołu lustracji.

 W powyższym temacie ustalono, co następuje:
 - Spółdzielnia przyjęła praktykę wynoszenia na fundusz remontowy rezerw finansowych,
 założonych w ostatecznym rozliczeniu kosztów budowy lokali, przeznaczonych na pokrycie
 kosztów robót przewidzianych w projekcie lecz jeszcze nie wykonanych lub nie
 dokończonych.

 Regulamin rozliczenia kosztów budowy i ustalenia wysokości wkładów na nowo oddane
 lokale dopuszcza w § 10 uwzględnienie w członkowskim koszcie budowy kosztu takich
 robót. Wymaga jednak ustalenia z członkami terminu wykonania tzw „niedoróbek” i
 rozliczenia założonej rezerwy finansowej w formie potwierdzenia ostatecznego charakteru
 rozliczeń.

 Spółdzielnia nie wykonała obowiązków zaciągniętych wobec członków a pobrane rezerwy
 na niedoróbki przeznaczyła na własny fundusz zasobowy.




                                                                                    192
  Spisane salda wynikały z następujących kont analitycznych z B.O 2003
  - 856-00211 „fundusz na niedoróbki osiedla Skaryszewska-Lubelska” 122.441,05 zł
  - 856-00411 „dotacja na infrastrukturę”                               231.045,00 zł
  - 856-00511 „niedoróbki różne”                                         13.740,82 zł
  - 856-00611 „niedoróbki Bełżecka”                                    131.064,52 zł
                                                         razem:        498.291,39 zł
  Spisany fundusz remontowy z lat ubiegłych ewidencjonowany był na następujących
  kontach analitycznych:
 - 856-00111 „fundusz remontowy stan początkowy”                     1.138.467,15 zł
       - 856-00911 „fundusz remontowy lokali użytkowych 2002”            352.791,57 zł
       - 856-01011 „fundusz remontowy dodatkowe odpisy od
                     lokali użytkowych”                                  253.000,00 zł
       - 856-01111 „ dodatkowe odpisy od lokali mieszkalnych”            146.000,00 zł
                                                         razem:       1.890.258,72 zł

 Wszystkie salda zawarte w kwocie 2.388.550,11 zł wyniesionej z funduszu remontowego
 na fundusz zasobowy powstały przed 01.01.2003r.
 Decyzja Zarządu o zmianie przeznaczenia środków pobranych od członków na remonty
 zasobów i likwidację niedoróbek nie ma zamocowania w obowiązujących przepisach
 ponieważ:
 - fundusz remontowy jest funduszem celowym o charakterze zobowiązaniowym,
 tworzonym z opłat wniesionych przez członków na realizację obowiązków remontowych w
 zasobach Spółdzielni.
 W myśl przepisów art.6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych niewykorzystane środki
 funduszu remontowego w danym roku przechodzą na rok następny i służą finansowaniu
 przyszłych zadań remontowych.
 Ustawa nie dopuszcza przedawnienia zaciągniętych przez Spółdzielnię zobowiązań wobec
 członków z tytułu remontów zasobów.

 - spisana na fundusz zasobowy rezerwa funduszu remonotego powstała przed 01.01.2003r
 a więc w okresie gdy tworzono fundusz dla całości zasobów bez podziału na budynki.
 Sposób rozłożenia tej rezerwy na wydzielone aktualnie nieruchomości budynkowe winien
 być rozstrzygnięty przez Radę Nadzorczą tj organ statutowo uprawniony do określania
 zasad gospodarowania funduszem tworzonym w Spółdzielni.
 Również Rada winna określić sposób rozliczenia z członkami niewykorzystanej rezerwy.


6.3. Wykonawstwo robót remontowych.
6.3.1 Spółdzielnia zatrudnia jednego konserwatora posiadającego uprawnienia do napraw
  instalacji gazowych. Pracownik ten przeprowadza przeglądy okresowe instalacji gazowych
 a także wykonuje konserwacje i drobne naprawy instalacji gazowej i hydraulicznej.
  Drobne remonty w zasobach wykonują także gospodarze domów.
  Prace w/w pracowników zatrudnionych na etatach w Spółdzielni organizuje i nadzoruje
  Spółka „Administrator PAX”, z którą spisano umowę o zarządzanie zasobami.
  Udokumentowaniem przebiegu tych prac są zlecenia robocze, kontrolowane przez
  administratorów Spółki, które stanowią podstawę sporządzenia kart pracy, list
  i rozdzielników płac.



                                                                                    193
 Zarówno w Spółdzielni jak też w Spółce „Administrator PAX” nie prowadzi się ewidencji
 zgłoszeń awarii i usterek. Temat organizacji przyjęć tych zgłoszeń i terminów likwidacji
 usterek nie został unormowany w umowie o zarządzanie.
 Jak wyjaśnił przedstawiciel Spółki – kierownik Administracji Pan Waldemar Korpak
 zgłoszenia są przyjmowane przez dyżurującego całodobowo administratora, który na
 bieżąco zleca likwidację usterek konserwatorowi, gospodarzom domów lub też
 wykonawcom zewnętrznym w ramach jednorazowych zleceń.
 Informacje o przyjmowaniu zgłoszeń usterek i numerze telefonu dyżurnego administratora
 umieszczone są na tablicach ogłoszeń na klatach schodowych.
 Natomiast roboty o większym zakresie rzeczowym zleca się firmom zewnętrznym
 w ramach umów-zleceń zawartych przez Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „PAX”.

6.3.2. Zasady wyłania wykonawców robót remontowych zostały określone w Regulaminie
   udzielania zamówień na roboty budowlane, dostawy i usługi na rzecz Spółdzielni
   Mieszkaniowej „PAX” zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą na posiedzeniu w dniu
  15.06.2005r. Uchwalenie tego Regulaminu było realizacją wniosków polustracyjnych
  sformułowanych przez Związek Rewizyjny SM RP w piśmie z dnia 29.04.2004r, przyjętych
  przez Zebranie Przedstawicieli Członków w dniu 30.06.2004r (uchwała nr 1).

Najważniejsze ustalenia tego regulaminu są następujące:
- przyjęto następując warianty wyboru wykonawców:
        - podstawowy – dla zamówień o wartości powyżej 30.000 EURO
        - uproszczony – dla zamówień do 30.000 EURO
        - z wolnej reki – dla zamówień o wartości do 6.000 EURO
        - pełny- z zastosowaniem procedur określonych w ustawie Prawo zamówień
        publicznych dla zamówień finansowanych z udziałem środków budżetowych

- określono następujący tryb składania zamówień:
        - dla wariantu podstawowego – w formie przetargu nieograniczonego podlegającego
        ogłoszeniu co najmniej w jednym publikatorze i na stronie internetowej Spółdzielni.
         Jednocześnie dopuszczono możliwość zastosowania innego trybu, pod warunkiem
        zatwierdzenia zmiany przez Zarząd Spółdzielni. Okoliczności uprawniających Zarząd
        do podjęcia takiej decyzji nie zostały określone.
        Dla zamówień w trybie wariantu podstawowego określono niezbędne elementy
        do ujęcia w treści oferty a także wymagane od oferentów dokumenty potwierdzające
        ich wiarygodność techniczną i ekonomiczną.
        Wprowadzono też obowiązek opracowania przez Spółdzielnię, do każdego przetargu,
        specyfikacji istotnych warunków zamówienia z projektem umowy, a także
        opracowanie kosztorysu inwestorskiego ułatwiającego ocenę oferowanych
        wynagrodzeń przez p.t. wykonawców.
        - dla wariantu uproszczonego przewidziano alternatywne formy wyboru
        wykonawców: w drodze negocjacji z zachowaniem konkurencji bądź w trybie zapytań
        o cenę wystosowanych do co najmniej 3 firm. Ustalono, że szczegółowy zakres i
        zasady postępowania dla przetargów zorganizowanych w tym wariancie określa
        Zarząd Spółdzielni.

 W regulaminie określono, że postępowanie przeprowadza komisja powołana przez Zarząd
 Spółdzielni, a w przypadku organizacji przetargu w trybie podstawowym cyt. „ do składu


                                                                                       194
 Komisji, na wniosek Zarządu, Rada Nadzorcza może powołać do dwóch sowich
 przedstawicieli”.
 Sprecyzowano też obowiązki komisji polegające na przeprowadzeniu weryfikacji ofert
 i wyborze najkorzystniejszej. Z drugiej strony zminimalizowano wymagania stawiane
 członkom tej komisji poprzez stwierdzenie w § 2 p.1, że cyt. „Komisja składa się
 z minimum trzech osób, z których co najmniej jedna posiada przygotowanie merytoryczne
 do ceny złożonych ofert”.
 Nie unormowano natomiast:
 - sposobu udokumentowania prac komisji
 - zasad wartościowania kryteriów przyjętych do oceny ofert
 - minimalnej ilości złożonych ofert warunkujących przeprowadzenie postępowania.

6.3.3 W trakcie lustracji badano sposób wyboru wykonawców robót remontowych
  wykonanych w latach 2005-2006 a także treść zawartych umów i ich realizację pod kątem
  terminów wykonania, zgodności wyfakturowanego wynagrodzenia i wykorzystania
  uprawnień w zakresie naliczania kar przewidzianych w umowie.
  Kontrolę przeprowadzono na przykładzie 14 remontów, wybranych w oparciu o własny
  osąd lustratora. Przy doborze próby kierowano się rodzajem robót i wysokością
  poniesionych nakładów na ich realizację.
  Ustalono, co następuje:

6.3.3.1 Montaż drzwi aluminiowych w budynkach osiedla Skaryszewska-Lubelska
  Wymiana drzwi wejściowych do budynków tego osiedla przewidziana była w rzeczowo-
  finanasowym planie remontów na 2005r.
  Na wykonanie robót przewidziano kwotę 261.884 zł.
  Wykonawcą tych robót była firma Fabryka Stolarki PCV i ALU „TOP-AL.” Sp. z o.o.
  w Dziekanowie Nowym, która równolegle była podwykonawcą zadań inwestycyjnych przy
  ul.Stryjeńskich i Wiatracznej. Wyboru tej firmy dokonano bez przetargu.
  W dniu podpisania umowy (07.02.05r) Spółdzielnia nie posiadała unormowanych zasad
  wyłaniania wykonawców.

 Warunki realizacji robót zostały określone w umowie nr 37/02/05 z 07.02.05 podpisanej z
 ramienia Spółdzielni przez Prezesa Zarządu Andrzeja Ślązaka i Z-cę Prezesa Bożenę
 Zagajską.

Analiza treści tej umowy, wykazała:
   1) Jej przedmiotem była dostawa i montaż 24 sztuk drzwi aluminiowych ciepłych i 24
       sztuk drzwi aluminiowych zimnych „zgodnie z załącznikiem do oferty wykonawcy
       z 16.02.2005r”.
       W punkcie dotyczącym wynagrodzenia (§ 14 p 1) zapisano cyt. „za wykonanie robót
       będących przedmiotem niniejszej umowy w zakresie tytułowym ujętym w kosztorysie
       ofertowym wykonawcy, strony uzgadniają wynagrodzenie według formuły
       ryczałtowo-ilościowej. W przypadku gdy wykonana ilość odpowiadać będzie
       wielkościom określonym w przedmiarze robót zawartym w specyfikacji istotnych
       warunków zamówienia wynagrodzenie wyniesie netto 205.050 zł”. Natomiast w § 14
       p.2 zapisano, że „ostateczna wysokość wynagrodzenia ustalona będzie na podstawie
       zryczałtowanych cen jednostkowych, przyjętych w wysokości podanej w ofercie
       ostatecznej wykonawcy oraz ilości rzeczywiście wykonanych potwierdzonych przez
       inspektora nadzoru.”

                                                                                    195
   W zacytowanych wyżej fragmentach umowy z dnia 07.02.2005r dotyczących jej
   przedmiotu i wynagrodzenia powołano się na ofertę opatrzoną datą 16.02.2005. Oferta
   Spółki wpłynęła do Spółdzielni 17.02.2005 tj 10 dni po dacie umowy. W końcowej jej
   części zawarto zapis: „w przypadku zainteresowania złożoną ofertą prosimy
   o przesłanie stosownego zlecenia oraz przygotowanie projektu umowy.”

   Z powyższych zapisów wynika, że umowa była antydatowana.

2) Lustratorom nie przedłożono specyfikacji istotnych warunków zamówienia, na które
   powołano się w umowie. Jedynym dokumentem identyfikującym miejsca wykonania
   zleconych robót jest załącznik do oferty sporządzony przez Wykonawcę, zawierający
   rysunki techniczne wyłącznie dla drzwi aluminiowych „ciepłych” różnych typów
   (jedno i dwuskrzydłowe), różniących się wymiarami i powierzchnią oszklenia.

   W powołanej ofercie nie wyceniono poszczególnych typów drzwi. Podano jedynie
   sumaryczną wycenę:
   - za 24 szt. drzwi aluminiowych ciepłych z montażem 115.390 zł + VAT
   - za 24 szt. drzwi aluminiowych zimnych z montażem   89.660 zł + VAT
                                Łącznie na kwotę netto 205.050 zł + VAT.

   O braku wyceny jednostkowej dla zróżnicowanych wymiarów drzwi świadczy treść
   faktur i protokołów odbioru robót.

3) Analiza treści umowy i warunków jej realizacji wykazała następujące rozbieżności:
      a) umowny termin realizacji określono: rozpoczęcie 7 dni od daty sporządzenia
          umowy, zakończenie do 30.06.2005 według harmonogramu przedstawionego
          przez Wykonawcę przed podpisaniem umowy i zaakceptowanego przez
          Spółdzielnię.
          Harmonogramu, o którym mowa lustratorom nie okazano.

          W dniu 17.06.2005 w piśmie bez znaku Spółdzielnia zwróciła się do
          Wykonawcy o wstrzymanie dalszej realizacji umowy z uwagi na brak
          możliwości skoordynowania w czasie tych robót z remontem wejść do klatek
          schodowych. Kolejne terminy nie zostały ustalone na piśmie. Ostatni protokół
          odbioru robót spisano z datą 13.06.2006r. Kary umowne nie były liczone.

      b) Nadzór nad wykonawstwem robót potwierdzony w treści umowy powierzono
         inspektorowi      nadzoru,      który     uczestniczył    w        odbiorze
         całości robót i z ramienia Spółdzielni podpisał protokoły odbioru
         (protokół z 17.VI .2005 jednoosobowo, protokoły z 18.V.06 i 17.VI.06 przy
         udziale przedstawiciela Spółki „Administrator PAX”. Zaznaczyć należy, że
         począwszy od VI.2005 w/w nie był już pracownikiem Spółdzielni i nie wiązało
         go ze Spółdzielnią żadna umowa. Z tego powodu czynności nadzoru
         wykonane przez …………….. począwszy od II półrocza 2005 nie były
         zalegalizowane.

      c) Protokoły odbioru robót budzą istotne zastrzeżenia, ponieważ:
         - nie zostały poparte książką obmiaru robót,

                                                                                  196
   - nie specyfikują rodzaju zamontowanych drzwi (zimne, ciepłe, typy, wymiary)
   lecz wyłącznie ich ilość i adresy zamontowania,

d) W umowie strony umówiły się, że zapłata wynagrodzenia będzie dokonana
   poprzez ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do 6
   wybudowanych już miejsc postojowych w halach garażowych budynków przy
   ul.Piękna 16b (3 stanowiska), Kakowskiego 5 (1 stanowisko), Zamoyskiego
   51a (1 stanowisko) i Zamoyskiego 47 (1 stanowisko) wycenionych łącznie na
   kwotę 171.000 zł oraz że pozostała kwota uregulowana zostanie gotówką.
   Jednocześnie ustalono następujące terminy płatności:
   - przedpłata 105.000 zł na pokrycie równowartości 3 miejsc postojowych
   w budynku Piękna 16b,
   - pozostała kwota po wykonaniu całości robót poprzez ustanowienie
   spółdzielczych praw do pozostałych miejsc postojowych, reszta po odbiorze
   gotówką.

   Ostatecznie spółdzielcze prawa do miejsc postojowych – na wniosek
   Wykonawcy nie zostały ustanowione. Wynagrodzenie w całości wpłacono na
   konto Wykonawcy w łącznej kwocie netto 205.050 zł, brutto 250.161 zł, na
   podstawie faktur nr 99/05 z 17.06.05, nr 52/06 z 15.06.06 (zaliczka), nr 66/06 z
   31.05.06, nr 69/06 z 14.06.06.

   Brak jednostkowych kalkulacji cen dla poszczególnych typów i rozmiarów
   drzwi a także ich identyfikacji w protokołach odbioru spowodował, że
   rozliczanie kosztów na poszczególne obiekty dokonane zostało przez
   Spółdzielnię wg cen ześrednionych tj. 5.211,68 zł/1 szt drzwi brutto.

