BERGEN KOMMUNE - DOC 2 by aK1e1b4g

VIEWS: 8 PAGES: 6

									BERGEN KOMMUNE




                 Saksnummer 200504200 Side 1 av 6
Byutvikling / Etat for byggesak og private planer
                                                                                            Notat
                                                              Saksnr.:                    200504200/8
                                                              Saksbeh.:                        FRMO
                                                              Emnekode:                    BBY - 5210
 Til:       Byrådsavdeling til byutvikling                    Kopi til:
 Fra:       Etat for byggesak og private planer
 Dato:      08.03.2006

Årstad, gnr 162 bnr 940, St Olavs vei 2. Tiltakshavere: Anne-Mette Lysvold og Rolf
Olsen. Klage over avslag på søknad om etablering av ny boenhet i underetasjen med
et bruksareal på ca. 47 m², ny altan på ca. 12 m², to nye takarker, samt utvidelse av
eksisterende takoppløft. Klagen anbefales ikke tatt til følge.

1. Hva saken gjelder:

Saken gjelder søknad om ny boenhet i underetasjen med et bruksareal på ca. 47 m², ny altan
på ca. 12 m² på fasade mot sør, to nye arker på tak mot sør, samt utvidelse (forlengelse) av
eksisterende takoppløft på tak mot nord, slik at takoppløftet avsluttes i flukt med gavlvegg mot
vest. Det ble gitt avslag til samtlige tiltak i vedtak datert 11.04.05. Vedtaket ble påklaget av
ansvarlig søker Bergen Skade Service AS i brev datert 25.04.05.

Eiendommen omfattes av reguleringsplan D 2. Bergensdalens midtre del, stadfestet 03.07.1923. Det er
ikke knyttet bestemmelser til planen.

Eiendommen inngår også i kommunedelplanen for Landås bydel, plan K 973.00.00, vedtatt
15.01.1996. I planen er eiendommen vist innenfor boligområde der stadfestet reguleringsplan gjelder
med supplerende bestemmelser gitt i kommunedelplanen.

Tiltaket krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven §§ 20-6 (Virkninger av kommuneplanen)
jf. de materielle bestemmelsene i kommunedelplan Landås bydel, § 70 nr. 2, 1. ledd (Avstand fra
nabogrense).

Det er registrert nabomerknader til søknaden fra eiere av Gimleveien 1 og 3. Merknadene går i
hovedsak på at de omsøkte fasadeendringer vil ødelegge det harmoniske, symmetriske og helhetlige
preg rekkehuset har opprettholdt. Oppføring av 2 nye arker vil også medføre en reduksjon av
ettermiddagssol og økt innsyn til deres uteplasser i hage.

Fagetaten kan ikke se at det i klagen eller på annen måte fremkommer opplysninger som tilsier en
omgjøring av vedtak datert 11.04.05.

2. Anbefalt forslag til vedtak:

Fagetatens vedtak datert 11.04.05 opprettholdes.

Klagen tas ikke til følge.

                             ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER


                                         Anne Iren Fagerbakke
                                            byggesakssjef
                                                                             Else-Kristin Foss Vikenes
                                                                                   seksjonsleder
3. Klage / tilsvar:
                                                                      Saksnummer 200504200 Side 2 av 6
3.1 Klage fra ansvarlig søker Bergen Skade Service AS, datert 25.04.05:
Ifølge ansvarlig søker tilfredsstiller leiligheten i kjeller alle krav til byggeforskrifter og
gjeldende brannkrav. Huseieren ønsker en tidsriktig og moderne leilighet i 1. og 2. etasje, som
tilfredsstiller dagens krav til bad, soverom osv. Utbyggeren har registrert at det er foretatt til
dels større og lignende ombygginger i nærområdet. Naboer vil ikke miste sol etter en eventuell
ombygging, ei heller vil bygget miste sin arkitektoniske karakter.

