studio di fattibilita by UN8fq49

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									                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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                                 COMUNE DI TORRE DEL GRECO
                                                                              Provincia di Napoli




                                                            Studio di Fattibilità
                                                                per la realizzazione di una moderna

                                                    “Cittadella dello Sport”
                            in Project Financing, ai sensi dell’art. 1, co. 1, lett. ee) del D.Lgs. n. 152/2008


                                                                                                                                      ___________________________________________________
Il Responsabile del Procedimento: ___________________________
Ing. Giovanni Salerno
                                                                                                                                                   DICEMBRE 2009




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                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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                                                                                         INDICE
                                                                                                                                                                                        pag.
                                                                                 INTRODUZIONE
1) Premessa “metodologica”                                                                                                                                                                 3
2) Il tema dell’intervento                                                                                                                                                                 3

A) Relazione illustrativa
                                   A.1) INQUADRAMENTO TERRITORIALE E SOCIO - ECONOMICO
                                            DELL’AREA OGGETTO DELL’INTERVENTO
A.1.1) Inquadramento territoriale                                                                                                                                                          5
A.1.2) Aspetti socio - demografici                                                                                                                                                         8
A.1.3) Aspetti economici e produttivi                                                                                                                                                     10
                        A.2) ANALISI DELLA DOMANDA E DELL’OFFERTA (ATTUALE E PREVISTA)
A.2.1) Analisi della domanda                                                                                                                                                              13
A.2.2) Analisi del mercato di riferimento e della concorrenza                                                                                                                             19
A.2.3) Il mercato potenziale                                                                                                                                                              19
A.2.4) Analisi SWOT                                                                                                                                                                       23
                                                                 A.3) SOLUZIONE REALIZZATIVA
A.3.1) Scelta della procedura amministrativa d’attuazione                                                                                                                                 24

B) Relazione tecnica
                                                           B.1) DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO
B.1.1) La localizzazione e le previsioni del P.R.G. vigente                                                                                                                               27
B.1.2) Descrizione dell’intervento                                                                                                                                                        28
                                                                  B.2) STIMA DELL’INTERVENTO
B.2.1) Quadro economico                                                                                                                                                                   30
                                B.3) STUDIO DI PREFATTIBILITÀ AMBIENTALE DELL’INTERVENTO
B.3.1) Obiettivi di sostenibilità ambientale                                                                                                                                              31

C) Allegato tecnico - economico
                                 C.1) ANALISI DELLA FATTIBILITÀ FINANZIARIA (COSTI E RICAVI)
                                  CON RIFERIMENTO ALLE FASI DI COSTRUZIONE E GESTIONE
C.1.1) Cronoprogramma degli investimenti                                                                                                                                                  33
C.1.2) Fabbisogno finanziario                                                                                                                                                             33
C.1.3) Struttura economica                                                                                                                                                                35
C.1.4) Struttura dei ricavi di gestione                                                                                                                                                   35
C.1.5) Struttura dei costi di gestione                                                                                                                                                    37
C.1.6) Equilibrio economico - finanziario                                                                                                                                                 39

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                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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            C.2) ANALISI DELLA FATTIBILITÀ ECONOMICA E SOCIALE (ANALISI COSTI - BENEFICI)
C.2.1) Analisi dei rischi                                                                                                                                                                 40
C.2.2) Sintesi di fattibilità                                                                                                                                                             42
C.2.3) Descrizione dei benefici e dei costi per la collettività                                                                                                                           42
C.2.4) Conclusioni                                                                                                                                                                        43
                                                          C.3) SCHEMA DI SISTEMA TARIFFARIO
C.3.1) Struttura delle tariffe                                                                                                                                                            44
C.3.2) Modalità di aggiornamento delle tariffe                                                                                                                                            47

D) Schema di convenzione
                                                                 D.1) SCHEMA DI CONVENZIONE
D.1.1) Elementi essenziali dello schema di convenzione                                                                                                                                    48




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                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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                                                                                      ALLEGATI
Allegato A - Elaborazione economico - finanziaria
Allegato B - Ipotesi planovolumetrica
                                                                                 INTRODUZIONE




1) Premessa “metodologica”

Il presente documento viene redatto allo scopo di illustrare la fattibilità di realizzazione di un Programma
d’Intervento mirante alla creazione di una moderna “Cittadella dello Sport” da parte dell’Amministrazione
comunale di Torre del Greco, prendendo in considerazione i diversi aspetti (tecnici, amministrativi ed
economico - finanziari) legati all’intera procedura d’attuazione.
Il documento viene elaborato in conformità alle “Linee guida per la redazione dello Studio di Fattibilità”
contenute nella Determinazione n. 1 del 14/01/2009 della “Autorità per la Vigilanza sui contratti pubblici di
lavori, servizi e forniture” ricalcandone quanto più coerentemente possibile l’impostazione nell’illustrazione
dei contenuti.

Gli obiettivi illustrati dal presente studio possono riassumersi come segue:
 Verificare se esistano le condizioni affinché la realizzazione del Programma d’Intervento possa avere
     luogo attraverso il coinvolgimento di risorse private;
 Identificare i parametri di riferimento, in termini di indicatori economico-finanziari, attraverso i quali la
     verifica verrà effettuata;
 Evidenziare le componenti essenziali di un Piano economico - finanziario, i criteri ed i tassi impiegati, al
     fine di valutare limiti e possibilità di asseverabilità bancaria di future proposte modificative provenienti
     da operatori privati;
 Verificare se esistano condizioni per ritorni finanziari, siano essi immediati o differiti, in favore
     dell’Amministrazione comunale di Torre del Greco, a carico dei soggetti privati attuatori dell’intervento;
 Fornire all’Amministrazione gli elementi tecnici necessari alla elaborazione di un bando di gara per la
     selezione di un soggetto attuatore del Programma d’Intervento.




2) Il tema dell’intervento

La creazione di spazi dedicati alla pratica di molteplici e diverse attività sportive ed al consequenziale
sviluppo della socialità, nella forma prescelta di una moderna “Cittadella dello Sport” rappresenta un
obiettivo prioritario che l’Amministrazione comunale di Torre del Greco intende perseguire nell’ottica di
promozione del benessere e di una migliore qualità della vita per i propri cittadini.



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                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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Recenti studi condotti dall’Amministrazione provinciale e dal CONI evidenziano notevoli squilibri e carenze
relativamente al numero di strutture ed impianti sportivi esistenti sul territorio, mostrando una media per
abitanti sensibilmente inferiore a quella nazionale.
Lo sport va inteso come l’insieme di quelle attività non solo fisiche, ma anche mentali compiute al fine di
migliorare e mantenere in buona condizione l’intero apparato psico - fisico umano e di intrattenere chi ne è
spettatore. Lo sport come promotore di benessere, momento di emancipazione e di accrescimento.
Partendo dall’aspetto ricreativo e ludico dello sport è auspicabile coinvolgere i giovani in un processo di
crescita della persona nella sua interezza, sviluppando in essi un atteggiamento attivo e positivo di autostima,
altruismo, disponibilità alla cooperazione, apertura alla conoscenza. L’attività sportiva è mezzo di
formazione, sviluppo e crescita della persona a qualunque età (esso è veicolo di valori quali: protagonismo,
responsabilità, autonomia, libertà, autenticità, autostima, spirito di sacrificio, progettualità, espressività,
creatività). Lo sport è strumento di coesione sociale e di lotta all’esclusione; contribuisce a promuovere una
cittadinanza attiva e consapevole (in questo senso, è veicolo dei valori di: appartenenza al gruppo e alla
squadra, amicizia e relazioni interpersonali autentiche, rispetto degli avversari, capacità di cooperare,
empatia e condivisione, lealtà, fair play, partecipazione, diritti umani, senso della giustizia, impegno sociale
e politico, conoscenza del territorio, volontariato, rispetto delle norme e delle regole, sintesi tra morale
individuale e sociale). Lo sport rappresenta una modalità di sviluppo delle proprie conoscenze e di crescita
culturale; l’esercizio di uno sport permette al cittadino di radicarsi in un luogo, di conoscerlo meglio e di
integrarvisi e, per quanto riguarda l’ambiente, di proteggerlo (in questo senso, esso è veicolo dei valori di:
cura per l’ambiente, scoperta e valorizzazione delle proprie radici culturali, conoscenza di altre culture,
apertura e visione multiculturale dei fenomeni). Lo sport, in sintesi, come veicolo di socializzazione.
Obiettivo da raggiungere grazie all’esperienza ed all’attività di soggetti privati, operatori sociali, associazioni
sportive, locali e non, che, avendo finalmente a disposizione le idonee strutture, si concretizzeranno nella
realizzazione di attività socio - culturali, sportive e ricreative.
Le attività che potranno essere svolte all’interno della “Cittadella dello Sport” che si intende realizzare
mireranno a costituire un punto di riferimento per i ragazzi ed i giovani della comunità, dedicando loro
attenzioni anche sul piano dell’attività espressiva da realizzarsi con rappresentazioni musicali e teatrali
all’interno del complesso dove saranno individuate idonee aree e strutture attrezzate a tali scopi.




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                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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                                   A.1) INQUADRAMENTO TERRITORIALE E SOCIO - ECONOMICO
                                                       DELL’AREA OGGETTO DELL’INTERVENTO




A.1.1) Inquadramento territoriale

Cenni storici
La città di Torre del Greco è situata tra il vulcano Vesuvio ed il golfo di Napoli. In epoca romana, come
testimoniano i numerosi reperti archeologici, la città costituiva un sobborgo residenziale della vicina
Ercolano, con l’insediamento di numerose ville, favorito dall’amenità dei luoghi e dalla posizione al centro
del golfo. Il territorio, come quelli di Ercolano, Pompei, Stabia e Oplonti, venne sconvolto dalla devastante
eruzione del Vesuvio del 79 d.C.
In epoca successiva si hanno notizie dell’esistenza di due villaggi, “Sora” e “Calastro”, di cui sopravvive il
toponimo in due delle attuali contrade: nel 535 gli abitanti dei due villaggi di “Sora” e di “Calastro” vennero
trasferiti a Napoli dal generale bizantino Belisario, per ripopolare la città dopo il sacco che aveva subito.
Intorno all’anno 700 è riferito nella zona il toponimo di “Turris Octava”, riferito ad una probabile torre di
avvistamento lungo la costa, l’ottava di questo tipo a partire da Napoli. I Saraceni si insediarono nel territorio
nell’880, con il permesso di Atanasio, vescovo di Napoli, dal quale furono poi trasferiti ad Agropoli.
Nell’anno 1015 compare per la prima volta il riferimento all’attuale toponimo e “Turris Octava” diviene
“Torre del Greco”: secondo una leggenda locale il nome sarebbe derivato dalla coltivazione di un particolare
vitigno proveniente dalla Grecia. Un’altra ipotesi etimologica suggerisce invece la derivazione del nome da
un eremita orientale che si sarebbe insediato nella torre.
La città fu in seguito presa dagli Svevi ed a partire dal 400 subì le vicende del Regno di Napoli, facendo
parte del demanio reale. Il re Alfonso I ne cedette il possesso alla famiglia Carafa, senza diritti feudali. Nel
1631 un’eruzione di proporzioni ingenti distrusse tutto il versante a mare del Vesuvio. Torre del Greco venne
invasa da torrenti fangosi e da grandissimi flussi lavici, dei quali uno in particolare generò le cd. “scogliere
della Scala”.
Le vicende della città sono state narrate dall’erudito locale seicentesco Francesco Balzano, che pubblicò nel
1688 l’opera “L’antica Ercolano, ovvero la Torre del Greco tolta all’oblio” in tre libri dedicati al barone
Biagio Aldimari. Il 18 maggio 1699 la città riacquistò il diritto di possesso del suo territorio con un atto di
compravendita dall’ultimo dei proprietari, il marchese di Monforte, per 106.000 ducati e dopo questa data si
ebbe una fioritura del commercio marittimo, mentre la flottiglia peschereccia dell’epoca contava circa 214
imbarcazioni, dedite principalmente alla raccolta delle spugne, del corallo e delle conchiglie. In quest’epoca
nacque la tradizione della lavorazione del corallo. Tra il XVII e il XVIII secolo vi furono edificate diverse

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                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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ville signorili dell’area vesuviana: le ville del “Miglio d’Oro”, costruite sotto i Borboni, conservano ancora
oggi splendidi esempi di architettura settecentesca.
L’eruzione del Vesuvio del 1794 seppellì il centro storico sotto uno spessore lavico di circa 10 metri.
Numerose altre eruzioni avevano portato nei secoli danni alla città, definita “la città del Vesuvio” per
l’impatto sulla sua vita del vulcano. A causa delle numerosi distruzioni subite nel corso della sua storia, sullo
stemma della città, che comprende una torre, è riportato il motto della fenice “post fata resurgo”. La città
divenne municipio sotto la dominazione di Giuseppe Bonaparte nel 1809 con l’elezione del primo sindaco
Giovanni Scognamiglio. Sotto la dominazione di Murat divenne la terza città del Regno di Napoli dopo
Napoli e Foggia con 18.000 abitanti, malgrado le ripetute eruzioni vulcaniche che anche nel XIX secolo,
avvenivano quasi ogni due anni.
L’odierna città di Torre del Greco ha una popolazione distribuita su due centri abitati, confinanti senza
soluzione di continuità: il capoluogo omonimo, e la frazione di Santa Maria la Bruna che comprende la
“contrada Leopardi” così chiamata in onore del poeta, che vi soggiornò nell’ultimo periodo della sua vita, e
la cd. “contrada Palazzone” così chiamata per la presenza di un enorme edificio, un tempo sede della
guarnigione borbonica addetta al controllo della zona di caccia tra Villa Inglese e Via Prota. La frazione di
Santa Maria la Bruna è un insediamento di tradizione prevalentemente agricola, nonostante la vicinanza con
il mare, che ha avuto una considerevole espansione negli anni settanta. Si trova a sud - est della città ed è
servita dall’omonima stazione della linea ferroviaria Napoli - Salerno.
Altri quartieri, contrade, zone e rioni sono:
 “Lava Nova” detta anche “n’coppa a lava nova”, cosi chiamata perché ricostruita al di sopra della lava
     dell’ultima eruzione vesuviana del 1794;
 “Vianova”, zona che prende il nome, come in molte altre cittadine della provincia di Napoli, dalla via di
     “circumvallazione”, costruita durante il ventennio fascista;
 “Vesuviana”, zona situata a ridosso dell’omonima stazione ferroviaria;
 “Camaldoli”, zona situata sul “colle di Sant’Alfonso”, detto anche “colle dei Camaldoli”;
 “Fiorillo”, zona che prende il nome dall’omonima strada segnante il confine tra Torre del Greco e la
     vicina Ercolano;
 “Santa Teresa”, zona che prende il nome dal convento dei frati di Santa Teresa degli Scalzi;
 “Litoranea”, zona corrispondente al lungomare, ovvero la passeggiata a mare, aperta al traffico nel corso
     dell’estate del 1958 e negli anni sessanta e settanta meta balneare della Napoli “bene”;
 “Portosalvo”, piccolo borgo marinaro, in cui si trova la parrocchia di Santa Maria di Portosalvo, il locale
     circolo nautico, la sede distaccata della locale capitaneria di porto e le diverse attività economiche legate
     alla nautica;
 “Scarpetta”, “Banchina”, “Spiaggia del Fronte” e ‘“Porto” sono poi i nomi locali di quattro aree del porto
     di Torre del Greco: la “Scarpetta” è la diga frangiflutti di levante, terminante con il fanale verde
     delimitante l’imboccatura del porto, costruita su una lingua sottomarina di roccia lavica che si allunga
     verso il mare in direzione ortogonale alla linea di costa; la “Banchina” è il punto all’interno del porto,
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                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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     dove trovano spazio per poter ormeggiare i natanti da pesca e da diporto; la “Spiaggia del Fronte”
     costituisce la zona tra la banchina ed il braccio della diga foranea, anche detta “n’terra a rena”, dove sono
     ubicati i più antichi cantieri navali di Torre del Greco; il “Porto”, nel linguaggio locale indica la diga
     foranea o frangiflutti di ponente, sulla cui estremità è posto il fanale rosso delimitante, in coppia con il
     fanale verde della diga frangiflutti di levante, l’accesso del porto;
 “La Ripa”, zona nodale tra Torre del Greco centro, ovvero “n’copp’a ripa” e Torre del Greco bassa,
     ovvero “sott’a ripa”. Il sopra ed il sotto sono messi in comunicazione dalle utilizzatissime “Scale della
     Ripa” tra Via Comizi e Via Fontana;
 “Sopra De Nicola”, è una zona residenziale, nella quale vi è la villa acquistata dall’avvocato napoletano
     Enrico De Nicola e dove egli morì;
 “Contrada Calastro”, situata a ponente del porto, sede di storici cantieri navali e di alcuni stabilimenti
     balneari;
 Contrade “Montedoro”, “Scappi” e “Bianchini”, di origine agricola e attualmente zone residenziali
     suburbane, occupano l’area a metà distanza tra il Vesuvio ed il centro della città;
 “Contrada Leopardi”, così chiamata in onore del poeta, che vi abitò tra l’estate del 1836 e l’inverno del
     1837 nella villa Carafa - Ferrigni, attualmente chiamata “Villa delle Ginestre”;
 Contrade “Sant’Antonio”, “Cappella Carotenuto o Lamaria”, “San Vito”, “Epitaffio”, “Lava Troia”,
     “Ponte della Gatta”, “Torretta Fiorillo”, “Casa Cirillo”, “Viuli”, “Villa inglese” e “Palazzone” sono
     antiche contrade inglobate nella cittadina a seguito della moderna espansione urbanistica, di cui restano
     oggi solo i toponimi.

