146 09 Descriz art 68 by TW4yGYQJ

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									                               TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
                               SEZIONE DISTACCATA DI TERRACINA



                                   ART. 68 CPC – stimatore –

Descrizione beni o lotti
Consistenza e dati catastali

ES. IMM. 146/2009; R/G 06/11

I beni oggetto di stima sono diversi, ubicati sia nel Comune di Terracina sia nel Comune di
Fondi, ed in base anche alla loro più specifica concentrazione geografica possono essere
riepilogati come di seguito compendiato:
A. Beni in Terracina, lungo la via Pontina al Km 107
A1 Fabbricato distinto in catasto Urbano al foglio 123, particella n. 1207, e aree esterne
     pertinenziali distinte in catasto Terreni al foglio 123, mappali nn. 1019, 1161, 1164, 1018,
     1017, 136, 1162, 1163, nonché 1208.
Il complesso di beni così come sopra elencati e singolarmente identificati formano l’ambito in
cui si articolano un fabbricato a destinazione produttiva e spazi pertinenziali circostanti.
L’ambito all’interno del quale si trova il fabbricato confina con il tracciato della attuale Strada
Regionale 148 Pontina, a sud, con il fondo distinto in catasto terreni al foglio 123 mappale n. 24,
ad est, con il fondo prospiciente il canale Mortacino distinto al mappale n. 1020, a nord, con
l’ambito comprendente beni anch’essi oggetto di pignoramento e compendiati nel sottogruppo
denominato A2, ad ovest e a nord, e con il fondo distinto in catasto terreni al foglio 123 mappale
n. 86, ad ovest.
Il fabbricato per il quale è tuttora in iter la pratica di sanatoria edilizia, è caratterizzato da una
configurazione esito dell’ampliamento di un originario corpo di fabbrica con pareti perimetrali in
muratura portante mediante accostamento sui lati est e sud di un’ampia tettoia realizzata con
struttura portante in tralicci metallici, successivamente chiusa generalmente con grandi pareti
vetrate o, in più modesta misura, con tamponature cieche del tipo a pannelli prefabbricati.
Le coperture sono realizzate in lamiera metallica ondulata.
Nel corpo di fabbrica originario, in parte soppalcato, si trovano attualmente la zona utilizzata
come officina meccanica e relativi spazi di servizio, il magazzino pezzi di ricambio auto, e una
zona adibita ad uffici.
Gli spazi di ampliamento sono in gran parte adibiti all’esposizione di automezzi, nella zona più
prossima alla Pontina, mentre nella parte retrostante, in continuità col la predetta officina
meccanica, si trova il reparto carrozzeria collegato senza soluzione di continuità al volume
tecnico del “box verniciatura e forno”.
A parte l’addizione del volume tecnico, il corpo di fabbrica ha forma rettangolare, con lati di
metri 31,95 e 53,45, e sviluppa una superficie coperta complessiva, soppalco compreso, pari a
circa 1835,00 mq.
Le pavimentazioni sono generalmente in cemento industriale, o in marmette di cemento e
graniglia di marmo limitatamente alle zone adibite ad uffici.
 Per quanto riguarda gli aspetti energetici, si fa presente che il fabbricato non è dotato di impianto
di riscaldamento, né di quello di condizionamento fatti salvi gli ambienti utilizzati per ufficio a
servizio dei quali vi sono dei singoli impianti di condizionamento del tipo a split con motore
esterno con alimentazione elettrica.
Gli spazi esterni sono caratterizzati da alcuni percorsi carrabili asfaltati e zone destinate al
parcheggio degli automezzi. Alcune aree poste ad est del fabbricato sono utilizzate per il
deposito di carcasse. Le restanti parti si presentano libere e coperte da vegetazione erbacea di
tipo selvatico.
Complessivamente, gli spazi esterni sviluppano una superficie pari a circa 7.916,00 mq.
A2 Immobili distinti in catasto Terreni al foglio 123, mappali nn. 654, 655, attualmente
    soppresse perché trasferite in Ente Urbano al foglio 123 n. 1245 sub 1, 2, 3, 4, 5 e 6.
Il complesso di beni così come sopra elencati e singolarmente identificati formano l’ambito in
cui si articolano un fabbricato a destinazione residenziale e relative corti, confinante con i sopra
descritti beni di cui al sottogruppo A1, a sud e ad est, con il fondo distinto in catasto terreni al
foglio 123 mappale n. 86, ad ovest, e con i fondi prospicienti il canale Mortacino distinti al foglio
123, mappali nn. 22 e 23, a nord.
Si tratta di un fabbricato per la gran parte ancora al rustico e per il quale è tuttora in iter la pratica
di sanatoria edilizia, formato da due piani oltre quello seminterrato e con copertura a falde.
La struttura portante è in calcestruzzo armato con solai e falde inclinate di copertura del tetto in
latero-cemento.
Solo alcune parti del fabbricato si presentano con tamponature esterne del tipo a cassa vuota, ed
in particolare l’unità immobiliare (sub 1) che occupa una parte del piano seminterrato e quella al
piano rialzato (sub 2).
Oltre che di tamponature esterne, le sopra dette unità immobiliari si presentano anche dotate di
infissi e bussole, intonacate e pavimentate.
L’intero perimetro del primo piano è al momento provvisoriamente chiuso da lastre ondulate in
materiale plastico.
Il progetto di sanatoria, tuttora pendente, prevede la realizzazione di due appartamenti, uno al
piano rialzato ed uno al piano primo, e la trasformazione in volumi di servizio dell’unità
attualmente censita al piano seminterrato.
La superficie coperta attualmente esistente, e corrispondente a quella accatastata in categoria
A/3, è pari a complessivi mq 160,89 (mq 63,36 piano seminterrato + mq 97,53 piano rialzato).
La superficie coperta a destinazione residenziale prevista nel progetto di sanatoria tuttora
pendente ammonta invece complessivamente a mq 329,82 (mq 164,91 piano rialzato + mq
164,91 piano primo).
La superficie non residenziale prevista nel progetto di sanatoria è pari complessivamente a mq
301,23.
Per quanto riguarda gli aspetti energetici, si fa presente che il fabbricato è in costruzione,
generalmente al rustico, con caratteristiche di incompletezza anche progettuale tali da non poter
al momento presumere le tipologie di comportamento dal punto di vista delle prestazioni
energetiche, e non ancora dotato di impianti di riscaldamento e/o condizionamento regolarmente
funzionanti.
Le superfici esterne intorno al fabbricato sopra descritto si presentano in parte utilizzate ad orto,
in parte impegnate da un manufatto in lamiera che risulta accatastato come deposito (superficie
coperta pari a mq 18,00), e in parte occupate da alcune tettoie per il ricovero di attrezzi vari
nonché da una casetta prefabbricata in legno anch’essa adibita a deposito.
L’area esterna totale di pertinenza della costruzione a destinazione residenziale risulta
complessivamente pari a circa mq 1.446,00.
Si precisa che i beni sopra descritti sono gravati da Atto unilaterale d’obbligo edilizio.

