HOMOLOGACI�N GLOBAL MODIFICATIVA DEL PGOU DE L�ELIANA

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HOMOLOGACI�N GLOBAL MODIFICATIVA DEL PGOU DE L�ELIANA Powered By Docstoc
					    Ilmo. Ayuntamiento de l'Eliana
Homologación Global Modificativa
   De Las Normas Subsidiarias
           De L´Eliana

             MEMORIA

                         Enero de 2001
                                               2




INTRODUCCIÓN                                                                                    1

MEMORIA INFORMATIVA                                                                             7
  I.- CONDICIONES GEOGRÁFICAS.-                                                                 7
      1. Características naturales del territorio:                                              7
      2.     Población y previsiones de evolución demográfica:                                 16
      3. Actividad Económica:                                                                  29
      4. Licencias de construcción:                                                            36
      5. Infraestructuras:                                                                     36
      6. Instalaciones y servicios públicos:                                                   46
      7. Cartografía temática y Estudios integrantes del sistema de información territorial:   55
  II.- CONDICIONES INSTITUCIONALES.-                                                           57
      1. Legislación aplicable:                                                                57
      2. Planeamiento vigente:                                                                 59
MEMORIA JUSTIFICATIVA                                                                          62
  I.- JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA
  HOMOLOGACIÓN.-                                                                              62
      1. Justificación legal: el reparto competencial                                         62
      2. Justificación coyuntural                                                             63
      3. Justificación con respecto a la normativa aplicable                                  64
      4. Justificación por la dinámica del Municipio                                          64
  II.- OBJETO Y ALCANCE.-                                                                     66
      1. Alcance territorial: Homologación global:                                            66
      2. Alcance material: homologación modificativa:                                         66
  III.- MODIFICACIONES PUNTUALES.-                                                            68
      1. Gestión urbanística:                                                                 68
      2.Reajuste de aprovechamientos en los sectores del suelo urbanizable para absorber
      la red primaria que se imputa a través de la presente Homologación:                     68
      3. Clasificación del “Jardín Lluquet” como suelo urbanizable a efectos de su
      adscripción a los distintos sectores delimitados en dicha clase de suelo:               69
      4. Clasificación de la zona industrial como suelo urbanizable y distribución de su
      superficie entre uso industrial y residencial:                                          69
      5. Ligeros ajustes en la delimitación de los sectores de suelo urbanizable para
      adaptarlos a los criterios de sectorización de la LRAU 6/94 y nueva numeración de
      dichos sectores:                                                                        70
      6. Subsanación de errores detectados en la línea de delimitación del término municipal
      con los municipios de Ribarroja y San Antonio de Benagéber:                             70
      7. Ampliación del Parque Mandor hasta alcanzar la dimensión mínima prevista en el
      RPCV para la reserva de parque público:                                                 71
      8. Adaptación de elementos de la infraestructura viaria y zonas verdes a su
      configuración real o proyectada con posterioridad a la aprobación de las Normas:        71
      9. Modificaciones puntuales sobre la red viaria secundaria y la ordenación
      pormenorizada:                                                                          72
      10. Normas Urbanísticas:                                                                73
      11. Nuevas directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ordenación
      del territorio:                                                                         74
  IV.- ORDENACIÓN ESTRUCTURAL.-                                                               75
      1.Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ordenación del territorio
      (artículo 17.1 A LRAU).                                                                 76
      2. Clasificación del Suelo (artículo 17.1.B LRAU):                                      77
      3. División del Territorio en Zonas de Ordenación Urbanística (Art. 17.1.c) LRAU).- 82
      4. Delimitación sectorial ( artículo 17.1 e) LRAU):                                     85
      5. Ordenación del suelo no urbanizable (artículo 17.1D) LRAU):                          88
                                            3




    6. Tratamiento conforme a su legislación reguladora, para su protección y
    funcionalidad de los bienes de dominio público no municipal ( artículo 17.1 f) LRAU):
                                                                                         89
    7. Establecimiento de áreas de reparto y determinación de aprovechamientos tipo (
    artículo 17.1 G) LRAU):                                                              91
    8. Expresión de los objetivos a considerar en la redacción de los instrumentos de
    desarrollo (Artículo 17.1.H) LRAU.                                                  109
    9. Ordenación de los centros cívicos y de las actividades susceptibles de generar
    tránsito intenso (Art. 17.1.I de la LRAU)                                           114
    10. Delimitación de la red primaria de suelo dotacional (artículo 17.1J) LRAU):     116
    11. Secuencia lógica de Desarrollo Territorial (Art. 17.4 LRAU):                    122
    12. Identificación de una zona de ordenación diferenciada de los núcleos históricos
    tradicionales. Normas de protección del Patrimonio (Art. 17.5 LRAU):                124
    13. Coordinación con la ordenación de los Municipios colindantes (Art. 17.6 LRAU): 125
    14. Normas Urbanísticas (arts. 53 y 54 RPCV):                                       126
 V.- ORDENACIÓN PORMENORIZADA.-                                                         129
EQUIPO REDACTOR                                                                        130
                                     4




                        INTRODUCCIÓN


     El municipio de L´Eliana cuenta con Normas Subsidiarias de
Planeamiento, aprobadas definitivamente por la Comisión Territorial de
Urbanismo de Valencia en sesión de 1 de Agosto de 1995.

      Aunque las referidas Normas han sido aprobadas con posterioridad a la
entrada en vigor de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre de la Generalitat
Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística (en adelante LRAU
6/94), la normativa contenida en las mismas viene referida a la legislación
estatal, principalmente el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1/92, de 26
de junio (en adelante TRLS 1/92), vigente durante la redacción de las
Normas, tramitándose y aprobándose con arreglo al citado Texto estatal de
conformidad con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda de la
mencionada Ley Valenciana al haberse publicado el Avance de la Revisión
de las Normas Subsidiarias en los meses de noviembre y Diciembre de 1993
y aprobado inicialmente dicho documento (expuesto al público en Marzo y
Abril de 1994) antes de la entrada en vigor de la misma.

     Con el presente documento se pretende la homologación a la LRAU
6/94 de las Normas Subsidiarias vigentes, diferenciando las determinaciones
de ordenación estructural a las que se refiere el art. 17 LRAU y las
determinaciones de la ordenación pormenorizada a las que se refiere el art.
18 de la misma Ley, a la vez que se introducen determinadas
modificaciones.

       Estas últimas no afectan al modelo territorial, que básicamente se
mantiene en su integridad –salvo el cambio de uso a residencial de una
parte de la amplia zona industrial prevista en las Normas- al no haber
variado las circunstancias económicas, sociales y demográficas que se
tuvieron en cuenta al elaborar las vigentes Normas.

       Las modificaciones que se introducen afectan principalmente a la
gestión o ejecución del planeamiento, materia que en las vigentes Normas
carece de regulación al haber acordado la Comisión Territorial de Urbanismo
con ocasión de la aprobación definitiva de las mismas la suspensión del
Título III de las Normas Urbanísticas, relativo a la ejecución del
planeamiento, por no ajustarse las previsiones contenidas en el mismo,
todas ellas referentes al TRLS 1/92, al nuevo sistema de gestión introducido
por la LRAU 6/94.
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       Dicha suspensión de los mecanismos de gestión previstos en las
vigentes Normas ha determinado la imposibilidad de obtención de la mayor
parte de las superficies dotacionales de la red primaria, principalmente de
parques y jardines públicos –Barrancos de Mandor y Lluquet-, para las que
se contempla como única vía de adquisición la expropiación a cargo de los
fondos públicos municipales.

       Han transcurrido más de cuatro años desde la aprobación de las
vigentes Normas y las mencionadas superficies de la red primaria continúan
pendientes de obtención ante la falta de recursos económicos del
Ayuntamiento para afrontar su adquisición. Únicamente se ha conseguido
obtener una parte de los terrenos destinados a la vía de Ronda a través de
convenios suscritos con los titulares de suelo con reserva de
aprovechamiento a cargo del excedente municipal en los distintos sectores
del suelo urbanizable.

      De esta forma al acometer ahora la Homologación de las Normas se
plantea, como finalidad primordial, la de introducir los sistemas de gestión
que permitan la obtención de la red primaria mediante su imputación al suelo
urbano y urbanizable pendiente de consolidación y programación,
respectivamente

       Asimismo se pretende la adaptación de las Normas Urbanísticas a la
normativa vigente en la actualidad, tanto estatal como autonómica, entre
esta última el Reglamento de Zonas aprobado por Orden de 26 de abril de
1.999, a través del cual se unifican conceptos, terminología y parámetros
urbanísticos en materia de ordenanzas de la edificación.

      En cuanto al modelo territorial, la única actuación relevante afecta a la
amplia zona industrial procedente de las antiguas Normas Subsidiarias de
1.986 y que permanece todavía sin desarrollar, destinándose una parte de la
misma –la más próxima al casco urbano- al uso residencial, de mayor
demanda, si bien con una tipología plurifamiliar, de precios más asequibles
para un segmento de la población que no puede afrontar los elevados
precios de la vivienda unifamiliar predominante en el municipio.

       Se introducen, finalmente, otras modificaciones de menor
transcendencia que atañen a la línea de delimitación del término municipal –
pequeños ajustes con los municipios de Ribarroja y San Antonio de
Benageber-, ordenanzas particulares que requieren aclaración para evitar
dudas interpretativas, ligeras variaciones en la delimitación de los sectores
del suelo urbanizable para adaptarla a los nuevos criterios legales de
sectorización, pequeñas variaciones en la red viaria secundaria...
modificaciones todas ellas de escasa relevancia por su alcance puntual.

      En la redacción de este documento de Homologación se ha procurado
seguir el orden material previsto para la elaboración del planeamiento
general en el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana
                                     6




aprobado por Decreto nº 201/98, de 15 de diciembre (en adelante, RPCV),
con una primera parte informativa, en la que se actualizan las condiciones
geográficas –principalmente de evolución poblacional - e institucionales
recogidas en las vigentes Normas, reflejándose la normativa urbanística en
vigor y el grado de desarrollo de dichas Normas, con referencia a las
Modificaciones Puntuales, Planes Parciales, Programas y Estudios de
Detalle asumidos por aquellas o aprobados con posterioridad a su
aprobación.

       A través de la Memoria Justificativa se desarrolla el contenido propio
de la Homologación, distinguiendo las determinaciones de la ordenación
estructural y las correspondientes a la ordenación pormenorizada, junto con
las modificaciones introducidas en las vigentes Normas, que son tratadas en
los epígrafes correspondientes de la ordenación estructural, salvo aquellas
de carácter muy puntual y de escasa incidencia, y las relativas a las Normas
Urbanísticas, que se introducen directamente en el texto refundido de nueva
redacción.

       Finalmente se recogen las determinaciones con eficacia normativa:
Directrices de la Ordenación Territorial, Fichas de Planeamiento y Gestión, y
Normas Urbanísticas.

        Quedan, así, homologadas las vigentes Normas a las nuevas
previsiones de la LRAU 6/94, delimitándose la competencia entre la
Administración Autonómica y el Ayuntamiento de L’ Eliana para la
aprobación de los planes de desarrollo y de las variaciones puntuales del
planeamiento que la evolución social o económica pueda reclamar en un
futuro.
                                      7




                   MEMORIA INFORMATIVA


                I.- CONDICIONES GEOGRÁFICAS. -

      Las condiciones geográficas de L’Eliana se reflejan ampliamente en la
Memoria de las Normas Subsidiarias, destacando a modo de síntesis las
siguientes:

1. Características naturales del territorio:

               1.1. Geología:

              En términos geológicos L´Eliana ocupa un área dentro del
glacis de sedimentación de Lliria, que se prolonga desde el borde suroriental
de la Cordillera Ibérica.

             El conjunto de la depresión de Lliria se encuentra rellena de
materiales neógenos, cuaternarios apenas deformados, que dan lugar a una
especie de sinclinal de cobertura o graben en profundidad. La respuesta de
los materiales mesozoicos a las deformaciones principales del zócalo
constituye una adaptación mediante plegamiento.

               Todo este sistema se encuentra entre dos facies importantes
del mioceno:

              Por un lado existen, en el corredor Burjasot-Bétera-Lliria
formaciones de depósitos continentales, en las que predominan materiales
detríticos de origen fluvial o correspondientes a los abanicos aluviales de la
Sierra Calderona. Localmente hay muchas intercalaciones de materiales
carbonatados y evaporíticos.

            Por otro lado, más hacia el sur sureste de la comarca
encontramos las facies del mioceno marino, que están formadas por
sedimentos marinos detríticos o biodetríticos litorales, sobre los que suelen
descansar calizas margosas que delatan procesos de transgresión.

            En el término de L’ Eliana afloran materiales que desde el más
antiguo al más moderno, comprenden las edades geológicas que abarcan
desde el mioceno superior al neogeno (cuaternario).
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             El terciario que encontramos en el municipio se corresponde
con sedimentos calcáreos, recubiertos por el cuaternario en vaguadas o
depresiones que obedecen a una deposición en un sistema litoral y
típicamente marino, dada la presencia de ostras en los sedimentos detríticos
. Las facies del mioceno marino del término refleja unas condiciones de
sedimentación, que a lo largo de la columna estratigráfica varía de un
ambiente costero, a un ambiente lacustre.

              De muro a techo, los materiales representados son calizas
arenosas o masivas, con tubos de algas, calizas micríticas, generalmente
biomicritas, con algunas intercalaciones margo-arcillosas, sobre todo en la
parte sur-oriental del término. (Puede verse en los alrededores del campo de
alta tensión de HE, polígono PG. P07, sector C y D).

              Las micritas se encuentran frecuentemente recristalizadas y en
el término, tan solo puntualmente dolomitizados, presentan facies kársticas,
intuyendo un acuífero de relativa importancia, ya que la potencia de los
materiales es pequeña y variable en función de la erosión sufrida en el
techo.

             Los sedimentos cuaternarios que se han depositado, se
extienden de forma generalizada en el tercio septentrional del municipio y
presentan diferencias genéticas y morfoestructurales.

            Otra unidad importante de sedimentos cuaternarios es la que
acompaña al barranco de Mandor, a su paso por el término.

             La tercera unidad importante de cuaternario se sitúa por el
ángulo sur-occidental del término.

             Los materiales representados se definen como:

               - Costras calcáreas, que se desarrollan generalmente sobre
las calizas miocenas, en un proceso edáfico de disolución y precipitación del
Co3Ca que obedece a unas épocas del año de clima seco y otras más
húmedo.

            - Aluvial, consistente en sedimentos arrastrados por el barranco
de Mandor, y depositados de forma diferencial en función de la energía de
transporte.

             - Arcillas de decalcificación, que suelen llevar óxidos de hierro
o manganeso en su estructura, lo cual nos condicionará algunas de las
propiedades del sedimento, el desarrollo del cual obedece a un clima con
tendencias más tropicales y estaciones más contrastadas que el verano-
invierno actuales del clima mediterráneo.
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             1.2. Geomorfología:

             El término municipal de L’ Eliana se encuentra situado sobre el
glacis de sedimentación que cubre el Pla de Lliria, dejando entrever grandes
afloramientos terciarios que moldean suaves relieves de pendientes
generalmente inferiores al 10%. El conjunto del territorio está incluido dentro
de la cuenca del río Turia, con una inclinación global de los dos tercios
meridionales, con orientación SW.

              La ubicación geográfica del término, entre la llanura litoral
valenciana, y el sistema montañoso interior, lo enmarca en un ambiente de
transición, caracterizado por un relieve suave de carácter alomado, a causa
de los suaves plegamientos que se forman por el asentamiento de los
sedimentos terciarios sobre la morfología anterior a la zona, y
posteriormente amortiguado por los sedimentos cuaternarios, que cubren las
vaguadas y depresiones, suavizando aún más el relieve original.

               El sistema descrito como de transición hacia el sector interno,
constituye una unidad de relieve intermedio, encajonada por la Sierra de
Calderona al Norte y los montes de Lliria al Noroeste, separada por estos
últimos del Pla de Casinos, y sin ningún accidente que la aísle de la
influencia climática del ambiente litoral, excepto la distancia.

               En el conjunto del área, se pueden apreciar tres grandes
unidades morfológicas: unidad del Barranco de Mandor, unidad de relieve
terciario y la unidad de los extensos llanos de sedimentación cuaternarios.

             El cauce del Barranco de Mandor representa a su paso por el
término de L’Eliana todo el aspecto de un rambla mediterránea que atraviesa
el término por el Sector Suroeste, separando en dos la unidad de relieves
terciarios.

              Todo el tramo del cauce en término municipal de L´Eliana se
encuentra canalizado y entubado y sólo un recorrido de 200 a 250 m.
permite la visualización de las aguas.

             La unidad de relieves terciarios ocupa casi los dos tercios
meridionales del territorio y da a L’Eliana el carácter alomado de la misma.

             Por último, el Llano de inundación cuaternaria, de pendiente
más suave que la anterior, ocupa el tercio Noreste del territorio e incluye en
su interior parcelas de cultivo y solares que no han sufrido edificación
alguna. El paisaje que revela esta unidad es típicamente de huerta sobre un
material no consolidado que ha supuesto problemas para el laboreo de estos
suelos.
                                      10




             1.3. Hidrología:

       El territorio de L’Eliana se encuentra inmerso en la cuenca del río
Turia, y concretamente, en la subcuenca del Barranco de Mandor, que vierte
finalmente sus aguas al río.

       El río Turia queda fuera del término municipal, por el Sur, y constituye
el curso de agua más importante de la zona, con un trazado de 243 Km. de
longitud. Las aguas de este río nacen en la provincia de Teruel, y durante su
transcurso hacia la desembocadura son controladas por dos embalses, el
embalse de Benagéber y el pantano de Loriguilla.

       Así como el río Turia es un río de caudal continuo que nace en la
Sierra de Albarracín, el Barranco de Mandor sigue un curso de rambla
mediterránea, con un caudal intermitente por sus características
hidrológicas, aunque realmente el caudal a partir de un cierto punto de su
recorrido sea continuo durante todo el año, y esto es debido a que este
barranco es utilizado como canal de desagüe para aguas residuales,
habiendo sido encauzado para colector de aguas negras.

       El municipio está además surcado de numerosas acequias para riego,
que transportan aguas del manantial de Lliria o incluso de aguas arriba del
mismo Turia.

      En todo el término es el Barranco de Mandor el que constituye el
canal de drenaje más importante de las aguas superficiales, si bien cabe
destacar la escasa pendiente del terreno. El tercio oriental del término vierte
sus aguas de escorrentía directamente al río.


             1.4. Hidrogeología:

       El municipio se sitúa dentro del sistema acuífero nº. 51, según la
división realizada por la Confederación Hidrográfica del Júcar, en el Plan
Hidrológico y esto se corresponde con el acuífero terciario y cuaternario de
la Plana de Valencia.

      El río Turia actúa como canal de drenaje de las aguas subterráneas,
según sea el nivel de las mismas, jugando el papel de paso entre las aguas
subterráneas y las superficiales.

     Geológicamente se diferencian en todo el término, dos tipos de
acuíferos, por las facies en que se desarrolla:

      -      Acuífero cuaternario, situado sobre materiales detríticos.
      -      Acuífero terciario, mioceno, de facies calcárea, desarrollado
             sobre material calcáreo consolidado, calizas, que en algún
             punto pueden presentar dolomización parcial.
                                      11




       Ambos acuíferos no son considerados importantes por sus recursos
hídricos, en comparación con otros acuíferos situados en la misma zona
pero fuera del término municipal, como es el caso del acuífero jurásico que
aflora en el término municipal de Ribarroja, importante debido a sus recursos
hídricos.

        Los recursos del sistema acuífero están estimados en 800 Hm / año,
de los cuales cerca de cuatrocientos provienen de los acuíferos calizos que
le circundan y el resto, de la infiltración directa del agua de lluvia.




             1.5. Suelos:

            Los tipos de suelo que nos encontramos en el término, se
corresponden con los siguientes tipos descritos según la clasificación FAO:

            - Fluvisoles calcáreos (Jc): Los suelos de origen fluvial que se
desarrollan en el término, quedan ubicados en el área afectada por el
Barranco de Mandor, desarrollados a partir de los mismos sedimentos que el
barranco ha depositado a su paso por l'Eliana. Estos suelos se encuentran
en asociación con cambisoles cálcicos, que han evolucionado a partir de los
mismos fluvisoles por desarrollo en el perfil de un horizonte cámbico, por
consolidación del material de origen, con lo que el perfil comienza a
desarrollar una evolución con el paso del tiempo, y el resultado es que
aparece un perfil totalmente consolidado con todas sus características
edáficas bien definidas.

            En la unidad de Mandor, los suelos son en su mayoría
cambisoles, pero aun se puede encontrar perfiles de los fluvisoles, en los
muros del barranco.

              Las características más relevantes que presentan estos suelos a
lo largo del perfil son una textura muy variable pero generalmente tirando hacia
arenosa, carente totalmente de estructura lo que hace que la capacidad de
retención de agua sea baja por lo general.
               - Cambisoles calcáreos (Bc):Están desarrollados en todo el
término, generalmente a partir de los fluvisoles y de los sedimentos terciarios
menos consolidados de tipo margoso, que alternan con las calizas micríticas,
masivas del mioceno, pero también pueden aparecer sobre los sedimentos
                                      12




cuaternarios de tipo aluvial, o encostrado sobre los que se pueden desarrollar
un horizonte Bwca, o Bca, más o menos cementado.

             Los cambisoles son los suelos mayoritariamente representados
en todo el territorio objeto de estudio, y partiendo de diferentes substratos
sedimentarios, han dado lugar a una variedad interesante.

             El conjunto de la facies del término es típicamente calcárea, de
ahí que los perfiles presenten evidentes señales de acumulación de
carbonatos y su clasificación sea la de cambisoles cálcicos.

              -Regosoles(R):Aparecen asociados a los cambisoles de origen
margoso en aquellos lugares donde existen estos sedimentos,
independientemente de si están en explotación agraria o no.

             Estos suelos están muy poco representados en el territorio
debido a que donde mayoritariamente aparece el material mioceno, que es
donde alternan las calizas micríticas y las margas, es donde se han producido
mayores asentamientos con la consecuente edificación y pavimentado de la
superficie.



          1.6. Climatología:

         El clima es mediterráneo, caracterizado por inviernos fríos y
lluviosos y veranos secos y calurosos, siendo los meses más cálidos Julio y
Agosto, con temperaturas medias máximas mayores de 35º, y los más fríos
Diciembre y Enero con temperaturas medias mínimas menores de 7º

       La humedad relativa oscila entre 60 y 75% manteniendo máximos y
mínimos correlativos con las precipitaciones y temperaturas.

          La evaporación total media se sitúa en 1162.3 mm.

        La precipitación media de la zona se puede considerar que oscila
entre 300 - 500 l /m2. siendo el período principal de lluvias el otoño, en los
meses de Septiembre a Noviembre, incluyendo un pico secundario en el
mes de Abril, y el período de sequía corresponde a la estación estival.

       Se adjunta como documentación anexa, obtenida del Instituto
Nacional de Meteorología, y actualizada al período comprendido entre los
años 1991-1999:

      -        Ficha pluviométrica
      -        Tablas térmicas
      -        Cuadros que reflejan: humedad, evaporación, número de días
               despejados, nubosos y cubiertos e insolación total.
                                      13




        1.7. Flora y Vegetación:

         El conjunto de las comunidades vegetales que encontramos en el
término, presenta dos aspectos diferentes: por un lado están las parcelas de
cultivo, y por otro, los espacios que no han sufrido alteración por explotación
agrícola, pero ambos en conjunto tienen una característica en común, y es que
están muy alterados respecto de lo que sería la evolución de las comunidades
vegetales que por las características ambientales del término deberían
haberse desarrollado.

        - Vegetación potencial: La vegetación que debería albergar el conjunto
del territorio, corresponde a la serie termomediterránea valenciano-
tarraconense del lentisco Querco cocciferae-Pistacieto lentisci sigmetum.

         Esta serie se desarrolla sobre suelos poco profundos, con escasas
precipitaciones anuales. De esta manera, si no hubiera habido ninguna
intervención antrópica sobre el conjunto de la vegetación, encontraríamos
comunidades de especies pertenecientes al coscojar-lentiscar termófilo, tales
como el lentisco o el acebuche, algarrobo, incluso podríamos encontrar la
coscoja, como especie predominante. El conjunto de estas especies citadas
formaría el estrato arbustivo-arborescente de las comunidades potenciales de
la zona.
                                         14




         - Vegetación actual: Dos sistemas diferentes: por un lado el espacio
alterado por la influencia del hombre, sin serlo por una explotación agrícola, y
por otro, aquel que ha sido o está siendo afectado por la explotación agrícola,
es decir, el territorio parcelado.

             a) Vegetación natural:

        La superficie afectada por la vegetación natural es mínima dentro del
término, pero no ha sido totalmente extinguida. El grado de alteración sufrido,
es sin embargo, muy alto.

        La característica que define a la vegetación natural es la dominancia
de las especies del género Genista, pues en índices de dominancia, son las
plantas que reinan en este sistema, pero se encuentran en estado de
degradación, con poca densidad, mientras que su estructura debería de ser de
una manera diferente, con una mayor densidad, resultando casi impenetrable.

             b) Vegetación de cultivo:

        La vegetación que coloniza los campos de cultivo, así como la que
coloniza los bordes de caminos, pertenece a una clase de vegetación que está
condicionada por el tipo de substrato, más que por las características
bioclimáticas o biogeográficas, que son las que definen la vegetación
climácica, o natural.

        El conjunto de especies que forman las comunidades halladas excepto
el arbolado de los cultivos son de porte herbáceo, tanto de ciclo vital anual
como perenne, de alguna media, normalmente menor del metro.

        El carácter antrópico de este sistema determina el biotopo vegetal que
se ha establecido, y la característica que lo define es la nitrofilia.

        El grado de nitrógeno alcanzado en este ambiente, viene determinado
por la actividad antrópica. Las fuentes de incorporación se dividen en dos
clases: por una parte, es la misma actividad agrícola, la que a través de la
incorporación de abonos químicos, aportes de pesticidas, plaguicidas, etc..., es
capaz de aumentar el nivel de nitrógeno del substrato; por otra parte, la
acumulación de escombros en los bordes de las parcelas, también es
responsable de la acumulación de este componente en el substrato.

        Una de las características de este sistema, es la disminución de la
biodiversidad de las especies que se han adaptado a este tipo de ambientes,
concretamente a los aroecosistemas.

        En el conjunto del territorio estudiado, antaño de vocación agrícola,
pero actualmente destinado a ser área de segunda residencia, con una
actividad económica basada en el sector de los servicios, en casi la práctica
                                      15




totalidad de la superficie, hace que el espacio en el que pueda haber
diversidad de especies, sea ridículo.


        1.8. Fauna y comunidades animales

        Las diferentes especies de fauna del territorio, son indudablemente,
especies ligadas a los asentamientos urbanos, dada la característica
esencialmente antrópica del mismo. Esto reduce considerablemente el número
de especies, si lo comparamos con un territorio salvaje.

       Las especies ligadas a cultivos, o bien a edificaciones, se reducen a
aves, anfibios y reptiles, y los mamíferos que pueda haber figuran como
animales domésticos o de compañía, salvo los roedores, que sin ser de grata
compañía, acompañan a los asentamientos urbanos.

       Las especies animales asociadas a este tipo de sistemas, mantienen
una dinámica caracterizada por sus desplazamientos, dificultando de esta
manera, las estimaciones de densidad. Estos desplazamientos dificultan
también la asignación de puntos concretos a las poblaciones animales.

         Los cultivos tendentes a desaparecer en el término, albergan especies
que casi se podría decir que se han adaptado a este tipo de ecosistemas,
como es el ejemplo de la adaptación del gorrión o la golondrina a los medios
urbanos, también en los campos de cultivo, especies como el verdum, o el
mirlo, se han adaptado a los cultivos, en especial a los de cítricos.



        El inventario queda definido con las siguientes especies:

Anfibios y reptiles

           * Lacerta lepida (Lagarto ocelado)
           * Podarcis hispanica (Lagartija ibérica)
           * Acanthodactylus erythrurus (Lagartija    colirroja)
           * Psammodromus algirus (Lagartija colilarga)
           * Bufo bufo (Sapo común)
           * Rana perezi (Rana común)
           * Tarentola mauritanica (Salamanquesa común)
           * Malpolon monspessulanus (Culebra bastarda)


Aves

           Especies dominantes
           * Serinues serinues (Garrafó)
           * Passer domesticus (Pardal comú o teuladí)
                                          16




             * Turdus merula (Merla)
             * Carduelis chlaris (Verdum, verderol)

             Especies menos abundantes
             * Carduelis carduelis (Cadernera)
             * Cisticola juncidis (Trist)
             * Miliaria calandra (Cruixidell)
             * Parus major (Mallerenga carbonera)
             * Enveriza cirtus (Gratapalles)
             * Lurcina megarinchas (Rossinyol)
             * Streptopelia turtur (Tórtora)
             * Muscicapa striatu (Papamosques gris)
             * Upupa epops (Apaput)

             Micro mamíferos
             * Mus spretus (Ratolí mediterrani)
             * Rattus rattus (Rata negra)
             * Rattus norvegicus (Rata comuna)
             * Crocidura rusula (Musaranya)
             * Pipestrellus pipistrellus (Rata pinyada, rat penat)




2. Población y previsiones de evolución demográfica:

         Todo el estudio de población se apoya en el que figura en las vigentes
Normas Subsidiarias, al cual se efectúa remisión en su integridad, sin perjuicio de la
actualización de los datos en base a elaboración propia.

        2.1. Evolución poblacional 1960-1999:

        La evolución de la población puede referirse tanto a la de hecho, la
presente en el momento del censo, como a la de derecho, la censada en el
municipio.



