PROGRAMMA TRIENNALE

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					OGGETTO: Programma Triennale di competenza dell’Area Tecnica - Servizio

             Costruzioni e Manutenzione per gli anni 2011 - 2013.



                                      RELAZIONE



                            A. RIFERIMENTI NORMATIVI


L’art. 128 del Decreto Legislativo 12/04/2006 n. 163 “Codice dei Contratti Pubblici

relativi ai lavori, servizi e forniture in attuazione delle direttive 2004/17/CE e

2004/18/CE” e successive modifiche ed integrazioni, prevede che l’attività di

realizzazione dei lavori di singolo importo superiore ad €. 100.000,00.= si svolge sulla

base di una programmazione triennale e di suoi aggiornamenti annuali che le

Amministrazioni aggiudicatrici predispongono ed approvano, nel rispetto dei documenti

programmatori, già previsti dalla normativa vigente e dalla normativa urbanistica,

unitamente all’elenco dei lavori da realizzare nell’anno stesso.

Il programma triennale costituisce momento attuativo di studi di fattibilità e di

identificazione e quantificazione dei propri bisogni che le amministrazioni aggiudicatrici




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predispongono nell'esercizio delle loro autonome competenze e, quando esplicitamente

previsto, di concerto con altri soggetti, in conformità agli obiettivi assunti come

prioritari. Gli studi individuano i lavori strumentali al soddisfacimento dei predetti

bisogni, indicano le caratteristiche funzionali, tecniche, gestionali ed economico-

finanziarie degli stessi e contengono l'analisi dello stato di fatto di ogni intervento nelle

sue eventuali componenti storico-artistiche, architettoniche, paesaggistiche, e nelle sue

componenti di sostenibilità ambientale, socio-economiche, amministrative e tecniche.

In particolare le amministrazioni aggiudicatrici individuano con priorità i bisogni che

possono essere soddisfatti tramite la realizzazione di lavori finanziabili con capitali

privati, in quanto suscettibili di gestione economica. Lo schema di programma triennale

e i suoi aggiornamenti annuali sono resi pubblici, prima della loro approvazione,

mediante affissione nella sede delle amministrazioni aggiudicatrici per almeno sessanta

giorni consecutivi ed eventualmente mediante pubblicazione sul profilo di committente

della stazione appaltante.

Il programma triennale deve prevedere un ordine di priorità. Nell'ambito di tale ordine

sono da ritenere comunque prioritari i lavori di manutenzione, di recupero del

patrimonio esistente, di completamento dei lavori già iniziati, i progetti esecutivi

approvati, nonché gli interventi per i quali ricorra la possibilità di finanziamento con

capitale privato maggioritario.

Nel programma triennale sono altresì indicati i beni immobili pubblici che, al fine di

quanto previsto dall'articolo 53, comma 6, possono essere oggetto di diretta

alienazione anche del solo diritto di superficie, previo esperimento di una gara. Tali

beni sono classificati e valutati anche rispetto ad eventuali caratteri di rilevanza storico-

artistica, architettonica, paesaggistica e ambientale e ne viene acquisita la

documentazione catastale e ipotecaria.



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Le amministrazioni aggiudicatrici nel dare attuazione ai lavori previsti dal programma

triennale devono rispettare le priorità ivi indicate. Sono fatti salvi gli interventi imposti

da eventi imprevedibili o calamitosi, nonché le modifiche dipendenti da sopravvenute

disposizioni di legge o regolamentari ovvero da altri atti amministrativi adottati a livello

statale o regionale.

L'inclusione di un lavoro nell'elenco annuale è subordinata, per i lavori di importo

inferiore a €. 1.000.000,00.= di euro, alla previa approvazione di uno studio di

fattibilità e, per i lavori di importo pari o superiore a €. 1.000.000,00.= di euro, alla

previa approvazione della progettazione preliminare, redatta ai sensi dell'articolo 93,

salvo che per i lavori di manutenzione, per i quali è sufficiente l'indicazione degli

interventi accompagnata dalla stima sommaria dei costi.

Un lavoro può essere inserito nell'elenco annuale, limitatamente ad uno o più lotti,

purché con riferimento all'intero lavoro sia stata elaborata la progettazione almeno

preliminare e siano state quantificate le complessive risorse finanziarie necessarie per

la realizzazione dell'intero lavoro. In ogni caso l'amministrazione aggiudicatrice nomina,

nell'ambito del personale ad essa addetto, un soggetto idoneo a certificare la

funzionalità, fruibilità e fattibilità di ciascun lotto.

I progetti dei lavori degli enti locali, ricompresi nell'elenco annuale, devono essere

conformi agli strumenti urbanistici vigenti o adottati. Ove gli enti locali siano sprovvisti

di tali strumenti urbanistici, decorso inutilmente un anno dal termine ultimo previsto

dalla normativa vigente per la loro adozione, e fino all'adozione medesima, gli enti

stessi sono esclusi da qualsiasi contributo o agevolazione dello Stato in materia di

lavori pubblici. Resta ferma l'applicabilità delle disposizioni di cui agli articoli 9, 10, 11 e

19 del DPR 8 giugno 2001, n. 327 e di cui all'articolo 34 del decreto legislativo 18

agosto 2000, n. 267.

L'elenco annuale predisposto dalle amministrazioni aggiudicatrici deve essere

approvato unitamente al bilancio preventivo, di cui costituisce parte integrante, e deve



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contenere l'indicazione dei mezzi finanziari stanziati sullo stato di previsione o sul

proprio bilancio, ovvero disponibili in base a contributi o risorse dello Stato, delle

regioni a statuto ordinario o di altri enti pubblici, già stanziati nei rispettivi stati di

previsione o bilanci, nonché acquisibili ai sensi dell'articolo 3 del decreto-legge 31

ottobre 1990, n. 310, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 1990, n.

403, e successive modificazioni. Un lavoro non inserito nell'elenco annuale può essere

realizzato solo sulla base di un autonomo piano finanziario che non utilizzi risorse già

previste tra i mezzi finanziari dell'amministrazione al momento della formazione

dell'elenco, fatta eccezione per le risorse resesi disponibili a seguito di ribassi d'asta o

di economie. Agli enti locali si applicano le disposizioni previste dal decreto legislativo

18 agosto 2000, n. 267.

I lavori non ricompresi nell'elenco annuale o non ricadenti nelle ipotesi di cui al comma

5, secondo periodo, non possono ricevere alcuna forma di finanziamento da parte di

pubbliche amministrazioni.

Le amministrazioni aggiudicatrici sono tenute ad adottare il programma triennale e gli

elenchi annuali dei lavori sulla base degli schemi tipo, che sono definiti con decreto del

Ministro delle infrastrutture e dei trasporti e sono pubblicati sul sito informatico del

Ministero delle infrastrutture e trasporti di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici

6 aprile 2001, n. 20 e per estremi sul sito informatico presso l'Osservatorio.

I programmi triennali e gli aggiornamenti annuali, fatta eccezione per quelli predisposti

dagli enti e da amministrazioni locali e loro associazioni e consorzi, sono altresì

trasmessi al CIPE, per la verifica della loro compatibilità con i documenti

programmatori vigenti.




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               B. PROGRAMMAZIONE DEGLI INTERVENTI DI
                          EDILIZIA RESIDENZIALE
                                   PUBBLICA
La programmazione degli interventi di ERP avviene prioritariamente sulla base della

Legge 17.2.1992 n. 179 “Norme per l’Edilizia Residenziale Pubblica”, della Legge

04.12.1993 n. 493 “Disposizione per l’accelerazione degli investimenti ed il sostegno

dell’occupazione e per la semplificazione dei procedimenti in materia edilizia”, nonché

dei Decreti Ministeriali 01.12.1994 n. 289 “Programmi di recupero urbano – modalità e

criteri generali per la concessione dei contributi, per l’individuazione delle zone urbane

interessate e per la determinazione delle tipologie di intervento” e n. 290

“Realizzazione dei programmi di recupero urbano ai sensi dell’art. 11, comma 5, del

decreto legge 5.10.1993 n. 398 convertito con modificazioni nella Legge 04.12.1993 n.

493 nonché in base all’art. 25 della Legge 8/8/1977 n° 513 “Provvedimenti urgenti per

l’accelerazione dei programmi in corso, finanziamento di un programma straordinario e

canone minimo dell’Edilizia Residenziale Pubblica”, dell’art. 3 della Legge 05/08/1978 n.

457 “Norme per l’Edilizia Residenziale” e dell’art. 1 della Legge 24.12.1993 n. 560

“Norme in materia di alienazione degli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica”.

Programma Straordinario di Edilizia Residenziale Pubblica ex Articolo 21 Decreto Legge

01 ottobre 2007, N. 159 convertito, Con modificazioni della Legge 29 novembre 2007,

N. 222 – D.I. 18 dicembre 2007, protocollo N. 127 da Circolare Attuativa n. 0001806

del 17 marzo 2008. D.L. 25.06.2008, n. 112, convertito con modificazioni dalla Legge

06.08.2008, n. 133.

La programmazione, partendo dagli organi Statali quali, Ministero delle Infrastrutture e

dei Trasporti, CIPE, CER si estende alla Regione che provvede successivamente alla

pubblicazione dei bandi e/o degli avvisi, alla selezione delle domande, alla

localizzazione puntuale degli interventi ed infine al riparto dei fondi.




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 B 1.1 PROGRAMMAZIONE DEGLI INTERVENTI DI EDILIZIA RESIDENZIALE
                        AQST PUBBLICA

Il Consiglio Regionale, con Delibera 05 dicembre 2006 n. VIII/0272 ha approvato il

“PROGRAMMA REGIONALE PER L’EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA 2007-2009”.

Con tale Delibera il Consiglio Regionale ha demandato alla Giunta l’approvazione dei

rispettivi avvisi.

La Giunta Regionale con Delibera 28 marzo 2007 n. VIII/004448 “ATTUAZIONE

PROGRAMMA REGIONALE PER L’EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA 2007-2009” ha

quindi approvato i criteri per la predisposizione di un avviso di ricognizione delle

proposte per l’attuazione degli interventi incrementali del patrimonio di edilizia

residenziale pubblica previsti nel PRERP 2007 – 2009.

Il programma regionale per l’ERP 2007-2009 individua come misure per l’incremento

del patrimonio di edilizia residenziale pubblica gli Accordi Quadro di Sviluppo

Territoriale (AQST) per la casa, allocando una disponibilità di risorse pari ad €.

163.000.000,00.=

La DGR 28 marzo 2007 n. VIII/004448 prevedeva che le proposte di intervento

potevano essere presentate dai Comuni, anche in forma associata e dalle ALER.

Successivamente la Giunta Regionale con D.G.R. 20 marzo 2007 n. VIII/4448, in

attuazione della Delibera del Consiglio 05 dicembre 2006 n. VIII/ 272, ha approvato i

criteri per la predisposizione di un avviso di ricognizione delle proposte e le procedure

successive alla valutazione delle proposte stesse;

La Regione Lombardia con Decreto Dirigenziale n. 3961 del 18.04.2007, integrato dal

Decreto     Dirigenziale n. 4050 del 20 aprile 2007 è stato emanato l’Avviso di

ricognizione delle proposte per l’attuazione degli interventi incrementali del patrimonio

di edilizia residenziale pubblica previsti nel PRERP 2007-2009;




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I succitati Decreti Dirigenziali prevedevano che le proposte di intervento dovessero

essere inoltrate alla Regione Lombardia entro il 15 giugno 2007;

Per quanto sopra si evince che (dal 18 aprile 2007 al 15 giugno 2007 ) residuavano 57

giorni per predisporre la documentazione da inoltrare alla Regione Lombardia

dovendosi per altro concludere in tale periodo, anche se in via informale, gli accordi

con le Amministrazioni Comunali interessate;

E’ del tutto evidente che stanti i ristretti tempi per l’inoltro della documentazione alla

Regione, come evidenziati al precedente punto 5), non si potesse che procedere a

delle valutazioni parametriche dei costi, che per essere attendibili non potevano

che essere basate su dati reali, in possesso dell’Azienda;

Sono state quindi individuate ben 16 proposte da inoltrare alla Regione, per circa n.

300 alloggi (di queste 13, per complessivi n. 257 alloggi, sono state ammesse a

cofinanziamento);

La Regione Lombardia con D.G.R. 19/12/2007 n. VIII/6246 ha approvato l’elenco di n.

164 interventi finanziati di cui all’allegato A);

Per quanto riguarda gli interventi indicati all’allegato A) della suddetta D.G.R.      n.

VIII/6246 del 19.12.07, i n. 13 interventi proposti dall’A.L.E.R. di Varese risultavano

tutti Ufficialmente Cofinanziati, ad eccezione dell’intervento da realizzarsi nel

Comune di Gorla Minore Via Madonna dell’Albero;

Il C.di.A dell’A.L.E.R in data 23.10.2008 ha approvato n. 13 progetti Esecutivi

Cofinanziati da Regione Lombardia, dai computi metrici estimativi è emerso un Costo

di Costruzione medio per alloggio di €. 124.909,43.= e un relativo Costo Globale di

€. 157.357,70.= applicando il Costo Convenzionale di €. 1.325,00.= determinando

l’importo di cofinanziamento di ogni singolo intervento.

In data 23.10.2008 il C.di.A. dell’Azienda approvava i progetti Esecutivi il cui Importo

Globale ammontava ad €. 44.107.000,00.= a fronte di una promessa di

finanziamento Regionale di €. 13.983.989,32.= oltre il ricavo previsto dalla vendita di



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alloggi per un importo presunto pari ad €. 2.746.503,00.= e pertanto con un differenza

di costi pari ad €. 24.996.000,00.= a carico dell’A.L.E.R.;

Pertanto da un Costo Globale a progetto preliminare di €. 26.952.000.= si è passati a

un Costo Globale di €. 44.107.000,00.= con un conseguente incremento del Costo

Globale.



           B 1.2 - ATTUAZIONE DEL PROGRAMMA PRERP 2007-2009

Un solo intervento dell’AQST 2007 – 2009, è stato iniziato e portato a termine detto

intervento ha riguardato la costruzione di n. 8 alloggi a canone moderato aggiuntivi ai

n. 32 alloggi a canone sociale relativo al P.C.E.R.S II° avviso, nel Comune di Varese via

Valsugana Quartiere San Fermo.

Mentre per gli atri interventi del PRERP 2007–2009 non hanno avuto inizio nell’anno

2008 in quanto:

-   Le Amministrazioni Comunali non hanno rispettato i tempi concordati e stabiliti

    con il cronoprogramma, che fa parte integrante degli AQST depositati in Regione

    al fine di ottenere il Cofinanziamento;

-   Le Amministrazioni Comunali non hanno prodotto, in tempi utili, i relativi Permessi

    di Costruire in quanto si sono dilatati i tempi di approvazione di Varianti

    Urbanistiche e/o Piani di Lottizzazioni;

-   La stesura delle Convenzione e l’iter di approvazione delle stesse ha avuto un

    corso più lungo, in quanto, per i motivi suesposti è stato necessario attendere i

    tempi di approvazioni delle Varianti Urbanistiche;

-   i lavori previsti nell’elenco annuale 2009 non hanno avuto sviluppi successivi alla

    fase di progettazione preliminare e quindi si ritiene di riproporli con l’approvazione

    del nuovo Programma Triennale.




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Il C.di.A dell’A.L.E.R in data 16.06.2009 ha approvato un programma che prevede la

realizzazione in via prioritaria di n. 6   individuati nel PRERP 2007–2009, a Canone

Sociale e Locazione Temporanea, così come sotto elencati.

       1) Lavori per il recupero edilizio di un fabbricato per complessivi n. 48 mini

           alloggi nella Città di SARONNO Piazza Santuario – Ex Seminario:

           l’importo lavori e sicurezza di €. 4.170.000,00.=;           il Costo Globale

           ammonta a €. 6.545.000,00.=, di cui Cofinanziamento Regionale di

           €. 1.106.851,00.= e €. 5.438.148,50.= mediante i proventi del Piano

           Vendite da parte dell’A.L.E.R.. I lavori attualmente risultano in corso

           d’opera, sono stati    appaltati       in data 26.08.2009, mediante il criterio

           economicamente più vantaggioso nella procedura aperta, ai sensi dell’art. 3,

           comma 37, degli articoli 83 e 82, comma 2 lettera b.), del D.Lgs. N. 163 del

           12 aprile 2006;

       2) Lavori per il recupero edilizio di un fabbricato per complessivi n. 10 alloggi

           più   due    negozi   nel       Comune      di   TRADATE        via   Crocifisso:

           l’importo lavori e sicurezza di €. 1.070.000,00.=;           il Costo Globale

           ammonta a €. 1.305.000,00.=, di cui Cofinanziamento Regionale di

           €. 529.332,00.=       e €. 775.668,00.= mediante l’accensione di mutui

           Bancari da parte dell’A.L.E.R.. I lavori attualmente risultano in corso

           d’opera, sono stati     appaltati      in data 14.09.2009 mediante il criterio

           economicamente più vantaggioso nella procedura aperta, ai sensi dell’art.

           3, comma 37, degli articoli 83 e 82, comma 2 lettera b.), del D.Lgs. N. 163

           del 12 aprile 2006;

       3) Lavori per la costruzione di un fabbricato per complessivi n. 12 alloggi nel

           Comune      di    UBOLDO         via      Lazzaretto   ex    vicolo    Trentino:

           l’importo lavori e sicurezza di €. 1.623.000,00.=; il Costo Globale

           ammonta a €. 2.108.000,00.=, di cui Cofinanziamento Regionale di



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   €. 1.043.193,84.=          e   €. 1.064.806,16.= mediante l’accensione di

   mutui Bancari da parte dell’A.L.E.R., i lavori attualmente risultano in corso

   d’opera, sono stati       appaltati   in data 14.09.2009 mediante il criterio

   economicamente più vantaggioso nella procedura aperta, ai sensi dell’art.

   3, comma 37, degli articoli 83 e 82, comma 2 lettera b.), del D.Lgs. N. 163

   del 12 aprile 2006;

4) Lavori per la costruzione di un fabbricato per complessivi n. 18 alloggi nel

   Comune     di        OLGIATE OLONA      via   Monginevro   ex   via   Brennero:

   l’importo lavori e sicurezza di €. 1.852.000,00.=; il Costo Globale

   ammonta a €. 2.235.000,00.=, di cui Cofinanziamento Regionale di

   €. 1.177.039,44.=          e   €. 1.057.960,56.= mediante l’accensione di

   mutui Bancari da parte dell’A.L.E.R., i lavori attualmente risultano in corso

   d’opera, sono stati       appaltati   in data 18.11.2009 mediante il criterio

   economicamente più vantaggioso nella procedura aperta, ai sensi dell’art.

   3, comma 37, degli articoli 83 e 82, comma 2 lettera b.), del D.Lgs. N. 163

   del 12 aprile 2006;

5) Lavori per la costruzione di un fabbricato per complessivi n. 10 alloggi nel

   Comune          di     SOMMA      LOMBARDO         via     Damiano      Chiesa:

   l’importo lavori e sicurezza di €. 1.080.000,00.=; il Costo Globale

   ammonta a €. 1.320.000,00.=, di cui Cofinanziamento Regionale di

   €. 618.835,44.= e €. 701.164,56.= mediante l’accensione di mutui

   Bancari da parte dell’A.L.E.R., i lavori attualmente risultano in corso

   d’opera, sono stati       appaltati   in data 23.03.2009 mediante il criterio

   economicamente più vantaggioso nella procedura aperta, ai sensi dell’art.

