Estimo generale by 5q8ivm

VIEWS: 108 PAGES: 49

									                   Estimo generale

L’estimo è:
a. disciplina che insegna ad attribuire un equivalente in
   moneta a beni che mancando di precisi riferimenti di
   mercato a causa di spiccate caratteristiche individuali
   richiedono il giudizio di un esperto
b. disciplina che insegna ad attribuire somme di moneta a
   beni economici per esigenze pratiche
c. disciplina che insegna a risolvere quesiti di stima




Estimo Generale         Prof. Paolo Rosato                   1
EstGen_ts1
                   Cosa non è una stima
                  (da un trattato settencentesco)




Estimo Generale             Prof. Paolo Rosato      2
EstGen_ts1
                       Il giudizio di stima
Cos’è:
•    Non è un’opinione sul valore
•    Non è un prezzo
•    E’ una previsione sul valore
Caratteristiche:
•    E’ condizionata alla scopo pratico della stima
•    E’ oggettiva
•    E’ generalmente valida
•    Ha carattere probabilistico
•    E’ fondata sul mercato

Estimo Generale                Prof. Paolo Rosato     3
EstGen_ts1
                    Il metodo di stima

Cos’è:
Insieme delle procedure volte a giungere al valore di stima


Fasi :
•    Ricognizione del quesito
•    Scelta del momento di stima
•    Scelta dell’aspetto economico
•    Scelta della procedura più adatta


Estimo Generale            Prof. Paolo Rosato                 4
EstGen_ts1
      Cosa può riguardare il giudizio di stima?

Uno degli aspetti economici:

•    Il valore di mercato

•    Il costo di produzione o riproduzione

•    Il valore di trasformazione

•    Il valore di surrogazione

•    Il valore complementare (migliorato, mancato)

•    Il valore di capitalizzazione


Estimo Generale             Prof. Paolo Rosato       5
EstGen_ts1
             Il più probabile valore di mercato
       Il valore che con maggior probabilità si formerà in una libera
                                  compravendita

Il valore di mercato dipende:
a. dalla forma di mercato (libera conc., monopolio, monopsonio, ecc.)
b. Dal tipo di mercato (dettaglio, ingrosso, franco azienda, ecc.)

Impiego:
a. Stime cauzionali
b. Aste pubbliche
c. Divisioni ereditarie riparti
d. Valutazioni fiscali
e. Ecc.

Estimo Generale                Prof. Paolo Rosato                       6
EstGen_ts1
                  Il più probabile valore di costo
       Il valore di mercato dei fattori della produzione necessari alla
                              produzione del bene
Il valore di costo comprende:
a. La reintegrazione dei capitali logorati o distrutti nel processo
      produttivo (Q+Sv)
b. La remunerazione dei servizi messi a disposizione dallo stato (Imp)
c. La retribuzione delle figure economiche che hanno partecipato alla
      produzione (Sa+St+Bf+I+/-T)

Impiego:
a. Stima preventiva e consuntiva dei costi
b. Redazione di bilanci
c. Stima dei danni
d. Ecc.
Estimo Generale                 Prof. Paolo Rosato                        7
EstGen_ts1
     Il più probabile valore di trasformazione
 E’ la differenza fra il valore di mercato del bene trasformato ed il costo
                             della trasformazione

La trasformazione deve essere:
a. Tecnicamente possibile
b. Economicamente conveniente
c. Legalmente ammissibile

Impiego:
a. Giudizi di convenienza
b. Stima del valore di mercato di aree fabbricabili
c. Stima del valore di mercato di edifici vetusti
d. Ecc.

Estimo Generale                Prof. Paolo Rosato                         8
EstGen_ts1
Il più probabile valore (costo) di surrogazione
Il valore di mercato (costo di produzione) del bene capace di sostituire il
                             bene oggetto di stima

La surrogazione deve essere:
a. Tecnicamente possibile
b. Economicamente valutabile

Impiego:
a. Stime di beni privi di mercato (monopolio bilaterale)
b. Stima di aziende con profitti negativi
c. Stime di edifici e impianti industriali
d. Ecc.