                Población de derecho en términos absolutos


        196011 1960      70       75      81       86       91       96      98
Camp Túria      47765    54760    60132   63685    69175    7252     85971   88671
Benaguacil      8037     8525     8602    8668     9012     8718     9155    9151
                                           17




Benisanó        1224      1347     1467    1611     1680     1672    1672      1695
Bétera          6046      7487     8618    8759     8845     9775    11619     12376
Casinos         2034      2231     2119    2222     2214     2281    -         2316
L'ELIANA        1502      2356     3303    4697     6491     8255    11526     12067
Llíria          9779      11240    12416   12572    13384    13599   15550     15800
Loriguilla      910       824      937     1051     1166     988     -         1003
Marines         569       807      989     1082     1202     1169    1305      1341
Nàquera         1092      1270     1339    1464     1548     1450    2075      2377
Olocau          712       561      606     573      575      656     768       786
Pobla Vallb.    5010      5640     6393    7064     7550     8004    9871      10563
Riba-roja       5739      7079     7828    8082     9338     9778    11236     11671
Serra           1053      1351     1289    1345     1346     1421    1794      1712
Villamarxant    3608      4042     4226    4495     4824     4754    5592      5813




       L'Eliana se segregó de la Pobla de Vallbona en 1959 y en este año
era uno de los municipios menos poblados de toda la comarca del Camp de
Túria. Sin embargo, es el municipio que más crece y en 1999 es uno de los
más poblados de la comarca. Las mayores tasas de crecimiento de la
población corresponden a l'Eliana, como se observa en el siguiente cuadro:




               Tasa de crecimiento de la población de derecho


                    67-           72-76         77-81      82-86     87-91       92-96
               71
Benaguaci              714         704            677       559          497          412
l
Benisanó               130         144            128        84          87            65
Bétera                 947         932            932       732          652          525
L'ELIANA               797        1021           1025       817          714          547
Marines                118         105             96        77          77            59
Nàquera                166         163            156       144          126          104
Olocau                 57           50             42        21          23            20
                                                18




Pobla Vall                 794          827               804            646            578     486
Riba-roja                  998          941               879            705            654     574
Serra                      119          139               133            110            103          72
Villamar.                  415          470               444            359            315     243




              Si consideramos la población de hecho tenemos el siguiente cuadro:

                   Evolución de la población de hecho

                    60            70      75         81          86      91
                                                                                96

C. Túria           48444     55304      60184   65267       70892       74235
                                                                                90597
Benaguacil         7690          8170   8426     8534           8855
                                                                       8744     9155
Benisanó           1204          1347   1457     1611           1661
                                                                       1643     1673
Bétera             7114                 8902     8827           9081                          8888
                                                                       8717     11466
Casinos            1978          2194   2104     2222           2236
                                                                       2261     2477
L'ELIANA           1481          2362   3309     4697           6393
                                                                       8052     11501
Llíria             9723      11323      12276   12587       13396
                                                                       13924    16203
Loriguilla          885          794     943     1000           1130
                                                                       984      1004
Marines            547           872    1098     2663           3189
                                                                       2964     1305
Nàquera            1056          1267   1340     1462           1547
                                                                       1397     2075
Olocau             694           559     607     573            573                    768
                                                                       568
Pobla Vall.        4912          5626   6356     7054           7310
                                                                       8085     9849
Riba-roja          5781          7058   7823     8035           9209
                                                                       9757     11124
Serra              1823          1617   1336     1514           1518
                                                                       1418     1789
Villamarx.        3556           4014   4207     4488           4794
                                                                       4721     5592
                                                             19




    2.2 Factores que influyen en la variación de la población
         Una población puede aumentar o disminuir debido a factores internos,
 crecimiento vegetativo, y/o factores externos, movimientos migratorios.

         Empezando con el crecimiento vegetativo, tenemos el cuadro que
 sigue, obtenido del último censo del año 1996:



            Nacidos                 Muertos             Matrimonios               Muertos         Crecim.
                                    fetales
            vivos                                                                                 Vegetativo

            L´E
1996                  C.T.          L´E        C.T.     L´E         C.T.          L´E   C.T.      L´E        C.T.
            102       849           0          5        64          437           55    749       47         100
  Nota:         L'E. : L'Eliana.
                C.T. : Camp de Túria.


                En cuanto a movimientos migratorios cabe destacar el siguiente
 cuadro:
 Población según la relación entre los lugares de nacimiento y el lugar de
 residencia (1996)
  ¡Error!
  Marcador       no
                                           Nacidos en la Comunidad Valenciana           Nacidos fuera C.V.
  definido.            Total
                                                          8.323
  Ámbito
  Territorial

                                   Mismo                                   Otra         Otra           Extranjero
                                                   Misma provincia
                                   Municipio                               Provincia    Comunida
                                                        8.067
                                                                                        d

                                                   Distinto municipio




  L'Eliana             11526            1448                      6619                      256               2635
                       568
                                       20




        Puede concluirse que, el aumento de la población que ha tenido
lugar en l'Eliana se ha debido, en mucha mayor medida a los movimientos
migratorios que al crecimiento vegetativo.

         2.3 Situación actual
         2.3.1 Pirámide de población
        Tenemos los últimos datos de población por grupos de edad del
Censo realizado en 1996 y podemos anticipar que nos remiten a una
población joven, que es su principal característica.

                                   1996
                    L'Eliana                     Camp de Túria
Edad        Total     Hombres     Mujeres                Total
0-4           634        330            304                3973
5-9           743        391            352               4665
10-14         864       458            406                5949
15-19        1033       532            501                6045
20-24        990        537            453                5868
25-29        815        400            415                5842
30-34        929        430            499                5493
35-39       1065        508            557                4653
40-44       1050        527            523                4455
45-49        924        485            439                3976
50-54        615        326            289                3919
55-59        483        240            243                4050
60-64        387        200            187                3836
65-69        315        158            157                3351
70-74        275        117            158                2448
75-79        146         61             85                1931
80-84        151         61             90                1294
85 y +       108         27             81                 771
TOTAL      11.527      5.788       5.739                 72520
                                      21




       Nos encontramos con una población, en la que la mayoría cuenta
con una edad menor de 50 años.

        En general, el número de hombres y mujeres está bastante igualado
ya que sólo hay 49 mujeres más que hombres, cifra que comparada con la
población total no resulta importante.

        Respecto a las edades más avanzadas se ve claro un mayor índice de
mortalidad en los hombres que en las mujeres.

        2.3.2. Densidad de población
       El Camp del Túria ha experimentado un acelerado crecimiento, que
supone alrededor de un 18% de incremento en un quinquenio.
Consecuencia básicamente del traslado de la población desde la Comarca
de L´Horta.

        El poblamiento en núcleos urbanos o semiurbanos predominante en
el Camp del Túria contrasta con la manifiesta ruralidad de La Serranía. Las
desigualdades de densidad de población reflejan esta diferenciación zonal, y
así se pasa progresivamente de este a oeste de los 971 hb/Km2 de L´Eliana
o los 63 de Riba-Roja a los menos de 10 hb/km2 en amplias zonas
occidentales.

       El Camp del Túria forma un sistema de centros polinuclear, en el que
destacan núcleos de cierta envergadura como Llíria, L´Eliana, Bétera o Riba-
Roja.

        L'Eliana ha sido, seguido de Marines, Riba-roja, Pobla de Vallbona y
Bétera, el municipio que ha sufrido el mayor crecimiento dentro del Camp de
Túria.

         La mayor parte de la población comarcal ( a fecha de 1998) se
aglutina en seis municipios: 1º Llíria (15.800), 2º Bétera (12.376), 3º l'Eliana
(12.067), 4º Riba-roja (11671), 5º la Pobla de Vallbona (10.563) y 6º
Benaguacil (9.151).

        2.3.3. Análisis de la situación actual
         Actualizando el estudio de una serie de ratios que ofrecen una visión
pormenorizada de la actual situación de la población de l´Eliana, tenemos lo
siguiente:

        A) Tasa de vejez: el peso de la población mayor de 65 años.

       En 1996 son 995 las personas mayores de 65 años, sobre un total
de 11.526 personas, lo que supone una tasa del 8,63%.En 1986, este
                                          22




contingente de población ascendía a 525 personas, que suponía el 8,08%
sobre la población total y en 1991 se contaba con 708 personas mayores de
65 años, que sobre un total de 8.255 significaba una tasa del 8,57%.

        En los países desarrollados la tasa de vejez oscila entre el 10 y el
12%, lo que coloca al municipio de l'Eliana por debajo de dicho marco general
en lo que a envejecimiento se refiere.




          B) Tasa infantil: proporción de individuos con menos de 15 años sobre
el total de la población.

         En 1986 la tasa infantil venía dada en base a los 1.762 niños (de 0 a
14 años)y era del 27,14%, mientras que en 1991, con 1.888 era del 22,87%
y en 1996, con 2.241 niños, el porcentaje es del 19,44%. Los países
desarrollados tienen una tasa infantil en torno al 20%, porcentaje alejado del
35% que debe tener una población para ser considerada joven. Así pues,
l'Eliana se ha alejado del porcentaje más cercano al 35% que tenía en 1986
y se ha acercado mucho al 20%, que indica la tasa infantil de una sociedad
desarrollada.

        C) Índice de envejecimiento: número de ancianos por cada 100 niños
menores de 15 años.
        En 1996 el número de niños menores de 15 años es de 2.241 y el
de ancianos, 995, por lo tanto el índice de envejecimiento es de 44,4,
superior al de 1991, que ascendía a 37.5 y al de 1986, que era del 29.8.

        D) Tasa de dependencia: población menor de 15 años y mayor de 65
sobre el total de la población.


        La tasa de dependencia se calcula mediante la fórmula:




        T.D.= (Pobl. entre 0 y 14 años)+(Pobl. de 65 años y más)
                                  Población total


       La tasa de dependencia para 1986 era de 35,23% y en 1991
suponía el 31.45%, siendo para 1996 de 28,07%; es decir, va en descenso.
                                       23




         En cuanto a la razón de dependencia se halla:


         R.D.= (Pobl. entre 0 y 14 años)+(Pobl. de 65 años y más)
                   Población entre 15 y 64 años


        La razón de dependencia indica que en 1986 los grupos de edad
que no se incluyen en el mercado de trabajo suponían el 54,40% respecto
del total de la población sí incluida, mientras que en 1991 ese porcentaje
había disminuido hasta alcanzar el 44'44% y en 1996 desciende todavía
más, al 39,03%
         Respecto a la tasa de dependencia, en 1986 más del 35% de toda
la población está excluida del mercado de trabajo; en el 91 la cifra de
individuos social y económicamente dependientes alcanza el 31'45% y en
1996 desciende hasta alcanzar el 28,07%.

         E) Índice Sunbärg
        Es un indicador clásico para el análisis de la estructura por edades.
Toma como significativos los efectivos poblacionales entre 0 y 14 años, entre
15 y 49 años, y de 50 y más años. La relación entre estos tres grupos para
los años 86, 91 y 96 permitirá considerar si se trata de una población
progresiva o no, siendo una población progresiva aquella cuya proporción de
efectivos poblacionales entre 0 y 14 años respecto a los efectivos entre 15 y
49 años representa una progresión mayor que los efectivos poblacionales de
50 y más años, respecto al mismo tramo de 15 a 49 años.



Edad        1986     1991 1996
0-14        1762     1888 2241
15-49       3363     4632 6806
50 y +      1366     1735 2480




         Se usan las siguientes relaciones:


A= Pob (0-14)         B= Pob (15-49)        C= Pob (50 y +)
   Pob (15-49)      Pob (15-49)        Pob (15-49)
                                         24




        Y a partir de aquí obtenemos el siguiente cuadro:


  Año         A          B            C          A-C
1986       52'39%      100%      40'62%        11'77%
1991       40'76%      100%      37'45%         3'31%
1996       32,93%      100%      36,44%        -3,51%




        Respecto al índice A, entre 1986 y 1996 se produce un descenso
que viene a apoyar el resultado obtenido con el estudio de la tasa infantil,
que indicaba una disminución de este grupo. La disminución experimentada
aquí es mucho mayor a la sufrida por la tasa infantil, lo que se debe a un
aumento de los efectivos poblacionales en el tramo de edad que va de los 15
a los 49 años.

         El índice C también sufre una disminución, aunque mucho menos
fuerte. Este descenso se debe también al aumento del volumen del grupo que
engloba a los individuos de edades comprendidas entre los 15 y los 49 años.



        2.4. Mercado de trabajo
        2.4.1 Población activa
        Incluimos aquí a todos los individuos comprendidos entre los 15 y los
65 años, donde se encuentra el grueso de la población ocupada.



                              l'Eliana        Camp de Túria
% Ocupados                     15,29             19,43
% Desempleados                 4,48              7,02
                                     25




         2.4.2. Estudios

       El censo del 96 nos permite obtener la siguiente tabla referente a los
estudios realizados:


                   L´Eliana Camp del Túria


Total             2.412               22.627
Analfabetos         26                     678
Sin estudios        281                   6.051
1º grado            747                9.868
2º grado
 1º ciclo           346                   2.579
 2º ciclo           405                   1.760
 otros               71                    256
3º grado
 Esc.Univ.         217                    647
 Facultad          287                    688
 No Univ.          32                     110
                                          26




        Cuadro de población en edad educativa en L´Eliana:


Año            Total (1)          5-9 años (2)   10-14      años 15-19      años
                                                 (2)               (2)
1987           0,024              0,331          0,363             0,306
1988           0,046              0,426          0,338             0,246
1989           0,056              0,351          0,405             0,243
1990           0,090              0,400          0,354             0,246
1991           0,271              0,276          0,363             0,361
1992           0,166              0,331          0,344             0,325
1993           0,186              0,306          0,368             0,326
1994                              0,321          0,333             0,346
(1) Como porcentaje respecto a la población total del municipio.
(2) Como porcentaje del total de población en edad educativa.


        Cuadro de población en edad escolar 5-19 años, L´Eliana:


                                          % L´Eliana
Año       L´Eliana
                           1987=100 C. Túria             C.Túria     1987=10
                                                                     0
1987      1.860            100%           11%            17.258      100%
                                     27




1988      1.968         106%        12%            17.030      99%
1989      2.076         112%        12%            16.857      98%
1990      2.283         123%        14%            16.646      96%
1991      2.236         120%        14%            16.440      95%
1992      2.477         133%        15%            16.175      94%
1993      2.588         139%        16%            15.927      92%
1994      2.879         155%        18%            15.735      91%
2000      3.500         188%        24%            14.791      86%
2010      5.000         269%        38%            13.312      77%




        EL rejuvenecimiento experimentado en el municipio de L´Eliana
(consecuencia de la inmigración) ha generado un aumento considerable de los
efectivos demográficos incluidos en los grupos en edad escolar. Así, la
población entre 5-19 años, que en 1987 ascendía a 1.860 habitantes, alcanza
en 1994 a más de 2.800. Asimismo, se mantiene la estructura de los grupos
que componen la población en edad escolar (5-9 años, 10-14 años y 15-19
años, entre el 32 y 36%) lo que supone que las necesidades escolares se
hayan incrementado en los tres grupos de forma similar.

         Es cierto que la población en edad escolar de la Comarca
disminuye. Pero también es verdad que en el caso de L´Eliana se produce
un crecimiento considerable, por el hecho de que el porcentaje en 1987 era
del 11% y en 1996 del 20%. Como consecuencia de ello la demanda de
plazas escolares se ha reducido a nivel comarcal, pero aumenta en L´Eliana.
Igual que para el conjunto de la población, las proyecciones para el año
2000 señalan el mencionado fuerte aumento de la demanda educativa, que
ascendería, si se mantienen las tendencias recientes. Además cabe
considerar un posible envejecimiento de la pirámide poblacional, lo que
supone un crecimiento alrededor del 25% para el año 2000 y más de 5000
habitantes en este apartado de edad para el año 2010.



        2.5. La proyección demográfica
         De mantenerse el ritmo de crecimiento demográfico del último
quinquenio, determinado por un saldo migratorio muy elevado, la población de
L´Eliana al final del año 2000 en cuanto a residentes ascenderá a unos 14.000
habitantes y a 22.000 al final del 2.010. Esta circunstancia es perfectamente
posible dado que se trata de una proyección demográfica a corto término y, por
                                    28




tanto, con un margen de error menor. Todos los datos señalan que las
tendencias recientes por lo que atañe a flujos migratorios, se mantendrán
durante los próximos años e incluso podrán intensificarse      ( a lo que
contribuye la buena accesibilidad del municipio).


                  PREVISIONES DE CRECIMIENTO DEMOGRÁFICO
               (SEGÚN LAS TENDENCIAS DEL ÚLTIMO QUINQUENIO)



Año                                  Proyección
1999                                 13.279
2000                                 14.018
2010                                 22.091




         Las NNSS establecían un cálculo del incremento del número total
de viviendas por efecto de todos los suelos aptos para urbanizar de 1702. La
presente homologación ha minorado el suelo industrial y ha incrementado el
suelo con uso global residencial, lo cual supone un ligero incremento de
población; ha incrementado ligeramente el aprovechamiento de los sectores
urbanizables para absorber la carga urbanística de la obtención gratuita por
la Administración de toda la red primaria de dotaciones públicas lo cual
también supone un ligero incremento de población.

       En la presente homologación, según el resumen de las fichas de
planeamiento, se contabiliza un incremento en el número de viviendas con
respecto al cómputo de las NNSS de 1.194 viviendas (2.896 menos 1.702).

       Para calcular el incremento poblacional con respecto al previsto en
las NNSS en función del incremento del número de viviendas se pueden
adoptar escenarios pesimistas, tendenciales u optimistas según el número
de habitantes previstos por vivienda. En estos cálculos deberá tenerse en
cuenta el número de hijos por matrimonio que las últimas estadísticas
confirman la tendencia a la baja.

        Con respecto al incremento de 1.194 viviendas podemos calcular un
incremento poblacional de 2.300 personas en el escenario tendencial y todo
ello referido al año límite del 2.010. Consecuentemente el total previsto
oscila entre 22.000 y 24.300 habitantes.

      Efectuando la proyección demográfica que incluye el incremento de
aprovechamiento contemplado en esta Homologación se llega a una
                                      29




población entre 22.000 y 24.300 habitantes de derecho al final del año 2010,
población permanente.

        El cálculo de habitantes en punta de ocupación es muy variable,
como variable es el número de miembros por familia y el número de
visitantes de las edificaciones en días punta, pues aunque el nivel de
ocupación es superior en época estival también se aprecia una tendencia y
es que una parte de la población residente todo el año en la zona extensiva
se encuentra ausente en verano, sea por la atracción de las playas o por
viajes.

       A esta tendencia debe añadirse el incremento de visitantes en días
señalados de la época estival. Una proyección de esta población puede
cifrarse en 15.000 habitantes de forma que el techo viene establecido en 35
a 37.000 habitantes en épocas punta de ocupación para finales del año
2010.




3. Actividad Económica:


        La estructura productiva actual de la comarca del Camp de Túria es el
resultado de un proceso iniciado en la década de los 60, que la ha llevado a
trasladarse gradualmente, desde el grupo de comarcas agrícolas de secano
hacia el grupo más dinámico de comarcas industriales y con agricultura de
regadío, gracias al contacto directo con el foco difusor del crecimiento
económico representado por la comarca de l'Horta. Desde la mitad de los años
60 el proceso de descongestión urbana e industrial de l'Horta, así como la
necesidad de buscar nuevos espacios cultivables que iban desapareciendo
gradualmente de la zona metropolitana, han sido factores que han incidido
muy favorablemente en el crecimiento económico y demográfico del Camp de
Túria, comarca que partía con unas condiciones favorables al contar con una
pequeña y mediana industria autóctona y con un fértil regadío, que se ha
ampliado espectacularmente a lo largo de este período.

         L'Eliana se ha visto favorecida en el aspecto demográfico e industrial,
pero la importancia relativa de su agricultura es escasa.
                                       30




        En el siguiente cuadro podemos observar la importancia de cada
sector de la actividad económica según porcentaje de población municipal
empleada en él.


       Distribución de la población ocupada por sectores económicos-
1991

       L´ELIANA

Agricul-tura    Industria       Construcció     Servicios       Total
                                n
3,2             71,9            10,7            54,9            1763


          Aunque los datos son de 1991, la estructura que reflejan sigue siendo
válida. Así en l'Eliana tenemos que únicamente el 3,2% de la población estaba
ocupada en la agricultura. En el lado opuesto despunta el sector industria, que
tiene ocupado al 71,9% de la población correspondiente en l'Eliana. En medio
de la agricultura y la industria se encuentran los servicios y la construcción. La
primera tiene empleado a un porcentaje alto de la población ocupada de
l'Eliana, mientras que el porcentaje de población empleado en la construcción
no es destacable en ninguno de los extremos, sino que ocupa un nivel medio.




        3.1. Sector agrícola

         El desarrollo económico implica un proceso de diversificación de la
estructura productiva, a través de la cual, la agricultura ve reducir su
participación en la producción total y en la ocupación de la mano de obra, en
favor de los otros sectores productivos. Se trata de un sector llamado a
experimentar muchas transformaciones para modernizarse y contribuir al
desarrollo económico global de una sociedad.

         L'Eliana ha visto disminuir drásticamente su población ocupada en la
agricultura.


        3.1.1. Superficie
                                       31




        De una superficie total aproximada de 850 hectáreas, menos de una
cuarta parte corresponde a superficie cultivada, siendo éste uno de los que
menor superficie municipal dedican al cultivo en toda la comarca. L´Eliana
carece de superficie forestal y, aunque está ubicada en la llanura central de la
comarca, lo que supone facilidades para el cultivo, su superficie cultivada es
muy poca, correspondiendo la mayor parte de su término municipal a zona
residencial.


Distribución general de las tierras.
Anuario de 1995

Total          Cultivos        Prados y        Terreno        Otras
                               Pastizales      forestal       superficies

850            120             0               0              730


        3.1.2. La estructura de la explotación

         La comarca del Camp de Túria se caracteriza por un predominio
absoluto del minifundismo. La estructura de la propiedad está muy atomizada,
entre las 3,5 y 7,6 hanegadas de media por explotación. Este hecho supone,
sin duda, un factor regresivo que dificulta la racionalización de la actividad
productiva.

        La excesiva parcelación de las explotaciones, relacionada con el
mencionado minifundismo, plantea ciertos problemas ( uso de agua, tiempo
necesario para la explotación, etc). Es necesaria una reforma de la
estructura de la propiedad y, al menos, una concentración parcelaria capaz
de reducir los costos añadidos.

         Algunos factores condicionan la existencia de una actitud
escasamente dinámica y poco innovadora, lo que dificulta los cambios: la
propia inamovilidad del sector agrícola, la edad de sus dirigentes y su nivel de
estudios.

        3.1.3. Cultivos. Estructura y dinámica
        A nivel comarcal ha habido una enorme transformación de tierras de
secano en regadío, aprovechando nuevos pozos y la canalización de las
aguas del pantano de Benaixéver, que ha aumentado la capacidad de
regadío de toda la comarca. La expansión del regadío es uno de los
fenómenos más destacables experimentados por la agricultura de l'Eliana y
de la comarca en general, a lo largo de las tres últimas décadas. L'Eliana
destaca por la enorme presencia de regadío, el 96% en 1997.
                                        32




         En 1960, toda la comarca en general era predominantemente de
secano. La presencia de los cítricos era todavía muy escasa, y solamente
existía en l'Eliana, la Pobla y Riba-roja. Sin duda las favorables expectativas
que despertó la integración de la citricultura en la CEE, estimularon un notable
incremento de la superficie dedicada a los cítricos, aunque también influyó el
hecho de la compatibilidad de la citricultura con la agricultura a tiempo parcial y
la externalización de tareas productivas.

         Sin embargo, en 1997, nos encontramos con que los cítricos
solamente ocupan en L´Eliana 39 hectáreas, la superficie más pequeña de la
comarca a excepción de Gátova; y que han desaparecido los almendros, olivos
y las viñas, como demuestra el siguiente cuadro:

EL CAMP DEL TÚRIA

Municipio

COMARCA
                                  SUPERFICIE                           REGADIO
1997

               Altitud    Término               Ocupada                   Total
                             (ha)
                    (m)                  (ha)                %     (ha)           %
Benagua-sil    110        2.563         1.985           77        1.741      88
Benissanó      70         232           117             50        96         82
Bétera         125        7.567         4.515           60        3.696      82
Bugarra        165        3.946         1.344           34        220        16
Casinos        288        4.157         2.702           65        911        34
L´Eliana       90         850           56              7         54         96
Gàtova         560        3.041         1.070           35        21         2
Gestalgar      200        6.483         1.089           17        275        25
Llíria         164        22.982        12.576          55        10.612     84
Lorigui-lla    110        586           505             86        332        66
Marines        300        3.531         773             22        423        55
Nàquera        242        3.826         2.109           55        934        44
Olocau         200        3.754         808             22        365        45
Pedralba       120        5.904         4.470           76        1.209      27
                                         33




P. Vallbona   102         3.297          1.641            50         1.475     90
Ribarroja     125         5.757          3.867            67         2.444     63
Serra         330         5.706          772              14         247       32
Vilamar-xant 160          7.174          4.106            57         2.510     61
El Camp del               91.356         44.505           49         27.565    62
Túria




Municipio
COMARCA                                                                      Total
                                        LEñOSOS
1997
              cítricos almen- olivos algarrob viña             otro    secan reg.
                        dros
                                     o        s                s       o
Benagua-sil   1.050   5            38         201     0        0       244      1050
Benissanó     77      2            9          10      0        0       21       77
Bétera        3.632   211          183        420     4        47      819      3678
Bugarra       99      31           82         831     84       194     1124     197
Casinos       61      1.156        475        80      28       353     1791     362
L´Eliana      39      0            0          2       0        1       2        40
Gàtova        0       674          360        0       0        23      1.049    8
Gestalgar     262     28           160        600     9        17      804      272
Llíria        5.602   311          406        1.040   158      672     1952     6237
Lorigui-lla   332     0            3          170     0        0       173      332
Marines       329     12           182        156     1        12      350      342
Nàquera       881     246          4          850     78       10      1175     894
Olocau        324     75           63         305     0        2       443      326
Pedralba      688     48           401        1.908   860      277     3257     925
P. Vallbona   972     26           20         120     0        0       166      972
Ribarroja     2.375   20           351        1.045   2        30      1423     2400
                                       34




Serra         230       84       140        215      0      97     525     241
Vilamar-xant 2.302      103      305        370      810    84     1596    2378
El Camp del 19.255      3.032    3.182      8.323    2.03   1.81   16914 20731
Túria                                                4      9




        3.2. Sector industrial y comercial

         Según el libro “Las Grandes Superficies comerciales en la Comunidad
Valenciana: La influencia sobre el pequeño comercio” (1997), la accesibilidad
representa un factor decisivo en la implantación de industrias en la comarca
del Camp del Túria, y a su vez tiene un papel determinante la orografía. Gran
parte del Camp del Túria se encuentra a baja altitud y en ella se alzan escasos
relieves de relevancia. Los municipios de esta zona se ubican a menos de 50
km de la ciudad de Valencia, una parte de ellos sin superar los 25, y en su
mayoría presentan tiempos de acceso inferiores a la media hora.

        Es muy importante el papel de las segundas residencias, cuyo número
se eleva en varias decenas de miles, que tienen un peso decisivo en la
actividad económica por el elevado número de población flotante que implican.
El impacto es más patente en municipios como L´Eliana o Nàquera.

        Las vías de comunicación son determinantes en la realidad
socioeconómica y demográfica y en este sentido destaca la carretera C-234,
auténtico eje vertebrador y corredor litoral interior, función convencional que
mantiene vigente en la actualidad. Su conversión en autovía hasta Llíria en
1992 resultó decisiva para el Camp del Túria.

         Si en la década de los 80 se había extendido en el área que
estudiamos el modelo de los supermercados y superservicios, aquéllos con
superficies entre 150 y 999 metros, la de los 90 ha sido testigo de la expansión
de las medianas y grandes superficies comerciales y de las tiendas de
descuento, coincidiendo con su incremento a nivel nacional a partir de 1986.
Su impacto fue notorio desde un primer momento como sucedió en Llíria con
la apertura de un establecimiento de la cadena MERCADONA, en La Pobla de
Vallbona de otro perteneciente a la red de supermercados BRAVO, o en
Ribarroja con un tercero con el anagrama de CONSUM.

       Pero el sector comercial también se ha visto afectado por un nuevo
tipo de emplazamiento como es el hipermercado asociado a un centro
comercial, caso de “EL OSITO” en L´Eliana. El impacto del hipermercado ha
sido mayor tanto por sus dimensiones económicas como por la extensión del
                                       35




área afectada. Estudios realizados muestran como alrededor de un 75% de los
clientes y del gasto efectuado en él corresponde a los municipios de la
comarca del Camp del Túria. La repercusión en la estructura de distribución
alimentaria de los establecimientos ubicados en “El Osito” sin conexión con el
hipermercado es menor en cuanto que los comercios abiertos en ella se han
centrado en otros productos aunque se registra la presencia de varios. su
cuantificación resulta difícil debido a que este centro comercial presenta una
acelerada y constante renovación de establecimientos ( cierres, nuevas
aperturas, traspasos,...)

        El impacto de los cambios ha sido especialmente patente en dos
variedades de comercio alimentario tradicionales como son el pequeño
establecimiento familiar y la venta estable en mercados públicos. ambas
modalidades han experimentado una gran pérdida de cuota de mercado y
como consecuencia una progresiva disminución tanto de comercios como de
empleo. El análisis de la evolución sectorial en L´Eliana y Llíria, así como de
sus respectivos mercados municipales, muestra dicha tendencia regresiva.

        La implantación de las medias y grandes superficies ha tenido una
notable incidencia sobre el empleo puesto que han disminuido los ocupados en
el pequeño comercio y ha aumentado su concentración en establecimientos
mayores. La pérdida de cuota de mercado del comercio tradicional ha
provocado, con el fin de hacerle frente, una reducción del empleo externo a la
unidad familiar. La legislación vigente dificulta la contratación de empleados en
pequeños establecimientos familiares.

