ESCRITURA P�BLICA No by HC12020921463

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ESCRITURA PÚBLICA No. TRES MIL CIENTO QUINCE (3.115)
FECHA: 1 DE DICIEMBRE DEL 2008
ACTO O CONTRATO: ADECUACION Y REFORMA REGLAMENTO DE
PROPIEDAD HORIZONTAL. -------------------------------------------------------------------
FORMATO DE CALIFICACION SUPERINTENDENCIA NOTARIADO Y
REGISTRO . MATRICULA INMOBILIARIA GENERAL NÚMERO: 080 - 4599 --
MATRICULAS INMOBILIARIAS DE LOS BIENES PRIVADOS QUE
CONFORMAN LA COPROPIEDAD: -------------------------------------------------
                     Folio de Matricula                     Folio de Matricula
    # Apartamento   Inmobiliaria          # Apartamento    Inmobiliaria
    1 AA-001          080-0004632         38 TA-804                 080-0004619

    2 AA-002          080-0004635         39 TA-901               080-0004620

    3 AA-003          080-0004637         40 TA-902               080-0004621

    4 AB-001          080-0004633         41 TA-903               080-0004622

    5 AB-002          080-0004636         42 TA-904               080-0004623

    6 AB-003          080-0004638         43 TA-1001              080-0004624

    7 TA-101          080-0004588         44 TA-1002              080-0004625

    8 TA-102          080-0004589         45 TA-1003              080-0004626

    9 TA-103          080-0004590         46 TA-1004              080-0004627

  10 TA-104           080-0004591         47 TA-1101              080-0004628

  11 TA-201           080-0004592         48 TA-1102              080-0004629

  12 TA-202           080-0004593         49 TA-1103              080-0004630

  13 TA-203           080-0004594         50 TA-1104              080-0004631

  14 TA-204           080-0004595         51 TB-201               080-0004643

  15 TA-301           080-0004596         52 TB-202               080-0004644

  16 TA-302           080-0004597         53 TB-203               080-0004645
  17 TA-303           080-0004598         54 TB-204               080-0004646

  18 TA-304           080-0004599         55 TB-301               080-0004647

  19 TA-401           080-0004600         56 TB-302               080-0004648

  20 TA-402           080-0004601         57 TB-303               080-0004649

  21 TA-403           080-0004602         58 TB-304               080-0004650

  22 TA-404           080-0004603         59 TB-401               080-0004651

  23 TA-501           080-0004604         60 TB-402               080-0004652

  24 TA-502           080-0004605         61 TB-403               080-0004653

  25 TA-503           080-0004606         62 TB-404               080-0004654
  26 TA-504           080-0004607         63 TB-501               080-0004655

  27 TA-601           080-0004608         64 TB-502               080-0004656

  28 TA-602           080-0004609         65 TB-503               080-0004657

  29 TA-603           080-0004610         66 TB-504               080-0004658

  30 TA-604           080-0004611         67 TB-601               080-0004659

  31 TA-701           080-0004612         68 TB-602               080-0004660

  32 TA-702           080-0004613         69 TB-603               080-0004661

  33 TA-703           080-0004614         70 TB-604               080-0004662

  34 TA-704           080-0004615         71 TB-701               080-0004663

  35 TA-801           080-0004616         72 TB-702               080-0004664
  36 TA-802           080-0004617         73 TB-703               080-0004665

  37 TA-803           080-0004618         74 TB-704               080-0004666
                                             2


                   Folio de Matricula                      Folio de Matricula
  # Apartamento   Inmobiliaria            # Apartamento   Inmobiliaria
 75 TB-801          080-0004667         122 Local -6               080-13625
 76 TB-802          080-0004668         123 Local -7               080-13626
 77 TB-803          080-0004669         124 Local -E              080-0004634
 78 TB-804          080-0004670