Estimo Generale               Prof. Paolo Rosato                          9
EstGen_ts1
        Il più probabile valore complementare
   La differenza fra il valore di mercato del bene intero ed il valore di
           mercato della parte residua (bene oggetto di stima escluso)

La stima del valore complementare presuppone che:
a. Vi sia complementarietà fra la parte ed il tutto
b. La parte staccata non sia surrogabile
c. La parte residua abbia un mercato

Impiego:
a. Stime per espropriazioni parziali (servitù, ecc.)
b. Stima di danni per limitazioni autoritative (valore mancato)
c. Stime di miglioramenti (migliorato)
d. Stime di avviamenti commerciali
e. Ecc.
Estimo Generale                 Prof. Paolo Rosato                          10
EstGen_ts1
     Il più probabile valore di capitalizzazione
     Accumulazione al momento della stima di tutti redditi che il bene
                           oggetto di stima può dare

La stima del valore di capitalizzazione presuppone che:
a. Il bene sia capace di dare un reddito
b. Sia possibile prevedere i redditi futuri
c. Sia possibile individuare un saggio di capitalizzazione

Impiego:
a. Stime del valore di mercato
b. Stime cauzionali
c. Stime di aziende
d. Ecc.

Estimo Generale                Prof. Paolo Rosato                        11
EstGen_ts1
                        Quale valore?

a.   Il valore attuale (attualisti)
b.   Il valore potenziale - highest and best value (suscettivisti)
c.   Il valore ordinario (più probabile)


 La stima di un bene deve far riferimento non alle condizioni
  attuali e nemmeno a quelle potenziali, ma soltanto a quelle
 condizioni che, a giudizio della maggioranza degli esperti si
      ritengono normali e continuative (Michieli, 1993)



Estimo Generale             Prof. Paolo Rosato                   12
EstGen_ts1
      Alcuni semplici indicatori statistici
                           n

                          V          i
Media semplice     Ms    i 1
                               n
                           n

                           w V      i       i
                   Ms    i 1
                                 n
 Media ponderata
                            w i 1
                                          i




 Moda (valore normale):          Valore più frequente



Mediana (valore mediano): Valore centrale di una graduatoria (ordinamento)




Estimo Generale                           Prof. Paolo Rosato         13
EstGen_ts1
Alcuni semplici indicatori statistici di dispersione
                                                                 n                 2

                                                                 V  M 
                                                                       i

  Scostamento quadratico medio                         S mq    i 1
                                                                           n
                        n            2

                        V  M 
                              i

 Varianza            i 1
                   2

                              n 1
                                          n              2

                                          V  M 
                                                i

  Deviazione standard                  i 1
                                                n 1
                                                          n                    2

                                                          V  M 
                                                         i 1
                                                                i


                                                              n 1
   Coefficiente di variazione                                   M


 Estimo Generale                          Prof. Paolo Rosato                           14
 EstGen_ts1
   Un esempio di semplici indicatori statistici

 Valori (V i ) Pesi (w i )
                                 Indicatore                   Valore
     2            1
                                 Media semplice                 4,40
     3            1
     3            1              Media ponderata                4,54
     3            1              Moda                           3,00
     4            2              Mediana                        4,50
     4            1              Scostamento medio              1,40
     5            2              Scost. quadratico medio        2,44
     5            1              Varianza                       2,71
     6            1              Deviazione standard            1,65
     6            2
                                 Coefficiente di variazione     0,37
     7            1




Estimo Generale              Prof. Paolo Rosato                        15
EstGen_ts1
          La distribuzione normale (gaussiana)
                                                    h
                                              y        e h
                                                               2 2
                                                                x

                                                    
                                              con
                                                       1
                                              h
      y                                             2np1  p 
                                              n  fenomeni osservati
                                              p  probabilità dell ' evento




                   -        +                                   x



Estimo Generale          Prof. Paolo Rosato                                   16
EstGen_ts1
        La distribuzione simmetrica dei valori


         F(V)


    F(Vme)




                      Vme = Vmo             V


Estimo Generale       Prof. Paolo Rosato         17
EstGen_ts1
       La distribuzione asimmetrica dei valori


         F(V)

    F(Vmo)
    F(Vme)




                  Vmo   Vme                  V


Estimo Generale         Prof. Paolo Rosato       18
EstGen_ts1
                    L’ordinarietà sul mercato

Abilità del                Frequenza
compratore
                                                    Prezzo ordinario


                                                 Frequenza V




                                                 Abilità del
                                                 venditore

  Estimo Generale           Prof. Paolo Rosato                         19
  EstGen_ts1
                  Il principio di comparazione

  Definizione: raffronto, diretto o indiretto, reale o simulato, tra il bene
  oggetto di stima e i beni simili.

