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Avaluo Orlando

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Avaluo Orlando Powered By Docstoc
					Módulo de conversión de cifras: número-letra


                                                  0                      0              200000              200000
                                                  0                      0                  2                    0
$                   200,300.00 <<< cantidad a procesar.


DOSCIENTOS MIL TRESCIENTOS PESOS 00/100 M.N.
despliegue de resultado (cantidad con letra)



                                   UNIDADES           DECENAS                 DECENAS            CENTENAS
                               1 UN                   DIEZ                    ONCE               CIENTO
                               2 DOS                  VEINTI                  DOCE               DOSCIENTOS
                               3 TRES                 TREINTA                 TRECE              TRESCIENTOS
                               4 CUATRO               CUARENTA                CATORCE            CUATROCIENTOS
                               5 CINCO                CINCUENTA               QUINCE             QUINIENTOS
                               6 SEIS                 SESENTA                 DIECI              SEISCIENTOS
                               7 SIETE                SETENTA                 DIECI              SETECIENTOS
                               8 OCHO                 OCHENTA                 DIECI              OCHOCIENTOS
                               9 NUEVE                NOVENTA                 DIECI              NOVECIENTOS
                               0                                              DIECI


                                   UN                 CIEN                    MIL                MILLON
                                   UN                 CIENTOS                                    MILLONES




                               9 NUEVE                NOVENTA                 DIECI              NOVECIENTOS
                               0                                              DIECI


                                   UN                 CIEN                    MIL                MILLON
                                   UN                 CIENTOS                                    MILLONES




                                                                  Página 12
                  200000             200300              200300                200300 00          0 00
                      0                     3                0                      0 00




                           decenas de millonesmillones            cien miles         diez miles    miles
UN MILLON
DOS MILLONES                                                      DOSCIENTOS
TRES MILLONES
CUATRO MILLONES
CINCO MILLONES
SEIS MILLONES
SIETE MILLONES
OCHO MILLONES
NUEVE MILLONES


                                                                  DOSCIENTOS
Y
                               RESULTADO: DOSCIENTOS MIL TRESCIENTOS PESOS 00/100 M.N.




NUEVE MILLONES


                           RESULTADO:                          TRESCIENTOS
                                                DOSCIENTOS MIL DOSCIENTOS PESOS 00/100 M.N.
Y
Y                              RESULTADO:       RESULTADO:Y DOSCIENTOS MIL TRESCIENTOS PESOS 00/100 M.N. DOSCIENTOS




                                                                     Página 13
                    cientos       decenas             unidades




                    TRESCIENTOS




         MIL        TRESCIENTOS




         MIL        TRESCIENTOS


OS 00/100 M.N. DOSCIENTOS MIL TRESCIENTOS PESOS diez miles/100 M.N.




                                                   Página 14
                 REPORTE FOTOGRAFICO




VIALIDAD: CALLE VILLA DEL SAUCE         FACHADA




                            RECAMARAS




        COCINA                           BAÑO


                                                  16
REPORTE FOTOGRAFICO




                      17
                                                          X.- RESUMEN DE VALORES

        $220,000.00
        $210,000.00
        $200,000.00
        $190,000.00                                                                  Valor de Mercado          $            201,842.33
        $180,000.00
        $170,000.00                                                                  Valor Físico              $            210,250.00




                                                           Capitalización
                         Mercado




                                           Valor Físico
                         Valor de
                                                                                     Valor de Capitalización   $            188,800.00




                                                             Valor de
                      XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION
               1. El valor al que se concluye es el "Valor Comercial", esto es, es el valor al cual el inmueble puede
               comercializarse al termino de 180 días. (6 meses). El valor que se toma es el que se obtuvo al realizar un
                         Promedio de los tres Valores: Valor de mercado, Valor fisico y Valor de capitalizacion



                                      2. Véase por favor el apartado de" Consideraciones previas al Avalúo"




                                                                       XII.- CONCLUSION

El Valor Comercial a la fecha del presente avalúo asciende a la cantidad de :
                             VALOR COMERCIAL                                                                   $        200,300.00
                              DOSCIENTOS MIL TRESCIENTOS PESOS 00/100 M.N.


                                    Este valor está calculado con cifras al día 23 mayo de 2011




                                                                            Nombre




                                                                                                                               15
                                             IX. VALOR DE CAPITALIZACIÓN


 NUM        SC            ST         PU         UDC         UDM         CSP            EC       PRO             RCT        F.R.          Valor
SUJETO         56.00      113.10                 95          90         100           90        100             90
   1       59.00          130.00   $ 25.42      1.06         1.00        1.00         1.00       1.00           1.00       1.06     $          26.84
   2       42.00          120.00   $ 30.95      1.06         1.00        1.00         1.00       1.00           1.00       1.06     $          32.67
   3       42.00          110.00   $ 28.57      1.06         1.00        1.00         1.00       1.00           1.00       1.06     $          30.16
                                                                                        Valor Unitario de Mercado                    $      29.89




TIPO               USO o destino el Área (tipo)             Área (m²)                 V.U. ($/M²)               Renta Bruta Mensual
   1                   CASA HABITACION                                56.00       $                 29.89   $                             1,673.78

TOTAL                                                                     56.00   $                 30.36   $                             1,700.00