3.2 Tilsvar til klagen fra Anne-Ma Gram-Knutsen og Bjørn S. Harung, datert 09.05.05:
I tilsvaret påpekes det at naboene ikke er varslet om at underetasjen skal innredes til egen
boenhet. Det påpekes videre at takhøyden i underetasjen er 2,25 m. Naboene mener at det
arkitektoniske uttrykket så absolutt blir endret, da endringene ikke tar hensyn til husrekkens
helhet. Med sjenanse pekes det spesielt på den omsøkte altanen som vil medføre innsyn mot
deres hager.

Det vises for øvrig til klagen og tilsvarene i sin helhet.

4. Fagetatens merknader / vurderinger:

4.1 Dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 20-6 (Virkninger av kommuneplanen):
I henhold til plan- og bygningslovens § 7 stilles det vilkår om at det foreligger særlige grunner
for at dispensasjon kan gis.

Om begrepet ”særlige grunner” heter det bla. følgende i lovens forarbeider –
Ot. prp. nr. 56 (1984-85):

        …Uttrykket ”særlige grunner” må ses i forhold til offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta.
        De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressurs-
        disponeringshensyn. Som eksempel kan nevnes tilfeller der vurderingen av arealbruken er endret
        etter at det ble utarbeidet plan. Eller at tidsfaktoren tilsier at en ikke bør avvente en planendring.
        I helt spesielle tilfeller vil også forhold vedrørende søkerens person kunne anses som særlig grunn.
        I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i
        saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav være oppfylt og
        dispensasjon kan gis. I motsatt fall er lovens krav ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis. De
        særlige grunner som taler for dispensasjon må naturligvis ligge innenfor rammen av loven…

Det følger av Miljøverndepartementets rundskriv T-2/87 at det skal vises særskilt tilbake-
holdenhet med å dispensere fra arealplaner, da slike planer er blitt til etter en omfattende og
grundig prosess. Det bør vises stor varsomhet med å dispensere i områder som er gitt et
spesielt vern. Dersom et tiltak umiddelbart strider mot de offentlige hensyn som arealplanen
skal ivareta, foreligger det normalt ikke særlige grunner, og dispensasjon kan ikke gis. Videre
framgår det at jo mer finmasket en arealplan er, desto mer skal det til for å fravike planen
gjennom dispensasjoner.

Det er i kommunedelplanen for Landås oppsatt særskilte bestemmelser innenfor planområde 1
som setter begrensninger for blant annet utvidelser av boliger ved fasadendringer, gesims-
høyder og takform.

I henhold til bestemmelsene til kommunedelplan Landås § 3.4 skal:

        Gesimshøyde, møneretning og takform på nybygg skal tilsvare eksisterende bebyggelse i området. Ved
        utbedring av fasader, skifting av vinduer, ytterdører eller balkonger skal det opprinnelige fasadeuttrykk
        med materiellvirkning, fargebruk og vindusplassering søkes opprettholdt.

Etter administrasjonens skjønn tilfredsstiller ikke de omsøkte tiltak de strenge bestemmelsene
                                                                            Saksnummer 200504200 Side 3 av 6
for dette området. Gesimshøyden endres som følge av at takoppløst forlenges helt til veggliv
på gavlveggen. Takformen endres også som en følge av utvidelsen av takoppløftet, samt at to
nye arker på motsatt takflate gir en ubalanse sett i forhold til rekken som en helhet.
Administrasjonen finner således at tiltakene bryter med intensjonen i plangrunnlaget. Under
punkt 4.3 vil det bli redegjort nærmere for hvorfor tiltaket vurderes til ikke å ha
tilfredsstillende form og uttrykk.

4.2 Dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 70 nr. 2, 1. ledd (Avstand fra nabogrense):
I henhold til plan- og bygningsloven § 70 nr. 2, 1. ledd (Avstand fra nabogrense) skal en
bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke
under 4 meter.

Eier av den tilstøtende eiendommen har påberopt seg naboulemper i form innsyn mot deres
utearealer.

En godkjenning som omsøkt er avhengig av dispensasjon fra § 70 nr. 2, 1. ledd i forhold til
avstand fra begge de tilstøtende eiendommer. I henhold til plan- og bygningsloven § 7 kan det
gis dispensasjon dersom det foreligger ”særlige grunner” som taler for dette.

