DAFTAR ISI
Halaman Judul ............................................................................................................................ i Kata Pengantar ........................................................................................................................... ii Daftar Isi ...................................................................................................................................iii Bab I Pendahuluan ..................................................................................................................... 1 1.1 Latar Belakang ..................................................................................................................... 1 1.2 Tujuan Penulisan Makalah ................................................................................................... 3 1.3 Rumusan Masalah ................................................................................................................ 4 Bab II Landasan Teori ............................................................................................................... 5 2.1 Strategi ................................................................................................................................. 5 2.1.1 Komponen Strategi ........................................................................................................... 5 2.2 Manajemen Strategis ............................................................................................................ 5 2.2.1 Pengertian ......................................................................................................................... 5 2.2.2 Proses Manajemen Strategis ............................................................................................. 6 2.3 Tingkatan Strategi ................................................................................................................ 6 2.3.1 Strategi Tingkat Korporat ................................................................................................. 6 2.3.2 Strategi Tingkat Bisnis ...................................................................................................... 7 2.3.3 Strategi Tingkat Fungsional ............................................................................................ 10 Bab III Metode Analisis ........................................................................................................... 11 3.1Analisis SWOT ................................................................................................................... 11 3.2 Matriks BCG ...................................................................................................................... 12 Bab IV Pembahasan ................................................................................................................. 15 4.1 Pesaing Plaza Indonesia ..................................................................................................... 15 4.1.1 Plaza Senayan ................................................................................................................. 15 4.1.2 Grand Indonesia .............................................................................................................. 17 4.2 Kekuatan, Kelemahan, Peluang, dan Ancaman Plaza Indonesia ....................................... 18 4.2.1 Strength ........................................................................................................................... 18
ii
4.2.2 Weakness ........................................................................................................................ 19 4.2.3 Opportunity ..................................................................................................................... 19 4.2.4 Threath ............................................................................................................................ 20 4.3 Posisi Plaza Indonesia ........................................................................................................ 21 4.4 Strategi Plaza Indonesia ..................................................................................................... 22 Bab V Penutup ......................................................................................................................... 23 5.1 Kesimpulan ........................................................................................................................ 23 5.2 Saran .................................................................................................................................. 23 Daftar Pustaka .......................................................................................................................... 24
iii
Bab I Pendahuluan
1.1 Latar Belakang Setiap manusia yang ada di dunia ini pasti harus bisa mempertahankan dirinya masing – masing. Banyak cara yang ditempuh manusia untuk mempertahankan hidupnya. Salah satu cara yang bisa ditempuh untuk mempertahankan hidupnya adalah dengan menjalankan bisnis. Bisnis bisa diartikan sebagai organisasi yang menyediakan barang atau jasa dengan maksud mendapatkan laba (keuntungan). Terdapat banyak sektor di dalam bisnis. Salah satu sektor bisnis yang saat ini mengalami perkembangan yang sangat pesan adalah sektor ritel. Sektor ritel yang pertama kali muncul tidak berbentuk seperti sekarang ini. Sektor ritel mulai muncul sekitar tahun 1980-an. Pada saat itu, konsep dan bentuk utama dari industri ritel di Jakarta hanyalah pasar – pasar tradisional, ruko, dan toko yang berdiri sendiri. Beberapa pusat perbelanjaan yang pada saat itu telah menikmati masa kejayaannya adalah Gajah Mada Plaza dan Ratu Plaza. Pertumbuhan ekonomi yang cukup tinggi akibat deregulasi perbankan di akhir tahun 1980-an ditambah dengan meningkatnya kemakmuran masyarakat, menyebabkan
pembangunan pusat perbelanjaan berkembang sangat pesat. Pusat perbelanjaan yang berkembang kemudian adalah pusat perbelanjaan yang bersifat “regional”. Salah satu contoh dari pusat perbelanjaan yang bersifat regional ini adalah Plaza Indonesia dan Plaza Senayan. Beberapa cirri dari pusat perbelanjaan regional ini adalah memiliki luas area lebih dari 40.000m2 dan terdiri atas satu atau dua toko serba ada (department store) yang menunjang berbagai jenis toko dan jasa ritel lainnya. Sebagai tambahan dari beberapa pusat perbelanjaan regional yang dibangun di area segitiga emas dan pusat kota, jenis pusat perbelanjaan “neighbourhood” dan “community” juga bermunculan di daerah perumahan yang sudah mapan seperti Mal Pondok Indah dan di sepanjang jalan raya yang cukup ramai, seperti Mal Taman Anggrek.
