PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE PROMOSSO DA MEDIOCREDITO by MXpwSS0

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									Studio Tecnico Dott. Ing. Pierluigi Zampini
Via Erasmo Mari, 53 - 63100 ASCOLI PICENO
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            TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO

Procedimento di esecuzione immobiliare R.E. n. 147/2007 promosso da Banca
Antoniana Popolare Veneta S.p.A., rappresentata e difesa dall’Avv. Villeado Craia,
elettivamente domiciliato in Ascoli Piceno al Corso Mazzini, n. 229 presso lo
studio   dell’Avv.     Davide       Aliberti   c/…………………,        ………………..,
……………….
Giudice Istruttore: Dott. Raffaele Agostini
Giuramento C.T.U.: 18/06/2009. Prossima udienza 11/12/2009


                                    RELAZIONE
                DEL CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO




Ascoli Piceno, li 20 Ottobre 2009
                                                                         Il C.T.U.
                                                     (Dott. Ing. Pierluigi Zampini)
                                        Sommario
1 - Premesse e quesiti                                                         pag.   6
2 - Descrizione, in termini generali, dell’intero compendio immobiliare
    oggetto di pignoramento                                                    pag. 13
3 - Risultanze delle visure catastali                                          pag. 30
4 - Risultanze delle visure ipotecarie.                                        pag. 34


Lotto n. 1 - Immobile 1
Appezzamento di terreno sito in Comune di Spinetoli distinto al Catasto
Terreni di detto Comune al fg. 13, particella 19, con abitazione distinta
al Catasto Fabbricati al fg. 13, particella 17, sub 1 e sub 2, via Piave, 68
1.1.1 - Risultanze delle visure catastali                                      pag. 51
1.1.2 - Descrizione dell’immobile pignorato                                    pag. 52
1.1.3 - Stima dell’immobile pignorato                                          pag. 56
1.1.4 - Risposte ai quesiti formulati                                          pag. 59

Lotto n. 2 - Immobile 2
Appartamento sito in Comune di Spinetoli distinto al Catasto Fabbricati
di detto Comune al fg. 10, particella 252, sub. 2, via Candido Augusto
Vecchi, piano primo
2.2.1 - Risultanze delle visure catastali                                      pag. 67
2.2.2 - Descrizione dell’immobile pignorato                                    pag. 68
2.2.3 - Stima dell’immobile pignorato                                          pag. 71
2.2.4 - Risposte ai quesiti formulati                                          pag. 73

Lotto n. 3 - Immobile 3
Due piccoli appartamenti siti in Comune di Spinetoli distinti al Catasto
Fabbricati di detto Comune al fg. 10, particella 252, sub 11 e sub 12,
via C. Augusto Vecchi, piano terra
3.3.1 - Risultanze delle visure catastali                                      pag. 81
3.3.2 - Descrizione dell’immobile pignorato                                    pag. 82
3.3.3 - Stima dell’immobile pignorato                                          pag. 85
                                                                                      2
3.3.4 - Risposte ai quesiti formulati                                       pag. 87


Lotto n. 4 - Immobile 4
Sottotetto sito in Comune di Spinetoli distinto al Catasto Fabbricati
di detto Comune al fg. 10, particella 252, sub 7, via C. A. Vecchi
4.4.1 - Risultanze delle visure catastali                                   pag. 95
4.4.2 - Descrizione dell’immobile pignorato                                 pag. 96
4.4.3 - Stima dell’immobile pignorato                                       pag. 99
4.4.4 - Risposte ai quesiti formulati                                       pag. 100


Lotto n. 5 - Immobile 5
Manufatto ad uso rimessa attrezzi sito in Comune di Spinetoli, distinto
al Catasto Fabbricati di detto Comune al fg. 10, particella 252, sub 9, via C. A.
Vecchi
5.5.1 - Risultanze delle visure catastali                                   pag. 109
5.5.2 - Descrizione dell’immobile pignorato                                 pag. 110
5.5.3 - Stima dell’immobile pignorato                                       pag. 111
5.5.4 - Risposte ai quesiti formulati                                       pag. 113




                                                                                    3
                                    Elenco allegati
- Allegato A - Verbale di accesso                                              pag. 121
- Allegato B - Visure catastali                                                pag. 123
- Allegato C - Visure Conservatoria RR.II.                                     pag. 158
- Allegato D - Relazione ipo-catastale del Notaio Francesco Ciuccarelli        pag. 211
- Allegato E - Attestazione di destinazione urbanistica appezzamento
             di terreno sito in Comune di Spinetoli (fg. 13, p.lla 19)         pag. 244
- Allegato F - Documentazione edilizio urbanistica fabbricato sito in
               Comune di Spinetoli, via Candido Augusto Vecchi                 pag.250
- Allegato G - Documentazione edilizio urbanistica rimessa attrezzi sita in
               Comune di Spinetoli, via Candido Augusto Vecchi                 pag.271
- Allegato H - Certificazione ex artt. 159 e ss. cod. civ.                     pag.276


Lotto n. 1 - Immobile 1
Appezzamento di terreno sito in Comune di Spinetoli distinto al Catasto
Terreni di detto Comune al fg. 13, particella 19, con abitazione distinta
al Catasto Fabbricati al fg. 13, particella 17, sub 1 e sub 2, via Piave, 68
- Allegato n. 1.1.a - Visure catastali                                         pag. 278
- Allegato n. 1.1.b - Estratto di mappa                                        pag. 282
- Allegato n. 1.1.c - Planimetrie catastali (scala 1:200)                      pag. 284
- Allegato n. 1.1.d - Documentazione fotografica                               pag. 287


Lotto n. 2 - Immobile 2
Appartamento sito in Comune di Spinetoli distinto al Catasto Fabbricati
di detto Comune al fg. 10, particella 252, sub. 2, via C. A. Vecchi
- Allegato n. 2.2.a - Visure catastali                                         pag. 299
- Allegato n. 2.2.b - Estratto di mappa                                        pag.301
- Allegato n. 2.2.c - Planimetria catastale (scala 1:200)                      pag. 303
- Allegato n. 2.2.d - Planimetria da rilievo attuale (scala 1:100)             pag. 305
- Allegato n. 2.2.e - Documentazione fotografica                               pag. 307




                                                                                      4
Lotto n. 3 - Immobile 3
Due piccoli appartamenti siti in Comune di Spinetoli distinti al Catasto
Fabbricati di detto Comune al fg. 10, particella 252, sub 11 e sub 12;
via C. Augusto Vecchi, piano terra
- Allegato n. 3.3.a - Visure catastali                                              pag. 314
- Allegato n. 3.3.b - Estratto di mappa                                             pag.317
- Allegato n. 3.3.c - Planimetrie catastali (scala 1:200)                           pag. 319
- Allegato n. 3.3.d - Documentazione fotografica                                    pag. 322


Lotto n. 4 - Immobile 4
Sottotetto sito in Comune di Spinetoli distinto al Catasto Fabbricati
di detto Comune al fg. 10, particella 252, sub 7, via C. A. Vecchi
- Allegato n. 4.4.a - Visure catastali                                              pag. 327
- Allegato n. 4.4.b - Estratto di mappa                                             pag.329
- Allegato n. 4.4.c - Planimetria catastale (scala 1:200)                           pag. 331
- Allegato n. 4.4.d - Planimetrie da rilievo attuale (scala 1:100)                  pag. 333
- Allegato n. 4.4.e- Documentazione fotografica                                     pag. 335


Lotto n. 5 - Immobile 5
Manufatto ad uso rimessa attrezzi sito in Comune di Spinetoli, distinto
al Catasto Fabbricati di detto Comune al fg. 10, particella 252, sub 9, via C. A.
Vecchi
- Allegato n. 5.5.a - Visure catastali                                              pag. 341
- Allegato n. 5.5.b – Estratto di mappa                                             pag. 343
- Allegato n. 5.5.c - Planimetria catastale (scala 1:200)                           pag. 345
- Allegato n. 5.5.d – Planimetria da rilievo attuale (scala 1:100)                  pag. 347
- Allegato n. 5.5.e - Documentazione fotografica                                    pag. 349




                                                                                              5
1 - PREMESSE, QUESITI
- A seguito di incarico da parte del Giudice dell’Esecuzione Dott. Raffaele Agostini
 del Tribunale di Ascoli Piceno lo scrivente Ing. Pierluigi Zampini, iscritto
 all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Ascoli Piceno e all'Albo dei
 Consulenti Tecnici del Tribunale di Ascoli Piceno, in corso di udienza del
 18/06/2008 ha prestato il giuramento di rito quale C.T.U. nel procedimento di
 esecuzione immobiliare di che trattasi;
- il Giudice dell’Esecuzione ha concesso per il deposito in Cancelleria della
 relazione peritale il temine fino a quarantacinque giorni prima dell’udienza per la
 vendita fissata per il giorno 11/12/2009;
- in occasione del giuramento sono stati formalizzati i quesiti, nei seguenti termini:
1) IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA
     VENDITA, ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Specificando se il pignoramento riguarda l’intera proprietà del bene o una quota
di esso (evidenziando, in tale evenienza, i nominativi dei comproprietari) o altro
diritto reale, descriva l’esperto l’immobile pignorato (comune, località, via,
numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne, contesto
in cui si trova - ad es. parte di un condominio o altro complesso immobiliare con
parti comuni -, caratteristiche generali della zona e servizi da essa offerti) con
indicazione:
a) della superficie, dei confini e dei dati catastali attuali verificando la
     corrispondenza di tali dati con quelli riportati nell’atto di pignoramento;
b) degli accessi;
c) delle eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (es. posti auto
     comuni, giardino, ecc.);
d) dell’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (spese
     condominiali ordinarie), delle eventuali spese condominiali straordinarie già
     deliberate ma non ancora scadute, delle eventuali spese condominiali scadute e
     non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;
e) della utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
f)    se il debitore esecutato è coniugato, ed, in caso affermativo, relazionando
      sullo stato patrimoniale dei coniugi e riferendo se l’immobile pignorato faccia

                                                                                     6
    parte del fondo patrimoniale eventualmente costituito dai coniugi e/o se, per
    sua provenienza, debba ritenersi facente parte della comunione dei beni ex
    artt. 159 e ss. cod. civ.;


2)-SITUAZIONE         EDILIZIO-URBANISTICA              E    SANITARIA
   DELL’IMMOBILE
Acquisisca il certificato di destinazione urbanistica ove ricorra il caso previsto
dall’art. 30, comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Fornisca gli estremi della
concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire nonché della
eventuale concessione/permesso in sanatoria o dichiari che la costruzione è
iniziata prima del 1° Settembre 1967; indichi eventuali pratiche edilizie in corso;
verifichi la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di
opere abusive, accerti l’eventuale sanabilità degli abusi riscontrati ai sensi delle
leggi 47/1985 e 724/1994 e 326/2003 calcolando i relativi costi della sanatoria;
accerti la situazione sanitaria dell’immobile fornendo gli estremi dei
provvedimenti di abitabilità/agibilità.


3)-STATO DI POSSESSO
Accerti se l’immobile è libero ovvero occupato precisando se è occupato da terzi
ed a che titolo o dal debitore; ove esso sia occupato in base ad un contratto di
affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione del contratto e la sua
scadenza, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio
fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio.


4)-VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Indichi l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici distinguendo,
mediante elencazione separata, quelli che resteranno a carico dell’acquirente e
quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, menzionando,
per questi ultimi, i costi a ciò presumibilmente necessari; l’esperto dovrà, in ogni
caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza
dei seguenti oneri e vincoli:



                                                                                      7
che resteranno a carico dell’acquirente
- Vincoli (soli in quanto trascritti) ed oneri di natura condominiale;
- Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato)
     ed altre trascrizioni;
- Vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità;
-     Esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi
      civici;
- Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale
    al coniuge;
che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della
procedura
- Iscrizioni (a spese dell’acquirente);
- Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli (a spese dell’acquirente);
- Difformità catastali (a spese della procedura);


5)-STIMA DELL’IMMOBILE
Determini il valore commerciale dell’immobile secondo la migliore scienza ed
esperienza del settore immobiliare di riferimento, per tipologia, classe, ubicazione,
stato di fatto ed epoca di alienazione indicando, comunque, il criterio di stima
utilizzato nonché le fonti di informazioni utilizzate per la stima; esponga, altresì,
analiticamente i dovuti adeguamenti e le necessarie correzioni della stima
precisando, in maniera distinta, (a) quelli per l’abbattimento forfettario in
relazione alla differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui
valori catastali e l’assenza della garanzia per vizi occulti e le eventuali spese
condominiali insolute (decurtazione minima del 10% del valore dell’immobile), (b)
per lo stato d’uso e manutenzione dell’immobile, (c) per lo stato di possesso (sopra
sub 3), (d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura (sopra sub 4) e
per quelli che saranno eliminati ma a spese dell’acquirente (sopra sub 4), (e) per
l’eventuale necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi, e (f) per
altri oneri e pesi; se del caso, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni
e correzioni, deve essere espresso prefigurando le due diverse ipotesi in cui

                                                                                       8
eventuali oneri di regolarizzazione catastale siano assunti dalla procedura ovvero
siano lasciati interamente a carico dell’acquirente; rediga, infine, una dettagliata
descrizione riepilogativa del bene ai fini della formazione del bando d’asta e del
decreto di trasferimento dell’immobile;


Il Giudice dell’Esecuzione dispone, inoltre, che l’esperto:
a) prima di ogni altra attività controlli la completezza dei documenti di cui all’art.
   567, secondo comma c.p.c. segnalando immediatamente al Giudice quelli
   mancanti o inidonei e sospendendo temporaneamente le operazioni peritali;
b) comunichi per iscritto a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al
   debitore, al creditore procedente e ai comproprietari la data ed il luogo di
   inizio delle operazioni peritali;
c) ove il pignoramento abbia ad oggetto più beni, valuti l’opportunità di formare
   per la vendita uno o più lotti; in caso affermativo, predisponga i lotti e, ove
   necessario, identifichi i nuovi confini e provveda altresì, previa autorizzazione
   del Giudice, alla realizzazione del relativo frazionamento; ove siano formati
   più lotti, l’esperto redigerà, dopo aver descritto, in termini generali, l’intero
   compendio immobiliare pignorato, in fascicoletti separati, tante relazioni
   quanti sono i lotti individuati rispondendo in ciascuna di esse ai quesiti sopra
   riportati;
d) ove il pignoramento abbia a oggetto una quota, fornisca il proprio motivato
   parere sulla comoda divisibilità del bene individuando, in caso affermativo, gli
   enti che     potrebbero essere separati in favore della procedura; in caso
   negativo, al fine di assumere determinazioni ex art. 600 comma 2° c.p.c.
   fornisca brevi osservazioni in ordine alla riuscita della vendita della quota
   indivisa stessa, ovvero alla probabilità che essa frutterà ricavi pari o maggiori
   del valore della quota, determinato ai sensi dell’art. 568 c.p.c. ;
e) se l’immobile o gli immobili non risultano accatastati (il che, salva l’ipotesi di
   vendita in un unico lotto dell’intera area pignorata e di tutte le edificazioni
   soprastanti, è d’impedimento alla stessa pronuncia dell’ordinanza di vendita)
   sospenda le operazioni peritali e, prontamente, informi il creditore procedente
   presentando istanza al Giudice per l’autorizzazione all’accatastamento;

                                                                                    9
     qualora non risultino corretti o siano incompleti i dati contenuti nella visura
     catastale attuale, esegua le variazioni necessarie o determini i valori mancanti
     procedendo all’aggiornamento del catasto;
f)   acquisisca - a ciò espressamente autorizzandolo - direttamente presso i
     rispettivi competenti uffici i documenti mancanti che siano necessari o utili per
     l’espletamento dell’incarico (visure, certificati, planimetrie, ecc.) con l’unica
     esclusione della documentazione di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c. che deve
     essere prodotta dalla parte a pena di decadenza; l’esperto è altresì autorizzato
     a servirsi della propria autovettura per i sopralluoghi e per gli accessi presso i
     competenti uffici;
g) in caso di impossibilità di accedere all’immobile autorizza lo stesso ad accedere
     all’immobile pignorato avvalendosi, ove necessario, dell’ausilio della forza
     pubblica, di cui viene chiesta in questa sede l’assistenza ex artt. 68 comma 3
     c.p.c. e 14 R.D. 30/01/1941 n. 12, e di un fabbro o di un falegname,
     indipendentemente dalla volontà e dalla presenza in loco del debitore esecutato
     o di terzi occupanti senza titolo. In caso di sfondamento della porta, verrà
     cambiata la serratura e la relativa chiave, per la mancanza di persona disposta
     a riceverla, verrà consegnata al Cancelliere che la custodirà e di ciò sarà dato
     avviso mediante affissione all’ingresso dell’immobile a cura dell’ausiliario;
h) eccettuate le evenienze sopra indicate subb a) ed e) non sospenda, in nessun
     caso, senza l’autorizzazione del Giudice, le operazioni peritali; in caso di
     richiesta di sospensione e/o di differimento delle operazioni peritali ad opera
     delle parti non assuma alcuna iniziativa (soprattutto non sospenda le
     operazioni peritali) ed informi soltanto la parte interessata che, a tal fine, deve
     essere presentata istanza al Giudice il quale, qualora non sussistano ragioni
     obiettivamente ostative alla prosecuzione dell’esecuzione forzata e/o delle
     operazioni peritali, potrà sospendere l’esecuzione soltanto su istanza di tutti i
     creditori muniti di titolo esecutivo (art. 624-bis c.p.c.);
i) depositi, oltre all’originale, due copie della relazione;
j) almeno quarantacinque giorni prima della sopraindicata udienza fissata per la
     vendita, invii copia della relazione peritale al debitore a mezzo posta ordinaria
     nonché a tutti i creditori della procedura (non soltanto a quella procedente) a

                                                                                     10
     mezzo fax, posta o e-mail;
k) alleghi alla relazione almeno due fotografie esterne del bene e almeno due
     interne, nonché la planimetria del bene, visura catastale attuale, copia della
     concessione edilizia o della licenza edilizia ed atti di sanatoria, copia
     dell’eventuale contratto di locazione o verbale delle dichiarazioni del terzo
     occupante e gli eventuali documenti ritenuti necessari,
l) depositi un floppy disk formato 1.44 o un cd-rom o dvd avente i seguenti files:
     fa) file contenente la relazione per l’ufficio del G.E. contenente tutti i dati,
     anche personali delle parti (perizia.doc); fb) file contenente la perizia, per uso
     pubblicazione, eliminando tutti i dati personali (generalità del debitore,
     comproprietari, confinanti, affittuari, ecc. e ogni altro dato personale idoneo a
     rilevare l’identità di questi ultimi e/o di eventuali soggetti terzi, non previsto
     dalla legge e comunque eccedente e non pertinente rispetto alla procedura di
     vendita in corso; fc) file contenente planimetria (planim.doc); alleghi, inoltre,
     gli avvisi di ricevimento delle raccomandate degli avvisi di inizio delle
     operazioni peritali e l’attestazione di aver trasmesso alle parti copia della
     relazione peritale.
Il Giudice dell’Esecuzione avverte, infine, l’esperto che:
a) per la sollecita conclusione della procedura, risulta essenziale il rigoroso
     rispetto del termine concesso per il deposito della relazione peritale sicché è
     fondamentale che il professionista accetti l’incarico soltanto se sia certamente
     in grado di osservare tale termine;
b)     richieste di proroghe dei termini non verranno accolte salve quelle
     tempestivamente formulate e dovute a cause oggettive di carattere eccezionale
     e, quindi, non imputabili al consulente diversamente si procederà alla sua
     immediata sostituzione; si evidenzia, poi, come sia di straordinaria importanza
     che l’esperto depositi la relazione nei termini assegnati onde evitare un rinvio
     dell’udienza con evidente aggravio per le parti e per l’Ufficio; l’indebita
     sospensione delle operazioni peritali ed il mancato rispetto dei termini da parte
     del consulente sono ostativi al conferimento di nuovi incarichi e verranno
     segnalati al Presidente del Tribunale per le valutazioni di sua competenza;
c) in caso di risposte non esaustive sui quesiti formulati e/o di carenze nella

                                                                                    11
    documentazione depositata sarà disposta l’integrazione della perizia senza
    alcun compenso; non sarà, inoltre, liquidato alcunché sino all’acquisizione dei
    suindicati elementi integrativi;
d) assegna a titolo di fondo spese la somma di €. 400,00 da porre a carico del
    creditore procedente.
    Tutto ciò premesso, il sottoscritto C.T.U., previo avviso scritto a mezzo lettere
raccomandate con ricevuta di ritorno, in data 02/09/2009 ha eseguito la visita di
sopralluogo presso gli immobili oggetto di pignoramento, effettuando i rilievi e le
misurazioni necessarie (V. Allegato A - Verbale di accesso) oltre ad una serie di
riprese fotografiche, come allegate alla presente relazione, in corrispondenza di
ogni singola unità immobiliare; successivamente presso gli uffici competenti ha
effettuato visure, ha richiesto certificazioni e planimetrie, provvedendo ad acquisire
tutti gli elementi utili per l'espletamento dell'incarico.
   Poiché in sede di accesso si è riscontrato che due unità immobiliari presentavano
difformità sostanziali con le rispettive planimetrie catastali, le quali potevano
essere aggiornate in quanto gli immobili in un caso erano rispondenti al progetto in
sanatoria autorizzato dal Comune (Lotto 3) e nell’altro caso (part. 17, sub. 1 del
Lotto 1) si trattava di planimetria mancante di porzione di un fabbricato di vecchia
costruzione, il sottoscritto CTU ha ritenuto opportuno sottoporre la questione
all’attenzione del Giudice, richiedendo specifica autorizzazione a procedere alle
necessarie variazioni catastali; autorizzazione che veniva prontamente concessa
sulla base di specifico preventivo di spesa (V. Autorizzazione del Giudice alle
variazioni catastali in atti). Le planimetrie catastali, invece dell’appartamento part.
252 sub. 2 (lotto 2) e del sottotetto part. 252 sub 7 (lotto 4) non potevano essere
aggiornate in quanto gli immobili corrispondenti presentano                 difformità
volumetriche non autorizzate e pertanto saranno dette unità a dover essere rese
conformi al progetto autorizzato ed alle planimetrie catastali esistenti fatto salvo
eventuali sanatorie che potrebbero rendesi possibili in base al “piano casa” in corso
di pubblicazione.
   Sulla base di quanto disposto al sopra riportato punto 5, sub c) dei quesiti, preso
atto che il pignoramento ha per oggetto n. 5 immobili distinti e riscontrato che
sussiste l’opportunità di formare altrettanti lotti distinti, lo scrivente CTU, dopo

                                                                                    12
aver descritto, in termini generali, l’intero compendio immobiliare, ha redatto, in
appositi capitoli, n. 5 relazioni separate, quanti sono i lotti individuati, rispondendo,
in ciascuna di esse, ai quesiti come sopra formulati.
   I lotti di che trattasi, secondo l’ordine dell’atto di pignoramento e tenuto conto
delle variazioni catastali effettuate, sono individuati come a seguire.


2- DESCRIZIONE, IN TERMINI GENERALI, DELL’INTERO COMPENDIO
    IMMOBILIARE OGGETTO DI PIGNORAMENTO.
   Dall’atto di pignoramento immobiliare e dalla relazione ipo-catastale in atti si
rileva che gli immobili pignorati sono i seguenti:
Lotto n. 1 - Immobile 1 – Diritti di piena proprietà di ………………………….. su
un appezzamento di terreno sito in Comune di Spinetoli (AP) distinto al Catasto
Terreni di detto Comune al foglio 13, particella n. 19, con limitrofa abitazione sita
in Comune di Spinetoli (AP), via Piave, n. 68, distinta al Catasto Fabbricati di
detto Comune al foglio 13, particella n. 17 sub 1 e sub 2;
Lotto n. 2 - Immobile 2 - diritti di ½ di piena proprietà di ………………………..
su un appartamento al piano primo, costituente porzione di un fabbricato di civile
abitazione sito in Comune di Spinetoli, alla via Candido Augusto Vecchi, n. 11,
distinto al Catasto Fabbricati di detto Comune al fg. 10, particella 252, sub. 2,
categoria A/2, classe 6, consistenza 6,5 vani, rendita Euro 352,48, piano: 1;
Lotto n. 3 - Immobile 3 - diritti di ½ di piena proprietà di ……………………… su
due piccoli appartamenti siti in Comune di Spinetoli, distinti al Catasto Fabbricati
di detto Comune al fg. 10, particella 252, sub 11 e sub 12, piano T, via Candido
Augusto Vecchi, 11;
Lotto n. 4 - Immobile 4 - diritti di ½ di piena proprietà di ………………….. su un
sottotetto sito in Comune di Spinetoli, distinto al Catasto Fabbricati di detto
Comune al fg. 10, particella 252, sub 7, categoria C/2, mq. 75,00, piano 3, via
Candido Augusto Vecchi, 11;
Lotto n. 5 - Immobile 5 – Diritti di 18/72 di piena proprietà di ……………….. su
un manufatto ad uso rimessa attrezzi/box garage sito in Comune di Spinetoli
distinto al Catasto Fabbricati di detto Comune al fg. 10, particella 252, sub 9,
categoria C/6, mq. 26,00, via Candido Augusto Vecchi, 11;

                                                                                      13
Lotto n. 1 - Immobile 1 – Diritti di piena proprietà di ……………. su
                              appezzamento di terreno sito in Comune di
                              Spinetoli (AP) distinto al Catasto Terreni di detto
                              Comune al foglio 13, particella n. 19 con
                              abitazione distinta al Catasto Fabbricati di detto
                              Comune al foglio 13, particella n. 17, sub 1 e sub
                              2, via Piave, n. 68.


   Gli immobili di che trattasi, costituenti il lotto n. 1, sono siti in Comune di
Spinetoli e sono distinti con due diverse particelle.
   La particella n 19 consiste in un appezzamento di terreno agricolo della
superficie catastale di mq. 1.110, mentre la particella n. 17 individua un fabbricato
accatastato all’urbano con relativa corte sito in via Piave, numero civico 68,
suddiviso in due subalterni: 17 sub. 1 e 17 sub. 2.
L’appezzamento di terreno agricolo, della superficie catastale di mq. 1.110 è
distinto al Catasto Terreni di detto Comune con i seguenti dati identificativi:
Immobile:
- foglio 13, particella 19, qualità seminativo irriguo arborato, classe 1, R.D.: Euro
 10,89, R.A.: Euro 8,31;
Intestati:
- …………………… nata a Colonnella (TE) il 26/12/1915 - codice fiscale
   …………………… - diritti ed oneri reali: (8) usufrutto;
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà;
A seguito del decesso di ……………………, l’usufrutto è da intendersi riunito con
la nuda proprietà.
Detto appezzamento di terreno, nel vigente strumento urbanistico generale del
Comune di Spinetoli ha destinazione urbanistica di “Zona agricola speciale della
piana alluvionale del Fiume Tronto” le cui prescrizioni urbanistiche, contenute
nell’art. 41/d delle stesse Norme Tecniche di Attuazione, classificano la zona come
“Zone agricole speciali” ai sensi dell’art. 16 della legge regionale 8 marzo 1990, n.