   W dniu 10.05.2006r Spółdzielnia zleciła temu samemu Wykonawcy
   wykonanie i zamontowanie dodatkowych drzwi aluminiowych zimnych
   dwuskrzydłowych w budynku Lubelska 17 (ogółem w tym obiekcie odebrano
   11 szt drzwi, w tym 10 na podstawie umowy. Na wykonanie tej usługi
   wykonawca złożył w dniu 25.04.06 ofertę z wyceną 2.371,83 netto i 2.893,63
   zł z VAT) tj. znacznie niższą od wyceny w omówionej umowie.
   Dodatkowe drzwi rozliczono fakturą F/56/06 z 19.05.06 na kwotę 2.893,63
   brutto.

e) Do wyceny robót wykonanych przez firmę „TOP AL.” wniesiono ponadto
   następujące zastrzeżenie: zarówno w umowie jak też w zleceniu jako
   przedmiot zamówienia wpisano: dostawa i montaż drzwi aluminiowych.
   Wykonawca potraktował zamówienie jako dostawę materiałów,
   zakwalifikował je do poz. PKWiU 28.12.10-50 wg klasyfikacji GUS
   i fakturach opodatkował podatkiem VAT 22%.
   Tymczasem rzeczywistym przedmiotem zamówienia była usługa remontowa
   polegająca na wymianie drzwi w budynku mieszkalnym (PKOB 11), która
   wg załącznika nr 3 ustawy o podatku od towarów i usług jest opodatkowana
   stawką VAT 7%.
   Brak precyzyjności w określaniu przedmiotu zamówienia spowodował, że
   z tyt. różnic stawek podatku VAT Spółdzielnia poniosła dodatkowy koszt


                                                                               197
              zakupu usługi w wysokości 31.113,27 zł z tego z tyt. rozliczenia umowy
              30.757,50 i zlecenia 355,77 zł.

     Kserokopie omówionych dokumentów tj.: umowa nr 37/02/05, oferta z 16.02.05
     z załącznikiem, pismo z 17.06.05 o wstrzymanie robót, dodatkowe zlecenie z ofertą
     a także faktury i protokoły odbioru stanowią w komplecie załącznik Nr 55 do protokołu
     lustracji.

6.3.3.2 Modernizacja budynku Salezego 6.
        Budynek przyjęty do eksploatacji w 1967r – liczy 40 lat.

   1) W planie remontów 2006r przewidziano ocieplenie elewacji wraz z remontem
      balkonów, wymianę obróbek blacharskich i okien na parterach, I piętrze klatek
      schodowych, naprawę wejść do budynku, wymianę drzwi wejściowych i inne,
       a źródłem finansowania robót miał być fundusz remontowy zgromadzony przez
      członków posiadających lokale w tym budynku.
      Plan remontów przewidywał wydatki w kwocie ogółem 921.013 zł i ich finansowanie
      zwiększonymi odpisami na fundusz remontowy tego budynku w okresie 3 lat.
      Projekt ocieplenia elewacji opracował arch. ………, działający pod firmą
      Projektowanie Arch.-Budowlane Warszawa, na podstawie umowy zawartej
      w dniu 10.03.2006r. Pozwolenie na wykonanie robót wraz z zatwierdzeniem projektu
      uzyskano decyzją nr 633/S/2006 z 8.09.2006 Prezydenta Miasta Stołecznego
      Warszawy.
   2) Uchwałą nr 24 z dnia 18.05.2006r Zarząd Spółdzielni powołał 3 osobową komisję do
      wyłonienia wykonawcy remontu Salezego 6 w składzie: 2 pracowników Spółki
      „Administrator PAX” (kierownik Administracji i administrator) oraz inspektor
      nadzoru ze Spółki „SoWa PAX” – bez udziału pracowników Spółdzielni.

       Wykonawców wyłoniono w ramach dwóch przetargów:
       Pierwszy przetarg – na wymianę balustrad, balkonów i loggii oraz remont płyt
       balkonowych ogłoszony został zgodnie z wymogami Regulaminu: w „Gazecie
       Wyborczej” wyd. z 06.06.06 oraz na stronie internetowej Spółdzielni (wprowadzono
       25.05.06). Do tego przetargu opracowano specyfikację istotnych warunków
       zamówienia.
       Termin składania ofert ustalono na 30.06.2006.

       Drugi przetarg – na ocieplenie elewacji, ocieplenie stropodachu, wymianę okien oraz
       rur spustowych i obróbek blacharskich wg opracowanego projektu – ogłoszony został
       na stronie internetowej Spółdzielni (wprowadzono 23.08.2006r). Jak wyjaśnił
       kierownik Administracji Spółki „Administrator PAX” Pan Waldemar Korpak
       ogłoszenie umieszczono także na tablicy ogłoszeń w siedzibie Spółdzielni.
       Do tego przetargu specyfikacji istotnych warunków zamówienia nie opracowano.

       Z przedłożonej do kontroli dokumentacji przetargowej, archiwowanej w Spółce
       „Administrator PAX” wynika, co następuje:
       - Na pierwszy przetarg wpłynęły 2 oferty, które spełniały warunki określone
       w specyfikacji zamówienia.
       Oferowane wynagrodzenie poparte zostało kosztorysami ofertowymi.


                                                                                      198
   Rozpatrzone zostały w dniu 10.07.2006 przez Komisję w składzie zmienionym
   w stosunku do powołanego przez Zarząd uchwałą nr 24. Kierownika Administracji
   zastąpił drugi administrator.
   Ponadto do składu Komisji dołączył przedstawiciel Rady Osiedla Pan ………………..
   Komisja wytypowała atrakcyjniejszą cenowo ofertę złożoną przez Firmę
   Ogólnobudowlaną Andrzej Mielcarz z Bydgoszczy, za wynagrodzenie 647.700 zł
   netto plus VAT.
   Jednocześnie Komisja zawnioskowała rozszerzenie dla tej firmy przedmiotu
   zamówienia o naprawę dachu, ocieplenie stropodachu i wymianę rur spustowych za
   łącznym wynagrodzeniem ryczałtowym za całość prac w wysokości 739.721,14 zł
   netto plus VAT. Na dodatkowy zakres robót wykonawca przedłożył kosztorys
   uproszczony.

   - W wyniku ogłoszenia drugiego przetargu wpłynęło 4 oferty, których treść oferenci
   ograniczyli wyłącznie do podania zakresu robót (bez obmiarów) i ogólnego
   zryczałtowanego wynagrodzenia. Oferty te – bez załączników określonych
   w Regulaminie, potwierdzających wiarygodność techniczno-ekonomiczną firmy,
   sytuację finansową, terminowość rozliczeń podatkowych, referencje i inne nie
   spełniały wymagań i nie były przedmiotem komisyjnego rozpatrzenia.
   Nie dołączono też określonych w przepisach Regulaminu kosztorysów szczegółowych
   jak też wycen jednostkowych. Podany w tych ofertach - złożonych do drugiego
   przetargu – zakres robót nie dopowiadał zamówieniu, bowiem zawierał kompleksowe
   zestawienie robót, objętych zarówno pierwszym, już rozstrzygniętym przetargiem jak
   też drugim przetargiem.

   Takie oferty złożyli:
   - Firma EUROBUD1 Sękocin Nowy p-ta Raszyn– za wynagrodzeniem 1.840.000,72 zł
   netto plus VAT (L.dz.1154 z 18.08.06),
   - Zakład Ogólnobudowlany Lucjan Dziekanowski Bydgoszcz – za wynagrodzeniem
   1.820.000 netto plus VAT (L.dz.1153 z 18.08.06),
   - Przedsiębiorstwo Ogólnobudowlane „Lar-Stalodrog” Leszek Biskup Osielsko
   – za wynagrodzeniem 1.750.000 zł netto plus VAT (L.dz.1152 z 18.08.2006),
   - Firma Ogólnobudowlana Andrzej Mielcarz Bydgoszcz – za wynagrodzeniem
   1.640.000,34 zł plus VAT (L.dz.1070 z 16.08.06).

   Kierownik Administracji Spółki „Administrator PAX” Pan Waldemar Korpak
   w    piśmie z 6.09.2006 skierowanym do Zarządu Spółdzielni zawnioskował
   jednoosobowo, by zlecić całość robót Firmie Ogólnobudowlanej Andrzej Mielcarz
   w Bydgoszczy.
   W piśmie tym nie zwrócił uwagi, że otrzymane oferty nie powinny być rozpatrzone
   z uwagi na istotne braki uniemożliwiające ich ocenę.

3) W wyniku rozstrzygnięcia pierwszego przetargu i w trakcie wpływu ofert na drugi
   przetarg Zarząd Spółdzielni spisał w dniu 22.08.2006r umowę z Firmą
   Ogólnobudowlaną Andrzej Mielcarz. Jej przedmiotem był zakres robót ogłoszony w
   ramach pierwszego przetargu, rozszerzony zgodnie z wnioskiem Komisji zawartym w
   protokole z dnia 10.07.2006 tj. wymiana balustrad balkonów i loggii, remont płyt
   balkonowych, wymiana rur spustowych, naprawa i ocieplenie stropodachu oraz
   wykonanie robót towarzyszących za wynagrodzeniem 739.721,14 zł netto plus VAT.

                                                                                 199
Termin wykonania robót określono następująco: rozpoczęcie 7 dni od podpisana
umowy, zakończenie do 31.12.2006r i ustalono, że zapłata wynagrodzenia nastąpi
poprzez ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 45
Al.Stanów Zjednoczonych 72/45 o pow.128 m2 o „całkowitej” wartości wkładu
905.728 zł. Stwierdzono jednocześnie, że różnica pomiędzy wkładem budowlanym a
wynagrodzeniem za zlecony zakres robót zostanie uregulowana w sposób określony w
umowie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Następnie w dniu 06.09.2006r Zarząd przychylił się do wniosku Kierownika Spółki
„Administrator PAX” z dnia 06.09.2006r i aneksem 1 do umowy 196/07/06
z 22.08.2006 zawartej z Firmą Ogólnobudowlana Andrzej Mielcarz z Bydgoszczy
zmienił zakres umowy i wynagrodzenie na kwotę podaną w ofercie złożonej na drugi
przetarg , w wysokości 1.640.000 netto i 1.754.800 zł brutto.
W treści tego aneksu wprowadzono dodatkowe lokale usługowe, które miały stanowić
zapłatę za wykonanie robót: nr 38 o pow.62,8 m 2 i nr 37 o pow. 49,10 m2. Łącznie
wstępny wkład na wszystkie lokale wyceniono na kwotę 1.697.532,40 brutto ze
stwierdzeniem, że różnica pomiędzy wysokością wynagrodzenia z umowy i wyceną
wkładów zostanie rozliczona w ramach innych kontraktów z SM.
Powyższym aneksem nie zmieniono terminu zakończenia robót.

W dniu 18.10.06 spisano aneks nr 2 zmieniając lokale, do których ustanowienie praw
miało stanowić zapłatę za wykonanie umowy: w miejsce 3 lokali usługowych o
łącznej powierzchni 239,9 m2 wprowadzono 4 lokale usługowe o pow. 261,2 m2.

Kolejny aneks nr 3 spisano w dniu 08.12.2006r, którym do treści umowy
wprowadzono następujące zmiany:
- w § 1 ust.1 określającym przedmiot umowy w miejsce „ocieplenie ścian
zewnętrznych” (aneks nr 1) wprowadzono zapis „ocieplenie ścian zewnętrznych
łącznie ze ścianami szczytowymi”,

- zmieniono termin zakończenia robót na dzień 31.05.2007r,

- zwiększono wynagrodzenie z kwoty 1.640.000,34 zł netto do kwoty 1.699.985,34 zł
netto plus VAT.
Na „zwiększony” zakres robót Wykonawca przedłożył kosztorys uproszczony
zryczałtowany na kwotę 59.985 zł netto, który nie spełnia wymogów umowy.
W § 12 p 3 i 4 postawiony był wymóg opracowania kosztorysu szczegółowego
z obmiarem i wyceną sprawdzoną przez Zamawiającego.

- określono wartość spółdzielczych praw do lokali wprowadzonych aneksem nr 2, jako
formę rozliczenia wynagrodzenia, na kwotę 1.848.251,20 brutto.

Do treści aneksu wniesiono następującą uwagę:
Projekt budowlany na ocieplenie ścian budynku przy ul.Salezego 6 z kolorystyką,
który stanowił podstawę wydania pozwolenia na budowę obejmował termoizolację
całego budynku. W części opisowej do tego projektu (wyciąg załączono do protokołu
lustracji) podany jest zakres robót dla zamierzenia, w tym między innymi (p.3.5)
„wykonanie termoizolacji całego budynku wełną mineralną”.
Uwzględniając fakt, że powyższy projekt stanowił podstawę wydania decyzji o
pozwoleniu na budowę oraz fakt, że w ofercie Wykonawca wpisał „ocieplenie ścian

                                                                              200
       zewnętrznych” bez podania przedmiaru robót nie da się zidentyfikować faktu
       zaistnienia zmiany w przedmiocie umowy i potwierdzić zasadność zwiększenia
       wynagrodzenia.

       Zaznaczyć należy, iż w świetle przyjętej nomenklatury       ścianami    zewnętrznymi
       budynku są ściany szczytowe i osłonowe. Z tego też          powodu     zastąpienie w
       przedmiocie umowy zwrotu „ściany zewnętrzne” (aneks         nr1) na    zwrot „ściany
       zewnętrzne łącznie ze ścianami szczytowymi” (aneks          3) jako     potwierdzenie
       zwiększenia zakresu robót nie znajduje uzasadnienia.

       Omówione dokumenty tj. umowa nr 197/07/06, 4 oferty które wpłynęły po ogłoszeniu
       drugiego przetargu z pismem kierownika Spółki „Administrator PAX”, aneksy 1-3 do
       umowy, kosztorys ryczałtowy do aneksu 3 oraz wyciąg z części opisowej do projektu
       technicznego stanowią w komplecie załącznik Nr 56 do protokołu lustracji.

   4) Do końca 2006r Wykonawca wystawił 2 faktury (Nr 86/06 z 22.12.06 i Nr 94/06
      z 30.12.2006) na łączną kwotę 1.240.989,21 zł netto tj.73% wynagrodzenia wpisanego
      w aneksie 3. Takie zaangażowanie robót potwierdził w protokole odbioru inż.
      …………i pod pieczątką „inspektor nadzoru robót budowlanych upr.bud. A 24/74
      LW” (kierownik budowy Stryjeńskich). W umowie nr 196/07/06 o wykonanie robót
      (§ 3) wskazano do nadzoru robót inspektora nadzoru.

       W trakcie lustracji ustalono, że z żadną z w/w osób jak też z zatrudniającymi ich
       firmami (Spółka „Wiatraczna PAX” i „SoWa PAX”) Spółdzielnia nie zawarła umowy
       o nadzór robót remontowych.

       Wystawienie faktur częściowych nie znajduje zamocowania w treści umowy, w której
       przewidziano rozliczenie robót po ich zakończeniu i odbiorze. Faktury podpisał na
       okoliczność kontroli merytorycznej kierownik Administracji Spółki „Administrator
       PAX”, zatwierdził Prezes Zarządu.
       Wyfakturowane wynagrodzenie zaliczono na wkłady budowlane przyrzeczonych
       lokali.

6.3.3.3 Remont izolacji nad garażem przy ul.Salezego 6.
  Powyższy remont nie był ujęty w rocznym planie rzeczowo-finansowym.
  Do lustracji przedłożono następujące dokumenty:
  - protokół konieczności remontu izolacji nad garażem opatrzony datą 25.07.06, sporządzony
  przez Kierownika Działu Zarządzanie Nieruchomościami Spółki „Administrator PAX”
  i inspektora nadzoru ze Spółki „SoWa PAX”. Jako podstawę podjęcia robót podano: stałe
  przecieki przez strop do garażu w trakcie opadów deszczu, zgłaszane przez użytkowników
  garażu i dozorcę.
  Jednocześnie wskazano, że przyczyną usterki są ciężkie gazony z roślinnością ozdobną
  zainstalowane na płycie nawierzchniowej stropu, przez które przesiąka woda opadowa.
  Protokół zatwierdził jednoosobowo Prezes Zarządu SM „PAX”.

 - 3 oferty cenowe na rozbiórkę gazonów z przesadzeniem roślin w tym oferta firmy
 „KLON R” Warszawa zarejestrowana w dzienniku podawczym Spółdzielni (L.dz.984),
 pozostałe oferty firm „POLTERMS” Sp.zo.o Warszawa i PPHU „Elprowid” z Wieliszewa
 nie zarejestrowane.

                                                                                        201
 Kierownik Działu Zarządzania Nieruchomościami Spółki „Administrator               PAX”
 p.Waldemar Korpak wyjaśnił, że oferty pozyskano w drodze ustnych negocjacji.