1
Perkembangan sektor ritel ini terus berlanjut. Sektor ritel (shopping mall dan trade center) di Jakarta terus berkembang dengan pesat. Dari tahun 2006 hingga 2009, sektor ini diproyeksikan akan mengalami pertumbuhan pasokan yang cukup signifikan. Menurut survei yang dilakukan lembaga riset dan konsultan property, Coldwell Banker Commercial (CBC) Indonesia, sampai tiga tahun mendatang pasokan area sektor ritel di Jakarta akan mencapai 1,4 juta m 2. Populasi penduduk Indonesia yang didukung dengan pola belanja konsumen yang juga terus meningkat secara signifikan telah mendorong bermunculnya pusat perbelanjaan baru di era – era pascakrisis. Tingkat hunian yang tinggi (high occupancy rate) yang dinikmati pusat perbelanjaan kelas elite dengan system leased mall merupakan faktor utama yang juga mendorong tingginya pertumbuhan sektor ritel ini. Pasokam ritel yang diperkirakan akan segera masuk ke pasar dana tahun 2006 adalah Grand Indonesia di kawasan bundaran Hotel Indonesia, Senayan City, Tamini (TMII) square, Mall of Indonesia di Kelapa Gading, serta Kalibata Plaza Extension. Industri ritel selanjutnya berkembang menjadi ritel kelas Premium. Ritel kelas premium yang meliputi pusat perbelanjaan dan hiburan (shopping and entertainment center) di Jakarta dengan segmen kelas premium perlu memerhatikan kunci faktor kesuksesan (key success factor). Faktor – faktor tersebut meliputi tiga hal berikut 1. Konsep mal Konsep yang diusung suatu pusat perbelanjaa dan pusat hiburan tecermin lewat pilihan penyewa utama (anchor tenant) yang akan menjadi daya tarik bagi konsumen untuk datang dan kemudian terikat secara emosional untuk kembali berkunjung. Untuk itu, mal – mal harus berani tampil dengan identitas penyewa yang berbeda dengan mal – mal sekelasnya. 2. Desain mal Ukuran dan interior yang didesain sesuai dengan konsep mal akan memeberikan kenyamanan dan ketertarikan tersendiri bagi pengunjung saat berbelanja ataupun menikmati hiburan di tempat tersebut.
2
3. Lokasi dan Akses Kini, aspek lokasi menjadi faktor penting penunjang keberhasilan sebuah pusat perbelanjaan. Pengunjung menghendaki tampilan mal yang dapat mencerminkan gaya hidup mereka, selain lokasi yang strategis dan bergengsi dengan akses menuju mal yang tidak menyulitkan. Dengan semakin berkembangnya sektor ritel ini, maka semakin banyak pula para pesaing Plaza Indonesia yang terjun ke dalam industri ritel ini. Bahkan, para pesaing itu telah masuk dalam jajaran ritel kelas premium. Kondisi yang seperti ini mengakibatkan posisi Plaza Indonesia terancam dalam industri ritel. Plaza Indonesia harus bisa menyusun strategi yang dapat dia lakukan agar bisa tetap bertahan di industri ritel.
1.2 Tujuan Penulisan Makalah 1. Memelajari tingkat persaingan industri pusat perbelanjaan ritel kelas premium yang ada dan berkembang dengan pesat di Jakarta, 2. Membandingkan sistem dan konsep yang diterapkan antara Plaza Indonesia dengan para pesaingnya, 3. Menganalisis sebab dan akibat dari persaingan yang timbul di industri tersebut yang berdampak pada jalannya bisnis Plaza Indonesia, 4. Membaca serta merumuskan analisis SWOT Plaza Indonesia di persaingan tersebut, dan 5. Menentukan strategi apa yang sekiranya bisa diimplementasikan oleh Plaza Indonesia dalam menghadapi persaingan yang begitu ketat.
3
1.3 Rumusan Masalah 1. Siapa saja pesaing Plaza Indonesia dalam menjalankan bisnisnya ? 2. Bagaimana kekuatan, kelemahan, peluang, dan ancaman yang dihadapi Plaza Indonesia dalam menjalankan bisnisnya ? 3. Bagaimana posisi Plaza Indonesia dalam persaingan perusahaan ? 4. Apa strategi yang harus diimplementasikan Plaza Indonesia untuk bertahan dalam industri pusat perbelanjaan ?
4
Bab II Landasan Teori
2.1 Strategi Strategi sebagai rencana komprehensif untuk mencapai tujuan organisasi. Tidak hanya sekedar mencapai,akan tetapi strategi juga dimaksudkan untuk mempertahankan keberlangsungan organisasi dilingkungan di mana organisasi tersebut menjalankan aktivitasnya. 2.1.1 Komponen strategi 1. Kompetensi yang berbeda adalah sesuatu yang dimiliki oleh perusahaan dimana perusahaan melakukannya dengan baik dibandingkan dengan perusahaan lainnya 2. Ruang lingkup adalah lingkungan dimana organisasi atau perusahaan tersebut beraktivitas. 3. Distribusi sumber daya adalah bagaimana sebuah perusahaan memanfaaatkan dan mendristribusikan sumber daya yang dimilikinya dalam menerapkan strategi perusahaan.