        En el espacio analizado se ha podido constatar la existencia de
numerosos contratos a tiempo parcial, formativos o de duración determinada
para trabajo en concreto, e incluso la ocupación temporal sin contratación bajo
la supuesta realización de un período de pruebas. Esta última modalidad no es
habitual en las grandes y medianas superficies de alimentación pero sí se ha
detectado su mayor incidencia en el centro comercial “El Osito”. En cualquier
caso la cuantificación de cada modalidad resulta dificultosa debido a la falta de
datos estadísticos. La jornada laboral se incumple en numerosos casos, bajo
presión o sin compensación, de forma reiterada. Los niveles salariales son
bajos en general, las medias y grandes superficies se ciñen a los mínimos
establecidos mientras se intenta disminuir en lo posible la representatividad de
los complementos salariales.
                                            36




 4. Licencias de construcción:

      La dinámica urbanística del municipio ha favorecido el auge del sector
 de la construcción, con proliferación de urbanizaciones de segunda
 residencia.

       Según datos obtenidos en el Ayuntamiento, en el periodo 1987 - 1992
 se concedieron licencias de obras para 1093 viviendas, de las que 553 eran
 viviendas unifamiliares. La distribución por años:

       1987.-   117 viviendas, de las cuales 30 en bloques de 3 ó más.
       1988.-   161 viviendas, de las cuales 69 en bloques de 3 ó más.
       1989.-   327 viviendas, de las cuales 180 en bloques de 3 ó más
       1990.-   179 viviendas, de las cuales 96 en bloques de 3 ó más
       1991.-   173 viviendas, de las cuales 108 en bloques de 3 ó más.
       1992.-   136 viviendas, de las cuales 77 en bloques de 3 ó más.

      Por su parte, en el período comprendido entre 1994 - 1998, y según
 datos facilitados por el Instituto de Estadística de edificación y vivienda, se
 concedieron las siguientes licencias:


       Nº total       Rehabilitación        Nueva           Edificios Viviendas
AÑO    Licencias    En edificios       En
                                            planta Vivienda    por        por
                    Locales                        s        licencias licencias
1994      44             6                    38       40       1,1       1,1
1995      73             11        2          60       71       1,2       1,2
1996      60             9         1          50      148       1,3       3,0
1997      69             13                   56       70       1,0       1,3
1998      66             9                    57      149       1,8       2,6


 Finalmente debe destacarse que el crecimiento del sector de la construcción
 viene ligado a la consolidación de la comarca como zona de segunda
 residencia de los habitantes de L’Horta, llegando a convertirse, municipios
 como L’Eliana, en núcleos de residencia permanente.

 5. Infraestructuras:

                5.1. Barranco de Bono:

       El Barranco de Bono bordea el casco urbano de la Pobla de Vallbona
 penetrando en L´Eliana por el noroeste de su término municipal. Antaño era
 portador de grandes avenidas, pero ha perdido parte de su potencia
 hidráulica por efecto de diversas actuaciones y obstáculos, como son
 terrenos cultivados, bancales artificiales para cultivo, árboles, carreteras
                                       37




transversales, etc., que han laminado sus caudales instantáneos, reduciendo
su altura y potencial hidrológico. No obstante, se ha procedido, una vez
estudiado el trazado, perfil del terreno y demás condicionantes propios de
este tipo de obra, a la embocadura y canalización de las aguas procedentes
del Barranco de Bono, desde su entrada en el término municipal de L´Eliana
hasta su acometida al colector existente en el Barranco del Mandor.
      .
      La obra comprende una unidad principal, consistente en la construcción
de un cajón de hormigón armado. Esta conducción tiene como puntos
singulares el paso bajo la acequia Mayor, que discurre paralela a la carretera
de la Pobla de Vallbona y una canalización de la compañía Telefónica que
se ve afectada por el trazado del colector; haciéndose la acometida al
colector del Mandor mediante pozo de registro.

     La cabecera de la nueva conducción se ha realizado mediante una
embocadura a base de solera de hormigón sobre base de zahorra artificial
compactada, de manera que se obliga a las aguas a encauzarse en
pendiente hacia la embocadura de la conducción proyectada, sin reja
alguna, con objeto de facilitar las operaciones de limpieza y la accesibilidad
general de la obra.

      Se han colocado pozos de registro en todos los quiebros del trazado y
a lo largo del conducto, equidistantes cada 50 metros, así como el citado
anteriormente de entronque con el colector del Mandor.

             5.2 Infraestructura ferroviaria.-

     El municipio de L’Eliana es atravesado por una línea de ferrocarriles de
la Generalitat Valenciana.

     Como actuaciones prioritarias en relación a la misma se consideran:

      -     La eliminación de pasos a nivel estableciendo alternativas a los
             caminos y cruces existentes.
      -     Creación de zona verde – aparcamiento en la Plaza Marqués de
             Cruilles junto a la estación de L’ Eliana .
      -     Duplicación de la vía de FGV en L’Eliana para el incremento de
             frecuencia en el paso del metro proporcionando un mejor
             servicio de población.
      -     Creación de un paso inferior en la calle General Pastor junto a
             la estación.

      El proyecto relativo a la primera actuación está pendiente de ejecución;
la zona verde junto a la estación ya se ha ejecutado y está aprobado el
Proyecto Básico de duplicación de la vía de FGV, hallándose en redacción el
de ejecución; y la última de las actuaciones se encuentra en fase de
realización del Proyecto, estando catalogado por la propia Consellería como
actuación prioritaria.
                                     38




      El Ayuntamiento Pleno, en sesión celebrada el día 30 de julio de 1998,
acordó la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación de
terrenos, de demolición y de edificación en el ámbito territorial afectado por
las obras del “Proyecto básico desglosado del proyecto de trazado de la
duplicación de vía en el tramo Paterna - L´Eliana, de la Línea 2 de FGV en
los términos municipales de L´Eliana y Ribarroja del Turia, según planos de
planta de expropiaciones en el punto kilométrico 8, punto kilométrico 8,600,
punto kilométrico 9,200, punto kilométrico 9,800, punto kilométrico 11,00,
punto kilométrico 11,380 y paso inferior de calle General Pastor, afectando
dicha suspensión a las siguientes parcelas catastrales:

     - polígono 8.- parcelas 46,47,42,41,40.
     - polígono 18.193.- parcela 11
     - polígono 20.188.- parcela 04
     - polígono 37.011.- parcela 01
     - polígono 16.238.- parcela 03
     - polígono 16.233.- parcelas 01,03,04,05,06.
     - Polígono 17.241.- parcelas 03,04,06,07,08,19,20.

      Asimismo el Ayuntamiento Pleno, en sesión celebrada el día 9 de julio
de 1998, acordó aprobar el proyecto modificado y aceptar íntegramente el
contenido del informe técnico municipal emitido en fecha 29 de junio de 1998
respecto a la modificación número 1 del Proyecto de mejora de las
condiciones de seguridad en los pasos a nivel del tramo Paterna-Lliria, de la
Línea 2, de FGV, presentado por la Consellería de Obras Públicas y que
mantiene la clausura del paso a nivel situado en el punto kilométrico 18,659
pero modifica el paso a nivel automatizado previsto en el punto kilométrico
18,259, que se sustituye por un paso inferior de vehículos que unirá el
camino de enlace con la calle Segorbe. Igualmente se adapta dicho camino
de enlace al trazado del encauzamiento futuro del barranco de Mandor.
Finalmente, en la modificación nº 1 se incluye la ejecución de un paso de
peatones inferior en la estación de Montesol que enlazará con el cruce
existente del propio barranco.

      Con ello se da cumplimiento al punto 1º del anexo 1 del acuerdo de
Pleno de fecha 18 de septiembre de 1997 sobre el “Proyecto básico
desglosado del proyecto de trazado de la duplicación de la vía en el tramo
Paterna – L´Eliana de la Línea 2 de FGV, en los términos municipales de
L´Eliana y Ribarroja del Turia.

      Habida cuenta que las obras proyectadas atraviesan zona verde del
barranco del Mandor y parcelas en suelo urbano, resulta necesaria la
introducción a través de la homologación del nuevo vial de conexión.
                                        39




             5.3. Infraestructura viaria.-

     La Red viaria está integrada por las carreteras de carácter autonómico
provincial y el resto de viales de acceso al núcleo urbano y vías pecuarias
que atraviesan el municipio.

   Con carácter principal, integran la red viaria las siguientes carreteras:

   -   CV-35 de Valencia a Ademuz.
   -   CV-336, de Ribarroja de Turia a Bétera.
   -   CV-375, de L’Eliana a Benaguacil.

   Como obras de mejora se contemplan:

       - Mejora de seguridad vial en la confluencia de las calles Abadía y
Liria con la carretera CV-375, mediante la implantación de una glorieta que
permita todos los giros en la entrada al casco urbano desde la carretera,
suprimiendo los semáforos. Dicha glorieta figura en Proyecto redactado por
Diputación, pendiente de ejecución.

      - Mejora de seguridad vial en la intersección de la carretera CV-375
con las Avenidas de Entrepinos y de las Delicias, mediante la supresión de
semáforos existentes y la creación de una glorieta en la intersección,
mejorando con ello las comunicaciones entre ambas partes del municipio,
que ahora se encuentran divididas por la propia carretera. Está ejecutada la
actuación.

       - Ejecución de la Avenida del Polideportivo como principal acceso a
las instalaciones deportivas municipales. Su apertura y enlace con el nuevo
polígono industrial supone una vía importante de conexión con las
urbanizaciones del Paraíso y Almacereta. En la actualidad está ejecutado el
tramo que discurre por el suelo urbano, adscribiéndose el resto a los
sectores de suelo urbanizable colindantes, todos ellos pendientes de
desarrollo.

       - Ejecución de la Avenida de las Germanías, acceso desde la
carretera CV-375 a las urbanizaciones Vistahermosa, El Lago, Hendaya y
las Tablas. Con la ejecución de esta vía rápida se evitan recorridos
innecesarios para acceder a las distintas zonas residenciales del noroeste
de la población.

       - Ejecución de la Avenida del Cementerio, que se complementa con la
de la glorieta de enlace con la carretera CV-375 en el límite de término con
la Pobla de Vallbona que unirá también la calle Alborache, acceso
importante a Montealegre y urbanizaciones cercanas. Pendiente de
ejecución.
                                        40




        -Ejecución de la Ronda Este - Avenida Antic Regne-. Se ha suscrito
con la Consellería de Obras Públicas el correspondiente Convenio para su
ejecución, estando pendiente de obtener la total disponibilidad de los
terrenos afectados. El trazado parte de una rotonda construida por la
Diputación en la carretera CV-375. Se dispone de una glorieta en la
intersección con la Avda. de la Diputación, la segunda en la intersección con
las calles Olocau y Bonaire; la tercera en la intersección con la calle
Romeral. Posteriormente se inicia el giro hacia la calle General Pastor,
también con rotonda y se dispone otra en el cruce con la calle Rosales. Con
esta solución se pretende distribuir el tráfico hacia las urbanizaciones El
Carmen, Entrepinos y Montesol y la estación Pinadeta del Cel, Montealegre
y Montepilar sin la necesidad de atravesar el casco urbano de L´Eliana.


        Pavimentación de calles:

         Existen todavía algunas zonas del municipio con viviendas de
carácter permanente que carecen de algunas de las infraestructuras básicas.
Uno de los objetivos principales de la Corporación es completar todas estas
infraestructuras de urbanización.

        Está previsto acometer a corto plazo la pavimentación de las
siguientes calles o zonas:

-   El Paraíso y la Almacereta
-   C/ Trinquete y Coruña
-   C/ Bilbao
-   Varias calles Sector 8
-   C/ Sagrada Familia
-   C/ La Granja
-   C/ San Jorge y Santa Elia

        Se está ejecutando la pavimentación de las calles:

-   San Ramón y Cardenal Benlloch
-   Pinaeta de Plaja y Palomar



             5.4. Red de agua potable

      El abastecimiento de agua potable se realiza a partir de depósitos de
distribución alimentados desde una serie de captaciones de aguas
subterráneas, y por una serie de inyecciones directas a la red con el fin de
garantizar adecuados niveles de suministro.

      Dos circunstancias han influido en el diseño del sistema. Por una parte
la orografía del término municipal, sensiblemente llana, que ha obligado a la
                                      41




instalación de los depósitos en los puntos de cota superior para permitir el
abastecimiento por gravedad a las zonas más bajas y por otro, la
estacionalidad del consumo, sobre todo en los meses de verano y en los
fines de semana, dado el carácter turístico de la población.

      El nivel de utilización de los distintos pozos viene marcado por la
calidad del agua extraída, fundamentalmente por su contenido en nitratos.

                 Captaciones:


         Sondeos Caballeros I y II. Ubicados en el centro del abastecimiento,
en                                                                           la
                                   calle Caballeros, a la cota 114 m. Debido a
la calidad de su agua suministran la práctica totalidad del abastecimiento. La
profundidad de ambos es 350 m. El sondeo I cuenta con una bomba de 172
CV trabajando a una altura manométrica de 90 m. La bomba del sondeo II es
de 202 CV y trabaja a una altura manométrica de 90 m. El caudal extraíble
es 4.800 1 /min. para Caballeros I y 5.000 1 /min. para Caballeros II. El
contenido en nitratos es 37 mg /1.

          Sondeos San Salvador:    Situados al Oeste del casco urbano, en la
Partida
                               del Barranco, detrás del Parque, en la cota 92
m. El que está en servicio tiene una profundidad de 100 m. Cuenta con una
bomba manométrica de 45 m. Su caudal es 4.800 1/min. El contenido en
nitratos es 75 mg/1.

          Sondeos Montepilar:    Emplazado al Oeste del abastecimiento,
en                                 la                             Calle
                           Antonio Machado, en la cota 124 m. Su
profundidad es 330 m. Cuenta con una bomba de 140 CV trabajando a una
altura manométrica de 57 m. Con un contenido en nitratos de 90 mg/1 el
caudal que se extrae es 7.000 1/min.

      Sondeos San Vicente:       Instalados en la Partida del Campet, junto
al                                                               barranco
                         de Mandor y la futura prolongación de la
Avinguda Antic Regne de València. Actualmente están fuera de servicio.


      Sondeo de La Viña (Hidro):      El más reciente . Está asentado al
Este                                                                    del
                                abastecimiento, al final de la calle Doctor
Sanchis Bergón. No está en servicio debido a su poco caudal.

                 Depósitos:
                                     42




      Depósito de La Viña (Hidro- semienterrado):   Está situado al final de
la Calle
                                              Doctor Sanchis Bergón, en la
cota 124 m. Con una capacidad de 1.000 m 3. es de hormigón en masa,
presenta una geometría rectangular, consta de una sola cámara y la altura
máxima de la lámina de agua es 3,10 m. Se alimenta con agua procedente
del sondeo Caballeros I y suministra agua, por gravedad, a la zona Sur y
este (Entrepinos, La Viña, Escorial).

      Depósito de La Viña (Hidro- elevado):   Emplazado junto al anterior,
del
                                             que se eleva el agua
mediante dos bombas acopladas en paralelo. Su capacidad es 200 m3., está
elevado 16 m. y su construcción es de hormigón armado, con geometría
circular. Consta de una sola cámara y la máxima altura de la lámina de agua
es 3,10 m. Abastece la zona de La Viña.


       Depósito Hendaya: Ubicado en la Calle Blasco Ibáñez, en la cota 124
m
                         Su capacidad es 500 m3. y su construcción de
hormigón en masa. Presenta una sola cámara. Con geometría rectangular.
La altura máxima de la lámina de agua es 3 m. Se alimenta con agua del
sondeo Caballeros II, pudiéndose complementar con agua del sondeo San
Salvador. Abastece la zona norte (Hendaya, Almassereta) y parte del núcleo
urbano.

     Depósito Montepilar: Asentado en la calle Antonio Machado, junto al
                          sondeo, en la cota 124.Con una capacidad de 500
  3
m . su construcción es de hormigón en masa. Presenta una sola cámara.
Con geometría rectangular. La máxima altura de la lámina de agua es 3,10
m. Se alienta con agua de sondeo Caballeros II, pudiéndose complementar
con el de San Salvador y, si fuera necesario, con el de Montepilar. Abastece
la zona oeste (Montepilar, parte de Montealegre), zona centro (Montesol,
casco urbano) y otras urbanizaciones de Ribarroja del Turia.

     Depósito Caballeros: Instalado en la Calle Caballeros junto a los
sondeos                                                                  del
                          mismo nombre, en la cota 114 m. Su capacidad
es 1.000 m3. y su construcción es de hormigón armado. Presenta una sola
cámara. De geometría circular, su altura máxima de lámina de agua es 2.50.
Se alimenta con agua del sondeo Caballeros II, y se utiliza para abastecer la
red de riego.

     Junto a los depósitos de La Viña está acabándose la construcción de
uno nuevo de 3.000 m2, con lo que se mejorará sensiblemente la capacidad
de almacenamiento de agua potable.
                                        43




                Tratamiento del agua:


      Se realiza un tratamiento de potabilización de la misma por cloración
mediante dosificación de hipoclorito sódico inyectándolo directamente en la
red a la salida de los sondeos. En Caballeros y Montepilar hay tanques de
almacenamiento de 1.000 litros, y en San Salvador de 100 litros, que evitan
el uso de garrafas en el proceso de dosificación, recibiéndose el producto
directamente en camiones – cuba lo que minimiza los riesgos en su
manipulación.

                Red de distribución:


      Es fundamentalmente ramificada, aunque presenta algunas mallas muy
localizadas. Se pretende incrementar las áreas malladas al considerar que
así aumentarán las garantías en la continuidad de servicio, el mejor reparto
de presiones, la mejora de las condiciones de salubridad y las posibilidades
de interconexión y mantenimiento.

     La compensación de las presiones en la zona mallada beneficiará los
puntos de baja presión.

     Una parte importante de la red está compuesta por tuberías de 50 y 60
mm. de diámetro nominal. Además, la existencia de pocas válvulas de
seccionamiento provoca la necesidad de cierre de las válvulas generales en
caso de avería, con los consiguientes problemas de desabastecimiento en
grandes áreas.

     La red de distribución cubre la mayor parte del término municipal,
quedando fuera solamente las áreas de suelo no urbanizable del Barranco
de Mandor y la situada al Este del término junto a la Estación
Transformadora, y las zonas de suelo urbanizable del Noroeste, del Centro y
del Sur del término municipal.

      Las conducciones son de fibrocemento, de fundición o de polietileno
(las más modernas). Las acometidas también son de polietileno. Su
distribución por diámetros, sin contar las más pequeñas (1”, ½), se refleja en
la siguiente tabla:


             DIÁMETRO (mm)               LONGITUD (m)
                Hasta 50                    24.570
                   60                       16.120
                   80                       23.581
                  100                       11.515
                  125                        3.543
                  150                       10.285
        44




 175           969
 200          9.025
 300          8.053
 350           583
 400            55
 450            60
TOTAL        108.359
                                    45




               Red de riego:


       Las explotaciones agrícolas del término municipal, apenas 11 Has. en
su mayoría naranjos, están ubicadas en las zonas de Avenida Camp del
Turia, Avenida de las Delicias, Entrepinos, Masía de La Roda y Masía del
Pilar.

      Se abastecen por gravedad, del depósito Caballeros, cuya agua
procede del sondeo Caballeros II, La Masía del Pilar lo hace del depósito
Montepilar con agua del sondeo Montepilar.

               Necesidades de agua:


       Para el año 1999 se considera una cifra media de abonados de 7.183,
de los que 20 corresponden a pólizas del Ayuntamiento. Hay que considerar,
además, la existencia de 52 bocas de incendio. Partiendo del dato de la
dotación media anual de 347,36 m3. por cada uno de los restantes 7.163
abonados se llega a una facturación anual de 2.488.140 m 3.

      A este volumen de agua a facturar se añade el consumo municipal,
176.000 m3. y el consumo para riego agrícola, estimado en 111.027 m 3.

      Queda así un total de agua a registrar de 2.775.167 m 3. y al esperar
un rendimiento de la red del 70% sería necesario un volumen de agua a
suministrar de 3.964.524 m3.

               Gestión:


         La gestión de las aguas potables se lleva a cabo mayoritariamente
por la mercantil “Hidra Gestión Integral del Agua S.A.”. que tiene la
concesión administrativa del Ayuntamiento . Su ámbito de actuación se
extiende además a parte de los términos municipales de Ribarroja y La
Pobla de Vallbona. La compañía “Altos Riegos” gestiona zonas de El Lago,
El Escorial, Hendaya y San Agustín, extendiéndose también por áreas de los
términos de San Antonio de Benagéber y Paterna. “Almaquiba” cubre la
zona de Montealegre y parte del término de La Pobla de Vallbona.

            5.5. Red de Saneamiento:

      Los sistemas de drenaje y desagüe vienen determinados por la
existencia del Barranco de Mandor que atraviesa el término municipal en
dirección Norte – Sur, y que en última instancia recoge las aguas pluviales
del término, mientras que las aguas residuales domiciliarias son vertidas
finalmente a unos colectores que discurren por ambas márgenes de dicho
                                       46




barranco. El destino final de las aguas pluviales es el cauce del Río Turia; el
de las aguas residuales, la Planta Depuradora de Aguas Residuales (EDAR)
Camp de Turia , 2ª. Fase, en Ribarroja.

      Considerada la red de saneamiento como separativa se puede ver que
la red de aguas residuales presenta una estructura en general satisfactoria,
tanto en lo referente a estado de conservación como en cobertura de término
municipal, pues quedan tan sólo sin alcanzar las áreas de suelo no
urbanizable y de suelo urbanizable que quedaban sin cubrir por la red de
distribución de agua potable. La red de pluviales se muestra en fase de
mejora, estando prevista una ampliación de la red que paulatinamente cubra
la mayor parte del término municipal, pues en la actualidad no existen
colectores que viertan al Barranco de Mandor por su margen derecho.

     Los colectores de construcción más antigua son de hormigón en masa,
con juntas machihembradas, mientras que en los más modernos el material
es hormigón armado, con juntas elásticas de goma tipo campana. Discurren
en su mayor parte bajo los viales, a profundidades entre 1 y 1,5 m. y sólo en
contadas ocasiones atraviesan el subsuelo de las parcelas.

       Los colectores secundarios de aguas residuales presentan diámetros
de 300 ó 400 mm. mientras que para los principales son de 500, 600, 700,
800 ó 1.000 mm. Los diámetros de los colectores e aguas pluviales son de
500, 600, 800 , 1.200 ó 1.500 mm., y la sección de la caja del barranco es
2,50 x 3,25 m. El nuevo colector proyectado de la Avenida de Las Delicias a
Entrepinos tendrá diámetro de 1.500 mm.

6. Instalaciones y servicios públicos:

             6.1. Centro socio – cultural :

     Enclavado dentro del Parque Municipal de L’ Eliana, en su ángulo
Noroeste, con acceso por la calle del Molino y la calle de la Huerta.

      Forma parte del conjunto del Parque, urbanizado prácticamente en su
totalidad y en su entorno inmediato, plaza del Triángulo, aparcamiento anexo
y la ampliación hacia la calle la Huerta.

     El edificio se compone de cuatro niveles

       En los niveles 1, 2 y 3 se ubica la Sala Polivalente con sus espacios
anexos y de servicios; camerinos, escenario, almacenes, servicios, snak-bar,
foyer y cabinas de proyección y de audio, así como locales de reserva para
el control de transformación, cuarto del grupo electrógeno y un pequeño
almacén para los utensilios de mantenimiento del parque.
                                      47




       En el nivel 4 - planta piso 1º- se sitúa el centro social propiamente
dicho, que consta de tres cuerpos. En el primero, situado junto al acceso
principal, se ubica el hall y aquellos despachos de uso más inmediato para el
ciudadano, como son la oficina municipal de información al consumidor y las
del animador cultural y trabajador social. En el cuerpo central se ubican los
talleres ocupacionales y diversos despachos. Por último, en el tercer cuerpo,
situado junto al foro, se sitúa el bar-cafetería-comedor; con una cocina anexa
y los servicios correspondientes.

       El hall de acceso al patio central, el mismo patio longitudinal con
transparencias en sus extremos y en su cubierta abovedada, y el espacio
destinado a bar-cafetería-comedor son los elementos básicos que configuran
el edificio. Los subespacios de uso cotidiano y específico - despacho,
talleres y salas de reunión-   se encuentran comunicados tanto espacial
como funcionalmente de tal modo que formen un conjunto conexo y
relacionado íntimamente entre sí.

      El patio central no pretende ser únicamente un mero distribuidor, sino
que constituye el corazón del edificio, lugar de encuentro y relación entre sus
usuarios

       Como espacio complementario y encajado dentro de este principio
se proyecta un gran contenedor en la planta sótano - Sala Polivalente- que
en una 2ª fase sea capaz de alojar diversas actividades- cine, teatro,
conferencias, baile, etc.- como lugar de comunicación y encuentro.

             6.2. Casa de la Juventud – Biblioteca Pública:

      Se plantea como un lugar de libre asistencia para el niño / joven,
donde conocer y descubrir nuevos aspectos culturales y contactar con otros
jóvenes fuera del ámbito estricto escolar.

      En la Biblioteca Pública ha sido donde más claramente se ha
producido el fenómeno de la convivencia entre generaciones.

             6.3. Torre del Virrey:

       Antes llamada Torre de Babá, es un conjunto edilicio situado al oeste
del término municipal, lindante con el de La Pobla de Vallbona y a unos 600
m. del casco urbano.

      La Torre se encuentra, como casi todo el          edificio, en avanzado
estado de ruina.

       En este momento se encuentra en proceso de restauración a cargo
del Ayuntamiento y la Escuela Taller de L’Eliana, cuya finalidad consiste en
la rehabilitación integral del edificio para su nuevo uso público de carácter
cultural.
                                         48




       Se pretende realizar una restauración estructural y funcional con la
intención de reutilizar el edificio para diversos usos, principalmente de
carácter cultural, procurando recuperar la imagen original pero adecuada a
usos actuales.




              6.4. Centro de Salud:

        La construcción del Centro de Salud ha supuesto la mejora total de la
asistencia sanitaria, viniendo a paliar el problema del desfase de la población
oficial con la población real en determinadas temporadas que provocaba
masificación y desasistencia.

              6.5. Centros educativos:

     Una de las cuestiones de mayor preocupación ha sido el nivel de la
enseñanza pública y las repercusiones, en general, de todo lo referente a la
educación.

       El Ayuntamiento de L´Eliana siguiendo los criterios de enseñanza
como derecho innegable de la persona y educación en igualdad de
condiciones para todos, ha actuado preferentemente en esta materia,
realizando una amplia labor y consiguiendo la colaboración de la Generalitat
Valenciana para la ejecución de obras de remodelación y ampliación en los
siguientes centros:


                 Colegio Virgen del Carmen, hallándose prevista la
                  construcción de uno nuevo.
                 Colegio el Garbí, cuya ampliación está finalizada.
                 Colegio Montealegre.
                 Instituto de B.U.P.
                 Instituto de Formación Profesional, cuya ampliación se
                  encuentra en ejecución.

              6.6. Cementerio Municipal

     Lindante con el término municipal de la Pobla de Vallbona, junto al
cruce del Barranco de Bono, tiene una forma rectangular con una superficie
de 29.042 m2.

       El cementerio completo construido en su primera fase está equipado
con:
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-   350 unidades aproximadamente de minipanteones adosados al vallado
    existente.

-   1376 unidades de nichos individuales situados a la cota 2 m.

-   60 de unidades de cripta de 6 plantas cada una situadas en zona de
    jardín.

-   55 parcelas para panteones.

-   80 unidades de columbarios.

-   Instalación completa de riego y agua potable para dar servicio a toda la
    superficie de la obra, con su correspondiente balsa.

-   Instalación completa de la red de saneamiento para aguas negras y
    pluviales extendida a toda la superficie con sus correspondientes
    elementos (imbornales, pozos de registro, etc.)

-   Edificación central para actos en el interior.

-   Edificio de oficinas, tanatorio, sala de necropsias y almacén con previsión
    de espacio para futuro crematorio.

-   Equipamiento completo en el edificio con cámaras frigoríficas.

-   Urbanización completa de los paseos con separación de las zonas
    ajardinadas.

-   Ajardinamiento total de interior del recinto.

    Con la primera fase de construcción se ha completado una zona del
cementerio que permite el enterramiento con normalidad ofreciendo
unidades de todos los tipos y sin que la construcción del resto de la obra
interfiera las labores normales de enterramiento en la parte ya construida.

       Hay que notar que también se ha construido el vallado perimetral del
recinto y 150 unidades de minipanteones adosados al vallado, prestándose
el servicio en la actualidad con total fluidez.



              6.7. Polideportivo Municipal:

      Se sitúa en la propia Avda. del Polideportivo / Avda. Camp de Turia,
próximo al centro urbano.
                                     50




       La característica habitacional de la localidad como zona residencial
sumada a la tradición deportiva de la gente del pueblo y al hecho de estar
L’Eliana próxima a Valencia, plantea una demanda de prestaciones
deportivas a la que el Ayuntamiento intenta responder dentro del espacio
destinado al efecto y sus ampliaciones y en el que se ubican

                Pistas de tenis.
                Frontones
                Campo de fútbol
                Trinquete
                Pabellones Polideportivos
                Pista de atletismo
                Vestuarios generales y para la zona de frontones y pista de
                 atletismo.
                Espacios ajardinados de usos múltiples, con vías de
                 circulación interior y paseos.


                 Pabellones Polideportivos


       El nuevo Pabellón Polideportivo se encuentra situado en el interior del
Polideportivo Municipal, rodeado por las actuales pistas de tenis, frontones,
rampa de acceso desde la zona de bar y vestuarios generales, campo de
fútbol y trinquete de pelota valenciana.

       El programa funcional de la instalación, se ha realizado teniendo en
cuenta que L’ Eliana es un centro de reunión de infinidad de practicantes de
los deportes más variados.

       En función de ello, se ha adecuado el recinto, sus dimensiones y
servicios, para que permita la mayor versatilidad de usos gimnasia rítmica,
patinaje artístico, karate, baloncesto, fútbol sala, etc..