                       Renta Bruta mensual (R.B.M.)                                                     $                                 1,700.00
                       Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.)                                            $                                20,400.00
                       VACIOS                                                    10.00% Sobre la renta anual potencial               $    2,040.00
                       Renta Bruta Anual Potencial Efectiva ( R.B.A.)                     Potencial menos vacios                     $   18,360.00
                       ANALISIS DE DEDUCCIONES
                       1. ADMINISTRACION                                           3.00% Sobre la renta bruta anual efectiva        $       550.80
                       2. CONSERVACION,              CADA        4    AÑOS         2.00% Sobre el valor construccion                $     1,051.25
                       3. PREDIAL                                                  1.00% Sobre la renta bruta anual efectiva        $       183.60
                       4. SEGURO                                                   0.50% Sobre el valor construccion                $     1,051.25
                       5. DEPRECIACION FISCAL                                      5.00% Sobre el valor construccion                $    10,512.50
                       6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES                                       SUMA DE 1 A 5                             $    13,349.40
                                              35%
                       7. DEDUCCION OPCIONAL USO COMERCIAL O HABITACIONAL                 Sobre suma deducciones                    $     6,426.00
                       8. DEDUCCION MAYOR                                     Tomar la mayor de 6 o 7                               $    13,349.40
                       9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS                         Renta efectiva anual menos deduccion mayor            $     5,010.60
                       10 IMPUESTO SOBRE LA RENTA,   Fisicas    10%   Morales    33%      Sobre utilidad antes de impuestos         $     1,653.50
                       11 P.T.U.                                                  0%      Sobre utilidad antes de impuestos         $          -
                       12 SUMA DE DEDUCCIONES                                 Sumar 1, 2, 3, 4, 10 y 11                             $     4,490.40
                    13 INGRESO NETO ANUAL                            Renta bruta anual menos suma de deducciones                     $   15,909.60
TASA DE CAPITALIZACION


TASA DE CAPITALIZACION, SELECCIONADA                                                  8.43%




VALOR DE CAPITALIZACION                                                                                                $          188,800.00




                                                                                                                                          14
INGRESO




GASTOS

GASTO DEDUCIBLE

IMPUESTO
                     IX..- AVALÚO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS (TASA DE INTERÉS)


CALCULO DE TASA:
         CONCEPTO                                                           T A S A S
                                    7%              8%              9%             10%               11%              12%
         EDAD (años)                0-5             5-20           20-40           40-50             50-60         MAS DE 60
         calificación                                1
    VIDA UTIL REMANENTE         MAS DE 60          50-60           40-50           20-40             5-20         TERMINADA
         calificación                                                1
    ESTADO DE CONSERV.            NUEVA         MUY BUENO         BUENO          REGULAR             MALO          RUINOSO
         calificación                                                1
         PROYECTO               MUY BUENO         BUENO         ADECUADO         REGULAR          DEFICIENTE         MALO
         calificación                                1
  REL. SUP. ( TERR / CONST. )   Terr > Const.   Terr > Const.   Terr = Const.   Const > Terr      Const > Terr    Const > Terr
                                MAYOR 3-1       HASTA 3-1                        HASTA 2-1        HASTA 3-1       MAYOR 3-1
         calificación                                1
     USO DEL INMUEBLE              CASA         EDIF. PROD.     DEPTO/CASA      AFNA/LOCAL       OFNA/LOCAL         BODEGA
          INMUEBLE                 UNIF.        HAB-COM.        CONDOMINIO      CONDOMINIO           UNIF.        INDUSTRIAL
         calificación                1
        CLASIF. ZONA               LUJO         1er. ORDEN       2º ORDEN       3er. ORDEN     PROL. SERV. COM. Prol. SERV/INC.
         calificación                                                                1

         SUMA CALIF.                 1               3               2               1                 0               0
       CAPITALIZACIÓN              1.0000          1.1429          1.2857         1.4286            1.5714           1.7143
      TASAS PARCIALES              1.0000          3.4287          2.5714         1.4286            0.0000           0.0000


                                                                                                       TASA RESULTANTE:           8.43%
13
                                  IX. VALOR DE CAPITALIZACIÓN
Sujeto           SC       56.00        M²
                 ST      113.10        M²
                 PU          -                 1290
                UDC         95     MUY BUENO
                UDM         90     BUENO
                CSP        100     EXCELENTE
                 EC         90     BUENO
                PRO        100     EXCELENTE
                RCT         90     BUENO                   0.50




             Comparables
    Apr-10   CASA HABITACION UBICADA EN LOS JARDINES
              FUENTE    JESUS VILLA             TEL     2189115
                 SC       59.00     M²
                 ST     130.00      M²
                 PU     $     25.42           $1,500.00                 MENSUAL
                UDC          90     BUENO
                UDM          90     BUENO
                CSP        100      EXCELENTE
                 EC          90     BUENO
                PRO        100      EXCELENTE
                RCT          90     BUENO      0.45




    Apr-10   CASA HABITACION UBICADA EN VILLAS DEL REAL
              FUENTE CARLOS CASTRO              TEL    6621020056
                 SC       42.00     M²
                 ST     120.00      M²
                 PU     $     30.95           $1,300.00                 MENSUAL
                UDC          90     BUENO
                UDM          90     BUENO
                CSP        100      EXCELENTE
                 EC          90     BUENO
                PRO        100      EXCELENTE
                RCT          90     BUENO       0.35




    Apr-10   CASA HABITACION UBICADA EN VILLAS DEL REAL
              FUENTE Mundoanuncios.com          TEL                 0
                 SC       42.00     M²
                 ST     110.00      M²
                 PU     $     28.57           $1,200.00                 MENSUAL
                UDC          90     BUENO
                UDM          90     BUENO
                CSP        100      EXCELENTE
                 EC          90     BUENO
                PRO        100      EXCELENTE
                RCT          90     BUENO        0.4




                                                                                  12
                                             VIII.- VALOR FISICO O DIRECTO
Construcciones
         Tipo           Superficie Unidad Indiviso       P.U.            VRN        EE      EC       VUT   %DEM   FEC     VUR         Valor
Tipo I                    56.00       M²   100%      $   2,730.69     152,919       12     9.00      38    14%    0.86    33     $    130,852.48




Suma                      56.00       M²                                 152,919                                         Suma    $    130,852.48



Instalaciones Especiales
         Tipo           Cantidad Unidad Indiviso         P.U.            VRN        EE      EC       VUT   %DEM   FEC    VUR         Valor




Suma                                                                                                                     Suma    $            -

Elementos Accesorios
         Tipo           Cantidad Unidad Indiviso P.U.                  VRN          EE      EC       VUT   %DEM   FEC    VUR         Valor
1.- Cocina Integral       1.00    Lote 100% $ 9,000.00              $ 9,000.00       5       9        35    5%    0.95    33     $     8,555.40

Suma                                                                                                                     Suma    $      8,555.40