2.2 Manajemen Strategis 2.2.1 Pengertian Manajemen adalah sebuah proses yang dilakukan untuk mewujudkan tujuan organisasi melalui rangkaian kegiatan berupa perencanaan, pengorganisasian, pengarahan, dan pengendalian orang-orang serta sumber daya organisasi lainnya. Strategis adalah rencana komprehensif yang digunakan untuk mempertahankan keberlangsungan organisasi di lingkungan di mana organisasi tersebut menjalankan aktivitasnya sehingga dapat mencapai tujuan organisasi. Oleh karena itu dapat disimpulkan bahwa Manajemen Strategis adalah sebuah proses yang dilakukan suatu organisasi untuk mempertahankan keberlangsungan kehidupan organisasi tersebut dan untuk memeroleh pencapaian tujuan organisasi dengan melakukan berbagai tahapan-tahapan berupa perencanaan strategi serta pengimplementasian strategi.
5
2.2.2 Proses Manajemen Strategis Secara garis besar, proses manajemen strategis dapat dibagi dua, yaitu perencanaan strategis (strategic planning) dan implementasi strategis (strategic implementation). 1. Perencanaan Strategis (strategic planning).Proses ini mencakup dari mulai penentuan tujuan hingga penyusunan strategi. Penentuan tujuan bisa berupa multiple goals & single goals, bisa pula ditentukan menurut segi keluasan dan jangka waktu, segi kejelasan, serta drekuensi penggunaan. Penyusunan strategi terdiri atas 3 fase, yaitu penilaian keperluan penyusunan strategi, analisis situasi internal & eksternal, serta pemilihan strategi. 2. Implementasi Strategis (strategic implementation).Proses ini mencakup implementasi yang dijalankan berdasar strategi yang dipilih dan juga pengendalian atas implementasi yang dilakukan.
2.3 Tingkatan Strategi 2.3.1 Strategi Tingkat Korporat Strategi tingkat korporat adalah strategi yang dilakukan dalam rangka menjawab apakah jenis bisnis yang selama ini dilakukan masih perlu dilanjutkan atau tidak. Strategi Portofolio Strategi portofolio adalah strategi yang dilakukan perusahaan untuk meminimalkan resiko bisnis yang dijalankannya dengan melakukan investasi diberbagai sektor bisnis. Beberapa cara yang dilakukan pada strategi portofolio : Pengambilalihan perusahaan tertentu Diversifikasi yang tidak berhubungan Penentuan strategi berdasarkan analisis Matriks BCG
6
Strategi Utama Strategi Utama adalah strategi yang dapat dipilih oleh perusahaan mempertahankan kegiatan bisnis perusahaan dalam jangka panjang. Beberapa strategi utama : Strategi Pertumbuhan, dilakukan dalam rangka pengembangan kegiatan bisnis perusahaan dari bisnis yang sedang dijalankan. Strategi Kestabilan, dilakukan untuk mempertahankan keadaan perusahaan pasar. Strategi Penghematan, dilakukan untuk memulihkan posisi perusahaan dipasar dari kondisi yang buruk. untuk
2.3.2 Strategi Tingkat Bisnis Strategi pada tingkat bisnis pada dasarnya dilakukan untuk menjawab pertanyaan yang terkait dengan bagimana posisi bisnis yang dijalankan dibandingkan dengan pesaing yang ada di pasar. Model 5 faktor pendorong kompetisi dari Michael Porter (Five Forces Factor Model) 1. Pelanggan Pelanggan adalah faktor utama mengapa sebuah bisnis dijalankan. Indicator berhasil tidaknya perusahaan menjalankan bisnisnya adalah sampai sejauh mana perusahaan dapat memperoleh pelanggan sebanyak – banyaknya sekaligus loyal terhadap perusahaan kita. 2. Persaingan dalam Bisnis yang Sama Perusahaan perlu menyadari bahwa dalam lingkungan bisnis yang kompetitif tidak hanya perusahaan mereka yang bergerak dalam pemenuhan dan penyediaan barang dan jasa bagi pelanggan, tetapi terdapat juga perusahaan lain yang bertindak sebagai pesaing bagi perusahaan dalam mendapatkan pelanggan.