Aree di interesse culturale e monumentale
L’area di maggior interesse archeologico, risalente al I secolo d.C. è la “contrada Sora”, caratterizzata dai
resti della villa Sora, probabilmente posseduta dalla famiglia Flavia. Annesso alla villa, vi è un complesso
termale, ora praticamente sulla spiaggia torrese. La villa fu riscoperta nel 1974 dal gruppo archeologico di
Torre del Greco “Giuseppe Novi”. In zona “colle dei Camaldoli” esistono i ruderi di una villa rustica ed in
“contrada Calastro” altre presenze archeologiche testimoniano l’esistenza di un suburbio cittadino. Nella
zona del porto, si possono trovare le famossissime “cento fontane”.
Tra i principali monumenti vanno annoverati:
 il Monastero degli Zoccolanti, edificato sulle vestigia di un precedente complesso monastico nel 500;
     all’interno del chiostro sono rappresentati in 28 pannelli affrescati, episodi della vita e della predicazione
     di Francesco d’Assisi.
Le chiese di Torre del Greco furono spesso riedificate su edifici più antichi, distrutti nel corso dei secoli dalle
eruzioni laviche del Vesuvio. Tra queste:
 la parrocchia di Santa Croce con il suo campanile barocco, che venne seppellito durante l’eruzione del
     1794;
 la vicina seicentesca chiesa di San Michele con la “Terra Santa”;
 l’area ipogea della chiesa dell’Assunta con i suoi cunicoli scavati al di sotto dell’eruzione del 1794;
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                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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 la chiesa di Santa Maria del Principio che conserva ancora intatta l’area ipogea e le vestigia dell’antica
     chiesa risalente all’anno 1000.
Tra le ville che sorsero nella zona, tra il XVII e il XVIII secolo sono da citare:
 Villa delle Ginestre (già Villa Ferrigni), dove soggiornò Giacomo Leopardi;
 Villa Vallelonga, dei primi del Settecento;
 Villa del Cardinale, con un bel salone con affreschi settecenteschi;
 Villa Prota,
 Villa Macrina, oggi restaurata.
I giardini pubblici di Torre del Greco sono stati intitolati a Vincenzo Ciaravolo, marinaio morto nel Mar
Rosso durante l’affondamento della nave su cui navigava.
La città ospita inoltre due musei dedicati al corallo: uno storico all’interno del “Istituto d’arte di Stato” e
l’altro più piccolo e privato, con la cd. “collezione Liverino”.
Torre del Greco si fregia del titolo di “Città Leopardiana”. Giacomo Leopardi soggiornò a Torre del Greco
poco prima della sua morte ed ivi compose “La Ginestra” ed “Il Tramonto della Luna”.




A.1.2) Aspetti socio - demografici

Il Comune di Torre del Greco, in Provincia di Napoli, nella cd. “Area Vesuviana” sorge sulle pendici
meridionali del Vesuvio, in affaccio sul golfo di Napoli..




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                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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La città di Torre del Greco è tra i cinque comuni più popolati della Campania alle spalle di Napoli e Salerno,
capoluoghi delle rispettive Provincie, e di Giugliano in Campania.
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                                                                  INQUADRAMENTO TERRITORIALE

                                                                                                          famiglie                                        abitazioni
                                                popolazione               densità
                Comuni
                                                 residente               (ab./kmq)
                                                                                                                  media                occupate               altre
                                                                                                    n.                                                                           Totale
                                                                                                                per famiglia          da residenti          abitazioni

  Boscotrecase                                            10.638                1.420              3.433                   3,09                 3.624                639            4.263
  Ercolano                                                56.738                2.888            16.769                    3,38               12.400              5.315           17.715
  Ottaviano                                               22.670                1.142              6.753                   3,35                 6.078             1.543             7.621
  Torre del Greco                                         90.607                2.955            28.400                    3,21               28.047              3.466           31.513
  Torre Annunziata                                        48.011                6.549            16.552                    2,90               14.172              2.944           17.116
  Trecase                                                   9.179               1.495              2.928                   3,13                 3.200                162            3.362


L’analisi del contesto territoriale evidenzia un classamento della città su valori sostanzialmente alti. La stessa
dinamica demografica del Comune di Torre del Greco manifesta un andamento di crescita costante, con un
momento di rallentamento presente unicamente nell’ultimo decennio. La popolazione è sostanzialmente
distribuita su due centri abitati, confinanti senza soluzione di continuità: il capoluogo, omonimo, e la
frazione di Santa Maria la Bruna che comprende la “contrada Leopardi”, così chiamata in onore del poeta,
che vi soggiornò nell'ultimo periodo della sua vita, e la “contrada Palazzone”, così chiamata per la presenza
di un enorme edificio un tempo sede della guarnigione borbonica addetta al controllo della zona di caccia tra
Villa Inglese e Via Prota.


                                                                            Comune di Torre del Greco
                                                                    ANDAMENTO DEMOGRAFICO


                                                                                                                                         103.605101.361

                                                                                                                              91.676
                                                                                                                                                                87.735 90.607
                                                                                                                   77.576

                                                                                                         64.395

                                                                                50.118 51.401
                                                                    45.693
                                                        39.523
                                            35.328
                                 28.201
                     24.338

          9.324



           1861       1871        1881        1901       1911        1921        1931          1936      1951       1961       1971        1981       1991        2001       2007


____________________________________________________________________________________________
                                                                                               10 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                             Comune di Torre del Greco
                                                                               Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




Il dato relativo al tasso di mortalità nel Comune è illustrato nello schema a seguire, in relazione ai valori
provinciali e regionali.

                                                                               Comune di Torre del Greco
                                                                              INDICE DI MORTALITA'
                                                                                      (morti / 1.000 abitanti)




                                                                                                                                                       9,48




                                                                                                                                                                         10,5




                                                                                                         6,2




                                                         Torre del Greco               Regione Campania             Provincia di Napoli




Il classamento della popolazione per fasce d’età presenta una buona consistenza nelle fasce inferiori
rilevando una popolazione relativamente giovane.



                                                                               Comune di Torre del Greco
                                                         POPOLAZIONE PER SESSO E FASCE DI ETA'
                                                                                         6879




         8000
                                                                               6787
                                                           6462

                                                                      6461




                                                                                                            6305
                                                                                                  6073




                                                                                                                               5910




         7000
                                         5485

                                                  5495




                                                                                                                    5482




                                                                                                                                                5445
                                                                                                                                      4953




         6000
                                                                                                                                                                  3908




         5000
                                                                                                                                                        3484




                                                                                                                                                                                      3370
                      3106

                               2959




         4000
                                                                                                                                                                            2043




         3000
         2000
         1000
               0
                        da 0 a 5




                                           da 6 a 15




                                                                                                                                                                                oltre 75
                                                              da 16 a 25




                                                                                 da 26 a 35




                                                                                                    da 36 a 45




                                                                                                                       da 46 a 55




                                                                                                                                        da 56 a 65




                                                                                                                                                          da 66 a 75




                                                                                                                                                                                  anni
                          anni




                                             anni




                                                                 anni




                                                                                    anni




                                                                                                       anni




                                                                                                                          anni




                                                                                                                                           anni




                                                                                                                                                             anni




                                                                                              Maschi       Femmine




A.1.3) Aspetti economici e produttivi
____________________________________________________________________________________________
                                                                                                 11 _____________________________________________________________________________________________
                                                                                Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




Per la definizione delle caratteristiche del tessuto socio - economico del Comune vengono impiegati alcuni
indicatori riferiti ai dati più recenti pubblicati dall’ISTAT e dalla Regione Campania quali la disamina dei
diversi settori di attività in cui è impiegata la popolazione, il grado di scolarizzazione, alcuni indicatori
economici e finanziari.


                                                                             Comune di Torre del Greco
                                                                           SETTORI PRODUTTIVI



                                                                                     3,0%                                 15,8%
                                          22,9%
                                                                                                                                                2,0%




                                 5,0%


                                                                                                                       51,3%




                           U.L. Agricoltura           U.L. Credito          U.L. Commercio             U.L. Servizi         U.L. Industria         U.L. Trasporti




                                                                           INDICATORI MONETARI
                                  Indicatore                                                              Fonte                        Unità di misura                       Valore
Reddito disponibile delle famiglie                                                                         SIST                               Migl. / €                        1.048.624
Reddito / abitanti                                                                                  Elaborazione                                   €                                11.096
Ricchezza imm. privata                                                                              Ancitel - SIST                           Mil.ni / €                               1.671
Ricchezza imm. / abitanti                                                                           Elaborazione                                   €                                17.682
Contribuenti IRPEF                                                                                  Min. Finanze                                  n.                                42.030
Reddito imponibile IRPEF                                                                            Min. Finanze                              Migl. / €                           499.461
Reddito imponibile IRPEF / contribuenti                                                             Elaborazione                                   €                                11.883
Reddito imponibile IRPEF / abitanti                                                                 Elaborazione                                   €                                  5.285
Imposta netta IRPEF                                                                                 Min. Finanze                              Migl. / €                             92.792
Aliquota IRPEF                                                                                      Elaborazione                                  %                                     18,6
Ricchezza imm. / abitaz. e U.L.                                                                     Elaborazione                                   €                                50.482


                                                                                        CREDITO
                                Indicatore                                                              Fonte                            Unità di misura                      Valore
Sportelli bancari                                                                               Bankitalia - SIST                                   n.                                     23
Depositi bancari                                                                                Bankitalia - SIST                              Migl. / €                          589.595
Depositi / sportelli                                                                            Bankitalia - SIST                              Migl. / €                            25.634
Depositi / abitanti                                                                                Elaborazione                                     €                                 6.576
Impieghi bancari                                                                                Bankitalia - SIST                              Migl. / €                          489.762
Impieghi / sportelli                                                                            Bankitalia - SIST                              Migl. / €                            21.224
____________________________________________________________________________________________
                                                                                               12 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




Impieghi / abitanti                                                                                Elaborazione                                     €                                 5.462
Impieghi / depositi                                                                                Elaborazione                                     %                                   83,1



                                                                             Comune di Torre del Greco
                                                             PRINCIPALI INDICATORI ECONOMICI
                                                                                 (per 1.000 abitanti)




            Consumi ENEL - usi                 Abb. telefono - uso                Abb. telefono - uso                     Abb. RAI TV                       Autovetture
                produttivi                           privato                             affari

                                                                     Torre del Greco             Bacino di riferimento




                                                               Comune di Torre del Greco
                                                         CONTRIBUENTI PER CLASSE DI REDDITO
                                                               (percentuale sul totale dei contribuenti)

                                                                   8,62%
                        Oltre € 40.000
                                                               6,48%


                                                                                                                 28,83%
           Da € 20.000 a € 40.000
                                                                                                    22,65%


                                                                                                    22,98%
           Da € 10.000 a € 20.000
                                                                                                    23,01%


                                                                                                                                        39,57%
                      Fino a € 10.000
                                                                                                                                                           47,86%


                                                                   Torre del Greco             Bacino di riferimento




Il tasso di scolarizzazione nel territorio comunale, infine, si attesta sul valore del 15%, in linea con la media
registrata a livello provinciale e regionale che si attesta rispettivamente sul valore del 14,38 % e del 14,13%.




____________________________________________________________________________________________
                                                                                               13 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




                        A.2) ANALISI DELLA DOMANDA E DELL’OFFERTA (ATTUALE E PREVISTA)




A.2.1) Analisi della domanda

La grande rilevanza economico - sociale delle attività sportive ha indotto l’ISTAT, con la collaborazione del
CONI, ad istituire indagini con frequenza biennali per la rilevazione di idonei indicatori circa la pratica dello
sport da parte degli italiani. L’indagine classifica i “consumatori” delle attività sportive in tre categorie, ed è
stata effettuata sull’intera popolazione nazionale con età superiore ai 3 anni. Tale popolazione ammonta a
circa 56 milioni. I risultati scaturiti sono i seguenti:
 nessuna attività sportiva: quasi 23 milioni di persone non praticano alcuna attività fisica nel tempo libero.
     La percentuale è pari al 40,6%;
 pratica sportiva non continuativa: circa 22 milioni di persone praticano qualche attività fisica (o anche
     attività indicate come sportive, ma in modo discontinuo). La percentuale complessiva è pari al 38,5%;
 attività sportiva continuativa: quasi 12 milioni praticano attività sportive in modo continuativo. La
     percentuale si attesta sul 20,9%.
La tabella che segue espone più dettagliatamente i risultati dell’indagine.


              PARTECIPANTI AD ATTIVITÀ SPORTIVE E FISICHE IN ITALIA: EVOLUZIONE DAL 1997 AL 2007
                                                                                  (valori in migliaia)

                                                                    1997                  1999                  2001                 2003                  2005                  2007

              Sportivi continuativi                                9.917                10.079                10.691                11.628               11.796                11.748

               Parzialmente attivi                                25.707                25.999                22.262                21.001               21.729                22.355

                      Sedentari                                   19.873                19.555                22.855                23.263               22.915                22.926

          Totale della popolazione                                55.497                55.633                55.808                55.892               56.440                57.029



Ai fini di una corretta individuazione del fenomeno, è opportuno analizzare i risultati di cui sopra classando
la popolazione per età e genere. I risultati sono sintetizzabili come segue.
 L’attivazione dei giovani si mantiene alta: la pratica sportiva continuativa cresce in modo diffuso, anche
     se non mancano segnali di allarme: tra gli 11 e i 17 anni si è avuto un calo di pratica continuativa negli
     ultimi due anni e spesso la pratica saltuaria lascia il posto alla sedentarietà.




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                                                                                               14 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




 L’attivazione degli adulti aumenta progressivamente: i comportamenti delle fasce d’età sono differenziati,
     ma risultano in gran parte positivi. Risentono delle diversità di genere e la loro influenza sul totale
     generale dipende dalle tendenze demografiche in atto.
 Continua la riduzione dello squilibrio storico tra maschi e femmine: la partecipazione femminile cresce
     più di quella maschile e ciò determina una riduzione degli squilibri, che nel passato erano molto forti.
La tabella che segue esplicita con dettaglio l’evoluzione del fenomeno della pratica dell’attività continuativa.


                      CONFRONTO DELLE PERCENTUALI DI PRATICA SPORTIVA PER GENERE E PER ETÀ
                                                  (1997-2007)
       maschi                 1997          2007                Variaz. 97-07                            femmine                 1997         2007               Variaz. 97-07

       da 3 a 5                10,0          15,0                       5,0                               da 3 a 5                 12          16,9                       4,9
      da 6 a 10                47,1          51,8                       4,7                              da 6 a 10               37,9          48,2                      10,3
     da 11 a 14                59,2          60,3                       1,1                             da 11 a 14               43,4          48,1                       4,7
     da 15 a 17                49,9          56,1                       6,2                             da 15 a 17               30,9          38,1                       7,2
     da 18 a 19                42,8          44,2                       1,4                             da 18 a 19               23,6          29,2                       5,6
     da 20 a 24                36,5          41,3                       4,8                             da 20 a 24               22,6          27,4                       4,8
     da 25 a 34                29,2          32,9                       3,7                             da 25 a 34               16,3          22,8                       6,5
     da 35 a 44                21,0          23,8                       2,8                             da 35 a 44               11,2          15,1                       3,9
     da 45 a 54                12,9          17,4                       4,5                             da 45 a 54                  7          12,2                       5,2
     da 55 a 59                10,5          13,5                       3,0                             da 55 a 59                5,9          10,2                       4,3
     da 60 a 64                 8,2          11,3                       3,1                             da 60 a 64                  4           7,6                       3,6
        65 e +                  4,1           6,5                       2,4                                65 e +                   2           3,6                       1,6


Tra il 1997 e il 2007 si evidenzia un aumento generalizzato della pratica sportiva continuativa per tutte le
classi di età e per entrambi i sessi. I maggiori incrementi si riscontrano per le donne nelle fasce d’età
compresa tra i 6 e i 10 anni (+10,3%) e tra i 15 e i 17 anni (+7,2%); per gli uomini, nelle fasce d’età tra i 15 e
i 17 anni (+6,2%) e in quelle da 3 a 10 e da 20 a 24 (all’incirca un +5,%). Le classi d’età in cui è maggiore il
numero dei praticanti sono, per le donne, l’intervallo tra i 6 e i 14 anni, in cui quasi la metà della popolazione
dichiara di praticare sport continuativamente; per gli uomini, le fasce tra i 6 e i 17 anni, in cui ben più della
metà della popolazione dichiara di praticare attività sportiva continuativa. Sotto l’aspetto geografico, la
crescita dell’attività sportiva continuativa ha riguardato soprattutto il Centro e le Isole, con buona parte del
Sud. Una certa contrazione si rileva invece negli alti valori del Nord. Ad ogni modo i risultati mostrano
ancora differenze notevoli tra nord e sud in quanto a diffusione della pratica sportiva continuativa, con un
divario che si è mantenuto pressoché costante nel tempo. Uno degli elementi generatori di questa discrepanza
è la notevole differenza, tra Nord e Sud, in quanto a disponibilità di strutture sportive, soprattutto pubbliche
dove è possibile accedere ai servizi a tariffe più contenute. Nella tabella seguente i dati dettagliati riguardo
alle citate differenze geografiche.

