MANUEL 2006

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MANUEL 2006 Powered By Docstoc
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Association pour la Formation
                et
   l’Aide à la Connaissance


       MANUEL 2006

     8, RUE DES 3 PORTES – 75005 PARIS

   TEL : 01 44 07 27 65 – Fax : 01 46 34 26 89




       AFAC@AFAC-FORMATION.COM
 A.F.A.C.www.afac-formation.com
 Association pour la Formation et
 l’Aide à la Connaissance


        Former, c’est rendre
 vos opérateurs plus efficaces
en leur apportant les techniques
    adaptées à leur fonction.


      Former, c’est permettre
    à vos collaborateurs d’être
plus pertinents en leur fournissant
        la compréhension
      de leur environnement.


     Former, c’est investir
  dans ce que votre entreprise
      a de plus précieux :
      vos hommes.




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                                   INTRODUCTION

Ce manuel ne se prêtant pas exhaustif, son objectif est simplement de présenter différentes
formations organisées par l’AFAC.

Il ne s’agit que de « programmes de référence » ; chacun d’entre eux pouvant être adapté en
fonction des besoins de votre entreprise sur une ou plusieurs journées, en formation
débutant, perfectionnement ou actualisation.

Il est également possible de cumuler plusieurs programmes en retenant dans chacun d’eux
les centres d’intérêts à traiter, les formations sont alors envisagées en binôme avec plusieurs
formateurs.

Tous nos intervenants sont des professionnels de l’immobilier et des enseignants ayant une
expérience pédagogique approfondie.

Un support complet est remis le jour de la formation suivi d’un support complémentaire après
la formation, en fonction des besoins et des souhaits des participants.

En actualisation des connaissances un système hot line permet d’interroger le formateur tout
au long de l’année.

En formation traditionnelle, cette interrogation est prévue sur les 30 jours suivants
l’intervention.

Le nombre de participants aux formations en inter ne dépasse jamais 12 personnes.
Les formations en intra peuvent également être organisées soit dans notre centre de
formation 8, rue des trois portes (nombre de participants maximum : 12) soit dans une salle
                                             ème
de formation 13, rue des Ecoles à Paris 5        (nombre de participants maximum : 20)
L’intérêt de cette solution est d’isoler les participants de leur entreprise, tout en permettant un
programme conçu et adapté pour l’entreprise.

Chaque formation est actualisée en tenant compte des réformes, projets de réforme et de la
jurisprudence de la Cour de Cassation.

Sur demande de votre part, un premier rendez-vous peut être organisé avec notre chargée
de la communication pour collationner vos préoccupations, souhaits et organiser vos
formations.

Ce rendez-vous peut être suivi d’un entretien avec notre directeur pédagogique qui terminera
avec vos représentants de construire vos formations.

Ces différents échanges peuvent également s’organiser par courrier ou par mail.

Nos formations sont organisées :

EN INTER :

        A PARIS         : dans notre centre, 8, rue des 3 portes à Paris 75005
                         dans une salle de formation 13, rue des Ecoles à Paris 75005

        EN PROVINCE : en milieu hôtelier 3 ou 4 étoiles

EN INTRA : au sein de votre entreprise.


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Notre spécificité passe par une étude personnalisée et la création d’un programme
adapté à vos besoins que ce soit sur une courte période, demi-journée ou journée ou une
formation d’actualisation des connaissances sur plusieurs mois.

Pour 2006, l’AFAC propose à votre entreprise des demi-journées sur des sujets d’actualité
(Réforme du permis de construire, de la loi Hoguet, de la vente à la découpe….).


L’AFAC, centre de formation en inter et en intra, spécialisé dans les métiers de l’immobilier
organise pour les entreprises différentes formations juridiques économiques et techniques.
Les formateurs sont tous professionnels de l’immobilier et enseignants. Les interventions sont
animées en petit groupe et toujours en contact direct avec l’actualité juridique et immobilière
la plus récente.

L’AFAC, propose des interventions d’une ou plusieurs journées autant :
Sur les règles fondamentales du droit français initiation au droit général, au droit des
affaires, au contentieux, au droit du travail, aux voies d’exécution, au droit des sociétés, aux
procédures collectives, aux mutations de société, au droit des contrats, aux échanges
européens et internationaux…
Sur les règles fondamentales du droit français immobilier : baux commerciaux,
urbanisme, diagnostics obligatoires, copropriété, fiscalité, financement, expertise, assurance,
technologie du bâtiment, les nouvelles normes comptables, le bilan financier dans une
opération immobilière…
Sur le perfectionnement dans tous les domaines liés à l’immobilier : actualité du droit et
de l’immobilier, actualité juridique, actualité récente et urgente.
Tous les nouveaux textes sur la législature actuelle sont analysés en formation avec
leur incidence sur l’immobilier et notamment :
Les nouvelles lois :
La loi de finances, la loi urbanisme et habitat, la loi habilitant le gouvernement à simplifier le
droit, la loi relative à la prévention des risques technologiques et naturels, la loi de sécurité
financière, la loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, la loi
pour l’initiative économique, la loi relative à la sécurité des piscines, la loi relative à
l’organisation décentralisée de la république, la loi portant réglementation définitive du budget
de 2006, la loi du 9 novembre 2004 de simplification du droit, la loi de programmation pour la
cohésion sociale du 18 janvier 2005, la loi du 28 janvier 2005 tendant à conforter la confiance
et la protection du consommateur, la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des
chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, la loi constitutionnelle
      er
du 1 mars 2005 relative à la charte de l’environnement, la loi du 26 juillet 2005 pour la
confiance et la modernisation de l’économie, la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des
entreprises, la loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises, la loi du 26
octobre 2005 portant diverses dispositions d’adaptation au droit communautaire dans le
domaine de l’environnement, la loi du 15 décembre 2005 portant diverses dispositions
d’adaptation au droit communautaire dans le domaine de l’assurance.
Les différents décrets récents, le décret du 27 mai 2004 relatif au statut de la copropriété,
le décret du 7 juin 2004 concernant la réglementation des piscines, le décret du 9 septembre
2004 relatif à la sécurité des ascenseurs, le décret du 14 mars 2005 et l’arrêté du 14 mars
2005 relatifs aux comptes du syndicat des copropriétaires, le décret du 27 mai 2005 relatif à
l’évaluation des incidences des documents d’urbanisme sur l’environnement et modifiant le
code de l’urbanisme, l’arrêté du 15 juin 2005 relatif aux critères de compétence des
personnes réalisant des contrôles techniques dans les installations d’ascenseurs, le décret du
21 octobre 2005 fixant les conditions d’application de la loi Hoguet réglementant les
conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles
et les fonds de commerce.

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Les nouvelles ordonnances ayant une incidence sur l’immobilier : l’ordonnance du 17 juin
2004 relative à la maîtrise d’ouvrage public et à ses rapports avec la maîtrise d’œuvre privée,
                      er
l’ordonnance du 1 juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires,
                   er
l’ordonnance du 1 juillet 2004 modifiant la loi Hoguet, l’ordonnance du 19 août 2004 relative
au statut des immeubles à usage de bureaux modifiant le code du domaine de l’état,
l’ordonnance du 24 février 2005 relative à l’organisation et à la vente de voyages et de
séjours, l’ordonnance du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par certaines personnes
publiques ou privées non soumises au code des marchés publics, l’ordonnance du 8 juin
2005 relative au logement et à la construction et notamment la réforme concernant les
changements d’affectation et les mesures relatives au nouveau document unique regroupant
les différents diagnostics obligatoires, l’ordonnance du 26 août 2005 relative à l’exercice et à
l’organisation de la profession d’architecte, l’ordonnance du 8 septembre 2005 relative au
commissariat aux comptes, l’ordonnance du 8 septembre 2005 portant simplification en
matière d’installations classées, pour la protection de l’environnement et l’élimination des
déchets, l’ordonnance du 13 octobre 2005 définissant le régime juridique des OPCI,
l’ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations
d’urbanisme, l’ordonnance du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l’habitat insalubre
ou dangereux.
Les lois en préparation sont également analysées : projet de loi de finances rectificative
pour 2005, projet de loi portant engagement national pour le logement, proposition de loi
visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux
d’habitation, projet de loi de finances pour 2006, projet de loi relatif aux offres publiques
d’acquisition, proposition de loi concernant le droit de préemption des locataires en cas de
vente d’un immeuble, projet de loi sur l’eau,
Toute la jurisprudence la plus récente de la cour de cassation ayant une incidence sur
l’immobilier d’entreprise ou sur l’immobilier d’habitation est analysée et commentée ainsi que
les différentes questions écrites posées par les parlementaires que ce soit à l’assemblée
nationale ou au sénat.




Pour obtenir des informations :

Dès réception de votre email, vous recevrez notre lettre d’information juridique, nos flashs
d’information liés à l’immobilier, notre calendrier de programmes de formations.
Tous ces documents vous seront adressés gratuitement.




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   CHAPITRE I/
    INITIATION




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                    INITIATION AU DROIT GENERAL

INTRODUCTION

- DONNEES GENERALES :

 droit en général :
  Le
      Société et droit.
      La règle de droit.

 sources historiques de droit civil.
  Les
 sources actuelles du droit civil.
  Les
L’application de la loi dans le temps.


- L’ORGANISATION JUDICIAIRE :

 principes généraux du système judiciaire français.
  Les
 différentes juridictions.
  Les
 principes de l’action en justice et de la procédure.
  Les

I - LES DROITS SUBJECTIFS :

L’origine des droits subjectifs :

         Les sources :
            Acte juridique - fait juridique.

         La preuve :
            Principe - procédés - moyens.

 classification des droits subjectifs :
  La

         Les droits patrimoniaux :
            Obligations civiles - obligations naturelles - droits réels - droits personnels.

         Les droits extra-patrimoniaux :
            Postulat - égalité - liberté - droit de la personnalité - vie privée - image.

II - LES PERSONNES - LE DROIT DU PATRIMOINE :

 personnes physiques :
  Les

         Les attributs de la personnalité :
            La capacité - les mineurs - les incapables majeurs.

         Les caractéristiques de la personne :
            L’état civil - le nom - le domicile - la résidence.




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      Les personnes morales :

         La notion de personne morale :
            Différence personne morale / indivision.
            Différence personne morale / universalité de biens.
            Les différentes catégories de personnes morales.
            Droit public - droit privé.
            Associations - sociétés.

         Les caractéristiques de la personne morale :
            La capacité juridique : jouissance - exercice - le nom - le domicile.

III - LES OBLIGATIONS :

La formation des contrats - les conditions

 sources des obligations :
  Les

     Les contrats et quasi-contrats - l’accord de volonté :
                - Les contrats :
                  L’objet - la cause - la nullité des contrats

                - Les quasi-contrats :
                 La gestion d’affaires - le paiement de l’indu - l’enrichissement sans cause.

     Les délits et quasi-délits :
                - La responsabilité civile.
                - La responsabilité civile délictuelle.
                - La faute, dommage, lien de causalité.
                - La responsabilité du fait personnel.
                - La responsabilité du fait d’autrui.
                - La responsabilité du fait des choses.
                - La responsabilité des véhicules terrestres à moteur.

Exécution et inexécution des obligations :

         L’exécution des obligations :
                - Les modalités : obligations conditionnelles, obligations à terme,
                  solidarité.

               - L’extinction : le paiement, la transformation (cession de créances,
         délégation, novation).

         L’inexécution des obligations :
                - Libération gratuite : remise de dette, prescription.

                - L’exécution forcée : l’action oblique, l’action paulienne.




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IV - LES BIENS :

La classification des biens - immeubles - meubles

 droit de propriété :
  Le

         Les caractéristiques :
          Possession, détention précaire, usufruit, servitude, la propriété collective,
mitoyenneté, multipropriété.

         Les acquisitions :
            Modes non contractuels, possession, invention, modes contractuels, le
            contrat de vente, les donations.

 biens sources de crédit :
  Les

         Les immeubles :
            Publicité foncière, privilèges, hypothèques, droit de suite, droit de
            préférence.

         Les meubles :
            Les privilèges mobiliers, le gage, les nantissements spéciaux, le gage
            automobile.

V - LA FAMILLE :

         Le mariage :
            - La formation du mariage : fiançailles, célébration, nullité du mariage, les
             devoirs entre époux.
           - La dissolution du mariage : le divorce pour faute, le divorce pour rupture
             de la vie commune, le divorce par consentement mutuel, le divorce pour
             altération des facultés mentales, les conséquences du divorce.

         Le couple concubin :
            - Notions juridiques de concubinage.
            - Les effets du concubinage.

         Le PACS :
            - Réalisation du contrat.
            - Effets du contrat.
            - Rupture du contrat.

         La filiation :
            - Filiation légitime.
            - Filiation naturelle.
            - Filiation adoptive.
            - Conséquences du contrat.

Conclusion : L’autorité parentale.



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      VI - LES REGIMES MATRIMONIAUX - LES SUCCESSIONS :

 régimes matrimoniaux :
  Les

       Le régime de communauté légale :
         - Composition du patrimoine.
         - Administration du patrimoine.
         - Dissolution et liquidation de la communauté.

       Les régimes de séparation :
         - Séparation de biens.
         - Participation aux acquêts.

       Les régimes communautaires :
         - La communauté universelle.
         - La communauté des meubles et acquêts.

 successions :
  Les

       Les successions ab intestat :
         - les conditions.
         - La détermination des héritiers.
         - La transmission des patrimoines.

       Les modifications volontaires :
          Le testament, son existence, son devenir, son exécution, la donation
         partage, les conditions, les effets.




VII / ETUDE DES REFORMES ET PROJETS DE REFORME 2005- 2006



VIII / ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION 2004– 2005



IX/ ANALYSE DES RAPPORTS GRIMALDI ET CATALA




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             INITIATION AU DROIT DES AFFAIRES

I - APERCU GENERAL SUR LE DROIT DE L’ENTREPRISE :

Historique.
 droit des actes de commerce - Droit objectif.
  Le
 droit des commerçants - Droit subjectif.
  Le
Activité commerciale et régime matrimonial.
Activité commerciale et incompatibilités.
Activité commerciale et interdictions.
 spécificité des procédures en matière commerciale :
  La
       Procédure de droit commun - Tribunaux de Commerce.
       Procédure d‘urgence et sur requête.
       La particularité de l’arbitrage.
 rôle des chambres de Commerce.
  Le

II - LES BIENS DANS LA VIE DES AFFAIRES :

 fonds de commerce.
  Le
 propriétés incorporelles.
  Les
 baux commerciaux.
  Les

III - LES CONTRATS COMMERCIAUX :

Existence du contrat :
       Accord des parties.
       Écrit ou verbal (commencement de preuve)
       Négociation.
       Conditions de validité du contrat.

Caractéristiques du contrat :
      Synallagmatique - unilatéral.
      Professionnel - non professionnel.
      Instantané - successif etc...

Exécution du contrat :
      Modification - inexécution.
      Exécution forcée.
      Réparation des dommages.
      Rupture du contrat.
IV - LE PAIEMENT EN MATIERE COMMERCIALE :

Conditions de paiement.
Procédure de paiement :
       Virement.
       Lettre de change.
       Billet à ordre.
       Chèque.
Incidents de paiement

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V - LES TECHNIQUES JURIDIQUES DE COMMERCIALISATION :

 conquête de la clientèle :
  La
       Action des entreprises.
       Action des pouvoirs publics.
       Action des consommateurs.
L’appropriation de la clientèle :
       Les droits d’auteur.
       Les droits de propriété industrielle.
       Les fonds d’exploitation.
VI - LE RECOUVREMENT DE CREANCES :

Mise en demeure.
Séquestre.
Saisie conservatoire - attribution - vente.
Hypothèque (provisoire).
Nantissement (provisoire).
Exécution - injonction de payer.
Astreinte.
Clause de réserve de propriété.

VII - LES ACTEURS DE LA VIE DES AFFAIRES :

 entreprises - concept et classification.
  Les
L’entreprise commerciale :
      Individuelle.
       commerçant.
        Le
      L’artisan.
L’entreprise sociétaire :
       Ses caractéristiques.
       Son choix.
            différence société / association.
            différence société / GIE.
            différence société commerciale / société civile.
 SARL - EURL.
  La
 SA.
  La
 SNC.
  La
 SAS - SASU.
  La
      Création.
      Fonctionnement.
      Dissolution.

Les concentrations d’entreprise
 Les holdings




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VIII- L’ENTREPRISE EN DIFFICULTE : LA LOI DE SAUVEGARDE DES ENTREPRISES

    prévention.
     La
    La résolution amiable des difficultés.
    La déclaration de cessation des paiements.
    Extension aux professionnels libéraux
    Détection des difficultés et conciliation
    La sauvegarde
    La réorganisation de la procédure de redressement judiciaire
    Dispositions communes à la procédure de sauvegarde et à la procédure de
      redressement judiciaire
    La conciliation
    La sauvegarde, un nouveau dispositif de négociation
    responsabilités personnelles du chef d’entreprise – réforme des sanctions
     Les
      Responsabilité civile.
      Responsabilité commerciale.
      Responsabilité pénale.




IX – ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION 2004 - 2005




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                     INITIATION AU CONTENTIEUX

INTRODUCTION

L’organisation de la justice en France.
 « personnel » judiciaire :
  Le

         Magistrats.
         Auxiliaires de justice.

 différents intervenants.
  Les
 mots clé du monde judiciaire.
  Les

I - LE PRE CONTENTIEUX :

Suivi des dossiers.
 relances.
  Les
 courriers - fax - E-mail (valeur juridique).
  Les
Faire courir les intérêts.
 menaces juridiques.
  Les
 négociation - la transaction.
  La

II - L’ARBITRAGE – LA MEDIATION – LA CLAUSE COMPROMISSOIRE

La modification de la définition de la clause compromissoire
L’importance de la médiation
 particularités de l’arbitrage.
  Les
Quand peut-il intervenir ?
Comment peut-il intervenir ?
 décision - la sentence comparable à un jugement.
  La
 recours.
  Les

III - LES PROCEDURES PREALABLES ET D’URGENCE :

 procédures d’urgences :
  Les
   Référé.
   Injonction de faire - de ne pas faire.
   Injonction de payer.
   Ordonnance sur requête.
   Quand - comment ?

 mesures conservatoires :
  Les
       Saisie.
       Hypothèque.
       Nantissement.




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IV - LES PROCEDURES TRADITIONNELLES :

Le juge de proximité :
  . Sa compétence
  . Intérêt du litige
 matière civile :
  En
        Procédure devant le Tribunal de Grande Instance.
        Procédure devant le Tribunal d’Instance.
 matière commerciale :
  En
        Procédure devant le Tribunal de Commerce.
 matière prud’homale :
  En
        Procédure devant le Conseil des Prud’hommes.
 matière administrative :
  En
        Les juridictions administratives.
        Le contentieux administratif.
 matière pénale :
  En
        Action publique - action civile.
        Tribunal de police.
        Tribunal correctionnel.
 juridictions de sécurité sociale :
  Les
        Contentieux.
        Compétence.
 juridiction communautaires :
  Les
        Le TPICE : LeTribunal de Première Instance des Communautés Européennes.
        Le CJCE : La Cour de Justice des Communautés Européennes.
        Les recours devant les juridictions communautaires.
        Les questions préjudicielles.
V - L’APPEL :
  Quand - Comment ?
  L’exécution provisoire.
 sursis à exécution provisoire.
    Le
 second degré de juridiction - Juge le fait et juge le droit.
    Le
Les cours d’appel.
Les cours administratives d’appel.
VI - LE POURVOI EN CASSATION :
   Quand - Comment ?
 différentes chambres de la Cour de Cassation.
     Les
   Juge le droit pas les faits.
 particularité du Conseil d’État.
     La

VII –ETUDE DES REFORMES ET PROJETS DE REFORME 2004 – 2005
      La réforme du droit des sûretés
      La réforme de l’hypothèque


VIII – ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION 2004 – 2005




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                     INITIATION AU DROIT DU TRAVAIL

INTRODUCTION :

Sources et évolution du droit du travail :

         Sources nationales.
         Sources internationales.
                - Intervention progressive de la loi.

Organisation administrative du droit du travail

         National - le Ministère.
         Régional - Direction Régionale.
         Départemental - DDT.

Rôle des ANPE.
L‘inspection du travail.
 formation professionnelle.
  La

I - LE CONTRAT DE TRAVAIL :

 différents types de contrat de travail.
  Les
 déroulement du contrat de travail.
  Le
 rupture du contrat de travail.
  La
       Transaction.
       Démission.
       Licenciement.
       Salariés protégés.
II - LE REGLEMENT INTERIEUR ET LA PRESENTATION DES SALARIES :

Règlement intérieur.
Rôle du chef d’entreprise.
Pouvoir disciplinaire.
Harcèlement sexuel.
 représentation des salariés :
  La

         Le délégué du personnel.
         Le comité d’entreprise.
         Les syndicats professionnels.
         Le droit d’expression des salariés.
         La négociation collective.
III - LA DUREE DU TRAVAIL :

 modulations.
  Les
 loi sur les 35 heures.
  La
 repos.
  Le
 congés payés - les congés spéciaux.
  Les
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IV - LE SALAIRE :

Fixation.
Éléments entrant dans le salaire.
 paiement.
  Le
 protection du salaire.
  La
L’intéressement.

V - LES CONFLITS :

 conseil des prud’hommes.
  Le
 conflits collectifs - grève.
  Les

VI - LES ACCESSOIRES AU CONTRAT DE TRAVAIL ET SALAIRE :

 sécurité sociale.
  La
 accidents du travail.
  Les
 prestations familiales.
  Les
 chômage.
  Le
 minima sociaux.
  Les

VII - LA LOI DE LUTTE CONTRE LES EXCLUSIONS.


VIII – LE DEVENIR, L’EVOLUTION ET LES MODIFICATIONS APPORTES A LA LOI SUR
LES 35 HEURES

IX – LE PLAN ET LES LOIS BORLOO : INCIDENCES SUR LE DROIT DU TRAVAIL


X - ETUDE DES REFORMES ET PROJETS DE REFORME 2005 – 2006

La nouvelle loi de cohésion sociale et son incidence sur le droit du travail
La formation professionnelle – évolution avec les nouveaux contrats
    -   le contrat d’apprentissage aménagé
    -   les conventions de formation
    -   les OPCA
    -   le contrat d’apprentissage
    -   les contrats de formation en alternance
    -   la validation des acquis de l’expérience
    -   le droit individuel à la formation
    -   le contrat nouvelle embauche
    -   le congé de conversion
    -   le congé de reclassement
    -   les cellules de reclassement


XI – ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION 2004 – 2005




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               INITIATION AUX VOIES D’EXECUTION


INTRODUCTION

Évolution du droit de l’exécution forcée.

Les caractéristiques de l’exécution forcée vis à vis :
         Du créancier.
         Du débiteur.
         Des tiers.
LES MESURES CONSERVATOIRES :
       La saisie revendication.
       La saisie conservatoire des biens mobiliers corporels.
       La saisie conservatoire des créances de somme d’argent.
       La saisie conservatoire des droits d’associés.
       Les sûretés hypothèque et nantissement conservatoire.
LES MESURES D’EXECUTION FORCEE MOBILIERES :
       L’expulsion.
       Les saisies appréhension.
       L’astreinte.
       L’injonction de faire.
       La saisie vente des biens meubles corporels.
       La saisie vente des droits d’associés et valeurs mobilières.
       La saisie attribution.
       La saisie rémunérations.
       Le paiement des pensions alimentaires
       Les avis à tiers détenteurs.
LES NOUVEAUX MODES DE SAISIE :
       La saisie des véhicules terrestres à moteur.
       La saisie des fonds de commerce.
       La saisie du prix de vente du fonds de commerce.
       La saisie particulière en matière de copropriété.
       Les saisies contre façon.
       La saisie sur soi même.
LES SAISIES IMMOBILIERES :
       Les biens pouvant faire l’objet d’une saisie immobilière.
       Les obstacles à la saisie d’un bien immobilier.
       Le créancier - La créance.
       Le débiteur (les obstacles - incapacité - décès - procédures collectives).




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LA PROCEDURE : remise d’un dossier complet de vente immobilière
       Le commandement afin de saisie immobilière.
       La sommation de payer.
       Élaboration - Étude et analyse du cahier des charges.
       Les incidents de la saisie immobilière.
       L’audience éventuelle.
       La vente à l’audience.
       Les suites de l’adjudication et les incidents + les procédures d’ordre et de
         distribution.


ETUDE DES REFORMES ET PROJETS DE REFORME 2005– 2006

      Rapport relatif à la réforme du droit des suretés – rapport GRIMALDI
   
                                       ème
       Projet de création d’un livre 4     du code civil consacré aux suretés
      Réforme du cautionnement
      Les suretés sur les meubles
      Le nantissement
      L’antichrèse – bail
      La modernisation de l’hypothèse




ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION 2003 – 2004




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                             SEMINAIRE INTENSIF

              IMMOBILIER - BAUX D’HABITATION
             COPROPRIETE - BAUX COMMERCIAUX
                       URBANISME

Ces 5 journées de formation ont pour objectifs :

    D’acquérir les connaissances nécessaires en immobilier
    Se remettre à niveau
    Actualiser ses connaissances


Lors de ces journées 5 supports très complets seront remis aux participants.

Animation : Etude et Analyse de formulaires et de cas pratiques.

Support vidéo et rétroprojecteur.

Possibilité de ne s’inscrire qu’à une seule journée.

Ces journées de formation sont complémentaires mais indépendantes.


Il est également possible d’intégrer à ces séminaires et formations d’initiation les programmes
suivants :

    initiation au droit général
    initiation au droit des affaires
    initiation au contentieux
    initiation au droit du travail
    initiation aux voies d’exécution.




Les autres programmes de formations générales et spécialisées peuvent également être
repris sous forme d’initiation que ce soit l’expertise, la fiscalité, l’urbanisme etc…

La totalité ou une partie de ces différents programmes peuvent s’intégrer dans le droit
individuel à la formation.




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             INTRODUCTION AU DROIT IMMOBILIER

INTRODUCTION

Les bases fondamentales du droit (sources, personnes, contrats, biens, obligations,
responsabilité, preuve).
Le système judiciaire français (médiation, conciliation, juge de proximité, juge de
l’exécution…)

I / L’IMMOBILIER
L’immobilier d’entreprise et l’immobilier d’habitation,
Les métiers et les professions de l’immobilier,
L’asset property et facility management,
La promotion et la gestion,
La réglementation (loi Hoguet),
Les différents baux (bail d’habitation, bail mixte, bail professionnel, bail commercial).

II / ETUDE SOMMAIRE ET SYNTHETIQUE DES DOMAINES DU DROIT LIES A
L’ IMMOBILIER
L’urbanisme, la copropriété, la fiscalité, l’expertise et l’environnement,
Analyse des différents textes (lois, décrets, circulaires) et de la jurisprudence.

III/ ANALYSE SOMMAIRE ET SYNTHETIQUE DES NOUVELLES LOIS AYANT UNE
INCIDENCE SUR L’ IMMOBILIER
Loi du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines
Loi du 2 juillet 2003 « urbanisme et habitat »
Loi du 2 juillet 2003 habilitant le gouvernement à simplifier le droit
Loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels
        er
Loi du 1 août 2003 relative à l’archéologie préventive
        er
Loi du 1 août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine
        er
Loi du 1 2003 pour l’initiative économique
Loi du 4 mai 2004 relative à la formation professionnelle
Loi du 9 décembre 2004 de simplification du droit
Loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale
Loi du 28 janvier 2005 de protection du consommateur
Loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances
        er
Loi du 1 mars 2005 – charte de l’environnement
Loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises
Loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises
Loi du 26 octobre 2005 dans le domaine de l’environnement
Loi du 15 décembre 2005 dans le domaine de l’assurance

IV/ BASES FONDAMENTALES DU DROIT DES AFFAIRES
Les acteurs de la vie des affaires, les entreprises, les sociétés, le fonds de commerce, les
contrats commerciaux, le droit de la consommation.

V/ LES BASES FONDAMENTALES DES PROCEDURES COLLECTIVES
Procédures collectives et immobilier d’entreprise,
Le projet de réforme des procédures collectives

VI/ LES PROCEDURES DE RECOUVREMENT ET LES VOIES D’ EXECUTION
Les mesures conservatoires, les garants, les saisis, voies d’exécution et immobilier
d’habitation, voies d’exécution et immobilier d’entreprise.

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               INTRODUCTION AUX BAUX D’HABITATION


INTRODUCTION
Le contrat de location
                                                                                           er
Le bail des logements d’habitation au regard des dispositions du code civil de la loi du 1
septembre 1948, de la loi du 6 juillet 1989 et des textes subséquents.

I/ LES CLAUSES DU BAIL
Les mentions obligatoires, les clauses prohibées, les documents annexés.
Les droits et les obligations des parties au regard du droit de propriété et du droit au
logement.

II/ L’ ETAT DES LIEUX D’ ENTREE ET DE SORTIE
L’obligation de délivrance par le bailleur, l’importance de l’état des lieux d’entrée
Analyse d’un état des lieux type.
L’état des lieux de sortie, analyse d’un document type, le devenir du dépôt de garantie.

III/ LES CHARGES LOCATIVES ET LES REPARATIONS LOCATIVES
La liste des charges locatives, le paiement des charges locatives.
Les charges récupérables et le rapport PELLETIER
Les réparations locatives, la notion d’entretien courant, les menues réparations, la prohibition
des clauses dérogatoires.
L’obligation d’entretien du bailleur et les sanctions de l’inobservation de l’obligation
d’entretien.

IV/ BAIL ET VIE DE FAMILLE
Les différents signataires du bail
Le devenir du bail en cas de modification de la situation juridique du locataire (mariage,
divorce, pacs, disparition, décès).

V/ LE CAUTIONNEMENT DANS LE BAIL
Les différentes catégories de cautionnement, le formalisme du cautionnement, les conditions
dans lesquelles la caution peut retirer sa garantie.

VI LE CONTENTIEUX LOCATIF
Retard de loyer et procédures, retard de loyer et expulsion.
Le droit au logement, Les dispositions BORLOO
L’inexécution d’autres obligations par le locataire (la résiliation judiciaire, la notion de motifs
sérieux et légitimes

VI / L’ AUGMENTATION DU LOYER
En cours de bail, en cas de changement de locataire,
Le loyer manifestement sous évalué.




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               INTRODUCTION A LA COPROPRIETE

INTRODUCTION :
      Rappel sommaire de la loi du 10 juillet 1965 et de ses modifications.
      Textes: lois, décrets, arrêtés, circulaires et recommandations sur la copropriété

I/ LE REGLEMENT DE COPROPRIETE
     - Définition, règles de fond – règles de forme, contenu du règlement de
        copropriété, le diagnostic technique, le carnet d’entretien, la mise à jour des
        règlements de copropriété, l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé.

II/ LE BUDGET DE LA COPROPRIETE
      - Le rôle du syndic, les parties privatives et les parties communes, La répartition
         des charges, le paiement des charges, les travaux urgents en copropriété,
      - Principales dispositions du décret du 27 mai 2004

III/ LE SYNDIC      DE    COPROPRIETE         ET    LES     AUTRES    ORGANES       DE    LA
COPROPRIETE

                 Le syndic de copropriété
                 Le conseil syndical
                 Le syndicat de copropriétaires :
                 Les associations syndicales de propriétaires : ASL
                 La désignation judiciaire d’un administrateur provisoire de lacopropriété :
                 Les copropriétés en difficulté :

IV/ LES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETE

La composition de l’assemblée générale, l’organisation de l’assemblée générale, la feuille
de présence, les différentes catégories d’assemblées générales, les majorités en
assemblée générale des copropriétaires, le compte rendu des décisions

V/ LES RECOURS

    -   Les recours contre les décisions de l’assemblée générale de copropriété
    -   Les recours contre la répartition des charges de copropriété
    -   Les actions en recouvrement des charges de copropriété
    -   La procédure à suivre pour changer de syndic
    -   Les actions contre le syndicat dans le cadre de la copropriété




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              INTRODUCTION AUX BAUX COMMERCIAUX

INTRODUCTION

Présentation du décret du 30 septembre 1953 et des articles L. 145-1 à L145-60 du code de
commerce.
Explications sur la codification du décret dans le code de commerce et sur la partie non
codifiée.
Champ d’application : les locaux commerciaux, les locaux artisanaux, les locaux à usage de
bureaux, bail commercial et fonds de commerce.

ETUDE PRATIQUE D’UN BAIL

Les mentions obligatoires, comment rédiger un bail, comment comprendre le bail, comment
déjouer les pièges.

I/ Le champ d’application du décret
bail, local, activité commerciale, propriété du fonds (contrat de franchise), exploitation du
fonds, immatriculation au registre du commerce, application volontaire du statut, locaux
accessoires.

II/ La durée du bail
Les différentes hypothèses : 9 ans ou plus, 3 – 6 – 9 – années, les baux à terme incertain, les
baux à périodes, les baux à paliers, les baux en état futur d’achèvement.
La situation en fin de période triennale : le congé du preneur, la révision à la hausse, le congé
à la requête du bailleur.
La durée du bail renouvelé, les baux dérogatoires, les conventions d’occupation précaire.
Le congé : la forme, les motifs, les conséquences.
Le renouvellement du bail : la demande, la forme, les délais, le destinataire, la notification, la
motivation.

III/ Le refus de renouvellement
Les conditions. L’indemnité d’éviction, l’indemnité principale, le mode d’évaluation, les
indemnités accessoires. Les activités transférables, la charge de la preuve.
Les cas de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, les motifs graves et légitimes,

IV/ Les sous-locations
Les relations bailleur-preneur-sous-locataire. Les conditions, les conséquences.
Les rapports bailleur-locataire, bailleur-sous locataire, sous-locataire – locataire,
Sous-locataire-bailleur. La notification. Le renouvellement du sous-bail. La sous-location
partielle. Sous-location et centres commerciaux.

V/ Les causes de déplafonnement
Les caractéristiques propres au local, la destination des locaux, les obligations respectives
des parties, les facteurs locaux de commercialité.
Le cas particulier des prix couramment pratiqués dans le voisinage,
Le cas particulier des locaux monovalents et des locaux à usage de bureaux.
Le rapport PELLETIER et le loyer manifestement surévalué ou sous évalué

VI/ Le dépôt de garantie
Les modalités de paiement du loyer. Le versement d’un droit d’entrée. La restitution.
 La caution bancaire, la clause résolutoire, la prescription, les procédures de déspécialisation


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                  INTRODUCTION A L’URBANISME

        L’URBANISME APRES LA LOI SRU ET LA LOI
               « URBANISME ET HABITAT »
       APRES L’ORDONNANCE DU 8 DECEMBRE 2005
         RELATIVE AU PERMIS DE CONSTRUIRE ET
           AUX AUTORISATIONS D’URBANISME

I/ LES REGLES FONDAMENTALES ET GENERALES D’AMENAGEMENT                   ET
D’URBANISME
   - Les règles générales d’utilisation du sol
   - Les prévisions et règles d’urbanisme
                      . SCOT
                         . PLU
                         . POS….
   - Les dispositions particulières à certaines parties du territoire
                         . Ile de France
                         . Montagnes
                          . Littoral

II / PREEMPTION ET RESERVES FONCIERES
      - Droit de préemption urbain
      - Réserves foncières
      - Droits de délaissement

III / AMENAGEMENT FONCIER
      - Opérations d’aménagement
      - ZAC
      - Protection des occupants
      - Lotissements
      - Division de propriété

IV/ LES ORGANISMES D’EXECUTION
    - Etablissements publics d’aménagement
    - SEM
    - Associations foncières urbaines

V / REGLES RELATIVES A L’ACTE DE CONSTRUIRE ET A DIVERS MODES
D’UTILISATION DU SOL

   -    le certificat d’urbanisme
   -    le permis de construire
   -    le permis de démolir

VI / DISPOSITIONS RELATIVES AU CONTENTIEUX DE L’URBANISME

   -    le contentieux administratif
                  . la saisine du juge
                   . La nature du contentieux
                   . Les voies de recours

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    -   le contentieux pénal
                       . Les infractions
                       . les voies de recours

VI/ INCIDENCES DE LA LOI D’ORIENTATION ET DE PROGRAMMATION POUR LA
                                                                     ER
VILLE ET LA RENOVATION URBAINE SUR LES REGLES D’URBANISME – LOI DU 1
AOUT 2003
    - les zones franches urbaines
    - le plan de cohésion sociale et l’urbanisme

VIII/ LA LOI URBANISME ET HABITAT
     - présentation synthétique du volet urbanisme de la loi urbanisme et habitat

IX/ PROPOSITIONS POUR UNE MEILLEURE SECURITE JURIDIQUE DES
AUTORISATIONS D’URBANISME – RAPPORT PHILIPPE PELLETIER DU 23 FEVRIER
2005
   - le constat
   - les objectifs
   - la qualité juridique et la simplification des autorisations d’urbanisme
   - la remise en cause des autorisations
   - l’amélioration du traitement des recours juridictionnels
   - Le sort des constructions achevées


X/ ORDONNANCE DU 8 DECEMBRE 2005 RELATIVE AU PERMIS DE CONSTRUIRE ET
AUX AUTORISATIONS D’URBANISME
    - Présentation
    - Entrée en vigueur
    - Principales mesures de l’ordonnance du 8 décembre 2005



XI/ ANALYSE ET COMMENTAIRE DE DIFFERENTS FORMULAIRES UTILISES EN
URBANISME
    - demande de permis de construire
    - demande de permis de construire modificatif
    - demande de permis de démolir
    - demande d’autorisation de lotissement
    - renseignement d’urbanisme….
    - Formulaires analysés en tenant compte de l’ordonnance du 8 décembre 2005



Cette formation d’introduction d’une journée traitera ce programme en sa totalité d’une
manière synthétique (slides successifs commentés).

Remise d’un support complet avec les textes de référence, le commentaire de la loi SRU et
de la loi « urbanisme et habitat ».

Remise de formulaires types commentés.




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           CHAPITRE II/

ACTUALITE RECENTE ET URGENTE
    AYANT UNE INCIDENCE SUR
   L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
OU SUR L’IMMOBILIER D’HABITATION

 SEMINAIRES D’UNE DEMI JOURNEE
   OU D’UNE JOURNEE SUR UNE
REFORME D’INTERET FONDAMENTAL
         EN IMMOBILIER




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Ces formations d’actualité récente et urgente permettent une étude immédiate des réformes :
lois, décrets, ordonnances, circulaires ainsi que des projets de lois, des missions confiées à
des professionnels, de l’évolution de la jurisprudence dans les secteurs juridiques,
économiques et immobiliers.
Ces formations peuvent être organisées sur un sujet ponctuel d’actualité.
Ont notamment été traités par l’AFAC :
En 2003 :
   - la loi « Urbanisme et Habitat »
   - les nouvelles dispositions en matière de fiscalité
   - les réformes du droit de la copropriété
   - la loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine
   - la loi sur la prévention des risques technologiques et naturels
   - la loi habilitant le gouvernement à simplifier le droit
   - le rapport Bernard VORMS sur la réforme de la loi Hoguet
   - le rapport de Philippe PELLETIER sur la réforme de la copropriété
   - l’évolution jurisprudentielle en matière de baux commerciaux, d’urbanisme, de
       copropriété.
   - L’analyse de la jurisprudence 2002 – 2003 concernant la loi Hoguet
   - etc…
En 2004 :
       - La loi relative à la sécurité des piscines
       - Les deux lois habilitant le gouvernement à simplifier le droit par voie
           d’ordonnances
       - La loi de prévention des risques technologiques et naturels
       - La loi relative à la sécurité financière
       - La loi de rénovation urbaine
       - La loi pour l’archéologie préventive
       - La loi pour l’initiative économique
       - Les décrets relatifs au statut de la copropriété, à la réglementation des piscines,
           à la sécurité des ascenseurs.
       - Les ordonnances relatives à la maîtrise d’ouvrage public, aux associations
       - Syndicales de copropriétaires, à l’entremise et à la gestion des immeubles et
           fonds de commerce, au statut des immeubles à usage de bureaux, l’analyse de
           la jurisprudence 2004.
En 2005 :
   - La loi de programmation pour la cohésion sociale,
   - La loi pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des
       personnes handicapées,
   - L’interprétation par la cour de cassation de l’article 1719 du code civil en immobilier
       d’habitation et en immobilier d’entreprise.
   - La vente à la découpe
   - Le rapport Pelletier pour une meilleure sécurité juridique des autorisations
       d’urbanisme
   - La loi de sauvegarde des entreprises et son incidence en immobilier d’entreprise
   - La réglementation des conditions d’exercice des activités relatives à certaines
       opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
   - Le projet de réforme du droit des sûretés
   - Le projet de réforme du droit des obligations
   - Les nouvelles règles comptables applicables au syndicat de copropriétaires
   - Le nouveau dossier de diagnostic technique
   - La réforme du permis de construire et des autorisations d’urbanisme

Ces différentes réformes et projets de réforme peuvent également être traités sur un ou
plusieurs jours au sein de votre entreprise.
Plusieurs exemples de programmes d’actualité et de conférences ponctuelles sont intégrés
dans ce manuel, sachant que dans le cadre d’une intervention au sein de l’entreprise, un
programme adapté est organisé ne tenant compte que des préoccupations concrètes des
participants après échange avec le directeur pédagogique et le formateur intervenant.
                               A.F.A.C. Association loi 1901                               28
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ACTUALITE RECENTE ET URGENTE
    AYANT UNE INCIDENCE SUR
   L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
OU SUR L’IMMOBILIER D’HABITATION




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    DROIT ET IMMOBILIER – ACTUALITE JURIDIQUE
         ACTUALITE RECENTE ET URGENTE

CE QU’IL FAUT RETENIR DE L’ANNEE 2003 - 2004


De très nombreux textes : lois, décrets et ordonnances ont une incidence sur l’immobilier.

Les différentes lois :

Loi du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines
Loi du 2 juillet 2003 « urbanisme et habitat »
Loi du 2 juillet 2003 habilitant le gouvernement à simplifier le droit par voie d’ordonnance.
Loi du 30 juillet 2003 de prévention des risques technologiques et naturels
Loi du 1er août 2003 relative à la sécurité financière
Loi du 1er août 2003 de rénovation urbaine
Loi du 1er août 2003 sur l’archéologie préventive
Loi du 1er août 2003 pour l’initiative économique
Loi du 3 mai 2004 relative à la formation professionnelle tout au long de la vie et au dialogue
social
Loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique – constat de risque d’exposition au
plomb
Loi du 9 novembre 2004 de simplification du droit

Les décrets d’application :
En attente aujourd’hui de nombreux décrets d’application concernant les lois ayant une
incidence sur l’immobilier
Les décrets déjà parus :
Décret du 27 mai 2004 relatif au statut de la copropriété.
Décret du 7 juin 2004 concernant la réglementation des piscines.
Décret du 9 septembre 2004 relatif à la sécurité des ascenseurs.

Les ordonnances :
Le parlement en 2003 et en 2004 a autorisé le gouvernement à simplifier le droit par voie
d’ordonnances.
Ordonnance du 17 juin 2004 relative à la maîtrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec
la maîtrise d’œuvre privée.
Ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires (décret
attendu janvier 2005).
Ordonnance du 1er juillet 2004 relative à l’entremise et à la gestion des immeubles et fonds
de commerce
Ordonnance du 19 août 2004 relative au statut des immeubles à usage de bureaux modifiant
le code du domaine de l’état.

Les lois en préparation :
Projet de loi de sauvegarde des entreprises
Projet de loi pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des
personnes handicapées.
Projet de loi constitutionnelle relatif à la charte de l’environnement
Projet de loi constitutionnelle portant modification du titre IX de la constitution.
Projet de loi « habitat pour tous »




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Importance de la jurisprudence de la cour de cassation :
En matière d’immobilier d’habitation et d’immobilier d’entreprise, la cour de cassation aura
peut-être un effet normatif ou incitera à des réformes.
Jurisprudence sur les charges récupérables
Jurisprudence sur la copropriété
Jurisprudence sur les baux commerciaux


LE PROJET DE LOI CONSTITUTIONNELLE – LE PRINCIPE DE PRECAUTION

Ce projet de loi a été voté par les 2 assemblées du parlement en termes identiques. Ce projet
ne deviendra définitif conformément à l’article 89 de la constitution, qu’après avoir été
approuvé par référendum ou par le Parlement réuni en Congrès.
Ce texte prévoit :
Que la préservation de l’environnement doit être recherchée au même titre que les autres
intérêts fondamentaux de la Nation.
Qu’afin d’assurer un développement durable, les choix destinés à répondre aux besoins du
présent ne doivent pas compromettre la capacité des générations futures et des autres
peuples à satisfaire leurs propres besoins.
Les articles 3 et 4 rappellent la responsabilité pollueur – payeur.
L’article 5 « lorsque la réalisation d’un dommage, bien qu’incertaine en l’état des
connaissances scientifiques, pourrait affecter de manière grave et irréversible
l’environnement, les autorités publiques veillent par application du principe de précaution et
dans leurs domaines d’attributions, à la mise en œuvre de procédures d’évaluation des
risques et à l’adoption de mesures provisoires et proportionnées afin de parer à la réalisation
du dommage ».
La jurisprudence à venir devra déterminer les limites du principe de précaution.
L’article 7 : « toute personne a le droit, dans les conditions et les limites définies par la loi,
d’accéder aux informations relatives à l’environnement détenues par les autorités publiques
et de participer à l’élaboration des décisions publiques ayant une incidence sur
l’environnement ».
Existera t-il une interaction entre l’article 5 et l’article 7 et notamment dans le cadre du
recours des tiers ? Une action engagée sur le fondement du principe de précaution sera-t-elle
recevable et dans quel cas sera-t-elle considérée comme abusive ?


QUELQUES CONSEQUENCES DE LA LOI SUR LA SECURITE FINANCIERE

       Mise en place de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
              - Compétence
                    . Banques
                    . Assurances

       Suivi par les Banques du Risque de « non-conformité » à partir de 2005

       Modification et adaptation des textes en matière de titrisation
                    . Publication des décrets d’application le 26 novembre 2004

       Démarchage bancaire et financier & conseil en investissement
            . Publication des décrets d’application
            . Suivi du fichier des « démarcheurs »




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                 31
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LA LOI SUR L’INITIATIVE ECONOMIQUE

    •   La loi N° 2003-721 du 1er août 2003 pour l’Initiative Économique (dite loi Dutreil) a
        modifié:
            – L’article L 313-3 Code de la Consommation: Possibilité de tarifer les crédits
                 suivant la volonté des parties (pour tous les prêts accordés à une personne
                 morale se livrant à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole
                 ou professionnelle)
                     • Relance des opérations de financements Subordonnés ( souvent
                         réalisés à des conditions (taux + commissions de montage élevés)
                         qui auraient été usuraires dans la réglementation précédente et
                         obligeaient à des montages complexes)

    •   Les articles L 341-2 à L 314-6 du Code de la Consommation
            – Formalisme           accru des mentions manuscrites pour tout acte de
                 cautionnement sous seings privés
            – Information annuelle
            – Interdiction à un « créancier professionnel » de « se prévaloir d’un contrat de
                 cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était,
                 lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et
                 revenus… »
            – Possibilité pour les entrepreneurs individuels, après déclaration, de mettre à
                 l’abri de toute sûreté des biens personnels spécifiés

L’IMPACT DES NORMES IFRS ET DE BALE II

    •   Principales normes IFRS pour l’immobilier
            – IAS 16 (immobilier d’exploitation)
            – IAS 40 (Immobilier de placement)
            – 17 (Contrats de location )
                    • Avec deux classements
                            – Location simple (déconsolidante)
                            – Location financement (consolidante)
    •   Pour les Banques
            – IFRS
            –    Bâle II

LE CHANGEMENT D’AFFECTATION DES LOCAUX
   • une réforme esquissée en Décembre 2003 mais non encore aboutie
   • seule certitude pour l’instant
   • liée à l’impact de l’article 81 de la loi de finances rectificative du 30 Décembre 2003 :
   • modification de l’article L. 631-7 2° du Code de la Construction et de l’Habitation
   • conséquences depuis le 1er Janvier 2004 :
   • - les locaux administratifs appartenant à des personnes publiques
   • et affectés à un autre usage que l’habitation peuvent changer d’affectation
   • sans autorisation préalable de la Préfecture
   • les bureaux administratifs sont assimilables à des bureaux commerciaux et peuvent
      être valorisés en tant que tels dans l’optique de leur vente
   • Précaution nécessaire pour l’acquéreur privé :
   • obtenir un engagement de l’État (via la Préfecture) validant la nouvelle affectation des
      locaux
   • ATTENTION : cet engagement n’est pas prévu par les textes en vigueur, malgré les
      dispositions de l’ordonnance du 19 Août 2004

    CONCLUSION : VIVEMENT LA RÉFORME …




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LA CESSION PROGRESSIVE DES ACTIFS IMMOBILIERS DE L’ETAT

    •   la procédure
    •   initiée par les dispositions du Décret n° 2004-1175 du 04/11/2004 relatif
    •   « aux modalités d’aliénation du domaine privé immobilier de l’État »
    •   illustrations :
    •   dispositif introduit par les articles R. 129 à R. 129-5 du code du domaine de l’État
    •   - vente nécessitant une publicité et une mise en concurrence
    •   - vente effectuée soit par aliénation publique, soit à l’amiable
    •   - mise à prix fixée par le directeur des services fiscaux , après avis du service des
        domaines
    •   - aliénation consentie par le préfet
    •   ATTENTION : en cas de désaccord sur le prix lors d’une vente amiable, le prix est
        fixé comme en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique
    •   Le calendrier/les enjeux :
    •   - mise en place depuis Septembre 2004
    •   de la mission interministérielle de valorisation du patrimoine immobilier de l’État
    •   - objectif : réaliser 950 millions d’euros de produits de cessions d’ici fin 2005
    •   réactions des principaux commercialisateurs :
    •   un afflux significatif de bureaux à vendre dans un marché aux contours assez
        incertains

UNE OFFENSIVE RECENTE CONTRE LE REGIME DE L’URBANISME COMMERCIAL

    •   Le constat
    •   La Commission Européenne juge la loi Raffarin du 05 Juillet 1996 contraire
    •   au principe de liberté d’établissement et de libre prestation de services
    •   les conséquences (pour l’instant) :
    •   - afin d’éviter une « mise en demeure », les représentants du gouvernement français
        se sont rendus à Bruxelles fin Octobre 2004 pour proposer des modifications au
        dispositif actuel
    •   parallèlement, le sénateur Fouché à remis au 1er ministre français un rapport intitulé :
        « évaluation du dispositif législatif et réglementaire garantissant l’équilibre entre les
        différentes formes de commerce »
    •   - suggestions du rapport Fouché :
    •   . pas de remise en cause du seuil d’autorisation (les fameux 300 m² de surface de
        vente)
    •   . suppression éventuelle de l’étude d’impact en cas de création/extension inférieure à
        1.000 m²
    •   . étude des gros dossiers, au delà de 2.500 m², par une nouvelle entité : la
        Commission Régionale d’Équipement Commercial (C.R.E.C)


PRINCIPALES DISPOSITIONS DU DECRET DU 27 MAI 2004 CONCERNANT LA
COPROPRIETE

La loi SRU du 13 décembre 2000 contient de nouvelles dispositions qui ont modifié la loi du
10 juillet 1965 : elles visent à améliorer la gestion des immeubles en copropriété, assurer la
trésorerie des syndicats et aider au redressement des copropriétés en difficulté.
Le décret du 27 mai 2004 a pour objet de compléter et d’adapter le décret du 17 mars 1967
au regard de ces nouvelles dispositions prévues par la loi SRU.
Il contient également des dispositions tendant à :
     - Améliorer les règles qui régissent la tenue des assemblées générales
     - Mieux organiser l’information des copropriétaires sur la gestion de leur immeuble.
     - Clarifier les rapports entre vendeurs et acquéreurs et améliorer l’information des
          acquéreurs de lots de copropriété.


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Un certain nombre d’articles intègrent des précisions apportées par la jurisprudence ou des
modifications essentiellement rédactionnelles qui pouvaient être source de contentieux.
La plupart des mesures sont entrées en vigueur le 1er septembre 2004
Le décret est composé de 9 titres consacrés respectivement aux thèmes suivants :
    - Les mutations de lots de copropriété
    - Les assemblées générales de copropriété
    - Le conseil syndical
    - Le syndic
    - Les dispositions particulières aux syndicats de forme coopérative
    - La comptabilité du syndicat
    - La procédure applicable aux syndicats en difficulté
    - Les unions de syndicats de copropriétaires
    - Des dispositions diverses et transitoires (notamment les dates d’entrées en vigueur).

En conclusion : nous sommes toujours en attente du décret d’application sur la nouvelle
comptabilité des copropriétés
        Le toilettage des règlements de copropriété vue la date d’entrée en vigueur du
dernier décret semble fort difficile à mettre en application dans les délais prévus.


DECRET DU 9 SEPTEMBRE 2004 RELATIF A LA SECURITE DES ASCENSEURS

Le décret du 24 août 2000 relatif à la mise sur le marché des ascenseurs a transposé la
directive européenne du 29 juin 1995 adoptée pour faciliter le rapprochement des législations
des états membres dans le domaine de la sécurité des ascenseurs. Il fixe les exigences de
sécurité pour l’installation des ascenseurs neufs.
La loi « urbanisme et habitat » du 2 juillet 2003 a introduit dans le code de la construction et
de l’habitation des dispositions relatives à la sécurité des ascenseurs dans le parc existant.
Le décret du 9 septembre 2004 en détermine les conditions d’application.
Il se décompose en trois parties :
     - Mise en sécurité des ascenseurs
     - Entretien et contrôle technique
     - Droit d’information des occupants de l’immeuble

Trois arrêtés d’application restent à paraître :
Sont concernés les appareils desservant de manière permanente les bâtiments et les
constructions. Il s’agit notamment des ascenseurs des bâtiments d’habitation et des
immeubles de bureaux, les monte-charges sont concernés dans certaines conditions, les
appareils de chantier sont exclus.


VERS UN DOCUMENT UNIQUE REGROUPANT LES DIFFERENTS DIAGNOSTICS
OBLIGATOIRES

La seconde loi autorisant le gouvernement à simplifier le droit va permettre par voie
d’ordonnance d’instaurer un diagnostic technique unique reprenant les différents diagnostics
obligatoires. Dans un délai de 6 mois à compter de la promulgation de la loi.
Il n’est pas certain que ce document unique va alléger les diagnostics. On peut légitimement
penser que de nombreux diagnostics deviendront également obligatoires en immobilier
d’entreprise.
Le nouveau diagnostic technique obligatoire regroupera les documents suivants :
     - Loi Carrez
     - L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de
          l’amiante.
     - Le constat de risque d’exposition au plomb
     - L’état parasitaire relatif aux termites et autres insectes xylophages


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    -   Un état de l’installation de gaz en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à
        la sécurité des personnes lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de 15
        ans.
    -   L’état des risques naturels et technologiques
    -   Le diagnostic relatif à la performance énergétique
    -   L’état apparent de la structure du clos et du couvert au regard de la solidité de
        l’ouvrage
    -   Le diagnostic technique préalable pour les premières ventes d’appartements situés
        dans un immeuble de plus de 15 ans nouvellement mis en copropriété.
    -   Le diagnostic concernant la prévention des intoxications par le monoxyde de
        carbonne
    -   Le diagnostic des installations électriques
    -   Le diagnostic concernant la lutte contre l’effet de serre et la maîtrise de l’énergie dans
        les bâtiments.
    -   Les obligations de contrôle concernant les ascenseurs



Concernant le développement durable :

Il y aura lieu de prévoir les objectifs de sécurité et de santé qui ont commencé à être traduits
en terme d’obligation de faire dans le parc existant.

Concernant la loi pour légalité des droits et des chances :
Cette loi étend les obligations de prise en compte de l’accessibilité pour les aménagements,
les équipements et les constructions à tous les types de handicaps : physique, sensoriel,
psychique et mental.
Plusieurs décrets sont en attente :
Un décret concernant les ERP neufs en juin 2005
Un décret concernant les ERP existants en juin 2006
Ce texte vient d’être voté par le sénat qui a modifié le document initial voté par l’assemblée
nationale qui prévoyait notamment les mêmes obligations concernant les aménagements
pour les bâtiments d’habitation faisant l’objet de travaux importants qui devraient respecter
des règles d’accessibilité.
Il était alors prévu 2 décrets :
Un décret concernant les bâtiments d’habitation neufs fin 2005
Un décret concernant les bâtiments d’habitation existants fin 2006
Ce n’est qu’après le vote définitif à l’assemblée nationale que l’on pourra savoir si cette
mesure est reprise pour les bâtiments d’habitation.


ORDONNANCE RELATIVE A L’ENTREMISE ET A LA GESTION DES IMMEUBLES ET
FONDS DE COMMERCE

La réforme de la loi Hoguet :
Le garde des sceaux, ministre de la justice a présenté une ordonnance relative à l’entremise
et à la gestion des immeubles et fonds de commerce ; cette ordonnance est prise en
application de l’article 27 de la loi du 2 juillet 2003 habilitant le gouvernement à simplifier le
droit, elle concerne les règles applicables notamment aux agents immobiliers et aux syndics
de copropriété.
Elle poursuit deux objectifs :
     - Simplifier l’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilières.
     - Protéger la clientèle




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Cette ordonnance du 1er juillet 2004 maintient un contrôle effectif de l’exercice de ces
activités qui repose sur 4 exigences
     - l’aptitude professionnelle
     - La moralité
     - La garantie financière
     - L’assurance contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité du
           professionnel.
Elle supprime le droit de constitution et de tenue des dossiers par les préfectures et abroge
les autorisations administratives cumulatives issues de diverses réglementations. Ainsi, les
agents de voyage doivent détenir une autorisation administrative et sont soumis à des
exigences équivalentes à celles requises des agents immobiliers. Dès lors, ils pourront à titre
accessoire à leur activité principale effectuer des prestations liées à la location d’immeubles
sans avoir à obtenir la carte d’agent immobilier.
L’ordonnance procède également à une clarification de la notion de location saisonnière et à
une actualisation des dispositions pénales et des incapacités à exercer ces professions.
Le 22 septembre 2004, le garde des sceaux a présenté au conseil des ministres le projet de
loi ratifiant l’ordonnance du 1er juillet 2004.
Nous sommes maintenant en attente du décret d’application concernant cette ordonnance.


LES RAPPORTS ET L’IMMOBILIER

Le précédent gouvernement comme le gouvernement actuel ont régulièrement confié à des
professionnels des missions ou rapports.
Rapport sur la modification de la loi Hoguet : Bernard VORMS mai 2003
Rapport sur les charges locatives : Philippe PELLETIER juin 2003
Relancer l’habitat en Ile de France par la mobilisation des actifs fonciers publics : Pierre
POMMELLET octobre 2003
Rapport sur les baux commerciaux Philippe PELLETIER mai 2004
Aucun de ces rapports n’a à ce jour donné lieu à une réforme effective.
D’autres sont en cours : le garde des sceaux et le ministre de l’équipement ont souhaité que
soit engagée une réflexion sur la sécurité juridique des autorisations d’urbanisme. Une
nouvelle mission a ainsi été confiée à Philippe PELLETIER.




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               ACTUALITE DE L’IMMOBILIER
   LOI DE PROGRAMMATION POUR LA COHESION SOCIALE
    LOI POUR L’EGALITE DES DROITS ET DES CHANCES
            VENTE A LA DECOUPE – EVOLUTION
   RAPPORT PELLETIER POUR UNE MEILLEURE SECURITE
       JURIDIQUE DES AUTORISATIONS D’URBANISME
     ET AUTRES REFORMES 2005 AYANT UNE INCIDENCE
                     EN IMMOBILIER


INTRODUCTION

Rappel sur les différentes lois de la présente législature ayant une incidence en immobilier
d’entreprise et en immobilier d’habitation.
La loi SRU et la notion de logement décent
Décret d’application de la loi SRU sur la notion de logement décent : décret n° 2002 – 120 du
30 janvier 2002
La notion de logement décent : fascicule de la DGUHC – octobre 2004
La loi de rénovation urbaine
La loi « urbanisme et habitat »
 ère
1     partie : LA LOI DU 18 JANVIER 2005 – LOI DE PROGRAMMATION POUR LA
COHESION SOCIALE
Dans ces dispositions relatives au logement qui sont à la fois financières, fiscales, et
juridiques, la loi de cohésion sociale comporte notamment, 2 volets importants, l’un relatif au
parc locatif social, l’autre au parc locatif privé

Dispositions concernant le parc locatif social.

Dispositions concernant le parc locatif privé :

       -   mobiliser de nouveaux logements notamment en développant la location de
           logements par l’intermédiaire d’associations d’insertion.
                                                                            er
       -   création d’un dispositif Robien social qui entre en vigueur au 1 janvier 2005 en
           luttant contre la vacance (subvention ANAH, exonération de contribution des revenus
           locatifs, amélioration du repérage) et l’insalubrité.
       -   mesures sécurisant les bailleurs dans les procédures de surendettement avec un
           remboursement prioritaire des dettes locatives.
       -   Renforcement de la protection des locataires de logements meublés

       -   nouvelles règles régissant les rapports locatifs (dérogation aux normes de surface
           des logements décents, harmonisation des délais de prescription, en matière de
           loyers et de charges.
       -   Amélioration du dispositif de prévention des expulsions
       -   Instauration de protocoles d’accord, entre les bailleurs du parc social et leur locataire
           afin d’éviter les expulsions pour impayés de loyers des locataires de bonne foi.
       -   Aménagements au droit de la copropriété (report de l’entrée en vigueur des
           dispositions relatives à la comptabilité des copropriétés – modification des règles
           comptables – majorité relative aux travaux de suppression des vide- ordures)
       -   Aménagements importants au régime de la location accession.
       -   Importance du plan de cohésion sociale élaboré par le ministère de l’emploi, du
           travail et de la cohésion sociale.



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    -    Convention entre l’état et l’union sociale pour l’habitat du 21 décembre 2004
    -    Convention entre l’état et la fédération des SEM pour la mise en œuvre du volet
         logement du plan de cohésion sociale du 18 janvier 2005.

 ème
2  partie : LA LOI N° 2005-102 DU 11 FEVRIER 2005 POUR L’EGALITE DES DROITS
ET DES CHANCES, LA PARTICIPATION ET LA CITOYENNETE DES PERSONNES
HANDICAPEES

Analyse de l’exposé des motifs de la loi du 11 février 2005 permettant de mieux comprendre
son application concernant le cadre bâti.
Analyse détaillée du chapitre 3 de la loi concernant les modifications à envisager pour l’avenir
concernant le cadre bâti.
Article 41 à 53 de la loi.
Ces articles suppriment l’article L.111-7 du CCH remplacé par 5 articles (article L.111-7 à
L.111-7-4).
Les nouvelles dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et
extérieurs des locaux d’habitation et des ERP ainsi que des lieux de travail.
L’accessibilité aux personnes handicapées ; la nouvelle notion de handicap – le handicap
physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique.
Les délais de réalisation selon les établissements et habitations concernés.
La nouvelle réglementation concernant le milieu ordinaire de travail et les entreprises ainsi
que l’organisation du travail (Articles 37 à 40 de la loi).

 ème
3   partie : L’INTERPRETATION PAR LA COUR DE CASSATION DE L’ARTICLE 1719
DU CODE CIVIL EN IMMOBILIER D’HABITATION ET EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE

- En immobilier d’habitation : la notion de logement décent et l’arrêt de la cour de cassation
       ème
de la 3    chambre civile du 15 décembre 2004.

- En immobilier d’entreprise : l’application de l’article 1719 du Code civil et l’obligation pour le
bailleur de prendre à sa charge les mises en conformité.
 ème
4      partie : PREMIER BILAN DE L’AGENCE NATIONALE DE RENOVATION URBAINE

- Les réalisations déjà effectuées.
- les subventions
- les prévisions
 ème
5      partie : LA VENTE A LA DECOUPE

La situation juridique actuelle
Les travaux de la commission nationale de concertation
Les propositions de modifications législatives
 ème
6  partie : RAPPORT PELLETIER POUR UNE MEILLEURE SECURITE JURIDIQUE DES
AUTORISATIONS D’URBANISME

- Le constat
- Les objectifs
- La qualité juridique et la simplification des autorisations d’urbanisme
- La remise en cause des autorisations
- L’amélioration du traitement des recours juridictionnels
- Le sort des constructions achevées.



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CONCLUSION :

La loi de simplification du droit du 9 décembre 2004 prévoit de nombreuses mesures qui
devraient être prises par ordonnance ayant une incidence directe sur l’immobilier.

Si certaines de ces ordonnances sont connues avant la formation, elles seront intégrées dans
le programme.




