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									Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB




  Les charges de copropriété
    à Marseille et à Toulon
           en 2005




                                           Les charges de l’année
                                                   2005
   Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB



L’Observatoire National de Charges de Copropriété
de la CNAB s’est assigné trois objectifs principaux :


 • Mieux connaître le niveau des charges dans toute leur complexité
 : et donc détailler les charges selon une nomenclature
 opérationnelle.

 • Identifier les écarts de charges entre immeubles en copropriété :
 proposer aux professionnels de la CNAB un véritable référentiel.

 • Suivre les évolutions des charges, dans leur globalité et dans
 leur détail : disposer d’indicateurs d’alerte, attirer l’attention sur
 les postes les plus sensibles …



                                                           Introduction
  Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB




  L’Observatoire propose ainsi une présentation
     détaillée des résultats et des analyses :

• Par catégorie d’immeubles répartis par génération de
construction.

• Par région et pour les grandes villes lorsque le parc des
immeubles en copropriété est suffisant : actuellement, 32 villes
sont ainsi analysées (Paris, Lyon, Marseille, Lille, Rennes,
Clermont-Ferrand …).




                                                      Introduction
      Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB




1.   L’équipement des immeubles photographiés
42.6 % des immeubles sont dotés d’un chauffage collectif (48.7 %
d’après le RGP de 1999).
55.0 % ont un ascenseur (31.5 % d’après le RGP 1999).
45.1 % bénéficient de personnel permanent (38.1 % d’après le RGP
1999).
50.9 % ont recours à des sociétés extérieures : 41.4 % pour le
nettoyage, 22.0 % pour l’entretien des espaces verts et 13.0 % pour le
gardiennage de l’immeuble.

Mais avec de fortes disparités d’une catégorie d’immeubles à l’autre,
d’une région à l’autre.




                                                      1. L’équipement
      Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB

                   Selon la catégorie d’immeubles.
100



 80



 60



 40



 20



  0
         A1          A2      B1       B2      B3       IGH     Ensemble
              chauffage   ascenseur   personnel    société extérieure




                                                               1. L’équipement
Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB


                               Selon la région.
100


 80


 60


 40


 20


  0
      Alsace   Aquitaine   Bretagne   Limousin   Ile de France Nord Pas de   PACA   Rhône Alpes   France
                                                                  Calais                          entière

           chauffage        ascenseur            personnel           société extérieure


                                                                             1. L’équipement
   Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB


                                                Et à Marseille …

  Taux d’équipement des copropriétés   Groupe A1   Groupe A2   Groupe B1   Groupe B2   Groupe B3   IGH     Ensemble
               (en %)


      Caractéristiques générales :
• chauffage collectif                      -         100.0       43,8        57,9        21,2       67,5     34,8
• ascenseur (s)                          29,1         81,1       51,4        59,9        56,7      100.0     50,9
• personnel                               9,1         51,4       31,8        34,5        26,3       45,0     27,4

    Recours aux sociétés extérieures
         (au moins une société)          55,7        52,7        68,5        75,8        77,8      87,5      68,3
dont :
• nettoyage                              54,1        48,6        64,1        68,8        70,0      85,0      63,5
• espaces verts                           4,6         9,5        23,4        34,9        51,3      50,0      26,5
• gardiennage                            11,4         4,1        11,2        17,8        16,8      52,5      13,5




                                                                                            1. L’équipement
   Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB


                                                … ou à Toulon.

  Taux d’équipement des copropriétés   Groupe A1   Groupe A2   Groupe B1   Groupe B2   Groupe B3   IGH     Ensemble
               (en %)


      Caractéristiques générales :
• chauffage collectif                      -         100.0       30.8        55.4        18.5       53.3     28.4
• ascenseur (s)                          19.1         71.4       26.7        58.0        53.5      100.0     41.0
• personnel                               5.6         57.1       16.5        32.0        22.1       33.3     20.2

    Recours aux sociétés extérieures
         (au moins une société)          74.1        85.7        75.5        75.8        80.7      80.0      77.0
dont :
• nettoyage                              72.8        85.7        74.3        72.7        75.6      80.0      74.3
• espaces verts                           3.7         -          27.9        30.7        55.7      53.3      33.7
• gardiennage                              -          -           0.2         1.7         4.2      13.3       1.9




                                                                                           1. L’équipement
 Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB




2. Le niveau des charges de copropriété en 2005



                            En 2005 :
                    16.6 €/m² sur Marseille,
                      11.0 €/m² à Toulon,
                       14.9 €/m² en PACA
       et 19.8 €/m² de surface habitable France entière.