7
3. Potensi Pendatang Baru Pendatang baru akan menyebabkan persaingan semakin ketat dan perusahaan harus semakin pandai dalam melakukan strategi bersaingnya agar bisa menenangkan persaingan dalam bisnis. 4. Pemasok Faktor Input Sampai sejauh mana perusahaan memiliki jaringan dengan pemasok yang dapat memberikan keunggulan bagi perusahaan, terutama jika pemasok dapat memberikan factor input dengan harga yang lebih murah. 5. Perusahaan Substitusi Perusahaan perlu menyadari bahwa jika kondisi bisnis berubah, maka pelanggan dapat beralih ke perusahaan substitusi. Strategi yang Bisa dilakukan : Strategi Pemosisisan Strategi pemosisian dapat dilakukan oleh perusahaan untuk memastikan dengan cara bagaimana perusahaan dapat memperoleh perhatian dari pelanggan atau memenangkan persaingan. 1. Strategi Keunggulan Biaya. Strategi ini biasa dilakukan perusahaan jika perusahaan memungkinkan untuk melakukan penghematan biaya dibandingkan dengan biaya yang dikeluarkan oleh perusahaan pesaingnya. 2. Strategi Diferensiasi Strategi ini dilakukan untuk memepengaruhi proses persaingan perusahaan dengan perusahaan pesaing. Diferensiasi bisa dilakukan dengan diferensiasi dari segi kualitas, merk produk, ataupun juga melalui keunikan barang yang ditawarkan. 3. Strategi Fokus Strategi ini dilakukan ketika perusahaan tidak dapat melakukan strategi diferensiasi ataupun keunggulan biaya, sehingga lebih baik memfokuskan pada satu jenis bisnis saja sehingga seluruh perhatian perusahaan dapat secara penuh ditujukan pada kemajuan bisnis tersebut.
8
Strategi Penyesuaian Strategi penyesuaian atau adaptive strategi, dilakukan perusahaan dengan tujuan untuk memilih strategi yang paling sesuai ketika perusahaan berhadapan dengan berbagai perubahan yang terjadi di lingkungan bisnis yang sedang dijalankan. 1. Strategi Defenders Strategi ini dilakukan dengan tujuan untuk mempertahankan perusahaan agar dapat tetap bertahan dalam bisnis yang sedang dijalankan, daripada harus gulung tikar. Strategi ini biasanya menekankan pada perbaikan internal perusahaan dalam rangka perbaikan pelayanan kepada
pelanggan. 2. Strategi Prospectors Strategi ini dilakukan dengan tujuan untuk mengejar pertumbuhan secara lebih agresif. Strategi ini memungkinkan untuk dilakukan jika perusahaan mendapati peluang untuk mengembangkan bisnis kearah yang lebih luas lagi. Perusahaan yang menerapkan strategi ini biasanya selalu menjadi perusahaan pertama yang mengenalkan produk – produk baru. 3. Strategi Analyzer Strategi ini merupakan gabungan antara strategi defenders dan strategi prospectors. Perusahaan menjawab peluang – peluang yang ada hanya terbatas pada beberapa peluang saja. Tidak setiap peluang kemudian dijawab oleh perusahaan dengan mengembangkan bisnis baru. Tujuan yang ingin dicapai adalah pertumbuhan pada bisnis yang sedang dijalankan sambil melakukan minimalisasi risiko. 4. Strategi Reactors. Strategi ini tidak memiliki strategi yang konsisten. Perusahaan yang melakukan strategi ini cenderung bersifat reaktif dan menunggu peluang yang ada dan bagaimana perusahaan lain menjawab peluang tersebut. Perusahaan tersebut kemudian beraksi dengan menjadi pengikut ataupun tidak mengikuti apa yang dilakukan perusahaan lain.
9
2.3.3 Strategi Tingkat Fungsional Strategi tingkat fungsional sering dinamakan dengan strategi langsung atau direct strategy. Hal ini disebabkan perusahaan cenderung melakukan persaingan pada jenis bisnis tertentu yang sedang dijalankan dan tidak pada tingkat perusahaan maupun sektor bisnis yang diperdagangkan. Terdapat 2 faktor menentukan bagaimana strategi tingkat fungsional perlu dilakukan 1. Kesamaan Pasar Kesamaan pasar terkait dengan tingkat persaingan yang sama antara kedua perusahaan dalam hala meraih pelanggan melalui apa yang ditawarkan. 2. Kesamaan Sumber Kesamaan sumber terkait dengan keadaan persaingan dimana perusahaan memiliki kesamaan dalam faktor mana mereka bersaing.
10
Bab III Metode Analisis
3.1 Analisis SWOT Internal Strenght : Eksternal Letaknya strategis Pernah menjadi gedung Weakness : Tidak bisa merangkul keseluruhan pasar Konsep mall yang kurang segmen
pemimpin di industri retail Mempunyai yang megah
ditawarkan inovasi
Opportunity : Tumbuhnya sektor
Melakukan perluasan wilayah promosi
Membuat diferensiasi fasilitas pelayanan Melakukan inovasi-
retail di Indonesia Pertumbuhan penduduk dan pola belanja yang konsumen naik dengan
Mempermudah akses menuju Indonesia Plaza
inovasi sesuai dengan perkembangan selera masyarakat
signifikan Threath : Banyaknya yang terjun pesaing dalam Menciptakan baru yang konsep sangat Membuat branding
karakter yang berbeda Menciptakan berbagai sarana hiburan
sektor retail Konsumen yang
berbeda dan selalu up to date dibanding pesaing-pesaingnya
menarik bagi semua golongan umur dan
sangat peka terhadap pembaharuan
Membuat social
corporate responsibilty
kalangan masyarakat
11
(inovasi) konsep
untuk
menjaga
dan
meningkatkan loyalitas konsumen
3.2 Analisis Matriks BCG
PANGSA PASAR RELATIF TINGGI RENDAH
Tinggi
TINGKAT PERTUMBUHAN PASAR
?
