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Asociación
Association Fiscale Internationale Española de
Derecho
MAROC
Groupement Français
Financiero
Fiscalité immobilière applicable aux non résidents
au Maroc
Madrid le 17avril 2010
1 M. HDID
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Objectif de la présentation
• Déterminer le régime fiscal applicable à l’acquisition d’un bien immobilier au
Maroc par un NON RESIDENT:
- A l’occasion de l’achat (la construction) ;
- Pendant la détention pour l’habitation ( principale ou secondaire) ou pour la
location ;
- A la cession ;
• Comparer les conséquences des différentes formes d’acquisition du bien au Maroc
(Directe, par le biais d’une Société, ….)
2 M. HDID
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1. Acquisition du BIEN
3 M. HDID
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Acquisition du bien
Formes d’acquisition: un non résident peut acquérir un bien immobilier:
directement en son nom (personne physique)
Par le biais d’une société Marocaine (résidente):
Transparente fiscalement
Non transparente (soumise à l’IS):
• Considérée à prépondérance immobilière (75% actif
immobilisé)
• Non considérée à prépondérance immobilière.
Par le biais d’une société non résidente
4 M. HDID
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Acquisition du bien
Définition: Société immobilière transparente
Une société est dite «société immobilière transparente » quelle que soit sa forme juridique, lorsque son :
a) actif est constitué soit d'une unité de logement occupée en totalité ou en majeure partie par les
membres de la société ou certains d'entre eux, soit d'un terrain destiné à cette fin;
ou
b) Objet : acquisition ou construction en son nom d'immeubles collectifs, en vue d'accorder
statutairement, à chacun de ses membres, la libre disposition de la fraction d'immeuble
correspondant à ses droits sociaux.
Ce type de sociétés est expressément exclu du champ d’application de l’impôt sur les
sociétés (I.S).
5 M. HDID
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Acquisition du bien
Définition: Société à prépondérance immobilière (SAPI)
Est considérée comme « à prépondérance immobilière » quelle que
soit sa forme juridique, toute société dont l'actif brut immobilisé est
constitué pour 75% au moins de sa valeur, déterminée à l'ouverture de
l'exercice au cours duquel intervient la cession imposable, par des
immeubles ou par des titres sociaux émis par les sociétés à objet
immobilier visées ci-dessus ou par d'autres sociétés à prépondérance
immobilière ; Ne sont pas compris les biens immobiliers affectés à la
propre exploitation industrielle, commerciale, artisanale, agricole, à
l'exercice d'une profession libérale ou au logement de son personnel
salarié.
6 M. HDID
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Acquisition du bien
Quel que soit le statut de l’acquéreur (personne physique ou morale), les droits à
payer sont :
• Les droits d’enregistrement ;
• Les droits de conservation foncière ;
MEME REGIME QUE POUR OPERATIONS REALISEES PAR LES
RESIDENTS
7 M. HDID
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Acquisition du bien
* Droits d’enregistrement
Les actes translatifs de propriété sont assujettis aux droits suivants :
• 6% pour les terrains, ce taux est réduit à 3% si engagement de construire dans un délai de 7ans;
• 3% pour les locaux construits ;
• 1,5% pour les donations en ligne directe (ascendants et descendants, entre époux, frères et
sœurs).
• Conservation foncière
• Le taux appliqué est de 1% sur le prix de vente.
8 M. HDID
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Acquisition du bien
Autres précisions:
• Acquisition des parts ou actions d’une société transparente ou
à prépondérance immobilière : 6% sur le prix d’acquisition
des parts ou actions desdites sociétés ;
• Base de calcul des droits: la valeur vénale
9 M. HDID
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2. Construction d’un logement au Maroc
10 M. HDID
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Construction d’un logement au
Maroc
Les travaux immobiliers, les opérations de promotion
ainsi que les livraisons à soi même de ces opérations
sont passibles de TVA.
Une TVA à collecter, et, si le bien est affecté à une
activité taxable, une TVA récupérable
Taux de TVA : 20%.
Exonération sans droit à déduction si Superficie
couverte <= 300 m2 et habitation principale pendant
4ans. 11 M. HDID
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Construction d’un logement au Maroc
1) Fait générateur de LASM: l’achèvement des
travaux (conditions d’utilisation ou d’habitabilité
réunies). La LASM entraîne: une TVA collectée et une
TVA récupérable.
2) Base taxable de LASM = prix de revient des
constructions. A défaut de pièces justificatives, la
base est déterminée à partir d’un barème fixé par voie
réglementaire.
12 M. HDID
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3. Acquisition et construction
Réglementation des changes
13 M. HDID
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Acquisition et construction
Réglementation des changes
Pour bénéficier de la garantie de retransfert, l’investissement :
doit être financé par des devises ou des Dirhams (DH) convertibles ;
Faire l’objet d’un compte rendu statistique a postiriori à l’Office des Changes marocain
Transaction entre personnes de nationalité étrangère est libre et peut faire l’objet de règlement à l’étranger.
