Alberto Gutierrez UNIANDES FORO VIVIENDA by NDfLRGk

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									TITULARIZADORA COLOMBIANA
    UNIVERSIDAD DE LOS ANDES

   FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA DE
                INTERES SOCIAL
Posibilidades y Limitaciones de acceso a Crédito

           Alberto Gutiérrez Bernal
              Bogota, Noviembre 25 de 2003
                   CONTENIDO

1. EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO


2. REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL


3. PROPUESTAS   PARA   FINANCIACION    DE   VIVIENDA


4. PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA
                   CONTENIDO


1. EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO


2. REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL


3. PROPUESTAS    PARA   FINANCIACION   DE   VIVIENDA


4. PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA
La cartera hipotecaria se redujo en forma importante
            desde 1997 a raíz de la crisis.
          Cartera hipotecaria Miles de millones pesos 2003

              25,000

              20,000

              15,000

              10,000

                5,000

                       0
                             1,992
                                     1,993
                                             1,994
                                                     1,995
                                                             1,996
                                                                     1,997
                                                                             1,998
                                                                                     1,999
                                                                                             2,000
                                                                                                     2,001
                                                                                                             2,002
                                                                                                                     2,003
      Fuente:Estados financieros reportados a la Superbancaria
      Incluye:Av villas, Colmena, Colpatria, Conavi, Davivienda, Granahorrar, Bancafe, BCH
                        LOGROS DEL SISTEMA HIPOTECARIO
                                          Cartera Vivienda / Cartera total


        35%
        30%               26%
        25%
                                              17%
        20%                                                  16%
        15%                                                             12%
        10%                                                                        6%        7%
          5%
          0%




                                                                                        ru
                                                                   o



                                                                              il
                                                     a
                                     le
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                                                                           as
                                                                 ic
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                                                                                    Pe
                                                              ex
                                                   nt
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                                                                         Br
                                 C


                                              ge



                                                             M
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                                            Ar
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                                           1995           1999   2002

FUENTE: UNIAPRAVI -CARDIFF -SALOMON SMITH BARNEY
                              LOGROS DEL SISTEMA HIPOTECARIO
                                                       Cartera Vivienda / PIB


  14%                12%
  12%
  10%
   8%                                       6%
   6%
                                                          4%          4%
   4%                                                                           2%        2%
   2%
   0%
                                                   o




                                                                           ru
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                                                                                     il
                                 a




                                                                                   as
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                                                                       Pe
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                                             ex



                                                           nt
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                                                                                 Br
           C




                                                          ge
                            o



                                            M
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                                                        Ar
                       C




                                       1995         1999       2002
FUENTE: UNIAPRAVI -CARDIFF -SALOMON SMITH BARNEY
El sistema hipotecario no recupera aún sus niveles
            históricos de desembolsos.
                                    Desembolsos de Crédito Hipotecario
                                           Millones de Pesos Constantes de Dic 1999
      1,400,000


      1,200,000


      1,000,000


       800,000


       600,000


       400,000


       200,000


            -
                                  II 96




                                                                                                          IV 00
                          IV 95



                                          IV 96




                                                                          IV 98



                                                                                          IV 99




                                                                                                                          IV 01



                                                                                                                                          IV 02

                                                                                                                                                  II 03
                  II 95




                                                                  II 98




                                                                                                  II 00




                                                                                                                                  II 02
                                                  II 97

                                                          IV 97




                                                                                  II 99




                                                                                                                  II 01
        El número de viviendas financiadas presenta
                   alguna recuperación
                                        Número de Viviendas Financiadas

       40,000


       35,000


       30,000


       25,000


       20,000


       15,000


       10,000


        5,000


          -
                                                                                        IV 99
                II 95

                        IV 95




                                        IV 96

                                                II 97

                                                        IV 97




                                                                                                                                                II 03
                                                                II 98




                                                                                II 99




                                                                                                II 00

                                                                                                        IV 00




                                                                                                                        IV 01




                                                                                                                                        IV 02
                                II 96




                                                                        IV 98




                                                                                                                II 01




                                                                                                                                II 02
Fuente: DANE
     Desde 1995 se inició un proceso permanente
        de deterioro de la cartera hipotecaria.
                                                         Indicador de Calidad de Cartera Hipotecaria
          30%