                                 DIFFERENZE GEOGRAFICHE NELL’ATTIVITÀ SPORTIVA CONTINUATIVA

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                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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                                                             1997                  1999                   2001                  2003                   2005                     2007
                      Nord                                    21,1                  21,4                   21,9                  24,5                  23,8                     24,4
                    Centro                                    19,3                  19,3                   20,7                  21,3                  22,6                     21,1
                 Sud e isole                                  13,2                  13,5                   14,9                  15,9                  16,3                     15,6
                Totale Italia                                 17,9                  18,1                   19,2                  20,8                  20,9                     20,6


Un’indagine svolta di recente da una società privata, finalizzata alla individuazione delle cause per cui gli
italiani non praticano sport o lo fanno in maniera saltuaria, ha riscontrato il prevalere di due motivazioni
specifiche. Gli intervistati appartenenti alle fasce di età fino ai 45 anni hanno risposto quasi tutti di disporre
di poco tempo libero per praticare sport o praticarlo con continuità. Le risposte di gran lunga prevalenti
fornite dagli intervistati di età superiori ai 45 anni sono state: 1) l’età, ormai inadatta alla pratica dello sport e
2) problemi di salute, di maggiore o minore gravità.
Guardando ai maggiori fruitori dello sport, gli individui di età inferiore ai 45 anni, il tempo costituisce una
variabile critica per la pratica o meno delle attività sportive, tanto per le fasce più adulte della popolazione,
che per le nuove generazioni. Indubbiamente però su questa variabile insistono dei condizionamenti diversi
che spingono verso una maggiore o minore pratica, si pensi: alla cura del corpo, alla socializzazione ecc.
Questo naturalmente incide sulle decisioni di scelta degli impianti dove andare a fare sport. Un complesso
sportivo come quello previsto dal presente Programma d’Intervento proposto permette a tal proposito un
sostanziale risparmio di tempo visto le opportunità che esso offre e la presenza di un’offerta diversificata di
servizi, in cui ad esempio si può abbinare l’attività sportiva dei bambini e dei genitori, diversificazione sia di
tipo “produttivo” che di servizi collaterali; elementi questi che determinano un aumento della forza di
attrazione commerciale dell’impatto e lo caratterizzano con una sua unicità in tutta la zona di appartenenza.
La pratica continuativa è più diffusa tra i maschi in tutte le fasce di età, ad eccezione del periodo compreso
tra i 3 e i 5 anni in cui si registra un 12% di bambine contro il 10% di bambini praticanti. Il 49% circa dei
praticanti continuativi fa sport per 10 o più mesi all’anno e, con riferimento alla frequenza della pratica, lo fa
per più di 80 volte nell’anno (cioè almeno due voltìe a settimana) l’82% dei praticanti continuativi. La
pratica continuativa cala progressivamente al crescere dell’età facendo registrare un brusco crollo per le
donne tra i 15 e i 17 anni e per gli uomini tra i 34 e i 35 anni, va comunque notato che nella fascia di età fra
gli 11 ed i 14 anni, si registra tra i maschi la percentuale più alta di pratica sportiva continuativa. Lo sport
viene progressivamente abbandonato nel corso degli anni e, in una percentuale di casi non trascurabili, viene
via sostituito da uomini e donne con qualche attività fisica che non può definirsi come un vero e proprio
sport. Tale valore tende a salire progressivamente, nelle fasce alte di età, fino a 59 anni per gli uomini e fino
a 54 anni per le donne. Passati i 65 anni la differenza tra uomo e donna torna ad essere marcata e, sempre con
riferimento ad un’attività fisica generica, mentre si registra ancora un 6,5% circa di uomini attivi, tra le
donne tale percentuale scende al 3,6%.
La variabile territoriale, unitamente all’età e al genere dei praticanti, gioca un ruolo fondamentale nel
determinare il livello di pratica sportiva. In particolar modo con riferimento alle età più giovani, la distanza

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                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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tra percentuali relative agli sportivi continuativi delle regioni settentrionali e centrali rimangono molto più
alte di quelle meridionali e nel Nord Ovest e nel Centro le bambine sportive risultano essere addirittura di più
dei loro coetanei. In generale comunque, il divario è molto marcato e si concretizza nella perdita di circa 10
punti percentuali passando dal Nord al Sud del Paese (26%-17% per gli uomini e 20%-14% per le donne). La
differenza Nord - Sud e Isole si fa sentire in modo marcato tra i 6 e i 13 anni per i maschi che praticano sport
con continuità, al Nord e al Centro sono circa il 64%, al Sud e nelle Isole si scende al 34%-37%; tra ragazze
di analoga età il divario permane, ma ad un livello più basso, tra chi pratica al Nord/Centro (tra il 53% e il
59% circa) e chi lo fa nel Sud e nelle Isole (26%-27%). Questo divario nel periodo 1997-2005 è stato in parte
colmato da due aspetti: le caratteristiche diverse della composizione demografica una maggiore quantità di
tempo libero dei giovani del Sud Italia.
Per riuscire a offrire servizi ritenuti indispensabili per aumentare la forza di attrazione “commerciale”
dell’impianto sportivo proposto è fondamentale considerare i motivi che inducono alla pratica e non pratica
dello sport. Lo sport è praticato soprattutto per:
 passione o piacere (68%);
 mantenersi in forma (44,1%);
 svago (39%);
 frequentare altre persone (19,2%).
Le motivazioni innanzi dette sono condizionate da determinanti che variano al variare: dell’età, del sesso,
salute e condizionamenti geografici. Il mantenersi in forma e il praticare a scopo terapeutico risultano essere
motivazioni più sentite dalle donne (rispettivamente dal 51,1% dal 15,7%), quando gli uomini sottolineano in
misura molto più marcata il piacere e la passione che lo sport provoca loro (76,5%), mentre la frequentazione
di altre persone facilitata dal fatto di fare sport come motivo di aggregazione è sottolineato in ugual misura
da ambedue i sessi (19%). Con riferimento alle diverse età il mantenersi in forma come motivo principale per
fare sport, riguarda in misura maggiore le persone tra i 20 e i 54 anni, la funzione terapeutica dello sport è
particolarmente importante tra i più giovani e i più anziani, mentre il poter frequentare altre persone durante
l’attività sportiva è una molla motivazionale più diffusa tra gli 11 e i 19 anni. La motivazione principale dei
giovani rimane comunque il piacere e la passione (circa l’80% tra gli 11 e i 17 anni).
Le motivazioni per cui non si fa sport si concentrano, invece, essenzialmente:
 mancanza di tempo (39%);
 mancanza di interesse (38%);
 un’età inadeguata (27,5%);
 stato non ottimale di salute (12,2%).
Tra gli uomini prevale leggermente l’assenza di tempo, mentre tra le donne è la mancanza di interesse a
giocare un ruolo primario nella decisione di non praticare sport. Un aspetto fondamentale riguarda, a questo
proposito, la crescita che negli anni ha avuto la motivazione legata alla mancanza di tempo. Non sono da
sottovalutare, tra le motivazioni della non pratica, le quote di persone in giovane età (tra i 6 e i 14 anni) che
lamentano una mancanza di impianti sportivi nella zona in cui risiedono o una difficoltà a raggiungerli (22%
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                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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circa), nonché un 10%-14% di persone tra i 6 e i 24 anni che non accedono alla pratica sportiva per motivi
economici. L’indagine diretta, realizzata con la tecnica dei testimoni privilegiati, ha dimostrato che la pratica
sportiva diventa interessante quando si può accedere a centri polifunzionali, dove è possibile abbinare
motivazioni e desideri e vederli soddisfatti in una struttura unica che può offrire nello stesso momento anche
servizi collaterali di qualità.
Allo scopo di individuare come si distribuiscono le scelte dei praticanti tra le varie discipline disponibili (si
tenga presente che in alcune aree del nostro Paese taluni sport non sono disponibili per la già lamentata
assenza di strutture dedicate), si è fatto riferimento alla pubblicazione, datata 2005, dell’ISTAT dal titolo
“Lo sport che cambia”, aggiornata nel 2007, che utilizza i dati ufficiali più recenti, risalenti all’inizio del
2001.
Così come è nella storia e nella tradizione sportiva del nostro Paese, anche nel 2000 il calcio/calcetto si
conferma come lo sport più diffuso, praticato da 4 milioni 290 mila persone (pari al 25,7 per cento degli
sportivi di 3 anni e più) seguito, a brevissima distanza, dal gruppo della ginnastica, aerobica, fitness e cultura
fisica con 4 milioni e 251 mila praticanti (25,4 per cento).
Al terzo posto della graduatoria si collocano gli sport acquatici e subacquei con 3 milioni 677 mila praticanti
(22 per cento), seguiti, ma già a molta distanza, dagli sport invernali che contano 2 milioni 285 mila
appassionati, pari al 13,7 per cento degli sportivi di 3 anni e più. All’interno del gruppo degli sport acquatici
è il nuoto a giocare il ruolo prioritario con il 22 per cento dei praticanti, così come tra gli sport invernali
quello più diffuso è lo sci alpino (10,9 per cento), che anche oggi, come in passato, continua a godere di
grande popolarità tra giovani e adulti nonostante l’avvento dello snowboard. Ma nel gruppo degli sport
invernali, oltre a questa disciplina classica, non possiamo sottovalutare gli oltre 460 mila sportivi
appassionati di altri sport, tra i quali l’alpinismo e l’arrampicata, l’escursionismo, il trekking fino al
torrentismo e la speleologia. Al quinto posto si posizionano gli sport ciclistici con il 10,3 per cento; è
interessante notare per questo gruppo non solo il ruolo svolto dal ciclismo, che nella sua forma classica (su
pista o su strada) continua a contare circa 1 milione e 300 mila appassionati, ma anche quello degli oltre 440
mila sportivi che a vario titolo e mossi da motivazioni diverse si dedicano alla passeggiata in bicicletta o alla
più classica cyclette casalinga, o scelgono la palestra per pedalare (negli ultimi anni lo spinning ha
guadagnato grande popolarità), fino ad attività che consentono di vivere un più stretto rapporto con la natura
come la mountain bike, il rampichino o il cicloturismo. La pallavolo con 1 milione circa di praticanti
coinvolge il 5,9 per cento degli sportivi; su livelli inferiori si posiziona invece la pallacanestro con poco più
di 600 mila praticanti (3,6 per cento). Allo stesso livello della pallacanestro troviamo le arti marziali e gli
sport di combattimento (3,7 per cento), gruppo questo molto vasto all’interno del quale sono state inserite sia
le classiche e più antiche discipline orientali (karate, judo eccetera) sia gli sport di combattimento, alcuni
solo di più recente diffusione nel nostro Paese (kick eccetera). La danza e il ballo risultano invece praticate
dal 3 per cento degli sportivi. Infine, agli ultimi posti della graduatoria con frequenze intorno all’1-2 per
cento troviamo la caccia e la pesca, sport un tempo molto diffusi, e che ora invece scompaiono quasi
totalmente dallo scenario sportivo italiano rivestendo un ruolo del tutto marginale. Sempre agli ultimi posti,
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                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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con percentuali di praticanti bassissime, si collocano anche le bocce, gli sport nautici e gli altri sport con la
palla (pallamano, rugby eccetera).
Alcuni sport hanno una caratterizzazione regionale abbastanza marcata. Il calcio, ad esempio, è praticato con
continuità da quote significative in Toscana e in Liguria (circa il 24%), in Umbria ed in Abruzzo (26%-28%
circa), ma è soprattutto nel Sud che trova la sua massima diffusione. E’ qui, infatti, che si va dal 36,7% di
praticanti in Campania e Puglia al 47,6% della Sicilia (con valori analoghi in Basilicata e Calabria). Gli sport
invernali sono ovviamente più praticati in regioni come la Valle d’Aosta e il Trentino, dove la quota di
praticanti saltuari è di circa un 21%. Con riferimento all’età è importante sottolineare il fatto che il 30% dei
ragazzi tra i 10 e i 19 anni non ha mai fatto sport, ed hanno già interrotto la pratica sportiva il 13% di ragazzi
tra i 10 e i 14 anni e il 22% di quelli dai 15 ai 19 anni. Se si osservano, però, le percentuali relative alle
diverse ripartizioni geografiche gli equilibri risultano di notevole entità. I praticanti continuativi al Nord
oscillano tra il 32% e il 35% circa, quando nel Meridione si scende al 20% (e la discesa è valida anche per i
saltuari, che passano dal 16%-18% all’11% circa).
L’indagine ISTAT ha messo in evidenza l’esistenza di circa 3 milioni di persone con età compresa tra i 10 e i
39 ani che hanno interrotto in passato una pratica sportiva continuativa e, sul versante della pratica saltuaria,
altri 2 milioni di persone. All’interno di questo numeroso gruppo di persone prevalgono numericamente le
donne (2 milioni e 600 mila di contro ai circa 2 milioni e 400 mila uomini che hanno interrotto la pratica
sportiva). L’interruzione risulta più precoce per le donne e si concentra in particolar modo nelle fasce di età
comprese tra i 10 e i 14 anni (27,6% delle ex praticanti continuative) e tra i 15 e i 17 anni (24%), quando per
gli uomini la quota maggiore di abbandono viene raggiunta tra i 20 e i 24 anni (22,5%), anche se nel
momento di ingresso nelle scuole superiori l’interruzione ha riguardato un significativo 20,5% di ex-
praticanti.
Tra i non praticanti si rilevano però i dati più eclatanti: se tra chi ha praticato sport in passato con continuità
si passa dal 16% del Nord al 6%-7% del Sud, tra chi non ha mai praticato sport in tutta la vita si passa dal
23% del Nord a più del 50% nelle regioni meridionali, dato questo che testimonia una notevole difficoltà a
far sì che la pratica sportiva entri progressivamente a far parte della vita quotidiana delle popolazioni del
Meridione (sia per le insufficienze dell’offerta che per gli atteggiamenti e le esigenze della domanda, fattori
che, come in altri ambiti della vita sociale, si condizionano continuamente ed in modo reciproco).
Entrando nel dettaglio del fenomeno degli sport praticati, tra i motivi che hanno condotto in passato ad
abbandonare lo sport risulta, primo fra tutti, la mancanza di tempo (problema che riguarda la metà degli ex-
praticanti, e diventa impedimento ancora più accentuato nelle fasce di età che vanno dai 18 anni in su)
(prospetto 4.10). L’assenza di interesse come fattore scatenante che ha condotto all’interruzione è più diffusa
nelle fasce di età più giovani (36,1 % di chi ha interrotto entro i 9 anni e 33,1% di chi lo ha fatto tra i 10 e i
14 anni). I motivi legati alle esigenze e alle problematiche familiari si fanno più pressanti a partire dai 25
anni, mentre il peso dello studio è più alto nell’ostacolare la pratica sportiva tra i 10 e i 17 anni (25%-22%).
Per i maschi più piccoli (dai 9 ai 14 anni) la mancanza di interesse risulta essere il primo motivo
dell’interruzione, mentre per le femmine tra i 10 e i 19 anni la mancanza di strutture.
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                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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La Campania presenta, in tutte le categorie di consumatori, percentuali minori rispetto al livello nazionale:
 sportivi continuativi il 14,2%;
 sportivi saltuari 6,8%;
 sportivi occasionali 26,3%%.
L’omogeneità delle caratteristiche demografiche e delle determinanti alla base del comportamento dei
consumatori fa sì che le statistiche a livello regionale (il 2,1% della popolazione con più di 3 anni pratica il
nuoto) possono essere significativamente traslate a livello comunale. Questo vale sia per il Comune di Torre
del Greco che per gli altri Comuni oggetto dell’indagine. Pertanto utilizzando questi dati si è provveduto,
nelle pagine seguenti, alla definizione della quota di mercato e del mercato potenziale.




A.2.2) Analisi del mercato di riferimento e della concorrenza

L’analisi dei competitors va riferita ai “centri sportivi” localizzati nell’area geografica di riferimento e che
presentano caratteristiche quantomeno analoghe a quelle del progetto che si intende realizzare.
Sebbene siano presenti sul territorio diversi impianti sportivi, nessuno di questi è però paragonabile, per
capacità e/o caratteristiche alla “Cittadella dello Sport” che si intende realizzare. Le caratteristiche degli
impianti costituenti la concorrenza, la de-specializzazione, la scarsità dei servizi complementari e l’offerta
“monoservizio” ne limitano significativamente la forza attrattiva.


         Comune                                     Impianto Sportivo                                                    Offerta                                    Gestione

Ercolano                                        SPORTING POSEIDON                                                       palestra                                    PRIVATO

                                                                                                                 campi da calcetto
Ottaviano                                NEW JIMMY'Z SPORTING CLUB                                                                                                  PRIVATO
                                                                                                                  campi da tennis

                                                                                                                         piscina
Torre del Greco                                     A.S. PIRANDELLO                                                                                                 PRIVATO
                                                                                                                        palestra

                                                                                                                 campi da calcetto
Torre Annunziata                             SPORTING CLUB CERRITO                                                                                                  PRIVATO
                                                                                                                  campi da tennis




A.2.3) Il mercato potenziale

Dall’indagine realizzata dall’ISTAT esposta nelle pagine precedenti risulta che il trend dei praticanti sportivi
presenta un orientamento positivo. Sono confermate tutte le motivazioni alla base della scelta della pratica
sportiva legate sia alle attività fisiche in senso lato, che alle cure di tipo sanitario. Un elemento fondamentale
che incide sulle scelte di impiego del tempo libero è infatti la cura del proprio corpo e la preoccupazione del
proprio benessere psico - fisico. Nell’indagine sono stati riproposti i quesiti sull’attività fisica, che implicano

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                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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che il rispondente si definisca o meno “praticante” (continuativo o saltuario) sulla base della sua percezione
personale, della propria soggettiva definizione di attività sportiva e di continuità o saltuarietà della stessa.
A livello nazionale, il 20,9% della popolazione di 3 anni e più si è dichiarata praticante “continuativo”, il
10,9% praticante “occasionale” per un totale di praticanti sportivi pari al 31,8 %. Esiste parallelamente una
quota pari al 28,2% di popolazione che, pur non definendosi “sportiva”, pratica comunque qualche attività
fisica (il 16,6% una o più volte alla settimana). Complessivamente coloro che non praticano né sport né
attività fisica (i cd. “sedentari”) sono il 40%. Sia a livello nazionale, che della nostra regione, la pratica
sportiva di tipo “continuativo” è molto più accentuata nelle classi giovanili, per i maschi fra i 6 e i 19 anni,
per le femmine dai 6 ai 14 anni. Gli sport più praticati da chi si definisce praticante “continuativo” sono per i
maschi il calcio e il calcetto (41%), il nuoto (15,7%), la ginnastica nelle varie forme (13,5%) e gli sports
ciclistici (12,8%), per le femmine la ginnastica nelle varie forme e la danza (46,4%), il nuoto (53,4%) e la
pallavolo (11,1%). Se si considerano questi dati a livello campano gli indicatori generali sono confermati,
anche se rispecchiano il fenomeno storico, comune a tutto il mezzogiorno, di una pratica sportiva di molto
inferiore a quella delle regioni centro-settrentrionali. Dalle indagini ISTAT - CONI risulta che il 13,2% della
popolazione con più di tre anni si dichiara sportivo in modo continuativo, il 6,9% in modo occasionale e il
37,3% in modo saltuario.. Il resto della popolazione afferma, invece, di non praticare mai sport. I dati
ISTAT, aggregati per pratica sportiva ci permettono di valutare singolarmente il peso di ogni sport e
rapportarlo al mercato potenziale dell’impianto proposto nel Programma d’Intervento.
Dall’elaborazione dei dati si evidenzia che in Campania gli sport maggiormente praticati sono nell’ordine:
 calcio 32,6%;
 attività di palestra (ginnastica, attrezzistica, pesi ecc.) 26,8%;
 nuoto 9,0%;
 pallavolo 7,9%;
 tennis 5,7%.
Utilizzando i dati dell’indagine ISTAT a livello regionale, considerando le diverse tipologie di praticanti lo
sport e le percentuali di pratica si è potuto definire il mercato potenziale ed il mercato obiettivo, calcolando
inoltre il valore economico della quota di mercato da coprire a regime. In dettaglio la metodologia utilizzata
è la seguente: sono rappresentate le percentuali della popolazione residente che pratica sport secondo la
divisione indicata prima, e precisamente:
 il 14,2% degli abitanti con più di tre anni in Campania pratica sport in modo continuativo;
 il 6,8% degli abitanti con più di tre anni in Campania pratica sport in modo saltuario;
 il 26,3% degli abitanti in Campania pratica qualche attività fisica.
Altri aspetti da considerare sono poi: la mancanza o l’ineguatezza degli impianti sportivi esistenti, la
difficoltà a raggiungerli, la mancanza di tempo. L’impianto sportivo proposto si ritiene possa fornire una
adeguata risposta a tutte le problematiche appena elencate, stimolando una maggiore propensione alla pratica
sportiva, sopperendo alla mancanza di impianti allo stato attuale. Con riferimento anche ed in particolare al
fattore tempo, l’indagine ISTAT così come quella effettuata dall’Eurisko, ha evidenziato la disposizione del
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                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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“consumatore” italiano a spostarsi per un tempo di percorrenza max di 20 - 25 minuti per raggiungere
impianti e luoghi dove svolgere attività sportive e consumare il proprio tempo libero. In base a questi dati è
possibile definire l’area di attrazione commerciale dell’impianto proposto: il mercato potenziale sarà
rappresentato da tutta la popolazione di età superiore ai 3 anni residente nei Comuni distanti dall’impianto al
massimo 25 minuti di percorso automobilistico.

