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									                                L’Union sociale pour l’habitat

               L’HABITAT « INTERMÉDIAIRE » :
        ÉVALUATION ET PERSPECTIVES EN CENTRE-EST *

                          Cahier des charges de l’investigation



L’État (Directions Régionales de l’Équipement de Centre-Est) et le Mouvement Hlm
(Union sociale pour l’habitat et Associations Régionales Hlm de Centre-Est), associés
dans une réflexion sur le renouvellement des formes bâties, organisent, avec le soutien
actif du PUCA, un appel d’offres relatif aux conditions dans lesquelles se sont réalisés, au
cours de ce dernier quart de siècle, des ensembles de constructions considérés comme
« intermédiaire » sur le plan architectural, et aux enseignements que l’on peut à présent en
tirer, dans la perspective de développer des types d’habitat susceptibles de participer à la
fabrication de la ville de demain.

Un Comité de Pilotage a été constitué à cet effet, rassemblant les entités étatiques et
professionnelles concernées ; l’Union sociale pour l’habitat est chargée du pilotage
administratif et financier de l’étude.


La problématique

Nombre d’enquêtes d’opinion témoignent de façon récurrente d’un attachement à la
maison individuelle, et les statistiques de la construction portant sur la répartition entre
individuel et collectif confirment les évolutions dans ce sens, en même temps que les
recensements soulignent la poursuite de l’expansion périurbaine aux confins de la majeure
partie des agglomérations. Or ce type d’habitat, du moins dans sa version pavillonnaire
classique, consommateur d’espace et générateur de coûts collectifs et individuels (en
investissement et surtout en fonctionnement), apparaît difficilement compatible avec la
problématique de la ville durable, et en tout cas peu envisageable comme système
constitutif des tissus urbains de grande ville.

Mais dans le même temps, il est clair que la démolition de fragments du parc des quartiers
d’habitat social porte en elle la condamnation à la fois de certaines dérives socio-urbaines,
mais aussi d’un certain type d’habitat, et conduit à réfléchir aux conditions urbaines et
architecturales du renouvellement de l’offre de produits logements. Confrontés à un enjeu
de diversification des formes bâties dans les « quartiers », les organismes HLM doivent
recourir, là comme ailleurs, à d’autres typologies architecturales : si les unes participent de
la ville « classique » - que certains appellent « conventionnelle » - (immeubles de trois à
*
    Auvergne, Bourgogne, Franche-Comté, Rhône-Alpes


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cinq niveaux, dont les façades délimitent rues et places), d’autres pourront s’apparenter à
ce qui a été développé il y a deux ou trois décennies sous le nom d’ « habitat
intermédiaire ».

Le développement au cours de ces dernières années d’initiatives dans ce sens, témoigne de
l’importance des enjeux qui y sont attachés. C’est ainsi que le PUCA a été l’initiateur de
plusieurs recherches dont l’objectif était d’explorer une troisième voie entre individuel et
collectif :
      - en octobre 2000, une recherche dans le cadre de son programme intitulé « le futur
      de l’habitat », qui a conduit à une étude exploratoire effectuée par l’architecte
      Frédéric Mialet (ouvrage publié en avril) 1 ;
      - en juillet 2001, un appel à propositions d’expérimentation appelé « villa urbaine
      durable », avec une seconde session engagée en février 2006 (VUD 2) 2 ;
      - en février 2005, un appel d’offres intitulé « Habitat pluriel : densité, urbanité,
      intimité » dont l’objectif était de promouvoir l’habitat individuel à densité
      maîtrisée 3.
Par ailleurs, divers congrès et colloques débattent de ce thème et, si les professionnels
manifestent des préoccupations de cet ordre (cf. l’appel à projets du syndicat des
aménageurs-lotisseurs en faveur des maisons de ville), il en va de même d’un certain
nombre de collectivités locales (par ex. Communauté Urbaine de Lyon) qui voient les
limites de la périurbanisation et, inquiets de ses effets, sont à la recherche d’alternatives à
ce type d’habitat.