Rendah
Keterangan : ? = Question Mark, merupakan indicator bagi keadaan SBU di mana pangsa pasar rendah, namun tingkat pertumbuhan pasar tinggi = Star, merupakan indicator bagi keadaan SBU di mana pangsa pasar tinggi dan tingkat pertumbuhan pasar tinggi.
12
= Cash Cow, merupakan indicator bagi keadaan SBU di mana pangsa pasar tinggi, akan tetapi tingkat pertumbuhan pasar rendah.
= Dogs, merupakan indicator bagi keadaan SBU di mana pangsa pasar rendah dan tingkat pertumbuhan pasar juga rendah. Dengan menggunakan analisis Matriks BCG, maka posisi Plaza Indonesia dalam bisnisnya sebagai berikut. 1. Question Mark Plaza Indonesia berada pada posisi Question Mark saat pertama memulai bisnisnya, saat pertama terjun di industry ritel. Posisi ini berarti bahwa dapat tidaknya perusahaan melanjutkan bisnis yang sedang dijalankan sangat bergantung, misalnya pada kondisi keuangan yang ada. Pada posisi ini, Plaza Indonesia baru memasuki industry ritel sehingga Plaza Indonesia belum memiliki pangsa pasar yang tinggi. Namun, pertumbuhan pasar cukup tinggi. Oleh karena itu, Plaza Indonesia memerlukan tambhan dana untuk meningkatkan pangsa pasar sehingga bisa menjadi leader dalam industry ritel ini. 2. Star Pada saat Plaza Indonesia berada dalam posisi Star, ini berarti bahwa perusahaan (Plaza Indonesia) tengah meraih kesuksesan dalam bisnisnya. Hal ini terjadi karena pada posisi ini Plaza Indonesia berhasil meningkatkan pangsa pasarnya menjadi tinggi dan tetap
mempertahankan pertumbuhan pasarnya yang tinggi. Posisi ini dialami Plaza Indonesia sekitar tahun 1990-an. Pada saat itu Plaza Indonesia memiliki pangsa pasar yang tinggi karena perusahaan yang terjun dan bersaing dalam industry ritel belum terlalu banyak. Selain itu, Plaza Indonesia juga menjadi leader karena menguasai hamper keseluruhan pangsa pasar. Pertumbuhan pasar Plaza Indonesia pada saat itu juga sangat tinggi dibandingkan dengan saat pertama memulai bisnis ritel.
13
3. Cash Cow Pada saat Plaza Indonesia mengalami indicator Cash Cow, Plaza Indonesia mengalami kesuksesan yang tinggi dengan memperoleh pendapatan yang berlebih dari pangsa pasar yang tinggi sekalipun pertumbuha pasar relative rendah. Plaza Indonesia mengalami indicator ini sekitar tahun 2000-an. Pada saat itu, mulai banyak perusahaan – perusahaan lain yang terjun dalam bisnis ritel. Akibatnya, posisi Plaza Inonesia agak tergeser. Namun, Plaza Indonesia masih memiliki pangsa pasar yang tinggi walaupun tingkat pertumbuhan pasarnya tidak terlalu tinggi. Dalam keadaan ini, Plaza Indonesia tidak memerlukan investasi yang berelebih. Sebaliknya, ketersediaan dana yang dimiliki oleh perusahaan dapat dialokasikan untuk kegiatan bisnis yang lain. 4. Dogs Pada saat perusahaan mengalami kondisi dengan indicator Dogs, perusahaan mengalami kondisi yang buruk dalam sector bisnis yang dijalankannya. Selain pangsa pasar yang rendah, pertumbuhan pasarnya juga rendah. Bisnis pada sector ini sering kali disubsidi dari bisnis pada sector lain yang mungkin dijalankan oleh perusahaan. Pada kondisi seperti ini, perusahaan sebaiknya menutup bisnis yang dijalankan. Plaza Indonesia belum mencapai indicator ini. Meskipun mungkin pangsa pasarnya masih cukup tinggi, namun seiring berjalannya waktu jika Plaza Indonesia tidak membuat strategi baru untuk meningkatkan pangsa pasarnya, maka Plaza Indonesia dapat mencapai indicator Dogs. Sehingga Plaza Indonesia harus menutup bsinis yang dijalankannya.