                                     MERCATO OBIETTIVO                                                                            Propensione attività fisica %

                                                                       Popolazione                                        In modo                 In modo                  Qualche
                 Comune
                                                      Maschi              Femmine                  Totale             Continuativo                Saltuario            Attività fisica

                                                                                                                             14,2                      6,8                     26,3

             Boscotrecase                                    5.141                5.454                10.595

                 Ercolano                                  26.854               28.624                 55.118

                Ottaviano                                  11.666               12.067                 23.733

           Torre del Greco                                 42.543               45.192                 87.735

          Torre Annunziata                                 21.405               22.981                 44.386

                 Trecase                                     4.576                4.724                 9.300

                   Portici                                 25.432               29.311                 54.743

   TOTALE POPOLAZIONE                                    137.617              147.993                285.610

                Obiettivo                                                                            285.610

        Mercato Potenziale                                                                                                         40.557              19.421                        75.115

         Mercato Obiettivo                                                                                                         32.445                7.769                       15.023




                                                                  Obiettivo:                                     285.610

                                                                  Totale Mercato Potenziale:                     135.094

                                                                  Totale Mercato Obiettivo:                        55.237



Applicando alla popolazione residente nel bacino di riferimento le percentuali di chi pratica lo sport nelle
diverse forme e considerando le percentuali risultate a livello regionale, non al 100% ma con valori più bassi
al fine di creare un margine di sicurezza per l’analisi, il mercato obiettivo viene calcolato applicando la
percentuale del:
 80% sui praticanti in modo continuativo;
 40% sui praticanti in modo saltuario;
 20% su coloro i quali esercitano qualche attività fisica.

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                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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Questo ci da un mercato obiettivo totale di circa 55.237 unità




                                   VALORI PERCENTUALI IN CAMPANIA DELLA PRATICA DELLO SPORT

                                                                                               OBIETTIVO                                                          FATTURATO
           SPORT PRATICATI                             % PARTECIPANTI                                                    N. PARTECIPANTI
                                                                                                TOTALE                                                            POTENZIALE

                    Calcio                                                   32,6                         55.237                           18.700                              1.890.762

        Ginnastica - Atletica
                                                                             26,8                         55.237                           14.804                                 673.560
              Pesi - Danza

                    Nuoto                                                         9                       55.237                             4.971                                519.752

                    Tennis                                                     5,7                        55.237                             3.149

              Pallacanestro                                                    7,5                        55.237                             4.143

                  Pallavolo                                                  17,6                         55.237                             9.722

                                        Totale                                                                                                                                 3.084.074



Il dato del mercato obiettivo totale e le percentuali di praticanti per singoli sport rappresentano la base per
calcolare il valore del settore sportivo legato alle diverse pratiche che saranno attivate presso il realizzando
impianto (n. 3 campi per calcio a 11, calciotto e calcetto, palestra, piscina coperta, etc.)
Il valore del mercato è dato:
 per le attività sportive sviluppabili nella palestra, si è individuato il mercato potenziale applicando la
     percentuale del 26,8% sulla popolazione del mercato obiettivo individuando una popolazione di praticanti
     di circa 14.804 unità. Il fatturato potenziale è stato determinato applicando una tariffa media unitaria (che
     tenga conto delle diverse attività contemplate) di circa € 87,50 (esclusa IVA) annuali a partecipante;
 identica metodologia è stata fatta per individuare il fatturato potenziale per i segmenti calcio. Ottenuto
     sulla base dei potenziali partecipanti alle partite giocate considerate ed applicando una tariffa media
     unitaria (che tenga conto delle diverse attività contemplate) di circa € 38,00 (esclusa IVA) annuali a
     partecipante;
 medesime considerazione valgono per la gestione della piscina per la quale si applica una tariffa media
     unitaria di circa € 87,50 (esclusa IVA).
Le ipotesi di prezzo e di utilizzo delle attrezzature sono state fatte, sulla base di una indagine diretta
realizzata presso gli esistenti impianti della zona per evidenziare servizi e prezzi praticati. Sono stati inoltre
intervistati opinion leaders per confrontare ed ottenere indicazioni sulle metodologie adottate. L’indagine
diretta ha evidenziato che i prezzi praticati, laddove esistono impianti sportivi, sono inferiori rispetto a quelli
dalla presente proposta. Si tenga presente però che l’impianto così come progettato non presenta concorrenti
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                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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diretti che possano offrire la stessa completezza, qualità e diversificazione di servizi. Inoltre, le tariffe
ipotizzate saranno applicate a partire dall’ultimazione dei lavori come da cronoprogramma di realizzazione.

Relativamente al comparto ricettivo - commerciale che verrà realizzato a supporto della “Cittadella dello
Sport”, bisogna considerare la presenza nell’area geografica di riferimento di importanti centri di attrazione
turistica (area archeologica di Ercolano e di Pompei, il cratere ed il Parco Nazionale del Vesuvio) che allo
stato attuale hanno innescato una virtuosa competitività, specializzandosi nell’offerta di percorsi naturalistici,
enogastronomici ed artigianali, senza però una sufficiente presenza di strutture ricettive. In tale contesto, la
realizzazione di una nuova struttura alberghierà verrà sicuramente salutata positivamente dalle masse di
turisti italiani e stranieri incidenti sull’area vesuviana.




A.2.4) Analisi SWOT

Dall’analisi fatta, dai risultati emersi dalle indagini dirette e dalle elaborazioni dei dati forniti dall’ISTAT è
possibile individuare i punti di forza e di debolezza del progetto utilizzando l’analisi SWOT.


                                PUNTI DI FORZA                                                                               PUNTI DI DEBOLEZZA


Unicità: nell’area geografica considerata come riferimento
non esistono impianti sportivi come quello proposto. Gli                                          Novità dell’impianto: per l’area geografica di riferimento
impianti sportivi concorrenti vanno considerati non come                                          un impianto come quello proposto è una novità, fattore
strutture ma come semplici insiemi di servizi.                                                    questo che può creare problemi ai potenziali clienti.

Diversificazione dell’offerta: i sevizi che verranno offerti                                      Manutenzione: Le caratteristiche strutturali dell’impianto
saranno tutti coordinati tra loro aumentando l’appeal della                                       comporteranno elevati costi di manutenzione.
struttura e la forza di attrazione. La presenza, oltre agli
spazi dedicati alla pratica sportiva, di servizi ricettivi e
commerciali permettono l’integrazione di ulteriori attività di                                    Fattore culturale: la cultura dominante che non considera
tempo libero, permettendo di ridurre al minimo i tempi                                            il tempo libero come una risorsa della vita quotidiana fa sì
morti, incentivando al contempo la forza attrativa del                                            che molti potenziali clienti non considerino l’attività fisica
complesso.                                                                                        ed in generale la cura del proprio corpo come un aspetto
                                                                                                  importante della vita.
Qualità della struttura: le caratteristiche strutturali che
caratterizzeranno l’impianto risulteranno qualitativamente
uniche nell’intera area geografica considerata come
riferimento.




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                                                                                               24 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




                                                                 A.3) SOLUZIONE REALIZZATIVA




A.3.1) Scelta della procedura amministrativa d’attuazione

La decisione di realizzare una moderna “Cittadella dello Sport”, contestualmente alla mancata disponibilità
di risorse in bilancio destinate al pagamento totale dell’onere finanziario per la realizzazione dell’intervento,
ha necessitato la ricerca da parte dell’Amministrazione comunale di Torre del Greco della soluzione più
idonea per la scelta della procedura amministrativa d’attuazione. Tale soluzione, dopo un’attenta analisi dei
tempi e dei modi attuativi dell’intervento è stata identificata negli strumenti offerti dalla c.d. “Finanza di
Progetto”, in particolare nella procedura d’attuazione prevista dall’art. 1, co. 1, lett. ee) del D.Lgs.
152/2008.
Tale tecnica, caratterizzata dal coinvolgimento di risorse private, abbraccia diversi aspetti (progettazione,
costruzione, gestione) che globalmente considerati forniscono un quadro oltremodo favorevole riguardo la
fattibilità dell’intervento. La soluzione indicata infatti prevede non solo un aspetto costruttivo, meramente
realizzativo dell’opera, ma ne affianca ad esso due ulteriori ossia la progettazione e la successiva gestione.
La scelta di affidare al soggetto privato individuato attraverso la procedura concorsuale di cui trattasi la
realizzazione dell’opera, nonché la relativa progettazione e gestione funzionale ed economica è frutto di una
visione di ampio respiro in cui la conoscenza delle esigenze e delle necessità del servizio da erogare,
caratteristica insita nell’attività di gestione, si riflette sulle scelte di progetto e messa in opera dell’intervento,
conducendo pertanto ad un’attività di pianificazione a lungo termine dell’opera - servizio preventivata che
conseguirà così un più alto livello di efficienza funzionale ed economica. L’attenzione del privato si
focalizza infatti sullo sviluppo di progetti competitivi, con riguardo specifico al momento della gestione, non
più unicamente al momento della costruzione, favorendo il miglioramento qualitativo dell’opera e la ricerca
di una maggiore efficienza sin dalla fase progettuale (e ciò differenzia gli strumenti della “Finanza di
Progetto” rispetto ad altre procedure quali l’appalto). Sarà infatti la funzionalità dell’opera, e la conseguente
erogazione di servizi, il fulcro dell’intero procedimento realizzativo, poiché da essa deriveranno i flussi di
cassa che finanzieranno l’investimento, eliminando il rischio di realizzare c.d. “cattedrali nel deserto”, opere
perfette da un punto di vista tecnico e costruttivo ma del tutto inadatte alla gestione ed alla produzione di
utilità.
La scelta dell’Amministrazione comunale di Torre del Greco di voler procedere, tramite la procedura
indicata, all’affidamento di una “Concessione di progettazione, costruzione e gestione funzionale ed
economica di una Cittadella dello Sport” comporta inoltre due ulteriori vantaggi: la certezza ed il rispetto
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                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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dei tempi e dei costi. L’individuato futuro Concessionario stipulerà infatti contratti commerciali “ad hoc”
con le molteplici e diverse controparti specializzate nei settori operativi coinvolti, effettuando le proprie
scelte con le regole che guidano l’imprenditore privato, contraendo alle migliori condizioni. Focalizzando
l’attenzione sulle attività di realizzazione e di gestione che il Concessionario dovrà svolgere, a questi, sulla
base di un apposito “contratto di servizio”, competerà l’espletamento delle seguenti attività (la cui
elencazione avviene a titolo puramente indicativo, non tassativo, per macro voci):
 la progettazione definitiva ed esecutiva dell’intero complesso sportivo al fine di renderlo completo e
     pronto all’utilizzo;
 l’attivazione ed il completo svolgimento di ogni procedura tecnica e/o amministrativa necessaria ai fini
     della realizzazione dell’intervento;
 le eventuali attività espropriative, l’eventuale contenzioso e le indennità dovute a terzi;
 la fornitura dei materiali, l’installazione e la posa in opera dei componenti e degli impianti necessari;
 le opere edili eventuali e connesse;
 l’allacciamento alle reti di sottoservizi ed alla viabilità preesistente;
 le attività di Direzione dei lavori, coordinamento per la sicurezza, contabilità ed i collaudi;
 gli ulteriori iter amministrativi e/o autorizzativi eventualmente necessari, ivi compresa l’autorizzazione
     paesaggistica ex art. 146 del D.lgs n. 42/2004, per il rilascio del Permesso di Costruire ex D.P.R.
     380/2001;
 il totale finanziamento delle spese tecniche, legali e di consulenza tecnico - amministrativa necessarie, o
     che si renderanno necessarie, per l’attuazione dell’intervento;
 la manutenzione ordinaria e straordinaria per l’intera durata della Concessione dell’impianto realizzato;
 la gestione economica e funzionale dell’impianto, realizzata per l’intera durata della Concessione, che
     avrà luogo ai prezzi ed alle condizioni offerte dal Concessionario in sede di gara, cui verranno applicati
     gli eventuali meccanismi revisionali previsti dal “Piano economico - finanziario” presentato ed approvati
     dall’Amministrazione comunale di Torre del Greco.
Il Concessionario sosterrà i costi derivanti dall’espletamento delle attività sopra indicate, introitandone i
corrispondenti ricavi. Il Concessionario applicherà i sistemi tariffari deliberati dal Consiglio Comunale, o
quelli ratificati dal Consiglio stesso in caso di modifiche apportate in fase di gara.
L’Amministrazione comunale di Torre del Greco, qualora ritenga che gli strumenti finanziari sovrastanti
all’operazione e necessari ad integrare i capitali propri del Concessionario (capitali bancari) richiedano la
costituzione di garanzie reali, concede la disponibilità al rilascio di una garanzia fidejussoria, ai sensi
dell’art. 207, comma 2 del D.Lgs. n. 267/2000, per il Concessionario che intenda far ricorso all’accensione di
un mutuo presso un Istituto di Credito. L’Amministrazione, altresì, autorizzerà il Concessionario, dal
momento della stipula definitiva della concessione e per l’intera durata della stessa, alla ricerca, secondo
opportunità e convenienza, anche in nome e per conto del Comune di Torre del Greco, di ogni possibile
strumento finanziaro (sia esso rappresentato da agevolazioni e/o contributi in conto capitale), offerto dal

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                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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mercato nazionale e/o regionale e/o comunitario ai fini della realizzazione, del completamento e/o del
potenziamento dell’intervento in oggetto. In caso di ottenimento ed accesso a tali strumenti finanziari, il
Concessionario si impegnerà ad adeguare le tariffe indicate nel “Piano economico - finanziario” presentato
in sede di gara ed approvato dall’Amministrazione comunale di Torre del Greco.




                                                ITER AMMINISTRATIVO - FINANZA DI PROGETTO
                                                              (art. 1, co. 1, lett. ee) del D.Lgs. 152/2008)




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                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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                         Redazione di uno STUDIO DI FATTIBILITÀ da parte dell’Amministrazione aggiudicatrice



                         Pubblicazione del BANDO DI GARA ponendo a base di gara lo STUDIO DI FATTIBILITÀ
                                             (art. 1, co. 1, lett. ee), punto 1 D.Lgs. 152/2008)



                                            Presentazione delle PROPOSTE da parte dei soggetti interessati



                                                  VALUTAZIONE delle offerte pervenute secondo il criterio
                                                 dell’OFFERTA ECONOMICAMENTE PIÙ VANTAGGIOSA
                                                               (art. 83 D.Lgs. 163/2006)



                                             Redazione della GRADUATORIA e nomina del PROMOTORE,
                                                           anche in presenza di una sola offerta
                                              (art. 1, co. 1, lett. ee) punto 10, lett. a) e b) D.Lgs 152/2008)



            L’Amministrazione aggiudicatrice pone in APPROVAZIONE il PROGETTO PRELIMINARE presentato dal
                              PROMOTORE, con le modalità indicate dell’art. 97 D.Lgs. 163/2006
                                   (art. 1, co. 1, lett. ee) punto 10, lett. c) D.Lgs 152/2008))



                  Qualora il progetto NON NECESSITI di                                                              Qualora il progetto NECESSITI di
                           modifiche progettuali                                                                         modifiche progettuali



                                                                                                                       Richiesta delle MODIFICHE al
                                                                                                                               PROMOTORE


                                                                              ACCETTAZIONE                                    MANCATA ACCETTAZIONE
                                                                              delle MODIFICHE                                    delle MODIFICHE


                                                                                                                      Richiesta delle MODIFICHE ai
                                                                                                                   CONCORRENTI SUCCESSIVI in
                                                                                                                              GRADUATORIA
                                                                                                                 (art. 1, co. 1, lett. ee) punto 10, lett. e)
                  STIPULA diretta della CONCESSIONE
                                                                                                                              D.Lgs 152/2008)
                  (art. 1, co. 1, lett. ee) punto 10, lett. d)
                               D.Lgs 152/2008)

                                                                                                             ACCETTAZIONE da parte del concorrente
                                                                                                                    NON PROMOTORE


                                                                                                                    STIPULA della CONCESSIONE
                                                                                                                 (art. 1, co. 1, lett. ee) punto 10, lett. d)
                                                                                                                              D.Lgs 152/2008)




                                                           B.1) DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO



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                                                                                               28 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                           Comune di Torre del Greco
                                                                             Cittadella dello Sport
    ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




B.1.1) La localizzazione e le previsioni del P.R.G. vigente
.

L’area individuata per la realizzazione della “Cittadella dello Sport” è individuata nell’immagine a seguire.




Le prescrizioni urbanistiche del Piano Regolatore Generale riguardanti la zona appena identificata sono le
seguenti.