                                                                                  14
13, le quali sono soggette a piano attuativo di iniziativa comunale e su di esse si
applicano le disposizione della legge citata;
- la particella n. 17, stesso foglio n. 13, della superficie di circa mq. 370 circa, con
 soprastante fabbricato, ha destinazione di “Tessuto prevalentemente residenziale
 a medio-alta densità”, le cui prescrizioni urbanistiche, contenute nell’art. 47 delle
 Norme Tecniche di Attuazione dello stesso Piano, sono le seguenti:
1. Tipo di intervento - nuova edificazione e intervento sull’edilizia esistente;
2. Modo di intervento - intervento edilizio diretto;
3. Parametri urbanistici edilizi - IF = 2,50 mc/mq; Hmax = 12,50;
4. Destinazioni d’uso - D4 residenziali; D3 commerciali.
Vedasi per maggiori dettagli l’allegato attestato di destinazione urbanistica
rilasciato dallo stesso Comune di Spinetoli in data 24/09/2009 (V. All. E - attestato
di destinazione urbanistica).
L’abitazione sita in via Piave, numero civico 68 è distinta al Catasto Fabbricati del
Comune di Spinetoli (AP) con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 13, particella 17, sub. 1, categoria A/4, classe 1, consistenza 4 vani, rendita
 Euro 76,44, Via Piave n. 68, piano: T-1.
Dati derivanti da variazione del 12/10/2009, n. 15159.1/2009 in atti dal 12/10/2009
(prot. n. AP 02327996), variazione per presentazione planimetria mancante;
Immobile
- foglio 13, particella 17, sub. 2, categoria A/3, classe 2, consistenza 6,5 vani,
 rendita Euro 137,64, via Piave, n. 68, piano: T-1;
Intestati:
- …………………… nata a Colonnella (TE) il 26/12/1915 - codice fiscale
   …………………… - diritti ed oneri reali: (8) usufrutto;
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà.
Dati derivanti da variazione dell’11/04/1991 n. 1177.1/1991 in atti dal 19/03/1999
presentazione di planimetria mancante; Istrumento (atto pubblico) del 24/11/1989
Voltura n. 72.1/1990 in atti dal 16/05/1991 Repertorio n.: 99673 Rogante: Amadio
Luciano Sede: Ascoli Piceno Registrazione: n. 2008 del 11/12/1989.

                                                                                     15
A seguito del decesso di ……………………, l’usufrutto è da intendersi riunito con
la nuda proprietà.


Il tutto confinante con ……………………, salvo altri.


   Detta abitazione, nel suo insieme dei subb. 1 e 2, è porzione di un più ampio
fabbricato di vecchia costruzione ad uso abitazione sito in Comune di Spinetoli, via
Piave, numero civico 68.
   Come si evince dalle planimetrie allegate (V. Allegato n. 1.1.c. - planimetrie
catastali in scala 1:200) e dall’allegata documentazione fotografica (V. Allegato n.
1.1.d.) l’immobile oggetto di pignoramento, destinato, come detto ad abitazione, è
porzione di un edificio costruito intorno ai primi anni 900’, che si compone
sostanzialmente di piano terra e di piano primo.
   Detto fabbricato, realizzato con struttura portante interamente in muratura, con
solai di piano e di copertura in legno, versa in condizioni generali non buone sia per
quanto alle finiture, interne ed esterne, sia per quanto alle murature ed alle strutture
in genere, come testimoniato chiaramente dalla presenza di un diffuso quadro
lesivo, con accentuazione delle carenze in corrispondenza della zona Est
dell’edificio che presenta lesioni anche di tipo passante .
   L’immobile oggetto di pignoramento si compone sostanzialmente di un
appartamento (l’insieme dei subb. 1 e 2) che si sviluppa sui piani terra e primo,
oltre a dei corpi accessori attigui composti di solo piano terra.
   I due piani dell’appartamento sono posti in collegamento tramite una scala
interna, mentre il primo piano è raggiungibile anche tramite una autonoma scala
esterna.
   Il piano terra è composto da locale cucina, retro, sala, ripostiglio ed altri due
vani, il piano primo si compone invece di quattro vani, disimpegno, w.c.
 I corpi accessori attigui, che si sviluppano sul solo piano terra, consistono in tre
locali destinati a cantina realizzati con murature miste e coperture leggere.
   Dal punto di vista delle finiture l’immobile, oltre quanto già detto sopra, è
caratterizzato da:
-pavimentazione per la maggior parte in mattonelle di graniglia di marmo ed in

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 minor parte in battuto di cemento;
-servizio igienico pavimentato e rivestito con piastrelle in maiolica;
-locale cucina pavimentato in graniglia di marmo e rivestito con perlinato di legno
 alle pareti;
-pareti interne intonacate e tinteggiate a calce;
-infissi esterni in legno, di costruzione coeva al fabbricato.
   L’immobile risulta dotato dell’impianto elettrico, sia pure non a norma, e
dell’impianto idrico sanitario; risulta sprovvisto dell’impianto di riscaldamento
salvo un caminetto a legna in cucina.
   In sede di sopralluogo si è proceduto alla verifica della conformità dello stato di
fatto rispetto alle planimetrie catastali reperite. A tale riguardo, in primo luogo si è
constatato la mancanza delle planimetrie catastali della parte Est del fabbricato
costituita da due stanze al piano terra ed altrettante al piano primo, in
corrispondenza di quelle sottostanti.
   Pertanto si è proceduto alle necessarie variazioni catastali che si allegano alla
relazione con le planimetrie in scala 1:200 variate (V. Allegato 1.1.c).
La consistenza dell’immobile pignorato si desume dalle planimetrie in scala 1:200
allegate alla presente relazione; inoltre dalle misurazione e dai riscontri
direttamente effettuati risultano, con sufficiente approssimazione, le seguenti
superfici lorde:
- superficie abitativa (piano terra e piano primo) = mq. 175,00.circa;
- locali accessori piano terra = mq. 43 circa;
- altezza netta piano terra pari a mt. 2,55;
- altezza netta piano primo pari a circa mt. 2,80;
- superficie della corte di pertinenza e dell’area di sedime dei corpi di fabbrica pari
 a circa mq. 370.
Dal punto di vista edilizio-urbanistico si specifica che la costruzione dell’edificio è
antecedente al 1° Settembre 1967.




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Lotto n. 2 - Immobile 2 -Diritti di ½ di piena proprietà di ……………………su
appartamento sito in Comune di Spinetoli distinto al Catasto Fabbricati di
detto Comune al fg. 10, particella 252, sub. 2, via C. A. Vecchi, piano: 1.

   L’immobile consiste sostanzialmente in un appartamento al piano primo,
porzione di un fabbricato di civile abitazione sito in Comune di Spinetoli, alla via
Candido Augusto Vecchi, n. 11.
   Al Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
alla partita 1000255, con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 2, categoria A/2, classe 6, consistenza 6,5 vani,
 rendita Euro 352,48, via Candido Augusto Vecchi, piano: 1.
Dati derivanti da Variazione del 19/12/1980 n. 11095 in atti dal 18/01/1991
Classamento e attribuzione identificativo catastale.
Intestati:
- …………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   ……………………- diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½;
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½.
 (V. allegato B - visure catastali).
   L’edificio di cui è porzione l’immobile pignorato fu costruito intorno alla fine
degli anni 70” e si compone dei piani terra, primo, secondo e terzo o sottotetto.
    Detto edificio, avente accesso direttamente dalla via Candido Augusto
Vecchi attraverso un’area (corte) non oggetto di esecuzione, di cui l’esecutata
è proprietaria solo per quota parte ed in assenza di qualsiasi servitù specifica
di passaggio, è caratterizzato da struttura portante interamente in cemento armato
normale, con solai di piano e di copertura in latero-cemento armato.
   Come si evince dalla planimetria allegata (V. Allegato n. 2.2.c - planimetria
catastale in scala 1:200) e dall’allegata documentazione fotografica (V. Allegato n.
2.2.d) l’immobile oggetto di pignoramento, destinato ad appartamento, è ubicato al
piano primo del fabbricato ed ha accesso dal vano scala che disimpegna anche le
altre unità immobiliari. Esso si compone di quattro vani, oltre la cucina, il bagno, il


                                                                                    18
w.c. ed un disimpegno.
      L’appartamento è dotato di balconi estesi su più lati come da planimetrie
allegate.
     L’immobile, dal punto di vista delle finiture interne, è caratterizzato da:
- pavimentazione di diverso tipo: in parquet in quasi tutti gli ambienti, eccettuato i
    servizi igienici che risultano pavimentati con mattonelle in ceramica;
- pareti interne intonacate al civile e tinteggiate a tempera, eccettuato i sevizi
    igienici le cui pareti sono rivestite con piastrelle di ceramica;
- infissi esterni in legno tipo douglas muniti di serrandine in pvc di tipo avvolgibile;
- balconi pavimentati con mattonelle in marmo e dotati di balaustra in ferro
    verniciato;
- servizi igienici dotati di tutte le usuali apparecchiature igienico-sanitarie.
     L’immobile risulta dotato di tutti gli impianti tecnologici usuali, ovvero
dell’impianto elettrico del tipo sotto traccia, dell’impianto idrico sanitario e
dell’impianto termico del tipo autonomo alimentato a metano e corpi scaldanti
costituiti da radiatori in ghisa.
In sede di sopralluogo è stata riscontrata una non perfetta conformità dello stato di
fatto con il progetto di variante autorizzato dal comune di Spinetoli con
Concessione edilizia n. 2121/1997 del 15/04/1997 in sanatoria di opere eseguite in
difformità e parziale cambio di destinazione d’uso del piano terra e ampliamento di
fabbricato di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, n. 11 di Pagliare del
Tronto,      rilasciata   dal   Sindaco    del   Comune      di    Spinetoli   ai   signori
……………………. Infatti il vano esposto a Nord-Ovest, destinato a camera,
risulta di dimensioni leggermente superiori rispetto a quelle autorizzate con
conseguente aumento di volume.
La consistenza dell’immobile pignorato si desume dalla planimetria rilevata allo
stato attuale (V. Allegato n. 2.2.d) in scala indicativa 1:100 allegata alla presente
relazione; inoltre dalle misurazione e dai riscontri direttamente effettuati risultano,
con tollerabile approssimazione, le seguenti superfici lorde:
-     superficie lorda residenziale pari a mq. 148,00 circa;
-     superficie lorda non residenziale balcone pari a mq. 34,00 circa;
-     altezza netta pari a mt. 2,85.

                                                                                        19
Dal punto di vista edilizio-urbanistico il fabbricato di cui è pozione l’immobile
oggetto di pignoramento è stato realizzato in epoca successiva il 01/09/1967. Agli
atti del Comune di Spinetoli è stata reperita la seguente documentazione edilizio-
urbanistica:
- licenza di costruzione n. 538 del 13/02/1975, relativa alla costruzione di una casa
 di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco del
 Comune di Spinetoli ai signori ……………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 141/77 del
 28/05/1977 relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
 Candido Augusto Vecchi - variante - rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli ai signori ……………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 294/79 del
 25/11/1979,    relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
 Candido Augusto Vecchi - variante alla licenza n. 538 del 24/05/1977 e alla
 concessione n. 141/77 del 28/05/1977 - rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli ai signori ……………………;
- dichiarazione di abitabilità in data 12/11/1980, relativa alla costruzione di una
 casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco
 del Comune di Spinetoli alla ditta ……………………ed altri. Detta dichiarazione
 di abitabilità è relativa al piano terra ad uso laboratorio ed ai piani primo e
 secondo ad uso abitazione;
- concessione edilizia n. 2121/1997 del 15/04/1997 in sanatoria di opere eseguite
 in difformità e parziale cambio di destinazione d’uso del piano terra e
 ampliamento di fabbricato di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, n.
 11 di Pagliare del Tronto, rilasciata dal Sindaco del Comune di Spinetoli ai
 signori …………………….
 (V. Allegato F - Documentazione edilizio-urbanistica).
Nota: Si fa rilevare che la concessione di eseguire attività edilizia o di
trasformazione edilizia n. 294/79 del 25/11/1979, relativa alla costruzione di una
casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, costituisce variante alla
licenza n. 538 del 24/05/1977 che non è stato possibile reperire agli atti del
Comune.

                                                                                   20
Confini - L’immobile confina su tutti i lati con corte di proprietà come al lotto n. 5
a seguire, scala, salvo altri.


Lotto n. 3 - Immobile 3                 -Diritti di ½ di piena proprietà di
                             ……………………su due piccoli appartamenti siti in
                             Comune di Spinetoli distinti al Catasto Fabbricati di
                             detto Comune al fg. 10, particella 252, sub 11 e sub
                             12, piano T, via Candido Augusto Vecchi, 11.

   L’immobile consiste sostanzialmente in un due piccoli appartamenti al piano
terra dello stesso fabbricato di cui al punto precedente, sito in Comune di Spinetoli,
alla via Candido Augusto Vecchi, 11.
   Al Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
alla partita 1000255, con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 11, categoria A/2, classe 4, consistenza 2,5 vani,
rendita Euro 99,42, via Candido Augusto Vecchi, piano: T.
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 12, categoria A/2, classe 4, consistenza 2,5 vani,
rendita Euro 99,42, via Candido Augusto Vecchi, piano: T.
Dati derivanti da Divisione del 12/10/1980 n. 15158 in atti dal 12/10/2009
(protocollo n. AP0232772). Divisione.
Intestati:
- …………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   …………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½;
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½.
 (V. allegato B - visure catastali).
   L’edificio di cui è porzione l’immobile pignorato, come detto sopra, fu costruito
intorno alla fine degli anni 70” e si compone dei piani terra, primo e secondo e
terzo o sottotetto.
    Detto edificio, avente accesso direttamente dalla via Candido Augusto


                                                                                   21
Vecchi attraverso una corte di proprietà solo in quota parte dell’esecutata ed
in assenza di qualsiasi servitù specifica di passaggio, è caratterizzato da struttura
portante interamente in cemento armato ordinario, con solai di piano e di copertura
in latero-cemento armato.
   Come si evince dalle planimetrie allegate (V. Allegato n. 3.3.c - planimetrie
catastali in scala 1:200) e dall’allegata documentazione fotografica (V. Allegato n.
3.3.e) l’immobile oggetto di pignoramento, costituito, come detto, da due mini
appartamenti, è ubicato al piano terra del fabbricato.
   Il mini appartamento Ovest (3.A) con accesso dalla corte di cui sopra, si
compone di ingresso-soggiorno con angolo di cottura, una camera e un bagno; il
mini appartamento Est (3.B) si compone anch’esso di ingresso-soggiorno con
angolo di cottura, una camera e un bagno.
   Nel complesso, le due unità, dal punto di vista delle finiture interne, sono
caratterizzate da:
- pavimentazione di diverso tipo: in lastre di pietra di trani e ceramica;
- pareti interne intonacate al civile e tinteggiate a tempera;
- infissi esterni in alluminio anodizzato color oro ed avvolgibili in plastica;
- bagni dotati di tutte le usuali apparecchiature igienico-sanitarie.
- tutti gli impianti tecnologici usuali, ovvero impianto elettrico del tipo sotto
traccia, impianto idrico sanitario del tipo sotto traccia e impianto termico del tipo
autonomo, con caldaia alimentata a gas metano, corpi scaldanti costituiti da
radiatori in ghisa.
In sede di sopralluogo si è proceduto alla verifica della conformità dello stato di
fatto rispetto alla planimetria catastale reperita. A tale riguardo si è constatato una
diversa ripartizione interna, oltre che la diversa destinazione dell’unità immobiliare
(ora residenziale anziché laboratorio come al catasto). Dal punto di vista
urbanistico, invece, si è riscontrata una sostanziale conformità di quanto esistente
allo stato attuale, sia a livello distributivo, sia a livello di destinazione d’uso, con
quanto autorizzato con concessione edilizia n. 2121/1977 del 15/04/1997 in
sanatoria,   rilasciata   dal   Sindaco   del   Comune      di   Spinetoli   ai   signori
…………………….
   Pertanto, su specifica autorizzazione del G.E., il sottoscritto ha proceduto ai

                                                                                      22
necessari aggiornamenti catastali e si allegano alla presente relazione le planimetrie
catastali variate in scala 1:200 (V. Allegato 3.3.c).
La consistenza dell’immobile pignorato si desume dalle planimetrie catastali in
scala 1:200 allegate alla presente relazione; inoltre dalle misurazione e dai riscontri
direttamente effettuati risultano, con tollerabile approssimazione, le seguenti
superfici lorde:
Mini appartamento 3.A:
-     superficie lorda residenziale pari a mq. 47,50 circa;
-     altezza netta pari a m. 3,05;
Mini appartamento 3.B:
-     superficie lorda residenziale pari a mq. 26,00 circa;
-     altezza netta pari a m. 3,05;
dunque per una superficie complessiva delle due unità pari a mq. 73,50 circa.
Dal punto di vista edilizio-urbanistico il fabbricato di cui è pozione l’immobile
oggetto di pignoramento è stato realizzato in epoca successiva al 01/09/1967. Agli
atti del Comune di Spinetoli è stata reperita la seguente documentazione edilizio-
urbanistica:
- licenza di costruzione n. 538 del 13/02/1975, relativa alla costruzione di una casa
    di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco del
    Comune di Spinetoli ai signori ……………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 141/77 del
    28/05/1977 relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
    Candido Augusto Vecchi - variante -        rilasciata dal Sindaco del Comune di
    Spinetoli ai signori ……………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 294/79 del
    25/11/1979,    relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
    Candido Augusto Vecchi - variante alla licenza n. 538 del 24/05/1977 e alla
    concessione n. 141/77 del 28/05/1977 - rilasciata dal Sindaco del Comune di
    Spinetoli ai signori ……………………
- dichiarazione di abitabilità in data 12/11/1980, relativa alla costruzione di una
    casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco
    del Comune di Spinetoli alla ditta ……………………ed altri. Detta dichiarazione

                                                                                    23
 di abitabilità è relativa al piano terra ad uso laboratorio ed ai piani primo e
 secondo ad uso abitazione.
- concessione edilizia n. 2121/1977 del 15/04/1997 in sanatoria di opere eseguite
 in difformità e parziale cambio di destinazione d’uso del piano terra e
 ampliamento di fabbricato di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, n.
 11 di Pagliare del Tronto, rilasciata dal Sindaco del Comune di Spinetoli ai
 signori …………………….
 (V. Allegato F - Documentazione edilizio-urbanistica).
Nota: Si fa rilevare che la concessione di eseguire attività edilizia o di
trasformazione edilizia n. 294/79 del 25/11/1979, relativa alla costruzione di una
casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, costituisce variante alla
licenza n. 538 del 24/05/1977 che non è stato possibile reperire agli atti del
Comune.
Confini - L’immobile nel suo insieme dei sub. 11 e 12 confina su tre lati con corte
di proprietà come al lotto n. 5 a seguire, scala, salvo altri.


Lotto n. 4 - Immobile 4 -                  Diritti di ½ di piena proprietà di
                              ……………………su sottotetto sito in Comune di
                              Spinetoli distinto al Catasto Fabbricati di detto
                              Comune al fg. 10, particella 252, sub 7, piano 3, via
                              Candido Augusto Vecchi.
   L’immobile consiste sostanzialmente in un sottotetto posto al piano terzo dello
stesso fabbricato di cui al punto precedente, sito in Comune di Spinetoli, alla via
Candido Augusto Vecchi, autorizzato in Comune come “locali di sgombero”, di
fatto utilizzato come abitazione da una delle figlie dei proprietari.
   Al Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 7, categoria C/2, classe 4, consistenza 75 mq. ,
 rendita Euro 100,71, piano 3, via Candido Augusto Vecchi;
Dati derivanti da Variazione del 29/05/1985 n. 867/1985 in atti dal 18/01/1991
Frazionamento.

                                                                                 24
Intestati:
- ………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   …………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½;
- ………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½.
Dati derivanti da: Istrumento (atto pubblico) del 12/04/1991, Voltura n.
3368.3/1991 in atti dal 20/09/1999 Repertorio n.: 71104 Rogante: Notaio Faenza
Sede: San Benedetto del Tronto Registrazione: UR Sede San Benedetto del Tronto
n. 609 del 02/05/1991. Cessione diritti - divisione..
   L’edificio, di cui è porzione l’immobile pignorato, fu costruito intorno alla fine
degli anni 70 e si compone dei piani terra, primo e secondo, oltre al piano terzo o
sottotetto.
    Detto edificio, avente accesso attraverso un’area di proprietà solo in quota
parte dell’esecutata ed in assenza di qualsiasi servitù specifica di passaggio è
caratterizzato da struttura portante interamente in cemento armato normale, con
solai di piano e di copertura in latero-cemento armato.
   Come si evince dalle planimetrie allegate (V. Allegato n. 4.4.d - planimetrie
aggiornate su base catastale in scala 1:100) e dall’allegata documentazione
fotografica (V. Allegato n. 4.4.e) l’immobile oggetto di pignoramento, destinato di
fatto ad abitazione, a fronte di una autorizzazione edilizia a locali di sgombero, è
ubicato, come detto, al piano terzo (o sottotetto) del fabbricato, con accesso dalla
scala condominiale e presenta altezza interna variabile da un minimo di mt. 0,80
all’imposta delle falde di copertura fino ad un massimo di mt. 2,17 in
corrispondenza della zona caratterizzata dalla falda di copertura in piano.
   Detto immobile si compone di ingresso-cucina, soggiorno ricavato in parte su un
ampliamento non autorizzato dal punto di vista urbanistico presso lo spigolo Nord-
Ovest del fabbricato, letto, due ripostigli, oltre a due terrazzi. I divisori sono
realizzati principalmente in cartongesso e tramite semplici armadiature.
   L’immobile, dal punto di vista delle finiture interne, è caratterizzato da:
- pavimentazione in mattonelle di ceramica di dimensioni di cm. 44x44 tranne che
 nel bagno dove le piastrelle hanno le dimensioni di cm. 33 x 33;
- pareti interne intonacate al civile e tinteggiate a tempera, il bagno è dotato di

                                                                                  25
    rivestimento con piastrelle di ceramica delle dimensioni di cm. 20 x 33;
- infissi esterni in alluminio preverniciato, muniti di vetri doppi;
- terrazzi pavimentati con mattonelle in marmo, dotati di ringhiera in ferro e muretti
    laterali sormontati di copertina in travertino.
- bagno dotato di tutte le usuali apparecchiature igienico-sanitarie.
     L’immobile risulta dotato di tutti gli impianti tecnologici usuali, ovvero
dell’impianto elettrico del tipo sotto traccia, dell’impianto idrico sanitario e
dell’impianto termico del tipo autonomo alimentato a gas metano, con caldaia
murale e corpi scaldanti costituiti da radiatori in ghisa.
     In sede di sopralluogo si è proceduto alla verifica della conformità dello stato di
fatto rispetto alle planimetrie catastali reperite. A tale riguardo si è constatata una
ripartizione interna non prevista nel progetto autorizzato dal Comune, con
ampliamento presso lo spigolo Nord-Ovest realizzato con pannelli sandwich in
poliuretano e sottostante controsoffitto in cartongesso, vetrate alle pareti laterali; si
è constatata anche, come già detto, la diversa destinazione d’uso dell’unità
immobiliare (di fatto residenziale anziché locali di sgombero). Pertanto si è
proceduto a redigere una planimetria aggiornata su base catastale in scala
indicativamente di 1:100 che si allega alla relazione (V. Allegato 4.4.d).
La consistenza dell’immobile pignorato si desume dalle planimetrie allegate alla
presente relazione; dalle misurazioni e dai riscontri direttamente effettuati risultano,
con tollerabile approssimazione, le seguenti superfici lorde:
-     superficie lorda complessiva pari a mq. 90,00 circa di cui mq. 33,00 circa ad
      altezza costante di m. 2,17;
-     superficie lorda non residenziale dei terrazzi pari a complessivi mq. 17,50 circa.
Dal punto di vista edilizio-urbanistico il fabbricato di cui è pozione l’immobile
oggetto di pignoramento è stato realizzato in epoca successiva il 01/09/1967. Agli
atti del Comune di Spinetoli è stata reperita la seguente documentazione edilizio-
urbanistica:
- licenza di costruzione n. 538 del 13/02/1975, relativa alla costruzione di una casa
    di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco del
    Comune di Spinetoli ai signori …………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 141/77 del

                                                                                      26
 28/05/1977 relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
 Candido Augusto Vecchi - variante -         rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli ai signori …………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 294/79 del
 25/11/1979,     relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
 Candido Augusto Vecchi – variante alla licenza n. 538 del 24/05/1977 e alla
 concessione n. 141/77 del 28/05/1977 - rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli ai signori …………………;
- dichiarazione di abitabilità in data 12/11/1980, relativa alla costruzione di una
 casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco
 del Comune di Spinetoli alla ditta ………………… ed altri. Detta dichiarazione
 di abitabilità è relativa al piano terra ad uso laboratorio ed ai piani primo e
 secondo ad uso abitazione.
- concessione edilizia n. 2121/1977 del 15/04/1997 in sanatoria di opere eseguite
 in difformità e parziale cambio di destinazione d’uso del piano terra e
 ampliamento di fabbricato di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, n.
 11 di Pagliare del Tronto, rilasciata dal Sindaco del Comune di Spinetoli ai
 Signori ………………….
 (V. Allegato D - Documentazione edilizio-urbanistica)
Nota: Si fa rilevare che la concessione di eseguire attività edilizia o di
trasformazione edilizia n. 294/79 del 25/11/1979, relativa alla costruzione di una
casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, costituisce variante alla
licenza n. 538 del 24/05/1977 che non è stato possibile reperire agli atti del
Comune.
Confini - L’immobile confina su tutti i lati con corte di proprietà come al lotto n. 5
a seguire, scala, salvo altri.




                                                                                   27
Lotto n. 5 - Immobile 5 – Diritti di 18/72 di piena proprietà di …………………
su un manufatto ad uso rimessa attrezzi/box auto sito in Comune di Spinetoli
distinto al Catasto Fabbricati di detto Comune al fg. 10, particella 252, sub 9,
via Candido Augusto Vecchi, 11.