                                             2. Le niveau des charges
Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB

       Les différences dans les niveaux des charges.

          Les charges de copropriété en 2005 en PACA : en €/m² (Source : CNAB)
25,0
                                                                     Marseille
                                                      19,8           Nice
20,0           17,7
        16,6                                                         Toulon
                                               14,9                  PACA
15,0                                                                 France entière                                                                                          13,1
                            11,0                                                                                             11,8 11,7
                                                                                                                                                                      10,2
10,0
                                                             4,8   6,0                                           6,7                          7,7
                                                                                 3,3
                                                                                                           4,7
 5,0

 0,0




                                                                                                                                                   discrétionnaires
                                                                                       discrétionnaires*
                      Ensemble des




                                                                         Charges non
                                     charges




                                                                                                                                         Charges
                                                                                                                       2. Le niveau des charges
   Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB

Quelques postes de charges portent l’essentiel des écarts : sur
                        Marseille.

                             Les charges de copropriété en 2005 à Marseille : en €/m² (Source : CNAB)
    5,0
                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Marseille
                                                                                                                                                                                                                                                                                                        PACA
                                                                                                                                                                                                                                                                                                        France entière
                             2,3            2,2                                                                                                                                  2,2
                                                                                                                                                                                                        1,7                                                                                                                      2,3
    2,5
                                                                          0,8                              0,8                                                                                                                    0,9                       1,0                                        1,2
                                                                                                                           0,4                                                                                                                                                       0,6
          0,1                                                                                                                                          0,1
    0,0




                                                                                                                                                                                                                                                              Travaux d’entretien*
                               Eau froide




                                                                                                                                                                                                                                                                                       Espaces verts
                                                                                                                                                                                                                                  Assurances




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Autres charges
                                            Chauffage + ECS


                                                                          Chauffage + ECS




                                                                                                                                                                                                         Sociétés extérieures
                                                                                                             Ascenseurs*




                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Honoraires du
                                                                                                                                                                                   Frais de personnel
                                                                                                                                                         Fournitures/Entretien
            Impôts locaux*




                                                                                                                                                                                                                                               générales*
                                                                                                                           Consommation
                                                                                                                                          électrique
                                                                                            (entretien)*




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       syndic*
                                                              (fluides)




                                                                                                                                                                                                                                2. Le niveau des charges
Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB

Et quatre postes de charges expliquent 50.7 % du total.

           La structure des charges de copropriété : Marseille                 Impôts locaux*
                                                                               Eau froide
                                                                               Chauffage + ECS (fluides)
                                                                               Chauffage + ECS (entretien)*
     0,6                         10,2                                          Ascenseurs*
                13,3                           5,4
                                                       6,0          3,6        Consommation électrique
    2,4
                                                                               Fournitures/Entretien
    4,8                                                               7,2
                                                                               Frais de personnel
                                                                               Sociétés extérieures
                                                                               Assurances générales*
          4,8
                                                             13,9              Travaux d’entretien*
                13,3                             0,6
                                        13,9                                   Espaces verts
                                                                               Honoraires du syndic*
                                                                               Autres charges



                                                                     2. Le niveau des charges
Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB

                                         Cela est tout aussi vrai sur Toulon.


                          Les charges de copropriété en 2005 à Toulon : en €/m² (Source : CNAB)
 5,0
                                                                                                                                                                                                                                                                                                       Toulon
                                                                                                                                                                                                                                                                                                       PACA
                                                                                                                                                                                                                                                                                                       France entière
                                                                                                                                                                                                      2,1
 2,5                                      1,7
                          1,0                                                                                                                                                  0,9                                                                        0,9                                                                  1,2
                                                                                                         0,4                                                                                                                    0,6                                                                   1,1
                                                                        0,3                                                                                                                                                                                                        0,4
                                                                                                                         0,3                         0,1
       0,0
 0,0




                                                                                                                                                                                                                                                            Travaux d’entretien*
                            Eau froide




                                                                                                                                                                                                                                Assurances




                                                                                                                                                                                                                                                                                     Espaces verts




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Autres charges
                                          Chauffage + ECS


                                                                        Chauffage + ECS




                                                                                                                                                                                                        Sociétés extérieures
                                                                                                           Ascenseurs*




                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Honoraires du
                                                                                                                                                                                 Frais de personnel
                                                                                                                                                       Fournitures/Entretien
         Impôts locaux*




                                                                                                                                                                                                                                             générales*
                                                                                                                         Consommation
                                                                                                                                        électrique
                                                                                          (entretien)*




                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     syndic*
                                                            (fluides)




                                                                                                                                                                                                                               2. Le niveau des charges
Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB

Où quatre postes de charges expliquent 53.7 % du total.