          25%


          20%


          15%



          10%


           5%



           0%
                         Ago-95




                                                    Ago-96




                                                                               Ago-97




                                                                                                          Ago-98




                                                                                                                                     Ago-99




                                                                                                                                                                Ago-00




                                                                                                                                                                                           Ago-01




                                                                                                                                                                                                                      Ago-02
                                  Dic-95




                                                             Dic-96




                                                                                        Dic-97




                                                                                                                   Dic-98




                                                                                                                                              Dic-99




                                                                                                                                                                         Dic-00




                                                                                                                                                                                                    Dic-01




                                                                                                                                                                                                                               Dic-02
                Abr-95




                                           Abr-96




                                                                      Abr-97




                                                                                                 Abr-98




                                                                                                                            Abr-99




                                                                                                                                                       Abr-00




                                                                                                                                                                                  Abr-01




                                                                                                                                                                                                             Abr-02




                                                                                                                                                                                                                                        Abr-03
Fuente: Superbancaria-Titularizadora
DE 1995-2003
               Indicador de Calidad de Cartera Hipotecaria por Morosidad:
38%
                     Sistema y Sistema + Titularizadora Colombiana

37%


36%


35%


34%


33%

                                 Sistema
32%
                                 Sistema + TC

31%


30%
                                           May-02




                                                                                                                                                       May-03
                                                                      Ago-02




                                                                                                 Nov-02




                                                                                                                                                                                  Ago-03
                                                                                        Oct-02
      Ene-02

               Feb-02

                        Mar-02




                                                             Jul-02



                                                                               Sep-02




                                                                                                          Dic-02

                                                                                                                   Ene-03

                                                                                                                            Feb-03

                                                                                                                                     Mar-03




                                                                                                                                                                         Jul-03



                                                                                                                                                                                           Sep-03
                                  Abr-02



                                                    Jun-02




                                                                                                                                              Abr-03



                                                                                                                                                                Jun-03
          2,400
                  2,450
                          2,500
                                  2,550
                                          2,600
                                                  2,650
                                                          2,700
                                                                  2,750
                                                                          2,800
                                                                                  2,850
Dic-01
Ene-02
Feb-02
Mar-02
Abr-02
May-02
Jun-02
 Jul-02
Ago-02
Sep-02
Oct-02
Nov-02
                                                                                          (millones de pesos)




Dic-02
Ene-03
Feb-03
                                                                                                                Cartera Hipotecaria Vencida




Mar-03
Abr-03
May-03
Jun-03
 Jul-03
Ago-03
Sep-03
    El ciclo de la construcción estuvo
acompañado de cambios importantes en los
          precios de la finca raíz
 110
                            + 10.3% por año                                                          - 9.5% por año
 100

  90

  80

  70

  60

  50

  40
       1985
              1986
                     1987
                            1988
                                   1989
                                          1990
                                                 1991
                                                        1992
                                                               1993
                                                                      1994
                                                                             1995
                                                                                    1996
                                                                                           1997
                                                                                                  1998
                                                                                                         1999
                                                                                                                2000
                                                                                                                       2001
                                                                                                                              2002
Fuente: Carrasquilla (1999)
  Excepto en el rango bajo, el índice de precios de
  vivienda empieza a mostrar alguna recuperación.
         120

         110

         100

          90

          80

          70

          60
               Jan-94


                        Jan-95


                                 Jan-96


                                          Jan-97


                                                          Jan-98


                                                                     Jan-99


                                                                              Jan-00


                                                                                              Jan-01


                                                                                                       Jan-02


                                                                                                                Jan-03
                                                   Bajo            Medio               Alto

Fuente: La guía su mejor opción en finca raíz. Dane. Cálculos DNP -
DEE.      * Precios de la vivienda con relación al IPC.
          PIB de edificaciones y obras civiles- Variaciones % Anuales