    Il presente immobile, come riportato nell’atto di pignoramento, consiste in un
manufatto sito in Comune di Spinetoli, alla via Candido Augusto Vecchi, 11.
    Al Catasto Fabbricati di detto Comune (AP) il cespite risulta descritto alla
partita 1001725, con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 9, categoria C/6, classe 3, consistenza 26 mq. ,
rendita Euro 40,28, via Candido Augusto Vecchi, n. 11, piano: T;
Dati derivanti da Variazione del 11/04/1991 n. 1178.1/1991 in atti dal 10/03/1999
Unità afferente.
Intestati:
- ………………… - codice fiscale: ………………… - diritti ed oneri reali: (1)
    proprietà per 8/72;
- ………………… nato a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale: CST
    ………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 28/72;
- ………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale: CST
    ………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 18/72;
- ………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
    …………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 18/72;
-   …………………               nata   a   Venarotta   il    06/04/1923   -   codice   fiscale:
    …………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 12/72;
Ma detta intestazione deve ritenersi errata, come anche risulta dalla relazione
notarile infatti, sulla base degli atti, essa dovrebbe essere la seguente:
-………………… per 18/72;
-………………… per 18/72;
-………………… quale bene personale per 20/72;
-Coniugi ………………… in comunione legale per 4/72;
-Coniugi ………………… in comunione legale per 12/72 di nuda proprietà;

                                                                                      28
-………………… per 12/72 di usufrutto.
In ogni caso resta invariata la quota di spettanza di …………………, in ragione di
18/72.
Dati derivanti da: Istrumento (atto pubblico) del 12/04/1991 Voltura n.
3368.3/1991 in atti dal 20/09/1999 Repertorio n.: 71104 Rogante: Notaio Faenza
Sede: San Benedetto del Tronto Registrazione: UR Sede: San Benedetto del Tronto
n. 609 del 02/05/1991 Cessione diritti - divisione..
    Trattasi di un manufatto ad un unico piano, con copertura ad unica falda,
leggermente inclinata.
    Come si evince dalla planimetrie allegate (V. Allegato n. 5.5.d - planimetria
aggiornata in scala 1:100) e dall’allegata documentazione fotografica (V. Allegato
n. 5.5.e) l’immobile oggetto di pignoramento, destinato a rimessa attrezzi/ box
auto, è realizzato con una struttura portante in ferro, con tamponatura parte in
pannelli in calcestruzzo vibrato e parte in pannelli sandwich in poliuretano e
copertura con pannelli sandwich in poliuretano.
    Sotto l’aspetto delle finiture esso è caratterizzato da:
- pavimentazione in piastrelle ceramica;
- pareti, come detto in pannelli sandwich di poliuretano;
- infissi esterni con intelaiatura in ferro e pannelli sandwich di poliuretano;
    L’immobile risulta dotato di impianto elettrico.
    In sede di sopralluogo è stata riscontrata la non perfetta conformità dello stato di
fatto con la relativa planimetria catastale, essendo stata introdotta una tamponatura
aggiuntiva. Anche dal punto di vista edilizio-urbanistico sussiste una non perfetta
conformità a quanto autorizzato con specifica concessione in sanatoria per la
presenza di diversa modalità di tamponatura.
La consistenza dell’immobile pignorato si desume, come detto, dalla planimetria
aggiornata alla stato attuale (V. Allegato n. 5.5.d) sulla base delle misurazioni e dei
riscontri direttamente effettuati. Con tollerabile approssimazione risultano le
seguenti superfici lorde:
-   superficie commerciale lorda pari a mq. 37,00 circa;
-   altezza netta variabile (Hmin = m. 2,00 - Hmax = m. 2,74)
Dal punto di vista edilizio-urbanistico il manufatto di che trattasi è stato realizzato

                                                                                     29
in epoca successiva il 01/09/1967 e agli atti del Comune di Spinetoli risulta quanto
segue:
- concessione in sanatoria di opere edilizie abusive n. 533 del 27/12/1995, relativa
 alla realizzazione di box auto in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal
 Sindaco del Comune di Spinetoli alla ditta ………………….
 (V. Allegato G - Documentazione edilizio-urbanistica)
L’immobile confina su due lati con corte stessa proprietà, salvo altri.


3 - RISULTANZE DELLE VISURE CATASTALI
Lotto n. 1 - Immobile 1 (Appezzamento di terreno agricolo + fabbricato su
adiacente area edificabile)
- Appezzamento di terreno sito in Comune di Spinetoli.
Al Catasto Terreni del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto alla
partita 768 con i seguenti dati identificativi:
Immobile:
foglio 13, p.lla 19, qualità: seminativo irriguo arborato, classe 1, superficie are 11
ca 10, R.D.: Euro 10,89, R.A.: Euro 8,31.
Intestati:
- ………………… nata a Colonnella (TE) il 26/12/1915 - codice fiscale
   ………………… - diritti ed oneri reali: (8) usufrutto;
- ………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   …………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà;
Fabbricato sito in Comune di Spinetoli (AP) via Piave n. 68
   Al Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
alla partita 268 con i seguenti dati identificativi:
Immobile:
- foglio 13, particella 17, sub. 1, categoria A/4, classe 1, consistenza 4 vani, rendita
Euro 76,44, Via Piave n. 68, n. 40, piano: T-1;
Dati derivanti da variazione del 12/10/2009, n. 15159.1/2009 in atti dal 12/10/2009
(prot. n. AP 02327996), variazione per presentazione planimetria mancante;
Immobile
- foglio 13, particella 17, sub. 2, categoria A/3, classe 2, consistenza 6,5 vani,

                                                                                     30
 rendita Euro 137,64, via Piave, n. 68, piano: T-1
Intestati:
- ………………… (+) nata a Colonnella (TE) il 26/12/1915 - codice fiscale
   ………………… - diritti ed oneri reali: (8) usufrutto;
- …………………                nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   …………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà.
Dati derivanti da variazione dell’11/04/1991 n. 1177.1/1991 in atti dal 19/03/1999
presentazione di planimetria mancante; Istrumento (atto pubblico) del 24/11/1989
Voltura n. 72.1/1990 in atti dal 16/05/1991 Repertorio n.: 99673 Rogante: Amadio
Luciano Sede: Ascoli Piceno Registrazione: n. 2008 del 11/12/1989.


A seguito del decesso di …………………, l’usufrutto deve considerarsi riunito con
la nuda proprietà.


Lotto n. 2 - Immobile 2 – Diritti di ½ di piena proprietà di ………………… su
un appartamento sito in Spinetoli (AP), piano primo, via Candido Augusto
Vecchi,
   Al Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
con i seguenti dati identificativi:
Immobile:
- foglio 10, particella 252, sub. 2, categoria A/2, classe 6, consistenza 6,5 vani,
 rendita Euro 352,48, via Candido Augusto Vecchi, piano: 1.
Dati derivanti da Variazione del 19/12/1980 n. 11095 in atti dal 18/01/1991
Classamento e attribuzione identificativo catastale.
Intestati:
- ………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   ………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½;
- ………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   …………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½.
Dati derivanti da: Istrumento (atto pubblico) del 07/02/1981 Voltura n. 845.1/1981
in atti dal 18/01/1991 Repertorio n.: 57115 Rogante: Notaio Bracciolani Sede:
Rocchetta Belbo Registrazione: UR Sede: Rocchetta Belbo n. 576 del 12/02/1981

                                                                                31
Divisione amichevole.


Lotto n. 3 - Immobile n. 3 – Diritti di ½ di piena proprietà di …………………
su due piccoli appartamenti siti in Spinetoli (AP), piano terra, via Candido
Augusto Vecchi, 11.
   Al Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
alla partita 1000255, con i seguenti dati identificativi:
Immobile:
- foglio 10, particella 252, sub. 11, categoria A/2, classe 4, consistenza 2,5 vani,
 rendita Euro 99,42, via Candido Augusto Vecchi, piano: T.
Immobile:
- foglio 10, particella 252, sub. 12, categoria A/2, classe 4, consistenza 2,5 vani,
 rendita Euro 99,42, via Candido Augusto Vecchi, piano: T.
Dati derivanti da Divisione del 12/10/1980 n. 15158 in atti dal 12/10/2009
(protocollo n. AP0232772). Divisione.
Intestati:
- …………………               nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   ………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½;
- …………………                nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   …………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½.
  (V. allegato B - visure catastali).


Lotto n. 4 - Immobile n. 4 - Diritti di ½ di piena proprietà di …………………
su sottotetto sito in Spinetoli (AP), via Candido Augusto Vecchi, 11.
   Al Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 7, categoria C/2, classe 4, consistenza 75 mq. ,
 rendita Euro 100,71, piano 3, via Candido Augusto Vecchi.
Dati derivanti da Variazione del 29/05/1985 n. 867/1985 in atti dal 18/01/1991
Frazionamento.
Intestati:

                                                                                 32
- …………………                nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   ………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½;
- ………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   …………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½.
Dati derivanti da: Istrumento (atto pubblico) del 12/04/1991 Voltura n.
3368.3/1991 in atti dal 20/09/1999 Repertorio n.: 71104 Rogante: Notaio Faenza
Sede: San Benedetto del Tronto Registrazione: UR Sede: San Benedetto del Tronto
n. 609 del 02/05/1991 Cessione diritti - divisione.


Lotto n. 5 - Immobile n. 5 - Diritti di 18/72 di piena proprietà di
………………… su Manufatto ad uso rimessa attrezzi sito in Spinetoli (AP),
via Candido Augusto Vecchi, 11.
   Al Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
alla partita 1001725, con i seguenti dati identificativi:
Immobile:
- foglio 10, particella 252, sub. 9, categoria C/6, classe 3, consistenza 26 mq. ,
 rendita Euro 40,28, via Candido Augusto Vecchi, n. 11, piano: T.
Dati derivanti da Variazione del 11/04/1991 n. 1178.1/1991 in atti dal 10/03/1999
Unità afferente.
Intestati:
- ………………… nata a Pressana il 14/12/1955 - codice fiscale: …………………
   - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 8/72;
- ………………… nato a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   ………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 28/72;
- …………………                nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   ………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 18/72;
- …………………                nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   …………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 18/72;
- …………………                    nata a Venarotta il 06/04/1923 - codice fiscale:
   …………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 12/72.
Ma detta intestazione deve ritenersi errata, come anche risulta dalla relazione
notarile infatti, sulla base degli atti, essa dovrebbe essere la seguente:

                                                                                33
-………………… per 18/72;
-………………… per 18/72;
-………………… quale bene personale per 20/72;
-Coniugi ………………… e ………………… in comunione legale per 4/72;
-Coniugi ………………… e ………………… in comunione legale per 12/72 di
    nuda proprietà;
-………………… per 12/72 di usufrutto.
In ogni caso resta invariata la quota di spettanza di …………………, in ragione di
18/72.
Dati derivanti da: Istrumento (atto pubblico) del 12/04/1991 Voltura n.
3368.3/1991 in atti dal 20/09/1999 Repertorio n.: 71104 Rogante: Notaio Faenza
Sede: San Benedetto del Tronto Registrazione: UR Sede: San Benedetto del Tronto
n. 609 del 02/05/1991 Cessione diritti - divisione..


4 -RISULTANZE DELLE VISURE IPOTECARIE
         Dalle visure effettuate presso la Conservatoria del RR.II. di Ascoli Piceno
risulta:
Trascrizioni
Nota di trascrizione del 26/08/1972 - Reg. Gen. n. -----, Reg. Part. n. 29061
Dati relativi al titolo:
Descrizione: Atto notarile pubblico
Data: 26/08/1972                 numero di repertorio ----------
Pubblico ufficiale o autorità emittente: Alessandro Ascolani
Sede: ----------
Dati relativi alla convenzione
Descrizione          Compravendita




1
    La presente nota di trascrizione, nella relazione notarile viene erroneamente indicata con il numero
    di registro particolare 2905 anziché 2906 come risultante dalla visura aggiornata eseguita dallo
    scrivente.

                                                                                                     34
Immobili:
Unità negoziale n. 1
Immobile 1
Area edificabile sita in territorio del Comune di Spinetoli, frazione Pagliare del
Tronto, alla via C.A. Vecchi, riportata nel vigente catasto terreni del Comune
suddetto alla partita 1308, distinto al foglio 10, particella 252, della superficie di
are sei e centiare venti (are 6,20), con il reddito dominicale di lire 62,00 e agrario di
lire 19,22, confinante con …………………, via C.A. Vecchi, …………………,
…………………, …………………, salvo altri.
Soggetti a favore
- ………………… nato a Spinetoli il 12/11/1920;
- …………………                   nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   …………………;
- …………………                  nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
 …………………;
- …………………                  nato a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale
 …………………;
Soggetti contro
- ………………… nata a Spinetoli il 15/02/1926.


Nota di trascrizione del 23/01/1976 - Reg. Gen. n. -----, Reg. Part. n. 281
Dati relativi al titolo:
Descrizione: Atto notarile pubblico
Data: 31/07/1972              numero di repertorio ----------
Pubblico ufficiale o autorità emittente: Alessandro Ascolani
Sede: ----------
Dati relativi alla convenzione
Descrizione        Compravendita
Immobili
Unità negoziale n. 1
Immobile 1
Casa di civile abitazione con piccolo spazio annesso sita in Comune di Spinetoli,

                                                                                      35
contrada Fangano, nel vigente catasto edilizio urbano del Comune suddetto
riportato alla partita 268, distinto al foglio 13, particella 17, sub 1, piano terra,
piano primo, categoria A/4, classe 1, vani quattro, rendita catastale lire 140,
confinante con …………………, …………………, strada comunale, salvo altri.
Soggetti a favore:
- …………………                   nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   …………………;
Soggetti contro
- …………………, nata a Spinetoli il 15/02/1926;
Dati relativi al titolo:
Descrizione: Atto notarile pubblico
Data: 12/01/1976              numero di repertorio ----------
Pubblico ufficiale o autorità emittente: Alessandro Ascolani
Sede: ----------
Dati relativi alla convenzione
Descrizione        Donazione
Immobili
Unità negoziale n. 1
Immobile 1
Casa di civile abitazione con piccolo spazio annesso sita in Comune di Spinetoli,
contrada Fangano, nel vigente catasto edilizio urbano del Comune suddetto
riportato alla partita 268, distinto al foglio 13, particella 17, sub 1, piano terra,
piano primo, categoria A/4, classe 1, vani quattro, rendita catastale lire 140,
confinante con …………………, …………………, strada comunale, salvo altri.
Soggetti a favore
- ………………… nato a Spinetoli il 12/11/1920;
- …………………                   nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   …………………;
- …………………                  nato a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale
 …………………;
- ………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
 …………………;

                                                                                  36
Soggetti contro
- …………………                     nata a Colonnella (TE) il 26/12/1915 - codice fiscale
    ………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di usufrutto per la
    quota di 1/1;


Nota di trascrizione del 18/02/1981 - Reg. Gen. n. 923, Reg. Part. n. 7272
Dati relativi al titolo:
Descrizione: Atto notarile pubblico;
Data: 07/02/1981                 numero di repertorio 57115/16206;
Pubblico ufficiale o autorità emittente: Notaio Bracciolani;
Sede: Ascoli Piceno;
Dati relativi alla convenzione
Descrizione         Atto di divisione amichevole;
Immobili:
Unità negoziale n. 1
Immobile 1
A) Ai coniugi ………………… e …………………, a tacitazione dei loro diritti
      pari a 2/8 cadauno dell’intero, con il consenso degli altri condividendi, restò
      assegnato in comune e pro-indiviso fra loro il seguente bene immobile del
      valore di £. 50.000.000
      “Appartamento facente parte di fabbricato di nuova costruzione, edificato
      sull’area descritta nel vigente catasto rustico del Comune di Spinetoli alla pagina
      1308, foglio 10, con la particella 252 della superficie di mq. 620, del reddito
      dominicale di £. 62,00 ed agrario di £ 19,22, ubicato alla frazione di Pagliare,
      via Candido Augusto Vecchi, n. 11, al primo piano, composto da quattro vani,
      cucina, ingresso, disimpegno, bagno, w.c. e balconi, appartamento non ancora




2
    La presente nota di trascrizione, nella relazione notarile viene erroneamente indicata con il numero
    di registro particolare 7272 anziché 727 come risultante dalla visura aggiornata eseguita dallo
    scrivente.

                                                                                                     37
  censito nel NCEU ma denunciato all’UTE di Ascoli Piceno il 19/12/1980 n.
  11095 di registrazione, confinante con spazi, parti comuni e condominiali,
  residua proprietà dividenda, salvi altri”;


B) Ai coniugi ………………… e ………………… ed al sig. …………………, a
  tacitazione dei loro diritti pari a complessivi 4/8 dell’intero, con il consenso
  degli altri condividendi, restò assegnato in comune e pro-indiviso fra loro, ma ai
  coniugi ………………… e ………………… in ragione di 1/8 cadauno ed il
  sig. ………………… in regione di 2/8, il seguente bene immobile del valore di
  £. 50.000.000:
  “Appartamento facente parte di fabbricato di nuova costruzione edificato
  sull’area descritta nel vigente catasto rustico del Comune di Spinetoli alla pagina
  1308, foglio 10, con la particella 252 della superficie di mq. 620, del reddito
  dominicale di £. 62,00 ed agrario di £ 19,22, ubicato alla frazione di Pagliare,
  via Candido Augusto Vecchi, n. 11, ubicato al piano secondo, composto
  composto da quattro vani, cucina, ingresso, disimpegno, bagno, w.c. e balconi,
  appartamento non ancora censito nel NCEU ma denunciato all’UTE di Ascoli
  Piceno il 19/12/1980 n. 11096 di registrazione, confinante con spazi, parti
  comuni e condominiali, beni come sopra assegnati ad altri condividendi, salvi
  altri”.
Soggetti a favore e contro
- ………………… nato a Spinetoli il 12/11/1920;
- …………………                nata a Venarotta il 06/04/1923 - codice fiscale:
 …………………;
- …………………             nato a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale
 …………………;
- …………………              nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
 ………………… ;
- …………………              nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
 …………………;




                                                                                  38
Nota di trascrizione del 01/08/1989 - Reg. Gen. n. 4641, Reg. Part. n. 3382
Dati relativi al titolo:
Descrizione: Atto notarile pubblico;
Data: 20/07/1989              numero di repertorio 1/611;
Pubblico ufficiale o autorità emittente: Ufficio del Registro di Ascoli Piceno;
Sede: Ascoli Piceno;
Dati relativi alla convenzione;
Descrizione     305    Certificato di denunciata successione;
Immobili:
1.1 - Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, scheda 11097/80;
1.2 - Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, scheda 11097/80;
1.3 - Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, scheda 11094/80;
1.4 - Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, scheda 11094/80;
2.1 - Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, scheda 11096/80;
Soggetti a favore:
- …………………                      nata a Venarotta il 06/04/1923 - codice fiscale:
 …………………;
 relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di piena proprietà per la quota 3/72;
 relativamente all’unità neg. 2 per il diritto di piena proprietà per la quota 6/72;
- …………………                  nato a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale
 …………………;
 relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di piena proprietà per la quota di 2/72;
 relativamente all’unità neg. 2 per il diritto di piena proprietà per la quota di 4/72;
- ………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
 …………………
relativamente all’unità neg. 1 per il diritto proprietà per la quota 2/72;
relativamente all’unità neg. 2 per il diritto proprietà per la quota 4/72;
- …………………                    nata il 15/11/1945 a Spinetoli – codice fiscale:
 ………………… -
relativamente all’unità neg. 1 per il diritto proprietà per la quota 2/72;
Soggetti contro:

                                                                                       39
………………… nato il 12/11/1920 a Spinetoli - codice fiscale: …………………;
relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di piena proprietà per la quota 9/72;
relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di piena proprietà per la quota 18/72


Nota di trascrizione del 07/12/1989 - Reg. Gen. n. 7486, Reg. Part. n. 5400
Dati relativi al titolo:
Descrizione: Atto notarile pubblico;
Data: 24/11/1989             numero di repertorio 99673;
Pubblico ufficiale o autorità emittente: Amadio Luciano;
Sede: Ascoli Piceno;
Dati relativi alla convenzione;
Descrizione      112 Compravendita;
Immobili:
Unità negoziale n. 1
Immobile 1
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 13, particella 17, sub 2, natura
A3, consistenza 6,5 vani, via Piave, 68;
Soggetti a favore:
- …………………                  nata a Colonnella (TE) il 26/12/1915 - codice fiscale
 ………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di usufrutto per la
 quota di 1/1;
- …………………                  nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
 ………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di nuda proprietà
 per la quota 1/1.
Soggetti contro:
- ………………… nato a Appianano del Tronto (AP) il 13/08/1917 - codice
 fiscale ………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto della piena
 proprietà per la quota di 1/2;
- ………………… nato ad Appianano del Tronto il 04/05/1923 - codice fiscale:
 ………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di nuda proprietà
 per la quota ½.
Nota di trascrizione del 02/05/1991 - Reg. Gen. n. 3331, Reg. Part. n. 2425

                                                                                      40
Dati relativi al titolo:
Descrizione: Atto notarile pubblico;
Data: 12/04/1991              numero di repertorio 71104;
Pubblico ufficiale o autorità emittente: Faenza Tommaso;
Sede: San Benedetto del Tronto (AP);
Dati relativi alla convenzione
Descrizione     109 Cessione di diritti reali a titolo oneroso;
Immobili:
Unità negoziale n. 1
Immobile 1
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 10, particella 252 sub 5, natura
A2, consistenza 4,0 vani, via Candido Augusto Vecchi, PT;
Immobile 2
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 10, particella 252 sub 8, natura
C2, consistenza 28 metri quadri, via Candido Augusto Vecchi, P3;
Immobile 3
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 10, particella 252 sub 6, natura
C3, consistenza 52 metri quadri, via Candido Augusto Vecchi, PT;
Immobile 4
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 10, particella 252 sub 7, natura
C2, consistenza 75 metri quadri, via Candido Augusto Vecchi, P3;
Soggetti a favore:
- …………………                  nato a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale
 ………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per la
 quota di 8/72;
- …………………                   nato nata a Pressana il 14/12/1955 - codice fiscale:
 ………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di piena proprietà
 per la quota 8/72;
- …………………                      nata a Venarotta il 06/04/1923 - codice fiscale:
 …………………; relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di piena proprietà
 per la quota 12/72;
Soggetti contro:

                                                                                 41
- …………………                      nata a Venarotta il 06/04/1923 - codice fiscale:
 …………………; relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di piena proprietà
 per la quota 12/72;
- …………………                  nato a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale
 ………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di usufrutto per la
 quota di 6/72;
- …………………                   nato nata a Pressana il 14/12/1955 - codice fiscale:
 ………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di usufrutto per la
 quota 6/72;
- …………………                    nata a Spinetoli il 15/11/1945 – codice fiscale:
 ………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di piena proprietà
 per la quota 2/72;
- …………………                  nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
 ………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di piena proprietà
 per la quota 2/72;


Nota di trascrizione del 02/05/1991 - Reg. Gen. n. 3332, Reg. Part. n. 2426
Dati relativi al titolo:
Descrizione: Atto notarile pubblico;
Data: 12/04/1991              numero di repertorio 71104;
Pubblico ufficiale o autorità emittente: Faenza Tommaso;
Sede: San Benedetto del Tronto (AP);
Dati relativi alla convenzione
Specie: Atto tra vivi;
Descrizione     131 Divisione;
Immobili:
Unità negoziale n. 1
Immobile 1
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 10, particella 252 sub 5, natura
A2, consistenza 4,0 vani, via Candido Augusto Vecchi, PT;
Immobile 2
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 10, particella 252 sub 8, natura

                                                                                  42
C2, consistenza 28 metri quadri, via Candido Augusto Vecchi, P3;
Unità negoziale 2
Immobile 1
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 10, particella 252 sub 6, natura
C3, consistenza 52 metri quadri, via Candido Augusto Vecchi, PT;
Immobile 2
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 10, particella 252 sub 7, natura
C2, consistenza 75 metri quadri, via Candido Augusto Vecchi, P3;
Soggetti a favore:
1 - ………………… nato a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale
  ………………… -
  relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per la quota di 10/18 in
  regime di bene personale;
  relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per la quota di 1/18 in
  regime di bene personale;
  relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per la quota di 3/18 in
  regime di bene personale;
2 - …………………                 nato nata a Pressana il 14/12/1955 - codice fiscale:
  …………………;
  relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per la quota 1/18 in
  regime di comunione legale con …………………;
  relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di nuda proprietà per la quota 3/18 in
  regime di comunione legale con …………………;
3 - …………………                   nata a Venarotta il 06/04/1923 - codice fiscale:
  …………………;
  relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di usufrutto per la quota 6/18;
4 - …………………              nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
  …………………;
  relativamente all’unità neg. 2 per il diritto di proprietà per la quota ½ in regime
  di separazione di beni;
5 - …………………             nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
………………… ;

                                                                                   43
relativamente all’unità neg. 2 per il diritto di proprietà per la quota ½ in regime di
separazione di beni;
Soggetti contro:
1 - ………………… nato a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale
   ………………… -
   relativamente a tutte le unità negoziali per il diritto di proprietà per la quota di
   20/72 in regime di bene personale;
   relativamente a tutte le unità negoziali per il diritto di proprietà per la quota di
   2/72 in regime di bene personale;
   relativamente a tutte le unità negoziali per il diritto di nuda proprietà per la
   quota di 6/72 in regime di bene personale;
2 - …………………… nato nata a Pressana il 14/12/1955 - codice fiscale:
   ……………………;
   relativamente a tutte le unità negoziali per il diritto di proprietà per la quota di
   2/72 in regime di comunione legale con ……………………;
   relativamente a tutte le unità negoziali per il diritto di nuda proprietà per la
   quota 6/72 in regime di comunione legale con ……………………;
3 - ……………………nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………;
   relativamente a tutte le unita negoziali per il diritto di proprietà per la quota di
   18/72 in regime di separazione di beni;
4 - ……………………nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   ……………………;
   relativamente a tutte le unita negoziali per il diritto di proprietà per la quota di
   18/72 in regime di separazione di beni;
5 - ……………………nata a Venarotta il 06/04/1923 - codice fiscale:
   ……………………;
   relativamente a tutte le unita negoziali per il diritto di usufrutto per la quota
   12/72.




                                                                                    44
Nota di trascrizione del 02/05/1991 - Reg. Gen. n. 3333, Reg. Part. n. 2427
Dati relativi al titolo:
Descrizione: Atto notarile pubblico;
Data: 12/04/1991             numero di repertorio 71104;
Pubblico ufficiale o autorità emittente: Faenza Tommaso;
Sede: San Benedetto del Tronto (AP);
Dati relativi alla convenzione
Forma del titolo:      109    Cessione di diritti reali a titolo oneroso;
Immobili
Unità negoziale n. 1
Immobile 1
1 - …………………… nato a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale
   …………………… -
   relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per la quota di 16/72;
2 - …………………… nato nata a Pressana il 14/12/1955 - codice fiscale:
   ……………………;
   relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per la quota di 16/72;
Soggetti contro:
1 - ……………………                    nata a Venarotta il 06/04/1923 - codice fiscale:
   ……………………;
   relativamente all’unita negoziale 1 per il diritto di proprietà per la quota 24/72.


