El problema de la vivienda by 5l72H6

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									              El problema de la vivienda
• Problema nº 1: Aumento generalizado del precio de
  la vivienda
      • Soluciones por vía de la demanda (limitaciones
        disponibilidad préstamos hipotecarios)
      • No parece que una mayor oferta de viviendas haga
        disminuir el precio de las viviendas
• Problema nº 2: Dificultad de determinados sectores
  sociales (sobre todo, jóvenes) para acceder a una
  vivienda
      • Soluciones por vía de la oferta
      • Producción de viviendas con precio tasado (asequibles)
      • El mercado no crea espontáneamente estas viviendas
      • Fomento de la iniciativa privada: ayudas directas
        (subvenciones a promotores y adquirentes) e indirectas
      • Limites titularidad viviendas protegidas: contrapartida
        ayudas
     Problemas actuales viviendas protegidas
• Buena parte de los escasos fondos públicos para la protección a
  la adquisición de viviendas no llegan a las personas adecuadas
   – Fraude relevante
   – Despilfarro fondos públicos
• Buena parte de las viviendas con protección pública son
  adquiridas (en segunda transmisión) por personas que pueden
  adquirir una vivienda en el mercado libre
   – Fraude generalizado
• Caída espectacular de la producción de viviendas protegida
• Regulación caótica y descoordinada
• Política de suelo desconectada de las necesidades reales de
  vivienda
        COMPETENCIAS EN VIVIENDA
• Comunidades Autónomas: Competencias exclusivas
  en materia de vivienda
  – Planes propios en materia de vivienda
• Estado: Competencias que inciden en la materia
  vivienda
  – Bases de la ordenación del crédito (149.1.11).
  – Bases de la planificación general de la actividad
    económica (149.1.13).
  – Coordinación de la planificación general de la actividad
    económica.
  – Legislación sobre expropiación forzosa (149.1.18).
        COMPETENCIAS ESTATALES
• Competencias posibles estatales con base en
  los criterios jurisprudenciales de la STC
  152/1988:
  – Definición actuaciones protegibles.
  – Regulación formas financiación.
  – Nivel de protección.
  – Aportación de recursos.
  – Formalización de convenios entidades financieras.
  – Pago subsidiaciones.
  – Determinación precio básico.
 EXTENSIÓN TERRITORIAL DE LAS BASES
• Financiación condicionada
  Concepto "gastos de inversión”
  Cómputo del coste efectivo del traspaso de los
   servicios
• Vinculación entre:
   Normativa estatal
   cantidades aportadas por el estado para la
   financiación del servicio
• Limitación   a   CC.AA.    con    financiación
  común
     COMPETENCIAS AUTONÓMICAS
• La gestión de medidas estatales de
  fomento.
• Procedimiento de calificación de las
  viviendas de protección oficial y su
  control.
• Resolución acordando o denegando
  disfrute subvenciones personales.
• Adecuación de la normativa básica.
        CONTENIDO RD 2066/2008

• Actuaciones protegibles.
• Formas de financiación cualificada.
• Condiciones para el acceso a la
  financiación cualificada.
• Cuantía de las ayudas (subvenciones,
  subsidiaciones).
• Limitaciones en razón de las ayudas
  recibidas.
          ACTUACIONES PROTEGIDAS
• PROMOCIÓN DE VIVIENDAS NUEVA
  CONSTRUCCIÓN Y SU ADQUISICIÓN
  – Viviendas protegidas de precio concertado
  – Viviendas protegidas de precio general
  – Viviendas protegidas de régimen especial

• ADQUISICIÓN VIVIENDAS YA CONSTRUIDAS
  (VIVIENDAS PRECIO TASADO, VPT, viviendas
  usadas)

• REHABILITACIÓN.

• URBANIZACIÓN Y ADQUISICIÓN ONEROSA SUELO
  VPP.
   FORMAS FINANCIACIÓN CUALIFICADA

• Préstamos convenidos (cualificados)


• Ayudas económicas directas:
  Subsidiación
  Subvenciones.
   CONDICIONES ACCESO FINANCIACION
             CUALIFICADA
• Actuación calificada.
• No titulares vpp o libre mismo municipio (> 40%
  precio máximo vpp).
• No exceso ingresos familiares
          6,5 Indicador público de renta de efectos
            múltiples (IPREM) (viv. Régimen Concertado)
          5,5 IPREM (viv. Régimen general o usadas)
          2,5 IPREM (viv. Régimen especial)
• NO EXCESO SUPERFICIES ÚTILES (90 m2) NI
  PRECIOS MÁXIMOS.
• No financiación cualificada últimos 10 años
       LIMITACIONES PROTECCIÓN PÚBLICA
•   Residencia habitual y permanente
•   Ocupación en 3 meses
•   Prohibición de venta 10 años desde calificación definitiva
•   Venta: interrupción subsidiación; posible resolución
    préstamo
•   LÍMITE DE PRECIO DE VENTA (30 AÑOS vivienda
    protegida; vivienda usada, 15 años).
•   Prohibición de descalificación.
•   Derechos de tanteo y retracto
•   Arrendamiento: vinculación a régimen de uso periodo
    amortización (10-25 años)
•   Registro de demandantes de viviendas protegidas
SUBSIDIACIÓN PRÉSTAMO CUALIFICADO