           La structure des charges de copropriété : Toulon                Impôts locaux*
                                                                           Eau froide
                                                                           Chauffage + ECS (fluides)
                                                                           Chauffage + ECS (entretien)*

                     19,1                 5,5                              Ascenseurs*
                                                      8,2
                                                                           Consommation électrique
                                                            3,6
         8,2                                                               Fournitures/Entretien
                                                                           Frais de personnel
                                                                           Sociétés extérieures
   0,9                                                         10,0
                                                                           Assurances générales*
   2,7                                                  10,9               Travaux d’entretien*
                    15,5                 9,1    0,0                        Espaces verts
    3,6
                                                                           Honoraires du syndic*
         2,7                                                               Autres charges



                                                                  2. Le niveau des charges
                                                   0,0
                                                         10,0
                                                                  20,0
                                 Impôts locaux*


                                      Eau froide

                               Chauffage + ECS
                                    (fluides)
                               Chauffage + ECS
                                  (entretien)*

                                   Ascenseurs*

                                Consommation
                                   électrique
                                                                                                                       !




                           Fournitures/Entretien


                             Frais de personnel


                            Sociétés extérieures

                                    Assurances
                                     générales*

                            Travaux d’entretien*


                                  Espaces verts
                                                                                          Les charges de copropriété en 2005 en PACA : en % (Source : CNAB)




                                 Honoraires du
                                     syndic*
                                                                Nice
                                                                                                                                                              Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB




                                                                Toulon
                                                                Marseille




                                 Autres charges
2. Le niveau des charges
                                                                            Et peu de différences de structure significatives entre les 2 villes
Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB




3. Les disparités dans le niveau des charges
       selon la catégorie d’immeubles
                   en 2005




                                       3. Les disparités selon la
                                               catégorie
Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB



         Les charges de copropriété en 2005 à Marseille : en €/m² (Source : CNAB)
25,0                        23,4
                                                  21,2                        Catégorie A1
             19,4                                                             Catégorie A2
20,0                                                                          Catégorie B1                                                         17,8
                                                         16,6                 Catégorie B2
                    14,9
                                           14,2                               Catégorie B3                                                                                  14,0
15,0                                                                          IGH                                                    12,5                                          11,9
                                                                              Marseille                                                     10,8                    10,2
       9,4
10,0                                                                  6,9                                         7,2
                                                                3,6                  5,6                                4,7    5,8
                                                                            4,1                             4,0
 5,0

 0,0




                                                                                                                                                         discrétionnaires
                                                                                            discrétionnaires*
                       Ensemble des




                                                                              Charges non
                                      charges




                                                                                                                                               Charges
                                                                                                                        3. Les disparités selon la
                                                                                                                                catégorie
Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB



              Les charges de copropriété en 2005 àToulon : en €/m² (Source : CNAB)
 25,0
                                                                             Catégorie A1
                                                                             Catégorie A2
 20,0                                                                        Catégorie B1
                                                                             Catégorie B2
                            12,6                  12,8                       Catégorie B3
 15,0                                                                        IGH
                    11,2                                 11,0
                                            9,8                              Toulon
 10,0         7,1
                                                                                                                                               8,4                            7,7
        6,7                                                                                                     6,9                      8,0
                                                                                                                                                                    5,9 5,9
                                                                                                                                   5,2
  5,0
                                                                2,7         3,2 4,2 3,9                               3,3    4,0
                                                                      1,9

  0,0




                                                                                                                                                     discrétionnaires
                                                                                            discrétionnaires*
                       Ensemble des




                                                                              Charges non
                                      charges




                                                                                                                                           Charges
                                                                                                                       3. Les disparités selon la
                                                                                                                               catégorie
Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB




       4. Les disparités géographiques
  dans le niveau des charges de copropriété
                   en 2005




                                              4. Les disparités
                                               géographiques
Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB


                                                NORD-PAS-DE-CALAIS
                                                            22.2 (+ 8.9)


                                                             PICARDIE
                                          HAUTE-NORMANDIE
                                                                 21.7
                      BASSE-NORMANDIE
                                            15.1 (+ 5.6)
                                                                                        LORRAINE
                            9.3 (+ 4.5)               ÎLE-DE-FRANCE
                                                                                          11.0 (+ 3.8)   16.1 (+ 7.3)
                                                           22.8 (+ 3.1) 19.9 (+ 3.6)
         BRETAGNE                                                   CHAMPAGNE-ARDENNE
            13.9 (+ 4,7)                                                                                 ALSACE
                              18.6 (+ 9.4)
                    PAYS DE LA LOIRE
                                                   CENTRE                  BOURGOGNE         FRANCHE-COMTÉ              Charges hors travaux
                                                16.9 (+ 8.3)                 14.5                                            en €/m²
                                                                                             19.3
                                                                                                                              ,
                                                                                                                            19.9 à   22.8   (4)
                                                                                                                            16.9 à   19.3   (5)
                            POITOU-CHARENTES                    10.6 (+ 9.3)                                                14.5 à   16.1   (5)
                                 12.1                                                                                       12.1 à   13.9   (3)
                                                 LIMOUSIN
                                                                                                                             9.3 à   11.0   (4)
                                                 17.5 (+ 6.1)                  RHÔNES-ALPES

                                                                AUVERGNE
                                                                                    13.3 (+ 4.3)

                             AQUITAINE

                           15.7 (+ 5.3)                        LANGUEDOC-ROUSSILLON
                                                9.4
                                                                            PROVENCE-ALPES-CÔTE D'AZUR
                                          MIDI-PYRÉNÉES             17.0 (+ 7.9)          14.9 (+ 3.5)




  France entière 19.8 €/m² (+ 4.8 %)



                                                                                                                          4. Les disparités
                                                                                                                           géographiques
Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB
                                                                                                                      VAL D’OISE 22.0 €/m²
                                                                          LILLE 23.1 €/m²
                                                                          (+ 6.5/+ 0.9 %)        HAUTS DE SEINE                    SAINT DENIS
                                                                                              27.2 €/m² (+ 3.8/+ 1.5 %)         19.4 €/m² (+ 3.2/- %)
                                               LE TOUQUET                                                VERSAILLES           VAL DE MARNE
                                                  12.7 €/m²                                                21.6 €/m²             17.5 €/m²


                                                         ROUEN 15.4 €/m²
                                                          (+ 7.7/+ 6.3 %)



                                  SAINT LO 9.3 €/m²                                                              STRASBOURG 16.1 €/m²
                                     (+ 4.5/- %)                                                                    (+ 7.3/+ 3.1 %)
                                                CHARTRES         PARIS 21.6 €/m²
              RENNES 13.7 €/m²                   14.5 €/m²        (+ 1.9/+ 2.1 %)
               (+ 3.8 /+ 4.3 %)                                                             TROYES 20.7 €/m²
                                        LAVAL 14.9 €/m²                                      (+ 7.8/+ 3.7 %)
                                           (+ 8.8 %)
                                                             ORLEANS
                                                       16.9 €/m² (+ 8.3/- %)
                                  NANTES 18.6 €/m²
                                    (+ 9.4/- %)




                                                                                     BOURG EN BRESSE
                                                                                    17.1 €/m² (+ 8.9/- 0.8 %)
                                                      LIMOGES 17.5 €/m²
                                                        (+ 6.1/+ 4.6 %)          LYON 13.3 €/m²
                                                                                 (+ 3.1/+ 3.3 %)           CHAMBERY
                                                                  CLERMONT-FERRAND                   22.8 €/m² (+ 7.0/+ 2.1 %)
                                                                    10.6 €/m² (+ 9.3/- %)  SAINT ETIENNE
                                                                                          15.2 €/m² (+ 7.8/- %)