 79 TB-901          080-0004671

 80 TB-902          080-0004672

 81 TB-903          080-0004673

 82 TB-904          080-0004674

 83 TB-1001         080-0004675

 84 TB-1002         080-0004676

 85 TB-1003         080-0004677

 86 TB-1004         080-0004678

 87 TB-1101         080-0004679

 88 TB-1102         080-0004680

 89 TB-1103         080-0004681

 90 TB-1104         080-0004682

 91 FA-101          080-0004683

 92 FA-102          080-0004684

 93 FA-201          080-0004685

 94 FA-202          080-0004686

 95 FA-301          080-0004687

 96 FA-302          080-0004688

 97 FA-401          080-0004689

 98 FA-402          080-0004690

 99 FA-501          080-0004691

100 FA-502          080-0004692

101 FB-101          080-0004693

102 FB-102          080-0004694

103 FB-201          080-0004695

104 FB-202          080-0004696

105 FB-301          080-0004697

106 FB-302          080-0004698

107 FC-101          080-0004699

108 FC-102          080-0004700

109 FC-201          080-0004701

110 FC-202          080-0004702

111 FC-301          080-0004703

112 FC-302          080-0004704

113 FC-401          080-0004705

114 FC-402          080-0004706

115 FC-501          080-0004707

116 FC-502          080-0004708

117 Local -1        080-0004639

118 Local -2        080-0004640

119 Local -3        080-0004641
120 Local -4        080-0004642

121 Local -5         080-13624
                                             3


UBICACIÓN DEL PREDIO: URBANO ( ) RURAL ( X ) ---------------------------------
NOMBRE       O    DIRECCION       INMUEBLE:        CONJUNTO        RESIDENCIAL        LOS
ALCATRACES, Inmueble localizado en la región de Don Jaca, Corregimiento de
Gaira, Municipio del Distrito Turístico, Cultural e Histórico de Santa Marta, kilómetro
17 de la vía que desde Santa Marta conduce a Ciénaga, Departamento del
Magdalena.------------
DATOS DE LA ESCRITURA PÚBLICA: ---------------------------------
NOTARIA DE ORIGEN: -------------------------------------
CUANTIA: -----------------------------------------------------------------------------------
PERSONAS QUE INTERVIENEN EN EL ACTO E IDENTIFICACION: FONDO
COMUN LOS ALCATRACES NIT. 891.701.522-4.
En la ciudad de Santa Marta, Distrito Turístico, Departamento de Magdalena,
República de Colombia, a PRIMERO (1) días del Mes de DICIEMBRE del
año Dos Mil Ocho (2008), en el despacho de la Notaría Segundo (2) del
Círculo de Santa Marta, siendo notario encargado MERCEDES PERTUZ
MOZO, se otorga la presente escritura pública de MODIFICACION DEL
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL FONDO COMUN
EDIFICIO LOS ALCATRACES PROPIEDAD HORIZONTAL el cual también
esta facultado para utilizar la denominación “FONDO COMUN LOS
ALCATRACES” que se consigna en los siguientes términos: Compareció
con Minuta la Señora MARTHA LUZ NIETO DE MEDINA, mayor de edad,
identificada con Cedula de Ciudadanía No. 36.539.858 expedida en Santa
Marta, de estado civil casada quien en su carácter de Representante Legal
del FONDO COMUN LOS ALCATRACES según certificado de existencia y
representación legal expedido por la Alcaldía de Santa Marta, y manifestó:
Que eleva a Escritura Pública el siguiente acto jurídico, a saber:
MODIFICACION DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL
FONDO COMUN LOS ALCATRACES CON FUNDAMENTO EN LA
EXPEDICION DE LA LEY 675 DEL TRES (3) DE AGOSTO DE DOS MIL
UNO (2001). En los siguientes términos: PRIMERA. ANTECEDENTES: A)
Que por medio de la Escritura Pública Número Mil Noventa y Uno (1.091) de
fecha Primero (1) de Diciembre de Mil Novecientos Setenta y Cinco (1975)
de la Notaria Segunda (2°) del Circulo de Santa Marta, registrada el día Diez
(10) de Febrero de Mil Novecientos Setenta y Seis (1976) al Folio de
Matricula Inmobiliaria 080 - 4599, el propietario inicial, Sociedad LOS
ALCATRACES LIMITADA, sometió en su oportunidad al régimen de
propiedad horizontal de la Ley 182 de 1.948 y sus Decretos Reglamentarios al
FONDO COMUN LOS ALCATRACES, ubicado en Santa Marta. B) Que el
Reglamento de Propiedad Horizontal fue modificado mediante Escritura
Pública Número Cuatro mil quinientos Cincuenta (4550) de fecha del doce
(12) de diciembre de mil novecientos noventa y uno (1991) de la Notaria
Segunda (2°) del Circulo de Santa Marta, registrada el veinte (20) de
diciembre de mil novecientos noventa y uno (1991) al Folio de Matricula
Inmobiliaria 080 – 4599 C) Que en virtud de la aprobación y vigencia de la
Ley seiscientos setenta y cinco (675) de tres (3) de agosto de dos mil Uno
(2001) sobre Propiedad Horizontal, de acatamiento obligatorio, se procede
mediante el presente acto publico, a modificar el Reglamento de Propiedad
Horizontal del FONDO COMUN LOS ALCATRACES. D) Que con el objeto de
concordar y organizar las normas, estas se encuentran integradas en capítulos
y artículos. SEGUNDA. OBJETO. Con fundamento en los postulados
anteriores, y de a cuerdo con lo señalado por la Asamblea de Propietarios
mediante Acta de Asamblea General número cuarenta y seis (46) de fecha
veintidós (22) de marzo de dos mil ocho (2008) y del Acta Aclaratoria de fecha
                                      4


24 de mayo de 2008 a la citada Acta número cuarenta y seis (46), la
Administradora, Señora MARTHA LUZ NIETO DE MEDINA, de las calidades
antes descritas procede en su calidad de representante legal a realizar el
presente Acto. TERCERA. PROTOCOLIZACION DE DOCUMENTOS. Que
para los indicados efectos se procede a protocolizar los siguientes
documentos: A) Copia del Acta de Asamblea de Propietarios número cuarenta
y seis (46) de fecha veintidós (22) de marzo de dos mil ocho (2008) que en el
punto sexto (6) aprueba la modificación del Reglamento de Propiedad
Horizontal y copia del Acta Aclaratoria a la citada Acta cuarenta y seis (46)
del 24 de mayo de 2008,. B) Copia del certificado de existencia y
representación legal de la copropiedad, por medio de la cual se certifica la
Representación Legal del FONDO COMUN LOS ALCATRACES. C)
Fotocopia de la Cedula de Ciudadanía de la Señora Administradora de la
Propiedad Horizontal Martha Luz Nieto de Medina. CUARTA. SOLICITUD A
LA OFICINA DE REGISTRO: Que en consecuencia del indicado Acto se
solicita a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Santa Marta,
proceder con lo siguiente: A) Tomar la anotación correspondiente en los Folios
Matriz. B) Tomar la anotación correspondiente en cada uno de los Folios de
Matricula inmobiliaria de las Unidades Privadas (Apartamentos y locales) que
conforman el FONDO COMUN LOS ALCATRACES citados al inicio de este
documento. C) Lo demás de ley que se estime procedente. QUINTA.
CONTENIDO DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
REGLAMENTO            DE     PROPIEDAD         HORIZONTAL       CONJUNTO
RESIDENCIAL LOS ALCATRACES. ---------------------------------------------------
CAPÍTULO I. NATURALEZA Y OBJETO ---------------------------------------------
ARTÍCULO 1°. Este nuevo Reglamento obedece a la necesidad de
actualizar, en todas sus partes a lo establecido en la Ley 675 del 3 de
Agosto de 2.001, las normas de derecho y convivencia transcritas en el
reglamento anterior contenido en la Escritura Pública número cuatro mil
quinientos cincuenta (4550) del doce (12) de diciembre de 1991, de la
Notaria Segunda (2) del circulo de Santa Marta debidamente registrada.
ARTÍCULO 2°. Este Reglamento se somete en sus disposiciones a la Ley
675 del 3 de Agosto de 2.001.ARTÍCULO 3°. Este Reglamento se adopta
también, con la finalidad de poder resolver eficazmente todas las complejas
situaciones que se presentan a los copropietarios, a los administradores y a
terceras personas, así como la seguridad, mantenimiento y conservación de
los bienes privados y de uso común. ARTÍCULO 4°. El presente Reglamento
consagra los derechos y describe las obligaciones de los copropietarios y
titulares de derechos reales, simples tenedores y ocupantes en general del
CONJUNTO RESIDENCIAL LOS ALCATRACES, en adelante “LOS
ALCATRACES”.ARTÍCULO 5°. Este Reglamento contiene las normas para
la administración y conservación de los bienes de LOS ALCATRACES, y
regula las funciones que corresponden a la Asamblea General, su
organización y composición. Describe las facultades, los deberes y la forma
de elección del Consejo de Administración y del Administrador. Dispone
sobre la distribución de cuotas por concepto de expensas necesarias para la
administración, conservación y mejor uso y goce de los bienes comunes y
reglamentación general sobre las relaciones, obligaciones, sanciones
situaciones materiales y jurídicas que se presenten dentro de la institución
denominada LOS ALCATRACES, cuya naturaleza es sin ánimo de lucro,
donde, para vivir en comunidad, es regla de oro la buena educación, la
atención oportuna al pago de las cuotas, el acatamiento a los Reglamentos y
el respeto a las buenas costumbres y a la moral. ARTÍCULO 6°.
Obligatoriedad.-Este Reglamento de Propiedad Horizontal es de
observancia obligatoria para: los copropietarios actuales y futuros de LOS
                                      5