   3, comma 37, degli articoli 83 e 82, comma 2 lettera b.), del D.Lgs. N. 163

   del 12 aprile 2006;




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6) Lavori per la costruzione di un fabbricato per complessivi n. 16 alloggi nel

   Comune di FAGNANO OLONA via Marco Polo – ex via Dante ex via

   Pasolini: l’importo lavori e sicurezza di €. 2.365.000,00.=; il Costo

   Globale ammonta a €. 2.860.000,00.=, di cui Cofinanziamento

   Regionale di      €. 1.479.324,90.=        e €. 1.380.675,10.= mediante

   l’accensione di mutui Bancari da parte dell’A.L.E.R., i lavori attualmente

   risultano in corso d’opera, sono stati       appaltati   in data 23.03.2009

   mediante il criterio economicamente più vantaggioso nella procedura

   aperta, ai sensi dell’art. 3, comma 37, degli articoli 83 e 82, comma 2

   lettera b.), del D.Lgs. N. 163 del 12 aprile 2006;

7) L’intervento per la costruzione di un fabbricato per complessivi n. 40 alloggi

    a Canone Sociale in Comune di CASTELLANZA, per detto intervento è stato

    Finanziamento da parte del Ministero mediante il Programma Straordinario

    E.R.P. – Decreto Interministeriale n. 127/DA del 18.12.2007. Con Decreto

    Legge n. 18 dicembre 2007 di assegnazione del finanziamento di €.

    4.600.000,00.= a fronte di un Costo globale di €. 5.480.000,00.=

    resta a carico dell’A.L.E.R un importo di €. 880.000,00.=

La Regione Lombardia con Decreto Dirigenziale n. 14543 del 30.12.2009, ha

determinato l’entità di nuovo l’entità dei cofinanziamento ad ALER VARESE,

e ha fissato le    date di inizio e fine dei lavori per gli interventi nei

Comuni di Uboldo, Tradate, Saronno, Fagnano Olona, Somma Lombardo e

Olgiate Olona.




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                     N.     COSTO                   COSTO             IMPORTO    FINANZIAMENT                FONDI ALER
N.    COMUNE       ALLOG COSTRUZIONE               GLOBALE             NETTO      O REGIONALE                DA MUTUARE
                     GI                                             CONTRATTUALE

1    SARONNO        48 LT      €. 4.170.000.=    €. 6.545.000.=      €. 3.892.695,00.=   €. 1.106.851,50.=   €. 5.438.148,50.=
       PIAZZA
     SANTUARIO

2     TRADATE       10 CS
        VIA          +2        €. 1.070.000.=    €. 1.035.000.=      €.   848.707,95.=   €.   529.332,00.=   €. 775.668,00.=
     CROCIFISSO     Negozi

3    UBOLDO VIA     12 CS      €. 1.623.000.=    €. 2.108.000.=      €. 1.526.779,20.=   €. 1.043.193,84.=   €. 1.064.806,16.=
     LAZZARETTO

       OLGIATE
4     OLONA VIA     18 CS      €. 1.852.000.=    €. 2.235.000.=      €. 1.709.440,00.=   €. 1.177.039,44.=   €. 1.057.960,56.=
     MONGINEVRO

5      SOMMA
     LOMBARDO       10 CS      €. 1.080.000.=    €. 1.320.000.=      €. 781.861,50.=      €. 618.835,44.=     €. 701.164,58.=
     VIA DAMIANO
        CHIESA

6     FAGNANO
     OLONA VIA      16 CS    €. 2.365.000.=      €. 2.860.000.=      €. 2.129.091,25.=   €. 1.479.324,90.=   €. 1.380.675,10.=
     MARCO POLO

7 CASTELLANZA
      VIA           40 CS €.    4.555.000.=      €. 5.480.000.=     €. 3.936.074,50.=    €. 4.600.000,00.=    €. 880.000,00.=
   MADONNINA

                   155 CS €.16.715.000,00.=     €.21.583.000,00.=   €.14.824.649,40.=    €.10.554.577,12.=   €.11.298.422,90.=




                  B 1.3 - LETTERE DI RINUNCIA AI COFINANZIAMENTI REGIONALI DA PARTE
                                DI ALCUNI COMUNI IN ACCORDO CON A.L.E.R


               Il C.di.A dell’A.L.E.R in data 14.07.2009 e nella successiva seduta in data 22.09.2009,

               su richiesta di alcune Amministrazioni Comunali non avendo le medesime rassegnato in

               tempo utile i Permessi di Costruire di alcuni interventi dell’AQST, come prevedevano tra

               l’altro i cronoprogrammi Regionali, ha approvato i testi delle lettere che sono state

               inoltrate alla Regione Lombardia per la rinuncia ai Cofinanziamento Regionale di n. 6

               interventi individuati nel PRERP 2007–2009, a Canone Sociale, Moderato, e Locazione

               Temporanea, così come sotto elencati:


                                                                                                               12
a.) Lavori per la realizzazione di un fabbricato per n. 35 alloggi a canone moderato in

    Comune di GALLARATE via Sant’Agostino lotto III. – nota di rinuncia protocollo

    numero 20976 del        15/07/2009 in sostituzione di questo intervento è in

    programma la realizzazione di n. 100 alloggi di Housing Sociale in un area limitrofa,

    a canone moderato e con patto di futura vendita, con il contributo finanziario di un

    partner privato da ricercarsi mediante un Bando ad evidenza Pubblica.

b.) Lavori per la realizzazione di un fabbricato per n.20 alloggi a Canone Moderato in

    Comune di CASTELLANZA via San Giovanni - nota di rinuncia protocollo numero

    20977 del 15/07/2009. In luogo di quanto previsto in precedenza si realizzerà

    dell’edilizia Convenzionata da vendere con i cui proventi delle vendite degli alloggi

    si otterrà un autofinanziamento dell’opera.

c.) Lavori per la realizzazione di un fabbricato per n. 21 alloggi a Canone Moderato in

    Comune di VARESE Piazzale Staffora - nota di rinuncia protocollo numero 20975

    del 15/07/2009, in quanto non è stato rilasciato il Permesso di Costruire.

    In luogo di quanto previsto in precedenza si cercherà di porre in vendita l’area di

    Piazzale Staffora, in considerazione del fatto che non si riesce ad ottenere

    un equilibrio finanziario dell’intervento edilizio per la notevole incidenza dei

    costi delle Urbanizzazioni.

d.) Lavori per la realizzazione di un fabbricato per n. 23 alloggi a Canone Sociale in

    Comune di CISLAGO via Matteotti Piazza Libertà - nota di rinuncia protocollo

    numero 0020814 del 14/07/2009, in quanto non è stato rilasciato il Permesso di

    Costruire.

e.) Lavori per la realizzazione di un fabbricato per n.18 alloggi a Canone Sociale in

    Comune di CARNAGO via Repubblica - nota            di rinuncia   al cofinanziamento

    protocollo numero 20807 del 14.07.2009, a causa della non disponibilità dell’area.

    Con successiva nota d’intenti del 17.03.2009 il Sig. Sindaco Maurizio Andreoli

    Andreoni del Comune di CARNAGO e il Presidente dell’Azienda Dott. Paolo Galli,



                                                                                      13
      concordavano, vista la totale disponibilità delle aree occorrenti, e confermare la

      volontà dell’A.L.E.R e del Comune di CARNAGO di predisporre tutto quanto

      indispensabile per ottenere dalla Regione Lombardia un adeguato contributo per la

      realizzazione delle opere in argomento.

              E’ intenzione di entrambe le Amministrazioni attivarsi in tempi brevi, allo
      scopo di poter garantire che l’appalto e l’inizio dei lavori di che trattasi, avvenga
      nel corso dell'anno 2011.
              Non appena la Regione Lombardia emanerà il primo bando con le
      caratteristiche richieste per la costruzione di alloggi a canone sociale, gli uffici
      Tecnici dell’A.L.E.R.- Varese e del Comune di CARNAGO in collaborazione,
      predisporranno      tutta    la   documentazione     occorrente    al   procedimento
      amministrativo atto ad ottenere il suddetto cofinanziamento.
      Si confermava altresì che l’A.L.E.R.- Varese garantirà la copertura dei costi per la
      parte non finanziata.


  L’A.L.E.R e i Comune interessati per gli interventi di cui ai punti a.) b.) d.) e.) si sono

  impegnati a recuperare in un prossimo futuro le risorse necessarie finanziare mediante

  l’adesione a Bandi Regionali, con il Piano Casa, con il Piano Vendite, o con i mutui

  Bancari, per realizzare gli interventi di cui sopra.



             C - RIAPPALTO CANTIERI IN SARONNO E VARESE


I cantieri facenti parte del Contratto di Quartiere II in Città di SARONNO - Quartiere

Matteotti II° e l’intervento inserito nella AQST in Comune di VARESE via Talizia, sono

stati riappaltati nel corso dell’anno 2010, quello per la nuova sede ALER in Viale Monte

Rosa a Varese, è in corso di riappalto (vedi TABELLA A dopo pagina 22).

Segue dettaglio lavori riappaltati:

a.1) Lavori per la costruzione di un fabbricato per complessivi n. 70 alloggi X1 più una

     palestra fabbricato X4 in Città di SARONNO – Contratto di Quartiere II – Quartiere

     Matteotti.




                                                                                          14
           Quadro Tecnico Economico QTE N.1 di Riappalto dei Lavori.

                QUADRO TECNICO ECONOMICO N. 1 DI RIAPPALTO
                N. 70 ALLOGGI A CANONE SOCIALE FABBRICATO X1
                + N. 78 AUTORIMESSE INTERRATE + PALESTRA X4

         COSTO DELLE OPERE                                                     7.422.000,00

         ONERI PER LA SICUREZZA                                                  392.000,00

         COSTO COSTRUZIONE INCLUSI O.S.                                €     7.814.000,00

         ONERI COMPLEMENTARI

C02)     RILIEVO ACCERTAMENTI E INDAGINI

C03)     ALLACCIAMENTI A PUBBLICI SERVIZI             €   131.000,00

C04)     IMPREVISTI (5%)
         ACQUISIZIONE AREE/ONERI URBANIZZAZIONE/
C05)     ONERI PER OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO         €     7.345,00
         ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 12 C.1 D.P.R.
C06)     N. 554/99 (3%)
         ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 26 C.4
C06.1)   LEGGE N. 109/94 (2%)

C07)     SPESE TECNICHE (12%)                         €   937.680,00
         SPESE PER ATTIVITA' DI CONSULENZA O DI
C08)     SUPPORTO
         SPESE PER PUBBLICITA' E, OVE PREVISTO, PER
C010)    OPERE ARTISTICHE.                            €    13.490,22

C012)    I.V.A. LAVORI (10%)                          €   781.400,00

                                        SOMMANO                             € 1.870.915,22
                                   COSTO GLOBALE                           € 9.684.915,22




                                                                                              15
             Quadro Tecnico Economico QTE N.2 di Riappalto dei Lavori.

                  QUADRO TECNICO ECONOMICO N. 2 DI RIAPPALTO
                  N. 70 ALLOGGI A CANONE SOCIALE FABBRICATO X1
                  + N. 78 AUTORIMESSE INTERRATE + PALESTRA X4

          COSTO DELLE OPERE                                                     6.664.956,00
          ONERI PER LA SICUREZZA                                                  392.000,00
          COSTO COSTRUZIONE INCLUSI O.S.                                €     7.056.956,00
          ONERI COMPLEMENTARI


 C02)     RILIEVO ACCERTAMENTI E INDAGINI


 C03)     ALLACCIAMENTI A PUBBLICI SERVIZI             €   193.340,00


 C04)     IMPREVISTI (5%)                              €   352.846,60

          ACQUISIZIONE AREE/ONERI URBANIZZAZIONE/
 C05)     ONERI PER OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO         €    72.060,60

          ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 12 C.1 D.P.R.
 C06)     N. 554/99 (3%)                               €   211.708,00
          ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 26 C.4
 C06.1)   LEGGE N. 109/94 (2%)                         €   141.138,00

 C07)     SPESE TECNICHE (12%)                         €   937.680,00
          SPESE PER ATTIVITA' DI CONSULENZA O DI
 C08)     SUPPORTO
          SPESE PER PUBBLICITA' E, OVE PREVISTO, PER
 C010)    OPERE ARTISTICHE.                            €    13.490,20

 C012)    I.V.A. LAVORI (10%)                          €   705.695,60

                                         SOMMANO                             € 2.627.959,00
                                    COSTO GLOBALE                           € 9.684.915,00



 AGGIUDICAZIONE: La gara è stata aggiudicata all’Impresa EDIL B.B. S.r.l. con sede
  in Adro (BS) – Via Provinciale n. 26, che ha offerto il ribasso del 10,20 % sull’importo a
  base d’asta di €. 7.814.000,00.= di cui €. 7.422.000,00.= per lavori ed €.
  392.000,00.= per oneri di sicurezza non soggetti a ribasso. Il punteggio ottenuto dalla
  suddetta Impresa è risultato pari a punti 61,42 di cui punti 59,00 per l’offerta tecnica e
  punti 2,42 per l’offerta economica.
  Conseguentemente l’importo netto contrattuale è risultato il seguente:
     IMPORTO NETTO LAVORI :                                €. 6.664.956,00.=
     IMPORTO ONERI SICUREZZA:                              €.     392.000,00.=
     TORNANO                                               €. 7.056.956,00.=




                                                                                               16
                                QUADRO RIASSUNTIVO

     COSTI A CARICO COFINANZIAMENTO REGIONALE E A.L.E.R.-VARESE
                (A collaudo definitivo dell’opera 1° appalto
                 + riappalto dei lavori di completamento)
                      FABBRICATI X1 E X4 SARONNO



COSTO PREVISTO DI RIAPPALTO                    € 7.059.956,00
COSTO SOSTENUTO SINO AD OGGI                   € 2.193.385,73
COSTO TOTALE DELL'OPERA PREVISTO                                     € 9.253.341,73
FINANZIAMENTO REGIONALE COMPLESSIVO AUTORIZZATO                      € 5.423.003,64
RESTA A CARICO DELL'ALER-VARESE                                      € 3.830.338,09




 Secondo i contenuti della Convenzione sottoscritta con il Comune di Saronno, l’A.L.E.R. –

 Varese deve corrispondere al Comune un importo straordinario per “Acquisizione Diritti

 Volumetrici” pari ad €. 1.100.000,00.= previsto nel Q.T.E. del fabbricato X1. Tale somma

 è da versare a rate ed attualmente risulta pagata una prima quota pari ad €.

 192.500,00.=

 Resta quindi da versare al Comune di Saronno, un somma pari ad €. 907.500,00.= come

 esposto nel Q.T.E. di riappalto.




                                                                                       17
a.2) Lavori per la costruzione di un fabbricato per complessivi n. 16 alloggi fabbricato X3

        più una autorimessa collettiva e numero quattro spazi commerciali in Città di

        SARONNO – Contratto di Quartiere II – Quartiere Matteotti.




             Quadro Tecnico Economico QTE N1 di Riappalto dei Lavori.



              QUADRO TECNICO ECONOMICO N. 1 DI RIAPPALTO
                        N.16 Alloggi FABBRICATO X3
   E.R.P CANONE SOCIALE + CANONE MODERATO+ N.4 SPAZI COMMERCIALI +
            AUTORIMESSA COLLETTIVA+ SOLETTONE II°CATEGORIA
          COSTO DELLE OPERE                                                        3.398.000,00
          ONERI PER LA SICUREZZA                                                     180.000,00
          COSTO COSTRUZIONE INCLUSI O.S.                                  €     3.578.000,00
          ONERI COMPLEMENTARI
C02)      RILIEVO ACCERTAMENTI E INDAGINI                €     5.000,00
C03)      ALLACCIAMENTI A PUBBLICI SERVIZI               €    40.000,00
C04)      IMPREVISTI (5%)                                €    50.000,00
C05)      ACQUISIZIONE AREE O IMMOBILI                   €          -
          ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 12 C.1 D.P.R.
C06)      N. 554/99 (3%)
          ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 26 C.4
C06.1)    LEGGE N. 109/94 (2%)
C07)      SPESE TECNICHE (8%)                            €   232.000,00
          SPESE PER ATTIVITA' DI CONSULENZA O DI
C08)      SUPPORTO                                       €    10.000,00
          SPESE PER PUBBLICITA' E, OVE PREVISTO, PER
C010)     OPERE ARTISTICHE.                              €    10.000,00
C012)     I.V.A. LAVORI (10%)                            €   357.800,00
                                            SOMMANO                              € 704.800,00
                                     COSTO GLOBALE                            € 4.282.800,00




                                                                                                  18
             Quadro Tecnico Economico QTE N2 di Riappalto dei Lavori.



             QUADRO TECNICO ECONOMICO N. 2 DI RIAPPALTO
                       N.16 Alloggi FABBRICATO X3
  E.R.P CANONE SOCIALE + CANONE MODERATO+ N.4 SPAZI COMMERCIALI +
           AUTORIMESSA COLLETTIVA+ SOLETTONE II°CATEGORIA
          COSTO DELLE OPERE                                                             3.044.608,00
          ONERI PER LA SICUREZZA                                                          180.000,00
          COSTO COSTRUZIONE INCLUSI O.S.                                       €     3.224.608,00
          ONERI COMPLEMENTARI
C02)      RILIEVO ACCERTAMENTI E INDAGINI                 €      5.000,00
C03)      ALLACCIAMENTI A PUBBLICI SERVIZI                €     40.000,00
C04)      IMPREVISTI (5%)                                 €    277.500,80
C05)      ACQUISIZIONE AREE O IMMOBILI                    €           -
          ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 12 C.1 D.P.R.
C06)      N. 554/99 (3%)                                  €     96.738,24
          ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 26 C.4
C06.1)    LEGGE N. 109/94 (2%)                            €     64.492,16
C07)      SPESE TECNICHE (8%)                             €    232.000,00
          SPESE PER ATTIVITA' DI CONSULENZA O DI
C08)      SUPPORTO                                        €     10.000,00
          SPESE PER PUBBLICITA' E, OVE PREVISTO, PER
C010)     OPERE ARTISTICHE.                               €     10.000,00
C012)     I.V.A. LAVORI (10%)                             €    322.460,80
                                            SOMMANO                                 € 1.058.192,00
                                    COSTO GLOBALE                                  € 4.282.800,00




       COSTI A CARICO COFINANZIAMENTO REGIONALE E A.L.E.R.-VARESE
                  (A collaudo definitivo dell’opera 1° appalto
                   + riappalto dei lavori di completamento)

                              FABBRICATO X3 – SARONNO



        COSTO PREVISTO DI RIAPPALTO                           € 3.224.608,00
        COSTO SOSTENUTO SINO AD OGGI                          € 1.098.218,70
        COSTO TOTALE DELL'OPERA PREVISTO                                                 € 4.322.826,70
        FINANZIAMENTO REGIONALE COMPLESSIVO AUTORIZZATO                                    € 263.370,38
        RESTA A CARICO DELL'ALER-VARESE                                                  € 4.059.456,32



       I calcoli di cui ai suindicati Quadro Economico sono stati eseguiti su base parametrica

       con un incremento del 10% del costo appalto precedente, sono indicativi e non

       ancora definitivi in quanto necessita acquisire le risultanze degli importi

       effettivamente spesi rilevabili dai Collaudi Tecnici Amministrativi.



                                                                                                       19
        b.) Lavori per la costruzione di un fabbricato per complessivi n. 32 alloggi di cui n. 12

           alloggi a Canone Sociale e n. 20 a Canone Moderato più una autorimessa collettiva in

           Comune di VARESE – Via Talizia.

           Il costo di acquisto dell’Area risulta di €. 700.000,00.= di cui €. 350.000,00.= sono

           già stata pagati al Comune di Varese, altresì è stata saldata l’ultima rata di €.

           350.000,00.=.