Pour une part, ces initiatives et manifestations d’intérêt apparaissent toutefois comme la
reprise de démarches qui avaient été engagées il y a deux ou trois décennies, au sortir de
l’époque des grands ensembles et de la production industrialisée, avec des recherches
architecturales innovantes. En effet ce sont, entre autres, le développement des villes
nouvelles et les mesures incitatives prises par les pouvoirs publics qui ont créé les
conditions d’une émergence de l’habitat intermédiaire dans les années 70. Or les
développements concrets qu’ont connus ces nouvelles formes d’habitat ne semblent
visiblement pas avoir été à la hauteur des espoirs que l’on avait pu, à une époque,
concevoir à leur sujet - en tant qu’ « objet bâti » résolvant la contradiction entre individuel
et collectif ; et leur construction, à la différence de ce qui s’est produit chez certains de
nos voisins européens, ne paraît pas a priori avoir réellement « décollé ».

Aujourd’hui les enjeux du développement durable se font de plus en plus prégnants, et la
nécessité s’impose d’inventer de nouvelles formes urbaines adaptées à la fois aux besoins
sociaux et aux attentes individuelles des citadins ; le souci est particulièrement important
pour permettre des transitions entre zones de collectif et zones d’individuel, ou bien
lorsqu’il s’agit de dynamiser des secteurs de première couronne d’agglomération en

1
    cf. Frédéric MIALET : Le renouveau de l’habitat intermédiaire. Co-éd. PUCA-CERTU, 2006 - 391p.
2
    Pour plus de renseignements, consulter le site www.chantier.net, rubrique Villa Urbaine Durable
3
 Le texte de l’appel d’offres et le bilan de la consultation sont disponible aux adresses suivante :
http://rp.urbanisme.equipement.gouv.fr/puca/consultations/puca_fevrier2005.pdf
http://rp.urbanisme.equipement.gouv.fr/puca/consultations/bilan_Habitatpl_2005.pdf


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reconquête ou en renouvellement urbain. C’est pourquoi il est apparu intéressant de
conduire un bilan-évaluation de ce qui s’est réalisé en la matière, afin de mettre en
évidence les conditions de réussite et les difficultés rencontrées (y compris d’éventuelles
expériences négatives), mais aussi d’identifier les réticences, d’en comprendre les raisons
et de trouver les moyens d’y remédier. L’objectif final étant bien d’apprécier à quelles
conditions l’habitat intermédiaire peut constituer, pour l’État, pour les organismes de
logement social comme pour les collectivités locales, une voie porteuse d’avenir.


Le projet d’étude

Le cadre de l’investigation
 La circulaire du 9 août 1974 a défini l’habitat intermédiaire (qui, sous l’appellation de
  « logements individuels superposés », bénéficiait d’une majoration de subvention de
  10 %) à partir des trois critères suivants : posséder à la fois un accès individuel, un
  espace privatif extérieur égal au quart de la surface du logement et une hauteur
  maximale de R + 3. Il est toutefois précisé que ces indications constituent avant tout
  des repères, qui pourront être adaptés au regard des propositions de sites faites.
 On s’attachera de préférence aux opérations un peu anciennes, sur lesquelles le temps
  passé permettra de porter des appréciations plus sûres.
 Champ géographique : Auvergne, Bourgogne, Franche-Comté, Rhône-Alpes.
 La majeure partie de l’investigation correspondra à des opérations de logement social
  (en locatif, mais aussi en accession aidée) ; mais elle pourra, lorsque cela paraîtra
  intéressant (notamment pour des motifs de comparaison ou de mise en perspective),
  s’attacher à des opérations privées.
 Le travail combinera des analyses urbaines, architecturales et techniques, avec des
  enquêtes auprès de maîtres d’ouvrage qui se sont engagés dans la promotion de
  l’habitat intermédiaire (identifiés grâce aux différents réseaux professionnels), auprès
  des occupants, ainsi que des partenaires de ces opérations. En outre, des mises en
  perspective avec des expériences étrangères, pour autant qu’elles soient analysées et
  commentées, constitueront un apport apprécié.

Quelques pistes pour une évaluation
 Définition des critères de « réussite » : satisfaction des habitants (en précisant les
  modes de mesure : enquêtes d’opinion, mobilité, dégradations…), pérennité
  technique, insertion urbaine, qualité d’usage et qualité architecturale…
 Avec quels éléments les croiser ou les pondérer : site géographique, localisation
  territoriale, qualité des aménagements intérieurs ou extérieurs, nature et origine des
  habitants…
 Quels gains en terme de densité du projet, compte tenu de l’environnement bâti et des
  dispositions réglementaires locales ?