14
Bab IV Pembahasan
4.1 Pesaing Plaza Indonesia Persaingan di industri pusat perbelanjaan kelas premium dimulai tahun 1996 dengan munculnya Plaza Senayan yang mengusung konsep dan desain yang lebih fresh dibanding Plaza Indonesia. 4.1.1 Plaza Senayan
Plaza Senayan memulai bisnisnya dalam pusat perbelanjaan kelas premium di Indonesia sejak tahun 1996. Plaza Senayan hadir dalam konsep mal yang glamour dan dengan megah. Pusat perbelanjaan Plaza Senayan dibangun di atas lahan seluas 60.000m2, dengan tiga lantai, yang dikelola oleh PT Senayan Trikarya Sampana. Pembangunan pusat perbelanjaan ini menelan nvestasi senilai Rp200 miliar pada masanya.
15
Plaza Senayan yang berlokasi di Sudirman Central Business District (SBC) Senayan mampu merangkul pasar eksekutif muda sehingga menjadi tempat bertemu yang pas bagi para eksekutif yang bekerja dan tinggal di kawasan sentra bisnis ini. Komitmen Plaza Senayan untuk bersaing dengan Plaza Indonesia dalam memperebutkan pasar segmen ini dibuktikan dengan menghadirkan Metro Departmen Store yang sebelumnya sukses di Indah Mall, sebagai penyewa utama. Tidak tanggung-tanggung, Metro Department Store Senayan mengambil luas 60% lebih besar daripada Pondok Indah Mall. Penyewa lainnya adalah Hero Supermarket yang membuka gerai terbesarnya di Indonesia setelah Plaza Senayan memperluas wilayahnya melalui pembangunan Plaza Senayan dan Sogo Department Store segera menempati lahan sewa 5 lantai dengan konsep desain interior yang mewah dan eksklusif. Selain penyewa utama yang merefleksikan citra kelas atas, Plaza Senayan juga diperkuat oleh lainnya (tenant mix) yang lebih dari 50% merupakan partikel produk –produk terkenal kelas internasonal dan berorientasi gaya hidup seperti Toscano, Armani, Gianni Versace, Bally, Etienne Aigner dan merk-merk terkenal lainnya.
Pada kuartal ketiga tahun 2005, Plaza Senayan melakukan konsep diversifikasi dengan membuat Arcadia Plaza Senayan, mengikuti strategi Plaza Indonesia dengan Ex.Arcadia Senayan dengan tingkat hunian penuh (full occupancy rate) sebagai keuntungan yang diperolehnya langsung oleh Senayan. Arcadia Senayan difokuskan sebagai tempat hiburan dan santai (entertaiment) dengan penyewa unggulan didominasi sektor minuman dan makanan (food and bavarage). Red Squarebar, Brasserie Madeleine, Amadeus, Gelato, Fuku Ten, dan Roc Centre and My Body Gym & Spa. Kemudian di tahun 2007, Grand Indonesia muncul dengan menawarkan konsep fasilitas mixed used : gedung perkantoran, hotel bintang lima, dan apartemen.
16
4.1.2 Grand Indonesia
Pusat perbelanjaan kelas atas yang berlokasi di lahan Hotel Indonesia dan bekas Hotel Inna Wisata ini dibuka pada pertengahan tahun 2007. Kawasan seluas 7 hektar ini akan dibangun dengan mixed used, dilengkapi dengan gedung perkantoran tertinggi di Jakarta yang didukung dengan teknologi mutalhir, hotel bersejarah bintang lima berlia, dan apartment mewah. Kawasan ini dibangun dalam lahan Hotel Indonesia dan hotel Inna Wisata. Dengan sistem Build Operate Transfer (BOT) selama 30 tahun dari pemerintahan Indonesia oleh perusahaan terkemuka di Indonesia, PT Djarum, melalui anak perusahaannya, PT Cipta Karya Bumi Indah (CKBI). Dengan biaya investasi sebesar US$230 juta sekitar (2,3 triliun rupiah), kompleks Grand Indonesia d iperkirakan akan segera menjadi pusat perbelanjaan kelas atas terbesar di Negara ini, dengan luas lahan yang disewakan mencapai 150.000 m2 dan 57 lantai officer tower, tertinggi dari yang pernah ada di Indonesia. Mall A seluas 80.000 m2 yang berlokasi di Bundaran Hotel Indonesia akan menjadi pusat high-end boutique, sementara mall B dengan luas 70.000m2 yang menempati lokasi bekas Hotel Inna Wisata akan digunakan sebagai pusat hiburan dan santai.