ALCATRACES, así como para cualquier titular de derechos reales; para los
tenedores o simples ocupantes y, en lo pertinente, para las personas que a
cualquier título usen, gocen o disfruten alguno o algunos de los bienes
comunes. El uso, goce y disfrute de los bienes privados se regirán por lo
señalado en este Reglamento de Propiedad Horizontal y en el Reglamento
interno. En caso de discrepancia entre este reglamento y el reglamento
interno, primarán las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal.
Las disposiciones de este Reglamento se entenderán incorporadas en todo
acto que implique transferencia del derecho de dominio y de cualquier otro
derecho real sobre los muebles que conforman LOS ALCATRACES, o en
todo acto o contrato en virtud del cual se concede el uso o el goce de los
mismos. Se declaran incorporadas a este Reglamento todas las
disposiciones contenidas en la Constitución Política de Colombia, las de
orden publico contenidas en la ley 675 del 3 de agosto de 2001, y las
normas que la adicionen modifiquen o deroguen parcial o totalmente.
Cuando no se encuentre norma aplicable a un caso determinado dentro del
articulado de este reglamento, se aplicaran los ordenamientos de la citada
ley 675 de 2001, y en su defecto: el Código Civil, el Código Nacional de
Policía o las que en este Reglamento regulen casos o materias análogas.
ARTICULO 7°.- Principios.- Este Reglamento de Propiedad estará regido
por los siguientes principios: 1. Función social y ecológica de la
propiedad. Este reglamento de propiedad horizontal deberá respetar la
función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberá ajustarse a lo
dispuesto en la normatividad urbanística vigente. 2. Convivencia pacífica y
solidaridad social. El reglamento de propiedad horizontal deberá propender
por el establecimiento de relaciones pacificas de cooperación y solidaridad
social entre los propietarios o tenedores. 3. Respeto a la dignidad humana
.El respeto a la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los
integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como la
de los propietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones
derivados de la ley. 4. Derecho al debido proceso. Las actuaciones del la
Asamblea o del Consejo de Administración – antes junta directiva -
tendientes a la imposición de sanciones por el incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el
derecho de defensa, contradicción e impugnación. ARTÍCULO 8.- Persona
jurídica.- LOS ALCATRACES, es una persona jurídica sometida al
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL según Escritura Pública numero
mil noventa y uno (1.091) de fecha primero (1) de diciembre de mil
novecientos setenta y cinco (1975) de la Notaria Segunda (2°) del circulo de
Santa Marta, registrada el día diez (10) de febrero de mil novecientos
setenta y seis (1976) al folio de matricula inmobiliaria 080-4599. La citada
escritura 1.091 contiene la identificación del inmueble, su cabida y linderos,
la cabida y linderos de los bienes privados y de los bienes comunes, el
Reglamento de la Copropiedad, la memoria descriptiva, los planos
arquitectónicos de las edificaciones, con la constancia de la aprobación
impartida por la Alcaldía Mayor de Santa Marta, el siete (7) de octubre de
1974, por medio de la Resolución número ciento veintitrés (123) de la misma
fecha; y en general someter el régimen particular de LOS ALCATRACES a
las normas de derecho público de que trata la ley 675 de 2001, así como, a
las demás normas que lo modifiquen, complementen o reglamenten y
contiene la reglamentación general sobre las relaciones, situaciones
materiales y jurídicas que se presenten dentro del LOS ALCATRACES,
siendo sus principios para la convivencia armónica y pacífica, la buena
educación, la atención oportuna en el pago de las cuotas, el acatamiento a
los reglamentos y el respeto a las buenas costumbres. ARTICULO 9°.- De
                                       6