                       Quadro Tecnico Economico N. 1 di Riappalto dei Lavori.

                                          Alloggi a canone     Alloggi a canone         Q.T.E. N. 1
           DESCRIZIONE
                                           moderato n. 20        sociale n. 12        COMPLESSIVO
Importo lavori                           €     2.176.875,00   €      1.306.125,00   €     3.483.000,00
Oneri per la sicurezza non soggetti a
ribasso                                  €       114.375,00   €         68.625,00   €        183.000,00
COSTO TOTALE DI REALIZ. TECNICA
(C.R.N.)                                 €   2.291.250,00     €    1.374.750,00     €    3.666.000,00
SOMME A DISPOSIZIONE
C02) RILIEVO ACCERTAMENTI E INDAGINI     €         6.550,00   €          3.930,00   €         10.480,00
C02.3) ONERI DI URBANIZZAZIONE           €              -     €               -     €               -
C03) ALLACCIAMENTI A PUBBLICI SERVIZI    €        30.000,00   €         18.000,00   €         48.000,00
C04) IMPREVISTI (5%)                     €              -     €               -     €               -
C05) ACQUISIZIONE AREE O IMMOBILI        €              -     €               -     €               -
C06) ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART.
12 C.1 D.P.R. N. 554/99 (3%)             €        37.500,00   €         22.500,00   €         60.000,00
C06.1) ACCANTONAMENTO DI CUI
ALL'ART. 26 C.4 LEGGE N. 109/94 (2%)     €        38.125,00   €         22.875,00   €         61.000,00
C07) SPESE TECNICHE (12% )               €       274.950,00   €        164.970,00   €        439.920,00
C08) SPESE PER ATTIVITA' DI
CONSULENZA O DI SUPPORTO                 €        25.000,00   €         25.000,00   €         50.000,00
C010) SPESE PER PUBBLICITA' E, OVE
PREVISTO, PER OPERE ARTISTICHE.          €        15.000,00   €         15.000,00   €         30.000,00
C012) I.V.A. LAVORI 10%                  €       229.125,00   €        137.475,00   €        366.600,00

TOTALE SOMME A DISPOSIZIONE              €       656.250,00   €        409.750,00   €      1.066.000,00

COSTO TOTALE INTERVENTO
(C.R.N.+SOMME A DISPOSIZIONE             €   2.947.500,00     €    1.784.500,00     €    4.732.000,00




                                                                                              20
                     Quadro Tecnico Economico N. 2 di Riappalto dei Lavori.

                                           Alloggi a canone       Alloggi a canone         Q.T.E. N. 2
            DESCRIZIONE
                                            moderato n. 20          sociale n. 12        COMPLESSIVO
Importo lavori                            €     1.985.963,06     €      1.191.577,84   €     3.177.540,90
Oneri per la sicurezza non soggetti a
ribasso                                   €       114.375,00     €        68.625,00    €       183.000,00
COSTO TOTALE DI REALIZ. TECNICA
(C.R.N.)                                  €   2.100.338,06       €   1.260.202,84      €   3.360.540,90
SOMME A DISPOSIZIONE
C02) RILIEVO ACCERTAMENTI E INDAGINI      €         6.550,00     €         3.930,00    €        10.480,00
C02.3) ONERI DI URBANIZZAZIONE            €              -       €              -      €              -
C03) ALLACCIAMENTI A PUBBLICI SERVIZI     €        50.000,00     €        30.000,00    €        80.000,00
C04) IMPREVISTI (5%)                      €       160.611,88     €        96.367,12    €       256.979,00
C05) ACQUISIZIONE AREE O IMMOBILI         €              -       €              -      €              -
C06) ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART.
12 C.1 D.P.R. N. 554/99 (3%)              €         63.010,00    €        37.806,00    €       100.816,00
C06.1) ACCANTONAMENTO DI CUI
ALL'ART. 26 C.4 LEGGE N. 109/94 (2%)      €        42.006,25     €        25.203,75    €        67.210,00
C07) SPESE TECNICHE (12% )                €       274.950,00     €       164.970,00    €       439.920,00
C08) SPESE PER ATTIVITA' DI
CONSULENZA O DI SUPPORTO                  €         25.000,00    €        25.000,00    €           50.000,00
C010) SPESE PER PUBBLICITA' E, OVE
PREVISTO, PER OPERE ARTISTICHE.           €        15.000,00     €        15.000,00    €        30.000,00
C012) I.V.A. LAVORI 10%                   €       210.033,81     €       126.020,29    €       336.054,10

TOTALE SOMME A DISPOSIZIONE               €       847.161,94     €       524.297,16    €     1.371.459,10

COSTO TOTALE INTERVENTO
(C.R.N.+SOMME A DISPOSIZIONE              €   2.947.500,00       €   1.784.500,00      €   4.732.000,00


  AGGIUDICAZIONE: La gara è stata aggiudicata all’Impresa C.I.C. – COMPAGNIA
  ITALIANA COSTRUZIONI S.P.A. con sede in Milano – Via Luigi Resnati n. 15, che ha
  offerto il ribasso dell’8,77 % sull’importo a base d’asta di €. 3.666.000,00.= di cui €.
  3.483.000,00.= per lavori ed €. 183.000,00.= per oneri di sicurezza non soggetti a ribasso. Il
  punteggio ottenuto dalla suddetta Impresa è risultato pari a punti 65,00 di cui punti 62,50
  per l’offerta tecnica e punti 2,50 per l’offerta economica.
                 L’importo netto contrattuale è risultato il seguente:

                 IMPORTO NETTO LAVORI :                         €. 3.177.540,90.=
                 IMPORTO ONERI SICUREZZA:                       €.    183.000,00.=
                 TORNANO                                        €. 3.360.540,90.=

         COSTI A CARICO COFINANZIAMENTO REGIONALE E A.L.E.R.-VARESE
                    (A collaudo definitivo dell’opera 1° appalto
                     + riappalto dei lavori di completamento)
          COSTO DI RIAPPALTO                                € 3.360.540,90
          COSTO SOSTENUTO SINO AD OGGI                        € 934.423,54
          COSTO TOTALE DELL'OPERA PREVISTO                                        € 4.294.964,44
          FINANZIAMENTO REGIONALE COMPLESSIVO AUTORIZZATO                         € 1.831.187,00
          RESTA A CARICO DELL'ALER-VARESE                                         € 2.463.777,44




                                                                                             21
c.) Lavori per la ristrutturazione e l’ampliamento dell’immobile ex Genio Civile, sito in

   VARESE – Viale Monte Rosa n. 19, da destinare a nuova sede dell’ALER di Varese.

   Il Costo delle Opere ammonta ad € 4.380.000,00 oltre agli Oneri per la Sicurezza non

   soggetti a ribasso d’asta, pari ad € 230.000,00 per un importo complessivo di Costo di

   Costruzione di € 4.610.000,00. Gli Oneri Complementari ammontano ad €

   690.000,00. Conseguentemente il Costo Globale dell’intervento risulta pari ad €

   5.300.000,00.

   L’intervento è in fase di riappalto.


             Quadro Tecnico Economico N. 1 di Riappalto dei Lavori


                         DESCRIZIONE
 COSTO DI COSTRUZIONE                                          €     4.380.000,00
 COSTO ONERI SICUREZZA                                         €       230.000,00
                   COSTO DI COSTRUZIONE                        €     4.610.000,00

                   ONERI COMPLEMENTARI

 C02) RILIEVO E ACCERTAMENTI                                   €         10.000,00
 C03) ALLACCIAMENTI A PUBBLICI SERVIZI                         €         19.000,00
 C04) IMPREVISTI                                               €                -
 C05) ACQUISIZIONE IMMOBILE/AREA                               €                -
 C06) ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 12 C.1 D.P.R. N.
                                                               €                -
 554/99 (2%)
 C06.1) ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 26 C.4 LEGGE
                                                               €                -
 N. 109/94 (3%)
 C07) SPESE TECNICHE                                           €       200.000,00
 C08) SPESE PER CONSULENZA                                     €                -

 C010) SPESE PER PUBBLICITA'                                   €                -
 C012) I.V.A. LAVORI 10%                                       €       461.000,00
                             SOMMANO                           €       690.000,00

                       COSTO GLOBALE                           €     5.300.000,00




                                                                                      22
                                  D 1.1. - PIANO CASA

La legge per il rilancio dell’Edilizia

La legge regionale n.13 del 2009 “Azioni straordinarie per lo sviluppo e qualificazione del

patrimonio edilizio ed urbanistico della Lombardia”, dal 16 luglio 2009, punta alla ripresa

economica del settore edilizio congiunta con il miglioramento quantitativo del patrimonio

esistente.

La legge prevede la possibilità di ampliare anche gli edifici di Edilizia Residenziale Pubblica

o convenzionata, su iniziativa dei soggetti pubblici proprietari e all’interno dei Quartieri di

Edilizia Residenziale Pubblica ERP.

La nuova volumetria può essere        ceduta in tutto o in parte ad altri operatori che si

impegnino a realizzare gli interventi: i relativi proventi sono destinati al risanamento

energetico e ambientale del Quartiere.

   o   Ampliamento di edifici di edilizia residenziale Pubblica o convenzionata esistenti o

       realizzazione di nuovi edifici, anche in deroga agli strumenti Urbanistici Comunali

       vigenti o adottati e ai regolamenti edilizi, nonché alle previsioni dei piani territoriali

       di coordinamento dei parchi Regionali (escluse le aree naturali protette) nel caso di

       Quartieri E.R.P. confinanti con aree inserite in parchi Regionali e già di proprietà

       pubblica;

   o   Dove: all’interno del Quartieri E.R.P. esistenti alla data del 31 marzo 2005;

   o   Quanto: fino al 40% della volumetria complessiva esistente nel Quartiere e

       destinata a edilizia residenziale Pubblica. L’ampliamento volumetrico è ridotto di un

       terzo (ovvero non più del 26,66%) se l’intervento ricade all’interno di un parco

       regionale, ad eccezione delle aree di esclusiva disciplina Comunale (zone C) dove

       invece l’incremento massimo ammissibile resta pari al 40%;

   o   Come: gli interventi dovranno rispettare, nelle nuove volumetrie, i requisiti di

       efficienza energetica in funzione della tipologia d’intervento in edilizia (D.G.R. n.



                                                                                              23
          8745 del 2008) e dovranno contribuire a migliorare l’efficienza energetica e la

          qualità paesaggistico ambientale del Quartiere con interventi quali:

          a.) riduzione delle dispersioni dell’involucro;

          b.) sostituzione dei serramenti;

          c.) realizzazione di impianti di climatizzazione invernale più efficiente;

          d.) produzione di energia termica (pannelli solari) ed elettrica (pannelli

             fotovoltaici);

          e.) utilizzo di energia geotermica e di pompe di calore;

          f.) sistemazione a verde e attrezzature delle aree esterne;

                                        D in cemento amianto
          g.) eliminazione delle strutture 1.2. - PIANO CASAnon confinate;

          h.) interventi di risanamento delle facciate esterne;

          i.) installazione di sistemi di videosorveglianza e quanto altro necessario alla

             riqualificazione estetica e funzionale del Quartiere;

     Occorre richiedere il Permesso di Costruire (art. 38 L.R. n. 12 del 2005), presso il

     Comune in cui si trova il Quartiere E.R.P., entro il 15 ottobre 2011.

     Gli interventi devono essere progettati e realizzati nel rispetto della normativa

     antisismica vigente e sono soggette alle verifiche sismiche e ai controlli di cui alla

     normativa nazionale e regionale vigenti in materia.

     Tutti gli interventi sono soggetti all’esame dell’impatto paesistico da parte delle

     commissioni per il paesaggio di cui all’art. 81 della L.R. n. 12 del 2005. La richiesta di

     Permesso di Costruire dovrà quindi contenere la documentazione prevista dall’art. 64

     comma 9 della L.R. n. 12 del 2005, mentre la commissione per il paesaggio dovrà

     rilasciare il relativo giudizio entro 30 giorni (anziché 60), trascorsi i quali il giudizio si

     intende favorevole (silenzio/assenso).



      D 1.3. - PROPOSTE D’INTERVENTO IN ATTUAZIONE DEL PIANO CASA

Con delibera n. 9/439 del 5 agosto 2010, la Giunta regionale ha approvato l’Avviso Pubblico



                                                                                                24
di manifestazione di interesse per consentire ai soggetti pubblici e privati di segnalare
iniziative, misure e progetti per l’attuazione in Lombardia del Piano Casa (D.P.C.M. 16 luglio
2009 – G.U. 18 agosto 2009 n. 191). L’iniziativa si inserisce tra gli obiettivi individuati dal
Programma regionale di Sviluppo (PrS) della IX Legislatura e agli indirizzi dell’assessorato alle
politiche per la casa.
Il suddetto Piano Casa prevede quattro distinte linee di intervento e precisamente:
-     Incremento del patrimonio di edilizia residenziale pubblica con risorse degli enti pubblici,
      comprese quelle derivanti dalle vendite;
-     Promozione finanziaria anche ad iniziativa di privati;
-     Agevolazioni a cooperative edilizie;
-     Programmi integrati di promozione di edilizia residenziale sociale.
Le proposte per la realizzazione/acquisto/recupero di alloggi potranno prevedere unità
abitative destinate a canone sociale, moderato, locazione con patto di futura vendita e
locazione temporanea, nel rispetto dei requisiti regionali di settore per le varie tipologie di
alloggio e canone nonché di quanto previsto dal D.M. 8 aprile 2008 “Ministero delle
Infrastrutture – Definizione di alloggio sociale ai fini dell’esenzione dall’obbligo di notifica
degli aiuti di Stato, ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattato Istitutivo della Comunità
Europea”.
Gli interventi riguardano solo i comuni ritenuti a maggior fabbisogno abitativo.
Sono infatti ammesse manifestazioni di interesse solo da parte di soggetti pubblici o privati, i
cui progetti urbanistico/edilizi siano localizzati nei comuni ad Alta Tensione Abitativa di cui
alla programmazione regionale (P.R.E.R.P.) e alla delibera CIPE n. 87 del 13 novembre 2003.
Alle proposte, da presentare al protocollo della Regione Lombardia entro il 30 settembre
2010, deve essere allegato un documento che confermi l’intesa da parte del
comune interessato sull’iniziativa proposta.

I Comuni che hanno aderito all’Avviso Pubblico di manifestazione di interesse sono:
      a.) Il Comune di VARESE;
      b.) Il Comune di TRADATE;
      c.) Il Comune di CASTELLANZA, con nota del 27.09.2010 ha comunicato all’A.L.E.R.
         che la Giunta Comunale nella seduta del 27.09.2010, dato atto che non ha
         riscontrato sul proprio      territorio aree idonee ed immediatamente cantierabili e
         pertanto non può aderire all’iniziativa in argomento.
Tutto ciò premesso, tra l’ALER Varese e i Comuni di VARESE e TRADATE, saranno
sottoscritti appositi protocolli d’intesa finalizzati:
1.)    Al recupero edilizio di un fabbricato per complessivi n. 16 alloggi a canone
       sociale e alla realizzazione di un fabbricato per civile abitazione di

                                                                                               25
      complessivi n. 28 alloggi a canone moderato in VARESE, oltre alla
      realizzazione di un parcheggio pubblico al servizio del quartiere, ubicati
      rispettivamente in via Sangallo 19 e in via Borromini dal civico n. 3 al n. 25. Per tale
      iniziativa non è mai stato richiesto e/o ottenuto alcun finanziamento pubblico.


                  STUDIO DI FATTIBILITA’ PROGETTO PRELIMINARE

Il progetto complessivamente prevede la ristrutturazione edilizia di un fabbricato
esistente di n. 8 alloggi sovradimensionati (iniziativa A) onde ricavarne altrettanti
aggiuntivi, la realizzazione di un nuovo fabbricato per complessivi n. 28 alloggi oltre a
n. 40 posti auto interrati (di cui n. 28 per i futuri assegnatari del fabbricato e n. 12 per i
residenti del quartiere che non dispongono di posto auto in assegnazione) in sostituzione di
n. 4 villette (iniziativa B), infine la realizzazione di un parcheggio pubblico ad uso del
quartiere per n. 40 posti auto circa adeguatamente attrezzato e piantumato; Per l’attuazione
dell’intervento non saranno occupate aree libere del quartiere. Il nuovo fabbricato di 28
alloggi sorgerà sul sedime lasciato libero dalla demolizione delle 4 villette. A ridosso del
costruendo edificio e sul medesimo sedime verrà realizzato un parcheggio pubblico, per n. 40
posti auto circa, a disposizione degli utenti del Quartiere, soddisfando in tal senso le
numerose richieste pervenute all’Amministrazione comunale di Varese dagli inquilini del
Sangallo.
Complessivamente il progetto prevede la realizzazione di 44 alloggi di cui n. 16 da locare
a canone sociale e n. 28 da locare a canone moderato.. L’incremento del numero degli
alloggi rispetto all’esistente risulta pertanto di 24 unità (44 – 12 villette – 8 palazzina).
L’intervento è stato pensato per risolvere i problemi legati all’assegnazione degli alloggi sfitti
sovradimensionati e per andare incontro alle esigenze di un progressivo efficentamento del
parco immobiliare del quartiere che per ragioni di età e vetustà dei componenti edili ed
impiantistici necessità di un intervento radicale di sostituzione edilizia/ristrutturazione. Per
l’attuazione del programma sarà necessario il trasferimento di alcuni nuclei famigliari in altri
alloggi, attualmente sfitti, del quartiere. Pertanto gli uffici dell’area tecnica hanno effettuato
uno studio urbanistico del quartiere onde verificare l’eventuale disponibilità di SLP residua,
non utilizzata in sede di progetto. E’ emerso che il mappale 151 ricadente in area B5.2 non
satura ha una disponibilità residua di 3.011,07 mq.. Sul mappale si è ipotizzato di demolire le
4 villette di via Borromini civico 3-25 per recuperare la volumetria e del bonus volumetrico
del 20% integrativo e sostituire l’esistente con edilizia a maggiore densità.
Complessivamente l’intera disponibilità di SLP ammonta a mq. 5200 circa. Sui rimanenti
mappali catastali non residua ulteriore disponibilità SLP, pertanto si è ritenuto di operare con
interventi di ristrutturazione edilizia in conformità al PGT vigente.


