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Conclusiones adicionales del sector inmobiliario

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            “Descripción del Sector
          Inmobiliario en Guatemala”.
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             Conclusiones adicionales

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                    06/02/2012

               Álvaro Coutiño García.


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Estimado Alvaro: he recibido correctamente vuestro trabajo. Lo analizaré con detenimiento, pero
ya te anticipo que me ha parecido muy bueno: bien documentado, bien estructurado, .....
Recuerdo que en mis sesiones os comenté que el futuro de la promoción habitacional en
Guatemala pasaba por el desarrollo de vivienda en régimen de alquiler y también recuerdo que
vosotros argumentabais que la "cultura" del país era de vivienda en propiedad. Sin embargo, he
podido ver en la encuesta de demanda de vivienda que el alquiler supone un 51% del total y que
ha crecido desde el 45% en los últimos años. ¿No os ha sorprendido este dato? ¿Cómo lo valoráis?
¿Quién creéis que ostenta la propiedad de esas viviendas alquiladas?. También he visto como el
mercado de promociones habitacionales se ha ido reduciendo desde el "boom" de 2007-2008
(pese al repunte experimentado en 2011), que según indicáis se produjo como consecuencia de las
facilidades de financiación de aquella época: ¿cómo pensáis que van a influir en Guatemala las
restricciones crediticias que existen en los países más desarrollados, USA y la Eurozona? ¿y cómo
evolucionarán en el corto plazo las tasas de interés a los promotores y a los compradores?.
El trabajo presentado es suficiente para mi evaluación, pero pretendo que extraigáis conclusiones.
las calificaciones las enviaré esta misma semana directamente al Dr. To. Un cordial saludo para
todos los componentes del grupo.

¿Cómo lo valoráis? ¿Quién creéis que ostenta la propiedad de esas viviendas alquiladas?
Definitivamente es una sorpresa el hecho de que esté cambiando el mercado de preferencia entre
las viviendas de alquiler y compra, una de las posibles conclusiones que pueden dar respuesta a
estos cambios es la situación actual del ingreso familiar y su relación con la estabilidad económica
de la familia, la gran preocupación existente en la estabilidad laboral y la pérdida de empleo, es
posible que estas familias jóvenes con 2 niños promedio piensen en la situación actual de su
familia en cuestión de prioridades, el hecho de que exista una gran cantidad de desempleo o con
tendencia a este, que no se tengan perspectivas de crecimiento, sino todo lo contrario, que las
familias tengan que decidir o priorizar entre la educación de sus hijos, la alimentación, salud,
movilidad, entre otros, hacen modificaciones y cambios en el presupuesto familiar y gastos como
la compra de vivienda propia sea relegado a un segundo plano, priorizando los otros. No obstante,
estas familias SI tienen en mente la compra de la vivienda propia en el momento en que sus
empleos los vean asegurados, o sus hijos ya estén en una situación de autosuficiencia o las
perspectivas financieras del país y la situación económica familiar se lo permitan, razón por la cual
ahorran una parte de sus ingresos familiares con los objetivos de independizarse laboralmente y/o
obtener otros ingresos dependiendo menos de sus salarios y en cuanto tengan una cantidad
suficiente adquirir esa vivienda familiar con el menor deuda posible, esto como consecuencia de la
experiencia última de las crisis inmobiliarias, y cuando ya tengan esa primera vivienda familiar
buscarán obtener una casa de descanso y/o ayudar a sus hijos a adquirir la suya.

¿Cómo pensáis que van a influir en Guatemala las restricciones crediticias que existen en los
países más desarrollados, USA y la Eurozona? ¿Y cómo evolucionarán en el corto plazo las tasas
de interés a los promotores y a los compradores?