      El aforo estimado es de 1.400 espectadores en plazas continuas a
razón de un espectador cada 50 cm. con el fin de que cuando el
Ayuntamiento pueda equipar la instalación de sillas fijas no cambie el aforo
substancialmente.

       El edificio tiene un volumen prismático, como proyección exterior
directa de los espacios interiores.

      Este prisma aparenta estar incrustado en el terreno ya que por las
características topográficas del mismo, ha sido preciso crear una planta, que
siendo sótano por una de las fachadas, es un bajo por la contraria.
                                     51




      La cubrición es un volumen de fuerte impronta, formado por una
sucesión de planos inclinados simétricos en cuyos encuentros se sitúan los
lucernarios que permiten la entrada de luz al interior del recinto.

     Los accesos al interior del edificio se sitúan en sus cuatro fachadas,
aunque con usos distintos.

      Desde la fachada principal, acceso central a la zona de Autoridades, y
accesos laterales de uso general.

      Desde la fachada lateral derecha se accede al sótano, vestuarios y
escalera planta principal.

       En la actualidad está ya casi finalizada la remodelación del antiguo
pabellón. las obras han consistido en la sustitución total de la antigua
cubierta de fibrocemento por una nueva metálica con aislamiento, la
renovación total del solado de las pistas deportivas y las de los vestuarios
ubicados en planta baja, que dan servicio a las distintas dependencias del
Polideportivo. La obra incluye la instalación de alumbrado deportivo
totalmente nuevo. Igualmente se está procediendo a la remodelación y
pavimentación de la entrada desde la Avda. del Polideportivo así como el
alumbrado.

       Está previsto a corto plazo la ejecución de una cubierta singular de la
pista exterior, pavimento deportivo e iluminación para la práctica de hokey
sobre patines, balonmano y fútbol sala.

                    Pista de Atletismo


      Pista de Atletismo de 250 m. de cuerda, sita en el recinto del
Polideportivo, en su parte posterior colindante con la calle.

      Los accesos a la pista de Atletismo pueden ser desde el interior del
Polideportivo, a través de la rampa de conexión por delante del pabellón
Cubierto, así como desde la calle.

      Dicha pista se destina a la práctica del atletismo (carreras y
concursos).

        La pista está compuesta por un circuito cerrado de 250 metros de
cuerda, formado por seis calles de 1,22 m., más un circuito en línea recta de
ocho calles de 1,22 m. de las que las seis primeras están integradas dentro
del circuito cerrado.

      En el interior del circuito se sitúan espacios para la práctica de las
especialidades que acompañan a las carreras:
                                     52




      Zona de triple y longitud.
      Zona de pértiga.
      Zona de lanzamientos.
      Zona jabalina
      Zona de salto de altura.

       Las pistas de triple, longitud y pértiga, se proyectan con fosos en sus
dos extremos, con el fin de poder competir independientemente de la
dirección del viento.

      La pista de lanzamiento de jabalina, tiene su zona de carrera
superpuesta transversalmente a las calles curvas del circuito cerrado.

       Recientemente se ha realizado en la parte central de la pista un
campo de fútbol 7 y se ha procedido a la instalación de alumbrado deportivo
en la misma.


             6.8. Parque municipal “La Pinada”.

     Se sitúa sobre lo que queda del antaño poblado y extenso pinar de los
Marqueses de Cáceres, que pasó posteriormente a la familia Plaja.

      En la actualidad, ya de titularidad municipal, el parque está ejecutado,
siendo un conjunto que engloba:


                Paseos (acacias, palmeras, palomar, faroles y moreras).
                Museo al aire libre.
                Obras    infraestructurales  (alcantarillado,canalizaciones,
                 alumbrado, riegos...)
                Ajardinamiento en paseos y plazas. Se ha zonificado el
                 Parque en tres bloques:

      1º Zona boscosa, arbolado autóctono y sotobosque; para ello se ha
aprovechado el arbolado preexistente y se le ha devuelto densidad con
nuevas aportaciones de árboles mediterráneos.

       2º Zona de arboleda, con plantaciones de ribera siguiendo el arroyo y
circundando al estanque.

      3º Zona de césped.
             Construcción del área infantil, con juegos apropiados.
             Realización de un estanque artificial y arroyo. El estanque
               tiene
              una superficie de 900 m2, convertido en un polo singular de
              atracción. El arroyo, que corre de Este a Oeste, permitirá el
              constante reciclado del agua gracias al sistema de bombeo
                                     53




                que se le introducirá. El agua del estanque tiene la finalidad
                de riego para el mismo parque, con lo que se optimiza al
                máximo su rendimiento.

       Todo el conjunto viene entroncado sobre al eje Cine, Teatro, Forum, y
Plaza. El Parc, es el centro de contacto humano, de intercambio de ideas, de
relaciones y al tiempo un lugar sereno donde pasear y convivir. Era una obra
imprescindible y siempre demandada.

             6.9. Parque del Barranco de Mandor:

       El Barranco de Mandor se encuentra situado al oeste del núcleo
central de la población de L’Eliana, ocupando una franja lineal de norte a sur
de aproximadamente 2,5 Km. de longitud de ancho variable y con una
superficie total de aproximadamente 17.65 Has.

        En el tramo comprendido desde su cabecera, junto al Molí de la Lluna,
hasta el puente de la estación, se encuentra rodeado prácticamente en su
totalidad, excepto en la zona situada junto al Parque de la Pinada, por áreas
de suelo calificadas como de suelo apto para urbanizar. A partir de dicho
puente y hacia el sur se encuentra rodeado por ambas márgenes por suelo
urbano residencial de baja densidad prácticamente consolidado.

     Actualmente inciden sobre el barranco una serie de proyectos y
actuaciones que es necesario coordinar para la recuperación
medioambiental y urbanística que desde hace algunos años peligra por los
sucesivos arrendamientos ilegales, vertidos incontrolados de escombros y
progresivo abandono de cultivos.


      Entre dichos proyectos y actuaciones cabe citar:

      -   Restauración del antiguo Molino de la Fábrica de Borra.

      Se trata de un Molino de principios de siglo para la obtención de
      energía de la fábrica que allí se situaba. Se encontraba parcialmente
      enterrado, carecía de techado y su revestimiento se encontraba muy
      deteriorado. Las obras, incluidas en los Planes Operativos Locales de
      la Diputación de Valencia han consistido en descubrir el antiguo paso
      de agua, la restauración de la cubierta y la protección de los taludes
      del entorno para devolverlo a su situación original. De esta forma
      constituirá un mirador al futuro parque de Mandor además de un
      acceso al mismo para uso y disfrute de los ciudadanos.

      -   Eliminación de pasos a nivel y ejecución de pasos inferiores en las
          proximidades de la estación de Montesol.
                                     54




      Se trata de una obra realizada por la Dirección General de
      Transportes de la Consellería de Obras Públicas que pretende
      eliminar el riesgo que existía hasta la fecha por pasos incontrolados a
      nivel de vehículos que accedía al entorno del barranco, mediante su
      cierre y la ejecución de un paso inferior de vehículos en la
      denominada Gran Avenida y de peatones en la propia estación de
      Montesol.

      -   Circuito de paseo peatonal entre esta zona y el recientemente
          restaurado Molino al igual que la restauración y protección del
          antiguo azud situado en el propio cauce de Mandor casi en el
          límite de término con Ribarroja.

      -   Protección de taludes y limpieza en la zona de la estación,
          completándola con la plantación de arbolado e iluminación de la
          parte superior con objeto de crear un entorno más accesible.


      Los objetivos previstos para esta zona son:

     1. Recuperación y restauración medioambiental del territorio que
configura actualmente el barranco de Mandor a su paso por el término
municipal, con el propósito de recrear un paraje natural y de esparcimiento
que sea capaz de conexionar y articular los núcleos de población que se
encuentran en ambas márgenes.

    2. Mejora de la calidad de vida de los habitantes del municipio
mediante la creación de una gran zona verde, de esparcimiento y reposo.

     3. Amortiguar     el impacto ambiental que supone el actual
encauzamiento y reconducir el proceso hacia la restauración ecológica de
dicho espacio, prevaleciendo siempre la idea global de su recuperación
como un área medioambiental de primer orden clave para el desarrollo
equilibrado del municipio.

     4. Posibilitar la formación y concienciación ambiental de los
ciudadanos mediante la recreación de espacios naturales que se
correspondan lo más fielmente posible con los diferentes ecosistemas
mediterráneos y que posibiliten la observación y el estudio de su medio
natural.

      5. Articular el actual parque de la Pinada con el futuro parque
mediante la prolongación y ampliación de la actual zona de sombra hasta
fundirse con el humedal proyectado.
                                        55




              6.10.- Masía del Pilar:

        Propiedad municipal según convenio suscrito a través de la Revisión
de las Normas Subsidiarias, lo que supone que los dos edificios más
representativos del municipio de L’Eliana “Masía del Pilar” y “Torre del
Virrey”, tengan el carácter público-cultural, como símbolos de la arquitectura
tradicional de L’Eliana.

      El edificio de Más del Canonge (Masía del Pilar) se encuentra
precedido por un pequeño jardín con algunas palmeras y pinos
mediterráneos.

      Gran parte de las tierras se parcelaron hace años y constituyen
actualmente la urbanización Montepilar.

       Se trata de una auténtica casa señorial rural del siglo XIX. Está
centrada por un gran patio, al cual da el cuerpo principal de la edificación (de
tres plantas) a través de un porche trasero.

      Al patio central dan también las distintas dependencias de la Masía:
cuadras, lagares, almácera, etc.

       Completando el conjunto hay unas edificaciones adosadas con
destino a los caseros, propias de la arquitectura popular.

              6.11. Centro de Coordinación y Emergencias de la Comunidad
              Valenciana:

       La seguridad es un pilar sobre el que se asienta una sociedad libre.
Una población ordenada y pacífica ha de ser protegida y cuidada por un
servicio eficiente, de calidad de vida.

       L’Eliana hizo un gran esfuerzo para adquirir los terrenos donde hoy se
ubican las instalaciones correspondientes al Centro de Emergencias y
Coordinación, Escuela de Policía y Parque de bomberos e instalaciones
auxiliares.

7. Cartografía temática y Estudios integrantes del sistema de
información territorial:

En cumplimiento de la Orden de 8 de marzo de 1999 de la Consellería de
Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, se adjunta a continuación la
Cartografía Temática relativa a:

     1.   Encuadre comarcal.
     2.   Hidrografía e Inundabilidad
     3.   Vulnerabilidad a la contaminación de las aguas subterráneas.
     4.   Accesibilidad potencial a los recursos hídricos.
                                 56




5. Afecciones que inciden en la planificación territorial.
6. Unidades litológicas.
7. Aprovechamiento de rocas industriales.
8. Unidades ambientales. Fisiografía.
9. Unidades ambientales. Capacidad de uso.
10. Unidades ambientales. Erosión actual.
11. Unidades ambientales. Erosión potencial.
12. Usos del suelo.
                                          57




           II.- CONDICIONES INSTITUCI ONALES.-



1. Legislación aplicable:

             1.1. Legislación general.-

     La legislación del suelo aplicable en el ámbito de la Comunidad
Valenciana está constituida por las siguientes disposiciones:

-   Ley 6/ 1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana,
    Reguladora de la Actividad Urbanística.

-   Ley 4/1997, de 26 de diciembre, de Medidas de Gestión Administrativa y
    de Organización de la Generalidad Valenciana.

-   Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

-   Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación
    Urbana (R.D. Leg. 1/1992, de 26 de junio), en lo que se mantiene en
    vigor de acuerdo con la Disposición Derogatoria de la citada Ley 6/1998.

-   Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación
    Urbana (R.D. 1346 / 1976,de 9 de abril ) en lo que no se oponga a las
    anteriores disposiciones.

-   Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalitat Valenciana sobre Suelo No
    Urbanizable, modificada por la Ley 2/97, de 13 de junio.

-   Instrucción de planeamiento 1/1996, de 23 de enero sobre la
    Homologación de Planes de Urbanismo a la Ley Reguladora de la
    Actividad Urbanística.

-   Decreto 201 / 1998, de 15 de diciembre, del Gobierno Valenciano por el
    que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad
    Valenciana.

-   Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística de la Comunidad
    Valenciana (Orden de 26 de abril de 1999).

             1.2. Legislación Sectorial:

      Como legislación sectorial con incidencia urbanística en el municipio
de L’Eliana, debe destacarse la Ley de Aguas, la Ley de Carreteras y la Ley
de Energía Eléctrica:
                                     58




       - La Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas es desarrollada
parcialmente                                                           por
        el Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el
Reglamento de Dominio Público Hidráulico, que establece en sus artículos 4
a 11 determinaciones relativas a los cauces, riberas y márgenes. Así, se
regula una zona de servidumbre de 5m de anchura y una zona de policía de
100 m de anchura en los márgenes de los cauces públicos.

     -    La Ley 6/1991, de 27 de marzo, de Carreteras de la
        Comunidad Valenciana sienta en su artículo 23 el principio de
coherencia entre la planificación viaria y el planeamiento territorial y
urbanístico y establece en el artículo 25 que los Organismos competentes
para la aprobación inicial del planeamiento deberán notificar a las
Administraciones titulares de las redes viarias afectadas la apertura de los
trámites de información pública previstos. Asimismo se establece que la
aprobación provisional de los planes urbanísticos que afecten al sistema
viario de la Comunidad Valenciana deberá contener un informe expreso y
justificativo de la adaptación a las disposiciones establecidas por la citada
Ley o planes elaborados en base a la misma. En todo caso los servicios
técnicos de la Consellería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes
emitirán, en el plazo de un mes, un informe previo comprensivo de las
sugerencias que se estimen convenientes, con carácter previo a la
aprobación definitiva del planeamiento. La Ley establece las zonas de
dominio público, protección y reserva de las carreteras autonómicas.

      - La Ley 40/1994, de 30 de diciembre, de Energía Eléctrica, el Real
Decreto
        3151 /68, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento
de Alta Tensión y la Orden de 27 de marzo de 1991, sobre Extensión de
Redes Eléctricas componen la normativa aplicable en cuestiones de energía
eléctrica. El artículo 55 de la citada Ley establece dos tipos de servidumbre
de paso: aérea y subterránea; la primera comprende, además del vuelo
sobre el predio sirviente, el establecimiento de postes, torres o apoyos fijos
para la sustentación de cables conductores de energía; la segunda
comprende la ocupación del subsuelo por los cables conductores, a la
profundidad y con las demás características que señale la legislación
urbanística aplicable. Una y otra forma de servidumbre comprenderán
igualmente el derecho de paso o acceso y la ocupación temporal de terrenos
u otros bienes necesarios para atender a la vigilancia, conservación y
reparación de la misma.
                                      59




2. Planeamiento vigente:

             2.1. Planeamiento general y modificaciones:

      L´Eliana cuenta con Normas Subsidiarias de Planeamiento aprobadas
definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo en fecha 1 de
agosto de 1995.

      Este documento ha sido objeto de una modificación puntual y otra
complementaria de la misma, que fueron aprobadas definitivamente por la
Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia en sesiones de 5 de
noviembre de 1998 y 16 de noviembre de 1998, respectivamente, y que
afectan a aspectos relativos a alineaciones, rasantes, lindes reservas de
aparcamientos, normativa de las subzonas y edificaciones auxiliares, así
como el cambio de la zona verde ubicada junto a la estación de ferrocarril.
Concretamente, las modificaciones cambian la redacción de los artículos 6.7,
6.14. 5.15, 5.125, 6.3 y 6.27 de las Normas Urbanísticas vigentes del
municipio de L´Eliana.

             2.2. Planeamiento Parcial:

     Los Planes Parciales de desarrollo aprobados en el municipio de L’
Eliana son los siguientes:

     a)      Anteriores a las vigentes Normas Subsidiarias:

     - Plan Parcial sector U-3, uso residencial, aprobado definitivamente
por                                                                    la
       Comisión Territorial     de Urbanismo, con observaciones y
suspensión cautelar, en sesión celebrada el día 27 de septiembre de 1990;
levantándose la suspensión cautelar en sesión de 4 de mayo de 1992.Las
obras de urbanización se encuentran prácticamente concluidas.

     - Plan Parcial “Las Tablas”, uso residencial sector U-1, aprobado
       definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo en sesión
celebrada el día 25 de Septiembre de 1991. Las obras de urbanización se
encuentran prácticamente concluidas.

     - Plan Parcial (El Osito), de uso terciario, aprobado definitivamente por
la Comisión Territorial de Urbanismo en sesión celebrada el día 11 de mayo
de 1993. Obras de urbanización acabadas.


     b)      Posteriores a las vigentes Normas Subsidiarias.

     - Homologación y Plan Parcial del sector 5, de uso terciario,
aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo en sesión
                                     60




celebrada el día 26 de junio de 1997. Asimismo cuenta con Programa de
Actuación Integrada aprobado definitivamente por el Ayuntamiento y
actualmente pendiente de suscripción del correspondiente convenio
urbanístico y de iniciación de la ejecución de las obras de urbanización.

             2.3. Programas de Actuación Integrada:

     Los Programas de Actuación Integrada aprobados definitivamente por
el Ayuntamiento de L´Eliana son los siguientes:

     - Programa de Actuación Integrada C/ Campoamor, presentado por
       Construcciones Celebe, SA y aprobado definitivamente por acuerdo
del Ayuntamiento Pleno en sesión celebrada el día 26 de septiembre de
1996, publicado en el BOP en fecha 10 de enero de 1997 y en el DOGV el
17 de enero de 1997. La obra de urbanización se encuentra completamente
acabada.

      - Programa de Actuación Integrada “Masía del Pilar”, aprobado por
el Ayuntamiento Pleno en sesión celebrada el día 16 de enero de 1997,
supeditando la efectividad de la aprobación a la publicación del Convenio.
En fechas 3 de mayo de 1997 y 8 de mayo de 1997 se publica en el BOP y
en el DOGV, respectivamente la aprobación y adjudicación del Programa,
Proyecto de Urbanización y Proyecto de Reparcelación. La urbanización
está totalmente acabada.

     - Programa para el desarrollo de la Unidad de Ejecución de las
calles Begonya, Romeral y En Proyecto ( Ronda 1), aprobado por el
Pleno del Ayuntamiento en sesión celebrada el día 22 de diciembre de 1997.
La urbanización está pendiente de ejecución.

     - Programa de Actuación Integrada, Unidad de Ejecución 11B,
aprobado por el Ayuntamiento Pleno en fecha 22 de diciembre de 1997,
junto con el Proyecto de Reparcelación; expresando que el Convenio a
firmar entre el Ayuntamiento y el Urbanizador deberá recoger determinadas
especificaciones, que se cumplen, aprobándose dicho convenio en fecha 26
de marzo de 1998. La obra de urbanización está en fase de ejecución.

      - Programa para el desarrollo de la Actuación Integrada calle
Mestre Elies, aprobado por acuerdo plenario de 26 de marzo de 1998,
supeditada la aprobación definitiva a la firma del Convenio a suscribir entre
el Ayuntamiento y el Urbanizador; adoptándose el acuerdo plenario al
respecto en sesión de 28 de mayo de 1998; constando publicación en el
BOP y DOGV de fechas 31 de diciembre de 1998 y 15 de enero de 1999,
respectivamente. La obra de urbanización se encuentra pendiente de
realizar.

    - Programa de Actuación Integrada para el desarrollo de la U.E.-1
“El Campés”, formulado por la Mercantil Actuaciones Urbanas para la
                                        61




Promoción de Viviendas S.L., sometido a Información Pública mediante
publicación en el D.O.G.V. de fecha 13 de Enero de 1999 y actualmente
pendiente de resolución.

            2.4. Estudios de Detalle:

     - Modificado del Estudio de Detalle de la manzana AC-51 ( La
Siesta                                                                 II)
       Aprobado definitivamente por el Ayuntamiento Pleno en sesión de 28
de mayo de 1998.

    - Estudio de Detalle de diversas calles en la urbanización “Masía
de la Roda” ( CONVENIO INVISA). Aprobado definitivamente por el
Ayuntamiento Pleno en sesión de 26 de octubre de 1998.
                                     62




                MEMORIA JUSTIFICATIVA



       I.- JUSTIFICACIÓN DE LA CONVENIENCI A Y
         OPORTUNIDAD DE LA HOMOLOG ACIÓN. -



1. Justificación legal: el reparto competencial

     La LRAU, en su Disposición Transitoria Primera, establece que los
municipios no están obligados a promover un expediente de adaptación a
dicha Ley.

     No obstante, la misma Disposición en su apartado segundo añade que
los Ayuntamientos podrán interesar de la Consellería competente en materia
de Urbanismo que declare la homologación a la presente Ley de los Planes
y Normas Subsidiarias vigentes.

       En este sentido, la Instrucción de Planeamiento 1/1996 de 23 de enero,
sobre Homologación de los Planes de Urbanismo a la Ley Reguladora,
concreta en su apartado I.2 que la homologación se circunscribe a formar un
documento que permita diferenciar las determinaciones de la ordenación
estructural a las que se refiere el artículo 17 de la LRAU de las de
ordenación pormenorizada a las que se refiere el art. 18 de la misma Ley.
La importancia que en los planes urbanísticos tienen tanto la ordenación
estructural como la pormenorizada y la escasa regulación contenida en la
Ley al respecto, han llevado al desarrollo reglamentario de las
determinaciones que la componen mediante el Decreto 201/1998, de 15 de
diciembre, del Gobierno Valenciano, por el que se aprueba el Reglamento de
Planeamiento de La Comunidad Valenciana. Este desarrollo contribuirá a
facilitar las previsiones de planeamiento en los distintos municipios.

       Como expresa la citada Instrucción de Planeamiento, es de interés
prioritario hacer efectiva la transferencia de competencias a favor de los
municipios que, en materia de planeamiento, resulta posible y pertinente
según la nueva legislación, lo que implica trasladar la responsabilidad
decisoria sobre la aprobación de planeamiento parcial y de reforma interior a
los Ayuntamientos, siempre que sólo afecten a determinaciones de la
ordenación pormenorizada.
                                    63




      Ello supone que la distribución de competencias en materia de
planeamiento entre la Administración Autonómica y municipal gravita sobre
la distinción entre los dos tipos de determinaciones que han de integrar la
ordenación urbanística de los planes: ordenación estructural y
pormenorizada.

      De ahí que, dada la existencia de planeamiento anterior a la LRAU,
esté previsto y sea necesario el procedimiento de homologación, cuyo objeto
es, justamente, que la Generalitat reconozca y haga constar expresamente
qué parte o partes o aspectos de cada planeamiento general serán en lo
sucesivo de exclusiva responsabilidad municipal.

      Estas líneas generales, unidas al objetivo de conseguir una mayor
operatividad de forma que el planeamiento sea respuesta a las cuestiones
que se plantean en el término municipal respetando el modelo urbano
existente para cumplir los objetivos fijados, justifican plenamente la
conveniencia y oportunidad de la homologación.

2. Justificación coyuntural

      Las Normas Subsidiarias de L’ Eliana fueron aprobadas definitivamente
por la Consellería de obras Públicas, Urbanismo y Transportes en fecha 1 de
Agosto de 1995.

       Por la fecha de su aprobación resulta evidente que se trata de un
documento a caballo de dos normativas, la derivada de la Ley estatal, TRLS
1/92, vigente en la fecha de su redacción y tramitación, y la derivada de la
ley autonómica, LRAU, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística vigente
en la fecha de su aprobación.

     Este divorcio o colisión entre ordenamientos jurídicos quedó patente en
el texto de la Resolución aprobatoria de la Consellería que dejó
expresamente sin aprobar todo el Título III de las Normas Urbanísticas que
se refiere a la ejecución del planeamiento y a los instrumentos de gestión y
se remite en bloque a la normativa contenida en la legislación autonómica
LRAU, Ley 6/94.

       Esta falta o ausencia de regulación específica sobre la materia de
gestión puede provocar y, de hecho, provoca un efecto perverso sobre la
ejecución del planeamiento pues el instrumento de planeamiento puede
aprovecharse para consolidar aprovechamientos dejando pendiente de
obtener, por la Administración las grandes dotaciones estructurales. Este
efecto perverso del instrumento de planeamiento por falta de regulación
específica de gestión está provocando una verdadera distorsión en la
ejecución del planeamiento, con consecuencias tipo “bumerán” de forma que
se va agravando cada vez más el déficit acumulado de dotaciones públicas y
de Parques públicos.
                                     64




       La recuperación del equilibrio consistente en planificación, gestión y
ejecución esta demandando la urgente homologación de las Normas
Subsidiarias que en término municipal como L’Eliana recupere el modelo
urbano con garantías de que el crecimiento poblacional conlleve
inseparablemente las mayores dotaciones públicas para incrementar el nivel
de vida y, en suma, la calidad.

3. Justificación con respecto a la normativa aplicable

     Ha sido precisamente a partir de la fecha de aprobación de las Normas
Subsidiarias en 1995 la mayor convulsión legislativa en nuestro
ordenamiento jurídico tanto a nivel estatal como autonómico. La Sentencia
del Tribunal Constitucional STC 61/1997, la Ley 7/97, la nueva Ley Estatal,
Ley 6/98, el Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, la
nueva regulación sobre el aprovechamiento urbanístico, la Instrucción nº
1/1996 de planeamiento, el Reglamento de Zonas de Ordenación urbanística
de 1999 etc.

      Pero de todas estas convulsiones legislativas la mayor, sin duda, es la
derogación de gran parte del TRLS 1/92 operada por la STC 61/97 que
declara inconstitucional dicho texto estatal en el cual se apoya todo el
instrumento de planeamiento de L’Eliana. Al cobrar particular relieve la
normativa urbanística autonómica contenida en la LRAU, Ley 6/94, se hace
imprescindible la homologación que supone una adaptación a los sistemas
de gestión de la LRAU para resolver aquella “asignatura pendiente” de falta
de instrumentos de gestión que se ha denunciado anteriormente.

4. Justificación por la dinámica del Municipio

      A todo este cuadro normativo en evolución debe añadirse la dinámica
de la figura del urbanizador que tiene capacidad de propuesta o ciertas
expectativas de desarrollo sin que en ningún momento puedan confundirse
con derechos adquiridos a tenor del art. 2.5 de la LRAU. En efecto, las
personas privadas tienen la facultad de redactar y promover Planes de
Desarrollo y Programas, pero excede de su derecho obtener una concreta
clasificación, sectorización, calificación o programación o que esta se
establezca por conveniencia particular.

      No obstante lo expuesto en el punto anterior, las Normas Subsidiarias
crean unos determinados ámbitos que no tienen bien definida la gestión,
motivo por el cual puede crearse un divorcio o conflicto normativo entre la
regulación de las Normas y el Ordenamiento Jurídico en orden a la gestión y
ejecución.
                                     65




      Por el principio constitucional de seguridad jurídica, los particulares,
los propietarios, los aspirantes a Agentes urbanizadores y el propio
Ayuntamiento deben tener clara la normativa urbanística aplicable.

       Un Municipio con una dinámica de promoción y de construcción
verdaderamente probada y contrastada por la realidad de los hechos,
necesita un marco normativo que sepa encauzar esa dinámica y conjugar el
interés público y privado en la transformación del suelo. La LRAU da
cumplida respuesta a todos estos retos de gestión y de ejecución por lo que
se considera verdaderamente justificada la homologación que en este
documento se afronta.
                                     66




                    II.- OBJETO Y ALCANCE. -



       Como se ha expresado anteriormente, la homologación tiene una
finalidad concreta, deslindar los contenidos del planeamiento en dos niveles
diferenciados:

     -   Determinaciones con carácter de ordenación estructural, cuya
         modificación dependerá en última instancia de la Generalitat, y

     -   Determinaciones con carácter de ordenación pormenorizada, cuya
         modificación dependerá en última instancia del municipio.

1. Alcance territorial: Homologación global:


        La Homologación puede producirse de una sola vez para todo el
planeamiento vigente en el término municipal, en su conjunto, homologación
global, o como consecuencia de sucesivas actuaciones referidas a sectores
territorialmente diferenciados, homologación sectorial.

       Siguiendo la recomendación formulada por la Dirección General de
Urbanismo y Ordenación Territorial de la Generalitat Valenciana, en la citada
Instrucción 1/96 y a fin de facilitar la efectividad de las competencias
municipales en materia de planeamiento normalizando así el orden
competencial previsto en la Ley, el presente documento tiene por objeto la
homologación global de las Normas Subsidiarias de L’Eliana.

2. Alcance material: homologación modificativa:

      En cuanto a su alcance material, la presente homologación es
modificativa ya que se aprovecha su tramitación para introducir algunos
cambios en el planeamiento vigente, que sin comportar una alteración del
modelo territorial previsto en el mismo, sí que supone una modificación de
sus previsiones.

        Por razones sistemáticas se ha considerado más oportuno tratar las
modificaciones puntuales que se introducen a través del presente
documento al mismo tiempo que se efectúa la distinción entre la ordenación
estructural y la pormenorizada, en la que ya se contemplan las nuevas
previsiones resultantes de dichas modificaciones, cuya relación se anuncia
en el siguiente apartado para luego ser tratadas detenidamente en los
distintos apartados de la ordenación estructural.
67
                                     68




            III.- MODIFICACIONES PUNTUALES. -

       A través del presente documento se introducen las siguientes
modificaciones en las vigentes Normas Subsidiarias:

1. Gestión urbanística:

       Con ocasión de la aprobación definitiva de las vigentes Normas se
dejó en suspenso todo el Título III de las Normas Urbanísticas relativo a la
ejecución del planeamiento al no resultar de aplicación el sistema de gestión
previsto en el mismo (conforme al TRLS 1/92) tras la entrada en vigor de la
LRAU 6/94.

        De esta forma se procede ahora, como una de las principales
finalidades de la Homologación, a la nueva redacción del referido Título III,
introduciendo aquellos mecanismos de gestión urbanística previstos en la
LRAU 6/94 que permitan obtener la red primaria de dotaciones públicas
pendiente de ejecución mediante su adscripción, bien como elemento propio
del sector, bien como carga urbanística externa, a los diversos sectores del
suelo urbanizable pendiente de desarrollo.