Obra Complementaria
         Tipo           Cantidad Unidad Indiviso         P.U.          VRN          EE      EC       VUT   %DEM   FEC    VUR         Valor
                         m de
1.- Bardas de block de 29.00 altura promedio. $
                                 M²    100%               500.00    $ 4,500.00      12       9        38    14%   0.86    33     $     3,850.65




Suma                                                                                                                     Suma    $      3,850.65

                                      % DE PARTICIPACION            SIMBOLOGIA                             Terreno          $ 67,000.00
                                                                    P.U.           Precio Unitario         Construciones    $ 130,852.48
                $150,000.00                CONSTRUCCIONES
                $100,000.00                                         VRN                                    Inst. Especiales $
                                                                                   Valor de Reposición Nuevo                         -
                 $50,000.00                INST.ESPECIALES          EE             Edad Efectiva           Accesorios       $   8,555.40
                        $-
                                  1        ACCESORIOS               EC             Estado de Conservación Obra Complementaria 3,850.65
                                                                                                                            $
                                                                    VUT            Vida Útil Total                               $   210,258.53
                                           OBRA COMPLEM.




VALOR FISICO                                                                                                      $             210,250.00
                                                                                                                                 $   210,250.00




                                                                                                                                       11
                                         VIII.- VALOR FISICO O DIRECTO
               Valor de Mercado del Terreno
Comparables          ST              113.10                                           UDC      95    CSP    100     TOP     100
de Terrenos.                                            NEG                           UDM      90     FA    100     FOR     100


     May-11    Lote urbanizado ubicado al poniente de la ciudad en la colonia santa isabel
                     FUENTE: Yolanda
    210000            ST             350                $/M²        $        600.00 UDC        90    CSP    100     TOP     100
                                                        NEG               0.9         UDM      90     FA    100     FOR     100




     May-11    Lote urbanizado ubicado al norte de la ciudad
                     FUENTE: Guadalupe Peña
    225000            ST             370                 $/M²      $        608.11    UDC      90    CSP    100     TOP     100
                                                         NEG             0.90         UDM      100    FA    100     FOR     100




     May-11    Lote urbanizado ubicado al norte de la ciudad
                     FUENTE: carlos ibarra
    205000            ST             300                 $/M²      $        683.33    UDC      90    CSP    100     TOP     100
                                                         NEG             0.95         UDM      90     FA    100     FOR     100




     NUM             ST              $/M²              NEG              UDC           UDM CSP FA            TOP FOR F.R.               VALOR
    Sujeto          113.10             $1,352.07         0.9              95            90    100    100    100     100       1           $985.05
      1            350.00       $        600.00         0.90             1.06          1.00   1.00   1.00   1.00    1.00    $
                                                                                                                            1.06          570.00
      2            370.00       $        608.11         0.90             1.06          0.90   1.00   1.00   1.00    1.00    $
                                                                                                                            0.95          519.93
      3            300.00       $        683.33         0.95             1.06          1.00   1.00   1.00   1.00    1.00    $
                                                                                                                            1.06          685.23
                                                                                      VALOR UNITARIO               PROMEDIO $             591.72




Terreno
   Fracción     Superficie          Unidad           Indiviso          Valor Unitario         Coeficiente          Motivo              Valor
Integro            113.10              M²              100%        $                 592.00     1.0000                             $    66,955.20



Suma               113.10              M²                          $                 592.40 Promedio                       Suma $        67,000.0




                                                                                                                                        10
                                                                       VII. VALOR DE MERCADO
Sujeto        SC                       56.00          M²     UDC     95    Muy Bueno      PRO                90
              ST                      113.10          M²     UDM     90    Bueno          CUS                95
              PU       $          -                          CSP    100    Excelente      OYD                90
             NEG                                              EC     90    Bueno


          Homologación


 NUM          SC             ST             PU        NEG UDC       UDM     CSP    EC PRO                  CUS
   1         95.00         120.00     $    3,557.89   0.90   1.06   1.00    1.00   1.00    0.90             1.12
   2         65.00         130.00     $    5,846.15   0.90   1.12   1.00    1.00   1.00    0.90             1.06
   3         62.00         120.00     $    5,000.00   0.90   1.06   0.95    1.00   1.00    0.90             1.00
   4         65.00         142.00     $    4,461.54   0.95   1.00   1.00    1.00   0.90    0.90             1.06
   5         42.60         120.00     $    5,985.92   0.90   1.06   1.00    1.00   1.00    0.95             1.00
                                                                                          Valor       Valor Unitario Promedio
                                                                                                   Nivel de Oferta y Demanda
                                                                                                  Valor Unitario de Mercado




                                                                      VII. VALOR DE MERCADO
El valor de mercado se obtiene aplicando el enfoque de comparación de ventas y sus premisas son las siguientes:
       * Se investigan comparables similares al sujeto que estamos valuando
       * Se homologan el inmueble con las siguientes características:
              SC     Superficie de construcción                                   CSP Calidad de servicios públicos
              ST     Superficie del terreno                                       EC Estado de conservacioon
              PU     Precio Unitario de oferta o venta
            NEG      Negociación o condición de oferta o venta                    OYD Nivel de Oferta o Demanda del sujeto
                         1.0      Operación Real o oferta que se vende de inmediato        100 Alta demanda
                         0.9      Baja                                                      95 Buena demanda
                         0.8      Muy baja                                                  90 Demanda regular
                         0.7      Nula                                                      85 Demanda baja
            UDC      Ubicación dentro de la colonia                                         80 Demanda deficiente
            UDM      Ubicación dentro de la manzana
            PRO      Proyecto
             CUS     Coeficiente de superficies ( superficie de construcción y superficie de terreno )

Casa habitación
Tipo      Superficie   Unidad             Precio unitario
Integro     56.00            M²       $           3,604.33

                                                                           Suma



VALOR DE MERCADO
         Valor
$                          3,059.89
$                          5,027.86
$                          3,645.00
$                          3,442.69
$                          4,848.59
$                         4,004.81
          90
$                         3,604.33