 - umowę spisano z firmą „KLON R”, która zaoferowała najniższą cenę za usługę (umowa
 219/08/06 z 10.08.2006 podpisana przez Prezesa Zarządu A.Ślązaka i Z-cę Prezesa
 B.Zagajską).
 Zakres zleconych robót był szerszy od zgłoszonego w ofercie - o wywóz gruzu po rozbiórce
 gazonów oraz wykonanie dwukrotnej izolacji po demontażu papą termozgrzewalną
 (z materiału Spółdzielni). Za wykonanie robót ustalono zryczałtowane wynagrodzenie
 18.950 zł netto i 23.119 zł brutto tj. w kwocie podanej w ofercie.

  Prace odebrano od Wykonawcy w terminie, protokołem z dnia 22.08.2006r. Ze strony
  Spółdzielni w odbiorze uczestniczyło 2 administratorów ze Spółki „Administrator PAX”,
  z których jeden legitymuje się uprawnieniami budowlanymi.
  Z treści protokołu wynika, że wykonawca wykonał izolację przy użyciu własnych
  materiałów na ogólną kwotę 7.200 zł.
  Obmiaru wykonanych robót i rozliczenia ilości zużytych materiałów oraz wskazana źródła
  przyjętych cen jednostkowych do wyceny kosztów materiałów nie sporządzono.
Na powyższym protokole jest adnotacja Prezesa Zarządu SM „PAX” A.Ślązaka
cyt. „Akceptuję odstępstwo od umowy i zakup materiału przez Wykonawcę”.
Prace zostały rozliczone fakturą nr 0446/08 z 31.08.06 na kwotę 26.150 zł netto
(31.903 zł brutto) tj wyższą niż w umowie o 7.200 zł netto (8.804 zł brutto).

6.3.3.4 Wymiana okien na klatkach schodowych w budynkach Jadźwingów 1 i Jadźwingów 3
          i Rzymowskiego 33
    1) Prace ujęto w planie remontów na 2005 i przewidziano w nim wydatki na ten cel w
        kwocie 52.000 zł brutto, z tego:
        - dla budynku Jadźwingów 1                    16.000
        - dla budynku Jadźwingów 3                    16.000
        - dla budynku Rzymowskiego 33                 20.000

      Ogłoszenie o organizacji konkursu ofert na wyłonienie Wykonawcy robót zostało
      zamieszczone na tablicy ogłoszeń w biurze Spółdzielni. Ponadto do specjalistycznych
      firm wysłano zapytania o cenę w dniu 28.02.2005. Zamówienie obejmowało wymianę
      84 sztuk okien na klatkach schodowych z parapetami wg specyfikacji Spółdzielni,
      obróbkę otworów i wywiezienie starych okien.

      W okresie tego postępowania Spółdzielnia nie posiadała unormowanych zasad
      wyłania wykonawców robót.

   2) Wpłynęło 8 ofert, które zostały rozpatrzone przez komisję w składzie: kierownik
      Działu Zarządzania Nieruchomościami Spółki „Administrator PAX”, administrator i 3
      przedstawicieli Rady Osiedla.
      W udostępnionych aktach brak dokumentu o powołaniu tej komisji.

      Według sporządzonego protokołu rozstrzygnięcia ofert Komisja uznała za
      najkorzystniejszą ofertę firmy WAR-PLAST z Warszawy, ul.Narbutta 5, która
      zaproponowała wynagrodzenie w kwocie 63.201,22 zł brutto za 80 okien na kl.
      schodowych i 28 okien w schowkach.

                                                                                     202
3) Zarząd nie przychylił się do wniosku Komisji. W dniu 13.06.2005 podjął uchwałę nr 8
   o powierzeniu wymiany okien w w/w budynkach firmie „TOP-AL” w Dziekanowie
   Nowym za kwotę brutto 70.000 zł. Wybór uzasadniony został dotychczasową bardzo
   dobrą współpracą firmy „TOP-AL” ze Spółdzielnią i zaoferowanymi przez nią
   korzystnymi warunkami płatności tj:
   - 50% wartości kontraktu w formie ustanowienia spółdzielczego prawa do lokalu,
   - 50% w terminie 30 dni od daty technicznego odbioru robót.

   Do uchwały dołączona została oferta firmy „TOP-AL” z dnia 06.06.2005 na 108 szt
   okien w pięciu typach za wynagrodzenie 70.000 zł brutto.

   Zaznaczyć należy, że w/w firma złożyła ofertę odrzuconą przez Komisję w dniu
   28.04.2005r, obejmującą 84 okna za wynagrodzeniem 83.423,60 zł brutto.

4) W dniu 14.06.2005 została zawarta umowa nr 147/06/05 w której określone zostały
   następujące warunki realizacji:
   - przedmiot umowy: dostawa, montaż i demontaż 108 okien PCV z robotami
   towarzyszącymi,
   - wynagrodzenie: 65.420,56 zł netto + podatek VAT 7% łącznie 70.000 tj. zgodnie
   z ofertą przyjętą przez Zarząd,
   - warunki płatności: 50% w formie ustanowienia spółdzielczego własnościowego
   prawa do lokalu, 50% po odbiorze robót na konto Wykonawcy w ciągu 30 dni,
   - okres rękojmi i gwarancji określono na 10 lat.
           · Przewidziano kary umowne: za zwłokę w odbiorze lub usunięcie usterek
           w okresie rękojmi w wys.0,75% wynagrodzenia umownego za każdy dzień,
           za odstąpienie od umowy 10% wartości umowy.
    W umowie nie zagwarantowano zatrzymania kaucji na zabezpieczenie roszczeń
   w okresie gwarancji.
   Nie wskazano też imiennie osoby odpowiedzialnej za nadzór robót ze strony
   Spółdzielni.

5) W świetle okazanych dokumentów realizacja umowy przedstawiała się następująco:
   - firma „TOP-AL” rozliczyła w Spółdzielni dwie faktury zaliczkowe, zawierające 22%
   podatku VAT. W umowie zgodnie z przepisami ustawy (wymiana dotyczyła budynku
   mieszkalnego PKOB-11) określono podatek VAT w wys. 7%.

   Zaliczki zostały wypłacone już po upływie umownego terminu wykonania robót:
   - na podstawie faktury zaliczkowej nr F/137/05 z 9.08.05 netto 28.688,52 plus 22%
   VAT - brutto 34.999,99
   - na podstawie faktury zaliczkowej nr F/142/05 z 24.08.05 netto 28.688,52 plus 22%
   VAT - brutto 35.000,01

   Łącznie wypłacono zaliczki na kwotę 70.000 zł. Na fakturach jest adnotacja Prezesa
   Zarządu A. Ślązaka „KS – kasa do wypłaty”.
   Wypłatę zrealizowano w kasie Spółki „Administrator PAX”.

6) Sposób rozliczeń jest niezgodny z warunkami umowy. Zaliczki zostały wypłacone
   gotówką w równowartości wynagrodzenia umownego brutto. Do chwili obecnej

                                                                                  203
      (upłynęło 12 m-cy) nie przeprowadzono odbioru robót i nie wystawiono faktury
      końcowej.
      Na pierwszej fakturze Prezes Zarządu wpisał adnotację „Proszę pamiętać, że jest to
      zaliczka do rozliczenia po otrzymaniu faktury docelowej i po odbiorze.”

   7) W oparciu o opis administratora ze Spółki „Administrator PAX” Stanisława Roli,
      który również podpisał faktury na okoliczność sprawdzenia pod względem
      merytorycznym, równowartością faktur zaliczkowych obciążono fundusz remontowy
      budynków: Rzymowskiego 33, Jadźwingów 1 i Jadźwingów 3 proporcjonalnie do
      ilości zamówionych dla tych obiektów okien.

 Kserokopie omówionych dokumentów: protokół komisyjnego rozstrzygnięcia ofert,
 uchwała Zarządu nr 8 z uzasadnieniem, nowa oferta firmy „TOP-AL”, umowa nr 147/06/05
 oraz wystawione faktury zaliczkowe stanowią w komplecie załącznik Nr 57 do protokołu
 lustracji.


6.3.3.5 WYMIANA INSTALACJI ELEKTRYCZNEJ W BUDYNKU
       przy ul.FALĘCKA 5/7
    1) Powyższy zakres robót ujęty był w planie remontów na 2005r (nie został
       zrealizowany), powtórzony w planie na 2006r. Koszt robót zaplanowano w kwocie
       104.243 zł brutto.

      Postępowanie przetargowe przeprowadzono w ramach określonych w Regulaminie
      udzielania zamówień – w trybie podstawowym.
      W dniu 23.11.2005r Zarząd Spółdzielni podjął uchwałę nr 14 o przeprowadzeniu
      konkursu ofert na wybór wykonawcy, który dokona wymiany instalacji elektrycznej
      i teletechnicznej w budynkach Falęckiej 5/7 i Złotej 81.
      W tej samej uchwale powołano 3 osobową komisję do przeprowadzenia konkursu:
      Kierownika Działu Zarządzania Nieruchomościami i administratora ze Spółki
      „Administrator PAX” oraz inspektora nadzoru ze Spółki „SoWa PAX” w specjalności
      elektrycznej.

   2) Ogłoszenie o konkursie ukazało się w dniu 8.02.2006r w stołecznym dodatku Gazety
      Wyborczej oraz na stronie internetowej Spółdzielni i na tablicy ogłoszeń w biurze
      Spółdzielni, z terminem składania ofert do 28.02.06. Warunki zamówienia
      sprecyzowano w specyfikacji zatwierdzonej przez Zarząd Spółdzielni, odpowiadającej
      wymogom Regulaminu, przewidującej m.in. wpłatę wadium w wys. 2.000 zł.
      Przedmiot zamówienia był określony w projekcie technicznym opracowanym przez
      firmę „EL-TECH PROJEKT” Piotr Włodarczuk Warszawa.

   3) Oferty zostały otwarte na posiedzeniu komisji konkursowej w dniu 03.03.06. Skład
      komisji został poszerzony o dwóch członków Rady Nadzorczej oddelegowanych
      przez Radę. Przebieg konkursu obserwowało 2 członków Rady Osiedla Falęcka
      i 2 członków Rady Osiedla Złota.

      Według treści protokołu wpłynęło łącznie 24 oferty, z czego odrzucono 11 jako nie
      spełniające warunków określonych w specyfikacji zamówienia. Z pozostałych 13 ofert
      7 dotyczyło budynku Falęcka. Do ceny ofert opracowany został kosztorys inwestorski

                                                                                    204
   (opatrzony datą 26.10.05) zamykający się dla tego budynku kwotą nakładów
   netto 136.353,98.

4) Rozstrzygnięcie konkursu nastąpiło na posiedzeniu Komisji w dniu 8.03.06. Na
   wykonawcę robót w budynku Falęcka 5/7 Komisja wytypowała firmę
   „ELEKTRO-BUD” z siedzibą w Ząbkach, która złożyła najkorzystniejszą cenowo
   ofertę na kwotę 97.427,04 netto i 104.246,93 zł brutto.

5) Umowę nr 76/03/06 powierzającą tej firmie wykonawstwo robót spisano w dniu
   22.03.06. Zawarto w niej wszystkie istotne elementy zabezpieczające interesy
   Spółdzielni, w tym terminy realizacji, wynagrodzenie i zasady jego rozliczania,
   warunki odbioru, zasady wyceny robót dodatkowych a także ustalenia o sankcjach za
   niedotrzymanie warunków umowy.
   Okres gwarancji określono na 36 m-cy.

   W dniu wejścia Wykonawcy na budowę tj. 3.04.2006r sporządzony został protokół
   konieczności „ w którym stwierdzono potrzebę wykonania tablic mieszkaniowych”.
   Protokół     z    ramienia     Spółdzielni    podpisali:   inspektor    nadzoru
   ze Spółki „SoWa PAX” i administrator budynku ze Spółki „Administrator PAX”.
   W protokole tym nie postulowano zmiany czasu trwania robót. W rubryce „termin
   zakończenia” wpisano: zgodnie z umową, a w rubryce szacunkowa wartość – „według
   kosztorysu ofertowego”.

   Protokół nie został podpisany przez Zarząd Spółdzielni na okoliczność jego
   rozpatrzenia i podjęcia decyzji.

6) Zmianę treści umowy nr 76/03/06 wprowadzono aneksem podpisanym
   w dniu 29.05.2006r.
   Utrzymano przedmiot zamówienia i jego zakres określony w projekcie i umowie.
   Zmieniono wysokość wynagrodzenia: z kwoty 97.427,04 netto wpisanej do umowy na
   kwotę 106.893,04 netto.
   W treści aneksu powołano się na załączoną do niego ofertę, której lustratorom nie
   okazano.
   Stąd brak jest możliwości ustalenia przyczyn wzrostu wynagrodzenia wykonawcy,
   skutkującego wzrostem kosztów remontu w kwocie 10.128,62 zł (wycena brutto).

   W treści § 13 umowy, powtórzonej w aneksie wpisane zostało, że wynagrodzenie
   ustalone zostało według formuły ilościowo-ryczałtowej opartej na przedmiarze robót
   oraz że ostateczna wycena robót zostanie dokonana na podstawie ilości rzeczywiście
   wykonanych i odebranych robót, potwierdzonych przez inspektora nadzoru.
   Książki obmiaru robót i ostatecznej ich wyceny lustratorom nie okazano.

   Wykonawca zgłosił gotowość do odbioru wraz ze stosownym wnioskiem do STOEN i
   dołączonym kompletem pomiarów i certyfikatami w piśmie z 4.07.2006 tj. w terminie
   określonym umową. Odbiór robót udokumentowano protokołem z 13.07.2006, który
   został podpisany ze strony Spółdzielni przez administratora ze Spółki „Administrator
   PAX” i 2 członków Rady Osiedla. Zawarto tam stwierdzenie, że prace wykonano
   zgodnie z umową bez uwag.


                                                                                   205
          Zaznaczyć należy, iż w umowie z Wykonawcą Spółdzielnia zgłosiła do nadzoru robót
          inspektora nadzoru, który jest zatrudniony w Spółce „SoWa PAX”, lecz brak jest
          dokumentu potwierdzającego zarówno jego udział w tym nadzorze, jak też
          legalizującego taką usługę w wiążącej strony umowie cywilno-prawnej.

   7) Wynagrodzenie za wykonanie umowy zostało rozliczone fakturami z dnia 1.08.06
      nr 34/08/06 i korygującą nr 1/08/06 łącznie na kwotę netto 104.233,35 zł
      i brutto 111.529,68 zł tj. w kwocie niższej niż w aneksie o 2.845,87 zł brutto.


6.3.3.6     MALOWANIE KLATEK SCHODOWYCH w budynku przy
            ul.Bitwy Warszawskiej 1920r nr 18.

   1) Prace ujęte w planie remontów na 2006r z przewidywanym kosztem 80.000 zł.
      Wg Regulaminu udzielania zamówień właściwym trybem wyłonienia wykonawcy
      dla tych robót jest postępowanie uproszczone.


   2) Do przeprowadzenia tego postępowania Zarząd Spółdzielni nie powołał Komisji.
       Lustratorom okazano ogłoszenie opatrzone datą 18.05.06 o konkursie ofert podpisane
       przez kierownika Działu Zarządzania Nieruchomościami W.Korpaka z informacją, że
       termin składania ofert upływa 31.05.2006r.
       Według uzyskanej informacji od W. Korpaka ogłoszenie zamieszczono na tablicach
       ogłoszeń w klatach schodowych i w biurze Spółdzielni.
       Innych form informacji o przetargu nie udokumentowano. Specyfikacji warunków
       dla tego zamówienia nie okazano. W ogłoszeniu nie stawiano żadnych wymogów
       pt. oferentom.

     3) Spółka „Administrator PAX” przedłożyła do kontroli 6 ofert dotyczących
       omawianych robót, z których 2 nie zostały zarejestrowane w książce podawczej
       (oferta firmy „PAWBUDEX” Włodzimierz Pawełek Piaseczno i firmy PPHU
       „PLAY” Sp. z o.o. w Warszawie), natomiast oferta firmy GRUDNIK-FINANSE
       Sp. z o.o. w Krakowie wpłynęła po terminie (opatrzona datą 7.06.06 zarejestrowana w
       tym samym dniu w dzienniku podawczym Spółdzielni L.dz.6695).
       Do 5 ofert dołączono kosztorysy ofertowe. Oferta firmy „GRUDNIK-FINANSE”
       ograniczyła się do krótkiego pisma z ofertą cenową 95.000 zł plus VAT i klauzulą, że
       oferent akceptuje płatność w formie objęcia spółdzielczych własnościowych praw do
       lokali mieszkalnych i miejsc postojowych. W piśmie tym nie określono oferowanego
       zakresu robót.
       Do powyższych ofert nie dołączono dokumentów potwierdzających wiarygodność
       oferentów.