40,00%

30,00%

20,00%

10,00%

 0,00%




                                                                    00I



                                                                                   01I



                                                                                                 02I
          96I




                                                                                                               03I
                        97I



                                        98I



                                                      99I




                                                                           00III



                                                                                         01III



                                                                                                       02III
                96III



                                97III



                                              98III



                                                            99III
-10,00%

-20,00%

-30,00%

-40,00%

                              PIB edificaciones                           PIB obras civiles
         La vivienda diferente de VIS muestra un
      comportamiento positivo mientras la VIS decrece.
                                                                                  Licencias Aprobadas
                                                                         (Número de Viviendas, Promedio Movil 4)
           7,000

                                                                                                                                                                               NO VIS
           6,000


           5,000


           4,000


           3,000


           2,000                                                                                                                                                      VIS

           1,000


               0
                   Ene-99
                            Abr-99


                                              Oct-99
                                                       Ene-00
                                                                Abr-00


                                                                                  Oct-00
                                                                                           Ene-01
                                                                                                    Abr-01


                                                                                                                      Oct-01
                                                                                                                               Ene-02
                                                                                                                                        Abr-02


                                                                                                                                                          Oct-02
                                                                                                                                                                   Ene-03
                                                                                                                                                                            Abr-03
                                     Jul-99




                                                                         Jul-00




                                                                                                             Jul-01




                                                                                                                                                 Jul-02




                                                                                                                                                                                     Jul-03
Fuente: DANE
    Los Bancos Hipotecarios han hecho un
 esfuerzo importante por diversificar su cartera
                    Valor de Desembolsos por Tipo de Cartera en Millones de $ de 2003



        4,000,000


        3,000,000


        2,000,000


        1,000,000


                0
                             2000                   2001                  2002                 2003
       Cartera Hipotecaria    Cartera Comercial Dif. Constructor   Cartera de Consumo   Cartera de Microdrèditos



Fuente: ICAV
… esto ha generado una disminución significativa
   de la participación de la cartera hipotecaria
                             Distribución de Saldos por Tipo de Cartera
                             Distribución    Saldos por Tipo de Cartera
         100%
         100%
          90%
          90%
          80%
          80%
          70%
          70%
          60%
          60%
          50%
          50%
          40%
          40%
          30%
          30%
          20%
          20%
          10%
          10%
           0%
           0%
                    1995
                    1995      1996
                              1996       1997
                                         1997         1998
                                                      1998   1999
                                                             1999    2000
                                                                     2000      2001
                                                                               2001   2002
                                                                                      2002
                Cartera Hipotaceria
                Cartera Hipotaceria                            Cartera de Cons um o
                                                               Cartera de Cons um o
                Cartera Comercial Dif. Cons tructor
                Cartera Comercial Dif. Constructor             Cartera Microcrédito
                                                               Cartera Microcrédito


Fuente: ICAV
A pesar del alto volumen de daciones en pago, su rotación
   ha permitido mantener su nivel en los últimos años.

                                             BRPs / Activos
                                                                                     3.5%
                                                                    3.4% 3.3%               3.3%
                                                                                                   3.0%




                                                           1.6%


                                                  0.7%
       0.5%
                0.4% 0.3% 0.2% 0.3%


       1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003


    Fuente:Estados financieros reportados a la Superbancaria
    Incluye:Av villas, Colmena, Colpatria, Conavi, Davivienda, Granahorrar, Bancafe, BCH
          Bienes recibidos en dación de pago (valor en precios
                          constantes de 2001)

160.000



120.000



 80.000



 40.000



    -
          00I   00II 00III 00IV 01I   01II 01III 01IV 02I   02II 02III 02IV 03I   03II

                     Valor unidades recibidas      Valor unidades vendidas
     Los Bancos Hipotecarios recuperaron a partir
     del 2002 su margen positivo
                                  Utilidad / Patrimonio Promedio BECH