los Bienes.- Clasificación.- LOS ALCATRACES – en este reglamento
denominado también como “Conjunto” o “el conjunto” - se divide en: “bienes
comunes”, “bienes comunes esenciales” y “bienes privados o de dominio
particular”. La definición de cada uno de los anteriores términos es la
contemplada en el artículo tercero (3) de la Ley 675 de 2001. La
identificación y delimitación de los bienes privados está contenida en el
REGIMEN DE PORPIEDAD HORIZONTAL según Escritura Pública numero
mil noventa y uno (1.091) de fecha primero (1) de diciembre de mil
novecientos setenta y cinco (1975) de la Notaria Segunda (2) del circulo de
Santa Marta, registrada el día diez (10) de febrero de mil novecientos
setenta y seis (1976) al folio de matricula inmobiliaria 080-4599., régimen al
que hace referencia la cláusula tercera de este instrumento. ARTICULO
10°.-Destinación de inmuebles.- la destinación de los apartamentos es
exclusivamente residencial. Sus propietarios y/o causahabientes a cualquier
título tienen la obligación de usarlo de acuerdo con su naturaleza y
destinación, en la forma prevista en el presente Reglamento, absteniéndose
de: ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad, solidez o estética del
LOS ALCATRACES, producir ruidos, molestias y actos que perturben la
tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud
pública. De acuerdo con el artículo quinto (5) de la Resolución 044 de agosto
de 2005 del DAMA Santa Marta, los niveles de permisibilidad para la
generación de ruido para las zonas residenciales es para el período diurno
de 7:01 A.M. a 9:00 P.M. de 65 decibeles; y para el nocturno de 9:01P.M. a
7:00 A.M de 45 decibeles. La destinación de los locales será comercial y en
ningún caso podrán destinarse para vivienda. En caso de que los locales
pasen a ser propiedad del Conjunto, la Asamblea General decidirá la
destinación que debe darse a los mismos. ARTICULO 11° .- Desafectación
de bienes comunes no esenciales.- De acuerdo con el artículo 20 de la ley
675 de 2001, previa autorización de las autoridades municipales
competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la
desafectación de bienes comunes no esenciales debe realizarse a través de
escritura de reforma al reglamento de propiedad horizontal, donde se
protocolizará el acta de autorización de la Asamblea General de propietarios
con la aprobación de dicha desafectación, adoptada por la mayoría
calificada señalada en el artículo 46 de la ley 675 de 2001, es decir con el
voto favorable del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.
Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la oficina de instrumentos
públicos. En la decisión de desafectar un bien común no esencial se
entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de
copropiedad y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de
nuevos bienes privados de LOS ALCATRACES. ARTICULO 12°.-
Modificaciones de las unidades privadas.- Para modificaciones de los
bienes privados, o de los locales, los propietarios deben llenar los siguientes
requisitos: 1. Obtener previa autorización de la entidad municipal
competente, siempre que la naturaleza de la obra y las normas aplicables lo
exijan. 2. Que la obra proyectada no comprometa la seguridad y la solidez
de la Torre o Farallón en el que se vaya a realizar la misma, ni afecte la
salubridad o los servicios comunes o las fachadas del mismo. 3. Presentar a
la Administración el proyecto de modificación, el cual deberá incluir el peso
de los materiales que se retirarán y el peso de los materiales que se
proyecta colocar. 4. Solicitar previa autorización escrita del Administrador
quien deberá negarla en los siguientes eventos: a) si la obra contraviene los
requisitos anteriores; b) si compromete la seguridad y la solidez de la Torre o
Farallón al que pertenece el bien privado; c) las modificaciones que
impliquen poner un piso nuevo sobre el piso existente; realizar obras de
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mampostería d) realizar obras en las áreas destinadas a los ductos; e) si se
altera la fachada al suprimir o alterar las dimensiones de los balcones y/o
ventanas. Parágrafo 1.- De conformidad con el articulo 18 numeral 3° de la
ley 675 de 2001, al propietario del último piso le está prohibido elevar
nuevos pisos o realizar nuevas construcciones Así mismo, al propietario de
la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la
solidez de la construcción tales como excavaciones, sótanos, etc. Parágrafo
2: Para efectos de las remodelaciones o modificaciones interiores, estas no
podrán exceder las cargas estipuladas en el Título B de la Norma NSR-98 o
aquellas que la modifiquen, ni cargas que se concentren en un área de 625
centímetros cuadrados que excedan las señaladas en la normatividad
vigente. En razón a las modificaciones que se han venido realizando a
través de los años en balcones y ventanas, corresponderá al Consejo de
Administración o a quienes la Asamblea designe, proponer a la Asamblea de
copropietarios, por una sola vez, de acuerdo con planos y justificación
presentados de acuerdo con lo que se señala a continuación, las
modificaciones que de acuerdo con las ya realizadas se pueden aceptar, sin
que las mismas en ningún caso puedan afectar sustancialmente el diseño y
fachada original: a) Para las Torres A y B las modificaciones propuestas por
la mayoría de los propietarios de tales torres. B) Para los Farallones, las
modificaciones propuestas por la mayoría de los propietarios de los
Farallones. Los propietarios de apartamentos que hayan sufrido
modificaciones que de acuerdo con los planos y justificaciones presentadas
se consideren inaceptables, deberán realizar las obras necesarias para
ajustar las fachadas de sus bienes a lo aquí señalado. Corresponderá a la
Asamblea Ordinaria siguiente a aquella en que se apruebe este Reglamento,
por una sola vez, aprobar o improbar la propuesta elaborada por el Consejo
de Administración o por quienes la Asamblea haya designado. Si tal
Asamblea no aprueba la propuesta presentada, se entenderá que las
fachadas son las originales, debiendo los propietarios que las hayan
afectado realizar las obras necesarias para restituirlas a su estado original.
Parágrafo 3: Los colores de LOS ALCATRACES son el azul mediterráneo
(azul alcatraces) y el blanco. El color de las puertas y rejas exteriores es
exclusivamente el blanco. Los parasoles deberán tener exclusivamente los
citados colores o uno solo. ------------------------------------------------------------------
CAPÍTULO II PERSONERÍA JURÍDICA ------------------------------------------------
ARTÍCULO 13°. De conformidad con lo establecido en el Artículo 32 de la
Ley 675 de 2001, LOS ALCATRACES, es una persona jurídica conformada
por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será
administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar
los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y
cumplir y hacer cumplir la ley, el reglamento de propiedad horizontal y el
reglamento interno. ARTÍCULO 14°. La denominación de la persona jurídica
formada será la de: CONJUNTO RESIDENCIAL LOS ALCATRACES
PROPIEDAD HORIZONTAL, pero podrá utilizar los nombres abreviadas:
“FONDO COMÚN LOS ALCATRACES” o simplemente “LOS
ALCATRACES”. ARTÍCULO 15°. LOS ALCATRACES, como persona
jurídica, tendrá como funciones, además de lo señalado en el artículo 13, la
realización de las siguientes actividades: a) Administrar los bienes de uso
común de los propietarios del Conjunto. b) Realizar todos los actos y
celebrar todos los contratos, incluyendo los mercantiles, que sean
necesarios o convenientes para el mejor funcionamiento del Conjunto. c)
Proveer al mejoramiento de los servicios comunes. d) Hacer cumplir la Ley,
este Reglamento y el Reglamento interno. e) Invertir sus disponibilidades
sobrantes de fondos con el propósito de proteger, conservar o incrementar el