    Valor de Mercado
$                        201,842.33

$                       201,842.33



$                      201,800.00




           9
                                                              VII. VALOR DE MERCADO
                                    Comparables
oct-10     CASA HABITACION UBICADA EN VILLA BUGAMBILIA #750 COL VILLAS DEL REAL, EN HILLO SON.
              FUENTE     http://www.elimparcial.com/loseconomicos/Anuncios/Detalle.aspx?NumClasificado=2414436         TEL.
                SC                                    95.00          M²                 ST                       120.00     M²
                PU                                3,557.89
               NEG                                     0.90    DEMANDA MEDIA
               UDC                                       90    BUENO
               UDM                                       90    BUENO
                CSP                                    100     EXCELENTE
                EC                                       90    BUENO
               PRO                                     100     EXCELENTE
               CUS                                       85    REGULAR                 0.79



oct-10     CASA HABITACION UBICADA EN LA RESIDENCIAL PUERTA REAL EN HILLO, SON.
              FUENTE     http://www.elimparcial.com/loseconomicos/Anuncios/Detalle.aspx?NumClasificado=2420438         TEL.
                SC                                    65.00          M²                 ST                       130.00     M²
                PU                                5,846.15
               NEG                                     0.90    DEMANDA MEDIA
               UDC                                       85    REGULAR
               UDM                                       90    BUENO
                CSP                                    100     EXCELENTE
                EC                                       90    BUENO
               PRO                                     100     EXCELENTE
               CUS                                       90    BUENO                   0.50




oct-10     CASA HABITACION UBICADA EN LA COLONIA ALVARO OBREGON, EN HILLO, SON.
              FUENTE     http://www.elimparcial.com/loseconomicos/Anuncios/Detalle.aspx?NumClasificado=2416793         TEL.        0
                SC                                    62.00    M²                       ST                       120.00     M²
                PU                                5,000.00
               NEG                                     0.90    DEMANDA MEDIA
               UDC                                       90    BUENO
               UDM                                       95    MUY BUENO
                CSP                                    100     EXCELENTE
                EC                                       90    BUENO
               PRO                                     100     EXCELENTE
               CUS                                       95    MUY BUENO               0.52




abr-10     CASA HABITACION UBICADA EN CALLE PRIVADA DEL NOGAL, COL PRIVADAS DEL BOSQUE, EN HILLO SON.
              FUENTE     http://www.elimparcial.com/loseconomicos/Anuncios/Detalle.aspx?NumClasificado=2414436         TEL.        0
                SC                                 65.00      M²                     ST                          142.00       M²
                PU                              4,461.54
               NEG                                  0.95      DEMANDA ALTA
               UDC                                 95.00      MUY BUENO
               UDM                                 90.00      BUENO
               CSP                               100.00       EXCELENTE
                EC                               100.00       EXCELENTE
               PRO                               100.00       EXCELENTE
               CUS                                 90.00      BUENO                 0.46



8-Apr-10   CASA HABITACION UBICADA EN FRACCIONAMIENTO LOS ANGELES, EN HILLO, SON.
              FUENTE     Internet                                                                                      TEL. 214-34-45
                SC                                 42.60            M²               ST                          120.00       M²
                PU       $                         5,985.92                        PRECIO        $               255,000.00
               NEG                                         0.90 DEMANDA MEDIA
               UDC                                          90 BUENO
               UDM                                          90 BUENO
               CSP                                         100 EXCELENTE
                EC                                          90 BUENO
               PRO                                          95 MUY BUENO
               CUS                                          95 MUY BUENO            0.36
8
                     VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

a).- OBJETIVO DEL PRESENTE AVALUO
1.- En todos los casos se entenderá que el objetivo del avalúo será el de estimar el valor comercial del bien a menos
que se indique otro. Para ello se incluirán y desarrollaran tres métodos o enfoques de valuación, a saber:
1) El método físico directo o de costos, 2) El comparativo o de mercado y 3) El método de capitalización de rentas


b).-DEFINICION DE TERMINOS Y CONCEPTOS BASICOS
1.- Método Comparativo o de Mercado:
Es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa, sujeto, con
el precio de oferta o venta de bienes similares, comparables, ajustados por diferentes factores, homologación.

2.- Método Físico o Directo o enfoque de Costos:
Es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene el costo de reproducción o reemplazo de un bien similar al que se
valúa, afectado por la depreciación atribuible a los factores de edad y estado de conservación.

3.- Método de Capitalización de Rentas o enfoque de Rentas
Es el desarrollo analítico a través del cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos anuales que
produce o es capaz de producir un inmueble a la fecha del avaluó durante un periodo de tiempo o a perpetuidad.
5.- Valor de Reposición Nuevo                               VRN
Es el costo actual de reproducir un bien similar, el cual resulta de sumar los costos directos e indirectos

6.- Valor de Neto de Reposición                           VNR
Es el resultado de afectar al valor de reposición nuevo con el demérito por factores de edad y estado de conservación
                                                               Formula VNR = VRN(1-(%D)

7.- Vida Útil Total                                      VUT
Es la vida que se estima tendrá el bien considerando la eficiencia económica

8.- Edad Efectiva                                       EE
Es la edad que tiene el bien considerando las reparaciones importantes que haya tenido en su vida cronológica

9.- Estado de Conservación                             EC
Es el estado de conservación observado que tiene el bien durante la visita física

10.- Porcentaje de Demérito                               %D
Es la pérdida de valor que tiene el bien por efectos de edad y estado de conservación
Se utiliza el criterio de Ross-Heidecke para la determinación del % de demérito, en función de
su edad y estado de conservación.

11.- Vida Útil Remanente                                 VUR
Es la vida esperada que se estima tendrá el bien, en el momento de la inspección
                                                            Formula VUR = VUT x ( 1-%D)

c).-CONDICIONES DEL AVALUO
12.- La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avalúo, es la proporcionada por el cliente
la cual la asumimos como correcta, entre la que podemos mencionar la siguiente:
               a).- Escritura de propiedad                           Si
               b).- Certificado de libertad gravamen                 No
               c).- Boleta Predial                                   Si
               d).- Plano de la construcción                         Si

13.- No es propósito del presente avalúo verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adeudos
fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valúa, a menos que expresamente sean declarados
por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por información omitida en
la solicitud del avalúo.