L’acquéreur hérite de la situation du vendeur au regard de la réglementation du change. (Il convient de
rapatrier les fonds nécessaires pour le règlement des frais d’acquisition au Maroc)
Cas particuliers: Possibilité pour les Personnes physiques non résidentes de financer par crédit local
jusqu’à 70% du prix d’acquisition (Remboursement par des apports de devises ou par des revenus
transférables)
14 M. HDID
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4. DÉTENTION DU BIEN
Par une personne physique
Ou
Par une personne morale
(imposition des revenus)
15 M. HDID
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4.1 Bien détenu par une personne physique
Deux cas peuvent se présenter :
Bien occupé par le propriétaire :
Habitation principale ou secondaire
Professionnel
Bien donné en location.
Nue (foncière)
Meublée
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a/ Bien occupé par le propriétaire
Les biens occupés par leur propriétaire (personne physique ou à travers une société immobilière
transparente) à titre d’habitation principale ou secondaire, sont passibles de la Taxe d’Habitation et de la
Taxe des Services Communaux
La Taxe d’Habitation (ex Taxe Urbaine)
Base imposable: sur la valeur locative des terrains et immeubles déterminés par voie de comparaison
ou d’appréciation directe, par la commission de recensement.
Exonération pendant les cinq premières années sur les nouvelles constructions
Avantage en cas d’habitation principale (Suppose résidence au Maroc):
Abattement de 75% sur la valeur locative afférente aux immeubles occupés à titre d’habitation principale
par le propriétaire ou par ses père, mère et enfants ;
17 M. HDID
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La taxe d’habitation
Barème de la Taxe d’Habitation :
Valeur locative annuelle en DH Taux
0 – 5 000 exonéré
5 001 - 20 000 10 %
20 001 - 40 000 20 %
Supérieure à 40 001 30 %
18 M. HDID
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La Taxe des Services Communaux (TSC)
Base imposable: la même base de calcul que la T.H, y compris celle des
immeubles temporairement exonérés, et sur le montant global des loyers en
cas de location.
Les taux de la T.S.C sont de :
- 10,5% pour les immeubles situés dans le périmètre des communes
urbaines et des centres délimités ;
- 6,5 % pour les immeubles situés dans les zones périphériques des
communes urbaines.
19 M. HDID
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b/ Bien occupé par le propriétaire à titre professionnel
Les biens occupés par leur propriétaire à titre professionnel sont passibles de la Taxe Professionnelle et de la Taxe des
Services Communaux.
La taxe professionnelle (TP) : selon nature de l’activité
Base imposable: sur la valeur locative des terrains et immeubles déterminés par voie de comparaison ou
d’appréciation directe, par la commission de recensement.
Exonération pendant les cinq premières années sur les nouvelles constructions
La Taxe des Services Communaux
Base imposable: la même base de calcul que la TP..
Les taux de la T.S.C sont de :
- 10,5% pour les immeubles situés dans le périmètre des communes urbaines et des centres délimités;
- 6,5 % pour les immeubles situés dans les zones périphériques des communes urbaines.
Possibilité de récupérer la TVA (investissement et financement) si activité professionnelle taxable.
Déductibilité des amortissements et des charges de financement du résultat de l’activité exercée.
20 M. HDID
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c/ Bien donné en location nue
Le revenu foncier est imposable à l’Impôt sur le Revenu (I.R). La loi prévoit un abattement de 40% pour la
détermination du revenu net imposable.
Revenu foncier imposable = Montant brut des loyers * 60%
IR dû est au maximum de 22,80% (38%*60% des loyers annuels)
Exonérations
• les immeubles mis gratuitement par leurs propriétaires à la disposition de leurs ascendants et descendants
pour habitation ; ( La mise à disposition d’autres personnes, si gratuite soit elle, entraîne l’imposition
à l’IR du propriétaire sur la base de la valeur locative du bien).
• Les revenus provenant des constructions nouvelles et additions de constructions pendant les trois
années suivant celle de leur achèvement.
21 M. HDID
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d/ Bien donné en location meublé (activité professionnelle)
Dans ce cas, le revenu est imposable à l’Impôt sur le Revenu (I.R) en
tant que revenu professionnel.
Déductibilité des amortissements et des charges de financement.
L’activité est également taxable à la TVA.
Possibilité de récupérer la TVA acquittée sur l’investissement et sur le
financement.
22 M. HDID
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4.2 Bien détenu par une personne morale
Société immobilière transparente :Biens mis à la disposition des associés
Fiscalité applicable aux biens détenus par les personnes physiques (Taxe d’Habitation et
Taxe des Services Communaux). Pas d’imposition de revenus
Autres sociétés Marocaines: Les revenus générés par le bien sont imposables à l’IS au
Maroc qu’il s’agisse d’une location nue, meublée ou autres activités professionnelles.
Imposition des dividendes distribués au taux de 10%.