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patrimonio social y para regular los gastos de administración. f) En general,
ejercer la dirección, administración y manejo de los intereses comunes de
los propietarios de bienes de dominio exclusivo del Conjunto. Parágrafo. En
desarrollo de su objeto podrá adquirir, explotar y enajenar toda clase de
bienes muebles e inmuebles; otorgar, aceptar, negociar, enajenar, etc., toda
clase de instrumentos negociables y suscribir los demás documentos civiles
y comerciales, dentro de las limitaciones y con sujeción a los señalado en la
Ley 675 de 2001 y en este reglamento. ARTÍCULO 16°.Naturaleza.- De
conformidad con el artículo 33 de la Ley 675 del 3 de Agosto de 2.001, LOS
ALCATRACES, será una entidad de naturaleza civil, sin ánimo de lucro;
tiene la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del
impuesto de Industria y Comercio en relación con las actividades propias de
su objeto social, de conformidad con lo establecido en el Artículo 195 del
Decreto 1333 de 1.986. Parágrafo: La destinación de algunos bienes que
produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de
persona jurídica sin ánimo de lucro. ARTÍCULO 17°.Domicilio.- El domicilio
de LOS ALCATRACES está localizado en el municipio de Santa Marta,
kilómetro 18 de la vía que desde Santa Marta conduce a Ciénaga,
Departamento del Magdalena, República de Colombia. Parágrafo.- De
conformidad con el Artículo 8° de la Ley 675 de 2001, la inscripción y
posterior certificación legal de LOS ALCATRACES corresponde al Alcalde
Distrital de Santa Marta (Magdalena) o a la persona o entidad en quien este
delegue esta facultad.-------------------------------------------------------------------------
CAPÍTULO III- DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD.
PORCENTAJES DE PARTICIPACIÓN EN LA PERSONA JURÍDICA Y
PORCENTAJES DE CONTRIBUCIÓN EN LOS GASTOS. -----------------------
ARTICULO 18.- Coeficientes de copropiedad.- Los coeficientes de
copropiedad de las unidades de dominio particular son los señalados en el
artículo ochenta y uno (81) de la Escritura Pública número cuatro mil
quinientos cincuenta (4550) del doce (12) de diciembre de 1991, de la
Notaria Segunda (2) del circulo de Santa Marta, la cual se encuentra
debidamente registrada. ARTICULO 19.- Modificación de coeficientes.-
La Asamblea General - con el voto favorable de un número plural de
propietarios que represente por lo menos el setenta por ciento (70%) de los
coeficientes de copropiedad -            podrá autorizar reformas al presente
Reglamento relacionadas con modificaciones de los coeficientes de
propiedad horizontal, en los siguientes casos: 1. Cuando en su cálculo se
incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros
legales para su fijación. 2. Cuando a LOS ALCATRACES se adicionen
nuevos bienes privados, producto de la desafectación de bienes comunes o
de la adquisición de otros bienes que anexan al mismo. 3. Cuando se
extinga la propiedad horizontal en relación con una parte de LOS
ALCATRACES. 4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio
particular, si esta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de
copropiedad. ARTÍCULO 20°. De acuerdo con el artículo 3 de la Ley 675 de
2001, los Coeficientes de copropiedad son índices que establecen la
participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de
dominio particular en los bienes comunes del conjunto sometido al régimen
de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de
propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas
comunes. ARTÍCULO 21°. Cuotas mensuales.- Todos y cada uno de los
propietarios de bienes de dominio exclusivo, están obligados al pago de
cuotas proporcionales, mensuales y anticipadas, para atender las expensas
ordinarias o extraordinarias. ARTÍCULO 22°. Coeficientes o factores de
participación.- Los coeficientes de copropiedad de LOS ALCATRACES, a
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que hace referencia el artículo dieciocho (18) de este reglamento, son los
transcritos en capítulo aparte, en el Artículo 88° del mismo. ARTÍCULO 23°.
Con base en estos porcentajes, anualmente se determinarán en el
Presupuesto las sumas que cada propietario deba sufragar por los
conceptos que a ellos se refieren. ARTÍCULO 24°. Estos porcentajes no
sufrirán alteración por los cambios que se presenten en el valor comercial o
catastral de los bienes, salvo lo que disponga la Ley o los Propietarios, estos
últimos con sujeción al presente Reglamento. -----------------------------------------
CAPÍTULO IV. CONTRIBUCIÓN DE LOS PROPIETARIOS.- SEGUROS
ARTÍCULO 25º. La elaboración del Presupuesto Anual de Ingresos, Gastos
e inversiones, deberá ceñirse a las siguientes normas y procedimientos: 1)
El Administrador deberá elaborar un Presupuesto General de Ingresos,
Gastos e inversiones si las hubiese, para que la proyección de este
documento se ajuste en lo máximo posible a la realidad, evitándose la
posibilidad de reajustes posteriores. Este presupuesto lo presentará el
Administrador al Consejo Administrativo a más tardar la segunda semana
del mes de enero, para su estudio, aprobación previa y posterior
presentación a la Asamblea General de Propietarios. 2) El Administrador
tendrá a su cargo la elaboración del cuadro de distribución de las expensas
comunes entre los propietarios, de conformidad con los porcentajes de
participación consignados en este Reglamento. 3) Copia de este
Presupuesto deberá estar a disposición de los propietarios quince (15) días
calendario antes de la convocatoria de la Asamblea Ordinaria; Una vez
autorizado por el Consejo de administración, el Administrador deberá
publicarlo en la página Web del Conjunto. 4) El Administrador deberá
presentar el Presupuesto en la Asamblea Ordinaria que debe reunirse el
Sábado Santo de cada año. 5) Si transcurrido el término fijado en este
Reglamento para la Asamblea ordinaria, ésta no se hubiese celebrado o si
celebrada no se aprueba el Presupuesto, regirá provisionalmente el
Presupuesto anterior, aumentado según el Índice de Precios al Consumidor
(IPC) último año, hasta tanto se celebre la Asamblea y se apruebe el
Presupuesto. En todo caso, los propietarios estarán obligados al pago de las
nuevas cuotas dentro de los plazos previstos. Parágrafo: El Administrador
reajustará automáticamente a partir del día 1° de Enero de cada año, el valor
de las expensas comunes en un porcentaje igual al Índice de Precios al
Consumidor vigente para el año inmediatamente anterior, aumento que se
someterá a consideración de la Asamblea General inmediatamente
siguiente. ARTÍCULO 26º. El Presupuesto aprobado tendrá vigencia a partir
del primero (1°) de Enero al treinta y uno (31) de Diciembre de cada año.
ARTÍCULO 27º. Las cuotas asignadas anualmente a los propietarios de
conformidad con los factores de participación, se cancelarán en cuotas
mensuales anticipadas, antes del décimo (10°) día de cada mes, equivalente
a la doceava parte del monto anual, en forma tal que la mora en el pago tres
(3) cuotas consecutivas hará exigible la totalidad de la obligación, junto con
los intereses moratorios y sanciones pecuniarias a que hubiese lugar,
incluidos también los honorarios del Abogado, así como los gastos y costas
judiciales y extrajudiciales que ocasionase la cobranza. ARTÍCULO 28º. Las
cuotas asignadas por la Asamblea para cubrir las expensas ordinarias
mensuales, serán facturadas por la Administración el primer (1°) día de cada
mes. Estas cuotas deberán ser canceladas a mas tardar el día diez (10) del
mes de la facturación. Si transcurrido el mes de la facturación no se ha
cancelado la respectiva cuota, el primer día del mes siguiente se aplicaran
intereses de mora, los cuales serán en concordancia con el Artículo 30 de la
ley 675 del 2001, una y media (1.5) veces el interés bancario corriente,
certificado por la Superintendencia Financiera sin perjuicio de que la