2 - …………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   …………………… ;
   relativamente all’unita negoziale 1 per il diritto di proprietà per la quota di 4/72;
3 - …………………… nata il                       15/11/1945 a Spinetoli - codice fiscale
   ……………………;
   relativamente all’unita negoziale 1 per il diritto di proprietà per la quota di 4/72;


Nota di trascrizione Comune: 1912             Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 10,
particella 252 sub 3, natura A2, consistenza 6,5 vani, via Candido Augusto Vecchi,
P2;

                                                                                       45
Soggetti a favore:
del 18/10/2007 - Reg. Gen. n. 10861, Reg. Part. n. 6385
Dati relativi al titolo:
Descrizione: Atto Giudiziario;
Data: 27/09/2007           numero di repertorio 1758;
Pubblico ufficiale o autorità emittente: Ufficiale Giudiziario;
Sede: Ascoli Piceno;
Dati relativi alla convenzione
Specie: Atto esecutivo o cautelare;
Descrizione     726 Verbale di pignoramento immobili
Richiedente: Avv. Villeado Craia C.so Mazzini 229 Ascoli Piceno
Immobili
Unità negoziale n. 1
Immobile 1
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Terreni, foglio 13, particella 19;
Immobile 2
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 13, particella 17, sub 1, natura
A4, consistenza 4 vani;
Immobile 3
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 13, particella 17, sub 2, natura
A3, consistenza 6,5 vani, via Piave.
Unità negoziale n. 2
Immobile 1
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 10, particella 252, sub 2,
natura A2, consistenza 6,5 vani, via Candido Augusto Vecchi;
Immobile 2
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 10, particella 252, sub 6,
natura C3, consistenza 52 metri quadri, via Candido Augusto Vecchi;
Immobile 3
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 10, particella 252, sub 7,
natura C2, consistenza 75 metri quadri, via Candido Augusto Vecchi;



                                                                                46
Unità negoziale n. 3
Immobile 1
Comune: 1912 Spinetoli, Catasto Fabbricati, foglio 10, particella 252, sub 9,
natura C6, consistenza 26 metri quadri, via Candido Augusto Vecchi;
Soggetti a favore:
- Banca Antoniana Popolare Veneta Società Cooperativa per azioni a responsabilità
limitata con sede Padova - codice fiscale 02691680280 - Domicilio ipotecario
eletto c/o filiale di Monsampolo del Tronto;
relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per la quota di 1/1;
relativamente all’unità neg. 2 per il diritto di proprietà per la quota di ½;
relativamente all’unità neg. 3 per il diritto di proprietà per la quota di 18/72.
Soggetti contro:
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
 …………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per
 la quota 1/1.
- …………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
 …………………… -
 relativamente all’unità neg. 2 per il diritto di proprietà per la quota di ½;
 relativamente all’unità neg. 3 per il diritto di proprietà per la quota di 18/72:


Iscrizioni
Nota di iscrizione del 07/05/1999 - Reg. Gen. n. 3210, Reg. Part. n. 725
Dati relativi al titolo
Descrizione: atto notarile pubblico;
Data: 30/04/1999;            numero di repertorio: 54748
Notaio: Barmann Francesco        Codice fiscale: BRM FNC 53L19 H501U;
Sede: San Benedetto del Tronto (AP);
Dati relativi all’ipoteca o al privilegio
Specie dell’ipoteca:      ipoteca volontaria;
Derivante da:        168 concessione a garanzia di mutuo;
Capitale € 180.000,00          Totale € 300.000,00;
Durata: 10 anni

                                                                                     47
Immobili:
Unità negoziale n. 1
Immobile n. 1
- Comune di Spinetoli, Catasto Fabbricati, fgl. 10, p.lla 252, sub 2, natura A2,
 consistenza vani 6,5, via Candido Augusto Vecchi.
Soggetti a favore:
- Banca Picena Truentina Credito Cooperativo Società Cooperativa a responsabilità
 limitata con sede a Acquaviva Picena - codice fiscale 0014369044
 relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per la quota di 1/1.
Soggetti contro:
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
 …………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per
 la quota di ½;
- …………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
 …………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per
 la quota di ½.


Nota di iscrizione del 27/01/2006 - Reg. Gen. n. 942, Reg. Part. n. 138
Dati relativi al titolo
Descrizione: atto notarile pubblico;
Data: 25/01/2006;            numero di repertorio: 18996/4615
Notaio: Stefani Danilo      Codice fiscale: STF DNL 57E05 H501K;
Sede: San Benedetto del Tronto (AP);
Dati relativi all’ipoteca o al privilegio
Specie dell’ipoteca:      ipoteca volontaria;
Derivante da:        168 concessione a garanzia di mutuo;
Capitale € 95.000,00          Totale € 190.000,00
Durata: 15 anni
Immobili:
Unità negoziale n. 1
Immobile n. 1
- Comune di Spinetoli, Catasto Fabbricati, fgl. 10, p.lla 252, sub 2, natura A2,

                                                                                   48
consistenza vani 6,5, via Candido Augusto Vecchi.
Soggetti a favore:
- Banca Picena Truentina Credito Cooperativo Società Cooperativa a responsabilità
 limitata con sede a Acquaviva Picena - codice fiscale 0014369044
 relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per la quota di 1/1.
Soggetti contro:
- …………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
 …………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per
 la quota di ½.
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
 …………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per
 la quota di ½;


Nota di iscrizione del 09/04/2002 - Reg. Gen. n. 2789, Reg. Part. n. 488
Dati relativi al titolo
Descrizione: atto notarile pubblico;
Data: 04/04/2002;            numero di repertorio: 66753;
Notaio: Dott. Nazzareno Cappelli       Codice fiscale: CPP NZR 47L26 A271V;
Sede: Ascoli Piceno
Dati relativi all’ipoteca o al privilegio
Specie dell’ipoteca:      ipoteca volontaria;
Derivante da       176 concessione a garanzia di mutuo fondiario;
Capitale € 104.000,00          Totale € 208.000,00
Immobili:
Unità negoziale n. 1
Immobile n. 1
- Comune di Spinetoli, Catasto Terreni, fgl. 13, p.lla 19, consistenza 11 are;
Immobile n. 2
- Comune di Spinetoli, Catasto Fabbricati, fgl. 13, p.lla 17, sub 1, natura A4,
 consistenza vani 4
Immobile n. 3
- Comune di Spinetoli, Catasto Fabbricati, fgl. 13, p.lla 17, sub 2, natura A3,

                                                                                   49
 consistenza vani 6,5.
Soggetti a favore:
- Banca Antoniana Popolare Veneta Società Cooperativa per azioni a responsabilità
 limitata con sede Padova - codice fiscale 02691680280 - Domicilio ipotecario
 eletto c/o filiale di Monsampolo del Tronto;
 relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per la quota di 1/1.
Soggetti contro:
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
 ……………………- relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di nuda proprietà
 per la quota di 1/1.
- ……………………nata a Colonnella (TE) il 26/12/1915 - codice fiscale
 …………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di usufrutto per
 la quota di 1/1;
- …………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
 …………………… - relativamente all’unità neg. 1 per il diritto di proprietà per
 la quota di 1/1.




                                                                                   50
                         TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO
Procedimento di esecuzione immobiliare R.E. n. 147/2007 promosso da Banca
Antoniana Popolare Veneta S.p.A., rappresentata e difesa dall’Avv. Villeado Craia,
elettivamente domiciliato in Ascoli Piceno al Corso Mazzini, n. 229 presso lo
studio       dell’Avv.    Davide      Aliberti    c/…………………,           ……………..,
………………...
Giudice Istruttore: Dott. Raffaele Agostini.
Giuramento C.T.U.: 18/06/2009. Prossima udienza 11/12/2009.




LOTTO N. 1
DIRITTI DI PIENA PROPRIETA’ SU APPEZZAMENTO DI TERRENO IN
COMUNE DI SPINETOLI DISTINTO AL CATASTO TERRENI DI DETTO
COMUNE AL FG. 13, PARTICELLA 19 e ABITAZIONE DISTINTA AL
CATASTO FABBRICATI AL FG. 13, PARTICELLA 17, SUB 1 E SUB 2,
VIA PIAVE N. 68.


1.1.1. RISULTANZE DELLE VISURE CATASTALI
   Al Catasto Terreni del Comune di Spinetoli (AP) risulta quanto segue:
Appezzamento di terreno sito in Comune di Spinetoli
Al Catasto Terreni del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto alla
partita 768 con i seguenti dati identificativi:
Immobile
foglio 13, p.lla 19, qualità: seminativo irriguo arborato, classe 1, superficie are 11
ca 10, R.D.: Euro 10,89, R.A.: Euro 8,31.
Intestati:
- …………………… nata a Colonnella (TE) il 26/12/1915 - codice fiscale
   …………………… - diritti ed oneri reali: (8) usufrutto;

                                                                                   51
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà;
Fabbricato sito in Comune di Spinetoli (AP) via Piave n. 68
   Al Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
alla partita 268 con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 13, particella 17, sub. 1, categoria A/4, classe 1, consistenza 4 vani, rendita
 Euro 76,44, Via Piave n. 68, n. 40, piano: T-1;
Dati derivanti da variazione del 12/10/2009, n. 15159.1/2009 in atti dal 12/10/2009
(prot. n. AP 02327996), variazione per presentazione planimetria mancante;
Immobile
- foglio 13, particella 17, sub. 2, categoria A/3, classe 2, consistenza 6,5 vani,
 rendita Euro 137,64, via Piave, n. 68, piano: T-1;
Intestati:
- …………………… nata a Colonnella (TE) il 26/12/1915 - codice fiscale
   …………………… - diritti ed oneri reali: (8) usufrutto;
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà.
Dati derivanti da variazione dell’11/04/1991 n. 1177.1/1991 in atti dal 19/03/1999
presentazione di planimetria mancante; Istrumento (atto pubblico) del 24/11/1989
Voltura n. 72.1/1990 in atti dal 16/05/1991 Repertorio n.: 99673 Rogante: Amadio
Luciano Sede: Ascoli Piceno Registrazione: n. 2008 del 11/12/1989.


A seguito del decesso di ……………………, l’usufrutto deve considerarsi riunito
con la nuda proprietà.


1.1.2 DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO
   Gli immobili di che trattasi, costituenti il lotto n. 1, sono siti in Comune di
Spinetoli e sono distinti con due diverse particelle.
   La particella n 19 consiste in un appezzamento di terreno agricolo della
superficie catastale di mq. 1.110, mentre la particella n. 17 individua un fabbricato
accatastato all’urbano con relativa corte sito in via Piave, numero civico 68,

                                                                                     52
suddiviso in due subalterni: 17 sub. 1 e 17 sub. 2.
   L’appezzamento di terreno agricolo, della superficie catastale di mq. 1.110 è
distinto al Catasto Terreni di detto Comune con i seguenti dati identificativi:
   Immobile:
   - foglio 13, particella 19, qualità seminativo irriguo arborato, classe 1, R.D.:
Euro 10,89, R.A.: Euro 8,31;
Intestati:
- …………………… nata a Colonnella (TE) il 26/12/1915 - codice fiscale
   …………………… - diritti ed oneri reali: (8) usufrutto;
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà;
Detto appezzamento di terreno, nel vigente strumento urbanistico generale del
Comune di Colli del Tronto ha destinazione urbanistica di “Zona agricola speciale
della piana alluvionale del Fiume Tronto” le cui prescrizioni urbanistiche,
contenute nell’art. 41/d delle stesse Norme Tecniche di Attuazione, classificano la
zona come “Zone agricole speciali” ai sensi dell’art. 16 della legge regionale 8
marzo 1990, n. 13, le quali sono soggette a piano attuativo di iniziativa comunale e
su di esse si applicano le disposizione della legge citata;
- la particella n. 17, stesso foglio n. 13, della superficie di circa mq. 370, con
 soprastante fabbricato, ha destinazione di “Tessuto prevalentemente residenziale
 a medio-alta densità”, le cui prescrizioni urbanistiche, contenute nell’art. 47 delle
 Norme Tecniche di Attuazione dello stesso Piano, sono le seguenti:
1. Tipo di intervento - nuova edificazione e intervento sull’edilizia esistente;
2. Modo di intervento - intervento edilizio diretto;
3. Parametri urbanistici edilizi - IF = 2,50 mc/mq; Hmax = 12,50;
4. Destinazioni d’uso - D4 residenziali; D3 commerciali.
Vedasi per maggiori dettagli l’allegato attestato di destinazione urbanistica
rilasciato dallo stesso Comune di Spinetoli in data 24/09/2009 (V. All. E - attestato
di destinazione urbanistica).
Confini:     L’appezzamento     di   terreno    confina       con   ……………………,
……………………, salvo altri.
L’abitazione sita in via Piave, numero civico 68 è distinta al Catasto Fabbricati del

                                                                                   53
Comune di Spinetoli (AP) con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 13, particella 17, sub. 1, categoria A/4, classe 1, consistenza 4 vani, rendita
 Euro 76,44, Via Piave n. 68, piano: T-1.
Dati derivanti da variazione del 12/10/2009, n. 15159.1/2009 in atti dal 12/10/2009
(prot. n. AP 02327996), variazione per presentazione planimetria mancante;
Immobile
- foglio 13, particella 17, sub. 2, categoria A/3, classe 2, consistenza 6,5 vani,
 rendita Euro 137,64, via Piave, n. 68, piano: T-1.
Intestati:
- …………………… nata a Colonnella (TE) il 26/12/1915 - codice fiscale
     …………………… - diritti ed oneri reali: (8) usufrutto;
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
     ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà.
Dati derivanti da variazione dell’11/04/1991 n. 1177.1/1991 in atti dal 19/03/1999
presentazione di planimetria mancante; Istrumento (atto pubblico) del 24/11/1989
Voltura n. 72.1/1990 in atti dal 16/05/1991 Repertorio n.: 99673 Rogante: Amadio
Luciano Sede: Ascoli Piceno Registrazione: n. 2008 del 11/12/1989.
Il     tutto    confinante     con      ……………………,                 ……………………,
……………………, salvo altri.
     Detta abitazione, nel suo insieme dei subb. 1 e 2, è porzione di un più ampio
fabbricato di vecchia costruzione ad uso abitazione sito in Comune di Spinetoli, via
Piave, numero civico 68.
     Come si evince dalle planimetrie allegate (V. Allegato n. 1.1.c. - planimetrie
catastali in scala 1:200) e dall’allegata documentazione fotografica (V. Allegato n.
1.1.d.) l’immobile oggetto di pignoramento, destinato, come detto ad abitazione, è
porzione di un edificio costruito intorno ai primi anni del 900’, che si compone
sostanzialmente di piano terra e di piano primo.
     Detto fabbricato, realizzato con struttura portante interamente in muratura, con
solai di piano e di copertura in legno, versa in condizioni generali non buone sia per
quanto alle finiture, interne ed esterne, sia per quanto alle murature ed alle strutture
in genere, come testimoniato chiaramente dalla presenza di un diffuso quadro

                                                                                     54
lesivo, con accentuazione delle carenze in corrispondenza della zona Est
dell’edificio che presenta lesioni anche di tipo passante.
   L’immobile oggetto di pignoramento si compone sostanzialmente di un
appartamento (l’insieme dei subb. 1 e 2) che si sviluppa sui piani terra e primo,
oltre a dei corpi accessori attigui composti di solo piano terra.
   I due piani dell’appartamento sono posti in collegamento tramite una scala
interna, mentre il primo piano è raggiungibile anche tramite autonoma scala
esterna.
   Il piano terra è composto di ripostiglio, locale cucina, retro, sala ed altri due
vani, il piano primo si compone invece di disimpegno, w.c. e quattro vani.
 I corpi accessori attigui, che si sviluppano sul solo piano terra, consistono in tre
locali destinati a cantina, realizzati con murature miste e coperture leggere.
   Dal punto di vista delle finiture l’immobile, oltre quanto già detto sopra, è
caratterizzato da:
-pavimentazione per la maggior parte in mattonelle di graniglia di marmo ed in
 minor parte in battuto di cemento;
-servizio igienico pavimentato e rivestito con piastrelle in maiolica;
-locale cucina pavimentato in graniglia di marmo e rivestito con perlinato di legno
 alle pareti;
-pareti interne intonacate e tinteggiate a calce;
-infissi esterni in legno di costruzione coeva al fabbricato.
   L’immobile risulta dotato dell’impianto elettrico, sia pure non a norma, e
dell’impianto idrico sanitario; risulta sprovvisto dell’impianto termico salvo un
caminetto a legna in cucina.
   In sede di sopralluogo si è proceduto alla verifica della conformità dello stato di
fatto rispetto alle planimetrie catastali reperite. A tale riguardo, in primo luogo si è
constatato la mancanza delle planimetrie catastali della parte Est del fabbricato
costituita da due stanze al piano terra ed altrettante al piano primo, in
corrispondenza di quelle sottostanti.
   Pertanto si è proceduto alle necessarie variazioni catastali e si allegano alla
relazione le planimetrie catastali in scala 1:200 variate (V. Allegato 1.1.c).
La consistenza dell’immobile pignorato si desume dalle planimetrie in scala 1:200

                                                                                     55
allegate alla presente relazione; inoltre dalle misurazione e dai riscontri
direttamente effettuati risultano, con sufficiente approssimazione, le seguenti
superfici lorde:
- abitazione (piano terra e piano primo) = mq. 175,00.circa;
- locali accessori piano terra = mq. 43 circa;
- altezza netta piano terra pari a mt. 2,55;
- altezza netta piano primo pari a circa mt. 2,80;
- superficie della corte di pertinenza e dell’area di sedime dei corpi di fabbrica pari
a circa mq. 370.
   Dal punto di vista edilizio-urbanistico si specifica che la costruzione
dell’edificio è antecedente al 1° Settembre 1967.




1.1.3. STIMA DELL’IMMOBILE PIGNORATO
Criteri di stima - Per la determinazione del valore commerciale dell’immobile
pignorato si è fatto ricorso al metodo di stima sintetico “a valore venale”, non
essendo proponibile, nello specifico, il criterio di stima analitica.
Naturalmente la stima viene svolta separatamente per quanto al terreno agricolo e
per quanto all’area edificabile con sovrastante vecchio fabbricato.
A)- Terreno agricolo
Con il metodo di stima sintetico “a valore venale” ci si basa sulla migliore scienza
ed esperienza del settore immobiliare di riferimento per tipologia, classe,
ubicazione, stato di fatto e in sostanza sull’indagine finalizzata all’acquisizione dei
prezzi medi di mercato correnti nella zona, riferiti all'unità di superficie.
Tenuto conto della presenza sul terreno di n. 40 ulivi dell’età di circa 10 anni, di
due noci, di 5 alberi da frutta, della recinzione con paletti e rete plastificata, della
necessità di ricondurre la recinzione sul lato Ovest lungo il confine catastale,
ovvero della necessità di arretrarla verso l’interno del lotto per circa 2 metri, sulla
base delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, tenuto anche conto che sul
posto non risulta più individuato il tracciato del Fosso Passero, di fatto inglobato
nell’area in questione, ma di cui potrebbe essere ripristinato, su istanza o da parte
delle autorità competenti il relativo percorso, tenuto conto altresì del suo valore

                                                                                     56
complementare rispetto al fabbricato facente parte del medesimo lotto, si ritiene
che il valore dell’area agricola in questione possa valutarsi sulla base di 20/25
€/mq, così per medi €/mq 22,00, ottenendo il valore di mercato pari a
V1 = mq. 1.110 x €/mq 22,00 = € 24.420,00 ed in c.t. € 24.400,00
B)- Fabbricato
   Con il metodo di stima sintetico “a valore venale” ci si basa sulla migliore
scienza ed esperienza del settore immobiliare di riferimento per tipologia, classe,
ubicazione, stato di fatto e in sostanza sull’indagine finalizzata all’acquisizione dei
prezzi medi di mercato correnti nella zona, riferiti all'unità di superficie lorda, di
immobili della stessa epoca di costruzione, di caratteristiche similari, di stessa
destinazione d’uso, ragguagliati anche con i prezzi di mercato di immobili di nuova
costruzione, tenuto conto delle condizioni di mercato.
   Nel caso di specie, in considerazione delle caratteristiche intrinseche ed
estrinseche del fabbricato, dell’epoca di costruzione, delle sue peculiarità dal punto
di vista tipologico e strutturale e delle sue condizioni generali di conservazione e di
manutenzione, lo scrivente C.T.U. ritiene possa considerarsi congruo, con
sufficiente attendibilità, il seguente prezzo medio riferito all'unità di superficie:
€/mq 500,00/700,00, così per medi €/mq 600,00 applicabile al corpo principale ed
agli annessi.
Da cui consegue:
- mq. (175,00 + 43,00) = mq. 218,00, corrispondente ad un volume di circa mc.
 650;
V2 = 218,00 x €/mq. 600,00 = € 130.800,00.
Tale valutazione risulta compatibile anche con la stima dell’immobile quale area
edificabile con gli indici di cui al certificato di destinazione urbanistica di cui si è
riferito in precedenza.
Infatti a fronte di un’area edificabile di mq. 370, risulta un volume ammissibile di
mc (370 x 2,50) = mc 925;
tuttavia, tenuto conto delle limitazioni imposte da distanze e distacchi si ritiene che
della maggior volumetria ammissibile (Va) rispetto a quella esistente (Ve), pari a:
Va – Ve = 925 – 650 = mc 275, possa di fatto esserne sfruttata solo una parte di
circa mc 130, corrispondente ad una volumetria complessiva di fatto realizzabile di

                                                                                      57
circa mc (650 + 150) = mc 800.
Sulla base del valore di mercato delle aree edificabili nella zona si ottiene una
prima valutazione di:
mc. 800 x €/mc. 180,00 = € 144.000,00,
dove €/mc. 180,00 corrispondono ad un valore leggermente superiore a quello
intermedio fra il minimo di 120 €/mc ed il massimo di 200 €/mc indicati dal
borsino immobiliare pubblicato dalla Camera di Commercio di Ascoli Piceno per le
aree edificabili nella zona; il piccolo incremento rispetto alla media di €/mc 160,
così per €/mc. 20,00, tiene conto della posizione in qualche modo privilegiata dalla
presenza nelle immediate vicinanze del fabbricato, della nuova pista ciclabile che si
sviluppa lungo la vallata del Fiume Tronto.
Tenuto conto degli oneri da sostenere per ricondurre l’immobile in questione ad
un’area libera o comunque ad essa assimilabile, dell’ordine di circa 10-15.000 €, si
ritiene di poter confermare il valore di € 130.800,00 come in precedenza
determinato.
Di conseguenza il valore complessivo del presente Lotto 1 risulta di:
Vtot 1 = € (24.400,00 + 130.800,00)= € 155.200,00


Con gli adeguamenti e le opportune correzioni come di seguito esposto:
a) per l’abbattimento forfettario in relazione alla differenza tra oneri tributari
   calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza della garanzia
   per vizi occulti e le eventuali spese condominiali insolute - decurtazione del
   10%;
b) per lo stato d’uso e di manutenzione dell’immobile - decurtazione 0% in quanto
   già considerato nella valutazione;
c) per lo stato di possesso - decurtazione 0% in quanto nella disponibilità
   dell’esecutato ……………………;
d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura e per quelli che saranno
   eliminabili ma a spese dell’acquirente - decurtazione forfettaria pari ad €.
   2.000,00;
e) per necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi -
   decurtazione 0%;

                                                                                  58
f) per altri oneri e pesi - decurtazione 0%;
si perviene alla valutazione di:
Vfin 1 = € (155.200,00 - 155.200,00 x 10% - 2.000,00) = € 137.680,00
Ed in cifra tonda                                                    € 137.500,00
(diconsi Euro Centotrentasettemilacinquecento/00).


1.1.4. - RISPOSTE AI QUESITI FORMULATI
1) IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA
   VENDITA, ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Specificando se il pignoramento riguarda l’intera proprietà del bene o una quota
di esso (evidenziando, in tale evenienza, i nominativi dei comproprietari) o altro
diritto reale, descriva l’esperto l’immobile pignorato (comune, località, via,
numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne, contesto
in cui si trova - ad es. parte di un condominio o altro complesso immobiliare con
parti comuni -, caratteristiche generali della zona e servizi da essa offerti) con
indicazione:
a) della superficie, dei confini e dei dati catastali attuali verificando la
   corrispondenza di tali dati con quelli riportati nell’atto di pignoramento;
b) degli accessi;
c) delle eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (es. posti auto
   comuni, giardino, ecc.);
d) dell’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (spese
   condominiali ordinarie), delle eventuali spese condominiali straordinarie già
   deliberate ma non ancora scadute, delle eventuali spese condominiali scadute e
   non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;
e) della utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
f) se il debitore esecutato è coniugato, ed, in caso affermativo, relazionando sullo
   stato patrimoniale dei coniugi e riferendo se l’immobile pignorato faccia parte
   del fondo patrimoniale eventualmente costituito dai coniugi e/o se, per sua
   provenienza, debba ritenersi facente parte della comunione dei beni ex artt.
   159 e ss. cod. civ.;
   Si specifica che il pignoramento riguarda l’intera proprietà del bene di cui al

                                                                                 59
presente Lotto 1.
   Il nominativo del proprietario è indicato al punto 1.1.1. che precede- risultanze
delle visure catastali; va considerato che l’usufruttuaria …………………… è
deceduta, pertanto la nuda proprietà deve considerarsi riunita all’usufrutto.
   Per quanto riguarda la descrizione dell’immobile pignorato (comune, località,
via, numero civico, piani, superficie, accessi, caratteristiche interne ed esterne,
contesto in cui si trova, caratteristiche generali della zona) si rimanda al capitolo 2
ed al precedente paragrafo 1.1.2.
   Per quanto concerne invece i dati catastali - di cui alla lettera a) del quesito - al
Catasto Terreni del Comune di Spinetoli (AP) l’appezzamento di terreno risulta
descritto con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 13, p.lla 19, qualità: seminativo irriguo arborato, classe 1, superficie are 11
 ca 10, R.D.: Euro 10,89, R.A.: Euro 8,31.
Intestati:
- …………………… nata a Colonnella (TE) il 26/12/1915 - codice fiscale
   …………………… - diritti ed oneri reali: (8) usufrutto;
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà;
   Al Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) l’abitazione sita in Comune
di Spinetoli (AP) via Piave n. 68 risulta descritta con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 13, particella 17, sub. 1, categoria A/4, classe 1, consistenza 4 vani, rendita
Euro 76,44, Via Piave n. 68, piano: T-1.
Dati derivanti da variazione del 12/10/2009, n. 15159.1/2009 in atti dal 12/10/2009
(prot. n. AP 02327996), variazione per presentazione planimetria mancante;
Immobile
- foglio 13, particella 17, sub. 2, categoria A/3, classe 2, consistenza 6,5 vani,
 rendita Euro 137,64, via Piave, n. 68, piano: T-1
Intestati:
- ……………………nata a Colonnella (TE) il 26/12/1915 - codice fiscale
   …………………… - diritti ed oneri reali: (8) usufrutto;

                                                                                      60
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà.
Dati derivanti da variazione dell’11/04/1991 n. 1177.1/1991 in atti dal 19/03/1999
presentazione di planimetria mancante; Istrumento (atto pubblico) del 24/11/1989
Voltura n. 72.1/1990 in atti dal 16/05/1991 Repertorio n.: 99673 Rogante: Amadio
Luciano Sede: Ascoli Piceno Registrazione: n. 2008 del 11/12/1989.
(V. Allegato n. 1.1.a - visure catastali).
A seguito del decesso di ……………………, l’usufrutto deve considerarsi riunito
con la nuda proprietà.
   La consistenza reale, la superficie ed i confini dell'immobile pignorato
corrispondono a quelli catastali tranne il confine Ovest della particella 19,
individuato sul posto da una rete posta circa due metri più a Ovest e che dovrà
verosimilmente essere ricondotta, arretrandola verso l’interno del lotto, lungo il
reale confine; i dati catastali attuali corrispondono con quelli riportati nell’atto di
pignoramento.
   Le trascrizioni e le iscrizioni gravanti sui beni pignorati risultano elencate al
capitolo 4 della presente relazione.
   Per quanto concerne le lettere c) e d) del quesito, si specifica che non sussistono
pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni; si da atto che la parete Est del
fabbricato è comune con quella del limitrofo fabbricato ivi esistente di altra
proprietà.
   In risposta al quesito di cui alla lettera e) circa la utilizzazione prevista dallo
strumento urbanistico comunale si precisa quanto segue:
- la particella n. 17, già parzialmente edificata, nel vigente strumento urbanistico
 generale del Comune di Spinetoli ha destinazione di “Tessuto prevalentemente
 residenziale a medio-alta densità”, mentre la particella n. 19 ha destinazione di
 “Aree agricole” .
- il fabbricato di cui fa parte l’immobile di che trattasi è di tipo residenziale.
   Per quanto concerne infine la lettera f) del quesito si specifica quanto segue:
- l’esecutata ……………………risulta deceduta;
- i coniugi …………………… e …………………… si trovano in regime di
 separazione di beni, così come risulta dall’estratto per riassunto dell’atto di

                                                                                     61
 matrimonio rilasciato dal Comune di Spinetoli (V. Allegato H).
   Non risulta agli atti che sia stato costituito dai coniugi un fondo patrimoniale di
cui faccia parte l’immobile pignorato.