       Asimismo se contempla la obtención de aquellas superficies
dotacionales del suelo urbano que también se encuentran pendientes de
ejecución, tanto de la red primaria como secundaria o local, a través de la
delimitación de Unidades de Ejecución en aquellos ámbitos no consolidados
que afectan a diversas parcelas edificables, operando en los restantes casos
a través de áreas de reparto uniparcelarias combinadas, en determinados
ámbitos, con un coeficiente corrector del aprovechamiento.

2.Reajuste de aprovechamientos en los sectores del suelo
urbanizable para absorber la red primaria que se imputa a
través de la presente Homologación:

       Las vigentes Normas delimitan hasta diez sectores de suelo
urbanizable, en su mayor parte de uso residencial, tipología unifamiliar
extensiva, con unos aprovechamientos de baja densidad propios de dicha
tipología unifamiliar.

       La presente homologación delimita 9 Sectores de suelo urbanizable
de uso residencial (SUZR), 3 Sectores de uso terciario (SUZT) y 1 de uso
industrial (SUZI).

       Al distribuir ahora entre dichos sectores la red primaria de dotaciones
públicas -Parque Mandor y Jardín Lluquet, - resulta necesario proceder al
                                     69




reajuste de aprovechamientos de los mismos para poder absorber la nueva
carga urbanística que se les imputa sin merma de los derechos
contemplados en las vigentes Normas, a la vez que se efectúa la
homogeneización de usos y tipologías de todos los sectores mediante la
aplicación de los coeficientes correctores resultantes del estudio de valores
reales o de mercado de los diferentes destinos urbanísticos, todo ello con el
fin de mantener el equilibrio económico entre los mismos, de conformidad
con lo dispuesto en el art. 62 .2 LRAU 6/94.

       Este reajuste de aprovechamientos conlleva un ligero incremento del
número de habitantes que no viene a alterar el cumplimiento de la dotación
mínima de Parque Público de 5.000 m2 por cada millar de habitantes
prevista en el art. 17.2.A) LRAU 6/94 y art. 36 RP, al superar ampliamente
dicha reserva mínima la ratio derivada de la nueva edificabilidad proyectada
tal como se expondrá más adelante en el apartado correspondiente a la red
primaria de dotaciones públicas.

      En cuanto a las restantes dotaciones públicas, éstas se ven
incrementadas en proporción al aumento de la edificabilidad, de conformidad
con la Tabla 1 “Reserva de suelo dotacional público en sectores
residenciales” del Anexo del RP, por lo que ninguna merma se produce con
respecto a las actuales previsiones de las Normas.

3. Clasificación del “Jardín Lluquet” como suelo urbanizable
a efectos de su adscripción a los distintos sectores
delimitados en dicha clase de suelo:

        Con el fin de adscribir el Jardín Público de la red primaria “Jardín
Lluquet” a los distintos sectores del suelo urbanizable, se procede a la
clasificación como tal de dicha reserva dotacional de forma que participe del
mismo régimen urbanístico que dichos sectores en cuanto al reparto de
aprovechamientos y cargas, computando las superficies adscritas a efectos
del cálculo del aprovechamiento tipo de las áreas de reparto en las que se
incluyen los sectores a los que se adscribe el mencionado Jardín.

4. Clasificación de la zona industrial como suelo urbanizable
y distribución de su superficie entre uso industrial y
residencial:
       Las vigentes Normas contemplan una gran zona industrial, con una
superficie aproximada de 42 Ha. que se encuentra actualmente en situación
rústica, sin servicios urbanísticos y pendiente de ejecución en su totalidad.

      Esta reserva de suelo industrial procede del antiguo ámbito de suelo
apto para urbanizar “UI Industrial” de las Normas Subsidiarias del año 1.986.
                                      70




      A través de la presente Homologación se procede a la clasificación de
dicha zona como suelo urbanizable por no reunir ninguno de los requisitos
mínimos legalmente establecidos para la atribución de la condición de suelo
urbano, sometiéndose su desarrollo al régimen propio de dicha clasificación.

       Asimismo se destina una parte de dicha zona al uso residencial para
atender la actual demanda de suelo en el municipio, principalmente
residencial frente a la escasa demanda detectada hasta la fecha de suelo
industrial, como lo demuestra el hecho de permanecer todavía sin desarrollar
los terrenos trece años después de la aprobación de las anteriores Normas
Subsidiarias de 1.986, frente a las diversas actuaciones promovidas en el
suelo residencial.

5. Ligeros ajustes en la delimitación de los sectores de suelo
urbanizable para adaptarlos a los criterios de sectorización
de la LRAU 6/94 y nueva numeración de dichos sectores:

       Al contrastar la delimitación de sectores contenida en las vigentes
Normas con los nuevos criterios de sectorización establecidos en los art. 22
LRAU 6/94 y art. 17.2 RP se aprecia la necesidad de efectuar ligeros
reajustes en algunos sectores para adaptarlos a las exigencias legales.

       A tales efectos se reajusta la delimitación de los antiguos sectores 3 y
4 de uso terciario (parte de este último pasa a formar parte del anterior), que
constituyen los nuevos Sectores SUZT-2 y SUZT-3, respectivamente, para
adaptarlos a la red primaria viaria.

        Asimismo se procede a la nueva numeración y denominación de los
sectores, en función del uso correspondiente a cada uno de ellos (residencial
SUZR, terciario SUZT e industrial SUZI) y la nueva clasificación de la zona
industrial como suelo urbanizable, parte de ella con el mismo industrial y la
superficie restante como residencial, distribuida a su vez en dos sectores
distintos (SUZR –8 y SUZR.9)

6. Subsanación de errores detectados en la línea de
delimitación del término municipal con los municipios de
Ribarroja y San Antonio de Benagéber:

       Detectada en la línea de delimitación del término municipal que figura
en los planos de las vigentes Normas tres puntos discordantes con la
realidad en los lindes recayentes a los municipios de Ribarroja y San Antonio
de Benageber, se procede a su subsanación a través de la Homologación.
                                      71




7. Ampliación del Parque Mandor hasta alcanzar la dimensión
mínima prevista en el RPCV para la reserva de parque
público:

       El Parque Mandor, destinado en las vigentes Normas a reserva de
Parque Público (PQL), se amplía en la parte más próxima al casco urbano y
colindante al Parque de la Pinada hasta alcanzar el ancho suficiente para
poder inscribir el círculo de 150 m2 de diámetro previsto en el art. 34 RPCV.

       Como consecuencia de dicha ampliación, el Parque Mandor pasa a
afectar, además del suelo no urbanizable contemplado en las vigentes
Normas una pequeña franja de suelo urbanizable residencial en el Sector
colindante SUZR-3 (PQL 2.2).

8. Adaptación de elementos de la infraestructura viaria y
zonas verdes a su configuración real o proyectada con
posterioridad a la aprobación de las Normas:

       Desde la aprobación de las Normas a la actualidad se han ejecutado
diversos elementos de la red viaria y dotacional de forma distinta a la
prevista en los planos de dichas Normas, procediéndose ahora a la
adaptación de las previsiones a la realidad de las obras ejecutadas.
Asimismo se reflejan las obras proyectadas de próxima ejecución.

       Concretamente se han reflejado en la documentación gráfica las
siguientes obras:

   -   Zona verde junto a la Estación del Ferrocarril.

   -   Túnel subterráneo de tráfico rodado junto a la Estación del Ferrocarril
       que, según Proyecto redactado por la Consellería de Obras Públicas,
       cruza por el Sector SUZR-3 desde la Ronda-Este hasta conectar con
       las urbanizaciones de Montealegre y Montepilar.

   -   Vial de enlace con paso a nivel en el extremo sur del Parque Mandor,
       junto al límite de término y que bordea la manzana residencial
       existente entre la vía del ferrocarril y el mencionado Barranco.

   -   Glorieta en la Carretera CV-336 de Ribarroja de Turia a Bétera a la
       altura de la confluencia de las calles Callao y Castelló.

   -   Glorieta en la Avda. de La Pobla de Vallbona, a la altura de la C/
       Pasarela, antes del giro de conexión con la Avda. del Camp del Turia,
       según Proyecto redactado por la Diputación.
                                    72




9. Modificaciones puntuales sobre la red viaria secundaria y
la ordenación pormenorizada:

      A través de la Homologación se operan tres modificaciones muy
puntuales sobre la red viaria secundaria:

  -   Nuevo trazado de vial en el interior de la manzana residencial
      recayente a la rotonda de acceso a la población desde la Autovía de
      Ademuz, entre las calles Panser y Pou del Marqués, (U.E. nº. 1
      delimitada en la presente Homologación) para resolver la excesiva
      profundidad de dicha manzana.

  -   Desplazamiento hacia el Barranco del tramo de la Calle Rey Don
      Jaime comprendido entre la Avda. de L’Antic Regne y Calle de la
      Inmaculada, por efecto de la ampliación de la manzana residencial
      recayente a dicho tramo que se efectúa con la finalidad de abarcar la
      masía existente en la zona y que, con arreglo al trazado previsto en
      las vigentes Normas, debería ser demolida al encontrarse en
      situación de fuera de ordenación.

  -   Se retranquea mínimamente la alineación de la c/ Bétera para
      ajustarla a la del tramo de la Avda. Camp del Turia con el cual
      confluye en el cruce con la c/Villamarchante.

  Los restantes ajustes que se introducen en la ordenación pormenorizada
  son los siguientes:
  - Asignación de uso escolar privado (SED*) esquina de la c/ Alborache,
     zona de Montealegre (Colegio IALE).

  -   Asignación de uso terciario (TBE) a la parcela de L’Alquería, en
      Montealegre.

  -   Asignación de uso dotacional privado (SID*) al depósito de agua
      existente en la calle Dos de Mayo.

  -   Asignación de uso escolar (SED) a la ampliación del Colegio
      Montealegre.

  -   Asimismo, se procede al reajuste de la tipología edificatoria de la
      manzana recayente a la Avda. de L’ Antic Regne de Valencia, entre
      las calles Bonaire, Jazmines y Avda.Diputación que de la actual
      tipología ADO pasa a ENS por corresponder a esta última tipología
      los edificios actualmente existentes en el entorno más próximo.

      De esta forma, se dota a la manzana de nueva tipología de ensanche,
      más acorde con la realidad edificatoria de la zona.
                                     73




10. Normas Urbanísticas:

       Las modificaciones introducidas en las Normas Urbanísticas son las
siguientes:

       - En primer lugar, se suprimen todas las referencias contenidas en las
Ordenanzas a aquellos preceptos del TRLS 1/92 que han sido anulados por
la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/97 o derogados por la nueva Ley
de Régimen del suelo y Valoraciones 6/98, de 13 de abril, introduciendo las
nuevas referencias legales a la normativa actualmente en vigor,
principalmente la LRAU 6/94.

       - Aprobado el Reglamento de Zonas (Orden 26-4-99), se ha
procurado adaptar las vigentes Ordenanzas a las definiciones contenidas en
el citado Reglamento, siempre que no conlleve una alteración de las
condiciones edificatorias previstas para cada una de las zonas reguladas en
dichas Ordenanzas, a la vez que se aplica, en lo posible, la nueva
terminología y siglas del citado Reglamento para designar las distintas zonas
de ordenación.

       - Asimismo se procede a la nueva redacción completa del Capítulo III,
dedicado a la ejecución del planeamiento, con arreglo a los mecanismos de
gestión previstos en la LRAU 6/94 tanto para el suelo urbano como para el
urbanizable.

        - Se ha procurado aplicar las nuevas siglas del RP para la
identificación de los elementos de la red de dotaciones públicas, tanto
primaria como secundaria.

       - Se han introducido en el Título Sexto, relativo a las Ordenanzas
Particulares correspondientes a las distintas Zonas de Ordenación, las
normas urbanísticas procedentes de los Planes Parciales (“Las Tablas” y
“Sector U-3”) del suelo urbanizable residencial, tipología unifamiliar o
extensiva y aprobados con anterioridad a las vigentes Normas Subsidiarias,
con el fin de adaptar dichas ordenanzas a las que, con carácter general,
regulan las tipologías de unifamiliar aislada (AIS), con permisividad de
adosada, siguiendo el criterio de respetar las peculiaridades de los
mencionados Planes Parciales cuando resulten más permisivas que las
ordenanzas generales para evitar situaciones de fuera de ordenación.

        Asimismo se introduce en la zona de ordenanza reguladora del uso
terciario una remisión íntegra a las normas urbanísticas de los Planes
Parciales “El Osito” y Sector 5, dado el carácter peculiar de dichos ámbitos
al estar destinados a la implantación de una gran superficie, lo que requiere
una normativa específica, de difícil ajuste con las ordenanzas generales del
uso terciario.
                                     74




       - Se procede a la modificación de aspectos muy puntuales con el fin
de aclarar o completar la regulación de cuestiones insuficientemente
tratadas en las vigentes Normas (rampas de acceso a garajes, vallas
medianeras...), así como de resolver las dudas interpretativas que han
venido surgiendo desde su entrada en vigor (desniveles de parcela respecto
a la cota de referencia, separación a lindes de frontones y piscinas...) y de
adaptar algunas soluciones previstas en las mismas a las necesidades
actuales.

       - Se introduce la nueva normativa reguladora de las líneas eléctricas
de alta tensión (R.D. 1/XII/2000) por su especial incidencia en el término
municipal de L’Eliana por efecto de la Central Eléctrica emplazada en el
mismo.

      - Finalmente se han delimitado las materias correspondientes a la
ordenación estructural y aquellas otras propias de la ordenación
pormenorizada, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 53 y 54 del
RPCV.

11. Nuevas directrices definitorias de la estrategia de
evolución urbana y ordenación del territorio:

      Consecuencia de la introducción de las anteriores modificaciones son
las nuevas directrices u objetivos de la ordenación que complementan las
actualmente previstas en las Normas.

       Todas las modificaciones que se acaban de relacionar serán tratadas
en los respectivos epígrafes de la ordenación estructural, a excepción de los
apartados 8º y 9º, relativos a la adaptación de elementos de la red viaria y
zonas verdes a su configuración real y modificaciones puntuales en la red
viaria secundaria, respectivamente,      que por su carácter puntual no
requieren mayor justificación, y el apartado 10º relativo a las Normas
Urbanísticas, al introducirse directamente las modificaciones en el nuevo
texto refundido que se redacta en sustitución de las vigentes Ordenanzas.
                                     75




             IV.- ORDENACIÓN ESTRUCTURAL. -

      Por razones sistemáticas de exposición de esta Memoria Justificativa
se van a desarrollar todos y cada uno de los epígrafes del art. 17 de la LRAU
de forma que todas las determinaciones de carácter estructural contenidas
en dicho art. 17 se contienen sistemáticamente expuestas en este epígrafe
de Ordenación Estructural.

      No obstante lo expuesto, el RPCV contiene una sistemática
sustancialmente distinta pues obliga a separar en el planeamiento (art. 45
RPCV) aquella parte sin eficacia normativa (Documento de información:
memoria y Planos, Memoria Justificativa) y aquella parte con eficacia
normativa (Directrices, Normas Urbanísticas, Fichas de Planeamiento y de
Gestión, Catálogo y Planos de Ordenación).

      Para completar la sistemática propia de la homologación (art. 17
LRAU) y cumplir la sistemática propia del RPCV se efectuarán las
correspondientes remisiones para evitar repeticiones innecesarias.
                                     76




1.Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana
y ordenación del territorio (artículo 17.1 A LRAU).

   Por razones sistemáticas esta determinación estructural se trata en la
parte con eficacia normativa a la cual nos remitimos para evitar repeticiones
innecesarias.
                                     77




2. Clasificación del Suelo (artículo 17.1.B LRAU):

             Contenido legal:

        Regulado con carácter estructural en el art. 17.1.B de la LRAU y en
los artículos 8,9, 10 y 11 del mismo texto legal.

      El desarrollo reglamentario se contiene en los artículos 5.B, 8, 9, 10,
11 y 12 del RPCV y por remisión en los artículos 72.1, 103, 104 y 116.2 del
mismo RPCV.

       También conviene efectuar remisión normativa a los artículos 8, 14.1
y 14.2 de la Ley estatal 6/98 y finalmente, a la Disposición Adicional
Segunda de la Ley 4/92 del Suelo No Urbanizable de la Generalitat
Valenciana, transcritas en el artículo 12.2, apartados 1,2, 3 y 5 del RPCV
excepto el apartado 4 del citado artículo 12.2 que es desarrollo del art. 58.6
de la LRAU.

             Clases de suelo:

      Todo el suelo del término municipal de L’Eliana queda clasificado,
según los planos gráficos adjuntos, como Suelo Urbano, Suelo Urbanizable y
Suelo No Urbanizable, con carácter estructural.

                Suelo Urbano (SU):


      Lo primero que se aprecia a la hora de homologar es la gran
disminución de Suelo Urbano con respecto al clasificado en las NNSS que
cede a favor del Suelo Urbanizable. Esta disminución obedece,
fundamentalmente, al cumplimiento de la normativa sobre Suelo Urbano
contenida en la LRAU y en la normativa sobre Suelo Urbano contenida en la
Ley estatal 6/98 que establecen un concepto de suelo urbano más estricto
que en las anteriores normativas urbanísticas.

       En efecto, la clasificación como Suelo Urbano depende del grado de
consolidación por la edificación o por los servicios de forma que los suelos
vacantes pasan a tener la consideración de Suelo Urbanizable. Esta primera
lectura del documento de Homologación es fruto de adaptar la clasificación
del suelo a los criterios legales en vigor.

       El Suelo Urbano reúne los requisitos de consolidación por la
edificación y consolidación por la urbanización siendo su desarrollo
preferentemente por Actuaciones Aisladas y supone, en algunos casos, la
previa o simultánea urbanización precisa para convertir las parcelas en
                                     78




solares edificables conectándola con las redes de infraestructura y servicios
existentes e inmediatos, a tenor del art. 6.5 de la LRAU y artículo 10.1 y 104
del RPCV.

        Excepcionalmente se han delimitado Unidades de Ejecución en suelo
urbano para permitir su desarrollo mediante Actuaciones Integradas por
resultar más conveniente dicho sistema de conformidad con lo previsto en el
artículo 116.2 del RPCV. Dichas Unidades de Ejecución tienen ordenación
pormenorizada desde el propio planeamiento, ya se encontraban
clasificadas como Suelo Urbano en el planeamiento anterior a la LRAU, ya
se han cedido parte de los suelos dotacionales y, finalmente, queda
garantizada la conexión de los servicios con los servicios existentes en el
entorno para completar la malla urbana.

       El articulo 9.2 de la LRAU permite la Actuación Integrada en Suelo
Urbano cuando establece que posibilita su desarrollo “preferentemente “
mediante Actuación Aislada, lo cual no significa exclusivamente, sino
preferentemente.

      Las Unidades de Ejecución quedan perfectamente engarzadas en la
trama urbana y los terrenos de su entorno son solares edificados y
consolidados por la edificación y por la urbanización.

       De conformidad con el art. 110, en relación con el art. 106 del RPCV,
la delimitación de áreas de reparto respecto de los ámbitos de las Unidades
de Ejecución, queda definida por criterios objetivos en cuanto a uso y
tipología y no será exigible que todas las áreas de reparto ni todas las
Unidades de Ejecución tengan el mismo o similar aprovechamiento, pero sí
un nivel equilibrado de dotaciones públicas en proporción a dicho
aprovechamiento, a tenor del artículo 115.1.F del RPCV.

        Podrán redelimitarse las Unidades de Ejecución para adaptarlas a la
real situación cuando se programen, a tenor del artículo 33.6 de la LRAU y a
tal fin podrá extender su ámbito a cuantos terrenos sean necesarios para
conectarlas a las redes de servicios existentes en el momento de programar,
pudiendo incluir suelo urbano exterior a la Unidad de Ejecución cuando sea
preciso.

       También podrá conjugarse el ámbito de Actuación Integrada con
ámbitos colindantes de Actuación Aislada para repartir proporcionalmente
las cargas, pues no sería justo que con cargo exclusivamente a los
propietarios incluidos en una Actuación Integrada se urbanizaran parcelas de
suelo externas a dichas Unidades de Ejecución , de forma que para paliar
dicha disfunción se podrá repercutir la carga proporcional de implantación de
servicios sobre los propietarios de parcelas externas a la Unidad de
Ejecución que vean transformadas sus parcelas en solares, aunque ya
estuvieran construidas, pues la dotación de servicios supone revalorización.
                                    79




      Si existen zonas o ámbitos en suelo urbano que convenga desarrollar
por Actuaciones Integradas, se aplicará el artículo 111.3, apartado C) del
RPCV, que textualmente dice:

             “En los Planes de Reforma Interior que tengan por objeto
             subsanar insuficiencias manifiestas del planeamiento vigente
             delimitando Unidades de Ejecución donde antes no estuvieran
             previstas, a fin de garantizar un correcto proceso de
             urbanización de los terrenos mediante Actuaciones Integradas.
             En este caso el aprovechamiento tipo coincidirá con la
             edificabilidad media de la Unidad”.

       En todo caso, será de aplicación el artículo 111.5 del RPCV, según el
cual no puede modificarse el aprovechamiento tipo, ni el subjetivo
establecido por el Plan en los Programas y Actuaciones Integradas en Suelo
Urbano, salvo que el Programa acompañe una operación de Reforma
Interior.

               Suelo Urbanizable (SUZ)


       Lo primero que llama la atención a la hora de homologar las NNSS es
el gran incremento de Suelo Urbanizable, señalado con la sigla SUZ en los
planos gráficos con respecto a la normativa anterior y que procede,
fundamentalmente, del suelo anteriormente clasificado como urbano.

       Este incremento obedece al cumplimiento de la normativa contenida
en la LRAU y en la normativa sobre suelo urbanizable contenida en la Ley
Estatal 6/98 al establecer un concepto de suelo urbano más estricto y,
consecuentemente, una ampliación del Suelo Urbanizable

      En efecto, la clasificación como Suelo Urbano depende del grado de
consolidación por la edificación y del grado de consolidación por los
servicios, de forma que, salvo excepciones, los suelos vacantes tienen la
consideración de urbanizables. Estas excepciones están tasadas en la
LRAU y en el RPCV por cuyo motivo las modificaciones en la clasificación
del Suelo Urbanizable son fruto de la adaptación a las clasificaciones de
suelo legales y reglamentarias en vigor.

     Todo el Suelo Urbanizable está incluido en Sectores para su desarrollo
por Plan Parcial y la obra pública de urbanización se efectuará
necesariamente por el régimen de Actuaciones Integradas mediante su
programación, de una sola vez o por fases, según los ámbitos de
programación que establezca el propio instrumento de desarrollo.

      Los ámbitos de los sectores no están ordenados pormenorizadamente
de forma que su desarrollo corresponde al Plan Parcial que respetará su
                                    80




entronque con la ordenación estructural y con la red primaria de dotaciones
públicas

       Todo ello de conformidad con los artículos 11, 12 y 103 del RPCV, en
relación con el artículo 9.1 y 10 de la LRAU.

       La clasificación del suelo urbanizable constituye ordenación
estructural y sus determinaciones fundamentales se contienen en la ficha de
planeamiento de cada uno de los sectores a los cuales conviene remitirse
para evitar reiteraciones.

       Para terminar este epígrafe conviene manifestar que, tanto con el
desarrollo de los sectores del suelo urbanizable, como con el desarrollo de
las Unidades de Ejecución en suelo urbano, así como con el coeficiente
corrector del aprovechamiento en suelo urbano que determina un porcentaje
de cesión en Suelo Urbano se obtiene todo, absolutamente todo, el suelo
dotacional del término municipal, tanto de carácter estructural como los
estándares de calidad pormenorizados, de forma que se cumple uno de los
objetivos fundamentales de la homologación que es la obtención total del
suelo dotacional público.

               Suelo No Urbanizable (SNU):


     La clasificación del Suelo No Urbanizable se mantiene en este
documento de homologación. salvo ligeros ajustes en el Parque Público del
Barranco del Mandor para completar su trazado y como consecuencia de
una mejor medición de todo el Suelo No Urbanizable pues debe tenerse en
cuenta que la superficie total del término municipal sufre un incremento
aproximado de una hectárea.

     Este incremento de la superficie global del término municipal no es
debido a incremento del término, sino, fundamentalmente, a las técnicas
cartográficas e informatizadas de medir las superficies que siempre, en todo
caso, producen variaciones según la técnica de medición o de restitución
sobre el terreno.

     En efecto, la hectárea de incremento de la superficie del término
supone, aproximadamente, un 0’12%, o sea, una cantidad inapreciable en
función de las técnicas informatizadas de medición con respecto a las
anteriores.

       La clasificación como Suelo No Urbanizable comprende
fundamentalmente: el Parque Público del Barranco del Mandor, que continúa
con la clasificación de Suelo No Urbanizable tal como estaba regulado
anteriormente, salvo ajustes de alineaciones. Un Suelo No Urbanizable de
protección de infraestructuras en el entorno a la Central Eléctrica y,
finalmente, un Suelo No Urbanizable en el límite Sur del término municipal
                                    81




que es una pequeña punta al otro lado del apeadero de Entrepinos y de la
línea del Ferrocarril. No se modifica, pues, la clasificación del suelo no
urbanizable contenida en las vigentes Normas Subsidiarias.

     En todo el Suelo No Urbanizable se debe cumplir la normativa
contenida en la Ley del Suelo No Urbanizable de la Generalitat Valenciana,
Ley 4/92, según el artículo 15 del RPCV que será desarrollado más
adelante por tratarse de ordenación estructural según el art. 17.1 D. LRAU.

      En ningún caso se produce una variación de la superficie del Suelo
No Urbanizable a favor del Suelo Urbano ni a favor del Suelo Urbanizable,
con respecto a las anteriores clasificaciones de las Normas Subsidiarias y,
consiguientemente, no se requiere Estudio y Declaración de Impacto
Ambiental.

     La    ligera    variación   númerica    de    superficies se  debe,
fundamentalmente, al ajuste de mediciones por efecto de los adelantos en
materia cartográfica, tal como se ha expuesto anteriormente.
                                     82




3. División del Territorio en Zonas de Ordenación Urbanística
(Art. 17.1.c) LRAU).-

             Contenido legal.-

       Regulado con carácter estructural en el artículo 17.1.c) de la LRAU,
en el artículo 14 del mismo texto legal que se remite al Reglamento de
Zonas de Ordenación Urbanística para establecer zonas más usuales por
remisión al citado Reglamento, aunque alternativamente también los Planes
podrán contener su propia regulación cuando razones específicas de
carácter local así lo aconsejen.

      Este contenido legal se encuentra desarrollado en el artículo 3.A y art.
13 del RPCV que determina una clave identificativa por zona y en el art. 14
RPCV, sobre núcleos históricos tradicionales y ordenación de inmuebles
catalogados en relación con el artículo 97.1 del RPCV.

       Asimismo se encuentra desarrollado en el Reglamento de Zonas de
Ordenación Urbanística, aprobado por orden de 26 de Abril de 1999 que,
como expresan sus artículos 5 y 6 , es aplicable con carácter voluntario a los
planes urbanísticos y tiene carácter orientativo por lo que será voluntaria la
aplicación de sus preceptos.

      El propio artículo 6 dispone que los Planes podrán establecer el
régimen urbanístico de las zonas que se delimiten mediante remisión al
Reglamento de Zonas aunque también podrán contener su propia regulación
cuando razones específicas de carácter local así lo aconsejen.

       En el caso concreto del Municipio de L’Eliana, el suelo del término
municipal se encuentra en su mayor parte consolidado por la edificación con
tipología de edificación extensiva de baja densidad y alta calidad, de forma
que se ha elegido un modelo de colmatación y agotamiento del suelo. En
efecto, de la superficie total del término municipal el 82% es Suelo Urbano
consolidado por la edificación y por la urbanización, por lo que las zonas de
ordenación urbanística han ido adquiriendo su carácter consolidado con
arreglo a las Normas en vigor, de forma que cualquier modificación en el
esquema de las Normas podría crear más disfunción que beneficio, podría
crear más confusión que claridad y, en vez de simplificación y precisión en
las definiciones, podría crear situaciones masivas de fuera de ordenación
por un cambio en la normativa. Motivo por el cual se mantienen en su
integridad las Normas Urbanísticas del Planeamiento, sin perjuicio de algún
ajuste en las definiciones y terminología contenida en el Reglamento de
Zonas.
                                    83




               En suelo Urbano (SU):


       Las zonas de ordenación urbanística en suelo urbano ya consolidado
se designan con siglas o claves que engloban, conjuntamente, los tres
parámetros fundamentales o claves a que se refiere el Reglamento de Zonas
para fijar las zonas de ordenación tipo, de forma que regula conjuntamente
el uso global, el sistema de ordenación y las tipologías edificatorias.



      NUH                                   Núcleo histórico
      ENS                                   Ensanche
      EDA                                   Edificación abierta
      ADO                                   Vivienda adosada
      ADO-1 Les Casetes                                   “       “
      ADO-2 Entorno Les Casetes                           “      “
      ADO-3 Avda. Recreo y Masía de San José            “      “
      ADO-4 Avda. Recreo 2                        “       “
      AIS                                    Vivienda Aislada
      TBE                                   Terciario
      TBE-2 “El Osito”                      Terciario
      INA                                   Industrial Aislado




               En suelo Urbanizable (SUZ):


       Las zonas de ordenación urbanística en suelo urbanizable vienen
referidas, en principio, a usos globales. En las correspondientes fichas de
planeamiento se encuentran regulados los restantes parámetros
estructurales:



      SUZR                      Suelo Urbanizable Residencial
                   SUZR-1
                   SUZR-2
                   SUZR-3
                   SUZR-4
                   SUZR-5
                   SUZR-6
                                     84




                    SUZR-7
                    SUZR-8
                    SUZR-9



     SUZT                                 Suelo Urbanizable Terciario

                    SUZT-1 (TBE-1)        (Con Programa adjudicado)
                    SUZT-2
                    SUZT-3

     SUZI                                 Suelo Urbanizable industrial

                    SUZI-1                            “


      Cada uno de los sectores constituye una zona de ordenación
urbanística que viene determinada por los tres parámetros fundamentales o
claves a que se refiere el RZ para fijar zonas de ordenación tipo y que, para
mayor simplificación, se contienen en todas y cada una de las “fichas de
planeamiento” a que se refiere el artículo 55 del RPCV, a cuyas fichas
conviene remitirse para evitar reiteraciones innecesarias.