                                                                                               26
L’intervento di nuova costruzione si configura come “ristrutturazione urbanistica di fabbricati
esistenti” e “ampliamento volumetrico su lotti saturi”, e ristrutturazione edilizia di edificio
esistente. In dettaglio il progetto è articolato come segue:

situazione esistente                                interventi proposti


120

                                                B




                                                                                                 A



    A) Interventi edilizi su parte del mapp. 757 ricadente in area B4.2 satura
   Verifica urbanistica del mappale avente superficie di mq. 10.667,80 ricadente in area
   B4.2
   SLP esistente : 9.085,92 mq.
   SLP insediabile: 5.333,90 mq.
   SLP residua: 0,00 mq.
                       Progetto di recupero edilizio di n. 1 fabbricato per complessivi n. 16
        alloggi sito in via Sangallo 19 avente SLP di 1200 mq. con le seguenti
        caratteristiche:
    -                   n. piani f.t. 4
    -                   n. vani scala 1
    -                   n. alloggi per piano 4
    -                   n. alloggi totali 16
    -                   n. box o posti auto 16

   Quadro economico recupero edilizio per complessivi n. 16 alloggi:
   -               Costo delle opere      € 1.000.000,00.=
   -               Oneri complementari € 300.000,00.=
   -               Costo Globale          € 1.300.000,00:=

                   Incremento del numero degli alloggi a canone sociale su parte del
       mapp.757 (B4.2) n. 8 (16-8 esistenti)

    B) Intervento edilizio su parte del mapp. 151 ricadente in area B5.2 non
        satura
   Verifica urbanistica del mappale avente superficie di mq. 17.176,98 ricadente in area
   B5.2
   SLP esistente : 9.012,82 mq.
   SLP insediabile: 12.023,89 mq.
   SLP residua: 3.011,07 mq.

       o   Si prevede la demolizione di 4 unità immobiliari denominate “villette “ site in via
           Borromini dal civico n. 3 al n. civico 25 per complessivi mq. 1824.80 di SLP;



                                                                                             27
   Verifica urbanistica su parte del mappale 151 dopo la demolizione di 4 “villette”:
   disponibilità SLP
   SLP esistente : 7.188,02 mq.
   SLP insediabile: 12.023,89 mq.
   SLP residua: 3011,07+1824,80= 4.835,87 mq.
   Maggiorazione della SLP per ristrutturazione urbanistica delle villette demolite del 20% =
   364,96 mq.
   SLP totale disponibile 4835,87+364,96=5.200,83 mq.

           o Progetto per la costruzione di n. 1 fabbricato per complessivi n. 28 alloggi
             (con una dotazione di n. 40 posti auto interrati, di cui n. 28 per i futuri
             assegnatari e n. 12 a disposizione degli inquilini del quartiere che non
             dispongono di posto auto in assegnazione) sull’area resa libera dalla demolizione
             delle 4 “villette” e sistemazione dell’area residua a parcheggio pubblico al
             servizio del quartiere per circa 40 p.a., con un’adeguata piantumazione e
             sistemazione a verde delle aree.
   L’edificio avrà le seguenti caratteristiche e dimensioni:
    -                   piastra alloggi mq. 550,00 circa
    -                   n. piani f.t. 5
    -                   n. vani scala complessivi 4
    -                   n. alloggi per piano 6 (piano terra n. 4)
    -                   n. alloggi totali 28
    -                   n. box o posti auto 40
    -                   SLP urbanistica complessiva al netto dei muri: mq. 2.285,90
        <5.200,83 (residuo ulteriore mq. 2.914,93)
    -                   pianta del piano tipo:                     pianta del piano terra:
    -




           o   Incremento del numero degli alloggi a canone moderato n. 16 (28-12 esistenti);
               Per l’esecuzione dell’intervento si prevede di spostare gli inquilini in altri alloggi
               liberi del quartiere.

Quadro economico costruzione edificio per complessivi n. 28 alloggi e
realizzazione di parcheggio esterno di quartiere:
   -                Costo di costruzione € 3.440.000,00.=
   -                Oneri complementari € 890.000,00.=
   -                Costo Globale        € 4.330.000,00.=

Il progetto dei nuovi fabbricati si sviluppa su cinque piani fuori terra oltre ad un piano
interrato, dove risultano collocate le autorimesse e le cantine di pertinenza, nonchè i vani
tecnici.
IL nuovo edificio dispone di una superficie coperta di mq. 555,00 e un volume urbanistico di
mc. 8.458,50.




                                                                                                    28
lotto A – ristrutturazione di un fabbricato esistente con
ricavo di 16 alloggi                                               Q.T.E. N. 1
COSTO DELLE OPERE                                           €      940.000,00
ONERI PER LA SICUREZZA                                      €       60.000,00
COSTO COSTRUZIONE                                           € 1.000.000,00
ONERI COMPLEMENTARI
C02) RILIEVO ACCERTAMENTI E INDAGINI                        €       20.000,00     0,50%
C02.3) ONERI DI URBANIZZAZIONE                               €            -
C03) ALLACCIAMENTI A PUBBLICI SERVIZI                       €       50.000,00     5,00%
C04) IMPREVISTI (5%)
C05) ACQUISIZIONE AREE O IMMOBILI                           €               -     0,00%
C06) ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 133 C.3 D.lgs.
163/06 (2%)                                                 €               -
C06.1) ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 133 C.4 D.lgs.
163/06 (1%)                                                 €               -
C07) SPESE TECNICHE (12%)                                   €      120.000,00    12,00%
C08) SPESE PER ATTIVITA' DI CONSULENZA O DI SUPPORTO         €            -
C010) SPESE PER PUBBLICITA' E, OVE PREVISTO, PER OPERE
ARTISTICHE.                                                 €        10.000,00    1,00%
C012) I.V.A. LAVORI 10%                                     €       100.000,00   10,00%
TOTALE ONERI COMPLEMENTARI                                  €      300.000,00
COSTO GLOBALE                                               € 1.300.000,00



lotto B – nuova costruzione di 28 alloggi                         Q.T.E. N. 1
COSTO DELLE OPERE                                           €    2.282.500,00
ONERI PER LA SICUREZZA                                      €      157.500,00
COSTO COSTRUZIONE                                           € 3.440.000,00
ONERI COMPLEMENTARI
C02) RILIEVO ACCERTAMENTI E INDAGINI                        €      17.500,00     0,51%
C02.3) ONERI DI URBANIZZAZIONE                               €           -
C03) ALLACCIAMENTI A PUBBLICI SERVIZI                       €      102.000,00    2,97%
C04) IMPREVISTI (5%)                                        €               -
C05) ACQUISIZIONE AREE O IMMOBILI                           €               -
C06) ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 133 C.3 D.lgs.
163/06 (2%)                                                 €               -
C06.1) ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 133 C.4 D.lgs.
163/06 (1%)                                                 €               -
C07) SPESE TECNICHE (12%)                                   €      412.800,00    12,00%
C08) SPESE PER ATTIVITA' DI CONSULENZA O DI SUPPORTO         €            -
C010) SPESE PER PUBBLICITA' E, OVE PREVISTO, PER OPERE
ARTISTICHE.                                                 €       13.700,00     0,40%
C012) I.V.A. LAVORI 10%                                     €      344.000,00    10,00%
TOTALE ONERI COMPLEMENTARI                                  €     890.000,00
COSTO GLOBALE                                               € 4.330.000,00




                                                                                          29
I costi complessivi sono riepilogati nel seguente prospetto (Q.T.E. n. 1):




                                                                     Q.T.E. N. 1
COSTO DELLE OPERE                                             €    4.222.500,00
ONERI PER LA SICUREZZA                                        €       217.500,00
COSTO COSTRUZIONE                                              € 4.440.000,00
ONERI COMPLEMENTARI
C02) RILIEVO ACCERTAMENTI E INDAGINI                          €       37.500,00    0,84%
C02.3) ONERI DI URBANIZZAZIONE                                €               -
C03) ALLACCIAMENTI A PUBBLICI SERVIZI                         €      152.000,00    3,42%
C04) IMPREVISTI (5%)                                          €               -
C05) ACQUISIZIONE AREE O IMMOBILI                             €               -
C06) ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 133 C.3 D.lgs.
163/06 (2%)                                                   €               -
C06.1) ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 133 C.4 D.lgs.
163/06 (1%)                                                   €               -
C07) SPESE TECNICHE (8%)                                      €      532.800,00    12,00%
C08) SPESE PER ATTIVITA' DI CONSULENZA O DI SUPPORTO          €               -
C010) SPESE PER PUBBLICITA' E, OVE PREVISTO, PER OPERE
ARTISTICHE.                                                   €       23.700,00     0,69%
C012) I.V.A. LAVORI 10%                                       €      440.000,00    10,00%
TOTALE ONERI COMPLEMENTARI                                    €    1.190.000,00
COSTO GLOBALE                                                  € 5.630.000,00




2.)   Alla realizzazione di     un nuovo intervento         per complessivi n. 16 alloggi
      sociale in TRADATE via Bainsizza;
      Si riportano i dati della proposta che ALER ha avanzato al Comune di TRADATE.




                                                                                            30
                    DESCRIZIONE                               Alloggi a canone
                                                                sociale n. 16
Importo lavori                                             €.          1.830.000,00
Oneri per la sicurezza non soggetti a ribasso d'asta       €.            90.000,00
COSTO TOTALE DI REALIZ. TECNICA(C.R.N.)                    €.         1.920.000,00
Oneri Complementari:
C02) Rilievo Accertamenti e Indagini geognostiche          €.            15.600,00
C02.3) Oneri di urbanizzazione                             €.                 0,00
C03) Allacciamenti ai Pubblici Servizi                     €.            24.000,00
C04) Imprevisti (5%)                                       €.                 0,00
C05) Acquisizione Aree o Immobili                          €.                 0.00
C06) Accantonamento di cui all'art. 133 c. 3 D.lgs. N.
163/06 (2%)                                                €.                 0,00
C06.1) Accantonamento di cui all'art. 133 c. 4 D.lgs. N.
163/06 (1%)                                                €.                 0,00
C07) Spese Tecniche (12%)                                  €.           230.400,00
C08) Spese per attività di Consulenza o di Supporto        €.                 0,00
C010) Spese per Pubblicità e, ove previsto, per opere
Artistiche                                                 €.             8.000,00
C012) I.V.A. LAVORI 10%                                    €.           192.000,00
SOMMANO                                                    €.           470.000,00
COSTO GLOBALE (C.T.N.)                                     €.         2.390.000,00




                                                                                      31
        E 1.1. - PROVENTI DAL PIANO VENDITE DEL PATRIMONIO A.L.E.R




  Legge Regionale 08 Novembre 2007, n. 27 art.9 Norme sulla Valorizzazione e

         Razionalizzazione del Patrimonio di edilizia Residenziale Pubblica

Vendita del Patrimonio, come sostituita dalla Legge Regionale 04 Dicembre 2009,

                  n. 27 art. 46 e successive modifiche ed integrazioni

Il Titolo III° della Legge Regionale 08 Novembre 2007 n. 27, art. 9, detta norme sulla
valorizzazione e razionalizzazione del patrimonio, modificando il regime di vendita degli
alloggi di ERP, introdotto dalla precedente legge 560/1993.
In particolare il suddetto articolo 9, si articola in 11 commi che prevedono quanto segue:


 Comma 1: “…. gli enti proprietari possono procedere alla vendita di unità abitative
esclusivamente per esigenze di razionalizzazione ed economicità del patrimonio, nella misura
massima del 20 per cento delle unità abitative esistenti al momento dell’entrata in vigore
della ….legge”.


 Comma 2 : “ I proventi sono destinati allo sviluppo, alla valorizzazione e alla riqualificazione
del patrimonio ERP, con priorità per il recupero delle unità abitative non assegnabili al fine di
prevenire il fenomeno delle occupazioni abusive, anche per interventi sugli impianti volti alla
messa in sicurezza degli inquilini, per interventi volti all'abbattimento delle barriere
architettoniche e alla realizzazione di recinzioni per garantire la sicurezza degli inquilini. I
comuni che accertano l'assenza di fabbisogno ERP destinano i proventi alla realizzazione di
servizi, ai sensi dell'articolo 9 della legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il
governo del territorio). A tali comuni non si applica il limite di cui al comma 1. Le norme del
presente comma si applicano anche alle vendite di cui alla L.R. 31/1985.”


Gli uffici dell’ALER hanno prelevato dal sito dell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del
Territorio i valori minimi e massimi di ogni zona e sottozona dei Comuni interessati
calcolando il valore medio di ogni unità abitativa residenziale interessata.
Deve comunque ritenersi che il valore di mercato non debba necessariamente coincidere con
il valore dell’Agenzia del Territorio – Osservatorio Immobiliare, essendo necessaria una
indagine e comparazione con i prezzi effettivamente praticati da privati e agenzie.
Per il 1° stralcio del Programma di Razionalizzazione e Valorizzazione del Patrimonio di
Edilizia Residenziale Pubblica, approvato con DGR 08 aprile 2009 n. VIII/09277, l’importo


                                                                                              32
complessivo derivante dalle stime sommarie, calcolato sui prezzi medi dell’Agenzia del
Territorio – Osservatorio Immobiliare, ridotto del 36% come previsto dalla L.R. 27/2007,
comprensivo del costo di autorimesse e cantine nonché dei valori a base d’asta per gli
immobili da alienarsi con tale procedura, ammonta ad €. 11.365.217,41.= di cui:
- per aste                                                             €. 1.003.429,00.=
- per vendite ex L.R. 27/2007 alloggi ed autorimesse                  €. 10.265.865,32.=
- SOMMANO                                                              €. 11.269.294,32.=
Alla data del 20 settembre 2010 l’attività di vendita degli alloggi, in riferimento al 1° Stralcio

del Programma di Valorizzazione e Razionalizzazione del Patrimonio di ERP dell’Azienda è

risultata la seguente: :

a. n. 35 alloggi sono stati venduti ai sensi della L.R. 27/2007 e s.m.i. con un introito di

   € 3.128.105,00;

b. n. 4 alloggi sono in attesa della stipula del rogito per complessivi € 348.940,00;

c. n. 6 alloggi sono stati venduti tramite asta per complessivi € 744.839,00;

d. n. 3 sono già stati aggiudicati per un importo complessivo di € 151.000,00 ed i rogiti

   saranno stipulati nel prossimo mese di ottobre.

Quindi alla data del 20 settembre 2010, a valere sul 1° Stralcio del Piano di Valorizzazione e
Razionalizzazione   del    Patrimonio   di   ERP   dell’Aler   di   Varese   sono   stati   introitati
complessivamente € (3.128.105,00 + 623.839,49) per complessivi € 3.751.944,49


Nel corso 2010 sono inoltre stati approvati dal Consiglio di Amministrazione il 2° ed il 3°
stralcio i cui introiti presunti ammontano rispettivamente:
2° STRALCIO:
- per aste                                                             € 2.138.825,00.=
- per vendite ex L.R. 27/2007 alloggi ed autorimesse                   € 14.337.775,34.=
- SOMMANO                                                             € 16.476.600,34.=




                                                                                                   33
                       F - QUANTIFICAZIONE DEI BISOGNI


La quantificazione dei “bisogni costruttivi” dell’Azienda deve obbligatoriamente tenere

in considerazione le esigenze dei singoli Comuni.

Ciò in considerazione del fatto che, con la nuova normativa vigente in materia di Bandi

per l’assegnazione degli alloggi, sono i Comuni i soggetti titolati alla pubblicazione di

tali Bandi. Non vi è più l’obbligo per le Amministrazioni Comunali di fare riferimento

all’Azienda ma, solo la facoltà di convenzionarsi per l’attività di gestione delle domande

di assegnazione degli alloggi di E.R.P. e del relativo Bando.



             G 1.1. - INTERVENTI IN COMUNE DI CISLAGO – AREA PP5

Il Piano Particolareggiato n. 5 del Comune di CISLAGO, è costituito da tre aree

distinte situate in tre diverse localizzazioni.

L’AMBITO A DI MQ. 8.767 (STANDARD) è situato ad est del centro, si attesta

sull’angolo tra via Libertà e via Matteotti ed circondato su tre lati da un tessuto edilizio

consolidato costituito da villini e palazzine che sono eccezionalmente superano i 3

piani. Sul lato nord confina con la recinzione del parco Pubblico Castelbarco.

L’area è pianeggiante e senza nessuna presenza significativa di alberature, con l’unica

eccezione di 4 alberelli di Sophora lungo le strade. Le vie sono servite dalle reti della

pubblica illuminazione, acqua potabile, telefono, energia elettrica, rete fognaria e gas.

Dalla relazione geologica, l’area risulta compatibile con gli interventi edificatori previsti

dal piano.

In luogo di quanto previsto in precedenza dai programmi precedenti si realizzerà

dell’edilizia Convenzionata da vendere con i cui proventi delle vendite degli alloggi si

otterrà un autofinanziamento dell’opera.




                                                                                          34
L’AMBITO B DI MQ. 2.9455 (EDIFICABILE RESIDENZIALE) è situato ad est

dell’abitato, si attesta al termine della via Peschiera ed è circondata su due lati ad est e

a sud da aree agricole. I restanti lati vedono la presenza di un tessuto edilizio in corso

di consolidamento costituito da villini e palazzine di due o tre piani.

L’area   è pianeggiante e senza nessuna presenza significativa di alberature. La via

Peschiera è servita dalle reti della pubblica illuminazione, acqua potabile, telefono,

energia elettrica, rete fognaria e gas.

Dalla relazione geologica, l’area risulta compatibile con gli interventi edificatori previsti

dal piano.

L’intervento edilizio riguarda la costruzione di un fabbricato per complessivi n. 23 mini

alloggi protetti a canone sociale.

In data 15/07/2009, l’A.L.E.R. e Comune di CISLAGO hanno presentato istanza di

cofinanziamento dell’intervento in argomento, sul nuovo Bando di cui alla D.G.R.

VIII/929 del 08.04.2009 – Programma Emergenza Casa 2007/2009.

La richiesta dalla Regione Lombardia non è stata accolta.

Con nota protocollo n. 16118 del 09.09.2008 la Regione Lombardia,             a firma Bruno

Mori Direttore Vicario, evidenziava che l’intervento in argomento è da considerarsi nel

novero delle attrezzature di carattere socio – assistenziale, espressamente richiamate

nell’art. 27 delle N.T.A, e a tal fine    ci si dovrà riferire alla disciplina di settore, di

competenza della Direzione Generale Famiglia e solidarietà sociale

Per la Sala ad uso Pubblico,           il Comune o l’A.L.E.R.      in qualità di promotori

dell’intervento PP5, dovranno realizzare a scomputo oneri di Urbanizzazione e per

conto degli operatori privati del Piano Particolareggiato la suddetta sala.

Gli operatori privati dovranno sostenere detta opera mediante un contributo            di €.

643.000,00.= da corrispondere ad A.L.E.R..

L’A.L.E.R mediante un contributo diretto di €. 277.000,00.= dovrà realizzare detta

Sala Pubblica per un importo di Costo Globale Complessivo di €. 920.000,00.=



                                                                                          35
Per l’intervento di cui sopra necessita richiedere alla Regione Lombardia un nuovo

Cofinanziamento Regionale, alla Direzione Generale Famiglia e solidarietà sociale

essendo i n.23 mini alloggi una struttura protetta, o finanziarli mediante i proventi delle

Vendite Legge n. 27.

L’AMBITO C DI MQ. 781 (STANDARD A PARCHEGGIO) E’ l’area più piccola ed è

situata a poca distanza dall’ambito B, posta fra gli incroci tra via Magenta - via M.

Piazza e via Magenta – via Kennedy, circondata da un tessuto edilizio consolidato di

palazzine anche superiori a tre piani. Si rileva la presenza all’interno dell’area di una

strada privata e relativa recinzione che dà accesso ad una palazzina retrostante. Si

rileva altresì la presenza di un filare alberato di Sophora lungo via Magenta ed il

proseguimento di via Kennedy.

La via Magenta è servita dalle reti della pubblica illuminazione, acqua potabile,

telefono, energia elettrica rete, fognaria e gas.

La conformazione dell’area è pianeggiante e dalla relazione geologica è compatibile con

gli interventi urbanizzativi previsti dal piano.

L’Azienda ha acquisto tutte, le aree del comparto A (STANDARD) per complessivi

mq. Catastali 8.405,00 per un costo complessivo di €. 1.444.722,57.= ottenendo la

possibilità così di edificare mc. 9.600,00 di edilizia convenzionata da vendere nel

comparto B. L’operazione è stata possibile permutando l’edilizia libera di pertinenza

dell’Azienda con l’edilizia convenzionata degli altri operatori con il seguente rapporto di

permuta: 1 mc. di edilizia libera è stato ceduto verso la contropartita di mc. 1,65 di

edilizia convenzionata.

Inoltre sull’area a standard del comparto A, l’Azienda prevede la realizzazione di n. 23

mini alloggi protetti per anziani, precedentemente cofinanziati a valere sui fondi del

PRERP 2007 – 2009. Il piano Attuativo è stato depositato presso l’Ufficio Tecnico del

Comune di CISLAGO e si è in attesa dell’Adozione e successiva approvazione.