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Asamblea General establezca un interés inferior. Transcurridos noventa (90)
días calendario o tres cuotas consecutivas en mora, se procederá al cobro
ejecutivo. Mientras subsista este incumplimiento tal situación podrá
publicarse en el Conjunto. El Acta de la Asamblea incluirá a los propietarios
que se encuentren en mora. Parágrafo: La publicación referida en el
presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito
constante de visitantes, garantizando su conocimiento por parte de los
copropietarios. ARTÍCULO 29. De acuerdo con el Artículo 48 de la Ley 675
de 2001, en los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de
la persona jurídica a que se refiere esta Ley, para el cobro de multas u
obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias
con sus correspondientes intereses, solo podrán exigirse por el Juez
competente como anexos a la respectiva demanda: el poder debidamente
otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona
jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta
calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el
certificado expedido por el Administrador sin ningún requisito ni
procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la
Superintendencia Financiera o por el organismo que haga sus veces o de la
parte pertinente del Reglamento que autorice un interés inferior. La acción
ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento
previo de los mecanismos para la Solución de Conflictos previstos en este
reglamento y en su defecto en la Ley 675 de 03 de Agosto de 2001. El
proceso de cobro judicial no se iniciará si el moroso, antes de los citados
noventa (90) días calendario, suscribe con la administración un acuerdo de
pago. ARTÍCULO 30º. En concordancia con el artículo 29 capítulo VIII de la
ley 675 de 2001 para efectos de las expensas comunes ordinarias existirá
solidaridad en su pago, entre el propietario y el tenedor a cualquier título de
bienes de dominio privado. Igualmente, existirá solidaridad en su pago, entre
el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado,
respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento
de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio. Parágrafo1.-
Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y pro indiviso
a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable
de pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho
bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la
proporción que les corresponda. Parágrafo 2.- La obligación de contribuir
oportunamente con las expensas comunes, se aplica aun cuando un
propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un
determinado bien o servicio común. ARTÍCULO 31. Los impuestos, tasas y
contribuciones correspondientes a cada bien de dominio exclusivo, serán a
cargo del respectivo propietario. Los gravámenes que afecten la totalidad del
Conjunto serán pagados por todos los copropietarios en la proporción
establecida en este Reglamento, de acuerdo con su coeficiente de
copropiedad. Parágrafo.- En todo acto de enajenación o traspaso del
dominio de las unidades privadas queda entendido que los nuevos dueños
con la sola firma de la escritura, conocen el presente Reglamento, las
normas del manual de convivencia y el reglamento interno. ARTÍCULO 32.-
Seguros.- EL CONJUNTO RESIDENCIAL FONDO COMÚN LOS
ALCATRACES, es decir la copropiedad, deberá estar asegurada
permanentemente en forma total contra los riesgos de incendio, terremoto y
maremoto en cuantía suficiente para que a cargo de los propietarios no haya
ninguna cuota de coaseguro y quede a cargo de la compañía aseguradora la
total indemnización del siniestro, la que deba ser determinada por la
Asamblea General. Si esta omitiere hacerlo, le corresponderá al Consejo de
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Administración, pero si dicho organismo incurriere en la misma omisión, el
Administrador estará obligado a renovar las pólizas, cuyas primas anuales
serán cubiertas por todos los propietarios en la misma proporción de sus
índices de copropiedad. Las indemnizaciones procedentes de los seguros
quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción de los mismos en
los casos en que esta sea procedente. -------------------------------------------------
CAPITULO        V.    DEBERES,       DERECHOS,            OBLIGACIONES                 Y
PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS. ------------------------------------------
ARTÍCULO 33º.-Cada propietario de una unidad de dominio privado o sus
sucesores debidamente acreditados mediante su inscripción como tales en
el Certificado de Tradición y libertad, podrán enajenar, limitar, gravar o
arrendar libremente sus bienes de dominio privado. El uso y goce de los
mismos estará limitado por las disposiciones legales y por las limitaciones
consagradas en este reglamento de propiedad horizontal. Parágrafo: A
estas limitaciones quedan sometidos también los ocupantes y tenedores a
cualquier título de los bienes de dominio exclusivo. ARTÍCULO 34º. Los
propietarios de bienes de dominio privado, los ocupantes o tenedores, harán
uso de los bienes afectados al uso común, de conformidad con su
naturaleza y destino ordinario, respetando los derechos de los demás y de
acuerdo con lo señalado en la ley y en este reglamento. ARTÍCULO 35º.- El
Consejo de Administración tendrá la facultad de reglamentar el uso de los
bienes de uso común, con el fin de garantizar su utilización racional y
óptima. Tendrá igualmente la facultad de limitar la utilización de los servicios
y áreas comunes a los propietarios y ocupantes a cualquier título del bien
que se encuentre en mora en el pago de sus obligaciones para con LOS
ALCATRACES. Esta reglamentación y la limitación de la utilización de los
servicios y áreas, es de obligatorio cumplimiento por parte de los
propietarios, ocupantes o tenedores del Conjunto. ARTÍCULO 36º.
Derechos. Además de los ya mencionados, los propietarios de unidades de
dominio privado tendrán, entre otros, los siguientes derechos: 1. Participar
con voz y voto en la Asamblea General de Propietarios, directamente o a
través de quien designe como representante, siempre que estuviesen a paz
y salvo por todo concepto con LOS ALCATRACES. Parágrafo 1. Se
entiende por paz y salvo cuando los dineros adeudados hayan ingresado
físicamente a las cuentas bancarias de la copropiedad, o hayan sido
entregados en dinero efectivo a la administración, previo el inicio de la
Asamblea. De la situación de paz y salvo o de mora de cada unidad privada
debe el Administrador dar fe de ello a la Asamblea. Parágrafo 2. Quienes
no estuviesen a Paz y Salvo por todo concepto con la Administración, solo
podrán participar en las deliberaciones de la Asamblea pero en ningún caso
podrán votar. 2. Elegir o ser elegido como miembro de los órganos de
dirección y administración, directamente o a través de quien designe como
representante. 3. Inspeccionar por sí mismos o a través de representantes,
mandatarios o apoderados las cuentas, los soportes, los libros de actas y en
general la gestión de los órganos de administración, dentro del lapso
comprendido entre la fecha de convocatoria y la fecha prevista para la
reunión de la Asamblea General de Propietarios. 4. Impugnar las decisiones
de la Asamblea General de Propietarios, las decisiones del Consejo de
Administración, o del Administrador, cuando sean contrarias a la Ley, a este
Reglamento o a las decisiones de la Asamblea, dentro del término legal.
Parágrafo Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo,
las decisiones de la Asamblea General, por medio de las cuales se
impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que
se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la ley
675. 5. Solicitar al Administrador que adopte las providencias necesarias
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para hacer cesar cualquier acto o hecho que perturbe el ejercicio legítimo de