                                                                       Art. 24 - Zona Omogenea “F3”
                                Classe d’instabilità: basso rischio (BR), medio rischio (MR), alto rischio (AR)
    1. Verde pubblico attrezzato. E’ consentita soltanto la costruzione di attrezzature sportive, per lo svago, la
       cultura ed il tempo libero.
    2. Gli interventi di cui al comma 1 sono consentiti:
    - nelle aree a basso rischio (BR), previo studi e indagini volti alla conoscenza delle caratteristiche del sito
      ed alla individuazione di eventuali situazioni di rischio;
    - nelle aree a medio rischio (MR), previo indagini e studi che abbiano la finalità di individuare azioni e
      provvedimenti volti alla eliminazione e mitigazione delle eventuali situazioni di rischio;
    - nelle aree ad alto rischio (AR), limitatamente alla realizzazione di attrezzature pubbliche e/o di rilevante
         interesse pubblico, ritenute indispensabili e necessarie, e solo se preceduti da studi ed indagini volti alla
         individuazione e valutazione delle cause predisponenti le situazioni di rischio, nonché all’individuazione
         di azioni, provvedimenti, progettazione e realizzazioni di interventi di mitigazione delle stesse.
B.1.2) Descrizione dell’intervento

L’ipotesi progettuale alla base del Programma d’Intervento illustrato nel presente documento prevede la
realizzazione di una completa serie di impianti sportivi, nonché le attrezzature ed i servizi a supporto che
____________________________________________________________________________________________
                                                                                                 29 _____________________________________________________________________________________________
                                                                                 Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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daranno vita nell’insieme alla “Cittadella dello Sport”.
La decisione di voler integrare delle strutture con diversa vocazione va ricercata nell’intenzione di creare un
mix di funzioni altamente appetibile per gli utenti garantendo una migliore razionalizzazione dell’intervento.
L’esigenza di garantire la massima fruibilità del complesso sportivo ad una più ampia platea possibile di
utenti, interessati alle diverse funzioni presenti attraverso la creazione di un ambiente armonico, rilassante e
qualificante impone inoltre la previsione dell’utilizzazione, ove possibile, di materiali eco - compatibili per la
pavimentazione e gli arredi esterni. Importanza verrà altresì data all’inserimento di particolari a verde
all’interno del complesso mediante aiuole e fioriere, la piantumazione di siepi e/o alberi, realizzando così una
separazione dell’area dal contesto andando a creare un ambiente “ovattato” in cui esercitare l’attività
sportiva.

Comparto SPORT                                                                                                                                     mq.                          mc.

- Palazzetto dello Sport                                                                                                                                 2.611                      17.059

- Piscina coperta                                                                                                                                        1.254

- Piscina scoperta                                                                                                                                       312,5

- Campo di calcio                                                                                                                                      13.056

- Campo di calcetto                                                                                                                                         986

- Campo “calciotto”                                                                                                                                      2.816

- Campo Polivalente                                                                                                                                      1.056

- Spogliatoi                                                                                                                                                395                       1.185

- Biglietteria                                                                                                                                                69                         207



Comparto RICETTIVO - SERVIZI E/O COMMERCIO                                                                                                         mq.                          mc.

- Hotel                                                                                                                                                     760                       9.880

- Struttura polifunzionale per servizi e/o commercio a supporto                                                                                          2.750                      22.000



STANDARD Urbanistici                                                                                                                               mq.                          mc.

- Parcheggi                                                                                                                                            20.295

- Verde attrezzato                                                                                                                                     26.850


Il Palazzetto dello Sport, costituito da due corpi di fabbrica, rispettivamente di 4,50 e 10,00 m. di altezza
massima, ospiterà gli spazi dedicati alla palestra ed alle attività “indoor”. La palestra sarà costituita da una
sala polifunzionale dove, secondo orari e turnazioni programmate, gli utenti potranno scegliere di esercitare
discipline di allenamento singole e/o pacchetti completi di diverse attività. Parlando in termini generali le
attività esercitabili saranno rappresentate dalle varie discipline del fitness, dello spinning, del body building,
della danza sportiva e/o dei balli di gruppo.

____________________________________________________________________________________________
                                                                                               30 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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La piscina coperta, in adiacenza al Palazzetto dello Sport, sarà deputata allo svolgimento delle attività
natatorie. La diversificazione temporale delle attività verrà incentivata per stimolare la diffusione della
pratica sportiva e della didattica natatoria verso un ventaglio quanto più vasto possibile di utilizzatori
(bambini, giovani e adulti, anziani) cui verrano proposti specifiche e dedicate modalità di esercizio (ad es.
nuoto in gravidanza, nuoto per anziani, acquafitness ed idroginnastica). Si favorirà inoltre lo svolgimento di
attività specificamente rivolte a particolari categorie di soggetti, quali a titolo esemplificativo: portatori di
handicap, traumatizzati, soggetti in condizione di disagio economico e/o sociale. La piscina potrà inoltre
essere considerata struttura portante per la diffusione, a livello prima amatoriale e via via sempre più
agonistico, delle varie discipline del nuoto attraverso il coinvolgimento delle Associazioni Sportive anche già
presenti sul territorio. La piscina scoperta potrà essere utilizzata, otre che per le normali attività natatorie,
anche per l’organizzazione di “centri estivi” per bambini, con il supporto di personale qualificato che li
covolgerà in attività psicomotorie, di socializzazione e di ricreative.
I diversi campi dedicati al calcio consentiranno la pratica dello sport “nazionale” per eccellenza nelle più
diverse combinazioni disponibili (calcio a 11, a 8, a 5). La realizzazione dei campi, assistiti dai necessari
spogliatoi e tribune per il pubblico consentirà la pratica dello sport sia a livello dilettantistico, la classica
partitella ed i tornei tra amici, sia in maniera agonistica.
Il campo polivalente potrà essere utilizzato per altri sport all’aperto, la promozione di manifestazioni, fiere e
quant’altro attinente alle finalità della struttura.
Le attività di carattere ricettivo verranno svolte nell’apposita struttura, ipotizzata su quattro livelli di altezza
massima di 13 metri. La realizzazione di tale struttura rappresenterà un indubbio beneficio per l’intera area,
venendo a soddisfare un bisogno di ricettività diffuso sul territorio e completando, allo stesso tempo, la
filosofia progettuale alla base dell’intero complesso sportivo, rivolgendosi alla particolare forma di “turismo
sportivo” richiamato dalla presenza del complesso sportivo stesso.
La struttura polifunzionale per servizi e/o commercio a supporto, su due livelli per un’altezza massima di 8
metri, ospiterà le realtà che vorranno insediarsi e godere così di una collocazione privilegiata all’interno di
una struttura di nuova concezione e di una dimensione più rilassata in cui trascorrere il tempo libero (es.
servizi per la ristorazione, cura e benessere estetico, punti vendita di prodotti sportivi) al fine di rendere
ancora più completo ed “appetibile” l’intero complesso.
Il progetto prevede infine la realizzazione di n. 5 aree di parcheggio, dislocate su tutti i lati del complesso al
fine di diversificarne le funzioni ed ottenere una razionalizzazione del traffico veicolare.




                                                                  B.2) STIMA DELL’INTERVENTO




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                                                                                               31 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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B.2.1) Quadro economico

L’ipotesi progettuale per la realizzazione dell’opera, ai fine della stima del costo dell’intervento, è basata su
costi parametrici. Di seguito si riporta il quadro economico elaborato.


                                                                            QUADRO ECONOMICO

A) LAVORI

- Comparto SPORT                                                                                       €                                5.293.810,00

- Comparto RICETTIVO - SERVIZI E/O COMMERCIO                                                           €                                8.294.000,00

- Urbanizzazioni                                                                                       €                                2.327.625,00

                                                                                  Sommano €                                           15.915.435,00

B) ONERI PER LA SICUREZZA                                                                              €                                   477.463,05

                                                                                  Sommano €                                           16.392.898,05                     16.392.898,05

C) SOMME A DISPOSIZIONE

1) Imprevisti                                                                                          €                                   491.786,94

2) Spese tecniche                                                                                      €                                1.311.431,84

3) Spese legali, consulenze e varie tecniche                                                           €                                   491.786,94

4) CNPAIA (2% di C/2,C/3)                                                                              €                                     36.064,38

5) Oneri finanziari di preammortamento                                                                 €                                1.403.465,42

6) IVA

- per lavori ed imprevisti (10%)                                                                       €                                1.688.468,50

- per spese tecniche (20%)                                                                             €                                   367.856,63

                                                                                  Sommano €                                                                               5.790.860,65

                                                                         Totale generale €                                                                              22.183.758,70




                                B.3) STUDIO DI PREFATTIBILITÀ AMBIENTALE DELL’INTERVENTO




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                                                                                               32 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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B.3.1) Obiettivi di sostenibilità ambientale

Il presente documento, per la finalità cui è destinato, illustra in forma unicamente schematica l’approccio
alla problematica della sostenibilità ambientale e degli impatti dell’intervento proposto con l’individuazione
delle tematiche coinvolte. Il riferimento normativo posto a base delle successive rappresentazioni è basato su
quanto previsto dalla procedura di Valutazione Ambientale Strategica (V.A.S.), secondo il D.Lgs. n. 4/08.
Gli obiettivi principali che il Programma d’Intervento presentato intende perseguire riguardo il profilo
strettamente ambientale sono riassumibili in:
1) promozione dell’uso razionale e sviluppo ordinato del territorio mediante il minimo consumo di suolo;
2) tutela dell’integrità fisica e culturale del territorio, riqualificazione del tessuto insediativo esistente,
                       recupero del sito compromesso attraverso la creazione di un’area dedicata alla pratica sportiva ed alla
                       socialità perfettamente integrata nell’ambiente;
3) miglioramento della salubrità e della vivibilità con conseguente innlzamento degli standard qualitativi
                       della vita nell’area interessata.


                                                                       OBIETTIVI DI SOSTENIBILITÀ

                             Tematica                 Temi prioritari                                       Possibili effetti del programma d’intervento

                                                         popolazione                              incremento del numero degli abitanti che accedono all’area
                               socio
                                                        occupazione                                                    incremento dell’offerta lavorativa
  COMPONENTI TERRITORIALI




                             economica
                                                           economia                                       rivitalizzazione del tessuto commerciale / sociale

                                                    ambiente edificato

                              ambiente            standard urbanistici e                          incremento dell’edificato e degli standard con conseguente
                               urbano                 attrezzature                                          miglioramento della qualità della vita

                                               qualità sociale e degli spazi

                                                 emissioni dei principali
                              mobilità                                                                                   aumento del traffico veicolare
                                                  inquinanti atmosferici

                                                                                                        aumento del consumo delle risorse energetiche per
                               energia              consumi energetici
                                                                                                                  l’alimentazione degli impianti

                                 aria                  qualità dell’aria                                           aumento delle emissioni in atmosfera
  COMPONENTI AMBIENTALI




                                suolo                 uso del territorio                                     consumo di suolo dovuto a nuove edificazioni

                                rifiuti            produzione di rifiuti                                              aumento della produzione di rifiuti

                                                Inquinamento acustico e                               aumento derivante da traffico veicolare e da pressione
                             agenti fisici
                                                       luminoso                                                            antropica

                                                        consumi idrici                                                         aumento dei consumi
                               acqua
                                                         acque reflue                                                             aumento dei reflui

                             paesaggio                  qualità visiva                                  alterazione degli aspetti caratteristici del paesaggio
Nella tabella successiva vengono sinteticamente illustrate le principali problematiche ambientali correlate
all’attuazione dell’intervento con indicazione delle misure di mitigazione.


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                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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                                           PRINCIPALI FATTORI INQUINANTI E MISURE DI MITIGAZIONE

                Fattore                                    Problema specifico                                                     Misure di mitigazione

        INQUINAMENTO                                                                                            realizzazione della viabilità interna ed esterna
                                                       TRAFFICO VEICOLARE
         ATMOSFERICO                                                                                          all’impianto curata sotto il profilo dell’accessibilità

                                                                                                          ottimizzare il rapporto tra le specifiche strutture, le reti
                                                                   IMPIANTI
                                                                                                                          tecnologiche e gli impianti

                                                                                                              riduzione della mobilità veicolare integrando in
        INQUINAMENTO
                                                                                                             maniera dinamica e compatibile le funzioni urbane
          ACUSTICO
                                                       TRAFFICO VEICOLARE                                              esistenti ed il nuovo impianto

                                                                                                              miglioramento del manto stradale con l’utilizzo di
                                                                                                                             asfalti assorbenti

                                                                                                                 utilizzo tecnologie a basso impatto attraverso
                                                                                                                  l’istallazione di impianti a bassa emissione
     INQUINAMENTO
                                                                   IMPIANTI                               curare lo sviluppo dei tracciati localizzando gli impianti
   ELETTROMAGNETICO
                                                                                                             a una distanza di sicurezza dai possibili bersagli
                                                                                                                                   sensibili

                                                                                                            limitazione dei livelli di luminanza ed illuminamento
                                                                                                            delle superfici a quanto effettivamente necessario e
                                                                                                               negli orari in cui le caratteristiche di uso della
        INQUINAMENTO                                                                                                       superficie lo consentano
                                                          IMPIANTI E SERVIZI
          LUMINOSO
                                                                                                           minimizzazione della dispersione diretta di luce da
                                                                                                          parte degli apparecchi di illuminazione al di fuori delle
                                                                                                                            aree da illuminare

INQUINAMENTO TERMICO                                 EDIFICATO IN GENERALE                                      utilizzo di tecniche e materiali “eco-compatibili”

                                                                                                           realizzare una efficiente rete di raccolta e trattamento
                                                                                                             delle acque di scolo opportuna per la regimazione
 INQUINAMENTO REGIME                                                                                                             delle acque
                                                             ACQUE REFLUE
       IDRAULICO
                                                                                                          interventi progettuali di adeguamento delle portate per
                                                                                                            evitare sovraccarichi sul sistema fognario esistente

        INQUINAMENTO
                                                                     RIFIUTI                               razionalizzazione delle fasi di raccolta e smaltimento
          AMBIENTALE




                                 C.1) ANALISI DELLA FATTIBILITÀ FINANZIARIA (COSTI E RICAVI)
                                    CON RIFERIMENTO ALLE FASI DI COSTRUZIONE E GESTIONE


____________________________________________________________________________________________
                                                                                               34 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




C.1.1) Cronoprogramma degli investimenti

                                                              CRONOPROGRAMMA DEGLI INVESTIMENTI
                                                        DISTRIBUZIONE SPESE PER ANNO (ESCLUSA IVA)

         INVESTIMENTI CHE NON COSTITUISCONO
                                                                                               Anno 1                    Anno 2                    Anno 3                      Totale
                  IMMOBILIZZAZIONI

Comparto SPORT                                                                                 3.529.206,67            1.764.603,33                           0,00           5.293.810,00
Comparto RICETTIVO - SERVIZI E/O COMMERCIO                                                               0,00          2.764.666,67               5.529.333,33               8.294.000,00
Urbanizzazioni                                                                                  332.517,86             1.330.071,43                  665.035,71              2.327.625,00
Oneri per la sicurezza                                                                          115.851,74                175.780,24                 185.831,07                477.463,05
Imprevisti                                                                                      119.327,29                181.053,65                 191.406,00                491.786,94
Spese tecniche e legali                                                                         484.021,88                774.435,02                 580.826,26              1.839.283,16
                                                                          Totale               4.580.925,43            6.990.610,34               7.152.432,38             18.723.968,15


L’intervento di realizzazione sarà concluso entro mesi 36 (trentasei) dall’inizio dei lavori, prevedendo che
nel corso del primo anno si proceda alla realizzazione di buona parte del Comparto SPORT e delle connesse
opere di urbanizzazione, nel secondo anno si concluda l’area e vengano avviati i lavori per il Comparto
RICETTIVO - SERVIZI E/O COMMERCIO, che nel terzo anno siano completati definitivamente tutti i
lavori di realizzazione.



C.1.2) Fabbisogno finanziario

Dalle precedenti tabelle, relative ai costi di realizzazione dell’investimento, si rileva che il fabbisogno
finanziario ammonta complessivamente ad € 18.723.968,00 oltre IVA ed altri investimenti relativi agli
allestimenti ed alle attrezzature necessari per il corretto funzionamento delle attività previste per un importo
pari ad € 1.700.000,00. Gli oneri finanziari di preammortamento sono pari ad € 1.403.465,42 Il totale è pari
ad € 21.827.434 che si stima trovi copertura attraverso l’apporto di mezzi propri per € 4.668.492,04 conferito
come capitale sociale alla eventuale Società di Progetto, un finanziamento bancario pari ad € 14.005.476,11
ed un “contributo a titolo di prezzo” a carico dell’Ente, ex art. 143 del D.Lgs. n. 163/2006, proveniente da
Delibera CIPE n. 20/2004 recante “Quota E.4 - Risorse Regione Mezzogiorno” (finanziamento di programmi
di promozione imprenditoriale nelle aree depresse) pari ad € 1.750.000,00 per gli anni d’esercizio 2008 e
2009. Di seguito è riportata la tempistica dei conferimenti

                    TEMPISTICA DEI CONFERIMENTI                                                          Anno 1                           Anno 2                           Anno 3

CAPITALE SOCIALE                                                                                             926.481,36                     1.528.902,58                     2.213.108,10

FINANZIAMENTI A M / L TERMINE                                                                              2.779.444,07                     4.586.707,75                     6.639.324,29
CONTRIBUTO PUBBLICO                                                                                          875.000,00                       875.000,00                                      0
Per il finanziamento di importo pari ad € 14.005.476,11 ad un tasso del 5,50%, è stato ipotizzato il seguente
piano di ammortamento con un periodo di preammortamento che coincide con il periodo di realizzazione
dell’intervento.
____________________________________________________________________________________________
                                                                                               35 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                           Comune di Torre del Greco
                                                                             Cittadella dello Sport
   ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




                                                                            Ammortamento finanziario

                                                                                   Preammortamento

             1S/1                           2S/1                           1S/2                              2S/2                             1S/3                             2S/3

               75.863,00                    113.794,49                     189.657,49                         265.520,48                       341.383,48                        417.246,48

          2.334.246,02                   4.668.492,04                   7.002.738,06                       9.336.984,08                   11.671.230,10                    14.005.476,11



       Anno 1                   Anno 2                  Anno 3                   Anno 4                   Anno 5                  Anno 6                 Anno 7                   Anno 8

      162.147,59               172.687,18              183.911,85               195.866,12               208.597,42             222.156,25              236.596,41               251.975,17

      910.355,95               899.816,35              888.591,69               876.637,42               863.906,12             850.347,29              835.907,13               820.528,36

   13.843.328,5 13.670.641,3 13.486.729,4 13.290.863,3 13.082.265,9 12.860.109,7 12.623.513,2 12.371.538,1
              2            4            9            7            5            0            9            1



  Anno 9                   Anno 10                   Anno 11                   Anno 12                   Anno 13                   Anno 14                  Anno 15                  Anno 16

  268.353,56                285.796,54                304.373,32               324.157,58                 345.227,83               367.667,63               391.566,03                417.017,82

  804.149,98                786.707,00                768.130,22               748.345,95                 727.275,71               704.835,90               680.937,51                655.485,72

12.103.184,55 11.817.388,01 11.513.014,69 11.188.857,11 10.843.629,28 10.475.961,65 10.084.395,62                                                                                  9.667.377,79



       Anno 17                   Anno 18                  Anno 19                 Anno 20                 Anno 21                 Anno 22                Anno 23                 Anno 24

        444.123,98               472.992,04              503.736,52              536.479,40               571.350,56             608.488,34              648.040,09              690.162,69

        628.379,56               599.511,50              568.767,02              536.024,14               501.152,98             464.015,19              424.463,45              382.340,85

     9.223.253,81             8.750.261,77 8.246.525,25 7.710.045,85 7.138.695,29 6.530.206,95 5.882.166,86 5.192.004,17



          Anno 25                          Anno 26                           Anno 27                          Anno 28                        Anno 29                         Anno 30

              735.023,27                        782.799,78                       833.681,77                      887.871,08                      945.582,70                  1.007.045,58

              337.480,27                        289.703,76                       238.821,77                      184.632,46                      126.920,84                       65.457,96

           4.456.980,90                      3.674.181,12                     2.840.499,36                    1.952.628,28                    1.007.045,58                                 0,00



   E’ stata prevista un imposta sostitutiva sul mutuo dello 0,25% ed una commissione dello 0,75%.