                En Suelo No Urbanizable (SNU):


      Las zonas de ordenación en Suelo No Urbanizable con normativa
específica son las siguientes:

      RC                  Régimen común
      PI                  Protección de infraestructuras

       En cualquier clase de suelo existe una protección arqueológica para el
supuesto de que se produzcan descubrimientos arqueológicos,
paleontológicos, mineralógicos, históricos u otros geológicos o culturales por
efecto de excavaciones o cualquier otra actividad urbanística.

      PH                  Protección Arqueológica.
                                     85




4. Delimitación sectorial ( artículo 17.1 e) LRAU):

     Según el artículo 20 de la LRAU 6/94, el sector es el ámbito de
ordenación propio de un Plan Parcial o de un Plan de Reforma Interior.

     A su vez, el artículo 17.2 del RPCV establece que el perímetro del
sector se configurará con alineaciones propias de la red primaria o
estructural de dotaciones o con viarios, propios o no de la red primaria,
según proceda de su relación con la ordenación del territorio prevista en el
Plan General o del sector al que pertenecen.

      Excepcionalmente podrá configurarse el perímetro con los límites del
suelo no urbanizable en sectores aislados (aquellos en que no exista riesgo
de conurbación con el entorno urbano o con otros sectores), siempre que por
las características del terreno se justifique su procedencia en la mejor
adecuación al destino y función urbanística derivada del Plan en la
salvaguarda del paisaje de su entorno; también cuando estén previstos
viarios de red primaria en el interior del sector, para conectar éste con los
contiguos y con el resto del territorio considerándose innecesario prever otro
vial perimetral; cuando concurran otras circunstancias excepcionales
análogas a las antes expresadas y así se justifique.

      De esta forma, el trazado del perímetro del sector deberá respetar las
siguientes reglas:

     - Con carácter general, se efectuará atendiendo a criterios urbanísticos.

      - Excepcionalmente se podrán apoyar en caminos rústicos, acequias,
curvas de nivel topográficas, yacimientos minerales a cielo abierto en desuso
y los perímetros de protección del demanio público natural o de otros
elementos naturales, así como sus proyecciones virtuales, cuando en ellos
concurran específicas cualidades que hagan idónea su elección como
frontera de un desarrollo urbanístico y así se justifique.

      - Dicho trazado no se determinará con el exclusivo propósito de
ajustarlo                                                                  a
límites del término municipal o a lindes de propiedad, salvo que se acredite
que dicho trazado obedece a fines concretos y acordes con la potestad
pública de planeamiento.

     Atendiendo a la delimitación de sectores contenida en las vigentes
Normas se aprecia como la misma se ajusta a los anteriores criterios legales
de sectorización, dentro de las particularidades del término municipal de L’
Eliana, con un amplio suelo urbano, en su mayor parte consolidado por
urbanizaciones residenciales, circunstancia que determina la necesidad de
                                      86




emplazar los sectores de suelo urbanizable en aquellos espacios o ámbitos
que quedan pendientes de desarrollo, extendiéndose en algunos casos
hasta el mismo límite de término para alcanzar una dimensión mínima que
haga viable la actuación urbanística o para dar continuidad a la ordenación
prevista en los municipios colindantes.

     Así, con carácter general, los sectores delimitados lindan con la red
primaria viaria y de Parque Público (Parque Mandor), con suelo urbano
consolidado y con otros sectores de suelo urbanizable, alcanzando en
algunos casos hasta la línea de término municipal por las razones señaladas
(SUZT-1, SUZT-2, SUZR-1).

     Por tal motivo, al efectuar la Homologación se mantiene la
sectorización prevista en las vigentes Normas con las siguientes variaciones,
de escasa incidencia:

-   En el SUZR-6 se ajusta el límite noreste a la dotación escolar colindante.

-   En el SUZR-7 se extiende el límite sudeste para incluir una pequeña
    zona residual recayente a la C/ Sinarcas y Avda. de las Delicias.

-   La delimitación de los sectores SUZT-2 y SUZT-3 se ajusta a la Avda. del
    Cementerio, vial de la red primaria que enlaza la zona industrial (SUZI-1)
    con la zona terciaria, de tal forma que ambos sectores pasan a recaer a
    dicho vial estructural.

   Asimismo se procede a la delimitación de tres nuevos sectores de suelo
urbanizable en la antigua zona industrial, cuya superficie se distribuye de la
siguiente forma: Sector SUZI-1, que mantiene el uso industrial y otros dos
sectores de uso residencial, SUZR-8, y SUZR-9 ambos con una tipología
EDA.

       Los nuevos sectores residenciales se emplazan en la zona más
próxima al casco urbano, con un vial de separación de la parte industrial en
el que se proyectan tres rotondas –en la Carretera de La Pobla de Vallbona,
Avda. Polideportivo y vial central que discurre desde la Avda. Camp del Turia
hasta el límite oeste del polígono industrial- para garantizar un acceso
cómodo y fluido a los nuevos ámbitos delimitados.

      Consecuencia de la delimitación de estos últimos sectores y del cambio
de denominación del suelo urbanizable – tras la entrada en vigor de la
LRAU 6/94 ya no resulta aplicable la denominación de “Suelo apto para
urbanizar” previsto en las vigentes Normas- es la nueva numeración de los
ámbitos delimitados en dicha clase de suelo, que se agrupan en función del
uso global –residencial, terciario e industrial- identificándose cada uno de los
sectores mediante las siglas correspondientes al uso y número asignados,
resultando un total de trece sectores que se relacionan en el anterior
epígrafe IV.3 relativo a Zonas de Ordenación Urbanísticas.
                                    87




       Se mantiene en la nueva delimitación sectorial el antiguo Sector 5 de
uso terciario, que ahora pasa a denominarse SUZT-1, si bien se respecta su
actual régimen urbanístico de cargas de cesión y urbanización por contar en
la actualidad con Plan Parcial y Homologación sectorial definitivamente
aprobados, junto con el correspondiente Programa de Actuación Integrada,
pendiente de que se inicie su ejecución.
                                     88




5. Ordenación del suelo no urbanizable (artículo 17.1D)
LRAU):

      La Ley Reguladora de la Actividad Urbanística en su artículo 8.3
establece que el suelo no urbanizable se clasificará respetando lo dispuesto
en la ley del Suelo No Urbanizable 4/1992, de la Generalitat Valenciana.

        Con ocasión de la revisión de las Normas Subsidiarias, se procedió a
la adaptación del régimen del suelo no urbanizable a las determinaciones de
la citada Ley 4/92.

     De acuerdo con lo establecido en el artículo 1.3 de la citada Ley en el
suelo no urbanizable del término de L´Eliana se distinguen las siguientes
zonas, cuya delimitación figura en el Plano de calificación de suelo:


     a) Suelo No Urbanizable de Especial Protección:

     -   Zona de Protección Infraestructuras (PI) que se aplica al entorno de
         la Central Eléctrica.

     b) Suelo No Urbanizable de Régimen Común: (RC)

     Recoge las áreas del término municipal que no requieren una
protección especial, de acuerdo con el artículo 1.1 e) de la Ley 4/1992 de
Suelo No Urbanizable.

     El régimen del Suelo No Urbanizable aparece regulado en el título
cuarto de las Normas Urbanísticas.
                                     89




6. Tratamiento conforme a su legislación reguladora, para su
protección y funcionalidad de los bienes de dominio público
no municipal ( artículo 17.1 f) LRAU):

     Los bienes de dominio público no municipal, así como sus zonas de
servidumbre aparecen reflejadas en el Plano de ordenación estructural .

     Son las siguientes:

     - Autovía de Ademuz CV-35, Vías Provinciales CV-375 y CV-336:

      Conforme con lo dispuesto en la Ley 6 / 1991, de 27 de marzo de
Carreteras de la Comunidad Valenciana, con el fin de garantizar la
funcionalidad del sistema viario, evitando los conflictos en la ocupación de
los suelos destinados al mismo, así como impedir que se produzcan en sus
márgenes actividades que vayan en detrimento del buen funcionamiento, la
seguridad o la futura evaluación de las vías, al tiempo que se asegura la
existencia de unas condiciones de estética adecuadas y se reduce el posible
impacto de la carretera sobre los usos circundantes, se establecen en todas
las carreteras del sistema viario las siguientes zonas:

      -      Zona de dominio público
      -      Zona de protección
      -      Zona de reserva

         Respecto a la zona de dominio público, en estas carreteras su
anchura vendrá delimitada por sendas líneas situadas a una distancia de 5
metros en autovías y vías rápidas y 3 metros medidos desde la arista
exterior de la explanación.

         La zona de protección en estas carreteras está constituida por una
franja de 50 metros en autovías y 18 metros en las restantes carreteras,
medida desde la arista exterior de la calzada. Dicha franja no podrá ser
calificada más que como espacio libre, sin computar como zona verde para
satisfacer la demanda dotacional


     - Barrancos de Mandor y Bono:

    De acuerdo con la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas y el Real
Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de
Dominio Público Hidráulico, están sujetos en toda su extensión longitudinal a
:

     - Una zona de servidumbre de 5 metros de anchura para uso público.
En esta zona se permite el paso con distintas finalidades, como son: servicio
                                      90




del personal de vigilancia, ejercicio de actividades de pesca fluvial,
salvamento de personas o bienes, varado y amarre de embarcaciones de
forma ocasional y en caso de necesidad.

     - Una zona de policía de 100 metros de anchura medidos
horizontalmente a partir del cauce y con el fin de proteger el dominio público
hidráulico y el régimen de corrientes.

     - Línea 2 Valencia Sud – Lliria de los FGV.

     En cuanto a los ferrocarriles la legislación autonómica se contiene en la
Ley de Ordenación del Transporte Metropolitano de Valencia, Ley 1/1991, de
14 de febrero; y la estatal en la Ley de Ordenación de los Transportes
Terrestres, Ley 16/1987, de 30 de julio y el Reglamento de esta Ley , R.D.
1211/1990, de 28 de Septiembre.

      La zona de servidumbre consiste en sendas franjas de terreno a ambos
lados de la línea férrea, delimitadas interiormente por la zona de dominio
público, y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas exteriores de la
explanación, a una distancia de 20 metros, medidos en horizontal y
perpendicularmente al carril exterior de la línea férrea desde las aristas
exteriores a la explanación.

      Son de dominio público los terrenos ocupados por la explanación de la
línea férrea, sus elementos funcionales e instalaciones que tengan por
objeto su correcta explotación y una franja de terreno de 8 metros de
anchura a cada lado de la misma. Estos terrenos de dominio público se
determinan midiendo a cada lado y desde el carril exterior que se toma como
referencia, una zona que llega hasta la arista exterior de la explanación, a la
que se añade una segunda zona a partir de la citada arista, de 8 metros de
anchura, medida en horizontal y perpendicularmente al carril exterior
correspondiente.

     - Zonas de Afección de las Redes de Alta y Baja Tensión:

      A las redes de alta y baja tensión que señale Iberdrola, le son de
aplicación las afecciones señaladas por la Ley 40/1994, de 30 de diciembre,
de Energía Eléctrica (artículos 55 y siguientes), así como el Real Decreto
3151/1968 de 28 de noviembre por el que se aprueba el Reglamento de Alta
Tensión, Orden 27 de marzo de 1991 de la Consellería de Industria,
Comercio y Turismo, sobre Extensión de Redes Eléctricas y Real Decreto
1955/2000, de 1 de Diciembre, sobre las actividades de transporte,
distribución, comercialización, suministro y procedimientos de autorización
de instalaciones de energía eléctrica.
                                     91




7. Establecimiento de áreas de reparto y determinación de
aprovechamientos tipo ( artículo 17.1 G) LRAU):

             Contenido legal:


      Regulado con carácter estructural en el art. 17.1. G) LRAU y en los
arts. 60 y siguientes del mismo texto legal. Las actuaciones aisladas se
regulan en los arts. 74 y 75 de la misma Ley.

        El desarrollo reglamentario se contiene en los arts. 105 a 119,
relativos a la delimitación de áreas de reparto, aprovechamiento tipo y
delimitación de Unidades de Ejecución. También en el art. 104, regulador de
las actuaciones aisladas.

     Finalmente, el régimen urbanístico se regula en la Ley estatal 6/98, arts
14 y 18 relativos a los derechos y deberes de los propietarios en suelo
urbano y urbanizable, respectivamente.


       Según ha quedado indicado a lo largo de esta Memoria, una de las
finalidades principales de la Homologación es la introducción en las vigentes
Normas de los mecanismos de gestión urbanística que permitan la obtención
de aquellos elementos de la red de dotaciones públicas, tanto primaria como
secundaria, que desde la fecha de aprobación de las mismas permanecen
sin desarrollar como consecuencia de la suspensión de la vigencia del Título
III de las Normas Urbanísticas, regulador de la ejecución del planeamiento,
por la Comisión Territorial de Urbanismo.

       Atendiendo a las técnicas de gestión previstos en la LRAU 6/94 para
el reparto equitativo de aprovechamientos y cargas en el suelo urbano y en
el suelo urbanizable, se procede a la introducción de un nuevo sistema de
ejecución del planeamiento, cuyos principios básicos se desarrollan a
continuación, completándose su justificación a través de cuadros anexos que
contienen las operaciones y cálculos efectuados para la determinación de
las distintas técnicas de gestión.
                                      92




               7.1.- Suelo Urbano:


      Al tratar sobre la clasificación de suelo se ha hecho constar el alto
grado de consolidación del suelo urbano de L’Eliana, en su mayor parte por
viviendas unifamiliares aisladas y adosadas, siendo estas últimas tipologías
las predominantes en todo el término municipal.

      Con motivo de la presente Homologación se ha efectuado un estudio
pormenorizado del grado de urbanización y de cesión al dominio público de
toda la red viaria del municipio, tanto la red estructural como la secundaria o
local, sobre suelo urbano y sobre suelo urbanizable.

      Esta información básica sobre el grado de consolidación por la
urbanización se considera imprescindible para acertar en las técnicas de
gestión necesarias para ejecutar el planeamiento y para proponer los
instrumentos de desarrollo y de gestión del planeamiento.

      Para visualizar esta información básica conviene remitirse al plano
gráfico de información I-5 Red viaria que contiene la distinción entre vial
pendiente de cesión y vial pendiente de pavimentar y al plano gráfico I-8
denominado desarrollo del Plan que contiene la siguiente leyenda:

   -     Sectores sin desarrollar
   -     Ambitos con planeamiento de desarrollo
   -     Sistemas generales pendientes de obtención
   -     Suelo vacante próximo a suelo pendiente de obtención

      Asimismo se ha procedido a cuantificar la red primaria de parque y
jardines públicos pendientes de obtención en todo el término municipal -
Parque Mandor, Jardín Lluquet, Jardín zona sur y otros jardines públicos –.

      De los anteriores estudios y de los datos que figuran en la Memoria
Informativa de este documento sobre el ritmo de crecimiento de la
construcción se obtienen las siguientes conclusiones sobre el suelo urbano:

        1ª.-   Son pocos los espacios o ámbitos pendientes de consolidación
con
             suficiente entidad para poder ser desarrolladas a través de
actuaciones integradas, operándose hasta el momento, en la mayoría de los
casos, a través de actuaciones aisladas - solicitudes individuales de licencias
de obras- a las que se exige la cesión del ámbito vial y, en su caso, el
compromiso de urbanización.

        2ª.-   Con arreglo al número de licencias solicitadas en los últimos
cinco
                                     93




               años – período 1994-1998- el techo edificable anual que resulta
del promedio de los referidos años es de 19.631 m2t. correspondientes a un
total de 95 viviendas/año, con una superficie estimada de 205 m 2./vivienda.

     3ª.-    De la red viaria secundaria quedan algunos tramos aislados
pendientes
              de urbanización y/o cesión a los que recaen, en su mayor
parte, parcelas sin edificar.

     4ª.-    En cuanto a la red primaria de Jardines Públicos del suelo
urbano,                                                                  está
             pendiente de obtención en su totalidad el Jardín zona sur (entre
las calles Ramón Navarrete y Barcelona), con una superficie de 21.100 m 2.

     Atendiendo a las anteriores circunstancias y de conformidad con las
previsiones de la LRAU 6/94 se establecen las siguientes técnicas de
gestión en suelo urbano:

     a)      Criterio general: actuación aislada mediante áreas de
             reparto uniparcelarias.-


     De conformidad con los arts. 75 LRAU 6/94 y 104 RPCV, en tanto no
se delimiten ámbitos de programación, el suelo urbano se desarrollará
mediante actuaciones aisladas, a través de la solicitud de licencia de
construcción sobre una parcela determinada, completando, en su caso, la
urbanización necesaria para dotar de servicios dicha parcela y otorgarle la
condición de solar. El mismo régimen urbanístico se establece en el art.
14.1 de la Ley estatal 6/98.

     A su vez, y según lo dispuesto en el art. 63.2.A) LRAU 6/94, cada solar
o parcela de destino privado constituye un área de reparto, junto con el suelo
dotacional colindante que le confiere la condición de solar o sea preciso para
dotar a la parcela de dicha condición mediante su urbanización.

      De esta forma, todas las parcelas pendientes de edificación en el suelo
urbano deben ceder, con carácter de cesión mínima, las vías a las que de
frente para poder adquirir la condición de solar, según lo previsto en el art.
6.1.A) LRAU 6/94.

       Cuando la urbanización a ejecutar sea común a varias parcelas, la
superficie del viario se repartirá entre las mismas en proporción a sus
respectivos aprovechamientos objetivos.

     b)      Area de reparto integrada por las restantes superficies
             dotacionales pendientes de obtención (AR-9).-
                                     94




       Señala a su vez el citado artículo 63.2 en su apartado B) que los
restantes terrenos dotacionales públicos, no obtenidos a través de la
solución anterior, constituirán un área de reparto independiente, a la que
corresponderá el aprovechamiento promedio de la zona en la que estén
emplazados a efectos de transferencias de aprovechamiento o de
reparcelación.

      En aplicación del anterior precepto legal se constituye el Area de
Reparto-9, integrada por el Jardín zona sur (PJL-9.1 y PJL-9.2) , elemento
de la red primaria de jardines públicos del suelo urbano pendiente de
obtención en su totalidad.

       A los terrenos comprendidos en dicha AR-9 se asigna un
aprovechamiento de 0’33 m2t/ m2, correspondiente al coeficiente de
edificabilidad previsto en las Normas Urbanísticas para la tipología
unifamiliar aislada (AIS) predominante en todo el suelo urbano consolidado
de L’Eliana y correspondiente a la zona en que está ubicada la mencionada
dotación.

       Según se indicará a continuación, la obtención del Jardín Zona Sur se
efectúa, por una parte, a través del coeficiente reductor del aprovechamiento
que se calcula para las zonas de ordenación AIS y ADO (PJL-9.1) y, por
otra, mediante su imputación a las Areas de Reparto que constituyen cada
una de las Unidades de Ejecución que se delimitan en las referidas zonas de
suelo urbano (PJL-9.2).

       Dicha imputación del Jardín Zona Sur a las zonas AIS y ADO, con
exclusión de otras zonas de ordenación, obedece a los siguientes motivos:

      1.-    En primer lugar, por ser dichas tipologías AIS y ADO las
             predominantes en el entorno de la referida reserva dotacional y
             las que consecuentemente, van a disfrutar eN mayor medida
             de la misma por razones de proximidad y accesibilidad.

      2.-    Por otra parte, las restantes tipologías residenciales –NUH,
             ENS y EDA- han soportado comparativamente mayores
             cesiones dotacionales por estar todas ellas emplazadas en el
             casco urbano y su entorno más inmediato, en el que se
             concentran la mayoría de los centros públicos institucionales y
             de servicios (Biblioteca, Centro de Salud, Centro Cultural,
             Ayuntamiento, Policía Local..), además de contar con el Parque
             de la Pinada y de haber contribuido a la obtención de la
             avenida Antig Regne de Valencia, uno de los ejes principales
             de la red viaria del municipio y a cuyos márgenes se
             concentran las manzanas de ensanche y edificación abierta.

      3.-    Por último, la carga de cesión de las tipologías NUH, ENS y
             EDA es todavía mayor en comparación con AIS y ADO si se
                                      95




             tiene en cuenta que la superficie total de aquellas representa
             apenas el 2’42% de la superficie total residencial de L’Eliana,
             frente al 93’03% que representan las tipologías AIS y ADO,
             correspondiendo la diferencia a otros usos terciarios e
             industriales (4’55%)

       Para paliar este déficit dotacional de las zonas AIS y ADO con
respecto a las restantes tipologías del casco urbano, además de las razones
de mayor proximidad y beneficio especial señaladas, se repercute la
obtención del Jardín Zona Sur sobre las mismas en la forma que se expone
a continuación.


     c)      Coeficiente reductor del aprovechamiento aplicable en las
             zonas
             de ordenación AIS y ADO para la obtención de la reserva
             dotacional PJL-9.1.-


     Las dos técnicas anteriores se complementan a través del coeficiente
reductor previsto en el art. 64.4 LRAU 6/94,            aplicable sobre el
aprovechamiento objetivo total de cada parcela integrante de las áreas de
reparto uniparcelarias en las zonas de ordenación AIS y ADO.

       A través de dicho coeficiente se determina un porcentaje de cesión
dotacional común y homogéneo para todos los terrenos integrados en una
misma zona, de tal forma que dichas parcelas contribuyen en la obtención
de los suelos dotacionales en idéntica proporción a su aprovechamiento.

      Según el art. 64.4, último párrafo de la LRAU, el cálculo del coeficiente
corrector y del consiguiente porcentaje de cesión se hará por aproximación
estadística rigurosa y responderá a la relación entre la superficie de terrenos
de cesión a obtener (PJL-9.1) y la cantidad total de aprovechamiento
objetivo prevista en la zona correspondiente, expresado en metros
cuadrados edificables con independencia de su uso.

     Para aplicar la fórmula se requieren cuatro magnitudes fundamentales:

     1.      La superficie dotacional pendiente de obtener.
     2.      La cantidad total de aprovechamiento objetivo previsto en la
             zona correspondiente.
     3.      La cantidad de aprovechamiento pendiente de construir y el
             correspondiente a las sustituciones edilicias.
     4.      El tiempo o número de años en que se estima obtener la
             superficie dotacional en función del correspondiente
             aprovechamiento.
                                       96




     Para conjugar estos parámetros todavía nos faltan otros datos que se
consideran imprescindibles como el ritmo anual de techo construido y el
ritmo anual de sustituciones edilicias.

      Una primera aproximación para aplicar la fórmula y obtener el
coeficiente reductor sería dividir la superficie pendiente de cesión por el total
aprovechamiento objetivo de la zona. El coeficiente que se obtuviera no
tendría ninguna, absolutamente ninguna virtualidad pues significaría lo
siguiente: El suelo dotacional se obtendría al final de los tiempos cuando se
hubiera sustituido toda, absolutamente toda la edificación existente.

      Una segunda aproximación para aplicar la fórmula y obtener el
coeficiente reductor sería dividir la superficie pendiente de cesión (mejor
dicho, el aprovechamiento correspondiente a dicha superficie de cesión) por
el aprovechamiento objetivo pendiente de construir. El coeficiente que se
obtuviera tendría la virtualidad de establecer una carga sobre el suelo
edificable vacante quedando excluido el consolidado, pero quedaría
irresuelto el parámetro “tiempo”, o sea, el período de tiempo en que se
proyecta obtener el suelo dotacional en función del ritmo de
aprovechamiento objetivo que se consume anualmente.

      Una tercera aproximación para aplicar la fórmula y obtener el
coeficiente reductor consiste en tener en cuenta todos los parámetros
expuestos pero aplicando coeficientes correctores o porcentajes estimativos
en función del aprovechamiento objetivo total, en función del
aprovechamiento techo anual o el que se otorga anualmente, aplicando
porcentajes según se trate de suelo vacante o de sustituciones edilicias, en
función del período de tiempo en que se proyecta la obtención total en
función del coeficiente corrector sobre el aprovechamiento objetivo total para
enervar la remisión al límite del tiempo (al final de los tiempos o sustitución
edilicia total, lo cual invalidaría la fórmula por falta de virtualidad). Estos
parámetros deben aplicarse por aproximación estadística rigurosa según
indica el citado art. 64.4, último párrafo de la LRAU.

     Con arreglo a estos criterios se aplican los siguientes parámetros y
porcentajes estimativos:

      1. Superficie pendiente de obtener.
      De los 21.100 m2 correspondientes al Jardín Zona sur, un total de
6.357m2 se obtienen mediante las Areas de Reparto discontinuas que
constituyen las Unidades de Ejecución delimitadas en suelo urbano AIS/ADO
(PJL-9.2), por lo que resta una superficie por obtener de 14.743 m2 (PJL-
9.1).

     A su vez se calcula el aprovechamiento correspondiente a dicha
superficie mediante la aplicación del coeficiente 0’33 m2t/m2s asignado a la
citada dotación según queda justificado anteriormente: 14.743 m 2 * 0’33 =
4.865 m2t.
                                      97




      2. Aprovechamiento objetivo total de tipología AIS/ADO.
     El aprovechamiento objetivo total de tipología AIS/ADO es de 1.565.535
m2t, resultante de aplicar a la superficie total de cada una de dichas
tipologías (4.248.646 m2 y 363.292 m2 respectivamente) los
correspondientes coeficientes de edificabilidad neta previstos en las Normas
Urbanísticas.

     3. Aprovechamiento objetivo pendiente de construir.

      Para calcular este parámetro se utiliza como referencia el techo
edificable realmente construido en los cinco años anteriores, calculado con
carácter anual. El techo edificable en el período 1994.1998 asciende
anualmente a 19.631 m2t. Este techo previsto para los próximos 8 años
asciende a 157.000 m2t (19.631 m2t *8). Esta magnitud de 8 años es el
período estimado de obtención del suelo dotacional PJL-9.1. Sin embargo,
está sujeto a alguna variación.

     En efecto, el ritmo puede crecer en función de una demanda real y
también puede decrecer en función de dos variables, de una parte la
saturación y, de otra, la menor cantidad de suelo vacante. No obstante, se
consideran otras dos variables, en primer lugar la mejora en los accesos que
supone mayor cercanía a la metrópoli y mayor incremento del mercado y, en
segundo lugar, la renovación o sustitución edilicia en competencia con las
zonas de nueva urbanización. Para adoptar una postura de prudente
incremento decreciente se minora estimativamente el ritmo en un 12% lo que
supone una previsión de techo edificable en unos ocho años, de 139.000
m2t.

     4. El número de años estimado.

       La LRAU, en el art. 64.4 último párrafo se remite al concepto jurídico
indeterminado de aproximación estadística rigurosa para el cálculo del
coeficiente reductor en función del techo previsto y de la superficie
dotacional pendiente de obtención y, al final, la última variable que queda por
resolver es el número de años. En efecto, si el cálculo se efectúa para un
período de tiempo aproximado de 8 años, lo único que puede suceder con
esta variable es que si el ritmo de crecimiento es mayor se obtendrá `en
menos tiempo y si el ritmo de crecimiento es menor, se requerirá un poco
más de tiempo. En el fondo, el coeficiente tiene en la LRAU un carácter
finalista: “Ello se establecerá así a fin de que la propiedad de cada parcela o
solar contribuya, en idéntica proporción a su aprovechamiento objetivo y
mediante transferencias de aprovechamiento, a facilitar la obtención
administrativa gratuita de suelos dotacionales, según reza el art. 64.4 tercer
párrafo de la LRAU.

     Consecuentemente, el tiempo es una variable que cumple la función de
provocar el equilibrio entre aprovechamientos y cargas al final del proceso,
                                       98




en la fecha de colmatación del suelo urbano, en la fecha prevista para el
cierre del sistema que se fija estimativamente en ocho años, salvo que el
ritmo sea menor y se requiera más tiempo. Debe tenerse en cuenta que
estamos tratando, exclusivamente del suelo urbano consolidado por la
edificación y que se ha delimitado con carácter estricto en esta
homologación, de forma que el cálculo estimativo se ajusta a las previsiones
reales.

     Consecuentemente, el techo previsto por aproximación estadística es
de 139.000 m2t. en los próximos años.


       5. Techo edificable a construir mediante actuaciones aisladas.

    De los 139.000 m2t a construir en el período temporal previsto, se calcula
que un 30% será absorbido por las Unidades de Ejecución en Suelo Urbano
(Areas de Reparto) y el restante 70% se ejecutará mediante Actuaciones
aisladas..

   Este porcentaje estimativo supone que se construirían 97.000 m 2t en
actuaciones aisladas en el período estimado.

       6. Coeficiente reductor.

   El coeficiente reductor resultante de las de los anteriores parámetros se
deduce de la siguiente fórmula:

      - Suelo de PJL-9.1 a cargo del coeficiente reductor:        14.743 m2s
                                                           2
      - Aprovechamiento de dicho suelo dotacional 14.743 m s *0’33 =   4.865
m2t
      - Aprovechamiento techo construible en 8 años                 139.000 m2t
      - Aprovechamiento techo construible en actuaciones aisladas:
                        70% s/139.000 m2t =                          97.300 m2t
      - Aprovechamiento total de la zona AIS/ADO:                 1.565.535 m2t
      - Porcentaje de sustituciones o renovación urbana durante el
        período estimado: 0’1% =                                      1.565 m2t
      - Aprovechamiento total estimado a efectos del coeficiente:
                        (1.565.535 X 0’001) + 97.300 =               98.865 m2t

El coeficiente reductor viene establecido por la siguiente regla de tres.
   * El aprovechamiento total estimado del área a efectos de coeficientes:
   98.865 m2t
   * El aprovechamiento a obtener por vía de cesión es de 4.865 m2t que
convertido en porcentaje sobre 98.865 m 2t supone un 5% del total, (con un
pequeño ajuste de decimales para redondeo).

