Info MN ewsletter 11 2007

							INFO M           newsletter-text Nr. 82                                                     Ausgabe 10/2007




     Nebenkostenabrechnung: Gilt die 1-Jahres-Frist auch bei
     Gewerbemietverträgen?

     oder


     Ausschlussfrist für Nebenkostennachzahlungen gilt nicht bei
     Gewerbemiete!

     Was ist geschehen? Ein Gewerbemietvertrag aus dem Jahr 1997 sieht vor, dass die
     Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum 30.9. des auf den Abrechnungszeitraum
     folgenden Jahres erstellt werden muss. Dennoch legt der Vermieter die
     Nebenkostenabrechnung erst im Juli 2004 des übernächsten Jahres vor. Der Mieter
     verweigert die Nachzahlung. Er stützt sich auf zwei Argumente: Zum einen gelte die
     einjährige Ausschlussfrist in § 556 BGB nicht nur im Wohnraummietrecht, sondern
     auch bei der Gewerbemiete. Zum anderen gelte die Regelung im Mietvertrag,
     wonach der Vermieter sogar schon nach 9 Monaten seine Nachzahlungsforderung
     verliert.


     Was sagt das Gericht? Das OLG Köln gibt dem Vermieter Recht. Er hat einen
     Anspruch auf die Nachzahlung. § 556 BGB steht nicht entgegen. Diese Regelung
     findet nur bei der Wohnraummiete Anwendung. Der Gesetzgeber hat bei der
     Gewerbemiete bewusst auf eine gleichartige Regelung verzichtet. Die Ausschlussfrist
     von 12 Monaten aus dem Wohnraummietrecht kann daher nicht auf die
     Gewerbemiete übertragen werden.


     Auch die im Mietvertrag geregelte Frist bis zum 30.9. stellt nach Meinung des BGH
     keine Ausschlussfrist dar. Vielmehr muss der Vermieter nur bis zum 30.9. abrechnen.
     Tut er dies nicht, begeht er zwar eine Vertragsverletzung – seine Nachforderung
     verliert er jedoch nicht. Der BGH meint: Hätten die Parteien gewollt, dass die
     Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist zum Ausschluss der Nachforderungen führt,
     hätten sie dies ausdrücklich und eindeutig vereinbaren müssen. (OLG Köln, Urt. v.
     20.10.2006 – 1 U 12/06)


     Was sagt ihr Anwalt? Ob die einjährige Ausschlussfrist im Gewerbemietrecht gilt, ist
     mit dieser Entscheidung noch nicht endgültig geklärt. Eine BGH-Entscheidung zu
     diesem Thema steht noch aus. Der Vermieter ist also gut beraten, sich nicht auf
                   die hier vorgestellte Entscheidung des OLG Köln zu verlassen, sondern auch im
                   Gewerbemietverhältnis binnen der Jahresfrist über die Nebenkosten abzurechnen.




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INFO M       newsletter-text Nr. 83                                                           Ausgabe 10/2007




     Untervermietung: Kann der Vermieter den Hauptmieter
     „loswerden“, indem er einen Vertrag direkt mit dem Untermieter schließt?

     oder


     Der Untermieter muss keine Miete mehr zahlen, wenn Vermieter
     einen Mietvertrag mit dem „Unteruntermieter“ abschließt!

     Was ist geschehen? Die Vermieterin vermietet ein Ladengeschäft. Der
     (Haupt-)Mieter teilt die Ladenfläche und überlässt den linken Teil einem Untermieter.
     Der Untermieter sucht sich selbst wiederum eine Untermieterin. Diese
     „Unteruntermieterin“ nutzt das Ladengeschäft dann tatsächlich.   Nach einigen Jahren
     kündigt die Vermieterin den Mietvertrag   mit dem Hauptmieter. Sie informiert die
     „Unteruntermieterin“ über die Kündigung und fordert sie auf, die Miete künftig direkt
     auf das Konto der Vermieterin zu zahlen. Die Unteruntermieterin kommt der
     Aufforderung nach. Der Untermieter erhält keine Miete mehr und zahlt deshalb selbst
     nicht mehr an den Hauptmieter. Der Hauptmieter klagt jetzt gegen den Untermieter
     auf Zahlung der ausgebliebenen Miete.