   C.1.3) Struttura economica

   Ipotesi sulle variabili economiche rilevanti il progetto
   ____________________________________________________________________________________________
                                                                                                  36 _____________________________________________________________________________________________
                                                                                 Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




Nella redazione della valutazione economico - finanziaria si sono formulate alcune ipotesi di base circa
l’andamento di alcuni parametri economici, finanziari e monetari di interesse ai fini dell’analisi che qui di
seguito si riportano:
    Le spese complessive dell’opera ammontano ad € 18.723.968,15 al netto dell’IVA e degli oneri finanziari
     di preammortamento.
 La struttura finanziaria presenta un rapporto debito - equity pari a 3/1; i mezzi propri occorrenti alla
     realizzazione dell’investimento risultano essere pari ad € 4.688.492,04 sotto forma di capitale sociale.
 L’aliquota IVA applicata per i costi di gestione è quella ordinaria del 20%.
 L’aliquota IRES applicata è quella ordinaria del 27,50% stimata costante nell’arco temporale di
     valutazione anche se è da ritenere che nello stesso periodo la stessa subirà variazioni apprezzabili.
     L’aliquota IRAP è quella ordinaria del 3,90%. Non si è tenuto conto in sede di calcolo di eventuali
     deduzioni previste dalla normativa di riferimento.
 Imposta sostitutiva sul mutuo pari allo 0,25% dell’importo del finanziamento; commissioni sul
     finanziamento pari allo 0,75%
 I costi di gestione ed ricavi provenienti dalla gestione dell’attività sono stati inflazionati nel corso degli
     anni ad un tasso convenzionale del 1,5% annuo, a partire dal secondo anno di concessione. Il cui termine
     è di 30 (trenta) anni.
 I beni previsti per gli allestimenti, gli arredi e le attrezzature necessarie per il corretto funzionamento della
     struttura che ammontano a € 1.700.000,00 sono stati ammortizzati in 30 anni.




C.1.4) Struttura dei ricavi di gestione

Si è ipotizzata la gestione delle strutture da realizzare:
 n. 1 campo di calcio a 11;
 n. 1 campo di calcio a 8;
 n. 2 campi di calcioa a 5;
 struttura destinata alla piscina al coperto, alla palestra ed al palazzetto dello sport, con campo adattabile
     agli sport di basket e pallavolo;
 n. 1 piscina all’aperto;
 n. 1 campo polivalente;
 struttura destinata all’attività ricettiva - servizi e/o commercio;
La gestione di tali strutture consentono la copertua dei costi dell’investimento ed un’adeguata remunerazione
dei capitali investiti dai soggetti privati. In particolare, i ricavi di gestione sono stati stimati conformti a
prezzi, quantità e flussi di seguito indicati.
                                                                              RICAVI DI GESTIONE
                   Tipologia prodotto-servizio                                           Unità                 Tariffe                Flussi Ricavi annui                       Totale

____________________________________________________________________________________________
                                                                                               37 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




                                                                                                         ( esclusa IVA)

Gestione campi
Affitto campo da calcio a 11                                                                   1                        156,25            300           46.875,00
Affitto campo da calcio a 8                                                                    1                        135,42            450           60.937,50
Affitto campo da calcio a 5                                                                    2                          83,33           450           75.000,00
Affitto Palezzetto dello Sport per gare                                                        1                        312,50            128           40.000,00
Affitto Campo Polisportivo per manifestazioni sportive                                         1                     2.083,33               15          31.250,00
Sponsorizzazioni                                                                               1                   10.416,67                12        125.000,00
                                                                                                                                                             Totale          379.062,50
Piscina
Quota d'iscrizione mensile                                                                     1                          31,25           175             5.468,75
Abbonamento (12 ingressi)                                                                      10                         91,67           700         641.666,67
Abbonamento mensile bisettimanali                                                              10                         57,81        1.050          607.031,25
Abbonamento trimestrale bisettimanali                                                          4                        171,88            280         192.500,00
Iscrizione trimestrale                                                                         1                          18,75             70            1.312,50
Baby 4-6 anni mensile bisettimanali                                                            10                         55,00           350         192.500,00
Baby 4-6 anni trimestrale bisettimanali                                                        4                        154,69              28          17.325,00
Acquagym                                                                                       10                         63,02           350         220.572,92
Nuoto libero                                                                                   10                         15,63           350           54.687,50
                                                                                                                                                             Totale 1.933.064,58
Piscina all’aperto
Quota Ingresso Adulti                                                                          60                         15,63           112         105.000,00
Quota ingresso bambini fino a 6 anni                                                           40                           8,33          112           37.333,33
Abbonamento Quindicinale Singolo                                                               6                        208,33            120         150.000,00
Abbonamento Quindicinale Famiglia (2 ad. + 2 bamb.)                                            6                        572,92            120         412.500,00
                                                                                                                                                             Totale          704.833,33
Palestra
Abbonamenti Mensili                                                                            1                          36,46        1.400            51.041,67
Abbonamenti Trimestrali                                                                        1                          98,96        1.960          193.958,33
Quota d'iscrizione Trimenstrale                                                                1                          15,63           490             7.656,25
Abbonamenti Annuali                                                                            1                        302,08              70          21.145,83
Abbonamenti Speciali (spinning)                                                                20                         26,04        1.200          625.000,00
Quota d'iscrizione mensile                                                                     1                          36,46        1.400            51.041,67
                                                                                                                                                            Totale           949.843,75
Struttura ricettiva                                                                      Unità                 Tariffe                Flussi Ricavi annui
Singola                                                                                        15                         41,67           300         187.500,00
Doppia                                                                                         15                         78,13           300         351.562,50
Tripla                                                                                         10                         93,75           300         281.250,00
Spese accessorie (minibar, servizio in camera ecc.)                                            2                            5,21          450             4.687,50
                                                                                                                                                            Totale           825.000,00
                                                                                           mq                  Tariffa                 flussi       ricavi annui
 Struttura servizi e/o commercio a supporto
                                                                                          5452                            12,50             12        817.800,00
                                                                                           mc                  Tariffa                 flussi       ricavi annui
Consorzio - Condominio                                                                   22000                              2,08            12        550.000,00
                                                                                                                                                             Totale 1.367.800,00
                                                                                                                               TOTALE COMPLESSIVO 6.159.604,17



 Gestione campi. Per la gestione dei campi sono stati ipotizzati n. 10 mesi di attività e circa 15 gg. utili
     per i fitti dei campi con n. 2 turni per il campo a 11 ad una tariffa di € 156,25 a h., e n. 3 turni per i campi
____________________________________________________________________________________________
                                                                                               38 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




     a 8 ed a 5 rispettivamente ad € 135,42 e € 83,33. Mentre per il Palazzetto dello Sport ed il campo
     polivalente sono stati considerati gli introiti derivanti dagli affitti per manifestazioni, sportive e non, ed
     altre attività sportive nonché introiti da sponsorizzazioni private pari ad € 10.416,00 mensili.


 Piscina. Sono stati ipotizzati abbonamenti mensili e trimestrali, le quote sono rispettivamente di € 57,81
     con iscrizione pari ad € 31,25 e di € 171,88 con iscrizione di € 18,75; un abbonamento che prevede n. 12
     ingressi da gestire a libera scelta dell’utente di € 91,67; corsi per bambini dai 4 ai 6 anni mensili e
     trimestrali per € 55,00 ed € 154,69 rispettivamente, corsi di aquagym per € 63,02 mensili e, infine, una
     tariffa per chi sceglie di fare nuoto libero pari ad € 15,63 ad ingresso di 1/h. Tutte le tariffe sono al netto
     dell’IVA.


 Piscina all’aperto. Per la piscina all’aperto sono stati considerati circa n. 100 posti disponibili giornalieri,
     n. 4 mesi di attività e quote d’ingresso per adutli e bambini, rispettivamente di € 15,63 ed € 8,33 oltre
     IVA, abbonamenti quindicinali singoli e per famiglie da 4 componenti per € 208,33 ed € 572,92 oltre
     IVA.


 Palestra. Per la palestra sono stati considerati abbonamenti standard mensili, trimestrali (bisettimanali) ed
     annuali, rispettivamente le quote sono di € 36,45 con quota d’iscrizione mensile di € 36,45 a persona al
     netto di IVA; di € 98,95 con quota d’iscrizione scontata ad € 15,60 e di € 302,08 scontata della quota
     d’iscrizione. Gli abbonamenti speciali mensili riguardano particolari attività (spinning, yoga) o discipline
     pertanto la quota è di € 26,04 al netto dell’IVA. Per quanto riguarda la determinazione dei flussi si è
     tenuto conto di dati relativi al mercato di riferimento.


 Struttura ricettiva - servizi e/o commercio a supporto. Per la gestione della struttura ricettiva sono
     state considerate le seguenti tariffe: per la singola € 41,67, per la doppia € 78,13, per la tripla € 93,75 ed
     altre entrate diverse per servizi accessori (minibar, servizi in camera ecc.) Per quanto riguarda la gestione
     dell’area servizi e/o commercio a supporto si è ipotizzata la seguente tariffa di affitto della superficie dei
     due piani previsti pari ad € 12,50 / mq. al mese ed una tariffa per la gestione dei condominio pari ad €
     2,08 / mc.




C.1.5) Struttura dei costi di gestione

Di seguito verranno analizzati i costi relativi allo svolgimento delle su indicate attività. Si analizzeranno il
costo relativo al personale, per taluni aspetti comune a tutte le attività, e successivamente si provvederà alla
valutazione di quelli specifici di ogni servizio.
Per la quantificazione dei costi di gestione si riporta il seguente riepilogo.

____________________________________________________________________________________________
                                                                                               39 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




                                                                        Costi di gestione per attività
Comparto RICETTIVO - SERVIZI E/O COMMERCIO A SUPPORTO                                                                                                                          87.406,25
                                                                                               Utenze                                                                          15.000,00
                                                                                               Servizi e materiali di pulizia                                                  20.000,00
                                                                                               Manutenzioni                                                                    10.000,00
                                                                                               Assicurazioni                                                                     6.000,00
                                                                                               Beni e materiali di consumo                                                     20.000,00
                                                                                               Oneri diversi di gestione                                                       15.000,00
                                                                                               Approvviggionamenti                                                               1.406,25
Comparto SPORT                                                                                                                                                                125.000,00
                                                                                               Utenze                                                                          30.000,00
                                                                                               Servizi e materiali di pulizia                                                  35.000,00
                                                                                               Manutenzioni                                                                    20.000,00
                                                                                               Assicurazioni                                                                   15.000,00
                                                                                               Beni e materiali di consumo                                                     15.000,00
                                                                                               Oneri diversi di gestione                                                       10.000,00
                                                                                                                                                        Totale                216.405,26


Anche i costi per il personale vengno di seguito schematizzati:


                                                                               Costi del personale
                                                                                                                         Nr.
                                                                                   Mansione                                              Costo unitario                      Totale
                                                                                                                       addetti
Comparto RICETTIVO - SERVIZI E/O COMMERCIO A SUPPORTO                                                                      17                                             1.018.000,00
                                                                     Amministrativi                                         4                       22.000,00                  88.000,00
                                                                     Reception                                              3                       20.000,00                  60.000,00
                                                                     Sicurezza                                              4                       19.000,00                  76.000,00
                                                                     Manutentori                                            2                       19.000,00                  38.000,00
                                                                     Addetti alle pulizie                                   4                       18.000,00                  72.000,00
Comparto SPORT                                                                                                             20                                                387.000,00
                                                                     Amministrativi                                         2                       22.000,00                  44.000,00
                                                                     Reception                                              2                       20.000,00                  40.000,00
                                                                     Sicurezza                                              1                       19.000,00                  19.000,00
                                                                     Manutentori                                            2                       19.000,00                  38.000,00
                                                                     Addetti alle pulizie                                   2                       18.000,00                  36.000,00
                                                                     Istruttori                                             6                       20.000,00                120.000,00
                                                                     Bagnini                                                5                       18.000,00                  90.000,00
                                                                                                                                                     TOTALE               1.405.000,00


La stima degli addetti ai lavori consente la corretta e funzionale gestione delle attività annesse ed inerenti alla
“Cittadella dello Sport”. E’ utile precisare che il costo previsto per ogni lavoratore è al netto di ogni
agevolazione sulle assunzioni e comprensivo di contributi previdenziali e TFR dal primo anno di gestione.


C.1.6) Equilibrio economico - finanziario


____________________________________________________________________________________________
                                                                                               40 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




La valutazione circa le diverse alternative di investimento, quali la durata della concessione o le tariffe da
applicare, sono state effettuate secondo il criterio della redditività attualizzata. Con tale metodo sono stati
pertanto ridotti ad un unico momento temporale i redditi futuri derivanti dall’investimento. In particolare si è
fatto ricorso ai due seguenti criteri:
 Tasso interno di rendimento (TIR)
 Valore attuale netto (VAN)
L’equilibrio economico-finanziario raggiunto, considerando anche i risultati della gestione, è riassumibile
con i seguenti indicatori.


                                                              INDICATORI ECONOMICO - FINANZIARI
WAAC                                                                                                                                                                                 6,27%
VAN                                                                                                                                                                     29.450.792,93
TIR                                                                                                                                                                                18,61%
VAN dell'investitore                                                                                                                                                    10.165.370,00
TIR dell'investitore                                                                                                                                                               10,99%


Si evidenzia che gli indicatori di efficienza (VAN ed TIR), vengono calcolati su flussi finanziari al lordo
dell’effetto fiscale. Per questo motivo nei prospetti finanziari allegati vengono riportate le suddette voci ed in
corrispondenza delle stesse vengono iscritte le entrate e le uscite di cassa. Per quanto attiene il tasso al quale
vengono scontati i flussi di cassa (al lordo delle imposte), lo stesso viene determinato secondo il metodo del
cosiddetto costo medio ponderato dei costi dei capitali (W.A.C.C.). A tale proposito si richiama quanto già
precedentemente indicato in merito al rapporto D\E impiegato per la simulazione (3\1).
E’ stato ipotizzato un costo dei capitali di debito pari al:                                                        6,0%
ed un costo dei capitali dell’investitore pari al:                                                               12,00%
ne deriva che il costo medio dei capitali si aggira attorno al:                                                    6,00%
I valori del VAN e del TIR sono pertanto decisamente positivi e tali da consentire un’ottima copertura
dell’investimento atteso.




            C.2) ANALISI DELLA FATTIBILITÀ ECONOMICA E SOCIALE (ANALISI COSTI - BENEFICI)

____________________________________________________________________________________________
                                                                                               41 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




C.2.1) Analisi dei rischi

Al fine di raggiungere in modo efficace ed efficiente gli obiettivi del Programma d’Intervento proposto, si è
ritenuto necessario procedere all’analisi dei rischi dell’operazione. Ci si propone dunque di porre le basi per
una futura gestione integrata dei rischi mediante un processo sistematico di eliminazione, riduzione,
allocazione, trasferimento (dal soggetto pubblico ai soggetti privati) e controllo degli stessi. Si è provveduto
pertanto ad identificare, descrivere, valutare, gestire e sottoporre a controllo economico e temporale i rischi
dell’operazione. In generale, i rischi sono legati alla situazione del sistema socio - territoriale dove viene
programmata l’iniziativa e sono individuati per indirizzare nel modo migliore gli approcci progettuali.

Individuazione, descrizione e allocazione dei rischi


 CATEGORIA DI                                                                                                                                              Pubblico              Privato
                                                                                  Descrizione
   RISCHIO                                                                                                                                                    %                     %

  RISCHIO DI                           Rischio che la realizzazione dell’opera non avvenga nei tempi,
                                                                                                                                                                 50                   50
 COSTRUZIONE                                      nei costi e con le specifiche concordate.

     RISCHIO DI                      Rischio che la domanda relativa al progetto sia inferiore al livello
                                                                                                                                                                 40                   60
     DOMANDA                                                    previsto.

 CAMBIAMENTI
                                                                Rischio di cambiamenti normativi.                                                                                   100
  LEGISLATIVI

                                         Rischio di mancato reperimento delle risorse finanziarie nei
     RISCHIO                              termini e nelle condizioni necessarie alla realizzazione e
                                                                                                                                                                                    100
   FINANZIARIO                          gestione dell‘iniziativa in linea con le previsioni economiche e
                                                                finanziarie iniziali.

                                       Rischio che i costi operativi del progetto differiscano da quelli
      RISCHI
                                       previsti a budget o che il livello di prestazione previsto non sia                                                                           100
     OPERATIVI
                                           raggiunto o che il servizio non possa essere erogato.