  Principio di indifferenza (Jevons):
  beni simili, compravenduti e/o realizzati in ambiti spaziali e temporali
   omogenei e in epoca più o meno recente, devono avere lo stesso
   valore.
  ‘…quando una merce è di qualità uniforme e perfettamente omogenea,
   qualsiasi porzione può essere usata indifferentemente invece di
   un’altra porzione uguale; in un medesimo mercato ed in medesimo
   momento, tutte le porzioni debbono quindi essere scambiate secondo il
   medesimo rapporto’. Jevons H.A., ‘Theory of Political Economy’,
   Londra, 1871.


Estimo Generale                Prof. Paolo Rosato                         20
EstGen_ts1
                   Le fasi del raffronto

1.    Raccolta di valori di beni simili di valore noto

2.    Ordinamento dei beni rispetto al valore (scala del

      valore)

3.    Collocazione del bene da valutare sul più opportuno

      gradino della scala



Estimo Generale             Prof. Paolo Rosato              21
EstGen_ts1
                  Il principio di comparazione

Il principio di comparazione può seguire due vie
alternative:

   – confronto sulla base di prezzi o valori correnti (confronto
     attuale);

   – confronto sulla base di ricavi, costi, redditi o valori passati o futuri
     (confronto intertemporale).




Estimo Generale                 Prof. Paolo Rosato                              22
EstGen_ts1
            Procedimenti di raffronto attuale I

1.    Euristico: stima vista

2.    Con l’aiuto di calcoli matematico-statistici:

      a. stima per comparazione diretta monoparametrica;

      b. stima per comparazione diretta pluriparametrica.




Estimo Generale                Prof. Paolo Rosato           23
EstGen_ts1
         La stima per comparazione diretta
                mono-parametrica

  Valutazione che si avvale di un algoritmo che esprime il
            valore stima rispetto ai valori di beni simili.
Fasi:
1. Individuazione di beni il più possibile simili a quello di
    stima e dei quali sia noto l’aspetto economico oggetto di
    valutazione;
2. individuazione di un parametro di comparazione comune
    ai beni confrontati e fortemente correlato con il valore
    degli stessi;
3. esecuzione dei calcoli.

Estimo Generale          Prof. Paolo Rosato                 24
EstGen_ts1
           Gli algoritmi di calcolo nella stima
                   mono-parametrica
                           La proporzione

                             V     i
                      Vx      i
                                        px  A  D
                             p
                              i
                                    i

dove:
Vi è il valore dei beni i presi a confronto;
pi è l’ammontare del parametro di confronto nei beni i;
Vx è il valore del bene da stimare;
px è l’ammontare del parametro di confronto nel bene da stimare;
A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni.
Estimo Generale                    Prof. Paolo Rosato              25
EstGen_ts1
Gli algoritmi di calcolo nella stima mono-parametrica
                     La regressione semplice

                Vx  bpx  A  D
               Vx  a  bpx  A  D
   dove:
   a è la costante del modello di regressione semplice;
   b è il coefficiente del paramertro;
   Vx è il valore del bene da stimare;
   px è l’ammontare del parametro di confronto nel bene da stimare;
   A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni.
   Estimo Generale                  Prof. Paolo Rosato                26
   EstGen_ts1
                     Un esempio numerico di stima per
                           comparazione diretta

                                                Valore stimato                       Quadrato degli errori
Caso                  pi      Vi    Proporzione      Regr. (k)     Regr.(0)   Proporzione Regr. (k)       Regr.(0)
                       0                      0             97            0
1                    120      228           218            215         216             92        159          143
2                    130      250           236            225         234            195        639          272
3                    124      185           225            219         223           1612       1144         1424
4                    100      201           182            195         180            377         33          457
5                    124      215           225            219         223            103         15           60
6                    152      240           276            246         273           1295         40         1091
7                     98      185           178            193         176             50         68           80
8                     86      180           156            181         154            569          2          651
9                    107      205           194            202         192            115          8          164
10                   123      225           223            218         221              3         51           17
Totale              1164   2113,5         2114            2210       2091            4411       2160         4358




         Estimo Generale                      Prof. Paolo Rosato                                       27
         EstGen_ts1
     Tre modelli monoparametrici a confronto