Support remis lors de la formation :

   -   article de la loi SRU et logement décent
   -   décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur la notion de logement décent
   -    fascicule de la direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction
       octobre 2004 : qu’est ce qu’un logement décent.
                                                ème
   -   Arrêt de la cour de cassation de la 3        chambre civile du 15 décembre 2004 sur la
       notion de logement décent en immobilier d’habitation
   -   Loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale
   -   Analyse de la loi de programmation pour la cohésion sociale
   -   Convention, état USH du 21 décembre 2004
   -   Convention, état fédération des SEM du 18 janvier 2005
                                                                        er
   -   Dossier sur les premières assises nationales du logement du 1 juillet 2004
   -   Projet de loi du 18 janvier 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la
       participation et la citoyenneté des personnes handicapées.
   -   Analyse du volet cadre bâti de la loi
   -   Jurisprudence de la cour de cassation en immobilier d’entreprise sur l’obligation de
       délivrance du bien loué et l’entretien du bien loué en état de servir à l’usage pour
       lequel il a été loué à la charge du bailleur.
   -   Point d’étape sur la rénovation urbaine
   -   Vente à la découpe – proposition de loi
   -   Rapport Philippe Pelletier sur les propositions pour une meilleure sécurité juridique
       des autorisations administratives.




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                 ACTUALITE JURIDIQUE 2005
             LIEE A L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
INTRODUCTION
L’actualité législative et réglementaire 2005 en immobilier d’entreprise aura été
particulièrement fournie.
Décret d’application de la loi SRU et autres décrets d’application.
Plusieurs ordonnances faisant suite à la loi de décembre 2004 autorisant le gouvernement à
simplifier le droit.
Plusieurs lois nouvelles ayant une incidence sur l’immobilier d’entreprise et plusieurs lois
actuellement en navette entre l’assemblée nationale et le Sénat qui donneront lieu à des
textes définitifs en 2006.

1ère partie : Actualité législative 2005
- La loi de prévention des risques technologiques et naturels du 30 juillet 2003 et le
décret d’application relatif aux plans de prévention des risques technologiques du 7
septembre 2005.
Analyse du modèle d’imprimé permettant d’établir l’état des risques naturels et
technologiques.
Opportunité ou nécessité d’intégrer dès à présent cet imprimé lors de la signature de
nouveaux baux ou lors du renouvellement des baux.

- Mise en conformité des ascenseurs, article 79 de la loi « urbanisme et habitat »,
décret du 9 septembre 2004 et les quatre arrêtés du 18 novembre 2004.
Nécessité d’un audit en immobilier d’entreprise et devoir d’information concernant
l’augmentation des charges en résultant ou pour le bailleur ou pour le preneur.

- Loi de simplification du droit du 9 décembre 2004 ordonnance en attente dans un
délai de 12 mois.
Nécessité d’intégrer dans les nouveaux baux la surface et le mode de calcul.

- Loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005

- Loi du 28 janvier 2005 tendant à conforter la confiance et la protection du
consommateur

- Loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la
citoyenneté des personnes handicapées.
Application en immobilier d’entreprise autant pour les baux à usage de bureaux que pour les
établissements ouverts au public, les établissements recevant du public et les centres
commerciaux.
Incidences sur l’évolution des charges.
                                                  er
- Loi constitutionnelle n° 2005-205 du 1               mars 2005 relative à la charte de
l’environnement.

- Loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des entreprises
                                         er
Cette loi entrant en application dès le 1 janvier 2006 va modifier les relations « bailleur
preneur »

- Loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises
Création d’un nouveau droit de préemption des communes en matière de fonds de
commerce, de fonds artisanaux et de baux commerciaux.
- Loi du 26 octobre 2005 portant diverses dispositions d’adaptation au droit
communautaire dans le domaine de l’environnement.
                               A.F.A.C. Association loi 1901                             40
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La gestion du bruit et ses conséquences.

- Projet de loi adopté par le Sénat le 26 novembre 2005 portant engagement national
pour le logement et son incidence en immobilier d’entreprise.


2ème partie : Actualité réglementaire 2005
- LES DECRETS

- Décret du 14 mars 2005 et arrêté du 14 mars 2005 relatifs aux comptes du syndicat
des copropriétaires.
                                                         er
Entrée en application éventuellement reportée au 1 janvier 2007


- Copropriété – diagnostic amiante – parties communes – date limite 31 décembre 2005.
- Décret du 27 mai 2005 relatif à l’évaluation des incidences des documents d’urbanisme sur
l’environnement et modifiant le code de l’urbanisme.

- Arrêté du 15 juin 2005 modifiant l’arrêté du 13 décembre 2004 relatif aux critères de compétence
des personnes réalisant des contrôles techniques dans les installations d’ascenseurs.

- Décret du 21 octobre 2005 modifiant le décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions
d’application de la loi Hoguet réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à
certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.


- LES ORDONNANCES

- Ordonnance du 24 février 2005 relative à l’organisation et à la vente de voyages et de
séjours. .

- Ordonnance du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par certaines personnes
publiques ou privées non soumises au code des marchés publics.


- Ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.

3ème partie : Les lois en préparation
- Projet de loi portant engagement national pour le logement voté par le Sénat le 26
novembre 2005

- Proposition de loi visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée
dans tous les lieux d’habitation.
Cette proposition de loi a été adoptée en première lecture par l’assemblée nationale le 13
octobre 2005. Elle institue l’obligation pour l’occupant ou le propriétaire d’un logement
d’installer dans celui-ci au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée et de veiller à
l’entretien et au fonctionnement de ce dispositif permettant dans certains cas, une minoration
de la prime ou de la cotisation d’assurance.

- Proposition de loi relative au droit de préemption des locataires en cas de vente d’un
immeuble – 13 octobre 2005



                               A.F.A.C. Association loi 1901                               41
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             ACTUALITE JURIDIQUE DE L’IMMOBILIER

                                    2 demi-journées



LISTE DES DIFFERENTS CENTRES D’INTERETS S’INTEGRANT DANS L’ACTUALITE
JURIDIQUE EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE

 ère
1    partie : Les baux commerciaux dans leur nouvel environnement juridique et
jurisprudentiel
                                                                       er
       -   Analyse de la jurisprudence de la cour de cassation du 1 janvier 2005 au 31 octobre
           2005 concernant les baux commerciaux.
       -   Incidences de différentes lois et décrets sur les baux commerciaux
               • L’état des risques prévus par la loi de prévention des risques technologiques
                   et naturels
               • La nouvelle réglementation concernant la sécurité des ascenseurs et son
                   incidence sur le montant des charges
               • L’incidence de la loi du 11 février 2005 concernant la mise en conformité des
                   établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des
                   lieux de travail sur l’évolution des charges
               • La loi du 2 août 2005 et le droit de préemption des communes sur les
                   cessions de fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux
 ème
2  partie : La loi de sauvegarde des entreprises du 26 juillet 2005 et son incidence en
immobilier d’entreprise

       -   Le mécanisme de surveillance des entreprises
                                         er
       -   L’entrée en application au 1 janvier 2006
       -   L’application aux professions libérales
       -   Les nouvelles procédures
                   . La conciliation
                   . La sauvegarde amiable
                   . La sauvegarde judiciaire
                   . Le redressement judiciaire
                   . La liquidation judiciaire
                   . L’administration de l’entreprise
 ème
3     partie : Réglementation des conditions d’exercice des activités relatives à
certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

       -   Analyse du décret du 23 octobre 2005
                  . La carte professionnelle
                  . L’aptitude professionnelle
                  . La garantie financière
                  . Les nouveaux registres




                                  A.F.A.C. Association loi 1901                               42
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 ème
4      partie : Vers une réforme du droit des sûretés et du droit des obligations

    -     Rapport de Monsieur Michel GRIMALDI concernant la réforme du droit des sûretés
          remis au garde des sceaux, le 31 mars 2005

    -     Rapport de Monsieur Pierre CATALA concernant la réforme du droit des obligations
          et du droit de la prescription, remis au garde des sceaux, le 22 septembre 2005

 ème
5   partie : Le décret du 14 mars 2005 et l’arrêté du 14 mars 2005 concernant les
nouvelles règles comptables applicables au syndicat de copropriétaires

    -     Analyse juridique du décret et de l’arrêté dans l’optique immobilier d’entreprise

    -     Les nouvelles règles comptables applicables aux syndicats de copropriétaires
                 . La comptabilité d’engagement
                 . Le budget prévisionnel
                 . Les provisions pour travaux
                 . Les opérations exceptionnelles
                 . Le compte de gestion générale du syndicat
                 . L’état financier
 ème
6      partie : Le dossier de diagnostic technique

    -     L’ordonnance du 8 juin 2005 et son application en immobilier d’entreprise




                                  A.F.A.C. Association loi 1901                               43
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SEMINAIRES D’UNE DEMI JOURNEE OU
         D’UNE JOURNEE
   SUR UNE REFORME D’INTERET
   FONDAMENTAL EN IMMOBILIER




            A.F.A.C. Association loi 1901            44
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              DECRET COMPTABLE DU 14 MARS 2005
                     ANALYSE JURIDIQUE


 ère
1      partie : ETUDE APPROFONDIE

. Analyse du décret du 14 mars 2005 et de l’arrêté du 14 mars 2005 entré en vigueur le
                                   er
                                  1 janvier 2006

    . Analyse dans l’optique juridique, immobilier d’entreprise et immobilier d’habitation

       Les nouvelles règles comptables applicables aux syndicats de copropriétaires.

INTRODUCTION :
            er
Report au 1 janvier 2007 de l’application du décret comptable du 14 mars 2005 (projet
de loi portant engagement national pour le logement – amendement voté par le
Sénat) ?

SRU – reports successifs
Champ d’application des nouvelles règles
Evolution éventuelle – différentes pressions (questions Assemblée Nationale, questions
sénat, organismes divers).

I/ Les principes de base de la comptabilité des syndicats des copropriétaires.

       -   Les règles comptables des syndicats leur sont propres.
       -   Comptabilité en partie double
       -   Comptabilité d’engagement
       -   Tenue des écritures
       -   Documents comptables
       -   Nomenclature des comptes du syndicat


II/ Les comptes du syndicat

       -   Le budget prévisionnel
       -   Les provisions pour travaux
       -   Les opérations exceptionnelles
       -   Le compte de gestion générale du syndicat
       -   L’état financier
       -   Le devenir de l’état des travaux et des opérations exceptionnelles non clôturées à la
           fin de l’exercice.
      -
III/ Les autres dispositions comptables de la loi de 1965 et du décret de 1967

       -   Le compte bancaire du syndicat
       -   Provisions et avances
       -   Les frais de recouvrement des sommes dues par les copropriétaires
       -   La passation des écritures – clôture de l’exercice.

IV/ L’entrée en application des nouvelles dispositions
     - Quid des comptes de l’exercice 2005


                                  A.F.A.C. Association loi 1901                                45
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 ème
2      partie : ANALYSE SOMMAIRE

           . Application du décret du 27 mai 2004 et évolution jurisprudentielle
                           de la Cour de cassation 2004 – 2005
                 concernant la copropriété et incidence des lois annexes.

I/ Incidence de la nouvelle réglementation sur la sécurité des ascenseurs et de la loi du 11
février 2005 pour l’égalité des droits et des chances avec l’augmentation importante des
charges générée par ces deux textes.

II/ Application de la loi du 25 janvier 2005 de protection des consommateurs entrée en
                                                   er
vigueur en août 2005 et notamment son article 1 sur les contrats à tacite reconduction et
son interférence sur les contrats entre prestataires professionnels et copropriété.




III/ Analyse des différentes questions posées par les parlementaires (Assemblée Nationale et
Sénat) et les réponses concernant la copropriété.

    -    Réponse 4 octobre 2005 sur application du décret du 14 mars 2005 concernant les
         petites copropriétés
    -    Réponse 4 octobre 2005 sur règlement de copropriété - mise à jour
    -    Réponse 27 septembre 2005 sur adresses des copropriétaires – réglementation
    -    Diverses réponses concernant la réglementation – réforme – mise en œuvre

                                                                   ème                    er
IV/ Panorama de la jurisprudence de la Cour de Cassation – 2              semestre 2004 – 1
semestre 2005 – concernant la copropriété et notamment :

    -    les travaux privatifs en copropriété
    -    les travaux nécessaires et urgents
    -    la responsabilité des copropriétaires
    -    la responsabilité du syndicat


V/ Questions – réponses en fonction des préoccupations des participants




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                 46
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   DECRET COMPTABLE DU 14 MARS 2005
ANALYSE TECHNIQUE DES NOUVELLES REGLES
      DE COMPTABILITE APPLICABLES
   AUX SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES

-   Evolution des règles comptables applicables aux copropriétés.
-   Formalisme de la Comptabilité et organisation comptable
-   Principes comptables applicables aux syndicats de copropriétaires
-   Traitement comptable des opérations de la copropriété

                    . Etablissement du budget prévisionnel. Des charges courantes
                    . Comptabilisation et encaissement des provisions sur charges
                    courantes
                    . Comptabilisation et décaissement des charges courantes
                    . Comptabilisation des produits de la copropriété
                    . Répartition des charges courantes entre les copropriétaires
                    . Traitement des travaux
                    . Comptabilisation des emprunts de la copropriété
                    . Comptabilisation des avances de fonds des copropriétaires
                    . Gestion de la trésorerie de la copropriété
                    . Recouvrement des créances et traitement des créances douteuses.
                    . Comptabilisation des régularisations et opérations diverses.

-   Les documents de synthèse du syndicat de copropriétaires.
-   Difficultés comptables particulières

                    . Les cessions de lots entre copropriétaires
                    . Le traitement de la TVA
                    . Les copropriétaires bailleurs
                    . Paiement différé des travaux par les copropriétaires

-   Comptabilité des copropriétés et organisation comptable du syndic
-   Contrôle de la comptabilité du syndicat.




                           A.F.A.C. Association loi 1901                           47
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    REGLEMENTATION DES CONDITIONS D’EXERCICE
       DES ACTIVITES RELATIVES A CERTAINES
     OPERATIONS PORTANT SUR LES IMMEUBLES
          ET LES FONDS DE COMMERCE –
            REFORME DE LA LOI HOGUET

                       er
I/ Ordonnance du 1 juillet 2004 – Décret d’application du 21 octobre 2005 – JO du 23
octobre.

Le décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005 a été publié au JO du 23 octobre 2005. Cette
formation d’une matinée permettra une analyse complète de la réforme dans la mesure où
nous avons aujourd’hui la totalité des textes.
                                                       er
Rappel des principes résultant de l’ordonnance du 1 juillet 2004.
Les 4 exigences : aptitude professionnelle, moralité,          garantie financière, assurance
professionnelle.
Limitation et réglementation de l’activité immobilière des agents de voyage.
Actualisation des règles pénales et des incapacités.
Personnes concernées par l’activité réglementée de transaction et de gestion.
    - Situation des agents commerciaux
    - Situation particulière de l’asset manager

II/ Analyse du décret du 21 octobre 2005
 re
1 partie : La carte professionnelle

         Délivrance d’une carte unique
         Activité de transactions sur immeubles et fonds de commerce
         Gestion immobilière
         Marchand de listes
         Prestations touristiques
         Professionnels non établis en France
         Formulation des différentes demandes
         Les justifications requises
         La durée de validité de la carte
         Le changement d’adresse
         La situation particulière pour les cartes professionnelles en cours
 ème
2      partie : L’aptitude professionnelle

         Les diplômes permettant l’obtention de la carte
         L’expérience professionnelle (critères et le baccalauréat)
         L’ancienneté (critère de l’activité, emploi à temps complet ou partiel, durée).
 ème
3      partie : La garantie financière

         Les obligations légales
         L’engagement écrit
         Les organismes habilités
         L’objet de la garantie et la garantie unique
         Le changement de garant et le mécanisme d’information des tiers
         La mise en œuvre de la garantie



                                  A.F.A.C. Association loi 1901                             48
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 ème
4      partie : Les documents sous forme électronique

         Les répertoires
         Les reçus
         Les mandats
         Les conventions
 ème
5      partie : La rémunération de l’intermédiaire

         L’ouverture d’un compte
         La carte de paiement
         La rémunération sans délai
         La particularité concernant le marchand de liste et les locations saisonnières



Dans le cadre de cette formation seront également évoquées :


- La réglementation concernant les panneaux de vente ou de location.

- La jurisprudence 2005 de la cour de cassation concernant les obligations et le devoir de
conseil du professionnel de l’immobilier,

- Les questions écrites et les réponses ministérielles concernant le professionnel de
l’immobilier.


Remise d’un support complet avec l’analyse des textes, la jurisprudence de la cour de
cassation et les questions écrites posées par les parlementaires.




                                  A.F.A.C. Association loi 1901                            49
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                                 8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                               TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
       DROIT DE PREEMPTION ET PROTECTION
       DES LOCATAIRES EN CAS DE VENTE D’UN
     IMMEUBLE – VENTE A LA DECOUPE – VENTES
             D’IMMEUBLES PAR LOTS –
     ASSEMBLEE NATIONALE – 15 DECEMBRE 2005

Rappel sur l’évolution de la proposition de loi
   - La proposition Martine AURILLAC
   - Le texte voté par le Sénat
   - Les différents amendements

La situation actuelle concernant la vente à la découpe en attente du vote définitif de la
proposition de loi.
    - La commission de concertation
    - Les congés en cours non purgés, leur devenir quand la nouvelle loi sera entrée en
        application.
    - La réglementation éventuelle à venir de la profession de marchand de biens.

Jurisprudence 2004 et 2005 de la Cour de cassation concernant la vente à la découpe.

Remise lors de la formation dans le support des différents arrêts.

Analyse du texte voté par l’assemblée nationale le 15 décembre

Les différentes étapes de la vente à la découpe :
    - Analyse des différentes hypothèses
    - L’information de la mairie
    - Les options du vendeur
    - L’information des locataires
    - Le nombre de logements concernés
    - Les différents délais
    - Le diagnostic technique
    - Le droit de préemption concernant les parts sociales
    - Les accords en commission de concertation
    - La protection du locataire et l’application des règles du code civil


Les amendements rejetés et notamment :
   - Le permis de diviser
   - La décote sur le prix de vente
   - L’extension du diagnostic technique
   - La prise en charge des travaux par le bailleur

Conclusion :

Comment réagir actuellement en tenant compte de l’accord collectif du 16 mars 2005 et en
tenant compte de la jurisprudence de la cour de cassation (un premier acheteur en bloc
revend l’immeuble à un second….)


Remise lors de la formation d’un support complet reprenant notamment les débats à
l’assemblée nationale du 15 décembre.


                                A.F.A.C. Association loi 1901                         50
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           LE PERMIS DE CONSTRUIRE ET
         LES AUTORISATIONS D’URBANISME
     APRES L’ORDONNANCE DU 8 DECEMBRE 2005

Ce programme sera actualisé en tenant compte de l’ordonnance du 8 décembre 2005.

Présentation :

Rappel des principales règles d’urbanisme concernant le permis de construire ; incidences
des textes législatifs récents ; prochaines modifications par voie de décrets d’application ;
analyse de la jurisprudence administrative et judiciaire
Champ d’application de la réglementation, nécessité d’une délivrance préalable d’une
autorisation de lotir
Changement d’usage, urbanisme commercial, installations classées.
Opérations immobilières complexes.
Les normes opposables, le POS/ PLU, les servitudes d’urbanisme interdisant la construction
Support : Travail interactif sur une documentation reprenant chacun des thèmes
Etude pratique d’un dossier de permis de construire et d’un POS/ PLU.


Programme :

    1. Rappel des principales règles d’urbanisme

Le SCOT, le POS / PLU, la carte communale, le RNU (règlement national d’urbanisme) et
autres normes d’urbanisme (loi Montagne, loi Littoral)
Indépendance de la législation de l’urbanisme vis à vis de celle de la construction (CCH)
Autorités compétentes pour instruire et délivrer les autorisations d’occupation du sol (DDE,
Maire…)

    2. Quand demander un permis de construire

Champ d’application de la réglementation :
Etude sur les immeubles et les travaux soumis à la demande de permis de construire :
construction neuve – travaux sur existants – changement de destination – reconstruction
Etude sur les travaux exclus ou exemptés : nature de la construction – dimension- travaux de
réparation et d’entretien – travaux d’aménagement intérieur
Régime de la déclaration préalable

    3. Le certificat d’urbanisme

Régime - Garanties apportées – valeur et validité

    4. l’autorisation de lotir

Champ d’application de la réglementation
Modification en attente




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    5. Instruction du permis de construire

Qualité du demandeur : immeuble en copropriété – situation du bénéficiaire d’une offre de
vente – situation du titulaire d’une autorisation d’occuper le domaine public – immeuble en
indivision – expropriation du terrain – rôle de l’architecte
Délais d’instruction : principe – nouveautés - requête en instruction – sursis à statuer – valeur
du permis tacite
Les régimes spéciaux : Installation classée – Commerces, équipements commerciaux,
complexes cinématographiques, hôtels… - Etablissements recevant du public- Immeuble de
grande hauteur
Le permis de démolir
Instruction au titre de l’archéologie préventive
Le changement d’affectation
Calcul de la SHON

    6. Opérations immobilières complexes

Demande d’un permis de construire par plusieurs personnes pour différents terrains
Copropriété horizontale
Construire en surdensité
Construire sur l’existant
Obtenir une servitude de cour commune ou de minoration de densité

    7. Les normes opposables

POS/PLU : comprendre les contraintes
Règlement / cahier des charges du lotissement
Les servitudes d’utilité publique interdisant la construction : plan de prévention des risques
(PPR) – alignement- espaces boisés classés…

    8. Le régime du permis de construire

Les taxes et participations : TLE – PLD - principe de non cumul - régime en ZAC - délais de
paiement
Caducité du permis de construire et prorogation
Le permis de construire modificatif
Le transfert du permis de construire : conditions - conséquences – transfert partiel
Le certificat de conformité

    9. la fragilité du permis de construire

Sur le plan administratif :
             - le retrait des actes administratifs : conditions – procédure – délais
             - le contrôle de légalité du Préfet

Le contentieux administratif :
            - l’affichage en Mairie
            - l’affichage sur le terrain
            - calcul des délais de recours et incidents
            - la recevabilité de la requête : délais – intérêt et qualité à agir
            - les effets d’un jugement d’annulation

Le contentieux pénal

Le contentieux civil


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           VERS UNE REFORME DU DROIT DES SURETES
                 ET DU DROIT DES OBLIGATIONS


Le 11 mars 2004, à l’occasion du colloque organisé pour le bi- centenaire du code civil, le
Président de la République faisait état des travaux de réforme du droit des obligations et du
droit des sûretés.
Une mission avait été confiée au professeur Michel GRIMALDI concernant la réforme du droit
des sûretés, une autre mission était confiée au professeur Pierre CATALA concernant la
réforme du droit des obligations et du droit de la prescription.
Il s’agit de deux groupes de travail particulièrement importants qui auront à court ou moyen
terme comme conséquence la modification :
     - des articles 1101 à 1386 du code civil (droit des obligations)
     - des articles 2234 à 2281 du code civil (droit de la prescription)
                                       ème
     - et de la création d’un livre 4      du code civil, concernant le droit des sûretés article
          2284 à 2488 du code civil.

Le rapport de Mr GRIMALDI a été remis au garde des sceaux, le 31 mars 2005. A ce jour, la
réforme du droit des sûretés est engagée. En effet, la loi n° 2005-842 du 26 juillet 2005 pour
la confiance et la modernisation de l’économie habilite le gouvernement à légiférer par
ordonnance pour réformer le droit des sûretés, qui n’a connu aucune révision d’ensemble
depuis 1804.

Face au constat de la dispersion des textes régissant cette matière et de la diversité des
solutions mises en œuvre par les praticiens ainsi que devant l’évolution de la jurisprudence
de la cour de cassation, cette réforme a pour objet de redonner au droit des sûretés sa pleine
cohérence, sa lisibilité et sa simplicité de mise en œuvre.
C’est ainsi qu’est proposé par le groupe de travail et sera certainement repris quasiment en
                                                                                 ème
intégralité par voie d’ordonnance l’insertion dans le code civil d’un livre 4        nouveau
rassemblant l’ensemble des principes directeurs de cette matière.
Avec notamment l’instauration du gage sans dépossession, de nouveaux types
d’hypothèques et du gage sur les biens futurs, l’institution d’une hypothèque dite
« rechargeable » ou l’extension de la durée maximale d’inscription des hypothèques de 35 à
55 ans.
Les entreprises verront dans la proposition de créer des sûretés sur des biens futurs ou des
ensembles de biens de nouvelles possibilités de financement par des crédits commerciaux.

L’article 24 de la loi du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l’économie a
habilité le gouvernement à réformer le droit des sûretés par ordonnance et notamment :
- Introduire dans le code de commerce des dispositions permettant le nantissement des
stocks des entreprises et de modifier les dispositions du code civil pour simplifier la
constitution des sûretés réelles mobilières.
- Améliorer le fonctionnement de l’antichrèse en autorisant le créancier à donner à bail
l’immeuble dont le débiteur s’est dépossédé à titre de garantie et pour développer le crédit
hypothécaire, permettre le crédit hypothécaire rechargeable et le prêt viager hypothécaire.
- Insérer à droit constant dans le code civil, les dispositions relatives à la clause de réserve de
propriété.




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- Donner une base légale à la garantie autonome qui oblige le garant sauf fraude manifeste à
payer dès qu’il est sollicité ou selon des modalités préalablement convenues, à la lettre
d’intention par laquelle un tiers exprime à un créancier son intention de soutenir le débiteur
dans l’exécution de son obligation, ainsi qu’au droit de rétention qui permet au créancier qui
détient une chose qu’il doit remettre d’en refuser la délivrance tant qu’il n’a pas reçu complet
paiement.
- Réformer les dispositions du livre III du code civil relatives à l’expropriation forcée et à la
procédure de distribution du prix de vente des immeubles, pour simplifier les procédures
civiles d’exécution immobilières et les rapprocher des procédures civiles d’exécution
mobilières, renforcer le contrôle du juge et favoriser la vente amiable.

Ces différentes ordonnances devront être prises dans un délai de 9 à 12 mois suivant la
publication de la loi du 26 juillet 2005 (publiée dans le JO du 27 juillet).
Concernant le projet de réforme du droit des obligations et du droit de la prescription, le
professeur Pierre CATALA a remis son rapport à Monsieur Pascal CLEMENT, garde des
Sceaux, le 22 septembre 2005
Celui-ci réforme fondamentalement le droit des obligations reprenant la formation du contrat,
la notion de consentement, l’objet, la cause, la forme du contrat.
Le mécanisme de l’effet des conventions (exécution des obligations – résolution du contrat –
restitutions après anéantissement du contrat) des modalités de l’obligation (obligations
conditionnelles, obligations à terme, obligations alternatives et facultatives, obligations
solidaires, obligations indivisibles).
Ce même avant projet modifie également les articles 1327 à 1339 du code civil, concernant la
réglementation des quasi-contrats.
Enfin, le droit de la prescription avec la réglementation de la possession, les causes qui
empêchent la prescription, les causes qui interrompent ou qui suspendent le court de la
prescription et du temps requis pour prescrire sont réaménagés.




                                A.F.A.C. Association loi 1901                                 54
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             CHAPITRE III/

       PROGRAMMES ADAPTES
A LA DEMANDE DE L’ENTREPRISE APRES
    CONTACTS AVEC LE DIRECTEUR
           PEDAGOGIQUE
        ET LES FORMATEURS




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    COMMUNICATION ET CENTRES COMMERCIAUX

INTRODUCTION : Présentation des différents centres commerciaux et des gestionnaires de
centres commerciaux, dans l’optique d’une proposition aux enseignes d’opportunité et de
rentabilité d’espaces commerciaux.


LES DIFFERENTES GENERATIONS DE CENTRES COMMERCIAUX

       -   Les études de marché réalisées sur les centres commerciaux depuis une
           vingtaine d’années :
       -   Raisons du succès, de la stagnation, de l’échec du centre commercial.
       -   La configuration du centre
       -   l’équilibre entre grandes, moyennes et petites surfaces
       -   La détermination de la notion de surface
       -   L’opportunité d’autoriser dans certaines conditions la sous location
       -   Les accès au centre commercial
       -   La concurrence avec les autres centres commerciaux
       -   La concurrence avec le commerce de centre ville
       -   La concurrence avec les zones d’activité
       -   L’importance de l’implantation du parking du centre commercial : (souterrain en
           surface ou aérien).

LES TENDANCES DU MARCHE

       -   Les enseignes les plus importantes
       -   Comment faire une péréquation entre les différentes enseignes ?
       -   La chronologie des contrats, d’abord l’enseigne qui monte ou l’enseigne
           importante et ensuite la négociation avec de plus petites enseignes.
       -   L’importance de l’environnement commercial, des transports et des liaisons.
       -   L’évolution d’un quartier, d’une ville.
       -   Les anciens et les nouveaux centres commerciaux .

LES NOUVELLES TENDANCES

       -   Le développement du commerce équitable (rapport de Mr Antoine HERTH remis
               er
           au 1 ministre le 19 mai).
       -   L’évolution des consommateurs : le pouvoir d’achat des français (analyse
                             er
           ministérielle du 1 avril 2005).
       -   Les nouveaux centres commerciaux, leur implantation
            centres commerciaux à thèmes,
            centres commerciaux ludiques
       -   La nouvelle réglementation en matière d’autorisation d’équipement commercial
           (AEC) – la circulaire du 7 mars 2005.
       -   La connaissance du tissu du métier




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CENTRES COMMERCIAUX ET NOUVELLES REGLEMENTATIONS JURIDIQUES

- Tenir compte dans la communication, de la connaissance de la nouvelle réglementation et
de l’évolution de la jurisprudence.

                           La nouvelle réglementation
                                                                            er
                              - Incidences de la loi constitutionnelle du 1 mars 2005
                              relative à la charte de l’environnement et au principe de
                              précaution
                               - Incidences de la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des
                              droits et des chances, son application sur le cadre bâti et
                              l’accès aux différents types de handicap dans les centres
                              commerciaux.

                                - Comment réagir             par    rapport   à   ces   nouvelles
                               réglementations ?

                            L’évolution de la jurisprudence
                            - Incidences de la jurisprudence de la cour de cassation par
                                rapport à l’activité des centres commerciaux et notamment : la
                                participation à l’association des commerçants, la clause
                                d’enseigne, le renouvellement du bail de 12 ans….
                            - Incidences de la jurisprudence du conseil d’état et des cours
                                administratives d’appels concernant le principe de précaution
                                et les constructions et évolution des centres commerciaux.

LA COMMUNICATION VIS-A-VIS DU CONSOMM ATEUR

        -   Importance des nouveaux modes de vie

        -   Incidences de la nouvelle réglementation du droit du travail (RTT) sur la vie des
            centres commerciaux

        -   Analyse des tendances pour les 10 années à venir




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                    Formation commercialisation –
                    Force de vente de négociateurs
                      en immobilier commercial
                 - connaissance du tissu du métier…

LES TECHNIQUES DE NEGOCIATION
Introduction rapide :

. Le contact, capter l’attention, créer l’intérêt, convaincre, emporter la préférence, le traitement
des objections, la conclusion du contrat, rattraper un échec.

. Importance de l’écrit professionnel et du téléphone

La négociation avec les différents interlocuteurs (bailleur, preneur, etc…

Qui contacter pour une recherche de locaux
Les techniques de négociation avec les professionnels de l’immobilier, les agents immobiliers
ou les bailleurs
Les valeurs de référence
Comment se procurer des éléments de référence sur la valeur d’un bien en location à usage
de bureaux.
Les relations avec les différents professionnels et notamment le professionnel de l’immobilier
La loi Hoguet et la carte transaction et gestion
L’opportunité de confirmer la transaction
Le bon de visite
La négociation des honoraires
Les échanges de correspondance
La psychologie des parties
Le prix au m2 et le lien avec le loyer annuel inscrit dans le bail

Le descriptif des charges et leur évolution ; pourquoi les faire plus supporter par l’une ou
l’autre des parties.



LES TENDANCES DU MARCHE

Les enseignes les plus importantes
Comment faire une péréquation entre les différentes enseignes ?
La chronologie des contrats, d’abord l’enseigne qui monte ou l’enseigne importante et ensuite
la négociation avec de plus petites enseignes.
L’importance de l’environnement commercial, des transports et des liaisons.
L’évolution d’un quartier, d’une ville.
Les anciens et les nouveaux centres commerciaux.




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                   58
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LES NOUVELLES TENDANCES
                                                                                               er
Le développement du commerce équitable (rapport de Mr Antoine HERTH remis au 1
ministre le 19 mai).
                                                                                               er
L’évolution des consommateurs : le pouvoir d’achat des français (analyse ministérielle du 1
avril 2005).

Les nouveaux centres commerciaux, leur implantation
                        - centres commerciaux à thèmes,
                        - centres commerciaux ludiques

La nouvelle réglementation en matière d’autorisation d’équipement commercial (AEC) – la
circulaire du 7 mars 2005.

La connaissance du tissu du métier



LA NEGOCIATION DU BAIL COMMERCIAL

Cette seconde partie s’organisera en reprenant un bail commercial type et en listant les
clauses les plus importantes pouvant être négociées dans cette phase préalable.

Durée du bail
La négociation sur les charges (article 605 – article 606)
La possibilité pour le locataire de ne pas supporter la totalité des charges mêmes courantes
(la négociation).
Les clauses générales et les clauses particulières
La détermination du montant du loyer
Sur loyer temporaire en cas de travaux
la franchise de loyer
Le dépôt de garantie
La clause de révision et d’indexation
La clause compromissoire
 Les clauses sur les travaux et les transformations
La mise aux normes selon application ou non des articles 1719 à 1721
 L’état des lieux d’entrée
L’importance des pièces annexes
Sensibiliser les participants sur la nécessité de s’entourer d’un maximum de renseignements
(exemple si local en copropriété, se faire communiquer les trois derniers PV d’assemblée
générale).
La désignation des locaux loués : imposer un descriptif très précis
 Les taxes et impôts
Les assurances
La sous location
La distinction entre cession du fonds de commerce et cession du droit au bail
La cession du droit au bail
 Les conditions dans lesquelles les lieux seront restitués en fin de bail
Les honoraires éventuels de rédaction d’actes




                                A.F.A.C. Association loi 1901                              59
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                             TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
APPROCHE JURIDIQUE CONCERNANT LA REGLEMENTATION
DES BAUX COMMERCIAUX

La convention d’occupation précaire
Le bail dérogatoire
Le bail de 9 ans
La réglementation à l’intérieur du bail de 9 ans
                  . le mécanisme de la résiliation pour le preneur
                      . L’évolution du loyer
                      . Les clauses indemnitaires
La réglementation à l’expiration du bail
                  . Le congé donné par le bailleur
                      . Le congé donné par le preneur
                      . Le congé avec offre de renouvellement et la détermination du nouveau
         loyer.
                      . Les actions à mener par le preneur
                      . Le délai de prescription de deux ans
                      . Le congé sans offre de renouvellement et avec indemnité d’éviction
                      . La demande de renouvellement par le preneur
Comment négocier le loyer en phase de renouvellement
Le bail en tacite reconduction
Le droit de repentir et le droit d’option
Les relations bailleur – preneur – sous locataire
Le commandement de payer visant la clause résolutoire
Le commandement pour motifs graves et légitimes
Le contentieux des baux commerciaux
                       . Le compromis d’arbitrage
                       . La clause compromissoire
                       . La saisine du juge

Le loyer et les charges
                  - Les appels de loyers
                     - Les provisions sur charges
                     -L’évolution des charges
                    - La reddition des charges
                     - Analyser un relevé de charges

La récupération du dépôt de garantie en fin de bail

Analyse de l’évolution de la jurisprudence de la cour de cassation en immobilier commercial
sur les baux commerciaux et sur les centres commerciaux.


CONCLUSION

Selon la durée de la formation, il pourra être intéressant de terminer cetteanalyse de la
manière suivante :

- Travaux pratiques sur des modèles de baux : objectif des participants, retrouver les clauses
problématiques ou les clauses qui peuvent être négociées

- Travail sur un quizz style QCM
- Mise en place de jeux de rôle
                               . négociation
                              . bailleur – preneur


                                 A.F.A.C. Association loi 1901                             60
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     PROPOSITION DE FORMATION ARCHITECTURE
                 ET COMMERCES

1ère partie : VOLET ARCHITECTURE
IDENTIFIER LES DIFFERENTS TYPES D’ARCHITECTURES

Concernant le volet architecture, après un contact avec le formateur concerné, celui-ci
considère que l’identification des différents types d’architectures reste quelque chose de
relativement théorique et difficile à adapter dans le cadre des préoccupations liées à
l’immobilier.

Si vous le souhaitez, nous pouvons élaborer un programme recensant ces différents types
architecturaux.

Le formateur suggère quant à lui d’intégrer un volet juridique et un volet technique concernant
l’architecture en tenant compte des nouvelles obligations liées aux constructions.

Volet juridique :

Analyse de la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et
la citoyenneté des personnes handicapées.

Cette loi, dans ses articles 41 à 53, prévoit les nouvelles obligations concernant le cadre bâti
en modifiant l’article L.111-7 du code de la construction et de l’habitation. Elle indique
notamment :

         « Les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et
extérieurs des locaux d’habitation, qu’ils soient la propriété de personnes privées ou
publiques, des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public
et des lieux de travail doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à
tous et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap,
notamment physique, sensoriel, cognitif, mental ou psychique ».

L’analyse juridique suivante consisterait à étudier les articles nouveaux L.111-7–1 à L.111-7-
4 qui prévoient les conditions de mise en application de ces nouvelles dispositions.
- Analyse des sanctions en cas de non respect.
- Analyse du nouveau permis de construire à prévoir
- Analyse et élaboration du document attestant de la prise en compte des règles concernant
l’accessibilité.
- Conditions pour obtenir des subventions
- Cas d’exonérations

Volet technique :
- Comment procéder à l’audit d’accessibilité d’un site ?
- Les différentes mesures effectuées et les informations collectées.
- La fiche des indices d’accessibilité d’un site et de ses fonctions.
- La fiche récapitulative des résultats et des préconisations
- La fiche de préconisation par obstacle
- L’analyse fonctionnelle des lieux et bâtiments au travers des services ou fonctions
proposées au public.
- Etude des trajets depuis les abords, l’entrée et l’accueil vers les différents services dans une
logique de cheminement.
- Etablissement d’une liste exhaustive des obstacles et détections des points critiques
d’inaccessibilité.

                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                 61
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- Calcul de l’indice d’accessibilité entre 0 et 100 %
- 100 % correspondant au respect intégral des réglementations et normes en vigueur.
- Chiffrage des préconisations de solutions pour lever les obstacles critiques identifié lors de
l’audit.
- Elaboration d’un plan d’actions avec constitution d’un groupe de travail interdisciplinaire
pour sélectionner et hiérarchiser les préconisations.
- Animation du groupe de travail suivi du plan d’actions
- Elaboration d’outils d’autodiagnostics et formation à la prise en compte pérenne de
l’accessibilité dans les projets.

LES TECHNIQUES DU BATIMENT – BTP
   - les règles de l’art
   - les principaux types de structures
   - les infrastructures

L’INSERTION DE L’ARCHITECTURE URBAINE

Ce troisième volet du centre d’intérêt architecture par rapport aux points évoqués dans les 2
précédents volets me semble être indirectement traité.
Cela étant, si vous le souhaitez, il serait possible d’évoquer en conclusion de cette deuxième
partie du programme quelques exemples d’architecture urbaine.
    - Les cités ouvrières de Le Corbusier
    - Les cités-jardins
    - Les voies privées (villas SEURAT)
    - La reconstruction urbaine des années 50
    - Une présentation générale et une approche pédagogique des projets d’architecture
        contemporaine
    - Le projet de départ et la problématique thématique de ce projet

2ème partie : VOLET COMMERCES
VOLET ENSEIGNE AVEC LE MONDE DE LA DISTRIBUTION

Cette première partie permettrait de faire une analyse, centres commerciaux et enseignes.
    - le relationnel avec les enseignes
    - La présentation du programme
    - La négociation du bail

Les propositions :
    - La convention d’occupation précaire, son intérêt dans le cadre de l’animation du
       centre commercial,
    - Le bail dérogatoire : comment, pourquoi et dans quelles conditions
    - Le bail de 10 ans
    - Les clauses d’équilibre bailleur – preneur

L’élaboration d’un bail avec les enseignes lors de la construction du centre :
    - le bail en état futur d’achèvement,
    - Comment l’élaborer
    - Les clauses obligatoires
    - L’association des commerçants
    - Son rôle
    - Son animation
    - Sa valeur juridique
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   VOLET MARKETING DE LA DISTRIBUTION

   Conduire une étude de marché immobilier local :

          Etude documentaire :
               - Ou trouver des études existantes, gratuites ou payantes
               - Comment procéder à la phase de recueil, analyse et synthèse

          Benchmark des valeurs affichées
                - Presse nationale, locale, gratuite, internet, vitrines
              - Choix des sources et méthode d’analyse et de présentation

          Utiliser internet
                - Etablir des fourchettes de prix fiables et utilisables
                - Argus, calculette, bases de données des notaires

          Confronter les chiffres au terrain
                - Eviter les pièces
                  - Conduire des interviews de professionnels

   Augmenter l’audience d’un site internet immobilier

          Objectifs
           Connaître et comprendre les moyens techniques concrets et les principes utilisés
           par les professionnels pour développer le trafic d’un site internet. Toutes les
           références et les exemples sont issus de l’immobilier.

          Techniques on-line
              - Référencement sur les annuaires et les moteurs de recherche.
              - Choix des mots clefs et Key words marketing, pagerank, échanges de
                  liens, adaptation du site, news letters, référencement payant, adapté et
                  up-grader le contenu, erreurs à éviter.

          Techniques off-line
              - Publicité, publication, relation-presse

          Mesure d’audience
              - Comprendre les différentes techniques (site centric, panel) et trouver les
                 chiffres de sites comparables


VOLET ANALYSE DES TENDANCES DE LA CONSOMMATION

Cette formation passe par la connaissance du consommateur et l’adaptation de l’entreprise,
de l’enseigne et des centres commerciaux à comprendre les évolutions et s’y adapter.

Introduction :
Les quelques grandes tendances : le développement durable, les quadragénaires, perpétuer
la jeunesse un espoir fallacieux mais mobilisateur, la nostalgie régressive, nous vivons une
époque nomade….




                                A.F.A.C. Association loi 1901                            63
                                 e-mail : afac@afac-formation.com
                               8, rue des trois portes - 75005 PARIS
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 ère
1 partie : LE STREET MAKETING
Le marketing de rue est né dans les années 90, il fait aujourd’hui partie intégrante des plans
de communication.

                 -   la sensibilisation humanitaire
                 -   l’incitation à la citoyenneté
                 -   l’augmentation de la fréquentation d’un magasin
 ème
2   partie : LE MARKETING SENSORIEL
Connaître et analyser les sensations du consommateur et se démarquer par rapport à cette
dimension sensorielle.

Le marketing sensoriel renforce l’attractivité des lieux de vente.

De nombreux exemples : CORA – NATURE ET DECOUVERTES – SEPHORA
 ème
3    partie : LE MARKETING VISUEL
C’est un facteur d’identification et de différenciation prépondérant (importance de la couleur,
de la forme).

 ème
4   partie : LE MARKETING TACTILE
Le toucher est un des sens qui a le plus progressé ces dernières années, chez le
consommateur.

Le marketing visuel et le marketing tactile sont très complémentaires.
 ème
5     partie : LE MARKETING OLFACTIF
Il s’agit du marketing qui est aujourd’hui le plus en expansion vis-à-vis des entreprises.

L’odeur utilisé autant au niveau du produit, pour la communication, ou le magasin.
 ème
6    partie : LE MARKETING GUSTATIF
C’est celui qui est aujourd’hui le moins utilisé dans la mesure où beaucoup de produits ne
sont pas adaptés à ce style de marketing.

Il ne touche que les attributs intrinsèques des produits.
 ème
7   PARTIE : LE MARKETING AUDITIF
Après s’être intéressé au design des formes, les industriels et les professionnels se penchent
désormais sur le design sonore ou musical.


Celui-ci aujourd’hui s’intègre de plus en plus dans les centres commerciaux, la prudence
s’impose pour éviter une polysensorialité totale (lumière, odeur, musique) qui risque de créer
un sentiment de pollution auprès de la clientèle.


CONCLUSION : baromètre des tendances de la consommation au moment où la formation
sera organisée.




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                               64
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              PROPOSITION DE FORMATION POUR
                 UN PUBLIC ASSET MANAGER
                ET RESPONSABLE ACQUISITION
Centre d’intérêt n° 1 : LA PROMESSE – LA VENTE – L’ACQUISITION DE L’IMMEUBLE A
CONSTRUIRE

- Analyse des différentes formes juridiques
     Promesse de bail
     La vente à terme
     La VEFA

Dans le cadre de cette analyse, évoquer :
- Les éléments constitutifs de la promesse et de la vente
                . Les spécificités de l’immeuble vendu
                . Le prix
                . Les travaux supplémentaires
                . Les travaux modificatifs
                . Actualisation et / ou révision du prix

- Le processus de formation de la vente
                . La rencontre des consentements
                . Les avants contrats
                . Promesse unilatérale
                . Promesse synallagmatique
                . Les conditions suspensives et résolutoires

- Forme et contenu de la vente
                . Rappel des principes généraux
                . Obligations du vendeur :
                        Livrer un immeuble conforme
                        Responsabilité spécifique du constructeur – délais
                        Prise en compte des risques (sol, temps, matériaux)
                        Réception des travaux
                        Pénalités de retard

                . Obligations de l’acquéreur :
                        Paiement du prix
                        garantie de paiement


Centre d’intérêt n° 2 : LES ICPE

    1. Définition ICPE :
Origines de la réglementation
Existence de deux régimes : ICPE déclarée / ICPE autorisée
Comprendre la nomenclature de 1953
Les réglementations spécifiques (carrières, déchets)
Loi sur l’eau




                                A.F.A.C. Association loi 1901                  65
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    2. Procédure d’autorisation ou de déclaration
Aperçu des procédures d’autorisation et de déclaration
Déroulement de l’enquête publique pour les ICPE autorisées : qu’en est-il ?
Obtention du permis de construire
Règles contentieuses
Protection du voisinage (servitudes, PPRT…)
Notion de troubles du voisinage

    3. Fonctionnement des installations classées
Prescriptions et conditions d’exploitation
Modification de la nomenclature (régime des droits acquis)
Changement notable dans les conditions d’exploitation
Changement d’exploitant

    4. Cessation d’activité
Application du principe « pollueur-payeur »
    - point de vue de l’administration
    - apport loi 30 juillet 2003
Obligation de remise en état :
    - définition de la « remise en état »
    - caractéristiques de l’obligation
    - charges pesant sur l’exploitant
    - apports loi du 30 juillet 2003

    5. Vente d’un site sur lequel une ICPE a été exploitée
Etendue de l’obligation d’information
Garantie du passif environnemental

Centre d’intérêt n° 3 : PROMESSE DE BAIL OU BAIL SIGNE AVEC LE LOCATAIRE

    1) LA SPECIFICITE DES BAUX EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
    2) LA VALEUR JURIDIQUE DU BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
    3) LES DIFFICULTES CONCERNANT LA FORME JURIDIQUE DE CE BAIL

Promesse de bail suivie de la signature du bail définitif lors de l’entrée en possession ou
signature initiale d’un bail avec un avenant le jour de l’entrée en possession.

    4) LES DIFFICULTES CONCERNANT LES DIFFERENTES MENTIONS DEVANT
       FIGURER DANS UN BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
     identification des parties
     description des lieux
     date d’entrée en possession du local…
    5) LES DIFFICULTES EN CAS DE REFUS DE L’UNE DES PARTIES
    - à l’initiative du bailleur
    - à l’initiative du preneur

    6 ) LES DIFFICULTES EN CAS D’OUVERTURE D’UNE PROCEDURE COLLECTIVE
    AVANT L’ENTREE EN POSSESSION

    7) LES GARANTIES
    - caution personnelle
    - caution bancaire
    - clause indemnitaire
    - clause pénale
    -
    8) ANALYSE D’UN BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT

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                        « L’USAGE ET LA DESTINATION

                             DES BIENS IMMOBILIERS

     LA REFORME DES CHANGEMENTS D’USAGE »
Objectifs et enjeux de la formation

       -         rappeler l’évolution croissante de l’obligation préalable d’information et de conseil
                 de l’intermédiaire immobilier
       -         assimiler les améliorations et/ou les contraintes engendrées par les nouvelles
                 règles juridiques
       -         anticiper les attentes des clients face aux nouveaux dispositifs en vigueur

       Introduction
       - présentation de l’intervenant et tour de table avec les participants

       -         évocation du support
                 . Définitions de l’usage, la destination et l’exploitation effective des biens
                 . Articulation entre destination administrative et contractuelle des biens
                 . Contraintes de l’ancien dispositif des changements d’affectation
                 . Tableau comparatif sur les anciennes et les nouvelles dispositions des articles
                   L. 631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation
                 . Premiers commentaires sur la réforme


           ère
       1 PARTIE :
       cadre général de présentation et d’articulation des notions d’usage, de
       destination et d’exploitation effective des biens immobiliers

       A) définitions juridiques et illustrations pratiques pour les immeubles détenus en
          pleine propriété
       - notions d’usage, de destination et d’exploitation effective
       - illustrations pratiques des interactions entre les trois notions


       B) contraintes complémentaires pour les biens soumis au régime de la copropriété
       - incidences des normes d’urbanisme sur le règlement de copropriété
       - spécificités de certaines clauses des règlements de copropriété

       C) corrélation entre usage des biens au sens de l’article L 631-7 du C.C.H et
          destination des lieux au sens des baux commerciaux
       - les règles de police administrative conditionnent la destination des biens
       - la clause de destination du bail est conditionnée par la destination des biens

           ème
       2    PARTIE :
       la réforme des articles L. 631-7 et suivants du C.C.H

       A)        la réduction significative du champ d’application
       -         champ d’application géographique
       -         champ d’application matériel
       -         Conséquences


                                     A.F.A.C. Association loi 1901                                 67
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     B) les nouvelles modalités de vérification de l’usage des locaux
     -  Rappels des précédentes contraintes
     -  Point de départ de la recherche d’antériorité d’usage
     -  Conséquences de la suppression du certificat d’affectation
     C) la consécration de la dérogation préfectorale valant changement d’usage (avec
        compensation)
     - Evolution dans le temps de la nature des droits conférés par la dérogation
        préfectorale
     - La valeur juridique accordée au nouveau montage (publication au fichier
        immobilier des surfaces nécessaires à la compensation)
     - L’anticipation des nouvelles contraintes géographiques (arrêtés préfectoraux en
        attente)
     D) le recours aux autorisations d’urbanisme et les dispositions transitoires
     - La notion d’autorisations simultanées après obtention du permis de construire
     - Régularisations possibles

      ème
     3     PARTIE :
     les nouvelles règles instituées en matière de domiciliation des entreprises par
                            er
     la loi n° 2003-721 du 1 Août 2003 pour l’initiative économique

     A)   cas des personnes physiques et des entreprises individuelles
     -    principes
     -    exception
     B)   cas des personnes morales
     -    principes
     -    exception



SYNTHESE DE LA JOURNEE




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      CHAPITRE IV/

          MODULES

FORMATIONS GENERALES

   ET SPECIALISEES




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Les différentes formations intégrées dans ce chapitre sont organisées en modules (chaque
module reprenant un centre d’intérêt particulier regroupant plusieurs formations organisées
en inter pour chacune d’entre elles sur une journée).

Ces différentes formations peuvent dans le cadre d’un séminaire en entreprise être
réorganisées différemment selon le souhait des participants.

Les différentes formations générales et spécialisées intégrées dans ce chapitre ont toutes été
actualisées par rapport au manuel 2005. Certaines d’entres elles sont de nouvelles
formations.

Toutes ces formations peuvent également être organisées dans le cadre du « Droit
Individuel à la Formation ».




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            LES DIFFERENTS MODULES




   MODULE BAUX COMMERCIAUX

   MODULE GESTION DES CENTRES COMMERCIAUX – FORMATION
    METIERS

   MODULE BAUX D’HABITATION

   MODULE COPROPRIETE

   MODULE EXPERTISE

   MODULE ACTUALITE JURIDIQUE - ACTUALISATION DES
    CONNAISSANCES




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MODULE BAUX COMMERCIAUX




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Dans ce module peuvent également être intégrés d’autres programmes et
notamment :


     -   les diagnostics en immobilier d’entreprise et les nouvelles contraintes en matière
         de ventes immobilières et en immobilier d’entreprise.

     -   L’actualité juridique liée à l’immobilier d’entreprise et aux baux commerciaux


     -   Baux commerciaux – immobilier d’entreprise et procédures collectives –
         nouvelles lois de sauvegarde des entreprises dans le cadre des relations bailleur
         preneur

     -   Comment gérer l’évolution des charges et la répartition des charges en
         immobilier d’entreprise


     -   Les baux non prévus par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce :
         bail civil, bail professionnel, bail administratif.

     -   Baux commerciaux et locaux à usage de bureaux


     -   Baux commerciaux et locaux d’activités, entrepôts et plates formes logistiques

     -   L’actualité jurisprudentielle des baux commerciaux pouvant être traitée chaque
         trimestre.




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LES BAUX COMMERCIAUX DEBUTANTS
En tenant compte des différentes spécificités des entreprises à savoir commerces,
pieds d’immeubles, bureaux, locaux d’activités, entrepôts et centres commerciaux.

Analyse de la durée du bail, du renouvellement : plafonnement, déplafonnement, du congé,
des sous-locations, du loyer et de la clause résolutoire, des caractéristiques propres au local,
de la destination des locaux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de
commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, des locaux à usage de bureaux, du dépôt
de garantie, de la clause résolutoire, de la déspécialisation.

Analyse d’un bail commercial type ou des baux commerciaux sur lesquels les
participants ont l’habitude de travailler.
Analyse d’un bail dérogatoire et d’une convention d’occupation précaire.
Cette analyse a pour but de permettre aux participants de savoir lire, comprendre et rédiger
un bail commercial ainsi que d’acquérir les notions fondamentales en tenant compte de la
jurisprudence récente de la cour de cassation.
Connaître les mentions obligatoires devant figurer dans un bail, Comment comprendre le bail
et en déjouer les pièges.
Support : fiches pratiques, simulation et rétroprojecteur.

Présentation du décret du 30 septembre 1953 et des articles L. 145-1 à L. 145-60 du
Code de Commerce.
Explications sur la codification du décret dans le code de commerce et sur la partie non
codifiée.
Champ d’application :
Distinction selon que l’on se trouve dans le cadre des locaux à usage de bureaux ou des
locaux à usage d’entrepôts, locaux d’activités ou plate-forme logistique
Le champ d’application du décret
Observations générales sur la formation et l’objet du contrat de bail et sur les notions d’ordre
public.
Un bail, un local, une activité commerciale, la propriété du fonds (contrat de franchise),
l’exploitation du fonds, l’immatriculation au registre du commerce (nouvelle jurisprudence de
la cour de cassation)
L’application volontaire du statut (jurisprudence de la cour de cassation 2002).
La notion de locaux accessoires.
La durée du bail
Les différentes hypothèses : 9 ans ou plus, 3 – 6 – 9 – années, les baux à terme incertain, les
baux à périodes, les baux à paliers, les baux en état futur d’achèvement.
Les baux à loyer binaire – le loyer minimum garantie (LMG)
Les baux avec détermination des conditions du renouvellement concernant le loyer
Les baux dérogatoires : la durée du bail dérogatoire, l’éventualité du renouvellement du bail
dérogatoire à partir du moment où le locataire renonce à bénéficier des dispositions du statut
des baux commerciaux.
Les conventions d’occupation précaire : leur caractère exceptionnel, la durée de la
convention ne dépendant pas de la volonté du bailleur.
Les conditions dans lesquelles le congé peut être donné par le preneur en cours de bail
Les éventuelles clauses indemnitaires
La situation en fin de période triennale : le congé du preneur, la révision à la hausse, le congé
à la requête du bailleur.
La durée du bail renouvelé
La clause du bail initial prévoyant explicitement la durée du bail renouvelé
Le renouvellement du bail : la demande, la forme, les délais, le destinataire, la notification, la
motivation.


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Le refus de renouvellement
Les conditions. L’indemnité d’éviction, l’indemnité principale, le mode d’évaluation, les
indemnités accessoires. Les activités transférables, la charge de la preuve.
Les cas de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, les motifs graves et légitimes,
l’état de l’immeuble, le refus pour construire ou reconstruire, la priorité dans l’immeuble
reconstruit. La reprise pour habiter.
Le droit au maintien dans les lieux du locataire évincé, le paiement de l’indemnité.
Les sous-locations
Les relations bailleur-preneur-sous-locataire. Les conditions, les conséquences.
Les rapports bailleur-locataire, bailleur-sous locataire, sous-locataire – locataire,
Sous-locataire-bailleur. La notification. Le renouvellement du sous-bail. La sous-location
partielle. Sous-location et centres commerciaux.
Le loyer et la clause résolutoire
Le postulat et les exceptions. La définition de la valeur locative. Le plafonnement et la valeur
locative.
Les caractéristiques propres au local
La méthode. L’état d’entretien. Les travaux réalisés par le bailleur. Les travaux exécutés par
le preneur. Les travaux de mise en conformité. Les éléments d’équipement.
La destination des locaux
L’activité exercée. Les critères d’appréciation. Les activités incluses. Les extensions
prohibées. Les sanctions.
Les obligations respectives des parties
La liberté des conventions. Les charges exorbitantes de droit commun.
Les améliorations apportées aux locaux. Les obligations nouvelles découlant de la loi. Les
modalités de fixation du prix originaire. Le pas de porte.
Les facteurs locaux de commercialité
Les éléments extrinsèques. L’intérêt pour le commerce considéré. Les locaux concernés. Le
contrôle de la cour de cassation. L’évolution démographique. Le périmètre d’appréciation. Les
galeries marchandes. La concurrence. La construction de nouveaux immeubles. Le
développement de l’activité touristique. Les parcs de stationnement. L’évolution du chiffre
d’affaires réalisé par le preneur.
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
La notion de voisinage. Le prix du marché ou le prix judiciaire ?
La notion d’unité de surface. Les locaux équivalents. La pluralité de locaux.
Renouvellement : plafonnement du loyer
L’absence d’ordre public, les conventions particulières, le loyer variable. Le loyer binaire. Le
calcul du plafonnement.
Le déplafonnement
La modification d’un élément de la valeur locative. Les 4 critères retenus pour la valeur
locative. Le droit de repentir. Le droit d’option.
Les locaux monovalents
Les constructions monovalentes ou les locaux transformés. Les locaux partiellement affectés
à une activité particulière, exemples de locaux monovalents et de locaux non monovalents.
La fixation du prix par les usages et par la méthode dite « hôtelière »
Les locaux à usage de bureaux
Définition de la notion de bureaux selon la cour de cassation.
La taxe sur les bureaux.
Exemples de location exclues de l’article 23-9
Le dépôt de garantie
Les modalités de paiement du loyer. Le versement d’un droit d’entrée. La restitution.
La caution bancaire.
La clause résolutoire
Domaines d’application de la clause résolutoire. Mise en œuvre de la clause. Délais d’action.
Modalités de l’action. Le droit des créanciers inscrits. La suspension des effets de la clause
résolutoire. Le respect des délais et les sanctions.



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La révision du loyer
Forme de la demande. Procédure. Point de départ du nouveau prix. Champ d’application de
la révision triennale. Révision du loyer à la baisse. La modification des facteurs locaux de
commercialité.


La clause d’échelle mobile
Mise en œuvre. Conditions de recevabilité. Détermination du loyer révisé. Conditions de
validité de la clause.
La procédure en matière de baux commerciaux.
Le juge des baux commerciaux. La procédure, le délai préalable à la saisine du juge. Les
mesures d’instruction. La conciliation. Le loyer exigible en cours d’instance. Le droit d’option.
Le droit de repentir. Le départ du locataire. La clause compromissoire.
La prescription biennale.
Actions soumises et non soumises à la prescription biennale.
Interruption et suspension de la prescription.
La déspécialisation
La déspécialisation partielle : activités connexes ou complémentaires. Conditions d’exercice.
Révision du loyer. Exemples de demandes acceptées et rejetées.
La déspécialisation plénière : modalités d’application. Cas particulier pour les centres
commerciaux. La procédure. L’indemnité. La modification du loyer. Les motifs de refus.
Les dispositions diverses
Les clauses faisant échec au droit de renouvellement. La renonciation du preneur. La
prescription. Les clauses relatives à la cession (clauses nulles et clauses valables).
L’acquiescement du bailleur. Le régime de l’action en nullité.
Les conséquences du redressement ou de la liquidation judiciaire du bailleur ou du
preneur
La déclaration des créances. La suspension des poursuites. Le droit d’option de
l’administrateur. Les délais, la procédure, le paiement du loyer pendant la procédure.



Cette formation tient compte de l’évolution récente de la jurisprudence concernant les
baux commerciaux, des réponses aux questions écrites posées par les parlementaires
et par les sénateurs.

Remise d’un support complet, reprenant les différents points évoqués dans ce programme




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  LES BAUX COMMERCIAUX APPROFONDISSEMENT

Introduction
Dans le cadre de cette formation, les différents problèmes liés aux baux commerciaux seront
traités dans l’optique de la spécificité des bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activités,
et centres commerciaux, en tenant compte des textes actuels, de la jurisprudence la plus
récente de la cour de cassation, ainsi que des divers lois et décrets 2004, 2005 ayant une
incidence sur le statut des baux commerciaux.
Rappel sommaire d’évolution du décret de 53, de sa codification et de l’importance de la
jurisprudence de la cour de cassation.
Présentation synthétique des différents types de baux avec modèles : Convention
d’occupation précaire, bail dérogatoire, bail professionnel, bail administratif, bail civil, bail de 9
ans, bail de plus de 9 ans.
Situations particulières : Le contrat de gérance libre, la location gérance, la gérance salariée.
La convention d’occupation précaire :                   Non prévu dans les textes, Création
jurisprudentielle, Les critères de la précarité, Les délais.
Le bail dérogatoire ; Le délai de 24 mois, Les dérogatoires inférieurs à 24 mois,
L’éventualité des dérogatoires successifs, Les obligations du bailleur en cours de dérogatoire,
Les obligations du bailleur à la fin du dérogatoire.
L’application volontaire du statut des baux commerciaux : Pour une profession libérale,
pour une association, pour une administration, pour une ambassade ou un consulat, les
mécanismes à adopter et notamment l’interférence de l’article 1 134 du code civil.
La négociation dans le bail commercial : Les clauses négociables, Les clauses d’ordre
public, Les clauses de dérogations au contrat de louage du code civil (article 1719 et suivants
du code civil). L’importance des avenants, L’importance des annexes, Dans quels cas faut-il
signer un nouveau bail ?
Les mentions obligatoires, ou nécessaires dans un bail commercial : La notion de
surface, Les différents états des lieux (état des lieux d’entrée, état des lieux après travaux,
pré-état des lieux de sortie et état des lieux de sortie, la détermination du montant du loyer (le
loyer facial, la franchise, le loyer progressif, le loyer à palier, le loyer binaire, le loyer forfaitaire
et la détermination dans le loyer initial du montant du loyer lors du renouvellement, le
descriptif des locaux loués (plans, annexes et autres documents et notamment les locaux
accessoires au local principal, la destination des locaux, l’identité précise du bailleur et du
preneur (pour éviter notamment concernant le preneur des sous locations non autorisées),
l’obligation de délivrance pour le bailleur : (les équipements livrés, le bail différé, le bail en
état futur d’achèvement).
Les charges et réparations locatives : Liste des charges énumérées dans le bail,
conditions générales et conditions particulières, les charges de l’article 606, les charges de
l’article 605, interpénétration, contrat de louage et bail commercial, l’entretien et l’usure et la
vétusté, les charges forfaitaires, le devoir d’information du bailleur en fonction de
l’augmentation prévisible des charges en tenant compte des nouvelles lois (mise en
conformité des ascenseurs – accessibilité handicapés), les honoraires de gestion, les
charges de confort
Les motifs et conditions de résiliation du bail ; le commandement de payer visant la
clause résolutoire (forme, actions potentielles du locataire, et actions en réponse du
propriétaire), le commandement visant la résiliation du bail pour motifs graves et légitimes
(forme, délai d’un mois , clause ayant un caractère irréversible et retards réitérés dans le
paiement du loyer.
La sous location : Principe : interdit, conditions envisageables si sous location autorisée,
relations bailleur-sous locataire , droits du sous locataire vis-à-vis du propriétaire principal, la
domiciliation, le contrat de prestation de service et sa requalification éventuelle en sous
location.




                                   A.F.A.C. Association loi 1901                                      77
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La fin du bail : Les différents congés pouvant être donnés par le bailleur (forme, délais,
congé avec offre de renouvellement et application de l’indice, congé avec offre de
renouvellement et valeur locative, congé sans offre de renouvellement avec ou sans
indemnité d’éviction, l’initiative du locataire pendant les six derniers mois du bail (congé ou
demande de renouvellement, forme et délais), la situation juridique du bail en tacite
reconduction (comment en sortir pour le bailleur, pour le preneur, délais en fonction des
usages locaux, le calcul de la valeur locative, le calcul de l’indemnité d’éviction
                                                                                 ème
Le bail de plus de 9 ans ; Par tacite reconduction son devenir lors de la 12         année, lors de
la signature du bail, déplafonnement automatique
La clause compromissoire : L’opportunité depuis la loi NRE d’intégrer dans un bail
commercial une clause compromissoire (comment la rédiger, qui sont les arbitres, comment
les désigner, valeur de la sentence arbitrale).
Le devoir de conseil du professionnel de l’immobilier en tenant compte de la
jurisprudence de la cour de cassation 2005.

ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION 2002 à 2005 ET
NOTAMMENT :
- révision du loyer en cas de fixation forfaitaire : arrêt du 30 janvier 2002
- restitution des lieux, travaux de remise en état : arrêt du 30 janvier 2002
- prescription biennale et révision : arrêt du 13 février 2002
- notion et définition des locaux à usage de bureaux : arrêt du 27 février 2002
- révision triennale, loi MURCEF : arrêt du 27 février 2002
- loyer du bail renouvelé - locaux monovalents : arrêt du 12 mars 2002
- immatriculation au registre du commerce : arrêt du 27 mars 2002
- le repentir : arrêt du 27 mars 2002
- le franchisé et la propriété commerciale : arrêt du 27 mars 2002
- fonds de commerce – location gérance : arrêt du 6 mai 2002
- le loyer binaire : arrêt du 7 mai 2002
- le loyer variable : arrêt du 7 mai 2002
- l'application volontaire du statut : arrêt du 17 mai 2002
- le refus de renouvellement et la sous location : arrêt du 23 mai 2002
- droit de repentir – conditions obligatoires : arrêt du 23 mai 2002
- clause compromissoire et bail commercial, loi NRE
- cession – garantie du cédant : arrêt du 5 juin 2002
- renouvellement de bail – valeur locative : arrêt du 5 juin 2002
- obligation de délivrance et d’entretien : arrêt du 5 juin 2002
- destination des lieux – modification : arrêt du 5 juin 2002
- renouvellement – bail d’origine de 12 ans : arrêt du 2 octobre 2002
- augmentation de l’impôt foncier – déplafonnement : arrêt du 2 octobre 2002
- résiliation du bail – créanciers nantis : arrêt du 15 octobre 2002
- procédure collective – poursuite du bail : arrêt du 15 octobre 2002
- centre commercial – réussite commerciale : arrêt cour d’appel de Paris
- convention d’occupation précaire – bail dérogatoire : arrêt cour d’appel de Paris
- révision du loyer, renonciation à un droit, arrêt du 4 février 2003
- centres commerciaux, clientèle propre, autonomie de gestion, arrêt du 5 février 2003
- cession de droit au bail, communication au bailleur, arrêt du 5 février 2003
- sous-location autorisée, obligations, arrêt du 19 février 2003
- déplafonnement, caractéristiques propres des locaux, arrêt du 19 février 2003
- qualification du contrat, soumission au décret, arrêt du 5 mars 2003
- obligation de délivrance et d'entretien, arrêt du 19 mars 2003
- déplafonnement, prix couramment pratiqués dans le voisinage, arrêt du 19 mars 2003
- contrats successifs, qualification du contrat, arrêt du 19 mars 2003
- convention entre la société et l'un de ses administrateurs, arrêt du 25 mars 2003
- loi MURCEF, révision à la baisse (non) arrêt du 1er avril 2003
- clause résolutoire, demande de délais de paiement arrêt du 2 avril 2003
- améliorations en cours de bail, arrêt du 2 avril 2003
- convention d'occupation précaire, pouvoir de qualification, arrêt du 2 avril 2003
                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                  78
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- baux dérogatoires successifs inférieurs à 24 mois, arrêt du 2 avril 2003
                                                            er
- destination des lieux, bureaux, habitation, arrêt du 1 avril 2003
- remise des clefs, restitution des locaux, arrêt du 29 avril 2003
- commandement resté infructueux, clause résolutoire, arrêt du 28 mai 2003
- centre commercial, association des commerçants, arrêt du 12 juin 2003
- centre commercial, loyer binaire, droit de repentir, arrêt du 12 juin 2003
- cession de fonds de commerce, préemption du bailleur, arrêt du 17 juin 2003
                                                                er
- déplafonnement, accroissement de la surface, arrêt du 1 juillet 2003
                                                                               er
- congé avec refus de renouvellement, forme, mise en demeure, arrêt du 1 juillet 2003
                                                          er
- travaux de transformation, nouveau bail, arrêt du 1 juillet 2003
                                       er
- qualification du contrat, arrêt du 1 juillet 2003
- contrat de location gérance, qualification, arrêt du 8 juillet 2003
- clause résolutoire, délais de paiement, arrêt du 9 juillet 2003
- activité autorisée, règlement de copropriété, arrêt du 16 septembre 2003
                                                                         er
- fonds de commerce dépendants, propriété commerciale, arrêt du 1 octobre 2003
- troubles anormales de voisinage, arrêt du 8 octobre 2003
- redressement judiciaire, poursuite du bail, arrêt du 8 octobre 2003
- arriérés de loyers et de charges – arrêt du 5 novembre 2003
- renouvellement arrêt du 5 novembre 2003
- cession de bail, droit de préemption arrêt du 13 novembre 2003
- obligation de délivrance – arrêt du 19 novembre 2003
- convention d’occupation précaire, bail dérogatoire – arrêt du 19 novembre 2003
- suspension des effets de la clause résolutoire – arrêt du 3 décembre 2003
- locaux monovalents – arrêt du 3 décembre 2003
- garantie cédant cessionnaire, liquidation judiciaire – arrêt du 17 décembre 2003
- indemnité d’éviction assujettissement à la TVA ? - arrêt du 17 décembre 2003
- arrêté de péril résiliation du bail arrêt du 13 janvier 2004
- procédure collective – clause résolutoire – compétence du juge arrêt du 14 janvier 2004
- établissement d’enseignement – arrêt du 14 janvier 2004
- révision à la baisse, loi MURCEF, convention des droits de l’homme – arrêt du 23 janvier 2004.
- révision à la baisse, avant la loi MURCEF – arrêt du 23 janvier 2004
- expertise non contradictoire – arrêt du 11 février 2004
- rappel sur la mission de l’expert – arrêt du 11 février 2004
- contrat de location gérance, requalification – arrêt du 18 février 2004
- article 606 – arrêt du 24 février 2004
- baux dérogatoires successifs – arrêt du 25 février 2004
- loyer fixé contractuellement – arrêt du 10 mars 2004
- tacite reconduction arrêt du 23 mars 2004
- déplafonnement – obligations respectives des parties – arrêt du 24 mars 2004
- bail commercial et règlement de copropriété – arrêt du 31 mars 2004
- baux dérogatoires successifs – arrêt du 7 avril 2004
- loi MURCEF et procédures en cours – arrêt du 7 avril 2004
- déplafonnement – facteurs locaux de commercialité – arrêt du 7 avril 2004
- déplafonnement – obligations respectives des parties – arrêt du 5 mai 2004
- procédures collectives – congé – contrat en cours – arrêt du 7 mai 2004
- procédures collectives – résiliation judiciaire du bail – arrêt du 19 mai 2004
- bail dérogatoire – maintien dans les lieux – arrêt du 2 juin 2004
- impôts à la charge du preneur – arrêt du 3 juin 2004
- congé avec offre de renouvellement – arrêt du 3 juin 2004
- entrepôt de stockage – absence de clientèle – arrêt du 16 juin 2004
- facteurs locaux de commercialité – arrêt du 30 juin 2004
- restitution des locaux – état des lieux – arrêt du 7 juillet 2004
- renouvellement – faute du preneur – arrêt du 7 juillet 2004
- clause de garantie solidaire du paiement des loyers – liquidateurs – arrêt du 21 septembre 2004
- bail emphytéotique – renouvellement du bail – arrêt du 28 septembre 2004
- cession du droit au bail – motifs graves et légitimes – arrêt du 29 septembre 2004
- destruction de la chose louée – résiliation du bail sans indemnité – arrêt du 29 septembre 2004
- locaux monovalents – arrêt du 29 septembre 2004
                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                  79
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- prix du bail révisé ou renouvelé – droit d’option du bailleur – arrêt du 12 octobre 2004
- dérogation à l’article 1 720 du code civil – arrêt du 12 octobre 2004
- bail de 9 ans – renouvellement – même durée sauf clause contraire – arrêt du 27 octobre 2004
- avenant – soumission au statut des baux commerciaux – arrêt du 9 novembre 2004
- modification des lieux loués – clause résolutoire – arrêt du 9 novembre 2004
- circonstances de la précarité de la COP – arrêt du 9 novembre 2004
- loyer binaire – droit d’option – arrêt du 24 novembre 2004
- loyer plafond – valeur locative – facteurs locaux de commercialité – arrêt du 24 novembre 2004
- bail dérogatoire – renouvellement – arrêt du 24 novembre 2004
- activités connexes et complémentaires – arrêt du 7 décembre 2004
- clause résolutoire - délais – arrêt du 7 décembre 2004
- tacite reconduction – congé – arrêt du 7 décembre 2004
- commandement visant la clause résolutoire – délais – arrêt du 8 décembre 2004
- indemnité d’éviction – paiement – maintien dans les lieux – arrêt du 4 janvier 2005
- charges – taxe foncière – arrêt du 11 janvier 2005
- bail commercial sous condition suspensive arrêt du 19 janvier 2005
- convention d’occupation précaire – application du statut des baux commerciaux – notion de
fonds de commerce dépendant – arrêt du 19 janvier 2005
- expulsion – local professionnel – arrêt du 20 janvier 2005
- bail dérogatoire – caractéristiques – arrêt du 2 février 2005
- caution bancaire – condition essentielle à l’acte – arrêt du 9 février 2005
- soumission volontaire au statut – immatriculation au registre du commerce – arrêt du 9 février 2005
- clauses du bail – contradiction avec le code civil – article 1755 du code civil – arrêt du 22 février 2005
- contrat de location – bail dérogatoire – requalification en bail commercial – arrêt du 22 février 2005
- congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction – motifs graves et légitimes – arrêt du 8 mars
2005
- destination des lieux – agent immobilier – agent commercial – arrêt du 23 mars 2005
- notion de local – article L.145-1 du code de commerce – arrêt du 30 mars 2005
- révision à la baisse – loi du 11 décembre 2001 – arrêt du 8 février 2005, arrêt du 22 mars 2005, arrêt du 5 avril
2005
- cession d’un droit au bail sans respecter les stipulations contractuelles – acceptation tacite
du bailleur – arrêt du 6 avril 2005
- congé sans offre de renouvellement du bail avec indemnité d’éviction – arrêt du 6 avril 2005
- nantissement – résiliation amiable du bail – arrêt du 6 avril 2005
- troubles de voisinage – article 1719 du code civil – arrêt du 20 avril 2005
- centre commercial – résiliation du bail – arrêt du 17 mai 2005
- demande de renouvellement – époux séparés de biens – immatriculation au RC arrêt du 18 mai 2005
- Cession – devoir de conseil du rédacteur – arrêt du 18 mai 2005
- impôt foncier – assujettissement à la TVA – arrêt du 15 juin 2005
- bail de 9 ans – bail dérogatoire – complémentarité – arrêt du 29 juin 2005
- indemnité d’occupation – absence de paiement – résiliation du bail – arrêt du 29 juin 2005
- grosses réparations – article 606 – arrêt du 13 juillet 2005
- tacite reconduction – congé avec offre de renouvellement – arrêt du 20 septembre 2005
- bail dérogatoire – demande de requalification – arrêt du 20 septembre 2005
- locaux accessoires – arrêt du 27 septembre 2005
- application volontaire du statut – preneur exerçant une profession libérale – arrêt du 28 septembre 2005
- travaux de ravalement imposés par l’autorité administrative – arrêt du 28 septembre 2005
- indemnité d’éviction – indemnité d’occupation – arrêt du 4 octobre 2005
- extension des demandes en appel- arrêt du 11 octobre 2005
- motifs graves et légitimes – absence d’exploitation – arrêt du 18 octobre 2005
- absence d’immatriculation au registre du commerce au moment du congé – arrêt du 18 octobre 2005
- bail dérogatoire – contrat de location gérance – arrêt du 19 octobre 2005

Remise lors de la formation de trois supports :
       -       support sur les baux commerciaux approfondissement
       -       support sur les baux commerciaux dans leur nouvel environnement juridique
       -       support avec résumé des différents arrêts de la cour de cassation de
                   2002 à octobre 2
                                      A.F.A.C. Association loi 1901                                            80
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                       LES BAUX COMMERCIAUX
                  DANS LEUR NOUVEL ENVIRONNEMENT
                    JURIDIQUE ET JURISPRUDENTIEL

INTRODUCTION

Plusieurs lois et quelques décrets, tant en 2004 qu’en 2005 vont avoir une incidence
importante sur les relations bailleur – preneur ainsi que sur l’élaboration des nouveaux baux
commerciaux.
                                                           ème
Parallèlement, la jurisprudence de la cour de cassation, 3      chambre civile, sur cette même
période, décèle une interprétation particulièrement rigoureuse des textes, sans aucune
interprétation tenant compte de la réalité économique des professionnels.

Cette journée de formation permettra de faire le point sur la jurisprudence de la cour de
cassation, l’incidence des nouveaux textes, les nouvelles dispositions à prendre lors des
renouvellements des baux et de l’élaboration des nouveaux baux commerciaux, qu’ils soient
tant à usage de commerces, de bureaux, d’entrepôts….


 ère
1  partie : ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE RECENTE DE LA COUR DE
CASSATION ET NOTAMMENT :

- La primauté des clauses du code civil concernant le contrat de louage par rapport aux
clauses figurant dans le bail commercial, lorsqu’il n’y a pas été dérogé et notamment les
articles 1719, 1720 et 1721 du code civil.

- Le bail en état futur d’achèvement, comment peut-on aujourd’hui le rédiger, quelle est sa
valeur juridique.

- L’application volontaire du statut des baux commerciaux, pour les professions libérales et
les associations : bail professionnel, bail civil, comment y déroger, l’application de l’article
1134 du code civil, et le nouveau mécanisme de dérogation.

- Baux commerciaux et centres commerciaux : la participation à l’association des
commerçants, la clause d’enseigne, le renouvellement du bail de 10 ans ou 12 ans.

- La clause compromissoire dans le bail commercial : clause générale ou clauses spécifiques
pour chaque problème pouvant être rencontré.

- La détermination des charges supportées par le locataire : 606 – 605, énumération des
principales charges, charges forfaitaires, (pourcentage du montant du loyer, ou prix au m2).

Remise lors de la formation d’un support complet, analysant la jurisprudence
concernant les différents points évoqués précédemment ainsi qu’un condensé de la
jurisprudence sur les baux commerciaux de 2001 à juillet 2005.




                                A.F.A.C. Association loi 1901                                81
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 ème
2  partie : ANALYSE DES DIFFERENTS TEXTES (LOIS ET DECRETS) AYANT UNE INCIDENCE
SUR LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

- La loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels – le décret du
15 février 2005 : le plan de prévention des risques naturels prévisibles, l’état des risques, le plan de
prévention des risques technologiques, les zones de sIsmicité.. Quel document doit-on annexer dans
les nouveaux baux.
L’article L.125-2 et l’article L.128-2 du code des assurances, l’article L.125-5 du code de
l’environnement, leur application sur les nouveaux baux.

- Les nouvelles réglementations concernant l’environnement : l’obligation d’informer de l’article L.514-20
du code de l’environnement s’applique-t-elle aux baux commerciaux.

- La nouvelle réglementation concernant la sécurité des ascenseurs et notamment les arrêtés 2004 et
2005 : application aux baux commerciaux, la notion de monte-charge et d’ascenseur.

- La loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des
personnes handicapées : obligations concernant le cadre bâti, les centres commerciaux, les ERP, les
immeubles à usage de bureaux, quels sont les handicaps concernés, augmentation du montant des
charges, faut-il informer le locataire dès la signature du bail.

- La loi du 9 décembre 2004 : l’ordonnance du 8 juin 2005, le nouveau dossier de diagnostic technique
(DDT), le mesurage des locaux : application aux baux commerciaux.

- La loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises : le nouveau droit de préemption
des communes, lors des cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux et de baux
commerciaux.
                                                                                           er
- La loi de sauvegarde des entreprises du 28 juillet 2005, entrée en application le 1 janvier 2006 :
conséquences sur les relations bailleur – preneur et sur les relations bailleur – administrateur judiciaire
et liquidateur.




Remise lors de la formation d’un support complet reprenant ces différents textes et analysant
leur incidence sur les baux commerciaux.




                                    A.F.A.C. Association loi 1901                                       82
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 BAUX COMMERCIAUX ET CENTRES COMMERCIAUX
INTRODUCTION :

La spécificité de l’application du statut des baux commerciaux pour les centres commerciaux.
Les textes d’origine ne prévoyaient absolument pas, sauf dans un alinéa (déspécialisation
plénière), l’application du statut des baux commerciaux, pour les centres commerciaux. Il
s’agit donc en réalité d’une application essentiellement jurisprudentielle.
Rappel sommaire des règles d’urbanisme applicables concernant les centres
commerciaux :

       -   le régime d’autorisation préalable
       -   les effets de l’autorisation d’exploiter
       -   le contentieux des autorisations
       -   les sanctions du défaut d’autorisation d’exploitation commerciale

 ère
1      partie : CENTRES COMMERCIAUX ET BAUX SPECIFIQUES

       -   La convention d’occupation précaire
       -   Le bail dérogatoire
       -   Le bail de plus de 9 ans
       -   Le bail de 12 ans

 ème
2   partie : CENTRES COMMERCIAUX – JURISPRUDENCE DE LA COUR DE
CASSATION

       -   la validité de l’insertion d’un pacte de préférence dans un bail commercial pour des
           locaux situés dans un centre commercial.
       -   La déspécialisation et les centres commerciaux
       -   La clause d’enseigne
       -   La participation à l’association des commerçants pour le preneur
       -   Le renouvellement du bail de 10 ans
       -   La situation particulière des franchisés

 ème
3      partie : LA CONTESTATION DE LA PROPRIETE COMMERCIALE

       -   Les conditions d’exploitation
       -   l’inexécution des clauses du bail
       -   le crédit bail immobilier
       -   le refus de la propriété commerciale
       -   l’autonomie de gestion
       -   la notion de local
       -   la modification des surfaces
       -   la notion de clientèle autonome
       -   les stands, rayons, constructions extérieures, emplacements à l’extérieur du centre
 ème
4      partie : LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR ET DU PRENEUR

       -   le loyer binaire
       -   les clauses recettes – incidences fiscales – conséquences en cas de renouvellement,
           droit d’option du bailleur,
       -   la modification des facteurs locaux de commercialité du centre commercial
       -   la concurrence et la non concurrence


                                  A.F.A.C. Association loi 1901                                  83
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ème
5     partie : CENTRES COMMERCIAUX ET TRAVAUX

    -   Conséquences sur le bail
    -    Les travaux d’extension du centre
    -   L’interprétation par la cour de cassation de l’article 606 du code civil
    -   l’application de l’article 1719 du code civil et sa contradiction avec les clauses du bail
    -   la clause de préemption
ème
6     partie : LES CHARGES

    -   Charges et copropriété
    -   Charges et mono propriété
    -   Répartition contractuelle des charges
    -   Charges dites de confort
    -   Les états des lieux d’entrée et de sortie.
ème
7     partie : CENTRES COMMERCIAUX ET BAUX EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT

    -   Nature et valeur juridique du bail en état futur d’achèvement
    -   Promesse de bail, bail + avenant ou bail avec conditions suspensives
ème
8     partie : CENTRES COMMERCIAUX ET INCIDENCES DES LOIS NOUVELLES

    -   Loi concernant la nouvelle réglementation des ascenseurs et son application dans les
        centres commerciaux
    -   Loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la
        citoyenneté des personnes handicapées : application dans les centres commerciaux
        avec notamment l’accessibilité aux différents types de handicap – (mobilité réduite,
        malentendants, non voyants…..)




                                A.F.A.C. Association loi 1901                                   84
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        LES BAUX EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT

LA SPECIFICITE DES BAUX EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT

La doctrine et la pratique du droit sont à l’origine de la création d’un nouveau bail commercial
qui intéresse aujourd’hui autant les investisseurs que les utilisateurs.

On ne peut calquer ce bail sur la VEFA. Il s’agit donc d’une création juridique aujourd’hui non
consacrée par les textes.


LA VALEUR JURIDIQUE DU BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT

Analyse et approche de ce nouveau bail au regard des textes (décrets de 1953, code de
commerce, code civil), de la jurisprudence et du rapport Pelletier.


LES DIFFICULTES CONCERNANT LA FORME JURIDIQUE DE CE BAIL

Promesse de bail suivie de la signature du bail définitif lors de l’entrée en possession ou
signature initiale d’un bail avec un avenant le jour de l’entrée en possession.

LES DIFFICULTES CONCERNANT LES DIFFERENTES MENTIONS DEVANT FIGURER
DANS UN BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT

     identification des parties
     description des lieux
     date d’entrée en possession du local…

LES DIFFICULTES EN CAS DE REFUS DE L’UNE DES PARTIES

    -   à l’initiative du bailleur
    -   à l’initiative du preneu


LES DIFFICULTES EN CAS D’OUVERTURE D’UNE PROCEDURE COLLECTIVE AVANT
L’ENTREE EN POSSESSION

    -   procédure collective du bailleur
    -   procédure collective du preneur

LES GARANTIES

    -   caution personnelle
    -   caution bancaire
    -   clause indemnitaire
    -   clause pénale

ANALYSE D’UN BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT

    -   analyse d’un bail type
    -   analyse des baux sur lesquels travaillent les participants à la formation.

                                   A.F.A.C. Association loi 1901                             85
                                    e-mail : afac@afac-formation.com
                                  8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                                TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
       LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

INTRODUCTION :
   - Aperçu sur l’évolution de la jurisprudence de la cour de cassation de 2001 à 2005.

   -   Aperçu sur le projet de réforme des baux commerciaux ou ne subsiste que des
       éléments liés au contentieux et à la clause compromissoire - incidences sur le
       renouvellement du bail.


LES EXCEPTIONS

   -   le bail dérogatoire
   -   la convention d’occupation précaire

LE DEPLAFONNEMENT AUTOMATIQUE
   - les locaux à usage de bureaux
   - les locaux monovalents

LES CAS PARTICULIERS

   -   les entrepôts, les locaux d’activité, les plateformes logistiques
   -   les baux en état futur d’achèvement
   -   les baux à paliers
   -   les baux à terme incertain
   -   les baux à périodes
   -   les baux à loyer binaire
   -   les baux avec clause d’indexation
   -   les baux avec exclusion des règles du plafonnement et du déplafonnement
   -   les centres commerciaux

LE CONGE DONNE PAR LE BAILLEUR

   -   forme, motivation, délais, notification
   -   le congé avec offre de renouvellement
   -   le congé sans offre de renouvellement et avec indemnité d’éviction
   -   le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction

LA DEMANDE DE RENOUVELLEMENT PAR LE PRENEUR

   -   forme, délais,
   -   la tacite reconduction

LE RENOUVELLEMENT DU BAIL

   -   les conditions
   -   l’exploitation effective
   -   la modification des activités


LE DROIT DE REPENTIR ET LE DROIT D’OPTION




                               A.F.A.C. Association loi 1901                              86
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                            TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
LE REFUS DE RENOUVELLEMENT

    -   les motifs graves et légitimes
    -   la mise en demeure
    -   les infractions irréversibles

LA DUREE DU BAIL RENOUVELE

    -   le point de départ du bail renouvelé
    -   le point de départ du bail après repentir

LE RENOUVELLEMENT DU SOUS BAIL

L’INDEMNITE DITE D’EVICTION – LES ACTIVITES TRANSFERABLES

LOYER ET VALEUR LOCATIVE

    -   Les caractéristiques du local considéré, la pondération
    -   La destination des lieux
    -   Les obligations respectives des parties
    -   Les facteurs locaux de commercialité
    -   Exception : les prix couramment pratiqués dans le voisinage

LE CALCUL DU PLAFONNEMENT

LE SECOND RENOUVELLEMENT

LA CLAUSE COMPROMISSOIRE

CONCLUSION :

    -   Analyse de la jurisprudence de la cour de cassation 2003 -2004 et 2005 sur le
        renouvellement du bail commercial
    -   Analyse et étude de différents modèles (congé, demande de renouvellement, refus
        de renouvellement, renouvellement).


Remise lors de la formation de deux supports :

- Un support sur le renouvellement du bail commercial
- Un support intégrant la jurisprudence de la cour de cassation 2001 à 2006.




                                A.F.A.C. Association loi 1901                       87
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        LES CHARGES RECUPERABLES –
 LES REPARATIONS LOCATIVES – L’ETAT DES LIEUX
         EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Inclus dans cette formation,
- les nouvelles charges prévisibles à moyen terme à savoir les charges liées à la mise
en sécurité des ascenseurs et les charges liées à l’application de la loi de février 2005
sur l’accès aux handicapés concernant le cadre bâti et les différents types de
handicap.
- L’incidence de la jurisprudence de la cour de cassation sur les clauses figurant au
bail lorsqu’elles sont en contradiction avec les clauses concernant le contrat de louage
et notamment l’obligation du bailleur prévue dans l’article 1719 du code civil
d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

INTRODUCTION
   - Généralités sur l’immeuble à usage de bureaux
   - Incidences du projet de réforme des baux commerciaux sur les charges, l’état des
      lieux, les réparations locatives, concernant les locaux à usage de bureaux, les
      entrepôts et les plateformes logistiques.
   - Le problème de la surface (une loi Carrez pour l’immobilier d’entreprise ?)
   - La notion de pondération
   - La future réforme « habitat », l’ordonnance du 8 juin 2005 concernant les diagnostics
      obligatoires et l’immobilier d’entreprise.


LES CHARGES RECUPERABLES
   - Les charges pouvant être récupérées par le bailleur sur le preneur en immobilier
      d’entreprise.
   - L’article 605, l’article 606 (analyse jurisprudentielle)
   - Le loyer net de charges payé par le preneur.
   - Incidences sur le montant du loyer
   - Les honoraires de gestion
   - Les charges de confort
   - La vérification de l’évolution des charges par le locataire
   - Les charges forfaitaires par rapport au montant du loyer ou à un prix au m2


L’ETAT DES LIEUX ET LES REPARATIONS LOCATIVES
    La mise en place de la procédure d’état des lieux

   -   les informations à recueillir,
   -   le procès verbal d’entrée dans les lieux et la remise des clefs,
   -   l’incidence sur le début du bail,
   -   les renseignements obligatoires
   -   le désaccord avec le preneur sur la signature de l’état des lieux,
   -   le rôle de l’huissier et ses conséquences,
   -   l’obligation de délivrance au moment de l’entrée en possession et la clause « le
       preneur prend les lieux en l’état »
   -   l’obligation de délivrance en cours de bail et la clause « le preneur pend les lieux en
       l’état ».
   -   les réparations à effectuer par le bailleur ou par le preneur et leur incidence sur la
       détermination du montant du loyer



                              A.F.A.C. Association loi 1901                                88
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                           TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
      La modification des lieux en cours de bail
   -   à l’initiative du preneur
   -   à l’initiative du bailleur
   -   les conséquences sur le loyer

      L’état des lieux en fin de bail
   -   le procès verbal de sortie des lieux
   -   les conditions et la forme du procès verbal
   -   la date de l’élaboration de l’état des lieux,
   -   la notion de vétusté et d’usure normale (texte, pratique, jurisprudence).
   -   Le refus du preneur de signer le procès verbal de sortie des lieux
   -   L’obligation de remise en état d’origine (dans quel cas, même si modification
       substantielle).
   -   L’obligation éventuelle par le bailleur d’effectuer les travaux,
   -   La facturation par le bailleur des travaux nécessaires sans remise en état
   -   Le chiffrage des réparations (forfaitaire, expertise, procédure de référé).
   -   Le devenir du dépôt de garantie par rapport aux travaux facturés

      La remise en location du bien

   -   L’intérêt financier d’une démarche consensuelle



Remise d’un support avec documents types et jurisprudence.




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                              8, rue des trois portes - 75005 PARIS
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                        ETAT DES LIEUX –
                   ET REPARATIONS LOCATIVES
                  EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
INTRODUCTION

   -   Approche de l’état des lieux et des réparations locatives en bureaux, entrepôts,
       locaux d’activités et commerces.
   -   Généralités sur l’immeuble à usage de bureaux
   -   Incidences du projet de réforme des baux commerciaux sur les charges, l’état des
       lieux, les réparations locatives, concernant les locaux à usage de bureaux, les
       entrepôts et les plateformes logistiques.
   -   Le problème de la surface (une loi Carrez pour l’immobilier d’entreprise ?)
   -   La notion de pondération
   -   La future réforme « habitat », les diagnostics obligatoires et l’immobilier d’entreprise
   -   La loi de décembre 2004 autorisant le gouvernement à simplifier le droit par voie
       d’ordonnance, l’élaboration d’un document unique regroupant les différents
       diagnostics obligatoires, son incidence en immobilier d’entreprise.
   -   Les propositions et recommandations du rapport Pelletier de mai 2004 sur les baux
       commerciaux concernant les états des lieux et les réparations locatives.

L’ETAT DES LIEUX

      La mise en place de la procédure d’état des lieux
   -   les informations à recueillir,
   -   le procès verbal d’entrée dans les lieux et la remise des clefs,
   -   l’incidence sur le début du bail,
   -   les renseignements obligatoires
   -   le désaccord avec le preneur sur la signature de l’état des lieux,
   -   le rôle de l’huissier et ses conséquences,
   -   l’obligation de délivrance au moment de l’entrée en possession et la clause « le
       preneur prend les lieux en l’état »
   -   l’obligation de délivrance en cours de bail et la clause « le preneur pend les lieux en
       l’état ».
   -   les réparations à effectuer par le bailleur ou par le preneur et leur incidence sur la
       détermination du montant du loyer
      La modification des lieux en cours de bail
   -   à l’initiative du preneur
   -   à l’initiative du bailleur
   -   les conséquences sur le loyer
      L’état des lieux en fin de bail
   -   le procès verbal de sortie des lieux
   -   les conditions et la forme du procès verbal
   -   la date de l’élaboration de l’état des lieux,
   -   la notion de vétusté et d’usure normale (texte, pratique, jurisprudence).
   -   Le refus du preneur de signer le procès verbal de sortie des lieux
   -   L’obligation de remise en état d’origine (dans quel cas, même si modification
       substantielle).
   -   L’obligation éventuelle par le bailleur d’effectuer les travaux,
   -   La facturation par le bailleur des travaux nécessaires sans remise en état
   -   Le chiffrage des réparations (forfaitaire, expertise, procédure de référé).
   -   Le devenir du dépôt de garantie par rapport aux travaux facturés
      La remise en location du bien
   -   L’intérêt financier d’une démarche consensuelle
                               A.F.A.C. Association loi 1901                                90
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                              8, rue des trois portes - 75005 PARIS
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LES REPARATIONS LOCATIVES

      Les dépenses et réparations locatives en l’absence de clauses particulières
       dans le bail.
   -   les réparations locatives
   -   le chauffage
   -   peinture et moquette
   -   le défaut d’entretien et les dégradations
   -   les obligations de réparer
   -   la notion de vétusté
   -   la notion de locaux pris en l’état
   -   loyer et réparations locatives
   -   réparations locatives – vétusté et dépôt de garantie en fin de bai
      Application des clauses du bail
   -   les clauses dérogatoires prévues au bail
   -   l’incidence de l’application des articles 1719 – 1720 et 1721 du code civil en
       contradiction avec les clauses du bail et la jurisprudence 2004 de la cour de
       cassation.
   -   L’énumération limitative ou non limitative
   -   La liste des grosses réparations
   -   Le gros entretien
   -   Le ravalement
   -   Le clos et le couvert
   -   Les nouvelles obligations (mise en conformité des ascenseurs et accès aux différents
       handicaps relevant de la loi pour l’égalité des droits et des chances) et leurs
       conséquences sur les relations bailleur - preneur en cours de bail.
   -   Les nouvelles clauses impératives à intégrer dans les nouveaux baux en tenant
       compte de l’application de la jurisprudence de la cour de cassation.
   -   Les travaux liés à l’activité du preneur
   -   Les travaux valant supplément de loyer
   -   Transfert de charges et incidences sur la valeur locative




Remise d’un support avec documents types et jurisprudence




                              A.F.A.C. Association loi 1901                             91
                               e-mail : afac@afac-formation.com
                             8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                           TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
             LES VOIES D’EXECUTION APPLIQUEES
                  AUX BAUX COMMERCIAUX
INTRODUCTION :

        Analyse de la loi du 9 juillet 1991 – loi portant réforme des procédures civiles
         d’exécution

        Analyse du décret du 31 juillet 1992 pris pour l’application de la loi du 9 juillet 1991
         instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles.

        Analyse dans l’optique de l’immobilier d’entreprise.

I / LES DIFFERENTES CLAUSES A INTEGRER DANS LE BAIL COMMERCIAL POUR
EVITER LE CONTENTIEUX ET PROTEGER LE BAILLEUR

        La clause compromissoire,
        La clause pénale
        La clause d’indemnité forfaitaire
        Les charges
        L’article 605 et l’article 606
        La dérogation aux articles 1719 et 1720 du code civil
        Le dépôt de garantie
        La caution

II/ LE PRE – CONTENTIEUX

        Les relances
        Les mises en demeure
        Leur facturation

III / LE COMMANDEMENT VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE

A. Les différentes raisons :
             - pour motif grave et légitime
             - pour paiement du loyer et des charges
B.   Le contentieux
             - procédure de référé
             - recours sur référé
             - Cour d’Appel

IV/ LE DEPOT DE GARANTIE

         -   En cas de procédure collective
         -   En fin de bail
         -   Délais et recours

V / LES MESURES CONSERVATOIRES

A . Les différentes saisies :
     - Sur le débiteur
     - Sur la caution
     - Sur la banque
     - Sur les biens mobiliers
                                  A.F.A.C. Association loi 1901                               92
                                   e-mail : afac@afac-formation.com
                                 8, rue des trois portes - 75005 PARIS
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B. Les saisies selon la structure juridique du débiteur
             - en nom personnel
             - commerçant ou artisan
             - en société

VI / LES MESURES D’EXECUTION

Introduction :
     - le suivi des saisies
     - le relationnel avec l’huissier exécutant
     - les démarches nécessaires

    A.   Sur le compte bancaire
    -    procédure
    -    cantonnement
    -    délais et distribution

    B. La concurrence entre créanciers
    - les délais
    - la répartition des fonds

VII / LES DIFFERENTES PROCEDURES

    -    la procédure de référé
    -    la procédure d’expulsion
    -    la procédure devant le tribunal de grande instance (mémoire, assignation,
         conclusions).
    -    L’expertise judiciaire
    -    Le rôle du juge de l’exécution
    -    Les recours (délais, procédure en appel)

VIII/ LA PREPARATION DU DOSSIER

    -    à faire tenir à l’huissier
    -    à faire tenir à l’avocat
    -    à faire tenir à l’expert
    -    à faire tenir à l’avoué
    -    à faire tenir à l’administrateur judiciaire ou au mandataire liquidateur

IX/ LE SUIVI DU DOSSIER

    -    auprès de l’huissier
    -    auprès de l’avocat
    -    auprès de l’expert
    -    auprès de l’avoué
    -    auprès de l’administrateur judiciaire ou du mandataire liquidateur

X / BAIL COMMERCIAL ET PROCEDURES COLLECTIVES

    -    le devenir des procédures en cours
    -    le devenir du bail
    -    le devenir du dépôt de garantie
    -    la restitution des locaux
    -    le suivi de la procédure collective
    -    le rôle du contrôleur
    -    le paiement privilégié des loyers
    -    l’action en responsabilité à l’encontre de l’administrateur judiciaire ou du mandataire
         liquidateur.
                                 A.F.A.C. Association loi 1901                               93
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                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                            LES GRANDS PRINCIPES
                           DE LA REDACTION D’ACTES

INTRODUCTION

Le droit des professionnels de l’immobilier à la rédaction d’actes.

Analyse des articles 56 et suivants de la loi du 31 décembre 1971 modifiée par la loi du 31
décembre 1990.

Champ d’application du droit à rédaction d’actes – article 54

Les conditions : assurance et garantie financière – article 55

 ère
1      PARTIE : LES AVANT CONTRATS

       -     différence promesse de vente et compromis de vente
       -     différence avant contrat ssp ou authentique
       -     les conditions suspensives et l’avant contrat
       -     promesse de vente et procuration
       -     l’indemnité d’immobilisation
       -     possibilité d’insérer dans l’acte définitif des clauses non prévues dans l’avant contrat

 ème
2          PARTIE : LES ANNEXES ET LES AVENANTS

       -     Importance d’annexer à l’acte différents documents
       -     Avenant ou nouveau contrat
       -     Contradiction entre le contrat initial et l’avenant
       -     Analyse pratique de différents documents
 ème
3          PARTIE : LA REDACTION DU BAIL D’HABITATION

Ne seront analysés dans ce chapitre que les baux d’habitation relevant de la loi du 6 juillet
1989.

       -     Analyse d’un contrat de bail usuel
       -     Le cautionnement et le contrat de bail
       -     Les mentions obligatoires
       -     Le contrat de bail résidence principale,
       -     Le contrat de bail résidence secondaire
       -     Les recours
       -     La commission de conciliation
 ème
4          PARTIE : LE BAIL MIXTE

       -     habitation et professionnel
       -     analyse d’un bail type
       -     la détermination de la partie à usage d’habitation et à usage professionnel




                                     A.F.A.C. Association loi 1901                                 94
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ème
5        PARTIE : LE BAIL PROFESSIONNEL

     -     Analyse de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986
     -     Analyse d’un bail type
     -     Bail professionnel ou application volontaire du statut des baux commerciaux
ème
6        PARTIE : LE BAIL COMMERCIAL

     - Les mentions obligatoires
     - La convention d’occupation précaire
     - Le bail dérogatoire
     - Analyse d’un bail type
ème
7        PARTIE : LE BAIL CIVIL

     -     Sa valeur juridique
     -     Les conditions dans lesquelles un bail civil peut être élaboré
     -     Analyse d’un document de référence

ème
8  PARTIE : LA CLAUSE COMPROMISSOIRE – LE COMPROMIS D’ARBITRAGE – LE
PROTOCOLE D’ACCORD

     -     Dans quel document peut –on insérer une clause compromissoire ? analyse d’un
           modèle.
     -     L’élaboration du compromis d’arbitrage, avant le litige
     -     L’élaboration du protocole d’accord pour mettre fin à un litige.

ème
9        PARTIE : LES STATUTS DE SOCIETES CIVILES ET COMMERCIALES

     -     Analyse sommaire des différents statuts de société
     -     Comment y trouver les informations nécessaires pour traiter avec cette entreprise
     -     Le professionnel de l’immobilier peut-il rédiger des statuts de société

    ème
10        PARTIE : LES DROITS ET OBLIGATIONS DU REDACTEUR D’ACTES

     -     le devoir de conseil
     -     obligation de moyen ou obligation de résultat


    ème
11        PARTIE : COMPRENDRE L’ACTE NOTARIE

     -     Pourquoi un acte authentique
     -     Valeur de titre exécutoire
     -     Analyse sommaire d’un acte type


Formation articulée avec remise d’un support comprenant de nombreux modèles
d’actes et cas pratiques.




                                   A.F.A.C. Association loi 1901                               95
                                    e-mail : afac@afac-formation.com
                                  8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                                TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                  REDACTION D’ACTES
             EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE :
        BAIL COMMERCIAL – BAIL DEROGATOIRE –
         CONVENTION D’OCCUPATION PRECAIRE
                     ET AVENANTS

LES REGLES DE BASE DE LA REDACTION D’ACTES
La forme du contrat : authentique, sous-seing privé.
Les conditions de formation du contrat : le consentement, l’objet, la cause.
Les sanctions de l’inobservation des conditions de formation des contrats.
L’action en nullité, les effets de la nullité.
L’exécution du contrat : force obligatoire, effet relatif.
L’inexécution du contrat : l’exécution forcée, la responsabilité contractuelle.

LES DIFFERENTS ACTES LIES AUX BAUX COMMERCIAUX
Bail commercial 9 ans ou plus en tenant compte de la jurisprudence de la cour de cassation
et du rapport PELLETIER.
Bail dérogatoire et convention d’occupation précaire
Bail commercial et bureaux, entrepôts ou plateforme logistique
Bail commercial et administration
Bail commercial et soumission volontaire au statut
Bail commercial et professions libérales, associations

ANALYSE DES DIFFERENTES CLAUSES FIGURANT OU POUVANT FIGURER DANS UN
BAIL
Durée du bail (clause à prévoir en vue du renouvellement).
Impôts, taxes et charges.
Dépôt de garantie
Obligations générales du bailleur et du preneur (ordre public ou non)
Paiement du loyer – clause indemnitaire – clause pénale
Cession du droit au bail ou du fonds de commerce
Sous-location ou contrat de prestation de services
Clause d’enseigne
Etat des lieux d’entrée et de sortie
Etat des lieux entre le cédant et le cessionnaire
Clauses sur les travaux et les transformations
Clause compromissoire intégrée au bail
Détermination de l’identité exacte du preneur (incidence en cas de cession de droit au bail)
Obligation de délivrance et d’entretien (exclusion des articles 1719 – 1720 – 1721 du code
Civil.
Clauses générales et clauses particulières (incidence des doublons ou contradictions)
Détermination des charges supportées par le preneur (référence à l’article 606 ou
énumération)
Clause de régularisation des charges
Détermination du montant du loyer (clause nécessaire et obligatoire, loyer binaire, loyer
progressif, loyer à palier, franchise de loyer).
Clause de révision et d’indexation
Désignation des locaux (destination, affectation, dépendances, accessoires).
Importance des pièces annexes (règlement de copropriété, immatriculation en cours au RC)




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                           96
                                  e-mail : afac@afac-formation.com
                                8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
CLAUSES SPECIFIQUES BAUX COMMERCIAUX ET CENTRES COMMERCIAUX

Bail de 12 ans
Clause d’enseigne
Appartenance à l’association des commerçants
Unité du centre commercial
Bail dérogatoire

LA RESPONSABILITE DU REDACTEUR ET DE L’INTERMEDIAIRE

Obligation de moyens ou obligation de résultats
Les conséquences du devoir de conseil de l’intermédiaire
Analyse jurisprudentielle
Approche de la loi HOGUET




                               A.F.A.C. Association loi 1901            97
                                e-mail : afac@afac-formation.com
                              8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                            TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                LES GRANDS PRINCIPES
               DE LA REDACTION D’ACTES
                  REDACTION D’ACTES
             EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE :
        BAIL COMMERCIAL – BAIL DEROGATOIRE –
         CONVENTION D’OCCUPATION PRECAIRE
                     ET AVENANTS
Inclus dans ce programme les baux en état futur d’achèvement et la notion de chose
louée (jurisprudence de la cour de cassation – art. 1719 et ss du code civil


INTRODUCTION :

     I. LES GRANDS PRINCIPES DE LA REDACTION D’ACTES
Le droit des professionnels de l’immobilier à la rédaction d’actes
La forme du contrat : authentique, sous-seing privé.
Les conditions de formation du contrat : le consentement, l’objet, la cause.
Les sanctions de l’inobservation des conditions de formation des contrats.
L’action en nullité, les effets de la nullité.
L’exécution du contrat : force obligatoire, effet relatif.
L’inexécution du contrat : l’exécution forcée, la responsabilité contractuelle.

    II. LES DIFFERENTES CATEGORIES D’ACTES ET LEURS REGLES
Les avants contrats
Les annexes et les avenants
La clause compromissoire – le compromis d’arbitrage – le protocole d’accord

   III. QUELQUES EXEMPLES D’ACTES
Le bail mixte
Le bail professionnel
 ère
1 PARTIE : LES DIFFERENTS ACTES LIES AUX BAUX COMMERCIAUX
Bail commercial 9 ans ou plus en tenant compte de la jurisprudence de la cour de cassation.
Bail dérogatoire et convention d’occupation précaire
Bail commercial et bureaux, entrepôts ou plateforme logistique
Bail commercial et administration
Bail commercial et soumission volontaire au statut
Bail commercial et professions libérales, associations
 ème
2     PARTIE : ANALYSE DES DIFFERENTES CLAUSES FIGURANT OU POUVANT
FIGURER DANS UN BAIL COMMERCIAL - SUPPORT VIDEO PROJECTEUR
Durée du bail (clause à prévoir en vue du renouvellement).
Impôts, taxes et charges.
Dépôt de garantie
Obligations générales du bailleur et du preneur (ordre public ou non)
Paiement du loyer – clause indemnitaire – clause pénale
Cession du droit au bail ou du fonds de commerce
Sous-location ou contrat de prestation de services
Clause d’enseigne
Etat des lieux d’entrée et de sortie

                                 A.F.A.C. Association loi 1901                           98
                                  e-mail : afac@afac-formation.com
                                8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
Etat des lieux entre le cédant et le cessionnaire
Clauses sur les travaux et les transformations
Clause compromissoire intégrée au bail
Détermination de l’identité exacte du preneur (incidence en cas de cession de droit au bail)
Obligation de délivrance et d’entretien (exclusion des articles 1719 – 1720 – 1721 du code
Civil.
Clauses générales et clauses particulières (incidence des doublons ou contradictions)
Détermination des charges supportées par le preneur (référence à l’article 606 ou
énumération)
Clause de régularisation des charges
Détermination du montant du loyer (clause nécessaire et obligatoire, loyer binaire, loyer
progressif, loyer à palier, franchise de loyer).
Clause de révision et d’indexation
Désignation des locaux (destination, affectation, dépendances, accessoires).
Importance des pièces annexes (règlement de copropriété, immatriculation en cours au RC)
 ème
3      PARTIE : CLAUSES SPECIFIQUES BAUX                     COMMERCIAUX    ET   CENTRES
COMMERCIAUX
Bail de 12 ans
Clause d’enseigne
Appartenance à l’association des commerçants
Unité du centre commercial
Bail dérogatoire
 ème
4    PARTIE : LA RESPONSABILITE DU REDACTEUR ET DE L’INTERMEDIAIRE
Obligation de moyens ou obligation de résultats
Les conséquences du devoir de conseil de l’intermédiaire
Analyse jurisprudentielle
Approche de la loi HOGUET
 ème
5    PARTIE : LA REDACTION D’UN BAIL EN ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
Les différentes solutions pouvant être envisagées
Promesse de bail puis signature d’un bail
Bail suivi de la signature d’un avenant
Signature immédiate d’un bail sous conditions suspensives




                               A.F.A.C. Association loi 1901                             99
                                e-mail : afac@afac-formation.com
                              8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                            TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
  LES BAUX COMMERCIAUX ETUDIES ET ANALYSES
        POUR LES DIFFERENTS SERVICES DE
    L’ENTREPRISE DU SERVICE COMMERCIAL AU
               SERVICE JURIDIQUE


Différents services de l’entreprise sont concernés par les baux commerciaux :

    le service commercial
    les gestionnaires
    les comptables
    les techniciens
    les juristes


Cette formation organisée essentiellement au sein d’une entreprise, a pour but de réunir
différents participants des services concernés pour étudier les centres d’intérêts concernant
les baux commerciaux et évoqués notamment dans le présent module en les appliquant en
liaison entre les commerciaux, gestionnaires, comptables techniciens, et juristes




                               A.F.A.C. Association loi 1901                            100
                                e-mail : afac@afac-formation.com
                              8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                            TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
             L’EVALUATION DU FONDS DE COMMERCE

INTRODUCTION : LA NOTION DE FONDS DE COMMERCE EN FONCTION DES TEXTES
ET DE LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION

      -   Fonds de commerce et droit au bail
      -   Fonds de commerce et pas de porte
      -   Fonds de commerce et gérance
      -   Fonds de commerce et franchise
      -   Fonds de commerce et centres commerciaux

ère
1     partie : Les différents éléments constitutifs du fonds de commerce

      -   Les éléments incorporels : clientèle, droit au bail, pas de porte, enseigne, nom
          commercial…
      -   Les éléments corporels : agencement, matériel, outillage….
      -   Les stocks et les marchandises

ème
2     partie : Les éléments du bail ayant une incidence sur l’évaluation du fonds

      -   les clauses du bail
      -   le niveau et l’indexation du loyer
      -   les charges supportées par le locataire
      -   la durée du bail
      -   la période de cession
      -   l’importance et la qualité des locaux commerciaux, locaux privatifs, investissements
          et commodités.
      -   La politique commerciale : marge, stocks
      -   Les spécificités, contraintes et évolution de la branche d’activité
      -   L’importance et la qualité de la concurrence
      -   La réputation du cédant, du prédécesseur, du propriétaire
      -   Les usages locaux en matière de baux et de loyers commerciaux
ème
3     partie : Les méthodes d’évaluation du fonds de commerce

      -   remarques liminaires
      -   évaluation par le chiffre d’affaires
      -   évaluation par les bénéfices
      -   les autres méthodes
               loyer du local
               prix au m2
               redevance de gérance
               secteur d’activités
               volume d’affaires
               prix pratiqués sur le marché

      -   le cas particulier des locaux monovalents
      -   la méthode dite « hôtelière »
      -   évaluation théorique et évaluation ajustée.



                                 A.F.A.C. Association loi 1901                            101
                                  e-mail : afac@afac-formation.com
                                8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
ème
4     partie : la vente du fonds de commerce

    -    les préalables à la vente
    -    le contrat de vente
    -    les formalités
    -    la fiscalité
ème
5     partie : la valeur du droit au bail

    -    méthode de calcul
    -    loyer plafonné
    -    valeur locative
ème
6     partie : l’incidence de la structure juridique du fonds sur son évaluation

    -    en nom personnel
    -    en société
    -    garantie cédant – cessionnaire
    -    le compte courant
    -    les cautions

CONCLUSION :

         -   Comment liquider le stock
         -   Comment arrêter la comptabilité
         -   Les conséquences fiscales au regard de la TVA
         -   Les conséquences fiscales au regard des plus-values professionnelles
         -   Incidences du rapport Pelletier sur les baux commerciaux et de ses
             recommandations sur l’évaluation du droit au bail et du fonds de commerce




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                     102
                                  e-mail : afac@afac-formation.com
                                8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
 « LES REGLES D’URBANISME APPLICABLES

AUX PROJETS D’OUVERTURE DES COMMERCES

                             DE DÉTAIL »

 1/ Rappels des objectifs et des enjeux de la formation
 - analyser les relations entre le déroulement de la procédure d’autorisation
     d’équipement commercial et certaines dispositions d’urbanisme (liées notamment
     aux autorisations de construire)

 -   recenser les procédures découlant de l’octroi impératif de certaines autorisations
     d’urbanisme

 -   appréhender les contraintes techniques inhérentes à ce type de projet
                                                      ème
     commercial (liées aux contraintes des E.R.P de 5     catégorie de type M

 2/ Présentation du support >> les principaux textes d’application

 a) Aspect « Urbanisme Commercial »
     . Loi du 5 Juillet 1996 dite « Loi Raffarin »
     . Décret du 09 Mars 1993 modifié par le décret du 29 Novembre 1996 relatif à
       l’autorisation d’exploitation commerciale de certains magasins de commerce de
       détail et de certains établissements hôteliers, aux observatoires et aux
       commissions d’équipement commercial
     . Arrêté du 12 Décembre 1997 du Secrétaire d’État aux P.M.E, au Commerce et
       à l’Artisanat fixant le contenu de la demande d’autorisation d’exploitation de
       certains magasins de commerce de détail (+ Circulaires des 16/01/1997 &
       15/01/2001)
     . Cas des nouvelles dispositions introduites par la loi S.R.U du 13 Décembre
       2000 concernant le fonctionnement des Commissions Départementales
       d’Équipement Commercial (C.D.E.C)
     . Décret du 20 Novembre 2002 relatif aux schémas de développement
       commercial

 b) Aspect « Urbanisme Opérationnel et Autorisations Spécifiques »
     . Les certificats d’urbanisme de l’article L. 410-1 du Code de l’Urbanisme (selon
       la réforme issue de la loi S.R.U du 13/12/2000)
     . Le permis de construire selon le régime des articles L. et R. 421-1 et suivants
       du Code de l’Urbanisme
     . Cas spécifique des changements d’affectation : respect des dispositions de
       l’article L. 631-7 du Code de la Construction et du statut des immeubles en
       copropriété (Loi du 10/07/1965 et textes subséquents)
     . Les demandes d’autorisation de fixation d’équipements sur façades (les
       « permis d’enseigne ») selon le décret n° 82-211 du 24/02/1982
     . Cas de l’article L. 113-2 du Code de la Voirie Routière : obtention de l’arrêté
       municipal valant permis de stationnement




                        A.F.A.C. Association loi 1901                              103
                         e-mail : afac@afac-formation.com
                       8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                     TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
c) Aspect « Établissements Recevant du Public »
    . Catégories et nomenclature des E.R.P selon les dispositions des articles R.
      123-2 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation
    . Évolution de la réglementation depuis l’arrêté du 25/06/1980 : les dispositions
      générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique
      dans les E.R.P
    . Cas spécifique de l’article R. 421-53 du Code de l’Urbanisme : consultation de
      la Commission de Sécurité

3/ Déroulement pratique de la formation

a) Analyse préalable du projet selon les règles de l’urbanisme commercial

* la notion de surface de vente
- principe : abrogation définitive depuis la loi Raffarin de la référence à la Surface
     Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N)
- conséquences : définition générale à travers le seuil dit des « 300 m² »
- cas parallèle de la surface déclarée pour l’imposition à la taxe Organic

* Zoom partiel sur le champ d’application
- Les magasins de commerces de détail
- Les ensembles commerciaux / cas particulier des Z.A.C dites de centre urbain
- Les prestataires de service à caractère artisanal

* le dossier de demande d’Autorisation d’Équipement Commercial (A.E.C)
- L’identité du demandeur et/ou du détenteur de l’A.E.C
- Le contenu général
- Le contenu particulier : notions d’étude d’impact et d’enquête publique
* la procédure d’instruction et les recours possibles
- L’organisme instructeur : la Commission Départementale d’Équipement
     Commercial (C.D.E.C)
- L’organisme de recours : la Commission Nationale d’Équipement Commercial
     (C.N.E.C)

b) Interactions entre l’urbanisme commercial et l’urbanisme opérationnel

* Parallèle A.E.C / Permis de Construire
- Enchaînement des autorisations
- Durée de validité des autorisations dans le temps
* Nécessité ou non d’un certificat d’urbanisme
- distinction de la portée du C.U entre terrain à bâtir et immeuble préexistant
- contraintes du C.U par rapport à une opération neuve réalisée sur terrain à bâtir
* Nécessité ou non d’un permis de construire
- rappel du principe préalable : le P.C vaut « autorisations simultanées »
- distinction entre déclaration de travaux et permis de construire
- distinction entre permis de construire et permis d’enseigne
- les différents types de permis de construire
    (permis exprès – permis tacite – permis simple – permis soumis à conditions
    particulières – cas particulier du sursis à statuer)
- particularités de certaines contraintes techniques liées à la notion
    d’E.R.P/catég.M

* Contentieux du P.C
- Personnes fondées à agir
- Délais pour agir et conséquences

4/Conclusion / synthèse des débats

                       A.F.A.C. Association loi 1901                             104
                        e-mail : afac@afac-formation.com
                      8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                    TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                     BAUX COMMERCIAUX
                PROGRAMME SPECIAL ASSISTANTES

Introduction
Le vocabulaire de l’immobilier
La terminologie spécifique des baux commerciaux
Les abréviations
Etude synthétique du statut des baux commerciaux
 ère
1      partie : Les différents baux
       - Convention d’occupation précaire
       - Bail dérogatoire
       - Bail de 9 ans
       - Bail de plus de 9 ans
 ème
2    partie : Simulation sur analyse de différents documents ;
Cette seconde partie permettra de travailler sur des documents pour vérifier les clauses
pouvant poser problème ou pour éventuellement compléter un bail en y ajoutant les clauses
essentielles manquantes.
 ème
3       partie : Les clauses fondamentales dans un bail commercial
       - La détermination du montant du loyer.
       - L’indexation des loyers
       - Le descriptif des locaux
       - La destination des locaux
       - La détermination des charges
 ème
4       partie : Sensibilisation sur l’importance des avenants et des annexes
       - Clauses obligatoires dans un avenant
       - Forme de l’avenant
       - Les annexes (numérotation et dates).
 ème
5      partie : Les charges

       -   Distinction articles 605 et 606
       -   La régularisation des charges
       -   Les différentes catégories de charges
 ème
6       partie : La clause assurance dans le bail
       - Les obligations
       - L’opposabilité à l’assureur
 ème
7       partie : La fin du bail
       - Les différents congés à l’initiative du bailleur (quand et comment ?)
       - Les réponses possibles du preneur
       - Les initiatives pouvant être prises par le preneur en l’absence de congé du bailleur
       - La tacite reconduction


       Remise lors de la formation d’un support complet avec modèles, simulations et cas
       pratiques.




                                  A.F.A.C. Association loi 1901                             105
                                   e-mail : afac@afac-formation.com
                                 8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                               TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
              ACTUALITE DES BAUX COMMERCIAUX
               - ENVIRONNEMENT ET DIAGNOSTICS
ère
1     PARTIE : L’ACTUALITE DES BAUX COMMERCIAUX

      -   Les clauses à intégrer dans un bail commercial en fonction de l’évolution actuelle de
          la jurisprudence de la cour de cassation.
      -   La rédaction à envisager pour un bail en état futur d’achèvement
      -   L’obligation de délivrance et l’interprétation par la cour de cassation de l’article 1719
          et 1720 du code civil et les conditions dans lesquelles le transfert de l’obligation est
          envisageable sur le locataire
      -   Les baux dérogatoires successifs
      -   L’interprétation jurisprudentielle de la convention d’occupation précaire
      -   Les clauses concernant les travaux
      -   L’opportunité d’intégrer dans un bail une clause compromissoire
      -   Les locaux à usage de bureaux, les entrepôts, les locaux d’activités,.
      -   L’incidence de la future loi de sauvegarde des entreprises sur le statut des baux
          commerciaux à partir du moment où le locataire est en difficulté.
      -   Analyse de la jurisprudence de la cour de cassation 2004 et 2005
ème
2  PARTIE : L’ENVIRONNEMENT – LES DIAGNOSTICS : INCIDENCES EN
IMMOBILIER D’ENTREPRISE

      -
                                                  er
          Analyse de la loi constitutionnelle du 1 mars 2005 relative à la charte de
          l’environnement.
                       Conséquences du principe de précaution figurant dans l’article 5 et
                           des recours des tiers figurant dans l’article 7
                       La loi de simplification du droit du 9 décembre 2004 et les réformes
                           prévues –
                       Le diagnostic de performance énergétique
                       La définition des surfaces bâties
                       Les changements d’affectation des locaux
                       Le document unique regroupant les différents diagnostics
                           obligatoires

      -   La lutte contre l’effet de serre et la maîtrise de l’énergie dans les bâtiments.
      -   Le développement durable dans la construction des bâtiments
      -   Le contrat pour la recherche d’économie de charge
      -   Le diagnostic gaz et la loi du 3 janvier 2003
      -   La loi relative à la prévention des risques technologiques et naturels
                         Plan de prévention des risques naturels prévisibles et conséquences
                             sur l’immobilier d’entreprise
                         L’état des risques information des locataires et des acquéreurs
                         Contenu de l’état des risques
                         Entrée en vigueur de l’obligation d’information sur les risques
                             technologiques, naturels ou sismiques
      -   Projet de loi d’orientation sur l’énergie et la maîtrise de l’énergie dans les bâtiments
      -   Information du public en matière d’environnement directive 2003/ 4 / CE
      -   Campagne nationale d’information contre la vétusté électrique




                                  A.F.A.C. Association loi 1901                                 106
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   -   Loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la
       citoyenneté des personnes handicapées et son incidence sur le cadre bâti, analyse
       de l’article 41 de la loi ayant remplacé l’article L. 111 – 7 du CCH par 5 articles L.111-
       7 à L.111-7-4.
   -   Le plomb dans l’eau et les conséquences en immobilier d’entreprise avec l’entrée en
       application de la directive européenne du 3 novembre 1998
   -   L’expertise technique des logements – nouveau document d’inspiration anglo-
       saxonne (la home inspection) et sa possibilité de mise en application en droit
       français.
   -   La loi de programmation pour la cohésion sociale et ses dispositions concernant le
       parc locatif privé
   -   Le rapport Pelletier pour une meilleure sécurité juridique des autorisations
       d’urbanisme.


Remise lors de la formation d’un support complet avec tous les documents de
référence sur les différents points traités.




                               A.F.A.C. Association loi 1901                                 107
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                   MODULE

GESTION DES CENTRES COMMERCIAUX -


       FORMATION METIERS




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           GESTION DES CENTRES COMMERCIAUX
                  FORMATION METIERS
La gestion immobilière
       Le droit immobilier (la propriété du sol, le cadastre, la construction (ZAC, DUP), loi 65,
            loi SRU, permis de construire/démolir, DAT, conformité)
       Loi Raffarin
       Les règles ERP
       La technique (clim, élec, toiture, structure, escalators, ascenseurs, sprinkler, détection
            incendie, détection intrusion, SSI)
       Droit du travail (sous-traitance, travail clandestin, contrat de travail, entreprises de
            gardiennage)
       Les AG (Préparation, convocation, tenue, PV)
       Piloter les propriétaires (conseils de syndicaux, réunions)
       Les procédures budgétaires(engagement, commandes,factures)
       Analyse d’un budget
       Les PPA
       Les assurances (DO, RC, déclarations)
       Travaux (appel d’offre, SPS, bureau de contrôle)
       Documents de travail

La gestion locative
        Décret de 53
        Les cessions (droit de bail, fonds de commerce, préemption, état des lieux, DOCEC)
        Le renouvellement
        Les impayés
        Analyse d’un bail
        Cahier des charges technique
        Règlement intérieur
        Les relations avec les commerçants
        Les grandes enseignes
        Le compte d’exploitation des commerces
        Les procédures internes
        Documents de travail (Bail, Bible des loyers, fiches locataires, état des impayés, état
            des charges prévisionnelles et liquidation)
        La gestion active des loyers
        Les chiffres d’affaire (collecte, analyse)
L’association
        Le pilotage d’une association
        Les AG
        Le pilotage d’une agence (loi sapin)
        Les médias
        Les études(quali, quanti, baromêtres)
        Le suivi budgétaire
        Le suivi des cotisations
        Les salons
        Les intermitents
        Les procédures internes
Les relations publiques
        Les politiques
        Les administrations
        Les consulaires
        La police
        Les pompiers
        Les associations


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                             TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
             LA GESTION IMMOBILIERE –
               LA GESTION LOCATIVE



la loi SRU – la loi « urbanisme et habitat du 2 juillet 2003
SCOT – PLU – ZAC – PC : nouveaux fondamentaux de l’urbanisme
Le permis de construire
L’urbanisme commercial : présentation du régime et modalités d’évaluation des
     locaux concernés.
Fondamentaux de la réglementation sur les installations classées
Les contentieux de l’urbanisme
Les règles ERP
La techique – la pathologie du bâtiment
Le droit du travail
La copropriété
Charges et redditions de charges
Les assurances
Analyse du décret du 30 septembre 1953
Le renouvellement du bail commercial
Charges récupérables – état des lieux – réparations locatives en immobilier
     d’entreprise
Pré contentieux – contentieux et voies d’exécution en immobilier d’entreprise




Le détail de ces différents programmes est déjà intégré dans ce manuel 2005, sauf
celui concernant les règles ERP (page suivante).




                      A.F.A.C. Association loi 1901                          110
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                                LES REGLES ERP


Le règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements
recevant du public (ERP) a fait l’objet d’importantes modifications qui entreront en vigueur en
mai prochain.

Arrêté du 25 juin 1980 modifié par l’arrêté du 13 janvier 2004, par l’arrêté du 23 janvier 2004
et par l’arrêté du 22 mars 2004.

I / MODIFICATION DES REGLES GENERALES APPLICABLES AUX ERP

    A.   aménagement intérieur
    B.   conception et desserte des bâtiments
    C.   installations eau, gaz, combustibles et aux hydrocarbures liquéfiées
    D.   contrôle du respect des règles de construction dans les ERP


II/ MODIFICATION DES REGLES PARTICULIERES A CERTAIN ERP

    magasins, centres commerciaux
                ème
    ERP de la 5     catégorie
    Hôtels, pensions de famille
    ERP de la catégorie « R »
                          1° établissements concernés
                          2° capacité d’accueil
                          3° réglementation applicable


III/ SECURITE – INCENDIE : ACTUALISATION DE LA REGLEMENTATION

    A. Résistance au feu des matériaux de construction
    B. Désenfumage des ERP




                                A.F.A.C. Association loi 1901                             111
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                                    L’ASSOCIATION

La situation des associations dans le cadre des centres commerciaux.

La jurisprudence de la cour de cassation sur la possibilité de ne plus faire partie d’une
association dans un centre commercial.