     Was sagt der BGH?      Das Gericht ist der Ansicht, dass der Untermieter nicht an
     den Hauptmieter zahlen muss. Vermieterin und Unteruntermieterin haben einen
     Mietvertrag geschlossen, als sie sich auf die direkte Zahlung an die Vermieterin
     einigten. Damit hat die Unteruntermieterin das alleinige Gebrauchsrecht an dem
     Ladenlokal.
     Da der Vermieter das Gebrauchsrecht immer nur einem Mieter überlassen kann, hat
     der Hauptmieter sein Nutzungsrecht an dem Ladenlokal verloren.      Folglich kann er
     dieses Nutzungsrecht auch nicht mehr seinem Untermieter „weitergeben“. Dem
     Untermieter ist also der Gebrauch entzogen. Dies stellt einen Rechtsmangel dar, der
     zur Minderung auf Null berechtigt. Der Untermieter muss also keine Mieten zahlen.
     (BGH, Urt. v. 12.7.2006 – XII ZR 178/03)


     Was sagt ihr Anwalt? Ist ein attraktiver Untermieter (oder hier: der Unteruntermieter)
     bereit, selbst einen Vertrag mit dem Vermieter abzuschließen, kann das für den
     Vermieter eine gute Gelegenheit sein: Er kann sich die direkte Mietzahlungen des
     Untermieters sichern und erreicht so eine nahtlose Anschlussvermietung!
                   Übrigens kommt es nicht darauf an, ob die Kündigung gegenüber dem Hauptmieter
                   gerechtfertigt war. Durch den Abschluss des neuen Vertrags mit dem Untermieter
                   werden „Fakten geschaffen“. War die Kündigung unzulässig, kann der Hauptmieter
                   aber seinerseits wegen Besitzentzugs kündigen und vom Vermieter Schadensersatz
                   verlangen.




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      INFO M                   newsletter-text Nr. 84                                                                                       Ausgabe 10/2007




                   Gemeinschaftsflächen: Dürfen sperrige, kostenlos an alle Mieter verteilte
                   Buchsendungen im Hausflur abgelegt werden?

                   oder


                   Sperrige Buchsendungen dürfen im Eingangsbereich eines
                   Mietshauses abgelegt werden!

                   Was ist geschehen? Die Herausgeberin eines Branchenbuchs lässt die jährlich
                   erscheinende Auflage im Eingangsbereich der Mietshäuser ablegen. Das Buch ist so
                   groß, dass es nicht durch den Briefschlitz passt. Diejenigen Bücher, die die
                   Bewohner der Häuser nicht mitnehmen, werden nach kurzer Zeit wieder
                   eingesammelt. Ein Vermieter will die Ablage der Branchenbücher in seinem Hausflur
                   in Zukunft verhindern und erhebt Klage.


                   Was sagt der BGH? Die Klage des Vermieters hat keinen Erfolg. Grundsätzlich kann
                   der Vermieter zwar verlangen, dass ein Dritter es unterlässt, auf dem Grundstück
                   etwas abzulegen. Im vorliegenden Fall muss er die Ablage der Branchenbücher
                   jedoch dulden. Der BGH ist der Ansicht, dass die Interessen der Mieter hier
                   vorgehen. Die Mieter haben ein Recht zur Benutzung der Gemeinschaftsflächen des
                   Hauses. Dieses Recht beinhaltet alle mit dem Wohnen und der Benutzung von
                   Geschäftsräumen typischerweise verbundenen Handlungen, z.B. auch das Abstellen
                   von Kinderwagen im Hausflur. Ebenso muss der Mieter Sendungen, die nicht in den
                   Briefkasten passen, dadurch entgegennehmen können, dass diese im Hausflur
                   abgelegt werden. Dies gilt auch für nicht individuell adressierte Sendungen wie
                   Branchenbücher. Allerdings dürfen von der Ablage der Bücher keine Belästigungen
                   und Gefahren ausgehen. Dafür gibt es bei der Ablage der Branchenbücher aber
                   keine Anhaltspunkte, da die Bücher lediglich im Eingangsbereich (also nicht auf
                   Treppenstufen oder -podesten) abgelegt und innerhalb kürzester Zeit abgeholt werden
                   (BGH, Urt. v. 10.11.2006 – V ZR 46/06).