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 Quels enjeux en terme de durabilité, tant du point de vue du développement durable
  que des potentialités d’adaptation éventuelle du logement ?
 Problèmes rencontrés par les constructeurs à l’heure de la réalisation : techniques,
  juridiques, de financement ? Atouts dont ils ont bénéficié ?
 Conditions de « montage » des opérations et coûts de réalisation : savoir en particulier
  si des surcoûts structurels peuvent être identifiés (avec quelle origine ?), si le montage
  financier a été satisfaisant par rapport aux objectifs, ou si les règles administratives ou
  de financement ont pu se révéler sources de difficultés.
 Modalités de gestion (entretien, gardiennage…) et conditions de fonctionnement, tant
  en ce qui concerne les coûts de gestion pour le bailleur que les dépenses (loyer,
  charges, notamment de chauffage…) pour le locataire.
 Modes d’appropriation du logement, renvoyant tant à la qualité d’usage (intérieur du
  logement et espaces privatifs extérieurs) qu’à des éléments plus techniques (comme la
  maîtrise de l’énergie).

Les enseignements pour l’action
Les recommandations d’ordre général qui pourront être données pour l’avenir
découleront évidemment de l’évaluation précédemment conduite, mais devront également
intégrer les enseignements tirés des appels à propositions du PUCA précédemment
exposés.

Elles s’attacheront notamment :

 en matière d’urbanisme :
  - à la localisation territoriale des nouveaux programmes et aux modalités d’insertion
  dans les tissus bâtis existants ;
  - à l’articulation des espaces privatifs avec les espaces publics, et aux conditions dans
  lesquelles les nouveaux ensembles sont susceptibles de générer un espace collectif de
  qualité et de pratiques collectives porteuses de sociabilité et d’intégration ;

 en matière d’habitat :
  - à la taille des réalisations, afin d’éviter les ruptures d’échelle ;
  - aux éléments constitutifs de la qualité d’usage et de la qualité architecturale ;
  - à la mise en œuvre des critères du développement durable, notamment pour les
  constructions ayant fait l’objet de démarches spécifique, de type HQE pour les plus
  récentes, mais les réalisations plus anciennes ont parfois été intégrées à des
  programmes de type REX (« réalisations expérimentales », programmes portés par le
  Plan Construction Architecture, avant qu’il n’intègre le PUCA) ;
  - aux conditions financières de réalisation.




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 en matière d’occupation sociale :

   - aux attributions (tout au moins en locatif) et aux caractéristiques socio-économiques
   des occupants ;
   - aux critères de gestion, mis en perspective avec les conditions d’occupation, et aux
   éventuelles corrélations de celles-ci avec les comportements collectifs des occupants ;
   - à l’optimisation de la valeur d’usage des logements -…compte tenu d’attentes
   forcément diverses - éventuellement à des modifications de l’ « objet bâti » par les
   occupants.


Les conditions de réalisation de l’étude

L’étude sera pilotée par un Comité de pilotage qui rencontrera le prestataire retenu :
     - au lancement de la mission
     - à l’issue de la constitution des fiches d’opération
     - à la remise du rapport final.

Elle sera conduite à partir d’approches générales, mais surtout d’analyses de cas, dont le
nombre devrait se situer entre 20 et 30 : à partir du nombre de sites indiqué dans sa
proposition par le b.e.t. retenu, le Comité de Pilotage, après en avoir débattu avec lui,
validera la liste des opérations qu’il aura à examiner.

Par ailleurs, eu égard au lancement récent par le PUCA de ses deux appels d’offres de
recherche, il est nécessaire, compte tenu de ce qui a précédemment été souligné, que les
différentes démarches s’enrichissent les unes les autres ; c’est la raison pour laquelle les
prestataires retenus pour la présente investigation devront :
      - intégrer les critères d’analyse retenus par le PUCA dans le cadre de ses propres
      programmes,
      - prévoir des séances d’échanges avec certaines des équipes de recherche travaillant
      sur ces appels d’offres.