                                     BORDEAUX 15.3 €/m²
                                         (+ 5.5/- %)                                     VALENCE 17.3 €/m²
                                                                                            (+ 3.0/- %)
                                                              RODEZ
                                                              7.8 €/m²
                                                                                                          NICE 17.7 €/m²
                                                                                                          (- 0.6/+ 5.0 %)
                                                                      MONTPELLIER
                                                                        15.0 €/m²             MARSEILLE 16.6 €/m²
                            PAU 20.3 €/m²                                                       (+ 5.1/+ 4.1 %)
                             (+ 5.2/- %)
                                                                                                                TOULON 11.0 €/m²
                                                                                                                 (+ 11.1/+ 7.7 %)
                                                                               PERPIGNAN
                                                                                 8.0 €/m²

France entière 19.8 €/m² (+ 4.8/+ 1.6 %)
                                                                                                                  4. Les disparités
                                                                                                                   géographiques
   Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB




5. L’évolution récente des charges de copropriété :
                     Marseille

Le niveau des charges de copropriété a progressé de 5.1 % en 2005
                  après une année 2004 à + 0.5 %
         (contre + 3.3 % en moyenne, entre 2000 et 2005).




                                                5. L’évolution récente
         Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB


                   Marseille         Poids      Variation   Contribution     Variation   Contribution
                    (en %)          du poste    observée          à          moyenne           à
                                   de charges    en 2005     l’évolution     2005/2000    l’évolution



Impôts locaux*                        0,6          4,9           0,0            6,3           0,0
Eau froide                           13,9          3,8           0,5            0,7           0,1
Chauffage + ECS (fluides)            13,3         10,8           1,4            5,0           0,7
Chauffage + ECS (entretien)*          4,8          8,2           0,4           14,4           0,7
Ascenseurs*                           4,8          8,4           0,4           -3,3          -0,2
Consommation électrique               2,4         -3,6          -0,1            8,9           0,2
Fournitures/Entretien                 0,6          1,9           0,0            4,9           0,0
Frais de personnel                   13,3          5,1           0,7            2,2           0,3
Sociétés extérieures                 10,2          2,1           0,2           -1,8          -0,2
Assurances générales*                 5,4          3,4           0,2            8,7           0,5
Travaux d’entretien*                  6,0          4,1           0,2            2,1           0,1
Espaces verts                         3,6          9,7           0,3           10,7           0,4
Honoraires du syndic*                 7,2          2,4           0,2            1,5           0,1
Autres charges                       13,9          7,6           1,1           10,6           1,5


            Ensemble des charges     100,0        5,1           5,1             3,3          3,3




                                                                       5. L’évolution récente
 Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB




6. Les charges de copropriété en longue période




                                     6. Les charges en longue période
Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB



                    L'indice des charges de copropriété de la CNAB Marseille (base 100 en 1994)

                                                                                                                    144,3

 140

                                                                                                    136,6   137,3

                                                                                            130,8
                                                                            122,8
                                                                                    123,5
 120
                113,0
                         109,3
        112,4                               106,5                   113,2
                                                            111,1
                                 100,0              107,9
                                         102,8
 100
       1990 1991 1992 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005



                                                                    6. Les charges en longue période
      Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB


L’indice des charges a augmenté de 28.4 % entre 1990 et 2005 :
 mais le revenu disponible des ménages a cru de 3.5 % par an
 le poids des charges s’est donc allégé de l’ordre de 24 % au cours des
quinze dernières années (38 % France entière !).

                       CHARGES, PRIX A LA CONSOMMATION ET REVENUS DES MENAGES




        100,0




         80,0




         60,0
                1990

                        1991

                                1992

                                       1993

                                              1994

                                                     1995

                                                            1996

                                                                   1997

                                                                          1998

                                                                                   1999

                                                                                          2000

                                                                                                 2001

                                                                                                        2002

                                                                                                               2003

                                                                                                                      2004

                                                                                                                             2005
                               Indice corrigé de l'inflation          Indice corrigé de l'évolution des revenus


                                                                                 6. Les charges en longue période
    Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB


En guise de conclusion

L’ « Argus des Charges de Copropriété » que propose la CNAB permet
de décliner toutes les situations complexes que les professionnels
rencontrent au quotidien

Ainsi, les adhérents de la CNAB peuvent disposer d’une analyse
détaillée des charges réparties en 14 postes et par catégorie
d’immeubles, par région, voire par département et par ville ; avec, pour
chacun des postes de charges, la dispersion « la plus probable » des
valeurs observées sur les seuls immeubles pour lesquels la composante
est renseignée.

     Le référentiel des charges correspondant est accessible sur :

                        www.immocnab.com


                                                       Conclusion

								
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