Ayuda financiera estatal destinada a facilitar al
prestatario el pago de la amortización del
préstamo y sus intereses (o sólo intereses, en
el período de carencia), y que consiste en el
abono a ésta última, por parte del Ministerio de
Vivienda, de una cuantía fija, que se descontará
de los pagos que la entidad facture al
prestatario.
       CARACTERÍSTICAS PRÉSTAMOS
             CUALIFICADOS
• CUANTÍA MÁXIMA: 80 % PRECIO MÁXIMO VENTA.
• PLAZOS DE AMORTIZACIÓN:
    – VENTA: 25 AÑOS; ARREND.: 10 Ó 25 AÑOS
• TIPO INTERÉS MINISTERIO VIVIENDA.
• CUOTAS CRECIENTES 1%.
• GARANTÍA HIPOTECARIA.
• POSIBLES INTERRUPCIONES POR DESEMPLEO (2
  AÑOS).
• PRÉSTAMOS A PROMOTORES Y A ADQUIRENTES O
  ADJUDICATARIOS.
         PRÉSTAMOS CONVENIDOS (I)
• No es prestada directamente por la Administración
  Pública.
• Corre a cargo de las entidades crediticias, ya sean
  públicas o privadas, a través de convenio.
• Carácter privado de los fondos que componen los
  préstamos cualificados.
• Implican una ventaja económica.

• Actividad de fomento de carácter indirecto.
• Ejercicio de competencias públicas.
      PRESTAMOS CONVENIDOS (II)

• Está perdiendo importancia cualitativa
  y cuantitativa.
• Vocación protección personal, inserta
  en un procedimiento administrativo
  volcado hacia la protección de la
  promoción.
• Las ayudas concebidas como
  préstamos cualificados prácticamente
  ignoran la progresividad.
  RELACIÓN TRIANGULAR PRÉSTAMOS

• RELACIÓN ADMINISTRACIÓN /
  ENTIDADES DE CRÉDITO  CONVENIO
• RELACIÓN ADMINISTRACIÓN /
  PROMOTORES O ADQUIRENTES 
  CALIFICACIÓN PROVISIONAL Y
  DEFINITIVA
• CONTRATO PRIVADO PROMOTORES O
  ADQUIRENTES Y ENTIDADES
  CREDITICIAS
      CONTENIDO CONVENIOS