L’organisation d’une association

Les dispositions statutaires obligatoires

Les modifications apportées aux statuts de l’association

Les dispositions statutaires spécifiques

L’administration de l’association

Le fonctionnement de l’association

La tenue des comptes

La convocation des membres à l’assemblée générale

Les textes des projets de délibération

La notion de questions diverses

Les pouvoirs

La feuille de présence

Le procès verbal

La distinction entre conseil et assemblée générale

Les décisions des organes de direction :
    la convocation des membres du conseil
    le pouvoir
    la déclaration de candidature à un poste de membre du conseil
    la feuille de présence
    le procès verbal de la réunion du conseil
    l’extrait de procès verbal de la réunion du conseil
    la déclaration de changement de dirigeant
    la délégation de pouvoir

Les décisions de l’assemblée générale ordinaire annuelle :
    la convocation des membres du conseil
    les pouvoirs
    la feuille de présence
    la convocation des membres de l’association à l’assemblée
    le rapport moral et financier du conseil à l’assemblée
    le texte des projets de délibération
    la déclaration de candidature à un poste de membre du conseil
    le procès verbal de l’assemblée générale



                                 A.F.A.C. Association loi 1901                       112
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Les décisions à majorité particulière :

Les décisions en assemblée générale extraordinaire

Vie courante de l’association :
    domiciliation
    ressources
    fonctionnement
    manifestations
    création d’un périodique
    action en justice

Vie financière de l’association :
    la comptabilité
    la fiscalité

Vie sociale :
    les contrats de travail
    le règlement intérieur
    la démission
    les documents à remettre en fin de contrat


La dissolution



La loi SAPIN :

    Chapitre II du titre 2 de la loi n° 93 – 122 du 29 janvier 1993
                           er
    Décret n° 95-225 du 1 mars 1995 pris pour l’application de l’article 41 de la loi SAPIN

    Circulaire 28 octobre 1993 relative aux modalités d’application de la loi SAPIN

    Circulaire du 19 septembre 1994 relative à la transparence et à la non discrimination
    dans la publicité




                                   A.F.A.C. Association loi 1901                            113
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MODULE BAUX D’HABITATION




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         e-mail : afac@afac-formation.com
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     TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
Dans ce module, peuvent également être intégrés d’autres programmes et notamment :

   -   les diagnostics en immobilier d’habitation et les nouvelles contraintes du propriétaire
       vis-à-vis de son locataire.

   -   L’actualité juridique liée à l’immobilier d’habitation

   -   Comment gérer l’évolution des charges et la répercussion des charges sur le
       locataire.

   -   Analyse de la loi portant engagement national pour le logement

   -   La lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux et la notion de logement décent

   -   L’actualité jurisprudentielle des baux d’habitation pouvant être traitée chaque
       trimestre.




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              LES BAUX D’HABITATION DEBUTANT
A ce programme en fonction du niveau des participants, peuvent être ajoutés les éléments
figurant dans le programme introduction aux baux d’habitation (première partie du manuel).

1er aspect : ACCES AU LOGEMENT ET JOUISSANCE DES LIEUX :

LE CONTRAT DE LOCATION :

Le bail de logements au regard des dispositions du code civil, de loi du 01/09/48, de la loi du
06/07/89 et des textes subséquents.

Analyse des clauses du bail : sur la base d’un bail type
   Mentions obligatoires, clauses prohibées, documents annexés.
   Droits et obligations des parties.
   Commentaire de chaque point augmenté de la jurisprudence.

BAIL ET VIE DE FAMILLE :

   La famille locataire :
        Qui signe ?
        le couple marié : à qui appartient le bail ? solidarité des époux.
        Les concubins : hypothèse du bail établi au nom d’un seul concubin, au nom
        des deux, cas d’un concubin né après l’établissement du bail, les concubins
        sont ils colocataires ? sont ils de plein droit solidaires entre eux ?
        Effet du PACS sur le bail.

   Cautionnement et différents types de garantie :
       Le cautionnement : ~ sur la base d’un modèle type de cautionnement,
                    ~ formalisme,
       La caution peut-elle retirer sa garantie ?
       Cautionnement d’un seul locataire. Cautionnement des deux.

   Usage des lieux :
         troubles de jouissance : bruit, animal domestique, problème d’hygiène, est-il interdit
d’avoir une bouteille de gaz chez soi ?
         poser une parabole ?
         responsabilité des locataires eu égard : à leurs enfants, des personnes à leurs
         service, aux tiers ...

       Cession du bail, sous location, échange, transformation des lieux, utilisation pour un
usage professionnel, changement d’affectation, domiciliation.

          Travaux : entretien, réfection, réparation, remplacement,
          transformation, addition, amélioration, conditions préalables, quels travaux peuvent
être librement entrepris par le bailleur ?
          par le locataire ? cas de travaux urgents,
          cas de travaux rendus obligatoires par une disposition législative....

        Le locataire doit il souffrir certains travaux ? troubles de jouissance ?
        -       Recherche de solution à des situations particulières pouvant intervenir
                pendant le cours du bail.
                Développements sur les responsabilités du bailleur et celles du
                preneur.*



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Fin du bail :
        Congé donné par le locataire, abandon du domicile conjugal, séparation,
        divorce, décès, les enfants ont-ils un « droit de succession » ? « de suite » ?
        un droit de maintien dans les lieux ?
        Effets du congé donné : par les deux époux, par un seul époux,
        résiliation notifiée aux deux époux, à un seul...
        Décès d’un concubin.
        Abandon du domicile par le titulaire : effets sur la tête de celui qui reste.
        Effets du congé donné aux deux concubins, à un seul, par un seul,
        cas d’un concubin marié ...
        Effets du PACS.
        Comment reprendre un logement lorsqu’il n’y a pas de successible connu ?
        Vente du logement loué.

2ème aspect : CHARGES - ETAT DES LIEUX - REPARATIONS LOCATIVES :

LES CHARGES RECUPERABLES :

 Des dispositions réglementaires.
 Existe-t-il des règles de répartition ?
 Exigibilité des charges récupérables : relevé des charges, obligation d’en justifier,
  paiement, provisions, régularisation,
  cas des frais afférents aux antennes de télévision : le bailleur peut il imposer aux
  locataires de se raccorder au câble ? ...
 Contrôle des charges par le locataire : objet et modalités, contestations.

ETAT DES LIEUX DE SORTIE ET REPARATIONS LOCATIVES :

   L’état des lieux d’entrée pose toute une série de questions :
        Une formalité, un formalisme, quand doit il être établi ? sur quoi porte t-il ?
        comment est-il établi physiquement ? un vocabulaire, un état des lieux
        complémentaire ou un avenant à l’état des lieux initial sont-ils possibles ?
        effets, le locataire dispose-t-il d’un recours en cas de désaccord sur l’état des
        lieux d’entrée ? transfert du bail, continuité, sous-location, échange, travaux
        réalisés par le bailleur, quand faut il établir un nouvel état des lieux ?

   l’état des lieux de sortie :
         Peut-il / doit il y avoir un « pré état des lieux » ? quel intérêt ? quelle portée ?
         incidences de la transformation des lieux,
         Effets des accords collectifs : existe-t-il une grille de vétusté ? le locataire
         dispose-t-il d’un recours en cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie ?...

 Réparations locatives :
des dispositions réglementaires : accords collectifs, l’obligation d’entretien      impose-t-
elle la remise à neuf d’éléments détériorés par l’usage normal ? que          faire   si      les
réparations locatives ne sont pas exécutées ? le bailleur peut-il imposer son chiffrage ?...

3ème aspect : CONTENTIEUX LOCATIF :

   Le locataire ne paye pas son loyer,
        Comment tenter d’y parer ?

        Quel autre objectif ?

                ~ Recouvrer les sommes impayées, plan d’apurement, respect des
          dispositions administratives, suites et conséquences, présentation et
          choix des procédures civiles d’exécution.
                ~ Résilier le bail, effets de la clause de résiliation de plein droit.
                                   A.F.A.C. Association loi 1901                            117
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   Inexécution d’autres obligations :
        Résiliation judiciaire, notion de motif sérieux et légitime.

   Expulsion du locataire :
       La procédure, les acteurs.

 Le droit au logement :
présentation des dispositions de la loi du 31/05/90 modifiée.




                                 A.F.A.C. Association loi 1901            118
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 DECOUVERTE PRATIQUE DES BAUX D’HABITATION

Objectifs et enjeux de la formation

        -         appréhender et/ou redécouvrir les étapes fondamentales d’un bail d’habitation
        -         déjouer les pièges les plus flagrants du dispositif juridique en vigueur

        Introduction

        -         évocation du support
                  . reproduction de la loi n° 89-462 du 06 Juillet 1989 (modifiée)
                  . exemple-type d’un bail d’habitation
                  . mentions obligatoires devant figurer dans le bail et risques en découlant
                       modalités pratiques de calcul du loyer
                  . tableau d’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction (en l’état actuel
                    de la législation)
                  . liste des clauses abusives ou illicites dressée par la Commission des Clauses
                    Abusives en février 2000
                  .    illustration de la notion de logement décent
                  .    évolution des Commissions de Conciliation
                  .    sources concernant les charges récupérables et les réparations locatives
                  .    synthèse des règles juridiques essentielles à respecter

            ère
        1         Partie : l’évolution du cadre législatif et réglementaire depuis 1989
            ère
        1         phase : le contexte général résultant de la loi du 06/07/1989

        -         Les principales règles instituées par cette loi – la notion d’ordre public

        -         L’alternative éventuelle aux baux issus de la loi de 1989 : les baux civils

        -         Les conventions totalement exclues du champ d’application (à l’origine)
            ème
        2             phase : les changements majeurs introduits par la loi S.R.U du 13/12/2000
                               (après ceux issus de la loi du 21/07/1994)

        - La notion de décence
   . zoom sur les difficultés pratiques d’interprétation de certains critères

   . incidence sur le champ d’application de la loi

        -         Le règlement amiable des conflits locatifs

        -         Le congé pour vente et la loi Carrez

        -         La réglementation des immeubles insalubres ou menaçant ruine et le dispositif de
                  concertation locative (pour mémoire)




                                        A.F.A.C. Association loi 1901                             119
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    ème
2         partie : les modalités pratiques d’établissement du bail

-     Préambule sur les capacités respectives des parties à conclure le bail

-     L’obligation pour le bailleur de délivrer des locaux conforme à leur destination –
      l’importance fondamentale de l’état des lieux – l’impact des audits techniques et
      environnementaux

-     La durée classique : fixation initiale selon l’identité du bailleur (personne
      physique ou morale) – l’incidence du congé pour le renouvellement –
      conséquences de l’absence de congé (prolongation tacite du bail)

-     La durée réduite : les conditions indispensables

-     La fixation initiale du loyer – du dépôt de garantie

-     L’assurance valant « garantie des loyers impayés » : modes actuels




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        LES BAUX D’ HABITATION APPROFONDISSEMENT

Ce programme tient compte de l’incidence sur les baux d’habitation de la loi de rénovation
urbaine, du plan de cohésion sociale et du projet de loi autorisant le gouvernement à
simplifier le droit par voie d’ordonnances.

INTRODUCTION
Le contrat de location
                                                                                           er
Le bail des logements d’habitation au regard des dispositions du code civil de la loi du 1
septembre 1948, de la loi du 6 juillet 1989 et des textes subséquents.

I/ LES CLAUSES DU BAIL
Les mentions obligatoires, les clauses prohibées, les documents annexés.
Les droits et les obligations des parties au regard du droit de propriété et du droit au
logement.

II - LES CHARGES RECUPERABLES :
Analyse des charges récupérables en tenant compte du rapport de Monsieur Philippe
PELLETIER sur la modification de la liste des charges récupérables et de la jurisprudence
restrictive de la cour de cassation concernant la liste des charges récupérables.

   Notion de charges locatives :
            Rappel des dispositions de l’art. 23 de la loi du 06/07/89.
            Caractère limitatif des dispositions du décret du 26/08/87.
            Cas des frais afférents aux antennes de télévision ?

   Y-a-t-il des règles de répartition ?
              Cas du chauffage et de l’eau chaude collectifs.
              Comment répartir les dépenses relatives à l’ascenseur ?

   Exigibilité des charges récupérables :
              Obligation d’en justifier : quelles pièces doit fournir le bailleur ?
              Contrôle : qui a qualité ? quand ? comment ?...
              Paiement : approche du contentieux.


III - LES ETATS DES LIEUX ET LES REPARATIONS LOCATIVES :

Analyse concrète et pratique d’un état des lieux d’entrée et d’un état des lieux de sortie sur
support slide ou rétro projecteur.

Incidences de la publicité réalisée par le commercial sur l’état des lieux d’entrée.
 Durée et fin du bail :
            Congé donné par le locataire,
            Cas d’abandon de domicile ou de décès du locataire,
            Comment reprendre le logement en cas de décès du locataire ?
            Résiliation par le bailleur,
 La réalisation des états des lieux :
                L'état des lieux d’entrée et l’obligation de délivrance du bailleur :
                L’établissement de l’état des lieux est-il obligatoire ? à défaut,
                Quand doit il être établi ? un formalisme, un vocabulaire,
                Un état des lieux complémentaire ou un avenant sont-ils possibles ?
                Le locataire dispose-t-il d’un recours en cas de désaccord ?
                Incidences de la transformation des lieux,

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                Incidence du transfert ou de la continuité du bail, cas de l’échange,
                L’état des lieux de sortie et les réparations locatives : Les obligations des
            parties pendant le cours du bail :
                L’obligation d’entretien impose-t-elle la remise à neuf des éléments détériorés
                par l’usage normal ?
                Notion d’usure normale, vétusté,
                Qui doit faire la preuve de la vétusté ?
            Dégradations et pertes n’égalent pas réparations locatives.
             Des dispositions réglementaires : existent-t-ils des accords collectifs ?
            État des lieux et dépôt de garantie.
            Le chiffrage des répartitions locatives : combien ça coûte ? le bailleur peut-il
            imposer son chiffrage ?...

IV - QUI PEUT-ETRE RECHERCHE POUR LE PAIEMENT DES CHARGES ET DES
REPARATIONS LOCATIVES :
 Les époux titulaires du bail.
 Locataires concubins.
 Le pacs et le contrat de location
 Y-a-t-il un cautionnement ou une autre garantie ?
 Situation particulières : échange, sous location, sous location à personnes âgées.

V/ LE CAUTIONNEMENT DANS LE BAIL
Les différentes catégories de cautionnement, le formalisme du cautionnement, les conditions
dans lesquelles la caution peut retirer sa garantie.

VI/ LE CONTENTIEUX LOCATIF
Retard de loyer et procédures, retard de loyer et expulsion.
Le droit au logement, Les dispositions BORLOO
L’inexécution d’autres obligations par le locataire (la résiliation judiciaire, la notion de motifs
sérieux et légitimes

VII / L’ AUGMENTATION DU LOYER

En cours de bail, en cas de changement de locataire,
Le loyer manifestement sous évalué.

VIII/ INCIDENCE DES REFORMES ET PROJETS DE REFORMES SUR LES BAUX
D’HABITATION

            -    Baux d’habitation et rénovation urbaine
            -    Baux d’habitation et plan de cohésion sociale
            -    Baux d’habitation et droit au logement
                 Baux d’habitation et lutte contre l’exclusion
            -    Baux d’habitation et limitation des expulsions dans le secteur assisté et dans
                 le secteur libre
            -    Loi autorisant le gouvernement à simplifier le droit par voie d’ordonnances
                 (conséquences sur les baux d’habitation).
            -    Vers une « assurance » pour les loyers impayés
            -    Baux d’habitation et loi portant engagement national pour le logement

IX/ INCIDENCES DE LA LOI BORLOO – COHESION SOCIALE SUR LES BAUX
D’HABITATION

X/ ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE 2004 -                     2005 DE LA COUR DE CASSATION
CONCERNANT LES BAUX D’HABITATION

                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                122
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              ASPECTS PRATIQUES
                     ET
    CADRE REGLEMENTAIRE DES ETATS DES LIEUX

I - L’ETAT DES LIEUX D’ENTREE :

   L’obligation de délivrance du bailleur.

   Importance de l’état des lieux d’entrée :
        Est-il obligatoire ? à défaut ? quand doit-t-il être établi ? un état des lieux
           complémentaire ou un avenant sont-ils possibles ? cas d’absence d’état des lieux
           d’entrée, notamment pour les locaux occupés ou loués avant le 28/12/82.
        De l’état des lieux d’entrée et de l’état de sortie, y en a-t-il un plus important que
           l’autre.

II - LE CONSTAT D‘ETAT DES LIEUX / le pré état des lieux ou « visite conseil » :

   L’établissement d’un état des lieux requiert-il une compétence particulière ?

   Existe-t-il un document type ? un formalisme, un vocabulaire, méthodologie de la visite.

   Désordres ou défauts les plus fréquents :
        Fissures.
        Défauts d’aspect.
        Désordres d’utilisation sur plomberie, sanitaires,              électricité,   menuiserie,
           décollement, cloquages...
        Doit-on faire un état des lieux des jardins ?
   Notion d’usure normale, de vétusté, qui doit faire la preuve de la vétusté ? Dégradations
    et pertes n’égalent pas réparations locatives.

 Qui a compétence pour établir l’état des lieux ?
Le locataire peut-il être assisté durant l’état des lieux ? Peut-il se faire représenter ? Dispose
t-il d’un recours en cas de désaccord ?

   Doit-on établir un état des lieux en toute occurrence :
         Échange,
         Mutation,
         Abandon de domicile,
         Décès du locataire,
         Départ à la « cloche de bois »,
         Expulsion du locataire,
         Travaux réalisés par le bailleur durant le cours du bail,




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III - L’ETAT DES LIEUX DE SORTIE ET LES REPARATIONS LOCATIVES :

   Les obligations des parties pendant le cours du bail :
         L’obligation d’entretien impose-t-elle la remise à neuf des éléments détériorés
            par l’usage normal ?
         État des lieux et transformations.
         Le bailleur peut-il imposer la remise en état durant le cours du bail ?
         Peut-il s’imposer dans le logement du locataire afin d’effectuer des remises en
            état ?...

   Les dispositions réglementaires relatives aux réparations locatives :
         Existe-t-il un accord collectif de location ?
         Grille de vétusté,
         Bordereau de prix,
   Prévoir quelles interventions devront être réalisées pour la remise en état
         Entraînement sur la base de tableau de bord
         Notion de bon état.
   Le chiffrage des réparations locatives :
         Combien ça coûte ?
         Le bailleur peut-il imposer son chiffrage ?
         Doit-il justifier des sommes demandées ? Et de leur utilisation ?
         Indemnités ou remboursement sur facturation,
         État des lieux et dépôt de garantie, cas d’un cautionnement par un tiers.




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              REGLEMENT DES LITIGES LOCATIFS

I - RAPPEL DES OBLIGATIONS PRINCIPALES DU LOCATAIRE :

Que peut faire le bailleur en cas d’inobservation de ses obligations par le preneur ? cession
du bail, sous-location, échange, transformation des lieux , utilisation pour un usage
professionnel, changement d’affectation, non paiement du loyer, des charges, du dépôt de
garantie.

   Tentatives amiables, mesures coercitives, des dispositions financières sociales -

II - DE L‘IMPAYE A L’EXPULSION :

Par étapes successives, un impayé de loyer peut conduire à l’expulsion du locataire.

   La phase pré-contentieuse :
         Prévention de l’impayé et recherche d’un accord de règlement.
   La phase contentieuse et la phase judiciaire :
         Le commandement.
         Recours du locataire ?
         Résiliation du bail.
   La phase d’exécution et l’expulsion :
         Les procédures d’exécution et de distribution :
            choix des procédures d’exécution, présentation de l’éventail des
               Le
               procédures légales.
            peut recourir ? sous quelles conditions ? la mise en demeure.
               Qui
            personnes chargées de l’exécution : l’huissier, le juge de l’exécution, la
               Les
               recherche d’informations, l’intervention du Procureur de la République.

         saisies :
         Les
            peut être saisi ?
             Qui
            peut-on saisir ?
             Que
           Biens insaisissables, effets généraux des saisies.
           Saisie des rémunérations.
           Saisie-vente.
           Saisie des véhicules terrestres à moteur.
           Saisie sur compte bancaire.
           Saisie conservatoire.

         étapes de chaque procédure, le moment des opérations :
         Les
            charge des frais.
             La




                                A.F.A.C. Association loi 1901                              125
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        
         L’expulsion :
             Pour quels motifs peut-on rechercher l’expulsion ?
             acteurs : l’huissier, le juge de l’exécution.
               Les
             procédure : les titres exécutoires, l’occupant peut-il obtenir des détails ?
               La
                quand peut-on expulser ?
             frais, l’aide juridictionnelle, la défense, le sort des meubles lors de
              Les
                l’expulsion.

         sanctions au maintien prolongé dans les lieux :
         Les
           L’astreinte.
            dommages et intérêts.
             Les
           L’indemnité d’occupation.

III - TROUBLES ET CONFLITS DE VOISINAGE :

   La notion de trouble de voisinage : la position de la jurisprudence dans les arrêts récents.

   L’intérêt pour agir, l‘importance du préjudice, quel mode de réparation ? quel régime de
    réparation est applicable aux inconvénients anormaux de voisinage ?

   Présentation et articulation des références législatives et réglementaires eu égard à
    différents troubles :


            Activité bruyante.
            Animal dangereux.
            Animal domestique.
            Antenne.
             de véhicule.
              Bruit
             de voisinage.
              Bruit
            Bruits ou tapages injurieux ou nocturnes.
            dommages causés par un animal.
            Nuisances dues à certaines activités.
            Nuisances professionnelles.
            Tapage nocturne.
            Tondeuse à gazon.




                                  A.F.A.C. Association loi 1901                             126
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    CHARGES RECUPERABLES – ETAT DES LIEUX ET
      REPARATIONS LOCATIVES EN IMMOBILIER
                 D’HABITATION
I - LES CHARGES RECUPERABLES :

   Notion de charges locatives :
            Rappel des dispositions de l’art. 23 de la loi du 06/07/89.
            Caractère limitatif des dispositions du décret du 26/08/87.
            Cas des frais afférents aux antennes de télévision ?

   Y-a-t-il des règles de répartition ?
              Cas du chauffage et de l’eau chaude collectifs.
              Comment répartir les dépenses relatives à l’ascenseur ?

   Exigibilité des charges récupérables :
              Obligation d’en justifier : quelles pièces doit fournir le bailleur ?
              Contrôle : qui a qualité ? quand ? comment ?...
              Paiement : approche du contentieux.

II - LES ETATS DES LIEUX ET LES REPARATIONS LOCATIVES :

   Durée et fin du bail :
           Congé donné par le locataire,
           Cas d’abandon de domicile ou de décès du locataire,
           Comment reprendre le logement en cas de décès du locataire ?
           Résiliation par le bailleur,

   La réalisation des états des lieux :

               L'état des lieux d’entrée et l’obligation de délivrance du bailleur :
                L’établissement de l’état des lieux est-il obligatoire ? à défaut,
                Quand doit il être établi ? un formalisme, un vocabulaire,
                Un état des lieux complémentaire ou un avenant sont-ils possibles ?
                Le locataire dispose-t-il d’un recours en cas de désaccord ?
                Incidences de la transformation des lieux,
                Incidence du transfert ou de la continuité du bail, cas de l’échange,
                L’état des lieux de sortie et les réparations locatives : Les obligations des
            parties pendant le cours du bail :
                L’obligation d’entretien impose-t-elle la remise à neuf des éléments détériorés
                par l’usage normal ?
                Notion d’usure normale, vétusté,
                Qui doit faire la preuve de la vétusté ?
            Dégradations et pertes n’égalent pas réparations locatives.

              Des dispositions réglementaires : existent-t-ils des accords collectifs ?
             État des lieux et dépôt de garantie.
             Le chiffrage des répartitions locatives : combien ça coûte ? le bailleur peut-il
             imposer son chiffrage ?...




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III - QUI PEUT-ETRE RECHERCHE POUR LE PAIEMENT DES CHARGES ET DES
REPARATIONS LOCATIVES :

   Les époux titulaires du bail.
   Locataires concubins.
   Y-a-t-il un cautionnement ou une autre garantie ?
   Situation particulières : échange, sous location, sous location à personnes âgées.

IV - RATIONALISER LA MAINTENANCE :

   Organisation et points clés de la maintenance : tableau de bord.
   Aspects comptables et financiers de la maintenance.




                 LES CHARGES RECUPERABLES SUR LE LOCATAIRE


1 – Dans les baux de droit commun
             Absence de législation précise
             L’importance du contrat de bail

2 – Dans les baux commerciaux
             Absence de législation impérative
             L’importance du contrat de bail

3 – Dans les baux d’habitation et mixtes habitation et professionnels
             Le caractère impératif du décret du 26 août 1987
             Les charges récupérables et non récupérables
             Les apports jurisprudentiels
             La justification des charges et des provisions
             La répartition des charges
             Le paiement des charges

4 – Analyse du rapport de Monsieur Philippe PELLETIER sur les charges récupérables




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       PRE CONTENTIEUX – CONTENTIEUX
            ET VOIES D’EXECUTION
 EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE ET EN IMMOBILIER
                 D’HABITATION
LES DEMARCHES ET LES GARANTIES PREALABLES ANALYSEES EN IMMOBILIER
D’ENTREPRISE ET EN IMMOBILIER D’HABITATION

     Les démarches préalables :
  -   Vérification de la solvabilité du preneur
  -   Renseignements sur les inscriptions pouvant être prises et sur l’état d’endettement
      du preneur (inscription de privilèges, inscription de nantissement, inscription de crédit
      bail mobilier ou immobilier)
  -   Vérification des derniers bilans de l’entreprise et vérification de la cotation de
      l’entreprise
     Les garanties préalables :
  -   le cautionnement : règles juridiques du cautionnement – élaboration d’un acte de
      cautionnement (les mentions obligatoires, les mentions indispensables) – la mise en
      œuvre du cautionnement – la jurisprudence sur le cautionnement)
  -   le nantissement : le nantissement conventionnel – le nantissement judiciaire – la mise
      en œuvre du nantissement - l’ordre des créanciers nantis.
  -   L’hypothèque : l’hypothèque conventionnelle, l’hypothèque judiciaire

LA SPECIFICITE DU PRE CONTENTIEUX ET DU CONTENTIEUX EN IMMOBILIER
D’ENTREPRISE

     Le recouvrement en cours de bail :
  -   les relances : forme, délais
  -   le commandement de payer : acte extra judiciaire, réactions juridiques du preneur,
  -   le commandement visant un motif grave et légitime : le retard réitéré dans le
      paiement des loyers,
  -   la clause résolutoire,
  -   le juge des référés
     Le recouvrement en fin de bail :
  -   le retard dans le paiement des loyers,
  -   le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction
  -   le devenir du dépôt de garantie : imputé sur les arriérés de loyer, les arriérés de
      charges, les accessoires.
     Le bail commercial et la procédure de redressement et de liquidation
      judiciaire :
  -   Les loyers arriérés en cas de procédure collective,
  -   Les loyers en cours en cas de procédure collective
  -   La poursuite du bail à l’initiative de l’administrateur judiciaire
  -   La poursuite du bail à l’initiative du mandataire liquidateur
  -   Les délais, le rôle du juge commissaire,
  -   La mise en demeure par le bailleur sur la poursuite où la résiliation du bail
  -   articles L.620 -40 et suivants du code de commerce, concernant les créances liées
      au bail en cas de procédure de redressement judiciaire
  -   La déclaration de créance,
  -   La lettre d’envoi de la déclaration de créances
  -   La demande en revendication d’un bien adressée par le bailleur au mandataire
  -   L’accord amiable
  -   La demande d’ouverture d’une procédure collective par le bailleur (la dénonciation
      aux créanciers nantis)

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    -   la demande d’ouverture d’un règlement amiable
    -   L’avant projet de loi de sauvegarde des entreprises et son incidence sur le bail en
        immobilier d’entreprise,
    -   L’inadaptation du droit français des entreprises en difficulté

LA SPECIFICITE DU PRE CONTENTIEUX ET DU CONTENTIEUX EN IMMOBILIER
D’HABITATION

. Rappel des obligations principales du locataire

- Les droits du propriétaire en cas de faute du locataire
                 . non paiement du loyer
                 . non paiement des charges
                 . utilisation pour un usage professionnel
                 . sous location

. Troubles et conflits de voisinage
- la notion de trouble de voisinage
- l’importance du préjudice
- l’action du propriétaire

. De l’impayé à l’expulsion
    - Incidences de la loi Borloo sur l’expulsion
    - Le surendettement
    - Le rétablissement personnel
    - Le mécanisme de la nouvelle procédure d’expulsion
    - L’exécution de la procédure d’expulsion
    - Les différentes saisies et actions à l’encontre du locataire n’ayant pas payé son loyer
         ou ses charges.

LA SPECIFICITE DU PRE CONTENTIEUX ET DU CONTENTIEUX EN COPROPRIETE

    -   Le recouvrement des charges
    -   La notion de charges récupérables
    -   La jurisprudence de la cour de cassation concernant les charges récupérables
    -   Le rapport Pelletier sur la modification de la liste des charges récupérables
    -   Les frais de poursuites incombant au copropriétaire défaillant
    -   La notion de frais nécessaires ou de frais indispensables




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             TRAITEMENT DES SITUATIONS DE
           SURENDETTEMENT DES PARTICULIERS

INTRODUCTION :

Présentation du cadre législatif et réglementaire : loi du 31/12/89 modifiée et textes
subséquents, dispositions du Code de la consommation...

I - LA TENTATIVE DE REGLEMENT                       AMIABLE       ET     LA   COMMISSION   DE
SURENDETTEMENT DES PARTICULIERS :

Existe-t-il une définition du surendettement ? qui peut engager la procédure ?
Qui peut exercer le recours : origine des dettes, débiteur de bonne foi ?

Quelle mission est dévolue à la commission ? que peut-elle faire ou ordonner ?
conséquences.

Existe-t-il une hiérarchie des créances ?

II - LA PROCEDURE JUDICIAIRE CIVILE :

Quand et pourquoi sera-t-elle mise en oeuvre ? sur quelle initiative ?
Déroulement de la procédure, conséquences, du non respect de la procédure.
Conséquences du non respect du plan signé ou de la décision de redressement judiciaire
civile.

III/ - LA PLACE DE LA PROCEDURE DE TRAITEMENT DES SITUATIONS DE
SURENDETTEMENT DES PARTICULIERS A L’OCCASION D’UN CONTENTIEUX
LOCATIF.

IV / ANALYSE DE LA LOI D’ORIENTATION ET DE PROGRAMMATION POUR LA VILLE
                                Er
ET LA RENOVATION URBAINE DU 1 août 2003 (volet procédure de rétablissement
personnel).

V / LE DROIT AU LOGEMENT

VI/ LE PLAN BORLOO ET LE PLAN DE COHESION SOCIAL- INCIDENCE SUR LES
BAUX D’HABITATION

VII / LE PROJET D’ASSURANCE POUR LE PAIEMENT DES LOYERS – ASSURANCE
RESPONSABILITE DE L’ETAT ET SES CONSEQUENCES

VIII/ ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE DE LA COUR DE CASSATION CONCERNANT
LE CREDIT A LA CONSOMMATION ET LE SURENDETTEMENT DES MENAGES




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   LES BAUX D’HABITATION ETUDIES ET ANALYSES
        POUR LES DIFFERENTS SERVICES DE
    L’ENTREPRISE DU SERVICE COMMERCIAL AU
               SERVICE JURIDIQUE



Différents services de l’entreprise sont concernés par les baux commerciaux :

    le service commercial
    les gestionnaires
    les comptables
    les techniciens
    les juristes


Cette formation organisée essentiellement au sein d’une entreprise, a pour but de réunir
différents participants des services concernés pour étudier les centres d’intérêts concernant
les baux commerciaux et évoqués notamment dans le présent module en les appliquant en
liaison entre les commerciaux, gestionnaires, comptables techniciens, et juristes.


Sensibilisation des commerciaux concernant les publicités et les annonces passées pour la
location d’un bien et les conséquences que celles-ci peuvent avoir dans le cadre de la
responsabilité du devoir de conseil, vis-à-vis du travail réalisé par les services juridiques.




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MODULE COPROPRIETE




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Dans ce module peuvent également être intégrés d’autres programmes et notamment :



   -   Le décret du 14 mars 2005 et l’arrêté du même jour relatifs aux comptes du syndicat
       des copropriétaire – Analyse juridique et analyse technique (voir programme détaillé
       dans module actualité)

   -   Les diagnostics en copropriété et les nouvelles contraintes en matière de mutation
       d’un lot de copropriété.

   -   L’actualité juridique liée à la copropriété

   -   Comment gérer l’évolution des charges et la répartition des charges en copropriété

   -   Les ASL et les AFUL

   -   Précontentieux et contentieux en copropriété

   -   L’actualité jurisprudentielle de la copropriété pouvant être traitée chaque trimestre




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Le statut de la copropriété peut être traité avec différentes options :

   Introduction à la copropriété (programme en début de manuel)

   formation copropriété débutant : dans le cadre de cette formation au sein de l’entreprise
   sur une ou plusieurs journées, la totalité du statut de la copropriété est analysée en
   tenant compte des nouveaux décrets.

   Formations copropriété approfondissement

Plusieurs programmes peuvent alors être envisagés :

   -   l’analyse du décret du 27 mai 2004 ayant réformé la copropriété
   -   l’analyse du décret du 9 septembre 2004 sur la sécurité des ascenseurs
   -   le règlement de copropriété
   -   le budget de la copropriété
   -   le syndic de copropriété et les autres organes de la copropriété
   -   les assemblées générales de copropriété
   -   le contentieux de la copropriété
   -   les charges de copropriété
   -   la copropriété et l’immobilier d’entreprise
   -   Analyse du décret et des arrêtés du 14 mars 2005 relatifs aux comptes du syndicat
       des copropriétaires.




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                                         LOI SRU

                           VOLET COPROPRIETE

Cette formation peut être envisagée en tenant compte du statut de la copropriété en
immobilier d’habitation et / ou en tenant compte du statut de la copropriété en
immobilier d’entreprise.

Formation réservée à un public connaissant déjà le statut de la copropriété et souhaitant
actualiser ses connaissances en fonction des décrets d’application, de la jurisprudence de la
cour de cassation, du rapport de Philippe Pelletier sur les charges récupérables.

La loi SRU a modifié la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967.

Le décret du 27 mai 2004 a fondamentalement modifié le volet copropriété de la loi SRU.

Seul reste à paraître le décret sur la nouvelle comptabilité de la copropriété (entrée en
                         er
application reportée au 1 janvier 2006)


LISTE DES DIFFERENTS POINTS POUVANT ETRE ANALYSES LORS DE CETTE
FORMATION.

1° - Les mutations des lots de copropriété (analyse d’un questionnaire notaire et d’un
état daté tenant compte du décret de mai 2004 et formalisé en trois parties).


2° - le nouveau contrat de syndic après le décret de mai 2004.

- durée du contrat
- mission et rémunération du syndic
              gestion courante
              prestations particulières

- rémunération – honoraires
- compte bancaire ou postal séparé
- rémunération pour prestations particulières
- révision des honoraires

3°) Les charges de copropriété
- Analyse des textes
- Jurisprudence de la cour de cassation
- Rapport Pelletier
- Premiers éléments de réforme intégrés dans le projet de loi de programmation pour la
cohésion sociale.

4° Le Syndic
- renouvellement
- contenu et approbation du contrat de syndic
- durée de la dispense d’ouverture de compte bancaire spécifique
- conservation et communication des documents relatifs à la copropriété
- bordereau récapitulatif des pièces transmises


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                             TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
5° - Le conseil syndical
.- organisation et fonctionnement

6° - Les assemblées générales de copropriété
- l’ordre du jour
- les nouveaux délais
- les questions sans effet décisoire
- les notifications pour la tenue de l’assemblée générale
- le déroulement de l’assemblée générale
- le contenu du procès verbal
- les marchés de travaux
- les nouvelles règles de majorité (article 24, article 25, article 26)


7°) Les copropriétés en difficulté
- Incidence de la loi de rénovation urbaine
- Incidence de la loi de prévention des risques technologiques et naturels
- nouvelle réglementation prévue dans le décret du 27 mai 2004

8°) Dispositions financières et comptables
.
- sommes pouvant être exigées des copropriétaires par le syndic
    - provisions trimestrielles destinées à couvrir les dépenses prévues au budget
        prévisionnel
    - provisions pour des travaux ne relevant pas du budget prévisionnel
    - les travaux de maintenance
    - la réserve prévue au règlement de copropriété
    - les avances que constituent les provisions spéciales
    - les avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux
    - le placement des fonds de copropriété

9°) Pré contentieux et contentieux en copropriété :
- mise en demeure
- relances
- commandement
- assignation
- vente du bien immobilier
- Incidences de la loi de rénovation urbaine avec la commission de surendettement et le
rétablissement personnel.
- incidences du projet de loi de programmation pour la cohésion sociale sur l’action à
l’encontre des copropriétaires.




                                  A.F.A.C. Association loi 1901                     137
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                   LE STATUT DE LA COPROPRIETE
                  APRES LE DECRET DU 27 MAI 2004
                  LE DECRET DU 9 SEPTEMBRE 2004
             ET LE DECRET ET L’ARRETE DU 14 MARS 2005

Inclus dans la formation :
- les nouvelles règles comptables applicables aux syndicats de copropriétaires
- le projet de loi adopté par le Sénat portant engagement national pour le logement (26
novembre 2005) : modifiant le délai pour le toilettage des règlements de copropriété, le
délai pour l’entrée en application des nouvelles règles comptables applicables aux
syndicats de copropriétaires.

INTRODUCTION :

Rappel sommaire de la loi du 10 juillet 1965 et de ses modifications.

Textes: lois, décrets, arrêtés, circulaires et recommandations sur la copropriété

ANALYSE DU DECRET DU 27 MAI 2004

         -      Les mutations de lots de copropriété
         -      Les assemblées générales de copropriété
         -      Le conseil syndical
         -      Le syndic
         -      Les dispositions particulières aux syndicats de forme coopérative
         -      La comptabilité du syndicat
         -      La procédure applicable aux syndicats en difficulté
         -      Les unions de syndicats de copropriétaires
         -      Dispositions diverses et transitoires et notamment les dates d’entrée en
                vigueur des différentes mesures.

DECRET DU 9 SEPTEMBRE 2004 SUR LA SECURITE DES ASCENSEURS ET SON
INCIDENCE EN COPROPRIETE

         -      Rappel des textes précédents et notamment des décrets, directives
                européennes et de la loi « urbanisme et habitat »
         -      Les différentes mesures prévues dans le décret
                 Mise en sécurité des ascenseurs,
                 Entretien et contrôle technique
                 Droit d’information des occupants de l’immeuble
                 Délais de mise en conformité
                 Sanction

Cette journée de formation analysera également le statut de la copropriété et notamment :

LE REGLEMENT DE COPROPRIETE

     -       Définition – règles de fond – règles de forme
     -       Contenu du règlement de copropriété
     -       Le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété
     -       Le carnet d’entretien de l’immeuble en copropriété
     -       L’adaptation des règlements de copropriété (article 49 de la loi du 10 juillet 1965).
     -       La mise à jour des règlements de copropriété

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        -   Les recommandations de la commission relative à la copropriété sur l’application
            et l’interprétation de l’article 49.
        -   L’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé (analyse de la
            recommandation n° 22 de la commission relative à la copropriété.
        -   Les diagnostics immobiliers : amiante – plomb – termites – mesurage – gaz.
        -   Termites – les arrêtés préfectoraux – les zones infestées –
        -   Avantages en nature des gardiens et urssaf

   LE BUDGET DE LA COPROPRIETE

        -   Le rôle du syndic
        -   Analyse de la recommandation n° 6 de la commission relative à la copropriété
            concernant « la présentation des comptes de la copropriété »
        -   Le versement d’avances et de provisions sur charges en copropriété.
        -   Les parties privatives et les parties communes
        -   Le financement des travaux de la copropriété
        -   Les charges communes de la copropriété
        -   La répartition des charges
        -   Le paiement des charges
        -   Les travaux urgents en copropriété
        -   L’information des copropriétaires avant l’approbation d’un marché de travaux. Les
            travaux d’amélioration dans la copropriété.
        -   La cession d’appartement et les charges de copropriété.
        -   La cession d’un appartement d’un copropriétaire débiteur
        -   La situation d’impayés dans la copropriété
        -   L’achat de lots de copropriété
        -   Analyse de la recommandation n° 9 de la commission relative à la copropriété
            concernant « l’information réciproque de l’acquéreur et du syndic en cas de vente
            amiable d’un lot ».

LES NOUVELLES REGLES COMPTABLES APPLICABLES AUX SYNDICATS DE
COPROPRIETAIRES – ANALYSE DU DECRET ET DE L’ARRETE DU 14 MARS 2005

I/ Les principes de base de la comptabilité des syndicats des copropriétaires.
     - Les règles comptables des syndicats leur sont propres.
     - Comptabilité en partie double
     - Comptabilité d’engagement
     - Tenue des écritures
     - Documents comptables
     - Nomenclature des comptes du syndicat
     -
II/ Les comptes du syndicat
     - Le budget prévisionnel
     - Les provisions pour travaux
     - Les opérations exceptionnelles
     - Le compte de gestion générale du syndicat
     - L’état financier
     - Le devenir de l’état des travaux et des opérations exceptionnelles non clôturées à la
         fin de l’exercice.

III/ Les autres dispositions comptables de la loi de 1965 et du décret de 1967
      - Le compte bancaire du syndicat
      - Provisions et avances
      - Les frais de recouvrement des sommes dues par les copropriétaires
      - La passation des écritures – clôture de l’exercice.



                               A.F.A.C. Association loi 1901                             139
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IV/ L’entrée en application des nouvelles dispositions
     - Quid des comptes de l’exercice 2005


LE SYNDIC DE COPROPRIETE ET LES AUTRES ORGANES DE LA COPROPRIETE

                      Le syndic de copropriété : les conditions d’accès à la profession
                       de syndic – le choix du syndic – la durée des fonctions du syndic – la
                       révocation du syndic
                       Le rôle du syndic dans l’organisation de la copropriété
                       Analyse de la recommandation n° 15 de la commission relative à la
                       copropriété concernant « la désignation du syndic, la durée de ses
                       fonctions et les initiatives à prendre en cas de révocation ou de
                       démission du syndic.
                       Les syndics aujourd’hui : quelques tendances lourdes.
                      Le conseil syndical : rôle et responsabilité
                       Le conseil syndical dans l’organisation de la copropriété
                       Analyse de la recommandation n° 13 de la commission relative à la
                       copropriété concernant le conseil syndical
                      Le syndicat de copropriétaires :
                       Le rôle du syndicat de copropriétaires
                       Les pouvoirs du syndicat de copropriétaires
                       La responsabilité du syndicat de copropriétaires
                      Les associations syndicales de propriétaires : ASL
                       Leur rôle
                       Le projet de réforme des associations syndicales de propriétaires
                      La désignation judiciaire d’un administrateur provisoire de la
                       copropriété :
                       Quand le désigner – qui peut demander sa désignation – quels sont
                       ses pouvoirs – Les missions de l’administrateur provisoire - quel est
                       le coût de l’administration provisoire.
                      Les copropriétés en difficulté :
                       Analyse de la loi du 21 juillet 1994 et du décret d’application du 25
                       février 1995.
                       L’administration provisoire – la nature et la durée de cette mission –
                       Incidences de la loi BORLOO (rénovation urbaine) sur la copropriété
                       en difficulté (article 18 à 22).

LES ASSEMBLEES GENERALES DE COPROPRIETE

       -   La composition de l’assemblée générale
       -   L’organisation de l’assemblée générale des copropriétaires : les inscriptions
           complémentaires à l’ordre du jour – la demande de convocation d’une assemblée
           générale (modalités, formes, effets) – la convocation judiciaire de l’assemblée
           générale : quand, par qui, comment, effets.
       -   La feuille de présence à l’assemblée générale des copropriétaires
       -   Le droit de vote des copropriétaires en assemblée générale ; l’attribution des voix
           – la réduction des voies du copropriétaire majoritaire – le droit à représentation
           du copropriétaire.
       -   Les majorités en assemblée générale des copropriétaires : principes généraux –
           majorité simple – majorité absolue – cas particuliers – double majorité – cas
           particulier – unanimité
       -   Le compte rendu des décisions : la notification – l’absence de contestation – les
           contestations –

                              A.F.A.C. Association loi 1901                              140
                               e-mail : afac@afac-formation.com
                             8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                           TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
        -   Analyse de la recommandation n° 1 de la commission relative à la copropriété
            concernant : « les convocations aux assemblées générales et à l’ordre du jour ».
        -   Analyse de la recommandation n° 2 de la commission relative à la copropriété
            concernant : « les délais de la convocation à l’ordre du jour complémentaire et à
            la délégation du droit de vote à un mandataire.
        -   Analyse de la recommandation n° 4 de la commission relative à la copropriété
            concernant la tenue des assemblées générales.

   LES RECOURS

        -   Les recours contre les décisions de l’assemblée générale de copropriété
        -   Les recours contre la répartition des charges de copropriété
        -   Les actions en recouvrement des charges de copropriété
        -   La procédure à suivre pour changer de syndic
        -   Les actions contre le syndicat dans le cadre de la copropriété

   ANALYSE SOMMAIRE DU RAPPORT DU 11 JUIN 2003 DE Monsieur Philippe
   PELLETIER SUR LA REFORME DES CHARGES LOCATIVES.

                Liste des charges récupérables
                Possibilité de déroger par accord local entre bailleur et locataires à la liste
                Examen de la situation tous les 5 ans en Commission Nationale de
                    Concertation
                Recommandations pour favoriser la transparence des charges, l’information
                    des locataires, et un meilleur équilibre entre les parties dans le règlement
                    des litiges à travers des délais de prescription harmonisés.
                Saisine de la Commission Nationale de Concertation CNC.

LOI DE 2005 AYANT UNE INCIDENCE INDIRECTE SUR LA COPROPRIETE

I/ Incidence de la nouvelle réglementation sur la sécurité des ascenseurs et de la loi du 11
février 2005 pour l’égalité des droits et des chances avec l’augmentation importante des
charges générée par ces deux textes.

II/ Application de la loi du 25 janvier 2005 de protection des consommateurs entrée en
                                                   er
vigueur en août 2005 et notamment son article 1 sur les contrats à tacite reconduction et
son interférence sur les contrats entre prestataires professionnels et copropriété.

ANALYSE DES QUESTIONS ECRITES ET DES REPONSES MINISTERIELLES DE LA
  ème
12    LEGISLATURE CONCERNANT LA COPROPRIETE

    -   Réponse 4 octobre 2005 sur application du décret du 14 mars 2005 concernant les
        petites copropriétés
    -   Réponse 4 octobre 2005 sur règlement de copropriété - mise à jour
    -   Réponse 27 septembre 2005 sur adresses des copropriétaires – réglementation
    -   Diverses réponses concernant la réglementation – réforme – mise en œuvre

ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE 2003 – 2004 - 2005 DE LA COUR DE CASSATION
CONCERNANT LA COPROPRIETE ET NOTAMMENT :

    -   les travaux privatifs en copropriété
    -   les travaux nécessaires et urgents
    -   la responsabilité des copropriétaires
    -   la responsabilité du syndicat
                                A.F.A.C. Association loi 1901                               141
                                 e-mail : afac@afac-formation.com
                               8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                             TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
           LE NOUVEL ENVIRONNEMENT JURIDIQUE
               DU STATUT DE LA COPROPRIETE
              APRES LES DECRETS ET ARRETES
                        2004 – 2005
INTRODUCTION

      -   Rappel des réponses aux questions posées par les Députés et Sénateurs concernant
          la copropriété.
      -   Rappel de l’évolution jurisprudentielle de la Cour de Cassation concernant les
          copropriétaires défaillants en cas de facturation d’indemnité forfaitaire, de frais de
          relance et d’honoraires divers.
ère
1 partie : LES NOUVELLES REGLES COMPTABLES APPLICABLES AUX SYNDICATS
DE COPROPRIETAIRES – DECRET DU 14 MARS 2005 – ARRETE DU 14 MARS 2005 –
JO DU 18 MARS 2005

      -   Champ d’application des nouvelles règles comptables
      -   Obligations auxquelles le syndic doit se conformer pour la tenue de la comptabilité du
          syndicat
      -   Règles de présentation des comptes aux copropriétaires pour approbation
      -   Documents de synthèse
                      . l’état financier
                       . Le compte de gestion générale
                        . L’état des travaux hors budget prévisionnel et des opérations
                        exceptionnelles

      -   Nomenclature et fonctionnement des comptes du syndicat des copropriétaires
          (analyse juridique)
                        . Règles générales d’utilisation des comptes
                        . Règles spéciales d’utilisation des comptes
ème
2   partie : LE NOUVEAU               DOSSIER        DE    DIAGNOSTIC       TECHNIQUE     (DDT)
ORDONNANCE DU 8 JUIN 2005

      -   Les 6 documents réunis dans le DDT
      -   Les conséquences de l’absence d’un document
      -   Documents à réunir dès la promesse de vente
      -   Exigences requises pour les professionnels effectuant ces différents constats et
          diagnostics
      -   Information des locataires ou candidats locataires
      -   Entrée en application
      -   Les textes officiels modifiés
ème
3   partie : LA PREVENTION DES RISQUES TECHNOLOGIQUES ET NATURELS – LOI
DU 30 JUILLET 2003 – DECRET DU 15 FEVRIER 2005

      -   Etat des risques – information des locataires et des acquéreurs
      -   Risques naturels
      -   Information sur les prévisions de crues
      -   Le plan de prévention des risques naturels prévisibles




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                              142
                                  e-mail : afac@afac-formation.com
                                8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
 ème
4   partie : LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE – LOI DU 9
DECEMBRE 2004 – ORDONNANCE DU 8 JUIN 2005
   - Valeur et établissement du diagnostic
   - Communication et annexion du diagnostic
 ème
5    partie : LA NOUVELLE TENUE DES ASSEMBLEES GENERALES DE
COPROPRIETE APRES LE DECRET DU 27 MAI 2004 – COMMENT L’ADAPTER POUR
LES CONVOCATIONS EN 2006 APRES UN AN D’EXPERIENCE
   - l’ordre du jour
   - la possibilité de compléter l’ordre du jour
   - les pièces à joindre à la convocation :
               . pour la validité de la décision
               . pour l’information des copropriétaires
   - la feuille de présence
   - la désignation du bureau
   - les scrutateurs
   - les décisions en assemblée générale

   -   le procès verbal à la fin de la séance
   -   la notification du procès verbal
 ème
6   partie : LA MISE EN CONFORMITE DU REGLEMENT DE COPROPRIETE
Vers une pérennisation du vote article 24
 ème
7   partie : LES TRAVAUX IMPORTANTS PREVUS PAR DIFFERENTS TEXTES ET
L’OPPORTUNITE DE LES METTRE TRES RAPIDEMENT A L’ORDRE DU JOUR D’UNE
ASSEMBLEE GENERALE
   - La sécurité des ascenseurs
               . L’opportunité d’un audit
                . Quels délais, pour quels travaux

   -   La loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la
       citoyenneté des personnes handicapées.
                  . Les différents handicaps envisagés
                  . Les conséquences pour la copropriété lors de travaux votés
 ème
8   partie : LE SYNDIC ET L’INFORMATION DU LOCATAIRE VERS UNE NOUVELLE
EVOLUTION
   - le contrôle technique ascenseur
   - le diagnostic de performance énergétique
   - le plan de prévention des risques technologiques et naturels
 ème
9   partie : EVOLUTION DES TEXTES ET DE LA JURISPRUDENCE EN IMMOBILIER
D’HABITATION
   - Service à la personne et mesures en faveur de la cohésion sociale voté à
      l’assemblée nationale le 28 juin et au Sénat le 30 juin
                   . garantie des impayés de loyer
                     . nouvel indice de référence concernant les loyers
CONCLUSION
   - Rappel sur le contrat de syndic :
               . jurisprudence
                 . Questions des parlementaires
   - les prestations annexes
   - les prestations complémentaires
   - le questionnaire notaire
   - le carnet d’entretien et l’expertise technique du bâtiment
                               A.F.A.C. Association loi 1901                                143
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                   LES ASSEMBLEES GENERALES
                         DE COPROPRIETE

Analyse des assemblées générales en tenant compte des modifications apportées par le
décret du 27 mai 2004.

INTRODUCTION

Rappel des textes de référence, loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967 modifiés par le
décret du 27 mai 2004.

La place et le rôle de l’assemblée générale par rapport aux autres organes de la copropriété
(le syndic - le conseil syndical – le syndicat de copropriétaires – les ASL – l’administrateur
provisoire de la copropriété).

 ère
1      partie : PREPARATION ET CONVOCATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE

         -   Caractère obligatoire de l’assemblée générale,
         -   Périodicité de l’assemblée générale
         -   Qui peut convoquer une assemblée générale
         -   A qui les convocations doivent être adressées et selon quelles modalités
         -   Qui peut participer aux assemblées générales
         -   Le mandat spécial et le mandat général au regard de la jurisprudence de la cour
             de cassation
         -   Les modalités de transmission de la convocation avec le contenu, le lieu de la
             réunion, l’ordre du jour de l’assemblée.
         -   Les modifications apportées par le décret de 2004 concernant l’ordre du jour de
             l’assemblée, les pièces à joindre à la convocation, la suppression de l’ordre du
             jour complémentaire, les conditions dans lesquelles l’ordre du jour peut être
             complété, les questions sans effet décisoire mise à l’ordre du jour, le report des
             questions posées sur une prochaine assemblée générale, l’opportunité pour un
             copropriétaire de demander la réunion à ses frais d’une assemblée générale
             extraordinaire.
         -   Les délais de convocation

 ème
2      partie : LE DEROULEMENT DE L’ASSEMBLEE GENERALE

         -   La possibilité de se faire représenter à l’assemblée générale et les limites du
             mandat de représentation.
         -   La signature de la feuille de présence
         -   Les modifications apportées à la feuille de présence par le décret de 2004
         -   Le Président de l’assemblée générale
         -   La désignation du bureau de l’assemblée générale,
         -   Les modifications apportées par le décret de 2004 – le caractère facultatif de la
             désignation du bureau de l’assemblée générale.
 ème
3      partie : LE VOTE EN ASSEMBLEE GENERALE

         -   Le déroulement du vote
         -   Le nombre de voix de chaque copropriétaire
         -   Les différentes règles de majorité avec les modifications apportées par le décret
             de 2004
         -   La majorité simple de l’article 24
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         -   La majorité absolue de l’article 25
         -   La double majorité de l’article 26
         -   La double majorité allégée de l’article 26 alinéa 4
         -   L’unanimité
         -   Le décret de 2004 a remplacé les délibérations par les décisions : conséquences
         -   Le procès verbal des décisions prévu par le décret
         -   Le nouveau registre sous forme électronique
         -   Les scrutateurs
         -   Le nouveau décompte des voix
 ème
4      partie : LE PROCES VERBAL DE L’ASSEMBLEE GENERALE

         -   Le nouveau procès verbal prévu par le décret
         -   Le contenu du procès verbal
         -   Les réserves et les résolutions
         -   La notification du procès verbal
         -   La portée des décisions prises en assemblée générale

 ème
5      partie : LE CONTENTIEUX DES ASSEMBLES GENERALES DE COPROPRIETE

         -   Les personnes pouvant contester les décisions prises en assemblée générale
         -   Le délai pour agir
         -   La procédure en contestation
         -   La compétence des tribunaux
         -   Les recours abusifs et dilatoires




Lors de la formation un support sera remis avec les textes officiels, des documents types et la
jurisprudence de la cour de cassation 2004 ainsi que la réponse à différentes questions
posées à l’assemblée nationale par des parlementaires concernant les assemblées
générales.




                                A.F.A.C. Association loi 1901                             145
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                LES CHARGES DE COPROPRIETE

INTRODUCTION : RAPPEL DES NOTIONS FONDAMENTALES ET PROJETS DE
REFORMES
   Les charges de la copropriété : article 10 de la loi du 10 juillet 1965
   La gestion de la copropriété
   Le rapport sur les charges locatives de Philippe Pelletier Président de l’ANAH -
       rapport du 11 juin 2003
   Les propositions sénatoriales pour lutter contre la pénurie du parc locatif privé
       (sécuriser le paiement des loyers et des charges)- rapport du 22 octobre 2003
   Le volet copropriété de la loi de rénovation urbaine (immeubles collectifs –
       copropriétés en difficulté)
   La loi urbanisme et habitat et la sécurité des ascenseurs (conséquences sur les
       charges de copropriété) analyse des décrets d’application concernant la sécurité
       des ascenseurs, s’ils sont publiés au moment de la formation.

LES PRINCIPES GENERAUX CONCERNANT LES CHARGES
    Parties privatives – parties communes
    Les différentes catégories de charges
    L’état de répartition des charges
    Les droits de contrôle du conseil syndical et du copropriétaire
    La vérification des charges

LES CHARGES :         SERVICES        COLLECTIFS         ET    ELEMENTS   D’EQUIPEMENT
   COMMUNS

    Les principes :
    Chauffage
    Eau chaude – eau froide
    Ascenseur
    Portes de garage et interphone
    Escalier
    Antenne collective et individuelle
    Vide ordures
    Espaces verts
    piscine

LES CHARGES D’ADMINISTRATION

Le syndic
Les employés et gardiens d’immeubles
Les assurances
Les expertises techniques




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LES TRAVAUX D’ENTRETIEN – D’AMELIORATION ET DE CONSERVATION

Les règles de majorité de l’article 26
Les règles de majorité de l’article 25
Le ravalement
Les appels d’offres
Les devis
Les factures
Les descriptifs de travaux
Les impôts de la copropriété
Les copropriétés en difficulté
Les travaux exécutés par un ou plusieurs copropriétaires


5. PAIEMENT ET RECOUVREMENT DES CHARGES

Le recouvrement :

        Mise en demeure
        Action en justice
        Injonction de payer
        Voies d’exécution
        Frais de recouvrement

Les sûretés :

        Hypothèque légale
        Privilège immobilier
        Privilège mobilier
        Opposition sur le prix de vente d’un lot




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                      CHARGES ET REDDITIONS

Le déroulé de cette formation permettra tout à la fois un rappel juridique et une
sensibilisation technique concernant la logique de répartition des charges en tenant
compte du rôle d’intermédiaire du gestionnaire entre le copropriétaire et le service
comptable.

INTRODUCTION

Comment gérer l’immeuble en fonction de sa structure juridique ?


Analyse des charges principales dans une logique de répartition :
les petits travaux, les charges ascenseurs, les charges chauffage ( les DJU – degrés jour
unifiés), les consommations (eau – individualisation des contrats, électricité, chauffage, les
ratios), les contrats de maintenance, le CCTP (cahier des clauses techniques
particulières), les employés d’immeubles – gardiens et entreprises de nettoyage, les
espaces verts.
Les marchés de travaux : analyse et approche avec un document type

L’augmentation annuelle des contrats (indexation)
Les appels d’offres et les réponses à appels d’offres (le rôle du conseil syndical)
Le ravalement (provisionnement)


La notion de millième et de tantième (étude approfondie juridique et technique)

La reddition des charges – la reddition des comptes de l’exercice (délais –
modalités).
Comment appréhender un relevé de compte
La provision pour charges
Les provisions sur budget prévisionnel
le vote du budget prévisionnel
La situation de trésorerie (Etude approfondie fonds de roulement – les différents comptes
étude rapide).
Les comptes de travaux exceptionnels
L’imputation des charges en cas de facturation mensuelle, trimestrielle etc.
Les gros travaux : différence avec la reddition des charges (déduction de la quote-part des
revenus fonciers).

Conseils :
Comment expliquer facilement le niveau des charges d’un immeuble (facteur multiplicatif
associé à un poste de charges) ?
Comment éviter les contestations dans l’élaboration et la préparation des charges ?

Informations :
Banque de données sur les charges de copropriété : enquête sur les charges de
copropriété de Mr Michel Mouillart (taux d’équipement, charges discrétionnaires et non
discrétionnaires, évolution des charges, évolution de l’indice des charges).
La notion de charges récupérables (le rapport Pelletier, les réformes à venir, analyse très
succincte).




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         LA NOUVELLE REGLEMENTATION DES
           ASCENSEURS APRES LE DECRET
                DU 9 SEPTEMBRE 2004
       ET LES 3 ARRETES DU 29 NOVEMBRE 2004

DECRET DU 9 SEPTEMBRE 2004
   Mise en sécurité des ascenseurs :
             - champ d’application
             - Objectifs de sécurité
             - Dispositif de sécurité
                           . mesures équivalentes
                           . dérogation
   Entretien et contrôle technique
             - entretien
     . modalités
     . contrat d’entretien
     . durée
     . objet
     . fréquence
     . responsabilité et assurance
     . prix
     .modalités de tenue du carnet d’entretien des installations des
     ascenseurs
             - contrôle technique
                          . le contrôleur technique
                         . délai
                           . information
                           . rapport d’inspection

   Droit d’information des occupants de l’immeuble
                        . mise en conformité des ascenseurs sous astreinte
                       . Le respect des obligations d’entretien, de contrôle
            technique et d’information.
   Sanctions pénales
                        . Le propriétaire de l’ascenseur, personne physique ou
  morale                  . Le prestataire de service
                         . La personne chargée du contrôle technique

ARRETES DU 29 NOVEMBRE 2004

   Le premier arrêté relatif aux travaux de sécurité précise la nature et les
      caractéristiques des dispositifs à mettre en place par les propriétaires par
      tranche de 5 ans.

   Le deuxième arrêté relatif à l’entretien défini les opérations minimales devant
      être réalisées pour entretenir un ascenseur et les clauses minimales des
      contrats d’entretien.

   Le troisième arrêté relatif aux contrôles techniques précise les modalités de
      contrôle devant être effectués tous les 5 ans.
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MODULE EXPERTISE




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INTRODUCTION A L’EXPERTISE IMMOBILIERE

 Introduction

 -   Rôles de l’Expert en Évaluation Immobilière
 -   Influence de la Charte de l’Expertise en Évaluation immobilière
 -   Commentaires sur les principaux principes déontologiques et l’étendue de la
     responsabilité de l’Expert en matière amiable
 -   Les nouvelles contraintes juridiques et environnementales à respecter



 I/ Les bases de travail essentielles de l’Expert en Évaluation Immobilière


 N.B : Préambule sur les sources d’études et d’analyses des marchés

A)   Les définitions de surfaces applicables aux immeubles bâtis
-    La S.H.O.B
-    La S.H.O.N
-    La S.U.B / la surface habitable
-    La S.U.N
-    La surface pondérée
-    Cas particulier de la surface du logement décent

B)   Les principales définitions de valeurs
-    La valeur vénale
-    La valeur locative de marché
-    la valeur vénale du droit au bail
-    la valeur vénale du terrain à bâtir en milieu urbain
 -   N.B : point de vue critique sur la notion de convenance

 II/ La détermination de la valeur locative de marché et de la valeur vénale en
 matière d’immobilier d’habitation et d’entreprise

 A) les immeubles d’exploitation
 - les locaux d’habitation => principes d’évaluation
 - les bureaux - locaux d’activités et de stockage => principes d’évaluation

 B) les immeubles de rapport
 - les locaux d’habitation => principes d’évaluation
 - les bureaux - locaux d’activités et de stockage => principes d’évaluation

C)   Cas spécifique du terrain résiduel

 III / Approche synthétique de l’évaluation des immeubles de rapport par la
 méthode dite du cash-flow

 A) Pertinence de la méthode sur le plan prospectif
 B) Présentation des données variables d’évaluation




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                             EXPERTISE IMMOBILIERE

                                   Niveau « Groupés »
        Introduction Commune

        -         Rôles de l’Expert en Évaluation Immobilière

        -         Influence de la Charte de l’Expertise en Évaluation immobilière

        -         Commentaires sur les principaux principes déontologiques et l’étendue de
                  la responsabilité de l’Expert en matière amiable

        -         Les nouvelles contraintes juridiques et environnementales à respecter

                                Modalités de choix des auditeurs :
                        Sélection de thèmes parmi les 10 options suivantes

Cette formation organisée au sein de l’entreprise permet de choisir les différents thèmes.

