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									CM방식과 다른 방식과의 차이점



       이찬식
목차
1. CM 계약 방식의 개념 및 발전배경

2. CM 계약 방식의 유형

3. 건설계약방식의 특징

4. 건설 계약에 따른 관리주체




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1. CM(Construction Management)
 계약 방식의 개념 및 발전배경
CM의 정의

• “건설사업관리”라 함은 건설공사에 관한 기획, 타
  당성조사·분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리,
  평가, 사후관리등에 관한 관리업무의 전부 또는
  일부를 수행하는 것.
   – 건설산업기본법 제 2조

• 건설사업의 구상단계부터 완성단계까지 전과정에
  걸쳐 소정의 공기, 사업비, 품질을 얻기 위하여 전
  문적으로 관리하는 것.
  – 미국 CM협회
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CM의 발전 배경
– 1950, 1960년대 미국은 국가 경제적인 상황의
  변화와 건설수요의 팽창 및 대형화에 따라 공
  사수행의 단점(특히 공기측면)이 노출.
– 이에 따라 공사수행을 빠른 속도로 진척시킬
  수 있는 효과적인 Design-Build 방식이 채용.
– 이러한 설계 병행 발주 및 단계별 발주가 빈번
  하여 건설공사의 기획 및 관리의 중요성 대두.
– 이에 따라 CM 계약 개념이 도입.




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CM의 기능 및 역할
• CM의 주요 기능
 – 건설공사과정에서 발주자, 설계자, 시공자간의 적대적
   인 관계를 해결. 조정자로서의 역할과 원활한 의사소통
   의 매개자로서의 기능.
 – Agency로서 역할. 프로젝트 수행 기간동안 발주자에
   게 조언제공.
   • 발주자는 프로젝트 기간동안 설계 및 시공에 대한 수많은 의사
     결정을 하여야 함.
   • 공사를 마쳤을 때 투자한 만큼 또는 그 이상의 이익을 얻을 것
     인가에 대한 조언 제공.




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• CM의 단계별 주요 역할

 – 계획단계 : 사업계획의 수립·타당성분석 평가·투자
   의사결정 등을 통하여 최적의 설계 대안이 선정되도
   록 발주자에 조언.
 – 설 계 단 계 : 정 확 한 설 계 도 서 검 토 · Value
   Engineering 등을 통하여 최적의 사업비 산정 및 금
   융조달 지원.
 – 구매단계 : 입찰심사 평가 등을 통하여 최적의 도급
   자 선정 .
 – 시공단계 : 과학화된 공정 원가 품질 안전 계약관리
   를 통하여 시공과정을 완벽하게 관리함과 동시에 적
   기에 적정비용이 투입되고 적정품질을 가진 목적물
   완성.
 – 유지보수단계 : 적정한 준공검사와 유지관리지침을
   통한 최적상태 유지.
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• CM의 기본적인 기능

 –   Project Integration Management
 –   Project/Contract Administration
 –   Project Scope Management
 –   Project Time Management
 –   Project Cost Management
 –   Project Quality Management
 –   Project Human Resource Management
 –   Project Communications management
 –   Project Risk Management
 –   Project Procurement Management
 –   Project Safety Management


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CM 계약의 장·단점
• CM계약의 장점
 – CMr(Construction Manager)의 기술적 조언과 설계 및 시공
   성 검토 등으로 프로젝트 모든 단계에 걸쳐 공법 및 기술의
   활용이 다양.
 – 공사비, 공사일정, 전반적인 공사 수행, 설계변경 등을 포함
   한 계약의 변경 등에 대해 CMr이 독립적으로 평가하여 발주
   자의 의사결정에 도움을 줌.
 – 공사 전반에 걸쳐 설계자와 시공자 간에 원활한 의사 소통
   가능.
 – 단계적 시공을 통해 설계·시공기간을 단축시킬 수 있음.
 – 전통적인 방법과 유사하게 가격경쟁을 유도할 수 있음.
 – 설계, 입찰, 낙찰 과정에서 가치공학을 적용할 기회가 많음.

                                        9
• CM계약의 단점

 – 단계적 시공이 시도될 경우 공사 초기에 전체    공사
   비를 예상하기 어려움.
 – 예산이 한정되어 있고 공사비 증가가 예상될     경우
   총액계약 등의 전통적 방식이 유리.
 – 발주자는 신속히 의사결정을 내려야 할 책임이    있으
   며, 이것은 전체 공사의 성패를 좌우.
 – 프로젝트 성패의 상당 부분이 CMr의 공사관리   능력
   에 좌우됨.
 – CMr은 일반적으로 공사비와 공사 품질에 대한   책임
   을 지지 않음.