     4) Protokół rozstrzygnięcia ofert podpisali pracownicy Spółki „Administrator”:
       kierownik Działu Zarządzania i administrator. Został opatrzony datą 6.06.2006
       tj. wcześniejszą od daty oferty firmy „GRUDNIK-FINANSE”.
       Zawnioskowano w nim wybór oferty firmy „GRUDNIK-FINANSE” jako
       najkorzystniejszej cenowo.



                                                                                       206
      Umowę o wykonanie robót nr 29/06/06 podpisano z datą 29.06.2006 i określono
      w niej między innymi:
      - termin realizacji – wprowadzenie 17.07.06 zakończenie w ciągu 51 dni roboczych
      (do 15.10.2006)
      - wynagrodzenie jak w ofercie 95.000 netto i 101.650 brutto płatne w formie
      ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Al.Stanów
      Zjednoczonych 72/216.
      - kary i odsetki jak we wcześniej omówionych umowach.

     5) Realizacja umów przebiegała jak niżej:
     - prace zgłoszono do odbioru w piśmie z 15.11.2006r. Protokół odbioru robót
       sporządzono z datą 30.11.2006r z usterkami i wyznaczono termin ich likwidacji na
       2.12.2006. Dokumentu potwierdzającego usunięcie usterek       lustratorom    nie
       przedłożono.

     W odbiorze robót uczestniczyli z ramienia Spółdzielni inspektor nadzoru ze Spółki
     „SoWa PAX” i administrator. Udział inspektora nadzoru w nadzorze i odbiorze robót
     nie został sformalizowany umową.

     - prace zakończono ze zwłoką 31 dni. Kar umownych nie liczono.
     W protokole odbioru robót zawarto w tym względzie stwierdzenie „w związku ze
     zwiększonym zakresem robót o malowanie lamperii (pomalowanej farbą olejną na farbę
     emulsyjną) podłoże wymagało dodatkowego przygotowania. Powyższe spowodowało
     wydłużenie terminu zakończenia prac.”

     - wynagrodzenie zostało rozliczone fakturą nr 248/06 z 6.12.2006r na kwotę zgodną
     z umową tj. 101.650 brutto.


6.3.3.7 Ogrodzenie budynku ul.Bitwy Warszawskiej 1920r nr 18 monitoring.
    1) Prace ujęto do planu remontów na 2005r na wniosek Zebrania Grupy Członkowskiej
      nr 8 z 8.09.2004r w sprawie zorganizowania systemu ochrony budynku. Projekt
      wygrodzenia dróg dojazdowych wokół budynku wraz z kontrolą dostępu opracowała
      w m-cu XII 2004r arch. …….. Zakładał budowę ogrodzenia z konstrukcji stalowej z
      furtkami wyposażonymi w domofon.

   Zamiar budowy ogrodzenia zgłoszono do Delegatury Biura Naczelnego Architekta m.st.
   Warszawy w piśmie z 18.02.2005. Roboty nie wymagały pozwolenia na budowę.

   2) Potencjalnych wykonawców pozyskano w drodze zaproszeń o złożenie ofert wysłanych
     do specjalistycznych firm. W zaproszeniach podano założenia i wytyczne w zakresie
     wykonanie ogrodzenia, TV obserwacyjnej w systemie 7 kamerowym i modernizacji
     systemu domofonów.

   3)Do kontroli przedłożono protokół z komisyjnego rozstrzygnięcia ofert
     z dnia 25.10.2004r i oferty. W pracach komisji uczestniczyli: kierownik Działu
     Zarządzania Nieruchomościami i administrator oraz 4 przedstawicieli Rady Osiedla.
     Wpłynęły 4 oferty, w tym 2 nie odpowiadające warunkom określonym w zaproszeniach.


                                                                                   207
     Rozpatrzono 2 oferty. Wybrano ofertę firmy SOCID SECURITY Sp. z o.o.
     w Warszawie, najniższą cenowo i przygotowaną profesjonalnie.

   4) Prace zlecono w ramach 3 umów spisanych z wybranym Wykonawcą:
      w dniu 18.02.05r.
      - nr INS/1392/05/WAR – na montaż 2 bram i części ogrodzenia w automatyką
      w terminie do 31.03.05r za wynagrodzeniem brutto 29.731,40 zł.

          - nr INS/1393/05/WAR – na dostawę i montaż domofonów wraz ze szkoleniem
          obsługi domofonów, w terminie do 31.03.05r za wynagrodzeniem brutto 13.435,86 zł.

          - nr INS/1394/05/WAR – na dostawę urządzeń z montażem w postaci TV
          przemysłowej, w terminie do 31.03.05 za wynagrodzeniem brutto 31.645,58 zł.

          Terminy i wynagrodzenia były zgodne z przyjętą ofertą.

          Prace zakończono w terminie. Wynagrodzenie rozliczono fakturami z m-ca IV 2005
          w kwotach zgodnych z umową.

          Rozliczenie nie budzi uwag.

6.3.3.8         WYKONANIE INSTALACJI SYSTEMU TELEWIZJI DOZOROWANEJ
             Z KONTROLĄ DOSTĘPU DLA BUDYNKU STRYJEŃSKICH 19.

          1) Powyższe prace wykonane zostały poza członkowskim kosztem budowy zadania
              i sfinansowane z funduszu remontowego zakumulowanego poprzez odpisy
             w ciężar kosztów eksploatacji tego budynku.
             Zostały ujęte w planie rzeczowo-finansowym remontów na 2006r
             z przewidywanym kosztem realizacji 180.000 zł.

             Wykonawcą robót była firma „GRASS” Sp.zo.o z siedzibą w Ożarowie
             Mazowieckim, wyłoniona w drodze 2 konkursów ofert cenowych:
             - rozstrzygniętego w dniu 12.12.05 związanego z wyborem wykonawcy systemu
             telewizji dozorowej,
             - rozstrzygniętego w dniu 15.05.06 na wybór wykonawcy instalacji kontroli
             dostępu.
             Konkursy przeprowadziła Komisja powołana uchwałą nr 16 Zarządu Spółdzielni
             z 1.12.2005 w składzie: kierownik Działu Zarządzania Nieruchomościami
             i administrator oraz inspektor nadzoru ze Spółki „SoWa PAX” w specjalności
             elektroenergetycznej.

             Wg treści protokołów z rozstrzygnięcia ofert komisja wytypowała oferty firmy
             „GRASS” jako najkorzystniejszej cenowo i z najkorzystniejszymi warunkami
             płatności.

             Na wykonanie robót zawarte zostały umowy:
             - nr 17/01/06 z 23.01.06 – w przedmiocie budowy instalacji systemu telewizji
             dozorowej
             - nr 135/05/06 z 22.05.06 – o wykonanie instalacji systemu kontroli dostępu.

                                                                                       208
   Sprawdzono treść zawartych umów i sposób ich realizacji.
   Stwierdzono, co następuje

2) Warunki umowy nr 17/01/06 w części dotyczącej wynagrodzenia określonego
   na 74.857,98 zł były zgodne z ofertą. Ponadto w umowie sprecyzowano terminy
   realizacji od 24.01.06 do 24.03.06, odpowiedzialność za szkody, kary za
   niedotrzymanie warunków umowy a także odpowiedzialność i uprawnienia
   z tytułu rękojmii udzielonej na 24 m-ce. Ustalono też korzystne dla Spółdzielni
   warunki płatności w oparciu o fakturę końcową za wykonany i potwierdzony przez
   inspektora nadzoru przedmiot umowy w 3 ratach:
   - I rata – 40% wynagrodzenia w 14 dni po odbiorze końcowym,
   - II rata – 30% wynagrodzenia w 44 dni po odbiorze końcowym,
   - III rata – 30% wynagrodzenie w 74 dni po odbiorze końcowym.
   Warunki umowy zostały dotrzymane.
   Prace odebrano protokołem odbioru z dnia 21.03.2006. Z ramienia Spółdzielni
   odbiór przeprowadził inspektor nadzoru ze Spółki „SoWa PAX”.

   Wynagrodzenie rozliczono fakturami:
   - nr 23/04/06 z 10.04.06               10.000,01 brutto (13,4 %)
   - nr 32/05/06 z 22.05.06               19.943,18 brutto (26,6 %)
   - nr 41/06/06 z 05.06.06               22.457,39 brutto (30 %)
   - nr 58/08/06 z 01.08.06               22.457,39 brutto (30 %)
                            łącznie:      74.857,97 brutto
   Wyfakturowane wynagrodzenie było zgodne z umową.
   Sposób realizacji tej umowy nie budzi uwag.

3) Warunki umowy nr 135/05/06 z 22.05.2006 były następujące:
   - wynagrodzenie w wysokości 92.929,84 zł zgodnie z ofertą z zaznaczeniem, że
   ewentualne roboty dodatkowe będą wycenione wg cen jednostkowych ujętych w
   kosztorysie ofertowym,
   - terminy realizacji – od 22.05.06 do 22.07.06
   - płatność wynagrodzenia – w terminie do 74 dni po całkowitym wykonaniu robót
   i ich odbiorze,
   - przewidziano kary za zwłokę w wykonaniu umowy i w usunięciu usterek (0,75%
   za każdy dzień) oraz odszkodowanie za odstąpienie od umowy 10% jej wartości,
   - wykonawca zobowiązał się do udzielenia gwarancji należytej jakości robót na
   okres 2 lat.

   Realizacja umowy na dzień przeprowadzenia lustracji (VIII 07) przedstawia się jak
   niżej:
   - umowny termin wykonania robót nie został dotrzymany. Upłynął w dniu
   22.07.06 a prace jeszcze nie zostały ostatecznie odebrane.

   - w dniu 28.09.2006r sporządzono przy udziale inspektora nadzoru ze Spółki
   „SoWa PAX” i administratora częściowy odbiór robót – bez uwag.
   Wartość wykonanych robót określono w tym protokole na kwotę 82.960 zł brutto
   co stanowi 89,3% wynagrodzenia za przedmiot umowy.



                                                                                209
             Na bazie tego protokołu wykonawca rozliczył w Spółdzielni faktury częściowe:
             Nr 75/10/06 z 25.10.06               37.171,94 zł brutto
             Nr 97/12/06 z 12.12.06               27.878,95 zł brutto
                               razem rozliczono   65.050,89 zł brutto

             Powyższa kwota stanowi 70% wynagrodzenia umownego.
             Umowa nr 135/05/06 jako umowa efektu nie przewidywała zarówno częściowego
             odbioru robót jak też możliwości wystawienia faktur częściowych, stąd
             przeprowadzone dotychczasowe rozliczenie jest sprzeczne z uzgodnionymi
             warunkami.
             Faktury potwierdził od strony merytorycznej Kierownik Działu Zarządzania
             Nieruchomościami p. W.Korpak, zatwierdził Prezes Zarządu.
             Jak wyjaśnił p.W.Korpak instalacja nie została odebrana do dnia lustracji
             (VIII 2007) z uwagi na brak sygnału.
             Faktury końcowej nie sporządzono.



6.3.3.9      WYMIANA DRZWI ALUMINIOWYCH w budynku Narbutta 4
          1) Remont ujęto w planie na 2006r i wyceniono na kwotę 20.000 zł brutto.
             Zakwalifikowano do wymiany witryny drzwi wejściowych zewnętrznych
             (2 komplety) i wewnętrznych (1 szt).
             Lustratorom okazano 2 oferty firm:

             - „MATBAR” Sp.zo.o Warszawa – oferta cenowa z 24.05.06 na kwotę 21.198,24
             zł brutto (ryczałt) nie rejestrowano w dzienniku podawczym,
             - „MARBUD” Usługi Ogólnobudowlane w Warszawie – oferta cenowa z 27.04.06
             poparta      kosztorysem       szczegółowym,    zarejestrowana     na   dzienniku
             podawczym        w       dniu    22.05.06    na    kwotę    brutto    25.896,55zł.
             Protokołu rozpatrzenia w/w ofert nie okazano.

          2) W dniu 10.07.2006 Zarząd Spółdzielni spisał umowę nr 189/07/06 z firmą
             „MATBAR”. Jej przedmiotem był zakres robót ujętych w planie.
             W umowie określono następujące warunki:
             - wynagrodzenie jak w przyjętej ofercie tj. 21.198,24 zł brutto płatne w ciągu 30
             dni po bezusterkowym odbiorze robót.
             - termin realizacji – rozpoczęcie 7 dni od podpisania umowy, zakończenie 40 dni
             roboczych od daty podpisania umowy.
             - okoliczności naliczania i wysokość kar i odszkodowań jak w umowach wcześniej
             opisanych.
             - okres gwarancyjny ustalano na 60 miesięcy.
             Do nadzoru robót wg wpisu w § 3 umowy wskazano inspektora nadzoru ze Spółki
             „SoWa PAX”.
             Zlecenie czynności nadzoru inwestorskiego nie zostało poparte umową cywilno-
             prawną.

          3) Kontrola sposobu wykonania umowy wykazała następujące odstępstwa:



                                                                                           210
           - umowny termin zakończenia robót nie został dotrzymany. Upłynął w dniu
           04.09.06 tj. po 40 dniach roboczych po podpisaniu umowy, natomiast protokół
           odbioru robót sporządzono 24.10.06 (zwłoka 50 dni).
           W protokole stwierdzono niedoróbki – brak obróbek wokół profili i wyznaczono
           termin ich usunięcia w ciągu 3 dni. Skwitowanie likwidacji usterek brak.
           Przewidzianych w umowie kar za zwłokę (0,75% wartości umowy za każdy dzień)
           nie naliczono.

           - wykonawca wystawił fakturę zaliczkową w dniu 13.10.06 nie przewidzianą w
           umowie, na kwotę brutto 15.900 zł, rozliczoną z kasy Spółki „Administrator
           PAX”. Fakturę zaliczkową sprawdził p/w merytorycznym kierownik Działu
           Zarządzania Nieruchomości w Spółce „Administrator PAX”, zatwierdził Prezes
           Zarządu Spółdzielni.
           Ostateczną fakturę nr 43/10/06 na kwotę brutto 5.298,24 zł tj. do wartości
           określonej w umowie wystawiono z datą protokołu odbioru 24.10.06.

           - Wykonawca wystawił ponadto fakturę dodatkową nr 44/10/06 z 24.10.06 na
           kwotę brutto 4.784,74 zł.

 Podstawą był protokół konieczności z 10.10.2006r sporządzony przez przedstawiciela
 Wykonawcy i administratora ze Spółki „Administrator PAX”, w którym wpisany został
 następujący zakres robót dodatkowych:
      - przelakierowanie konstrukcji aluminiowej z koloru „brąz” na kolor „siwy”.
      W uzasadnieniu podano „zmiana koloru przez Zleceniodawcę”. Prace wyceniono na
      kwotę 2.971,72 zł netto + 7% VAT.
      - zamontowanie zamyka ANTY-PANIC (1 szt) w drzwiach wewnętrznych zimnych.
      W uzasadnieniu wpisano „zamówienie dodatkowe Zleceniodawcy” i wyceniono na
      1.500 zł netto + VAT 7%.

 Protokół jak też wycena robót dodatkowych nie zostały zatwierdzone przez Zarząd
 Spółdzielni.

6.3.3.10   Naprawa ocieplenia elewacji w prześwicie budynku przy ul.Żeromskiego 77.

Remont wykonany poza planem.
Lustratorom okazano następujące dokumenty:
- ofertę cenową ryczałtową Firmy Ogólnobudowlanej Andrzej Mielcarz Bydgoszcz na
ocieplenie 1 m2 elewacji – w wys.146,20 zł/1m2. Oferta skierowana do Spółdzielni,
zarejestrowana w dzienniku podawczym w dniu 21.11.2006 (l.dz.3874)
- zlecenie Spółdzielni do Spółki „Wiatraczna” nr 357/11/06 z 24.11.2006 na naprawę elewacji
budynku przy ul.Żeromskiego 77. W treści wpisano: wartość robót według oferty 30.660 zł
netto, bez sprecyzowania obmiaru i cen jednostkowych. Oferty Spółki „Wiatraczna” nie
okazano.

Powyższe zlecenie podpisane przez strony stanowiło podstawę podjęcia robót przez Spółkę
„Wiatraczna”.
Zawarto w nim zapis, że ostateczna wartość robót zostanie rozliczona kosztorysem
powykonawczym.


                                                                                       211
Za wykonanie w/w robót Spółka „Wiatraczna” wystawiła fakturę nr FS/255/12/06
z 8.12.2006 jako refakturę do faktury nr 82/06 z 8.12.2006 firmy Ogólnobudowlanej Andrzej
Mielcarz w Bydgoszczy na kwotę netto 30.579,19 zł - brutto 32.719,73 zł.

Do faktury dołączono protokół odbioru podpisany przez bezpośredniego wykonawcę
(A.Mielcarz), a ze strony zamawiającego jednoosobowo przez ………….., inspektora
nadzoru ze Spółki „SoWa PAX”. W protokole tym wpisano wielkość robót 209,16 m 2 i cenę
jednostkową 146,20 zł/m2 tj. taką, jaką wpisał ten wykonawca w ofercie do Spółdzielni,
ostatecznie nie przyjętej.