            ère
        1         option : la présentation chronologique de la mission d’Expertise
            ère
        1 phase
        - Les points à aborder lors de la prise de contact avec le client
        - La rédaction de la proposition d’Expertise
        - Les différents types de prestations
        - La concrétisation de la mission et la planification de la visite d’Expertise
         ème
        2    phase
        - La vérification des documents de travail
        - Le déroulement de la visite
        - La collecte des documents cadastraux et urbanistiques
        - L’étude de marché
         ème
        3    phase
        - La rédaction du document d’Expertise
        - Les réserves d’usage et les pièges à éviter
        - Les informations à privilégier
         ème
        4    phase
        - La présentation orale des conclusions d’Expertise
        - La présentation écrite des conclusions d’Expertise
            ème
        2         option : les bases de travail de l’Expert en Évaluation Immobilière

        C)        Les principaux facteurs de la valeur
        -         géographiques
        -         physiques
        -         économiques
        -         juridiques
        -         fiscaux
        D)        Les définitions de surfaces applicables aux immeubles bâtis
        -         La S.H.O.B
        -         La S.H.O.N
        -         La S.U.B / la surface habitable
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 -     La S.U.N
 -     La surface pondérée
 -     Cas particulier de la surface du logement décent
 E)    Les principales définitions de valeurs
 -     La valeur vénale
 -     La valeur locative de marché
 -     La valeur d’utilité
 -     La valeur de vente forcée
 -     La valeur de convenance
 -     la valeur vénale du droit au bail
 -     la valeur vénale du terrain à bâtir en milieu urbain
     ème
 3   option : la détermination de la valeur locative de marché et de la valeur
 vénale en matière d’immobilier d’habitation

les immeubles collectifs
-    rappels sur les facteurs de la valeur
- cas des biens libres et/ou occupés
les maisons individuelles
-    rappels sur les facteurs de la valeur
- cas des biens libres et/ou occupés
     ème
 4   option : la détermination de la valeur locative de marché et de la valeur
 vénale en matière d’immobilier d’entreprise

C) les immeubles d’exploitation
- les bureaux
   rappels sur les facteurs de la valeur - principes d’évaluation
- les locaux industriels
   rappels sur les facteurs de la valeur - principes d’évaluation
- les locaux de stockage
   rappels sur les facteurs de la valeur - principes d’évaluation
D) les immeubles de rapport
- les bureaux
   rappels sur les facteurs de la valeur - principes d’évaluation
- les locaux industriels
   rappels sur les facteurs de la valeur - principes d’évaluation
- les locaux de stockage
   rappels sur les facteurs de la valeur - principes d’évaluation

C)     Cas spécifique du terrain résiduel

     ème
 5   option : la détermination de la valeur locative de marché et de la valeur
 vénale en matière d’immobilier commercial

 A) les immeubles d’exploitation
 - les boutiques en centre-ville
    . rappels sur les facteurs de la valeur
    . principes d’évaluation
 - les magasins en zone commerciale
    . rappels sur les facteurs de la valeur
    . principes d’évaluation
 B) les immeubles de rapport
 - les boutiques en centre-ville
    . rappels sur les facteurs de la valeur
    . principes d’évaluation


                           A.F.A.C. Association loi 1901                  153
                            e-mail : afac@afac-formation.com
                          8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                        TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
-     les magasins en zone commerciale
      . rappels sur les facteurs de la valeur
      . principes d’évaluation

C) Cas spécifique du droit au bail

    ème
6   option : la détermination de la valeur vénale des terrains à bâtir en milieu
urbain

Rappels
-   définition
- facteurs de la valeur
les méthodes d’évaluation
-   méthodes par comparaison
- méthode par le bilan promoteur

    ème
7   option : la détermination de la valeur locative de marché et de la valeur
vénale des hôtels et autres biens dits monovalents

A)    Rappels
-     Présentation des différents types de biens
-     Facteurs des valeurs
B)    Les méthodes d’évaluation
-     En valeur locative de marché
-     En valeur vénale : cas des biens libres et/ou cas des biens occupés

    ème
8   option : la détermination de la valeur vénale dans certains cas de
démembrement de propriété

Cas de l’usufruit et de la nue-propriété
- rappels sur les facteurs de la valeur
- les méthodes d’évaluation
Cas des baux à construction et des baux emphytéotiques
- rappels sur les facteurs de la valeur
- les méthodes d’évaluation
   . pour les constructions édifiées sur terrain d’autrui
   . pour les terrains accueillant les constructions édifiées par autrui

    ème
9   option : approche synthétique de l’évaluation des immeubles financés par
un contrat de crédit-bail immobilier

C) Présentation de la méthode

B) Présentation des données variables d’évaluation


     ème
10    option : approche synthétique de l’évaluation des immeubles de rapport
par la méthode dite du cash-flow

D) Présentation de la méthode
E) Présentation des données variables d’évaluation




                          A.F.A.C. Association loi 1901                     154
                           e-mail : afac@afac-formation.com
                         8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                       TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
          EXPERTISE IMMOBILIERE - DEBUTANT

Introduction

-         Rôles de l’Expert en Évaluation Immobilière

-         Influence de la Charte de l’Expertise en Évaluation immobilière

-         Commentaires sur les principaux principes déontologiques et l’étendue de
          la responsabilité de l’Expert en matière amiable

-         Les nouvelles contraintes juridiques et environnementales à respecter

    ère
1         Partie : la présentation chronologique de la mission d’Expertise
    ère
1         phase

-         Les points à aborder lors de la prise de contact avec le client
-         La rédaction de la proposition d’Expertise
-         Les différents types de prestations
-         La concrétisation de la mission et la planification de la visite d’Expertise
    ème
2         phase

-         La vérification des documents de travail
-         Le déroulement de la visite
-         La collecte des documents cadastraux et urbanistiques
-         L’étude de marché
    ème
3         phase

-         La rédaction du document d’Expertise
-         Les réserves d’usage et les pièges à éviter
-         Les informations à privilégier
    ème
4         phase

-         La présentation orale des conclusions d’Expertise
-         La présentation écrite des conclusions d’Expertise
    ème
5         phase

Le suivi du client >>> la véritable valeur ajoutée de l’Expert dans le cadre de sa
mission de conseil




                              A.F.A.C. Association loi 1901                              155
                               e-mail : afac@afac-formation.com
                             8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                           TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
    ème
2         Partie : les bases de travail de l’Expert en Évaluation Immobilière

A) Les principaux facteurs de la valeur

-     géographiques
-     physiques
-     économiques
-     juridiques
-     fiscaux

B)Les définitions de surfaces applicables aux immeubles bâtis

-     La S.H.O.B / la S.H.O.N
-     La S.U.B / la S.U.N
-     la surface habitable / la surface du logement décent
-     La surface pondéré

C) Les principales définitions de valeurs

-     La valeur vénale
-     La valeur locative de marché
-     La valeur d’utilité
-     La valeur de vente forcée
-     La valeur de convenance
-     Le cas échéant :
      valeur vénale du droit au bail - valeur vénale du terrain à bâtir en milieu urbain

D) La présentation des méthodes d’expertise couramment employées pour
   déterminer la valeur vénale des immeubles bâtis

-     La méthode par le rendement
-     La méthode par comparaison directe
-     La tentative de synthèse des deux méthodes


E) illustrations pratiques

-     cas d’un appartement et/ou d’une maison
-     cas d’un commerce en pied d’immeuble
-     cas d’un plateau de bureaux
-     cas d’un local industriel




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                             e-mail : afac@afac-formation.com
                           8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                         TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
           EXPERTISE IMMOBILIERE - CONFIRME
Introduction

-         Évolution du rôle de l’Expert en Évaluation Immobilière

-         Influence de la Charte de l’Expertise en Évaluation immobilière

-         Évolution des méthodes d’évaluation depuis la crise immobilière des années
          1990

-         Les nouvelles contraintes juridiques et environnementales à respecter


    ère
1 Partie : la détermination de la valeur locative de marché et de la valeur
vénale en matière d’immobilier d’habitation

A) les immeubles collectifs

-         rappels sur les facteurs de la valeur
-         cas des biens libres
-         cas des biens occupés

B) les maisons individuelles

-         rappels sur les facteurs de la valeur
-         cas des biens libres
-         cas des biens occupés
    ème
2   Partie : la détermination de la valeur locative de marché et de la valeur
vénale en matière d’immobilier d’entreprise

A) les immeubles d’exploitation

-         les bureaux
          . rappels sur les facteurs de la valeur
          . principes d’évaluation
-         les locaux industriels
          . rappels sur les facteurs de la valeur
          . principes d’évaluation
-         les locaux de stockage
          . rappels sur les facteurs de la valeur
          . principes d’évaluation

B )les immeubles de rapport
- les bureaux
    . rappels sur les facteurs de la valeur
    . principes d’évaluation
- les locaux industriels
    . rappels sur les facteurs de la valeur
    . principes d’évaluation
- les locaux de stockage
    . rappels sur les facteurs de la valeur
          . principes d’évaluation

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                             8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                           TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
Cas spécifique du terrain résidu
    ème
3   Partie : la détermination de la valeur locative de marché et de la valeur
vénale en matière d’immobilier commercial


A) les immeubles d’exploitation

-     les boutiques en centre-ville
      . rappels sur les facteurs de la valeur
      . principes d’évaluation
-     les magasins en zone commerciale
      . rappels sur les facteurs de la valeur
      . principes d’évaluation

B) les immeubles de rapport

-     les boutiques en centre-ville
      . rappels sur les facteurs de la valeur
      . principes d’évaluation
-     les magasins en zone commerciale
      . rappels sur les facteurs de la valeur
      . principes d’évaluation


    C) Cas spécifique du droit au bail




                          A.F.A.C. Association loi 1901                  158
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EXPERTISE IMMOBILIERE - SPECIALISATION

Introduction

-         Influence de la Charte de l’Expertise en Évaluation immobilière

-         Évolution des méthodes d’évaluation depuis la crise immobilière des
          années 1990

-         Étendue des obligations et de la responsabilité de l’Expert

-         Les nouvelles contraintes juridiques et environnementales à respecter
    ère
1 Partie : la détermination de la valeur vénale des terrains à bâtir en milieu
urbain

A) Rappels

-         définition
-         facteurs de la valeur

B) les méthodes d’évaluation

-         méthodes par comparaison
-         méthode par le bilan promoteur

    ème
2   Partie : la détermination de la valeur locative de marché et de la valeur
vénale des hôtels et autres établissements d’hébergement

A) Rappels

-         Présentation des différents types de biens
-         Facteurs des valeurs

B) Les méthodes d’évaluation

-         En valeur locative de marché
-         En valeur vénale
          . cas des biens libres
          . cas des biens occupés

    ème
3   Partie : la détermination de la valeur vénale dans certains cas de
démembrement de propriété

              A) Cas de l’usufruit et de la nue-propriété

-         rappels sur les facteurs de la valeur
-         les méthodes d’évaluation




                              A.F.A.C. Association loi 1901                       159
                               e-mail : afac@afac-formation.com
                             8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                           TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
B) Cas des baux à construction

       rappels sur les facteurs de la valeur
       les méthodes d’évaluation
           . pour les constructions édifiées sur terrain d’autrui
           . pour les terrains accueillant les constructions édifiées par autrui


        ème
       4   Partie : approche synthétique de l’évaluation des immeubles financés par
       un contrat de crédit-bail immobilier

       A) Présentation de la méthode

      B) Présentation des données variables d’évaluation


        ème
       5    Partie : approche synthétique de l’évaluation des immeubles de rapport
       par la méthode dite du cash-flow


       A) Présentation de la méthode
       B) Présentation des données variables d’évaluation




                               A.F.A.C. Association loi 1901                       160
                                e-mail : afac@afac-formation.com
                              8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                            TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                        MODULE FISCALITE




Concernant les différentes formations en fiscalité, seront intégrées dans le programme
la loi de finances pour 2006 et la réforme de 2007




                             A.F.A.C. Association loi 1901                        161
                              e-mail : afac@afac-formation.com
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                          TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
         La Fiscalité immobilière : règles essentielles

Objectif : découvrir ou redécouvrir les principales règles de la fiscalité relative à l’acquisition
immobilière


Contenu :


1 –la fiscalité de l’urbanisme
    -   La TLE (Taxe locale d’équipement)
    -   Les taxes additionnelles à la TLE (TDCAUE, TDENS)
    -   Les participations (ZAC-PAE-PVR)

2 – Les droits de mutation à titre onéreux
    -   Les droits d’enregistrement
    -   La TVA
    -   Le régime des marchands de biens

3 – Les plus-values immobilières
    -   Les cas d’exonération
    -   Le calcul de la plus-value nette imposable
    -   Le montant et le paiement de l’impôt

4 – La TVA à taux réduit
    -   Le champ d’application
    -   Les travaux exclus
    -   Les conditions

5 – Les revenus fonciers (approche)
    -   Les modalités de déclaration
    -   Les charges déductibles
    -   Les reports déficitaires




Pédagogie : Interactive alternant exposés thématiques, cas pratiques, quiz de
synthèses. Fourniture d’un support de stage.




                                    A.F.A.C. Association loi 1901                             162
                                     e-mail : afac@afac-formation.com
                                   8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                                 TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                             ACTUALITE FISCALE


Objectif : Mettre à jour les connaissances fiscales des collaborateurs ayant déjà suivi des
stages fiscalité.
Programme : variable en fonction des évolutions fiscales. Le but est de couvrir les évolutions
des deux années précédentes.


Contenu indicatif (en 2005) :


1 – Les évolutions de la loi de finances 2004
    -   Le nouveau régime des plus-values immobilières
    -   Le nouveau régime des donations
    -   Les adaptations de la fiscalité locative
    -   Les modifications relatives à la fiscalité des sociétés
    -   L’investissement Outre-mer
    -   Le nouveau régime de l’investissement en ZRR

2 – Les évolutions de la loi Urbanisme et Habitat (02/07/2003)
    -   Le dispositif Robien
    -   La PVR (participation pour la voirie et les réseaux)

3 – Les faits marquants de la loi de finances pour 2005
    -   Impôt sur le revenu
    -   Les modifications du PTZ
    -   Le nouveau régime des successions
    -   Les nouveaux crédits d’impôt relatifs à la résidence principale
    -   Les évolutions du régime du PACS

4 – Les faits marquants de la loi de finances rectificative pour 2004
    -   Simplification des règles de détermination des revenus fonciers
    -   Modifications concernant la CRL
    -   Précisions sur le calcul des plus-values immobilières
    -   Les nouveaux droits d’enregistrement (à partir de 2006)



5 – La loi de cohésion sociale (loi BORLOO)
    -   Le ROBIEN-SOCIAL
    -   Exonération de la CRL et de la taxe foncière



Pédagogie : Interactive alternant exposés thématiques, cas pratiques, quiz de synthèses.
Fourniture d’un support de stage.


                                A.F.A.C. Association loi 1901                             163
                                 e-mail : afac@afac-formation.com
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                  LA FISCALITE DES PARTICULIERS
                          ACTUALITE 2006

- Le projet de loi de finances pour 2006

a) Les modifications s'appliquant sur les revenus 2005

b) Les modifications s'appliquant sur les revenus 2006 en 2007 :

- Le bouclier fiscal
- La réforme de l'impôt sur le revenu
- Le plafonnement des avantages fiscaux et son impact en immobilier

2 - La fiscalité des revenus fonciers

a) En 2006 sur les revenus 2005

- Les charges déductibles au réel
- Les différents abattements forfaitaires
- La déclaration 2044

b) En 2007 sur les revenus 2006

- Les nouvelles charges déductibles au réel
- La suppression des abattements forfaitaires de droit commun et la réforme des abattements
spéciaux (Besson-ancien, Robien...)


3 - La défiscalisation des particuliers

- Le nouveau dispositif Robien
- Le Borloo
- La loi Malraux
- Les monuments historiques
- La LMP
- Les ZRR
- La loi Girardin

4 - Les taxes sur les loyers

- La suppression de la CRL pour les personnes physiques
- La TVA




                                  A.F.A.C. Association loi 1901                        164
                                   e-mail : afac@afac-formation.com
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                               TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
  LA FISCALITE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER
Cette formation a pour objectif d’étudier de manière approfondie tous les impôts qui impactent
la décision d’investir dans l’immobilier : droits de mutation à titre onéreux, taxe sur les loyers,
impôts sur le revenu, CSG et CRDS, taxes locales, ISF, droits de mutation à titre gratuit,
défiscalisation et plus values immobilières.

Objectif : Etudier de manière dynamique et approfondie tous les impôts qui impactent la
décision d'investir dans l'immobilier.

Contenu :

Introduction :
- A quels besoins et attentes répond l'investissement immobilier ?
- L'immobilier et la retraite

1 – Droits de mutation à titre onéreux
                - Droits d’enregistrement
                - TVA
2 – Les taxes sur les loyers
                - La CRL
                - La TVA

3 – L’impôt sur le revenu
                 - Les revenus fonciers (location en nu)
                 - Les BIC (location en meublé)
4 – La CSG/CRDS
5 – Les taxes locales
                 - La taxe foncière
                 - La taxe sur les logements vacants
6 – L’ISF
                 - La détermination de l’assiette
                 - La liquidation de l’impôt
                 - La déclaration et le paiement de l’impôt

7 – Les droits de mutation à titre gratuit
                 - Successions
                 - Donations
8 – La défiscalisation
                 - De l’impôt sur le revenu (Déductions fiscales, réductions d’impôts,
                     ROBIEN Malraux, LMP…)
                 - De la TVA
                 - Des droits de mutation à titre gratuit (montages en SCI)
                 - De l’ISF
9 – Les plus-values immobilières
                 - La détermination de l’assiette
                 - La liquidation de l’impôt

Approche pédagogique :

Pour chaque thème :
               - Etude du contenu des règles
               - Illustrations pratiques (résolution de cas, simulations chiffrées)
               - L’immobilier (ses forces, ses faiblesses) par rapport aux autres choix
                 d’investissements (valeurs mobilières).



                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                165
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                                8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
            LA FISCALITE IMMOBILIERE - FONCIERE

1 – La formation devra essentiellement porter sur le cœur de métier de l’entreprise, c’est à
dire « l’activité de foncière », mais devra également aborder quelques aspects de la filiale
promotion, de la vente à la découpe et du rachat de contrat de crédit bail


2- Population concernée :
   -   Asset managers
   -   Directeur de l’immobilier
   -   Juristes
   -   Comptables

3 – contenu proposé


Les droits de mutation à titre onéreux


   -   TVA
   -   Droits d’enregistrement
   -   Sur les terrains
   -   Sur les immeubles bâtis
   -   Les opérations de marchands de biens (vente à la découpe loi de finances pour 2005)

 La fiscalité des SIIC
   -   Le régime d’exonération de l’IS
   -   Les aménagements de la loi de finances pour 2005 (Extension du régime
       d’exonération aux opérations de crédit-bail, restructuration des SIIC et de leurs filiales

 Taxation réduite des plus-values en cas d’apport à une société immobilière
(loi de finances pour 2005)


   -   Champ d’application
   -   Conditions d’application

 La fiscalité liée aux baux commerciaux
1/ La CRL
   -   Champ d’application
   -   Assiette
   -   Calcul
   -   Paiement

2/ La TVA sur les baux
   -   Champ d’application
   -   Assiette
   -   Calcul
   -   Paiement


                                 A.F.A.C. Association loi 1901                              166
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                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
3/ La taxe sur les bureaux et locaux commerciaux en Ile de France
   -   Champ d’application
   -   Assiette
   -   Calcul
   -   Paiement

 La fiscalité de l’urbanisme


1/ Les taxes
   -   TLE
   -   TDCAUE
   -   TDENS
   -   La redevance d’archéologie préventive
   -   Versement pour dépassement du PLD

2/ Les participations des constructeurs
   -   Raccordement des immeubles aux réseaux publics d’assainissement
   -   Participation pour non réalisation d’aires de stationnement
   -   Participation pour la voirie et les réseaux (PVR)
   -   Les participations en ZAC
   -   Les PAE
   -   Redevance pour la création de bureaux ou de locaux de recherche en Ile de France

 Les opérations de crédit bail immobilier
1/ Règles fiscales en cours de contrat
   -   Déductibilité des loyers
   -   Cession d’un contrat de crédit bail (impôt sur la plus-value, Droits d’enregistrement,
       obligations déclaratives)

2/ La levée de l’option d’achat
   -   Réintégration d’une fraction des loyers
   -   Plus-values




                                A.F.A.C. Association loi 1901                           167
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                         LA FISCALITE LOCATIVE
A – Les taxes sur les loyers

 La CARL :
   - Champ d’application
   - Assiette
   - Liquidation de l’impôt
   - Paiement de l’impôt

 La TVA sur les loyers

 La TVA sur option du bailleur :
   - Champ d’application et intérêt de l’option
   - Exercice et durée de l’option
   - Assiette
   - Liquidation
   - Paiement

 La TVA obligatoire :
   - Emplacements de stationnement
   - Location de locaux aménagés
   - Locations en meublé

B – La taxation des revenus locatifs

 Les revenus fonciers

 Au réel
  - Les différents types de revenus fonciers
  - Les revenus bruts à prendre en compte
  - Les charges déductibles (en habitation et en immeubles d’activité)
  - La taxation des revenus et l’imputation des déficits

Différents points sont plus spécifiquement approfondis, comme par exemples :
     - Les travaux effectués avant la mise en location
     - Les travaux déductibles et non déductibles
     - Travaux effectués sur une période anormalement longue
     - Constructions ou aménagements réalisés par le locataire
     - La location d’emplacements d’affichage…

 Le micro foncier :
   - Champ d’application
   - Avantages et inconvénients de ce régime

 La fiscalité des meublés

 La LMP (loueur en meublé professionnel) :
   - Les conditions
   - La taxation des revenus
   - La déduction des déficits
   - Avantages et contraintes du régime




                               A.F.A.C. Association loi 1901                   168
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  La Location non professionnelle :
    - Au réel (taxation des revenus et imputation des déficits)
    - Au régime de la micro-entreprise (champ d’application et mécanisme)


C – Les bureaux en Ile de France

    -   Redevance pour création
    -   Taxe annuelle

D – La taxe sur les logements vacants

    -   Champ d’application
    -   Assiette
    -   Montant

E – L’immobilier : outil de défiscalisation

Plus spécifiquement :

  Le dispositif Besson (neuf et ancien)

    -   Les immeubles concernés
    -   Les conditions
    -   Les mécanismes
    -   Les avantages et les contraintes

  Le dispositif Lienemann

    -   Le champ d’application
    -   Le mécanisme du dispositif
    -   Les avantages et les contraintes


  La loi Malraux
    - Le champ d’application
    - Les avantages fiscaux
    - Les avantages et les contraintes

  La loi Paul (ex loi Pons)
    - Le champ d’application
    - Les avantages fiscaux
    - Les avantages et les contraintes

  L’investissement dans les résidences de tourisme en ZRR (Zone de revitalisation rurale)
     - Le champ d’application
     - Les avantages fiscaux
     - Les avantages et les contraintes

PEDAGOGIE :

    -   Travail interactif sur un livret reprenant chacun de ces thèmes
    -   Chaque point est illustré par un ou plusieurs cas pratiques

NB – Lorsqu’un point fait l’objet d’une spécificité en immobilier d’entreprise, il est abordé sous
l’angle immobilier d’habitation et immobilier d’entreprise.


                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                169
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  LA FISCALITE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Objectif : Etudier de manière dynamique et approfondie tous les impôts qui impactent la
décision d'investir dans l'immobilier.

Introduction :

- A quels besoins et attentes répond l'investissement immobilier ?
- L'immobilier et la retraite

1 – Droits de mutation à titre onéreux
               - Droits d’enregistrement
               - TVA

2 – Les taxes sur les loyers
                - La CRL
                - La TVA

3 – L’impôt sur le revenu
                 - Les revenus fonciers (location en nu)
                 - Les BIC (location en meublé)

4 – La CSG/CRDS

5 – Les taxes locales
                - La taxe foncière
                - La taxe sur les logements vacants

6 – L’ISF
                 -    La détermination de l’assiette
                 -    La liquidation de l’impôt
                 -   La déclaration et le paiement de l’impôt

7 – Les droits de mutation à titre gratuit
                 - Successions
                 - Donations
8 – La défiscalisation
                 - De l’impôt sur le revenu (Déductions fiscales, réductions d’impôts,
                     ROBIEN Malraux, LMP…)
                 - De la TVA
                 - Des droits de mutation à titre gratuit (montages en SCI)
                 - De l’ISF

9 – Les plus-values immobilières
                - La détermination de l’assiette
                - La liquidation de l’impôt

Approche pédagogique :

Pour chaque thème :
               - Etude du contenu des règles
               - Illustrations pratiques (résolution de cas, simulations chiffrées)
               - L’immobilier (ses forces, ses faiblesses) par rapport aux autres choix
                 d’investissements (valeurs mobilières).



                                  A.F.A.C. Association loi 1901                           170
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        LA FISCALITE DES MARCHANDS DE BIENS


1 – Imposition à la TVA des opérations de marchands de biens

   -   la TVA sur marge
   -   les opérations concourant à la construction d’immeubles

2 – Le régime spécial des achats en vue de la revente

   -   le champ d’application
   -    les conditions
   -   les droits à payer
   -   les sanctions en cas de non respect des conditions


3 – Les profits des marchands de biens en BIC

   -   détermination du résultat
   -   modalités d’imposition

4 – Les profits des marchands de biens en société IS

   -   détermination du résultat
   -   modalités d’imposition




                               A.F.A.C. Association loi 1901            171
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                              LA DEFISCALISATION

1 - La location en nu classique
- Le micro foncier
- Le réel

2 - L'effet de levier de l'investissement à crédit
- L'investissement au comptant
- L'investissement sous forme de crédit amortissable
- L'investissement sous forme de crédit in fine

3 - La location en meublé
- La taxation des bénéfices (micro entreprise et réel, LMP, LMNP)
- La TVA
- La taxe professionnelle

4 - Le BESSON neuf
- Le principe
- Les immeubles éligibles
- Les personnes concernées
- Les exigences légales

5 - Le Besson dans l'ancien
- Le principe
- Les immeubles éligibles
- Les personnes concernées
- Les exigences légales

6 - Le dispositif Lienemann
- Le principe
- Les immeubles éligibles
- Les personnes concernées
- Les exigences légales

7 -La loi Malraux
- Les avantages
- Le montage de l'opération

8- Les monuments historiques
- La défiscalisation de l'impôt sur le revenu
- L'exonération des droits de mutation à titre gratuit

9 - La loi Paul
- Le principe
- Les immeubles éligibles
- Les personnes concernées
- Les exigences légales

10 - L'investissement en résidence de tourisme dans les ZRR
- Le principe
- Les immeubles éligibles
- Les personnes concernées
- Les exigences légales



                                 A.F.A.C. Association loi 1901            172
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11 - L'investissement dans les bois et forêts
- Le principe
- Les différentes formes d'investissement
- Les exigences légales

12 - L'immobilier et les droits de mutation à titre gratuit
- Succession
- Donation
- Evaluation des immeubles

13 - La fiscalité de la pierre papier
- Les SCI familiales
- Les SCPI
- Les foncières cotées

14 – Réformes DE ROBIEN modifiant le dispositif BESSON




                                A.F.A.C. Association loi 1901            173
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                GESTION DE PATRIMOINE
               INVESTISSEMENT LOCATIF

INTRODUCTION

Présentation du marché de l’investissement en immobilier d’habitation :
données récentes et perspectives

GÉNÉRALITÉS

A) Présentation des types de montages rencontrés :
     . acquisition d’une résidence principale ou secondaire
     . investissement classique à but locatif
     . investissements particuliers motivés par l’optique « défiscalisation »
     . dernière nouveauté (Cf. régime de Robien) : conditions d’amortissement de
        l’acquisition d’un logement ancien non décent

B) Principaux critères d’un bon placement immobilier :
     . sécurité
     . liquidité
     . rentabilité

C) Éléments de pertinence du jugement de valeur
     . positionnement du bien immobilier par rapport à son marché de référence
     . méthodes d’évaluation adaptées en milieu urbain

OUTILS D’ANALYSE FINANCIERE

D) Taux de rendement brut et net
E) Taux de rentabilité / taux de rendement interne
F) Incidence annuelle des frais et charges en matière d’immobilier d’habitation

IMPACT FISCAL

G) Prélèvements sociaux
H) Modes d’imposition des loyers (revenus fonciers – régime du micro-foncier)
I) Taux marginal d’imposition

ALÉAS D’UN MONTAGE IMMOBILIER MAL MAITRISÉ

-    Retournement/dégradation du marché
J)   Fréquences/défaillances des locataires (N.B : importance des états des lieux)
K)   Surévaluation de la capacité d’endettement
L)   Mauvaises appréciation du bien immobilier

SYNTHESE DES TRAVAUX




                        A.F.A.C. Association loi 1901                                174
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                       8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                     TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                    LES REGLES ESSENTIELLES
                        SUR LA FISCALITE
                        NIVEAU DEBUTANT




1) Les droits de mutation à titre onéreux
          -   les droits d’enregistrement

          -   la TVA


2) La fiscalité liée aux baux commerciaux

          -   la CRL (contribution sur les revenus locatifs)

          -   la TVA sur les baux


          -   la taxe sur les bureaux et locaux commerciaux en Ile de France



3) Les règles essentielles du crédit bail immobilier




                               A.F.A.C. Association loi 1901                   175
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    LES REGLES ESSENTIELLES SUR LA FISCALITE
           NIVEAU APPROFONDISSEMENT



1) Les droits de mutation à titre onéreux

           -   les droits d’enregistrement
           -   la TVA


2) La fiscalité liée aux baux commerciaux

           -   la CRL (contribution sur les revenus locatifs)
           -   la TVA sur les baux
           -   la taxe sur les bureaux et locaux commerciaux en Ile de France


3) Le crédit bail

           -   règles fiscales en cours de contrat
           -   la levée de l’option d’achat


4) La fiscalité des marchands de biens


5) La fiscalité des SIIC


6) Les grandes règles de la fiscalité de l’urbanisme.




                                A.F.A.C. Association loi 1901                   176
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MODULE DROIT DES SOCIETES
 STRUCTURES SOCIETAIRES
 PROCEDURES COLLECTIVES
 APPLIQUEES A L’IMMOBILIER




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            PRE CONTENTIEUX – CONTENTIEUX
                  ET VOIES D’EXECUTION
              EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
LES DEMARCHES ET LES GARANTIES PREALABLES

     Les démarches préalables :
  -   Vérification de la solvabilité du preneur
  -   Renseignements sur les inscriptions pouvant être prises et sur l’état d’endettement
      du preneur (inscription de privilèges, inscription de nantissement, inscription de crédit
      bail mobilier ou immobilier)
  -   Vérification des derniers bilans de l’entreprise et vérification de la cotation de
      l’entreprise
     Les garanties préalables :
  -   le cautionnement : règles juridiques du cautionnement – élaboration d’un acte de
      cautionnement (les mentions obligatoires, les mentions indispensables) – la mise en
      œuvre du cautionnement – la jurisprudence sur le cautionnement)
  -   le nantissement : le nantissement conventionnel – le nantissement judiciaire – la mise
      en œuvre du nantissement - l’ordre des créanciers nantis.
  -   L’hypothèque : l’hypothèque conventionnelle, l’hypothèque judiciaire
     Le recouvrement en cours de bail :
  -   les relances : forme, délais
  -   le commandement de payer : acte extra judiciaire, réactions juridiques du preneur,
  -   le commandement visant un motif grave et légitime : le retard réitéré dans le
      paiement des loyers,
  -   la clause résolutoire,
  -   le juge des référés
     Le recouvrement en fin de bail :
  -   le retard dans le paiement des loyers,
  -   le congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction
  -   le devenir du dépôt de garantie : imputé sur les arriérés de loyer, les arriérés de
      charges, les accessoires.
     Le bail commercial et la procédure de redressement et de liquidation
      judiciaire :
  -   Les loyers arriérés en cas de procédure collective,
  -   Les loyers en cours en cas de procédure collective
  -   La poursuite du bail à l’initiative de l’administrateur judiciaire
  -   La poursuite du bail à l’initiative du mandataire liquidateur
  -   Les délais, le rôle du juge commissaire,
  -   La mise en demeure par le bailleur sur la poursuite où la résiliation du bail
  -   articles L.620 -40 et suivants du code de commerce, concernant les créances liées
      au bail en cas de procédure de redressement judiciaire
  -   La déclaration de créance,
  -   La lettre d’envoi de la déclaration de créances
  -   La demande en revendication d’un bien adressée par le bailleur au mandataire
  -   L’accord amiable
  -   La demande d’ouverture d’une procédure collective par le bailleur (la dénonciation
      aux créanciers nantis)
  -   La demande d’ouverture d’un règlement amiable
  -   L’avant projet de loi de sauvegarde des entreprises et son incidence sur le bail en
      immobilier d’entreprise,
  -   L’inadaptation du droit français des entreprises en difficulté




                              A.F.A.C. Association loi 1901                               178
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                   LES SOCIETES COMMERCIALES

Les différentes structures sociétaires seront analysées en tenant compte des activités des
professionnels en immobilier d’entreprise aux fins de leur permettre de mieux connaître leurs
interlocuteurs.

Cette formation inclut :
- la refonte du Code de Commerce de septembre 2000.
- la loi NRE du 15.05.2001
- les réformes du droit des sociétés 2002 et 2003
- le projet de réforme sur la société européenne
- la loi relative à la sécurité financière
- la loi pour l’initiative économique

INTRODUCTION
           - Le contrat de société
           - La personnalité morale
           - La cession des droits sociaux


I/ LA SARL - SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE
               - La constitution d’une SARL
               - Le fonctionnement : (gérance - contrôle de la gestion -
                 décisions collectives)
               - Les associés (droits et obligations - parts sociales)
               - La dissolution

II/ L’EURL - ENTREPRISE UNIPERSONNELLE A RESPONSABILITE LIMITEE
               - La constitution, le fonctionnement, l’associé unique, la dissolution

III/ LA S A - SOCIETE ANONYME
                - Les conditions de fond et de forme
                - Le conseil d’Administration
                - Le directoire et le Conseil de surveillance
                - Les assemblées d’actionnaires
                - La modification du capital
                - Le contrôle des SA
                - La dissolution

IV/ LES SOCIETES EN COMMANDITE PAR ACTIONS
              - Les conditions de fond et de forme
              - Le fonctionnement
              - Les associés
              - La dissolution

V/ LES SOCIETES EN NOM COLLECTIF
             - La constitution
             - Le fonctionnement
             - Les associés
             - La dissolution

VI/ LES SOCIETES EN COMMANDITE SIMPLE

Ce programme peut également intégrer les SAS - SASU - ET SEL


                                A.F.A.C. Association loi 1901                             179
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                        SAS
        « SOCIETE PAR ACTIONS SIMPLIFIEE »
                       SASU
     « SOCIETE PAR ACTIONS UNIPERSONNELLE »

INTRODUCTION

Place des SAS dans l‘environnement juridique.
Pourquoi adopter la forme d’une SAS ?
L’importance de la SASU
 caractéristiques principales.
  Les
Remise ou étude sur transparents de statuts de SAS et de SASU.
Commentaires.
Analyse de la première jurisprudence sur les SAS et SASU.


I - ANALYSE DE LA SAS

Comparaison avec les autres formes de sociétés
A - Création.
B - Fonctionnement.
C - Dissolution.


II - ANALYSE DE LA SASU

A - Création.
B - Fonctionnement.
C - Dissolution.


CONCLUSIONS :

Les SAS et les SASU face aux banques.
Les SAS et les SASU face à leurs clients.
Les SAS et les SASU face à leurs fournisseurs.


Analyse de l’incidence du projet de réforme des sociétés européennes sur les SAS et les
SASU.




                              A.F.A.C. Association loi 1901                        180
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                         LE DROIT DES SOCIETES
                     ET L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

Cette formation inclut la réforme des procédures collectives ainsi que le projet de création du
conseil national des tribunaux de commerce.

LE CONTRAT DE SOCIETE :
      - Définition, les éléments du contrat de société
      - La libération et l’évaluation des apports
      - La responsabilité des associés
      - les formalités de constitution

LA RESPONSABILITE ET LE CONTROLE DE LA SOCIETE PAR LE COMMISSAIRE AUX
COMPTES :
      - La responsabilité de la société : la responsabilité civile, la responsabilité pénale
      - Le contrôle de la société : désignation mission et responsabilité du commissaire
         aux comptes, la fin des fonctions du commissaire aux comptes

LES SOCIETES NON IMMATRICULEES :
      - La société en formation : définition, personnes responsables des actes accomplis
          pour le compte d’une société en formation, les modalités de reprise.
      - La société créée de fait : éléments constitutifs, preuve, effets de l’existence d’une
          société créée de fait.
      - La société en participation : éléments constitutifs, caractères, preuve,
          fonctionnement, effets, dissolution, régime fiscal.
La SARL :
      - Décisions collectives et droits des associés : la convocation des associés, les
          modalités de consultation des associés, la participation et la représentation des
          associés, la compétence, les règles de majorité, les droits des associés.
      - Le statut de la gérance : la nomination (conditions, règles de nomination, durée
          du mandat, publicité, cas de cessation des fonctions des gérants), La révocation :
          (modalités, par décision des associés, par décision du tribunal), les pouvoirs, la
          responsabilité civile, l’action en responsabilité, la responsabilité pénale.
      - Le régime des conventions : les conventions réglementées, les conventions
          libres, les conventions interdites
      - Les opérations sur le capital : les opérations sur la répartition du capital, les
          variations du capital, le capital à un euro.
      - La transformation de la SARL en SA : les conditions de la transformation, les
          étapes de la transformation, les effets de la transformation.

LA SA :
          -   Constitution et statut des organes sociaux : les points spécifiques (capital, objet,
              étapes de la constitution, organisation), le statut des organes sociaux : (le statut
              des mandataires sociaux, leur rémunération, le cumul des mandats, leur
              nombre).
          -   Le fonctionnement et les pouvoirs des organes sociaux : le fonctionnement du
              conseil d’administration et du conseil de surveillance, le fonctionnement du
              directoire, le fonctionnement des assemblées générales ordinaires et
              extraordinaires. Les pouvoirs des organes dirigeants de la société anonyme avec
              conseil d’administration, les pouvoirs des organes de direction et de surveillance
              de la société anonyme à directoire.
          -   Les conventions dans les sociétés par actions : les conventions réglementées,
              les conventions libres, les conventions interdites.

                                  A.F.A.C. Association loi 1901                              181
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        -   Le droit des actionnaires, dans la gestion : les droits concernant tout actionnaire
            (droit de communication permanent, droit de communication préalable à une
            assemblée), les droits des actionnaires sous réserve de la détention de 5 % du
            capital.
        -   Composition et variation du capital : valeurs mobilières et cession des actions,
            augmentation de capital, réduction de capital, capitaux propres inférieurs à la
            moitié du capital social.
        -   La responsabilité civile des mandataires sociaux : la responsabilité civile des
            organes de direction, la responsabilité civile des organes de surveillance, la mise
            en œuvre de la responsabilité civile des mandataires sociaux.

LA SOCIETE EN NOM COLLECTIF ET LA SOCIETE EN COMMANDITE SIMPLE :
      - Les associés : leur qualité, les règles de majorité, les droits des associés.
      - La gérance : nomination, pouvoirs, révocation, responsabilité.

LA SOCIETE PAR ACTIONS SIMPLIFIEE PLURIPERSONNELLE ET UNIPERSONNELLE
      - Analyse de la loi du 3 janvier 1994 profondément remaniée par la loi du 12 juillet
         1999.
      - Les règles de constitution
      - Le fonctionnement : la direction, les associés et l’associé unique.
      - Le contrôle
      - Transformation de la SASU
      - Dissolution

LA SOCIETE CIVILE - LES SOCIETES D’EXERCICE LIBERAL :
      - La société civile de droit commun : définition, constitution, fonctionnement,
         contrôle, dissolution, régime fiscal.
      - Les sociétés d’exercice libéral : définition, constitution, direction.
      - Les sociétés civiles immobilières : la constitution (la gestion d’un patrimoine privé,
         la gestion d’un patrimoine professionnel), la signature des statuts, les formalités
         de constitution. La gestion d’une société civile immobilière (les organes de
         gestion, les opérations de gestion). La sortie d’une société civile immobilière (les
         changements d’associés, les retraits d’associés).

LES SOCIETES CIVILES IMMOBILIERES PARTICULIERES :
      - La société civile immobilière de location (le statut juridique général, le
         cautionnement donné par la société, le régime fiscal de la SCIL). La société civile
         immobilière de construction vente (les particularités de son régime juridique, le
         régime comptable, le régime fiscal). La société civile de placement immobilier :
         (les particularités de son régime juridique, les règles particulières de
         fonctionnement, le régime comptable et fiscal). La société civile immobilière
         d’attribution : (les règles communes aux sociétés civiles d’attribution, le régime
         particulier des sociétés de construction, le régime comptable et fiscal).

LES FUSIONS ET SCISSIONS :
      - La fusion : définition, procédure, effets.
      - La scission : définition, procédure, effets.
      - L’apport partiel d’actif : définition, procédure, effets.

LES GROUPES DE SOCIETES :
      - La notion de groupe, la notion de contrôle, la personnalité morale, les moyens
        juridiques de constitution d’un groupe, la réglementation et la jurisprudence
        concernant les groupes, la consolidation des comptes, l’autocontrôle, les
        participations réciproques, le cumul des mandats, les conventions entre sociétés
        d’un groupe, les droits des créanciers.
                                A.F.A.C. Association loi 1901                             182
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LES GROUPEMENTS NON SOCIETAIRES (GIE et associations).
      - Le groupement d’intérêt économique et le groupement européen d’intérêt
        économique : les similitudes, les divergences.
      - L’association : définition, typologie, création, fonctionnement, responsabilité,
        dissolution.


LES REFORMES ET PROJETS DE REFORMES AYANT UNE INCIDENCE SUR LE DROIT
DES SOCIETES

       -   La loi pour l’initiative économique dite « loi DUTREIL » qui vise à encourager la
           création d’entreprises, par différentes mesures juridiques sociales et fiscales.
       -   La loi de sécurité financière qui vise à consolider la crédibilité des places
           financières françaises et à rassurer les actionnaires et investisseurs.
       -   La loi habilitant le gouvernement à prendre des ordonnances visant à simplifier et
           codifier le droit avec notamment l’assouplissement du régime applicable aux
           SARL.
       -   La seconde loi de novembre 2004 autorisant le gouvernement à simplifier le droit
           par voie d’ordonnance.
       -   La loi de sauvegarde des entreprises




                              A.F.A.C. Association loi 1901                             183
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            PROCEDURES DE RECOUVREMENT
                 ET VOIES D’EXECUTION
LES PROCEDURES DE RECOUVREMENT
Les démarches préalables :
     - Vérification de la solvabilité
     - Renseignements au greffe sur les inscriptions pouvant être prises et sur l’état
       d’endettement (inscription de privilèges, inscription de nantissement, inscription
       de crédit bail mobilier ou immobilier.
     - Vérification des derniers bilans de l’entreprise et vérification de la cotation de
       l’entreprise
     - Vérification des éventuelles mesures sur des procédures collectives.

Les garanties préalables :
     - Le cautionnement : règles juridiques du cautionnement – élaboration d’un acte de
        cautionnement (les mentions obligatoires, les mentions indispensables) – la mise
        en œuvre du cautionnement – la jurisprudence sur le cautionnement .
     - Le nantissement : le nantissement conventionnel sur le fonds de commerce – le
        nantissement conventionnel sur le matériel et l’outillage – la mise en œuvre du
        nantissement – l’ordre des créanciers nantis.
     - L’hypothèque : l’hypothèque conventionnelle sur le bien immobilier – la mise en
        œuvre de l’hypothèque – l’ordre des inscriptions.

Les procédures :
     - L’obligation de faire : le tribunal compétent – la procédure – ses conséquences –
        les obligations en découlant pour le débiteur.
     - L’injonction de payer : le tribunal compétent – l’obligation de payer en matière
        civile – l’obligation de payer en matière commerciale – l’opposition par le débiteur
        à l’ordonnance d’injonction de payer – la procédure – les conséquences.
     - Le référé : la procédure – le référé d’heure à heure – le référé civil – le référé
        commercial – l’exécution provisoire – le sursis à exécution provisoire - la
        procédure – les conséquences.
     - Les procédures au fond : les procédures devant le tribunal d’instance, le tribunal
        de grande instance et le tribunal de commerce – le jugement – le recours – la
        cour d’appel – le recours – le pourvoi en cassation – l’effet suspensif – l’exécution
        provisoire.
     - L’astreinte : les conditions dans lesquelles une astreinte peut être ordonnée – la
        liquidation de l’astreinte.
     - Le nantissement et l’hypothèque provisoire : les conditions dans lesquelles
        peuvent être prises une inscription de nantissement provisoire et une inscription
        d’hypothèque provisoire – la date d’effet de cette inscription – la conversion en
        nantissement définitif ou en hypothèque définitive.
     - Les privilèges : qui peut prendre une inscription de privilèges ? les modalités de
        l’inscription de privilèges – les conséquences – la main levée de l’inscription de
        privilèges .

Les assurances :
     - Les garanties que peut obtenir le créancier en contractant une assurance
        préalable
     - Les assurances en matière de paiement de loyer

Les différents juges :
     - Le juge de l’exécution : sa saisine – sa compétence – l’incidence de la saisine du
          juge de l’exécution en cas de vente forcée immobilière – le jugement – les
          recours.

                             A.F.A.C. Association loi 1901                              184
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     -   Le juge d’instance et le juge du tribunal de grande instance : Compétences
         respectives – étude sommaire de la procédure – jugement – recours –

Les spécificités du recouvrement en matière de baux d’habitation, de baux
commerciaux et de biens immobiliers
L’incidence de la loi du 29 juillet 1998 contre l’exclusion sur les procédures d’expulsion.
Incidence du projet de loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation
urbaine en cas de surendettement – le droit au logement .
La mise en application du commandement de payer visant la clause résolutoire en matière
de baux commerciaux – la procédure de référé – l’ordonnance d’expulsion – l’exécution
provisoire – la mise en application de l’ordonnance d’expulsion.
Les conséquences de la procédure de vente forcée sur un bien immobilier – l’intervention
du syndic de copropriété pour les charges impayées.

LES VOIES D’EXECUTION
Les règles générales en matière de saisies :
     - Définition et classification des saisies : les différents modes d’exécution – les
         conditions de l’exécution forcée – le caractère d’ordre public des règles
         d’exécution forcée. Les causes de la saisie : les conditions de fond – les
         conditions de forme. Les sujets de la saisie : les personnes pouvant faire
         procéder à une saisie – les personnes pouvant être saisies. L’objet de la saisie :
         les conditions de saisissabilité des biens – l’insaisissabilité des biens inaliénables
         – l’insaisissabilité de certains biens aliénables.

Les saisies mobilières :
         . La saisie des biens incorporels : la saisie attribution – la saisie arrêt des
         rémunérations du travail – la saisie arrêt entre époux – la saisie des droits
         d’associé et des valeurs mobilières – la procédure de recouvrement des pensions
         alimentaires – l’ordre des saisies.
         . La saisie des meubles corporels : la saisie vente – la saisie des récoltes sur
         pieds – la saisie des véhicules terrestres à moteur – la saisie des biens placés
         dans un coffre-fort.
         . Les saisies conservatoires : définition et caractères généraux – les saisies
         conservatoires de droit commun (saisie de meubles corporels, saisie
         conservatoire de créances). Les saisies conservatoires spéciales.
         . Les saisies aux fins de remise d’un meuble corporel : la saisie appréhension
         (appréhension d’un titre exécutoire, appréhension sur injonction du juge). La
         saisie revendication (conditions d’exercice, réglementation, procédure).

La saisie immobilière :
         Analyse d’un dossier type de saisie sur support papier et rétroprojecteur.
         La réglementation de la saisie immobilière – les conditions d’exercice de la saisie
         immobilière (les conditions relatives aux sujets de la saisie, les conditions
         relatives aux biens saisis). La procédure de la saisie immobilière : la saisie
         proprement dite : le commandement – la publication du commandement – la
         réalisation du gage – les formalités préparatoires à l’adjudication – l’adjudication
         – la surenchère. Les incidents de la procédure de saisie immobilière : les
         incidents provenant de la pluralité des créanciers – les incidents provenant d’un
         tiers – les incidents tenant à la saisie elle-même – l’incident imputable à
         l’adjudicataire, la folle enchère,

Les procédures d’ordre et de contribution :
        L’ordre entre créanciers : les caractères de l’ordre et les conditions d’ouverture –
        l’ordre amiable – l’ordre judiciaire. La distribution par contribution : les conditions
        de la contribution – la procédure.

Support : fiches pratiques – simulations et rétroprojecteur.

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          LES DIFFERENTES SOCIETES CIVILES
                    IMMOBILIERES
INTRODUCTION :

           Les SCI : définition application
           Les différentes sociétés civiles immobilières :
                    - La société civile immobilière de location (SCIL)
                    - La société civile immobilière de construction vente
                    - La société civile de placement immobilier (SCPI)
                    - La société civile immobilière d’attribution
           Comparaison avec les autres structures sociétaires :
                    SARL – SA –SNC –SCS – SCA – SAS

CREATION ET FONCTIONNEMENT D’UNE SCI (Rappel sommaire)
   - Les raisons de sa constitution
   - La procédure de constitution
   - La gestion d’une SCI
   - Les changements d’associés
   - Les retraits d’associés

LES REGLES PROPRES AUX PRINCIPAUX TYPES DE SCI
    - SCIL
    - SCPI
    - Construction vente
    - Attribution

CHOIX DE LA FORME JURIDIQUE LA MIEUX ADAPTEE A UN INVESTISSEMENT
   - La détention directe
   - Le régime fiscal
   - Les obligations comptables et juridiques
   - Les incidences fiscales de la structure juridique
                          . droits d’enregistrement
                          . évaluation et imposition des revenus
                          . détention directe ou SCI translucide
                          . évaluation et imposition des plus values

   -    Cas pratiques
                            . résidence principale
                            . résidence secondaire
                            . locaux utilisés dans le cadre d’une exploitation industrielle,
                            commerciale ou libérale
                            . immeuble de rapport


IMPOSITION DES OPERATIONS IMMOBILIERES

    -   imposition des revenus immobiliers
                           . TVA
                           . Contribution sur les revenus locatifs
                           . opérations imposables
                           . impôts directs



                           A.F.A.C. Association loi 1901                                 186
                            e-mail : afac@afac-formation.com
                          8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                        TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
         -   terrains à bâtir
                                    . par marchands de biens
                                    . par une personne autre qu’un marchand de biens


         -   logements
                                 . construction d’une maison ou d’un appartement par un
                                 professionnel en vue de la revente
                                 . construction par un professionnel de logements destinés à
                                 la location
                                 . régime des plus values et de la TVA
         -   Bureaux et commerces
                                 . construction de bureaux et de commerces en vue de la
                                 revente ou de la location
                                 . base et taux d’imposition
         -   Parking
         -   Opération de crédit bail immobilier
         -   Bail à construction et bail à réhabilitation


   CONCLUSION

         -   Stratégies et critères de choix
         -   Mesures fiscales incitatives à l’investissement immobilier
         -   Choix de la forme juridique la mieux adaptée
         -   Dispositif DE ROBIEN
         -   Tableaux
         -   Cas pratiques
         -   Simulations

   SUPPORT DE FORMATION

Les différents documents joints en support seront analysés sur papier et rétro projecteur.

        -    Statuts types commentés
        -    Barème
        -    Formules types
        -    Formules commentées
        -    Formulaires et notices

Seront également joints à la formation les textes du Code civil du Code de la construction et
de l’habitation, du code de l’urbanisme et du code général des impôts applicable aux SCI et à
la fiscalité.

La loi n° 78– 9 du 4 janvier 1978 (articles non codifiés).
Le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978




                                   A.F.A.C. Association loi 1901                             187
                                    e-mail : afac@afac-formation.com
                                  8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                                TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
  LES MUTATIONS DE SOCIETES IMMOBILIERES
INTRODUCTION :

            Les SCI : définition application
            Les différentes sociétés civiles immobilières :
                     - La société civile immobilière de location (SCIL)
                     - La société civile immobilière de construction vente
                     - La société civile de placement immobilier (SCPI)
                     - La société civile immobilière d’attribution
            Comparaison avec les autres structures sociétaires :
                     SARL – SA –SNC –SCS – SCA – SAS

            Incidences fiscales de la structure juridique choisie
                    - les droits d’enregistrement
                    - l’évaluation et l’imposition des revenus
                    - la détention directe
                    - l’évaluation et l’imposition des plus-values

CREATION ET FONCTIONNEMENT D’UNE SCI (Rappel sommaire)
   - Les raisons de sa constitution
   - La procédure de constitution
   - La gestion d’une SCI
   - Les changements d’associés
   - Les retraits d’associés

LA FISCALITE DE LA SCI
    - Acquisition et cession de biens immobiliers
    - Le bénéfice imposable
    - Impositions et taxes diverses

LES REGLES PROPRES AUX PRINCIPAUX TYPES DE SCI
    - SCIL
    - SCPI
    - Construction vente
    - Attribution

ANALYSE COMPTABLE
   - Règles et obligations fondamentales
   - Analyse du bilan et du compte de résultat
   - Lecture du bilan
   - Support : bilan simulé, rétroprojecteur

CHOIX DE LA FORME JURIDIQUE LA MIEUX ADAPTEE A UN INVESTISSEMENT

Présentation de la forme juridique la mieux adaptée en tenant compte de l’aspect
« vendeurs – acquéreurs »

    -   La détention directe
    -   Le régime fiscal
    -   Les obligations comptables et juridiques
    -   Les incidences fiscales de la structure juridique
                             . droits d’enregistrement
                             . évaluation et imposition des revenus
                             . détention directe ou SCI translucide
                             . évaluation et imposition des plus values
                            A.F.A.C. Association loi 1901                    188
                             e-mail : afac@afac-formation.com
                           8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                         TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
        -    Les avantages et les inconvénients de chaque structure
        -    Le calcul de l’actif net
        -    La présentation des comptes
        -    Cas pratiques
                                    . résidence principale
                                    . résidence secondaire
                                    . locaux utilisés dans le cadre d’une exploitation
                                    industrielle, commerciale ou libérale
                                    . immeuble de rapport
        -    Supports
                                    . analyse de statuts-types
                                    .audits

   ANALYSE DES PRINCIPALES TAXES SUR LES OPERATIONS IMMOBILIERES

        -    TVA
                                  . régime de la TVA marchand de biens
                                  . régime de la TVA immobilière
        -    droits de mutation
                                 . opérations soumises aux droits de mutation
                                 . taux des droits de mutation
        -    mutation classique par rapport à une mutation marchand de biens
        -    les garanties
                                 . à quel niveau
                                 . type de garantie
                                 . constitution, plafonnée ou pas

   CONCLUSION

         -   Stratégies et critères de choix
         -   Mesures fiscales incitatives à l’investissement immobilier
         -   Choix de la forme juridique la mieux adaptée
         -   Dispositif DE ROBIEN
         -   Tableaux
         -   Cas pratiques
         -   Simulations


   SUPPORT DE FORMATION

 Les différents documents joints en support seront analysés sur papier et rétro projecteur.

        -    Statuts types commentés
        -    Barème
        -    Formules types
        -    Formules commentées
        -    Formulaires et notices


Seront également joints à la formation les textes du Code civil du Code de la construction et
de l’habitation, du code de l’urbanisme et du code général des impôts applicable aux SCI et à
la fiscalité.

La loi n° 78– 9 du 4 janvier 1978 (articles non codifiés).
Le décret n° 78-704 du 3 juillet 197

                                 A.F.A.C. Association loi 1901                            189
                                  e-mail : afac@afac-formation.com
                                8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
           LES DIFFERENTES STUCTURES SOCIETAIRES
           ET L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE – DROIT DES
                           SOCIETES
                  PROCEDURES COLLECTIVES –

Inclus dans cette formation, l’analyse de la loi du 26 juillet 2005 de sauvegarde des
entreprises et de la loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises ainsi
que de l’ordonnance du 8 septembre 2005 relative au commissariat aux comptes. Le rapport
GRIMALDI sur la réforme du droit des suretés et le rapport CATALA sur la réforme du droit
des obligations et du droit de la prescription.

INTRODUCTION

Importance du choix de la structure sociétaire : les enjeux et les conséquences.
Importance de connaître la structure sociétaire de ses interlocuteurs.
Comment réunir les différents renseignements avant la signature d’un contrat sur la structure
sociétaire de ses interlocuteurs.
La structure sociétaire envisagée en cas d’investissement immobilier dans le cadre d’une
reprise.
 ère
1      partie : LES PRINCIPALES STRUCTURES COMMERCIALES

Analyse comparative de la SARL, de la SA, de la SAS. Concernant la direction, le statut
social, le statut fiscal, les conventions réglementées, la cession des droits sociaux, la
responsabilité.

       -    Apport et capital.
       -    Organisation de la direction
       -    Responsabilité des associés et des dirigeants
       -    Formalisme

Les particularités de la société en nom collectif, de la société en commandite simple et de la
société en commandite par actions.

 ème
2      partie : LES PRINCIPALES STRUCTURES CIVILES

Analyse comparative des différentes structures de sociétés civiles : SCI – SCI de construction
vente…
    - Pouvoirs des dirigeants
    - Apport et capital
    - Responsabilité des associés
    - Formalisme
    - Les conventions réglementées
    - La cession des droits sociaux
 ème
3      partie : LES AUTRES MODES D’ORGANISATION D’ENTREPRISE

Les SEP, l’indivision, les SEL, les GIE et les associations.

Apport et capital, organisation de la direction, responsabilité des associés, formalisme, règles
de majorité.

                                   A.F.A.C. Association loi 1901                           190
                                    e-mail : afac@afac-formation.com
                                  8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                                TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
 ème
4   partie : LES PROCEDURES COLLECTIVES – REDRESSEMENT ET LIQUIDATION
JUDICIAIRE APPLICABLES JUSQU’AU 31 DECEMBRE 2005

La procédure de redressement judiciaire
La procédure de liquidation judiciaire
Le plan de continuation
Le plan de cession
 ème
5   partie : LES REACTIONS NECESSAIRES A PARTIR DU MOMENT OU LA SOCIETE
INTERLOCUTRICE EST EN REDRESSEMENT OU LIQUIDATION JUDICIAIRE EN
TENANT COMPTE DE LA NOUVELLE LOI DE SAUVEGARDE DES ENTREPRISES DU 26
JUILLET 2005
      - La déclaration de créances
      - Les relations avec l’administrateur judiciaire
      - Les relations avec le représentant des créanciers
      - Les relations avec le mandataire liquidateur
      - Procédure collective et bail commercial dans l’optique du bailleur, dans
           l’hypothèse où son locataire est en redressement ou liquidation judiciaire.
 ème
6      partie : LOI DE SAUVEGARDE DES ENTREPRISES DU 26 JUILLET 2005

         -   Extension aux professionnels libéraux exerçant à titre individuel
         -   Détection des difficultés et conciliation
         -   La sauvegarde
         -   La réorganisation de la procédure de redressement judiciaire
         -   Dispositions communes à la procédure de sauvegarde et à la procédure de
             redressement judiciaire
         -   Maintien du mandat ad hoc
         -   Traiter plutôt les difficultés des entreprises : « la conciliation »
         -   « la sauvegarde : un nouveau dispositif de négociation
         -   le rôle des créanciers publics
         -   les cessions d’activités
         -   l’association des salariés
         -   liquidation simplifiée
         -   réforme des sanctions à l’encontre des chefs d’entreprise
 ème
7  partie : ANALYSE DE LA LOI DU 2 AOUT 2005 EN FAVEUR DES PETITES ET
MOYENNES ENTREPRISES

         -   L’appui à la création
         -   Le développement de l’entreprise
         -   Le conjoint de l’entrepreneur et les nouvelles formes d’activité
         -   L’accompagnement de la transmission reprise
         -   Simplification relative à la vie de l’entreprise
         -   Modernisation des relations commerciales
         -   Dispositions du code de commerce relatives aux chambres de commerce et
             d’industrie.
         -    Droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds
             artisanaux et les baux commerciaux.
 ème
8      partie : PROJET DE REFORME DU DROIT DES SOCIETES

         -   la gouvernance d’entreprise
         -   la mission d’information sur la réforme du droit des sociétés (commission
             assemblée nationale.

Remise lors de la formation d’un support complet avec tous les textes et documents
de référence, analysés lors de la formation
                              A.F.A.C. Association loi 1901                       191
                               e-mail : afac@afac-formation.com
                             8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                           TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
               LE NOUVEAU DROIT DE LA FAILLITE
            APPLIQUE A L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
       APRES LA LOI DE « SAUVEGARDE DES ENTREPRISES »

INTRODUCTION

- La situation des structures sociétaires en 2005 en tenant compte des difficultés
économiques, du marché du bureau, des nouvelles lois et notamment de la loi en faveur des
petites et moyennes entreprises du 2 août 2005

- Rappel sur la situation actuelle en tenant compte de la loi du 25 janvier 1985 et du 10 juin
1994 applicable jusqu’à la fin de l’année ; les dispositions transitoires instaurées par la loi de
sauvegarde des entreprises et notamment celles visées dans l’article L. 624 -10 du code de
commerce et L.643-9 du même code.

 ère
1      partie : Le mécanisme de surveillance des entreprises en immobilier d’entreprise
       - les renseignements essentiels en fonction de la structure sociétaire
       - la cotation banque de France
       - la surveillance des entreprises
       - les alertes et les réactions nécessaires
 ème
2       partie : La procédure applicable jusqu’au 31 décembre 2005
       - la loi du 1 mars 1984 sur la prévention des difficultés et le règlement amiable
                      er

       - la loi du 25 janvier 1985 et du 10 juin 1994
       - les relations bailleur preneur
       - les relations bailleur administrateur
       - les relations bailleur liquidateur
       - Le devenir du dépôt de garantie
       - La récupération des locaux à usage de bureaux par le bailleur en cas de liquidation
           judiciaire
       - La vente judiciaire du fonds de commerce et l’intervention du bailleur à la procédure
       - Le rôle du contrôleur et sa désignation
       - L’intervention du bailleur auprès du Juge commissaire
       - L’intervention du bailleur auprès du Procureur de la république
       - L’action directe à l’encontre du débiteur, chef d’entreprise en sa qualité de preneur
       - Le devenir des contentieux en cours
       - Le devenir de la caution
        ème
       3    partie : La loi de sauvegarde des entreprises – Analyse des nouveaux textes
       en attente de la jurisprudence

      Introduction :
      Les points forts
      - sauvegarder l’entreprise
      - rassurer les banques : (le devenir du soutien abusif et de la rupture abusive)
      - motiver le chef d’entreprise à faire une déclaration de cessation de paiement :
           (sauvegarde amiable, incitations financières, poursuite de l’activité pour le chef
           d’entreprise débiteur, limiter et minorer les sanctions à l’encontre du chef
           d’entreprise).
    A) L’application aux professions libérales :
      - procédures particulières
      - intervention des instances ordinales
      - compétence du TGI
                                 A.F.A.C. Association loi 1901                               192
                                  e-mail : afac@afac-formation.com
                                8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
B) La sauvegarde amiable
  - contexte très encadré
  - mandataire ad hoc : (qui, coût, assurance, mission).
  - Les mesures de publicité de la sauvegarde amiable
  - Pluralité des procédures prévues par la loi
  - Instauration du privilège du « new-money » : (situation privilégié des créanciers,
     concurrence avec les autres créanciers)
  - Les incitations directes : (irresponsabilité du prêteur, disparition partielle du soutien
     abusif).
  - Le mandat ad hoc : (origine, mécanisme).
  - La procédure de conciliation qui remplace le règlement amiable de 1985 : (délai,
     conciliateur, les remises de dettes, le devenir de cette procédure par homologation
     de l’accord ou dirigé vers une autre procédure)

C) La sauvegarde judiciaire
  - le jugement d’ouverture
  - la période d’observation
  - l’élaboration d’un plan
  - la notion de « cessation de paiement »
         1. La procédure de sauvegarde
             . Inspiration du chapter 11 du droit américain
             . Qui peut être à l’origine de la procédure : (importance accrue du procureur
             de la république, rôle du comité d’entreprise ou des délégués du personnel
             . La période d’observation : (durée, rôle du juge commissaire, du mandataire
             et de l’administrateur judiciaire, inventaire des biens)
             . Importance accrue des contrôleurs : (opportunité pour le bailleur –
             créancier de se faire désigner).
             . Situation de l’entreprise pendant la période d’observation
             . L’élaboration du plan : (adoption du plan, mécanisme).
             . L’organisation collective des créanciers
             . Les conditions de résiliation du plan
         2. La procédure de redressement judiciaire
             . Le caractère marginal de cette procédure
             . Le but de la procédure : (poursuite de l’activité de l’entreprise, maintien de
             l’emploi et apurement du passif)
             . délai pour ouverture de la procédure
             . devenir des procédures et mesures d’exécution en cours en cas d’ouverture
             de la procédure
             . La période d’observation
             . Offre de cession totale ou partielle de l’entreprise : (passerelle vers la
             cession)
             . Sort des cautions et co-obligés

D) La liquidation de l’entreprise

          1. La cession liquidation
          . La cession de l’entreprise est désormais prévue dans la liquidation :
          (conséquences)
          . Objectifs de la liquidation judiciaire : (la cession partielle, la cession totale).
          . Préparation de la cession
          . Réalisation de la cession

          2. La liquidation judiciaire
          . La procédure de liquidation judiciaire simplifiée
          . La responsabilité du chef d’entreprise : (modification des sanctions, durée, cas).
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   MODULE PROFESSIONNELS
       DE L’IMMOBILIER –
CONTRAINTES ET REGLEMENTATION




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                  LA LOI HOGUET
            ANALYSE DE LA REFORME –
          ORDONNANCE DU 1er juillet 2004
     DECRET D’APPLICATION DU 21 OCTOBRE 2005
                JO DU 23 OCTOBRE

LE DECRET N° 2005 – 1315 du 21 octobre 2005 a été publié au Journal officiel du 23
octobre 2005. Cette formation permettra une analyse complète de la réforme de la loi
Hoguet, dans la mesure où nous avons aujourd’hui la totalité des textes.