2) SITUAZIONE         EDILIZIO-URBANISTICA             E    SANITARIA
    DELL’IMMOBILE
Acquisisca il certificato di destinazione urbanistica ove ricorra il caso previsto
dall’art. 30, comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Fornisca gli estremi della
concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire nonché della
eventuale concessione/permesso in sanatoria o dichiari che la costruzione è
iniziata prima del 1 settembre 1967; indichi eventuali pratiche edilizie in corso;
verifichi la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di
opere abusive, accerti l’eventuale sanabilità degli abusi riscontrati ai sensi delle
leggi 47/1985 e 724/1994 e 326/2003 calcolando i relativi costi della sanatoria;
accerti la situazione sanitaria dell’immobile fornendo gli estremi dei
provvedimenti di abitabilità/agibilità.
   Come detto sopra, la particella n 19 consiste in un appezzamento di terreno
agricolo della superficie catastale di mq. 1.110, mentre la particella n. 17 individua
un fabbricato accatastato all’urbano con relativa corte sito in via Piave, numero
civico 68.
L’appezzamento di terreno agricolo, della superficie di circa mq. 1.110 è distinto al
Catasto Terreni di detto Comune con i seguenti dati identificativi:
Immobile:
- foglio 13, particella 19, qualità seminativo irriguo arborato, classe 1, R.D.: Euro
 10,89, R.A.: Euro 8,31;
Intestati:
- ……………………                 nata a Colonnella (TE) il 26/12/1915 - codice fiscale
   …………………… - diritti ed oneri reali: (8) usufrutto;
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà.
Detto appezzamento di terreno, nel vigente strumento urbanistico generale del
Comune di Spinetoli ha destinazione urbanistica di “Zona agricola speciale della

                                                                                     62
piana alluvionale del Fiume Tronto” le cui prescrizioni urbanistiche, contenute
nell’art. 41/d delle stesse Norme Tecniche di Attuazione, classificano la zona come
“Zone agricole speciali” ai sensi dell’art. 16 della legge regionale 8 marzo 1990, n.
13, le quali sono soggette a piano attuativo di iniziativa comunale e su di esse si
applicano le disposizione della legge citata;
- la particella n. 17, stesso foglio n. 13, della superficie di circa mq. 370 circa, con
soprastante fabbricato, ha destinazione di “Tessuto prevalentemente residenziale a
medio-alta densità”, le cui prescrizioni urbanistiche, contenute nell’art. 47 delle
Norme Tecniche di Attuazione dello stesso Piano,                sono sostanzialmente le
seguenti:
1. Tipo di intervento - nuova edificazione e intervento sull’edilizia esistente;
2. Modo di intervento - intervento edilizio diretto;
3. Parametri urbanistici edilizi - IF = 2,50 mc/mq; Hmax = 12,50;
4. Destinazioni d’uso - D4 residenziali; D3 commerciali.
Vedasi per maggiori dettagli l’allegato attestato di destinazione urbanistica
rilasciato dallo stesso Comune di Spinetoli in data 24/09/2009 (V. All. E - attestato
di destinazione urbanistica).
Infine si specifica che il fabbricato di cui è porzione l’immobile oggetto di
pignoramento è di costruzione antecedente al 1 settembre 1967.
   Non risultano agli atti del comune pratiche edilizie in corso, né risultano
presentate domande di sanatoria ai sensi della legge n. 47/85 e della legge n. 724/94
e succ. (condono edilizio) oltre quelle sopra citate per cui, non essendo state
rilevate opere edilizie abusive, si può ritenere il bene oggetto di pignoramento
regolare sotto il profilo edilizio-urbanistico.


3) STATO DI POSSESSO
Accerti se l’immobile è libero ovvero occupato precisando se è occupato da terzi
ed a che titolo o dal debitore; ove esso sia occupato in base ad un contratto di
affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione del contratto e la sua
scadenza, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio
fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio.
   L’immobile     di   che      trattasi   risulta   nella   disponibilità   dell’esecutato

                                                                                        63
…………………….
4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Indichi l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici distinguendo,
mediante elencazione separata, quelli che resteranno a carico dell’acquirente e
quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, menzionando,
per questi ultimi, i costi a ciò presumibilmente necessari; l’esperto dovrà, in ogni
caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza
dei seguenti oneri e vincoli:
che resteranno a carico dell’acquirente
- Vincoli (soli in quanto trascritti) ed oneri di natura condominiale;
- Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato)
ed altre trascrizioni;
- Vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità;
-     Esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi
      civici;
- Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale
      al coniuge;
che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della
procedura
- Iscrizioni (a spese dell’acquirente);
- Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli (a spese dell’acquirente);
- Difformità catastali (a spese della procedura);
     Circa l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici che resteranno
a carico dell’acquirente si specifica quanto segue:
- non risulta la sussistenza di domande giudiziali, né risulta che sussistano altre
    trascrizioni oltre quelle già riportate al paragrafo 4.1 della relazione generale;
- non risulta che sussistano vincoli artistici, storici, di alienabilità o indivisibilità;
- non risulta l’esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche)
    o di usi civici, né, atti di asservimento urbanistici o cessioni di cubatura; va
    tuttavia evidenziato che lungo il confine tra le particelle n. 19 e n. 17 è
    catastalmente riportato il tracciato di un fosso denominato “Passero” di fatto non

                                                                                             64
 reperibile sul posto, ma che potrebbe essere soggetto a ripristino da parte o su
 richiesta delle autorità competenti;
- non risulta che sussistono convenzioni matrimoniali e provvedimenti di
 assegnazione dell’immobile al coniuge.
   Circa l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici che saranno
cancellati al momento della vendita a cura della procedura si specifica quanto
segue:
- non risultano iscrizioni, né pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli oltre
 quelli già riportati al paragrafo 4.1 della relazione generale; le relative spese di
 cancellazione a carico dell’acquirente sono state indicate in cifra forfettaria pari
 ad € 2.000,00 in sede di stima.
- non risultano difformità catastali.


5) STIMA DELL’IMMOBILE
Determini il valore commerciale dell’immobile secondo la migliore scienza ed
esperienza del settore immobiliare di riferimento, per tipologia, classe, ubicazione,
stato di fatto ed epoca di alienazione indicando, comunque, il criterio di stima
utilizzato nonché le fonti di informazioni utilizzate per la stima; esponga, altresì,
analiticamente i dovuti adeguamenti e le necessarie correzioni della stima
precisando, in maniera distinta, (a) quelli per l’abbattimento forfettario in
relazione alla differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui
valori catastali e l’assenza della garanzia per vizi occulti e le eventuali spese
condominiali insolute (decurtazione minima del 10% del valore dell’immobile), (b)
per lo stato d’uso e manutenzione dell’immobile, (c) per lo stato di possesso (sopra
sub 3), (d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura (sopra sub 4) e
per quelli che saranno eliminati ma a spese dell’acquirente (sopra sub 4), (e) per
l’eventuale necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi, e (f) per
altri oneri e pesi; se del caso, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni
e correzioni, deve essere espresso prefigurando le due diverse ipotesi in cui
eventuali oneri di regolarizzazione catastale siano assunti dalla procedura ovvero
siano lasciati interamente a carico dell’acquirente; rediga, infine, una dettagliata
descrizione riepilogativa del bene ai fini della formazione del bando d’asta e del

                                                                                      65
decreto di trasferimento dell’immobile;
   Per la stima dell’immobile oggetto di pignoramento vedasi il paragrafo 1.1.3
della presente relazione, da cui risulta un valore complessivo di € 137.500,00.
   Per la formazione del bando d'asta e del decreto di trasferimento
dell’immobile si riporta la seguente descrizione riepilogativa del bene ed il valore
stimato:
- Appezzamento di terreno a destinazione “aree agricole” sito in Comune di
Spinetoli, distinto al Catasto Terreni di detto Comune al foglio 13, p.lla 19,
seminativo irriguo arborato, classe 1, superficie are 11 ca 10, R.D.: Euro 10,89,
R.A.: Euro 8,31 compreso adiacente fabbricato, con relativa corte di pertinenza
ricadente in zona edificabile nel vigente piano urbanistico del Comune di Spinetoli,
indicata come “tessuto prevalentemente residenziale a medio-alta densità”, sito in
Comune di Spinetoli, via Piave, numero civico 68, accatastato all’urbano e distinto
come segue:
- foglio 13, particella 17, sub. 1, categoria A/4, classe 1, consistenza 4 vani,
rendita Euro 76,44, Via Piave n. 68, n. 40, piano: T-1;
- foglio 13, particella 17, sub. 2, categoria A/3, classe 2, consistenza 6,5 vani,
rendita Euro 137,64, via Piave, n. 68, piano: T-1;
Confini:      L’appezzamento    di   terreno    confina    con    ……………………,
……………………, ……………………, salvo altri.
Valutazione della quota pari ad 1/1 della proprietà dell’immobile come
appartenente a - ……………………nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice
fiscale:    ……………………;                  =    €        137.500,00    (diconsi       Euro
centotrentasettemilacinquecento/00).




                                                                                    66
                        TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO
Procedimento di esecuzione immobiliare R.E. n. 147/2007 promosso da Banca
Antoniana Popolare Veneta S.p.A., rappresentata e difesa dall’Avv. Villeado Craia,
elettivamente domiciliato in Ascoli Piceno al Corso Mazzini, n. 229 presso lo
studio dell’Avv.       Davide Aliberti c/……………………, ……………………,
…………………….
Giudice Istruttore: Dott. Raffaele Agostini
Giuramento C.T.U.: 18/06/2009. Prossima udienza 11/12/2009


LOTTO N. 2 - IMMOBILE 2
DIRITTI      DI    ½   DI    PIENA         PROPRIETÀ        DI   ……………………SU
APPARTAMENTO SITO IN COMUNE DI SPINETOLI, LOC. PAGLIARE,
DISTINTO AL CATASTO FABBRICATI DI DETTO COMUNE AL FG. 10,
PARTICELLA 252, SUB 2, VIA CANDIDO AUGUSTO VECCHI


2.2.1.-RISULTANZE DELLE VISURE CATASTALI
   Al Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
alla partita 1000255, con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 2, categoria A/2, classe 6, consistenza 6,5 vani,
rendita Euro 352,48, via Candido Augusto Vecchi, piano: 1.
Dati derivanti da Variazione del 19/12/1980 n. 11095 in atti dal 18/01/1991
Classamento e attribuzione identificativo catastale.
Intestati:
- …………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   …………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½;
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½.
 (V. allegato 2.2.a - visure catastali).




                                                                                67
2.2.2. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO
   Come già riportato al punto 2 della presente relazione in sede di descrizione, in
termini generali, dell’intero compendio immobiliare, risultano pignorati i diritti di
½ di piena proprietà di …………………… su un appartamento al piano primo,
porzione di un fabbricato di civile abitazione sito in Comune di Spinetoli, Loc.
Pagliare del Tronto, alla Via Candido Augusto Vecchi, n. 11, individuato come
lotto n. 2.
   L’edificio di cui è porzione l’immobile pignorato fu costruito intorno alla fine
degli anni 70” e si compone dei piani terra, primo, secondo e terzo o sottotetto.
    Detto edificio, ha accesso dalla via Candido Augusto Vecchi attraverso una
corte di proprietà:
-…………………… per 18/72;
-…………………… per 18/72;
-…………………… quale bene personale per 20/72;
-Coniugi …………………… e …………………… in comunione legale per 4/72;
-Coniugi …………………… e …………………… in comunione legale per 12/72
 di nuda proprietà;
-…………………… per 12/72 di usufrutto;
non oggetto di esecuzione ed in corrispondenza della quale non risulta
costituita alcuna servitù di passaggio; è caratterizzato da struttura portante
interamente in cemento armato ordinario, con solai di piano e di copertura in latero-
cemento armato.
   Come si evince dalla planimetria allegata (V. Allegato n. 2.2.c - planimetria
catastale in scala 1:200) e dall’allegata documentazione fotografica (V. Allegato n.
2.2.d) l’immobile oggetto di pignoramento, destinato ad appartamento, è ubicato al
piano primo del fabbricato ed ha accesso dalla scala condominiale. Esso si
compone di quattro vani, oltre la cucina, il bagno, il w.c. ed un disimpegno.
    L’appartamento è dotato di balconi estesi su più lati come da planimetrie
allegate e, dal punto di vista delle finiture interne, è caratterizzato da:
- pavimentazione di diverso tipo: in parquet con listelli delle dimensioni di cm. 7 x
 60 nel soggiorno e di cm 5 x 30 nelle camere, con piastrelle in ceramica nei
 servizi igienici che risultano anche rivestite con analoghe piastrelle;

                                                                                    68
- pareti interne intonacate al civile e tinteggiate a tempera;
- infissi esterni in legno tipo douglas muniti di serrandine in pvc di tipo avvolgibile;
- balconi pavimentati con mattonelle in marmo e dotati di balaustra in ferro
    verniciato;
- servizi igienici dotati di tutte le usuali apparecchiature igienico-sanitarie.
     L’immobile risulta dotato di tutti gli impianti tecnologici usuali, ovvero
dell’impianto elettrico del tipo sotto traccia, dell’impianto idrico sanitario e
dell’impianto termico del tipo autonomo a metano e corpi scaldanti costituiti da
radiatori in ghisa.
     In sede di sopralluogo è stata riscontrata una non perfetta conformità dello stato
di fatto con il progetto di variante autorizzato dal Comune di Spinetoli con
Concessione edilizia n. 2121/1997 del 15/04/1997 in sanatoria di opere eseguite in
difformità e parziale cambio di destinazione d’uso del piano terra e ampliamento di
fabbricato di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, n. 11 di Pagliare del
Tronto,     rilasciata   dal   Sindaco       del   Comune   di   Spinetoli   ai    signori
……………………,                      ……………………,                    ……………………                    e
……………………. Infatti il vano esposto a Nord-Ovest, destinato a camera,
risulta di dimensioni leggermente superiori rispetto a quelle autorizzate, con il
relativo balcone del tutto esterno rispetto al perimetro dell’incasato, anziché
interno.
La consistenza dell’immobile pignorato si desume dalle planimetrie allegate alla
presente relazione, oggetto di misurazioni e riscontri direttamente effettuati dallo
scrivente; con tollerabile approssimazione si indicano le seguenti superfici:
-     superficie lorda residenziale pari a mq. 148,00 circa;
-     superficie balconi pari a mq. 34,00 circa;
-     altezza netta pari a mt. 2,85 circa.
Dal punto di vista edilizio-urbanistico il fabbricato di cui è porzione l’immobile
oggetto di pignoramento è stato realizzato in epoca successiva al 01/09/1967. Agli
atti del Comune di Spinetoli è stata reperita la seguente documentazione edilizio-
urbanistica:
- licenza di costruzione n. 538 del 13/02/1975, relativa alla costruzione di una casa
    di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco del

                                                                                       69
 Comune di Spinetoli ai signori ……………………e ……………………;
- concessione per eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 141/77
 del 28/05/1977 relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
 Candido Augusto Vecchi - variante -           rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli ai signori …………………… e ……………………;
- concessione per eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 294/79
 del 25/11/1979, relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
 Candido Augusto Vecchi – variante alla licenza n. 538 del 24/05/1977 e alla
 concessione n. 141/77 del 28/05/1977 - rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli      ai     signori           ……………………,              ……………………,
 …………………… e ……………………;
- dichiarazione di abitabilità in data 12/11/1980, relativa alla costruzione di una
 casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco
 del Comune di Spinetoli alla ditta …………………… ed altri. Detta
 dichiarazione di abitabilità è relativa al piano terra ad uso laboratorio ed ai piani
 primo e secondo ad uso abitazione;
- concessione edilizia n. 2121/1997 del 15/04/1997 in sanatoria di opere eseguite
 in difformità e parziale cambio di destinazione d’uso del piano terra e
 ampliamento di fabbricato di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, n.
 11 di Pagliare del Tronto, rilasciata dal Sindaco del Comune di Spinetoli ai
 signori     ……………………,                ……………………,              ……………………               e
 …………………….
 (V. Allegato F - Documentazione edilizio-urbanistica).
Nota: Si fa rilevare che la concessione di eseguire attività edilizia o di
trasformazione edilizia n. 294/79 del 25/11/1979, relativa alla costruzione di una
casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, costituisce variante alla
licenza n. 538 del 24/05/1977 che non è stato possibile reperire agli atti del
Comune.
Confini - L’immobile confina su tutti i lati con corte di proprietà come indicata
all’inizio del presente paragrafo, scala, salvo altri.




                                                                                   70
2.2.3. STIMA DELL’IMMOBILE PIGNORATO
Criteri di stima - Per la determinazione del valore commerciale dell’immobile
pignorato si è fatto ricorso al metodo di stima sintetico “a valore venale” ed al
metodo di stima analitico “a reddito”.
   Con il metodo di stima sintetico “a valore venale” ci si basa sulla migliore
scienza ed esperienza del settore immobiliare di riferimento per tipologia, classe,
ubicazione, stato di fatto e in sostanza sull’indagine finalizzata all’acquisizione dei
prezzi medi di mercato correnti nella zona, riferiti all'unità di superficie
commerciale lorda di immobili della stessa epoca di costruzione, di caratteristiche
similari, di stessa destinazione d’uso, ragguagliati anche con i prezzi di mercato di
immobili di nuova costruzione, tenuto conto delle condizioni di mercato.
   Nel caso di specie, in relazione all’ubicazione dell’immobile, facente parte,
come detto, di una palazzina ubicata in una zona semi-periferica, ma discretamente
servita sotto ogni punto di vista, tenuto conto altresì dell’epoca di costruzione del
fabbricato, delle sue caratteristiche peculiari dal punto di vista tipologico e
strutturale, delle sue condizioni generali di finitura esterna, della destinazione d’uso
dell’appartamento e, non ultimo, delle finiture interne e dello stato di
conservazione e di manutenzione dello stesso, per la valutazione lo scrivente
C.T.U. ritiene possano considerarsi congrui, con sufficiente attendibilità, i seguenti
prezzi medi riferiti all'unità di superficie:
- per superficie residenziale lorda        €/mq. 1.500,00
- per superficie non residenziale lorda €/mq.        750,00
da cui consegue:
- appartamento          mq. 148 x €/mq 1.500,00          =            € 222.000,00
- balconi               mq. 34 x €/mq           750,00   =            €    25.500,00
  Sommano                                                             € 247.500,00
   Con il metodo di stima “a reddito” si procede come di seguito specificato:
- affitto annuo ricavabile dall’immobile in questione                 €     9.600,00
- detrazioni per:
  imposte e tasse (circa 19%) - € 9.600,00 x 19% =                    €      1.824,00
  manutenzione, assicurazione (circa 4%) - € 9.600,00 x 4% =          €        384,00
  Totale detrazioni                                                   €     2.208,00

                                                                                     71
- rendita netta annua                                                €     7.392,00
Valore di stima a reddito con capitalizzazione al tasso del 3,00%
€ 7.392,00 : 3,00 x 100 =                                            €   246.400,00
Il più probabile valore di mercato deriva dalla media delle due valutazioni sopra
espresse:
Vm= € (247.500,00 + 246.400,00)/2 = € 246.950,00
Con gli adeguamenti e le opportune correzioni come di seguito esposti:
a) per l’abbattimento forfettario in relazione alla differenza tra oneri tributari
    calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza della garanzia
    per vizi occulti e le eventuali spese condominiali insolute - decurtazione del
    10%;
b) per lo stato d’uso e di manutenzione dell’immobile - decurtazione 0% avendone
    tenuto conto nella stima;
c) per lo stato di possesso - decurtazione € 6.000,00, anche in considerazione della
    necessità di ricondurre la caldaia dell’impianto di riscaldamento all’interno
    dell’abitazione o in corrispondenza di uno dei balconi, poiché il locale dove ora
    risulta allocata non risulta oggetto di esecuzione, né risulta di proprietà
    esclusiva dell’esecutata;
d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura e per quelli che saranno
    eliminabili ma a spese dell’acquirente - decurtazione forfettaria pari ad €
    2.000,00;
e) per necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi -
    decurtazione 0%;
f) per altri oneri e pesi - decurtazione € 4.000,00 per regolarizzazione vano Nord-
    Ovest;
si perviene alla valutazione di:
V = € 246.950,00 - € 246.950,00 x 10% - € 2.000,00- € 4.000,00 -€ 6.000,00 =
€ 210.255,00.
In c.t.                                                              € 210.000,00
(diconsi Euro Duecentodiecimila/00).
Cui corrisponde il valore dei diritti di ½ della piena proprietà come oggetto di
pignoramento nei confronti di ……………………, pari ad € 210.000,00/2 =

                                                                                    72
€ 105.000,00.


2.2.4.-RISPOSTE AI QUESITI FORMULATI
1)-IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA
VENDITA, ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Specificando se il pignoramento riguarda l’intera proprietà del bene o una quota
di esso (evidenziando, in tale evenienza, i nominativi dei comproprietari) o altro
diritto reale, descriva l’esperto l’immobile pignorato (comune, località, via,
numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne, contesto
in cui si trova - ad es. parte di un condominio o altro complesso immobiliare con
parti comuni -, caratteristiche generali della zona e servizi da essa offerti) con
indicazione:
   a) della superficie, dei confini e dei dati catastali attuali verificando la
       corrispondenza di tali dati con quelli riportati nell’atto di pignoramento;
   b) degli accessi;
   c) delle eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (es. posti
       auto comuni, giardino, ecc.);
   d) dell’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (spese
       condominiali ordinarie), delle eventuali spese condominiali straordinarie
       già deliberate ma non ancora scadute, delle eventuali spese condominiali
       scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;
   e) della utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
   f) se il debitore esecutato è coniugato, ed, in caso affermativo, relazionando
       sullo stato patrimoniale dei coniugi e riferendo se l’immobile pignorato
       faccia parte del fondo patrimoniale eventualmente costituito dai coniugi e/o
       se, per sua provenienza, debba ritenersi facente parte della comunione dei
       beni ex artt. 159 e ss. cod. civ.;
   Si specifica che il pignoramento riguarda i diritti di 1/2 di piena proprietà di
…………………….
   Per quanto riguarda la descrizione dell’immobile pignorato (comune, località,
via, numero civico, piani, superficie, accessi, caratteristiche interne ed esterne,
contesto in cui si trova, caratteristiche generali della zona) si rimanda al capitolo 2

                                                                                     73
ed al precedente paragrafo 2.2.2.
   Per quanto concerne invece i dati catastali - di cui alla lettera a) del quesito -
dalle visure effettuate presso l'Agenzia del Territorio - Ufficio Provinciale di Ascoli
Piceno - Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
alla partita 1000255, con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 2, categoria A/2, classe 6, consistenza 6,5 vani,
 rendita Euro 352,48, via Candido Augusto Vecchi, piano: 1.
Dati derivanti da Variazione del 19/12/1980 n. 11095 in atti dal 18/01/1991
Classamento e attribuzione identificativo catastale.
Intestati:
- …………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   …………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½;
- ……………………nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½.
  (V. allegato 2.2.a - visure catastali).
La consistenza reale e la superficie          dell’appartamento non corrispondono
esattamente con quella catastale poiché non risulta aggiornata la planimetria a
seguito della concessione a sanatoria del ’97, in cui, sostanzialmente, per quanto
qui d’interesse, veniva sanata l’aggiunta di un vano presso lo spigolo Nord-Ovest
del fabbricato; peraltro detto vano, destinato a camera, risulta di dimensioni
leggermente superiori rispetto a quelle autorizzate, con il relativo balcone del tutto
esterno rispetto al perimetro dell’incasato, anziché interno.
   I confini dell'immobile pignorato corrispondono a quelli catastali; i dati catastali
attuali corrispondono con quelli riportati nell’atto di pignoramento.
   Le trascrizioni e le iscrizioni gravanti sui beni pignorati risultano elencate al
capitolo 4. della presente relazione.
   Per quanto concerne le lettere c) e d) del quesito si fa presente che presso il
fabbricato non risulta essere mai stata costituita una amministrazione condominiale
e non risulta che sussistano debiti per pulizie, manutenzioni, ecc.
   In risposta al quesito di cui alla lettera e) circa la utilizzazione prevista dallo
strumento urbanistico comunale si precisa soltanto che il fabbricato di cui è

                                                                                    74
porzione l’unità immobiliare in questione è di tipo residenziale.
   Per quanto concerne infine la lettera f) del quesito si specifica quanto segue:
-i coniugi …………………… e …………………… si trovano in regime di
 separazione di beni, così come risulta dall’estratto per riassunto dell’atto di
 matrimonio rilasciato dal Comune di Spinetoli (V. Allegato H).
Non risulta agli atti che sia stato costituito dai coniugi un fondo patrimoniale di cui
faccia parte l’immobile pignorato.