  RISCHIO DI                           Rischio che la quantità e qualità di servizio fornito dal progetto
                                                                                                                                                                                    100
PERFORMANCE                                            sia inferiore a quanto previsto.

     RISCHIO                                 Rischio naturale o tecnologico che si verifichi un danno
                                                                                                                                                                 50                   50
   AMBIENTALE                                                      all‘ambiente.

  RISCHIO DI                           Rischio che i costi necessari a mantenere il bene in perfetto
                                                                                                                                                                                    100
MANUTENZIONE                         stato di funzionamento varino rispetto a quelli previsti da budget.

                                    Rischio che un evento imprevedibile ed incontrollabile da parte di
     FORZA                          tutte le parti coinvolte nel progetto comporti un aumento dei costi
                                                                                                                                                                 40                 100
    MAGGIORE                            o, nei casi peggiori, l‘impossibilità di erogare il servizio o di
                                                                  acquistarlo.




Impatto, mitigazione e trasferimento dei rischi

____________________________________________________________________________________________
                                                                                               42 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                                      Comune di Torre del Greco
                                                                                        Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




     CATEGORIA DI                                                    Potenziale di     Strumenti per mitigazione e trasferimento                                    Pubblico            Privato
       RISCHIO                                                         impatto            del rischio (dal pubblico al privato)                                           %                  %

      RISCHIO DI
                                                                         Media          Contratti con previsione di standard minimi.                                                        100
     COSTRUZIONE

          RISCHIO DI                                                                         Previsione contrattuale di un minimo
                                                                         Media                                                                                            40                 60
          DOMANDA                                                                                         garantito.

      CAMBIAMENTI
                                                                         Bassa                                                                                                              100
       LEGISLATIVI

         RISCHIO
                                                                          Alta                    Rapporto tra banche e privato.                                                            100
       FINANZIARIO

                                                                                         Capacità del privato (con standard minimi
 RISCHI OPERATIVI                                                         Alta                                                                                                              100
                                                                                               fissati a livello contrattuale).

      RISCHIO DI
                                                                          Alta                 Capacità revisionale del privato.                                                            100
    PERFORMANCE

         RISCHIO                                                                              Capacità revisionale (meccanismi
                                                                         Bassa                                                                                            20                 80
       AMBIENTALE                                                                                       assicurativi).

     RISCHIO DI                                                                        Capacità previsionale del privato e interventi
                                                                         Media                                                                                                              100
   MANUTENZIONE                                                                                   a livello contrattuale.

FORZA MAGGIORE                                                           Bassa                                                                                                              100




Distribuzione del rischio nel tempo

                                                               Categoria di       Potenziale di      Strumenti per mitigazione e trasferimento                              Pubblico         Privato
     Tempistica
                                                                 rischio            impatto             del rischio (dal pubblico al privato)                                  %                %
                                                                Rischio di
                                                                                     Media           Contratti con previsione di standard minimi                                                100
 progettazione e




                                                               costruzione
   costruzione




                                                                Rischio di                               Previsione contrattuale di un minimo
     Fase di




                                                                                     Media                                                                                       40              60
                                                                domanda                                               garantito
                   Fase di avvio gestione




                                                            Rischio finanziario       Alta                     Rapporto tra banche e privato                                                    100


                                                                                                      Capacità del privato (con standard minimi
                                                             Rischi operativi         Alta                                                                                                      100
                                                                                                            fissati a livello contrattuale)
                                                               Rischio di
                                                                                      Alta                   Capacità revisionale del privato                                                   100
                                                              performance
                                            Fase a regime




                                                                 Rischio                                    Capacità revisionale (meccanismi
                                                                                     Bassa                                                                                       20              80
                                                               ambientale                                             assicurativi)
                                                              Cambiamenti
                                                                                     Bassa                                                                                                      100
                                                                legislativi
                                                               Rischio di                           Capacità previsionale del privato e interventi
                                                                                     Media
                                                              manutenzione                                      a livello contrattuale
                                                             Forza maggiore          Bassa                                                                                                      100




____________________________________________________________________________________________
                                                                                                      43 _____________________________________________________________________________________________
                                                                                          Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




                                INCREMENTO COSTI
                                  RITARDO LAVORI
                               STRUTT. FINANZIARIA
                                  NON ADEGUATA

                                                                                                                                    INFLAZIONE DI FORNITURA / DI MERCATO
                                                                                                                                            VARIAZIONI NORMATIVE
                                                                                                                                               MANUTENZIONE
        COSTI                                                                                                                                 FORZA MAGGIORE
        TOTALI




                                                                              INCREMENTO COSTI
                                                                        RISPETTO DEI LIVELLI PREFISSATI
                                                                                 ABBANDONO




                               PROGETTAZIONE E                                     AVVIO GESTIONE                                    FUNZIONAMENTO A REGIME
                                 COSTRUZIONE




C.2.2) Sintesi di fattibilità

Come sintesi di fattibilità vengono riportati i parametri e gli indicatori afferenti i diversi “attori” coinvolti nel
Programma d’Intervento prospettato:
 Concessionario / Società di Progetto:
     VAN: € 29.450.792,93

    Pubblica Amministrazione:
     APPORTO PUBBLICO: basso
     LIVELLO DELLE TARIFFE: medio
     DURATA DELLA CONCESSIONE: lungo
     LIVELLO OCCUPAZIONALE: notevole
     RIFLESSI SOCIALI: elevati (sviluppo della pratica e della cultura sportiva, luogo di aggregazione e
     socializzazione, ecc.)




C.2.3) Descrizione dei benefici e dei costi per la collettività

La distinzione usuale dei costi e dei benefici dovuti alla realizzazione di opere pubbliche è riportata nella
tabella seguente a cui è stato aggiunto un giudizio di influenza sull’intervento che si intende realizzare. Il
giudizio è stato espresso in forma qualitativa secondo una scala basata su quattro livelli.


                                                                   COSTI                                                                                        Valutazione
____________________________________________________________________________________________
                                                                                               44 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




    DIRETTI                                                          Costo di investimento                                                                          BASSO
                           Costi per la realizzazione di opere necessarie al funzionamento dell’opera
                                                                                                                                                                    NULLO
                                                    principale (urbanizzazioni)
  INDIRETTI
                                             Mancati redditi per effetto della presenza dell‘opera                                                                  NULLO
                              Costi di esercizio per le nuove attività indotte dalla presenza dell‘opera                                                            BASSO
                                    Costi che la collettività deve sostenere per alterazione negativa
AMBIENTALI                                                                                                                                                          BASSO
                                                                dell‘ambiente


                                                                BENEFICI                                                                                        Valutazione
    DIRETTI                Benefici che riguardano direttamente l’Amministrazione comunale (introiti)                                                               BASSO
                                 Benefici a vantaggio di opere complementari per effetto dell‘opera
                                                                                                                                                                      ALTO
                                                             principale
  INDIRETTI
                            Benefici per la collettività per lo sviluppo della cultura e della pratica dello
                                                                                                                                                                      ALTO
                                                                  sport
                           Benefici che scaturiscono per effetto della riqualificazione e valorizzazione
AMBIENTALI                                                                                                                                                            ALTO
                                                 delle aree oggetto di intervento


Dall’analisi scaturiscono due importanti osservazioni:
 il giudizio sui benefici risulta complessivamente migliore rispetto al giudizio sui costi;
 a fronte di costi diretti nulli corrispondono bassi benefici diretti (della P.A.) in termini economici, ma un
     livello alto dei benefici indiretti, ambientali e sociali.



C.2.4) Conclusioni

A conclusione delle indagini e delle elaborazioni prodotte, si può affermare quanto segue:
 Si conferma come percorribile la strada di realizzazione dell’intervento attraverso il ricorso a capitali
     privati, individuati attraverso procedure concorsuali;
 I calcoli sviluppati, seppure sulla base di valutazioni parametriche, consentono di stimare come possibile
     un’operazione che preveda la possibilità per l’individuato Concessionario di recuperare e remunerare
     adeguatamente il capitale investito;
 I parametri utilizzati per la verifica sono quelli correnti, per cui si ritiene che sussistono le condizioni
     affinché operatori privati, di adeguate possibilità economiche e capacità gestionali consolidate, possano
     ottenere dagli Istituti bancari le necessarie asseverazioni;
 I risultati della elaborazione sono sufficienti per definire in un bando di gara, gli elementi economici e
     finanziari che qualsiasi imprenditore dovrà rispettare, anche per la fase gestionale, nella elaborazione
     delle proprie proposte;
 Si ritiene che sussistono, anche se a livello modesto, possibilità di miglioramenti economico - finanziari
     dello scenario della fase realizzativa e gestionale del Programma d’Intervento.



                                                          C.3) SCHEMA DI SISTEMA TARIFFARIO
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                                                                                               45 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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C.3.1) Struttura delle tariffe

Nella determinazione delle tariffe indicate nel presente studio si è fatto ricorso alla tecnica del c.d. “price
cap”, che conduce alla determinazione della tariffa massima iniziale mediante la somma dei costi dei singoli
fattori produttivi, apportandovi degli adattamenti resi necessari dalla struttura economico - finanziaria
dell’intervento. Quest’ultime trovano la loro motivazione nelle seguenti specificità:
 i flussi di utilizzo del servizio, per fattori fisiologici, partono da un livello indicativo ma possono essere
     diversi ad un ritmo non influenzabile dal Concessionario erogante;
 la rosea dei servizi offerti dalle diverse strutture previste può consentire di incassare in termini nominali i
     capitali impiegati per la realizzazione dell’opera (sia a titolo di rischio, che a titolo di debito) nel corso
     degli anni di gestione.


                                                                         Ipotesi tariffe (escluse IVA)
Piscina
                                                                                                                 Abbonamento mensile                                                  57,81
Piscina all’aperto
                                                                                                                 Quota Ingresso Adulto                                                15,63
Palestra
                                                                                                                    Abbonamenti Mensili                                               36,46
Campi
                                                                                                                   Campo di calcio a 11                                              156,25


Il valore dell’investimento per la realizzazione dell’area sportiva è di € 5.293.810,00 al netto dell’IVA al
quale bisogna aggiungere il costo sostenuto per gli allestimenti, gli arredi e le attrezzature pari ad €
900.000,00 per un totale di € 6.139.810,00. Dividendo tale importo per 30 che rappresenta la durata in anni
dell’intera gestione, otterremo una quota di imputazione annua del costo dell’investimento pari a circa €
206.460,33.
Ovviamente il calcolo della tariffa con tale metodo è stata applicata alle tariffe base per i vari centri di costi,
in particolare:
 tariffa dell’abbonamento mensile per la piscina;
 tariffa dell’abbonamento mensile per la piscina all’aperto;
 tariffa dell’abbonamento mensile per la palestra;
 tariffa per l’affitto del campo di calcio a 11.
Le ulteriori tariffe indicate nella precedente tabella sono frutto di una politica di prezzo che tiene conto della
flessibilità, della specificità, della possibilità di offrire diverse combinazioni dei servizi e dunque di una
componente di sconto utile ad attrarre il consumatore verso la formula più conveniente alle proprie esigenze
ma che allo stesso tempo consente al gestore di avere maggiore liquidità. Ciò in riferimento agli abbonamenti

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                                                                                               46 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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annuali che scontano al quota d’iscrizione, e all’atre attività connesse ed annesse alla gestione del
realizzando impianto. Inoltre, le tariffe individuate per mantenere il livelli di remunerazione del gestore
prefissati, dovranno essere rivalutate per tenere il passo dei prezzi relativi alle risorse produttive necessarie
per erogare i servizi cui si riferiscono.
I flussi medi annuali previsti dal seguente progetto sono i seguenti.


                                                             RICAVI DA GESTIONE - Comparto SPORT

                   Tipologia prodotto-servizio                                          Unità Prezzo esclusa IVA Flussi Ricavi annui                                             Totale

Affitto Campo da calcio A 11                                                               1                             156,25            300           46.875,00
Affitto Campo da calcio A 8                                                                1                             135,42            450           60.937,50
Affitto Campo da calcio A 5                                                                2                               83,33           450           75.000,00
Affitto Palazzetto dello Sport per gare                                                    1                             312,50            128           40.000,00
Affitto Campo Polisportivo per manifestazioni sportive                                     1                          2.083,33               15          31.250,00            254.062,50
Piscina interna
Quota d'iscrizione mensile                                                                 1                               31,25           175             5.468,75
Abbonamento (12 ingressi)                                                                 10                               91,67           700         641.666,67
Abbonamento mensile bisettimanali                                                         10                               57,81        1.050          607.031,25
Abbonamento trimestrale bisettimanali                                                      4                             171,88            280         192.500,00
Iscrizione trimestrale                                                                     1                               18,75             70            1.312,50
baby 4-6 anni mensile bisettimanali                                                       10                               55,00           350         192.500,00
baby 4-6 anni trimestrale bisettimanali                                                    4                             154,69              28          17.325,00
acquagym                                                                                  10                               63,02           350         220.572,92
nuoto libero                                                                              10                               15,63           350           54.687,50 1.933.064,58
Piscina Esterna
Quota Ingresso Adulti                                                                     60                               15,63           112         105.000,00
Quota ingresso bambini fino a 6 anni                                                      40                                 8,33          112           37.333,33
Abbonamento Quindicinale Singolo                                                           6                             208,33            120         150.000,00
Abbonamento Quindicinale Famiglia (2 ad+2 bamb)                                            6                             572,92            120         412.500,00              704.833,33
Palestra
Abbonamenti Mensili                                                                        1                               36,46        1.400            51.041,67
Abbonamenti Trimestrali                                                                    1                               98,96        1.960          193.958,33
Quota d'iscrizione Trimenstrale                                                            1                               15,63           490             7.656,25
Abbonamenti Annuali                                                                        1                             302,08              70          21.145,83
Abbonamenti Speciali (spinning)                                                           20                               26,04        1.200          625.000,00
Quota d'iscrizione mensile                                                                 1                               36,46        1.400            51.041,67            949.843,75
                                                                                                                                     Totale Complessivo                     3.841.804,17


Per erogare tali volumi, ai prezzi attuali, i costi da sostenere, calcolati con la tecnica analitica dei costi
standard, sono i seguenti.

____________________________________________________________________________________________
                                                                                               47 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




                                                                   Costi operativi - Comparto SPORT
Utenze                                                                                                                                                                         30.000,00
Servizi e Materiali di pulizia                                                                                                                                                 35.000,00
Manutenzioni                                                                                                                                                                   20.000,00
Assicurazioni                                                                                                                                                                  15.000,00
Beni e materiali di consumo                                                                                                                                                    15.000,00
Oneri diversi di gestione                                                                                                                                                      10.000,00
                                                                                                                                                                              125.000,00


Ad essi vanno aggiunti il costo del personale pari ad € 378.000,00 e gli ammortamenti per un valore, sopra
calcolato, di 206.460,33 euro, con costi totali da imputare pari a circa € 718.460,33. Nella determinazione
della tariffa finale (si presti attenzione, ci si riferisce ad importi al netto di IVA), si è posto l’obiettivo di
remunerare il gestore con importi al netto delle imposte, pari al 7% annuo sul valore dell’investimento e al
13% dei ricavi conseguiti, sebbene i valori ottenuti sono molto più alti.
Le tariffe individuate, ovviamente a prezzi correnti, soddisfano tali presupposti. Infatti i ricavi di gestione
dell’area, con i volumi medi, ammontano a circa € 3.841.804,17. Sottraendo da essi i costi pari ad €
718.460,33 euro, otteniamo un risultato pari circa € 3.123.343,83. Se consideriamo per la restituzione del
finanziamento una rata annuale di € 351.903,43 riparametrizzata alla percentaule di incidenza che hanno i
costi di realizzazione dell’area sportiva sul totale dell’investimento, circa il 33%, e di un impatto fiscale di
circa il 40%, l’utile netto del gestore è pari a circa € 1.662.864,24. Tale importo soddisfa ben oltre i risultati
attesi da parte del gestore.
Le tabelle di seguito indicano la composizione analitica delle singole tariffe precedentemente elencate sia in
termini percentuali, che assoluti.


                                          Composizione percentuale della tariffa
                                                                          Quota
                                                                                                                                           Abbonamento
                                                  Abbonamento           ingresso                                                                                          Campo di
          VOCE (valori percentuali)                                                                                                          Mensile
                                                 Mensile Piscina         Piscina                                                                                          calcio a 11
                                                                                                                                             Palestra
                                                                        all’aperto
Personale                                                  10,95%            10,95%                                                                  10,95%                     10,95%
Materiali di consumo                                         0,42%            0,42%                                                                   0,42%                      0,42%
Utenze (luce , gas, acqua)                                   0,85%            0,85%                                                                   0,85%                      0,85%
Servizi e materiali di pulizia                               0,99%            0,99%                                                                   0,99%                      0,99%
Manutenzione attrezzature                                    0,57%            0,57%                                                                   0,57%                      0,57%
Assicurazioni                                                0,42%            0,42%                                                                   0,42%                      0,42%
Oneri diversi                                                0,28%            0,28%                                                                   0,28%                      0,28%
Approvviggionamenti                                          0,00%            0,00%                                                                   0,00%                      0,00%
Imputazione costi capitalizzati                              5,84%            5,84%                                                                   5,84%                      5,84%
Impatto fiscale                                            32,61%            32,61%                                                                  32,61%                     32,61%
Remunerazione del gestore                                  47,06%            47,06%                                                                  47,06%                     47,06%
                               Tariffa praticata     100,00%            100,00%                                                                 100,00%                     100,00%
                                       Composizione in valori assoluti della tariffa
                                                  Abbonamento             Quota                                                            Abbonamento                    Campo di
          VOCE (valori percentuali)
                                                 Mensile Piscina        ingresso                                                             Mensile                      calcio a 11
____________________________________________________________________________________________
                                                                                               48 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




                                                                                                                    Piscina                     Palestra
                                                                                                                   all’aperto
Personale                                                                                             6,33                      1,71                          3,99                     17,11
Materiali di consumo                                                                                  0,25                      0,07                          0,15                       0,66
Utenze (luce , gas, acqua)                                                                            0,49                      0,13                          0,31                       1,33
Servizi e materiali di pulizia                                                                        0,57                      0,15                          0,36                       1,55
Manutenzione attrezzature                                                                             0,33                      0,09                          0,21                       0,88
Assicurazioni                                                                                         0,25                      0,07                          0,15                       0,66
Oneri diversi                                                                                         0,16                      0,04                          0,10                       0,44
Approvviggionamenti                                                                                   0,00                      0,00                          0,00                       0,00
Imputazione costi capitalizzati                                                                       3,38                      0,91                          2,13                       9,13
Impatto fiscale                                                                                     18,86                       5,10                        11,89                      50,96
Remunerazione del gestore                                                                           27,20                       7,35                        17,16                      73,52
                                              Tariffa praticata                       € 57,81                        € 15,63                     € 38,46                    € 156,25




C.3.2) Modalità di aggiornamento delle tariffe

Il livello di tariffa sarà gestito annualmente in conformità a un algoritmo che tenga conto della media
ponderata degli aumenti di un paniere comprendente i costi di gestione più significativi, che contribuiscono a
determinare la struttura della tariffa; i parametri identificativi che compongono il paniere e l’incidenza
relativa delle singole voci fanno riferimento a:
 acqua potabile: 15 %;
 gas: 20%;
 energia elettrica: 15%;
 costo del lavoro: 40%;
 impatto fiscale: 10%
L’algoritmo di calcolo per l’adeguamento delle tariffe è dato da:

                                           Tn+1 = Tn [1 + ( 0,15 A + 0,20 G + 0,15 E + 0,40 L+ 0,10 F )]

dove:
 Tn+1 è il valore della tariffa da adeguare;
 Tn è il valore della tariffa dell’ultimo anno;
 A, G, E, L ed F sono le variazioni percentuali annue rispettivamente del costo dell’acqua potabile, del
     gas, dell’energia elettrica, del costo del lavoro e dell’impatto fiscale.