Inclus dans cette formation :
. Agent immobilier – agent commercial – interprétation de l’arrêt de la cour de
cassation du 7 juillet 2004
. Agent immobilier – devoir de conseil et d’information arrêt de la cour de cassation du
21 juin 2005
. Agences immobilières – panneaux de vente ou de location – réglementation
. Analyse rapide des nouveaux diagnostics obligatoires

La loi HOGUET a été réformée par l’ordonnance n° 2004 – 634 du 1er juillet 2004 relative à
l’entremise et à la gestion des immeubles et fonds de commerce.
Analyse des conséquences de la réforme par rapport à la réglementation et aux obligations
professionnelles : mission, statut. Le mandat et la rémunération de l'agent immobilier et de
l'administrateur de biens.
Les conventions liées à la mission de l’agent immobilier
Les agences de voyage et la loi Hoguet – Les locations saisonnières – Les vendeurs de liste
L’acquisition, la détention et la revente d’immeubles.
Les responsabilités de l’agent immobilier et de l’administrateur de biens.
Les implications de la loi SRU : en matière de vente, de baux, et de copropriété.
Analyse de la jurisprudence de la cour de cassation 2002 – 2003 - 2004 et 2005 concernant
la loi HOGUET ainsi que la responsabilité et le devoir de conseil de l'agent immobilier.

Chapitre I -   Analyse de la loi 70-9 du 2/01/1970 dite Loi HOGUET modifiée par
                 er
l’ordonnance du 1 juillet 2004
Analyse du décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005 modifiant le décret n° 72-678 du 20
juillet 1972.

                -   La carte professionnelle : la carte transaction – la carte gestion.
                -   Les conditions d’accès à la profession et son exercice : les activités
                    concernées (le cas particulier des locations saisonnières – les
                    marchands de listes - les activités de tourisme – les centrales de
                    réservation – les contrats de jouissance d’immeubles à temps partagé –
                    les opérations conclues sur le fondement d’un contrat portant adhésion à
                    un club).
                -   Les activités pour lesquelles la carte professionnelle n’est pas obligatoire
                -   Les professions de notaires – avocats – géomètres-experts, huissiers,
                    architectes – banquiers et l’activité de transaction et de gestion
                -   La carte mauve, la carte grise
                -   La situation des négociateurs, salariés et agents commerciaux
                -   Le droit à commission, la clause d’exclusivité et la clause pénale
                -   L’obligation d’un écrit
                -   La limitation dans le temps du mandat
                -   Les incapacités, les interdictions, les relevés d’incapacité et les
                    sanctions.

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            -   Les conditions d’acquisition et de renouvellement         de   la   carte
                professionnelle
            -   L’aptitude professionnelle (les équivalences)
            -   La garantie financière
            -   L’assurance responsabilité civile professionnelle
            -   La tenue des registres, répertoires et reçus
            -   Les dispositions diverses

Chapitre II - LES IMPLICATIONS DE LA LOI SRU ET DE LA LOI DE RENOVATION
URBAINE SUR LES ACTIVITES DE TRANSACTION ET DE GESTION

            -   Les dispositions en matière de vente
            -   Le droit de rétractation et de réflexion
            -   Les diagnostics obligatoires
            -   Le carnet d’entretien
            -   L’obligation de délivrer un logement décent
            -   Les copropriétés en difficulté
            -   Le règlement des litiges locatifs
            -   Le syndicat coopératif

Chapitre III - ANALYSE DU RAPPORT DE MONSIEUR Bernard VORMS ET DE SON
INCIDENCE SUR LA REFORME ACTUELLE

            -   Le rapport de Monsieur Bernard Vorms va servir de support à la réforme
                de la loi Hoguet.
            -   Moderniser l’accès à la profession et son contrôle
            -   L’Europe, l’égalité concurrentielle et la protection du consommateur
            -   Les interventions de Monsieur Gilles de Robien confirmant l’actualité du
                rapport de Monsieur Bernard Vorms
            -   Les interventions de Monsieur Dominique Perben
            -   La position de la CNAB, de la FNAIM…..

Chapitre IV - REFORME DE LA LOI HOGUET
                                                er
            -   Analyse de l’ordonnance du 1 juillet 2004
            -   Les modifications :
                     Simplifier l’exercice des activités d’entremise et de gestion
                       immobilière
                     Protéger la clientèle
                     les conditions d’aptitude pour avoir accès à la profession
                     une carte unique remplaçant la carte transaction et la carte
                       gestion ?
                     les conditions de délivrance et de renouvellement de la carte
                       professionnelle
                     La détermination de la nouvelle garantie financière
                     L’informatisation du registre de mandats et des différents
                       répertoires,
                     l’intégration de la carte bleue comme mode de paiement
                     Le cadre des locations saisonnières
                     La facturation des services annexes
                     Le développement de la formation continue




                           A.F.A.C. Association loi 1901                             196
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Chapitre V - LA COMPATIBILITE ENTRE LA PROFESSION D’AGENT IMMOBILIER ET
LE STATUT D’AGENT COMMERCIAL
                                                      er
            -   la situation après l’ordonnance du 1 juillet 2004
            -   Arrêt de la cour de cassation chambre commerciale du 7 juillet 2004
            -   Autres arrêts de la cour de cassation sur le même problème
            -   Questions posées par différents parlementaires concernant le statut des
                agents commerciaux
            -   Réponse du garde des sceaux en date du 15 mars 2005


Chapitre VI – LA REGLEMENTATION CONCERNANT LES PANNEAUX DE VENTE OU
DE LOCATION

            -   réglementation du code de l’environnement depuis l’ordonnance du 18
                septembre 2000
            -   application aux professionnels de l’immobilier
            -   validité des arrêtés municipaux interdisant les panneaux de vente ou de
                location

Chapitre VII – ANALYSE DES QUESTIONS ECRITES ET DES REPONSES
                        ème
MINISTERIELLES DE LA 12     LEGISLATURE CONCERNANT LA LOI HOGUET


Chapitre VIII – INCIDENCES DE LA FUTURE LOI « HABITAT POUR TOUS » SUR
L’ACTIVITE DE TRANSACTION ET DE GESTION

      L’expertise technique des logements (document unique reprenant tous les
      diagnostics obligatoires)


Chapitre IX– ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE 2002 – 2003 – 2004 et 2005 DE LA
COUR DE CASSATION CONCERNANT LA LOI HOGUET , L’ACTIVITE DE
TRANSACTION, L’ACTIVITE DE GESTION ET LE DEVOIR DE CONSEIL




                           A.F.A.C. Association loi 1901                           197
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                  LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES
  (amiante – plomb – termites – loi Carrez – diagnostic technique – gaz
                                naturel –
    risques technologiques et naturels – diagnostic de performance
                           énergétique….) –
    CARNET D’ENTRETIEN ET AUTRES OBLIGATIONS – DOCUMENT
       UNIQUE REGROUPANT LES DIFFERENTS DIAGNOSTICS –
                   LES NOUVELLES CONTRAINTES
               EN MATIERE DE VENTES IMMOBILIERES –
              LE DIAGNOSTIC TECHNIQUE DU BATIMENT


ANALYSE SYNTHETIQUE DES DIFFERENTS DIAGNOSTICS

L’amiante, le plomb, les termites et autres xylophages, la loi Carrez….

DISPOSITIONS RELATIVES AU DIAGNOSTIC TECHNIQUE – ORDONNANCE DU 8 JUIN
2005
Analyse du titre III de l’ordonnance du 8 juin 2005 sur le dossier de diagnostic technique.
Avec les 6 documents.
   - le constat de risque d’exposition au plomb
   - l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de
        l’amiante
   - l’état relatif à la présence de termites dans un immeuble bâti situé dans une zone
        délimitée par arrêté préfectoral.
   - L’état de l’installation intérieure de gaz naturel
   - L’état des risques naturels et technologiques
   - Le diagnostic de performance énergétique

Conséquences de l’absence d’un document.
Exigences requises pour les professionnels susceptibles d’effectuer ces différents constats et
diagnostics.
Information des locataires ou candidats locataires
Entrée en application

LES OBLIGATIONS DE CONTROLE CONCERNANT LES ASCENSEURS
Etude sommaire
Les différents travaux obligatoires
Les différents délais pour les travaux
Le contrôle technique

LE DIAGNOSTIC TECHNIQUE
Cadre juridique : loi du 13 décembre 2000 : article 74 (article L 111 –6 – 2 du CCH)
Qu’est ce qu’un diagnostic technique ?
A quel moment faire le diagnostic technique ?
Objectifs du diagnostic technique ?
Contenu du diagnostic technique ?
Qui peut réaliser un diagnostic technique ?
Que faire après le diagnostic technique ?

LE CARNET D’ENTRETIEN
Le cadre juridique : loi du 10 juillet 1965, loi du 13 décembre 2000, décret du 30 mai 2001.
Les obligations légales
Le contenu du carnet d’entretien
                                A.F.A.C. Association loi 1901                              198
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La forme du carnet d’entretien
L’information préalable au futur acquéreur
L’information des copropriétaires
L’information des prestataires extérieurs
Le rôle du syndic
Les sanctions

LE REGLEMENT DE COPROPRIETE : TOILETTAGE OU REFONTE
Le cadre juridique : loi du 10 juillet 1965 – Loi du 13 décembre 2000
L’adaptation du règlement de copropriété obligatoire avant 2005 : définition de l’adaptation,
but de cette adaptation, mise en forme « syndic – assemblée générale – règles de majorité ».
L’établissement du règlement de copropriété
Le contenu du règlement de copropriété
La destination de l’immeuble
Les conditions de jouissance des parties communes
La quote-part des charges
Le fonctionnement de la copropriété
Les clauses illicites
Comment faire respecter le règlement de copropriété : les sanctions

ANALYSE DES DIFFERENTES LOIS 2005 CREANT DE NOUVELLES CONTRAINTES EN
MATIERE DE DIAGNOSTICS ET DE VENTES IMMOBILIERES

. Loi relative à la prévention des risques technologiques et naturels
Les conséquences de la loi relative à la prévention des risques technologiques et naturels sur
l’information pour le vendeur d’immeuble.
Analyse du modèle d’imprimé permettant d’établir l’état des risques naturels et
technologiques publié au JO du 18 novembre 2005.

. Loi pour l’égalité des droits et des chances
Cette loi étend les obligations de prise en compte de l’accessibilité pour les aménagements,
les équipements et les constructions à tous les types de handicaps : physique, sensoriel,
psychique et mental.
Analyse des nouvelles obligations en cas de vente, en cas de location.
Analyse des nouvelles obligations pour le syndic de copropriété par rapport à ce texte

. Projet de loi adopté par le Sénat le 26 novembre 2005 portant engagement national pour le
logement, analyse du nouveau diagnostic de sécurité des installations intérieures d’électricité.

AUTRES TEXTES AYANT UNE INCIDENCE EN CAS DE VENTE IMMOBILIERE
                           er
Loi constitutionnelle du 1 mars 2005 relative à la charte de l’environnement – le principe de
précaution.
Lutte contre l’effet de serre
Le diagnostic de performance énergétique
La campagne nationale d’information contre la vétusté électrique
Le plomb dans les canalisations
Le plomb dans l’eau
Le développement durable dans la construction et le bâtiment et le contrat pour la recherche
d’économie de charges.
La loi de programmation pour la cohésion sociale et le renforcement de la protection des
locataires.
L’information du public en matière d’environnement
La notion de logements décents

ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE 2005 :
Concernant les diagnostics obligatoires
Concernant le devoir de conseil et les compétences obligatoires des diagnostiqueurs
Concernant les contraintes en matière de ventes immobilières
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    LE DEVOIR DE CONSEIL ET LE PROFESSIONNEL
                 DE L’IMMOBILIER

Aujourd’hui dans le cadre des professions liées à l’immobilier, le silence des textes est quasi-
complet.

Seule la jurisprudence permet de déterminer la responsabilité du professionnel dans le cadre
notamment de l’évolution du devoir de conseil.

Il apparaît donc indispensable pour le professionnel de bien connaître les conséquences des
actes accomplis journellement.

Dans le cadre de cette formation, le devoir de conseil sera d’abord abordé dans ses
généralités, ensuite nous pourrons évoquer ses particularités et enfin les conséquences des
actes accessoires rédigés par le professionnel.

L’objectif de la formation étant, après ces préoccupations générales, d’analyser au cas par
cas les problèmes de chaque participant.


    Les professionnels de l’immobilier voient de plus en plus leur responsabilité engagée
    dans le cadre du devoir de conseil.

    L’obligation de résultat est de plus en plus présente.

    L’obligation de moyens est de plus en plus rigoureuse.

    Face à cette situation nouvelle, il s’avère indispensable de connaître et de préserver ses
    droits.

    Analyse des différents actes rédigés par les professionnels de l’immobilier, réaliser une
    étude approfondie de la jurisprudence actuelle.

    Grâce à la connaissance et à la vigilance, étude des actions en responsabilité.


I - LE DEVOIR DE CONSEIL DANS SES GENERALITES

   L’objet du devoir de conseil :

           Il se limite à l’efficacité de l’acte tel qu’elle résulte de ses propres stipulations.
           Le devoir de conseil trouve sa propre limitation dans le fait qu’il s ‘exerce à
            l’égard de deux parties ayant des intérêts différents.

   La caractère relatif ou absolu du devoir de conseil :

           Les oscillations de la jurisprudence.
           La valeur des solutions de 1995.
            Arrêt de la Cour de Cassation - 1ère Chambre Civile - du 10 juillet 1995.
           Les autres signes du caractère relatif du devoir de conseil.

   Les bénéficiaires du devoir de conseil :

           Le devoir de conseil s’exerce dans le seul intérêt des parties à l’acte.

                                A.F.A.C. Association loi 1901                                200
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II - LE DEVOIR DE CONSEIL DANS SES PARTICULARITES

Le devoir de conseil de l’agent immobilier dans son activité traditionnelle

   L’obligation de sécurité juridique :

        Assurer au client que la convention qui lui est proposée de conclure sera non
        seulement valide et régulière mais aussi effectivement exécutée.

   Limitation et exonération de l’obligation de sécurité juridique :

           Limiter l’objet de la mission.
           L’écarter expressément dans l’acte de gestion.

   Restitution des honoraires :

           Les fondements exclus.
           Les fondements possibles.


III - LE DEVOIR DE CONSEIL EN TANT QUE REDACTEUR D’ACTES

    Le rédacteur d’actes est confronté à de nombreuses obligations.
    Il doit s’assurer de la capacité des parties (cas. civ. 01.07.90).
    Il doit vérifier la régularité apparente d’une procuration sous seing privé (cas. civ.
    06.01.94).
    Il doit vérifier l’existence du droit de propriété cédé (cas. civ. 23.03.79).
    Il doit vérifier la situation hypothécaire du bien cédé (cas. civ. 11.12.90) etc ......

IV/ ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE 2004 et 2005 SUR LES DROITS ET
OBLIGATIONS LIES A LA LOI HOGUET




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MODULE EFFICACITE PROFESSIONNELLE
         ET COMMERCIALE




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             e-mail : afac@afac-formation.com
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         TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                            S’EXPRIMER EN PUBLIC

OBJECTIFS DE LA FORMATION
Avoir une cohérence de la communication orale, mieux connaître l’impact de la voix sur les
autres, mieux connaître sa propre voix et ses qualités et améliorer ainsi son efficacité
commerciale et professionnelle.

Entraînement à l’expression orale :
    - au téléphone
    - avec un ou plusieurs interlocuteurs
    - en public (animer une réunion ; poser des questions lors d’une réunion)

METHODE PEDAGOGIQUE
La méthode pédagogique de cette formation est élaborée à partir de la réalité concrète des
participants.
Lors de la formation, alternance de slides ou fiches sur les différents points du programme et
de mise en pratique concrète ainsi que de mise en situation.
Adaptation permanente du contenu de la formation aux besoins du terrain exprimés par les
participants tout au long de la journée.

                                           PROGRAMME
 ère
1      partie : LA PRISE DE CONSCIENCE DE SOI EN SITUATION D’EXPRESSION
       - La voix (s’écouter, s’entendre)
       - Les pauses
       - Les gestes
       - Les attitudes
       - La consultation de ses notes ou supports
       - Les blocages
       - Les facilités
 ème
2       partie : LES DIFFERENTES TECHNIQUES A UTILISER EN EXPRESSION
       - Comment se préparer avant
       - Comment se contrôler
       - Comment se décontracter
       - La respiration
       - La sensation de blocage (gorge sèche, tremblement…).
       - Le rythme, le débit de parole
       - Les intonations (téléphone – public)
       - S’adapter à l’autre ou aux autres
 ème
3       partie : LA MISE EN SITUATION D’ EXPRESSION
       - Comment utiliser ses notes
       - Comprendre et écouter son interlocuteur
       - Réagir
       - Mobilisation rapide des idées
       - Argumentation
       - Improviser ou créer
 ème
4    partie : MISE EN SITUATION REELLE
Les différents participants ainsi que le formateur se prêtent au jeu d’un sujet proposé par l’un d’entre
eux, dans le cadre :
    -    d’un entretien téléphonique complexe
    -    d’une discussion avec un interlocuteur de visu
    -    s’exprimer en public et poser des questions à l’intervenant

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       EFFICACITE COMMERCIALE AU TELEPHONE
METHODE PEDAGOGIQUE
La méthode pédagogique de cette formation est élaborée à partir de la réalité concrète des
participants. Dans une phase préalable seront listées avec l’entreprise les activités précises
de chaque participant et les interlocuteurs avec lesquels ils sont en relation (appels reçus,
appels envoyés).
Il serait également souhaitable que chaque participant puisse envoyer un mail au formateur
résumant et décrivant son activité par rapport au téléphone.
Lors de la formation, alternance de slides ou fiches sur les différents points du programme et
de mise en pratique concrète ainsi que de mise en situation.
Utilisation d’enregistrement de mise en situation qui seront commentées et analysées.
Adaptation permanente du contenu de la formation aux besoins du terrain exprimés par les
participants tout au long de journée.

OBJECTIFS
Avoir une cohérence de la communication orale, mieux connaître l’impact de la voix sur les
autres, mieux connaître sa propre voix et ses qualités et améliorer ainsi son efficacité
commerciale et professionnelle au téléphone.

DUREE DE LA FORMATION :
Dans la mesure où la phase introductive sera traitée brièvement la formation peut être
organisée sur une journée. Si les participants souhaitent approfondir pleinement la phase
introductive, il y aurait lieu de prévoir une formation sur deux jours avec un décalage d’une
semaine entre chaque journée.

INTRODUCTION
Faire de sa voix son porte parole. Préalable indispensable pour améliorer son efficacité
commerciale au téléphone.
Le téléphone dans la communication orale : Ses atouts et ses contraintes.

I/ Thèmes spécifiques à la voix (ces différents thèmes seront abordés en fonction des
besoins des participants.
    - Mieux connaître l’impact de la voix sur les autres : niveau d’écoute, mise en
       confiance, envie d’adhérer.
    - Mieux connaître sa propre voix et ses qualités : Identifier le niveau de son utilisation
    - Mieux maîtriser le fonctionnement de sa voix : pour ne pas se fatiguer, pour se faire
       entendre et comprendre, pour maîtriser son trac ou son stress dans les situations
       difficiles

 Cette première partie sera abordée sur un plan pratique et technique avec des
enregistrements, mise en situation et commentaires.
Les sujets de conversation simulés pourront tout à a fois être préparés à l’avance ou
improvisés dans l’urgence pour constater ainsi les erreurs et difficultés.

II/ La prise de notes rapides
L’entretien téléphonique peut donner lieu à une préparation rapide avant la communication
téléphonique, au caractère indispensable de prendre des notes pendant l’entretien
téléphonique et à la nécessité après l’entretien de pouvoir « remettre au propre » les
conclusions ou conséquences de celui-ci.
Cette partie de la formation si elle est retenue par les participants permettra d’organiser sa
prise de notes, d’utiliser des grilles d’abréviation, de distinguer l’essentiel de l’accessoire, de
choisir une méthode appropriée à ses besoins.




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                204
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Des cas pratiques devraient permettre d’élaborer pour chacun une méthode de prise de
notes : identification des idées, mise en évidence des structures, développement des qualités
de synthèse et application des principes de recherche du mot clef.
 ère
1     partie : LE TELEPHONE – QUELQUES REGLES DE BASE
    1) le sourire, l’écoute, les formules, l’élocution, la voix et le langage.
    2) L’interception d’un appel, le transfert de l’appel, la mise en attente, le double appel, et
        les interférences extérieures.
    3) Le matériel indispensable à avoir toujours sur son bureau
 ème
2       partie : RECEVOIR UN APPEL
       1)     Reconnaître son interlocuteur (astuces ou mémoire) ; mémoriser son interlocuteur
              pour l’avenir.
       2)     Ecouter, comprendre et noter précisément la raison de l’appel.
       3)     Quelles questions posées, comment demander des renseignements
              complémentaires, ne pas froisser ou choquer son interlocuteur
       4)     Gérer les difficultés, les objections, les questions délicates et comment se
              comporter lorsque l’on a pas la réponse à la question posée par son interlocuteur.
 ème
3       partie : REUSSIR SON APPEL
       1) Préparation préalable à l’appel : connaître précisément la raison de son appel et dans
           la mesure du possible son interlocuteur.
       2) Quand doit-on appeler : jour, heure ; franchir les différents barrages : secrétariat,
           répondeur.
       3) Ecouter son interlocuteur et savoir lui répondre, comment gérer les difficultés, les
           objections, les questions délicates.
       4) Comment se rendre compte du moment où la communication doit cesser, savoir y
           mettre fin.
 ème
4   partie : L’APRES COMMUNICATION TELEPHONIQUE – LE SUIVI DE LA
COMMUNICATION

       1) Pour soi-même : le mémo, le suivi, le nouveau rendez-vous téléphonique ou autre.
       2) Vers les autres – Les règles essentielles par rapport à celui que l’on a appelé ou qui
          a appelé, savoir diriger l’information vers la personne concernée, comment lui donner
          cette information.
       3) Règles importantes si l’on doit rappeler son interlocuteur : déterminer préalablement
          le jour et l’heure, respecter ses engagements horaires, se rappeler de ce que l’on a
          dit et promis et intégrer l’outil « téléphone » dans sa gestion du temps.
 ème
5   partie : LE MAIL – LE FAX ET LE COURRIER, COMME COMPLEMENT DU
TELEPHONE

       1) L’utiliser à bon escient : avant la communication téléphonique ou après la
          communication téléphonique
       2) Constituer un dossier par interlocuteur : qu’y noter et l’avoir systématiquement avec
          soi, lors des futurs communications.
 ème
6   partie : LE TELEPHONE PORTABLE COMME NOUVEAU MODE DE
COMMUNICATION
  1) Etre appelé sur son portable, l’éventualité de la disponibilité, préciser quand on
     rappellera, noter les renseignements
  2) Appeler son interlocuteur sur son portable : présentation particulière, comment
     prendre conscience si l’on dérange ou pas, le rappel éventuel
  3) Obtenir lors d’une communication téléphonique avec son interlocuteur, sa ligne
     directe, son numéro de portable.

Conclusion : Les autres techniques pour la communication et notamment le SMS
                                  A.F.A.C. Association loi 1901                              205
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                          L’ECRIT PROFESSIONNEL

 Dynamiser les lettres professionnelles pour qu’elles soient                 lues, comprises    et
 convaincantes
 Contribuer à renforcer l’image professionnelle de son entreprise

 Pédagogie interactive :
 Elle alterne :
 - Exposés théoriques
 - Travaux en sous-groupe
 Remise d’un support de stage concret et pratique utilisé durant la formation qui sert ensuite
 de référentiel aux stagiaire

 I - Introduction

II - La préparation de l'écrit
         Comprendre la problématique du destinataire
         Définir l'objectif précis de l'écrit
         Lister les messages à faire passer
         Organiser les idées
         Sélectionner les idées à mettre en relief
         Préparer les arguments pour convaincre

III - Les composants de l'écrit
          Introduire
          Développer
          Conclure

IV - Les 10 règles pour réussir son courrier professionnel
          1. Respecter l'indice de lisibilité
          2. Mettre une seule idée par phrase
          3. Lier les idées
          4. Alléger les phrases
          5. Varier la construction des phrases
          6. Choisir le ton juste
          7. Personnaliser le style
          8. Eliminer les répétitions
          9. Eviter les incorrections
        10. Jouer avec la présentation et la typographie

V – Les 7 clés pour rendre l’écrit plus positif
        1. Respecter l'indice relationnel et d'impact
        2. Créer une relation privilégiée entre le signataire et le destinataire
        3. Evoquer des retombées positives
        4. Jouer sur la puissance des mots
        5. Utiliser les expressions d'intérêts
        6. Manier la compassion en restant professionnel
        7. Choisir les arguments forts

VI - Canevas d’aide à la rédaction d’une lettre

VII - La grille d'évaluation sur la qualité rédactionnelle d'une lettre professionnelle




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                 206
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                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                        TECHNIQUES DE VENTE
1- Programme matinée : théorie
2- Programme après midi : pratique – jeu de rôle en binôme avec un intervenant de votre
entreprise

I - LE CONTACT
   - ETABLIR LA COMMUNICATION « NON VERBALE »
     · Tenue : élégance – sobriété
     · Visage
     · Geste : calmes, mesurés
     · Présence
     · Enthousiasme intérieur
     · Sincérité
     · Loi du 4 X 20
                                   MON IMAGE = L’IMAGE DE MA SOCIETE
                                       LE CLIENT EST UN AMI

 - ETABLIR LA COMMUNICATION « VERBALE »
   · Créer une ambiance favorable :
          - Vider le verre
          - Entrer dans le cercle du client
   · Valoriser l’interlocuteur :
          - Appel à sa fierté
   · Faire s’exprimer le client, le redécouvrir
   · Questions ouvertes : se taire et écouter
   · Questions fermées : obtenir des oui….

                                      SE METTRE AU NIVEAU DE L’INTERLOCUTEUR

ANCIEN CLIENT = REDECOUVERTE = C’EST TOUJOURS LA PREMIERE FOIS

II – CAPTER L’ATTENTION
     · Au plan physique
           - S’assurer d’un lieu calme propice à la négociation
           - Disposer d’une place nette devant soi
     · Au plan du comportement
           - Valoriser le client …. se mettre à son niveau
           - Prendre le regard du client dans ses yeux
           - Varier le ton et le débit du langage
     · Au plan technique
           - Ne pas argumenter avant qu’il ne soit prêt à écouter
           - Technique du silence

III – CREER L’INTERET
      · Frapper l’imagination
             - Faire rêver en proposant des images liées aux motivations : SONCAS
                                        TOUJOURS SE METTRE A LA PLACE DU CLIENT
IV – CONVAINCRE
      · Etre convaincu soi-même : enthousiasme mesuré
      · Prouver les avantages annoncés
             - Prouver avec des faits irréfutables
             - Prouver avec des chiffres indiscutables
             - Prouver en démontrant
      · Obtenir l’adhésion du client : des « oui »
      · Conseiller
      · Utiliser le « VOTRE ». Eviter le « SI »
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V – EMPORTER LA PREFERENCE
C’est mobiliser l’attention + susciter l’intérêt + créer le besoin + provoquer le désir
Mais attention : convaincre d’acheter, c’est convaincre d’acheter mon produit, ma société.
                                           L’IMAGE DE MARQUE = SERIEUX COMPETENT
                                           ENTHOUSIASTE, PROFESSIONNEL

VI – LE TRAITEMENT DES OBJECTIONS
    · Comportement :
           - Ne pas craindre l’objection,
           - S’y préparer,
           - Garder son sang-froid,
           - Laisser l’objection et montrer que l’on a bien compris
           - Ne pas devancer l’objection mais si possible l’anticiper
                                       PREFERER TOUJOURS LE JUDO A LA BOXE
                                       L’OBJECTION DOIT PERDRE SA FORCE
    · Technique :
           - Reformuler l’objection
           1) Identifier l’objection réelle ou l’objection prétexte (écouter jusqu’au bout)
           2) Faire préciser par des faits ou des chiffres (pour comprendre)
           3) Vérifier le besoin (reformulation)
           4) Répondre (rassurer)
           - Chercher l’adhésion sur l’essentiel
           - Préparer des réponses aux objections prévisibles
           - Enchaîner rapidement
           - Mais quand cela m’arrange, isoler l’objection pour y répondre plus tard.

                                    LE CLIENT NE DOIT PAS PERDRE LA FACE
VII – LA CONCLUSION
     · Comportement :
           - C’est au vendeur de conclure
           - Etre attentif aux signaux d’achat (parole – attitude)
           - Garder son calme
           - Anticiper la décision
           - Savoir prendre congé
     · Technique
           - Diriger l’entretien
           - Saisir chaque occasion de conclure
           - Adapter la technique à la situation et au client
           - L’alternative
           - La proposition directe : « Je vous propose …. »
           - La proposition limitée …. dans le temps
           - Savoir ménager les silences
           - Obtenir l’engagement
                                    NE JAMAIS REVENIR SUR CE QUI EST ACQUIS


VIII - RATTRAPER UN ECHEC
- Accepter la décision du client - Décrisper l’entretien
- Connaître les vraies raisons - « le cœur à des raisons que la raison ignore »
- Ne jamais rester sur un échec - Réengager l’action, amorcer l’entrevue future




                               A.F.A.C. Association loi 1901                           208
                                e-mail : afac@afac-formation.com
                              8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                            TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                    FORMATION MANAGEMENT



                 A - Optimisation des ventes grâces à la PNL
                 B - Le Coaching en entreprise
                 C - Cohésion d'équipe - Gestion de situations conflictuelles
                 D - Gestion du stress, des émotions - Image de soi, confiance en soi
                 E - Gestion du temps - Gestion du personnel
                 F - Objectifs et performances dans l'entreprise
                 G - Travail sur les talents et les points forts
                 H - L'écoute active le recadrage conversationnel
                  I - Communication optimale - Rapport conversationnel
                 J - Aisance au contact téléphonique
                 K - Motivation - Dynamisation d'équipe
                 L - Savoir déléguer - Savoir gérer
                 M - Stratégie de recherche d'emploi - Savoir se présenter
                 N - Pro-activité - Action immédiate
                 O - Gestion des événements quotidiens
                 P - Equilibre de vie professionnelle et privée
                 Q - Recherche de solutions face aux difficultés - Pensée positive
                 R - Harmonisation entre associés
                 S - Préparation mentale (examens, changement de poste, évolution)




Tous les programmes détaillés de A à S peuvent être communiqués sur demande.




                             A.F.A.C. Association loi 1901                              209
                              e-mail : afac@afac-formation.com
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        MODULE
INSTALLATIONS CLASSEES
   ET ENVIRONNEMENT




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        e-mail : afac@afac-formation.com
      8, rue des trois portes - 75005 PARIS
    TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
          Fondamentaux de la réglementation sur les
                   intallations classées
Présentation de la journée de formation :

Cette journée de formation s’adresse à un public souhaitant acquérir une connaissance
pratique et synthétique du régime des installations classées.

-   Définition des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) :

       1. Origine de la réglementation et présentation des textes fondateurs (loi du 19 juillet
           1976, décret du 21 septembre 1977, décret du 20 mai 1953)
       2. Champ d’application - nomenclature de 1953 – Les différents régimes d’installations
           classées
-   Démarrage d’une installation classée (Déclaration et demande d’autorisation,…),
-   Vie de l’installation classée (fonctionnement, modification, contentieux,…)
-   Fin d’une installation classée (obligation de remise en état, information due à
    l’acheteur,…)
-   Récentes modifications réglementaires et projets de réforme
-   Apports jurisprudentiels

Support : fiches pratiques pour chacun des thèmes abordés, documentation administrative,
jurisprudence

Programme détaillé :

1.      Qu’est-ce qu’une installation classée ?
Origine de la réglementation
Différents régimes (déclaration, autorisation, autorisation avec servitude)
Nomenclature des installations classées

2.       Le démarrage d’une installation classée
Aperçu des procédures de déclaration et d’autorisation
Articulation avec le permis de construire
L’obtention de l’arrêté préfectoral d’autorisation
Les installations fonctionnant au bénéfice des droits acquis

3.       La vie de l’installation classée
Les prescriptions de fonctionnement (arrêté préfectoral et arrêté ministériel)
Le rôle et les prérogatives de l’inspection des installations classées
Les modifications de l’installation et des conditions d’exploitation
Les arrêtés complémentaires
Les incidents et accidents de fonctionnement
Le contentieux des installations classées et les dispositions pénales
Le changement d’exploitant

4.      La fin de l’installation classée
Cessation d’activité et obligation de remise en état
Teneur de l’obligation de remise en état
Eclairage sur les modifications réglementaires en cours
Cession d’une installation classée et obligation d’information

5.      Quelques spécificités propres à l’immobilier
Les entrepôts et plates-formes logistiques
Les locaux d’activité
Les grandes surfaces commerciales
                                 A.F.A.C. Association loi 1901                             211
                                  e-mail : afac@afac-formation.com
                                8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
     Installations classées et entrepôts/plates-formes
                         logistiques

Cette journée de formation s’adresse à un public souhaitant approfondir sa connaissance de
la réglementation des installations classées dans les entrepôts et plates-formes logistiques et
mettre en œuvre une gestion anticipatrice visant à réduire les risques.
Cette formation aura une orientation très pratique.
- Les activités couramment rencontrées en entrepôts et la réglementation des installations
    classées
- L’arrêté du 5 août 2002 relatif à la prévention des sinistres dans les entrepôts couverts
- Les autres textes réglementaires
- L’arrêté d’autorisation d’un entrepôt logistique
- Cas pratiques et apports jurisprudentiels

Pré-requis : connaissance des fondamentaux de la réglementation des installations classées

Clarifier "entrepôt" et "exploitant"
- La circulaire du 21 juin 2000 et la notion d’entrepôts distincts
- L’exploitant au sens de la réglementation des installations classées et son application en
   entrepôt

Connaître les activités couramment rencontrées en entrepôts
- Reconnaître produits combustibles et produits dangereux
- Les rubriques de base d’un entrepôt logistique (1510, 1530, 2662, 2663, 2925,…)
- Les rubriques spéciales (1432, 1131, 1173, 1200, …)
- Les textes réglementaires à prendre en compte
- Le stockage de déchets (logistique retour)

Prendre en compte l’arrêté du 5 août 2002 relatif à la prévention des sinistres
- Champ d’application
- Les exigences relatives à l’implantation et aux dispositions constructives
- Les exigences relatives à l’exploitation et au fonctionnement
- Les exigences relatives à l’organisation de la sécurité

Connaître les principales dispositions des autres textes réglementaires
- Les arrêtés du 14 janvier 2000 (rubriques 2662, 2663)
- L’arrêté du 28 janvier 1993 concernant la protection contre la foudre
- L’arrêté du 29 mai 2000 relatif aux ateliers de charge d'accumulateurs
- L’arrêté du 31 mars 1980 relatif à la réglementation des installations électriques
- La réglementation propre aux chaufferies

Agir pour réduire les risques
- L’arrêté d’autorisation du site
- Connaître la situation de son site
- Evaluer les risques et définir son plan d’action




                                A.F.A.C. Association loi 1901                              212
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          Installations classées et locaux d’activités

Cette journée de formation s’adresse aux gestionnaires de locaux d’activités souhaitant
approfondir leur connaissance de la réglementation des installations classées et mettre en
œuvre une gestion anticipatrice visant à réduire les risques.
Cette formation aura une orientation très pratique.
- Retour et approfondissement de quelques fondamentaux des installations classées
- L’audit "installation classée" d’un immeuble d’activités
- Les textes réglementaires à prendre en compte
- Les risques et non-conformités courants en immeuble d’activités
- Apports jurisprudentiels

Pré-requis : connaissance des fondamentaux de la réglementation des installations classées

Rappel sur les fondamentaux des installations classées
- Installation classée et approche intégrée
- Quid en dessous des seuils ?
- L’exploitant d’une installation classée
- Retour sur la nomenclature
- Les activités qui relèvent du propriétaire (chauffage,                 parkings   couverts,
  aérocondenseurs,…)

L’audit "installation classée" d’un immeuble d’activités
- Organisation de l’audit
- Préparation
- Visite d’audit
- Approfondissement et rapport
- Les activités couramment rencontrées en locaux d’activités

Les textes réglementaires à prendre en compte
- Les textes propres à l’emploi et au stockage de produits dangereux
- Les textes propres aux activités courantes en locaux d’activités
- La réglementation propre aux chaufferies, aux parcs de stationnement,…

Quelques repères et risques spécifiques
- Les liquides inflammables
- Les bouteilles de gaz
- Les produits dangereux
- La rétention des produits liquides dangereux
- Le risque "légionellose"
- La lutte contre l’incendie et l’évacuation
- Les risques de proximité : PPRN, PPRT

Conclusion
- Connaître la situation de son site
- Evaluer les risques et définir son plan d’action




                                A.F.A.C. Association loi 1901                            213
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Installations Classées - gérer et améliorer les relations
                    avec la DRIRE


Cette journée de formation s’adresse à un public souhaitant approfondir sa connaissance de
la réglementation et améliorer la gestion de ses installations classées
Cette formation aura une orientation très pratique.
- Les attentes de l’administration ; les interventions et les prérogatives de l’inspection des
    installations classées
- La conformité d’une installation classée
- Les écueils dans la gestion d’une installation classée et les moyens d’y faire face
- Le contentieux des installations classées
- Apports jurisprudentiels

Pré-requis : connaissance des fondamentaux de la réglementation des installations classées



Les attentes de l’administration
- Rappel des fondements de la législation (déclaration, autorisation, …)
- Bien comprendre le rôle de l’inspection des installations classées
- Les outils de la gestion des risques (PPRN, PPRT,…)

L’audit de l’installation classée
- Vérifier la pertinence des rubriques déclarées et autorisées
- Comprendre l’arrêté préfectoral d’autorisation
- Vérifier la réglementation applicable (arrêté du 2 février 1998,…)

Les écueils dans la gestion d’une installation classée
- Articuler PC/Arrêté d’autorisation
- Agir sur l’arrêté préfectoral
- Modifier l’installation classée
- Gérer les relations avec le voisinage
- Contrôler les prescriptions de fonctionnement
- Définir des priorités à mettre en œuvre,

La mise en demeure
- Prévenir la mise en demeure
- Evaluer l’enjeu de la mise en demeure
- Connaître les délais pour agir
- Préparer et négocier son plan d’action




                               A.F.A.C. Association loi 1901                             214
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           Les fondamentaux de la réglementation
          de l’environnement en Grande Distribution


Objet :
- la réglementation environnementale et ses conséquences en Grande Distribution

Objectifs :
- Présenter la réglementation environnementale.
- Faire prendre conscience des risques et des enjeux et clarifier les obligations.
- Donner des outils et des procédures pour une gestion dynamique du sujet.

Public concerné :
- les personnes en charge, à un titre ou à un autre, des questions environnementales au
    sein des établissements de la Grande Distribution et soucieux de mieux connaître les
    enjeux et les moyens d’y faire face.
Cette formation vise à former des personnes averties, conscientes des risques et enjeux liés
à la réglementation de l’environnement et des moyens d’y faire face.

                                          Programme


La réglementation environnementale

   Les différents domaines de la réglementation environnementale applicables aux
   établissements de la Grande distribution
   - Les installations classées.
   - La légionellose.
   - Les déchets.
   - L’eau (effluents).
   - Le bruit.
   - …

   Les fondamentaux de la réglementation des installations classées
     Qu’est-ce qu’une installation classée ?
     - Origine de la réglementation, différents régimes (déclaration, autorisation,…),
         nomenclature des installations classées,…
     - Le caractère "intégré" de la réglementation ICPE.
     Le démarrage d’une installation classée
     - Aperçu des procédures de déclaration et d’autorisation, articulation avec le permis
         de construire, obtention de l’arrêté préfectoral d’autorisation, installations
         fonctionnant au bénéfice des droits acquis,…
     La vie de l’installation classée
     - Prescriptions de fonctionnement (arrêté-type, arrêté préfectoral et arrêté ministériel).
     - Rôle et prérogatives de l’inspection des installations classées.
     - Modifications de l’installation et des conditions d’exploitation.
     - Arrêtés complémentaires.
     - Incidents et accidents de fonctionnement.
     - Contentieux des installations classées et dispositions pénales.
     Les rubriques ICPE susceptibles d’être rencontrées
     - Les textes règlementaires spécifiques.




                                A.F.A.C. Association loi 1901                             215
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   La légionellose
   - L’enjeu du risque sanitaire "légionellose".
   - Les installations concernées.
   - Surveillance et bonnes pratiques.

   La réglementation déchets
   - Qu'est-ce qu'un déchet ?
   - Les catégories de déchets et leur classification.
   - Les grands principes de la réglementation.

   La réglementation eau
   - Les conventions de raccordement.

   La réglementation bruit
   - Les prescriptions issues de la réglementation des Installations Classées.
   - Les prescriptions pour les installations non classées.

Travaux pratiques : quelques cas concrets d’arrêtés préfectoraux

Cette séquence sera l’occasion d’une appropriation des enseignements de la partie
précédente, sur la base d’arrêtés préfectoraux réels concernant des établissements de la
grande distribution :
- Arrêtés préfectoraux d’autorisation.
- Arrêtés préfectoraux complémentaires.
- Arrêtés préfectoraux de mise en demeure.
- Arrêtés ministériels.

Le suivi environnemental de l’établissement

   But du suivi environnemental

   Les composantes du tableau de bord environnemental du site
   - Les exigences règlementaires de suivi.
   - Le suivi de la situation administrative du site.
   - Le suivi des impacts (déchets, effluents, bruit,…).
   - Un exemple de tableau de bord.


Durant cette formation, la réglementation ERP (Etablissement Recevant du Public) n’est pas
abordée.




                               A.F.A.C. Association loi 1901                               216
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                                 MODULE
                                URBANISME




Les différents programmes intégrés dans ce module, tiennent compte de l’ordonnance du 8
décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et seront
modifiés au fur et à mesure des reformes à venir.

Ils tiennent compte de la réglementation actuelle également dans la mesure où la réforme
n’entrera en application que dans un délai relativement long.




                              A.F.A.C. Association loi 1901                          217
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               FORMATION GENERALE
      SUR LA LOI N° 2000-1208 du 13 décembre 2000
           RELATIVE A LA SOLIDARITE ET AU
             RENOUVELLEMENT URBAINS

                                      Sommaire général



Titre I - Renforcer la cohérence des politiques urbaines et territoriales
      Section 1 - Les documents d’urbanisme et les opérations d’aménagement
      Section 2 - Le financement de l’urbanisme

Titre II - Conforter la politique de la ville
      Section 1 - Dispositions relatives à la solidarité entre les communes en matière
     d’habitat.
      Section 2 - Dispositions relatives à la protection de l’acquéreur d’immeuble et
      régime des copropriétés.
      Section 3 - Dispositions relatives à la revitalisation économique des quartiers

Titre III - Mettre en oeuvre une politique de déplacements au service du développement
durable.
     Section 1 - Dispositions relatives au plan de déplacements urbains
     Section 2 - Dispositions relatives à la coopération entre autorités organisatrices
     de transport.
     Section 3 - Dispositions relatives au syndicat des transports d’Ile-de-France
     Section 4 - Mettre en oeuvre le droit au transport
     Section 5 - Dispositions relatives au transport collectif d’intérêt régional

Titre IV - Assurer une offre d’habitat diversifiée et de qualité
     Dispositions relatives à la politique d’aide au logement
     Section 1 - Le logement social
     Section 2 - Renforcer la solidarité entre les organismes de logement social
     Section 3 - L’insalubrité et l’état de péril
     Section 4 - Agence Nationale pour l’amélioration de l’habitat
     Section 5 - Les droits des locataires

Titre V - Dispositions diverses et abrogations

Cette formation permet à un public débutant d’analyser la loi SRU en tenant compte
des réformes intervenues et notamment de la loi « Urbanisme et Habitat » du 2 juillet
2003 et de sa circulaire d’application du 31 juillet 2003.




                                A.F.A.C. Association loi 1901                            218
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             LE VOLET URBANISME DE LA LOI SRU

Rappel des différentes règles de la loi SRU et de la loi « urbanisme et habitat »
- Incidence sur les documents d’urbanisme : la nouvelle hiérarchie des documents
d’urbanisme ; la phase transitoire entre POS et PLU ; les principales modifications du PLU
par rapport au POS
- Incidence sur les différents types de certificats d’urbanisme : dédoublement du CU de
l’article L.410-1 du code de l’urbanisme ; tergiversations autour du CU de division foncière de
l’article L.111-5 du code de l’urbanisme ; suppression du CU de l’article R .315-654 du code
de l’urbanisme .
- Incidence sur la constructibilité des terrains : restriction de la superficie minimale pour
construire ; règle de la constructibilité limitée ; cas des taxes d’urbanisme.
Evocation de la future réforme des autorisations de construire.

                            « URBANISME OPÉRATIONNEL :
                    Incidence des Lois S.R.U et Urbanisme & Habitat »


        Introduction

        -  rappels des objectifs et des enjeux de la formation
           . savoir renseigner un client sur les implications essentielles de ces lois dans le
             cadre du droit de l’urbanisme
           . apprécier les nouvelles interactions entre les documents et les autorisations
             d’urbanisme
   .  appréhender les conséquences de ces modifications en matière de valorisation
   immobilière
        -   historique de la Loi S.R.U n° 2000-1208 (dite de Solidarité et de Renouvellement
            Urbains) du 13/12/2000
        -
            . 4 étapes majeure jusqu’à sa promulgation (après 8 mois ½ de

              discussions et 3800 amendements) >> 209 articles adoptés

            . objectif du volet « Urbanisme » (Titre I de la Loi) : simplifier les règles en

              vigueur

            . énoncé des principaux décrets d’application (en insistant sur le caractère

              contraignant de leur parution très progressive jusqu’au début 2002

        -   historique de la Loi « Urbanisme et Habitat » n° 2003-590 du 02/07/2003

            . 5 étapes majeure jusqu’à sa promulgation (moins de 3 ans après la loi

              S.R.U) >> 98 articles adoptés

            . objectif du volet « Urbanisme » (77 des 98 articles en vigueur) : clarifier
              certaines règles issues directement de la Loi S.R.U, compte tenu de leurs
              difficultés d’interprétation par les services de l’État et les élus locaux.
                                A.F.A.C. Association loi 1901                              219
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ère
1     Partie : incidence sur les documents d’urbanisme

      E) la nouvelle hiérarchie des documents d’urbanisme
             - tableau de concordance avec l’ancienne hiérarchie
             - évocation des Directives territoriales d’Aménagement (D.T.A)
             - présentation du Schéma de Cohérence Territoriale (S.C.O.T)
             - présentation du Plan local d’Urbanisme (P.L.U) destiné                  à succéder
               progressivement au Plan d’Occupation des Sols (P.O.S)
             - présentation de la Carte Communale
             - évocation parallèle du Règlement National d’Urbanisme (R.N.U)

      F) la phase transitoire entre P.O.S et P.L.U
             - cas du P.O.S non arrêté au 01/04/2001
             - cas du P.O.S rendu public avant le 01/04/2001
             - cas du P.O.S approuvé ou révisé
             - cas du P.O.S en cours de modification
             - cas du P.O.S partiel
             - cas particulier de l’article 27 de la Loi « Urbanisme et Habitat »

      G) les principales modifications du P.L.U par rapport au P.O.S
             - couverture de l’intégralité du territoire d’une ou plusieurs communes
             - nouvelle nomenclature des zonages du P.L.U (zones U, AU, A et N)
             - intégration des Z.A.C dans les P.L.U
             - opposabilité des documents graphiques
             - suppression de la possibilité de dépassement du C.O.S (ex-règle dite de la
               surdensité)

          ème
         2      Partie : incidence sur les différents types de certificats d’urbanisme

         Dédoublement du C.U de l’article L. 410-1 du Code de l’Urbanisme
            - présentation/interprétation du C.U dit « neutre » ou de « simple information »
              de l’article L. 410-1 a
            - présentation/interprétation du C.U dit « détaillé » ou « pré-opérationnel » de
              l’article L. 410-1 b
            - conséquences

         Tergiversations autour du C.U de division foncière de l’article L. 111-5 du Code
            de l’Urbanisme
            - situation avant la Loi S.R.U
            - nouveauté introduite par l’article 13 de la Loi S.R.U
            - précisions apportées par l’article 18 de la Loi « Urbanisme et Habitat » :
              restauration du régime antérieur à la loi S.R.U


         Suppression du C.U de l’article R. 315-54 du Code de l’Urbanisme
            - conséquences de l’article 17 du décret n° 2001-262 du 27/03/2001
            - évocation parallèle de l’article 18 de la loi « Urbanisme et Habitat »




                                  A.F.A.C. Association loi 1901                              220
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ème
3     Partie : incidence sur la constructibilité des terrains

         Préambule : liaison avec le C.U de l’article L. 111-5 du Code de l’Urbanisme


         Restriction de la superficie minimale pour construire
            - principe posé par l’article 4 de la loi S.R.U
            - délai d’application
            - exception introduite par l’article 17 de la loi « Urbanisme et Habitat »

         Règle de la constructibilité limitée
                                                                             er
            - principe posé par l’article 3 de la loi S.R.U et reporté au 1 Juillet 2002 par
              l’article 153 de la loi du 27/02/2002
            - exceptions introduites par la loi S.R.U
            - extension des exceptions par l’article 3 de la loi « Urbanisme et Habitat »


         Cas des Taxes d’Urbanisme
            - contributions supprimées : participation pour dépassement du C.O.S et
              versement pour dépassement du P.L.D (sauf exceptions)
            - création par l’article 46 de la Loi S.R.U de la P.V.N.R (Participation pour
              création de Voies Nouvelles et Réseaux),
            - adaptations introduites par l’article 49 de la loi « Urbanisme et habitat » et la
              circulaire du 05/07/2004 : passage de la P.V.N.R à la P.V.R
            - modifications des valeurs forfaitaires servant de base de calcul à la T.L.E (Taxe
              Locale d’Équipement), la T.D.E.N.S et la T.C.A.U.E.


         Conclusion

         -   Évocation de la réforme des autorisations de construire

             . cas préalable du transfert de compétence des D.D.E vers les collectivités

               en matière d’instruction des Permis de Construire (introduit par l’article 67 de la

               loi du 13/08/2004 et précisée par la question parlementaire n° 14839

               répertoriée au J.O du Sénat en date du 10/02/2005)

             . évocation de l’ordonnance attendue avant le 09/12/2005 valant « redéfinition du

               champ d’application et simplification des règles de délivrance des déclarations

               et autorisations du sol »

             . mention dans ce contexte du rapport du groupe de travail Pelletier présenté au

               Garde des Sceaux en Janvier 2005 et intitulé « Propositions pour une meilleure

               sécurité des autorisations d’urbanisme »

         -   Synthèse des débats



                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                221
                                  e-mail : afac@afac-formation.com
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                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                             SCOT-PLU-ZAC-PC :

                    Les fondamentaux de l’urbanisme

Présentation formation :

Suite à la loi SRU et, aux modifications législatives récentes, l’urbanisme connaît un nouveau
paysage.
De nouveaux outils de planification sont apparus (SCOT, PLU…), emportant des
conséquences parfois importantes sur la constructibilité du foncier. L’archéologie préventive a
par ailleurs été réglementée.
Le champ d’application et le régime du permis de construire viennent d’être modifiés.
Les fondamentaux de l’urbanisme, touchés par ces modifications, doivent être connus pour
mener à bien toute opération immobilière ou prestation de conseil.
Cette journée de formation s’adresse aux personnes souhaitant acquérir les connaissances
de bases pratiques du droit de l’urbanisme et, dans le même temps pouvoir évoluer et
comprendre les incidences des textes nouvellement apparus ou attendus.


Programme :


    1. Les nouveaux outils de planification :

                -    SCOT

                - PLU :
            o   Enjeux
            o   Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD)
            o   Procédures d’élaboration et de révision
            o   Le sursis à statuer / permis de construire
            o   Les nouvelles zones

                -    Cartes communales

                -    Le programme local de l’habitat (le quota des 20 % de logements
                     sociaux…), le plan des déplacements urbains…


    2. Les opérations d’aménagement

                - ZAC :
            o   De la création à la réalisation
            o   Vente d’un bien en ZAC

                - Lotissements :
            o   Régime
            o   Commercialisation



                                A.F.A.C. Association loi 1901                              222
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                             TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
           -   Programme d’aménagement d’ensemble (PAE)

           -   Participation pour voies nouvelles et réseaux


3. Les autorisations de construire

           -   La réforme du code de l’urbanisme

           - Régime du permis de construire :
       o   La demande
       o   Durée de l’instruction
       o   Caducité et péremption
       o   Transfert
       o   Le permis de construire modificatif
       o   Risques contentieux

           - Les nouvelles possibilités :
       o   Construire en surdensité après division d’un terrain déjà bâti
       o   Reconstruire ou restaurer à l’identique
       o   Les permis de construire complexes

           - Les servitudes d’utilité publiques :
       o   Plan de prévention des risques
       o   Abord d’un monument historique (ABF)

           - Régime de l’archéologie préventive
       o   Instruction du permis de construire
       o   Régime du diagnostic
       o   Régime des fouilles
       o   Impossibilité de construire
       o   Redevance pour archéologie préventive




                           A.F.A.C. Association loi 1901                    223
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                        TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                           Le permis de construire
Présentation :

Rappel des principales règles d’urbanisme concernant le permis de construire ; incidences
des textes législatifs récents ; prochaines modifications par voie de décrets d’application ;
analyse de la jurisprudence administrative et judiciaire
Champ d’application de la réglementation, nécessité d’une délivrance préalable d’une
autorisation de lotir
Changement d’usage, urbanisme commercial, installations classées.
Opérations immobilières complexes.
Les normes opposables, le POS/ PLU, les servitudes d’urbanisme interdisant la construction
Support : Travail interactif sur une documentation reprenant chacun des thèmes
Etude pratique d’un dossier de permis de construire et d’un POS/ PLU.

Programme :

    10. Rappel des principales règles d’urbanisme

Le SCOT, le POS / PLU, la carte communale, le RNU (règlement national d’urbanisme) et
autres normes d’urbanisme (loi Montagne, loi Littoral)
Indépendance de la législation de l’urbanisme vis à vis de celle de la construction (CCH)
Autorités compétentes pour instruire et délivrer les autorisations d’occupation du sol (DDE,
Maire…)

    11. Quand demander un permis de construire

Champ d’application de la réglementation :
Etude sur les immeubles et les travaux soumis à la demande de permis de construire :
construction neuve – travaux sur existants – changement de destination – reconstruction
Etude sur les travaux exclus ou exemptés : nature de la construction – dimension- travaux de
réparation et d’entretien – travaux d’aménagement intérieur
Régime de la déclaration préalable

    12. Le certificat d’urbanisme

Régime - Garanties apportées – valeur et validité

    13. l’autorisation de lotir

Champ d’application de la réglementation
Modification en attente

    14. Instruction du permis de construire

Qualité du demandeur : immeuble en copropriété – situation du bénéficiaire d’une offre de
vente – situation du titulaire d’une autorisation d’occuper le domaine public – immeuble en
indivision – expropriation du terrain – rôle de l’architecte
Délais d’instruction : principe – nouveautés - requête en instruction – sursis à statuer – valeur
du permis tacite
Les régimes spéciaux : Installation classée – Commerces, équipements commerciaux,
complexes cinématographiques, hôtels… - Etablissements recevant du public- Immeuble de
grande hauteur

                                A.F.A.C. Association loi 1901                                224
                                 e-mail : afac@afac-formation.com
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                             TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
Le permis de démolir
Instruction au titre de l’archéologie préventive
Le changement d’affectation
Calcul de la SHON

    15. Opérations immobilières complexes

Demande d’un permis de construire par plusieurs personnes pour différents terrains
Copropriété horizontale
Construire en surdensité
Construire sur l’existant
Obtenir une servitude de cour commune ou de minoration de densité

    16. Les normes opposables

POS/PLU : comprendre les contraintes
Règlement / cahier des charges du lotissement
Les servitudes d’utilité publique interdisant la construction : plan de prévention des risques
(PPR) – alignement- espaces boisés classés…

    17. Le régime du permis de construire

Les taxes et participations : TLE – PLD - principe de non cumul - régime en ZAC - délais de
paiement
Caducité du permis de construire et prorogation
Le permis de construire modificatif
Le transfert du permis de construire : conditions - conséquences – transfert partiel
Le certificat de conformité

    18. la fragilité du permis de construire

Sur le plan administratif :
             - le retrait des actes administratifs : conditions – procédure – délais
             - le contrôle de légalité du Préfet

Le contentieux administratif :
            - l’affichage en Mairie
            - l’affichage sur le terrain
            - calcul des délais de recours et incidents
            - la recevabilité de la requête : délais – intérêt et qualité à agir
            - les effets d’un jugement d’annulation

Le contentieux pénal

Le contentieux civil




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                               225
                                  e-mail : afac@afac-formation.com
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                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
              Comment garantir la sécurité juridique

                        d’un permis de construire ?

                      Le contentieux de l’urbanisme
Programme

Construire, modifier, en conformité ou non avec les règles applicables, avec ou sans
autorisation d’urbanisme, les conséquences.