Książki obmiaru robót do protokołu nie dołączono. W odbiorze nie uczestniczył
przedstawiciel Spółki „Administrator PAX” jak też pracownik Spółdzielni.

6.3.3.11 Remont tarasów w budynku Żeromskiego 77.
       1) Remont przewidziano w planie na 2006r i oszacowano jego koszt na 25.000 zł
          brutto. Budynek eksploatowany od 15.03.2001r.
          Z treści dokumentacji budynku i pliku korespondencji z członkami wynika, że
          potrzeby remontowe dotyczyły tarasów przylegających do lokali 55, 57 i 99. Ich
          wadliwa izolacja powodowała przecieki wód opadowych do mieszkań niżej
          położonych i w konsekwencji znaczne zawilgocenie ścian i podłoży tych lokali.
          Wady ujawniły się wkrótce po objęciu lokali przez członków natomiast
          Spółdzielnia nie wyegzekwowała od wykonawcy skutecznych napraw w okresie
          rękojmii budynku.

       2) Dokumentacji związanej z wyłonieniem wykonawcy remontu tarasów lustratorom
          nie przedłożono.
          W dniu 11.08.2006r Zarząd Spółdzielni zawarł umowę nr 151/06/2006
          z ………………….. działającym pod firmą Usługi Ogólnobudowlane
          w Warszawie, na wykonanie izolacji tarasu położonego na 11 kondygnacji
          budynku Żeromskiego 77 przy lokalach 55, 57 i 99 wraz z wykonaniem robót
          towarzyszących i pracami porządkowymi. W § 1 tej umowy powołano się na
          załącznik nr 1 do oferty Wykonawcy z dnia 11.04.2006r której nie okazano do
          kontroli. W umowie zastrzeżono, że wszelkie decyzje dotyczące zmian i odstępstw
          od określonego zakresu rzeczowego, a także zaleceń i wytycznych należą
          wyłącznie do kompetencji Zamawiającego i będą przekazywane Wykonawcy
          przez powołanego przez Spółdzielnię inspektora nadzoru.

          Jako inspektora nadzoru robót wskazano ……….. zatrudnionego przez Spółkę
          „SoWa PAX”. Podobnie jak w przypadku innych remontów współdziałanie ze
          Spółdzielnią w/w inspektora nadzoru nie zostało sformalizowane stosowną umową
          cywilną-prawną.

      3) Ustalono następujące warunki realizacji:
          - terminy – rozpoczęcie do 7 dni od podpisania umowy, zakończenie
          do 20.10.2006r,
          - zabezpieczenie należytego wykonawstwa w formie gwarancji bankowej
          w wys. 5% ceny ofertowej, zwolnione w 70% w ciągu 30 dni od końcowego
          odbioru robót, w pozostałej części po upływie rękojmii ustalonej na 60 miesięcy,
          - kary i odszkodowania jak w umowach wcześniej opisanych,

                                                                                      212
- wynagrodzenie określone zostało na kwotę 47.500 zł. Jako podstawę ustalenia
jego wysokości okazano 2 kosztorysy ofertowe: jeden bez daty sporządzenia na
części tarasu przylegającą do lokalu 99, drugi opatrzony datą 11.08.06 (tj. w dacie
podpisania umowy) na część przylegającą do lokali 55 i 57. Obydwa wycenione
według jednakowych stawek i narzutów.

Kosztorysy zostały podpisane wyłącznie przez wykonawcę i nie zostały
sprawdzone ze strony Spółdzielni na okoliczność zgodności przyjętego zakresu
robót, obmiarów i cen.

Kosztorys dotyczący tarasu lokalu 99 opiewał na kwotę 36.803,78 i zawiera
adnotację administratora ……………. „wynegocjowano cenę 31.500”. Zaznaczyć
należy że w/w osoba nie legitymuje się uprawnieniami budowlanymi jak też
uprawnieniami do kosztorysowania robót.
Podobnie drugi kosztorys dotyczący tarasów lokali 55 i 57 opiewający na kwotę
18.922,50 zł zawiera adnotacje „wynegocjowano 16.000 zł”.

- w umowie przewidziano, że wynagrodzenie będzie płatne w terminie 30 dni po
bezusterkowym odbiorze robót a ostateczna jego wysokość zostanie ustalona w
oparciu o obmiar powykonawczy robót potwierdzony przez inspektora nadzoru na
podstawie ryczałtowych cen jednostkowych przyjętych w ofercie ostatecznej.
Według tych samych cen miały być wycenione ewentualne roboty dodatkowe.

Realizacja umowy przebiegła następująco:
- Wykonawca wystawił dwie faktury, z tego:
   - fakturę nr 151/06 z 10.11.06 na kwotę 30.000 zł netto na podstawie
   częściowego odbioru robót, według protokołu odbioru z 10.11.2006.
   - fakturę nr 170/2006 z 28.11.2006 na kwotę 21.975,90 zł netto na podstawie
   końcowego odbioru robót udokumentowanego protokołem sporządzonym
   28.11.06. W protokole tym wskazano okres wykonania robót od 11.08.06 do
   20.11.06. Zwłoka w stosunku do umowy wynosiła 30 dni. Kwota objęta fakturą
   obejmowała:
   a) roboty budowlane według umowy                17.500 netto
   b) roboty dodatkowe                               4.474,90 netto
   Dołączony do faktury końcowej „protokół na prace dodatkowe” opatrzony datą
18.10.06 został podpisany przez administratora ……………… i inspektora
nadzoru …………….. Protokół ten nie został zaakceptowany przez Zarząd
Spółdzielni.
Stwierdzono w nim konieczność położenia warstwy tynku mozaikowego na całej
długości tarasów oraz pomalowanie farbą emulsyjną elewacji w obrębie
remontowanych tarasów.

- sposób rozliczenia wynagrodzenia nie odpowiada ustaleniom umowy ponieważ:
    - nie dopuszczono w umowie częściowego fakturowania robót,
    - nie dokonano obmiaru robót dodatkowych i nie sporządzono kosztorysu
    powykonawczego tych robót. Ponadto nie sporządzono obmiaru robót
    (powykonawczego) objętego umową.



                                                                               213
           Faktury opisał administrator, sprawdził pod względem merytorycznym kierownik
           Działu Zarządzania Nieruchomościami W.Korpak, zatwierdził prezes Zarządu
           A.Ślązak.

           - kar umownych z tytułu zwłoki w wykonaniu robót Spółdzielnia nie naliczyła
           wykonawcy.

6.3.3.12   MODERNIZACJA INFRASTRUKTURY
           OSIEDLA SKARYSZEWSKA-LUBELSKA

   1) Osiedle Skaryszewska-Lubelska obejmuje budynki: Skaryszewska 4, Targowa 2 i 4,
      Lubelska 17, 21, 5/7 oraz Zamoyskiego 49, 51a, 47a, 53, 47, 45a i 45 – łącznie 13
      budynków.

       W planie na rok 2005 przewidziano przebudowę infrastruktury obsługującej to
       Osiedle, polegającej na wykonaniu nowych miejsc postojowych, adaptacji boiska
       szkolnego oraz wymianie lamp oświetleniowych zewnętrznych.
       Na wykonanie tych robót przewidziano wydatek w kwocie 50.450 i jego rozliczenie
       na budynki w Osiedlu według formuły powierzchniowej.
       Potrzeba wykonanie nowych miejsc postojowych wynikła z konieczności zapewnienia
       dojazdu pożarowego do zespołu tej zabudowy i została poparta opinią techniczną
       z V.2004, rzeczoznawcy ds. ppoż.

   2) Prace były realizowane w trzech etapach:
      I etap – wykonanie boiska oraz nowych miejsc postojowych u zbiegu ulic
                 Skaryszewska – Lubelska,

       II etap – wykonanie wewnętrznej drogi dojazdowej oraz ułożenie płyt ekologicznych
                 stanowiących miejsca parkingowe przy budynkach Lubelska 17 i 21,

       III etap – ułożenie płyt ekologicznych przy altanie śmietnikowej oraz chodnika przy
                 schodach wejściowych na Osiedle, ogrodzenie panelowe przy klombach
                 ul.Targowa 2 rekultywacja i zasiew trawy oraz wykonanie 11 sztuk latarni z
                 zasileniem.

       Wykonawcę robót wyłoniono poprzez komisyjne rozstrzygnięcie ofert dokonane przez
       pracowników Spółki „Administrator”, przy czym nie udokumentowano sposobu
       pozyskania rozpatrzonych ofert, i tak:
       ad I etapu
       Lustratorom okazano 3 oferty cenowe opisane w protokole rozpatrzenia ofert
       z 27.07.05 podpisanym przez pracowników Spółki „Administrator”: kierownika
       Działu Zarządzania Nieruchomościami W.Korpaka i administratora …………..

       Treść tych ofert różniła się w zakresie i przedmiarach robót co wskazuje, że przed ich
       pozyskaniem Spółdzielnia nie sprecyzowała zamówienia.




                                                                                         214
   ad. II etapu
   Okazano 3 oferty cenowe opisane w komisyjnym protokole rozstrzygnięcia ofert
   z 25.10.2005r. Każda z ofert sporządzona została w dwóch wersjach – z materiałem
   wykonawcy i z materiałem Spółdzielni.
   W komisji dokonującej wyboru oferty uczestniczył dodatkowo inspektor nadzoru
   Spółki „SoWa PAX” robót ogólnobudowlanych..

   ad. III etapu
   Okazano 3 oferty cenowe i protokół z ich rozstrzygnięcia z 19.10.05, który podpisali:
   W.Korpak, …………. i inspektor nadzoru robót elektrycznych ze Spółki
   „SoWa PAX”.

   W każdym etapie wytypowano na wykonawcę robót firmę „KLON-R” Warszawa,
   oferującego najniższe wynagrodzenie i z tym wykonawcą Zarząd podpisał 3 umowy
   realizacyjne.

   Zaznaczyć należy, że Spółdzielnia nie opracowała przedmiarów robót, stąd w ofertach
   podawano orientacyjną wielkość i zryczałtowane ceny jednostkowe poszczególnych
   zakresów robót.

3) W dniu 27.07.05 tj w dniu rozstrzygnięcia ofert zawarto umowę nr 222/07/05
   o wykonanie I etapu w następującym zakresie:
   - wykonanie parkingu z płyt ekologicznych na 17 miejsc postojowych,
   - ułożenie boiska i chodnika z kostki BAUMA (bez określenia wielkości robót,
     w ofercie przyjęto ok. 296 m2)
   - wykonanie ogrodzenia boiska do wysokości 4 m ( w ofercie proponowano 4,5 m),
   - wygrodzenie całości terenu rekreacyjno-sportowego do wys 1,2 m bez określenia
   wielkości (w ofercie podano 68mb).

   W ofercie przewidziano ponadto rekultywację terenu z obsianiem trawą. Tego zakresu
   robót w umowie nie powtórzono.

   Najistotniejsze warunki realizacji umowy były następujące:
   - termin realizacji – od 10.08.05 do 30.09.05r,
   - wstępne wynagrodzenie za przedmiot umowy jak w ofercie tj. 70.468,06 zł brutto,
   licząc wg zryczałtowanych jednostkowych podanych w ofercie.
   Zaznaczono jednocześnie, że roboty dodatkowe będą wycenione „na podstawie cen
   jednostkowych z oferty, a w przypadku ich braku cyt. „wg średnich cen materiałów
   aktualnego katalogu Sekocenbud a w przypadku ich braku w Sekocenbud według
   oryginału faktur”.
   Uwarunkowano podjęcie robót dodatkowych podpisaniem przez obie strony protokołu
   konieczności, podpisanego przez inspektora nadzoru inwestorskiego.

   - płatność
   W umowie przyjęto, że wynagrodzenie będzie płatne na postawie faktury końcowej,
   wystawionej po końcowym odbiorze robót, w ciągu 30 dni od jej wystawienia.

   - wykonawca udzielił rękojmii za przedmiot umowy na okres 24 m-ce.


                                                                                    215
Ustalenia dotyczące kar umownych, odszkodowań jak w umowach opisanych
wcześniej.

Następnie w dniu 29.08.05 spisano aneks nr 1 do w/w umowy zwiększający
wynagrodzenie z kwoty 70.468,06 brutto (umowa) do kwoty 125.898,34 brutto
tj. o równowartość załączonego kosztorysu na kwotę brutto 55.430,28 zł dotyczącego
prac brukarskich.
Powyższy kosztorys wyszczególniający wielkość robót i zryczałtowane ceny
jednostkowe nie posiada w tytule „dodatkowe”, nie został poparty protokołem
konieczności, o którym mowa w umowie i nie został podpisany przez inspektora
nadzoru na okoliczność sprawdzenia. Obejmuje roboty brukarskie i zagospodarowania
terenu w zakresie rodzajowym powtarzającym się z umową jak też roboty nowe
(przełożenie kostki, przestawienie obrzeży i obsadzenie obrzeży).

W aneksie nie rozszerzono treści przedmiotu umowy. Zapisano jedynie, że „wartość
umowy wzrasta w związku z powierzeniem Wykonawcy dodatkowych robót
wynikających z postulatów Rady Osiedla objętych kosztorysem stanowiących
załącznik do w/w aneksu”.
Sposobu kalkulacji cen jednostkowych dla nowego zakresu robót nie
udokumentowano.

Realizacja umowy zmienionej aneksem w świetle dokumentów przedstawiała się
następująco:
- roboty odebrano protokołem odbioru końcowego opatrzonego datą 27.09.05r,
co oznacza, że umowne terminy zostały dotrzymane,

- rozliczenie wynagrodzenia przebiegało w sposób odbiegający od warunków umowy,
która nie przewidywała faktur przejściowych lecz wyłącznie fakturę końcową płatna
w ciągu 30 dni od jej otrzymania.
Natomiast Spółdzielnia udzielała Wykonawcy systematycznych zaliczek, i tak:
        - fa 60/08 z 22.08.05 treść „I zaliczka”       brutto    32.100 zł
        - fa 66/08 z 30.08.05 treść „II zaliczka”      brutto    32.100 zł
        - fa 78/08 z 31.08.05 treść „III zaliczka”     brutto    32.100 zł
        - fa 83/09 z 12.09.05 treść „IV zaliczka”      brutto    23.540 zł
        - fa 91/09 z 30.09.06 faktura końcowa po
        odbiorze robót                                 brutto 6.058,34 zł
                                              razem    brutto 125.898,34 zł
Na fakturach zaliczkowych jest adnotacja prezesa Zarządu Andrzeja Ślązaka
 „KS-kasa do realizacji”.

Zaznaczyć należy, że powyższe wynagrodzenie nie zostało poparte obmiarem
końcowym robót potwierdzonym przez inspektora nadzoru, co było warunkiem
umownym ustalenia ostatecznej wartości robót, uzależnionej od wielkości uzyskanych
efektów.
W protokole końcowego odbioru robót powołano się na umowę i aneks
 i wyspecyfikowano jedynie treść robót bez obmiarów oraz identyfikacji efektów
i miejsc wykonania.



                                                                              216
   - poza umową i aneksem, a więc i poza protokołem odbioru Wykonawca sporządził
   a Spółdzielnia rozliczyła fakturę nr 100/09 z 30.09.06 na kwotę brutto 23.796,73 zł,
   nie popartą żadnym kosztorysem. Prace rozliczone tą fakturą opodatkowano
   podatkiem VAT 22%, innych 7%.
   Jako podstawę wystawienia tej faktury okazano lustratorom protokół konieczności
   wykonania robót dodatkowych podpisany przez wykonawcę, a ze strony Spółdzielni
   jednoosobowo przez administratora, opatrzony datą 26.09.05. W jego treści wpisano
   potrzeby         wykonanie           dodatkowych         miejsc        postojowych
                    2
   o pow. ca 90 m (bez wskazania lokalizacji szczegółowej), demontażu istniejącego
   ogrodzenia i przełożenia trylinki (bez umiejscowienia i przedmiarów) oraz usunięcia
   3 karp po starych drzewach.
   Powyższy protokół nie został podpisany przez inspektora nadzoru – co było
   wymogiem umowy. Został zaakceptowany jednoosobowo przez prezesa Zarządu SM
   „PAX” Andrzeja Ślązaka.
   W świetle ustaleń umowy, a także wymogów art. 54 Prawa spółdzielczego
   oświadczenie woli za Spółdzielnię składają dwaj członkowie zarządu Spółdzielni lub
   jeden członek zarządu i pełnomocnik.

   Kserokopie omówionych dokumentów tj. oferty i protokół ich rozstrzygnięcia, umowa
   z aneksem, protokół konieczności wykonania robót dodatkowych oraz protokół
   odbioru końcowego robót i rozliczonych faktur stanowią w komplecie zał. Nr 58
   do protokołu lustracji.