Como referencia al primer punto: El HSBC aterrizó en CA en julio de 2006 con la compra del grupo
panameño Banistmo, en el 2012 el HSBC vende sus filiales en CA como parte de una estrategia de
reducción de su portafolio minorista, con el objetivo de impulsar el crecimiento y mejorar los
rendimientos en América Latina deshaciéndose de los negocios que no cumplan con los criterios
de inversión, así el HSBC se convierte en otro ejemplo de la Banca Internacional, como la de USA y
de la Eurozona de enfocarse hacia los mercados más rentables y que cumplan con los criterios de
inversión, por otro lado la Banca Regional Latinoamericana, los compradores, El Banco Davivienda
de Colombia, avanza en una estrategia de crecimiento regional, convirtiéndose en una institución
multilatina, con presencia en varios países de la región: Colombia, Panamá, Costa Rica, El Salvador,
Perú, Chile, Honduras y Estados Unidos, entre otros. Así Davivienda se convierte en el tercer ente
financiero Colombiano en ingresar a la región, tras la participación del Banco de Bogotá en BAC-
Credomatic y Bancolombia en el Banco Agrícola de El Salvador y Panamá.

Todos estos elementos nos hacen pensar en una incorporación de nuevos actores en el mercado
financiero, provenientes de los países emergentes latinoamericanos, los cuales mantendrán las
tasas de interés a los niveles que están acostumbrados los bancos, desarrolladores, y
compradores locales.

Por el contrario, no vemos que instituciones financieras nuevas de origen USA o de la Eurozona
ingresen en el mercado Guatemalteco a corto plazo, ya que están en un proceso de impulsar el
crecimiento y mejorar los rendimientos en los mercados más rentables.

Como segundo punto: Las perspectivas de crecimiento mundial se ven recortadas de un 3.3% para
el 2012 a un 3% y el de América Latina de un 4% a un 3.6%, están siendo ubicadas en un contexto
de desaceleración y de riesgo elevado de descontrol financiero en la zona euro. Donde se
acentúan los problemas de deuda y déficit público en Europa, medidas de austeridad en muchos
de sus economías están siendo tomadas y estas agravando las crisis sociales. Donde Estados
Unidos se mantiene sin cambios, con una expansión prevista de 1.8%, no obstante la Unión
Europea se espera que entre en recesión, con una contracción de 0.5 %, con una caída de 1.6 %
respecto a Octubre. Donde China crecerá en el 2012 0.8% menos al 8,2% y Japón crecerá
solamente un 1.7% (0.6% menos de lo esperado). Países europeos como España se ven con una
recesión y una contracción de -1.7% en el 2012 y de -0.3% en el 2013. Italia caerá un -2.3% en el
2012. En los países latinoamericanos como Brasil ve su crecimiento recortado en 9.6% hasta el 3%
y México en 0.1% hasta el 3.5%.

Por lo consiguiente, Guatemala la vemos con una crecimiento estable del 3.9 %, sin mayores
cambios en sus tasas de interés para promotores y compradores, eso sí con un ingreso de
nuevas instituciones financieras en el mercado financiero local, provenientes de las economías
latinoamericanas como Colombia, Chile, y México, realizándose alianzas y fusiones con los
bancos locales y atrayendo mayor liquidez, inversión y capital a la industria de la construcción.

Para el 2014-15, cuando las crisis de la Eurozona y las elecciones de USA hayan pasado vemos un
ingreso de instituciones financieras Internacionales, grupos industriales, de construcción,
inmobiliarias, inversiones de todo tipo, provenientes de las economías de USA y de la Zona
EURO, con la experiencia aprendida de la última crisis.

Por lo consiguiente, estas nos enseñan que hay que tener diferentes inversiones en diferentes
partes del orbe, para poder tener el menor riesgo posible, con la mayor rentabilidad en el menor
tiempo, estas lecciones son aprendidas por las últimas experiencias, las crisis inmobiliarias de US
y Europa, las excesiva liquidez, entre otras.

Todo esto nos lleva a una libre competencia de oferta y demanda en productos financieros,
nuevas tecnologías, know how, con los beneficios de la economía de libre mercado y libre
competencia produce a los desarrolladores y compradores.

				
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posted:4/27/2012
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Description: Conclusiones adicionales del sector inmobiliario, predicciones....