14.- Quienes intervenimos en el presente avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún
tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.

                                                                                                                             6
                   VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO


15.- En la inspección ocular del bien motivo del presente avalúo, no es posible detectar todos los vicios ocultos que
pudieran existir en la propiedad, los considerados son el resultado de la observación o por informe expreso del cliente

16.- Toda vez que el objetivo del presente avalúo no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o
cualquier otra restricción legal, el valor comercial estimado al que se concluye solo considera las expresadas en el
propio avalúo, porque se observaron durante la inspección ocular al bien.

17.- El presente avalúo es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que no podrá
ser utilizado para fines distintos a lo indicado en este avalúo.

18.- La vigencia de este avalúo está determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la
temporabilidad que establezca en su caso la institución emisora o autoridad competente

19.- Se da como verdadera la superficie del terreno según documentación proporcionada en escrituras,
y con base en el levantamiento físico, con cinta, que se hizo del inmueble

d).- SALVEDADES DEL AVALUO
20.- Sobre la documentación del terreno
              Se proporcionó boleta predial.

21.- Sobre la inspección del terreno
              Ninguna salvedad; se verificaron las medidas del inmueble a base de cinta

22.- Sobre la documentación de la construcción
              No se contaba con planos de construccion asi que se elaboraron a base de las medidas tomadas con cinta

23.- Sobre la inspección de la construcción
              Ninguna salvedad

e).- EXCLUSIONES DEL AVALÚO
24.- Sobre la valuación del terreno
              Ninguna excepción, ya que en este avalúo se está valuando el terreno
25.- Sobre la valuación de la construcción
              Ninguna excepción, ya que en este avalúo se están valuando todas las construcciones

26.- Sobre los métodos de valuación
              Ninguna excepción, ya que en este avalúo se utilizan los tre métodos de valuación




                                                                                                                          7
                                 SEMBRADO DE LAS CONSTRUCCIONES




Número de Niveles                          Uno
Vida Útil Total                             50      Años.
Edad Aproximada                             12      Años.
Vida Útil Remanente Aproximada              38      Años.

Unidades Rentables                        Integro   (Toda la vivienda en su conjunto).

                                                                                         5
                               IV.- DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE
Uso actual    Casa habitación de una plantas que consta de :
                                           Planta baja: Sala-comedor-cocina, tres recámaras, baño.
                                           Planta Alta: No tiene.
Tipos de Construcción
Tipo 1                         Económica, del tipo de interés medio en el 100 % de la vivienda.                   56.00       M²
Tipo 2                         cuarto de servicio                                                                 0.00        M²
Tipo 3                         cochera/porche trasero                                                             0.00        M²
Tipo 4                         porche                                                                             0.00        M²
                                                                                                         SC       56.00       M²


                                        V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCION
Cimentación                    A base de losa de cimentacion

Estructura                     Son a base de concreto armado.

Muros                          A base de block de concreto vibroprensado 15 x 20 x 40 cm en buen estado.

Entrepisos                     No tiene.

Techos                         A base de losa maciza de 8 cm de espesor con varilla corrugada ahogada en concreto.

Azoteas                        Sobretecho

Bardas                         De block de concreto vibroprensado.

Aplanados Interiores           Block Aparente, acabado en pintura vinílica,Tirol planchado

Aplanados Exteriores           Mezcla de Cal-Arena grueso y fino a flota, acabado en pintura vinílica.

Plafones                       No tiene

Lambrines                      A base de azulejo de 20 x 30 cm. en muros de área húmeda de baño

Pisos                          Vinil de 30x30 en toda la casa.

Zoclos                         si tiene

Escaleras                      No tiene.

Pintura                        A base de pintura vinílica en muros; esmalte en herrería; barniz en carpintería.

Recubrimientos Especiales No tiene

Carpintería                    Puertas de tambor en madera de pino en interiores, cocina integral.

Instalaciones Sanitarias       A base de tubería de asbesto-cemento de 6".

Muebles de Baño                Muebles de fabricación nacional de buena calidad y accesorios porcelanizados.

Instalaciones Hidráulicas      Son a base de tubería de cobre y fierro galvanizado de 1/2"

Instalaciones Eléctricas       Oculta en poliducto, salidas adecuadas.


Herrería                       Ventanas de Perfil Tubular y Aluminio Anonizado cobrizo, Rejas de protección en ventanas, bastidores de perfil tubular.

Vidrieria                      A base de vidrio semidoble y opaco en baño.

Fachada                        A base de líneas rectas; moderna


Instalaciones Especiales                            No presenta.

Elementos Accesorios                                1.- Cocina Integral



Obras Complementarias
1.- Bardas de block de 2 m de altura promedio.                                                                    9.00        M²
                                                                                                                 No tiene     M²
                                                                                                                                                         4
                                                          III.- TERRENO
Calles Transversales Limítrofes             El inmueble se localiza en la acera Norte de la calle Villa del sauce limitando con las calles
Según Escrituras                            Villas del real al Oriente y Villa Granados al Poniente.


              Medidas y colindancias del terreno
Al Norte                            6.50    m. con el lote No 30
Al Sur                              6.50    m. Con la calle Villa del sauce
Al Oriente                         17.40    m. Con el lote No 4
Al Poniente                        17.40    m. Con el lote No 6
               MANZANA:                12
                  LOTE:                 5


    ST        Superficie del Terreno                           113.10         M²
   %IND       Porcentaje de Indiviso                             100%         El inmueble no se encuentra en régimen de condominio.

             Topografía y Configuración     Polígono regular de cuatro lados.
                     Numero de frentes      Un solo frente.
           Características Panorámicas      Con frente a una Guarderia y casas habitaciones similares.
                 Densidad Habitacional                   95 Hab/Ha
          Servidumbre y/o Restricciones     Ninguna.
                      Calidad del Suelo     En general buena capacidad de carga, según
                                            se obseva en construcciones aledañas y
                                            en el propio inmueble.