    La proporzione:
                         V = 1,82*p

    La regressione semplice (0):
                          V = 1,80*p

    La regressione semplice (k):
                          V = 96,95 + 0,98*p




Estimo Generale          Prof. Paolo Rosato    28
EstGen_ts1
                                           Il risultato grafico
                   300




                   250




                   200
Migliaia di Euro




                   150




                   100




                   50




                    0
                         0       20   40       60             80         100   120   140        160
                                                             mq

                    Estimo Generale                 Prof. Paolo Rosato                     29
                    EstGen_ts1
             La stima per comparazione diretta
                     pluri-parametrica
Valutazione che si avvale di algoritmi che esprimono
      il valore rispetto a più variabili indipendenti

Procedure:
1. Stima econometrica (ARM);
2. Market Comparison Approach
3. Stima per coefficienti di merito.
4. Stima per valori tipici (elementi costitutivi);


 Estimo Generale         Prof. Paolo Rosato          30
 EstGen_ts1
                  La stima econometrica (ARM)

       E’ una generalizzazione della stima per valori tipici


              V  a  bj p j  A  D
                          j


      dove:
      a = costante;
      pj = stato della caratteristica j nel bene;
      bj = coefficiente che misura il contributo unitario della
      caratteristica j al valore del bene.


Estimo Generale               Prof. Paolo Rosato                  31
EstGen_ts1
         Un esempio numerico di stima econometrica


                                          Valore stimato              Quadrato degli errori
Caso               pi   qi     V i Regr. Sem. (k) Regr. Mult. (k) Regr. Sem. (k) Regr. Mult. (k)
                    0    0      0             97              63
1                 120    0    228            215             206            159              453
2                 130    1    250            225             237            639              169
3                 124    0    185            219             211           1144              675
4                 100    1    201            195             201             33                0
5                 124    0    215            219             211             15               16
6                 152    0    240            246             244             40               19
7                  98    0    185            193             180             68               25
8                  86    1    180            181             185               2              21
9                 107    1    205            202             210               8              21
10                123    1    225            218             229             51               13
Totale           1164        2114           2114           2114            2160             1413




    Estimo Generale              Prof. Paolo Rosato                                       32
    EstGen_ts1
     Il confronto fra modelli di stima mono e
                 pluriparametrici

      La regressione semplice (k):
                            V = 96,95 + 0,98*p


      La regressione multipla (k):
                            V = 63,15 + 1,19*p + 18,87q




Estimo Generale           Prof. Paolo Rosato              33
EstGen_ts1
                                           Il risultato grafico

                   300



                   250



                   200
Migliaia di Euro




                   150



                   100
                                                             Regressione semplice

                                                             Regressione multipla
                   50
                                                             Prezzi osservati

                    0
                         80    90    100     110       120          130         140   150   160
                                                       mq




                   Estimo Generale                 Prof. Paolo Rosato                             34
                   EstGen_ts1
       Il Market Comparison Approach (MCA)
 E’ una procedura utile quando non si hanno sufficienti
      dati per usare l’approccio econometrico (spesso)
Fasi:
1. Raccolta sul mercato di compravendite di beni
    simili;
2. Individuazione delle caratteristiche differenziali;
3. Stima dei prezzi marginali delle caratteristiche
    differenziali;
4. Stima dei valori “corretti”;
5. Stima del valore del bene.
 Estimo Generale       Prof. Paolo Rosato            35
 EstGen_ts1
                                           Un esempio di MCA



Tabella dei dati
                                     X              1              2             3              4         5              6                   7
Prezzo                               ?    260.000,00     280.000,00     270.000,00    230.000,00 270.000,00    220.000,00          290.000,00
Superficie equivalente              80             90            105            85             70        85             70                  93
Scoperto esclusivo                  40              0            100             0             20        10             50                  70
Garage                               si            no             no             si            no         si            no                   si
Stato di manutenzione            buono          buono      mediocre         ottimo          buono    ottimo      mediocre                buono
Riscaldamento autonomo      si, 10 anni    si, 20 anni            no            no     si, 15 anni       no     si, 10 anni                 no
Condizionatore                      no             no      si, 5 anni           no      si, 3 anni       no      si, 1 anni          si, nuovo




          Estimo Generale                                Prof. Paolo Rosato                                                   36
          EstGen_ts1
                      Un esempio di MCA