                               10
2. Construction Management 계
        약 방식의 유형
CM의 대표적인 2가지 유형
• CM for fee 방식
  – 순수한 의미에서의 CM                     발주자(건축주)           CM
    방식.
  – CMr 또는 CM 회사가              A/E
    발주자의 대행인(Agent)
    으로 업무를 수행.                     종합건설업체
  – 서비스에 대한 수수료                 (General Contractor)
    를 받고, 공사금액이나
    품질에 대한 총괄적인               하도급업체           자체 조직
    책임은 지지 않음.



 A/E : Architect / Engineer

                                                   12
•   CM at risk 방식

    – 전문적인 일괄도급자가 공사를 수행하는 것과 같이
      CMr 또는 CM 회사가 도급자들을 고용하거나, 직접
      일부 또는 전부의 시공을 담당하며, 공사를 수행.
    – CMr 또는 CM회사가 공사에서 발생하는 이윤을
      취하고, 공사에 대해 전적인 책임을 짐.
    – 전통적인 방식과 유사하고, 공사의 책임을 CMr이나
      CM회사가 전담하므로, 전통적인 방식과 차이가
      없는 것 같으나, CMr 또는 CM회사가 프로젝트
      초기단계에서부터 프로젝트 계획을 주관하고,
      발주자, 설계자, 도급자들을 포함한 모든 참여자를
      조정.



                                13
CM at risk 방식의 구조



               발주자

       A/E

               CM




     도급자       도급자   도급자




                           14
ACM(Agency CM) 방식
                                              Team
• CM 방식의 기본형태.
   – CM 은 발 주 자 의 계 약 적 인                     발주자
     Agent.                               A            A
   – 발주자는 모든 설계와 시공
     계약 수행.                         A/E                    CM
   – CM은 independent                              C
     contractor로서 발주자에 대
     한 계약적 책임을 지지 않음.                         원도급자


                                  하도급업체               자체 조직




 A : Agency 관계,   C : independent Contractor 관계

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XCM(Extended Service CM) 방식
• CM이 고유의 CM 서비스 이외에 A/E나 시공자
  (Constructor)로서 서비스 하는 것을 허용.
• XCM의 다양한 유형은 최초에 계약된 CM 서비스
  에 하나 혹은 둘 이상의 추가 서비스를 포함.




                              16
• Design-XCM              • Contractor-XCM

               ¹ ÁÀ
               ß ÖÚ                  ß ÖÚ
                                     ¹ ÁÀ
        A                        A            A+C


  A/E   CM      C          A/E                  CM

                                         C
             ¿ µ ±À
             ø Þ Ú                   ø Þ Ú
                                     ¿ µ ±À



설계와 CM업무가 결합된 형태.         CM이 시공 계약을 보증함으로서
CM 서비스를 제공하는 A/E에         계약 서비스를 추가하는 것.
의 해 서 이 행 되 거 나 , A/E 가
발주자와 CM 서비스를 위한
별도의 계약을 함.


                                                    17
• Constructor-XCM           • Contractor/Constructor-XCM

            ¹ ÁÀ
            ß ÖÚ                          ß ÖÚ
                                          ¹ ÁÀ
                     A+C              A            A+C
        A

  A/E                  CM       A/E                  CM
              C                                C

            ¿ µ ±À
            ø Þ Ú      CM                 ø Þ Ú
                                          ¿ µ ±À     CM




CM이 자체적으로 건설 능력이              CM은 자신이 시공하는 공사와
있는 경우 그 부분에 대한                원도급자와의 계약 서비스에
서비스를 제공.                      대한 책임을 모두 짐.



                                                         18
GMPCM 방식
• 계약 당시 타당성 있는 공사금액을 정해 놓고, 공사 수행의 능률을 극
  대화 시켜 최종공사비가 예상공사금액을 초과하지 않도록 하는 것.
• 예상공사금액을 절감하였거나 넘었을 경우 차이가 난 부분에 대하여
  발주자와 CM에게 일정비율로 할당.
• CM회사는 일단 GMP가 주어지면 CM과 일반도급자의 이중역할 수행.
• CM은 도급 위험을 감수해야 하기 때문에, 통상 여러 가지 별개의 선택
  권을 통해서 위험을 경감시키게 됨.
• GMPCM은 명확한 도급 규정과 CM의 책임에 대한 상호의 이해가 긴
  요함.