• COMPROMISOS ENTIDADES DE
  CRÉDITO.
• COMPROMISOS
  ADMINISTRACIÓN.
• POTESTADES ADMINISTRACIÓN.
• POTESTADES ENTIDADES DE
  CRÉDITO.
                      PAIS VASCO
• Decreto 39/2008, de 4 de marzo
• Las viviendas y locales que sean objeto de calificación
  definitiva con arreglo a lo previsto en el presente
  Decreto, mantendrán permanentemente la misma, y por
  lo tanto, su naturaleza de protección oficial.
• Las viviendas de protección oficial no podrán ser
  descalificadas, salvo el supuesto de viviendas sometidas
  a cualquier régimen de protección oficial destinadas a
  realojos, que podrán ser descalificadas a petición de las
  personas realojadas o sus causahabientes, una vez
  transcurridos 20 años a contar desde la fecha de su
  calificación definitiva.
    PLAN DE VIVIENDA DE LA COMUNIDAD DE MADRID
                      2009-2012
•     Decreto 74/2009, de 30 de julio
•     Tipología Viviendas con protección pública (VPP)
     1.   Viviendas con protección pública para venta o uso propio
          -   Viviendas con protección pública de precio básico
          -   Viviendas con protección pública de precio limitado
     2.   Viviendas con protección pública para arrendamiento
          –   Vivienda con protección pública para arrendamiento de precio básico
          –   Vivienda con protección pública para arrendamiento de precio limitado
     3.   Viviendas con protección pública para arrendamiento con opción de
          compra
          –   VPPA con opción de compra de Precio Básico
          –   VPPA con opción de compra de Precio Limitado
          –   VPPA con opción de compra para jóvenes
•     Plazo duración régimen legal:
     –    VPP venta o uso propio: 15 años
     –    VPP arrendamiento: 15 años
     –    VPP arrendamiento con opción de compra: 10 años
    PLAN DE VIVIENDA DE LA COMUNIDAD DE
              MADRID 2009-2012
•    Referencias a la normativa estatal
     –   Posibilidad de obtener financiación estatal para viviendas
         calificadas con tipología autonómica si se cumplen los
         requisitos exigidos en la normativa estatal (art. 3.3.3 y DA
         primera Decreto 74/2009, de 30 de julio)
     –   Duración régimen legal: aplicación de la normativa estatal si
         se obtiene financiación estatal (art. 10.1 Decreto 74/2009)
     –   Aplicación supletoria de la normativa estatal vigente en
         materia de vivienda de protección oficial en lo no previsto en
         el Reglamento autonómico
     –   Convenio de colaboración de 5 de mayo de 2009 entre
         Ministerio de Vivienda y la Comunidad de Madrid para la
         aplicación del Plan estatal de vivienda y rehabilitación 2009-
         2012 (BOE de 29 de junio de 2009)
               CASTILLA-LA MANCHA
• Ley 2/2002, de 7 de febrero
• Vivienda con protección pública
   – Viviendas calificadas de protección oficial al amparo del
     RDL 31/1978
   – Viviendas declaradas protegidas en virtud de normas
     de desarrollo de planes de vivienda estatal o
     autonómico
   – Viviendas que se promuevan sobre suelos
      • Formen parte patrimonio público
      • Incluidos en catálogos de suelo residencial público
      • Tengan reconocidas ayudas públicas a la adquisición o
        urbanización
   – Superficie: 90 m2 / 120 m2
   – Duración régimen jurídico: 10 años salvo específico
                  ANDALUCIA (i)
•      Decreto 395/2008, de 24 junio (plan
       concertado)
i.   Viviendas protegidas de régimen especial
ii.  Viviendas protegidas de precio general
iii. Viviendas protegidas de iniciativa municipal y
     autonómica
iv. Adquisición protegida de viviendas usadas
v. Viviendas protegidas en alquiler de renta
     básica
vi. Viviendas protegidas en alquiler con opción a
     compra
vii. (…)
                  ANDALUCIA (ii)
•   El plazo de duración del régimen legal de las
    viviendas y alojamientos protegidos acogidos al
    correspondiente Plan estatal de vivienda será el
    mínimo establecido en el mismo, contado desde la
    fecha de la calificación definitiva (art.18).
•   El plazo de duración del régimen legal de las
    viviendas protegidas acogidas al programa de
    viviendas de iniciativa municipal y autonómica
    concluirá al transcurrir totalmente el período de
    amortización del préstamo cualificado, sin que
    dicho plazo pueda ser inferior a 15 años, contados
    desde la fecha de la calificación definitiva.
                  ANDALUCIA (iii)
•   El plazo de duración del régimen legal de las
    viviendas protegidas acogidas al programa de
    Viviendas Protegidas en Alquiler con Opción a
    Compra para Jóvenes será de 7 años, contados
    desde la fecha de la calificación definitiva.
•   Las viviendas acogidas al presente Plan no podrán
    ser objeto de descalificación antes de que
    transcurran los plazos a que se refiere este artículo.
    RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDAS
    PROTEGIDAS EN LA JURISPRUDENCIA (i)
•       Nulidad de las previsiones del
        planeamiento que vinculaba determinados
        terrenos a la construcción de vivienda
        protegida
•       Ejemplos:
    –     STS de 1 de junio de 1987 (Azdi. 5906, Ponente
          Delgado Barrio)
    –     STS de 5 de febrero de 1992 (Azdi. 2299;
          Ponente Esteban Alamo)
    ANTECEDENTES LEGALES RESERVAS DE
         SUELO VIVIENDA PROTEGIDA
•       Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre reforma del régimen
        urbanístico y valoraciones del suelo (art. 35.3)
        “si el planeamiento general calificara terrenos con destino a
        la construcción de viviendas de protección oficial u otro
        régimen de protección pública, considerará esta calificación
        como un uso específico, asignándosele el coeficiente de
        ponderación que, justificadamente y en coordinación con los
        criterios de valoración catastral, exprese su valor en relación
        con el característico del área de reparto en que quede
        incluido”.
•       Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992
    –      Art. 98.3
    –      Declarado nulo STC 61/1997 (F.J. 24.d).
  RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDAS
 PROTEGIDAS EN LA JURISPRUDENCIA (ii)
Argumentos    utilizados        por      la
   jurisprudencia
  a) La Ley del Suelo vigente en ese
     momento, el Texto Refundido de la Ley
     del Suelo de 1976, no autorizaba
     expresamente la imposición de un
     régimen especial de construcción como
     el de las viviendas protegida
  b) El régimen de las viviendas protegidas
     existente es un régimen de fomento y no
     comporta técnicas urbanísticas
  RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDAS
 PROTEGIDAS EN LA JURISPRUDENCIA (iii)
Argumentos utilizados por la jurisprudencia
  c)   La imposición a los propietarios de terrenos
       de construcción de viviendas protegidas carece
       “de     los     necesarios    mecanismos    de
       compensación”
  d)    Se trata de una delimitación del derecho de
       propiedad que excede de las competencias que
       podían    acometer    los   instrumentos    de
       planeamiento, a los que tradicionalmente se
       les ha asignado el carácter de reglamentos, de
       forma que, sin previa previsión por Ley en
       sentido formal que ampare estas vinculaciones,
       resultaba ilegal por resultar un exceso
       innovador reglamentario
    RESERVAS SUELO VIVIENDA PROTEGIDA
           COMUNIDAD MADRID
•    Determinaciones sobre usos de suelo (art. 38 L.
     9/2001)
•    Area de reparto de suelo urbanizable sectorizado
     – 10% superficie: tipología de viviendas libremente
       determinado Ayto.
     – Del 90% restante:
        • Mínimo 50% viviendas sujetas a algún régimen
          de protección pública
        • De este 50%: un 25% como máximo a
          Viviendas de Precio Tasado o figuras similares
 REGULACIÓN RESERVAS SUELO VIVIENDAS
            PROTEGIDAS (I)
1.   Art. 10.b) Ley 8/07. Para hacer efectivos los
     principios y los derechos y deberes enunciados en el
     Título I, las Administraciones públicas, y en
     particular las competentes en materia de ordenación
     territorial y urbanística, deberán (..)
2.   b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos
     productivos y para uso residencial, con reserva en
     todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta
     a un régimen de protección pública que, al menos,
     permita establecer su precio máximo en venta, alquiler
     u otras formas de acceso a la vivienda, como el
     derecho de superficie o la concesión administrativa.
3.   Esta reserva será determinada por la legislación sobre
     ordenación territorial y urbanística o, de conformidad
     con ella, por los instrumentos de ordenación y, como
     mínimo, comprenderá los terrenos necesarios para
     realizar el 30 por ciento de la edificabilidad
     residencial prevista por la ordenación urbanística en
     el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de
     urbanización.
REGULACIÓN RESERVAS SUELO VIVIENDAS
            PROTEGIDAS (II)
 - Afecta a suelo urbano y urbanizable (no
    actuaciones de dotación)
 - Posible reserva inferior si:
    -   i) se trata de actuaciones de nueva
        urbanización;
    -   ii) cumplimiento íntegro de reserva global
        y
    -   iii) respeto cohesión social
                 RÉGIMEN TRANSITORIO
1.       Aplicación de reserva de suelo para vivienda
         protegida (D.T. 1 TRLS-08)
     -     Aplicación a todos los cambios de ordenación cuyo
           procedimiento de aprobación se inicie con
           posterioridad a entrada en vigor de Ley 8/07 (1 de
           julio 2007)
     -     Aplicación supletoria de 30% si en plazo de año no
           se establece previsión al respecto
     -     Exentos municipios inferiores 10.000 h. con
           autorizaciones viviendas inferiores a 5 viviendas
           por 1.000 habitantes / año (siempre y cuando el
           desarrollo no prevea más de 100 nuevas viviendas)
     -     Instrumentos de reforma o mejora de urbanización
           existente de no más de 200 viviendas
     -     Posibilidad de compensar minoración de porcentaje
           en actuaciones de nueva urbanización si: i) no
           dirigidas a primera residencia y ii) incrementos de
           otras de la misma categoría de suelo
 OTRAS MODALIDADES DE RESERVAS DE
              SUELO

