; In the News
Documents
Resources
Learning Center
Upload
Plans & pricing Sign in
Sign Out
Your Federal Quarterly Tax Payments are due April 15th Get Help Now >>

In the News

VIEWS: 0 PAGES: 3

  • pg 1
									 Ogan Financial Group, Inc. 
  True Wealth Management
                                                                                   980 Enchanted Way Suite 206 
                                                                                         Simi Valley, CA 93065 
 In the News…                                                                               805.527.8806 Office 




Should You Bet the House? 
Homeowners Weigh the Risks of Investing Equity 
By George Waldon 

MORE  HOME  owners  have  become  comfortable  with  carrying  more  debt  on  their  homes  and  using  the 
residential  equity  as  a  cash  pool  for  investment.  For  many  homeowners,  two  of  the  biggest  factors  that 
affect equity growth have remained favorable for the past several years. 

Home  values  in  general  have  seen  solid,  even  strong,  annual  appreciation,  and  in  some  hot  spots  in  the 
United  States,  including  in  Arkansas,  values  have  soared  into  the  financial  stratosphere.  While  values 
trended upward at a sometimes eyebrow­raising pace, interest rates fell and have remained low. 

With these two forces in play, leveraging home equity has grown in popularity as a wealth­budding tool. 

The  three  basics  for  human  survival,  however,  have  remained  the  same:  food,  clothing  and  shelter.  So 
despite the potential benefits of leveraging home equity in the current financial atmosphere, people's primal 
feelings about shelter, and protecting it, often win out over cold numerical calculations. 

Rod  Beckham,  branch  manager  at First Financial Mortgage's west  Little  Rock  office, said the  most  common 
kind of home equity investing he saw was homeowners selling their houses and buying nicer ones. 

This often entails homeowners using  sale proceeds to  cover 20 percent  of  a 
new  home's  purchase  price  and  plowing  the  balance  into  a  stock­market            “Putting money to 
investment.                                                                                 work instead of 
                                                                                               leaving it in 
Beckham  said  converting  home  equity  to  investment  cash  through  a  sale            passive storage in 
was  much  more  common  than  homeowners  staying  put  and  pulling  money               the form of home 
out through a refinance. 
                                                                                            equity can have 
                                                                                             some financial 
"People buying and moving up that's the only place we see it for investment 
purposes,"  he  said.  "We  do  see  people  refinance  their  house  for  debt 
                                                                                              advantages.” 
consolidation purposes." 

Beckham  thinks  that  a  home  equity  loan  is  the  most  popular  vehicle  for  freeing  up  cash  to  invest  for 
homeowners who are staying put. 

Rather than refinance a low­interest,  long­term  first  mortgage  into one big  loan at  a slightly  higher rate to 
convert equity into investment cash, these homeowners are choosing to keep the first  mortgage intact  and 
take out a home equity loan. 

The increased demand for home equity loans, a niche once filled primarily by local banks, has attracted the 
attention  of  the  nation's  largest  Mortgage  lenders  during  the  past  five  years,  lenders  such  as  Countrywide 
and Wells Fargo. 

The mounds of marketing mailers received by homeowners soliciting home equity loans bear witness to the 
heightened competition. 

Beckham  points  to  a  3.5  percent  drop  residential  transaction  volume  locally  in  as  further  boosting  the 
competition. 

Another example of the increased acceptance of leveraging homes is the growing number of borrowers who 
finance 100 percent of the purchase price of their homes. 
Beckham said that 100 percent loans accounted for less than 1 percent of First Financial's residential lending 
during 2004. That number grew to 4 percent in 2005 and leaped to 12 percent in year­ to­date comparison 
in 2006. 

"The 100­percent loans have come to Arkansas and are now becoming more prevalent," he said. "My guess 
is that about half of them are first­time homebuyers." 

These first­timers are a mix of those who can't afford to make a down payment on the house and those who 
simply don't want to tie up their cash in a house beyond the monthly mortgage payment. 

The Risk­Benefit it Analysis 

Putting  money  to  work  instead  of  leaving  it  in  passive  storage  in  the  form  of  home  equity  can  have  some 
financial advantages. It's easy to see the attraction of home equity leveraging by plugging in some numbers 
and watching time and money work their magic. 

Take,  for  example,  a  couple  who  sell  a  house,  make  a  20  percent  down  payment  on  a  new  one  and  have 
$100,000 left over. 

They  could  spend  that  cash  on  nicer  cars,  plasma  TV  sets or other  upgrades of  their  material  possessions. 
They also could use it to make a hefty down payment on the new house and lower their monthly mortgage 
cost. 

But what if that couple can afford the new house payments without the $100,000 coming into play? What if 
they invest the money in a mutual fund that over 15 years produces an average annual rate of return of 10 
percent? 

That $100,000 would turn into $339,974. If that average is maintained over 25 years, the number balloons 
to $768,676. 

And  if that  investment yields an annual  average  rate  of return of  12 percent, we're talking  $429,263 in  15 
years. That's a whopping $1.1 million if the pace holds for 25 years. 

Calculating  these  equations  can  make  the  idea  of  tying  that  $100,000  up  in  a  house  appear  foolish.  How 
could it make good math sense to park the money in a house to lower the payments on a mortgage of less 
than 6 percent? 

