Docstoc

Escambia County Neighborhood Stabilization Program NSP FAQ

Document Sample
Escambia County Neighborhood Stabilization Program NSP FAQ Powered By Docstoc
					            Escambia County Neighborhood Stabilization Program (NSP) FAQ 
 
                               PROPERTY ELIGIBILITY REQUIREMENTS 
 
Q: What properties are eligible under this program? 
A:  Vacant foreclosed properties located in Escambia County’s NSP3 target areas are eligible for funds. 
Properties that have been rehabbed by County not for profit partners, AMR at Pensacola, Inc. (AMR) 
or Community Enterprise Investments, Inc. (CEII) are also available for purchase under the program. A 
listing of current properties available from AMR or CEII is located on the County’s website at: 
http://www.myescambia.com/Bureaus/CommunityServices/Homebuyer_Programs.html  
 
Q: Are short sale properties eligible under the NSP3 program? 
A: In some situations, a short sale may be eligible for funding under NSP3. If the County can verify 
that a recent LIS pendens has been filed on the property, that the owner is at least 60 days 
delinquent on mortgage payments, or that the owner is at least 90 days delinquent on tax payments, 
the property may be eligible. Check with NEFI for details. 
 
Q:  Can I buy a mobile home, condominium, or vacant lot under NSP3? 
A:   No, these property types are not eligible for NSP3 funds. 
 
Q: What are the NSP3 target areas? 
A: The NSP3 target areas encompass two zones in the County: one in the urban core and one in the 
Ensley area.  A downloadable pdf map is located on the County’s website under the “Resources” 
section at: http://www.myescambia.com/Bureaus/CommunityServices/Homebuyer_Programs.html . 
An interactive NSP map is located at: http://gis.myescambia.com/NSP/ . If you are unsure about the 
eligibility of a property, please contact NEFI.  
 
Q: Why are NSP funds only available in select areas of the County? 
A: According to HUD guidelines, the NSP target areas were selected to prioritize those areas of the 
County that had high numbers of home foreclosures, abandoned properties, properties financed with 
subprime mortgages, and properties in mortgage default or delinquency. Under the NSP3 application, 
the County was required to use the HUD NSP3 mapping tool to identify these target areas, which lead 
to an even smaller area targeted under NSP3. 
 
Q:  I already have a house under contract that is a foreclosure in one of the NSP3 target areas. Can I 
use NSP3 funds to help me buy that house? 
A:  Unfortunately, if you already have a house under contract, then you cannot retroactively apply for 
NSP3 funds. Because of the nature of the funding source, the County must be involved when you are 
putting in an offer on the home so we can ensure that the as‐is appraisal, property inspection, lead 
based paint inspection, notifications to the seller, and other program requirements are met. 
 
Q: Can investors buy foreclosed homes and sell them to buyers wanting to use NSP? 
A:  No. Once an investor purchases a foreclosed home, it no longer meets the NSP requirements that 
a home must be foreclosed, meet sales discount requirements, and other eligibility requirements.  
 
     Escambia County Neighborhood Stabilization Program (NSP) FAQ (continued)
 
Q: Are there sales price restrictions under the NSP? 
A: The maximum sales price for a REO property is $189,000. The final sales price also cannot exceed 
99% of an independent as‐is appraisal of the property as ordered by the County. 
 
The maximum sales price for a property offered by AMR or CEII is $215,000.  There is no further 
discount requirement when purchasing from these not for profits. 
 
Q: What are the benefits of purchasing a home from one of the County’s not for profit partners? 
A: By purchasing a home from AMR or CEII, you can be assured that the home has been inspected 
and meets or exceeds minimum housing standards for the NSP. Both not for profits are dedicated to 
doing more to these properties than cosmetic changes, as major building components are inspected 
and upgraded to current code or replaced if at the end of their useable life. Water and energy saving 
features as well as storm resistant products such as window protection are incorporated when 
feasible. Homes built prior to 1978 have been thoroughly tested for lead based paint and abated if 
any positive readings were found. The goal of the program is to ensure that their buyers receive a 
quality home that can be maintained for the long term. These homes are very affordable, too, with 
the average sales price coming in around $85,000. 
 