2) SITUAZIONE         EDILIZIO-URBANISTICA             E    SANITARIA
   DELL’IMMOBILE
Acquisisca il certificato di destinazione urbanistica ove ricorra il caso previsto
dall’art. 30, comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Fornisca gli estremi della
concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire nonché della
eventuale concessione/permesso in sanatoria o dichiari che la costruzione è
iniziata prima del 1 settembre 1967; indichi eventuali pratiche edilizie in corso;
verifichi la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di
opere abusive, accerti l’eventuale sanabilità degli abusi riscontrati ai sensi delle
leggi 47/1985 e 724/1994 e 326/2003 calcolando i relativi costi della sanatoria;
accerti la situazione sanitaria dell’immobile fornendo gli estremi dei
provvedimenti di abitabilità/agibilità.
Dal punto di vista edilizio-urbanistico il fabbricato di cui è pozione l’immobile
oggetto di pignoramento è stato realizzato in epoca successiva il 01/09/1967. Agli
atti del Comune di Spinetoli è stata reperita la seguente documentazione edilizio-
urbanistica:
- licenza di costruzione n. 538 del 13/02/1975, relativa alla costruzione di una casa
 di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco del
 Comune di Spinetoli ai signori …………………… e ……………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 141/77 del
 28/05/1977 relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
 Candido Augusto Vecchi - variante -          rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli ai signori …………………… e ……………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 294/79 del

                                                                                     75
 25/11/1979,    relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
 Candido Augusto Vecchi – variante alla licenza n. 538 del 24/05/1977 e alla
 concessione n. 141/77 del 28/05/1977 - rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli     ai     signori          ……………………,                 ……………………,
 …………………… e ……………………;
- dichiarazione di abitabilità in data 12/11/1980, relativa alla costruzione di una
 casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco
 del Comune di Spinetoli alla ditta …………………… ed altri. Detta
 dichiarazione di abitabilità è relativa al piano terra ad uso laboratorio ed ai piani
 primo e secondo ad uso abitazione.
- concessione edilizia n. 2121/1977 del 15/04/1997 in sanatoria di opere eseguite
 in difformità e parziale cambio di destinazione d’uso del piano terra e
 ampliamento di fabbricato di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, n.
 11 di Pagliare del Tronto, rilasciata dal Sindaco del Comune di Spinetoli ai
 Signori     ……………………,             ……………………,                  ……………………              e
 …………………….
 (V. Allegato D - Documentazione edilizio-urbanistica)
   Non risultano agli atti del comune pratiche edilizie in corso, né presentate
domande di sanatoria ai sensi della legge n. 47/85 e della legge n. 724/94 e succ.
(condono edilizio), oltre quella sopra citata. Il bene non può ritenersi del tutto
regolare sotto il profilo edilizio-urbanistico, infatti, come già anticipato, il vano
presso lo spigolo Nord-Ovest del fabbricato, destinato a camera, risulta di
dimensioni leggermente superiori rispetto a quelle autorizzate, con il relativo
balcone del tutto esterno rispetto al perimetro dell’incasato, anziché interno. Degli
oneri di regolarizzazione è stato tenuto conto nella stima.


3) STATO DI POSSESSO
Accerti se l’immobile è libero ovvero occupato precisando se è occupato da terzi
ed a che titolo o dal debitore; ove esso sia occupato in base ad un contratto di
affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione del contratto e la sua
scadenza, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio
fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio.

                                                                                   76
     L’immobile di che trattasi è occupato dall’esecutata, dal marito e da una delle
figlie con la relativa famiglia.


4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Indichi l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici distinguendo,
mediante elencazione separata, quelli che resteranno a carico dell’acquirente e
quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, menzionando,
per questi ultimi, i costi a ciò presumibilmente necessari; l’esperto dovrà, in ogni
caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza
dei seguenti oneri e vincoli:
che resteranno a carico dell’acquirente
- Vincoli (soli in quanto trascritti) ed oneri di natura condominiale;
- Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato)
ed altre trascrizioni;
- Vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità;
-     Esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi
      civici;
- Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale
      al coniuge;
che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della
procedura
- Iscrizioni (a spese dell’acquirente);
- Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli (a spese dell’acquirente);
- Difformità catastali (a spese della procedura);
     Circa l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici che resteranno a
carico dell’acquirente si specifica quanto segue:
- non risulta la sussistenza di domande giudiziali, né risulta che sussistono altre
    trascrizioni oltre quelle già riportate al paragrafo 4 della relazione generale;
- non risulta che sussistono vincoli artistici, storici, di alienabilità o indivisibilità;
- non risulta l’esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche)
    o di usi civici, né, atti di asservimento urbanistici o cessioni di cubatura;

                                                                                             77
- non risulta che sussistono convenzioni matrimoniali e provvedimenti di
 assegnazione dell’immobile al coniuge;
   Circa l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici che saranno
cancellati al momento della vendita a cura della procedura si specifica quanto
segue:
- non risultano iscrizioni, né pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli oltre
 quelli già riportati al paragrafo 4.1 della relazione generale; le relative spese di
 cancellazione a carico dell’acquirente sono state indicate in cifra forfettaria pari
 ad €. 2.000,00 in sede di stima.
- non risultano difformità catastali, salvo quelle evidenziate.


5) STIMA DELL’IMMOBILE
Determini il valore commerciale dell’immobile secondo la migliore scienza ed
esperienza del settore immobiliare di riferimento, per tipologia, classe, ubicazione,
stato di fatto ed epoca di alienazione indicando, comunque, il criterio di stima
utilizzato nonché le fonti di informazioni utilizzate per la stima; esponga, altresì,
analiticamente i dovuti adeguamenti e le necessarie correzioni della stima
precisando, in maniera distinta, (a) quelli per l’abbattimento forfettario in
relazione alla differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui
valori catastali e l’assenza della garanzia per vizi occulti e le eventuali spese
condominiali insolute (decurtazione minima del 10% del valore dell’immobile), (b)
per lo stato d’uso e manutenzione dell’immobile, (c) per lo stato di possesso (sopra
sub 3), (d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura (sopra sub 4) e
per quelli che saranno eliminati ma a spese dell’acquirente (sopra sub 4), (e) per
l’eventuale necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi, e (f) per
altri oneri e pesi; se del caso, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni
e correzioni, deve essere espresso prefigurando le due diverse ipotesi in cui
eventuali oneri di regolarizzazione catastale siano assunti dalla procedura ovvero
siano lasciati interamente a carico dell’acquirente; rediga, infine, una dettagliata
descrizione riepilogativa del bene ai fini della formazione del bando d’asta e del
decreto di trasferimento dell’immobile;
   Per la stima dell’immobile oggetto di pignoramento vedasi il precedente

                                                                                      78
paragrafo 2.2.3, da cui risulta un valore dei diritti di ½ di piena proprietà spettanti a
……………………, pari ad € 105.000,00.
   Per la formazione del bando d'asta e del decreto di trasferimento
dell’immobile si riporta la seguente descrizione riepilogativa del bene ed il valore
stimato:
“Diritti di ½ di piena proprietà di ……………………su un appartamento al piano
primo di un fabbricato di civile abitazione sito in Comune di Spinetoli, Loc.
Pagliare del Tronto, Via Candido Augusto Vecchi, numero civico 11, composto di
quattro vani, oltre la cucina, il bagno, il w.c., un disimpegno, con balcone su più
lati, il tutto distinto al Catasto Fabbricati di detto Comune come segue:
- foglio 10, particella 252, sub. 2, categoria A/2, classe 6, consistenza 6,5 vani,
rendita Euro 352,48, via Candido Augusto Vecchi, piano: 1.
Confini: L’immobile confina su tutti i lati con corte di proprietà come indicata in
calce al presente paragrafo, scala, salvo altri”
Valutazione complessiva dei diritti di cui sopra = € 105.000,00 (diconsi Euro
centocinquemila/00)”
L’accesso all’appartamento avviene dalla corte esterna, che, anche sulla base
della relazione notarile risulta appartenere a:
-……………………per 18/72;
-……………………per 18/72;
-……………………quale bene personale per 20/72;
-Coniugi ……………………e ……………………in comunione legale per 4/72;
-Coniugi ……………………e ……………………in comunione legale per 12/72
 di nuda proprietà;
-……………………per 12/72 di usufrutto;
contrariamente a quanto riportato in visura catastale sulla cui base
 risulterebbe:
-……………………per 18/72;
-……………………per 18/72;
-……………………per 28/72;
- ……………………per 8/72;
-……………………per 12/72;

                                                                                      79
palesemente errato, in quanto, fra l’altro la somma delle quote riporta 84/72.
Si evidenzia altresì che non risulta sussistere alcuna specifica
servitù di passaggio per accedere a detto appartamento.




                                                                                 80
                       TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO
Procedimento di esecuzione immobiliare R.E. n. 147/2007 promosso da Banca
Antoniana Popolare Veneta S.p.A., rappresentata e difesa dall’Avv. Villeado Craia,
elettivamente domiciliato in Ascoli Piceno al Corso Mazzini, n. 229 presso lo
studio dell’Avv.      Davide Aliberti c/……………………, ……………………,
…………………….
Giudice Istruttore: Dott. Raffaele Agostini.
Giuramento C.T.U.: 18/06/2009. Prossima udienza 11/12/2009.




LOTTO N. 3 - IMMOBILE 3
DIRITTI DI ½ DI PIENA PROPRIETA’ DI ……………………SU DUE
PICCOLI APPARTAMENTI SITI IN COMUNE DI SPINETOLI DISTINTI
AL CATASTO FABBRICATI DI DETTO COMUNE AL FG. 10,
PARTICELLA 252, SUB 11 E SUB 12 VIA CANDIDO AUGUSTO VECCHI,
PIANO TERRA


3.3.1 RISULTANZE DELLE VISURE CATASTALI
   Al Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
alla partita 1000255, con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 11, categoria A/2, classe 4, consistenza 2,5 vani,
 rendita Euro 99,42, via Candido Augusto Vecchi, piano: T.
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 12, categoria A/2, classe 4, consistenza 2,5 vani,
 rendita Euro 99,42, via Candido Augusto Vecchi, piano: T.
Dati derivanti da Divisione del 12/10/1980 n. 15158 in atti dal 12/10/2009
(protocollo n. AP0232772). Divisione.
Intestati:
- ……………………nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   …………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½;
- ……………………nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:

                                                                                 81
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½.
  (V. allegato 3.3.a - visure catastali).


3.3.2 DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO
   Come già riportato al capitolo 2 della presente relazione in sede di descrizione,
in termini generali, dell’intero compendio immobiliare, l’immobile pignorato,
individuato come lotto n. 3, consiste, in sostanza, in un due piccoli appartamenti al
piano terra dello stesso fabbricato di cui al punto precedente, sito in Comune di
Spinetoli, alla via Candido Augusto Vecchi.
   L’edificio di cui è porzione l’immobile pignorato, come detto sopra, fu costruito
intorno alla fine degli anni 70” e si compone dei piani terra, primo e secondo e
terzo o sottotetto.
   Detto edificio, avente accesso attraverso un’area di proprietà solo in quota
parte dell’esecutata, non oggetto di esecuzione ed in assenza di qualsiasi
servitù specifica di passaggio, è caratterizzato da struttura portante interamente in
cemento armato normale, con solai di piano e di copertura in latero-cemento
armato.
   Come si evince dalle planimetrie allegate (V. Allegato n. 3.3.c - planimetrie
catastali in scala 1:200) e dall’allegata documentazione fotografica (V. Allegato n.
3.3.e) l’immobile oggetto di pignoramento, costituito, come detto, da due mini
appartamenti, è ubicato al piano terra del fabbricato.
   Il mini appartamento Ovest (3.A) avente accesso dalla via Candido Augusto
Vecchi attraverso un’area (corte) non oggetto di esecuzione, di cui l’esecutata
è proprietaria solo per quota parte ed in assenza di qualsiasi servitù specifica
di passaggio, si compone di ingresso-soggiorno con angolo di cottura, una camera
e bagno; il mini appartamento Est (3.B) anch’esso avente accesso dalla via
Candido Augusto Vecchi attraverso un’area (corte) non oggetto di esecuzione,
di cui l’esecutata è proprietaria solo per quota parte ed in assenza di qualsiasi
servitù specifica di passaggio, si compone di ingresso-soggiorno con angolo di
cottura, una camera e bagno.
   Nel complesso, le due unità, dal punto di vista delle finiture interne, sono
caratterizzate da:

                                                                                  82
- pavimentazione di diverso tipo: in lastre di pietra di trani e ceramica;
- pareti interne intonacate al civile e tinteggiate a tempera;
- infissi esterni in alluminio anodizzato color oro ed avvolgibili in plastica;
- bagni dotati di tutte le usuali apparecchiature igienico-sanitarie.
- tutti gli impianti tecnologici usuali, ovvero impianto elettrico del tipo sotto
traccia, impianto idrico sanitario del tipo sotto traccia e impianto termico del tipo
autonomo, con caldaia alimentata a gas metano, corpi scaldanti costituiti da
radiatori in ghisa.
In sede di sopralluogo si è proceduto alla verifica della conformità dello stato di
fatto rispetto alla planimetria catastale reperita. A tale riguardo si è constatato una
diversa ripartizione interna, oltre che la diversa destinazione dell’unità immobiliare
(ora residenziale anziché laboratorio come al catasto). Dal punto di vista
urbanistico, invece, si è riscontrata una sostanziale conformità di quanto esistente
allo stato attuale, sia a livello distributivo, sia a livello di destinazione d’uso, con
quanto autorizzato con concessione edilizia n. 2121/1977 del 15/04/1997 in
sanatoria,   rilasciata   dal   Sindaco   del   Comune      di   Spinetoli   ai   signori
……………………,                           ……………………,                     ……………………e
…………………….
    Pertanto, su specifica autorizzazione del G.E., si è proceduto ai necessari
aggiornamenti catastali e si allegano alla presente relazione le planimetrie catastali
variate in scala 1:200 (V. Allegato 3.3.c).
La consistenza dell’immobile pignorato si desume dalle planimetrie catastali in
scala 1:200 allegate alla presente relazione; inoltre dalle misurazione e dai riscontri
direttamente effettuati risultano, con tollerabile approssimazione, le seguenti
superfici lorde:
Mini appartamento 3.A:
-   superficie lorda non residenziale pari a mq. 47,50 circa;
-   altezza netta pari a m. 3,05;
Mini appartamento 3.B:
-   superficie lorda non residenziale pari a mq. 26,00 circa;
-   altezza netta pari a m. 3,05;
dunque per una superficie complessiva di mq. 73,50 circa.

                                                                                      83
Dal punto di vista edilizio-urbanistico il fabbricato di cui è porzione l’immobile
oggetto di pignoramento è stato realizzato in epoca successiva il 01/09/1967. Agli
atti del Comune di Spinetoli è stata reperita la seguente documentazione edilizio-
urbanistica:
- licenza di costruzione n. 538 del 13/02/1975, relativa alla costruzione di una casa
 di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco del
 Comune di Spinetoli ai signori ……………………e ……………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 141/77 del
 28/05/1977 relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
 Candido Augusto Vecchi - variante -         rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli ai signori ……………………e ……………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 294/79 del
 25/11/1979,    relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
 Candido Augusto Vecchi - variante alla licenza n. 538 del 24/05/1977 e alla
 concessione n. 141/77 del 28/05/1977 - rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli     ai     signori         ……………………,                 ……………………,
 …………………… e ……………………;
- dichiarazione di abitabilità in data 12/11/1980, relativa alla costruzione di una
 casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco
 del Comune di Spinetoli alla ditta ……………………ed altri. Detta dichiarazione
 di abitabilità è relativa al piano terra ad uso laboratorio ed ai piani primo e
 secondo ad uso abitazione.
- concessione edilizia n. 2121/1977 del 15/04/1997 in sanatoria di opere eseguite
 in difformità e parziale cambio di destinazione d’uso del piano terra e
 ampliamento di fabbricato di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, n.
 11 di Pagliare del Tronto, rilasciata dal Sindaco del Comune di Spinetoli ai
 signori     ……………………,             ……………………,              ……………………                  e
 …………………….
 (V. Allegato F - Documentazione edilizio-urbanistica).
Nota: Si fa rilevare che la concessione di eseguire attività edilizia o di
trasformazione edilizia n. 294/79 del 25/11/1979, relativa alla costruzione di una
casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, costituisce variante alla

                                                                                   84
licenza n. 538 del 24/05/1977 che non è stato possibile reperire agli atti del
Comune.
Confini - L’immobile nel suo insieme dei sub. 11 e 12 confina su tre lati con corte
di proprietà come al lotto n. 5 a seguire, scala, salvo altri.


3.3.3 STIMA DELL’IMMOBILE PIGNORATO
Per la determinazione del valore commerciale dell’immobile pignorato si è fatto
ricorso al metodo di stima sintetico “a valore venale” ed al metodo di stima
analitico “a reddito”.
   Con il metodo di stima sintetico “a valore venale” ci si basa sulla migliore
scienza ed esperienza del settore immobiliare di riferimento per tipologia, classe,
ubicazione, stato di fatto e in sostanza sull’indagine finalizzata all’acquisizione dei
prezzi medi di mercato correnti nella zona, riferiti all'unità di superficie
commerciale lorda di immobili della stessa epoca di costruzione, di caratteristiche
similari, di stessa destinazione d’uso, ragguagliati anche con i prezzi di mercato di
immobili di nuova costruzione, tenuto conto delle condizioni di mercato.
   Nel caso di specie, in relazione all’ubicazione dell’immobile, facente parte,
come detto, di una palazzina ubicata in una zona praticamente semi-periferica,
discretamente servita sotto ogni punto di vista, tenuto conto altresì dell’epoca di
costruzione del fabbricato, delle sue caratteristiche peculiari dal punto di vista
tipologico e strutturale, delle sue condizioni generali di finitura esterna, della
destinazione d’uso e, non ultimo, delle finiture interne e dello stato di
conservazione e di manutenzione dello stesso, per la valutazione lo scrivente
C.T.U. ritiene possano considerarsi congrui, con sufficiente attendibilità, i seguenti
prezzi medi riferiti all'unità di superficie:
- per superficie residenziale lorda             €/mq. 1.400,00
da cui consegue:
-due appartamentini mq. 73,50 x €/mq 1.400,00 =                       € 102.900,00
   Con il metodo di stima “a reddito” si procede come di seguito specificato:
- affitto annuo ricavabile dall’immobile in questione                 €    4.200,00
- detrazioni per:
  imposte e tasse (circa 19%) - € 4.200,00 x 19% =                    €       798,00

                                                                                    85
  manutenzione, assicurazione (circa 4%) - € 4.200,00 x 4% =         €         168,00
  Totale detrazioni                                                  €         966,00
- rendita netta annua                                                €        3.234,00
Valore di stima a reddito con capitalizzazione al tasso del 3,00%
€ 3.234,00 : 3,00 x 100 =                                            €   107.800,00
Il più probabile valore di mercato deriva dalla media delle due valutazioni sopra
espresse:
Vm= € (102.900,00 + 107.800,00)/2 = € 105.350,00.
Con gli adeguamenti e le opportune correzioni come di seguito esposto:
    a) per l’abbattimento forfettario in relazione alla differenza tra oneri tributari
          calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza della
          garanzia per vizi occulti e le eventuali spese condominiali insolute -
          decurtazione del 10%;
    b) per lo stato d’uso e di manutenzione dell’immobile - decurtazione 0%
          perché di esso si è tenuto conto nella stima;
    c) per lo stato di possesso - decurtazione 10% in quanto i due mini
          appartamenti sono occupati da due anziane parenti dell’esecutata;
    d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura (sopra sub. 4) e per
          quelli che saranno eliminabili ma a spese dell’acquirente (sopra sub 4) -
          decurtazione forfettaria pari ad €. 2.000,00;
    e) per necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi -
          decurtazione 0%;
    f) per altri oneri e pesi - decurtazione 0%;
si perviene alla valutazione di:
V = € 105.350,00 – 2x(€ 105.350,00 x 10%) - € 2.000,00 = € 82.280,00
In c.t.                                                               € 82.000,00
(diconsi Euro Ottantaduemila/00).
Cui corrisponde il valore dei diritti di ½ della piena proprietà come oggetto di
pignoramento nei confronti di ……………………, pari ad € 82.000,00/2 =
€ 41.000,00.




                                                                                     86
3.3.4. RISPOSTE AI QUESITI FORMULATI
1) IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA
   VENDITA, ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Specificando se il pignoramento riguarda l’intera proprietà del bene o una quota
di esso (evidenziando, in tale evenienza, i nominativi dei comproprietari) o altro
diritto reale, descriva l’esperto l’immobile pignorato (comune, località, via,
numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne, contesto
in cui si trova - ad es. parte di un condominio o altro complesso immobiliare con
parti comuni -, caratteristiche generali della zona e servizi da essa offerti) con
indicazione:
a) della superficie, dei confini e dei dati catastali attuali verificando la
corrispondenza di tali dati con quelli riportati nell’atto di pignoramento;
b) degli accessi;
c) delle eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (es. posti auto
comuni, giardino, ecc.);
d) dell’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (spese
condominiali ordinarie), delle eventuali spese condominiali straordinarie già
deliberate ma non ancora scadute, delle eventuali spese condominiali scadute e
non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;
e) della utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
f) se il debitore esecutato è coniugato, ed, in caso affermativo, relazionando sullo
stato patrimoniale dei coniugi e riferendo se l’immobile pignorato faccia parte del
fondo patrimoniale eventualmente costituito dai coniugi e/o se,               per sua
provenienza, debba ritenersi facente parte della comunione dei beni ex artt. 159 e
ss. cod. civ.;
   Si specifica che il pignoramento non riguarda l’intera proprietà del bene ma solo
i diritti di ½ di piena proprietà di ……………………. I nominativi del
comproprietario sono indicati al precedente punto 3.3.1. - risultanze delle visure
catastali.
   Per quanto riguarda la descrizione dell’immobile pignorato (comune, località,
via, numero civico, piani, superficie, accessi, caratteristiche interne ed esterne,
contesto in cui si trova, caratteristiche generali della zona) si rimanda al capitolo 2

                                                                                    87
– ed al precedente paragrafo 3.3.2 - della presente relazione.
   Per quanto concerne i dati catastali - di cui alla lettera a) del quesito - al Catasto
Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto alla partita
1000255, con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 11, categoria A/2, classe 4, consistenza 2,5 vani,
 rendita Euro 99,42, via Candido Augusto Vecchi, piano: T.
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 12, categoria A/2, classe 4, consistenza 2,5 vani,
 rendita Euro 99,42, via Candido Augusto Vecchi, piano: T.
Dati derivanti da Divisione del 12/10/1980 n. 15158 in atti dal 12/10/2009
(protocollo n. AP0232772). Divisione.
Intestati:
- …………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   ……………………- diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½;
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½.
 (V. allegato 3.3.a. - visure catastali).
   La consistenza reale, la superficie ed i confini dell'immobile pignorato
corrispondono a quelli catastali; i dati catastali attuali non corrispondono con quelli
riportati nell’atto di pignoramento (ivi indicati come part. 252 sub. 6, laboratorio e
servizi) in quanto a seguito di specifica autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione,
il sottoscritto CTU ha provveduto ad effettuare la variazione catastale
corrispondente ai due mini appartamenti in effetti esistenti sul luogo, debitamente
autorizzati con concessione edilizia n. 2121/1977 del 15/04/1997 in sanatoria,
rilasciata dal Sindaco del Comune di Spinetoli.
    Le trascrizioni e le iscrizioni gravanti sui beni pignorati risultano elencate al
paragrafo 4.1 della presente relazione.
   Per quanto concerne le lettere c) e d) del quesito si fa presente che l’immobile, è
porzione di un maggiore fabbricato dove sussistono altre proprietà; tuttavia non
risulta costituita una amministrazione condominiale; le spese comuni vengono
amichevolmente suddivise volta per volta.

                                                                                      88
   In risposta al quesito di cui alla lettera e) circa la utilizzazione prevista dallo
strumento urbanistico comunale si precisa soltanto che il fabbricato di cui è
porzione l’unità immobiliare di che trattasi è stato edificato in data successiva al 1°
Settembre 1967 e la destinazione urbanistica dell’immobile è di tipo residenziale.
   Per quanto concerne infine la lettera f) del quesito si specifica quanto segue:
- i coniugi …………………… e …………………… si trovano in regime di
 separazione di beni, così come risulta dall’estratto per riassunto dell’atto di
 matrimonio rilasciato dal Comune di Spinetoli (V. Allegato H).
Non risulta agli atti che sia stato costituito dai coniugi un fondo patrimoniale di cui
faccia parte l’immobile pignorato.


2) SITUAZIONE         EDILIZIO-URBANISTICA             E    SANITARIA
   DELL’IMMOBILE
Acquisisca il certificato di destinazione urbanistica ove ricorra il caso previsto
dall’art. 30, comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Fornisca gli estremi della
concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire nonché della
eventuale concessione/permesso in sanatoria o dichiari che la costruzione è
iniziata prima del 1 settembre 1967; indichi eventuali pratiche edilizie in corso;
verifichi la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di
opere abusive, accerti l’eventuale sanabilità degli abusi riscontrati ai sensi delle
leggi 47/1985 e 724/1994 e 326/2003 calcolando i relativi costi della sanatoria;
accerti la situazione sanitaria dell’immobile fornendo gli estremi dei
provvedimenti di abitabilità/agibilità.
Dal punto di vista edilizio-urbanistico il fabbricato di cui è pozione l’immobile
oggetto di pignoramento è stato realizzato in epoca successiva al 01/09/1967. Agli
atti del Comune di Spinetoli è stata reperita la seguente documentazione edilizio-
urbanistica:
- licenza di costruzione n. 538 del 13/02/1975, relativa alla costruzione di una casa
 di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco del
 Comune di Spinetoli ai signori …………………… e ……………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 141/77 del
 28/05/1977 relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via

                                                                                     89
 Candido Augusto Vecchi - variante -           rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli ai signori …………………… e ……………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 294/79 del
 25/11/1979,     relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
 Candido Augusto Vecchi – variante alla licenza n. 538 del 24/05/1977 e alla
 concessione n. 141/77 del 28/05/1977 - rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli      ai      signori          ……………………,                 ……………………,
 …………………… e ……………………;
- dichiarazione di abitabilità in data 12/11/1980, relativa alla costruzione di una
 casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco
 del Comune di Spinetoli alla ditta ……………………ed altri. Detta dichiarazione
 di abitabilità è relativa al piano terra ad uso laboratorio ed ai piani primo e
 secondo ad uso abitazione.
- concessione edilizia n. 2121/1977 del 15/04/1997 in sanatoria di opere eseguite
 in difformità e parziale cambio di destinazione d’uso del piano terra e
 ampliamento di fabbricato di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, n.
 11 di Pagliare del Tronto, rilasciata dal Sindaco del Comune di Spinetoli ai
 Signori     ……………………,               ……………………,               ……………………                  e
 …………………….
 (V. Allegato F - Documentazione edilizio-urbanistica)
   Non risultano agli atti del comune pratiche edilizie in corso, né presentate
domande di sanatoria ai sensi della legge n. 47/85 e della legge n. 724/94 e succ.
(condono edilizio) oltre quella sopra citata, per cui non sussistendo opere edilizie
abusive, si può ritenere il bene oggetto di pignoramento regolare sotto il profilo
edilizio-urbanistico.
   Per quanto concerne la situazione dal punto di vista dell’abitabilità non è stato
possibile reperire specifici attestati in riferimento.
Risulta agli atti soltanto la dichiarazione di abitabilità in data 12/11/1980, relativa
alla costruzione di una casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi,
rilasciata dal Sindaco del Comune di Spinetoli alla ditta …………………… ed
altri. Detta dichiarazione di abitabilità è relativa al piano terra ad uso laboratorio ed
ai piani primo e secondo ad uso abitazione.