17
Pengelola Grand Indonesia menghadirkan Seibu, salah satu toko serba ada terbesar di Jepang. Seibu Grand Indonesia akan menjadi flagship store untuk seluruh Seibu di Indonesia. Seibu hadir dengan konsep dan merk yang eksklusif, yang tidak akan dapat dijumpai di pertokoan lainnya seperti Lisklebon, Jusi Coutue, tas tangan MCM, Country Road, dan Danny Buck Man, selain merk ternama seperti Kinokuniya dan Starbucks. Tidak berhenti sampai disana, ternyata banyak pula jenis pusat perbelanjaan neighbourhood dan community di daerah perumahan yang sudah mapan sperti Mall Pondok Indah dan di sepanjang jalan raya yang cukup ramai seperti Mall Taman Anggrek. Ada pula Senayan City, TMII Suare, Mall of Indonesia, serta Kalibata Plaza Extension yang turut meramaikan persaingan di industri tersebut. Mungkin tidak hanya seperti yang disebutkan di atas bahwa pada nyatanya di zaman sekarang dengan semakin meningkatnya kebutuhan masyarakat, semakin banyak pula para produsen yang memanfaatkan kondisi tersebut. Industri ini memang cukup memberikan angin segar bagi para produsen yang ingin mengeruk keuntungan yang besar disertai dengan pola masyarakat yang cenderung konsumtif akan menjadi daya tarik yang kuat bagi calon-calon pesaing Plaza Indonesia lainnya.
4.2 Kekuatan, Kelemahan, Peluang, dan Ancaman Plaza Indonesia 4.2.1 Kekuatan (Strength) : 1. Keberadaan Plaza Indonesia sudah diketahui masyarakat luas sejak dulu, 2. Lokasinya strategis di bundaran Hotel Indonesia menjadikannya landmark kota Jakarta, 3. Komplek Plaza Indonesia terdiri atas pusat perbelanjaan, Hotel Grand Hyatt Jakarta, dan Entertainment X’nter bisa menjadi daya tarik bagi pengunjung, 4. Pusat perbelanjaan Plaza Indonesia memiliki gedung mewah yang
disewakan,
18
5. Grand Hyatt Jakarta merupakan hotel bintang lima berlian dengan perpaduan adanya fasilitas bisnis dan rekreasi yang istimewa, akomodasi dan restoran mewah, serta keramahtamahan pelayanannya, 6. Terdapat Hardrock Café, Cinema XXI, Celebrity Fitness, Fashion Bar, dan Spin City Bowling di Entertainment X’nter, dan 7. Adanya 24 1st line boutique yang merupakan boutique pertama di Indonesia.Di antaranya Yves Saint Laurent, Roger Dubuis, Lolita Lemppicka, Furla, Cortina Watch, Sisley, Springfield, Elephant & Coral, Debenhams, Hermes, dan Zara. 4.2.2 Kelemahan (Weakness): 1. Dibanding dengan semua pusat perbelanjaan lain dalam industri yang sama, Plaza Indonesia mengenakan tarif sewa tertinggi, jauh di atas rata-rata sewa industry, 2. Plaza Indonesia lebih banyak dikunjungi oleh pengunjung kelas menengah ke atas yang berusia dewasa, sehingga tidak bisa mendapatkan segmen pengunjung yang lebih luas,dan 3. Rezoning yang dilakukan Plaza Indonesia pada awal tahun 2003 berdampak terhadap penurunan pengunjung secara drastis. 4.2.3 Peluang (Opportunity): 1. Dengan mengusung konsep dan desain yang mewah, Plaza Indonesia bisa menjadi daya tarik tersendiri bagi para eksekutif yang menginginkan kenyamanan dan kemewahan dari fasilitas yang mereka dapatkan, 2. Lengkapnya fasilitas yang disediakan seharusnya bisa terus digali lagi oleh Plaza Indonesia dengan terus berupaya melakukan perubahan-perubahan dan pembaharuan konsep yang diusung yang disesuaikan dengan
permintaan pasar saat ini supaya masyarakat tidak mengalami kejenuhan,
19
4.2.4 Ancaman (Threath) : 1. Munculnya banyak pesaing dengan mengusung konsep yang berbeda dan lebih fresh dibandingkan dengan Plaza Indonesia terutama Plaza Senayan yang mulai sangat mengancam keberadaan Plaza Indonesia, 2. Adanya gangguan keamanan di Indonesia yang menyebabkan turunnya jumlah pengunjung ke Indonesia yang berpengaruh juga bagi Grand Hyatt Indonesia, 3. Munculnya Plaza Senayan yang berusaha mencakup seluruh segmen pasar mulai dari anak-anak, remaja, hingga orang dewasa telah diterima baik oleh pasar, 4. Mulai tergantinya posisi urutan pertama Plaza Indonesia di industri pusat perbelanjaan premium oleh Plaza Senayan, 5. Munculnya Arcadia pada pertengahan 2005 yang merupakan pesaing Entertainment X’nter yang memiliki penyewa unggulan seperti Red
Squarebar, Brasserie Madeleine, Amadeus, Gelato, Fuku Ten, dan Rock Centre and My Body Gym & Spa, 6. Munculnya Grand Indonesia dengan pusat perbelanjaan kelas atas terbesar di Indonesia dengan memasarkan Seibu yang merupakan salah satu toserba terbesar di Jepang dengan merk eksklusif seperti Lisklebon, Jusi Couture, tas tangan MCM, Contry Road, Danny Buck Man, Kinokuniya, dan Starbucks.