Détenir une autorisation d’urbanisme (PC, autorisation de lotir) et subir un recours devant le
juge administratif
Quand ? Par qui ?
Modifications apportées récemment et en attente de décrets d’application
Qu’est ce que le contrôle de légalité - les pouvoirs du Préfet - le retrait administratif
Le référé-suspension
Les effets de l’annulation du PC par le juge administratif
La durée d’un contentieux
Le respect des droits des tiers – l’action devant le juge civil – obtenir la démolition après
l’expiration des délais de recours administratif
Construire ou modifier sans permis de construire - le contentieux pénal – l’infraction –
l’interruption des travaux – les incidences (raccordement aux réseaux, PC de
régularisation…)

Stage animée par une juriste spécialisée en urbanisme. Etude de cas pratiques. Remise d’un
support écrit


Plan :

Le contentieux administratif

    1. Le contentieux de l’excès de pouvoir (l’annulation de l’autorisation d’urbanisme)

             - Le délai pour agir
             - Quels requérants (intérêt et qualité pour agir)
             - L’obligation de notifier le recours
             - Contrôle et actions du Préfet (le contrôle de légalité)

    2. Le référé-suspension
       - Automatique ?
       - Conséquences

    3. Les effets de l’annulation
    - Conséquences de l’annulation d’un permis de construire
    - Conséquences de l’annulation d’un POS / PLU

    4. La responsabilité de l’administration pour PC annulé

                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                  226
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Les limites de l’autorisation purgée de tout recours

    1. Le retrait administratif

    2. Les droits des tiers non contrôlés par le permis


Le contentieux civil :

    1. Conditions relatives à l’action

    - La faute
    - Le préjudice
    - Le lien de cause à effet
    - Sanction

    2. Le référé civil

    3. Le mécanisme de l’art. L 480-13

    4. Prescription de l’action civile

Le contentieux pénal

    1. L’infraction

    2. Procédure

    - Réalisation du Procès-Verbal par l’administration
    - Transmission du PV au Procureur de la République
    - L’interruption des travaux
    - Personnes pouvant se constituer parties civiles

    3. Sanctions

    - Personnes pouvant faire l’objet d’une sanction
    - Sanctions

    4. Prescription

    5. Incidences diverses

    - Raccordement aux réseaux
    - Etablissements recevant du public
    - Revente du bien
    - Apport du permis de régularisation
    - Permis postérieurs




                                A.F.A.C. Association loi 1901            227
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                   ARCHEOLOGIE PREVENTIVE
                  INCIDENCE SUR L’IMMOBILIER

Introduction

rappels des objectifs et des enjeux de la formation

       . savoir renseigner un client sur les implications essentielles de ce régime par
         rapport au montage des opérations de promotion immobilière et des lotissements
       . apprécier les nouvelles interactions entre les textes régissant l’archéologie
         préventive et les autorisations d’urbanisme

Thèmes abordés

       Préambule sur le texte fondateur : loi n° 41-4011 du 27/09/1941

       A) Cas de la loi n° 2001-44 du 17/01/2001 relative à l’archéologie préventive

           - compétence exclusive de l’État pour la prescription, le contrôle et l’évaluation
             des opérations d’archéologie préventive ainsi que l’élaboration de la carte
             archéologique nationale
           - création d’un établissement public chargé de l’archéologie opérationnelle
           - institution d’une redevance variant suivant le type d’opération (Cf. fouilles ou
             diagnostics archéologiques)
                                                                       er
       B) Réforme de la loi de 2001 par la loi n° 2003-707 du 1 Août 2003

           - aménagement du dispositif de prévention des atteintes au patrimoine
             archéologique
           - modification du régime de la maîtrise d’œuvre et du financement des
             opérations d’archéologie préventive

       C) Réforme des lois de 2001 et de 2003 par le décret n° 2004-490 du 03/06/2004
          et l’arrêté du 08/07/2004

           - évocation des prescriptions d’archéologie préventive
           - réalisation des opérations d’archéologie préventive
           - nouvelles modalités de financement (illustration : suppression de la redevance
             pour fouilles)

       D) Effets de l’article 17 de la loi n° 2004-804 du 09/08/2004 sur le régime de
          l’archéologie préventive

           - fait générateur et projets imposables
           - évolution du mode de calcul de la redevance
           - application de la loi dans le temps




                              A.F.A.C. Association loi 1901                             228
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Cas Parallèle des Taxes d’Urbanisme

    - contributions supprimées : participation pour dépassement du C.O.S et
      versement pour dépassement du P.L.D (sauf exceptions)
    - création par l’article 46 de la Loi S.R.U de la P.V.N.R (Participation pour
      création de Voies Nouvelles et Réseaux),
    - adaptations introduites par l’article 49 de la loi « Urbanisme et habitat » et la
      circulaire du 05/07/2004 : passage de la P.V.N.R à la P.V.R
    - modifications des valeurs forfaitaires servant de base de calcul à la T.L.E (Taxe
      Locale d’Équipement), la T.D.E.N.S et la T.C.A.U.E




Conclusion :

-   Questions/Réponses => cas concret d’impact sur le phasage d’une opération de
    promotion immobilière ou d’un lotissement



-   Synthèse des débats




                       A.F.A.C. Association loi 1901                              229
                        e-mail : afac@afac-formation.com
                      8, rue des trois portes - 75005 PARIS
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                      URBANISME COMMERCIAL

     Programme établi sous réserves des modifications
         résultant de la proposition de loi FOUCHE

Introduction

       -   rappels des objectifs et des enjeux de la formation

           . savoir renseigner un client sur les étapes essentielles de ce régime juridique
             particulier
           . analyser les relations entre certaines dispositions du droit de l’urbanisme (liées
             notamment aux autorisations de construire) et le déroulement de la procédure
             d’autorisation d’équipement commercial

  .  appréhender l’interaction entre le montage du dossier d’équipement
  commercial et la négociation d’un bail commercial


       -   présentation du support >> les principaux textes d’application de la
           procédure d’équipement commercial

           . Loi du 5 Juillet 1996 dite « Loi Raffarin »

           . Décret du 09 Mars 1993 modifié par le décret du 29 Novembre 1996 relatif
             à l’autorisation d’exploitation commerciale de certains magasins de commerce
             de détail et de certains établissements hôteliers, aux observatoires et aux
             commissions d’équipement commercial

           . Décret du 20 Décembre 1996 relatif aux équipements cinématographiques

           . Arrêté du 20 Décembre 1996 du Ministre de la Culture précisant le contenu
             de la demande d’autorisation d’exploitation cinématographique

           . Arrêté du 12 Décembre 1997 du Secrétaire d’État aux P.M.E, au
             Commerce et à l’Artisanat fixant le contenu de la demande d’autorisation
             d’exploitation de certains magasins de commerce de détail (+ Circulaires des
             16/01/1997 & 15/01/2001)


           . Arrêté du 15 Janvier 1997 du Ministre de l’Équipement, du Logement, du
             Transport et du Tourisme précisant le contenu de la demande d’autorisation
             d’exploitation des établissements hôteliers (et Circulaire du 25 Février 1997)

           . Cas des nouvelles dispositions introduites par la loi S.R.U du 13 Décembre
             2000 concernant le fonctionnement des Commissions Départementales
             d’Équipement Commercial (C.D.E.C)

           . Décret du 20 Novembre 2002 relatif aux schémas de développement
             commercial




                               A.F.A.C. Association loi 1901                              230
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Déroulement pratique de la formation
     ère
 1         partie : la notion de surface de vente

 -         principe : abrogation définitive depuis la loi Raffarin de la référence à la Surface
           Hors Oeuvre Nette (S.H.O.N)
 -         conséquences : définition générale à travers le seuil dit des « 300 m² »
 -         cas parallèle de la surface déclarée pour l’imposition à la taxe Organic
     ème
 2         partie : le champ d’application

 -         Les magasins de commerces de détail
 -         Les ensembles commerciaux / cas particulier des Z.A.C dites de centre urbain
 -         Les prestataires de service à caractère artisanal
 -         Les cas particuliers : hôtels, complexes cinématographiques, stations-services,
           concessions automobiles
     ème
 3          Partie : le dossier de demande d’Autorisation d’Équipement Commercial
                       (A.E.C)

 -         Les règles stratégiques de présentation du projet aux autorités
 -         L’identité du demandeur et/ou du détenteur de l’A.E.C
 -         Le contenu général
 -         Le contenu particulier : notions d’étude d’impact et d’enquête publique
 -         Le planning de l’opération
     ème
 4         Partie : la procédure d’instruction

 -         L’organisme instructeur : la Commission              Départementale   d’Équipement
           Commercial (C.D.E.C)
 -         La portée et la publicité de la décision
     ème
 5         Partie : les recours possibles

 -         L’organisme de recours : la Commission Nationale d’Équipement Commercial
           (C.N.E.C)
 -         Les modalités de constitution d’un appel des décisions de la C.D.E.C devant la
           C.N.E.C
     ème
 6         Partie : les interactions entre l’urbanisme commercial et l’urbanisme

 -         Parallèle entre les phases de dépôt puis d’instruction d’une demande d’A.E.C et
           dépôt du Permis de Construire
 -         Durée de validité des autorisations dans le temps



 Conclusion

 -         Évocation des sanctions prévues en cas d’exploitation commerciale non
           autorisée
 -         Synthèse des débats




                               A.F.A.C. Association loi 1901                              231
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  LA DESTINATION ET L’USAGE DES BIENS IMMOBILIERS
           (Analyse de la réforme des articles
              L.631-7 et suivants du C .C.H

     Objectifs et enjeux de la formation

     -         rappeler l’évolution croissante de l’obligation préalable d’information et de conseil
               de l’intermédiaire immobilier
     -         assimiler les améliorations et/ou les contraintes engendrées par les nouvelles
               règles juridiques
     -         anticiper les attentes des clients face aux nouveaux dispositifs en vigueur

     Introduction

     -         présentation de l’intervenant et tour de table avec les participants
     -         évocation du support
               . Définitions de l’usage, la destination et l’exploitation effective des biens
               . Articulation entre destination administrative et contractuelle des biens
               . Contraintes de l’ancien dispositif des changements d’affectation
               . Tableau comparatif sur les anciennes et les nouvelles dispositions des articles
                 L. 631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation
               . Premiers commentaires sur la réforme

PLAN D’INTERVENTION
         ère
     1 PARTIE :
     cadre général de présentation et d’articulation des notions d’usage, de
     destination et d’exploitation effective des biens immobiliers

    H) définitions juridiques et illustrations pratiques pour les immeubles détenus
       en pleine propriété

     -         notions d’usage, de destination et d’exploitation effective
     -         illustrations pratiques des interactions entre les trois notions

    I) contraintes complémentaires pour les biens soumis au régime de la
         copropriété

     -         incidences des normes d’urbanisme sur le règlement de copropriété
     -         spécificités de certaines clauses des règlements de copropriété

    J) corrélation entre usage des biens au sens de l’article L 631-7 du C.C.H et
       destination des lieux au sens des baux commerciaux

     -         les règles de police administrative conditionnent la destination des biens
     -         la clause de destination du bail est conditionnée par la destination des biens




                                   A.F.A.C. Association loi 1901                                232
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             ème
         2    PARTIE :
         la réforme des articles L. 631-7 et suivants du C.C.H

         A) la réduction significative du champ d’application

         -     champ d’application géographique
         -     champ d’application matériel
         -     Conséquences

         B) les nouvelles modalités de vérification de l’usage des locaux

         -     Rappels des précédentes contraintes
         -     Point de départ de la recherche d’antériorité d’usage
         -     Conséquences de la suppression du certificat d’affectation

         C) la consécration de la dérogation préfectorale valant changement d’usage
            (avec compensation)

         -     Evolution dans le temps de la nature des droits conférés par la dérogation
               préfectorale
         -     La valeur juridique accordée au nouveau montage (publication au fichier
               immobilier des surfaces nécessaires à la compensation)
         -     L’anticipation des nouvelles contraintes géographiques (arrêtés préfectoraux en
               attente)

         D) le recours aux autorisations d’urbanisme et les dispositions transitoires

         -     La notion d’autorisations simultanées après obtention du permis de construire
         -     Régularisations possibles

ème
3     PARTIE :
        les nouvelles règles instituées en matière de domiciliation des entreprises par
                               er
        la loi n° 2003-721 du 1 Août 2003 pour l’initiative économique

         C) cas des personnes physiques et des entreprises individuelles

         -     principes
         -     exception

         D) cas des personnes morales

         -     principes
         -     exception


SYNTHESE DE LA JOURNEE




                                  A.F.A.C. Association loi 1901                                233
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      MODULE
    ASSURANCES




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           LA GESTION DES SINISTRES APPLIQUES

                   AUX METIERS DE L’IMMOBILIER
 OBJECTIF
 Bien comprendre l’étendue de ses garanties pour mieux gérer ses sinistres


 Pédagogie interactive :
 Cas pratiques à chaque thème important
 Quiz de synthèse
 Remise d’un livret

1 - Rappel des fondamentaux pour bien gérer un sinistre

- Qu’est-ce qu’un rapport sinistre/cotisation

- Les conséquences du principe indemnitaire
        Les différentes valeurs d’assurance
        La valeur à neuf

- Les obligations de l’assuré en cas de sinistre
        L’objet et la forme de déclaration
        Les délais de déclaration

- Les sanctions des obligations de l’assuré en cas de sinistre
        La déchéance
        L’analyse des exclusions

- Les obligations de l’assureur en cas de sinistre
        Qui bénéficie du règlement de l’indemnité
        La preuve du bénéfice de l’assurance
        Le versement de l’indemnité par l’assureur

- Quelques recommandations pour bien rédiger une déclaration de sinistre

- Le rôle de l’expertise en cas de sinistre


2 - Le sinistre dégât des eaux
- La convention CIDRE (Convention d’Indemnisation Directe et de Renonciation à Recours
dégâts des Eaux)
- La convention CIDE COP
- La convention d’expertise unique


3 - Le sinistre décennal
- La dommage ouvrage et les délais à respecter par l’assureur
- La convention CRAC (Convention de Recours des Assureurs Construction)




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                    235
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      LES ASSURANCES EN GESTION IMMOBILIERE
             ET LE SUIVI DES SINISTRES


L'analyse des garanties en multirisques immeuble et en multirisques habitation

        - Incendie
        - Dégât des eaux
        - Bris de glace
        - Vol et vandalisme
        - Les pertes financières
        -…
L’analyse des garanties de l’assurance dommage ouvrage

L’analyse des responsabilités garanties :

        - Les responsabilités du propriétaire
        - Les responsabilités locatives
        - Les renonciations à recours
        - Les responsabilités décennales

La gestion des sinistres

        Qu’est-ce qu’un rapport sinistre/cotisation
        Les conséquences du principe indemnitaire
                 Les différentes valeurs d’assurance
                 La valeur à neuf
        Les obligations de l’assuré en cas de sinistre
                L’objet et la forme de déclaration
                Les délais de déclaration
        Les sanctions des obligations de l’assuré en cas de sinistre
                La déchéance
                La règle proportionnelle de prime
                L’analyse des exclusions
        Le rôle de l’expert

        Quelques recommandations pour bien rédiger une déclaration de sinistre

La convention CIDRE (Convention d’Indemnisation Directe avec Renonciation à Recours en
Dégâts des Eaux)

Le sinistre en garantie décennale :
         L’assurance dommage ouvrage
         Les délais à respecter en matière d’expertise




                                A.F.A.C. Association loi 1901                     236
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                   L’ASSURANCE CONSTRUCTION

Introduction générale

Rappel sur les fondamentaux de l’assurance
L’environnement économique de l’assurance construction


Le droit de l’assurance construction

Les personnes assujetties à la responsabilité décennale

Les personnes concernées par l'assurance "dommage-ouvrage"

Le champ d'application de la loi du 4 janvier 1978

        La notion d'ouvrage

        La notion de bâtiment
        La notion de travaux
        Les éléments d'équipement (dissociables et indissociables)

Le rappel des différents fondements de responsabilités des locateurs d'ouvrage

Les points de départ des délais

La nature des garanties
        Le parfait achèvement

        La garantie de bon fonctionnement
        La garantie décennale


Les contrats d’assurance construction et leurs garanties

Les contrats d'assurance de responsabilités des constructeurs
       Les contrats d'assurances des locateurs d'ouvrage
       Les contrats d'assurances du sous-traitant

        Les contrats d'assurances du vendeur de matériaux
        Les contrats d'assurances du maître d'ouvrage

Les contrats d'assurance de la construction
       La tous risques chantier
       La dommage ouvrage
       La PUC (Police Unique de Chantier)

La gestion d’un sinistre construction ou le système de la double détente

Le préfinancement : la dommage ouvrage et les délais à respecter en matière d’expertise
Les recours en responsabilité décennale des constructeurs



                                A.F.A.C. Association loi 1901                             237
                                 e-mail : afac@afac-formation.com
                               8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                             TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                  LA DOMMAGE OUVRAGE
            LA GESTION DES SINISTRES APPLIQUES
                AUX METIERS DE L’IMMOBILIER


 Titre 1 : Introduction
- Quelques chiffres
- Les 10 premiers assureurs en assurance construction

 Titre 2 : Les fondamentaux juridiques de l’assurance construction
- Rappel des différents fondements de responsabilités des constructeurs
- Le régime de la responsabilité décennale des locateurs d’ouvrage
- La réception des travaux

Titre 3 : La loi SPINETTA
- Les apports de la loi
- Le champ d'application
         Notion d'ouvrage
         Notion de bâtiment
         Notion de travaux
         Les éléments d'équipement dissociables et indissociables
- La nature des garanties
         La garantie de parfait achèvement
         La garantie de bon fonctionnement
         La garantie décennale

Titre 4 : La dommage ouvrage
- Les garanties
         Le régime de la capitalisation
         Le système de la double détente
         Les garanties obligatoires
         Les garanties facultatives
         Les franchises

- La gestion des sinistres
        Les délais à respecter par l’assureur dommage ouvrage
        Les procédures d’indemnisation




                                A.F.A.C. Association loi 1901             238
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          LES ASSURANCES DE LA COPROPRIETE

Objectifs :
Maîtriser les garanties des contrats d'assurance de l'immeuble et de la dommage ouvrage
Maîtriser la gestion des sinistres

Méthodes pédagogiques :
Intéractive
Pour chaque séquence du stage, apports techniques et pratiques
Etudes de cas basées sur des situations réelles

Programme :

Les assurances de dommage
       Les assurances de chose
       Les assurances de responsabilité
       Leur régime juridique et financier

L'analyse des garanties en multirisques immeuble et habitation
        - Incendie
        - Dégât des eaux
        - Bris de glace
        - Vol et vandalisme
        - Les pertes financières
        -…
L’analyse des responsabilités garanties
        - Les responsabilités du propriétaire
        - Les responsabilités locatives
        - Les renonciations à recours
        - Les responsabilités décennales

L’analyse des garanties de l’assurance dommage ouvrage
        - La garantie de bon fonctionnement
        - Les garanties décennales
        - Les dommages immatériels consécutifs
        - Les dommages aux existants
        - Le système de la double détente

La gestion des sinistres
        Qu’est-ce qu’un rapport sinistre/cotisation
        Les conséquences du principe indemnitaire
                 Les différentes valeur d’assurance
        Les obligations de l’assuré en cas de sinistre
                L’objet et la forme de déclaration
                Les délais de déclaration
        Les sanctions des obligations de l’assuré en cas de sinistre
                La déchéance
                L’analyse des exclusions
        Le rôle de l’expertise en cas de sinistre

Quelques recommandations pour bien rédiger une déclaration de sinistre




                                A.F.A.C. Association loi 1901                         239
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    MODULE
 FINANCEMENTS
   CREDIT BAIL
  NORMES IFRS
   CASH-FLOW
BILAN FINANCIER




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        LES INTERVENANTS DU MARCHE IMMOBILIER

Objectifs du séminaire: permettre à un nouveau venu sur ce secteur d’avoir une
connaissance synthétique sur les principaux acteurs professionnels intervenants sur le
marché immobilier français

Le séminaire abordera:

       Les principaux marchés
           o sémantique, chiffres clés, et circuits principaux
           o marché Immobilier Résidentiel
                    Particuliers
                    Institutionnels et acteurs sociaux
           o Marché de l’Immobilier d’entreprise
           o Immobilier de l’Etat et des Administration

       Les grands métiers des intervenants professionnels du marché immobilier:

            o   Agents immobiliers
                     logement
                     Conseils en immobilier d’entreprises
            o   Administrateurs de biens
                     Gestion
                     Syndic de copropriété
            o   Asset managers « gestionnaires d’actifs immobiliers pour compte de tiers ou
                pour compte propre)
            o   Facility Managers et la gestion technique des immeubles
            o   Promoteurs Immobiliers, aménageurs ,lotisseurs, rénovateurs et
                marchands de biens
                     Secteur résidentiel
                     Secteur social
                     Immobilier d’entreprise
            o   Bailleurs sociaux
            o   Experts
                     Immobilier
                             Classiques et judiciaires
                             Valeurs vénales
                             Valeurs locatives
                     Techniques
                     environnementaux
                     D’assurances
            o   Bureaux d’études
            o   Maîtres d’ouvrages
            o   Bureaux de contrôle
            o   Conseils
                     Juridiques et fiscaux
                     Notaires
                     Avocats
                     Financiers
                     Stratégiques




                               A.F.A.C. Association loi 1901                             241
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                              8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                            TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
          o   Investisseurs
                   Foncières cotées
                   SCPI
                   SICAV Immobilières
                   Fonds nationaux et internationaux
                   Les bailleurs sociaux

          o   Etablissements de Crédit
                  Banques
                  Sociétés financières
                  Sociétés de crédit Bail Immobilier
                  Courtiers et intermédiaires en opérations de Banque




Pour chacune des rubriques seront évoquées (généralement, et quand ces données
sont disponibles):
           o La règlementation applicable
           o Les règles professionnelles et déontologiques
           o La responsabilité et les assurances professionnelles
           o L’organisation de la profession
           o Les principaux acteurs et leur positionnement
           o Les chiffres significatifs
           o Les aspects fiscaux significatifs
           o Les sites internet utiles
           o Les principes tarifaires habituellement utilizes




                            A.F.A.C. Association loi 1901                    242
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         LA GESTION DES ACTIFS IMMOBILIERS
               L’ASSET MANAGEMENT
INTRODUCTION :
    o Définition du rôle du gestionnaire d’actifs immobiliers dans ses différentes
      composantes :
      « Property management » - Financements des actifs - « Facility management »
    o Importance et place de l’immobilier parmi les placements financiers

1. EVALUATION DES RISQUES
   o De Taux (financiers et immobiliers)
   o Cycles Economiques et Immobiliers
   o Site
   o Marché (immobilier d’entreprise / logement)
   o Environnement (juridique – fiscal…)
   o Produits
   o Utilisateurs (approche financière sur le risque utilisateur)

2. PRESENTATION SOMMAIRE DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ET DE SON
   IMPACT SUR LE CASH-FLOW
   o Affectation
   o Durée
   o Déplafonnement des loyers
   o Principales obligations
   o Loyer
   o Indexation
   o Charges locatives

3. RECHERCHE DES FINANCEMENTS ET OPTIMISATION FINANCIERE ET
   FISCALE
   o Les financements en crédit
   o Les crédits immobiliers
   o Les structures d’accueil de l’investissement (achat direct, achat de structures)
   o Fiscalité

4. ETUDE D’UN CAS CONCRET DE COMPTE DE RESULTAT ET DE FLUX DE
   TRESORERIE
   o Présentation synthétique du tableau cash-flow
   o Détermination des loyers nets bail par bail
   o Evaluation des produits et des charges dans le temps (discounted cash-flow)

5. MISE EN ŒUVRE DES OUTILS FINANCIERS
   o VAN : Valeur Actualisée Nette
   o TRI : Taux de Rendement Interne

6. QUELQUES OUTILS ET CONTRATS DE L’ASSET MANAGE
   o Contrats de « Property management »
   o Contrats de commercialisation
   o Contrats de « Facility management »
   o Expertise
   o Suivi des indices de performance et bases de données de l’immobilier
     d’investissement
   o Outils de reporting et de décision



                           A.F.A.C. Association loi 1901                         243
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    L’EXTERNALISATION DES ACTIFS IMMOBILIERS

Le contexte des opérations d’externalisation

      L’externalisation des actifs Immobiliers représente une activité essentielle et
       stratégique; en effet si en France et en Europe il est estimé que les entreprises
       possèdent 60 à 70% du parc immobilier qu’elles utilisent, ce ratio est tombé aux USA
       en quelques années à moins de 30%.
      Cette action d’externalisation est motivée par de très nombreux facteurs comme
       notamment:
            Gestion du bilan, et en particulier de l’endettement
            Les besoins de trésorerie permettant de financer la croissance (interne ou
                externe) sur des secteurs à plus forte marge que l’immobilier
            Rentabilité des actifs immobiliers par rapport aux activités dites de « cœur de
                métier »
            Besoin de flexibilité maximum
            Se concentrer sur son «métier»
      Mais cette tendance forte à l’externalisation des actifs immobiliers se heurte à des
       contraintes stratégiques, d’image, de solidité et de faisabilité (juridique, technique,
       environnementale ou de marché)

Les principales approches de l’externalisation d’actifs immobiliers

      Définitions
      Cessions pures et simples
      Cession-bail
      «Sale & lease-back» soit cession et prise à bail
      Titrisation

La conduite des opérations d’externalisation

      Conditions préalables
          o Sur le parc, et la structuration du périmètre
          o Sur la préparation des données et des dossiers
          o Sur le choix des conseils & prestataires
      Organisation d’enchères et Data Rooms
      Analyse et choix des propositions de investisseurs
      Préparation et signature des documents contractuels
                   o vente
                   o contrats de location
                            durée
                            accords de sous location
                   o garanties & engagements du cédant
                   o …

Aspects comptables, juridiques et fiscaux

      normes IFRS
      Optimisation fiscale

Synthèse
    Les conditions essentielles à une externalisation réussie
                                 A.F.A.C. Association loi 1901                            244
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                  Le Crédit-Bail Immobilier
   Outil privilégié de financement des investissements
                Immobiliers des entreprises
Programme :

   4. Généralités :

                - Historique :
          o     La création par la loi de 1966
          o     Les évolutions de 1995
          o     Développements actuels

      Acteurs

      Montage des dossiers
              Présentation & Etude
              Analyse

      Nature et domaine du contrat
          Aspects locatifs
          Spécificité de la promesse de vente
          Objet des financements
          Cession –bail
          Forme, publication

      Droits et obligations des parties
           Crédit bailleur
           Preneur

   5. Déroulement d’une opération :
         a. négociation
         b. la phase de construction
         c. la phase locative
         d. le dénouement de l’opération
                  i. en cours de contrat
                 ii. en fin de contrat

   6. le calcul des redevances de loyers
          a. structures
          b. taux fixes et taux révisables
          c. subventions
          d. indexation
          e. TVA

   7. cession des contrats

   8. les trois formes de crédit bail
          a. régime général
          b. régime de faveur
          c. régime spécifique aux immeubles de bureaux en Ile de France

   9. fiscalité

   10. Avantages et limites
                                A.F.A.C. Association loi 1901              245
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          FINANCEMENTS D’ACTIFS IMMOBILIERS



Objectif de la formation: Communiquer une information de synthèse sur les financements
d’actifs immobiliers à long terme en brossant :



      Un panorama des opérations (immobilier d’entreprise et de logement, investisseurs &
       utilisateurs) et des acteurs du marché


      Une description des principaux types de financement

           o   Crédit (classique, in fine, revolving)
           o   Crédit-bail immobilier


      Les modalités essentielles des ces financements

           o   Présentation des dossiers
           o   Règles principales d’étude et d’octroi
           o   Sûretés
           o   Tarification
           o   Eléments de comparaison




                               A.F.A.C. Association loi 1901                             246
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                        L’ANALYSE DU CASH-FLOW

Avoir un langage commun entre les trois fonctions de l’entreprise : comptable – gestionnaire
– financiers.
Les différents acteurs intervenants dans la chaine de services. L’approche comptable, de
l’approche comptable à l’analyse de la trésorerie.
Extrapolation de la trésorerie sur une longue période et simulation, mise en œuvre des outils
financiers et des benchmarks.


INTRODUCTION

Avoir un langage commun entre les trois fonctions de l’entreprise :
Comptable-Gestionnaire – Financiers
Pour répondre aux attentes des actionnaires qui privilégient la trésorerie immédiate et
attendue

1- LES DIFFERENTS ACTEURS INTERVENANT DANS LA CHAINE DE SERVICE :
ASSET MANAGER – PROPERTY MANAGER – FACILITY MANAGER


2- L’APPROCHE COMPTABLE
Analyse du Bilan et du Compte de Résultat : Référentiel de base pour les analyses
ultérieures et un « langage » commun


3- DE L’APPROCHE COMPTABLE A L’ANALYSE DE LA TRESORERIE
Présentation du cash-flow



4- EXTRAPOLATION DE LA TRESORERIE SUR UNE LONGUE PERIODE ET
SIMULATION

DETERMINATION DES LOYERS NETS BAIL PAR BAIL

EVALUATION DES PRODUITS ET DES CHARGES DANS LE TEMPS
(DISCOUNT CASH-FLOW)

5 - MISE EN ŒUVRE DES OUTILS FINANCIERS ET DES BENCHMARKS

VAN : Valeur Actualisée Nette
TRI Taux de Rendement Interne
REPORTING FINANCIERS




                               A.F.A.C. Association loi 1901                              247
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  Principes et pratiques de la méthode d’actualisation
                     des cash-flows
            (ou « Discounted Cash flows »)
(Idéalement les participants devraient pouvoir utiliser un PC avec Excel en séance)

Principes
     Contexte et Historique
     Cas d’application
          o Décision d’investissement
          o Expertise
          o Asset management
          o Décision de financement
     Rappel des outils mathématiques (et pratique sur Excel)
          o intérêt
          o actualisation
          o VAN (Valeur Nette Actualisée)
          o TRI (Taux de rendement interne)
          o DRC (Délai de récupération du capital)
     Principes de la méthode des DCF
     Estimation de différentes variables
          o Durée de détention
          o Revenus nets et leur projection
                   Avant financement
                   Après impact du financement (effet de levier)
                   Après impact de la structure d’accueil du projet et sa fiscalité
          o Valeur de revente
          o Taux d’actualisation
                   Notion de prime de risque


Pratique de la méthode des DCF
     Cas complet d’une expertise
     Application à des décisions
           o D’Acquisition d’actif immobilier
           o De Travaux
           o D’Arbitrage
           o De financement
           o Cas des opérations de promotion immobilière


Conclusion
       Un outil essentiel nécessitant d’être familier avec son application
       Eléments sur les produits (logiciels) du marché




                               A.F.A.C. Association loi 1901                           248
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                   Les normes IFRS
      et leur application aux actifs immobiliers
            D’exploitation et de Placement



Programme :


  11. Généralités :

              -   Principes

              - Contexte de la réforme :
         o    Calendrier
         o    Sociétés concernées
         o    Types d’actifs concernés


  12. les actifs immobiliers d’exploitation
          a. description de IAS 16
          b. approche par composants
          c. dépenses ultérieures
          d. la valeur résiduelle


  13. les actifs immobiliers de placement
          a. description de IAS 40
          b. modèle en « juste valeur »
          c. modèle du « coût amorti »


  14. les contrats de location
          a. description de IAS 17
          b. location financement
          c. location simple




                            A.F.A.C. Association loi 1901            249
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               INTRODUCTION AU FINANCEMENT
Révision comptable
Analyse et lecture d’un bilan
Révision fiscalité
Révision immobilier d’entreprise

Lecture et analyse d’un bilan et d’un compte de résultat d’une entreprise immobilière
Les composantes du bilan
Actif – passif
Les immobilisations
Le financement
Les stocks
Les créances et l’endettement
L’évolution des chiffres du bilan
La détermination du résultat
L’analyse des résultats intermédiaires
Les chiffres significatifs
Les fonds propres
Le fond de roulement
Le taux d’endettement
Montage de projets immobiliers
Les fonctions financières élémentaires
La terminologie en matière de taux
Les mécanismes financiers en matière de crédit et de crédit bail
L’aspect économique des taux d’intérêts
L’application à l’investissement et à l’immobilier
Aménagement de bureaux tertiaires
Le contexte de changement
Les questions à aborder
Les différentes étapes du projet
L’étude de faisabilité
La conception du projet
L’aménagement
Le suivi de programme
La gestion de patrimoine
La vente d’immobilier à des investisseurs
La fiscalité de l’immobilier locatif
Le financement de l’acquisition
Les applications pratiques
La gestion de trésorerie
Rappels financiers
Taux d’intérêt
Taux de rendement sur les opérations de trésorerie
Le coût des financements
Les marchés financiers
L’analyse et la prévision de la trésorerie
La présentation des modes de placements
La couverture des risques
La gestion de trésorerie
La gestion d’actifs
Le rôle de l’asset manager
Les actifs immobiliers
Les acteurs
Les risques
L’approche financière
Cas pratique
                             A.F.A.C. Association loi 1901                         250
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                            FINANCEMENT NIVEAU 1

       Typologie des principales opérations immobilières :

             o   Approches techniques
             o   Approches juridiques
             o   Aspects fiscaux
             o   Approche des risques

       Financements

             o   montage
             o   typologie des financements
                      crédit long terme
                      crédit bail
                      cas particulier des opérations de marchands de biens et de
                         promotion immobilière
             o   analyse des risques
             o   taux
             o   sûretés


         Rappel de la fiscalité du Crédit-bail Immobilier :

             o   Fiscalité de
                      l’acquisition,
                          des loyers,
                      des cessions de contrats,
                      des levées d’option…
             o   Régime SICOMI
             o   Régime du CBI de droit commun

         règles comptables applicables

             o   comptabilité sociale
             o   comptabilité consolidée


         Vente d’immobilier à des investisseurs :

             o   Documentation des actifs cédés
             o   Fiscalité de l’immobilier locatif
             o   Financement de l’acquisition




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                      251
                                  e-mail : afac@afac-formation.com
                                8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
   Montages de projets Immobiliers

       o   Fonctions financières élémentaires
       o   Terminologie des taux
       o   Mécanismes financiers du crédit et du crédit-bail immobilier
       o   Application à l’investissement immobilier

   Asset management

       o   Rôle
       o   Actifs immobiliers
       o   Acteurs
       o   Approche des risques
       o   DCF
       o   Gestion de trésorerie

   La vente d’immobilier à des investisseurs

       o   La fiscalité de l’immobilier locatif
       o   Fiscalité de l’acquisition – détention – revente
       o   Les applications pratiques
       o   Liste type de dossiers à constituer pour une vente à un investisseur.


   Technique de valorisation des actifs immobiliers




                          A.F.A.C. Association loi 1901                            252
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                     FINANCEMENT NIVEAU 2




   Montages de projets Immobiliers

       o   Fonctions financières élémentaires
       o   Terminologie des taux
       o   Mécanismes financiers du crédit et du crédit-bail immobilier
       o   Application à l’investissement immobilier

   Asset management

       o   Rôle
       o   Actifs immobiliers
       o   Acteurs
       o   Approche des risques
       o   DCF
       o   Gestion de trésorerie

   La vente d’immobilier à des investisseurs

       o   La fiscalité de l’immobilier locatif
       o   Fiscalité de l’acquisition – détention – revente
       o   Les applications pratiques
       o   Liste type de dossiers à constituer pour une vente à un investisseur.


   Technique de valorisation des actifs immobiliers




                          A.F.A.C. Association loi 1901                            253
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Financements d’actifs et financements de projets immobiliers




   Introduction
        • contexte
        • Projets
        • Principaux acteurs
        • Sémantique

   Présentation des divers financements d’actifs ou structurés
       • financement d’actif(s)
       •   financement de projet
       • syndication de financements
       • titrisation

     Caractéristiques communes
        • financements complexes (finance, droit, fiscalité)
        • structuration du financement
        • financements sans recours et financements « corporate »
        • adossement à un actif ou à un pool d’actif
        • montant unitaire élevé, frais de conseils

   Financement d’actifs
       • acquisition ou construction actifs immobiliers
             logement
             immobilier d’entreprise
       • acquisition de portefeuille d’actifs
             dans le cadre d’externalisation d’actifs immobiliers
       • création d’une société pour l’accueillir
       • mise en place d’un financement par tranches
             financement « senior »
             financement « junior »
             financement « mezzanine »
       • exemples de financements d’actifs
             quelques ratios
                      LTV, LTC
                      DSCR
                      ICR
             Etude de cash flows
                      Cas de base
                      Sensibilité(s)




                         A.F.A.C. Association loi 1901               254
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   Financement de projet

      •   acquisition d’un ou plusieurs actifs immobiliers à construire
      •   création d’une société pour l’accueillir
      •   mise en place d’un financement par tranches
      •   exploitation du bien ou revente une fois terminée
      •   Le financement d’une opération de promotion (Lotissement et
          marchand de biens)
              Modalité d’étude et de décision
              Tarification sûretés
              Fonctionnement
              Déroulement et suivi

 Etude, analyse des risques & mise en force des financements
 Les caractéristiques des financements

      •   Chronologie de montage
      •   Produits
               Crédit
               Crédit-bail Immobilier
      •   Tarification
      •   Sûretés et « covenants »
      •   La syndication des financements

 Titrisation
      • Principe
      • Schéma général


 Conclusion




                       A.F.A.C. Association loi 1901               255
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                      8, rue des trois portes - 75005 PARIS
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Financements structurés appliqués à l’immobilier

   Introduction
   Présentation des divers financements structurés
        • financement de projet et financement d’actif(s)
        • syndication de financements
        • leasing
        • titrisation
    Caractéristiques communes
        • financements complexes (finance, droit, fiscalité)
        • structuration du financement
        • subordination
        • adossement à un actif ou à un pool d’actif
        • montant unitaire élevé, frais de conseils
   statistiques
   Financement d’actif
        • acquisition d’un ou plusieurs actifs immobiliers déjà construits
        • création d’une société pour l’accueillir
        • mise en place d’un financement par tranches
                  crédit
                        typologie
                        montage
                        tranche senior
                        tranche junior
                        tranche Mezzanine
                  crédit-bail immobilier
                        rappel
                        déroulement d’opération
                                  acquisition
                                  maîtrise d’ouvrage
                                  phase locative
                                  option d’achat
                                          terme normal
                                          autres périodes
                                  fiscalité
                                  avantage et limites
    Financement de projet
        • acquisition d’un ou plusieurs actifs immobiliers à construire
        • acquisition de droits à construire ou d’exploiter avec droit réel
        • création d’une société ad hoc
        • mise en place d’un financement par tranches
        • exploitation du bien ou revente une fois terminée
   L’adoption d’une forme de société
   Les sûretés et garanties
   Tarification
   Syndication
        • Modes d’opération
                  A priori
                  A posteriori
        • avantage et limite
   Mise en place et analyse des risques
   Les principaux impacts des normes IFRS



                            A.F.A.C. Association loi 1901                     256
                             e-mail : afac@afac-formation.com
                           8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                         TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
   Les autres principaux financements structurés (hors titrisation)
         • Le leasing
         • Le financement promoteur
         • La syndication des financements
   Etude de cas
         • Typologie
                 Financement d’actif
                 Financement de projet
         • Critères
                 Amortissement
                 LTV
                 DSCR
                 ICR
         • Scénarii de cash flows
                 Etude de sensibilité
   Titrisation notions)
         • Principe
         • Marché et enjeux
         • Cadre juridique et évolution de la règlementation
         • Exemples de montages récents
         • Exemples
   Conclusion




                          A.F.A.C. Association loi 1901                257
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                         8, rue des trois portes - 75005 PARIS
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                LA CONCEPTION ET LA MISE EN ŒUVRE
                        DU BILAN FINANCIER
                  DANS UNE OPERATION FINANCIERE

INTRODUCTION

A - Le bilan financier prévisionnel :

Les 2 volets du bilan prévisionnel: dépenses et recettes


1) Les dépenses : décomposition des postes


-Foncier: terrain, taxes et travaux extérieurs
-Construction: travaux, honoraires techniques et assurances
-Frais annexes: honoraires et frais financiers
-La maîtrise des aléas et imprévus
-L’évolution et la maîtrise du bilan prévisionnel d’opération


2) Les recettes : rendements locatifs, ventes et travaux modificatifs acquéreurs


Analyse budgétaire: marge, honoraires, durée d’immobilisation et rentabilité des fonds
propres investis, rentabilité prévisionnelle, points de contrôle obligés


B - Le plan de trésorerie prévisionnel :


Index et taux de référence, placement des événements dans le planning, échéancier des
appels de fonds, flux de TVA, placement automatique et manuel des dépenses et des
recettes, application de la courbe de GAUSS, calcul des besoins en trésorerie, agios
financiers mensuels et cumulés, optimisation de la consommation des fonds propres et de
l’utilisation des lignes de crédit, optimisation des crêtes de découverts, bouclage des postes
du plan de trésorerie avec le bilan prévisionnel et lissage des écarts, computation des frais
calculés dans le budget, analyse graphique des résultats, reporting…



Évolution du plan de trésorerie : notion de budget consommé, engagé, restant à engager


Un cas pratique sera proposé aux participants pour l’établissement en commun d’un
bilan prévisionnel d’une opération fictive de logements en accession avec son plan de
trésorerie.




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                           258
                                  e-mail : afac@afac-formation.com
                                8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
C - Calcul de la rentabilité financière d'une opération immobilière par la méthode des
discounted cash-flows (actualisation des revenus futurs) :
Analyse comparative d'une opération immobilière par sa marge nette et par son taux de
rendement interne.
Notion d'effet de levier.


D - Compléments possibles à la demande :

1/ Une revue détaillée des taches à réaliser par chaque intervenant d'une opération
immobilière en phase montage-gestion pourra être présentée dans un ordre
chronologique avec les dépenses à chaque stade (exemple d'une opération de logements en
accession avec des précisions en immobilier d’entreprise et commercial).

2/ Planning idéal pour la chronologie des étapes d'une opération immobilière d'habitation

3/ Principales notions et réglementations à connaître: les surfaces (surface cadastrale,
surface mesurée, surface d'assiette, SHOB, SHON administrative, SHON réelle, SHAB, SUB,
SUN, surface balayable, surface commercialisable, surface utile pondérée, surface utile
logements conventionnés, surface redevance bureaux, surface taxe annuelle bureaux,
surface GLA, SDHOP, surface privative d'un lot de copropriété définie par le décret n° 97-532
du 23 mai 1997…).

La proposition constitue une première approche et peut être adaptée en fonction des besoins
exprimés.




                               A.F.A.C. Association loi 1901                                259
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         MODULE
    MONTAGE ET GESTION
DES OPERATIONS IMMOBILIERES




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          e-mail : afac@afac-formation.com
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              LE MONTAGE DES OPERATIONS
              EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE


A- L'ENVIRONNEMENT DES OPERATIONS IMMOBILIERES

 1- La financiarisation de l'immobilier d'entreprise :
     Une approche qui totalement changé depuis 20 ans
     Points de vue de l’utilisateur et de l’investisseur

  2- Panorama du marché et des acteurs de l'immobilier d'entreprise :
      Les prévisions 2006 du marché de l'investissement
      Les taux de rendement par type de produit : rendements locatifs et rendements
      globaux
      Les principaux investisseurs en 2005
      Prévisions d’engagements en 2005 par type de produit, par type d'acteur et par
      secteur géographique
      Les principales stratégies d’investissement en immobilier d’entreprise
      La présentation des autres acteurs clés du secteur : promoteurs immobiliers,
      utilisateurs, asset-managers, facility managers, property managers, conseils
      immobiliers (brokers), experts immobiliers/chartered surveyors, organismes
      d'études et de benchmark...
      Où trouver les informations sur le marché de l'immobilier d'entreprise

  3- Les nouvelles opportunités ouvertes aux opérateurs :
     Comment bénéficier des nouvelles opportunités créées par l'Ordonnance n°
     2004-566 du 17 juin 2004 portant modification de la loi n° 85-704 du 12 juillet
     1985 relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise
     d'oeuvre privée
     Comment tirer parti de la vente du patrimoine immobilier de l'Etat.
     Partenariats publics/privés: quelle place pour les opérateurs immobiliers ?

  4- Les produits de l'immobilier d’entreprise :
      Les bureaux :
      - bureaux « en blanc », « en gris », banalisés, « clés en mains »
      - standards internationaux
      - caractéristiques des bureaux de seconde main récents ou anciens
      Les locaux d’activité :
      - les catégories de locaux d'activités
      - caractéristiques des locaux d'activités
      - parcs d'activités
      - hôtels industriels
      - parcs d'affaires
      Distinctions des locaux d’activité avec des notions voisines :
      – plate-formes logistiques :
      – de dernière génération
      – de seconde main




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                     TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
B- ASPECTS JURIDIQUES, PRATIQUES ET FINANCIERS DES OPERATIONS
IMMOBILIERES :

  1- Les intervenants et l’architecture contractuelle d’une opération immobilière :
      Les différentes modalités juridiques d’accession à la propriété du terrain et de
      l’immeuble : vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, cession de parts ou
      d'actions de sociétés cession de terrains contre locaux futurs,…

     Les différentes modalités juridiques d’accession séparée du terrain et de
     l’immeuble : champ respectif du contrat de louage d’ouvrage, contrat de
     promotion immobilière, contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée et d’assistance à
     maîtrise d’ouvrage.

     Les autres modalités d'appropriation foncière :le bail à construction et le bail
     emphytéotique

  2- Méthodologie de conception des locaux et principales caractéristiques à prendre
  en compte:
      - pour un immeuble d'activités tertiaires :
      Terrain d'assiette
      Clôture de la parcelle
      Voiries et parkings aériens intérieurs au site
      Eclairage du site
      Espaces verts
      Divers
      Dimensionnement général et morphologie du bâtiment
      Organisation extérieure du bâtiment
      Terrasses -toitures
      Façades
      Organisation intérieure du bâtiment
      Liaisons verticales générales en infratsructure
      Liaisons verticales générales en superstructures
      Services généraux communs
      Equipements généraux non spécifiques
      Organisation des espaces de travail et des espaces annexes
      Généralités tous locaux
      Couloirs de distribution d'étage
      Espaces de bureaux
      Petits ateliers /labos
      Bureaux de dessin
      Reprographie
      Archives / Documentation
      Salles de réunion / Séminaires/ Conférences / Formation / Projection
      Locaux informatiques

     Check-list des points à vérifier lors de la conception d'un entrepôt

     - pour un immeuble de bureaux :
     Trames
     Objectifs acoustiques
     Infrastructure
     Superstructure
     Planchers
     Cloisonnements
     Réseaux enterrés


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   Couvertures -Etanchéités- Verrières
   Façades / Types d'ouvrants/ Allèges/Protection solaire -occultation
   Menuiseries bois
   Planchers amovibles
   Plafonds suspendus
   Finitions intérieures
   Traitement climatique
   Plomberie sanitaire
   Protection incendie
   Traitement des déchets
   Autres fluides
   Courants forts
   Courants faibles
   Equipements et locaux divers

   Les critères d'adaptabilité dans les immeubles de bureaux et d'activités :
        Souplesse de conception
        Facilité de revente
        Adaptabilité technique aux besoins des utilisateurs
   Modicité des coûts de gestion et des charges de fonctionnement

3- Les points à vérifier avant de s'engager sur un foncier et les différentes
séquences d’une opération tertiaire en phase montage :
   Comment détecter des affaires nouvelles et se positionner: méthodes, pratiques
   et sources
   La production de foncier et son actualité
       Exemples de montage en accession
       Exemples de montage locatifs
   Les diagnostics préalables à l'acquisition
   L'étude de marché et de concurrence
   L'étude de faisabilité
   Les notions de surfaces (SHOB, SHON, SUB, SUN, surface balayable, surface
   commercialisable, surface utile pondérée, surface redevance bureaux, surface
   taxe annuelle bureaux, surface loi Carrez.....)
   Les coûts de construction moyens par type de produit
   Les ratios habituels de plans

   Les autorisations et la réglementation applicables
   Autorisations administratives pour les bureaux banalisés et les locaux d'activités
   (permis de construire, agrément bureaux, changement d'affectation...)
   La réglementation des installations classées (rubrique 1510 de la nomenclature
   ICPE), circulaire DPPR/SEI du 21 juin 2000 relative aux installations classées
   pour la protection de l'environnement - circulaire et instruction technique du 4
   février 1987 relative aux entrepôts couverts

   Les règles APSAD (Commission Pleinière des assurances de biens et de
   responsabilité): Certificat modèle N1

   L'arrêté du 5 août 2002
   La réglementation des « Etablissements Recevant du Public »
   Le Code du Travail
   Autres réglementations applicables et normes de construction




                      A.F.A.C. Association loi 1901                             263
                       e-mail : afac@afac-formation.com
                     8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                   TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
4- Aspects financiers du montage d'opération en immobilier d'entreprise :

  Les principaux modes de financement (crédits classiques, in fine, montages en
  compte courant, crédit-bail immobilier, lease-back...)
  Les principaux financements pour l'utilisateur: « Pierre au bilan » et « pierre hors
  bilan », montages déconsolidants
  Présentation de la méthode des cash-flow actualisés: notions d'actualisation, de
  TRI, de risque...
  L'effet de levier
  Etablissement en commun d'un budget d'opération et de son planning de
  trésorerie
  Analyse des critères de viabilité d'un projet (taux de marge prévisionnel,
  rendement financier prévisionnel, durée d'immobilisation des fonds propres,
  marge sur fonds propres, rendement annuel des capitaux investis, VAN, TRI...)
  Résumé des futures charges d'exploitation




                      A.F.A.C. Association loi 1901                              264
                       e-mail : afac@afac-formation.com
                     8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                   TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
        LA GESTION DES OPERATIONS IMMOBILIERES
              EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE




L’environnement des opérations et la financiarisation de l'immobilier d'entreprise. Panorama
du marché, des principaux investisseurs et de leurs stratégies d'investissement en 2005.
Principales notions et réglementations à connaître: acteurs (utilisateur, asset-manager,
conseil en immobilier d'entreprise..), surfaces, ratios de coûts et de plans, produits (bureaux,
locaux d'activités, parcs d'affaires, plate-formes logistiques...), rendements, standards
internationaux, bureaux en blanc, en gris, banalisés, clefs en mains, Code du travail,
Réglementation des installations classées...Les différentes séquences d'une opération
immobilière en phase gestion. Intégrer les contraintes et coûts d'exploitation du futur
immeuble. Le programme de l'opération. Budget d'opération et planning de trésorerie.
Financement des opérations immobilières (crédits classiques, in fine, montages en compte
courant, crédit-bail immobilier, lease-back...), présentation de la méthode des cash-flow
actualisés: notion de TRI, d'effet de levier......Montages locatifs et en accession. Savoir gérer
une opération: relations avec les intervenants internes et externes, réglement des factures,
classement. Mise en place des équipements communs (RIE par exemple). La phase chantier:
formalités administratives, contrôle de la sous-traitance et des aspects sécurité et santé....La
négociation et la gestion clients: réservation, actes notariés, appels de fonds, travaux
modificatifs....Check-list des points de contrôle à la réception et à la livraison.
Responsabilités, garanties et après-vente. Cas pratique




                                A.F.A.C. Association loi 1901                               265
                                 e-mail : afac@afac-formation.com
                               8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                             TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
LE MONTAGE DES OPERATIONS IMMOBILIERES
            EN HABITATION

L’environnement des opérations immobilières

Panorama du marché du logement neuf en 2005 et perspectives 2006

Le désengagement des investisseurs institutionnels du secteur de l'habitation

La production de foncier pour la réalisation des opérations immobilières :
Comprendre la nouvelle donne dans la production de fonciers disponibles. Une
évolution vers la notion de projet urbain « clef en mains »?

La situation des acteurs en présence et comme négocier
Multiplication des structures interfaces entre les collectivités publiques et les
opérateurs immobiliers.
La Foncière logement : fonctionnement et conditions d’intervention.
Comment tirer parti des nouvelles opportunités créées par l'ordonnance du 17 juin
2004.

Les intervenants et l’architecture contractuelle d’une opération immobilière d’habitation
en accession :

   La loi du 3 janvier 1967 et son évolution: vente d’immeuble à construire, ses règles
   impératives et supplétives. Les règles de protection du consommateur acquéreur.

   Les différentes modalités juridiques d’accession à la propriété du terrain et de
   l’immeuble.
   Un point sur le projet de contrat de vente en l’état futur de rénovation

   Les différentes modalités juridiques d’accession séparée du terrain et de
   l’immeuble.

   Les formules complexes.

   Opération de promotion immobilière et opération marchand de biens

Les points clefs à vérifier avant de s'engager sur un foncier

Principales séquences de montage d'une opération immobilière type d’habitation en
accession. Planning type.

 Etude de marché et de faisabilité.

 Coordonner les intervenants internes et externes

Transfert de l'opération en phase gestion

 La traduction budgétaire et temporelle des séquences d’une opération immobilière
 d’habitation en accession
 La traduction budgétaire de ces évènements : le bilan financier prévisionnel de
 l’opération
  La traduction temporelle de ces évènements : le plan de trésorerie prévisionnel


                          A.F.A.C. Association loi 1901                             266
                           e-mail : afac@afac-formation.com
                         8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                       TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
  Approche financière de l’investissement immobilier
       Un méthode de calcul de rentabilité d’opération immobilière: la méthode des
       discounted cash-flows (ou cash-flows actualisés)
       La notion d’effet de levier

  La mixité sociale dans les opérations immobilières.

            Le financement des opérations immobilières
            Financements libres:
            Pour le promoteur

            Pour l’acquéreur investisseur ou utilisateur individuel

                   Pour l’acquéreur institutionnel

                    Financements réglementés:

       Définition des sigles utilisés
            Les sources de financement


            Les types de financement :

            Financements pour l’acquisition de sa résidence principale

            Financements pour l’acquisition d’un logement à usage locatif:

            Présentation de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU)


 Un cas pratique sera proposé aux participants pour l’établissement en commun d’un
bilan prévisionnel d’opération avec son plan de trésorerie. A cette occasion, seront
examinés les ratios utilisés en règle générale par les professionnels avec leurs limites
ainsi que les spécificités d’une opération conventionnée. Les participants devront se
munir d'une calculatrice de poche.




                            A.F.A.C. Association loi 1901                          267
                             e-mail : afac@afac-formation.com
                           8, rue des trois portes - 75005 PARIS
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  LA GESTION DES OPERATIONS IMMOBILIERES
               EN HABITATION
L’environnement des opérations immobilières

Panorama du marché du logement neuf en 2005 et perspectives 2006

Le désengagement des investisseurs institutionnels du secteur de l'habitation

La production de foncier pour la réalisation des opérations immobilières :
    Comprendre la nouvelle donne dans la production de fonciers disponibles.

La situation des acteurs en présence :
    Multiplication des structures interfaces entre les collectivités publiques et les
    opérateurs immobiliers.
    La Foncière logement : fonctionnement et conditions d’intervention.
    Comment tirer parti des nouvelles opportunités créées par l'ordonnance du 17 juin
    2004.

Les intervenants et l’architecture contractuelle d’une opération immobilière d’habitation
en accession :
    La loi du 3 janvier 1967 et son évolution: vente d’immeuble à construire, ses règles
    impératives et supplétives. Les règles de protection du consommateur acquéreur.

   Les différentes modalités juridiques d’accession à la propriété du terrain et de
   l’immeuble:
   Un point sur le projet de contrat de vente en l’état futur de rénovation

   Les différentes modalités juridiques d’accession séparée du terrain et de
   l’immeuble.

   Les formules complexes.

   Opération de promotion immobilière et une opération marchand de biens

Principales séquences de gestion d'une opération immobilière type d’habitation en
accession

Conditions et modalités de transfert de l'opération par le service développement au
service gestion

Les principales notions et réglementations à connaître: surfaces, ratios de coûts et de
plans, rendements, vente en bloc et à la découpe, organisation des cellules, Code de
l'habitation et de la construction, réglementation handicapés...

Etablissement du programme.

La traduction budgétaire et temporelle des séquences d’une opération immobilière
d’habitation en accession :
     La traduction budgétaire de ces évènements : le bilan financier prévisionnel de
     l’opération
     La traduction temporelle de ces évènements : le plan de trésorerie prévisionnel

Approche financière de l’investissement immobilier
     Un méthode de calcul de rentabilité d’opération immobilière: la méthode des
     discounted cash-flows (ou cash-flows actualisés)
                         A.F.A.C. Association loi 1901                              268
                          e-mail : afac@afac-formation.com
                        8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                      TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
        La notion d’effet de levier

  Savoir gérer une opération: relations avec les intervenants internes et externes,
  réglement des factures, classement

  Mise en copropriété de l'immeuble, sélection du sous-traitant syndic provisoire,
  anticiper la mise en exploitation

  Appel d'offres et signature des marchés de travaux: comment négocier au mieux avec
  les entreprises

  La phase chantier: démarches administratives, contrôle de la sous-traitance et des
  aspects sécurité et santé....

  La négociation et la gestion clients: réservation, actes notariés, appels de fonds,
  travaux modificatifs acquéreurs

  Check-list des points de contrôle à la réception et à la livraison.

  Responsabilités, garanties et après-vente


  La mixité sociale dans les opérations immobilières.

  Le financement des opérations immobilières
           Financements libres:
           Pour le promoteur

            Pour l’acquéreur investisseur ou utilisateur individuel

                    Pour l’acquéreur institutionnel

                     Financements réglementés:

        Définition des sigles utilisés
            Les sources de financement


            Les types de financement :

            Financements pour l’acquisition de sa résidence principale

            Financements pour l’acquisition d’un logement à usage locatif:

            Présentation de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU)

    Un cas pratique sera proposé aux participants pour l’établissement en commun d’un
bilan prévisionnel d’opération avec son plan de trésorerie. A cette occasion, seront
examinés les ratios utilisés en règle générale par les professionnels avec leurs limites
ainsi que les spécificités d’une opération conventionnée. Les participants devront se
munir d'une calculatrice de poche.




                             A.F.A.C. Association loi 1901                          269
                              e-mail : afac@afac-formation.com
                            8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                          TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
         MODULE
    MONTAGE ET GESTION
DES OPERATIONS IMMOBILIERES
  PROMOTEURS IMMOBILIERS




         A.F.A.C. Association loi 1901            270
          e-mail : afac@afac-formation.com
        8, rue des trois portes - 75005 PARIS
      TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
Dans ce module, peuvent également être intégrés d’autres programmes et
notamment :



           -   rechercher, identifier et sélectionner un terrain pour une opération
               immobilière : sources, méthodes, contraintes et astuces.

           -   établir et mettre en œuvre un bilan financier d’opération en
               immobilier d’entreprise

           -   établir et mettre en œuvre un bilan financier d’opération
               immobilière d’habitation




                          A.F.A.C. Association loi 1901                        271
                           e-mail : afac@afac-formation.com
                         8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                       TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
     CHRONOLOGIE DE L'OPERATION IMMOBILIERE


Objectif : Bénéficier d'une vision globale de l'opération immobilière avec les diffférentes
taches à réaliser.

L'opération immobilière est décortiquée pas à pas et de façon chronologique à partir de la
recherche du foncier jusqu'au SAV:
Méthodes de détection et de sélection de fonciers
Etude de marché, de constructibilité et de faisabilité
Les différents modes d'appropriation du terrain
Les pièges à éviter lors de l'achat du terrain
Les risques naturels et technologiques
L'établissement du programme et la conception du projet
Les autorisations administratives
La réglementation applicable
Le montage financier avec l'établissement du bilan prévisionnel et du planning de trésorerie
Les prestataires et les contrats à souscrire
La commercialisation de l'opération
La consultation des entreprises et la phase chantier.
Achèvement de l'immeuble, opérations de réception et de livraison
Le décompte financier des travaux et de l'opération
Les dossiers à constituer
Passage de la phase construction à la phase exploitation
Responsabilités, garanties et assurances après réception
Cas pratiques et retours d'expérience
Calendrier idéal détaillé




.


                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                272
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                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
 LE MONTAGE DES OPERATIONS IMMOBILIERES
               (habitation)
         PROMOTION IMMOBILIERE

L’environnement des opérations immobilières
Panorama du marché du logement neuf
Le désengagement des investisseurs institutionnels du secteur de l'habitation
La production de foncier pour la réalisation des opérations immobilières :
Comprendre la nouvelle donne dans la production de fonciers disponibles. Une
évolution vers la notion de projet urbain « clef en mains »?
La situation des acteurs en présence et comment négocier
Multiplication des structures interfaces entre les collectivités publiques et les
opérateurs immobiliers.
La Foncière logement : fonctionnement et conditions d’intervention.
Comment tirer parti des nouvelles opportunités créées par l'ordonnance du 17 juin
2004.
Les intervenants et l’architecture contractuelle d’une opération immobilière d’habitation
en accession :
 La loi du 3 janvier 1967 et son évolution: vente d’immeuble à construire, ses règles
impératives et supplétives. Les règles de protection du consommateur acquéreur.
 Les différentes modalités juridiques d’accession à la propriété du terrain et de
 l’immeuble.
 Un point sur le projet de contrat de vente en l’état futur de rénovation
 Les différentes modalités juridiques d’accession séparée du terrain et de l’immeuble.
 Les formules complexes.
 Opération de promotion immobilière et opération marchand de biens
Les points clefs à vérifier avant de s'engager sur un foncier
Principales séquences de montage d'une opération immobilière type d’habitation en
accession. Planning type.
Etude de marché et de faisabilité.
Coordonner les intervenants internes et externes
Transfert de l'opération en phase gestion
La traduction budgétaire et temporelle des séquences d’une opération immobilière
d’habitation en accession
La traduction budgétaire de ces évènements : le bilan financier prévisionnel de
l’opération
La traduction temporelle de ces évènements : le plan de trésorerie prévisionnel




                         A.F.A.C. Association loi 1901                              273
                          e-mail : afac@afac-formation.com
                        8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                      TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
  Approche financière de l’investissement immobilier
  Une méthode de calcul de rentabilité d’opération immobilière: la méthode des
  discounted cash-flows (ou cash-flows actualisés)
  La notion d’effet de levier


  La mixité sociale dans les opérations immobilières.
1. Le financement des opérations immobilières
2. Financements libres:
        1. Pour le promoteur
        2. Pour l’acquéreur investisseur ou utilisateur individuel
        3. Pour l’acquéreur institutionnel
3. Financements réglementés:
        Définition des sigles utilisés
        1. Les sources de financement
        2. Les types de financement :
        3. Financements pour l’acquisition de sa résidence principale
        4. Financements pour l’acquisition d’un logement à usage locatif:
        5. Présentation de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU)
        6.
 Un cas pratique sera proposé aux participants pour l’établissement en commun d’un
bilan prévisionnel d’opération avec son plan de trésorerie. A cette occasion, seront
examinés les ratios utilisés en règle générale par les professionnels avec leurs limites
ainsi que les spécificités d’une opération conventionnée. Les participants devront se
munir d'une calculatrice de poche.




                            A.F.A.C. Association loi 1901                          274
                             e-mail : afac@afac-formation.com
                           8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                         TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
  LA GESTION DES OPERATIONS IMMOBILIERES
                 (habitation)
           PROMOTION IMMOBILIERE

L’environnement des opérations immobilières
Panorama du marché du logement neuf
Le désengagement des investisseurs institutionnels du secteur de l'habitation
La production de foncier pour la réalisation des opérations immobilières :
Comprendre la nouvelle donne dans la production de fonciers disponibles.


La situation des acteurs en présence :
   Multiplication des structures interfaces entre les collectivités publiques et les
   opérateurs immobiliers.
   La Foncière logement : fonctionnement et conditions d’intervention.
   Comment tirer parti des nouvelles opportunités créées par l'ordonnance du 17 juin
   2004.


Les intervenants et l’architecture contractuelle d’une opération immobilière d’habitation
en accession :
   La loi du 3 janvier 1967 et son évolution: vente d’immeuble à construire, ses règles
   impératives et supplétives. Les règles de protection du consommateur acquéreur.
   Les différentes modalités juridiques d’accession à la propriété du terrain et de
   l’immeuble:
   Un point sur le projet de contrat de vente en l’état futur de rénovation
   Les différentes modalités juridiques d’accession séparée du terrain et de
   l’immeuble.
   Les formules complexes.
   Opération de promotion immobilière et une opération marchand de biens


Principales séquences de gestion d'une opération immobilière type d’habitation en
accession
Conditions et modalités de transfert de l'opération par le service développement au
service gestion
Les principales notions et réglementations à connaître: surfaces, ratios de coûts et de
plans, rendements, vente en bloc et à la découpe, organisation des cellules, Code de
l'habitation et de la construction, réglementation handicapés...


Etablissement du programme.


La traduction budgétaire et temporelle des séquences d’une opération immobilière
d’habitation en accession :
La traduction budgétaire de ces évènements : le bilan financier prévisionnel de
l’opération
                         A.F.A.C. Association loi 1901                              275
                          e-mail : afac@afac-formation.com
                        8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                      TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
La traduction temporelle de ces évènements : le plan de trésorerie prévisionnel


       Approche financière de l’investissement immobilier
             Un méthode de calcul de rentabilité d’opération immobilière: la méthode des
             discounted cash-flows (ou cash-flows actualisés)
             La notion d’effet de levier


       Savoir gérer une opération: relations avec les intervenants internes et externes,
       réglement des factures, classement
       Mise en copropriété de l'immeuble, sélection du sous-traitant syndic provisoire,
       anticiper la mise en exploitation
       Appel d'offres et signature des marchés de travaux: comment négocier au mieux avec
       les entreprises
       La phase chantier: démarches administratives, contrôle de la sous-traitance et des
       aspects sécurité et santé....
       La négociation et la gestion clients: réservation, actes notariés, appels de fonds,
       travaux modificatifs acquéreurs
       Check-list des points de contrôle à la réception et à la livraison.
      Responsabilités, garanties et après-vente
       La mixité sociale dans les opérations immobilières
       Le financement des opérations immobilières
    1. Financements libres:
             1. Pour le promoteur
             2. Pour l’acquéreur investisseur ou utilisateur individuel
             3. Pour l’acquéreur institutionnel
    5. Financements réglementés:
             Définition des sigles utilisés
             1. Les sources de financement
             2. Les types de financement :
             3. Financements pour l’acquisition de sa résidence principale
             4. Financements pour l’acquisition d’un logement à usage locatif:
             5. Présentation de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU)
             6. Un cas pratique sera proposé aux participants pour l’établissement en
                 commun d’un bilan prévisionnel d’opération avec son plan de trésorerie. A
                 cette occasion, seront examinés les ratios utilisés en règle générale par les
                 professionnels avec leurs limites ainsi que les spécificités d’une opération
                 conventionnée. Les participants devront se munir d'une calculatrice de
                 poche.




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      MODULE
MAITRISE D’OUVRAGE




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             MAITRISE D’OUVRAGE ET SOUS-TRAITANCE
        Ce programme intègre autant les marchés privés que les marchés publics.

        INTRODUCTION

        . RAPPEL SOMMAIRE DE QUELQUES ELEMENTS DU DROIT DU TRAVAIL
        - Les différentes catégories de contrat de travail et notamment le contrat nouvel
        embauche
    -     Réglementation sur la durée du temps de travail et ses dérogations
    -     L’aménagement du temps de travail, les intérimaires, les différents congés
    -     Les charges sociales
    -     Les obligations déclaratives

        . LA SOUS TRAITANCE
    -     Définition, réglementation et champ d’application
    -     La notion de maître d’ouvrage
    -     La notion de maître d’œuvre

     . LES TEXTES DE REFERENCE
    -  La loi du 31 décembre 1975 et notamment l’article 14-1 sur les obligations du maître
       d’ouvrage
    - L’apport de la loi MURCEF du 11 décembre 2001 notamment pour les marchés publics
 ère
1       partie : Champ d’application de la loi :

La loi du 31 décembre 1975 et la loi MURCEF du 11 décembre 2001 concernant les marchés
publics et les marchés privés.

Avant le démarrage du chantier, les précautions et les problèmes juridiques
              . le programme de construction
              . le choix des intervenants
              . le référé préventif

L’exécution du chantier
               . les risques
               . les obligations
 ème
2       partie : Le contrat de sous-traitance et les autres contrats
    -    Sous-traitance et contrat de travail
    -    Sous-traitance et prêt de main-d’œuvre illicite
    -    Sous-traitance et contrat de vente et de fourniture
    -    Sous-traitance et contrat de location
    -    Sous-traitance et travail dissimulé
    -    Sous-traitance et cotraitance
 ème
3       partie : Les différents contrats de sous-traitance
    -    Sous-traitance totale
    -    Sous-traitance partielle
    -    Sous-traitance en chaine




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 ème
4       partie : La conclusion du contrat de sous-traitance
    -    L’obligation d’agrément du sous-traitant (article 3 de la loi de 1975)
    -    La liberté contractuelle pour les marchés privés
    -    Le formalisme pour les marchés publics
    -    Les particularités concernant la construction de maisons individuelles
 ème
5       partie : L’exécution du contrat de sous-traitance
    -    Les obligations respectives des parties
    -    La responsabilité du sous-traitant dans l’exécution du contrat
    -    La responsabilité éventuelle du maître d’ouvrage pendant l’exécution du contrat
    -    Les délais d’exécution du contrat
    -    Les différents problèmes pouvant intervenir pendant l’exécution du contrat
 ème
6       partie : Le paiement du sous-traitant

Dans les marchés privés :
 - L’action directe du sous-traitant contre le maître d’ouvrage
 - La caution où la délégation de paiement
 - Les sanctions

Dans les marchés publics :
 - le paiement direct
 - la caution ou la délégation de paiement
 ème
7       partie : La coordination S.P.S.
    -    Coordination en matière de sécurité et de protection de la santé lors des opérations de
         bâtiment
                           . Décret du 24 janvier 2003
                           . Les deux arrêtés du 25 février 2003
                           . Le rôle du coordonnateur
                           . Les différents niveaux de chantier

    -   Le maître d’ouvrage réputé responsable en dernier ressort de la sécurité sur son
        chantier.
 ème
8       partie : les responsabilités encourues par le maître d’ouvrage
    -    Les responsabilités du maître d’ouvrage public
    -    Les responsabilités du maître d’ouvrage privé
    -    Les responsabilités civiles, commerciales et pénales
    -    Les différentes réglementations environnementales
 ème
9   partie : Analyse de la jurisprudence de la cour de cassation 2001 à 2005
concernant la sous-traitance

    -   Analyse des arrêts de référence 2001 à 2003
                                               ème
                   . Arrêt cour de cassation 3      chambre civile du 28 novembre 2001
                                               ème
                   . Arrêt cour de cassation 3      chambre civile du 12 juin 2002
                                               ème
                   . Arrêt cour de cassation 3      chambre civile du 23 octobre 2002
                                              ème
                   .Arrêt cour de cassation 3      chambre civile du 24 avril 2003
                                               ème
                   . Arrêt cour de cassation 3      chambre civile du 18 juin 2003




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 -   Analyse de la note de Monsieur Olivier GUERIN, Avocat général à la cour de cassation
     sur la responsabilité du maître de l’ouvrage en matière de sous-traitance

 -   Jurisprudence 2004 de la cour de cassation
                               ère
               . Arrêt de la 1 chambre civile du 30 juin 2004 sur la détermination du
               contrat de sous-traitance
               . Arrêt de la cour de cassation chambre criminelle du 8 septembre 2004 sur
               les prestations d’assistance et de sous-traitance facturées.

 -   Jurisprudence 2005

               . Arrêt de la cour de cassation, chambre sociale du 5 janvier 2005 sur le
               contrat de sous-traitance et l’unité sociale entre sociétés
               . Arrêt de la cour de cassation chambre criminelle du 24 mai 2005 sur le prêt
               illicite de main d’œuvre
               . Arrêt de la cour de cassation chambre criminelle du 13 septembre 2005 sur
               un accident mortel sur un chantier et les problèmes de responsabilité.


CONCLUSION :

QUESTIONS – REPONSES SUR PROBLEMES IMPORTANTS – MAITRISE D’OUVRAGE
ET SOUS-TRAITANCE

 -   Précautions à prendre pour éviter la requalification du contrat de sous-traitance en prêt
     illicite de main d’œuvre (article L.125-3 du code du travail)
 -   Application des recommandations concernant les mesures justifiées de prévention
     (article L.422 -4 du code de la sécurité sociale).
 -   Affichage sur les chantiers des entrepreneurs (article R.324-1 du code du travail
 -   Réglementation de l’environnement concernant les gravats et gravois produits sur un
     chantier (lois du 31 décembre 1993)
 -   Déclaration préalable d’ouverture de chantier
 -   Pouvoir d’arrêt du chantier
 -   Principes généraux de prévention : contrat maître d’ouvrage – maître d’œuvre – rôle du
     coordonnateur
 -   Signalisation sur les chantiers (quand – temporaire ou non).
 -   Utilisation d’un chrono-tachygraphe (quels véhicules).




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              LE CHOIX DU MAITRE D’OUVRAGE :
               Marché d’entreprise ou Contrat de
                   Promotion Immobilière?
Rappels concernant la maîtrise d’ouvrage - fonction, obligations - et ses délégations
possibles - Assistance à Maîtrise d’Ouvrage, Maîtrise d’Ouvrage Déléguée. Etude
comparative du Marché d’Entreprise et du Contrat de Promotion Immobilière. Examen des
aventages et inconvénients de ces deux contrats pour le Maître de l’ouvrage.