              Localización.
              Croquis de Zona




              Croquis del terreno




                                                                                                                                             3
                                                       I.- ANTECEDENTES
Solicitante                                jaudiel rivas briseño

Domicilio del solicitante                  Calle          Villa del Sauce #247
                                           Ciudad         Hermosillo
                                           Municipio      Hermosillo
                                           Estado         Sonora.
                                           TEL/ FAX.            3011022

Consultor y Valuador                       Nombre                                                            Calle
                                           No. Registro IMVS.                                                Colonia
                                           No. Registro ICRESON                                              Ciudad
                                           Especialidad                                                      Estado
                                           Ced. Prof.                                                        TEL/ FAX.

Fecha del avalúo                           23 mayo de 2011
Inmueble que se valúa                      Casa habitación de una planta, tipo economica.
Régimen de propiedad                       Privado.

Propìetario                                luis perez rojas

Domicilio del Propietario                  Calle          Villa del sauce #247
                                           Ciudad         Hermosillo
                                           Municipio      Hermosillo
                                           Estado         Sonora.
                                           TEL/ FAX.            3011022

Objeto del avalúo                          practicar técnicas de avaluos para una casa habitación
Propósito del avalúo                       Proyecto de la materia Intruducción a la Valuacion Inmoviliaria

Clave catastral                            No proporcionado
Datos de escritura                         Numero       No proporcionado
                                           Elaborada por Notario            No proporcionado
                                           Inscripción       N/P      Libro N/P              Sección I


                                           II.- CARACTERISTICAS URBANAS
Clasificación de la zona                                  Habitacional de segundo orden.
Construcción dominante en la calle                        Casas habitación modernas, en un piso.
Indice de saturación de la zona                           0.8
Densidad de población                                     Normal.
Estrato socioeconómico                                    Medio y medio bajo.
Uso del suelo permitido                                   Habitacional y comercial.
Vías de acceso e importancia de las mismas                Bulevar Progreso y Bulevar Quiroga


Servicios públicos          Energía Eléctrica             Si tiene               Banquetas                   Si tiene
                            Agua Potable                  Si tiene               Guarniciones                si tiene
                            Drenaje Sanitario             Si tiene               Transporte urbano           Acceso a dos cuadras
                            Alumbrado Publico             Si tiene               Teléfono                    Si tiene
                            Pavimento                     si tiene
Equipamiento Urbano
                            Preescolar                    En la zona.            Tienda de Autoservicio      Supermercado en la zona.
                            Primaria                      En la zona.            Bancos                      En la zona.
                            Secundaria                    En la zona.            Iglesias                    En la zona
                            Preparatoria                  En la zona.            Parques                     En la zona
                            Profesional                   En la zona.            Restaurantes                En la zona



                                                                                                                                    2
DATOS GENERALES

              Ubicación del inmueble
                         Calle                  Villa del Sauce #247
                         Colonia                Villas del Real
                         Ciudad                 Hermosillo
                         Municipio              Hermosillo
                         Estado                 Sonora
                         País                   México



              Datos del Solicitante                                                                                         Datos del Propie
                         Nombre                 jaudiel rivas briseño
                         Calle                  Villa del sauce #247
                         Ciudad                 Hermosillo
                         Municipio              Hermosillo
                         Estado                 Sonora.
                         TEL/ FAX.                                             3011022


                         fecha del avaluo:                                                             23 mayo de 2011



              Datos del Valuador                                                                                            Datos generales
                         Nombre                 orlando valenzuela gocobachi
                         No. Registro IMVS.
                         No. Registro ICRESON
                         Especialidad
                         Ced. Prof.



Inmueble que se valúa                                                                    Casa habitación de una planta, tipo economica.
Régimen de propiedad                                                                     Privado.
Objeto del avalúo                                                                        practicar técnicas de avaluos para una casa habitación
Propósito del avalúo                                                                     Proyecto de la materia Intruducción a la Valuacion Inmov

Clave catastral
Datos de escritura                              Numero
                                                Elaborada por Notario
                                                Inscripción
II.- CARACTERISTICAS URBANAS
Clasificación de la zona                                                                                                              Habitacional de segundo orden.
Construcción dominante en la calle                                                                                                    Casas habitación modernas, en un piso.
Indice de saturación de la zona                                                                                                       80%
Densidad de población                                                                                                                 Normal.
Estrato socioeconómico                                                                                                                Medio y medio bajo.
Uso del suelo permitido                                                                                                               Habitacional y comercial.



Vías de acceso e importancia de las mismas                                                                                            Bulevar Progreso y Bulevar Quiroga



Servicios públicos           Energía Eléctrica                                                                                        Si tiene            Banquetas
                             Agua Potable                                                                                             Si tiene           Guarniciones
                             Drenaje Sanitario                                                                                        Si tiene             Transporte urbano
                             Alumbrado Publico                                                                                        Si tiene             Teléfono
                             Pavimento                                                                                                si tiene
Equipamiento Urbano
                             Preescolar                                                                                               En la zona.              Tienda de Autoservicio
                             Primaria                                                                                                 En la zona.              Bancos
                             Secundaria                                                                                               En la zona.              Iglesias
                             Preparatoria                                                                                             En la zona.              Parques
                             Profesional                                                                                              En la zona.              Restaurantes



III.- TERRENO
Calles Transversales Limítrofes                             El inmueble se localiza en la acera Norte de la calle Villa del sauce limitando con las calles
Según Escrituras                                            Villas del real al Oriente y Villa Granados al Poniente.

               Medidas y colindancias del terreno: según escrituras
Al Norte                             6.50   m. con el lote No 30                                                                                                       MANZANA:
Al Sur                               6.50   m. Con la calle Villa del sauce                                                                                               LOTE:
Al Oriente                          17.40   m. Con el lote No 4
Al Poniente                         17.40   m. Con el lote No 6




     ST        Superficie del Terreno                                                                                     113.10      M²
    %IND       Porcentaje de Indiviso                                                         100%                                    El inmueble no se encuentra en régimen de condominio




              Topografía y Configuración Polígono regular de cuatro lados.
                   Numero de frentes                Un solo frente.
         Características Panorámicas                Con frente a una Guarderia y casas habitaciones similares.