 Prezzi marginali
 Superficie equivalente:
 < 50 mq                           2500           E/mq
 50 - 100 mq                       2250           E/mq
 >100 mq                           2000           E/mq

 Scoperto esclusivo                 100           E/mq
 Garage                          20.000              E
 Stato di manutenzione:
 da mediocre a buono                200           E/mq
 da buono ad ottimo                 100           E/mq
 Riscaldamento autonomo          15.000         E nuovo   Durata, 30 anni
 Condizionatore                    5000         E nuovo   Durata 15 anni


Estimo Generale            Prof. Paolo Rosato                           37
EstGen_ts1
                                     Un esempio di MCA



Tabella di valutazione
                                     1            2               3             4            5          6             7
Prezzo                      260.000,00   280.000,00      270.000,00    230.000,00   270.000,00 220.000,00    290.000,00
Superficie equivalente      -22.500,00   -56.250,00      -11.250,00     22.500,00   -11.250,00 22.500,00     -29.250,00
Scoperto esclusivo            4.000,00    -6.000,00        4.000,00     -2.000,00     3.000,00  -1.000,00     -3.000,00
Garage                       20.000,00    20.000,00            0,00     20.000,00         0,00 20.000,00           0,00
Stato di manutenzione             0,00    16.000,00       -8.000,00          0,00     8.000,00 16.000,00           0,00
Riscaldamento autonomo        5.000,00    10.000,00       10.000,00      2.500,00     5.000,00       0,00     10.000,00
Condizionatore                    0,00    -2.000,00            0,00     -4.000,00         0,00  -4.666,67     -5.000,00
Prezzo corretto             266.501,00   261.752,00      264.753,00    269.004,00   274.755,00 272.839,33    262.757,00

Valore di stima             267.480,19




          Estimo Generale                         Prof. Paolo Rosato                                        38
          EstGen_ts1
                   La stima per punti di merito

   E’ una procedura utile quando si hanno pochi dati
Fasi:
1. Raccolta sul mercato di compravendite di beni
    simili o di un valore di riferimento “normale”;
2. Individuazione delle caratteristiche influenti sul
    valore;
3. Attribuzione di un punteggio (coefficiente) a
    ciascun stato delle caratteristiche;
4. Calcolo del coefficiente globale;
5. Stima del valore del bene.
 Estimo Generale            Prof. Paolo Rosato          39
 EstGen_ts1
                      La stima per punti di merito


                                                             Pi
                                        Vr  
 V   c jVr                                        i        i ci
                  j
                                                        i
      dove:
      cj = coefficienti di merito associati alle caratteristiche
      del bene;
      Vr = valore di riferimento;
      Pi = Prezzi dei beni simili;
      ci = coefficienti di merito dei beni simili.

Estimo Generale                Prof. Paolo Rosato                    40
EstGen_ts1
   Esempio di stima per coefficienti di merito

        Tipo                 Superficie Coefficiente Superficie ponderata
        Residenziale                  100         1,00       100
        Veranda                        20         0,60        12
        Terrazza                       10         0,40          4
        Balcone                         0         0,30          0
        Cantina                         0         0,50          0
        Soffitta                        0         0,50          0
        Garage                         30         0,30          9
        Scoperto esclusivo              0         0,10          0
                             Superficie convenzionale        125
                             Coefficiente globale           1,06
                             Valore di riferimento        2.000
                             Valore totale              264.855




Estimo Generale                  Prof. Paolo Rosato                         41
EstGen_ts1
        Esempio di stima per coefficienti di merito
CARATTERISTICA       MODALITA'            COEFFICIENTE       RISCALDAMENTO          Autonomo            1,05
                                                                                    Centrale               1
TIPOLOGIA            Plurifamiliare                  1
                     Casa a schiera               1,02       CONDIZIONATORE         Centrale            1,04
                     Casa singola                 1,04                              Autonomo totale     1,02
                                                                                    Autonomo parziale   1,01
VETUSTA'             Meno di 5 anni                1,1                              Assente                1
                     Da 5 a 10 anni               1,05
                     Da 10 a 20 anni                 1       INFISSI ESTERNI        Balconi o scuri     1,03
                     Da 20 a 40 anni               0,9                              Tapparelle             1
                     Più di 40 anni                0,8                              Assenti             0,96