B. Beni in Terracina, in via dei Sanniti, centro storico alto
- Appartamento e relative corti distinto in catasto Urbano al foglio 204, n. 80 sub 3, 4 e 5 (ex
    part. n. 86), nonché beni pertinenziali distinti in catasto Urbano al foglio 204, particelle n. 85
    e n. 743.
L’appartamento e i beni pertinenziali distinti alle particelle nn. 85 e 743 che ne formano parte
integrante si trova nel centro storico alto di Terracina, e più precisamente lungo la via dei
Sanniti, una antichissima strada che dall’antico decumano della città alta in corrispondenza di
Porta Maggio, discendeva verso l’odierna zona di via dei Volsci.
L’immobile, per il quale è tuttora in iter la pratica per il rilascio del permesso di costruire in
sanatoria, ha un doppio accesso direttamente dalla via dei Sanniti, e più precisamente all’unico
numero civico n. 7.
Benché oggetto di ampliamento di un preesistente manufatto, il fabbricato è caratterizzato da una
struttura portante in muratura, con piano terra realizzato direttamente sul sottofondo roccioso,
solaio del piano primo e della terrazza in latero-cemento, copertura a tetto realizzata con falde
inclinate anch’esse il latero-cemento e soprastante manto in tegole laterizie.
Dall’ingresso principale si accede a tre grandi ambienti posti i sequenza, i primi due privi di
aperture dirette verso l’esterno, il terzo affacciante sulla veranda e sul giardino alberato
pertinenziali.
Il primo dei detti vani è collegato con una porta a quello di servizio con accesso anch’esso
autonomamente dalla via dei Sanniti, e che distribuisce sia l’accesso ad un locale ripostiglio in
parte sottoscala, sia la scala esterna che consente di salire al piano della corte e della terrazza del
piano superiore.
Dal sopradetto vano affacciate sulla veranda e sul giardino si accede anche alla scala interna di
collegamento con gli ambienti del primo piano, nonché alla cucina anch’essa affacciante sulla
veranda e sul giardino del piano inferiore.
La scala interna di accesso al livello superiore è attualmente chiusa da una pannello di
separazione interna dell’alloggio, visto che gli ambienti del piano superiore, a cui si può accedere
da un portoncino aperto sulla corte del piano superiore, sono attualmente oggetto di un contratto
di locazione.
Dalla veranda si può accedere poi ad altri due ambienti, attualmente destinati a camera da letto
con annesso grande bagno.
Occorre far presente che questi ultimi due ambienti sono quelli per i quali, come di seguito
meglio specificato, non è possibile venga rilasciato permesso di costruire in sanatoria, in quanto
realizzati inglobando alcuni manufatti vincolati.
Al piano primo, si trovano altre due camere da letto e un bagno, oltre naturalmente lo spazio di
distribuzione su cui arriva la scala di collegamento interna (il cui uso risulta attualmente
interdetto causa contratto di locazione) e su cui si apre il portoncino di accesso dalla corte del
piano superiore.
La superficie utile complessiva degli ambienti abitativi è pari a mq 192,44, di cui 137,84 al piano
terra e 54,60 al piano primo.
Escludendo la superficie degli ambienti che come precedentemente evidenziato non risultano
sanabili, la superficie utile dell’immobile da considerare ai fini della stima si riduce a mq 169,99.
Tutti gli ambienti interni si presentano curati, con materiali di ottima qualità e buone rifiniture.
Le pavimentazioni sono in monocotture di buona qualità o in cemento e graniglia di marmo a
disegno e lucidato; gli infissi cono in legno e dotati di vetrocamera; pareti e soffitti sono
intonacati e tinteggiati a tempera.
Per quanto riguarda gli aspetti energetici, si fa presente che l’immobile è dotato di impianto di