De hensyn som ligger bak avstandsbestemmelsen må veies opp mot de grunner som taler for å
dispensere. Hensynene bak § 70 nr. 2, 1. ledd er hovedsaklig brannvernhensyn, samt hensynet
til å ivareta lys og luft mellom bygninger. Dispensasjon er unntak som i utgangspunktet bør
unngås.

Selv om altanen oppføres som tilbygg til et rekkehus, som i seg selv er oppført i
eiendomsgrensen, gir ikke det noen form for automatikk for at også tilbygg skal godkjennes
nærmere grensen enn hovedregelen. Administrasjonen vurderer at den omsøkte altanen vil
medføre betydelig innsyn i forhold til den nærmeste enheten i rekken, noe som vurderes å
medføre en betydelig ulempe.

Administrasjonen kan ikke se at det fremsatt særlige grunner jf. plan- og bygningsloven § 7
(Dispensasjon) for meddele dispensasjon fra samme lovs § 70 nr. 2, 1. ledd for altanen.

4.3 Plan- og bygningsloven §§ 74 nr. 1 (Planløsning) og § 76 (Tilleggsrom):
§ 74 nr. 1, 1. og 3. ledd:

      Bygning med oppholdsrom for mennesker skal ha forsvarlig planløsning, herunder tilfredsstillende
      lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring.

      Nærmere bestemmelser kan gis ved forskrift.

Tilfredstillende tilgang til lys er tatt inn som eget punkt i tekniske forskrifter til plan- og
bygningsloven 1997:

      Tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven 1997, § 8-35 Lys:
       ”Alle rom skal ha tilfredsstillende tilgang på lys uten sjenerende varmebelastning. Rom for varig
       opphold skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys, med mindre oppholds- og arbeidssituasjonen tilsier
       noe annet.”

      Ren veiledning til teknisk forskrift til plan- og bygningsloven 1997, § 8-35 Lys:
      ”Lysforholdene er av stor betydning for menneskets helse og trivsel, samt avgjørende for hvor raskt og
      sikkert vi kan utføre en arbeidsoperasjon. Dagslys er den belysningsform som i alminnelighet oppleves
      som best og mest riktig som allmennbelysning. For å opprettholde aktiviteter innendørs i de mørke timene
      av døgnet, må vi ha kunstig belysning.


                                                                          Saksnummer 200504200 Side 4 av 6
      Dagslys
      Den tekniske forskriften krever at rom for varig opphold, skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys. Med
      rom for varig opphold forstås stue, kjøkken, soverom og arbeidsrom.”

      Tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven § 10-33 sier følgende om belysning og utsyn:
      Ethvert rom skal ha tilfredsstillende belysning i rommets brukstid og i forhold til rommets funksjon og
      brukernes behov.

      Rom for varig opphold skal ha vinduer og utsyn.

Størrelsen på vinduene vist i vedlagte tegninger vedrørende etablering av ny treromsleilighet i
underetasje fremstår som små og i tillegg delvis under terreng mot nord. Oppholdsrommene i
den omsøkte boenheten vil etter administrasjonens skjønn ikke få tilstrekkelig dagslys eller
nevneverdig utsyn. Det er ikke vedlagt snittegninger for underetasjen, men det er hevdet fra
naboene at takhøyden er 2,25 m. I henhold til veiledningen til tekniske forskrifter bør
romhøyde vanligvis ikke være under 2,4 meter av hensyn til inneluftskvalitet, lysforhold,
romopplevelse, møblering.

Vedrørende tilfredsstillende lysforhold, har omsøkte altan en dybde på 2,0 meter og strekker
seg langs ca. ⅔ av fasaden mot sør. Erfaringsmessig medfører altaner og balkonger med dybde
større enn 1,8 meter dårlig lyskvalitet for underliggende rom. Den omsøkte altanen vil således
forverre lysforholdene i oppholdsrommene i underetasjen.