FINITURE             Storiche                      1,1       FINESTRATURE           Termo-acustiche     1,03
                     Signorili                    1,05                              Doppi vetri            1
                     Civili                          1                              Vetro singolo       0,98
                     Economiche                    0,9
                                                             SPAZI COMUNI           Assenti                1
MANUTENZIONE         Ottima                       1,05                              Cortile             1,02
                     Buona                        1,03                              Giardino            1,04
                     Normale                         1                              Parco               1,06
                     Scadente                     0,95
                                                             PARCHEGGIO COMUNE      Assente                1
ASCENSORE            Presente o inutile              1                              Posto auto per UI   1,04
                     Assente 2° piano             0,95
                     Assente 3° piano             0,88       ESPOSIZIONE            Panoramica/attico   1,05
                     Assente 4° piano              0,8                              Doppia/ordinaria       1
                     Assente 5° piano              0,7                              Strada pubblica     0,95
                                                                                    Cortile interno      0,9
SERVIZI IGIENICI     Doppio                          1
                     Singolo                      0,95       Coefficiente globale                       1,14




   Estimo Generale                               Prof. Paolo Rosato                                     42
   EstGen_ts1
                  La stima per valori tipici

Fasi:
• disaggregazione del bene complesso in tante parti
  omogenee;
• individuazione, per ciascuna parte omogenea, di
  transazioni recentemente avvenute sul mercato;
• individuazione, per ciascuna parte omogenea, di un
  opportuno parametro di comparazione;
• stima del valore di ciascuna parte;
• determinazione del valore totale del bene complesso.


Estimo Generale           Prof. Paolo Rosato             43
EstGen_ts1
      L’algoritmo per la stima per valori tipici


                          V       ij
                  Vx        i
                                        pxj  A  D
                          p
                          j
                              i
                                   ij




  dove:
  i = beni di mercato assunti a confronto;
  j = parti omogenee in cui il bene può essere suddiviso.



Estimo Generale               Prof. Paolo Rosato            44
EstGen_ts1
   Procedimenti di raffronto intertemporale II


     a. Stima storica;

     b. stima per capitalizzazione dei redditi;

     c. stima per valore di trasformazione.




Estimo Generale          Prof. Paolo Rosato       45
EstGen_ts1
                         La stima storica

Valutazione basata sui prezzi di mercato del
 bene registrati nel passato.

                  V0 = kPn + A - D con k = g(xi)

dove:
V0 è il valore di stima ricercato;
k è il fattore di attualizzazione dei dati storici;
xi sono i fattori che influenzano il valore nel tempo;
Pn è il prezzo verificatosi un passato.

Estimo Generale                Prof. Paolo Rosato        46
EstGen_ts1
         La stima per capitalizzazione del reddito
  Premesse:
  a)  Vi sia una tendenziale coincidenza tra il valore del bene da stimare e
      la somma (finanziaria) dei redditi futuri;
  b)  vi sia la capacità di prevedere redditi futuri (Ri) e saggio di sconto r
      (capitalizzazione)


                                                                  qn 1
                                                           Vx  R
                                                                   rq n
          Ri
Vx  
     i 1  r i
                                                                     R
                                                                Vx 
                                                                     r
   Estimo Generale                Prof. Paolo Rosato                         47
   EstGen_ts1
         Le relazioni fra la stima per comparazione
          diretta monoparametrica e la stima per
                capitalizzazione del reddito


       V                              R       i                       Rx
                                                                   Vx 
               i
          i
                           Se   rc      i                Si ha:
                                       V
Vx        R
       R i
               i
                       x
                                               i
                                                                        rc
                                          i



         La stima per capitalizzazione del reddito è una stima per
        comparazione diretta monoparametrica dove il criterio è il
                                  reddito


     Estimo Generale                 Prof. Paolo Rosato                      48
     EstGen_ts1
         La stima per valore di trasformazione
Il valore di mercato del bene si allinea sul valore di trasformazione (ordinaria)




        0         1        2                                                    n
                                                                                       Tempo



                                          Vmi  Ctri
                                             n
                           Vm  Vtr  
                                      i 0   r 
                                                  i
                                            1
                  dove:
                  Vm/tr = valore di mercato (trasformazione) del bene;
                  Vmi = valore di mercato (ricavo) realizzabile nell’anno i;
                  Ctri = costo di trasformazione da sostenere (esborso) nell’anno i;
                  r = saggio di sconto.
Estimo Generale                         Prof. Paolo Rosato                                 49
EstGen_ts1

								
To top