____________________________________________________________________________________________
                                                                                               49 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




                                                                   D) SCHEMA DI CONVENZIONE




D.1) Elementi essenziali dello schema di convenzione

Vengono successivamente elencati i punti e/o gli elementi essenziali che caratterizzeranno la Convenzione
regolante i rapporti tra l’Ente concedente e l’individuato Concessionario relativamente alle fasi di
progettazione, costruzione e gestione del complesso sportivo oggetto del Programma d’Intervento, il cui
contenuto “minimo” sarà sicuramente oggetto di ampliamento in sede di stipulazione definitiva.

                                                                      Oggetto della Concessione
Il presente contratto ha per oggetto la disciplina della Concessione per la progettazione, la realizzazione e la
gestione funzionale ed economica di un “Cittadella dello Sport” nel Comune di Torre del Greco da
realizzarsi a cura e spese del Concessionario secondo quanto indicato nel progetto preliminare presentato in
sede di gara e posto in approvazione da parte del Concedente.
Il Concedente affida pertanto in Concessione:
 la progettazione definitiva ed esecutiva dell’intervento, secondo i principi del progetto preliminare
     richiamato, il tutto per rendere l’intervento completo e pronto per l’attuazione;
 l’attivazione ed il completo svolgimento di ogni procedura tecnica e/o amministrativa necessaria ai fini
     della realizzazione del Programma d’Intervento (es. procedure paesaggistiche, etc.);
 le eventuali attività espropriative, l’eventuale contenzioso e le indennità dovute a terzi;
 la fornitura dei materiali, l’installazione e la posa in opera dei componenti e degli impianti necessari;
 le opere edili eventuali e connesse;
 la costruzione di tutta la rete delle infrastrutture interne ed esterne al Programma d’Intervento ed il
     relativo allacciamento alle reti di sottoservizi ed alla viabilità preesistente;
 le attività di Direzione dei lavori, coordinamento per la sicurezza, contabilità ed i collaudi;
 gli ulteriori iter amministrativi e/o autorizzativi eventualmente necessari, ivi compresa l’autorizzazione
     paesaggistica ex art. 146 del D.lgs n. 42/2004, per il rilascio del Permesso di Costruire ex D.P.R.
     380/2001;
 il totale finanziamento delle spese tecniche, legali e di consulenza tecnico - amministrativa necessarie, o
     che si renderanno necessarie, per l’attuazione dell’intervento;
 la manutenzione ordinaria e straordinaria per l’intera durata della Concessione dell’impianto realizzato;
 la costruzione di tutti gli interventi previsti all’interno del Programma d’Intervento e di qualsivoglia altro
     edificio previsto dal progetto approvato.
Le aree funzionali (piscina, palestra, punto di ristoro), le relative attrezzature e gli arredi, così come indicate
nel progetto approvato costituiscono opere “obbligatorie” al pari dei servizi derivanti dalla loro utilizzazione
ed erogabili all’utenza secondo il piano tariffario approvato dal Concedente.
Vengono classificate invece come “integrative” le attività derivanti dalla gestione della struttura ed
autonomamente organizzabili dal Concessionario quali, a titolo esemplificativo e non esaustivo:
 ____________________;

____________________________________________________________________________________________
                                                                                               50 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________




 ____________________;
 ____________________.
Al Concessionario nulla sarà riconosciuto dal Comune di Torre del Greco, nel caso di diniego dei
pareri da parte degli Enti sovraodinati ( a titolo esemplificativo Soprintendenza, Coni, VV.FF. etc. ).
In tal caso il Comune provvederà in autotutela ad annullare gli atti di gara della presente procedura e
alla contestuale risoluzione della Convenzione.

                                                          Costo dell’opera e copertura finanziaria
L'investimento sarà finanziato come segue:
 capitale di rischio del Concessionario;
 capitale di indebitamento.
 ricavi di gestione derivanti dalla gestione economica e funzionale dell’impianto, per l’intera durata della
     Concessione, che avrà luogo ai prezzi ed alle condizioni offerte dal Concessionario in sede di gara, cui
     verranno applicati gli eventuali meccanismi revisionali previsti dal “Piano economico - finanziario”
     presentato ed approvati dall’Amministrazione comunale di Torre del Greco;
 eventuali contributi nazionali e/o regionali e/o comunitari. L’Amministrazione comunale di Torre del
     Greco autorizza il Concessionario, dal momento della stipula definitiva della concessione e per l’intera
     durata della stessa, alla ricerca, secondo opportunità e convenienza, anche in nome e per conto del
     Comune di Torre del Greco, di ogni possibile strumento finanziaro (sia esso rappresentato da
     agevolazioni e/o contributi in conto capitale), offerto dal mercato nazionale e/o regionale e/o comunitario
     ai fini della realizzazione, del completamento e/o del potenziamento dell’intervento in oggetto. In caso di
     ottenimento ed accesso a tali strumenti finanziari, il Concessionario si impegnerà ad adeguare le tariffe
     indicate nel “Piano economico - finanziario” presentato in sede di gara ed approvato dall’Amministrazione
     comunale di Torre del Greco.

                           Durata della Concessione e termini per la messa in attività della struttura
La durata della Concessione è fissata in anni 30 (trenta), decorrenti dalla presentazione di tutti i collaudi
statici e funzionali previsti dalla normativa vigente. Decorso il temine della Concessione, le opere realizzate
e nonché la rete infrastrutturale comune, saranno consegnate alla disponibilità materiale del Comune di
Torre del Greco, senza alcun onere e/o costo per l’Amministrazione.
I termini per la realizzazione e la messa in attività della struttura sono quelli indicati nel Cronoprogramma
predisposto dal Concessionario in sede di gara (che viene allegato al presente contratto sotto la lettera “…”
per farne parte integrante e sostanziale).

             Cessione totale e/o parziale del contratto. Responsabilità esclusiva del Concessionario
Il Concessionario non potrà cedere o sub - concedere a terzi la presente Concessione, fatti salvi i casi di
subentro previsti dagli artt. 156 e 159 del D.Lgs. 163/2006 e s.m.i. (essi, infatti, per espressa previsione di
legge, non costituiscono cessione di contratto). Il Concessionario potrà affidare a terzi la gestione di servizi
specifici quali, ad esempio, l’attività di ristorazione, le pulizie dei locali, la gestione della pubblicità.
La sub - gestione di servizi specifici dovrà comunque essere affidata dal Concessionario esclusivamente ad
operatori in possesso dei requisiti di esperienza e dei requisiti prescritti dalla legge per l’esercizio delle

____________________________________________________________________________________________
                                                                                               51 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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specifiche attività. Il Concedente resterà estraneo a tutti i rapporti del Concessionario con i propri gestori,
fornitori e terzi in genere poiché tali rapporti saranno da intendersi intercorrenti esclusivamente tra essi.

                                                                           Vincoli sulla gestione
In qualsiasi momento nell’arco della Concessione, purchè con preavviso minimo di mesi 6 (sei) da notificare
al Concessionario, il Concedente potrà richiedere l’utilizzo a tariffa agevolata delle attrezzature costituenti la
struttura a favore di soggetti appartenenti a “fasce deboli” della cittadinanza, la cui designazione sarà di
competenza dello stesso Concedente, e/o di associazioni sportive dilettantistiche, operanti sul territorio
comunale da almeno anni 5 (cinque), ai fini del perseguimento dei propri scopi sociali e statutari.

                Modalità di redazione dei progetti definitivo ed esecutivo delle opere in Concessione
I progetti di livello definitivo ed esecutivo dovranno essere redatti dal Concessionario a propria cura e spese,
nel rispetto di quanto disposto dagli artt. da 25 a 45 del Regolamento di Attuazione approvato con D.P.R. 21
dicembre 1999, n. 554. Gli elaborati del progetto definitivo e del progetto esecutivo dovranno essere
sottoscritti da Tecnici Abilitati iscritti ai rispettivi Albi Professionali, così come stabilito nel disciplinare di gara.

                         Varianti in corso di redazione dei progetti e durante l’esecuzione dei lavori
Su proposta del Concessionario, durante la redazione dei progetti definitivo ed esecutivo il Concedente potrà
autorizzare varianti di dettaglio al progetto preliminare allegato al presente contratto. Tali varianti dovranno
interessare aspetti distributivi, planovolumetrici e conseguentemente estetici ritenuti funzionali agli obiettivi di
servizio e/o alle esigenze gestionali del Concessionario. Analoghe varianti potranno essere autorizzate
anche in corso d’opera.

                   Rapporti del Concessionario con aziende ed Enti erogatori di utenze energetiche
Compete al Concessionario la gestione dei rapporti con aziende ed Enti erogatori di pubblici servizi e la
richiesta delle necessarie autorizzazioni e prescrizioni tecniche, nonché l’esecuzione a propria cura e spese
dei relativi lavori di allaccio alle reti, nel pieno rispetto delle prescrizioni tecnico-operative. Il Concessionario
con il consenso ed il supporto del Concedente beneficerà delle massime agevolazioni tariffarie presso le
aziende erogatrici dei servizi (gas, ecc.) per gli allacci ed i consumi in quanto le strutture realizzate previste
in concessione sono di proprietà pubblica.

                                                     Realizzazione delle opere diretta e/o indiretta
Le opere oggetto di concessione potranno essere eseguite direttamente dal Concessionario o appaltate in
tutto o in parte da imprese di costruzione nel rispetto della normativa vigente. Nell’ipotesi in cui il
Concessionario intenda affidare a terzi, non soci, l’esecuzione delle opere dovrà osservare la normativa sui
lavori pubblici in ordine alle procedure di scelta del contraente. Il Concessionario resta comunque unico
responsabile, nei riguardi del Concedente, degli impegni assunti e per quanto riguarda la corrispondenza
dell’opera ai progetti allegati alla presente convenzione e per la loro buona esecuzione nonché per il buon
funzionamento degli impianti. Ogni rapporto e modalità di controllo delle Ditte e/o delle Imprese che
eseguiranno il lavoro e forniranno materiali sarà pertanto di esclusiva competenza del Concessionario. A tal
fine il Concessionario dovrà rispettare quanto previsto dalla normativa vigente in ordine all’accertamento dei
requisiti soggettivi ed alla idoneità tecnica delle Ditte e/o Imprese di cui sopra. Nei contratti di appalto il


____________________________________________________________________________________________
                                                                                               52 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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Concessionario dovrà prescrivere l’osservanza delle leggi, capitolati e norme richiamati nella presente
convenzione.

                 Responsabilità del Concessionario e del Concedente per la sicurezza dei lavoratori
In base all’art. 2 del D.Lgs. 494/96 e successive modificazioni ed integrazioni, il “committente” è colui per
conto del quale l’opera viene realizzata e che ha il potere decisionale e di spesa. Poiché il Concessionario
agisce in nome e per conto del Concedente, essendo un sostituto di quest’ultimo nell’esecuzione dei lavori,
assumerà la qualificazione di “committente” ai sensi del medesimo Decreto Legislativo. Per la parte di lavori
che, eventualmente, il Concessionario eseguirà direttamente, lo stesso sarà nominato “Responsabile dei
Lavori” ai sensi e per gli effetti del citato D.Lgs. 494/96 e successive modificazioni ed integrazioni. Durante
l’intera esecuzione dei lavori e fino al loro avvenuto collaudo, il Concessionario dovrà nominare a sua cura e
spese un Direttore dei Lavori ed uno o più Direttori Operativi, ai quali demandare i compiti previsti dagli artt.
124 e 125 del Regolamento Attuativo approvato con D.P.R. n. 554/99. In ottemperanza ai disposti di cui
all’art. 188 del Regolamento Attuativo approvato con D.P.R. n. 554/99, il Concedente nominerà una
commissione di collaudo, preposta al collaudo in corso d’opera e finale dei lavori.

          Condizioni per la determinazione di nuove condizioni di equilibrio economico e finanziario
Costituisce parte integrante e sostanziale della presente convenzione il Piano economico - finanziario di
copertura degli investimenti. L’equilibrio economico - finanziario degli investimenti e della conseguente
gestione costituisce obiettivo e finalità comune a entrambe le parti. Qualora intervengano modificazioni dei
presupposti e delle condizioni risultanti dalla proposta (ovvero in sede di gara), sia relativamente alla fase di
costruzione, sia con riferimento alla gestione, dovranno essere operate le modifiche necessarie al riequilibrio
del Piano. In caso di maggiore onerosità, il riequilibrio è operato attraverso il ricalcolo del Piano.

                                           Importi di base delle tariffe predeterminate e controllate
Le tariffe predeterminate e controllate per l’accesso ai servizi della struttura offerte dal Concessionario in
sede di gara in base a calcoli di sua convenienza ed assunte a base del suo Piano economico - finanziario
alla data del _____ sono così riepilogate:
 _______________;
 _______________;
 _______________.

                                                             Normativa urbanistica di riferimento
Gli eventuali interventi migliorativi e/o integrativi proposti dal Concessionario in sede di gara o durante il
periodo di Concessione dovranno essere realizzati ottemperando alle norme contemplate dalle Norme
Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale del Comune di Torre del Greco vigenti sull’area
interessata dalla struttura, nonché dal P.T.P. ex D.lgs n. 42/2004. Durante il periodo di concessione il
Concessionario ha facoltà di eseguire a sua cura e spese modifiche migliorative e interventi integrativi alle
opere in concessione, previo consenso formale del Concedente.

                         Obblighi particolari a carico del Concessionario per il controllo di gestione
Il Concessionario dovrà tenere presso la struttura oggetto di realizzazione, un libro dei reclami e dei
suggerimenti a disposizione dell’utenza. A far data dall’avvio della gestione, il Concessionario dovrà
____________________________________________________________________________________________
                                                                                               53 _____________________________________________________________________________________________
                                                                              Studio di Fattibilità
                                                                        Comune di Torre del Greco
                                                                          Cittadella dello Sport
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predisporre con cadenza almeno annuale ed ogni qual volta ne ravvisi la necessità, una relazione sull’attività
illustrando l’andamento della gestione, le attività che intende incrementare, avviare o ridurre e le relative
argomentazioni, al fine di informare il Concedente ed eventualmente ricercare e concordare azioni
coordinate con esso atte a concretizzare i nuovi obbiettivi di servizio.

                                                     Modalità di ricomposizione delle controversie
Al fine di limitare l’eventuale contenzioso giurisdizionale nascente da controversie di qualsiasi natura durante
o al termine della concessione, il Concedente ed il Concessionario si impegnano fin d’ora a risolvere
bonariamente in via amministrativa o, in subordine, a demandarle al giudizio di un collegio di tre arbitri rituali,
così come previsto agli artt. 240 - 241 del D.Lgs. 163/2006.

                                               Risoluzione per inadempimento del Concessionario
Il Concedente si riserva la facoltà di avvalersi, previa diffida, della clausola risolutoria prevista all’art. 1456
del Codice Civile, nei seguenti casi:
a) accertamento di gravi vizi nella progettazione o nella esecuzione delle opere o di gravi difformità delle
     opere alle prescrizioni progettuali approvate;
b) violazione alle disposizioni in materia di lavori pubblici richiamate nel presente contratto, applicabili anche
     ai concessionari di lavori pubblici;
c) violazione agli obblighi di stipulare i contratti di assicurazione o di presentare cauzioni previste nel
     presente contratto;
d) violazione dell’obbligo di eseguire le manutenzioni ordinarie e straordinarie;
e) violazione del divieto di utilizzare le opere realizzate per usi e finalità diversi da quelli convenzionati nel
     presente contratto e comunque contrari alle leggi ed alla morale;
f) mancato pagamento di penali o sanzioni nei termini prescritti;
g) gravi negligenze o imperizie da parte del Concessionario nell’adempimento degli obblighi di cui alla
     presente concessione o successivamente prescritti da disposizioni di legge, tali da compromettere la
     realizzazione della struttura o l’efficace erogazione dei servizi attesi dalla gestione della struttura.

                                                                          Garanzie e fidejussioni
Il Concessionario è tenuto a fornire le più ampie ed idonee garanzie relativamente alla ultimazione delle
opere, alla loro qualità ed al rispetto di tempi e costi. L’Ente, qualora ritenga che gli strumenti finanziari
sovrastanti all’operazione e necessari ad integrare i capitali propri del Concessionario (capitali bancari)
richiedano la costituzione di garanzie reali concede la disponibilità al rilascio di una garanzia fidejussoria, ai
sensi dell’art. 207, comma 2 del D.Lgs. n. 267/2000, per il Concessionario che intenda far ricorso
all’accensione di un mutuo presso un Istituto di Credito.


                                                                             Normativa antimafia
Il presente contratto sarà stipulato in forma pubblica amministrativa per magistero del Segretario Generale,
in conformità al protocollo di legalità sottoscritto dal Comune di Torre del Greco e la Prefettura di Napoli a cui
si rinvia.



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