                   Was sagt Ihr Anwalt? Achtung: Der BGH erlaubt die Ablage an solchen Stellen, an
                   denen keine Gefahr besteht, dass die Mieter über die gestapelten Sendungen fallen.
                   Nicht erlaubt ist die Ablage auf Treppen oder auch „versteckt“ direkt hinter der
                   Haustür: Verletzungsgefahr!




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     Miete: Ist die Miete am 1. oder am 3. Werktag fällig?

     oder


     Miete muss erst am 3. Werktag des Monats gezahlt werden!

     Was ist geschehen? Der Mieter zahlt keine Miete für Februar und Mai 2006. Der
     Vermieter kündigt daraufhin am 22.5.2006 fristlos. Am 2.6.2006 überweist der Mieter
     die Mieten für Februar und Mai. Die Miete für Juni 2006 zahlt er erst einige Zeit
     später. Der Vermieter klagt auf Räumung der Wohnung. Nach seiner Auffassung ist
     die Kündigung nicht geheilt worden. Denn der Mieter habe nur die Mieten für
     Februar und Mai gezahlt hat, nicht aber die Miete für Juni, die am 2.6.2006 aber
     ebenfalls schon fällig war.


     Was sagt das Gericht? Das AG Frankfurt stellt sich auf die Seite des Mieters. Die
     Kündigung ist durch die Zahlung der Mieten für Februar und Mai unwirksam
     geworden. Eine Kündigung wird geheilt, wenn der Mieter spätestens bis zum Ablauf
     von zwei Monaten, nachdem Klage auf Räumung erhoben wurde, die fällige Miete
     zahlt. Fällig waren am 2.6.2006 nur die Mieten für Februar und Mai. Diese hat der
     Mieter überwiesen. Die Miete für Juni war am 2.6.2006 noch nicht fällig. Das ergibt
     sich nach Ansicht des Gerichts aus § 556b BGB. Dort heißt es, dass die Miete „zu
     Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag“ des Monats zu entrichten ist. Der Passus
     „spätestens bis zum 3. Werktag“ konkretisiert die vage Formulierung „zu Beginn“.
     Deshalb wird der monatliche Mietzins erst am 3. Werktag fällig. Der 3. Werktag im
     Juni 2006 war aber erst der. 5.6.2006, ein Montag (AG Frankfurt/Main, Urt. v.
     11.8.2006 – 33 C 1985/06-50).


     Was sagt ihr Anwalt? Der Fälligkeitszeitpunkt der Miete muss, da er gesetzlich
     geregelt ist, im Mietvertrag nicht mehr näher bestimmt werden. Es muss nur noch
     eine Vereinbarung über die Häufigkeit der Zahlung (monatlich, vierteljährlich) getroffen
     werden.


     Die gesetzliche Regelung, die eine Zahlung bis zum 3. Werktag vorsieht, findet nur
     auf solche Mietverträge Anwendung, die nach dem 1.9.2001 geschlossen wurden. Bei
     älteren Mietverträgen wird die Miete von Gesetzes wegen erst am Ende des Monats
     fällig, wenn nicht wie üblich eine Zahlung zum Monatsanfang vereinbart ist.
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