 GMP : Guaranteed Maximum Price(공사비 최고한도액 설정)

                                                19
• GMPCM의 기본형                 • Constructor-GMP/XCM

           ß ÖÚ
           ¹ ÁÀ                          ß ÖÚ
                                         ¹ ÁÀ
                        C                             C
       A            A                A          A+C


 A/E         C          CM     A/E                    CM
                                           C

           ø Þ Ú
           ¿ µ ±À                        ø Þ Ú
                                         ¿ µ ±À       CM



ACM 형태의 변형으로 발주              Constructor-XCM과 GMPCM이
자에게 프로젝트 완공에 필요              결합한 형태.
한 최대 금액을 보증.




                                                      20
• Contractor-GMP/XCM           • Constructor/Contractor-
                                      GMP/XCM

             ß ÖÚ
             ¹ ÁÀ                         ß ÖÚ
                                          ¹ ÁÀ           C
                          C
         A            A               A            A+C

   A/e                    CM    A/E                      CM

                      C                        C

             ø Þ Ú
             ¿ µ ±À                       ø Þ Ú
                                          ¿ µ ±À         CM

                               Constructor/Contractor-XCM
                               과 GMPCM이 결합한 형태. 전
Contractor-XCM과 GMPCM이
                               통적인 General Contracting
결합한 형태.
                               System과 유사하지만, 발주자
                               가 공사비에 은밀히 관여하는
                               점에서 차이가 있음.

                                                             21
OCM 방식(Owner form of CM)
• 발주자를 기능상 CM의 위    • Owner-Design/Manage-
  치에 둔 형태.                    CM
• 발주자 자체의 내부능력에
  따라 CM 서비스를 제공하         A/E   ¹ ÁÀ
                               ß ÖÚ     CM
  거나 A/E 서비스를 제공할
  수 있음.                          C
• 이러한 형태는 CM 서비스
  의 전체 또는 일부를 제공
                               ¿ µ ±À
                               ø Þ Ú
  하는 발주자의 자체 조직
  에 의존.
                     발주자의 내부 조직에서 A/E와
                     CM 서비스를 제공.




                                        22
• Owner-Manage-CM         • Owner-Design-CM

            ß ÖÚ
            ¹ ÁÀ     CM      A/E   ¹ ÁÀ
                                   ß ÖÚ


  A/E   A                                   A   CM

              C                      C

            ø Þ Ú
            ¿ µ ±À                 ø Þ Ú
                                   ¿ µ ±À




설계는 외부 A/E에서 담당하고,         CM은 외부 기관에서 담당하고,
발주자의 내부 조직에서 CM업           발주자의 내부 조직에서 A/E업
무 서비스.                     무 서비스.



                                                 23
3. 건설 계약방식의 특징
전통적인 설계·시공 분리방식

 –   건설사업에서 가장 보편적으로 채용되고 있는 전통적인 방식.
 –   설계와 시공이 분리된 주체에 의해서 시행.
 –   순차적 진행.(시공을 착수하기 전 설계가 완성)
 –   계약자와 비교해서 발주자는 많은 위험(Risk)을 부담.
 –   A/E와 시공자의 업무가 명확히 분리.

                발주자


                         종합건설업체
          A/E
                      (General Contractor)


                하도급업체                자체 조직



                                             25
• 설계·시공 분리방식의 장점

 – 사례 다수.
 – 총액 계약방식을 계약체결 이전에 예상 공사비의
   총액 산출 가능.
 – 단가 계약방식의 경우 공사물량의 변화에 따라 합
   당한 대금 지불 가능.
 – 시공시 발주자의 참여도와 리스크가 최소.
 – 발주자는 경쟁입찰을 통해 원가를 절감할 수 있음.
 – 시공자는 신기술/신공법의 채용에 의한 공기단축
   및 비용절감으로 이익을 최대화 할 수 있음.
 – 시공자는 공사 수행시 각종 위험을 하도급자에게
   이전할 수 있음.+


                           26
• 설계·시공 분리방식의 단점

 – 분리 발주로 인해 설계단계에서 가치공학 적용 이나 시공성
   향상이 불가능하여 기술혁신의 여지가 적음.
 – 전체 사업기간이 타 방식 보다 더 소요.
 – 발주자, 설계자, 시공자 등 3자간의 이해 상충으로 적대적
   관계.
 – 공사비의 증가가 불가피한 설계변경 또는 예상치 못한 현장
   사정으로 인해 고정가격 계약의 개념이 상실될 우려가 있음.
 – 치열한 과당 수주경쟁은 비현실적인 입찰가를 유발시켜 부
   실공사의 원인이 될 수 있음.
 – 시공자로서 어쩔 수 없는 외부환경 변화에 따른 위험을 시
   공자가 부담.