                         C. Juárez
                                     C. Juarez
               Densidad Habitacional                      95.00     Hab/Ha




                                                                                                                                                                                      Blvd. Jóse Ma. Morelos
        Servidumbre y/o Restricciones               Ninguna.
                    Calidad del Suelo                           buena capacidad de carga, Area recreativa y alberca
                                                    En general 4.30 m                     según        12.00 m
                                                                                                      C. COMERCIAL
                                                    se obseva en construcciones aledañas y
                                                    en el propio inmueble.


                                                                                                                           Cerr. San Ignacio
                                                                                                                              Blvd. Lòpez Portillo            Cerr. San Ignacio
IV.- DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE
Uso actual                                                         Casa habitación de una planta que consta de :
                                                      Planta baja: Sala-comedor-cocina, tres recámaras, baño.
                                                      Planta Alta: No tiene.

Tipos de Construcción
                           Tipo 1                                  Económica, del tipo de interés medio en el 100 % de la vivienda.
                           Tipo 2
                           Tipo 3
                           Tipo 4

Número de Niveles                                                                                           Uno
Vida Útil Total                                                                                             50                                   Años.
Edad Aproximada                                                                                             12                                   Años.
Vida Útil Remanente Aproximada                                                                              38                                   Años.

Unidades Rentables                                                                                         Integro                               (Toda la vivienda en su conjunto).


V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCION
                         Cimentación A base de losa de cimentacion

                               Estructura Son a base de concreto armado.

                                             Muros A base de block de concreto vibroprensado 15 x 20 x 40 cm en buen estado.

                              Entrepisos No tiene.

                                         Techos A base de losa maciza de 8 cm de espesor con varilla corrugada ahogada en concreto.

                                      Azoteas Sobretecho

                                          Bardas De block de concreto vibroprensado.

                 Aplanados Interiores Block Aparente, acabado en pintura vinílica,Tirol planchado

                Aplanados Exteriores Mezcla de Cal-Arena grueso y fino a flota, acabado en pintura vinílica.

                                     Plafones No tiene
                              Lambrines A base de azulejo de 20 x 30 cm. en muros de área húmeda de baño

                                   Pisos Vinil de 30x30 en toda la casa.

                                  Zoclos si tiene

                               Escaleras No tiene.

                                  Pintura A base de pintura vinílica en muros; esmalte en herrería; barniz en carpintería.

             Recubrimientos Especiales No tiene

                              Carpintería Puertas de tambor en madera de pino en interiores, cocina integral.

                Instalaciones Sanitarias A base de tubería de asbesto-cemento de 6".

                       Muebles de Baño Muebles de fabricación nacional de buena calidad y accesorios porcelanizados.

               Instalaciones Hidráulicas Son a base de tubería de cobre y fierro galvanizado de 1/2"

                Instalaciones Eléctricas Oculta en poliducto, salidas adecuadas.


                                 Herrería Ventanas de Perfil Tubular y Aluminio Anonizado cobrizo, Rejas de protección en ventanas, bastidores de perfil tubular.

                                 Vidrieria A base de vidrio semidoble y opaco en baño.

                                Fachada A base de líneas rectas; moderna


Instalaciones Especiales                  No presenta.

Elementos Accesorios                      1.- Cocina Integral
                                          2. Rejas de protección.

Obras Complementarias
1.- Bardas de block de 2 m de altura promedio.                                                                                                          4.5 ml      9.00
VII. VALOR DE MERCADO
              Comparables
  19-Oct-10   CASA HABITACION UBICADA EN VILLA BUGAMBILIA #750 COL VILLAS DEL REAL, EN HILLO SON.
                 FUENTE      http://www.elimparcial.com/loseconomicos/Anuncios/Detalle.aspx?NumClasificado=2414436             TEL.
                   SC            95.00            M²                                         ST                          120.00       M²
                   PU        $    3,557.89                                                 PRECIO                    $   338,000.00
                   NEG           0.90        DEMANDA MEDIA
                   UDC            90         BUENO
                   UDM            90         BUENO
                   CSP           100         EXCELENTE
                    EC            90         BUENO
                   PRO           100         EXCELENTE
                   CUS            85         REGULAR                                         0.79

  19-Oct-10   CASA HABITACION UBICADA EN LA RESIDENCIAL PUERTA REAL EN HILLO, SON.
                 FUENTE      http://www.elimparcial.com/loseconomicos/Anuncios/Detalle.aspx?NumClasificado=2420438             TEL.
                   SC            65.00            M²                                         ST                          130.00     M²
                   PU        $    5,846.15                                                 PRECIO                    $   380,000.00
                  NEG            0.90        DEMANDA MEDIA
                  UDC             85         REGULAR
                  UDM             90         BUENO
                   CSP           100         EXCELENTE
                   EC             90         BUENO
                  PRO            100         EXCELENTE
                  CUS             90         BUENO                                           0.50

  19-Oct-10   CASA HABITACION UBICADA EN LA COLONIA ALVARO OBREGON, EN HILLO, SON.
                 FUENTE      http://www.elimparcial.com/loseconomicos/Anuncios/Detalle.aspx?NumClasificado=2416793             TEL.
                   SC            62.00       M²                                              ST                          120.00     M²
                   PU        $    5,000.00                                                 PRECIO                    $   310,000.00
                  NEG            0.90        DEMANDA MEDIA
                  UDC             90         BUENO
                  UDM             95         MUY BUENO
                   CSP           100         EXCELENTE
                   EC             90         BUENO
                  PRO            100         EXCELENTE
                  CUS             95         MUY BUENO                                       0.52




Sujeto             SC         56.00               M²                                        UDC                           95          Muy Bueno   PRO
                   ST        113.10               M²                                        UDM                           90          Bueno       CUS
                   PU                                                                       CSP                          100          Excelente   OYD
                  NEG                                                                        EC                           90          Bueno
VIII.- VALOR FISICO O DIRECTO