sus derechos. 6. Solicitar al Administrador la aplicación de las sanciones que
señala la ley 675 de 2001 y las consagradas en este Reglamento. 7. Pedir al
juez competente, la imposición de multas que dicho funcionario graduará, a
los propietarios, arrendatarios o usuarios de las unidades privadas que
violen las disposiciones de este reglamento o de la ley, y que no hayan sido
sancionados de acuerdo con lo señalado en el presente Reglamento. 8.-
Impugnar las decisiones de la Asamblea o del Consejo de Administración
por medio de las cuales se impongan sanciones por el incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias las que se regirán por lo dispuesto en el
Capítulo II del Título II de la Ley 675 de 2001. Si es del caso, tales sanciones
no podrán ser superiores a un (1) SMMV para la falta más grave y mientras
persista el incumplimiento la suma de las multas sucesivas nunca podrá
exceder de dos (2) SMMV              a cargo del infractor. ARTÍCULO 37º.
Obligaciones. Cada propietario de un bien de dominio exclusivo, estará
obligado a: 1) Pagar puntualmente las cuotas ordinarias o extraordinarias
que llegase a decretar estatutariamente la Asamblea de Propietarios. Así
mismo pagar puntualmente las multas que en desarrollo de lo previsto en
este Reglamento le sean impuestas. 2) Solicitar permiso previo al Consejo
de Administración para poder efectuar cualquier clase de remodelación en la
unidad de dominio privado, especialmente las que afecten la fachada, las
estructuras, tuberías sanitarias y sistema eléctrico de la edificación.3)
Atender de inmediato las reparaciones que estén causando o puedan causar
daño a otras unidades de dominio privado, de acuerdo con sus
características iniciales. Si no las hiciese en absoluto, o no las hiciese
oportunamente, será responsable de perjuicios conforme a la Ley y a este
Reglamento. 4) Poner el máximo cuidado y diligencia en cuanto a la
integridad y conservación de los bienes afectados al uso común,
respondiendo hasta de culpa leve.5) Mantener informada a la Administración
sobre su dirección domiciliaria y/o comercial y de su correo electrónico. LOS
ALCATRACES reconocerán para todos los efectos, la última dirección
domiciliaria y/o comercial y/o electrónica registrada por el propietario en la
Administración. 6) Responder solidariamente ante el Conjunto por los daños
o perjuicios que ocasionen los tenedores, usuarios o usufructuarios de su
propiedad privada, así como por las multas que se impongan con ocasión
del incumplimiento de las normas establecidas en la ley y en este
Reglamento. 7) Mantener su propiedad privada en debido estado de aseo,
fumigación y en normales condiciones de seguridad. 8) Respetar los
horarios establecidos para la utilización de las áreas de recreación y
procurar al máximo que las fiestas o reuniones que realicen no sean
ruidosas y bulliciosas, específicamente en altas horas de la noche,
perturbando el sueño y la tranquilidad de los demás. 9) Cuidar que tanto los
niños como los jóvenes no jueguen en los pasillos, ya que estas áreas de
uso común solamente deben ser utilizadas como paso peatonal y no como
zonas de diversión. 10) Hacer uso de sus derechos dentro de un cívico y
funcional concepto de las relaciones vecinales y de convivencia, aceptando
las restricciones que impone, expresa o tácitamente, el Reglamento de
Propiedad Horizontal. 11) Solicitar autorización previa a la Administración
para practicar toda clase de mudanza o trasteo de sus bienes muebles
desde o hacia la unidad de dominio privado, indicando la fecha y hora en
que deba realizarse, observando las normas que sobre horarios de trasteo
se hayan establecido. 12) Enajenar o conceder el uso de la unidad privada
para el uso y los fines que exclusivamente autoriza este reglamento. 13)
Permitir al Administrador en horas laborales, la entrada al bien privado,
exclusivamente en los siguientes eventos: a) Para verificar que la
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remodelación solicitada se ajuste a los permisos otorgados; tal verificación
deberá hacerse como máximo, dentro de los tres días siguientes a la
terminación de la obra. b) Verificar que el número de ocupantes de un bien
privado se ajuste a lo señalado en este Reglamento. ARTÍCULO 38º.-
Prohibiciones. Quedan expresamente prohibidos como contrarios a la
destinación de los bienes y al ejercicio de los derechos de los demás, los
siguientes actos ejecutados con relación a los bienes afectados al uso
común y a los bienes de dominio privado: 1) Obstruir las zonas de
circulación, vestíbulos, pasillos, ascensores y zonas de parqueo. 2) Usar los
mismos servicios como lugares de reuniones o destinarlos a cualquier otro
fin que los haga incómodos o bulliciosos. 3) Almacenar o conservar
sustancias húmedas, infectas, insalubres, corrosivas, explosivas o
inflamables o que signifiquen algún peligro para la construcción y sus
habitantes. 4) Hacer uso inmoderado de aparatos de radio, acordeones,
tambores, equipos de sonido y en general, elementos generadores de ruidos
o estridencias. 5) Arrojar basuras a los demás bienes privados, y en las
áreas de uso común como escaleras, pasillos, etc., o acumularlas
perjudicialmente. Arrojar envases de vidrio por el “shut” de basuras o
dejarlos en las áreas comunes; utilizar envases de vidrio de bebidas de
cualquier clase en las áreas de la piscina. 6) Adelantar reformas internas en
las unidades de dominio sin permiso escrito del Consejo de Administración o
del Administrador del Conjunto, según lo prescrito en el Capítulo I, Artículo
12 de este Reglamento. 7) Queda expresamente prohibido otorgar permiso a
las niñeras o personal del servicio doméstico o familiares de estas, para
utilizar las piscinas. 8) Está estrictamente prohibido exhibir cualquier clase
de ropas, tapetes, alfombras, materas o cualquier otro elemento, en las
ventanas, balcones, puertas o pasillos de las edificaciones.9) hacer
excavaciones o perforaciones en los techos, pisos o paredes
comunes.ARTICULO 39.- Queda terminantemente prohibida la presencia de
personas armadas en la propiedad de LOS ALCATRACES, excepción hecha
de los celadores empleados del mismo y de los miembros de las Fuerzas
Militares y de Policía. ARTÍCULO 40.- Queda terminantemente prohibida la
presencia de animales sueltos que perjudiquen las instalaciones o sean un
peligro para el tránsito libre de la comunidad. Los animales domésticos
pequeños o mascotas pueden pasearse exclusivamente por los jardines y la
playa, debidamente sujetos con collar y cadena y bajo la responsabilidad
exclusiva de quien los conduce. No se permitirá por ningún motivo la
presencia de animales en las áreas de recreación de las piscinas. Todos los
animales deberán estar debidamente vacunados. Parágrafo 1.- De acuerdo
con lo consagrado en la Ley 746 de 2002 que define y regula la tenencia de
perros potencialmente peligrosos en las zonas comunes de propiedades
horizontales, la tenencia de ejemplares caninos definidos por la Ley como
potencialmente peligrosos queda terminantemente prohibida dentro de las
instalaciones del Conjunto. Igualmente queda prohibida la tenencia de
animales peligrosos o ponzoñosos. Parágrafo 2. La citada ley considera
como perros potencialmente peligrosos aquellos que presenten una o más
de las siguientes características: a) Perros que han tenido episodios de
agresiones a personas u otros perros; b) Perros que han sido adiestrados
para el ataque y la defensa; c) Perros que pertenecen a una de las
siguientes razas o a sus cruces o híbridos: American Staffordshire Terrier,
Bullmastiff, Dóberman, Dogo Argentino, Dogo de Burdeos, Fila Brasileiro,
Mastín Napolitano, Pit Bull Terrier, American Pit Bull Terrier, De presa
canario, Rottweiler, Staffordshire Terrier, Tosa Japonés. ARTÍCULO 41.- En
cuanto a las restricciones impuestas al dominio o a su ejercicio, por razones
de buena vecindad y convivencia de las que no tratase este Reglamento, se