                               27
턴키(Turn-Key) 계약방식
 – 원래 “건축주가 열쇠만 돌리면 쓸 수 있다”는 뜻에서 유
   래.
 – 넓은 의미는 턴키 계약자가 시설물의 계획, 금융조달,
   부지확보, 설계, 구매조달, 시공, 기계기구 설치, 시운전,
   조업지도, 유지관리 등 모든 서비스를 제공.
 – 우리 나라 법령은 “발주기관에서 제시한 기본계획 및
   지침에 따라 입찰자가 설계와 시공을 일괄하여 입찰하
   는 것”을 의미.
 – 총액(Stipulated Sum) 및 단가(Unit Price)계약이 일반
   적.




                                      28
• 턴키 계약방식의 장점

 – 발주자는 턴키 계약자의 뛰어난 프로세스 지식들을 제공받
   을 수 있음.
 – 발주자에게 요구되는 설계, 시공 등 프로젝트 각 단계의 지
   휘, 조정 노력이 최소화.
 – Fast Tracking 혹은 Phased Construction 을 통해 설계 및
   시공 기간을 단축할 수 있음.
 – 설계시 시공자의 경험과 전문지식을 충분히 반영할 수 있음.
 – 턴기 계약자는 기술적, 관리적으로 유능한 사업관리자(PMr)
   육성 가능.
 – 턴키 계약자는 원가보상 계약시 최소한의 위험부담을 안으
   며, 총액계약시 사업에 대한 기획 및 조정 능력 발휘.




                                            29
• 턴키 계약방식의 단점

 – 시공이 어느 정도 단계에 이를 때까지 총투자 비용
   의 산정 불가능.
 – 점검과 조정기능의 결여.
 – 발주자의 참여기회 제한.
 – 발주자는 턴키 업자에게 사업성패에 따른 위험부담
   의 확대와 비용에 상응하는 서비스를 요구할 수 있
   음.
 – 턴키 계약자가 새로운 사업영역으로 진출하기 위해
   서는 막대한 마케팅 인원이 필요.




                           30
• 턴키 계약방식의 유형
          발주자                                        발주자

            C                                             C
   (a)                A
         D-B/GC              A/E                      D-B
                                              (b)
            C                                       A/E       GC

         하도급업체                                            C
                                                    하도급업체
(a) 형태가 일반적으로 발주자가 좋아하는 형태.
(a)는 계약적으로 설계와 시공이 분리되어 있지만, 발주자는 턴키
계약자에게만 책임을 전가.
발주자는 설계와 시공을 한 회사가 하는 (b)유형보다 각 부분간의
견제와 균형이 있는 (a)유형에서 더 많은 것을 얻을 수 있음.


D-B : Design-Build,       GC : General Contractor
                                                                   31
BOT(Build Operate Transfer) 방식
• 사업주가 수입을 수반한 공공 혹은 공익 프로젝트에서 필
  요한 자금을 조달하고 설계·엔지니어링,시공의 전부를 도
  급 받아 시설물을 완성한 후, 운영하여 발생한 수익금으로
  부터 투자금을 회수하고, 운영이 종료되면 발주자에게 양
  도하는 방식.
• 턴키 방식에 추가해서 자금조달과 공사 완료 후 일정 기간
  의 운영, 그 후의 양도까지로 구성됨.
• 발주자가 BOT 도급자에 대해서 운영수입을 어느 정도 보
  증하느냐가 핵심 사항임.
• 이해 당사자는 크게 정부, 프로젝트 전담회사, 채권자로
  구분.


                                 32
• BOT 계약의 장점

 – 사업시행자의 부채비율에 의한 부담을 최소화 할 수 있
   으므로, 외부차임으로부터 여러 가지 제한을 회피할 수
   있음.
 – 일반 건설에서는 불가능한 공적 금융기관의 참여를 유
   도할 수 있으며, 각종 규제조치를 피할 수 있음.
 – 사업시행자, 자금 공여자, 시공자 및 제 3자간에 프로젝
   트로부터 발생하는 위험이 적절히 분산.
 – 부외금융인 까닭으로 사업시행자의 회계 처리상 여러
   가지 이점을 기대. 즉, 직간접적으로 제3자의 신용지원
   이 이루어 지더라도 대차대조표상에 부채형태로 나타나
   지 않음.