               Valor de Mercado del Terreno
Comparables          ST         113.10               $/M²                                                      UDC         95    CSP   100
de Terrenos.                                        NEG                                                        UDM         90     FA   100
  26-May-11    Lote urbanizado ubicado al poniente de la ciudad en la colonia santa isabel
                     FUENTE: Yolanda                                                                  TEL:      2121937
                     ST           350.00             $/M²    $                                      600.00     UDC         90    CSP   100
                      COSTO $ 210,000.00            NEG                                      0.90              UDM         90     FA   100
  26-May-11    Lote urbanizado ubicado al norte de la ciudad
                     FUENTE: Guadalupe Peña  ramirez                                                  TEL: 0446622767239
                     ST           370.00             $/M²    $                                      608.11     UDC          90   CSP   100
                      COSTO $ 225,000.00            NEG                                      0.90              UDM         100    FA   100
  26-May-11    Lote urbanizado ubicado al norte de la ciudad
                     FUENTE: carlos ibarra                                                            TEL:      2121937
                     ST           300.00             $/M²    $                                      683.33     UDC         90    CSP   100
                      COSTO $ 205,000.00            NEG                                      0.95              UDM         90     FA   100
IX. VALOR DE CAPITALIZACIÓN

Sujeto           SC       56.00        M²
                 ST      113.10        M²
                 PU          -    RENTA UNITARIA MENSUAL                $1700.00 MENSUAL
                UDC         95    MUY BUENO
                UDM         90    BUENO
                CSP        100    EXCELENTE
                 EC         90    BUENO
                PRO        100    EXCELENTE
                RCT         90    BUENO                    0.50

             Comparables
  8-Apr-10   CASA HABITACION UBICADA EN LOS JARDINES
               FUENTE   JESUS VILLA                               TEL 2189115
                 SC        59.00      M²
                  ST      130.00      M²
                 PU     $     25.42                                       $1,500.00 MENSUAL
                UDC          90       BUENO
                UDM          90       BUENO
                 CSP        100       EXCELENTE
                 EC          90       BUENO
                PRO         100       EXCELENTE
                 RCT         90       BUENO                0.45
  8-Apr-10   CASA HABITACION UBICADA EN VILLAS DEL REAL
               FUENTE   CARLOS CASTRO                             TEL 6621020056
                 SC        42.00
                  ST      120.00
                 PU     $     30.95                                       $1,300.00 MENSUAL
                UDC          90       BUENO
                UDM          90       BUENO
                 CSP        100       EXCELENTE
                 EC          90       BUENO
                PRO         100       EXCELENTE
                 RCT         90       BUENO                0.35
  8-Apr-10   CASA HABITACION UBICADA EN VILLAS DEL REAL
               FUENTE   Mundoanuncios.com                         TEL
                 SC        42.00
                  ST      110.00
                 PU     $     28.57                                       $1,200.00 MENSUAL
                UDC          90       BUENO
                UDM          90       BUENO
                 CSP        100       EXCELENTE
                 EC          90       BUENO
                PRO         100       EXCELENTE
                 RCT         90       BUENO                0.38
atos del Propietario
           Nombre      luis perez rojas
           Calle       Villa del sauce #247
           Ciudad      Hermosillo
           Municipio   Hermosillo
           Estado      Sonora.
           TEL/ FAX.     3011022




atos generales del valuador
           Calle       etchojoa
           Colonia     sop
           Ciudad      navojoa
           Estado      sonora
           TEL/ FAX.



onomica.

a casa habitación
a Valuacion Inmoviliaria




           I
        Si tiene
        si tiene
        Acceso a dos cuadras
        Si tiene



utoservicio         Supermercado en la zona.
                    En la zona.
                    En la zona
                    En la zona
                    En la zona




              12
               5




en de condominio.
              Blvd. Morelos
Residencial




56.00   M²
  0     M²
  0     M²
  0     M²
M²
M²
                             8-Apr-10   CASA HABITACION UBICADA EN CALLE PRIVADA DEL NOGAL, COL PRIVADAS DEL BOSQUE, EN HILLO SON.
                                               FUENTE                                                                               TEL.
                                                               http://www.elimparcial.com/loseconomicos/Anuncios/Detalle.aspx?NumClasificado=2414436
                                                 SC                              65.00           M²           ST             142.00       M²
                                                 PU            $                 4,461.54                    PRECIO      $   290,000.00
                                                NEG                       0.95               DEMANDA ALTA
                                                UDC                        95                MUY BUENO
                                                UDM                        90                BUENO
                                                CSP                       100                EXCELENTE
                                                 EC                       100                EXCELENTE
                                                PRO                       100                EXCELENTE
                                                CUS                        90                BUENO            0.46

                             8-Apr-10   CASA HABITACION UBICADA EN FRACCIONAMIENTO LOS ANGELES, EN HILLO, SON.
                                               FUENTE          internet                                                            TEL. 2-141174
                                                 SC                              42.60           M²            ST            120.00     M²
                                                 PU            $                  5,985.92                   PRECIO      $   255,000.00
                                                NEG                       0.90               DEMANDA MEDIA
                                                UDC                        90                BUENO
                                                UDM                        90                BUENO
                                                CSP                       100                EXCELENTE
                                                 EC                        90                BUENO
                                                PRO                        95                MUY BUENO
                                                CUS                        95                MUY BUENO        0.36




100   Excelente
95    MUY BUENO       0.50
90    Demanda Media
TOP   100
FOR   100


TOP   100
FOR   100


TOP   100
FOR   100


TOP   100
FOR   100
                               AVALÚO DE CASA HABITACION


Ubicación del inmueble
Calle                                                   Villa del Sauce #247
Colonia                                                 Villas del Real
Ciudad                                                  Hermosillo
Municipio                                               Hermosillo
Estado                                                  Sonora
País                                                    México

Solicitante                                             jaudiel rivas briseño
Propietario                                             luis perez rojas


VALOR COMERCIAL                       $                  200,300.00
        DOSCIENTOS MIL TRESCIENTOS PESOS 00/100 M.N.

                               Hermosillo, Sonora, al día 23 mayo de 2011

                            Este avalúo consta de              17           Paginas




                                                                                      1
mayo de 2011

				
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posted:3/2/2012
language:Galician
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