              30%


              20%


              10%


               0%
                      1995      1996     1997      1998      1999     2000         2001   2002   2003p
              -10%


              -20%


              -30%


              -40%


              -50%

Fuente:Estados financieros reportados a la Superbancaria
Incluye:Av villas, Colmena, Colpatria, Conavi, Davivienda, Granahorrar, Bancafe,
Nota: Seo 03 anualizado.
      Han disminuido en forma significativa los
             recursos destinados al SFV
                       Total de Subsidios Asignados en Millones de $ de 2003

           1,000,000

             900,000

             800,000

             700,000

             600,000

             500,000

             400,000

             300,000

             200,000
                        1,991 1,992 1,993 1,994 1,995 1,996 1,997 1,998 1,999 2,000 2,001 2,002




Fuente: Ministerio de Desarrollo
En el año 1991 y 2002 no se Incluye el Banco Agrario
    Perspectivas Sector Hipotecario
•   Crecimiento Importante de la Construcción
•   Recuperación en Desembolsos de Cartera
•   Comportamiento positivo en precios de Finca Raíz
•   Disminución de Cartera Vencida
•   Desempeño favorable de entidades
•   Evolución de fondeo a mercado de Capitales
•   Evolución positiva y estable de Factores
    Macroeconómicos:
       •   Inflación
       •   Tasas de interés
       •   Crecimiento económico
       •   Desempleo
• Perspectivas positivas y estables del Sector
            Perspectivas de VIS
• Evolución reciente negativa:
     •   Caída en Licencias
     •   Caída de índice de precios
     •   Deterioro de cartera
     •   Baja disponibilidad de subsidios
• Perspectivas poco claras:
     • Limitados recursos para subsidios
     • No capacidad de financiación en segmentos bajos
• Oportunidad importante con actuales precios
  de vivienda VIS
                 CONTENIDO

1. EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO


2. REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL


3. PROPUESTAS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA


4. PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA
Proyección Requerimientos de Vivienda
         Nueva en Colombia
                         (cenac)
                              URBANO                RURAL
  Factor de Demanda      Con SFV   Sin SFV    Con SFV Sin SFV
  Nuevos Hogares              65          45        35      25
  Demanda No Deficitaria                  84
  Demanda Deficitaria         71
  Total                          265                  60
  Urbano+ Rural                            325

  Cifras en miles
    Resumen Requerimientos de
     Financiación Habitacional

          # VIVIENDAS                             TOTAL A
                                $ PROMEDIO
                                                FINANCIAR /
SMMLV                         VIVIENDA NUEVA
                                               AÑO (BILLONES
        NUEVA      USADA           SMML
                                                     $)
 0 -1    60             32          -50            0.20
 1 -2    71             39        50-70            0.90
 2 -3    42             23        70-100           1.11
 3 -4    25             14       100-135           1.40
  +4     66             36         +135            4.06
TOTAL    265            143                        7.68
     El rango de hogares entre 1 y 3 smml
   concentra el mayor déficit de financiación
ANALISIS CAPACIDAD DE FINANCIACIÓN

                               Requerimientos
     Ingreso SMML                                            Potencial     Deficit
                                      $
                           Número Miles Billones
           0-1                 92        0.20                     0           0.2
           1-3                175        2.01                 0.5 - 0.7    1.3 - 1.5
            +3                141        5.47                 4.7 -7.0    (1.5) - 0.8
          TOTAL               408        7.68                 5.2 - 7.7




Se estima participación de Bancos Hipotecarios en rango 1 a 3 sml
Créditos VIS e Informales