-     Determinación de la superficie a ceder por cada parcela sujeta a
      actuación aislada:
                                      99




       Aplicando el anterior coeficiente sobre el aprovechamiento objetivo o
edificabilidad total de la parcela a edificar se obtiene la cantidad de m 2t de
excedente sobre el aprovechamiento subjetivo del titular de dicha parcela.

       Para su transformación en m2. de suelo de cesión se dividen los
anteriores m2t de excedente por el coeficiente 0’33 m 2t/ m2. correspondiente
al aprovechamiento tipo del Area de Reparto – 9.

       Se obtiene así la superficie de cesión dotacional correspondiente a
cada licencia de obras de edificación que se solicite en Suelo Urbano
incluido en las zonas de ordenación AIS y ADO.

     d)      Delimitación de Unidades de Ejecución y áreas de reparto
             en los ámbitos del suelo urbano pendientes de
             consolidación con adscripción proporcional de la reserva
             dotacional PJL-.9.2.

      La última técnica de gestión que se aplica sobre el suelo urbano
consiste en la delimitación de Unidades de Ejecución en aquellos ámbitos
pendientes de consolidación y con suficiente entidad para ser desarrollados
mediante actuaciones integradas, integrándose a su vez dichas Unidades en
Areas de reparto, formadas por una única Unidad o por varias Unidades,
según tipologías y emplazamiento.

       Dicha delimitación se contempla en el art. 116.2 RPCV, precepto que
permite la inclusión de terrenos clasificados como suelo urbano en el ámbito
de Unidades de Ejecución cuando sea conveniente su desarrollo mediante
actuaciones integradas por razón de la mayor calidad y homogeneidad de
las obras de urbanización. El mismo régimen urbanístico se contempla en el
art. 14.2 de la Ley estatal 6/98, relativo a los suelos urbanos que carecen de
urbanización consolidada.

      Los criterios seguidos para la delimitación de los referidos ámbitos de
urbanización y reparto de aprovechamientos son los siguientes:


-   Unidades de Ejecución:

    Siguiendo la definición contenida en el art. 33.1 LRAU 6/94 y las reglas
previstas en el art. 115 RPCV se delimitan dieciocho ámbitos susceptibles de
actuación técnicamente autónoma, incluyendo en los mismos la totalidad de
los tramos de vial pendientes de urbanización y/o cesión, junto con las
parcelas no edificadas recayentes a las mismas.

      Con carácter general las Unidades abarcan la totalidad del vial y no
solo hasta el eje, al impedir esta última solución la urbanización completa del
mismo, tal como exige el citado art. 115.1.B) RPCV que prohibe la exclusión
                                     100




de fragmentos de vial que dificulten la urbanización completa de la superficie
dotacional.

       A su vez, al delimitar dichas Unidades se ha procurado integrar
parcelas del mismo uso residencial y de la misma tipología edificatoria –
vivienda unifamiliar, aislada o adosada -. Solamente la U.E. nº. 3 abarca,
junto al residencial AIS, una zona de uso terciario (TBE) si bien el uso
predominante es el residencial.

-   Areas de reparto:

       Las distintas Unidades de Ejecución se integran en Areas de
Reparto a efectos del cálculo del aprovechamiento tipo correspondiente.

         Se delimitan así hasta once Areas de Reparto en suelo urbano,
desde AR-9 (JPL-9.1 y JPL-9.2) a AR-19, algunas de ellas coincidentes con
el ámbito de una única Unidad de Ejecución (AR – 11, 12, 16, 17, 18 y 19) y
las restantes formadas por varias Unidades.

        El criterio seguido para la delimitación ha sido el de agrupar en una
misma Area de Reparto las Unidades con la misma tipología edificatoria y
próximas en el espacio –contiguas o separadas por algún tramo de vial
urbanizado -, constituyendo las restantes Unidades emplazadas en zonas
aisladas áreas independientes.

        Únicamente en las áreas AR-11, coincidente con la U.E. nº. 3, y AR-
13, que abarca las Unidades de Ejecución 5 a 9, se agrupan distintos usos y
distintas tipologías, unifamiliar y ensanche.

        Para la determinación del Aprovechamiento Tipo de cada Area de
Reparto se aplican los mismos coeficientes correctores por tipología
utilizados para la homogeneización de los sectores del suelo urbanizable y a
los que se hará referencia a continuación, al tratar sobre las técnicas de
gestión en dicha clase de suelo.

        Unicamente varía el coeficiente corrector correspondiente al uso
terciario (TBE), que para el suelo urbano se fija en 1’5 uda/m 2, al acercarse
más su valor al residencial AIS/ADO por ser la oferta de uso terciario en esta
clase de suelo mucho más limitada que en el suelo urbanizable, en el que se
prevén tres amplios sectores, que unidos al sector del “Osito”, hacen que el
valor del suelo terciario mantenga una mayor diferencia con respecto al
residencial.

       A su vez, a efectos del cálculo del aprovechamiento tipo se procede a
la adscripción de una parte del parque público PJL-9.2 equivalente al 5% del
aprovechamiento ponderado de cada Unidad de Ejecución, según se justifica
en el siguiente apartado.
                                    101




      - Adscripción proporcional del Jardín Público PJL-9.2:

        Finalmente, y en aplicación de lo dispuesto en el art. 115.1.F) RPCV,
relativo a la necesidad de equilibrar el nivel de cesión dotacional de las
distintas Unidades de Ejecución, se adscribe a cada una de ellas una parte
proporcional del PJL-9.2 (AR-9) mediante la aplicación del mismo porcentaje
resultante del coeficiente reductor del aprovechamiento aplicable sobre las
Areas de Reparto Uniparcelarias (5%).

      De esta forma, todo el suelo urbano incluido en las zonas de
ordenación AIS y ADO contribuye por igual en la obtención del Jardín Zona
Sur, ya sea a través de actuación aislada o mediante las Unidades de
Ejecución delimitadas en dicha clase de suelo.

      Quedan únicamente excluidas de la aplicación del citado porcentaje
las Unidades de Ejecución 5, 6 7 , 8 y 9 (AR-13), al tener una tipología
predominante de ensanche.

       El porcentaje de cesión (5%) se aplica sobre el aprovechamiento
ponderado de cada Unidad de Ejecución (el resultante de la aplicación del
coeficiente corrector de tipología) y podrá hacerse efectivo mediante
indemnización económica sustitutoria, con arreglo a los valores que se
determinen para las diferencias de adjudicación en el correspondiente
proyecto de reparcelación o documento de gestión que se redacte, o bien
mediante la adjudicación de techo edificable en el ámbito de la Unidad,

         Adscrito el anterior porcentaje de cesión a cada una de las Unidades
de Ejecución (excepto UE-5, UE-6, UE-7, UE-8 y UE-9) se obtiene a cargo
de las mismas la superficie total de 6.357 m 2 de PJL-9.2, según se indica en
las respectivas Fichas de Gestión que se incorporan a la documentación con
eficacia normativa de este documento de Homologación.

     e)      Delimitación de nuevas Unidades de Ejecución sobre suelo
             urbano mediante Plan de Reforma Interior:

      Los arts. 111.3, apartado C) y 118, párrafo 2º RPCV contemplan la
posibilidad de delimitar con posterioridad a la aprobación del planeamiento
general nuevas Unidades de Ejecución en suelo urbano a través de Planes
de Reforma Interior, en defecto de previsión expresa en dicho planeamiento
general. El aprovechamiento tipo de dichas Unidades coincidirá con la
edificabilidad media del ámbito delimitado.

     En la delimitación de las nuevas Unidades será de aplicación el criterio
de la proporcionalidad en la carga de cesión previsto en el art. 115, 1, F)
RPCV, tomando como referencia las restantes Unidades delimitadas a
través de la presente Homologación.
                                        102




             7.2.- Suelo urbanizable:

       Atendiendo     a uno de los objetivos prioritarios de carácter
estructurante de esta Homologación, consistente en la obtención de la red
primaria a cargo del aprovechamiento pendiente de materializar en todo el
término municipal, se ha efectuado, en primer lugar, un estudio
pormenorizado de los sectores delimitados en las vigentes Normas,
alcanzando las siguientes conclusiones:

     1ª.- Grado de desarrollo del planeamiento parcial previsto en las
     vigentes Normas:

       Las vigentes Normas de 1995 delimitan diez sectores de suelo
urbanizable, que a su vez constituyen áreas de reparto independientes, de
los cuales siete se destinan al uso residencial y los tres restantes al uso
terciario-industrial.

     De los sectores residenciales, cinco corresponden a la tipología
unifamiliar (Sectores 1, 2ª, 2B, 2C y 6), de muy baja densidad al asignarse
un índice de edificabilidad bruta (IEB) que apenas alcanza el 0’33 m2t/m2 y
un aprovechamiento tipo que oscila entre el 0’32 utc/m2 al 0’35 utc/m2.

      En los otros dos sectores residenciales (7.1 “El Campés” y 7.2
“Vistahermosa”) se combinan las tipologías EDA y unifamiliar, lo que
determina un mayor índice de edificabilidad (0’48 m2t/m2 y 0’42 m2t/m2,
respectivamente) si bien los aprovechamientos tipo siguen siendo de baja
densidad.

     Los restantes sectores (3, 4 y 5) se destinan al uso terciario-industrial,
a su vez con unos índices de edificabilidad que no alcanzan el 0’5 m2t/m2
y, consiguientemente, unos aprovechamientos tipo también de baja densidad
(0’31 utc/m2, 0’36 utc/m2 y 0’49 utc/m2, respectivamente).

     En cuanto a la adscripción de red primaria, en las correspondientes
fichas de las áreas de reparto se imputan algunas superficies, entre 4.500
m2 y 7.000 m2, sin especificar el elemento concreto que se imputa. La
superficie total imputada es de 36.900 m2, esto es, una porción apenas
apreciable sobre la totalidad de la red primaria prevista en las Normas de
forma que se incrementaba el déficit acumulado de dotaciones públicas por
defecto en el instrumento de planeamiento y de gestión.

     Pues bien, transcurridos cuatro años desde la aprobación de las
Normas, de los anteriores sectores únicamente se ha desarrollado el Sector
5 Terciario, que según se ha indicado, cuenta con programa aprobado y se
encuentra pendiente de ejecución.
                                                           103




          2ª.- Red primaria pendiente de obtención e incapacidad de los
          sectores previstos en las vigentes Normas para absorber su total
          obtención:


     Según resulta del estudio efectuado sobre el grado actual de obtención
de toda la red primaria prevista en las vigentes Normas, la superficie
pendiente de adquisición a cargo del suelo urbanizable, con arreglo a la
nueva clasificación de los suelos dotacionales resultante de la presente
Homologación, es la siguiente:

           PQL                      Mandor                             sobre           129.507 m2
           SNU........................................
           PJL                      Lluquet                            sobre             37.609 m2
           SUZ..........................................

           Total................................................................       167.116 m2
           .......

      En cuanto al Parque Mandor, la superficie total de mismo -173.112
    2
m , se distribuye a efectos de su obtención de la siguiente forma:

-       Zona de cauce público del Barranco Mandor (obtenida la superficie
        mediante digitalización a partir de antiguos planos catastrales)...........
            39.388 m2.
        Esta superficie pertenece al dominio público por lo que resulta
        innecesaria su obtención a cargo del Suelo Urbanizable.
-       PQL 2.2. (parte incluida en el SUZR-3 como red primaria
        interna del Sector)................................................................... 4.217 m2.

-       PQL 1, 2-1. 3 y 4 (resto PQL que se distribuye entre los
        Sectores de Suelo Urbanizable como carga externa)...........                                 129.507
        m2.

                                          Total.-...........................................   173.112 m2.


       La superficie señalada de red primaria se refiere solo a PQL y PJL
(Parque público y jardines públicos), a cuya magnitud debe añadirse toda la
red primaria viaria de carácter estructural que falta por obtener que también
se imputa a los suelos pendientes de urbanizar, adquisición a cargo del
suelo urbanizable.

       De los diversos cálculos efectuados para determinar la capacidad de
imputación de la red primaria pendiente de obtención por parte de los
diversos sectores del suelo urbanizable con arreglo a los aprovechamientos
tipo asignados en las vigentes Normas se alcanza la conclusión de que
                                             104




estos últimos son insuficientes para absorber la totalidad de dicha superficie,
esto es, la imputación de toda la red primaria haría probablemente inviable el
desarrollo de los sectores dado el escaso margen de producción de
plusvalías urbanísticas como consecuencia de los bajos índices de
edificabilidad asignados a dichos sectores.


    3ª.- Valores actuales de suelo y cálculo de coeficientes correctores
    por uso y tipología:


    Según se desprende del estudio efectuado sobre los valores actuales del
suelo en el municipio de L’Eliana para los distintos usos y tipologías, existe
una diferencia notable entre el suelo residencial unifamiliar, tanto vivienda
aislada como adosada, característico del municipio y sobre el que existe una
mayor demanda de suelo, y los restantes destinos urbanísticos.

      En base al anterior estudio, y en aplicación de lo dispuesto en el art. 65
LRAU 6/94, se han calculado los siguientes coeficientes correctores de uso
y tipología que vienen a reflejar las diferencias de valor existentes entre los
distintos sectores, tomando como referencia el módulo actual de vivienda
VPO aplicable en el municipio de L’Eliana, pues si bien este uso específico
de vivienda sujeta a régimen de protección no se contempla en ninguno de
los sectores delimitados, si que puede servir como punto de partida para
comparar los distintos precios del suelo residencial y obtener las diferencias
de valor a ponderar a través de los coeficientes correctores.


-   Residencial:

     Unitario bloque exento / bloque adosado.......................2’25 Uda / m 2t.
     Unitario bloque adosado denso..................................... 1’25 Uda / m 2t.

     Múltiple bloque exento................................................. 1’10 Uda / m 2t.


- Terciario:

     Bloque exento ..................................................... ...... 0’98 Uda/m2t


- Industrial:

       Bloque exento.............................................. ............ 0’96 Uda/m2t

       Los estudios previos efectuados para la obtención en el Anexo
Justificativo de la determinación de coeficientes correctores según uso
y tipología en el cálculo del aprovechamiento tipo.
                                     105




       A partir de las anteriores conclusiones se introducen las siguientes
técnicas de gestión en el suelo urbanizable que permitan la obtención de
toda la red primaria imputable a dicha clase de suelo:



      a) Nueva delimitación de sectores e incremento                       de
         aprovechamientos para absorber la red primaria:

     Según ha quedado indicado en el apartado relativo a la delimitación
sectorial, a través de la presente homologación se delimitan trece sectores
de suelo urbanizable, nueve de uso residencial, tres de uso terciario y uno
de uso industrial .

     Entre los sectores de uso terciario se incluye el antiguo Sector 5, ahora
denominado SUZT-1, si bien queda excluido del nuevo régimen urbanístico
establecido a través de la Homologación por contar con Plan Parcial,
Homologación y Programa de Actuación Integrada definitivamente
aprobados y con unas condiciones de programación ajustadas al régimen
previsto en las vigentes Normas.

      Atendiendo a los valores actuales de suelo y la capacidad de los
mismos para absorber la red primaria, se procede al reajuste de los
aprovechamientos sectoriales, procurando siempre respetar el equilibrio
económico establecido en las vigentes Normas, de tal forma que la nueva
edificabilidad se destina a la obtención de dicha red primaria, sin apenas
incrementar las expectativas urbanísticas de los propietarios de suelo, cuyos
respectivos derechos subjetivos de aprovechamiento básicamente se
mantienen como en las vigentes Normas.

       Los nuevos coeficientes de edificabilidad figuran en las
correspondientes Fichas de Planeamiento que se incorporan a la
documentación con eficacia normativa así como en los cuadros anexos de
cálculo de aprovechamiento tipo y reparto de la red primaria.

      b)    Delimitación de áreas de reparto y cálculo de un
      aprovechamiento tipo común y homogéneo para todos los
      sectores mediante la adscripción de la reserva PJL Parque
      Lluquet.-


       De conformidad con lo dispuesto en el art. 62 LRAU, tras la nueva
sectorización se procede a la inclusión de los sectores resultantes en
diversas Areas de Reparto, delimitadas en función de los usos y tipologías
asignados a cada sector. Se delimitan así un total de ocho áreas de reparto.
                                    106




       Posteriormente se procede a la homogeneización de dichas áreas a
través de la aplicación de los coeficientes correctores por uso y tipología
anteriormente indicados y de la adscripción proporcional de la red primaria
correspondiente al suelo urbanizable (Parque Lluquet), además de la red
primaria interna de cada sector, obteniéndose un aprovechamiento tipo
común y homogéneo para todo el suelo urbanizable. Todo ello según lo
dispuesto en los art. 64 y 65 LRAU 6/94.

       A efectos del cálculo de dicho aprovechamiento tipo se incluye,
además de la red primaria interna de cada sector,              la superficie
correspondiente al PJL Parque Lluquet, clasificado como suelo urbanizable,
y que se distribuye entre todos los sectores como red primaria adscrita a los
mismos, solución contemplada en el citado art. 62.1.B) LRAU/94 para
equilibrar el aprovechamiento de los distintos sectores de forma que todo el
suelo urbanizable tenga un aprovechamiento similar.

       La delimitación de las áreas de reparto con el cálculo del
aprovechamiento tipo y la adscripción del Parque Lluquet se contiene en
los cuadros anexos. Asimismo figura reflejada en el correspondiente Plano
de Areas de reparto, en el que se identifica la parte del Jardín Lluquet
adscrita a cada una de las áreas ( PJL-1 a PJL-8).

      c)  Reparto proporcional del Parque Mandor entre los sectores
      como carga urbanística externa.-

       Finalmente se procede al reparto entre todos los sectores, como
carga urbanística externa, de Parque Mandor, elemento de la red primaria de
Parque Público clasificado en las vigentes Normas como SNU (PQL) y cuya
adquisición a cargo de los suelos pendientes de desarrollo urbanístico
constituye una de las principales finalidades de la presente Homologación.
Dicha carga viene referida únicamente a la obtención del suelo afectado, sin
comprender la urbanización del mismo, que corresponde al Ayuntamiento de
L’Eliana.

     Dicho reparto se efectúa en proporción al aprovechamiento objetivo
ponderado de cada sector y podrá hacerse efectivo mediante compensación
económica o por asignación de techo edificable en el ámbito del sector en
cuantía equivalente al valor propio del SNU correspondiente a la superficie
de Parque Mandor imputada.

       A efectos de dicha asignación de techo edificable se ha procedido a
calcular, por comparación entre los valores actuales del suelo urbanizable en
sus distintos usos y el valor del suelo no urbanizable, los metros cuadrados
construibles equivalentes a la carga urbanística externa imputada a cada
sector. Dicha equivalencia figura en el cuadro de distribución de cargas
externas en suelo urbanizable, anexo.
                                      107




       De esta forma, a través de las técnicas de gestión anteriormente
relacionadas para el suelo urbano y el suelo urbanizable se consigue la
obtención de toda la red primaria de parques y jardines públicos, así como
de la red viaria Ronda actualmente pendientes de obtención.


             7.3.-   Incremento de la ratio de red primaria de Parque/jardín
             público a obtener a cargo del suelo urbanizable por habitante.


      Según se ha indicado anteriormente, a través de la presente
homologación se procede al reajuste de aprovechamientos de los distintos
sectores del suelo urbanizable con el exclusivo fin de que puedan absorber
mayor superficie de red primaria, sea a través de su adscripción (Jardín
Lluquet), sea mediante imputación de carga externa (Parque Mandor).

      Pues bien, como consecuencia de dicha operación se produce un
notable incremento de la proporción de red primaria por habitante estimado,
en comparación con la solución contenida en la Revisión de las Normas
Subsidiarias del año 1995.

      A continuación se incorpora cuadro comparativo entre los sectores
residenciales previstos en la mencionada Revisión y los delimitados en la
presente Homologación, con la correspondiente imputación de sistema
general (ahora red primaria) y la ratio por habitante.

      Se observa en dicho cuadro como la ratio pasa del 4’81 m 2 sistema
general/hab. resultante de la Revisión de 1995 a 11’40 m2 red primaria/hab.,
que se obtiene con la presente homologación.

       Además hay que advertir que frente a la previsión de las Normas
Subsidiarias de 1995, que asigna determinadas superficies de sistema
general sin concretar el destino o uso de las mismas (parque, viario, jardín...)
la red primaria que figura asignada en el cuadro adjunto a cada sector
delimitado en la Homologación se refiere exclusivamente a la reserva de
Parque/Jardín Público, de forma que si se hubiera computado también el
resto de red primaria interna de cada uno de los sectores residenciales (con
un total de 41.176 m2), la diferencia de ratio sería mucho mayor.
         108




CUADRO
                                      109




8. Expresión de los objetivos a considerar en la redacción de
     los instrumentos de desarrollo (Artículo 17.1.H) LRAU.

             Normativa Legal

       La expresión de los objetivos a considerar en la redacción de los
instrumentos de desarrollo del Plan General, indicando, las posibles
tipologías y las densidades máximas y, para los Planes Parciales y Estudios
de Detalle, el coeficiente máximo de edificabilidad se considera ordenación
urbanística estructural según el artículo 17.1.H de la LRAU.

       Está desarrollado reglamentariamente por los artículos 20, 21,22 y 23
del RPCV respectivamente directrices para la redacción de Planes Parciales
y de Reforma Interior, directrices para Estudios de Detalle, directrices para la
programación de Actuaciones Integradas delimitadas por el Plan General y
otras previsiones de instrumentos de desarrollo.

        Asimismo la Instrucción número 1/1996 de Planeamiento en el
epígrafe 2.3.4 lo titula “Condiciones que han de satisfacer las Actuaciones
Integradas para que sea posible su programación y la incorporación de cada
tramo de urbanización al contexto global del territorio” y expresa que éstas
condiciones han de especificarse individualizadamente para cada una de las
Unidades de Ejecución directamente delimitadas por el Plan General y se
remite al artículo 17.4 de la LRAU. Se trata de una ordenación estructural de
carácter sustantivo que liga con la red primaria, la delimitación de sectores y
las directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana.

        En realidad, el artículo 17.1.H tiene un contenido material semejante
al artículo 17.4 de la LRAU sobre secuencia lógica de su desarrollo territorial.

        A su vez, los artículos 55 y 56 del RPCV regula, con carácter
estructurante y parte con eficacia normativa las fichas de planeamiento
para cada ámbito de desarrollo pormenorizado en las que se expresa la
delimitación y superficie del sector, usos globales e incompatibles, tipología
y edificabilidad y las fichas de gestión para cada una de las Actuaciones
Integradas previstas por el Plan en las que contendrá la situación,
condiciones de integración y conexión, delimitación de las unidades y
criterios para futuras delimitaciones y áreas de reparto y aprovechamiento
tipo.

        Pues bien, tanto el artículo 17.1.H como el artículo 17.4 ambos de la
LRAU, como los artículos 20, 21, 22 y 23 y los artículos 55 y 56 del RPCV,
tienen un contenido estructurante que puede expresarse de forma
sintetizada en las respectivas fichas de planeamiento y de gestión.
                                    110




             Objetivos

       Consecuentemente con lo expuesto en el apartado anterior, las
determinaciones de la ordenación estructural para la redacción de Planes
Parciales se encuentran definidas en las fichas de planeamiento en las que
se contienen todas y cada una de las determinaciones necesarias para su
desarrollo con los usos globales, tipologías, índices de edificabilidad y la
imputación de la red primaria estructural viaria y la imputación de dotación
pública.

      a)     Condiciones de conexión e integración:

      No se establece un orden concreto de prioridades pues todos los
sectores se encuentran perfectamente apoyados en la infraestructura viaria y
pueden desarrollarse con carácter autónomo.

       No obstante, si algún sector necesita apoyarse en la infraestructura
viaria asignada a otro sector para facilitar la conexión e integración
adecuada de la nueva urbanización con las redes de infraestructuras,
comunicaciones y servicios públicos existentes a tenor del artículo 30.1.A de
la LRAU, el Programa podrá redelimitar el ámbito a cuantos terrenos sean
necesarios para conectar a las redes de servicios existentes en el momento
de programar, pudiendo incluir suelo urbano cuando sea preciso a tenor del
artículo 33.6 de la LRAU, en cuyo caso, las cargas urbanísticas de exceso
que soporte un sector deberán ser compensadas a cargo del sector o de los
sectores que vean minorada su carga, para la fecha en que se programen
dichos sectores, bien en metálico, o mediante reconocimiento expreso de
aprovechamiento urbanístico diferido a la fecha de programación de los otros
sectores.

       Así se contiene expresamente regulado en el artículo 55 de la LRAU
cuando permite la adjudicación conexa o condicionada de forma que los
Programas se pueden aprobar condicionados a la efectiva realización de
determinaciones propias de otras actuaciones previa o simultáneamente
programadas, siempre que esté suficientemente garantizado el cumplimiento
de aquellas condiciones conexas y se prevea una adecuada coordinación
entre las respectivas actuaciones.

      La adjudicación así condicionada impondrá las obligaciones
económicas precisas para compensar a los afectados por la actuación más
costosa con cargo a los de otras que se beneficien de aquella por
concentrarse en la misma obras o sobrecostes de común utilidad, según
expresión literal del artículo 51, segundo párrafo de la LRAU.

      Esta normativa sobre adjudicación conexa o condicionada debe
completarse con el artículo 80 de la LRAU sobre canon de urbanización,
para lograr que aquellas infraestructuras viarias o colectores generales o
resto de infraestructuras que sea necesario adelantar al programar una
                                     111




actuación, y que suponen una programación más costosa con cargo a los
de otras que se beneficien de aquella, puedan recuperar el sobrecoste
cuando se programen las citadas actuaciones posteriores en el tiempo.

       El objetivo fundamental consiste en que cada uno de los sectores
debe funcionar con carácter autónomo, perfectamente conectado e integrado
con la infraestructura viaria estructurante, y que el sobrecoste que pueda
suponer para alguna actuación se pueda recuperar mediante la fórmula de
valoración económica actualizable a pesetas constantes, o bien su
transformación en aprovechamiento urbanístico con cargo a los sectores
que se desarrollen con posterioridad.

        Asimismo, las fichas de gestión de cada una de las Unidades de
Ejecución define todas y cada una de las determinaciones especificadas en
el artículo 56 del RPCV.

      Cada una de las Unidades de Ejecución tienen carácter autónomo y
no requieren más que el enganche o conexión con los servicios existentes.

      b)     Estándares dotacionales:

        Los planes parciales que se redacten deberán cumplir los
estándares dotacionales previstos en el Anexo del Reglamento de
Planeamiento en función del uso y de los índices de edificabilidad asignados
a cada sector.

        A tales efectos podrá computar la red primaria interna de cada
sector cuando concurran las circunstancias señaladas en el art. 22 de la
LRAU, desarrolladas en el art. 2 del Anexo RPCV, determinándose tanto los
elementos como la parte de los mismos computables como red secundaria
con motivo de la aprobación de los respectivos planes parciales.

      c)     Necesidades escolares derivadas del                 crecimiento
             poblacional en suelo de nuevo desarrollo.

        Con arreglo al actual Mapa Escolar de la Comunidad Valenciana y
atendiendo a las indicaciones de la Consellería de Cultura, Educación y
Ciencia sobre las necesidades escolares que se derivan del crecimiento
poblacional previsto en la presente Homologación, se ha procedido a
introducir determinadas condiciones de desarrollo en las Fichas de
Planeamiento y Gestión, particularmente en los Sectores SUZR-6 (se
contempla la ubicación de la reserva docente junto al Colegio El Garbí PED-
3 para atender a la ampliación del mismo), SUZR-7 (se contempla una
reserva escolar entre 16.000 y 17.000 m 2 para la implantación de un Instituto
capaz para 1.200 p.p.e.e.) y SUZR-9 (se contempla una reserva escolar
entre 8.000 y 8.500 m2 para la implantación de un colegio público de dos
líneas para seis unidades de infantil y seis de primaria).
                                     112




        En los restantes sectores residenciales se establece, con carácter
general y como condición de desarrollo, el carácter prioritario de la
disponibilidad de la reserva escolar prevista en el Sector SUZR-9 en el
momento en que se alcance el grado de desarrollo poblacional previsto por
la Consellería de Cultura, Educación y Ciencia en su informe de fecha 15 de
diciembre de 2000, emitido sobre la presente Homologación y en el que se
estima para todo el suelo urbanizable residencial pendiente de desarrollo
una demanda de educación infantil de 888 plazas escolares.

        De la demanda prevista, 466 p.p.e.e. quedan cubiertas con la
ampliación del C.P. El Garbí y la implantación de un nuevo colegio junto al
C.P. Virgen del Carmen.

       Las restantes 422 p.p.e.e. se cubrirán con la reserva 8.000 a 8.500
 2
m prevista en el Sector SUZR-9.

         Con arreglo al estudio efectuado por la Consellería, en el que se
estima que el segmento de población infantil (3 a 12 años) supone el 10% de
la población total, resulta que más de la mitad del incremento poblacional
total previsto en suelo urbanizable (4.660 hb del total de 8.867 hb) tiene ya
cubiertas las necesidades escolares con los centros públicos a que se ha
hecho referencia anteriormente, pudiendo de esta forma concluir que la
reserva escolar prevista en el Sector SUZR-9 deberá implantarse en el
momento en que se haya producido un incremento poblacional efectivo de
4.666 habitantes.

   Si este último incremento tuviera lugar antes de haberse procedido al
desarrollo del mencionado Sector, se impondrá en los otros Sectores
residenciales que se promuevan (excepto SUZR-6 Y 7), como condición de
desarrollo, el carácter prioritario de la implantación de la mencionada reserva
escolar.

      d)      Reajuste de los distintos parámetros que figuran en las
              Fichas de Planeamiento y gestión por efecto de la
              medición topográfica de los Sectores.