                                          OFFER TO PURCHASE 
                                                      
Q:  Now that I’ve found an eligible property, how do I make an offer to purchase? 
A:   You may make an initial offer on the property, using the URA‐NSP discount notice form as an 
addendum, advising the seller of your use of the Escambia County NSP. Have your Realtor send a 
copy of your offer to NEFI so the County can make arrangements for the NSP as‐is appraisal and 
inspections.  
 
Q: What is involved in the County’s inspection of the property I’m interested in purchasing? 
A:  Staff will make an inspection of the property to assess structural, roof, site, mechanical, electrical, 
gas, and plumbing systems to see if the property meets minimum housing standards for the NSP. A 
copy of the report will be provided to the buyer and buyer’s Realtor.  If any deficiencies are noted, 
the buyers may use that information to revise their offer and/or determine if they will need to use a 
lender with repair escrow capabilities. The buyer and buyer’s Realtor may be present for the 
inspection if desired. 
 
Q: Can I have my own home inspection performed? 
A:  Yes, you can have your own home inspection performed on the property at your own expense. 
Please keep documentation of this payment if you are planning to count it toward your minimum 
investment for the program. 
 
Q:  Will Lead Based Paint (LBP) testing be mandatory for the property I’m interested in purchasing?  
A:   Yes. For homes built prior to 1978, the County will secure a LBP test through a third party Risk 
Assessor to determine if there is any lead in excess of HUD’s Lead Safe Housing rule.  If readings are 
found in excess of the minimum threshold, the buyer may wish to terminate their offer or 
renegotiate with the seller.  Lead readings in excess of the minimum threshold MUST be abated if 
NSP funding will be used in the transaction. 


                                                     2                                            8/12/2011
     Escambia County Neighborhood Stabilization Program (NSP) FAQ (continued)
 
Additional information on concerns regarding lead based paint can be found in the HUD “Protect 
Your Family from Lead in Your Home” brochure located online at 
http://portal.hud.gov/hudportal/documents/huddoc?id=DOC_12337.pdf and the EPA “Renovate 
Right” brochure located at http://www.epa.gov/lead/pubs/renovaterightbrochure.pdf . Hard copies 
of these brochures will also be provided to the homebuyer by the County. 
 
Q: Who pays for the NSP as‐is appraisal, lead based paint testing and other inspections required by 
the program? 
A: Escambia County NSP pays upfront for the as‐is appraisal and LBP testing.  There is no charge for 
the staff inspection of property condition.  If the buyer proceeds to closing, these amounts will be 
noted as “POC” (paid outside closing) on the settlement statement and are counted toward the total 
amount of NSP funds provided to the buyer. If the buyer does not proceed to closing, there is no 
further obligation from the buyer. 
                                                       
                                     HOMEBUYER REQUIREMENTS 
 
Q: What are the income requirements for participating in the program? 
A: Buyers may be up to 120% of the area median income, adjusted for family size. The gross income 
and assets of all family members 18 or older will be counted in the total family income. Current 
income limits are located on the County website at: 
http://www.myescambia.com/Bureaus/CommunityServices/Homebuyer_Programs.html .  
 
Q: Do I need to register for a homebuyer class? 
A: Yes, you must take a free 8 hour homebuyer education course offered by CEII (850‐595‐6234) OR 
Consumer Credit Counseling Services (850‐434‐0268) prior to closing.  Both agencies are HUD 
certified counseling agencies. 
 
Q: Do I need to be a first time homebuyer? 
A: You must be a first time homebuyer or not have had ownership of a home within the past three 
years. 
 
                                         NSP FUNDING DETAILS 
 
Q: How much assistance can I receive? 
A: Assistance provided depends on your income level and need. Families at or below 50% AMI are 
eligible for assistance up to $50,000; families between 51‐80% AMI are eligible for assistance up to 
$35,000; and families 81‐120% AMI are eligible for assistance up to $25,000. 
 
Q: Will the NSP funds help with down payment and closing costs? 
A: NSP funds can provide up to half of the lender required down payment and reasonable closing 
costs, as well as principal mortgage reduction and repairs, if necessary. 
 
Q: How much money do I need to purchase a home under the NSP? 
A: The minimum buyer investment is $500; however, a buyer may need to invest more depending on 
the loan product s/he uses. NSP can only provide up to half of the down payment required by the 


                                                  3                                         8/12/2011
     Escambia County Neighborhood Stabilization Program (NSP) FAQ (continued)
lender. FHA loans, which are utilized by the majority of NSP buyers, require a 3.5% down payment, 
which would mean that NSP can provide 1.75% of the sales price toward the down payment and the 
buyer must provide the other 1.75%.  Any purchase‐ related expenses paid outside closing may be 
applied to this requirement if documented prior to loan closing 
 
Q: Can I use gift funds for the lender’s required down payment? 
A: No. NSP funds can be used toward half of the lender required down payment. The buyer must 
provide the other half from their own funds, minimum $500. 
 