Etter administrasjonens skjønn tilfredsstiller ikke omsøkte tiltak plan- og bygningsloven § 74
nr. 1 jf. tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven 1997 §§ 8-35 og § 10-31. Til det blir
lysforholdene for dårlig.

Plan- og bygningsloven § 76 fastslår at:

       … bygning med mer enn en leilighet skal ha nødvendige rom for vask og tørring av klær, oppbevaring
       av sykler, barnevogner o.l .

Hver boenhet skal videre ha nødvendige rom til oppbevaring av klær, matvarer og brensel.
§ 10-34 i Tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven krever at bygning med flere boliger
skal ha minst 5 m² oppbevaringsplass for sykler, sportsutstyr, barnevogner m.m. for hver
enkelt bolig.

Det er på tegningene vedlagt søknaden ikke påvist tilstrekkelig bodareal, jf. ovennevnte
forskrift.

Det er heller ikke påvist tilstrekkelig uteoppholdsareal og parkering for den nye boenheten.

Administrasjonen har etter en samlet vurdering av ovennevnte forhold ansett omsøkte tiltak til
å være for omfattende og i strid med intensjonene i planen til at det foreligger ”særlige
grunner” til å dispensere fra ovennevnte bestemmelser.

Vi finner derfor at kjelleren er uegnet til etablering som egen boenhet.

4.4 Plan- og bygningsloven § 74 nr. 2, 1. ledd, jf. samme lovs § 92, 3. ledd:
Etter plan- og bygningslovens § 92, 3. ledd, 1. punktum, skal samme lovs § 74 nr. 2 gjelde ved
endringer av bestående byggverk, herunder endringer i fasaden § 74 nr. 2, 1. ledd sier
følgende:

       Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter

                                                                            Saksnummer 200504200 Side 5 av 6
        kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene.
        Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt
        for naturgitte og bygde omgivelser.

Videre heter det i plan- og bygningslovens § 92, 3. ledd, 2. punktum at:

        Kommunen skal se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et
        byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart.

Vurderingen blir om tiltaket tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn i forhold til seg selv og i
forhold til omgivelsene. I dette skjønnet vil momenter som arkitektonisk stilart, andre
gjennomførte bygningstekniske trekk, opprinnelig utseende og omkringliggende bygninger bli
tillagt vekt.
Generelt kan det sies at det ved vurdering av søknader om tilbygg og påbygg og fasade-
endringer legges vekt på bolighusets eksisterende proporsjoner, hvor likevekt og målestokk er
viktige vurderingskriterier.

Omsøkte bolighus er vestre endeseksjon i en tremannsbolig. Bygningen må derfor sees som en
”enhet” ved fasademessige endringer og ombygginger. Utbygging som omsøkt, med 2 nye
arker på takfasade mot sør, oppføring av ny altan på fasade sør, og forlengelse av eksisterende
takoppløft på takfasade mot nord, vil medføre store endringer for byggets uttrykk og i
særdeleshet for takformen. Etter administrasjonens skjønn vil endringene fremstå som
dominerende og uten tilhørlighet til bebygde omgivelser. Administrasjonen kan derfor ikke
anbefale en godkjenning som omsøkt.

Utbyggeren hevder i sin klage at det er ”registret at det er foretatt til dels større og lignende
ombygginger i nærområde”. Hvilke tiltak det er snakk om er ikke konkretisert nærmere og
administrasjonen finner det således vanskelig å kommentere dette punkt nærmere.

På bakgrunn av ovenstående anbefaler fagetaten at klagen ikke tas til følge.

5. Trykte vedlegg:

   1.   Basiskart med partenes eiendommer inntegnet.
   2.   Tegninger av ”ny situasjon”.
   3.   Tegninger av ”eksisterende situasjon”.
   4.   Bilder av eksisterende situasjon og flyfoto.
   5.   Tilsvar til klagen fra Anne-Ma Gram-Knutsen og Bjørn S Harung, datert 09.05.05.
   6.   Klage fra ansvarlig søker Bergen Skade Service AS, datert 25.04.05.
   7.   Avslag på søknad, datert 11.04.05.




                                                                             Saksnummer 200504200 Side 6 av 6

								
To top