                                                                                        36
                    G 1.2. - COMUNE DI CISLAGO – AREA PP5 ADOZIONE PGT


       in data 30/07/2010 il comune di CISLAGO ha adottato il nuovo PGT e che pertanto le

        aree ricomprese all’interno del PP5, tra cui quelle di proprietà ALER Varese ricadono

        nelle salvaguardie del nuovo strumento urbanistico.

In merito all’adozione del nuovo PGT, si è proceduto all’esame della
documentazione scaricabile dal sito del Comune di CISLAGO.

Richiamato che il PP5 cosi come individuato nel vigente PRG del comune di CISLAGO risulta

suddiviso in tre ambiti distinti subordinati ad un’ unico regime di perequazione dei diritti

edificatori:

       L’ambito A , superficie catastale di mq. 8.405, totalmente di proprietà ALER

        Varese, destinato ad attrezzature di interesse collettivo, parcheggi e verde pubblico.

        Una specifica Variante di PRG ha definito i parametri è la destinazione

        dell’attrezzatura di interesse collettivo destinata a minialloggi protetti per anziani per

        un volume di 4.479 mc. / Slp 1.493 mq. (iniziativa ALER in attesa di finanziamento)

        spazi collettivi comunali per un volume di 2.749 mc / Slp 916 mq.

       L’ambito B, superficie catastale di mq. 30.569, di altri proprietari, destinato a

        parcheggi e verde pubblico, edilizia residenziale per un totale di mc. 32.000 suddivisa

        in: edilizia libera per mc. 22.400 di cui mc. 4.741 sono pertinenti ai diritti edificatori di

        proprietà    ALER   derivanti   dall’attuazione    dell’ambito   A,   edilizia   residenziale

        convenzionata per mc. 9.600 di cui mc. 2.032 sono pertinenti ai diritti edificatori di

        proprietà ALER derivanti dall’attuazione dell’ambito A. Il volume totale di pertinenza

        ALER libera e convenzionata è pari a mc. 6.773

       L’ambito C, superficie catastale di mq. 740, di altri proprietari, totalmente destinato a

        parcheggio pubblico.




                                                                                                  37
      La superficie catastale complessiva del PP5 costituito dalla sommatoria dell’ambito

       A+B+C è pari a 39.714 mq. che rapportata al volume massimo consentito di 32.000

       mc. Porta ad un indice territoriale di 0.8 mc/mq.


Sulla base di quanto esaminato nella documentazione di PGT si evince che:

  1. non sono state presentante istanze riguardanti le aree ricomprese nel PP5 da parte di

       nessun altro proprietario;

  2. l’ambito A di PP5, nel documento 3 ,Piano delle Regole, tav.1b e 2, viene

       ridenominato zona F (2) cc , è destinato a servizi di pubblico interesse ed in

       particolare ad attrezzature di interesse comune la cui attuazione è collegata con

       quella dell’ambito di trasformazione C 2; nel documento 2, Piano dei Servizi, allegato

       1, l’ area è individuata con la sigla F-24, nell’allegato 2, e risulta compresa nell’elenco

       delle aree di interesse comune per una superficie di mq. di 8.767,00 mq. ed una

       S.l.p. di mq. 800; si riporta a stralcio quanto precisato dalle NTA del PGT:

       “Art.32-B-Compensazione-a)1) pag.93 Nelle aree da utilizzare per nuove attrezzature

       e per nuovi spazi pubblici (U1eU2) individuate dal PGT ed in particolare nel Piano dei

       Servizi (Doc. n°2), l’attuazione del PGT può avvenire mediante l’acquisizione della

       proprietà e la sistemazione del suolo da parte del Comune, mediante la cessione e

       sistemazione delle aree di urbanizzazione primaria e secondaria dovute dagli

       Operatori, mediante la cessione ed eventualmente la sistemazione di una quota

       aggiuntiva di aree di urbanizzazione primaria e secondaria appositamente individuate

       dagli allegati al Piano dei Servizi, da parte degli Operatori che intendono usufruire

       della loro capacità edificatoria pari If 0,25 mc/mq. per la residenza e per servizi

       all’interno ed all’esterno del tessuto urbano consolidato …”

       lo stesso ambito risulta altresì ricompreso nel perimetro di un piano attuativo vigente

       e/o adottato;




                                                                                               38
3. l’ambito B di PP5, nel documento 3 ,Piano delle Regole, tav.1b e 2, viene

   ridenominato ambito di trasformazione C (2), destinato ad insediamenti residenziali;

   per il quale si riporta a stralcio quanto precisato dalle NTA del PGT:

   “Art.30 Ambiti di trasformazione pag.72, C 2 – Intervento di Via Peschiera

   L’insediamento    si   dovrà     caratterizzare   dal   punto   vista     paesaggistico   –

   ambientale in riferimento al contesto di valore paesistico che gravita intorno

   all’insediamento della chiesa di S. Maria della neve e della Cassina S. Maria Iniziata.

   Le compensazioni previste sono relative alla quota edilizia convenzionata all’interno

   dell’ambito, alla cessione delle due aree a standard F2 e F3 ed alla monetizzazione

   e/o realizzazione di una S.l.p. di 800 mq. all’interno dell’ambito F2 ”

   “Art.32 …..A2)pag.94, …. Per gli ambiti di trasformazioni...C 2…corrispondenti a zone

   di espansione già previste dal PRG previgente, l’indice di pertinenza sarà pari all’indice

   di progetto di cui all’art.33 dedotto 0,25 mc/mq.;

   “Art.33 ….. a2 …. - all’ambito di trasformazione C 2 (ex PP5) viene attribuito l’It di

   progetto pari 1,05 di cui 0,80 mc/mq. di pertinenza e 0,25 mc/mq. di incremento alle

   condizioni di cui al punto a1.

   La superficie territoriale riferita all’ambito C 2 , indicata nel calcolo della capacità

   insediativa, documento n.3 – Piano delle Regole A-Progetto All. n°2, è pari a 30.496

   mq. a cui corrisponde un volume globale di Piano Attuativo di 32.000 mc.

   lo stesso ambito risulta altresì ricompreso nel perimetro di un piano attuativo vigente

   e/o adottato; nel documento 2, Piano dei Servizi, allegato 1, è prevista all’interno

   dell’ambito C 2 un’area a servizi individuata con la sigla F-43, nell’allegato 2,         la

   stessa si trova elencata tra le aree per parcheggi con una superficie di mq. 2.256;

4. l’ambito C di PP5, nel documento 3 ,Piano delle Regole, tav.1b e 2, viene

   ridenominato zona F, destinato a servizi, la cui attuazione è collegata con quella

   dell’ambito di trasformazione C 2, nel documento 2, Piano dei Servizi, allegato 1, la




                                                                                             39
   stessa area è individuata con la sigla F-44, elencata nelle aree esistenti per parcheggi

   con una superficie di mq. 653, allegato 2;

5. In merito alle modalità generali di attuazione degli ambiti di trasformazione le NTA di

   PGT prevedono:

   “ Art.29-Individuazione degli ambiti di trasformazione e degli ambiti di riqualificazione

   comma 1) pag.67 In coerenza con gli obbiettivi di sviluppo quantitativo e qualitativo

   del PGT, il Documento di Piano individua sul territorio comunale ambiti di

   trasformazione   urbanistica   ed   ambiti di     riqualificazione   ambientale   e/o   di

   ricomposizione paesaggistica…. Comma 5) Gli interventi edilizi ed urbanistici

   all’interno dei comparti di intervento compresi negli ambiti di trasformazione di cui al

   comma 1 sono subordinati all’approvazione di Piani Attuativi, ed a quanto previsto ai

   successivi comma.

   Comma 6) Il Comune su tali ambiti valuta la richiesta del privato per l’attivazione di

   un Piano Attuativo e, qualora non ritenga di procedere a Piano Particolareggiato o

   comunque ad altro strumento di iniziativa pubblica sulla stessa area, accoglie tale

   richiesta ed indica entro 60 giorni dalla richiesta del piano le caratteristiche

   dell’intervento ai fini dell’applicazione dei meccanismi di perequazione, di

   compensazione e di incentivazione di cui all’art.32 delle presenti norme, della

   specificazione dei contenuti discrezionali previsti dalle specifiche norme relative

   all’area interessata e per il coordinamento delle opere di urbanizzazione primaria e

   secondaria e la dotazione di standard urbanistici, in relazione alle previsioni del Piano

   dei Servizi….

   Comma 8 )Negli ambiti di trasformazione, è consentita la realizzazione per parti

   attraverso un Piano Attuativo …..

   Comma 9)b) è ammissibile la realizzazione per parti attraverso interventi anche diretti

   a condizione che:….il progetto riguardi una singola unità edilizia, anche se




                                                                                           40
   polifunzionale, con St inferiore a mq. 5.000, fatti salvi edifici o opere minori di servizio

   o pertinenziali.”

   “Art.55-F-Di pubblico interesse standard- pag.156- …. La dotazione minima di

   standars urbanistici secondari (U2) nelle zone residenziali in attuazione del Piano dei

   Servizi, comprensiva degli standards esistenti e di quelli di previsione, sia come

   superficie fondiaria che come superficie lorda di pavimento (Slp) delle singole

   attrezzature dei piani oltre il piano terra, delle singole attrezzature da realizzarsi con

   intervento diretto comunale o convenzionato con privati e enti, è di.

       -   4,50 mq./ab. per A istruzione inferiore

       -   4,00 mq./ab. per B interesse comune

       -   3,00 mq./ab. per D parcheggi pubblici

       -   15,0 mq./ab. per C parco-gioco-sport

       -   Per un totale di 26,5 mq. per ogni 110 o 80 mc. di volumetria (V) edificabile

           per la realizzazione di alloggi di superficie utile abitabile dichiarata maggiore o

           uguale a 80 mq.

       -   Per ogni 80 mc. di volumetria (V) per la realizzazione di alloggi di superficie

           utile abitabile dichiarata inferiore a 80 mq.

       -   A questo fine in sede di presentazione del permesso di costruire

           convenzionato o del Piano Attuativo dovrà essere dichiarata la tipologia degli

           alloggi.



   Conseguentemente a quanto sopra evidenziato, si ritiene che:


1. Per l’ambito A di PP5 del vigente PRG (tutto di proprietà ALER Varese) , denominato

   nel PGT, F (2), viene previsto ai fini perequativi una volumetria di 2.101 mc. che è

   possibile edificare all’interno dell’ambito C 2, ( sup. catastale 8.405 mq. x 0,25

   mc/mq) mentre il volume di perequazione previsto nel vigente PRG di 6.773 mc. è

   pari ad un indice medio territoriale di 0.8 mc./mq.

                                                                                            41
2. A fronte di quanto sopra descritto, le aree all’interno dell’ambito C 2 invece godono ai

   sensi di quanto stabilito all’art. 33 di un’ indice medio territoriale di 0,8 mc./mq. come

   nel vigente PRG, ed è piuttosto difficile sostenere che questa diversità di trattamento

   possa rientrare nei criteri di una corretta perequazione.

3. Ai sensi di quanto stabilito dal sopra richiamato art. 55, la dotazione di aree standard

   dovute per l’attuazione dell’ambito C 2 corrisponde ad una superficie che varia da mq.

   7.732 a mq. 10.632 secondo se il tipo di alloggio sia maggiore o minore di 80 mq. (

   sup. catastale C 2 30.569 mq. x 1,25 mc./mq. / 110 mc. oppure / 80 mc.); questa

   superficie è comunque inferiore alla superficie delle aree standards individuate

   graficamente dal PGT pari a mq. 11.676 ( sup. catastale F (2) mq. 8.405 + sup. F –

   43 interna all’ambito C 2 mq. 2.256 + sup. catastale F (3) mq. 740 ), pertanto non si

   comprende come i diritti edificatori di pertinenza delle aree standards possano essere

   tutti utilizzati ai fini dell’attuazione dell’ambito C 2, come stabilito all’ art. 30

   soprarichiamato, visto che parte di tali aree eccede quanto richiesto ai fini della

   dotazione obbligatoria di aree standards prevista per tale ambito.

4. In particolare in merito all’individuazione delle aree standard previste dal Piano dei

   Servizi non si comprende il riferimento riportato nella tabella allegato n° 2 Doc. n°2 –

   Piano dei servizi che dichiara come esistente l’area F (3) indicata con la sigla F – 44.

   dato che l’area compresa nel PP5 è in attesa di attuazione.

5. In merito alle modalità di attuazione dell’ambito C 2, l’art. 30 stabilisce l’obbligo di

   una quota di edilizia convenzionata e che l’insediamento debba essere organizzato

   secondo lo schema della biourbanistica di cui all’art. 32.C1- Riqualificazione

   urbanistica, ma in questo articolo non si fa nessun riferimento in merito, mentre la

   quota di edilizia convenzionata è prevista solo per gli interventi di cui all’art. 32.C3 –

   Riqualificazione edilizia , fissata nel rapporto minimo del 40% rispetto al totale della

   Slp residenziale prevista. Nella tabella di calcolo della capacità insediativa allegato n°2

   Doc. n°3 – Piano delle regole n°2, l’ambito B 2 rientra tra i progetti strategici, ma non



                                                                                           42
    è stata trovata nella documentazione di PGT nessun ulteriore precisazione in merito,

    sembra peraltro assente nella documentazione di PGT la relazione del Documento di

    Piano da cui si dovrebbe evincere quali siano le priorità riferite all’ambito in oggetto.

6. In merito alle modalità di attuazione della zona F (2), nell’ottica di una attuazione

    dell’intervento di edilizia sociale in attesa di finanziamento (30 alloggi protetti per

    anziani) prima dell’approvazione definitiva del PGT, resta confermato come nel

    vigente PRG che l’area rientra tra gli standars di interesse collettivo per cui gli alloggi

    oltre ai parametri dell’edilizia sociale debbono avere anche i requisiti degli alloggi

    protetti per anziani. Ai sensi di quanto previsto all’art. 32, sembra che l’intervento

    possa essere attuato con semplice permesso di costruire ma restano da chiarire le

    modalità con cui permangono i diritti edificatori rispetto alla formazione del piano

    attuativo C 2.

7. Non si comprende perché tutti gli ambiti di PP5 del vigente PRG sia stati perimetrati

    nelle tavole di azzonamento di PGT , doc 3° tav. 1b e tav. 2 come piano attuativo

    vigente.

Per tutto quanto evidenziato l’ALER presenterà al Comune di CISLAGO entro il

31 ottobre 2010 le osservazioni al PGT adottato.



                         H.1.1 - ESIGENZE NUOVA SEDE ALER

  Attualmente l’Azienda è costituita dai seguenti immobili:

  1. Sede centrale ubicata in Via Como n. 13, ove si trova la Presidenza, la

     Direzione Generale il Servizio Utenza il Servizio Amministrativo e l’aula Consigliare;

  2. Sede distaccata ubicata in via Como n. 10, ove hanno sede i Servizi tecnici

     dell’Azienda, suddivisi rispettivamente in Manutenzione e Costruzioni.

  3. Sede distaccata ubicata in via Dandolo n. 29/31, ove è dislocato il Servizio

     Sviluppo e Promozione, in affitto da privati.




                                                                                              43
La presente analisi prende in considerazione esclusivamente gli stabili di proprietà

dell’Azienda ovvero lo stabile di via Como 13 e quello di via Como 10.

L’Immobile della sede centrale di via Como 13, è distinto in mappa al n. 6844, fg.

11 Censuario di Varese. Si tratta di un edificio di antica costruzione, risalente ai primi

anni del 900, con struttura portante in muratura di pietrame e malta cementizia, e solai

in laterocemento. Il fabbricato è articolato su n. 4 piani così distinti:

1.          piano interrato: in parte destinato a vespaio e in parte adibito a cantina

            archivio e locale caldaia (Su = mq. 126.00);

2.          piano terreno: uffici e ricevimento pubblico (sportelli) (Su = mq. 271.00);

3.          piano primo: uffici, Direzione Generale, Presidenza e Sala Consiglio (Su = mq.

            280.00);

4.          piano secondo : sottotetto e archivio (Su = mq. 150.00);

La superficie utile totale (al netto dei muri) è pari a mq. 827.00.

I collegamenti interni verticali sono garantiti mediante scala interna, non risultando

l’edificio dotato di ascensore, ma solo di montascale panoramico recentemente

installato.

L’immobile della sede distaccata di via Como 10, anch’esso di proprietà

dell’Azienda, consiste in un intero piano di un edificio comprendente altre proprietà,

distinto in mappa al n. 5486, sub. 13 foglio 11, censuario di Varese, NCEU. Gli uffici

dell’azienda sono ubicati al primo piano, e ad essi si accede mediante una scala interna

comune, essendo l’edificio sprovvisto di ascensore. I servizi tecnici sono dotati di un

locale caldaia proprio, per altro non a norma con le vigenti disposizione di legge, atrio

“accesso al pubblico” e n. 11 locali di cui, n. 9 adibiti ad uffici, una sala riunioni ed un

archivio.

La superficie utile totale al netto dei muri è pari a mq. 240,00.

Nel complesso L’Azienda dispone di una superficie utile destinata a uffici e relativi

accessori pari a mq. 1.067,00.



                                                                                          44
Per la sede distaccata di via Dandolo n. 29/31, ove è dislocato il Servizio Sviluppo e

Promozione, si ricorda che la stessa ha una superficie di circa mq. 80,00.

Per entrambi gli edifici di proprietà dell’Azienda si devono sottolineare gli aspetti

negativi che rendono necessari alcuni interventi di ristrutturazione:

   La superficie utile attualmente a disposizione si presenta, per problemi di natura

    strutturale degli edifici, sicuramente male distribuita in relazione alle attività che

    all’interno si svolgono, con conseguenti sprechi di spazio derivanti da soluzioni

    progettuali vincolate e quindi spesso non corrispondenti alle reali necessità;

   La dislocazione degli uffici in due sedi, e nell’ambito dello stesso fabbricato su piani

    differenti, rende la situazione attuale ormai inadeguata alle esigenze di funzionalità

    del lavoro e controllo del personale addetto;

   L’archivio è insufficiente alle reali necessità, vi è l’esigenza di poter disporre di un

    archivio consono all’attuale struttura aziendale.

    Per il momento il problema è stato risolto con l’esternalizzazione di tale servizio.

   I servizi igienici risultano insufficienti in relazione al personale che lavora negli uffici;

   L’immobile di via Como 10, (Area Tecnica) non risulta a norma con le vigenti

    leggi in materia di eliminazione delle barriere architettoniche, essendo lo stesso

    sprovvisto di ascensori, inoltre si riscontrano problematiche sia per il rispetto delle

    disposizioni di cui alla Legge 46/1990 per l’impianto di riscaldamento ed il locale

    caldaia, che per quanto riguarda le norme di cui al D.L.vo 626/1994 in materia di

    sicurezza degli ambienti di lavoro.

In considerazione dei vincoli strutturali e degli altri problemi sopra indicati, sono state

valutate da parte del Servizio Costruzioni dell’ALER alcune ipotesi progettuali che

prevedono la realizzazione ex novo, in Comune di Varese, di una sede con una

dotazione di spazi sufficiente a garantire il buon funzionamento degli uffici. Sentito il

parere di tutti i Servizi è stato stimato in 2.000,00 mq. il fabbisogno minimo di




                                                                                               45
 Superficie Lorda di Pavimento (SLP) per uffici          e accessori della nuova Sede,

 comprendendo anche le superfici da destinare ad archivio cartaceo.