riscaldamento autonomo, alimentato a gas metano, con piastre radianti del tipo in ghisa. Non
risultano depositate ai fini del rilascio del permesso di costruire in sanatoria le documentazioni
inerenti le caratteristiche di isolamento termico da cui poter desumere più specifiche indicazioni
circa le tipologie di prestazioni energetiche che caratterizzano l’immobile in argomento.
Come già accennato, l’appartamento dispone di una ampia veranda al piano inferiore,
direttamente collegata ad un bellissimo giardino in piano con straordinarie qualità panoramiche
verso il mare e il promontorio del Circeo, e caratterizzato da una rigogliosa vegetazione
prevalentemente formata da alberi di agrumi. Veranda e giardino al piano inferiore sviluppano
complessivamente una superficie di 212,09 mq.
Anche la corte del piano superiore, sottostante la mole dell’antica cinta muraria della città
romana, è sistemata a giardino, e da essa si accede ad una ampia terrazza formata dalla copertura
degli ambienti del piano inferiore, anch’essa caratterizzata da straordinarie qualità panoramiche.
Nell’ambito della corte del piano superiore, e perciò senza accesso diretto dall’esterno, sono
compresi anche i due beni distinti alle particelle n. 85 e 743, il primo dei quali corrisponde alla
superficie di proiezione a terra di un originario vano addossato alla antica cinta muraria e
attualmente rimosso, mentre l’altro corrisponde al vano di servizio incastrato all’angolo del
torrione della antica cinta muraria nella zona più meridionale della corte di pertinenza
dell’appartamento.
Corte, terrazza e superfici dei beni accessori distinti alle particelle nn. 85 e 743, delle zone
pertinenziali poste al piano superiore sviluppano una superficie complessiva pari a 228,15 mq.
C. Beni in Fondi, località Barilone
- Appezzamento distinto in catasto Terreni al foglio 2, mappale n. 39.
Si tratta di un appezzamento di terreno ubicato a Fondi, in località Barilone, posto a mezza costa
sul versante meridionale del rilievo denominato Cima del Monte, in corrispondenza della
conformazione geomorfologica a compluvio della valle del Barilone tipica del paesaggio carsico
che contraddistingue il sistema dei Monti Ausoni di cui è parte.
Ad accentuata acclività, il terreno presenta altre caratteristiche tipiche dell’ambiente carsico,
ovvero affioramenti rocciosi e profilo morfologico tormentato, con presenza di aree con
copertura erbacea a pascolo, macchia mediterranea alta e bassa e anche lembi di zone boscate.
E’ esteso circa 22.298 mq, vi insiste un piccolo casolare rurale allo stato di rudere, non è
recintato, è abbandonato e usato per le residue attività pastorizie della zona, non è servito da
percorsi carrabili ed è raggiungibile solo a piedi seguendo per oltre un chilometro un sentiero
montano molto acclive ed impervio.
Dal 2000, per effetto del Decreto Ministero dell’Ambiente del 3 aprile, l’area ricade nella zona
protetta denominata “Monti Ausoni e Aurunci” (ZPS – IT 6040043), ed è sovrastata dalla zona
perimetrata del Monumento Naturale denominato “Acquaviva – Cima del Monte – Quercia del
Monaco”, istituito con Decreto del Presidente della Regione Lazio n. 163/2004.
Detto Monumento Naturale, il cui limite si trova a poche decine di metri al di sopra del bene
oggetto della presente perizia, corrisponde ad una zona di rilevantissimo interesse naturalistico,
ambientale, paesaggistico e storico.
Si tratta infatti di una zona ricca di boschi e di vegetazione tipica della macchia mediterranea e
nella quale è segnalata la presenza di popolazioni faunistiche rare e delicate, quali il Gatto
selvatico, l’Istrice, la Volpe, e il Gheppio