4) Etap II – umowę o wykonanie robót realizowanych w ramach II etapu nr 326/10/05
   zawarto w dniu 18.11.05. Warunki realizacji umowy zostały określone ramowo jak
   w umowie wcześniejszej, szczegółowe były następujące:
   - przedmiot umowy – jak w ofercie z następującym zakresem robót: rozbiórka
   i wywiezienie istniejących płyt drogowych, wypoziomowanie studzienek
   kanalizacyjnych, wypoziomowanie i ułożenie kostki BAUMA i obrzeży stanowiąca
   wewnętrzną drogę dojazdową oraz ułożenie płyt ekologicznych stanowiących miejsca
   parkingowe przy budynkach Lubelska 17 i 21.

   - przyjęto, że roboty zostaną wykonane z materiałów Spółdzielni i określono wstępne
   wynagrodzenie z oferty cenowej dla wariantu bez materiałów w wys. 85.173,07 zł
   brutto.
   Ustalenia dotyczące podjęcia i wyceny robót dodatkowych, fakturowania i odbioru
   robót jak w umowie opisanej wcześniej,

   - ustalono termin realizacji: od 2.11.05 do 30.11.05.

   Realizacja umowy nr 326/10/05 była następująca:
   - protokół odbioru końcowego robót sporządzono z datą 02.02.06.
   Jako usprawiedliwienie 64 dni zwłoki okazano pismo Wykonawcy z dnia 25.11.05r
   (wpłynęło do Spółdzielni 06.02.06 l.dz.1375, tj. już po odbiorze) z prośbą
   o przesunięcie terminu zakończenia prac z powodu opadów śniegu i dużych spadków
   temperatur.
   Powyższy protokół nie został zaopiniowany przez osoby upoważnione przez
   Spółdzielnię do nadzoru robót. Zawiera jedynie adnotację prezesa A.Szklarskiego
   opatrzoną datą 8.II.06 „Adm- proszę o całość materiałów”.

                                                                                   217
Decyzji Zarządu w sprawie uznania zwłoki za usprawiedliwioną – nie okazano.
Kary umowne nie zostały naliczone.

- za wykonanie umowy Wykonawca wystawił fakturę nr 037/02 z 3.02.2006r na kwotę
brutto 88.444,06 tj. wyższą niż wycena wstępna o 3.270,99 zł brutto.
Podstawą wyceny był następujący zapis w protokole odbioru: wykonanie wewnętrznej
drogi dojazdowej oraz miejsc postojowych z płyt ekologicznych przy budynkach
mieszkalnych przy ul.Lubelskiej 21 i Lubelskiej 17.
Komisja stwierdza, że w stosunku do oferty firmy „KLON R” z dnia 31.10.2005
uległy zwiększeniu dwie pozycje – płyty EKO – 631 m2 i krawężniki 155 mb.
Szczegółowego obmiaru poszczególnych zakresów robót nie sporządzono.

- koszty robót II etapu obciążano ponadto fakturami wystawionymi przez Spółkę
„Wiatraczna” za materiały wg faktur: nr FS 174/2005, FS 176/2005 i FS 198/2005
z 28.10.05 skorygowanych fakturami K/11, K/12 i K/13 z 2.11.05r na ostateczną
wartość netto 35.353,36 zł plus 22% VAT brutto 43.131.10 zł. Podstawą korekty było
zmniejszenie cen jednostkowych.

Do faktur nie dołączono WZ a wg ich treści rozliczono:
- 1920 szt płyt EKO (nie podano obmiaru w m2)
- 295 m2 kostki brukowej
- 200 mb obrzeży trawnikowych,
- 150 mb krawężników ulicznych.

Faktury wystawione zostały na Spółdzielnię w dniu 28.10.05 a więc 22 dni przed
podpisaniem umowy z wykonawcą.
Odbiór materiałów do robót nie został potwierdzony przez firmę „KLON R”.
Ponadto wniesiono następujące uwagi:
- wykorzystując do robót materiały nabyte w Spółce „Wiatraczna” poniesiono wyższe
koszty robót z uwagi na różnice podatku VAT.
Wg faktur Spółki Wiatraczna naliczono VAT w wys 22%. W przypadku
wykorzystania do robót materiałów własnych wykonawcy, należny podatek wynosiłby
dla całości robót 7% (podstawa PKOB 112 – infrastruktura obsługująca budynki
mieszkalne)

- ilość zakupionych materiałów nie koreluje z wyfakturowaną wielkością robót i tak:
        - wykonawca wyfakturował wyłożenie kostki brukowej na pow. 410 m2.
        Wg faktur Spółki „Wiatraczna” do wykonania robót zakupiono 295 m2
        tej kostki.

       - wykonanie obrzeży – firma EKO wyfakturowała robociznę za 182 mb.
       Wg faktury Spółki „Wiatraczna” do tych robót zakupiono obrzeża w wielkości
       200 mb.

       - położenie krawężników „EKO” wyfakturowała robociznę za 155 mb.
       Do wykonania tych robót – wg faktur Spółki „Wiatraczna” Spółdzielnia
       zakupiła jedynie 150 mb krawężników.


                                                                               218
          - brak możliwości obmiaru w m2 zakupionych płyt EKO (w fakturach podano
          w sztukach bez wymiarów płytek).

           Kserokopie omówionych dokumentów: oferta firmy „KLON R” umowa nr
           326/10/05, Prot. odbioru końcowego, pismo o wydłużenie terminu realizacji
           robót, faktura firmy „KLON R” oraz faktury Spółki „Wiatraczna” za dostawę
           materiałów stanowią w komplecie zał. Nr 59 do protokołu lustracji.
5) ETAP III – umowę o wykonanie robót organizowanych w ramach tego etapu
   nr 319/10/05 zawarto w dniu 20.10.05.
   Indywidualne jej ustalenia dotyczyły:
   - terminu wykonania 20.10.05 – 30.11.05
   - wstępnego wynagrodzenia 52.405,73 zł brutto.

   Pozostałe warunki realizacji umowy jak w omówionych wcześniej. Powyższą umową
   zlecono ułożenie płyt ekologicznych przy altanie śmietnikowej, chodnika z kostki
   BAUMA przy schodach wejściowych na Osiedle, wykonanie ogrodzenia panelowego
   przy klombach oraz wykonanie uzbrojenia i podłączenie latarni osiedlowych
   w obmiarze określonym w ofercie.

   Do dnia lustracji sporządzony został jeden protokół odbioru robót nazwany
   „końcowym” – bez daty- podpisany z ramienia Spółdzielni przez administratora ze
   Spółki „Administrator PAX” i inspektora nadzoru z „SoWa PAX”.
   Protokołem tym odebrano jedynie część robót objętych umową dotyczących robót
   elektrycznych:
   - wymiana słupów oświetleniowych szt 9 (w ofercie i umowie było 11),
   - montaż kabli zasilających 55 mb (w ofercie było 100 mb)
   W fakturze w porównaniu do oferty zakres robót elektrycznych różnił się
   o następujące prace:
   - wykonanie muf dla potrzeb nowych słupów 12 szt á 170 zł o wartości (z VAT)
   2.488,80 zł
   - wykonanie muf w miejscu likwidacji starych słupów 12 szt á 170 zł o wartości (z
   VAT) 2.488,80 zł
   - montaż opraw halogenowych 3 kpl o wartości z VAT 603,90 zł

   Protokołu konieczności potwierdzającego zasadność odrębnego rozliczenia – poza
   uzgodnionym ryczałtem – w/w robót oraz zmniejszenia w stosunku do umowy ilości
   ustawienia nowych słupów nie okazano. Przyjęte stawki jednostkowe do wyceny robót
   dodatkowych nie były objęte udokumentowanym uzgodnieniem.
   Oferowana wartość robót elektrycznych za montaż i podłączenie 11 słupów wynosiła
   brutto 33.123 zł.
   Za zamontowanie z podłączeniem 9 szt. słupów z oprawami halogenowymi
   wykonawca wystawił fakturę nr 161/12 z 5.12.05 w łącznej kwocie brutto 30.457,30 zł.
   Do chwili obecnej brak protokołu odbioru robót brukarskich objętych omawianą
   umową tj. wypełnienia płytami EKO przy altanie śmietnikowej, ułożenie chodnika
   przy schodkach, rekultywacja i zasiew trawy oraz wykonanie ogrodzenia klombów.
   Na te roboty faktury nie były wystawione.

   Kserokopie: oferty firmy EKO z 3.10.05, umowy nr 319/10/05, prot. odbioru
   i wystawionej faktury stanowią w komplecie załącznik Nr 60 do protokołu lustracji.

                                                                                   219
7.     GOSPODARSKA FINANSOWA SPÓŁDZIELNI
7.1.    Zasady gospodarki finansowej SM „PAX” w Warszawie określone zostały
       ramowo w §§ 91-93 Statutu.

W świetle jego treści działalność Spółdzielni jest finansowana:
- funduszami własnymi i celowymi
- wkładami budowlanymi i mieszkaniowymi członków
- przychodami ze sprzedaży usług

Uszczegółowienie tych zasad zawarto w Regulaminie gospodarki finansowej, zatwierdzonym
uchwałą nr 18 Rady Nadzorczej z 25.03.1998r, w którym wymieniono rodzaje prowadzonej
działalności, źródła pokrycia kosztów każdej z tych działalności i sposób ustalenia oraz
rozliczenia wyników.
Natomiast zasady gospodarowania funduszami własnymi tworzonymi w Spółdzielni
unormowano w regulaminach:
    o Tworzenia i wykorzystywania funduszu zasobowego, zatwierdzonego uchwały
        Nr 24 RN z 25.03.98r.
    o Tworzenia i wykorzystania funduszu udziałowego (uchwała Nr 23 RN z 25.03.98r)
Regulaminy te wymagają aktualizacji w związku ze zmianami ustawowymi dotyczącymi
miedzy innymi terminów zwrotu udziałów , kwalifikowania umorzeń kredytów lokatorskich
i inne.
W związku z wprowadzonymi zmianami z statutu, a także zamianami w przepisach
podatkowych istnieje potrzeba aktualizacji Regulaminu, dostosowania jego treści do
obowiązującego prawa oraz uzupełnień dotyczących funduszy własnych.

7.2.   OGRANIZACJA RACHUNKOWOŚCI

  Spółdzielnia posiada Zakładowy Plan Kont zatwierdzony przez Zarząd Spółdzielni z mocą
  obowiązującą od 1.01.2002, dostosowany do wymogów znowelizowanej ustawy
  z 29.09.1994r o rachunkowości.
  Określono w nim między innymi:
  - wykaz kont księgi głównej i ksiąg pomocniczych
  - przyjęte zasady księgowania operacji gospodarczych w formie przykładowych księgowań
    z komentarzem do prowadzonych kont
  - przyjęty rok obrotowy i okresy sprawozdawcze
  - zasady wyceny poszczególnych aktywów i pasywów
  - przyjęty wariant rachunku zysków i strat
  - zasady inwentaryzacji sald

  W przyjętych zasadach wzorowano się na Zakładowym Planie Kont dla Spółdzielni
  Mieszkaniowej autorstwa ……………, wydanym w 2001r przez Centrum Informacji i
  Wydawnictw „Inwestprojekt” w Łodzi.

  Powyższy Zakładowy Plan Kont nie jest aktualizowany o czym świadczy fakt, że w księdze
  głównej występują konta nie wprowadzone do ZPK np.:
  - konto 245 „rozrachunki ze Spółką Administrator PAX”

                                                                                    220
- konto 246 „rozrachunki ze Spółką Wiatraczna”
- konto 247 „rozrachunki ze Spółką SoWa PAX”

Stwierdzono ponadto, że księgowania operacji gospodarczych przebiegają w sposób
niezgodny z ZPK, statutem i regulaminami, o czym świadczą między innymi:
- ujęcia wydatków i wpływów dotyczących eksploatacji pomocniczej zasobów
(woda, energia elektryczna i cieplna, wywóz nieczystości, eksploatacja wind) poza
rachunkiem zysków i strat (temat omówiony w części V protokołu)

- nieprawidłowości w ujęciu księgowym skutków aktualizacji środków trwałych,
wpływające na zawyżenie wartości majątku trwałego i funduszu zasobowego Spółdzielni
(omówienie
w p. gospodarka funduszami własnymi).

Księgi rachunkowe prowadzone są komputerowo w sieci przy zastosowaniu
kompleksowego oprogramowania firmy UNISOFT Sp.zo.o w Gdyni oraz dodatkowego
programu czynszowego firmy API LINK w Warszawie.
Stałą obsługę informatyczną zlecono firmie UNISOFT.

Spółdzielnia nie posiada aktualnej instrukcji obiegu dokumentów księgowych, określającej
między innymi:
- komórki uprawnione do wystawiania oraz pracowników upoważnionych do podpisywania
poszczególnych rodzajów dowodów,
- komórki (stanowiska) zobowiązane do sprawdzenia dowodów zewnętrznych
i wewnętrznych pod względem merytorycznym, formalnym i rachunkowym wraz
z wzorami podpisów osób uprawnionych do tej kontroli,
- terminów przekazania dowodów do księgowości.

W trakcie lustracji stwierdzono, że Spółdzielnia ujmuje do ksiąg dowody zewnętrzne,
dotyczące zakupionych usług komunalnych, remontowych i eksploatacyjnych, sprawdzone
przez firmę zewnętrzną Administrator PAX. Tym samym nie zabezpieczono kontroli tych
wydatków ze strony Spółdzielni, w tym zgodności zakresu rozliczanych usług z umową.

Ponadto rozliczane są dowody bez ich sprawdzenia i bez zatwierdzenia przez Zarząd
Spółdzielni.
Dotyczy to między innymi rozliczeń z członkami z tytułu robót dodatkowych i rezygnacji w
działalności inwestycyjnej, naliczonych przez kontrahentów odsetek zwłoki oraz rozliczenia
kosztów pośrednich, co omówiono w części „INWESTYCJE”.

O braku należytej kontroli funkcjonalnej świadczy też powierzenie spółkom zewnętrznym
gospodarki środkami pieniężnymi stanowiącymi własność Spółdzielni bez zapewnienia
szczelnej kontroli przepływu tych środków.



Kontrola sposobu prowadzenia ksiąg rachunkowych wykazała ponadto nieprawidłowości
w zapisach księgowych, i tak:
   o zawierają niepełną treść, przez co nie spełniają wymogów art.23 p.2 ustawy
       o rachunkowości.

                                                                                      221
   Dotyczy to zwłaszcza działalności inwestycyjnej i eksploatacyjnej gdzie nie podaje
   się opisu operacji a także kont przeciwstawnych.
   Utrudnia to analizę zaksięgowanych zdarzeń i identyfikację sald,

o w sposób niedozwolony przez przepisy art.25 ustawy o rachunkowości dekretowane
  są dowody księgowe i wprowadzone do ksiąg zapisy księgowe.
  Zapisy są jednostronne – dodatnie lub ujemne.

   Na przykład rozliczenie kosztów zarządu na poszczególne działalności operacyjne
   ujmowane jest do ksiąg następująco:
   wn konto 501 „koszty eksploatacji podstawowej” – zapis dodatni
   wn konto 507 „koszty eksploatacji obcych zasobów” – zapis dodatni
   wn. konto 555 „koszty zarządu” – zapis ujemny

   Tak samo koryguje się zapisy dotyczące przeniesienia sald wg decyzji Zarządu
   i inne związane ze zmianą kwalifikacji wydatków i wpływów, co omówiono
   w poprzednich rozdziałach.

o nie przeprowadza się kompleksowej inwentaryzacji sald o czym świadczą istotne
  opóźnienia w księgowym ujęciu niektórych zdarzeń. Przykładem są zaszłości
  dotyczące sprzedaży gruntu przy ulicy Wiktorskiej, i inne opisane w działalności
  inwestycyjnej.




                                                                                 222
7.3.   SPRAWOZDAWCZOŚĆ FINANSOWA

  W okresie objętym lustracją Spółdzielnia sporządziła sprawozdania finansowe: za rok 2002,
  za rok 2003, za rok 2004, za rok 2005 i za rok 2006.

  Wszystkie sprawozdania zbadane zostały przez podmioty uprawnione, wybrane przez Radę
  Nadzorczą SM PAX i uzyskały opinię bez zastrzeżeń.

  Sprawozdania zbadane zostały przez następujące podmioty:

  - za rok 2002 – przez biegłego rewidenta ………………… (nr upr. 8457/1901)
  Sprawozdanie zostało zatwierdzone przez Zebranie Przedstawicieli Członków uchwałą
  nr 1/03 z 30.06.03, złożone w obowiązujących terminach do Urzędu Skarbowego i do KRS
  oraz opublikowane w Monitorze Spółdzielczym nr 50 z 2003r.