CHAPITRE I - LA MAITRISE D’OUVRAGE

       DEFINITION
       LA FONCTION
             Définition du projet dans l’espace, le temps et un budget
             Fixation des objectifs et hiérarchisation

       LES RESPONSABILITES
             Vérification de la faisabilité
             Assurer le financement

CHAPITRE II- Le Marché de Travaux

       LES DELEGATIONS POSSIBLES DE LA MAITRISE D’OUVRAGE
             Assistance à Maîtrise d’ouvrage
             Maîtrise d’ouvrage Déléguée

       ROLE DU MAITRE D’OEUVRE

LES DIFFERENTS TYPES DE MARCHES
            à forfait et à prix unitaire

       LES CLAUSES A VERROUILLER SUR LE PLAN ECONOMIQUE

       LES OBLIGATIONS RECIPROQUES
             du Maître de l’Ouvrage et de l’entreprise

CHAPITRE III – LE CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE

       LA NATURE SPECIFIQUE DE CE CONTRAT

       ETUDE DE CE CONTRAT
             et comparaison avec le Marché de Travaux

       EXAMEN COMPARATIF DU POSITIONNEMENT RESPECTIF

       de L’Entreprise, du titulaire du Contrat de Promotion et du vendeur d’un immeuble à
       construire




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        LA VENTE / L’ ACQUISITION DE L’IMMEUBLE BATI
               EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Rappel des notions juridiques concernant les Parties, l’Immeuble vendu et le Prix. Analyse du
processus de formation de la vente, des avants contrats – pacte de préférence, promesse
unilatérale et synallagmatique – et de l’acte de vente. Examen des obligations des parties et
et des effets de la vente. Approche des problématiques liées à la cession d’un portefeuille
d’actifs immobiliers.


CHAPITRE I - LES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE LA VENTE

       LES PARTIES

       L'IMMEUBLE VENDU
               identification de l’immeuble (rappel des principes généraux)

               particularités juridiques de la vente d'immeubles batis

       LE PRIX

                   -    Nécessité du prix

                   -    Accessoires du prix

                   -    Charges augmentatives du prix

                   -    Réglementation des clauses de révision

                   -    Garantie du paiement du prix

CHAPITRE II -LE PROCESSUS DE FORMATION DE LA VENTE


       LA RENCONTRE DES CONSENTEMENTS
             Un simple accord verbal suffit
             Mais il ne doit pas être vicié


       LES AVANTS CONTRATS

               Le pacte de préférence
               La promesse unilatérale

               La promesse synallagmatique

               La rencontre des consentements contrariée




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      FORME ET CONTENU DE L’ACTE DE VENTE

            Formes

            Contenu usuel des actes de vente
            Clauses inhabituelles


CHAPITRE III-LES EFFETS DE LA VENTE


      LE TRANSFERT DE PROPRIETE ET DE RISQUES
      LES OBLIGATIONS DU VENDEUR
      LES OBLIGATIONS DE L’ACQUEREUR

CHAPITRE IV-LES PROBLEMATIQUES DE LA CESSION D’UN PORTEFEUILLE D’ACTIFS
IMMOBILIERS




                          A.F.A.C. Association loi 1901            283
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      LA VENTE / L’ ACQUISITION DE L’IMMEUBLE A
      CONSTRUIRE EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Comparaison entre Vente à Terme et VEFA Rappel des notions juridiques concernant les
Parties, le processus de formation de la vente et des avants contrats – promesse unilatérale
et synallagmatique – Etude des spécificités de cette vente/acquisition concernant l’immeuble,
le prix, la gestion des risques, les effets de la vente ainsi que les responsabilités et
obligations des parties.


DEUX FORMES JURIDIQUES

la Vente à Terme et la VEFA
Deux modalités du transfert de propriété

CHAPITRE I - LES ELEMENTS CONSTITUTIFS DE LA VENTE

LES PARTIES – rappels-

LES SPECIFICITES DE L'IMMEUBLE VENDU
détermination ou « déterminabilité » de l’immeuble

LE PRIX
Nécessité du prix
Travaux supplémentaires/ travaux modificatifs
Actualisation et/ou révision du prix

CHAPITRE II – LE PROCESSUS DE FORMATION DE LA VENTE

        LA RENCONTRE DES CONSENTEMENTS

      LES AVANTS CONTRATS
Promesse unilatérale /Promesse synallagmatique
               Les conditions suspensives et résolutoires

CHAPITRE III - FORME ET CONTENU DE L’ACTE DE VENTE

                 Rappels des principes généraux
                 Obligations du vendeur :
       Livrer : un immeuble conforme
                  responsabilité spécifique d’un constructeur
      : dans les délais
                 Prise en compte des risques
                         Liés au sol : géologique, polution, archéologique
                         Liés au temps : intempéries, guerres et grèves ….
                         Liés aux matériaux : réglementation, stocks …
                 Réception des travaux et livraison de l’immeuble
                 Pénalités de retard

        Garantie d’achèvement

        Obligations de l’acquéreur :
                Paiement du prix
                Garantie de paiement

L’assurance dommage à l’ouvrage.
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        MODULE
TECHNOLOGIE ET PATHOLOGIE
     DES BATIMENTS




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Technologie et Pathologie des bâtiments




                                        Programme

Objectifs :
Amener les participants à un niveau suffisant de compréhension sur l'apparence extérieur des
immeubles
Sensibiliser les participants aux problèmes liés à la mise en œuvre des matériaux
Aider les participants à se faire une opinion sur l'état d'un immeuble en prenant en compte tous les
critères et obligations réglementaires.



    1. LES OBLIGATIONS LIEES AUX RISQUES DANS L'IMMEUBLE

            L'amiante
            Les termites et les insectes xylophages
            La légionellose
            Le plomb
            Le radon
            Les déchets de chantier

    2. LES REPARATIONS DUES PAR LE LOCATAIRE ET/OU LE PROPRIETAIRE

            Le rôle des articles 605 et 606 du code civil


    3. LA TECHNOLOGIE ET LA PATHOLOGIE
       Examen par type d'éléments ou d'installations des principales pathologies.

            Infrastructures

                     Fondations – critères de choix, classification des sinistres
                     Murs de soutènement, et murs enterrés

            La structure

                     Les murs : définition et rôle des différents types de murs, les matériaux
                      utilisés
                     Les planchers : coulés en place, pré dallés, hourdis …
                     Les dallages : les techniques de mise en oeuvre
                     Les escaliers : éléments dimensionnels, maçonnerie, béton armé, bois
                      métallique
                     Les charpentes : bois (traditionnelles et préfabriquées), métalliques
                     Sous-sol parc de station




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                                TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
   Superstructure

          Façades
           Les différents types de façade : maçonnerie, béton, façades légères,
           vitrage extérieur collé, vitrage extérieur attaché, bardages, pierres
           agrafées, les infiltrations d'eau, les fissures
          Menuiseries extérieures
           Les différents type de menuiseries (Bois, Aluminium, Acier, Mixte, PVC)
          Les toitures et l'étanchéité
           Les différents types de toiture/couverture
           Les toitures-terrasses : recommandations

   Les équipements

          Chauffage et ventilation
          Climatisation
          Plomberie
          Electricité : courant fort et courant faible
          Les cloisons




                        A.F.A.C. Association loi 1901                           287
                         e-mail : afac@afac-formation.com
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                                TECHNOLOGIE DU BATIMENT

15 jours avant la formation, un petit dictionnaire des termes techniques indispensables à
connaître sera remis à l’entreprise ; un rendez-vous ou un entretien téléphonique étant
organisé avec le formateur pour déterminer les points devant être conservés dans la
formation.


1.    LES "REGLES DE L'ART"

        1.1.NORMES APPLICABLES AUX PRODUITS ..........................................................................................................
        1.3.AVIS TECHNIQUE, ATEX .....................................................................................................................................
        1.2.DOCUMENTS TECHNIQUES UNIFIES = DTU .....................................................................................................
        1.4.CERTIFICATION QUALITE ...................................................................................................................................
        1.5.CERTIFICATION DES PROCESSUS

2.         PRINCIPES DE CHARGES#

        2.1 VERTICALES
        2.2.LATERALES ..........................................................................................................................................................
3.    LE SOUS SOL ...............................................................................................................................................
        3.1. RECONNAISSANCE DE SOL .............................................................................................................................
        3.2. PRINCIPAUX TYPES RENCONTRES ................................................................................................................
        3.3 PARTICULARITES
4.    FOUILLES .....................................................................................................................................................
        4.1.    TERRAIN PLAT, ESPACE SUFFISANT ..............................................................................................................
        4.2.    TERRAIN DENIVELE ..........................................................................................................................................
        4.3.    ENTRE MITOYENS .............................................................................................................................................
        4.4.    DESORDRES POTENTIELS...............................................................................................................................
5.    LES FONDATIONS : PRINCIPE ...................................................................................................................
        5.1.    CRITERES DE CHOIX ........................................................................................................................................
        5.2.    PONCTUELLES : PIEUX .....................................................................................................................................
        5.3.    SEMI PONCTUELLES / SEMELLES FILANTES .................................................................................................
        5.4.    CONTINUES : RADIER .......................................................................................................................................
        5.5.    DESORDRES POTENTIELS...............................................................................................................................
6.    LES INFRASTRUCTURES ............................................................................................................................
        6.1. PRINCIPE DE BASE : .........................................................................................................................................
        6.2. BRANCHEMENTS ..............................................................................................................................................
        6.3. RESEAUX INSUFFISANTS.................................................................................................................................
7.    MATERIAUX TRADITIONNELS DE BASE ...................................................................................................
8.    SUPERSTRUCTURES ..................................................................................................................................
9.    PRINCIPAUX ELEMENTS CONSTITUTIFS .................................................................................................
        9.1. PRINCIPAUX TYPES DE MURS .........................................................................................................................
        9.2. BAIES..................................................................................................................................................................
        9.3. ESCALIERS ........................................................................................................................................................


10.      PRINCIPAUX TYPES DE STRUCTURE ...................................................................................................
        10.1. BOIS ...................................................................................................................................................................
        10.2. METAL ................................................................................................................................................................
        10.3. PIERRE / BRIQUE ..............................................................................................................................................
        10.4. MACONNERIE VOILES ET PLANCHERS BETON ARME ..................................................................................
        10.5. BETON PRE-CONTRAINT..................................................................................................................................
                                                A.F.A.C. Association loi 1901                                                                       288
                                                 e-mail : afac@afac-formation.com
                                               8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                                             TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
11.   CHARPENTE BOIS TRADITIONNELLE ...................................................................................................
      11.1. CONSTITUTION .................................................................................................................................................
      11.2. ASSEMBLAGE ....................................................................................................................................................
      11.3. DE MUR A MUR : ................................................................................................................................................
      11.4. FERME DE CHARPENTE ...................................................................................................................................
      11.5. RACCORDS DE VOLUMES................................................................................................................................
      11.6. ACCIDENTS DE TOITURE .................................................................................................................................
12.   COUVERTURE ...........................................................................................................................................
      12.1. PRINCIPES DE BASE DE MISE HORS D'EAU : .................................................................................................
      12.2. TUILES ...............................................................................................................................................................
      12.3. ARDOISE ............................................................................................................................................................
      12.4. METAL ................................................................................................................................................................
      12.5. CUIVRE...............................................................................................................................................................
      12.6. BARDEAUX D'ASPALTE ....................................................................................................................................
      12.7. PRINCIPALES PIECES SPECIFIQUES ..............................................................................................................
      12.8. COLLECTE ET DESCENTE DES EAUX .............................................................................................................
13.   ETANCHEITE TOITURE TERRASSE .......................................................................................................
      13.1. CONSTITUANTS ................................................................................................................................................
      13.2. SUPPORT ...........................................................................................................................................................
      13.3. PROTECTION DE RELEVE ................................................................................................................................
      13.4. PRINCIPAUX MATERIAUX.................................................................................................................................
      13.5. TERRASSES ACCESSIBLES .............................................................................................................................
      13.6. TERRASSES INACCESSIBLES .........................................................................................................................
      13.7. DESORDRES POSSIBLES.................................................................................................................................
14.   FENETRES .................................................................................................................................................
      14.1. ELEMENTS ET PRINCIPES ...............................................................................................................................
      14.2. MATERIAUX .......................................................................................................................................................
      14.3. POSE ..................................................................................................................................................................
      14.4. CONSTITUANTS ................................................................................................................................................
      14.5. VITRAGE ............................................................................................................................................................
15.   DOUBLAGE / ISOLATION THERMIQUE INTERIEURE ...........................................................................
      15.1. MATERIAUX CONSTITUTIFS COURANTS........................................................................................................
      15.2. FIXATION............................................................................................................................................................
      15.3. PAREMENT ........................................................................................................................................................
16.   CLOISONNEMENT/PLATRERIE ...............................................................................................................
      16.1. TRADITIONNELLE .............................................................................................................................................
      16.2. CLOISONS SECHES ..........................................................................................................................................
17.   MENUISERIE INTERIEURE.......................................................................................................................
      17.1. DORMANT ..........................................................................................................................................................
      17.2. OUVRANT...........................................................................................................................................................
18.   PLOMBERIE...............................................................................................................................................
      18.1. ALIMENTATIONS ...............................................................................................................................................
      18.2. RACCORDEMENTS ...........................................................................................................................................
      18.3. PRODUCTION D'EAU CHAUDE .........................................................................................................................
      18.4. EVACUATIONS ..................................................................................................................................................
      18.5. APPAREILS ........................................................................................................................................................
      18.6. ROBINETTERIE ..................................................................................................................................................
      18.7. DESORDRES .....................................................................................................................................................
19.   CHAUFFAGE .............................................................................................................................................
      19.1. PRINCIPES D'ECHANGES .................................................................................................................................
      19.2. SOURCES D'ENERGIE ......................................................................................................................................
      19.3. MATERIEL DE GENERATION DE CHALEUR ....................................................................................................
      19.4. CHAUFFAGE CENTRAL.....................................................................................................................................
      19.5. INSTALLATION...................................................................................................................................................
      19.6. DIFFUSION DE LA CHALEUR : CORPS DE CHAUFFE .....................................................................................
      19.7. REGULATION .....................................................................................................................................................
      19.8. DESORDRES .....................................................................................................................................................


                                              A.F.A.C. Association loi 1901                                                                      289
                                               e-mail : afac@afac-formation.com
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                                           TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
20.   FACADE .....................................................................................................................................................
      20.1. LOURDE .............................................................................................................................................................
      20.2. PREFABRIQUE ..................................................................................................................................................
      20.3. BARDAGE INDUSTRIEL.....................................................................................................................................
      20.4. MENUISEE : MUR RIDEAU ................................................................................................................................
      20.5. VEC .....................................................................................................................................................................
      20.6. VEP .....................................................................................................................................................................
21.   ISOLATION EXTERIEURE ........................................................................................................................
22.   VENTILATION ............................................................................................................................................
      22.1. STATIQUE ..........................................................................................................................................................
      22.2. AMELIORATION REHABILITATION ...................................................................................................................
      22.3. MECANIQUE ......................................................................................................................................................
      22.4. DESORDRES .....................................................................................................................................................
23.   REHABILITATION .....................................................................................................................................
      23.1. METHODE ..........................................................................................................................................................
      23.2. FACADES ...........................................................................................................................................................
      23.3. FENETRES .........................................................................................................................................................
      23.4. VENTILATION .....................................................................................................................................................
      23.5. MISE AUX NORMES ELECTRIQUES .................................................................................................................
24.   ELECTRICITE MOYENNE TENSION ........................................................................................................
      24.1. PROTECTIONS ..................................................................................................................................................
      24.2. ALIMENTATION / PARCOURS ...........................................................................................................................
      24.3. APPAREILLAGE .................................................................................................................................................
      24.4. SECURITE ..........................................................................................................................................................
      24.5. PROMOTELEC ...................................................................................................................................................
      24.6. CONSUEL ...........................................................................................................................................................
25.   ELECTRICITE BASSES TENSIONS, INFORMATIQUE ...........................................................................
26.   CLIMATISATION ........................................................................................................................................
      26.1. PRINCIPE ...........................................................................................................................................................
      26.2. CLIMATISEURS INDIVIDUELS ..........................................................................................................................
      26.3. INSTALLATION COLLECTIVE DISTRIBUTION D'AIR ........................................................................................
      26.4. COLLECTIVE DISTRIBUTION PAR FLUIDE ......................................................................................................
27.   FAUX PLAFOND ........................................................................................................................................
      27.1. BOIS ...................................................................................................................................................................
      27.2. STAFF .................................................................................................................................................................
      27.3. METALLIQUES ...................................................................................................................................................
      27.4. FILM PLASTIQUE TENDU ..................................................................................................................................
28.   OCCULTATION ..........................................................................................................................................
      28.1. EXTERIEURES ...................................................................................................................................................
      28.2. INTERIEURES ....................................................................................................................................................
29.   PEINTURES ...............................................................................................................................................
      29.1. APPLICATION ....................................................................................................................................................
      29.2. FINITION .............................................................................................................................................................
      29.3. PREPARATION ..................................................................................................................................................
      29.4. APPRET ..............................................................................................................................................................
      29.5. DEFAUTS


30.   REVETEMENTS DE SOLS ........................................................................................................................
      30.1. SOUPLES ...........................................................................................................................................................
      30.2. DURS ..................................................................................................................................................................
31.   ASCENSEURS ...........................................................................................................................................
      31.1. MACHINERIE......................................................................................................................................................
      31.2. GAINE .................................................................................................................................................................
      31.3. CABINE ...............................................................................................................................................................



                                              A.F.A.C. Association loi 1901                                                                        290
                                               e-mail : afac@afac-formation.com
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                                           TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
32.   PRINCIPES DE SECURITE .......................................................................................................................
      32.1. PREVENTION .....................................................................................................................................................
      32.2. CONCEPTION, DIMENSIONNEMENTS .............................................................................................................
      32.3. VENTILATION / DESENFUMAGE ......................................................................................................................
      32.4. LUTTE .................................................................................................................................................................
33.   ACCESSIBILITE AUX PERSONNES A MOBILITE REDUITE .................................................................
34.   V.R.D. .........................................................................................................................................................
      34.1. CIRCULATION STATIONNEMENT ....................................................................................................................
      34.2. ESPACES VERTS ..............................................................................................................................................
      34.3. ECLAIRAGE........................................................................................................................................................
35.   SCHEMAS ANNEXES ...............................................................................................................................




                                              A.F.A.C. Association loi 1901                                                                      291
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                                           TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                              NORMES ET DTU


I)       Généralités :
           1.1. : Introduction et historique
           1.2. : Normes
                        1.2.1. : Groupe AFNOR
                        1.2.2. : Types de normes
                        1.2.3. : Elaboration
                        1.2.4. : Programme français de normalisation
                        1.2.5. : Certification
                        1.2.6. : Normes française et marque NF
           1.3. : DTU
                        1.3.1. : CSTB
                        1.3.2. : Textes constitutifs
                        1.3.3. : Spécificité
           1.4. : Evolution
                        1.4.1. : Dans le cadre européen
                        1.4.2. : Dans le cadre mondial
                        1.4.3. : Evolution des DTU vers les normes
           1.5. : Valeur contractuelle des normes et DTU dans la construction
                        1.5.1. : Marchés privés
                        1.5.2. : Marchés publics
                        1.5.3. : Base de référence
           1.6. : Limites des normes et DTU
                        1.6.1. : Causes des limites
                        1.6.2. : Avis techniques
II)      Normes françaises de la construction :
           2.1. : Enumération des normes de la construction
           2.2. : Contenu
           2.3. : Normes spécifiques
           2.4. : Recherche de documentation
           2.5. : Exemples pratiques

III)     DTU :
           3.1. : Enumération des DTU
           3.2. : Correspondance DTU normes
           3.3. : Contenu
           3.4. : Documents spécifiques
           3.5. : Recherche de documents
           3.6. : Exemples pratiques

       Normes européennes :




                              A.F.A.C. Association loi 1901                     292
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       MODULE
INTERNET ET IMMOBILIER




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Dans ce module peuvent également           être intégrés d’autres programmes et
notamment :

              -   les aspects marketing et commerciaux de la vente à la découpe

              -   chercher et trouver ses bureaux




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                        L’IMMOBILIER SUR INTERNET


1ère partie : Bien démarrer sur Internet

Généralités :
       Naissance de l'internet- historique
       Anatomie du net
       Connexions
       À propos des modems
       Sécurité
       Vie privée
       Un peu de technique
       Qu'est ce qu'un réseau
       le client et le serveur
       Les adresses sur le réseau
       Les noms de domaines :chartes de nommage/principales extensions
       Les numéros IP
       Http, le successeur de Gopher
       Décoder les adresses http
       Cookies et sécurité
       Confidentialité sur internet

Navigateurs web :
      Les logiciels de navigation
       Anatomie d'une page web
       Comprendre les adresses web
       Signets
       Web chat

Le courrier électronique :
        Comment ça marche
        Anatomie d'un courrier électronique
        Comprendre les adresses de courrier
        Joindre des fichiers
        Listes de diffusion
        Les smiley
        Confidentialité du courrier électronique
        Les courriers en erreur, le spam et les virus

Recherche sur Le Web :
       Les outils de recherche: moteurs et annuaires
       Techniques de recherche
       Position et référencement des sites

Les fichiers :
         Formats de fichiers et extensions
         Importer des fichiers
         Compression de fichiers
         Virus informatiques


                                A.F.A.C. Association loi 1901            295
                                 e-mail : afac@afac-formation.com
                               8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                             TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
La législation :
         Droit d'auteur (Warez)
         Droit des marques et noms de domaine
         Cyber Squatting
         Hacking
         Le rôle de la CNIL
         La loi n° 2004-575 du 21 juin 2004 pour la confiance dans l'économie numérique
         La signature électronique


Créer un site web :
      Créer ses propres page Web
      Structure d'une page
      Les hyperliens
      Héberger, publier et référencer ses pages Web


Plus loin sur le web :
      Autres aspects d'internet - les plus connus - les moins connus
      Les évolutions futures - Internet2, l'Internet de demain


2ème partie: L'immobilier sur Internet

      Chercher et trouver un bien immobilier sur internet.

      Les solutions pour vendre/louer un bien immobilier sur internet. Créer son propre site
      ou/et publier ses annonces sur les sites existants. Les visites virtuelles.

      L'apport d'internet dans la commercialisation des programmes neufs: cas pratique de
      pré-réservation d'appartements en ligne. La gestion commerciale des lots par intranet.

      Les nouveaux débouchés et métiers de l'immobilier grâce aux nouvelles technologies.

      Les data-rooms virtuelles (e-data-rooms).

      Comment être alerté sur les opportunités d'affaires sur Internet. Revue des newsletters
      spécialisées dans le secteur de l'immobilier.

      Panorama complet des bases de données, sites internet d'annonces immobilières,
      systèmes d’information, observatoires immobiliers et logiciels/ progiciels du marché
      professionnel de l'immobilier ( promotion immobilière, gestion locative/property-
      management, syndic de copropriétés, services généraux, transaction immobilière,
      asset et facilities management, GMAO, dématérialisation des factures, gestion de
      projets, gestion dématérialisée des appels d'offres, benchmark, formalités immobilières
      et diagnostics, hygiène et sécurité... ).

      Le rôle d'internet dans l'immobilier de demain.




                               A.F.A.C. Association loi 1901                              296
                                e-mail : afac@afac-formation.com
                              8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                            TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
  AUGMENTER L'AUDIENCE D'UN SITE INTERNET IMMOBILIER.

Objectif de la formation :

Connaître et comprendre les moyens techniques concrets et les principes utilisés par les
professionnels pour développer le trafic d'un site Internet.

Toutes les références et les exemples sont issues de l'immobilier.

Public :

Responsables marketing           et   de   la   communication,       webmasters,   responsables    du
développement.


Programme de la journée :

1) Techniques on-line.

           Les procédés à mettre en oeuvre sur le site et sur Internet pour que les internautes
           visitent votre site.


2) Techniques off-line.

           Les techniques de communication qui permettent de développer la notoriété d'un site
           Internet.


3) Mesure d'audience.

           Les différents types de statistiques, les comprendre, trouver les informations.


4) Pour aller plus loin.

           Suivre les innovations en restant au contact des meilleurs experts.


INTRODUCTION :

       -     Mise en perspective du rôle d'Internet pour l'immobilier.
       -     La croissance d'Internet.
       -     Internet pour les différents métiers de l'immobilier.

LES TECHNIQUES ON-LINE.

Les annuaires Internet.
       -     Les annuaires généralistes.
       -     Les annuaires thématiques de l'immobilier.
       -     Le budget de référencement sur les annuaires.
                                   A.F.A.C. Association loi 1901                                  297
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Le référencement "naturel" sur les moteurs de recherches.
      -    Notions à connaître et définitions.
      -    Les principaux moteurs et leur part de marché.
      -    Le choix des mots-clés : Théorie et étude de cas.
      -    Mesure de la pertinence d'un mot : Théorie et étude de cas.
      -    Key-word marketing.
      -    Pagerank.
      -    Echanges de liens entre sites.
      -    Balises méta.
      -    Les erreurs conduisant au deréférencement.


Le référencement payant.
      -    Les liens sponsorisés.
      -    Les différents réseaux.
      -    Comment ça marche : la console de Google.
      -    Les micros-sites.
      -    Etude d'un cas complet : démarche, calendrier, budget et résultats.


La communication sur Internet.
      -    News letter.
      -    Mailing list
      -    Spam et e-mailing.


Les aspects juridiques spécifiques à Internet.
      -    Déclaration à la Cnil.
      -    Opt-in et opt-out.


Le travail sur le contenu.
      -    Textes et graphisme.
      -    Mises à jour et actualisation.
      -    Comprendre comment l'Internaute navigue sur un site.

LES TECHNIQUES OFF-LINE.

      -    Les actions basiques fondamentales.
      -    La publicité papier pour Internet.
      -    Le buzz marketing.
      -    Relations presse.
      -    Salons et réunions d'informations.
                                   A.F.A.C. Association loi 1901                 298
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LA MESURE D'AUDIENCE.

Les différentes techniques de mesure d'audience.
      -   Site Centric.
      -   Panel.
      -
Les chiffres de fréquentation.
      -   Le trafic des principaux sites.
      -   Les sources d'information sur les audiences.



L'ACCES A L'EXPERTISE.

      -   Les sources web.
      -   Les experts et leur forum.
      -   Les lieux de rencontres.




                                A.F.A.C. Association loi 1901            299
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       CONDUIRE UNE ETUDE DE MARCHE IMMOBILIER
                       LOCAL

Objectif de la formation.
Apporter aux stagiaires une méthode et des outils leurs permettant de conduire eux-mêmes
une étude de marché.

Public concerné.
Dirigeants et cadres d'entreprises industrielles et commerciales, consultants, professionnels
de l'immobilier qui ont besoin de connaître le marché immobilier (logement, bureaux, activité)
d'une ville.

Programme de la journée.

Introduction.
       - Un marché ou des marchés ?
       - L'abondance d'informations et d'études est-elle exploitable et utile pour les
          professionnels ?
       - L'étude de marché face à l'expertise immobilière.

 ère
1      partie : Conduire une étude documentaire.
           - Un préalable indispensable : connaître et comprendre les spécificités locales.
           - Où trouver des études existantes, gratuites ou payantes, publiques et privées.
                   . Les éditeurs spécialisés.
                   . La presse professionnelle et grand public.
                   . Les instituts d'études.
                   . Les agents immobiliers.
                   . Les conseils en immobilier d'entreprises.
                   . Les acteurs locaux : administrations et syndicats professionnels.

        - Comment procéder à la phase de recueil, analyse, synthèse des données.
        - Etudes de cas :
                . Le marché du logement de Rouen.
                . Le marché des locaux industriels de la région de Saumur.
 ème
2    partie : Connaître les vraies valeurs des biens immobiliers.

           - Les différents prix d'un bien immobilier, leur définition, leur usage.
           - Où trouver le prix du m² et les prix de vente ou de location d'un bien type :
                    . Les chiffres des notaires.
                    . Les dossiers de la presse.
                    . Les bases de données.
                    . Les annonces : presse, Internet, vitrines.



                                   A.F.A.C. Association loi 1901                              300
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                                TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
          - Utiliser Internet pour établir des fourchettes de prix fiables et utilisables :
                   . Les argus et calculettes.
                   . Les bases de données professionnelles sur Internet.
          - Méthode d'analyse des données et de présentation des résultats.
          - Etude de cas : Location de bureaux de 500 m² à Levallois.
          - Travaux pratiques sur Internet à partir des cas des participants.


 ème
3      partie : Confronter les chiffres au terrain.

          - Confronter la théorie à la réalité.
          - Eviter les pièges et les contresens.
          - Conduire des interviews de professionnels.
          - Décrypter les informations de la presse professionnelle.



Conclusion : Un outil avant tout opérationnel au service de la négociation.




                                   A.F.A.C. Association loi 1901                              301
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MODULE DROIT GENERAL ET IMMOBILIER




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      BAUX COMMERCIAUX ET AUTRES CONTRATS
        afférents à l’immeuble abritant une activité
      commerciale, industrielle, artisanale ou libérale

LE STATUT DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953

Quels immeubles ? Quels locaux ? Quelles activités ? Un terrain nu ?
Problème du lien avec l’existence et l’exploitation d’un fonds de commerce.
 des locaux à usage de bureaux.
  Cas

LE BAIL COMMERCIAL

Sa rédaction :

Comment naît le bail commercial ?
 clauses :
  Les
                      Clauses générales - clauses spéciales
                      Clauses licites - clauses illégales nulles
                      Clauses destinées à garantir la bonne exécution du contrat
                      Peut on revenir sur les clauses du bail ?

 annexes : l’état des lieux, l’engagement du garant.
  Les

Son exécution :

 pas de porte.
  Le
 loyer :
  Le
                          Détermination de la valeur locative.
                          Notion de loyer plafonné.
                          Circonstances modifiant le loyer.

Différentes situations pouvant intervenir durant le bail :

                          Déspécialisation, sous location, cession, travaux...

Renouvellement du bail, cas de non renouvellement : évaluation de l’indemnité d’éviction.

APPROCHE DE CONTRATS VOISINS

 dérogatoire.
  Bail
Convention d’occupation précaire.
Concessions immobilières.
 à construction.
  Bail
 emphytéotique.
  Bail




                                A.F.A.C. Association loi 1901                          303
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                           FONDS DE COMMERCE

INTRODUCTION

La particularité de la notion de fonds de commerce unique en droit français :

                 Existe grâce à la propriété commerciale.
                 Sa valeur.
                 Le nantissement - analyse de formulaires.

ETUDE PRATIQUE

Une vente de fonds de commerce.

L’étude du fonds de commerce sera essentiellement chronologique.


I - AVANT LA SIGNATURE

A - La notion de fonds de commerce :

                 Comparaison fonds de commerce - entreprise personnelle - EURL -
                    SASU.
                 Quelques exemples européens : Allemagne, Angleterre, Italie, Pays-
                    Bas.

B - La composition du fonds de commerce :

                 Les biens exclus du fonds de commerce :
                                 - L’immeuble.
                                 - Les documents comptables.

                 Les biens inclus dans le fonds de commerce :
                                 - Corporels.
                                 - Incorporels.

                 Les extensions du fonds de commerce.



C - La nature juridique du fonds de commerce.




                                A.F.A.C. Association loi 1901                    304
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                             TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
II - LES ACCORDS PRELIMINAIRES ET L’AVANT CONTRAT

A - La promesse de vente :
                Option unilatérale.
                Accord synallagmatique.



B - Les renseignements obligatoires :

                  Vendeur.
                  Acquéreur.
                  Fonds de commerce.
                  Bail.
                  Comptabilité.
                  Propriétaire des murs.

III - ACTE DE VENTE DU FONDS DE COMMERCE

A - L’acte.
B - Le prix.

IV - LES FORMALITES APRES SIGNATURE DE L’ACTE

L’enregistrement.
Les privilèges.
Les notifications.
Les insertions.
L’administration fiscale.
Le paiement du prix au comptant.
Le paiement du prix à terme.
Le séquestre.
La clôture des formalités.

V - LES INCIDENTS DANS LA VENTE DU FONDS DE COMMERCE

Le séquestre.
La notification aux créanciers.
L’action résolutoire.
La répartition des fonds.
La distribution par contribution.

VI - LES DEUX NANTISSEMENTS

Le nantissement conventionnel.
Le nantissement judiciaire




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                                  e-mail : afac@afac-formation.com
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                         LE DROIT DES CONTRATS
Inclus dans ce programme le projet de réforme du droit des contrats

INTRODUCTION

Les sources des obligations.


LES CONTRATS

A - La notion de contrat
B - La classification des contrats.
C - Le rôle de la volonté dans le contrat.


LES CONDITIONS DE FORMATION ET DE VALIDITE DES CONTRATS

A - Le consentement.
B - La capacité de contracter.
C - L’objet.
D - La cause.


SANCTION DES CONDITIONS DE VALIDITE - NULLITE DES CONTRATS

A - Nullités absolues - Nullités relatives.
B - Prescription de l’action en nullité.
C - Conséquences de la nullité.


LES EFFETS DES CONTRATS

A - Effets des contrats entre les parties.
B - Effets des contrats à l’égard des tiers.
C - La simulation dans les contrats

ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE 2004 – 2005 DE LA COUR DE CASSATION

CONCLUSION

Approche rapide des délits et des quasi-délits avec la notion de responsabilité civile et de
dommages.




                                  A.F.A.C. Association loi 1901                         306
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                          LE DROIT DE PROPRIETE

INTRODUCTION :
Rappel de la notion de droit réel : droits principaux et droits accessoires.

I - LE DROIT DE PROPRIETE ET SES DEMEMBREMENTS :

Usufruit, droit d’usage, droit d’habitation, servitudes réelles, droit de superficie, emphytéose,
bail à construction.

II - DIVERSES FORMES DE LA PROPRIETE COLLECTIVE :

   L’indivision :
         Caractéristiques de l’indivision ordinaire :
                  Droits de l’indivisaire, le bail sur l’immeuble indivis,
                  Créanciers de l’indivision.
                  Créanciers personnels de l’indivisaire.
                  Droit de préemption et droit de substitution, mise en adjudication,
                  Organisation de l’indivision.

         Caractéristique de l’indivision forcée :
                  La mitoyenneté :
                  Qu’est ce que la mitoyenneté ?
                  Preuves de la mitoyenneté, acquisition de la mitoyenneté d’un mur,
                  Statut d’un copropriétaire mitoyen.

                  Les servitudes civiles :
                  Principales servitudes civiles de voisinage, notamment le droit de passage en
                  cas d’enclave, distances à respecter vis à vis des propriétés voisines,
                  distances à observer pour les plantations, servitudes conventionnelles.

                  La copropriété :
                  Champs d’application, éléments constitutifs, destination de l’immeuble,
                  organes de gestion, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division,
                  le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical, le syndic, les assemblées.

III - OBJET ET DOMAINE DU DROIT DE PROPRIETE :

   Le bornage.

   Les eaux : les eaux pluviales, les eaux de sources, les étangs et les lacs, les eaux
    courantes.

   Les servitudes : principales servitudes légales de voisinage, écoulement des eaux,
                      droit de passage en cas d’enclave, clôture, distance à respecter,
                      vues et jours.
                      Servitudes conventionnelles : servitude de cour commune.

Limitation du droit de propriété dans l’intérêt public :

Limitation du droit de propriété et aménagement du territoire, limitation du droit de propriété
et protection de certains monuments, sites ou secteurs, limitation du droit de propriété et
sécurité ou santé publique, limitation du droit de propriété et structures rurales.




                                  A.F.A.C. Association loi 1901                              307
                                   e-mail : afac@afac-formation.com
                                 8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                               TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
IV - L’ACQUISITION :

Acquisition de la propriété par la possession, acquisition des fruits, l’occupation.


V - TROUBLES DE DROIT ET TROUBLES DE VOISINAGE :

   L’abus de droit de propriété.
   Le point sur les références législatives et réglementaires concernant un certain
    nombre de troubles de voisinage :
    Activités bruyantes, animal dangereux, animal domestique, antennes réémétrices,
    arbres fruitiers, bruits de véhicules, bruit de voisinage, clôture (hauteur),
    distances des plantations, dommages causés par un animal, par la ruine d’un bâtiment,
    droits des associations, eaux pluviales.

   Troubles de voisinage et rapports locatifs.

VI – ANALYSE DES REFORMES ET PROJETS DE REFORME

VII – ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE 2004 – 2005 DE LA COUR DE CASSATION




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                         308
                                  e-mail : afac@afac-formation.com
                                8, rue des trois portes - 75005 PARIS
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                     GESTION SOCIALE
            (GARDIENS ET EMPLOYES D’IMMEUBLES)

La réglementation : la législation des gardiens, concierges et employés d’immeubles.

L’élaboration de leur contrat : les relations pendant le contrat - droits et obligations, -
licenciement - démission.

Le statut des gardiens et employés d’immeubles est complexe et réglementé par de
nombreux textes :

       Code du travail.
       Le code de la construction et de l’habitation.
       Divers arrêtés et décrets.
       La convention collective nationale du 11 décembre 1979.
       La loi du 19 janvier 1978 sur la mensualisation.
       Les accords nationaux interprofessionnels.
       La jurisprudence.


PROGRAMME :


   Réflexion sur l’élaboration du contrat de travail (formulaire type ou contrat adapté).

   L’élaboration du contrat de travail :

            Conclusion.
            Période d’essai.
            Modification du contrat.

   Incidences du logement de fonction accessoire au contrat de travail.

   Durée et conditions de travail (horaires, repos hebdomadaire, jours fériés, travail effectif,
    astreintes).

   Rémunération du travail (classification, appointements, salaire en nature).

   Évaluation des tâches.

   Congés et maladie (remplacement)

   Retraite, retraite complémentaire, formation professionnelle.

   Rupture du contrat de travail (démission, licenciement, indemnité, problème du logement
    de fonction, expulsion, occupation du logement de fonction).

   Incidences des nouvelles lois sur le statut des gardiens et employés d’immeubles

   Analyse de la jurisprudence de la cour de cassation 2004 et 2005 concernant les
    gardiens et employés d’immeubles.




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                               309
                                  e-mail : afac@afac-formation.com
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                           LE CAUTIONNEMENT


Inclus dans ce programme, le projet de réforme du cautionnement

RAPPEL DES DISPOSITIONS JURIDIQUES

      La nature et l’étendue du cautionnement (article 2011 à 2020 du Code Civil).
      Effet du cautionnement entre le créancier et la caution (article 2021 à 2027 du Code
       Civil)
      Effet du cautionnement entre le débiteur et la caution (article 2028 à 2032 du Code
       Civil)
      Effet du cautionnement entre les cofidéjusseurs (article 2033 du code civil)
      Extinction du cautionnement (article 2034 à 2039 du code civil)
      La caution légale et la caution judiciaire (article 2040 à 2043)

ANALYSE JURISPRUDENTIELLE DU CAUTIONNEMENT

      Caution et défaut de réalisation de la sûreté prévue
      Caution et dépréciation du gage
      Cautionnement des marchés de travaux
      Cautionnement et contrats en cours
      Cautionnement omnibus
      Sous-cautions
      Responsabilité du banquier à l’égard des cautions
      Obligation de bonne foi et dol
      Caution et crédit à la consommation


LE CAUTIONNEMENT A L’EGARD D’UN CREANCIER PROFESSIONNEL
                         er
Article 11 de la loi du 1 août 2003

LE CAUTIONNEMENT ET LA LOCATION D’UN BIEN IMMOBILIER

LE CAUTIONNEMENT ET LA VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER

CAUTIONNEMENT ET FONDS DE COMMERCE

CAUTIONNEMENT ET BAUX COMMERCIAUX

INCIDENCE DU SURENDETTEMENT                   ET     DE    LA     LOI   BORLOO   SUR    LE
CAUTIONNEMENT

ANALYSE DE LA JURISPRUDENCE 2004 ET 2005 SUR LE CAUTIONNEMENT ET
L’IMMOBILIER




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                               e-mail : afac@afac-formation.com
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            MODULE
      ACTUALITE JURIDIQUE
ACTUALISATION DES CONNAISSANCES




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           8, rue des trois portes - 75005 PARIS
         TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
            ACTUALISATION DES CONNAISSANCES

OBJECTIF

Une formation reste toujours ponctuelle, elle permet à un moment déterminé, d’apporter à un
public choisi les connaissances nécessaires sur un sujet ou un approfondissement des
connaissances dans un domaine déjà connu.

Plusieurs difficultés apparaissent alors :

- C’est quelque fois plusieurs jours après la formation que celle-ci est véritablement assimilée,
mais inévitablement elle va alors générer des interrogations ou des informations
complémentaires.

- L’autre travers est de figer l’information, avec un sentiment de connaissances acquises, en
oubliant que celles-ci ne pouvaient être que ponctuelles et qu’il s’avère impossible de s’en
contenter, l’information évolue et doit être actualisée.

- Enfin, peut subsister la difficulté pour celui qui va chercher par lui-même l’évolution et les
modifications de mal les comprendre et de ne pas trouver l’interlocuteur pouvant les lui
expliciter rapidement.

- Nécessité d’un approfondissement complémentaire.
- Nécessité d’actualisation.
- Nécessité de recherche d’informations évolutives.

La solution passe par le module actualisation des connaissances.

DOMAINES D’INTERVENTION

Tous les domaines traités par l’AFAC.

- L’actualisation des connaissances peut faire suite à une formation déjà dispensée par
l’AFAC par l’élaboration d’un contrat de maintenance, suite au contrat initial.

- L’actualisation des connaissances peut également être autonome de toute intervention
préliminaire de l’AFAC, dans ce cas celle-ci sera organisée après divers entretiens avec le
responsable de l’entreprise et notre directeur commercial et notre directeur pédagogique

ORGANISATION DE LA FORMATION

- Une journée suivie d’une formation de 2H00 tous les deux mois dans le cadre d’un contrat
de maintenance annuel.

- Mise en place d’un service E-mail pour répondre aux interrogations diverses abordées
pendant la formation.

Il ne s’agit que d’un canevas, toute autre formule adaptée à l’entreprise peut-être envisagée
dans le cadre de ce contrat.




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                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
           CHAPITRE V/


DROIT INDIVIDUEL A LA FORMATION

                       DIF




           A.F.A.C. Association loi 1901            313
            e-mail : afac@afac-formation.com
          8, rue des trois portes - 75005 PARIS
        TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
Depuis mai 2005, est entré en application la loi du 4 mai 2004 relative à la formation tout
au long de la vie et au dialogue social qui transpose l’accord national interprofessionnel du 20
septembre 2003 s’adressant à chaque salarié en CDI ayant une ancienneté d’au moins un an
qui capitalise un droit à la formation de 20 heures par an, cumulables à hauteur de 120
heures en 6 ans (Article L.933-1 à L.933-6 du code du travail).
A la date de l’élaboration de ce manuel, l’accord de branche de l’immobilier sur la gestion du
DIF reste dans l’attente d’un arrêté d’extension ; Il semble à priori que celui-ci devrait prévoir
un capital annuel de 21 heures ouvrant droit aux premières demandes individuelles de
formation.
Les thèmes de formation prioritaires dans cet accord de branche seront des formations
métiers liées directement à l’activité du salarié.
Les différentes formations intégrées dans ce manuel que ce soit en inter (voir le
calendrier à la suite) ou que ce soit en intra, sont programmées sur des journées de 7
heures, à partir du moment où le salarié a fait choix d’une des formations, elles
peuvent s’imputer sur leurs droits.
Dans le cadre de l’élaboration du plan de formation, trois catégories d’actions sont
envisageables :
    - actions d’adaptation au poste de travail
    - actions pour le maintien des capacités des salariés à occuper un emploi
    - actions de développement des compétences

Chaque année les salariés titulaires d’un contrat doivent être informés du total des droits
acquis au titre du DIF.

- LES NIVEAUX

Hypothèses et conditions de la formation professionnelle des salariés, dans le cadre
des « plans de formation » :
   - Les « actions d’adaptation au poste de travail » :
        Ce type de formations (Article L.932-1 –I du code du travail) doit permettre au salarié
        concerné de s’adapter à une évolution de ses connaissances nécessaires à sa
        fonction.
        Les programmes proposés visent une adaptation juridique.
        Le temps consacré à ces formations pendant le temps du travail est comptabilisé
        comme du travail effectif et rémunéré comme tel sans déduction ou participation
        particulière du salarié.
   - Les « actions de formation liées à l’évolution des emplois ou qui participent au
        maintien dans l’emploi » :
        Ce type de formations (article L.932-1-II du code du travail) permet au salarié
        concerné d’acquérir des connaissances ou techniques supplémentaires par rapport à
        celles qu’il possède déjà, au-delà d’une simple mise à jour. Il s’agit de formations
        permettant au salarié d’accéder à des postes différents (promotions, changements de
        fonctions…).
        Le temps consacré à ces formations est également comptabilisé comme du temps de
        travail effectif et rémunéré comme tel.
        Toutefois, sous condition d’un accord d’entreprise ou bien de l’accord individuel du
        salarié, ce type de formation d’évolution peut entraîner un dépassement de la durée
        légale ou conventionnelle du travail sans que les heures complémentaires soient
        considérées comme des heures supplémentaires au niveau des majorations de
        salaire.
        Mais le dépassement, ainsi autorisé ne doit pas être de plus de 50 heures par salarié
        par an.
   - « Les actions de formation ayant pour objet le développement des
        compétences des salariés »
        Cette troisième catégorie de formations doit permettre au salarié d’acquérir des
        connaissances ou techniques éventuellement sans rapport avec celles qu’il possède
        déjà, en vue de développer sa formation en général.

                                 A.F.A.C. Association loi 1901                               314
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                                8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
        Il s’agit de formations permettant au salarié d’accéder à des professions ou postes
        différents (promotions, changement de fonctions ou de domaine d’activités….).
        Les salariés suivant ces formations ne sont indemnisés qu’à hauteur de 50 % de leur
        salaire net (article L.932-1-III du code du travail).
        Le temps consacré à ces formations, peut ne pas être comptabilisé comme du temps
        de travail effectif, sous condition de l’accord individuel du salarié (ce dernier dispose
        d’ailleurs d’un droit de renonciation dans les huit jours suivant l’article L.932-1-II du
        code du travail).
        Les formations ainsi autorisées en dehors des heures de travail, ne doivent pas
        comporter plus de 80 heures annuelles par salarié.

Les différents programmes proposés par l’AFAC peuvent s’adapter aux trois types
d’actions ainsi évoquées

- LE DEROULEMENT DES FORMATIONS AFAC – DIF
Dans l’hypothèse ou le salarié opterait au vu du manuel 2006 pour une formation individuelle,
Les formations AFAC – DIF, quel que soit le programme choisi sont organisées en 5 phases :

Phase 1 - En travail direct avec le formateur : 2 heures
           Cette première phase de formation DIF permet la prise de contact avec le
           salarié, la présentation de la méthode pédagogique, ainsi que de la progression
           des acquis, la remise d’un premier dossier de travail, qui sera en fonction de
           cette première phase complété par la remise d’un second document, constitué
           de l’information juridique nécessaire (textes de référence, résolution de cas
           pratiques, éléments de jurisprudence, référence des codes à consulter). Si
           l’organisation de l’entreprise le permet sera également remis les éléments de
           référence permettant de travailler sur internet.
           Le sujet de la formation sera également évoqué dans ces lignes principales lors
           de cette première phase.
           Les horaires de travail pour cette première phase peuvent être envisagés sur le
           temps de travail du salarié ou en dehors de ces horaires de travail.

Phase 2 - Travail personnel du salarié : 5 heures
           Cette phase 2 permettra au salarié d’analyser les différents documents remis, de
           travailler sur les différents dossiers et de prévoir éventuellement un espace de
           travail internet en fonction du besoin et des possibilités de l’entreprise.
           Elle lui permettra également de recenser ses préoccupations et questions qui
           seront validées en phase 3, lors du travail direct avec le formateur.

Phase 3 – En travail direct avec le formateur : 3 heures
           Sur la base du travail fourni en phase 2, cette nouvelle phase permettra la
           vérification de l’acquis et le complément d’information en fonction du sujet choisi
           qui pourra alors être complété.
           Cette phase permettra également de répondre aux questions et préoccupations
           du salarié et d’évaluer les points faibles et les points forts pour conforter l’acquis
           et de préparer la dernière séquence de travail personnel du salarié.
           Un dossier complémentaire, pourra être remis lors de cette phase.

Phase 4 - Travail personnel du salarié : 6 heures.
            Cette dernière phase de travail personnel du salarié sera organisée en lui
            permettant un contact direct avec le formateur soit par email, par fax ou par
            téléphone., pour compléter sa connaissance en fonction du sujet choisi et
            l’aider à la résolution des cas qui auront pu lui être soumis lors de la phase 3.
            Le même espace de travail sur internet sera envisagé sous réserves des
            possibilités de l’entreprise.


                                A.F.A.C. Association loi 1901                               315
                                 e-mail : afac@afac-formation.com
                               8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                             TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
Phase 5 - En travail direct avec le formateur : 4 heures
           Cette dernière phase permettra d’approfondir et de traiter définitivement le
           sujet choisi par le salarié, de compléter l’acquis et les connaissances nouvelles
           et d’arriver à une maîtrise du sujet.

Ces 5 phases proposées par le centre AFAC peuvent en fonction des souhaits de l’entreprise
être modulées différemment (par exemple, en les proposant en trois phases avec :

Phase 1 : En travail direct avec le formateur
Phase 2 : Travail personnel du salarié
Phase 3 : En travail direct avec le formateur


LA REGLEMENTATION DU DIF

        1. Quels sont les bénéficiaires :

Le DIF s’adresse à tous les salariés en CDI ou CDD. Après 1 an d’ancienneté, chaque salarié
capitalise 20 heures de formation par an, ou plus si un accord de branche ou d’entreprise le
précise. Ces heures sont cumulables sur 6 ans et ne peuvent excéder un plafond de 120
heures.
Pour les salariés à temps partiel, ce quota est calculé au prorata de leur temps de travail.
Les salariés en CDD ont également accès au DIF, à condition de justifier de 4 mois
consécutifs ou non en CDD au cours des 12 derniers mois.

        2. Qui est à l’initiative du DIF :

C’est le salarié qui prend l’initiative de suivre une formation dans le cadre de son DIF, il doit
néanmoins recueillir l’accord de l’employeur sur le choix de l’action de formation.
Si pendant 2 années civiles consécutives, le salarié et l’employeur sont en désaccord sur ce
choix, le salarié peut déposer sa demande auprès de l’organisme paritaire collecteur agréé,
gestionnaire du congé individuel de formation, (OPACIF) qui instruit alors la demande en
priorité.
Si l’OPACIF accepte la demande, l’employeur verse à cette organisme le montant de
l’allocation de formation correspondant au DIF ainsi que le coût de la formation, calculé sur la
base des forfaits horaires applicables aux contrats de professionnalisation.

        3. Le DIF se déroule-t-il pendant ou hors temps de travail ?

A défaut d’un accord de branche ou d’entreprise, les formations se dérouleront en dehors du
temps de travail ; une allocation de formation est alors versée au salarié. Si un accord de
branche ou d’entreprise le prévoit, le DIF peut se dérouler pendant le temps de travail ; les
heures ainsi effectuées sont rémunérées normalement.


        4. Pour quels types de formation le salarié peut-il mobiliser son DIF ?

Le DIF permet de suivre les formations suivantes :

    -      Définies comme prioritaires par accord de branche, d’entreprise, ou
           interprofessionnel.
    -      De promotion, d’acquisition, d’entretien, ou de perfectionnement des connaissances.
    -      Permettant d’acquérir une qualification



                                   A.F.A.C. Association loi 1901                            316
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        5. Dans quels délais répondre à une demande de DIF ?

La demande du salarié d’utiliser son DIF n’est soumise à aucun formalisme. Qu’il accepte ou
refuse la formation envisagée, l’employeur dispose d’un délai d’un mois pour notifier sa
réponse.
L’absence de réponse de l’employeur vaut pour acceptation du choix de l’action de formation.


     6. Quelles sont les obligations d’information de l’employeur concernant le DIF ?
Ces obligations sont au nombre de 2. Une fois par an, l’employeur doit informer chaque
salarié par écrit du total d’heures acquises au titre du DIF. Il doit également informer le salarié
des droits dont il dispose au titre du DIF dans la lettre de notification lors d’un licenciement.
Ce document doit renseigner sur le nombre d’heures acquises et les conditions dans
lesquelles le salarié peut bénéficier de son DIF.




LES TEXTES DE REFERENCE


La loi du 4 mai 2004 relative à la formation tout au long de la vie et au dialogue social qui
transpose l’accord national interprofessionnel du 20 septembre 2003 et modifie profondément
l’organisation de la formation continue des salariés est aujourd’hui entrée en application.

Elle a été complétée par différents décrets :

    -     décret n° 2004 – 870 du 25 août 2004
    -     décret n° 2004 – 871 du 25 août 2004
    -     décret n° 2004 – 968 du 13 septembre 2004
    -     décret n° 2004 – 993 du 15 octobre 2004
    -     décret n° 2004 – 1094 du 15 octobre 2004
    -     décret n° 2004 – 1096 du 15 octobre 2004
    -     décret n° 2004 – 1214 du 16 novembre 2004
    -     décret n° 2004 – 1293 du 26 novembre 2004
    -     décret n° 2005 – 6 du 5 janvier 2005
    -     décret n°2005 – 64 du 28 janvier 2005




                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                317
                                  e-mail : afac@afac-formation.com
                                8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                             CHAPITRE VI/

         CALENDRIER DES FORMATIONS
                  EN INTER




Toutes ces formations en inter peuvent être organisées au sein de votre entreprise et
modulées en fonction de vos besoins.

Certaines formations ou conférences s’ajouteront à cette liste en fonction de
l’actualité juridique et jurisprudentielle.




                             A.F.A.C. Association loi 1901                       318
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                          TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
                       CALENDRIER DES FORMATIONS
                     DU 5 JANVIER AU 6 JUILLET 2006


Jeudi 5 janvier : introduction aux baux commerciaux

Vendredi 6 janvier : introduction à la copropriété

Lundi 9 janvier : le cash-flow

Lundi 9 janvier – conférence de 9 à 13 h 00 : droit de préemption et protection des locataires
en cas de vente d’un immeuble – vente à la découpe – vente d’immeubles par lots

Mardi 10 janvier : les baux commerciaux débutants

Mercredi 11 janvier : la gestion des opérations immobilières en immobilier d’entreprise

Mercredi 11 janvier : les diagnostics obligatoires – les nouvelles contraintes en matière de
ventes immobilières et en immobilier d’entreprise

Jeudi 12 janvier : baux commerciaux et centres commerciaux

Vendredi 13 janvier : l’actualité juridique en immobilier d’habitation – la notion de logement
décent et la nouvelle loi sur l’engagement national pour le logement.

Lundi 16 janvier : Les fondamentaux de la réglementatIon sur les installations classées

Lundi 16 janvier : Le permis de construire et les autorisations d’urbanisme après l’ordonnance
du 8 décembre 2005

Mardi 17 janvier : Les baux commerciaux approfondissement

Mercredi 18 janvier de 9 à 13 h : conférence actualité loi Hoguet

Jeudi 19 janvier : le statut de la copropriété après les différents décrets et arrêtés 2004 et
2005

Vendredi 20 janvier de 9 h à 13 h 00 – conférence : l’entrée en application de la loi de
sauvegarde des entreprises et les nouvelles relations bailleur – preneur.

Lundi 23 janvier : l’actualité juridique en immobilier d’entreprise – réformes – projets de
réformes et actualité jurisprudentielle

Mardi 24 janvier : les baux en état futur d’achèvement

Mercredi 25 janvier de 9 à 13 h - conférence : comment gérer l’évolution des charges et des
mises en conformité et leur répartition en immobilier d’entreprise.

Jeudi 26 janvier : l’assurance construction

Jeudi 26 janvier : le contentieux de l’urbanisme

Vendredi 27 janvier : la gestion des actifs immobiliers – l’asset management

Vendredi 27 janvier – conférence de 9 à 13 h 00 – Analyse du décret comptable du 14 mars
2005 dans l’optique juridique et immobilier d’entreprise – les nouvelles règles comptables
applicables aux syndicats de copropriétaires.

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                                 TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
Lundi 30 janvier : rédaction d’actes – règles générales – bail d’habitation – bail mixte – bail
professionnel – bail civil – bail commercial.

Mardi 31 janvier : rédaction d’actes en immobilier d’entreprise et dans les baux commerciaux
– bail commercial – bail dérogatoire – convention d’occupation précaire – bail en état futur
d’achèvement
           er
Mercredi 1 février : installations classées et locaux d’activités
           er
Mercredi 1 février de 9 h à 13 h 00 – conférence la nouvelle réglementation concernant la
sécurité des ascenseurs : mise en application pratique.

Jeudi 2 février : les voies d’exécution appliquées aux baux commerciaux

Jeudi 2 février : Les fondamentaux de la réglementation de l’environnement en grande
distribution

Vendredi 3 février : le devoir de conseil et l’obligation d’information du professionnel de
l’immobilier

Lundi 13 février : introduction aux baux commerciaux

Mardi 14 février : l’expertise immobilière

Mercredi 15 février : charges récupérables – état des lieux – réparations locatives en
immobilier d’habitation.

Jeudi 16 février : le montage des opérations immobilières en immobilier d’habitation

Vendredi 17 février : conduire une étude de marché immobilier local

Vendredi 17 février : la technologie du bâtiment

Lundi 20 février : les normes IFRS

Mardi 21 février : le renouvellement du bail commercial

Mercredi 22 février : l’urbanisme commercial

Mercredi 22 février : la loi Hoguet – nouvelles règlementations en tenant compte de
                   er
l’ordonnance du 1 juillet 2004 et du décret d’application du 21 octobre 2005 – devoir de
conseil du professionnel de l’immobilier.

Jeudi 23 février : charges récupérables – état des lieux, réparations locatives en immobilier
d’entreprise.

Vendredi 24 février : la gestion des sinistres en assurance de l’immobilier

Lundi 27 février : l’efficacité commerciale au téléphone

Mardi 28 février : les diagnostics obligatoires – les nouvelles contraintes en matière de ventes
immobilières et en immobilier d’entreprise

Mardi 28 février : l’urbanisme – fondamentaux et réformes
           er
Mercredi 1 mars : maitrise d’ouvrage et sous-traitance

Jeudi 2 mars : baux commerciaux, droit des sociétés et procédures collectives

Vendredi 3 mars : le montage des opérations immobilières en immobilier d’entreprise

                                 A.F.A.C. Association loi 1901                                320
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                                8, rue des trois portes - 75005 PARIS
                              TEL 01.44.07.27.65 – FAX : 01 46 34 26 89
Lundi 6 mars : augmenter l’audience d’un site internet immobilier

Mardi 7 mars : les baux commerciaux dans leur nouvel environnement juridique et
jurisprudentiel

Mercredi 8 mars : installations classées – entrepôts – plates formes logistiques

Jeudi 9 mars : les financements structurés appliqués à l’immobilier – crédit et crédit bail
immobilier.

Vendredi 10 mars : la gestion des contrats en immobilier d’entreprise et en copropriété

Lundi 20 mars : comment gérer l’évolution des charges et la répartition des charges en
immobilier d’entreprise et en copropriété.

Mardi 21 mars : les changements d’affectation

Mardi 21 mars : Le permis de construire et les autorisations d’urbanisme après l’ordonnance
du 8 décembre 2005

Mercredi 22 mars : la fiscalité immobilière après la loi de finances pour 2006

Jeudi 23 mars : les assemblées générales de copropriété

Vendredi 24 mars : s’exprimer en public

Vendredi 24 mars : assurance construction et gestion des sinistres

Lundi 27 mars : les baux commerciaux débutants

Mardi 28 mars : pré- contentieux et contentieux en immobilier d’entreprise

Mercredi 29 mars : l’actualité juridique et jurisprudentielle de l’immobilier d’entreprise

Jeudi 30 mars : installations classées – gérer et améliorer les relations avec la DRIRE

Vendredi 31 mars : les baux commerciaux approfondissement

Lundi 3 avril : Rédaction d’actes – règles générales – bail d’habitation – bail mixte – bail
professionnel – bail civil – bail commercial

Mardi 4 avril : Rédaction d’actes en immobilier d’entreprise et dans les baux commerciaux –
bail commercial – bail dérogatoire – convention d’occupation précaire – bail en état futur
d’achèvement.

Mercredi 5 avril : baux d’habitation – règlementation et actualité

Jeudi 6 avril : la fiscalité en immobilier d’entreprise

Vendredi 7 avril : les baux non prévus par les articles L.145-1 et suivants du code de
commerce - bail civil, bail professionnel…

Lundi 10 avril : les différents intervenants du marché immobilier

Mardi 11 avril : les diagnostics obligatoires – les nouvelles contraintes en matière de ventes
immobilières et en immobilier d’entreprise

Mercredi 12 avril : la loi Hoguet – nouvelles règlementations en tenant compte de
                   er
l’ordonnance du 1 juillet 2004 et du décret d’application du 21 octobre 2005 – devoir de
conseil du professionnel de l’immobilier.

                                  A.F.A.C. Association loi 1901                                321
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Jeudi 13 avril : Le statut de la copropriété après les différents décrets et arrêtés 2004 et 2005

Vendredi 14 avril : Le recouvrement des impayés en immobilier d’habitation

Mercredi 19 avril : Le recouvrement des impayés en immobilier d’entreprise

Jeudi 20 avril : Les fondamentaux de la réglementation sur les installations classées

Vendredi 21 avril : La technologie du bâtiment

Vendredi 21 avril : l’expertise immobilière

Lundi 24 avril : les baux en état futur d’achèvement

Mardi 25 avril : les fondamentaux de l’urbanisme

Mercredi 26 avril : Baux commerciaux et locaux à usage de bureaux

Jeudi 27 avril : marchand de biens – réglementation – jurisprudence – opérations sur un bien
loué sur un bail professionnel, sur un bail commercial

Vendredi 28 avril : le cash flow

Mercredi 3 mai : baux commerciaux – locaux d’activités – entrepôts – plates formes
logistiques

Jeudi 4 mai : Le devoir de conseil du professionnel de l’immobilier et l’obligation d’information

Vendredi 5 mai : installations classées – entrepôts - plates formes logistiques

Mardi 9 mai : maîtrise d’ouvrage et sous traitance

Mercredi 10 mai : baux commerciaux et centres commerciaux

Jeudi 11 mai : le contentieux de l’urbanisme

Vendredi 12 mai : Les nouvelles règles de comptabilité applicables aux syndicats de
copropriétaires, étude technique

Lundi 15 mai : s’exprimer en public

Mardi 16 mai : la gestion des contrats en immobilier d’entreprise et en copropriété

Mercredi 17 mai : le renouvellement du bail commercial

Mercredi 17 mai : l’urbanisme commercial

Jeudi 18 mai : la gestion des actifs immobiliers – l’asset management

Lundi 22 mai : Installations classées et locaux d’activités

Mardi 23 mai : les baux commerciaux débutants

Mercredi 24 mai : La fiscalité immobilière et locative

Lundi 29 mai : pré - contentieux et contentieux, comment gérer les relations avec les
huissiers, avocats, administrateurs judiciaires, liquidateurs et notaires.

Mardi 30 mai : baux commerciaux approfondissement

Mercredi 31 mai : baux commerciaux – immobilier d’entreprise et procédures collectives

                                 A.F.A.C. Association loi 1901                               322
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       er
Jeudi 1 juin : les normes IFRS

Vendredi 2 juin : L’efficacité commerciale au téléphone

Mardi 6 juin : le recouvrement des impayés en copropriété

Mercredi 7 juin : les voies d’exécution appliquées aux baux commerciaux

Jeudi 8 juin : évaluation du fonds de commerce

Vendredi 9 juin : le recouvrement des impayés en immobilier d’habitation

Lundi 12 juin : Introduction aux baux commerciaux

Mardi 13 juin : Introduction aux baux d’habitation

Mercredi 14 juin : Introduction à la copropriété

Mercredi 14 juin : les changements d’affectation

Jeudi 15 juin : L’actualité juridique en immobilier d’entreprise – Réforme – projets de
réformes, jurisprudence.

Vendredi 16 juin : L’accessibilité après la loi pour l’égalité des droits et des chances – Aspect
technique et aspect juridique

Lundi 19 juin : les installations classées – gérer et améliorer les relations avec la DRIRE

Mardi 20 juin : charges récupérables – état des lieux – réparations locatives en immobilier
d’entreprise

Mercredi 21 juin : charges récupérables – état des lieux – réparations locatives en immobilier
d’habitation

Jeudi 22 juin : les diagnostics obligatoires – les nouvelles contraintes en matière de ventes
immobilières et en immobilier d’entreprise

Lundi 26 juin : le nouveau droit des procédures collectives en immobilier d’entreprise 6 mois
après son entrée en application

Mardi 27 juin : le permis de construire

Mercredi 28 juin : la fiscalité en immobilier d’entreprise
                                                                            er
Jeudi 29 juin : Actualité jurisprudentielle des baux commerciaux du 1 semestre 2006
                                                               ère
Lundi 3 juillet : Les bases fondamentales de l’immobilier- 1         journée
                                                                 ème
Mardi 4 juillet : Les bases fondamentales de l’immobilier- 2           journée

Mercredi 5 juillet : Les techniques commerciales de la prospection

Jeudi 6 juillet : L’action commerciale et le devoir de conseil



Pour toutes ces formations :
Lieu : Paris
Informations : email : afac@afac-formation.com – afac4@wanadoo.fr



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