                                   A tidy tax  break associated with home  ownership also aids the home equity 
    “Why not borrow                leveraging formula. 
  more by leveraging 
    the equity and go              With  certain  tax  bracket  considerations,  a  $2,400  house  payment  is 
   for a double­ digit             effectively  reduced  to  $1,700  because  of  the  benefits  of  deducting  the 
   investment return               interest  on  a home  loan. Or  it  could be viewed as a  lower interest rate.  For 
  instead of tying up              example,  today's  5,875  percent  interest  rate  on  a  30­year  fixed  rate 
                                   mortgage is lowered to just below 4 percent if the write­off for a homeowner 
     the money and                 in the 25 percent tax bracket is considered. 
   borrowing less on 
  a 4 percent loan?” 
                                   It  makes  the  possible  spread  between  the  mortgage  interest  and  potential 
                                   investment yields even greater. 

Why not borrow more by leveraging the equity and go for a double­ digit investment return instead of tying 
up the money and borrowing less on a 4 percent loan? 

Rick  Adkins,  chief  executive  officer  of  Arkansas  Financial  Group  Inc.,  said  evaluating  the  pros  and  cons  of 
such  a  move  by  calculating  an  investment  barometer  such  as  the  net  present  value  of  the  after­tax  cash 
flow  does  make  hard  mathematical  sense.  It's  logical.  But,  Adkins  said,  behavioral  and  emotional  factors 
also enter the human decision­making process when it comes to money. 

The reality is that the decision is more complex than a CPA spawned number with a long­winded name. 

Adkins said he worked with a client who asked him to run the numbers on leveraging his home equity. The 
client liked what he saw.
They  talked  through  the  possible  upsides  and  downsides,  including  the  basic 
point that leveraging creates risk and the existence of financial gravity. Assets               "You don't do 
that go up in value can go down in value or, at the least, not increase in value                  this kind of 
as quickly as past history or forecasts might indicate.                                        transaction and 
                                                                                             evaluate it a year 
Forewarned and forearmed, the client made the  leap into leveraging his home                    later," Adkins 
equity  only  to  be  racked  by  investor's  remorse  when  the  hoped­for  returns 
didn't pan out according to plan during the first year. 
                                                                                             said. "You look at 
                                                                                             it five years later, 
"You don't do this kind of transaction and evaluate it a year later," Adkins said. 
                                                                                               10 years later.” 
"You look at it five years later, 10 years later. 

"If my client would have employed his investment strategy In 2001, he would've had to live through a blood 
bath  in  the  stock  market.  That's  the  dilemma.  Can  you  handle  the  short­term  volatility  to  enjoy  the  long­ 
term benefits?" 

His anecdote highlights the issue of risk tolerance. The client thought he had the stomach to ride out the ups 
and downs of the stock market. 

Adkins convinced the client that despite his change of heart, the prudent thing to do was not panic and sell 
at a loss but to ride out the downturn with an eye toward better days. 

"It's one thing if you put the money 'in something that goes up in value, but we've had some periods where 
that doesn't necessarily happen. But from a long­term perspective, investing in the stock market in general 
will turn out OK." 

Discipline Equals Wealth 

It  is  a  time­honored  ritual  to  build  wealth  through  the  appreciating  value  of  a  home  combined  with  the 
increased ownership over time as a mortgage is paid off. 

Leonard Hasson of the Little Rock CPA firm of Mann & Hasson said that while some might consider the debt 
represented by a mortgage as a bad thing, the repayment structure of home mortgage is a good discipline. 

From  what  he's  observed,  Hasson  said,  many  people  who  are  taking  on  more  debt  through  home  equity 
loans  aren't leveraging to build wealth; they are tapping their  house to increase their disposable  income to 
buy non­incomeproducing things. 

And  this  phenomenon,  Rick  Adkins  said,  is  something  to  be  faced  when  considering  the  pros  and  cons  of 
leveraging home equity. 

"The danger of access to cash via a mortgage is like financial heroin for some people," Adkins said. "It may 
be cheap to borrow, but at some point it has to be repaid." 

Peace  of  mind  is tough  to  place  a  value  on.  Even  if  the  numbers  look  good  and  make  sense,  home  equity 
leveraging isn't for everyone and likely won't become the norm anytime soon. 

Copyright Arkansas Business Nov 06, 2006 

(c) 2006 Arkansas Business. Provided by ProQuest Information and Learning. All rights Reserved. 

                         OFG:  Homes  were  meant  to  store  families,  not  cash.  When  leveraged 
                         into  a  safe,  liquid  side  account  that  offers  Tax­Free  Accumulation,  Tax­ 
                         Free Withdrawal and Tax­Free Transfer, you can catch up on 20­30 years 
                         of  retirement  savings  through  the  one  time  separation  of  home  equity 
                         that  can  carry  you  through  retirement  while  maximizing  your  Tax­ 
                         Deductions. 
                         To  learn  more  about  how  to  safely  and  prudently  leverage  your  Home 
                         Equity, and the wisest and safest places to allow those dollars to grow, 
                         through  the  Missed  Fortune  book  series  by  Douglas  Andrew  or  by 
                         visiting our website at www.oganfinancialgroup.com.

								
To top