1. Patrimonios públicos de suelo
2. Estándares urbanísticos,
   objeto de cesión obligatoria y
   gratuita
  • Redes supramunicipales
  • Suelo de equipamiento público
    residencial
 LÍMITES PRÁCTICOS DE LAS RESERVAS DE
                SUELO

1. Descoordinación    entre reservas    de
   suelo y número de viviendas protegidas
2. Falta de adecuación de las reservas a
   las    necesidades    reales  de    los
   ciudadanos
3. Descoordinación    entre reservas    de
   suelo y gestión urbanística
4. Diversidad de modalidades de vivienda
   protegida
           PROPUESTAS DE SOLUCIÓN
• Registros de demandantes de vivienda
   – Sólo se puede adquirir una vivienda con protección
      pública (en primera o segunda transmisión) si se
      acredita la inscripción en un registro que acredite el
      cumplimiento de requisitos económicos y personales
• Derechos de tanteo de retracto sobre la transmisión de
  viviendas protegidas
       • Mantener un parque de viviendas de titularidad
         privada a precio moderado
• Producción publica de suelo para construcción de
  viviendas protegidas
   – Consorcios urbanísticos en la Comunidad de Madrid
   – Leganés Norte, Getafe Norte, Espartales Sur,
      Valdelasfuentes
   – Reserva equilibrada de suelo para vivienda protegida

								
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