La mission devra être conduite sur une durée maximale de huit mois (vacances d’été
incluses).

Le rapport final fera l’objet d’un rendu provisoire ; à l’issue de son examen, le Comité de
Pilotage pourra faire au prestataire des observations qui devront être reprises dans le
rapport définitif. Ce dernier devra :
      - être remis en dix exemplaires, plus un support informatique,
      - être complété par une présentation synthétique et aisément communicable, de dix
      à vingt pages, destinés aux partenaires politiques et professionnels de
      l’administration et des organismes Hlm.




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L’objectif du commanditaire est de valoriser au mieux les conclusions de ce rapport final,
qui devra pouvoir être utilisé afin :
      - de mettre en œuvre des actions de sensibilisation auprès des bailleurs et des
      maîtres d’ouvrage publics, par le biais d’expositions ou de formations,
      - d’utiliser la matière accumulée pour éditer des documents de connaissance
      (monographie de réalisations exemplaires, CD ROM présentant les opérations
      remarquées et remarquables, guide de recommandation, etc.).
Ces objectifs de valorisation constituent des perspectives prolongeant le présent travail,
qu’il convient d’avoir à l’esprit, car elle peuvent utilement guider la forme, voire une partie
du contenu de l’étude, par rapport à des enjeux de sensibilisation et de pédagogie..


Le cadre de la consultation

Les réponses au présent cahier des charges doivent être adressées à l’Union sociale pour
l’habitat. La date limite est fixée au 26 mars à 18 heures (envoi sous format « pdf » à
l’attention de Catherine Grenier (adresse internet : cf. infra - si envoi en parallèle de
documents annexes non transmissibles par réseau, les adresser à : L’Union sociale pour
l’habitat - 4 rue de Narvik - BP 8054 - 69351 Lyon Cedex 08 ).
Il est par ailleurs indiqué aux candidats qu’ils doivent dès à présent réserver leur après-
midi du 17 avril pour une éventuelle présentation orale de leur offre à Lyon.

Dans leur proposition, ils :

 indiqueront le coût de réalisation de la mission, le nombre de sites examinés et les
  délais de réalisation.
 devront exposer :
  - les méthodes qu’ils entendent développer pour atteindre les objectifs fixés, sachant
  qu’elles auront à combiner la connaissance des problèmes et des stratégies (et
  contraintes) des acteurs avec les analyses de sites,
  - des éléments d’ordre qualitatif et quantitatif : interviews d’acteurs à conduire,
  opérations examinées (nombre, critères de choix et, si possible, propositions) ;
 auront par ailleurs à :
  - décrire les différentes phases de leur approche,
  - définir une durée et un devis détaillé pour chacune de ces phases,
  - proposer des principes de rendu de mission ;
 devront enfin :
  - identifier les personnes qui auront personnellement à travailler sur cette mission,
  - indiquer leurs références en la matière ou sur des sujets similaires.

L’équipe retenue pour conduire cette démarche devra combiner des praticiens de
l’habitat et des chercheurs ou enseignants, les uns et les autres bénéficiant d’un savoir-
faire avéré dans les domaines concernés, - aux compétences en matière d’étude devant


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s’en ajouter d’autres en terme de formalisation et de capitalisation. La constitution
d’équipes est évidemment nécessaire afin de réussir à mobiliser des expertises de haut
niveau dans les différents champs auxquels fait appel le présent cahier des charges ; il
apparaît notamment souhaitable que soient présents des savoirs et savoir-faire en
matière d’architecture-urbanisme, d’usage et de pratique du logement, d’économie de la
construction, et de développement durable.

Le choix du lauréat sera effectué à partir de critères tels que l’expérience acquise sur les
champs à aborder, l’éventail des compétences et la couverture des divers domaines à
traiter, de même que la cohérence de l’équipe d’étude et l’antériorité de leur travail en
commun, mais aussi leurs capacités et leurs références en matière de réalisation de
documents communicants.


Pour tout souhait d’informations complémentaires, les candidats peuvent s’adresser à :
- Catherine Grenier : 04.78.77.01.86 – catherine.grenier@union-habitat.org
- Chrystel Gueffier-Pertin : 04.78.77.01.31 – chrystel.gueffier-pertin@union-habitat.org




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