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• BOT 계약의 단점

 – 다양한 이해관계가 있는 프로젝트 참여자간의 협상에
   기초하기 때문에 복잡한 절차가 필요하고, 상대적으로
   위험 배분 및 차입하는데 오랜 기간 필요.
 – 대출기관이 부담하는 위험이 많기 때문에 높은 금융비
   용 수반.
 – 금융기관은 프로젝트의 감독 및 통제 등 장기간의 지속
   적인 사후관리를 필요.
 – 이미 결정된 대출조건의 수정이 어려움.




                            34
• BOT 계약의 관계자


                          정부



         정부 부처
                                  운전자
         자재공급자
                         민자회사
                                  용역회사
                          (SPC)
         금융기관
                                  시공회사
          투자자




SPC : Special Purpose Company

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• BOT계약의 유형별 업무범위

                   BT    BOOST BRT          BOOT

       Fully                                       Fully
       Public                                      Private

              CM        BTO     LDO     BOT/    BOO/
 BT : Build-Transfer                    ROT     ROO
 BTO : Build-Transfer-Operate
 BOOST : Build-Own-Operate-Subsidize-Transfer
 LDO : Lease-Develop-Operate
 BRT : Build-Rent-Transfer
 BOT : Build-Operate-Transfer
 ROT : Rehabilitate-Operate-Transfer
 BOOT : Build-Own-Operate-Transfer
 Boo : Build-Operate-Own
 Roo : Rehabilitate-Operate-Own
                                                         36
4. 건설계약에 따른 관리 주체
건설공사의 진행방식 비교
• 전통적인 분리발주 방식
 설계자 선정

      설계

           시공자 선정

                     시공



  전통적인 계약방식은 설계 종료 후 시공을 하는 순차적인
  방식.


                             38
• 턴키 계약 방식


턴키 사업자 선정


             설계



       시공기획/검토       시공


 CM 방식과 유사하게 중첩 시행 하지만, 관리의 주체가
 계약자가 되는 방식.


                             39
• CM 계약 방식


 설계자 선정

              설계


 CM/시공자 선정


          시공기획/검토    시공


 설계와 시공을 중첩하여 수행하는 방식.



                          40
프로젝트의 단계별 수행 범위 비교
        사업단계 기획   타당   설계   발주   시공   시운   운영
          구분 단계   성분   단계   단계   단계   전단   단계
발주방식              석                   계

 설계시공분리발주
   턴키 발주
   CM 발주
    Project
  Management
   Program
  Management
 민자사업발주(BO
    T)


                                           41
프로젝트 관리 주체 비교
• 전통적인 분리발주 방식
 – 설계와 시공 등 직접생산활동 이외의 책임을 모두 발주자가 지
   는 형태.
 – 발주자가 프로젝트 관리 및 사업의 성공 여부에 대한 모든 위험
   부담을 짐.

• 턴키 방식
 – 단일 시설물일 경우 프로젝트 관리의 주체는 턴키 계약자.
 – 다중 시설물의 일부만 턴키 방식으로 할 경우, 프로젝트 관리주
   체는 발주자와 턴기 계약자.
    • 발주자의 관리 인력은 다소 줄어드나 프로젝트 관리기능과 역
      할은 같음.
    • 턴키 계약자 역시 프로젝트관리 역할을 하면서 발주자로부터
      프로젝트관리에 대한 간섭을 받음.


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• CM 방식

 – 프로젝트 관리업무의 위탁범위에 따라 다양.
 – 일부만을 위탁할 경우 사업성공의 여부는 발주자의 책임.
 – GMP 방식의 경우에도 CM에게 전적으로 책임을 전가하기에는
   한계가 있지만, 발주자의 위험부담은 분리발주방식에 비해 상
   대적으로 적음.


• BOT 방식
 – 프로젝트관리주체는 특수법인인 SPC가 됨.
 – SPC는 일시적인 형태로 전문성을 가진 대규모 조직이나 인력
   을 단기간에 확보하기 어려우므로, 외부전문기관에 위탁하는
   형태가 일반적임.




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