                                                                                      90
3) STATO DI POSSESSO
Accerti se l’immobile è libero ovvero occupato precisando se è occupato da terzi
ed a che titolo o dal debitore; ove esso sia occupato in base ad un contratto di
affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione del contratto e la sua
scadenza, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio
fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio.
    I due mini appartamenti in questione sono rispettivamente occupati da due
anziane parenti dell’esecutata. Non risultano contratti di affitto.


4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Indichi l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici distinguendo,
mediante elencazione separata, quelli che resteranno a carico dell’acquirente e
quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, menzionando,
per questi ultimi, i costi a ciò presumibilmente necessari; l’esperto dovrà, in ogni
caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza
dei seguenti oneri e vincoli:
che resteranno a carico dell’acquirente
- Vincoli (soli in quanto trascritti) ed oneri di natura condominiale;
- Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato)
ed altre trascrizioni;
- Vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità;
-   Esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi
    civici;
- Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale
    al coniuge;
che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della
procedura
- Iscrizioni (a spese dell’acquirente);
- Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli (a spese dell’acquirente);
- Difformità catastali (a spese della procedura);

                                                                                    91
   Circa l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici che resteranno
a carico dell’acquirente si specifica quanto segue:
- non risulta la sussistenza di domande giudiziali, né risulta che sussistano altre
 trascrizioni oltre quelle già riportate al precedente capitolo 4 della relazione
 generale;
- non risulta che sussistano vincoli artistici, storici, di alienabilità o indivisibilità;
- non risulta l’esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche)
 o di usi civici, né, atti di asservimento urbanistici o cessioni di cubatura;
- non risulta che sussistano convenzioni matrimoniali e provvedimenti di
 assegnazione dell’immobile al coniuge;
   Circa l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici che saranno
cancellati al momento della vendita a cura della procedura si specifica quanto
segue:
- non risultano iscrizioni, né pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli oltre
 quanto già riportato al paragrafo 4.1 della relazione generale; le relative spese di
 cancellazione a carico dell’acquirente sono state indicate nella cifra forfettaria di
 €. 2.000,00 in sede di stima.
- non risultano difformità catastali, salvo quelle evidenziate.


5) STIMA DELL’IMMOBILE
Determini il valore commerciale dell’immobile secondo la migliore scienza ed
esperienza del settore immobiliare di riferimento, per tipologia, classe, ubicazione,
stato di fatto ed epoca di alienazione indicando, comunque, il criterio di stima
utilizzato nonché le fonti di informazioni utilizzate per la stima; esponga, altresì,
analiticamente i dovuti adeguamenti e le necessarie correzioni della stima
precisando, in maniera distinta, (a) quelli per l’abbattimento forfettario in
relazione alla differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui
valori catastali e l’assenza della garanzia per vizi occulti e le eventuali spese
condominiali insolute (decurtazione minima del 10% del valore dell’immobile), (b)
per lo stato d’uso e manutenzione dell’immobile, (c) per lo stato di possesso (sopra
sub 3), (d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura (sopra sub 4) e
per quelli che saranno eliminati ma a spese dell’acquirente (sopra sub 4), (e) per

                                                                                             92
l’eventuale necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi, e (f) per
altri oneri e pesi; se del caso, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni
e correzioni, deve essere espresso prefigurando le due diverse ipotesi in cui
eventuali oneri di regolarizzazione catastale siano assunti dalla procedura ovvero
siano lasciati interamente a carico dell’acquirente; rediga, infine, una dettagliata
descrizione riepilogativa del bene ai fini della formazione del bando d’asta e del
decreto di trasferimento dell’immobile;
Per la stima dell’immobile oggetto di pignoramento vedasi il precedente paragrafo
3.3.3, da cui risulta un valore complessivo di € 82.000,00 cui corrisponde il valore
dei diritti di ½ della piena proprietà come oggetto di pignoramento nei confronti di
Costantini Paola, pari ad € 82.000,00/2 = € 41.000,00.
   Per la formazione del bando d'asta e del decreto di trasferimento
dell’immobile si riporta la seguente descrizione riepilogativa del bene ed il valore
stimato:
   “Diritti di ½ di piena proprietà di ……………………su due piccoli
appartamenti al piano terra di un edificio di civile abitazione sito in Comune di
Spinetoli, via Candido Augusto Vecchi, 11, di cui:
   -Mini appartamento Ovest (3.A), composto di ingresso-soggiorno con angolo di
cottura, una camera e bagno, distinto al Catasto Fabbricati di detto Comune come
segue:
- foglio 10, particella 252, sub. 11, categoria A/2, classe 4, consistenza 2,5 vani,
 rendita Euro 99,42, via Candido Augusto Vecchi, piano: T.
-Mini appartamento Est (3.B), composto di ingresso-soggiorno con angolo di
cottura, una camera e bagno, distinto al Catasto Fabbricati di detto Comune come
segue:
- foglio 10, particella 252, sub. 12, categoria A/2, classe 4, consistenza 2,5 vani,
 rendita Euro 99,42, via Candido Augusto Vecchi, piano: T.
Confini: L’immobile nel suo insieme dei sub. 11 e 12 confina su tre lati con corte di
proprietà come in calce al presente paragrafo, scala, salvo altri.”
Valutazione    complessiva     dell’immobile     =    €   82.000,00     (diconsi   Euro
Ottantaduemila./00.)
Valutazione dei diritti di 1/2 della proprietà dell’immobile come appartenente a

                                                                                      93
…………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
…………………… = ½ di € 82.000,00 = € 41.000,00 (diconsi Euro
Quarantunomila/00).
L’accesso a entrambi i mini appartamenti avviene dalla corte esterna, che, anche
sulla base della relazione notarile risulta appartenere a:
-…………………… per 18/72;
-…………………… per 18/72;
-…………………… quale bene personale per 20/72;
-Coniugi ………………… e …………………… in comunione legale per 4/72;
-Coniugi …………………… e ………………… in comunione legale per 12/72
 di nuda proprietà;
-…………………… per 12/72 di usufrutto;
contrariamente a quanto riportato in visura catastale sulla cui base risulterebbe:
-…………………… per 18/72;
-…………………… per 18/72;
-…………………… per 28/72;
- …………………… per 8/72;
-…………………… per 12/72 di usufrutto;
palesemente errato, in quanto, fra l’altro la somma delle quote riporta 84/72.
Si evidenzia altresì che non risulta sussistere alcuna specifica
servitù di passaggio per accedere ai due mini appartamenti.




                                                                                 94
                        TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO
Procedimento di esecuzione immobiliare R.E. n. 147/2007 promosso da Banca
Antoniana Popolare Veneta S.p.A., rappresentata e difesa dall’Avv. Villeado Craia,
elettivamente domiciliato in Ascoli Piceno al Corso Mazzini, n. 229 presso lo
studio dell’Avv.      Davide Aliberti c/……………………, ……………………,
…………………….
Giudice Istruttore: Dott. Raffaele Agostini.
Giuramento C.T.U.: 18/06/2009. Prossima udienza 11/12/2009.


LOTTO N. 4 - IMMOBILE 4
DIRITTI DI ½ DI PIENA PROPRIETA’ DI ………………… SU UN
SOTTOTETTO SITO IN COMUNE DI SPINETOLI DISTINTO AL
CATASTO FABBRICATI DI DETTO COMUNE AL FG. 10, PARTICELLA
252, SUB. 7, VIA CANDIDO AUGUSTO VECCHI


4.4.1 - RISULTANZE DELLE VISURE CATASTALI
   Al Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 7, categoria C/2, classe 4, consistenza 75 mq. ,
 rendita Euro 100,71, piano 3, via Candido Augusto Vecchi;
Dati derivanti da Variazione del 29/05/1985 n. 867/1985 in atti dal 18/01/1991
Frazionamento.
Intestati:
- …………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   …………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½;
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½.
Dati derivanti da: Istrumento (atto pubblico) del 12/04/1991 Voltura n.
3368.3/1991 in atti dal 20/09/1999 Repertorio n.: 71104 Rogante: Notaio Faenza
Sede: San Benedetto del Tronto Registrazione: UR Sede: San Benedetto del Tronto

                                                                                95
n. 609 del 02/05/1991 Cessione diritti - divisione..


4.4.2. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO
   Come già riportato al punto 2 della presente relazione in sede di descrizione, in
termini generali, dell’intero compendio immobiliare, l’immobile pignorato,
individuato come lotto n. 4, consiste sostanzialmente in un sottotetto posto al piano
terzo dello stesso fabbricato di cui al punto precedente, sito in Comune di Spinetoli,
alla via Candido Augusto Vecchi, 11, autorizzato in Comune come “locali di
sgombero”, di fatto utilizzato, come abitazione.
   L’edificio, di cui è porzione l’immobile pignorato, fu costruito intorno alla fine
degli anni 70 e si compone dei piani terra, primo e secondo, oltre al piano terzo o
sottotetto.
   Detto edificio, avente accesso direttamente dalla via Candido Augusto
Vecchi attraverso un’area (corte) non oggetto di esecuzione, di cui l’esecutata
è proprietaria solo per quota parte ed in assenza di qualsiasi servitù specifica
di passaggio, è caratterizzato da struttura portante interamente in cemento armato
normale, con solai di piano e di copertura in latero-cemento armato.
   Come si evince dalle planimetrie allegate (V. Allegato n. 4.4.d - planimetrie
aggiornate su base catastale in scala 1:100) e dall’allegata documentazione
fotografica (V. Allegato n. 4.4.e) l’immobile oggetto di pignoramento, destinato di
fatto ad abitazione, a fronte di una autorizzazione edilizia a locali di sgombero, è
ubicato, come detto, al piano terzo (o sottotetto) del fabbricato, con accesso dal
vano scala che disimpegna anche le altre unità immobiliari e presenta altezza
interna variabile da un minimo di mt. 0,80 all’imposta delle falde di copertura fino
ad un massimo di mt. 2,17 in corrispondenza della zona caratterizzata dalla falda
di copertura in piano.
   Detto immobile si compone di ingresso-cucina, soggiorno ricavato in parte su un
ampliamento non autorizzato dal punto di vista urbanistico presso lo spigolo Nord-
Ovest del fabbricato, letto, due ripostigli, oltre a due terrazzi.
   L’immobile, dal punto di vista delle finiture interne, è caratterizzato da:
- pavimentazione in mattonelle di ceramica di dimensioni di cm. 44 x 44 tranne che
 nel bagno dove le piastrelle hanno le dimensioni di cm. 33 x 33;

                                                                                   96
- pareti interne intonacate al civile e tinteggiate a tempera, il bagno è dotato di
    rivestimento con piastrelle di ceramica delle dimensioni di cm. 20 x 33;
- infissi esterni in alluminio preverniciato, muniti di vetri doppi;
- terrazzi pavimentati con mattonelle in marmo, dotati di ringhiera in ferro e muretti
    laterali sormontati di copertina in travertino.
- bagno dotato di tutte le usuali apparecchiature igienico-sanitarie.
     L’immobile risulta dotato di tutti gli impianti tecnologici usuali, ovvero
dell’impianto elettrico del tipo sotto traccia, dell’impianto idrico sanitario e
dell’impianto termico del tipo autonomo alimentato a gas metano, con caldaia
murale e corpi scaldanti costituiti da radiatori in ghisa.
     In sede di sopralluogo si è proceduto alla verifica della conformità dello stato di
fatto rispetto alle planimetrie catastali reperite. A tale riguardo si è constatata la
sussistenza di una ripartizione interna, a fronte di un unico locale, nonché un
ampliamento presso lo spigolo Nord-Ovest realizzato con copertura in pannelli
sandwich in poliuretano e sottostante controsoffitto in cartongesso e vetrate alle
pareti laterali; si è constatata anche la diversa destinazione dell’unità immobiliare
(di fatto residenziale anziché locali di sgombero). Pertanto si è proceduto a redigere
una planimetria aggiornata su base catastale in scala 1:100, che si allega alla
relazione (V. Allegato 4.4.d), ma non si è potuto procedere ad una variazione
catastale in considerazione dello stato abusivo rilevato, poiché anche dal punto di
vista edilizio-urbanistico la situazione è conforme a quella catastale,ma non allo
stato di fatto.
La consistenza dell’immobile pignorato si desume dalle planimetrie catastali in
scala 1:200 allegate alla presente relazione; inoltre dalle misurazione e dai riscontri
direttamente effettuati risultano, con tollerabile approssimazione, le seguenti
superfici lorde:
-     superficie lorda complessiva pari a mq. 90,00 circa di cui mq. 33,00 circa ad
      altezza costante di m. 2,17;
-     superficie lorda non residenziale dei terrazzi pari a complessivi mq. 17,50 circa.
Dal punto di vista edilizio-urbanistico il fabbricato di cui è pozione l’immobile
oggetto di pignoramento è stato realizzato in epoca successiva al 01/09/1967. Agli
atti del Comune di Spinetoli è stata reperita la seguente documentazione edilizio-

                                                                                      97
urbanistica:
- licenza di costruzione n. 538 del 13/02/1975, relativa alla costruzione di una casa
 di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco del
 Comune di Spinetoli ai signori …………………… e ……………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 141/77 del
 28/05/1977 relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
 Candido Augusto Vecchi - variante -         rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli ai signori …………………… e ……………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 294/79 del
 25/11/1979,    relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
 Candido Augusto Vecchi – variante alla licenza n. 538 del 24/05/1977 e alla
 concessione n. 141/77 del 28/05/1977 - rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli     ai     signori         ……………………,                 ……………………,
 …………………… e ……………………;
- dichiarazione di abitabilità in data 12/11/1980, relativa alla costruzione di una
 casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco
 del Comune di Spinetoli alla ditta ………………… ed altri. Detta dichiarazione
 di abitabilità è relativa al piano terra ad uso laboratorio ed ai piani primo e
 secondo ad uso abitazione.
- concessione edilizia n. 2121/1977 del 15/04/1997 in sanatoria di opere eseguite
 in difformità e parziale cambio di destinazione d’uso del piano terra e
 ampliamento di fabbricato di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, n.
 11 di Pagliare del Tronto, rilasciata dal Sindaco del Comune di Spinetoli ai
 Signori     ……………………,             ……………………,               ……………………                 e
 …………………….
(V. Allegato F - Documentazione edilizio-urbanistica).
Nota: Si fa rilevare che la concessione di eseguire attività edilizia o di
trasformazione edilizia n. 294/79 del 25/11/1979, relativa alla costruzione di una
casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, costituisce variante alla
licenza n. 538 del 24/05/1977 che non è stato possibile reperire agli atti del
Comune.
Dalla documentazione reperita si evince

                                                                                   98
Confini - L’immobile confina su tutti i lati con corte di proprietà come al lotto n. 5
a seguire, scala, salvo altri.
4.4.3. STIMA DELL’IMMOBILE PIGNORATO
Per la determinazione del valore commerciale dell’immobile pignorato si è fatto
ricorso al metodo di stima sintetico “a valore venale” senza considerare il metodo
di stima analitico “a reddito” scarsamente significativo nel caso specifico,
specialmente in considerazione della destinazione d’uso autorizzata.
Naturalmente la stima è stata effettuata nella considerazione dello stato attuale
dell’immobile, ma anche della destinazione d’uso autorizzata, sia pure non
trascurando la suscettività di un recupero magari solo parziale della destinazione
d’uso abitativa in base al “piano casa” in questi giorni in corso di promulgazione.
Il valore di stima tiene conto della non regolarità edilizio-urbanistica del sottotetto
e degli oneri di sanatoria e/o adeguamento alla subentrante normativa urbanistica.
   Con il metodo di stima sintetico “a valore venale” ci si basa sulla migliore
scienza ed esperienza del settore immobiliare di riferimento per tipologia, classe,
ubicazione, stato di fatto e in sostanza sull’indagine finalizzata all’acquisizione dei
prezzi medi di mercato correnti nella zona, riferiti all'unità di superficie
commerciale lorda di immobili della stessa epoca di costruzione, di caratteristiche
similari, di stessa destinazione d’uso, ragguagliati anche con i prezzi di mercato di
immobili di nuova costruzione, tenuto conto delle condizioni di mercato.
   Nel caso di specie, in relazione all’ubicazione dell’immobile, facente parte,
come detto, di una palazzina ubicata in una zona praticamente semi-periferica,
discretamente servita sotto ogni punto di vista, tenuto conto altresì dell’epoca di
costruzione del fabbricato, delle sue caratteristiche peculiari dal punto di vista
tipologico e strutturale, delle sue condizioni generali di finitura esterna, della
destinazione d’uso come sopra specificato, delle altezze interne e, non ultimo, delle
finiture interne e dello stato di conservazione e di manutenzione dello stesso, per la
valutazione lo scrivente C.T.U. ritiene possano considerarsi congrui, con
sufficiente attendibilità, i seguenti prezzi medi riferiti all'unità di superficie:
- per superficie lorda sottotetto        €/mq. 800,00
- per superficie terrazzi                €/mq. 500,00 da cui consegue:
- sottotetto    mq. 90,00 x €/mq 800,00          =                        € 72.000,00

                                                                                        99
- terrazzi      mq. 17,50 x €/mq 500,00        =                      €   8.750,00
- sommano                                                             €   80.750,00
Con gli adeguamenti e le opportune correzioni come di seguito esposto:
     a) per l’abbattimento forfettario in relazione alla differenza tra oneri tributari
         calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza della
         garanzia per vizi occulti e le eventuali spese condominiali insolute -
         decurtazione del 10%;
     b) per lo stato d’uso e di manutenzione dell’immobile - decurtazione 0%;
     c) per lo stato di possesso - decurtazione 10%;
     d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura (sopra sub. 4) e per
         quelli che saranno eliminabili ma a spese dell’acquirente (sopra sub 4) -
         decurtazione forfettaria pari ad €. 2.000,00;
     e) per necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi -
         decurtazione 0%;
     f) per altri oneri e pesi - decurtazione 0%;
si perviene alla valutazione di:
V = € 80.750,00 - € 80.750,00 x 20% - €. 2.000,00 = € 62.600,00
(diconsi Euro Sessantaduemilaseicento/00).
Pertanto i diritti di ½ piena proprietà di …………………… vengono stimati in €
62.600,00/2 = € 31.300,00.


4.4.4. RISPOSTE AI QUESITI FORMULATI
g)       IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA
     VENDITA, ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
     Specificando se il pignoramento riguarda l’intera proprietà del bene o una
      quota di esso (evidenziando, in tale evenienza, i nominativi dei
      comproprietari) o altro diritto reale, descriva l’esperto l’immobile pignorato
      (comune, località, via, numero civico, piano, numero interno, caratteristiche
      interne ed esterne, contesto in cui si trova - ad es. parte di un condominio o
      altro complesso immobiliare con parti comuni -, caratteristiche generali della
      zona e servizi da essa offerti) con indicazione:
      a) della superficie, dei confini e dei dati catastali attuali verificando la

                                                                                     100
     corrispondenza di tali dati con quelli riportati nell’atto di pignoramento;
     b) degli accessi;
     c) delle eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (es. posti
     auto comuni, giardino, ecc.);
     d) dell’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (spese
     condominiali ordinarie), delle eventuali spese condominiali straordinarie già
     deliberate ma non ancora scadute, delle eventuali spese condominiali scadute
     e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;
     e) della utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
     f) se il debitore esecutato è coniugato, ed, in caso affermativo, relazionando
     sullo stato patrimoniale dei coniugi e riferendo se l’immobile pignorato faccia
     parte del fondo patrimoniale eventualmente costituito dai coniugi e/o se, per
     sua provenienza, debba ritenersi facente parte della comunione dei beni ex
     artt. 159 e ss. cod. civ.;
   Si specifica che il pignoramento riguarda i diritti di ½ di piena proprietà di
…………………… sul sottotetto sopra indicato. Per quanto concerne la relativa
descrizione (comune, località, via, numero civico, piani, superficie, accessi,
caratteristiche interne ed esterne, contesto in cui si trova, caratteristiche generali
della zona) si rimanda al capitolo 2 ed al precedente paragrafo 4.4.2.
   Per quanto concerne i dati catastali - di cui alla lettera a) del quesito - dalle
visure effettuate presso l’Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Ascoli
Piceno - Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 7, categoria C/2, classe 4, consistenza 75 mq. ,
 rendita Euro 100,71, piano 3, via Candido Augusto Vecchi.
Dati derivanti da Variazione del 29/05/1985 n. 867/1985 in atti dal 18/01/1991
Frazionamento.
Intestati:
- …………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   …………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½;
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:

                                                                                   101
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per ½.
Dati derivanti da: Istrumento (atto pubblico) del 12/04/1991 Voltura n.
3368.3/1991 in atti dal 20/09/1999 Repertorio n.: 71104 Rogante: Notaio Faenza
Sede: San Benedetto del Tronto Registrazione: UR Sede: San Benedetto del Tronto
n. 609 del 02/05/1991 Cessione diritti - divisione..
(V. allegato 4.4.a - visure catastali).
   La consistenza reale, la superficie ed i confini dell'immobile pignorato non
corrispondono del tutto a quelli catastali, i quali ultimi tuttavia corrispondono con
quelli riportati nell’atto di pignoramento.
   Le trascrizioni e le iscrizioni gravanti sui beni pignorati risultano elencate al
paragrafo 4.1 della presente relazione.
   Per quanto concerne le lettere c) e d) del quesito si fa presente che l’immobile, è
porzione di un maggiore fabbricato dove sussistono altre proprietà; tuttavia non
risulta costituita una amministrazione condominiale; le spese comuni vengono
amichevolmente suddivise volta per volta.
   In risposta al quesito di cui alla lettera e) circa la utilizzazione prevista dallo
strumento urbanistico comunale si precisa soltanto che il fabbricato di cui è
porzione la presente unità immobiliare ha destinazione urbanistica di tipo
residenziale.
   Per quanto concerne infine la lettera f) del quesito si specifica quanto segue:
- l’esecutata è …………………… per i diritti di piena proprietà pari a ½ sul
 presente sottotetto;
- i coniugi …………………… e …………………… si trovano in regime di
 separazione di beni, così come risulta dall’estratto per riassunto dell’atto di
 matrimonio rilasciato dal Comune di Spinetoli (V. Allegato H).
 Non risulta agli atti che sia stato costituito dai coniugi un fondo patrimoniale di
cui faccia parte l’immobile pignorato.


2) SITUAZIONE           EDILIZIO-URBANISTICA           E   SANITARIA
   DELL’IMMOBILE
Acquisisca il certificato di destinazione urbanistica ove ricorra il caso previsto
dall’art. 30, comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Fornisca gli estremi della

                                                                                     102
concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire nonché della
eventuale concessione/permesso in sanatoria o dichiari che la costruzione è
iniziata prima del 1 settembre 1967; indichi eventuali pratiche edilizie in corso;
verifichi la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di
opere abusive, accerti l’eventuale sanabilità degli abusi riscontrati ai sensi delle
leggi 47/1985 e 724/1994 e 326/2003 calcolando i relativi costi della sanatoria;
accerti la situazione sanitaria dell’immobile fornendo gli estremi dei
provvedimenti di abitabilità/agibilità.
Dal punto di vista edilizio-urbanistico il fabbricato di cui è pozione l’immobile
oggetto di pignoramento è stato realizzato in epoca successiva il 01/09/1967. Agli
atti del Comune di Spinetoli è stata reperita la seguente documentazione edilizio-
urbanistica:
- licenza di costruzione n. 538 del 13/02/1975, relativa alla costruzione di una casa
 di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco del
 Comune di Spinetoli ai signori …………………… e ……………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 141/77 del
 28/05/1977 relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
 Candido Augusto Vecchi - variante -          rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli ai signori …………………… e ……………………;
- concessione di eseguire attività edilizia o di trasformazione edilizia n. 294/79 del
 25/11/1979,    relativa alla costruzione di una casa di civile abitazione in via
 Candido Augusto Vecchi – variante alla licenza n. 538 del 24/05/1977 e alla
 concessione n. 141/77 del 28/05/1977 - rilasciata dal Sindaco del Comune di
 Spinetoli     ai     signori             ……………………,               ……………………,
 …………………… e ……………………;
- dichiarazione di abitabilità in data 12/11/1980, relativa alla costruzione di una
 casa di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal Sindaco
 del Comune di Spinetoli alla ditta ………………… ed altri. Detta dichiarazione
 di abitabilità è relativa al piano terra ad uso laboratorio ed ai piani primo e
 secondo ad uso abitazione;
- concessione edilizia n. 2121/1977 del 15/04/1997 in sanatoria di opere eseguite
 in difformità e parziale cambio di destinazione d’uso del piano terra e

                                                                                    103
 ampliamento di fabbricato di civile abitazione in via Candido Augusto Vecchi, n.
 11 di Pagliare del Tronto, rilasciata dal Sindaco del Comune di Spinetoli ai
 Signori    ……………………,                ……………………,              ……………………                 e
 …………………….
 (V. Allegato F - Documentazione edilizio-urbanistica).
   Come già detto il fabbricato di cui è porzione l’unità immobiliare di che trattasi
è porzione di un fabbricato avente destinazione urbanistica di tipo residenziale.
   Non risultano agli atti del comune pratiche edilizie in corso, né presentate
domande di sanatoria ai sensi della legge n. 47/85, della legge n. 724/94 (condono
edilizio) e succ., oltre quella sopra citata.
   Stante l’attuale destinazione d’uso abitativa in luogo di quella di “locali di
sgombero” autorizzata ed alcune opere abusive con aumento di volume presso
la zona Nord-Ovest del sottotetto, con formazione di un locale vetrato, il
sottotetto in questione non può ritenersi regolare sotto il profilo edilizio-
urbanistico.
   Per quanto concerne la situazione dal punto di vista dell’abitabilità non risultano
specifici attestati in riferimento oltre quello generale dell’edificio, di cui si è
riferito.


3) STATO DI POSSESSO
Accerti se l’immobile è libero ovvero occupato precisando se è occupato da terzi
ed a che titolo o dal debitore; ove esso sia occupato in base ad un contratto di
affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione del contratto e la sua
scadenza, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio
fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio.
   L’immobile di che trattasi risulta attualmente in possesso di una delle figlie
dell’esecutata …………………….