Il tutto come meglio descritto nella relazione peritale elaborata dal tecnico stimatore arch. Maurizio
Di Mario.


Sulla base dei documenti in atti si elencano di seguito le formalità gravanti sugli immobili oggetto
dell’E.I. in intestazione da cancellare:

Iscrizioni:
del 24.10.1995                       Reg. Gen. 18286; Reg. Part.2485
Ipoteca volontaria - concessione a garanzia di mutuo condizionato
a favore della BANCA DI ROMA SOCIETA’ PER AZIONI
del 11.10.2001                        Reg. Gen. 21023; Reg. Part.3255
Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Tribunale di Latina
a favore della BANCA DI ROMA S.P.A.
del 11.02.2002                        Reg. Gen. 3692; Reg. Part. 453
Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Tribunale di Latina
a favore della BANCA DI ROMA S.P.A.
del 15.02.2002                        Reg. Gen. 4164; Reg. Part. 514
Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Tribunale di Latina
a favore della BANCA DI ROMA S.P.A.
del 28.04.2004                        Reg. Gen. 11271; Reg. Part. 2087
Ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 DPR 602/73 e D. LGS 46/99 – SERVIZIO RISCOSSIONE
TRIBUTI CONC. LATINA
a favore della SERVIZIO RISCOSSIONE TRIBUTI CONC LATINA
del 25.11.2004                        Reg. Gen. 35712; Reg. Part. 10158
Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Tribunale di Latina
a favore della BANCA DI ROMA S.P.A.
del 02.03.2005                        Reg. Gen. 6328; Reg. Part. 1401
Ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 DPR 602/73 e D. LGS 46/99 – SERVIZIO RISCOSSIONE
TRIBUTI CONC. LATINA
a favore della SERVIZIO RISCOSSIONE TRIBUTI CONC LATINA
del 31.05.2005                        Reg. Gen. 17614; Reg. Part. 5254
Ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 DPR 602/73 e D. LGS 46/99 – SERVIZIO RISCOSSIONE
TRIBUTI CONC. LATINA
a favore della SERVIZIO RISCOSSIONE TRIBUTI CONC LATINA
del 08.02.2007                        Reg. Gen. 5318; Reg. Part. 1779
Ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 DPR 602/73 e D. LGS 46/99 – GERIT SPA – Agente Risc.
Prov. Latina
a favore della GERIT SPA – Agente Risc. Prov. Latina
del 22.02.2007                        Reg. Gen. 8103; Reg. Part. 3291
Ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 DPR 602/73 e D. LGS 46/99 – GERIT SPA – Agente Risc.
Prov. Latina
a favore della GERIT SPA – Agente Risc. Prov. Latina
del 12.03.2007                        Reg. Gen. 10973; Reg. Part. 4475
Ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 DPR 602/73 e D. LGS 46/99 – GERIT SPA – Agente Risc.
Prov. Latina
a favore della GERIT SPA – Agente Risc. Prov. Latina
del 23.06.2007                        Reg. Gen. 13013; Reg. Part. 5106
Ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 DPR 602/73 e D. LGS 46/99 – GERIT SPA – Agente Risc.
Prov. Latina
a favore della GERIT SPA – Agente Risc. Prov. Latina
del 21.09.2007                        Reg. Gen. 33609; Reg. Part. 10814
Ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 DPR 602/73 e D. LGS 46/99 – GERIT SPA – Agente Risc.
Prov. Latina
a favore della GERIT SPA – Agente Risc. Prov. Latina
del 03.10.2007                         Reg. Gen. 34790; Reg. Part. 11282
Ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 DPR 602/73 e D. LGS 46/99 – GERIT SPA – Agente Risc.
Prov. Latina
a favore di (non specificato nel certificato in atti)
del 04.09.2009                         Reg. Gen. 23767; Reg. Part. 4908
Ipoteca legale ai sensi dell’art. 77 DPR 602/73 modificato dal D. LGS 46/99 e dal D.LGS 193/ –
Equitalia Gerit S.p.a., Roma
a favore della EQUITALIA GERIT SPA – ROMA
Trascrizioni:
del 15.12.2009                  Reg. Gen. 32333; Reg. Part.19985
Pignoramento immobiliare del Tribunale di Latina Sezione Distaccata di Terracina del
05.12.2009
a favore della ASPRA FINANCE S.P.A., MILANO

								
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