  - za rok 2003 – przez Agencję Usług Audytorskich i Rachunkowych „EKORA” Sp. z o.o.
  w Warszawie (podmiot uprawniony nr 1066).
  Sprawozdanie zostało zatwierdzone uchwałą nr 2/04 Zebrania Przedstawicieli Członków
  z 30.06.2004r, złożone w obowiązujących terminach do Urzędu Skarbowego i do KRS oraz
  opublikowane w Monitorze Spółdzielczym nr 113 z 2005r.
  Tryb podjęcia uchwały 2/04 ZP opisano w rozdziale 1.2.2 protokołu lustracji.

  - za rok 2004 – przez Biuro Biegłego Rewidenta …………………….. w Gdyni (podmiot
  uprawniony nr 439)
  Sprawozdanie zostało zatwierdzone uchwałą nr 1/05 Zebrania Przedstawicieli Członków
  z 29.09.2005r.
  Złożono je wraz z uchwałą ZPCz: do Urzędu Skarbowego w dniu 25.10.2005, w KRS
  w dniu 26.10.2005.
  Terminy określone w art.69 ustawy o rachunkowości na złożenie zatwierdzonego
  sprawozdania do sądu i innych organów – w ciągu 15 dni po jego zatwierdzeniu –
  nie zostały zachowane.
  Sprawozdanie opublikowano w Monitorze Spółdzielczym nr 125 w 2006r.

  - za rok 2005 - przez Biuro Biegłego Rewidenta ……………………….. w Gdyni (podm.
  uprawniony nr 439)

  Powyższe sprawozdanie nie zostało zatwierdzone przez Zebranie Przedstawicieli Członków
  z powodu braku quorum. Złożono je bez uchwały do KRS i do Urzędu Skarbowego oraz
  zgłoszono do opublikowania 3.10.2006r.

  Uchwała o zatwierdzeniu tego sprawozdania nie została podjęta do chwili obecnej z uwagi
  na brak jej umieszczenia w porządku obrad następnego Zebrania.

  - sprawozdanie za 2006r zbadała firma audytorska „POL-TAX” Sp. z o.o. w Warszawie
  (podmiot upraw. nr 2695).
  Było przedmiotem zatwierdzenia po okresie objętym lustracją.




                                                                                       223
 W wydanych opiniach o tych sprawozdaniach zawarto stwierdzenia że:
 - przedstawiają jasno i rzetelnie wszystkie informacje niezbędne do oceny sytuacji
 majątkowej i finansowej Spółdzielni,

 - sporządzone zostały we wszystkich istotnych aspektach zgodnie z zasadami nauki
 rachunkowości, określonymi w ustawie o rachunkowości, na podstawie prawidłowo
 prowadzonych ksiąg rachunkowych,

 - są zgodne z wpływającymi na treść sprawozdania przepisami prawa i postanowieniami
 statutu.

 Jednocześnie we wszystkich opiniach zwrócono uwagę na trudną sytuacje finansową
 Spółdzielni i fakt, że przy braku restrukturyzacji kredytów zaciągniętych na inwestycje
 kontynuacja działalności w następnym okresie może być zagrożona.

7.4. GOSPODARKA ŚRODKAMI PIENIĘŻNYMI
  Wraz z powierzeniem czynności zarządzania zasobami Spółce Administrator PAX
  upoważniono tę Spółkę do poboru należności Spółdzielni z tytułu opłat eksploatacyjnych i
  innych opłat a także do regulowania zobowiązań w imieniu Spółdzielni związanych z
  eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, z wyłączeniem remontów zasobów.

 W ślad za tym poinformowano użytkowników lokali, by dokonywali wpłat należnych
 Spółdzielni do kasy Spółki „ADMINISTRATOR PAX” i na konta bankowe tej Spółki.
 Podobną praktykę zastosowano w działalności inwestycyjnej upoważniając Spółkę SoWa
 PAX do poboru wkładów zaliczkowych i dopłat do wkładów budowlanych oraz do
 dysponowania tymi środkami na opłacenie wydatków inwestycyjnych.

 Rozwiązania te były podyktowane potrzebą uniknięcia ostrych działań represyjnych ze
 strony wierzycieli i gwarantowały kontynuację działalności.

 Przyjmując powyższe rozstrzygnięcia nie zagwarantowano wyodrębnienia kont bankowych
 i ograniczenia przepływów pieniężnych na tych kontach wyłącznie do operacji finansowych
 dotyczących bezpośrednio Spółdzielni.

 Obrót środkami pieniężnymi wraz z innymi tytułami rozliczeń ze Spółkami
 ewidencjonowany jest w ramach konta rozrachunkowego: 245 z Administrator PAX i 247
 z SoWa PAX.

 W umowach o zarządzanie zasobami mieszkaniowymi i o pełnienie funkcji inwestora
 zastępczego nie zawarto wykazu enumeratywnego wydatków, które mogą być regulowane z
 powierzonych środków pieniężnych jak też – co omówiono wcześniej – nie określono zasad
 obiegu i kontroli dokumentów stanowiących podstawę wypłat.
 W przypadku Spółki Administrator PAX decydują o tym członkowie Zarządu Spółdzielni
 A.Ślązak i A.Szklarski, którzy są jednocześnie członkami dwuosobowego Zarządu Spółki.

 Decyzje są podejmowane uznaniowo a świadczy o tym fakt, że z kasy i z konta bankowego
 „ADMINISTRATOR PAX”regulowane są między innymi faktury za remonty zasobów
 (opisano w rodz.6) mimo, ze w treści zawartej umowy o zarządzanie zastrzeżono że:


                                                                                      224
- wpłaty użytkowników lokali przeznaczone na fundusz remontowy, dokonywane na konto
Spółki Administrator PAX są przekazywane na konto SM „PAX”. Środkami tymi
dysponuje Spółdzielnia.

Kasę w Spółdzielni Mieszkaniowej PAX i w Spółce Administrator PAX prowadzi ta sama
osoba Pani Barbara Ożarek, która do 31.03.06 zatrudniona była w Spółdzielni w ramach
pełnego etatu, począwszy od 1.04.06 na ¼ etatu.

Podstawowym dokumentem regulującym gospodarkę kasową w spółdzielni jest instrukcja
o gospodarce kasowej, zatwierdzona przez Zarząd Spółdzielni w dniu 23.10.1995r.
Określono w niej:
- tryb dokonywania operacji kasowych, ich udokumentowanie i sposób kontroli,
- częstotliwość sporządzania raportów kasowych.

Nie unormowano następujących tematów: warunków jakim powinno odpowiadać
pomieszczenie kasy, zabezpieczenie tej gotówki w transporcie oraz zasady postępowania
przy zatrudnieniu i zmianie kasjera.

Limit pogotowia kasowego określony został przez Zarząd Spółdzielni i jest niezmienny
począwszy od 1.01.1997r.

W trakcie lustracji kontrolowano obrót kasy SM „PAX” i jego udokumentowanie w świetle
wymogów w/w instrukcji.
Kontrolą objęto raporty kasowe i dokumentujące je dowody źródłowe za następujące
okresy:
- raporty kasowe nr 31 do 49 za okres 1.07.05 do 28.10.05
- raporty kasowe nr 53 do 63 za okres 2.11.06 do 29.12.06

Stwierdzono, co następuje:
- kasa SM „PAX” traktowana jest jak kasa pomocnicza Spółki Administrator PAX, o czym
świadczy fakt, że do kasy Spółki odprowadza się nadwyżki gotówki ponad ustalony limit
pogotowia kasowego.
Również z kasy Spółki pobierana jest gotówka na zasilanie kasy SM „PAX”,

- obrót kasowy Spółdzielni ogranicza się w zasadzie do opłacenia wydatków
administracyjnych.
Wpływy występują sporadycznie.
Jak wyjaśnia gł. księgowa dzieje się tak w przypadku, gdy członkowie żądają potwierdzenia
przyjęcia gotówki przez kasę Spółdzielni,

- w kontrolowanym okresie, objętym wyszczególnionymi wyżej raportami, limit pogotowia
kasowego był przestrzegany,

- częstotliwość kontroli kasy określona w instrukcji (kontrole niezapowiedziane co najmniej
raz w kwartale i zawsze na koniec okresu sprawozdawczego oraz w sytuacji zmiany
kasjerki) była zachowana,

Wniesiono natomiast następujące uwagi:
- kasjerka nie dysponuje wzorami podpisów osób uprawnionych do zlecania wypłat,

                                                                                       225
 - zastępcze dowody wpłat (KP) i wypłat (KW) wystawia kasjerka, która również numeruje
 te dowody i prowadzi ich rejestr.

 W świetle § 2 p.1.4 instrukcji o gospodarce kasowej, zastępcze dowody wypłat
 gotówkowych nie mogą być wystawiane przez pracownika wypełniającego obowiązki
 kasjera, lecz przez pracownika pełniącego obowiązki związane ze sprawdzaniem
 dokumentów pod względem formalno-rachunkowym. Zawarto też ustalenie, że zastępcze
 dowody wypłat mogą być podpisane przez osobę zlecającą wypłatę, jeżeli wynikają ze
 źródłowych dowodów kasowych uprzednio już podpisanych przez prezesa, głównego
 księgowego lub osoby przez nie upoważnione.

 W kontrolowanej próbie dowodów nie stwierdzono przekroczenia limitów wypłat
 gotówkowych na rzecz przedsiębiorców, określonych w art.13.1 ustawy z 19.11.1999r
 Prawo działalności gospodarczej (Dz.U. z 1999 nr 101, poz. 1078 z późniejszymi
 zmianami).

7.5. OBSŁUGA SPŁATY KREDYTÓW DŁUGOTERMINOWYCH
1) Spółdzielnia posiada następujące zadłużenia z tytułu długoterminowych kredytów
zaciągniętych na budownictwo mieszkaniowe:

 - w Banku Gospodarstwa Krajowego w Warszawie.
 Kredyt zaciągnięto w 2001r ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego
 z przeznaczeniem na dofinansowanie 93 lokali mieszkalnych typu lokatorskiego,
 budowlanych aktualnie w zadaniu przy Al.Stanów Zjednoczonych 72.
 Z uwagi na trwający jeszcze proces inwestycji kredyt nie został rozliczony z Bankiem jak
 też z zainteresowanymi członkami.

 Omówienie umowy kredytowej zawarto w p. IV protokołu lustracji.

 - w Banku PKO BP S.A z tytułu kredytów zaciągniętych przed 31.05.1992r
 na finansowanie budowy 7 zadań inwestycyjnych w Os.Praga (tzw. stary portfel).
 Stan tego kredytu wynosi na koniec 2006r 13.663.353,34 zł (wraz z odsetkami).

 Spółdzielnia prowadzi analityczną ewidencję tego kredytu w ujęciu poszczególnych umów,
 z dalszym podziałem na lokale obciążone kredytem.
 Układ tej ewidencji odpowiada wymogom określonym w ustawie z 30.11.1995r o pomocy
 państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych oraz wydanych na tej podstawie
 rozporządzeń wykonawczych.
 W lustrowanym okresie spłata rat kredytów starego portfela przebiegała terminowo,
 w kwotach obowiązujących normatywów.

 Obsługę spłaty kredytów mieszkaniowych za okres ostatnich 3 lat przedstawia tablica
 stanowiąca załącznik Nr 61 do protokołu lustracji.




                                                                                     226
7.6    FUNDUSZE WŁASNE, POPRAWNOŚĆ ICH TWORZENIA
       I WYKORZYSTANIA.
  1) stan funduszy własnych i ich zamiany w latach 2003-2006 przedstawia załącznik Nr 62
     do protokołu lustracji.
   Z jego danych wynika, że w ostatnich 4 latach obrachunkowych fundusze zmalały
   o 13.397.549,39 zł tj. o 3,5 %.
   Na zmniejszenie stanu funduszy własnych wpłynęła między innymi nie rozliczona strata
   bilansowa w działalności inwestycyjnej, z lat 2003-2006, której stan na koniec 2006r
   wynosi 19.585.587,56 zł z tego:
   - za rok 2003              - 222.018,65 zł (strata)
   - za rok 2004              -12.929.269,49 zł (strata)
   - za rok 2005              + 76.970,22 zł (zysk)
   - za rok 2006              - 6.511.269,64 zł (strata)
       Razem                 - 19.585.587,56 zł (strata)

      Powyższe straty zakwalifikowano w sprawozdaniu finansowym za 2006r na zmniejszenie
      kapitałów własnych.
      Straty z lat ubiegłych zostały ujawnione po raz pierwszy w sprawozdaniu finansowym za
      2006r.
      Wcześniej były kwalifikowane do rozliczeń międzyokresowych działalności
      inwestycyjnej jako koszty, których źródłem pokrycia miały być przychody następnych
      okresów, między innymi związane z restrukturyzacją długów.
      Na powyższe straty złożyły się koszty zrealizowanych zadań inwestycyjnych nie
      uwzględnione w ostatecznym rozliczeniu wkładów budowlanych, skutki podjętych
      decyzji Zarządu o sprzedaży praw do już wybudowanych i rozliczonych lokali poniżej
      wysokości ustalonych na nie wkładów budowlanych oraz straty na sprzedaży praw
      do gruntów i spisane nakłady zaniechanych inwestycji.
      Temat ten omówiono w p.IV protokołu lustracji.

      Decyzje skutkujące poniesieniem strat podejmował samodzielnie Zarząd Spółdzielni bez
      konsultacji i akceptacji Rady Nadzorczej.
      W przypadku sprzedaży praw na rzecz nowo pozyskanych osób i firm nie ogłaszano
      przetargów, dających możliwość uzyskania najkorzystniejszych cenowo warunków tej
      sprzedaży.
      W Spółdzielni występuje istotny niedobór funduszy stałych tj. funduszy własnych
      i kredytów długoterminowych podlegających spłacie w okresie kilkudziesięciu lat
      (BGK i PKO BP stary portfel).
      Po skorygowaniu stanu funduszy własnych o należne, nie wniesione wkłady oraz
      nierozliczone straty stopień pokrycia majątku trwałego funduszami stałymi wynosił:
      - na 1.01.2003     81,30%
      - na 31.12.2003 85,14%
      - na 31.12.2004 81,31%
      - na 31.12.2005 81,14%
      - na 31.12.2006 79,09%

      Wskaźnik poniżej 100% oznacza, że Spółdzielnia finansuje majątek trwały
      zobowiązaniami krótkoterminowymi i przeterminowanymi (kredyty inwestycyjne)



                                                                                       227
2) W trakcie lustracji analizowano zapisy na kontach funduszy własnych pod kątem
    zasad określonych w statucie i regulaminach zgodności z przepisami ustawy
   o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o rachunkowości. Stwierdzono:
         a) Spółdzielnia nie prowadzi skutecznych form kontroli dot. wniesienia przez nowo
         przyjętych członków wpisowego i zadeklarowanych udziałów.
         Z tego powodu w rejestrze członkowskim figurują osoby, które nie wypełniły
         obowiązków statutowych, bowiem nie wniosły w okresie 30 dni wymaganych wpłat
         na zasilenie funduszu udziałowego i zasobowego. Tym samym nie spełniły
         warunków członkostwa.
         Przykłady podano w cz III protokołu lustracji.

        b) ad zmian funduszu zasobowego
        Analizowano zapisy na koncie tego funduszu i stwierdzono, co następuje:

        - w okresie objętym lustracją Spółdzielnia ustanowiła po raz pierwszy spółdzielcze
        prawa do lokali dotychczas wynajmowanych, do wygospodarowanych z korytarzy
        (zabudowy) i do lokali wcześniej zajmowanych na potrzeby własne.
        Decyzje te omówiono w dz. III protokołu lustracji.

        Spółdzielcze prawa do omawianych lokali wycenione zostały według wartości
        rynkowej na dzień podjęcia decyzji o podziale lokalu.
        Ustaloną aktualną wartość praw wprowadzono do ksiąg rachunkowych na
        zwiększenie wartości początkowej budynku, w którym znajdowały się lokale
        i drugostronnie na zwiększenie funduszu zasobowego, bez uwzględnienia
        dotychczasowej wartości ewidencyjnej lokali i stanu funduszy je finansujących.

        W świetle zasad określonych w art. 31 p. 4 ustawy o rachunkowości ujęciu na
        koncie środków trwałych i funduszy podlegała jedynie różnica ponad ewidencyjną
        wartość lokalu.

        Powyższe dotyczy między innymi:
        - 19 lokali mieszkalnych dotychczas wynajmowanych przez gospodarzy domów,
        na rzecz których Zarząd ustanowił w 2006r spółdzielcze prawa do lokali.
        Wkłady wyceniono na kwotę         2.521.731,16 zł
        i całą tą kwotę odniesiono na zwiększenie wartości początkowej środków trwałych
         i drugostronnie na zwiększenie funduszu zasobowego.

        Ujęcie to budzi dodatkowo następujące zastrzeżenia:
        · wkłady nie wpłynęły na konto Spółdzielni (rozłożono je do spłaty na 10 lat), a
        więc nie pozyskano żadnych wolnych środków.