20
4.3 Posisi Plaza Indonesia
Posisi Plaza Indonesia dalam persaingan saat ini memang cukup riskan.Mulai banyaknya pesaing yang bermunculan dan berkembang dengan konsep yang berbeda dari Plaza Indonesia itu sendiri bisa mengancam keberadaan Plaza Indonesia. Pada dasarnya yang bisa menentukan posisi Plaza Indonesia dalam persaingan adalah strategi yang digunakan oleh Plaza Indonesia itu sendiri.Semakin barunya konsep yang digunakan bisa membuat keberadaan Plaza Indonesia tetap menjadi pusat perbelanjaan yang paling diminati masyarakat Dihadapkan dengan berbagai ancaman yang timbul, seharusnya seluruh jajaran manajemen dari Plaza Indonesia mulai melakukan berbagai macam terobosan yang baru dan lebih berkualitas sehingga meskipun dihadapkan dengan berbagai macam pusat perbelanjaan ritel yang lain, Plaza Indonesia tetap memiliki kelasnya sendiri dan tetap mampu bersaing dengan perusahaan lainnya.
21
4.4 Strategi Plaza Indonesia Strategi yang perlu diimplementasikan, yaitu : 1. Hal pertama yang harus dilakukan adalah penyamaan visi & misi seluruh jajaran dan pengurus Plaza Indonesia , 2. Merumuskan masalah apa saja yang mulai timbul sejak munculnya pesaingpesaing Plaza Indonesia di industri pusat perbelanjaan kelas premium di Jakarta, 3. Merumuskan konsep baru dengan tetap mengusung kemewahan fasilitas tapi memerbaharui beberapa aspek yang sekiranya sudah tidak kondusif lagi untuk dipertahankan.Seperti misalnya pangsa pasar yang dulu hanya membidik masyarakat dewasa tapi kini mulai membidik seluruh aspek masyarakat, 4. Menetapkan tujuan serta prestasi apa yang ingin dicapai oleh Plaza Indonesia dengan kondisi tingkat persaingan yang tinggi yang dihadapi Plaza Indonesia saat ini, 5. Merancang sarana hiburan apa saja yang akan diusung oleh Plaza Indonesia yang bisa dinikmati masyarakat luas, 6. Menyesuaikan seluruh aspek dalam Plaza Indonesia dengan keinginan pasar saat ini, 7. Melakukan pemasaran-pemasaran kepada masyarakat dengan mengusung tema dan konsep yang bisa menarik minat serta rasa keingintahuan masyarakat, 8. Mempermudah akses menuju Plaza Indonesia, 9. Terus berbenah dan memperbaiki diri demi menjaga citra baik Plaza Indonesia di mata konsumen dan selalu bersedia menerima kritik dan masukan yang membangun.
22
Bab V Kesimpulan & Saran
5.1 Kesimpulan : 1. Semakin berkembangnya industri ritel saat ini, semakin membuka persaingan para perusahaan mulai dari segi pengusungan konsep sampai perebutan segmen pasar, 2. Tiap-tiap perusahaan selalu berupaya untuk menyediakan seluruh sarana dan produk-produk unggulan mereka yang terus disesuaikan dengan keinginan konsumen dan tuntutan pasar, 3. Perusahaan-perusahaan terus melakukan inovasi-inovasi demi meningkatkan profit dan mengukuhkan posisi mereka di persaingan industri, 4. Dengan keadaan tersebut di atas, masyarakat merasa sangat diuntungkan karena mereka dengan mudah bisa memeroleh segala kebutuhan hidup mereka dengan tersedianya banyak pilihan.
5.2 Saran : 1. Plaza Indonesia sebagai salah satu pusat perbelanjaan premium terbesar seharusnya bisa terus menjaga posisi terbaik mereka, 2. Plaza Indonesia harus terus melakukan inovasi-inovasi baik dari segi konsep sarana dan prasarana yang diusung, produk-produk baru yang ditawarkan hingga pemasarannya supaya bisa terus bersaing di industri tersebut, 3. Plaza Indonesia harus peka terhadap keinginan konsumennya dan terus memberikan pelayanan-pelayanan terbaik mereka terhadap konsumennya demi menjaga loyalitas serta eksistensi di mata konsumen
23
Daftar Pustaka
Ernie Tisnawati Sule dan Kurniawan Saefullah. 2008 . Pengantar Manajemen. Jakarta:Kencana Prenada Media Group www.plaza-senayan.com www.plazaindonesia.com www.grand-indonesia.com
24