H.1.2 -IMMOBILE EX SEDE DEL GENIO CIVILE - VARESE - VIALE MONTEROSA N.19


 Il 1° Giugno 2006 l’Azienda ha acquistato dalla Regione Lombardia l’immobile ex sede

 del Genio Civile, ubicato in Varese , Viale Monterosa, per l’importo di €.

 2.515.198,72.=

 Il Consiglio di Amministrazione nella seduta del 27.04.2006 con delibera n. 338 ha

 individuato l’immobile di Viale Monterosa come nuova sede dell’Azienda dando

 mandato all’Area Tecnica per la predisposizione dello studio di fattibilità e del progetto

 preliminare.

 Il Servizio Costruzioni ha quindi predisposto la seguente documentazione:

 1) rilievo dell’immobile e dell’area di pertinenza;

 2) indagini geologiche e geotecniche;

 3) progetto preliminare;

 il tutto per un costo complessivo di €. 24.408,00.=

 Da una prima valutazione sommaria dei costi, è emersa una previsione di spesa per

 €. 6.875.000,00.= come da QTE di seguito riportato.

 Il progetto preliminare e definitivo della nuova Sede è stato redatto dall’Arch. Franco

 Pierro dell’Area Tecnica – Servizio Costruzioni che si è avvalso della consulenza

 dell’Arch. Claudio Castiglioni di Varese.

 Inoltre:

  1) il progetto ed i calcoli della struttura in c.a. e verifica delle esistenti, sono stati

     affidati all’Ing. Paolo Besozzi;

  2) il progetto degli impianti tecnologici (idrico sanitario – riscaldamento ed elettrico) è

     stato affidato allo Studio Varesecontrolli di Varese.




                                                                                          46
Il progetto preliminare era già stato inoltrato al Comune di Varese per il rilascio di un

parere preventivo che è stato espresso dal Comune stesso con nota in data

02/05/2007 n. 4671/06.

Il Comune di Varese ha espresso parere favorevole, ma tale parere era subordinato

al nulla osta della Sovrintendenza ai Beni Architettonici e per il Paesaggio, alla quale è

stato immediatamente inoltrato il progetto stesso.

La Sovrintendenza ai Beni Architettonici e per il Paesaggio ha espresso parere

favorevole con nota 20516 del 30/08/2007, inoltre l’A.L.E.R ha richiesto e ottenuto il

declassamento dell’edificio dall’elenco degli edifici storici vincolati.

Con istanza del 05/08/2008 protocollo numero 40560 Il Comune di Varese ha rilasciato

all’A.L.E.R il Permesso di Costruire.

La gara d’appalto, prevista con il criterio di aggiudicazione di cui all’art. 82 comma 2)

del D.Lgs. 163/2006, è stata esperita in data 15/04/2008. E’ risultata aggiudicataria

l’Impresa Manerchia Costruzioni s.p.a. con sede in Gironico (CO), che ha offerto il

ribasso del 19,08% sull’importo complessivo di €. 4.274.000,00.= di cui €.

4.060.000,00.= per lavori ed €. 214.000,00.= per oneri di sicurezza del cantiere

non soggetti a ribasso.

Conseguentemente l’importo netto contrattuale è risultato pari ad €. 3.499.352,00.=

di cui €. 3.285.352,00= per lavori ed €. 214.000,00= per la sicurezza del cantiere.

Con delibera d’urgenza del Presidente in data 17/04/08 n. 7 è stata ratificata la
suddetta gara d’appalto ed approvato il relativo Q.T.E. n. 2.
Con nota 12 marzo 2009, assunta agli atti dell’Azienda il 16 marzo 2009, protocollo n.
0005947 il dott. Claudio Amati curatore fallimentare comunicava alla Stazione
Appaltante che:
a.) il Tribunale di Como ha dichiarato il Fallimento della società “Manerchia
    Costruzioni S.p.a in liquidazione” con Sentenza in data 23.02.2009;
Con delibera n. 0271/2009 del 7 maggio 2009 il C. di A. dell’ALER Varese, secondo
quanto stabilito dall’art. 112 comma 2 del C.S.A. e ai sensi degli artt. 138 e 139 del
D.Lgs. 163/2006 e dell’art. 119 comma 3) del D.P.R. 554/99, ha approvato la
risoluzione del contratto di appalto.

                                                                                         47
Q.T.E. N. 5 – LAVORI INTERROTTI IN CORSO D’OPERA IN SEGUITO AL

                FALLIMENTO DELL’IMPRESA APPALTATRICE.



Il Quadro Tecnico Economico finale dei lavori interrotti in corso d’opera a seguito del

fallimento dell’Impresa Appaltatrice risulta così articolato:


IMPORTO LAVORI A FORFAIT COMPRESO ONERI DI SICUREZZA              €           139.274,21
              ONERI COMPLEMENTARI

LAVORI PRELIMINARI ORDINATI DALLA STAZIONE APPALTANTE             €             4.921,70
LAVORI EXTRA CONTRATTO ESEGUITI DALL'IMPRESA
APPALTATRICE                                                      €            15.000,00
LAVORI DI BONIFICA AREA ESTERNA                                   €            16.349,08
VERIFICA PONTEGGIO E REVISIONE CESATA                             €               259,64
LAVORI DI MESSA IN SICUREZZA PIANI SEMINTERRATO E
RIALZATO E RIPRISTINO PARZIALE COPERTURA                          €            14.852,20
LAVORI DI MESSA IN SICUREZZA PIANI 1° E 2°                        €             5.390,00
PROVE ESEGUITE SUI MICROPALI                                      €             1.329,60
C02) INDAGINI GEOGNOSTICHE                                        €            10.944,00
C03) BOLLETTA A.S.P.E.M. PER CONSUMO ACQUA                        €             1.765,00
C04) IMPREVISTI (5%)                                              €                  -
C05) ACQUISIZIONE IMMOBILE/AREA                                   €         2.496.800,82
C06) ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 12 C.1 D.P.R. N.
554/99 (3%)                                                       €                   -
C06.1) ACCANTONAMENTO DI CUI ALL'ART. 26 C.4 LEGGE N.
109/94 (2%)                                                       €                  -
COMPENSI LIQUIDATI A PROFESSIONISTI ESTERNI                       €           332.920,83
SPESE TECNICHE PERSONALE ATC (12% DEI LAVORI A
FORFAIT + LAVORI A MISURA)                                        €            23.845,50
C08) CONVENZIONE CON ENTE CASA MARIA AUSILIATRICE                 €           130.420,00

C08.1) SPESE PER ATTIVITA’ DI CONSULENZA O DI SUPPORTO. €                           -
C012) I.V.A. LAVORI A FORFAIT 10%                       €                     13.927,42
                     COSTO GLOBALE                      €                 3.208.000,00




                                                                                          48
    H.1.3 - Quadro Tecnico Economico QTE N1 di Riappalto dei Lavori.




                                                     Q.T.E. 1 RIAPPALTO
                        DESCRIZIONE
                                                      NUOVA SEDE ALER-
                                                          VARESE
          COSTO DI COSTRUZIONE INCLUSI O.S.               € 4.610.000,00
          ONERI COMPLEMENTARI
  C02)    RILIEVO E ACCERTAMENTI                          €       10.000,00
  C03)    ALLACCIAMENTI                                   €       19.000,00
  C04)    IMPREVISTI                                      €               -
  C05)    ACQUISIZIONE AREA                               €               -
  C06)    ACCANTONAMENTI                                  €               -
  C06,1) ACCANTONAMENTI                                   €               -
  C07)    SPESE TECNICHE                                  €      200.000,00
  C08)    SPESE PER CONSULENZA                            €               -
  C010)   SPESE PER PUBBLICITA'                           €               -
  C012)   I.V.A. SU LAVORI 10%                            €      461.000,00
           SOMMANO ONERI COMPLEMENTARI                    €    690.000,00
  COSTO TOTALE DELL'INTERVENTO (C.T.N.)                   € 5.300.000,00



La pubblicazione del Bando di gara di riappalto su piattaforma telematica Sintel di

Lombardia Informatica è prevista entro il mese di ottobre 2010.


          I - PARCHEGGIO A RASO VIA SANT’AGOSTINO GALLARATE



Nell’ambito del completamento degli interventi di realizzazione di numero due

fabbricati per complessivi n.38 alloggi + n.2 Spazi ad Pubblici in Comune di

GALLARATE via Sant’Agostino Lotto I e II, al fine di dare completezza all’intervento

necessita realizzare un parcheggio esterno a raso di pertinenza ai due fabbricati ERP, la

                                                                                      49
realizzazione dello stesso non è avvenuta contestualmente con la costruzione dei due

fabbricati in quanto il Comune di GALLARATE, ha la necessità di acquisire da un privato

mediante una permuta il terreno su cui realizzare il parcheggio in argomento.




     L - RICHESTA DEL COMUNE DI GALLARATE - PROTOCOLLO D’INTESA


 PIANO DI ATTIVITA’ COORDINATE ED INTEGRATE FINALIZZATE ALLA
 SPERIMENTAZIONE DI INSEDIAMENTI DI EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE DA
 DESTINARE ALL’AFFITTO E ALLA LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA
 LAVORI PER LA REALIZZAZIONE DI N.78/100 ALLOGGI A CANONE
 MODERATO E ALLA LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA IN
 COMUNE DI GALLARATE – QUARTIERE DI VIA FORZE ARMATE – VIA
 ALEARDI.


 Il Comune di GALLARATE ha richiesto la disponibilità dell’Azienda per la realizzazione

 di un intervento edilizio ERP, in via Aleardi, località via Forze Armate, in parte a

 canone moderato ed in parte ad Edilizia Convenzionata con Patto di futura Vendita.

 o     In data 27 Luglio 2009 con Deliberazione n. 267 di Giunta COMUNE è stato

       Approvato il protocollo di intesa tra Comune di GALLARATE           e A.L.E.R    -

       VARESE;

 o     In data 08 agosto 2009, con nota e mail indirizzata al COMUNE di GALLARATE

       è stata    riletta la II° Bozza    “interna” apportando alcuni emendamenti,

       inserendo la “condizione” che A.L.E.R possa avvalersi di altri soggetti per

       attuare gli interventi;

      In data 15 Settembre 2009, con nota protocollo numero 33942 il Comune di

       GALLARATE assunta agli atti protocollo numero 0025774 il 15 Settembre 2009,

       puntualizza che se da le verifiche con soggetti operanti nel campo sociale, non

       fosse possibile raggiungere un equilibrio finanziario sostenibile, il Comune di

       GALLARATE e l’A.L.E.R si riterranno sollevati dagli impegni assunti nel Protocollo

       d’Intesa e pertanto non sottoscriveranno la successiva convenzione che

       renderebbero operanti tali impegni.



                                                                                       50
Il Preliminare per le Opere di Urbanizzazioni i cui costi saranno attribuiti all’Azienda

in considerazione del fatto che l’area che il Comune di GALLARATE intende assegnare

all’A.L.E.R come prevede il Protocollo d’intesa, sarà a titolo gratuito in proprietà senza

possibilità di cessione a terzi.

Pertanto la titolarità dei Permessi di Costruire e il pagamento degli Oneri di

Urbanizzazione risultano a carico dell’A.L.E.R. come previsto dalla Legge Regionale n.

12 del 2005.

    a.) versamento oneri di urbanizzazione primaria secondo le tariffe Comunali

        vigenti al momento del rilascio del Permesso di Costruire;

    b.) realizzazione di infrastrutture ed attrezzature di uso Pubblico a scomputo degli

        oneri di Urbanizzazione secondaria fino alla concorrenza del gabellare di base

        e comunque dovrà essere garantita la completa realizzazione di spazi

        polifunzionali per funzioni sociali, aggregative e di relazione a servizio del

        cittadino;

    c.) possibilità di ridurre il contributo dovuto per gli oneri di Urbanizzazione

        primaria, come previsto all’articolo 44, comma 15 ultimo periodo, della Legge

        Regionale     n. 12 del 2005, qualora dall’analisi del piano economico –

        finanziario dell’intervento programma di intervento si rilevassero delle

        possibilità / opportunità di tale applicazione.

L’intervento è localizzato su due aree libere (per un totale di circa 15.830 mq), di

proprietà del Comune di GALLARATE e destinate a standard dal vigente PRG.

Le aree si fronteggiano ai due lati (est ed ovest) di un ampio slargo sito in località

Armate.

Una delle aree è parzialmente occupata da un piccolo bosco ceduo, l’altra, in parte

recintata, è stata utilizzata come campo di calcio.




                                                                                       51
Il contesto perimetrale è caratterizzato dalla presenza di numerosi edifici residenziali

di altezza piuttosto elevata (sei - otto piani) e di edificazione anche recente (specie

lungo il lato di via Vignetta).

La confinante via Forze Armate comprende un’edificazione di maggiore densità con

edifici sia risalenti ai decenni passati, sia di recente costruzione.

L’area ovest, lungo la via S. Agostino, confina con un insediamento di case mono e

bifamiliari risalenti indicativamente al periodo compreso tra gli anni 50’ e 70’.

Il lato ovest della stessa area confina con un recente intervento residenziale a canone

moderato realizzato da ALER Varese e sarà interessato in futuro, a seguito della

demolizione dell’ex carcere, dalla realizzazione di nuovi spazi pubblici all’aperto che

comprenderanno la costruzione di un piccolo campo di gioco.

L’area compresa tra le Vie Aleardi e Puglia confina, a nord, con un giardino pubblico

dedicato a Padre Pio che esercita, per i residenti, un importante ruolo di riferimento

sia ludico, sia spirituale.

La viabilità della zona registra il maggiore livello di traffico lungo le Vie Forze Armate

(che a circa 200 m incrociano la via Torino), Aleardi e Puglia, il che determina un

certo “effetto barriera” attorno al grande rondò che funge da cerniera tra le vie

stesse.

Le Vie Forze Armate ed Aleardi sono interessate anche dalla presenza di piste
ciclabili.

Le aree interessate dal progetto svolgono un rilevante ruolo di connessione urbana

tra i campi opposti della grande rotatoria centrale, mettono infatti in comunicazione i

percorsi ciclopedonali che provengono dai quartieri a nord, attraverso il giardino

dedicato a “Padre Pio”, con quelli che si sviluppano in direzione ovest verso il futuro

campo sportivo.

I marciapiedi pedonali delle vie esistenti si ricongiungono, in vari punti, lungo la

direttrice sopra descritta, il tutto definisce una ragnatela di percorsi che si caratterizza




                                                                                         52
e qualifica, nel nucleo centrale, grazie alla trasformazione in giardini pubblici delle

aree che circondano i nuovi edifici in progetto.

L’obiettivo è quello di attribuire all’intero sistema i connotati di un giardino pubblico

ed affidargli una qualificata funzione di intrattenimento e di collegamento all’interno

della vita del quartiere.

Per questa ragione si è optato per la realizzazione di edifici relativamente bassi ed

articolati.

La disposizione planimetrica dei corpi edilizi accompagna lo sviluppo degli stessi

percorsi pedonali incentivando il ruolo di connettore che si desidera attribuire

all’intero sistema.

Lo stesso andamento inclinato delle coperture è determinato dalla volontà di rendere

ancor più esplicito l’effetto collegante che si vuole conferire all’area.

I tre corpi edilizi, per non pregiudicare la privacy degli alloggi, sono completamente

sollevati da terra e sono filtrati, verso la parte di giardino di frequentazione pubblica,

dal volume progressivamente emergente delle autorimesse.

Le cantine, i posti auto ed i percorsi di accesso ai vani scala sono disposti lungo una

rampa di modesta inclinazione che scende progressivamente da quota 0,00 a quota -

3,00 circa.

I solai di copertura dei volumi semisommersi sono ricoperti da terreno vegetale in

modo di legarsi, senza soluzione di continuità, con i giardini pubblici.

Le coperture dei corpi residenziali (ben visibili dagli alti edifici preesistenti nell’intorno)

sono anch’esse vegetali; per queste ultime si utilizzeranno collaudati sistemi di

terriccio a basso spessore seminati con piante di sedum.

Alla base di due dei tre corpi edilizi di nuova edificazione, in posizione agevolmente

accessibile, sono localizzati degli spazi di uso sociale che potranno comprendere

servizi quali: ufficio postale, ufficio comunale remotizzato, spazi di accoglienza,

intrattenimento e socializzazione, anche serale, per i residenti (SLP 375 mq).



                                                                                            53
Gli alloggi sono serviti da vani scala che danno accesso a due appartamenti per

piano.

La SLP residenziale complessiva è pari a 7.800 mq. (vani scala compresi) oltre ai

balconi. Gli alloggi (settantaotto) hanno tagli leggermente diversi ma, nella quasi

totalità, ad eccezione di sei alloggi con tre camere, comprendono due camere da

letto. La superficie destinata ai posti auto coperti, ai corselli di manovra, alle cantine,

alle centrali tecnologiche ed ai percorsi di accesso alle scale è di 4.400 mq.

L’edificio è concepito secondo tecnologie costruttive tradizionali (cls. armato e

laterizio) con problematiche manutentive analoghe a quelle di edifici simili.

Il progetto preliminare è stato rivisitato, rispetto alla versione approvata e inserita

nel Programma Annuale e Triennale 2009 –2011.

Il costo presunto complessivo, stimato parametricamente, dell’operazione per la

realizzazione di circa n. 100 alloggi a seconda dei tagli degli stessi, parte a canone

moderato e con patto di futura vendita è di €. 11.700.000,00.= circa di cui €.

900.000,00.=        per   la   realizzazione   degli   spazi   polifunzionali   da   cedere

all’Amministrazione Comunale.

Gli alloggi e gli sazi polifunzionali da cedere all’Amministrazione Comunale

di cui sopra verranno realizzati dall’Azienda solo se la stessa riuscirà

mediante un Bando ad evidenza Pubblica a trovare un Partner Finanziario

che garantisca la completa copertura finanziaria dell’intera opera.

Al fine di bandire una gara fra Operatori disposti ad attuare – d’intesa con ALER – il
programmato intervento, necessita conoscere il presumibile ammontare di spesa per
attuare l’iniziativa.
Occorre pertanto definire con il Comune una soluzione progettuale e, nel contempo:
a) quantificare l’entità volumetrica (vuoto per pieno) degli insediamenti previsti;
b) quantificare l’onere tabellare delle urbanizzazioni primarie e secondarie;
c) precisare distintamente le opere di urbanizzazione la cui realizzazione sia prevista
    a scomputo del suindicato onere tabellare;




                                                                                         54
     d) individuare eventuali oneri connessi alla cantierabilità (servitù di sottoservizi,
         ecc.).
     E’ di tutta evidenza che, in relazione al presumibile ammontare di spesa, ed al
     presumibile introito dei prezzi e canoni convenzionati, potrà essere valutata la
     fattibilità   e convenienza dell’iniziativa immobiliare, dovendosi garantire a qualsiasi
     operatore il raggiungimento di un equilibrio finanziario sostenibile.