• Perfil diferente del deudor

• Créditos a Informales:
  – Análisis de crédito: dificultad de información
  – Alto costo de análisis: verificaciones y visitas
  – Procesos y Costos de administración y
    cobranza
  – Ingresos inestables
   Análisis de fuentes disponibles de
             Financiación
• Segmento superior a 3 smml (formal):
  –   Viviendas superiores a 70 - 100 smml
  –   Bancos Hipotecarios, Comerciales, FNA
  –   Importante experiencia
  –   Capacidad de colocación
  –   Adecuadas condiciones de plazo y tasa
  –   Rentabilidad del negocio
  –   Aún existen riesgos estructurales del negocio
Análisis de fuentes disponibles de
          Financiación
• Segmento inferior a 2 o 3 smml (informal)
   – Viviendas inferiores a 70 / 100 smml
   – Algunos Bancos, Cooperativas, ONGs
   – Buen conocimiento y cercanía del mercado
   – Escasas fuentes de recursos
   – Baja capacidad técnica de entidades
   – Condiciones de créditos poco adecuadas: plazos y
     tasas
   – Bancos Hipotecarios no tienen conocimiento de
     mercado bajo e informal

• Diferencias importantes entre segmentos
Problema Central en Financiación
         Habitacional
 • No existe una fuente de financiación adecuada
   para familias de estratos bajos (1 a 3 smml)
   menos aún si son informales:

    – Entidades en segmento tienen muy baja capacidad
    – Características de los créditos no adecuadas
    – Entidades con capacidad (Bancos Hipotecarios) no
      conocen el mercado
    – Perfil del deudor y tipo de crédito requiere procesos
      muy diferentes
                   CONTENIDO

1. EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO


2. REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL


3. PROPUESTAS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA


4. PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA
Financiación Vivienda Superior a
         VIP (70 smml)
 • Adecuada Disponibilidad de crédito
 • Tasas altas: UVR + 13.9%:
    – Fomentar competencia
 • Riesgo de fondeo: descalce de plazos y tasas.
    – Fondeo en mercado de Capitales: titularización
 • Demora en procesos hipotecarios:
    – Nueva Normatividad
 • Estabilidad jurídica:
    – Ley de Vivienda y Corte
 • Estabilidad macroeconómica:
    – Inflación, desempleo, tasas de interés y finca raíz
     Condiciones en Financiación
            Vivienda VIP
• No hay recursos suficientes para subsidios
• Subsidios no utilizados por falta de crédito
• Baja disponibilidad de crédito
• Entidades sin fuentes de recursos: cooperativas,
  ONGs, CCF, etc.
• No conocimiento de mercado informal por Bancos
  Hipotecarios
• Tope de tasa para créditos: UVR + 11%
Propuestas para Financiación de
         Vivienda VIP

 • Crear un sistema especializado para la
   financiación de VIP

 • Eliminar tope de tasa: UVR + 11%
   Sistema especializado para la
        Financiación de VIP
• Mercado Objetivo:
   – Familias con ingreso inferior a 2 smml o informales
   – Viviendas de menos de 70 smml

• Entidades especializadas independientes con
  participación de:
      • Bancos Hipotecarios interesados
      • CCF, Cooperativas, ONGs, Constructores y otros
      • Aprovechar experiencia financiera y conocimiento del
        mercado
      • Requisitos mínimos de capital, experiencia y capacidad
     Sistema especializado para la
          Financiación de VIP
• Características generales:
   – Sistema integral (CAVs)
   – Fuente de Recursos:
      •   Redescuento de créditos por entidad de segundo piso
      •   Soluciona Principal dificultad de entidades
      •   Evita riesgos de mercado de entidades
      •   Fuentes de Recursos:
            – Captación Mercado de Capitales: Bonos y Titularización
            – Crédito Externo
            – Presupuesto
   – Entidades colocan y administran los créditos
      Sistema especializado para la
           Financiación de VIP
• Características generales:           (Cont)
  –   Plazos: 3 a 15 años
  –   Tasas de interés: Tope de UVR + 11% (+ comisión)
  –   Financiación: hasta 80%
  –   Sistema de amortización único: Cuotas fijas en UVR
  –   Estandarización de formatos y procesos
  –   Garantías: Hipotecaria y FNG
  –   Ahorro programado:
       • Importancia en conocimiento del cliente
 Sistema especializado para la
      Financiación de VIP
• Recursos Requeridos: $1 billón / año
• Meta de viviendas: 100.000 a 150.000
• Entidad Administradora:
   – Entidad de segundo piso nueva o alguna existente
     (Findeter)
   – Seguimiento y control a entidades de crédito
• Ejemplo internacional:
   – SHF (Fovi – México): Entidad administradora
   – Sofoles: Entidades prestamistas
  Necesidad de eliminar tope de tasa
            UVR + 11%
• Créditos para VIP implican procesos de análisis y
  administración costosos.
• Si se considera costo igual, su expresión como
  proporción del saldo (tasa) es mayor ($50 m vs $5 m)
• El problema de la financiación de VIP no es de costo
  sino de disponibilidad (Ver casos exitosos hoy)
• Para garantizar estabilidad de un esquema de
  financiación de VIP se requiere que sea rentable
Necesidad de eliminar tope de tasa
          UVR + 11%
• Alternativas:
   –   Lograr ajuste de normas y fallos Corte
   –   Leasing Inmobiliario (?)
   –   Microcrédito Inmobiliario: Comisión(?)
   –   Cambiar subsidio a la demanda por subsidio a la tasa:
        • Cambiar política con base en fallo de Corte: Cuotas
          similares