        - korytarzy oddanych pod zabudowę w budynku przy ul.Bitwy Warszawskiej 1920r
        nr 18, wycenionych na kwotę 104.250 zł. Po ich adaptacji, wykonanej we własnym
        zakresie przez przyszłych użytkowników lokali, powstały 2 lokale mieszkalne
        nr 75a i nr 75b.

        O powyższą kwotę zwiększono wartość środków trwałych i funduszu zasobowego
        Spółdzielni mimo, że korytarze stanowiły mienie wspólne członków zamieszkałych
        w tym budynku, a ich wartość ewidencyjna tkwiła w wartości budynku.

                                                                                      228
Podobnie ewidencjonowano skutki waloryzacji wkładów budowlanych członków,
w przypadku postawienia przez nich lokali do dyspozycji Spółdzielni (zrzeczenie się prawa
do lokalu).

Przykładem rozliczenia takiej aktualizacji jest lokal przy ulicy Salezego 6 o pow. 111,72 m2
przekazany przez firmę „CELCHAM”. Budynek w którym znajduje się ten lokal jest
eksploatowany od 1967r i podlegał sukcesywnemu przeszacowaniu wartości na zarządzenie
władz. Ostatnią aktualizację przeprowadzono z uwzględnieniem poziomu cen z września
1999r a jej skutki w pasywach ujęto na zbiorczym koncie funduszu z aktualizacji wartości
majątku trwałego.
Waloryzację wkładu budowlanego związanego z wygaśnięciem spółdzielczego prawa
do omówionego lokalu wprowadzono do ksiąg rachunkowych za dowodem
R-27/350/VII/03 z 30.07.03 w sposób następujący:

- wartość wygaszonego prawa wg cen rynkowych wynosiła                  320.458,00 zł
- wartość ewidencyjna zgromadzonego wkładu budowlan.                        55,36 zł
= różnica – waloryzacja wkładu budowlanego                             320.402,64 zł

W świetle przepisów art.31 p.4 ustawy o rachunkowości skutki tej waloryzacji winny być
rozliczone następująco:
· do wysokości wynikającej z przeszacowania majątku na poziom cen z dnia ostatniej
aktualizacji wartości majątku poprzez zmniejszenie funduszu z aktualizacji wyceny
środków trwałych
· w pozostałej kwocie – na zwiększenie wartości początkowej budynku (lokalu)

Spółdzielnia całą kwotę waloryzacji wkładu w wysokości 320.402,64 zł odniosła na
zwiększenie wartości środków trwałych, bez zmniejszenia funduszu z dotychczas
przeprowadzonej (do 2006r) aktualizacji.

Reasumując sposób ujęcia do ksiąg waloryzacji wkładów i aktualizacji wartości majątku
trwałego stwierdzić należy, że jest on niezgodny z zasadami nauki rachunkowości a jego
skutkiem jest nieuprawnione zawyżenie funduszu zasobowego Spółdzielni i wartości
majątku trwałego.

Aktualnie istnieje potrzeba przeanalizowania poszczególnych księgowań, powiązania
wartości ewidencyjnej lokali przed zmianą praw ze źródłami ich dotychczasowego
finansowania (fundusz wkładów, fundusz z aktualizacji zasobów, fundusz zasobowy), w
celu wyprowadzenia prawidłowej wartości majątku trwałego i stanów funduszy
bezpośrednio finansujących ten majątek.




                                                                                        229
7.7. EFEKTYWOOŚĆ GOSPODARKI FINANSOWEJ
  W bilansie Spółdzielni stan środków pieniężnych jest znikomy i dotyczy rezerw
  finansowych zgromadzonych na r-ku bankowym na pokrycie wydatków remontowych.
  Środki pieniężne przeznaczone na finansowanie kosztów utrzymania budynków i kosztów
  realizacji inwestycji znajdują się poza Spółdzielnią i są ewidencjonowane w ramach kont
  rozrachunkowych ze spółkami, z którymi Spółdzielnia współpracuje.
  Powyższy fakt utrudnia analizę sytuacji finansowej Spółdzielni.

 W latach 2003-2006, według danych ksiąg rachunkowych, Spółdzielnia nie inwestowała w
 zakup akcji i obligacji a jej przychody finansowe ograniczały się do pobranych odsetek
 zwłoki z tyt. zadłużeń czynszowych i nieterminowego regulowania wkładów.

       Stan tych przychodów wynosił:
     - w roku 2003               187.477,66 zł
     - w roku 2004               224.190,47 zł
     - w roku 2005               160.906,24 zł
     - w roku 2006               340.417,25 zł

     W latach 2003-2006 wzrósł istotnie wskaźnik ogólnego zadłużenia, który wynosił:
     - w roku 2003                 20,77%
     - w roku 2004                 24,56%
     - w roku 2005                 24,22%
     - w roku 2006                 28,20%
     Wysokość tego wskaźnika wskazuje, że udział wierzycieli w finansowaniu majątku
     Spółdzielni jest znaczny.

 Problemy finansowe i płatnicze Spółdzielni rozpoczęły się przed okresem objętym lustracją
 i mają swe źródło w działalności inwestycyjnej, której zakres przekraczał potrzeby rynku.
 Zarejestrowane potrzeby lokalowe członków nie występowały.

 Problemy te pogłębiły się w latach 2003-2006 z uwagi na odkładanie w czasie rozliczenia
 końcowego już zakończonych zadań inwestycyjnych, braku skutecznej windykacji
 należności z tytułu nie wniesionych ostatecznie rozliczonych wkładów budowlanych,
 niedopłat do kosztów budowy ze strony inwestorów zadania Pileckiego, brak pełnego
 zagospodarowania już wybudowanych lokali, zwłaszcza miejsc postojowych i inne.

 Problemy płatnicze przełożyły się na wymierzone Spółdzielni bardzo wysokie koszty
 finansowe, które nie zostały zakwalifikowane do nakładów inwestycyjnych i ostatecznie
 wpłynęły na stratę bilansową.
 Koszty finansowe dotyczyły naliczonych przez wierzycieli odsetek za zwłokę (w tym
 budżetowych) oraz podwyższonych odsetek od kredytów.

  Odsetki i kary za zwłokę wyniosły:
- za rok 2003                       1.186.384,17 zł
- za rok 2004                       1.197.869,23 zł
- za rok 2005                         648.869,09 zł
- za rok 2006                       7.517.985,96 zł w tym wyniesione z nakładów
                                                    inwestycyjnych zadania
                                                    Stryjeńskich 4.493.821,80 zł.

                                                                                      230
  Gospodarkę finansową Spółdzielni prezentuje tablica 13 stanowiąca załącznik Nr 63
  do protokołu lustracji.

7.8. KOSZTY OGÓLNE SPÓŁDZIELNI ICH ROZLICZENIE
  Koszty ogólne Spółdzielni nie są przedmiotem planowania, nie są te wyodrębniane
  w kalkulacji opłat za używanie lokali.
  W latach 2003-2006 nie były tematem posiedzeń Zarządu Spółdzielni jak też analiz
  i kontroli ze strony Rady Nadzorczej.

  Spółdzielnia nie posiada unormowanych zasad rozliczenia tych kosztów na poszczególne
  działalności, a sposób rzeczywistego rozliczenia na gospodarkę zasobami i działalność
  inwestycyjną prezentuje tablica 11, stanowiąca załącznik Nr 64 do protokołu lustracji.
  Z danych zawartych w tej tablicy wynika, co następuje:
  - ogólna kwota kosztów zarządu ma tendencję malejącą, co ma związek z ograniczeniem
  obowiązków Spółdzielni wykonywanych siłami własnymi.

  - udział poszczególnych działalności w finansowaniu tych kosztów wynosił:
                                     2003         2004          2005           2006
        · działalności inwestycyjnej 69,4%        75,6%         76,7%          67,4%

        · gospodarki zasobami       30,6%         24,4%          23,3%         32,6%

  Sposób ustalenia kosztów ogólnych odniesionych w nakłady inwestycyjne nie odpowiada
  wymogom przepisów ustawy o rachunkowości, co omówiono w rozdziale IV prot. lustracji.
  Zaznaczyć należy, że zastosowany podział kosztów zarządu, wpływający na wyniki każdej
  z działalności nie był przedmiotem zatwierdzenia tak przez Zarząd jak też przez Radę
  Nadzorczą.


8.      Ocena realizacji przez Spółdzielnię obowiązków wynikających
        z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

     1) W okresie objętym lustracją Spółdzielnia znowelizowała swój Statut, dostosowując
        jego treść do kompleksowo znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
        (tekst jednolity Dz.U. z 2002r Nr 240, poz. 258) ze zmianami wprowadzonymi ustawą
        z 3.06.2005r o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych
        innych ustaw (Dz.U z 2005r nr 122. poz. 1024).
        Zmieniony Statut zarejestrowano w Krajowym Rejestrze Sądowym – Rejestrze
        Przedsiębiorców postanowieniem Sądu Rejonowego XIII WG w Warszawie z dnia
        22.02.2007r.
        W trakcie przeprowadzenia lustracji trwały prace związane z nowelizacją istniejących
        regulaminów wewnętrznych.

     2) Według stanu na 31.12.2006r uregulowany stan prawny posiada 92,60% władanych
        przez Spółdzielnię gruntów.
        Ich charakterystykę przedstawiono w tablicy 2 stanowiącej załącznik Nr 8 do
        protokołu lustracji.


                                                                                        231
   Nie uregulowano praw do 8 działek obsługujących budynki przy ul.Rzymowskiego 33
   i Jadźwingów 1 i 3 w Warszawie oraz 3 działek, na których posadowione są budynki
   w Pruszkowie.
   Przyczyny tego stanu opisano w p. 2 protokołu lustracji.

3) W wyniku realizacji zadań określonych w art. 42 i 43 ustawy o spółdzielniach
   mieszkaniowych, w latach 2003-2006 Zarząd Spółdzielni podjął kolejne 3 uchwały
   w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości.
   Wykaz nieruchomości, dla których podjęto uchwały w sprawie odrębnej własności
   lokali w okresie do 31.12.2002r zawarto w protokole poprzedniej lustracji.

   Uchwały podjęte w latach 2003-2006 dotyczyły:
   - nieruchomości wielobudynkowej, obejmującej dwa budynki wraz z gruntem przy
   ul.Salezego 6 i Wybrzeże Kościuszkowskie 21.
   Uchwała została podjęta w dniu 30.09.2003r i aktualnie wymaga korekty.
   W związku z wszczętym z urzędu procesem modernizacji ewidencji gruntów
   ujawnione zostały rozbieżności w powierzchni gruntu wskazanej w księdze wieczystej
   z powierzchnią figurującą w rejestrze gruntów oraz rozbieżności w obu w/w
   dokumentach dotyczących wykazu działek ewidencyjnych wchodzących w skład
   przedmiotowej nieruchomości.
   Sprawa jest aktualnie w toku wyjaśnienia z Biurem Gospodarki Nieruchomościami
   Geodezji i Katastru Urzędu Dzielnicy Śródmieście.
   Z powyższych powodów wstrzymany został proces ustanowienia odrębnej własności
   lokali w tej nieruchomości,

   - nieruchomość przy ul.Komorskiej 11/15.
   Uchwała podjęta została w dniu 20.09.2006r uprawomocniła się

   - nieruchomości jednobudynkowej przy ul.Bitwy Warszawskiej 1920r nr 18.
   Uchwała w sprawie określenia przedmiotu własności w tej nieruchomości podjęta
   została przez Zarząd Spółdzielni w dniu 25.09.2006r. Nie weszła w życie w związku z
   jej zaskarżeniem do Sądu przez zainteresowanych członków w terminie
   przewidzianym ustawą (art. 43 ust.5). Do czasu lustracji sąd nie wydał orzeczenia co
   do ważności tej uchwały.

4) Do dnia 31.12.2006r nie zapadły uchwały w sprawie wyodrębnienia następujących
   budynków:
      o budynków w Warszawie przy ul.Rzymowskiego 33 i Jadźwingów 1 i 3 oraz
         w Pruszkowie przy ul.Cegielnianej 15 i Lipowej 38, z powodu
         nieuregulowanego stanu prawnego gruntów, na których posadowione są te
         budynki, (omówienie w rozdz. 2)

      o budynku przy ul.Rzymowskiego 17 w Warszawie.
      Projekt uchwały w sprawie określenia odrębnej własności lokali w w/w budynku
      wraz z gruntem opracowany został w 2006r. Na skutek żądań mieszkańców
      połączono w/w nieruchomość z nieruchomością zabudowaną budynkiem
      garażowym. Zmiany te ujawnione zostały w księdze wieczystej i w ewidencji
      gruntów w miesiącu lutym 2007r i stanowią podstawę do opracowania nowego
      projektu uchwały.

                                                                                   232
       o budynku przy ul.Rzymowskiego 19.
       Prace zmierzające do podjęcia uchwały wstrzymane zostały do czasu
       przekształcenia prawa wieczystego użytkowania działek, na których posadowiony
       jest budynek w prawo własności tych działek.
       Decyzją Prezydenta Miasta st. Warszawy z dnia 19.03.2007r Spółdzielnia uzyskała
       nieodpłatnie własność 3 działek (nr ewid. 12, 13/1 i 14/1). Do przekształcenia
       pozostało prawo do działki nr 15/2, w odniesieniu do której nie było podstaw
       ubiegania się o nieodpłatne przeniesienie praw.
       W oparciu o upoważnienie Rady Nadzorczej Zarząd wystąpił w dniu 17.08.2007r
       z wnioskiem do Delegatury Biura Gospodarki Nieruchomościami Dzielnicy
       Mokotów o udzielenie 99% bonifikaty w opłacie z tyt. przekształcenia
       powyższego gruntu,

       o 5 budynków na Osiedlu Wyścigowa-Modzelewskiego w Warszawie.
       Z wyjaśnień udzielonych przez Kierownika Działu Członkowsko-Mieszkaniowego
       i Uwłaszczeń p.Małgorzaty Gelo wynika, że podjęcie uchwał w sprawie odrębnej
       własności lokali będzie możliwe po odłączeniu ze wspólnej księgi wieczystej
       działek obsługujących poszczególne budynki.
       Wniosek złożono do sądu wieczystoksięgowego w dniu 18.06.2007r,

       o 13 budynków w osiedlu Skaryszewska-Lubelska. Zgodnie z wnioskiem Grupy
         Członkowskiej, przegłosowanym na spotkaniu 5.07.2005r (protokół w aktach
         Spółdzielni) planowano utworzyć             nieruchomość wielobudynkową
         obejmującą całe Osiedle.
         Prace związane z podjęciem uchwały zostały wstrzymane do czasu
         uregulowania stanu prawnego działki nr 52/2 z obrębu 3-02-01 o pow. 0,0097
         ha, na której posadowiony jest częściowo budynek przy ulicy Lubelskiej 5/7.
         Prawo wieczystego użytkowania tej działki Spółdzielnia nabyła za aktem
         notarialnym z 28.12.2006r.
         Do końca 2006 roku uchwały nie zostały podjęte.

5) W 13 wydzielonych nieruchomościach (40% całości zasobów) co do których zapadły
   prawomocne decyzje w sprawie przedmiotu odrębnej własności lokali kontynuowany
   jest proces przekształcenia spółdzielczych praw do lokali w prawo odrębnej własności
   lokali.
   W nieruchomościach tych zrealizowano złożone wnioski a stan lokali, których
   własność przeniesiono na majątek członków do ogólnej ilości wyodrębnionych lokali
   w danej nieruchomości wynosi od 16% (nieruchomość Złota 81) do 96%
   (nieruchomość Paca 15/17).

   Zestawienie porównawcze w układzie poszczególnych nieruchomości prezentuje zał.
   Nr 65 do protokołu lustracji.




                                                                                   233
C. USTALENIA KOŃCOWE.
      1. Niniejszy protokół zawiera 234 strony kolejno ponumerowanych
         i zaparafowanych przez lustratorów i członka Zarządu Spółdzielni.
         Integralną jego część stanowią załączniki od nr 1 do nr 74 dokumentujące
         najistotniejsze ustalenia zawarte w protokóle lustracji.
      2. Protokół     sporządzono     w     czterech    jednobrzmiących    egzemplarzach
         z przeznaczeniem dla Rady Nadzorczej, Zarządu Spółdzielni, Związku
         Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych R.P w Warszawie i dla lustratorów.


                                                Lustratorzy

                                                1) Elżbieta Pietura ………………………

                                                2) Halina Rabek ………………………...


        Zastrzeżeń, odnośnie zgodności stwierdzeń zawartych w niniejszym protokóle
lustracji ze stanem faktycznym, nie wnosimy - wniesiemy w terminie 7 dni od daty
otrzymania protokółu


Warszawa, dnia ……………… 2008r.


                                                Zarząd Spółdzielni




                                                                                     234

								
To top