            M - AREE GIA’ A DISPOSIZIONE DELL’AZIENDA E INTERVENTI
                             IN FASE DI DEFINIZIONE

     Per la realizzazione degli interventi edilizi di ERP di cui al PRERP 2002 – 2004 ed al

     PRERP 2007–2009, con l’AQST, l’Azienda ha concluso con le varie Amministrazioni

     Comunali accordi specifici, che in linea di massima prevedono:

     a.) cessione gratuita dell’area in proprietà o in diritto di superficie per anni 99;

     b.) pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria al 50% con opere a

         scomputo oneri L.R. n. 12 del 2005, mentre per quanto               attiene il Costo di

         Costruzione l’Azienda è già esonerata ai sensi dell’articolo 7 della Legge n. 10 del

         1977 e s.m.i;

     c.) in alcuni casi esonero dal pagamento dell’ICI o applicazione dell’aliquota minima;

     d.) eventuale cessione a prezzo concordato di una seconda area per la realizzazione

         di interventi di edilizia Residenziali Pubblica, convenzionata da cedere a particolari

         categorie quali giovani coppie, ecc.;

     In forza di tali accordi l’Azienda dispone e/o in promessa delle seguenti aree:

N.   COMUNE               VIA           TITOLARITA'             TERMINE               COSTI SOSTENUTI
                                                             COSTRUZIONE DA               AD OGGI
                                                              CONVENZIONE
1     VARESE           PIAZZALE        PROPRIETA' ALER
                       STAFFORA                                                       €. 1.465.510,21.=

2    CISLAGO              PP5           PROPRIETA' ALER - DIRITTO DI SUPERFICIE
                                                                                       €.1.444.722,57.=

3    CISLAGO            LIBERTA'        PROPRIETA' ALER - DIRITTO DI SUPERFICIE
                      /MATTEOTTI                                                       €. 136.391,90.=




                                                                                             55
4     TRADATE        BROGGI         PROPRIETA' ALER           progetto definitivo entro il
                                                                     anno 2010                 €………………..=

5     TRADATE       BAINSIZZA       DA ASSEGNARE IN           progetto definitivo entro il
                                  PROPRIETA' DA PARTE                anno 2010                 €………………..=
                                      DEL COMUNE
6      LUINO        GOLDONI         DA ASSEGNARE IN
                                  PROPRIETA' DA PARTE                                          €.68.943,98.= *
                                      DEL COMUNE
7    VENEGONO                    ASSEGNATA IN DIRITTO   atto 25/2/04 entro 12 mesi
     SUPERIORE      SAN ROCCO     DI PROPRIETA' ALER     dal P.C. iniziare i lavori - €.427.782,47.=*****
                                                       termine lavori entro 480 gg.
                                                                 dall'inizio
8    GALLARATE        FORZE      DA ASSEGNARE IN PROPRIETA' A TITOLO GRATUITO
                    ARMATE/                                                                   €.66.618,65.= **
                     ALEARDI
9    CASTELLANZA       SAN        Non più Disponibile dal      Non più Disponibile dal
                    GIOVANNI           27.09.2010                   27.09.2010               €. 56.252,59.= ***

10 CASTELLANZA         SAN        Non più Disponibile dal      Non più Disponibile dal
                    GIOVANNI           27.09.2010                   27.09.2010                 €………………..=

       SESTO       LOC. BACULA     PROPRIETA' ALER              PROPRIETA' ALER
11    CALENDE      VIA BACULA       mappale 3127                 Superficie 2.150

       SESTO       LOC. BACULA    PROPRIETA' ALER               PROPRIETA' ALER
12    CALENDE      VIA BACULA    mappale 6917 fg. 10           Superficie 1.430 mq
                                  mapp. 6817 - 3172
       BODIO        LOCALITA’    Partita 357-634-771 fg.        PROPRIETA' ALER
13    LOMNAGO      ROGORELLA            mappali vari         Superficie 19.943,00 mq.

                                    Partita 754 fg. n.3         PROPRIETA' ALER
14 CASTIGLIONE     VIA GRAMSCI        mappale 3376             Superficie 3.010 mq.
      OLONA

                                                                PROPRIETA' ALER
15    FAGNANO                    Partita 2 mappale 5406        Superficie 1.200mq.
       OLONA       VIA PASUBIO                                 utilizzata parte (tot.
                      77/81
                                                                      =3800)
                                                                PROPRIETA' ALER
16    CISLAGO      VIA MAGENTA    Partita fg. 8 mappale        Superficie 1.460 mq.
                                           5433

                                      Partita 1227
17    LEGGUINO       VIA PER          mappale 675               PROPRIETA' ALER
      SANGIANO      COBBIONE                                   Superficie 1.450 mq.

                                                                PROPRIETA' ALER
18     VARESE          VIA       Partita 5513 fg. 2 sez VA     Superficie 4.700 mq.
                   ISOLABELLA          mappale 1090

                                                             PROPRIETA' COMUNALE              Alloggi + parcheggio
19    ORIGGIO                       Mappale 7178 fg. 9        Superficie 2.450 mq.           Delibera di G.C. n. 236
                                                                                                 del 01.12.2008

                                                               PROPRIETA' ALER
20    ORIGGIO                      Partita 1428 fg. 7         Superficie 1.010 mq.
                                     Mappale 2610




                                                                                                      56
21      LAVENO                           DA ASSEGNARE
        MOBELLO


22      OLGIATE         VIA XXIV         DA ASSEGNARE
         OLONA          MAGGIO


                                                             TOTALE COSTI AD OGGI        €.3.666.222,37.=



 LEGENDA

 *      €.   68.943,98.= Costi di Progettazione Intervento a Canone Sociale AQST n. 12

        alloggi e intervento Agevolata;

**      €.   66.618,65.= Costi di Progettazione Fabbricato a Torre Via Sant’Agostino Lotto

        III - Intervento a Canone Moderato AQST n. 35 alloggi;

***     €.   56.252,59.= Costi di Progettazione Fabbricato a Canone Moderato AQST n. 20

        alloggi;

 ***** €. 427.782,47.= Costi di Progettazione Fabbricato + Costo Area n. 20 alloggi

         Convenzionata.

NERO - AREE GIA’ IN NOSTRO POSSESSO

ROSSO - AREE NON PIU’ DISPONIBILI

VERDE - INTERVENTI DA DEFINIRSI SU AREE IN NOSTRO POSSESSO

BLU -    AREE GIA’ PROMESSE E INTERVENTI DA DEFINIRE



 In Comune di TRADATE, via Broggi, insistono sull’area due fabbricati di ERP a Canone

 Sociale. Gli inquilini sono stati delocalizzati negli alloggi nuovi in via Pietro Micca, restano

 numero sei proprietari ( che hanno acquistato nel 2002 con la Legge 560/93) da trasferire

 in altri immobili. Sono in via di definizione gli accordi con i sei proprietari per il riacquisto,

 da parte di ALER, degli alloggi allo scadere dei 10 anni (2012), successivamente si

 procederà alla demolizione dei due immobili esistenti.

 In particolare, si prevede la demolizione di almeno uno dei due fabbricati di cui sopra entro

 l’anno 2010, qualora si concretizzassero gli accordi.




                                                                                                57
           N.1.1 - AREA INTERVENTO IN COMUNE DI VARESE – VIA FRIULI



L’Azienda ha sottoscritto il 12 – 07 – 2005 con la Società Costruzioni Generali Verucchio

S.r.l., con sede in Verucchio (RN), in Via Casale n. 201, un accordo preliminare per

l’acquisizione di un’area con capacità edificatoria di mq. 6.000,00 di SLP, pari a circa mc.

18.000 mc per la realizzazione di circa 68 appartamenti verso il corrispettivo di €.

1.600.000,00.

Tale accordo preliminare è stato preventivamente approvato dal Consiglio di Amministrazione

con Delibera 27 Giugno 2005 n. VA/0250/2005 e successivamente non ha avuto seguito.

Allo stato attuale per l’area in argomento si dovrà prevedere:

1)       l’attivazione di una procedura urbanistica atta alla presentazione di un PEEP (Piano

         per l’Edilizia Economica e Popolare) al Comune di Varese per circa 12.500/13.500 mq

         di SLP tutti di Edilizia Convenzionata;

2)       modifica dell’accordo preliminare sottoscritto con la proprietà per prezzo di acquisto

         con la quale:

     -   l’Azienda confermerà l’acquisizione di mq 6.000 di SLP con opzione per la parte

         rimanente;

     -   l’Azienda realizzerà mq 4.000 di SLP di ERP convenzionata in vendita pari a circa 50

         appartamenti e mq 2.000 di SLP di ERP convenzionata in affitto a canone moderato o

         concordato, pari a circa 25 appartamenti.

La prima fase deve quindi prevedere la “revisione” dell’accordo preliminare con la Società

proprietaria dell’area e successivamente si potrà intraprendere l’iter urbanistico.


     N 1.2. - CONSIDERAZIONI DEL RUP SULLA FATTIBILITA’ DELL’INTERVENTO



o Con note del 10 e 25 luglio 2009, il consulente legale dell’Azienda in merito alla fattibilità
     Urbanistica dell’intervento in Varese via Friuli.


                                                                                             58
Fattibilità urbanistica di intervento in Varese – via Friuli.

Preliminarmente, osservo che la proprietà della Soc. Italfiduciaria – indicata in complessivi mq.
55.230 – non risulta, in base al vigente PRG, interamente compresa in “zona di riqualificazione e
integrazione CB 17 Campaccio”, ma solo per una superficie limitata a mq. 34.400=.
Non è dato di conoscere l’azzonamento della residua superficie di proprietà.
Ciò premesso, in base alla vigente disciplina urbanistica, una variante relativa all’area in oggetto che
consenta una diversa destinazione ed una maggiore possibilità edificatoria appare ammissibile, “in
teoria” , soltanto se finalizzata alla approvazione di un Piano di Zona.
E’ stato usato il termine “in teoria” dal momento che in un recente passato il Comune di Varese:
- ha manifestato poco interesse ad individuare aree ove localizzare i PEEP;
- ha preteso oneri eccessivi di urbanizzazione della zona in oggetto, tali da non favorire gli
    insediamenti di edilizia economico-popolare (a canoni e/o a prezzi inferiori a quelli di mercato);
- ha limitato lo sviluppo volumetrico nella zona stessa, tenuto anche conto della vicinanza sia del
    Fiume Olona che del depuratore.
In ogni caso, rammento che il PEEP presuppone l’espropriazione di tutte le aree (ad un prezzo
ragguagliato al valore di mercato diminuito del 25% al massimo) da parte del Comune e la
assegnazione delle stesse agli abituali Operatori (Imprese, Cooperative, Fondazioni) previa gara ad
evidenza pubblica.


Se ALER divenisse proprietaria, il Comune potrebbe disporre – previa espropriazione – la

diretta ed immediata assegnazione (in proprietà e/o in superficie) dell’area all’ALER, al

medesimo prezzo di esproprio.

In tal caso, ALER dovrebbe costruire in proprio e non potrebbe subassegnare/cedere l’area a terzi
Operatori.
A questi ultimi, semprechè autorizzata, potrà cedere l’intero complesso, in unico blocco, solo dopo la
sua realizzazione !!!

Con nota datata 10 luglio u.s. lo scrivente ha dato evasione ad una richiesta di parere in relazione
alla sola fattibilità urbanistica dell’intervento in oggetto.
Richiesto di ulteriori specificazioni in relazione ad altri aspetti dell’iniziativa, ed in particolare alla
possibilità di conseguire l’assegnazione delle aree in rapporto al contenuto della offerta della
Italfiduciaria, ritengo doveroso fornire i seguenti chiarimenti.

Come già riferito in altra occasione, il PEEP presuppone l’espropriazione di tutte le aree (ad un
prezzo ragguagliato al valore di mercato diminuito del 25% al massimo) da parte del Comune e la
assegnazione delle stesse agli abituali Operatori (Imprese, Cooperative, Fondazioni) previa gara ad
evidenza pubblica.
Se l’ALER intende usufruire del disposto legislativo che consente la assegnazione dell’area al
proprietario espropriando, essa deve precisare al Comune che ha titolo per conseguire detta
assegnazione diretta.
Se il titolo non è la proprietà, ma – come nella fattispecie – solo un diritto di opzione, dubito che il
Comune lo possa ritenere valido per conseguire la assegnazione diretta.
Lo schema di contratto, così come impostato, a mio avviso non può portare alla auspicata
conclusione.

Ritengo più probabile che il Comune possa aderire ad una proposta così concepita:
       ALER, in forza di procura rilasciata da Italfiduciaria, propone al Comune - dichiarandosi
    probabile acquirente in tutto o in parte dell’area interessata dall’intervento - di approvare un


                                                                                                        59
         PEEP che preveda, a fronte di una edificabilità di almeno mc…… o mq…... di SLP, il costo di
         acquisizione (in superamento della procedura espropriativa) dell’ area al convenuto prezzo di
         €/mc ………o €/SLP ……….. (tale prezzo, ovviamente, va concordato preventivamente con la
         proprietà);
    se il Comune aderisce alla proposta, sottoscrivendo apposito protocollo d’intesa:
    - ALER acquista aree (pro indiviso) utili per la edificazione di una quota di mc o di SLP, con la
         clausola sospensiva e risolutiva in caso di mancata approvazione del PEEP nei termini suindicati;
    - ALTRI OPERATORI (Imprese e/o Cooperative individuate da Aler e/o dalla proprietà) possono
         acquistare con la medesima clausola ulteriori aree (pro indiviso) utili per la edificazione di altre
         quote di mc o di SLP, al fine di poter usufruire della assegnazione diretta;
    - in assenza di ulteriori acquirenti alla data di adozione del PEEP, il Comune – in superamento
         della procedura di esproprio – acquisterà direttamente da Italfiduciaria le aree residue al prezzo
         originariamente convenuto; quindi procederà alla loro assegnazione mediante gara ad evidenza
         pubblica.

    Rammento, infine, che se ALER acquistasse l’intera area, il Comune potrebbe (e non dovrebbe)
    assegnare la medesima all’ALER stessa la quale, però, dovrebbe costruire in proprio e non potrebbe
    subassegnare/cedere parte dell’area a terzi Operatori. A questi ultimi, semprechè preventivamente
    autorizzata in convenzione, potrà cedere l’intero complesso, in unico blocco, solo dopo la sua
    realizzazione !!!



o       il R.U.P, prese in esame le osservazioni del consulente legale dell’Azienda in merito sulla
        fattibilità dell’iniziativa dal punto di vista Urbanistico, si riserva di fare valutazioni
        tecniche e contabili più dettagliate in merito alla fattibilità dell’intervento in argomento
        per i seguenti motivi:
o       Come da parere rilasciato dal Comune di Varese in data 25/01/2005, l’area risulta non
        direttamente servita da fognatura comunale.
        Il ricettore più prossimo è l’impianto di sollevamento del collettore consortile con
        recapito nell’impianto di depurazione del “Pravaccio”.
        Occorre, pertanto ottenere, la preventiva autorizzazione del “Consorzio per la tutela, la
        Salvaguardia ed il risanamento del Fiume Olona”.
        In ogni caso data la vicinanza con le vasche dell’impianto di depurazione del Pravaccio
        può produrre odori molesti, si segnala che spesso, in particolari periodi dell’anno,
        quando i movimenti dell’aria sono ridotti al minimo, la zona interessata dal programma
        integrato di intervento è caratterizzata da aerosol provenienti dalle vasche di ossidazione
        e pertanto si consiglia di chiedere un parere igienico sanitario all’ASL al fine di progettare
        idonee schermature vegetali o protezioni di altro genere idonee ad attenuare i fenomeni
        negativi segnalati;
o       Elevato costo dell’area €. 3.200.000,00.= rispetto alla fattibilità Urbanistica attuale
        dell’intervento;
o       L’area in argomento è attualmente agricola, presenta delle notevoli difficoltà di accesso,
        è presumibile che il Comune            per rendere realizzabile l’intervento richieda la
        realizzazione della strada di accesso e di altre Urbanizzazione complementari stimabili in
        €. 1.600.000,00.= se così fosse la sostenibilità finanziaria del piano verrebbe meno;
o       L’area in argomento presenta delle problematiche a livello idrogeologico;
o       L’area essendo ubicata nelle vicinanza di un impianto di depurazione e ex discarica,
        potrebbe richiedere un operazione di bonifica molto oneroso, in quanto gran parte del
        terreno risulta costituito da materiale di riportato la cui natura non è conosciuta
        “probabile presenza di diossina”;
o       Pur avendo acquisito un Parere favorevole dall’ASL per la realizzazione di residenza,
        detto parere è condizionato da alcune prescrizioni come sotto indicato:




                                                                                                          60
     a) una fascia di rispetto assoluto con vincolo di inedificabilità dall’area occupata
        dall’esistente impianto di depurazione (da intendersi ragionevolmente misurata dalla
        recinzione dell’impianto stesso) non inferiore a 100 metri.
        Tale distanza, dovrà essere opportunamente riconsiderata (in aumento) nel momento
        in cui risulti incompatibilità rispetto ai successivi punti b) e c);
     b) la compatibilità della zona con i venti dominanti;
     c) una valutazione previsionale del clima acustico.
        Si consiglia di valutare la possibilità di prevedere al limite del pianoro verso l’impianto
        di depurazione, un’ulteriore piantumazione con alberi a fogliame persistente ed a
        grande sviluppo che, oltre a costituire un’ulteriore barriera rispetto a quella che
        dovrebbe già essere prevista a livello di impianto, isoli visivamente l’impianto dagli
        edifici residenziali di futura realizzazione.

Per quanto sopra, il R.U.P arch. Franco Pierro, non ritiene sostenibile l’intervento nel suo
complesso, in quanto fatto salvo la fattibilità Urbanistica, troppe incognite a livello di
inquinamento Ambientale e del Territorio su detta area insistono, che presuppongono elevati
costi di Bonifica Ambientale e di opere di Urbanizzazione.


                          O - PROPOSTA DI PROGRAMMAZIONE



                                   O 1.1 - COSTRUZIONI


       La programmazione dell’Azienda dovrebbe quindi privilegiare ipotesi di intervento nei

       Comuni ad alta tensione abitativa o dove esiste una scarsa presenza di alloggi pubblici

       nel comprensorio dei Comuni limitrofi, con particolare riferimento a:

       1)   VARESE;

       2)   GALLARATE;

       3)   SARONNO;

       4)   CASSANO MAGNAGO;

       5)   TRADATE,

       6)   CASTELLANZA;

       7)   CAVARIA CON PREMEZZO;

       8)   FAGNANO OLONA;

       9)   MALNATE;

       10) OGGIONA CON SANTO STEFANO;

       11) OLGIATE OLONA.




                                                                                                61
A tal fine le proposte di programmazione pur tenendo conto delle necessità come sopra

determinate che debbono essere assunte come urgenti, devono essere poi rapportate

alle disponibilità delle Amministrazioni Comunali di aree e/o immobili di proprietà da

cedere all’Azienda o alla possibilità di reperite le stesse sul mercato. Nel caso in cui le

Amministrazioni Comunali non intendano mettere a disposizione dell’Azienda aree e/o

fabbricati da recuperare o non sia possibile reperirle sul mercato, si procederà col

soddisfare le esigenze abitative dei Comuni con disponibilità immediata di aree e/o

immobili.

Si procede quindi alla programmazione triennale specificando che nelle tabelle allegate

vengono indicati:

colonna 1)      numero intervento: numero d’ordine dell’intervento;

colonna 2)      numero intervento: numero progressivo dell’intervento;

colonna 3)      tipo di intervento:            -      nuova costruzione (NC);

                                               -      recupero edilizio (RE);

                                               -      recupero urbanistico (RU);

colonna 4)      numero degli alloggi;

colonna 5)      Comune dove si prevede l’intervento;

colonna 6)      via – ubicazione;

colonna 7)      tipo di edilizia:              -   sovvenzionata in locazione

                                                   a) canone sociale (sociale);

                                                   b) canone moderato (moderato);

                                                   c) locazione temporanea;

                                                   d) patto di futura vendita;

                                                   e) agevolata in vendita (vendere);

colonna 8)      disponibilità dell’area o dell’immobile: in questa colonna viene

                evidenziato se l’area o l’immobile oggetto dell’intervento è di proprietà

                comunale, dell’A.L.E.R. oppure risulta ancora da acquistare.