• Problemática actual:
   – Bancos Hipotecarios no otorgan créditos menores a $10 m
   – Manejo de créditos como consumo
   – Difícil línea redescuento Findeter
Medidas recientes del Gobierno

1.   Reenfoque de subsidios
2.   Ley de arriendos
3.   Garantía FNG
4.   Línea redescuento Findeter
5.   Estandarización de hipotecas para titularización


Conclusión:
   Medidas adecuadas en enfoque
   Difícil operatividad por entidades tan diferentes
                   CONTENIDO

1. EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO


2. REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL


3. NUEVOS RETOS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA


4. PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA
  TITULARIZACION HIPOTECARIA
• Traslado de los créditos a inversionistas de largo plazo: AFP,
       seguros, etc.
• Disminuye riesgos: tasa y plazo
• Proceso más eficiente: costos
• Comisiones por otorgar y administrar
• Especializa entidades en otorgar y administrar créditos
• Promueve desarrollo Mercado de Capitales
• Es la tendencia internacional para fondeo de crédito
       hipotecario – Desarrollo reciente
• Es la base de la Ley de Vivienda
          Total de Emisiones - Cuatro

Mayo 2002                      480,000
Noviembre 2002                 560,000
Junio 2003                     450,000
Noviembre 2003                 330,000

TOTAL                         1,820,000
Cifras en Millones de Pesos
                       Colombia ocupó en el 2.002 el primer lugar
                           En Titularización en Latinoamérica
                             (Moody´s Investors Service, Enero 9 de 2003)




Colombia, México y Chile representan el 85% del total
de las emisiones
         CONDICIONES DE ULTIMA
             COLOCACION

•   Monto:               $330.000 millones
•   Plazos:              5, 10 y 15 años
•   Tasa Promedio:       UVR + 4.24%
•   Demanda por:         6 veces valor colocado

• Cartera hipotecaria restante calificación A: $7 billones
    RETOS EN TITULARIZACION
•   Continuar titularización de cartera hipotecaria actual:
      •   Generación de recursos para nuevas colocaciones
      •   Reduce riesgos para el sector
      •   Desarrolla el mercado de capitales
•   Apoyar el desarrollo de sistema de créditos para VIP:
    estandarización de hipotecas
•   Promover nuevos esquemas de originación de créditos
    hipotecarios: competencia
•   Generar sistema de financiación hipotecaria mas
    eficientes:
      Menores costos (tasas), Mayor profundización y Menores riesgos
                 CONCLUSIONES

• Evolución positiva del sector hipotecario
• No hay un sistema adecuado para financiación de VIP
• Se propone crear un nuevo sistema especializado para
  financiar VIP
• La titularización hipotecaria ofrece alternativas para
  hacer mas eficiente el actual sistema hipotecario y para
  profundizar a familias de menores ingresos
MIL GRACIAS !!!

								
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