         En caso de que por efecto de la medición topográfica se produzca
una variación de la superficie total del sector indicada en la correspondiente
Ficha de Planeamiento y Gestión, se procederá al reajuste de los distintos
parámetros y condiciones urbanísticas que figuran en la misma, con arreglo
a las siguientes reglas:

        1. Respecto a los parámetros de edificabilidad:

           - En todo caso permanecerá invariable el Indice de edificabilidad
           bruta, ajustándose el aprovechamiento objetivo total (expresado en
           Uda) que figura en cada Ficha a la nueva superficie resultante.
                                     113




           - En los sectores residenciales, no se podrá superar el número
           máximo de viviendas a fin de mantener la ratio de dotaciones
           públicas por habitante establecida en la Homologación.

       2. Respecto a usos y tipologías.

       Se mantendrán invariables.

       3. Respecto a la gestión.

       -     Si la variación afecta particularmente a la red primaria interior,
       se mantendrá en todo caso la misma superficie computable prevista
       en la ficha.
       -     La red primaria adscrita se mantendrá invariable.
       -     Como consecuencia de la aplicación de las dos reglas
       anteriores, el aprovechamiento tipo también se mantendrá invariable.

       4. Respecto a las condiciones.

            La carga externa PQL (Parque Mandor) se ajustará al
       aprovechamiento objetivo que resulte de la variación de superficies,
       de forma que se mantenga el mismo porcentaje de cesión/uda
       prevista en la Ficha de Planeamiento y gestión.

            Si al final del proceso de desarrollo de todos los sectores
       quedara un resto de PQL (Parque Mandor) pendiente de cesión, la
       obtención del mismo se efectuará por vía expropiatoria.

           Las restantes condiciones          de    desarrollo   y   conexión
       permanecerán invariables.


      e)      Posteriores modificaciones de la ordenación (estructural o
              pormenorizada derivada de la presente Homologación.


        En el supuesto de que se proceda a la modificación de las
previsiones de la presente Homologación para el suelo urbanizable, ya
afecten a la ordenación estructural, ya se refieran a la ordenación
pormenorizada que puedan establecer los futuros planes parciales de
desarrollo, deberá en todo caso mantenerse, con el carácter de mínimos, la
Red Primaria Adscrita y la carga externa (PQL Parque Mandor) prevista para
cada sector, a fin de mantener el equilibrio de aprovechamientos que se
establece a través de la Homologación entre todos los sectores del suelo
urbanizable.
                                     114




9. Ordenación de los centros cívicos y de las actividades
susceptibles de generar tránsito intenso (Art. 17.1.I de la
LRAU)

       El artículo 17.1.I de la LRAU considera ordenación estructural la
previsión de la ubicación y de la ordenación de los centros cívicos y de las
actividades susceptibles de generar tráfico intenso.

       El artículo 24 del RPCV desarrolla el concepto y entiende por centro
cívico el conjunto articulado de edificios, instalaciones, espacios públicos y
red viaria de apoyo que sirvan para dotar a la ciudad de áreas para el
desarrollo de distintas clases de actividades o donde se prevea gran
afluencia de público.

      La ordenación de esta determinación              estructural   consiste,
fundamentalmente, en las siguientes predicciones:

      -      El centro socio-cultural, enclavado dentro del Parque Municipal
de
             L’Eliana en su ángulo Noroeste, con acceso por la calle del
Molino y la calle de la Huerta, forma parte del conjunto del parque, es un
centro de afluencia de público y contiene un aparcamiento anexo así como
la ampliación hacia la calle de la Huerta.

      -      Los nuevos sectores para su desarrollo por Planes Parciales
alrededor
             del casco urbano tradicional se apoyan en las Rondas de
Circunvalación Este y Oeste que unen las vías principales de acceso a la
población y que evitan el tráfico innecesario por el centro del casco urbano
dando servicio a las urbanizaciones periféricas mediante las grandes redes
viarias.

      -       La ronda Este o Avenida del Antic Regne con una anchura de
30                                                                       m.
              de ancho y una longitud aproximada de 1.200 m., distribuye el
tráfico hacia las urbanizaciones de El Carmen, Entrepinos y Montesol, así
como hacia la Estación, Pinaeta del Cel, Montealegre y Montepilar, evitando
atravesar el casco urbano de L’Eliana, pues las citadas urbanizaciones
suponen una gran afluencia de tráfico, sobre todo en períodos estacionales y
en horas punta, que con la ronda Este queda sustancialmente paliado.

      -     La Avenida del Polideportivo es un importante acceso a las
            instalaciones deportivas municipales, así como al equipamiento
educativo que enlaza con el sector Industrial para conectar con las
urbanizaciones del Paraíso y Almacereta, paralelo a la ronda Oeste para
                                    115




crear itinerarios alternativos de menor recorrido y absorber la afluencia de
tráfico a las instalaciones del Polideportivo.




     -       Para ordenar la afluencia de tráfico en las horas punta y las
épocas
             estacionales de las urbanizaciones Vistahermosa, El Lago,
Hendaya, y las Tablas, la rotonda del Polideportivo en la Avda. de las
Germanías, resuelve recorridos alternativos para el acceso a las zonas
residenciales del Noroeste de la población.

       -     La Avda. del Cementerio resuelve el acceso al sector de uso
industrial
             desvinculando el acceso del entorno residencial.

        Otra zona de gran afluencia de público son los dos apeaderos de la
línea del Ferrocarril, uno próximo al casco urbano y otro en la zona de
Montesol y recientemente otro apeadero en Entrepinos para resolver los
distintos accesos a la población.

     -      La creación de la zona verde y aparcamiento en la Plaza
Marqués                                                                 de
            Cruilles junto a la Estación de L’Eliana con una superficie de
2.000 m2. resuelve gran pare de la afluencia de público a la zona de la
Estación.

       -     Finalmente, una zona de gran afluencia de público no solo de
la
              población de L’Eliana sino de la población comarcal es el
centro comercial “El Osito”. Se encuentra perfectamente comunicado con la
red viaria supramunicipal, perfecto entronque con la red viaria estructurante
del municipio y con suficientes plazas de aparcamiento para absorber la gran
afluencia de público, sobre todo en períodos estacionales y en horas punta.

       Con estas soluciones de carácter estructurante se resuelve
satisfactoriamente aquellas actividades susceptibles de generar tránsito
intenso.
                                     116




10. Delimitación de la red primaria de suelo dotacional
(artículo 17.1J) LRAU):

      La red primaria de infraestructuras o dotaciones públicas la integran la
reserva de terrenos y construcciones de destino dotacional público que
asegure la racionalidad y coherencia del desarrollo urbanístico, garantizando
la calidad y funcionalidad de los principales espacios de uso colectivo, todo
ello de acuerdo con las determinaciones del artículo 17, apartados 1 J y 2 de
la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.

     La red Primaria es una determinación propia de la ordenación
urbanística estructural y se incluye en ella las siguientes reservas de suelo
para dotaciones públicas:


     11.1. Parques públicos en proporción no inferior a media hectárea por
          cada      millar de habitantes.

          La superficie del Parque Público del Mandor es de 173.112
          m2.que equivale a 7’3 has. Se trata de un Parque perfectamente
          emplazado que conecta con el casco urbano, con varios sectores
          de desarrollo en su entorno y con zona consolidada también en su
          entorno de forma que por su configuración longitudinal sirve de
          aglutinante del modelo territorial.

          Para la población de derecho existente en L’Eliana y su previsión
          para el año 2010, la superficie del Parque (PQL) supera con
          mucho el estándar legal regulado en el art. 17.2.A de la LRAU de
          media Ha. por cada millar de habitantes. Computando la población
          estacional en las épocas de verano y en las épocas de más
          afluencia pública el Parque cumple con el estándar legal. Debe
          tenerse en cuenta que el Parque PQL conecta sin solución de
          continuidad con el jardín público PJL—10 cuya superficie es de
          43.298 m2. de forma que la gran masa ajardinada del Parque
          Mandor y del Jardín Público PJL-10 sin solución de continuidad
          suman ambas dotaciones un total de 22 Has. perfectamente
          emplazadas en el corazón del centro urbano y de su entorno, de
          forma que se cumple con exceso el estándar legal ya que ambas
          dotaciones cubrirían un total de 44.000 habitantes (a razón de
          media Ha. cada mil habitantes).

     11.2.-     Equipamientos y redes de transportes, comunicaciones y
     servicios
            de titularidad o de carácter supramunicipal, con esquema
            indicativo de su funcionamiento.
                                       117




     11.3.- Infraestructuras, espacios libres jardines y otras dotaciones
     estructurales.

    Con arreglo al citado art. 17 de la LRAU en el municipio de L’Eliana la
red primaria de suelo dotacional está constituida por los siguientes
elementos:


     A)        RED PRIMARIA NO MUNICIPAL:

               -   CV-35 de Valencia a Ademuz.
               -   CV- 336 Carretera de Ribarroja de Turia a Bétera. (antes
                   VV-6104)
               -   CV-375 Carretera de L’Eliana a Benaguacil (antes VV-
                   6105, VV-6106).
               -   Barranco de Mandor
               -   Barranco de Bono
               -   Línea de Ferrocarril de la Generalitat Valenciana Valencia -
                   Liria
               -   Centro de Coordinación y emergencias de la Comunidad
                   Valenciana
               -   Escuela de Policía Autonómica, Sede de la Policía
                   Autonómica (PID-2).
               -   Central Eléctrica (Subestación Transformadora) PID-1



     B)        RED PRIMARIA MUNICIPAL:


               B.1) Red Viaria

-        De Norte a Sur, vía de conexión desde la Autovía de Liria hasta límite
    de
        término, pasando por las Urbanizaciones Montealegre y Montepilar,
    hasta
       entroncar con la Carretera a Ribarroja. Está constituida por las
    siguientes
       calles:

               -   Avenida Camp del Turia
               -   Avenida de L’Antic Regne de Valencia
               -   Ferrán el Católic
               -   Avenida de Ribarroja del Turia
                                       118




-       De este a oeste, vía de conexión desde la zona industrial hasta la
    Carretera                                                            de
        Ribarroja de Turia a Bétera, CV-336, constituida por las siguientes
    calles:

               -   Avenida del Polideportivo.
               -   Avenida de las Germanías
               -   Avenida de San Antonio de Benageber
               -   Calle Callao, en la que conecta con glorieta de la CV-336.

-   Conexión desde el Casco urbano a las Urbanizaciones El Carmen,
    Montesol y Entrepinos, constituida por las siguientes calles:

               -   Avenida de la Diputación
               -   Avenida de las Delicias
               -   Avenida de Entrepins

- Conexión de la CV-375 con la Avda. de Ribarroja del Turia, con un primer
tramo
   que discurre por el límite del término de La Pobla de Vallbona y un
segundo tramo
    que discurre paralelo a la línea de CGV y comprende las calles:

               -   Calle de Alborache
               -   Calle de la Torre del Virrey
               -   Calle de Vinatea-Nules

-   Otras vías estructurales:

      - Calle Tuéjar, desde la rotonda de entrada de la Autovía hacia la
zona terciaria y el Centro Comercial “El Osito”.

      - Avenida de La Pobla de Vallbona, continuación de la CV-375 hasta
la Avenida Camp del Turia.

       - Avenida del Cementerio, que conecta el citado Centro Comercial
con la Avda. de La Pobla de Vallbona.


       B-2) Zonas verdes y Parques Públicos (QL-JL)

           -   Parque Mandor (PQL-1/2/3/4)
           -   Jardín Lluquet (PJL-1/2/3/4/5/6/7/8)
           -   Jardín zona sur (PJL-9.1/PJL-9.2)
           -   Parque municipal La Pinada (PJL-10)
           -   Jardín Avda. Germanies (PJL-11)
           -   Jardín “Masía del Pilar” (PJL-12)
                                            119




              - Jardín confluencia C/ Ausias March, La Lonja y Dr. Moliner
                   (PJL-13)
              - Jardines en Sector SUZR-1 (PJL-14/15)


      B-3 Equipamientos (Art. 32 RP)

     a) Educativo – Cultural (PED)

              - Centros educativos(PED-1/2/3):
                  Colegio Virgen del Carmen
                  Colegio El Garbí
                  Instituto IPF/ESO

              - Centro cultural-auditorio en Parque La Pinada.(PED-4)

     b) Deportivo – recreativo (PRD)

              -       Polideportivo Municipal

     c)   Asistencial (PTD)

              -   Centro de Salud C/ Rosales

     d) Infraestructura – servicio urbano (PID)

              -         Cementerio Municipal (PID-3)

     e) Administrativo – Institucional (PAD)

              -         Ayuntamiento

     f)   Infraestructuras- redes de servicios:

     g) Religioso (PRG)

          -       Iglesia Parroquial

                       -Agua potable:
      Se incluyen en la Red Primaria de Infraestructuras los pozos, los
depósitos y las conducciones generales de abastecimiento de mayores
secciones que conectan estos sondeos y depósitos.

                  -     Sondeos Caballeros I y II
                  -     Sondeos San Salvador
                  -     Sondeo Montepilar
                  -     Sondeos San Vicente
                                       120




             -   Sondeo de La Viña
             -   Depósito semienterrado de La Viña
             -   Depósito elevado de La Viña
             -   Depósito Hendaya
             -   Depósito Montepilar
             -   Depósito Caballeros
             -   Anillo de Caballeros. Anillo existente alrededor del depósito
                 de Caballeros, que actúa como centro de distribución.
             -   Conducción anillo de Caballeros a depósito Hendaya.
             -   Conducción anillo de Caballeros a depósito Montepilar
             -   Conducción anillo de Caballeros a Plaza de la Región
             -   Conducción del sondeo de San Salvador a conducción
                 Caballeros –Montepilar.
             -   Conducción de La Viña hacia San Antonio de Benagéber
                 por la Carretera.
             -   Conjunto de tramos de conducción de diámetros altos que
                 interconectan las anteriores: tramos en las calles Papa Juan
                 XXIII y Elche; calle Los Pirineos; calle Enguera; calles La
                 Pobla Llarga y Los Pinchos.

                 Red de saneamiento:
     Dentro de la red de pluviales todos ellos vierten al Barranco de
Mandor por su margen izquierdo. El orden de vertido es el siguiente:

-   Colector de la Avinguda del Cementeri (  800 mm.)
-   Colector que teniendo su origen en las zonas de L’ Almassereta y Los
    Almendros discurre posteriormente por la Avenida del Recreo (  1500
    mm).
-   Colector que nace en la Avinguda de Les Germaníes y continúa por la
    Avinguda del Antic Regne de València (  1.500 mm.)
-   Colector de la Gran Avinguda (  600 mm.)
-   Colector proyectado ( 1.500 mm) que, teniendo su inicio en la Avenida
    de las Delicias, discurrirá por la Calle San Ramón, junto al Parque y
    luego por la calle Caja de Ahorros para salir del término municipal a
    través de un barranco vertiente al río Turia.

      Los colectores de la red de aguas residuales domésticas que tienen la
consideración de red primaria desaguan todos ellos en los que discurren por
ambos márgenes del Barranco de Mandor.

     Al colector del margen derecho vierte el Colector que en la zona de
Montealegre recorre la Calle Campoamor (  500 mm).

       Al colector del margen izquierdo vierten:

        -     Colector de la Avinguda del Cementeri (  700 mm)
                                    121




       -    Colector que teniendo su origen en la zona del Paraíso discurre
            por la Avinguda Camp de Turia, recibe los aportes de otro que
            tiene su origen en las zonas de El Escorial y San Agustín y
            circula posteriormente por la Avinguda de les Germaníes para
            finalmente recorrer la Avenida de L’ Antic Regne de València (
             500 mm.)
       -    Colector de la Gran Avinguda (  500 mm.)

        El colector de Entrepinos (  700 mm) discurre por la calle Paterna
para a continuación salir del término municipal y verter en la EDAR Camp
de Turia 2ª. Fase.

      Está previsto un nuevo colector a lo largo de la Avenida del Recreo.

     Las superficies de la red primaria de dotaciones públicas figura en
Cuadro Anexo a esta Memoria Justificativa.
                                         122




11. Secuencia lógica de Desarrollo Territorial (Art. 17.4
LRAU):

             11.1.    Normativa legal.

       El artículo 17.4 de la LRAU establece con carácter estructural la
secuencia lógica de su desarrollo territorial o condiciones objetivas que han
de cumplirse para que sea posible la incorporación de cada tramo de
urbanización al contexto global del territorio definiendo un orden básico de
prioridades para la ejecución de las Actuaciones Integradas previstas
regulando las condiciones que han de satisfacer para que sea posible su
programación.

        Esta previsión temporal o secuencia lógica del desarrollo territorial se
complementa con los artículos 20, 21, 22 y 23 del RPCV que establece los
objetivos a considerar en la redacción de los instrumentos de desarrollo,
directrices para la formulación de Planes Parciales y condiciones objetivas
de conexión e integración para la programación de Actuaciones Integradas.

       El primero se refiere a las      Unidades de Ejecución previstas
directamente desde el planeamiento y el segundo se refiere,
fundamentalmente, a las directrices de conexión de los distintos sectores y
programación de actuaciones.

       La Instrucción número 1/96 de planeamiento en el epígrafe 2.3.4
cuando trata la incorporación de cada tramo de urbanización al contexto
global del territorio, se remite al 17.4 de la LRAU y junto con la red primaria,
sectorización, directrices para el desarrollo del Plan y condiciones de
desarrollo de las Actuaciones Integradas constituyen la parte de carácter
sustantivo de las determinaciones estructurales, que están fuertemente
conectadas entre si y constituyen la parte más relevante del documento de
Homologación.


             11.2.-   Determinaciones:

       Siguiendo la normativa legal y de conformidad con los objetivos para
la redacción de los instrumentos de desarrollo, tal como se ha tratado
pormenorizadamente en el epígrafe 8 de esta ordenación estructural a que
se refiere el artículo 17.1.H de la LRAU, todos y cada uno de los objetivos y
las condiciones de conexión e integración con las infraestructuras
preexistentes se tratan, pormenorizadamente en las fichas de
planeamiento y fichas de gestión, que figuran como documentación con
eficacia normativa de carácter estructurante.
                                     123




       En las mencionadas fichas de planeamiento y de gestión se indican
los usos globales e incompatibles, tipologías edificatorias y densidades
máximas, y las condiciones de conexión e integración en el entorno, así
como las determinaciones propias de la gestión como son áreas de reparto,
red primaria adscrita, aprovechamiento tipo y carga urbanística externa.

       Para evitar reiteraciones innecesarias conviene remitirse a las citadas
fichas de planeamiento y de gestión, así como al epígrafe 8 anteriormente
tratado que desarrolla pormenorizadamente esta determinación estructural.
                                      124




12. Identificación de una zona de ordenación diferenciada de
los núcleos históricos tradicionales. Normas de protección
del Patrimonio (Art. 17.5 LRAU):

             12.1. Núcleo histórico tradicional

        Las vigentes Normas Urbanísticas, en el Capítulo Segundo del Título
Sexto, distinguen una zona de ordenación diferenciada (NUH) que abarca el
área que ha servido de origen a la formación del núcleo urbano tradicional y
que constituye el actual centro urbano.

             12.2. Protección del Patrimonio. Catálogo.

        Las vigentes Normas contienen el correspondiente Catálogo del
patrimonio arquitectónico y monumental protegido en el que se determinan
los elementos sujetos a régimen de protección.

     Se incluyen en el catalogo de edificios protegidos:

     -       Torre del Virrey (Torré de Babá)
     -       Masía del Pilar (Más del Canonge)
     -        Iglesia Parroquial
     -       Molí de la Lluna
     -       Antigua Ermita de S. Elías y Santa Ana
     -       Restos del Palacio del Marqués de Casa Ramos

     El contenido normativo del Catálogo de Protección se encuentra
regulado en el Título III, Capítulo 3º., Sección 2º. de las Normas
Urbanísticas.

     Como documentación         anexa se adjunta el      Catálogo con las
correspondientes fichas individuales de cada uno de los elementos objeto de
protección.
                                    125




13. Coordinación con la ordenación de los Municipios
colindantes (Art. 17.6 LRAU):

       Con ocasión de la aprobación de las vigentes Normas se efectúa la
coordinación de sus previsiones con la ordenación de los municipios
colindantes, que aparece reflejada en los distintos planos de ordenación.

        Al proceder a la Homologación se comprueba de nuevo la continuidad
de la ordenación con la prevista en el planeamiento de los municipios
limítrofes de la Pobla de Vallbona, Ribarroja del Turia y San Antonio de
Benagéber, así como la línea de delimitación entre los mismos y L’Eliana,
apreciándose la existencia de tres puntos concretos en los que dicha línea
no se ajusta al límite real, procediéndose a la subsanación de los mismos.

       Dichos puntos de discordancia con la delimitación real son los
siguientes:

      - En cuanto al municipio de Ribarroja del Turia:

      Extremo sudoeste de la Urbanización GALLIPONT
      Entrada del Parque Mandor por el límite sur, junto a la vía del
Ferrocarril.

       Durante la exposición publica de las vigentes Normas se presentó una
alegación por el Ayuntamiento de Ribarroja advirtiendo sobre los anteriores
puntos, alegación que fue estimada por el Ayuntamiento de L’Eliana, si bien
no llegó a reflejarse en el documento definitivo, procediéndose ahora a su
subsanación.

      - Respecto al municipio de San Antonio de Benagéber, se elimina el
quiebro que aparecía en el límite noreste, a la altura de la C/ La Espina,
trazándose en línea recta hasta alcanzar la C/ Francisco Tomás y Valiente.
                                       126




14. Normas Urbanísticas (arts. 53 y 54 RPCV):

             14.1.- Normativa Legal.

       El artículo 45 del RPCV distingue en el instrumento de planeamiento
la parte sin eficacia normativa y la parte con eficacia normativa.

      En la parte con eficacia normativa incluye las Directrices, las Normas
Urbanísticas, las Fichas de Planeamiento y de Gestión, el Catálogo y los
Planos de Ordenación.

       Las Normas Urbanísticas están desarrolladas en los artículos 52, 53 y
54 del RPCV.

       Conviene distinguir las Normas Urbanísticas tal como están reguladas
en el RPCV, de las Ordenanzas de Edificación que se encuentran regulados
en el Reglamento de Zonas de Ordenación Urbanística a que se refiere el
artículo 14 de la LRAU.

       Al tratarse de una homologación de las NNSS vigentes, y siguiendo
las indicaciones de la Instrucción nº. 1 de Planeamiento, no se trata de una
revisión total del planeamiento vigente, sino la adaptación necesaria para el
reparto competencial a que se refiere la citada Instrucción.

       Motivo por el cual, la referencia a los artículos 52, 53 y 54 del RPCV
deberá efectuarse por remisión a cada uno de los documentos donde se
contiene la regulación estructural.


             14.2.- Normas Urbanísticas. (Artículo 52.RPCV)

             1.- Las disposiciones de carácter estructural correspondientes
a cada tipo y categoría de suelo se contiene pormenorizadamente en cada
una de las fichas de planeamiento de cada uno de los sectores que
establece las determinaciones estructurantes para su desarrollo
pormenorizado. Todas las demás determinaciones que se contienen
pormenorizadamente en las Ordenanzas Urbanísticas denominadas Normas
Urbanísticas, corresponden a la ordenación pormenorizada.

             2.- Las Ordenanzas Municipales correspondientes a cada uno
de los sectores de ordenación, se contienen recogidas en el documento
denominado Normas Urbanísticas que respeta en su integridad la
sistemática de las antiguas Normas para evitar desajustes en su aplicación.
                                     127




             3.-        En cada una de las determinaciones de esta
Homologación se ha efectuado la correspondiente remisión a las
legislaciones específicas o sectoriales que son plenamente aplicables y que
este documento de Homologación ha respetado en su integridad.

             4.- Cada una de las determinaciones estructurales de este
documento de Homologación contiene las disposiciones aclaratorias del
significado y de los efectos jurídicos de las determinaciones establecidas así
como las disposiciones explicativas para facilitar la utilización y
entendimiento de las determinaciones estructurales.

             5.-    Con el documento Ordenanzas denominado Normas
Urbanísticas, se especifica el régimen transitorio y debido al grado de
incorporación de las determinaciones de las NNSS no se requiere mayor
desarrollo de la normativa transitoria.

             6. Tampoco requiere mayor desarrollo las situaciones de fuera
de ordenación, pues el expediente de Homologación no modifica, en este
sentido, la normativa contenida en las NNSS.


             14.3.- Normas Urbanísticas de carácter estructural (Artículo 53
                    RPCV.)

      Tal como se ha expuesto en el apartado anterior, procede efectuar
una remisión en bloque a cada una de las determinaciones estructurales que
se contienen en este documento de Homologación.

      Una remisión específica se contiene a continuación:

     1. El régimen general propio de cada una de las clases de Suelo y, en
especial, la ordenación propia del suelo no urbanizable, se contiene en los
siguientes artículos de estas Normas que tienen carácter estructural:
      Titulo II, arts. 2.1 al 2.7.
      Capítulo I del Título III, arts. 3.1 al 3.8
      Título IV, arts. 4.1 al 4.8

     2. Las disposiciones relativas al uso global de cada zona y la
configuración de las zonas de ordenación urbanística así como su
equivalencia con el Reglamento de zonas que tienen carácter estructural son
las siguientes:

     Art- 6-3       División en zonas.
     Art. 6.4       Zona de Núcleo histórico (NUH)
     Art. 6.11      Zona de Ensanche (ENS)
     Art. 6.16      Zona de Edificación Abierta (EDA)
     Art. 6.20      Zona de Vivienda Adosada (ADO)
     Art. 6.27      Zona de vivienda Aislada (AIS)
                                    128




     Art. 6.35       Zona de Terciario (TBE)
     Art. 6.45       Zona de Industrial Aislado (INA)
     Arts. 6.46 y 6.47     División del suelo urbanizable, ámbito y régimen:
     se contiene en cada una de las fichas de planeamiento, de carácter
     normativo a las que conviene remitirse para evitar reiteraciones.

      3. El régimen de protección y servidumbres de los bienes de dominio
público según su legislación sectorial que tienen carácter estructural se
contiene regulado en el apartado 6 del capítulo correspondiente a la
Ordenación Estructural de la memoria Justificativa, a la cual conviene
remitirse para evitar reiteraciones innecesarias.

     4. La ordenación correspondiente a los centros cívicos se contiene,
por remisión, en el apartado 9 del capítulo correspondiente a la Ordenación
Estructural de la memoria Justificativa, a la cual conviene remitirse.

     5.  La definición de los elementos y reservas de suelo propios de la
red primaria y las superficies computables en los distintos sectores se
encuentran, por remisión en el apartado 10 del capítulo correspondiente a la
Ordenación Estructural de la Memoria Justificativa y en cada una de las
fichas de planeamiento a las cuales conviene remitirse.

     6. Las normas orientativas sobre la implantación de una determinada
estación o equipamiento dentro de cada sector se contiene, asimismo, en las
fichas de planeamiento en las que se imputan determinados equipamientos
a cada uno de los sectores.

     7. Las infraestructuras o servicios de urbanización imputables a cada
uno de los sectores se contiene asimismo en las fichas de planeamiento a
las cuales nos remitimos en su integridad.


             14.4.- Normas Urbanísticas de la Ordenación Pormenorizada
             (Artículo 54. RPCV).

      También conviene efectuar la remisión a los documentos gráficos en
los que se contiene el resto de determinaciones correspondientes a la
Ordenación Pormenorizada.
                                       129




          V.-         ORDENACIÓN PORMENORIZADA. -



       La ordenación pormenorizada del suelo urbano figura en los distintos
planos que acompañan la presente Homologación (art. 59 RPCV) en los que
se refleja :

     1.         Estructura Urbana: usos pormenorizados y red secundaria de
                dotaciones públicas.

     2.         Zonas de ordenanzas.


       Se refleja asimismo la ordenación pormenorizada del Plan Parcial “El
Osito”, completamente ejecutado en la actualidad y que se incorpora al suelo
urbano terciario (TBE-2).

      En las Normas urbanísticas se introducen pequeñas modificaciones
que afectan a la ordenación pormenorizada (Ej. regulación de semisótanos,
separación a lindes en zona industrial, cota de referencia, frontones...) como
consecuencia de la adaptación de las mismas al Reglamento de Zonas de
Ordenación Urbanística (Orden 26-4-99).

       A nivel de planeamiento, se operan modificaciones muy puntuales en
la ordenación pormenorizada y en la red viaria secundaria, según se indica
en el apartado 3.9 de esta Memoria Justificativa, que se recogen
gráficamente en las fichas de gestión de las Unidades de Ejecución a las
que afectan.

      Las superficies de la red secundaria de dotaciones públicas
existente figura en Cuadro Anexo de esta Memoria Justificativa.
                                         130




                       EQUIPO REDACTOR



       En la redacción de este documento de Homologación han intervenido
los siguientes profesionales:


                                EQUIPO TÉCNICO


       -       FRANCISCO CHOLVI PUIG.....................              Arquitecto
       -       JUAN RIBES ANDREU.............................                “
       -       M. J. BELÉN HERNÁNDEZ NIETO..........                       “
       -       JULIANE PETRI........................................ Ingeniera Civil
       -       JOSE LUIS PEÑALBA GUILLEN............                   Químico
       -       JORGE GIL MARTÍNEZ.........................               Estudiante de
Arquitectura

                               EQUIPO JURÍDICO:


      -        JOSE LUIS LORENTE TALLADA.............             Abogado
      -        Mª CARMEN DE JUAN PUIG..................                “
      -        JORGE LORENTE PINAZO.......................              “
      -        Mª. CARMEN LÓPEZ DESFILIS..............                 “
      -        CARMEN OLAVARRIETA JURADO......                      “
      -        ANA GARCÍA GILABERT.......................             “


       Con esto se da por terminada la Memoria de la Homologación global
modificativa de las Normas Subsidiarias de L’Eliana.

                                                       Enero de 2001

                         POR EL EQUIPO REDACTOR
                         131




Fdo: Juan Ribes Andreu         Fdo.   José   Luis   Lorente
Tallada
     Arquitecto                               Abogado

				
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