                                                                                        62
colonna 9)    costo     di    costruzione      presunto      dell’intervento,   calcolato

              parametricamente,     considerando alloggi con SU di mq. 80,00. Si è

              inoltre considerata una superficie accessoria di 28,50 mq. per

              l’autorimessa [( 6,00 x 3)(autorimessa) + (3,00 x 3,50) (corsello di

              manovra) = mq. 28,50] che si arrotondano a mq. 29,00 pari a

              mc.(29,00 x 2,50) = mc. 72,50.=

              Si è poi considerata una superficie di mq. 25,50 di SNR, calcolata al

              60% (mq. 25,50 x 0,60 = mq. 15,30). Si ottiene pertanto, per un

              appartamento, la media di 95,30 mq. di SC, calcolata come segue:

              SC = SU + 0,60 SNR

              SC = mq. (80,00 + 15,30) = mq. 95,30, pari a un volume teorico di

              mc. (95,30 x 3) = mc. 285,90 che si arrotonda a mc. 286,00.=

              A tali volumi sono stati applicati i seguenti costi:

              volume interrato mc. 72,50 x €./mc. 200,00. = €. 14.500,00.=

              volume f.t.        mc. 286,00 x €./mc. 300,00. = €. 85.800,00.=

                                                                     €. 100.300,00.=

              (che si arrotondano ad €. 100.000,00.=) ottenendo così un costo di

              costruzione parametrico medio di €. 100.000,00.= per alloggio;

colonna 10)   oneri complementari: se calcolati applicando i massimali di cui alla

              D.G.R. 24.7.98 n. VI/37691, consentirebbero un incremento del CC

              come segue:




                                                                                       63
              INCREMENTI CONSENTITI                   VALORE       VALORE
              DALLA DGR 24.7.98 n.                    MAX          REALE
              VI/37691
              spese tecniche                          14,00%       12,00%

              prospezioni                              2,00%        0,50%

              accantonamenti                           5,00%         5,00%

              acquisizione aree, urbanizzazioni e     24,00%       14,50%

              oneri per allacciamenti

              IVA lavori                              10,00%       10,00%

                                         TOTALE       55,00%       42,00%



              La percentuale di aumento del 55% è da considerarsi eccessiva,

              mentre da una verifica, può assumersi come più reale la percentuale

              del 42%.

colonna 11)   il COSTO GLOBALE è costituito dalla somma del Costo di Costruzione e

              degli   oneri   complementari.   Tale    costo   è   stato   determinato

              genericamente moltiplicando il costo di costruzione ad alloggio pari ad

              €. 100.000,00.= x 1,42. Ne consegue che il costo globale medio per

              alloggio risulta pari ad €. 142.000,00.= in considerazione del fatto

              che non sempre tutti gli importi previsti per gli oneri complementari

              vengono effettivamente spesi.

Colonna 12)   cofinanziamento regionale: in questa colonna per gli interventi che

              possono usufruire di un cofinanziamento regionale, è stato esposto

              l’ammontare presunto di tale cofinanziamento. Si segnala che non vi è

              alcuna certezza in merito alla erogazione del cofinanziamento da parte

              della Regione Lombardia.

Colonna 13)   importo a carico dell’A.L.E.R in quest’ultima colonna è riportata la

              differenza tra il CG dell’intervento ed il possibile cofinanziamento


                                                                                    64
               Regionale e quindi l’onere effettivo a carico dell’Azienda per l’intervento

               considerato.

Colonna 14)   viene indicato il riferimento dell’anno in cui si intende realizzare l’opera.

Si evidenzia che tutti i costi esposti nelle tabelle B1 e B2 che seguono sono

indicativi in quanto calcolati con i criteri parametrici appena illustrati. Solo

con la redazione dei progetti definitivi/esecutivi e dei relativi computi

metrici estimativi si potranno definire i costi reali degli interventi.




                                                                                         65
                                  O.1.2 MANUTENZIONE


Per quanto riguarda il Servizio Manutenzione, i lavori si distinguono in manutenzione
ordinaria e manutenzione straordinaria.
Per la manutenzione ordinaria nel 2008, in base alle determinazioni assunte dal C. di A.
nella seduta del 23/10/2008 n.VA/109, l’Area Tecnica Manutenzione ha predisposto i progetti
per le nuove gare d’appalto, mediante il ricorso ad una procedura ristretta. I nuovi appalti,
predisposti sulla base dell’esperienza maturata, prevedevano accorpamenti di lavori
omogenei allo fine di migliorare l’organizzazione del lavoro e l’efficienza delle imprese, con
l’obiettivo di raggiungere migliori risultati, sia in termini gestionali che di risparmio
economico. La conduzione e manutenzione degli impianti di riscaldamento centralizzati è
demandata ad un ulteriore appalto, della durata biennale, la cui scadenza è avvenuta alla
fine del mese di agosto 2009.
Il 17 febbraio 2009 sono state aggiudicate le gare di manutenzione riportate in tabella.

                                                IMPORTO
 N.   ZONA NORD                               CONTRATTUALE                      IMPRESA
 1    OPERE EDILI ED AFFINI                                       F.LLI Nardello s.n.c. - Bisuschio
                                                €      320.263,51 (VA)
 2    OPERE DA IDRAULICO                        €      242.744,40 M.G. Srl - Cassano Magnago (VA)
 3    OPERE DA ELETTRICISTA                     €      115.553,00 M.G. Srl - Cassano Magnago (VA)
 4    OPERE DA IMBIANCHINO                      €       48.835,80 Merlo Srl - Ispra (VA)
 5    LAVORI DI RIORDINO ALLOGGI                €      333.283,50 Cosbotek Srl con sede in Desio
      ZONA SUD
 6    OPERE EDILI ED AFFINI                                       Cipiemme Srl - Boviso Masciago
                                                €      323.756,23 (MI)
 7    OPERE DA IDRAULICO                        €      231.696,00 Cosbotek Srl con sede in Desio
 8    OPERE DA ELETTRICISTA                     €      113.830,40 M.G. Srl - Cassano Magnago (VA)
 9    OPERE DA IMBIANCHINO                      €       48.835,80 Merlo Srl - Ispra (VA)
10    LAVORI DI RIORDINO ALLOGGI                                  Cipiemme Srl - Boviso Masciago
                                                €      317.307,87 (MI)

      TOTALE APPALTI                        € 2.096.106,51


In data 09/04/2009, sono stati aggiudicati gli appalti di manutenzione delle opere da
ascensorista e del verde di cui alla tabella successiva. In data 07/07/2009 è stato
aggiudicato l’appalto per lo spurgo delle fognature.




                                                                                                66
                                                   IMPORTO
     ZONA UNICA                                  CONTRATTUALE                    IMPRESA
 1   OPERE DA ASCENSORISTA                     €    340.041,60     Fabbri S.n.c.
 2   OPERE DEL VERDE                           €    169.562,50     Simeoni Ermanno
 3   SERVIZIO DI SPURGO FOGNATURE              €     96.540,00     R.R.S. S.rl.

                           TOTALE APPALTI €        606.144,10


Gli appalti delle opere edili, da idraulico della zona sud e i due appalti di riordino degli alloggi
sono già conclusi. I rimanenti appalti di manutenzione sono in fase di ultimazione. L’appalto
del verde e degli spurghi fognature si sono conclusi nel 2010, mentre l’appalto
dell’ascensorista è in fase di ultimazione.
Complessivamente, dopo l’esperimento delle gare d’appalto, l’importo dei lavori e oneri
sicurezza risultava di € 2.702.250,00. Gli oneri complementari e l’IVA € 981.325,06. Il
costo globale risultava € 3.683.575,06.
Il 30/09/2009 e stato aggiudicato all’Impresa MG Srl., di Cassano Magnano (VA), l’appalto
per la manutenzione, pronto intervento e conduzione degli impianti di riscaldamento
centralizzati in tutta la Provincia di Varese. L’importo contrattuale dei lavori ed oneri per la
sicurezza risulta di € 409.087,19 per le stagioni          2009-2010 e 2010-2011,          pari ad €
204.543,59 a stagione. Gli oneri complementari ammontano a € 306.612,81. Il costo
globale risulta quindi € 715.700,00 per le due stagioni sopra indicate, pari ad € 357.850,00
a stagione.
La durata degli appalti fissata dai capitolati d’appalto ed è commisurata all’esaurimento
dell’importo contrattuale, con la facoltà, ai sensi dell’art. 154 del DPR 554, del recupero del
ribasso d’asta. In vista dell’esaurimento delle somme contrattuali, gli uffici hanno proceduto,
nel corso dell’anno 2010, all’indizione di nuove gare d’appalto.
L’elenco annuale 2010 prevedeva il seguente impegno di spesa:
- Appalti di riordino alloggi disdettati (Nord e Sud)         € 1.500.000,00;
- Appalti di manutenzione ordinaria (Nord e Sud)              € 1.500.000,00;
- Servizi vari (verde, ascensori, spurghi Nord e Sud)         €    700.000,00.
- Conduzione impianti centralizzati                           €    357.850,00.
TOTALE FABBISOGNO COMPLESSIVO M.O.                            € 4.057.850,00=.
La situazione attuale degli appalti (appalti avviati a partire dal 2009 e tutt’ora in corso, oltre
a quelli in gara) è la seguente:




                                                                                                  67
   Descrizione                                   Impresa           Base asta      Oneri       C.G.
   SERVIZIO CONDUZIONE IMPIANTI
   RISCALDAMENTO CENTRALIZZATI ZONA
 1 UNICA                                         Appaltato           499.800    215.900    715.700
 2 OPERE EDILI ED AFFINI ZONA SUD                Appaltato           490.000    158.800    648.800
 3 OPERE DA IDRAULICO ZONA SUD                   Appaltato           360.000    117.200    477.200
 4 MANUTENZIONE AREE VERDI - ZONA UNICA Appaltato                    250.000    107.000    357.000
 5 OPERE EDILI E AFFINI ZONA NORD                 gara               380.000    123.600    503.600
 6 OPRE DA IDRAULICO ZONA NORD                    gara               360.000    117.200    477.200
 7 OPERE DA ELETTRICISTA ZONA NORD                gara               120.000     40.400    160.400
 8 OPERE DA ELETTRICISTA ZONA SUD                 gara               150.000     51.500    201.500
 9 OPERE DA ASCENSORISTA - ZONA UNICA            Appaltato           440.000    142.800    582.800
10 SPURGHI FOGNATURE ZONA UNICA                  Appaltato           185.000     61.200    246.200
11 RiordiniZona Nord 2010                         gara               800.000    261.000 1.061.000
12 Riordini Zona Sud 2010                         gara               800.000    261.000 1.061.000


Per la cronologia dettagliata degli eventi si rimanda alla lettura della tabella allegata
“cronoprogramma”. Per l’anno 2011, sulla base dei dati storici, si riconfermano
sostanzialmente gli stessi importi per effettuare la manutenzione ordinaria di n. 6384 alloggi
ERP in gestione, di cui n. 1045 di proprietà comunale, comprendendo le attività di
riparazione a guasto, i servizi in genere e i riordini degli alloggi disdettati. Diversamente dalla
previsione forfettaria dell’anno 2010, la previsione per il 2011 è stata effettuata per ogni
appalto che si prevede di iniziare nell’anno 2011, anche se di durata prevista superiore
all’anno. Il prospetto che segue riporta l’elenco appalti per l’anno 2011:
Elenco annuale anno 2011

 N. Descrizione                                                    Base asta      Oneri       C.G.
 1   CONDUZIONE RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO 2011-13                  490.000    210.000    700.000
 2   RIORDINI ZONA SUD 2011                                          800.000    250.000 1.050.000
 3   RIORDINI ZONA NORD 2011                                         800.000    250.000 1.050.000
 4   MANUTENZIONE VERDE - ZONA UNICA 2011                            250.000    110.000    360.000
 5   SPURGHI FOGNATURE ZONA UNICA 2011                               185.000     65.000    250.000
 6   OPERE DA ELETTRICISTA ZONA SUD 2011                             150.000     50.000    200.000
 7   OPRE DA IDRAULICO ZONA SUD 2011                                 360.000    120.000    480.000
 8   OPERE EDILI E AFFINI ZONA SUD 2011                              490.000    160.000    650.000
 9   OPERE DA ELETTRICISTA ZONA NORD 2011                            120.000     40.000    160.000
 10 OPERE DA IDRAULICO ZONA NORD 2011                                360.000    120.000    480.000
 11 OPERE EDILI ED AFFINI ZONA NORD 2011                             380.000    120.000    500.000
     TOTALE                                                        4.385.000 1.495.000 5.880.000




                                                                                                68
Nei precitati conteggi sono inclusi i servizi a rimborso che incidono per circa il 15% che
quindi corrispondono a circa € 650.000,00. Sono invece escluse le forniture di carburante
(gas, teleriscaldamento e gasolio).
L’ammontare complessivo del fabbisogno per la manutenzione ordinaria risulta
quindi di € 4.385.000,00 oltre Iva e oneri complementari.


Per quanto riguarda la manutenzione straordinaria, l’anno 2011 vedrà proseguire
l’attività iniziata nel 2010 per far fronte alle sempre crescenti necessità di buona
conservazione degli stabili di proprietà dell’Azienda.
La situazione attuale degli appalti (comprendente appalti di competenza del 2009 e 2010,
oltre quelli che si intenderanno iniziare entro l’anno) è la seguente:



 N. Descrizione                                                            Base asta     oneri      C.G.
    Sostituzione infissi Ispra via XXV Aprile n. 4-118 - n.
 1 11 alloggi.                                                 Appaltato    107.500     40.850   148.350
    Rifacimento tetto Gallarate via F.lli Cervi 13-15 e via
 2 Gasparotto n. 21-23 - n. 28 alloggi                         Appaltato    274.200    104.196   378.396
    Sostituzione infissi Gallarate via delle Betulle, 5-15 -
 3 n. 42 alloggi.                                                           420.000    100.000   520.000
    Sostituzione infissi Gallarate via Curtatone, 65 - n.
 4 42 alloggi.                                                 Appaltato    423.100    135.400   558.500
    Rifacimento Tetto Cassano M. Via Calabria nr. 1-3 -
 48 n. 26 alloggi                                              Appaltato    398.500    151.430   549.930

 5 Rifacimento Tetto e facciate Saronno Via S. Giacomo                      310.000    113.000   423.000
   Rifacimento del manto di copertura - Lonate
 6 Pozzolo Via Arno, 21                                Appaltato            290.300    106.141   396.441
   Adeguamento Imp. Riscaldamento Varese V.le
 7 Belforte 175 e Gallarate via Ranchet 48                                  153.615     54.355   207.970

 8 Manutenzione Vani scala Zona Nord                           Appaltato     39.500      3.950    43.450

 9 Manutenzione Vani scala Zona Sud                            Appaltato     39.500      3.950    43.450

 10 Q.re Castellanza via s.Anna                                            1.250.000   197.500 1.447.500
    Sostituzione tetto in eternit Via Brusa 2 in Malnate
 11 (VA) e tetto via monfalcone 5 in Varese                                  45.000      5.000    50.000

     Totale                                                                3.751.215 1.015.772 4.766.987


Per il futuro si è pertanto cercato di perseguire una programmazione dei lavori sulla scorta
dei dati del censimento patrimoniale, in base agli indici di degrado dei vari elementi edilizi
rilevati. I dati emersi dall’indagine conoscitiva, confrontati con l’elenco delle situazioni critiche
conosciute, con particolare riferimento alle coperture, unitamente al Programma di
Manutenzione preventivo 2010 approvato in allegato al bilancio di previsione, hanno prodotto



                                                                                                     69
una lista di situazioni che necessitano di interventi urgenti che saranno compresi nel bilancio
di previsione 2011.
Con il Programma Triennale 2011 – 2013 ed in particolare con l’Elenco Annuale per l’anno
2011 si prevede di includere i lavori resi necessari criticità emerse dall’indagine conoscitiva,
secondo lo schema allegato.



 N. Descrizione                                                          Base asta     Oneri      C.G.

 1   Varese via Monfalcone 27/29/31 ripristino facciate FAC               350.000    100.000   450.000
     Arcisate Via Cavour 65 - Via Campi Maggiori 39-41 ripristino
 2   balconi FAC                                                          150.000     50.000   200.000

 3   Varese Vicolo Mera sostituzione tetto in amianto COP                 100.000     30.000   130.000
     Q.re Saronno Via Sevesi 2-4-6-8-12 Copertura V.scala e Serramenti
 4   COP-SER-VSC                                                          900.000    270.000 1.170.000

 5   Varie Località Adeguamento impianti elettrici parti comuni ELE       150.000     45.000   195.000
     Gallarate Via Curtatone 30-32-34 36-42 Adeguamento imp.
 6   Riscaldamento autonomi RIS                                           270.000     80.000   350.000

 7   Varie Località Pavimentazioni stradali AES                           150.000     50.000   200.000
     Varese Q.re San Fermo Via Presolana 18-20 Balconi e Facciate e
 8   sistemazioni esterne FAC AES                                         210.000     60.000   270.000
     Varese Q.re San Fermo via Valcamonica 13-15 Balconi via
 9   Valcamonica 12-14 via Tarvisio 28-30 Balconi FAC                     115.000     35.000   150.000
    Fagnano Olona Via P.Paolo Pasolini - Demolizione edifici e
 10 manutenzione esistente FAC-SER                                        420.000    140.000   560.000

 11 Varese Via Gemona 10 Via Belforte 173-175 COP                         150.000     50.000   200.000

 12 Cassano M. Via Confalonieri 32 COP-FAC-SER-AES-VSC                    800.000    250.000 1.050.000

 13 Castronno Via Campo dei Fiori COP-FAC-SER-AES-VSC                     300.000     90.000   390.000

     Totale                                                              4.065.000 1.250.000 5.315.000


Tutti i dati sono riassunti nelle seguenti tabelle: C1, C2, C3, C4.
                        *****************************************


I sottoscritti Responsabili dei Procedimenti in data 05/10/10, hanno chiesto al Responsabile

dell’Area Amministrativa, il parere di competenza in merito alla possibilità dell’Azienda di dare

copertura finanziaria ai lavori di cui al presente programma triennale ed all’elenco annuale

per l’anno 2011.




                                                                                                  70
 RESTA INTESO CHE TUTTI GLI INTERVENTI PROGRAMMATI POTRANNO ESSERE

 REALIZZATI SOLO A CONDIZIONE CHE LE DISPONIBILITA’ FINANZIARIE

 DELL’AZIENDA LO CONSENTANO.



Si         evidenzia infine che il piano pluriennale di indirizzo approvato dal Consiglio

d’Amministrazione con apposito provvedimento diventa programma di massima per quanto

riguarda il triennio 2011 –2013 mentre l’elenco annuale dei lavori relativamente al 2011 è da

ritenersi a tutti gli effetti programma esecutivo.

Come detto in apertura di relazione, l’iter procedurale previsto dal Decreto del Ministero dei

Lavori Pubblici prevede l’adozione dello schema di programma da parte del Consiglio

d’Amministrazione.

Successivamente, dopo l’avvenuta pubblicazione per almeno 60 giorni, lo stesso Consiglio

d’Amministrazione dovrà procedere all’approvazione definitiva del programma triennale e

dell’elenco annuale dei lavori con apposito provvedimento.




        AREA TECNICA                                                                                                                 AREA TECNICA
QUADRO DIRETTIVO COSTRUZIONI                                                                                                QUADRO DIRETTIVO MANUTENZIONE
     (Arch. Franco Pierro)                                                                                                       (Arch. Roberto Tadiello)




M:\00 servercostruzioni\Archivio Costruzioni\08- PROGRAMMA TRIENNALE\2011-2013\01-RelPianoTrienn2011-2013-Aggiorn04-10-2010.doc




                                                                                                                                  Mod. 05.01.03
                                                                                                                                   Rev. 0 del 03/10/2001




                                                                                                                                                            71

				
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