Exception pour les sociétés de personnes ne comprenant que des personnes physiques et
n’ayant pas opté pour l’IS, qui sont donc soumises à l’IR au nom de l’associé principal.
Les conventions fiscales signées par le Maroc confirment ce droit d’imposition au Maroc
des revenus immobiliers (lieu de situation). Certaines conventions prévoient un taux
d’imposition des dividendes inférieur à 10%
23 M. HDID
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4.2 Bien détenu par une personne morale (suite)
Sociétés Etrangères: Les revenus générés par le bien sont
imposables à l’IS au Maroc qu’il s’agisse d’une location
nue, meublée ou autres activités professionnelles. (Branch
Tax ???).
Fiscalité locale:
• Imposition à la taxe des services communaux : 10,5%
pour les immeubles situés dans le périmètre des communes
urbaines et des centres délimités et 6,5 % pour les
immeubles situés dans les zones périphériques des
communes urbaines.
• Imposition à la taxe Professionnelle selon nature activité
exercée par la société dans le bien immobilier concerné.
24 M. HDID
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5. CESSION DU BIEN
Imposition des plus values de cession
25 M. HDID
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5.1 Personne physique:
Le profit foncier ( cas de l’habitation principale ou de la location nue) réalisé suite au transfert de propriété
d’un bien immobilier (bien ou parts des sociétés immobilières transparentes ou parts des sociétés à
prépondérance immobilière), calculé comme suit :
Profit foncier net imposable = Prix de cession – Coût d’acquisition actualisé
est imposable à l’IR (Impôt sur le Revenu) au taux de 20%, sans que l’impôt dégagé ne soit inférieur à 3%
du prix de cession (cotisation minimale).
Certaines Exonérations, dont notamment:
• donations entre ascendants, descendants, époux, frères et sœurs ;
• immeuble occupé à titre d'habitation principale depuis plus de 8 ans au jour de la cession, par son
propriétaire ou par les membres des sociétés immobilières transparentes.
26 M. HDID
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• 5.2 Personne morale soumise à l’IS résidente
Actionnaires
Etranger
Société résidente
Maroc
Bien immobilier
•La plus-value dégagée: IS au taux de 30%
•Le résultat net distribué soumis à l’impôt sur les dividendes
au taux de 10% (sous réserve de conventions fiscales) 27 M. HDID
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5.3 Personne morale non résidente
Actionnaires
Etranger
Société non résidente
Maroc
Bien immobilier
•La plus-value dégagée: IS au taux de 30%
•Le résultat net distribué est il soumis à l’impôt sur les
dividendes de 10%? En principe non, puisque l’imposition de la plus value à l’IS de la
société non résidente intervient en raison de la possession d’un bien immobilier au Maroc et non 28 M. HDID
pas en raison de l’existence d’un établissement stable (art 13 IV du Code Général des Impôts)??
Conventions fiscales??
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5.4 Cession des actions ou parts d’une personne morale
résidente
1. En droit interne,
3 cas si le vendeur est une personne physique:
• Société transparente: IR foncier (20%) ou IS;
• Société à prépondérance immobilière: IR foncier (20%) ;
• Autres sociétés: IR mobilier (20% sauf si actions cotées 15%)
ou IS si le vendeur est une personne morale soumise à IS
2. Dans les conventions fiscales: qualification du profit réalisé: PLV mobilière ou
immobilière? Espagne= Droit privé. France = législation fiscale concernant la propriété
foncière.
• Les gains immobiliers imposables dans le pays de situation;
• Les gains mobiliers imposables dans le pays de résidence;
• Certaines conventions prévoient l’imposition des PLV sur actions de sociétés
(immobilières ou dont l’actif est constitué essentiellement de biens immobiliers) dans le
pays de situation de ces biens immobiliers (Convention avec USA, Royaume Uni…)
29 M. HDID
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5.4 Cession des actions ou parts d’une personne morale
résidente
Actionnaire
Cession des actions de la société
Personne physique marocaine:
Etranger Absence de convention fiscale =
droit interne = IR à 20%
Avec convention = voir définition
gain en capital et biens immobiliers =
Société résidente •Espagne, en principe: pas
d’imposition au Maroc.
• France Si SAPI en principe
Maroc imposition au Maroc. Si non SAPI pas
d’imposition au Maroc.
Bien immobilier •USA, RU,… imposition au Maroc,
selon droit interne
30 M. HDID
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Actionnaire
Cession des actions de la société
Personne morale marocaine:
Etranger Absence de convention fiscale =
droit interne = IS à 30% (Branch Tax
en principe non applicable)
Avec convention = voir définition
gain en capital et biens immobiliers =
Société résidente •Espagne, en principe: pas
d’imposition au Maroc.
• France Si SAPI en principe
Maroc imposition au Maroc IS à 30% . Si non
SAPI pas d’imposition au Maroc.
•USA, RU,… imposition au Maroc,
Bien immobilier selon droit interne IS à 30%
31 M. HDID
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MERCI DE VOTRE ATTENTION
32 M. HDID