Q: Can I have a co‐borrower sign the loan with me? 
A:  All borrowers must occupy the property as their primary residence. Any co‐signor that will not be 
occupying the property as their primary residence will not be permitted under the NSP. 
 
Q: Can I use any lender I want? 
A: You must work with a lender participating in the NSP. Current lender listings are available online at 
http://www.myescambia.com/Bureaus/CommunityServices/Homebuyer_Programs.html 
 
Q: What are the loan terms? 
A: NSP funds are provided as a 0% interest, second mortgage. You will not make any monthly 
payments to the County if you continue to reside in the property as your primary residence and are 
not in default of any other loan terms.  The mortgage will be forgiven and reduced to $0 at the end of 
15 years. 
 
Q: What if I sell before my 15 years is up or if I am no longer residing in the home? 
A:  If you are no longer occupying the property as your principal residence before the end of 15 years, 
the entire amount of the NSP loan is due and payable to Escambia County.  There is a clause in the 
mortgage that would allow the NSP mortgage to be assumed by a subsequent buyer that is at or 
below the same income level of the buyer at the time of the home purchase.  You must keep in mind 
that the sales price must support payoff of both your first and second NSP mortgages. 
 
Q: What if I want to refinance my first mortgage at a later date? 
A:  Refinancing constitutes a default under the NSP terms. If you choose to refinance your home, you 
will have to pay off your NSP mortgage to the County.  
 
Q:  Will Escambia County NSP serve as a third mortgage behind other mortgage assistance? 
A:   No. The Escambia County NSP funds will only be provided as a second mortgage. 
 
                                  GENERAL PROGRAM INFORMATION 
 
Q: What is the difference between NSP1 and NSP3? 
A:  Escambia County was a direct recipient of NSP1 and NSP3 funding through formula allocations 
from the U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD). NSP1 was funded through the 
National Housing and Economic Recovery Act of 2008 (HERA), which included a one‐time allocation of 
approximately $4.5 million to the County specifically for the acquisition, rehabilitation or 
redevelopment of foreclosed or abandoned properties.  Escambia County has been allocated an 
additional $1.2 million in funding for the Neighborhood Stabilization Program (NSP3) under the Dodd‐


                                                   4                                           8/12/2011
     Escambia County Neighborhood Stabilization Program (NSP) FAQ (continued)
Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act of 2010.  The terms and amount of assistance 
provided have remained the same; however, each program has a different program target area. 
 
Q: What is NSP2? 
A: NSP2 was a nation‐wide competitive funding cycle for Neighborhood Stabilization Program funds. 
Escambia County applied for NSP2, but was not awarded funds. However, Habitat for Humanity 
International applied and received funding from HUD, of which the local Pensacola Habitat for 
Humanity, along with other nationwide Habitat chapters, received funds. Homebuyers interested in 
NSP2 should contact the local Habitat at 434‐5456. 
 
Q: Where do I find Escambia County’s Plans and Quarterly Performance Reports for NSP1 and 
NSP3? 
A:  These are available online at 
http://www.myescambia.com/Bureaus/CommunityServices/Plans_Reports.html  
 
Q:  Are there other activities where the County has used NSP funds besides homebuyer activities? 
A:   Yes. With NSP1 funds, the County completed demolition and cleanup of blighted properties in the 
Clarinda Triangle area.  Rental rehabilitation projects are underway or planned with BRACE at the 
Heritage Oaks mobile home park in Warrington (NSP1), Loaves and Fishes Soup Kitchen (NSP1) and 
with the Area Housing Commission at Sanchez Court (NSP3).  Detailed progress reports are provided 
in the Quarterly Performance Reports submitted to HUD available at the County’s website at:  
http://www.myescambia.com/Bureaus/CommunityServices/Plans_Reports.html  
 
 
 
 



                                                        




                                                 5                                         8/12/2011

				
DOCUMENT INFO
Categories:
Tags:
Stats:
views:0
posted:5/27/2012
language:
pages:5