4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Indichi l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici distinguendo,
mediante elencazione separata, quelli che resteranno a carico dell’acquirente e
quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, menzionando,

                                                                                    104
per questi ultimi, i costi a ciò presumibilmente necessari; l’esperto dovrà, in ogni
caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza
dei seguenti oneri e vincoli:
che resteranno a carico dell’acquirente
- Vincoli (soli in quanto trascritti) ed oneri di natura condominiale;
- Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato)
ed altre trascrizioni;
- Vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità;
-     Esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi
      civici;
- Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale
      al coniuge;
che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della
procedura
- Iscrizioni (a spese dell’acquirente);
- Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli (a spese dell’acquirente);
- Difformità catastali (a spese della procedura);
     Circa l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici che resteranno a
carico dell’acquirente si specifica quanto segue:
- non risulta la sussistenza di domande giudiziali, né risulta che sussistano altre
    trascrizioni oltre quelle già riportate al capitolo 4 della relazione generale;
- non risulta che sussistano vincoli artistici, storici, di alienabilità o indivisibilità;
- non risulta l’esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche)
    o di usi civici, né, atti di asservimento urbanistici o cessioni di cubatura;
- non risulta che sussistano convenzioni matrimoniali e provvedimenti di
    assegnazione dell’immobile al coniuge;
Circa l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici che saranno
cancellati al momento della vendita a cura della procedura si specifica quanto
segue:
- non risultano iscrizioni, né pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli oltre
    quelli già riportati al paragrafo 4.1 della relazione generale; le relative spese di

                                                                                         105
 cancellazione a carico dell’acquirente sono state indicate in cifra forfettaria pari
 ad €. 2.000,00 in sede di stima.
- non risultano difformità catastali, ma sussistono le citate difformità edilizio-
 urbanistiche.




5) STIMA DELL’IMMOBILE
Determini il valore commerciale dell’immobile secondo la migliore scienza ed
esperienza del settore immobiliare di riferimento, per tipologia, classe, ubicazione,
stato di fatto ed epoca di alienazione indicando, comunque, il criterio di stima
utilizzato nonché le fonti di informazioni utilizzate per la stima; esponga, altresì,
analiticamente i dovuti adeguamenti e le necessarie correzioni della stima
precisando, in maniera distinta, (a) quelli per l’abbattimento forfettario in
relazione alla differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui
valori catastali e l’assenza della garanzia per vizi occulti e le eventuali spese
condominiali insolute (decurtazione minima del 10% del valore dell’immobile), (b)
per lo stato d’uso e manutenzione dell’immobile, (c) per lo stato di possesso (sopra
sub 3), (d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura (sopra sub 4) e
per quelli che saranno eliminati ma a spese dell’acquirente (sopra sub 4), (e) per
l’eventuale necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi, e (f) per
altri oneri e pesi; se del caso, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni
e correzioni, deve essere espresso prefigurando le due diverse ipotesi in cui
eventuali oneri di regolarizzazione catastale siano assunti dalla procedura ovvero
siano lasciati interamente a carico dell’acquirente; rediga, infine, una dettagliata
descrizione riepilogativa del bene ai fini della formazione del bando d’asta e del
decreto di trasferimento dell’immobile;
Per la stima dell’immobile oggetto di pignoramento vedasi il paragrafo 4.4.3 della
presente relazione, da cui risulta che i diritti di ½ di piena proprietà di
…………………… sono stati stimati in € 62.600,00/2 = € 31.300,00.


   Per la formazione del bando d'asta e del decreto di trasferimento
dell’immobile si riporta la seguente descrizione riepilogativa del bene ed il valore

                                                                                     106
stimato:
“Diritti di ½ di piena proprietà di ………………… di un sottotetto, porzione di un
fabbricato di civile abitazione, sito in Comune di Spinetoli, via Candido Augusto
Vecchi, 11, di fatto adibito ad ingresso-cucina, soggiorno, letto, due ripostigli,
oltre a due terrazzi, ma autorizzato come locali di sgombero, non regolare dal
punto di vista edilizio-urbanistico per intervenuta variazione non autorizzata di
destinazione d’uso, per incremento di volume con formazione di un vano vetrato
aggiuntivo e per intervenuta ripartizione interna, il tutto distinto al Catasto
Fabbricati di detto Comune come segue:         foglio 10, particella 252, sub. 7,
categoria C/2, classe 4, consistenza 75 mq. , rendita Euro 100,71, piano 3, via
Candido Augusto Vecchi”
Confini: L’immobile confina su tutti i lati con corte di proprietà come in calce al
presente paragrafo, scala, salvo altri.”
Valutazione complessiva dell’immobile nello stato di fatto in cui si trova = €
62.600,00 (diconsi Euro Sessantaduemilaseicento/00)
Valutazione della quota pari ad 1/2 della proprietà dell’immobile come
appartenente a …………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 -
codice     fiscale:   ……………………             =    €    31.300,00    (diconsi   Euro
Trentunomilatrecento/00).


L’accesso al presente immobile avviene dalla corte esterna, che, anche sulla
base della relazione notarile risulta appartenere a:
-…………………… per 18/72;
-…………………… per 18/72;
-…………………… quale bene personale per 20/72;
-Coniugi …………………… e …………………… in comunione legale per
4/72;
-Coniugi …………………… e …………………… in comunione legale per
 12/72 di nuda proprietà;
-…………………… per 12/72 di usufrutto;
contrariamente a quanto riportato in visura catastale sulla cui base
 risulterebbe:

                                                                               107
-…………………… per 18/72;
-…………………… per 18/72;
-…………………… per 28/72;
- …………………… per 8/72;
-…………………… per 12/72;
palesemente errato, in quanto, fra l’altro la somma delle quote riporta 84/72.
Si evidenzia altresì che non risulta sussistere alcuna specifica
servitù di passaggio sulla corte esterna per accedere a detto
immobile.




                                                                                 108
                       TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO
Procedimento di esecuzione immobiliare R.E. n. 147/2007 promosso da Banca
Antoniana Popolare Veneta S.p.A., rappresentata e difesa dall’Avv. Villeado Craia,
elettivamente domiciliato in Ascoli Piceno al Corso Mazzini, n. 229 presso lo
studio dell’Avv.      Davide Aliberti c/……………………, ……………………,
…………………….
Giudice Istruttore: Dott. Raffaele Agostini
Giuramento C.T.U.: 18/06/2009. Prossima udienza 11/12/2009


LOTTO N. 5 - IMMOBILE 5
DIRITTI DI 18/72 DI PIENA PROPRIETÀ DI …………………… SU UN
MANUFATTO AD USO RIMESSA ATTREZZI/BOX AUTO SITO                                IN
COMUNE DI SPINETOLI DISTINTO AL CATASTO FABBRICATI DI
DETTO COMUNE AL FG. 10, PARTICELLA 252, SUB 9, VIA CANDIDO
AUGUSTO VECCHI, 11.




5.5.1 -RISULTANZE DELLE VISURE CATASTALI
   Al Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
alla partita 1001725, con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 9, categoria C/6, classe 3, consistenza 26 mq. ,
 rendita Euro 40,28, via Candido Augusto Vecchi, n. 11, piano: T;
Dati derivanti da Variazione del 11/04/1991 n. 1178.1/1991 in atti dal 10/03/1999
Unità afferente.
Intestati:
- …………………… nata a Pressana il 14/12/1955 - codice fiscale:
   …………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 8/72;
- …………………… nato a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   …………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 28/72;
- …………………… nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:

                                                                               109
   …………………… - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 18/72;
- …………………… nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 18/72;
- ……………………                  nata a Venarotta il 06/04/1923 - codice fiscale:
   ……………………; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 12/72.
Ma detta intestazione deve ritenersi errata, come anche risulta dalla relazione
notarile infatti, sulla base degli atti, essa dovrebbe essere la seguente:
-…………………… per 18/72;
-…………………… per 18/72;
-…………………… quale bene personale per 20/72;
-Coniugi …………………… e …………………… in comunione legale per
4/72;
-Coniugi …………………… e …………………… in comunione legale per
 12/72 di nuda proprietà;
-…………………… per 12/72 di usufrutto.
In ogni caso resta invariata la quota di spettanza di ……………………, in ragione
di 18/72.
Dati derivanti da: Istrumento (atto pubblico) del 12/04/1991 Voltura n.
3368.3/1991 in atti dal 20/09/1999 Repertorio n.: 71104 Rogante: Notaio Faenza
Sede: San Benedetto del Tronto Registrazione: UR Sede: San Benedetto del Tronto
n. 609 del 02/05/1991 Cessione diritti - divisione..
(V. allegato 5.5.a - visure catastali).


5.5.2. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO
   Come già riportato al capitolo 2 della presente relazione in sede di descrizione,
in termini generali, dell’intero compendio immobiliare, l’immobile pignorato,
individuato come lotto n. 5, consiste in sostanza in un manufatto ad un solo piano,
con copertura ad unica falda, leggermente inclinata.
Come si evince dalla planimetrie allegate (V. Allegato n. 5.5.d - planimetria
aggiornata in scala indicativamente 1:100) e dall’allegata documentazione
fotografica (V. Allegato n. 5.5.e) l’immobile oggetto di pignoramento, destinato a
rimessa attrezzi, è realizzato con una struttura portante in ferro, con tamponatura in

                                                                                  110
pannelli in calcestruzzo vibrato e pannelli sandwich in poliuretano e copertura con
pannelli sandwich in poliuretano.
     Sotto l’aspetto delle finiture esso è caratterizzato da:
- pavimentazione in piastrelle ceramica;
- pareti, come detto in pannelli sandwich di poliuretano;
- infissi esterni con intelaiatura in ferro e pannelli sandwich di poliuretano.
     L’immobile risulta dotato di impianto elettrico.
     In sede di sopralluogo è stata riscontrata la non perfetta conformità dello stato di
fatto con la relativa planimetria catastale, essendo stata introdotta una tamponatura,
peraltro in parte prevista nel progetto di cui alla concessione edilizia a sanatoria,
ma non riportata catastalmente.
La consistenza dell’immobile pignorato si desume, come detto, dalla planimetria
aggiornata alla stato attuale (V. Allegato n. 5.5.d), sulla base delle misurazione e
dei riscontri direttamente effettuati. Con tollerabile approssimazione risultano le
seguenti superfici lorde:
-     superficie lorda commerciale pari a mq. 37,00 circa;
-     altezza netta variabile (Hmin = m. 2,00 - Hmax = m. 2,74)
Dal punto di vista edilizio-urbanistico il manufatto di che trattasi è stato realizzato
in epoca successiva il 01/09/1967 e agli atti del Comune di Spinetoli risulta quanto
segue:
- concessione in sanatoria di opere edilizie abusive n. 533 del 27/12/1995, relativa
    alla realizzazione di box auto in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal
    Sindaco    del   Comune      di   Spinetoli    alla   ditta    ……………………,
    ……………………,                         ……………………,                    ……………………,
    …………………….
    (V. Allegato F - Documentazione edilizio-urbanistica).
L’immobile ha accesso attraverso un’area, non oggetto di esecuzione
immobiliare, di proprietà solo in quota parte dell’esecutata ed in assenza di
qualsiasi servitù specifica di passaggio.


5.5.3. STIMA DELL’IMMOBILE PIGNORATO
Per la determinazione del valore commerciale dell’immobile pignorato si è fatto

                                                                                     111
ricorso al metodo di stima sintetico “a valore venale” ed al metodo di stima
analitico “a reddito”.
   Con il metodo di stima sintetico “a valore venale” ci si basa sulla migliore
scienza ed esperienza del settore immobiliare di riferimento per tipologia, classe,
ubicazione, stato di fatto e in sostanza sull’indagine finalizzata all’acquisizione dei
prezzi medi di mercato correnti nella zona, riferiti all'unità di superficie
commerciale lorda di immobili della stessa epoca di costruzione, di caratteristiche
similari, di stessa destinazione d’uso, ragguagliati anche con i prezzi di mercato di
immobili di nuova costruzione, tenuto conto delle condizioni di mercato.
   Nel caso di specie, in relazione all’ubicazione dell’immobile, quale accessorio
di una palazzina ubicata in una zona praticamente semi-periferica, discretamente
servita sotto ogni punto di vista, tenuto conto altresì dell’epoca di costruzione del
manufatto, delle sue caratteristiche peculiari dal punto di vista tipologico e
strutturale, delle sue condizioni generali di finitura esterna, della destinazione
d’uso, delle altezze interne e, non ultimo, delle finiture interne e dello stato di
conservazione e di manutenzione dello stesso nonché della non perfetta
rispondenza di quanto esistente in loco con il progetto autorizzato, per la
valutazione lo scrivente C.T.U. ritiene possa considerarsi congruo, con sufficiente
attendibilità, il seguente prezzo medio riferito all'unità di superficie:
- per superficie lorda rimessa attrezzi         €/mq. 700,00
da cui consegue:
- rimessa attrezzi       mq. 37 x €/mq 600,00           =               €   22.200,00
   Con il metodo di stima “a reddito” si procede come di seguito specificato:
- affitto annuo ricavabile dall’immobile in questione                   €     960,00
- detrazioni per:
  imposte e tasse (circa 19%) - € 960,00 x 19% =                        €     182,40
  manutenzione, assicurazione (circa 4%) - € 960,00 x 4% =              €      38,40
  Totale detrazioni                                                     €     220,80
- rendita netta annua                                                   €     739,20
Valore di stima a reddito con capitalizzazione al tasso del 3,00%:
€ 739,20 : 3,00 x 100 =                                                 € 24.640,00.
Il più probabile valore di mercato deriva dalla media delle due valutazioni sopra

                                                                                    112
espresse:
Vm= € (22.200,00 + 24.640,00)/2 = € 23.420,00.
Con gli adeguamenti e le opportune correzioni come di seguito esposto:
    a) per l’abbattimento forfettario in relazione alla differenza tra oneri tributari
          calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e l’assenza della
          garanzia per vizi occulti e le eventuali spese condominiali insolute -
          decurtazione del 10%;
    b) per lo stato d’uso e di manutenzione dell’immobile - decurtazione 0%;
    c) per lo stato di possesso - decurtazione 10%;
    d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura (e per quelli che
          saranno eliminabili ma a spese dell’acquirente - decurtazione forfettaria
          pari ad € 2.000,00;
    e) per necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi -
          decurtazione 0%;
    f) per altri oneri e pesi - decurtazione 0%;
si perviene alla valutazione di:
V = € 23.420,00 - € 23.420,00 x 20% - €. 2.000,00 = € 16.736,00
In c.t.                                                              € 16.700,00
(diconsi Euro Sedicimilasettecento/00).
Pertanto i diritti di 18/72 di piena proprietà di …………………… vengono stimati
in € 18/72 (16.700,00) = € 4.175,00 ed in c.t. € 4.200,00.


5.5.4. RISPOSTE AI QUESITI FORMULATI
1) IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA
   VENDITA, ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE.
Specificando se il pignoramento riguarda l’intera proprietà del bene o una quota
di esso (evidenziando, in tale evenienza, i nominativi dei comproprietari) o altro
diritto reale, descriva l’esperto l’immobile pignorato (comune, località, via,
numero civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne, contesto
in cui si trova - ad es. parte di un condominio o altro complesso immobiliare con
parti comuni -, caratteristiche generali della zona e servizi da essa offerti) con
indicazione:

                                                                                   113
a) della superficie, dei confini e dei dati catastali attuali verificando la
   corrispondenza di tali dati con quelli riportati nell’atto di pignoramento;
b) degli accessi;
c) delle eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (es. posti auto
comuni, giardino, ecc.);
d) dell’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (spese
condominiali ordinarie), delle eventuali spese condominiali straordinarie già
deliberate ma non ancora scadute, delle eventuali spese condominiali scadute e
non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia;
della utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
e) se il debitore esecutato è coniugato, ed, in caso affermativo, relazionando sullo
     stato patrimoniale dei coniugi e riferendo se l’immobile pignorato faccia parte
     del fondo patrimoniale eventualmente costituito dai coniugi e/o se, per sua
     provenienza, debba ritenersi facente parte della comunione dei beni ex artt.
     159 e ss. cod. civ.;
   Si specifica che il pignoramento non riguarda l’intera proprietà del bene, ma
solo la quota di diritti pari a 18/72 di piena proprietà di ……………………. I
nominativi dei comproprietari sono indicati al punto 5.5.1 che precede.
   Per quanto concerne la descrizione dell’immobile pignorato (comune, località,
via, numero civico, piani, superficie, accessi, caratteristiche interne ed esterne,
contesto in cui si trova, caratteristiche generali della zona) si rimanda al capitolo 2
ed al paragrafo 5.5.2 che precedono.
   Per quanto concerne i dati catastali - di cui alla lettera a) del quesito - dalle
visure effettuate presso l'Agenzia del Territorio – Ufficio Provinciale di Ascoli
Piceno - Catasto Fabbricati del Comune di Spinetoli (AP) il cespite risulta descritto
alla partita 1001725, con i seguenti dati identificativi:
Immobile
- foglio 10, particella 252, sub. 9, categoria C/6, classe 3, consistenza 52 mq. ,
 rendita Euro 40,28, via Candido Augusto Vecchi, n. 11, piano: T;
Dati derivanti da Variazione del 11/04/1991 n. 1178.1/1991 in atti dal 10/03/1999
Unità afferente.
Intestati:

                                                                                    114
- ……………………. nata a Pressana il 14/12/1955 - codice fiscale:
   ……………………. - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 8/72;
- ……………………. nato a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   ……………………. - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 28/72;
- ……………………. nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
   ……………………. - diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 18/72;
- ……………………. nato ad Ascoli Piceno il 14/05/1947 - codice fiscale:
   …………………….; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 18/72;
- …………………….                     nata a Venarotta il 06/04/1923 - codice fiscale:
   …………………….; diritti ed oneri reali: (1) proprietà per 12/72; (V. allegato
   5.5.a - visure catastali).
Ma detta intestazione deve ritenersi errata, come anche risulta dalla relazione
notarile infatti, sulla base degli atti, essa dovrebbe essere la seguente:
-……………………. per 18/72;
-……………………. per 18/72;
-……………………. quale bene personale per 20/72;
-Coniugi ……………………. e ……………………. in comunione legale per
4/72;
-Coniugi ……………………. e ……………………. in comunione legale per
 12/72 di nuda proprietà;
-……………………. per 12/72 di usufrutto.
In ogni caso resta invariata la quota di spettanza di ……………………., in ragione
di 18/72.
Dati derivanti da: Istrumento (atto pubblico) del 12/04/1991 Voltura n.
3368.3/1991 in atti dal 20/09/1999 Repertorio n.: 71104 Rogante: Notaio Faenza
Sede: San Benedetto del Tronto Registrazione: UR Sede: San Benedetto del Tronto
n. 609 del 02/05/1991 Cessione diritti - divisione..


   La consistenza reale, la superficie ed i confini dell'immobile pignorato
corrispondono a quella catastale; i dati catastali attuali corrispondono con quelli
riportati nell’atto di pignoramento, fatta eccezione per gli intestatari che in realtà
risultano i soggetti sopra indicati.

                                                                                  115
   Le trascrizioni e le iscrizioni gravanti sui beni pignorati risultano elencate al
paragrafo 4.1 della presente relazione.
   Per quanto concerne le lettere c) e d) del quesito si fa presente che presso il
fabbricato non risulta mai stata costituita una amministrazione condominiale e non
risulta che sussistano debiti per pulizie, manutenzioni, ecc.
   In risposta al quesito di cui alla lettera e) circa la utilizzazione prevista dallo
strumento urbanistico comunale si precisa soltanto che il manufatto è adibito a
rimessa attrezzi/box auto come da titolo edilizio abilitativo.
   Per quanto concerne infine la lettera f) del quesito si specifica quanto segue:
- i coniugi ……………………. e ……………………. si trovano in regime di
 separazione di beni, così come risulta dall’estratto per riassunto dell’atto di
 matrimonio rilasciato dal Comune di Spinetoli (V. Allegato H).
Non risulta agli atti che sia stato costituito dai coniugi un fondo patrimoniale di cui
faccia parte l’immobile pignorato.


2) SITUAZIONE         EDILIZIO-URBANISTICA             E    SANITARIA
   DELL’IMMOBILE
Acquisisca il certificato di destinazione urbanistica ove ricorra il caso previsto
dall’art. 30, comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Fornisca gli estremi della
concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire nonché della
eventuale concessione/permesso in sanatoria o dichiari che la costruzione è
iniziata prima del 1 settembre 1967; indichi eventuali pratiche edilizie in corso;
verifichi la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di
opere abusive, accerti l’eventuale sanabilità degli abusi riscontrati ai sensi delle
leggi 47/1985 e 724/1994 e 326/2003 calcolando i relativi costi della sanatoria;
accerti la situazione sanitaria dell’immobile fornendo gli estremi dei
provvedimenti di abitabilità/agibilità.
Dal punto di vista edilizio-urbanistico l’immobile di che trattasi risulta realizzato in
epoca successiva al 01/09/1967 e agli atti del Comune di Spinetoli risulta quanto
segue:
- concessione in sanatoria di opere edilizie abusive n. 533 del 27/12/1995, relativa
 alla realizzazione di box auto in via Candido Augusto Vecchi, rilasciata dal

                                                                                     116
    Sindaco     del   Comune    di    Spinetoli   alla   ditta       …………………….,
    …………………….,                       …………………….,                      …………………….,
    ……………………..
    (V. Allegato F - Documentazione edilizio-urbanistica)
     Non risultano agli atti del comune pratiche edilizie in corso, né presentate
domande di sanatoria ai sensi della legge n. 47/85 e della legge n. 724/94 (condono
edilizio) e succ., oltre quella sopra citata. Per quanto in precedenza esposto il bene
oggetto di pignoramento non risulta perfettamente regolare sotto il profilo edilizio-
urbanistico, ma appare sanabile ai sensi dell’art. 36 L. 380/2001.


3) STATO DI POSSESSO
Accerti se l’immobile è libero ovvero occupato precisando se è occupato da terzi
ed a che titolo o dal debitore; ove esso sia occupato in base ad un contratto di
affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione del contratto e la sua
scadenza, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio
fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio.
     L’immobile risulta detenuto da più proprietari aventi titolo.


4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Indichi l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici distinguendo,
mediante elencazione separata, quelli che resteranno a carico dell’acquirente e
quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, menzionando,
per questi ultimi, i costi a ciò presumibilmente necessari; l’esperto dovrà, in ogni
caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza
dei seguenti oneri e vincoli:
che resteranno a carico dell’acquirente
- Vincoli (soli in quanto trascritti) ed oneri di natura condominiale;
- Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato)
ed altre trascrizioni;
- Vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità;
-     Esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi
      civici;

                                                                                     117
- Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale
    al coniuge;
che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della
procedura
- Iscrizioni (a spese dell’acquirente);
- Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli (a spese dell’acquirente);
- Difformità catastali (a spese della procedura);
   Circa l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici che resteranno
a carico dell’acquirente si specifica quanto segue:
- non risulta la sussistenza di domande giudiziali, nè risulta che sussistono altre
 trascrizioni oltre quelle già riportate al paragrafo 4 della relazione generale;
- non risulta che sussistono vincoli artistici, storici, di alienabilità o indivisibilità;
- non risulta l’esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche)
 o di usi civici, né, atti di asservimento urbanistici o cessioni di cubatura;
- non risulta che sussistono convenzioni matrimoniali e provvedimenti di
 assegnazione dell’immobile al coniuge;
   Circa l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici che saranno
cancellati al momento della vendita a cura della procedura si specifica quanto
segue:
- non risultano iscrizioni, né pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli oltre
 quelli già riportati al capitolo 4 precedente; le relative spese di cancellazione a
 carico dell’acquirente sono state indicate in cifra forfettaria pari ad € 2.000,00 in
 sede di stima.
- non risultano difformità catastali di rilievo oltre quanto in precedenza esposto.


5) STIMA DELL’IMMOBILE
Determini il valore commerciale dell’immobile secondo la migliore scienza ed
esperienza del settore immobiliare di riferimento, per tipologia, classe, ubicazione,
stato di fatto ed epoca di alienazione indicando, comunque, il criterio di stima
utilizzato nonché le fonti di informazioni utilizzate per la stima; esponga, altresì,
analiticamente i dovuti adeguamenti e le necessarie correzioni della stima

                                                                                         118
precisando, in maniera distinta, (a) quelli per l’abbattimento forfettario in
relazione alla differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui
valori catastali e l’assenza della garanzia per vizi occulti e le eventuali spese
condominiali insolute (decurtazione minima del 10% del valore dell’immobile), (b)
per lo stato d’uso e manutenzione dell’immobile, (c) per lo stato di possesso (sopra
sub 3), (d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura (sopra sub 4) e
per quelli che saranno eliminati ma a spese dell’acquirente (sopra sub 4), (e) per
l’eventuale necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi, e (f) per
altri oneri e pesi; se del caso, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni
e correzioni, deve essere espresso prefigurando le due diverse ipotesi in cui
eventuali oneri di regolarizzazione catastale siano assunti dalla procedura ovvero
siano lasciati interamente a carico dell’acquirente; rediga, infine, una dettagliata
descrizione riepilogativa del bene ai fini della formazione del bando d’asta e del
decreto di trasferimento dell’immobile;
   Per la stima dell’immobile oggetto di pignoramento vedasi il paragrafo 5.5.3
della presente relazione, da cui risulta un valore complessivo dell’immobile di €
16.700,00, ma il pignoramento non riguarda l’intera proprietà del bene, ma solo
una quota di esso pari ai 18/72 di piena proprietà di …………………….; detta
quota è stata stimata in 18/72 x (€ 16.700,00) = € 4.175,00 ed in c.t. € 4.200,00.
   Per la formazione del bando d'asta e del decreto di trasferimento
dell’immobile si riporta la seguente descrizione riepilogativa del bene ed il valore
stimato:
   “Diritti di 18/72 di piena proprietà di ……………………. su un manufatto ad
uso rimessa attrezzi/box auto sito in Comune di Spinetoli, via Candido Augusto
Vecchi, 11, distinto al Catasto Fabbricati di detto Comune come segue:
- foglio 10, particella 252, sub. 9, categoria C/6, classe 3, consistenza 26 mq. ,
rendita Euro 40,28, via Candido Augusto Vecchi, n. 11, piano: T;
Confini: L’immobile confina su due lati con corte stessa proprietà, salvo altri”
Valutazione della quota corrispondente ai diritti di piena proprietà di
……………………., nata a Ascoli Piceno (AP) il 01/05/1950 - codice fiscale:
……………………. = € 4.200,00 (diconsi Euro Quattromiladuecento/00).
L’accesso alla presente rimessa attrezzi/box garage avviene dalla corte esterna

                                                                                     119
(non oggetto di esecuzione immobiliare), che, anche sulla base della relazione
notarile risulta appartenere a:
-……………………. per 18/72;
-……………………. per 18/72;
-……………………. quale bene personale per 20/72;
-Coniugi ……………………. e ……………………. in comunione legale per
4/72;
-Coniugi ……………………. e ……………………. in comunione legale per
 12/72 di nuda proprietà;
-……………………. per 12/72 di usufrutto;
contrariamente a quanto riportato in visura catastale sulla cui base
risulterebbe:
-……………………. per 18/72;
-……………………. per 18/72;
-……………………. per 28/72;
- ……………………. per 8/72;
-……………………. per 12/72;
palesemente errato, in quanto, fra l’altro la somma delle quote riporta 84/72.
Si evidenzia altresì che non risulta sussistere alcuna specifica
servitù di passaggio per accedere al presente immobile.


Ascoli Piceno, 20 Ottobre 2009
                                                                            Il C.T.U.
                                                       (Dott. Ing. Pierluigi Zampini)




                                                                                 120

								
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