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atenderá a lo dispuesto por el Código Civil, las Leyes que lo adicionan o
reforman, así como a las normas de policía. ARTÍCULO 42º.-
Arrendamiento. Para que persona distinta del propietario y su familia pueda
ocupar la unidad privada, será necesaria la suscripción de un documento por
parte del propietario o de quien este delegue, en el que se señale
expresamente que el o los inquilinos u ocupantes a cualquier título, conocen
y se obligan a respetar y cumplir este Reglamento; tal documento debe ser
entregado a la Administración previa la ocupación del apartamento, y en el
cual deben constar: a) las obligaciones señaladas a los propietarios que
sean extensivas a los ocupantes; b) el nombre y la identificación y firma del
principal responsable y el número de ocupantes. La administración entregará
a su llegada, en portería, el formulario de registro el cual deberá ser
diligenciado y firmado por el responsable. En el evento en que se dé la
unidad privada en arrendamiento por intermedio de terceros, el propietario
deberá informar a la administración el nombre y la identificación de ese
tercero, quien deberá cumplir con las obligaciones señaladas al propietario
en este reglamento; así mismo con la firma del contrato de arriendo queda
entendido que los arrendatarios o usuarios conocen el presente Reglamento
y las normas del manual de convivencia. En todos los casos, la
administración, dentro del mes siguiente a la ocupación o arriendo, deberá
informar al propietario y al tercero intermediario, por correo electrónico si lo
tuvieren, fecha de entrada y salida, el número de personas que usaron la
unidad privada. Por tratarse de información privilegiada, la administración
sólo podrá suministrar la misma, previa solicitud escrita, al dueño y al tercero
autorizado. Parágrafo.- En razón de la capacidad sanitaria y ambiental está
prohibido ocupar, arrendar o prestar las unidades de dominio privado, para
un número superior de personas, de acuerdo con su área privada, a razón
de una persona por cada diez (10) metros cuadrados de área privada
construida, o fracción superior a cinco (5) metros cuadrados. --------------------
CAPÍTULO VI. ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN. -----------
ARTÍCULO 43.- Son órganos de dirección, administración, y control de LOS
ALCATRACES, los siguientes: a) Asamblea General de Propietarios. b)
Consejo de Administración. c) Administrador. ARTÍCULO 44.- El órgano
supremo de la expresión de la voluntad de los propietarios de LOS
ALCATRACES, es la ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS,
jurídicamente capacitada para tomar, con el quórum y votación previstos en
este Reglamento y en la Ley, toda clase de decisiones relativas al Régimen
de Propiedad Horizontal. En consecuencia, la máxima autoridad es la
Asamblea de Propietarios. De ella depende el Consejo de Administración, el
revisor fiscal y el comité de convivencia. ARTÍCULO 45. Los Acuerdos de la
Asamblea válidamente adoptados, son obligatorios para todos los titulares
de dominio exclusivo, aunque no hayan asistido a la reunión respectiva, así
como para los tenedores u ocupantes a cualquier título. ---------------------------
CAPITULO VII. ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS ------------------
ARTÍCULO 46.- La Asamblea General de Propietarios es el órgano supremo
de la propiedad horizontal, a través de la cual se manifiesta la voluntad de
los propietarios y en la cual se radican las facultades rectoras de éste
régimen jurídico, para el mejor logro de los intereses comunes. ARTÍCULO
47.- La Asamblea General de Propietarios la integran todos los propietarios,
sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y en las
condiciones previstas en este Reglamento y demás disposiciones que
regulan la propiedad horizontal. Sin embargo, solo tendrán derecho a voto,
de acuerdo con lo preceptuado en el Artículo 36 numeral 1, de este
Reglamento, los propietarios de los bienes de derecho exclusivo que se
encuentren presentes o legalmente representados en la Asamblea y estén a
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paz y salvo por todo concepto, tengan sus escrituras debidamente
registradas, hayan entregado el Certificado de Tradición a la Administración
y estén inscritos en el Libro de Registro de Propietarios. Parágrafo 1:
Cuando el propietario sea una persona jurídica, su representante en la
Asamblea será el representante legal, debidamente acreditado por la
Cámara de Comercio mediante certificación de Existencia y Representación
Legal, o a quien dicho representante delegue expresamente para la
Asamblea si tiene la capacidad para delegar, siempre y cuando esté a paz y
salvo por todo concepto en los términos del presente artículo. ARTÍCULO
48: En el evento de que un bien sea propiedad de dos o más personas, si
algún propietario no asiste o no da poder a alguien que lo represente, se
entiende que su silencio es a favor del propietario o poderdante que asistió o
dio poder. ARTÍCULO 49.- Reuniones La Asamblea General Ordinaria se
reunirá una vez al año, el Sábado Santo, en su domicilio, en el lugar y hora
señalados en la convocatoria. La Asamblea ordinaria se reunirá con el
objeto, entre otros, de examinar la situación general y los aspectos
económicos y financieros de la propiedad horizontal; para aprobar o
improbar las cuentas y balances del último periodo presupuestal y los
informes del Administrador y el Revisor Fiscal; para adoptar el presupuesto
de ingresos, gastos e inversiones para la respectiva vigencia, efectuar los
nombramientos cuya elección le corresponda, y tomar en general todas las
medidas tendientes a garantizar el cumplimiento de las normas legales, las
establecidas en este Reglamento. Parágrafo. La Asamblea se reunirá en
forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del
Conjunto así lo ameriten. ARTÍCULO 50º.- Convocatorias. Primera
Convocatoria. La convocatoria para la Asamblea General Ordinaria se
efectuará con una antelación no inferior a treinta (30) días calendario y la
hará el Administrador, si este no la hiciere la hará el Consejo de
Administración y en defecto de este último el Revisor Fiscal. La convocatoria
se hará por medio de comunicación escrita enviada por correo o por correo
electrónico a cada uno de los copropietarios a la última dirección registrada
por estos, y mediante aviso fijado en lugar visible de las oficinas de
administración, expresando en ellas el lugar, la fecha, la hora y el motivo de
la reunión. Cuando la convocatoria se haga por correo electrónico, la
administración deberá conservar copia que acredite que la citación fue
efectivamente enviada al correo electrónico registrado por el respectivo
propietario. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que
adeuden contribuciones a las expensas comunes u otro tipo de deudas. La
convocatoria deberá señalar que los siguientes documentos se pueden
consultar en las oficinas de la administración y en la página Web del
Conjunto, citando la dirección de tal página Web: ejecución presupuestal y
balance con corte a 31 de diciembre del año anterior, presupuesto para la
vigencia que entra, y el informe del revisor fiscal. Durante el periodo de la
citación a la Asamblea, el Administrador y el Revisor Fiscal mantendrán los
libros de cuentas, informes, correspondencia y demás documentos
pertinentes a disposición de los copropietarios, durante las ocho horas
hábiles de cada día. Parágrafo 1. Segunda Convocatoria. En la
comunicación en la que se haga la primera convocatoria, deberá señalarse,
bajo el acápite “Segunda Convocatoria” lo siguiente: “Para dar cumplimiento
a lo señalado en el artículo 41 de la Ley 675 de 2001, si la Asamblea
General de Propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, por este
medio se convoca a una nueva reunión que se iniciará en la misma fecha y
lugar, una (1) una hora después del tiempo fijado en la primera
convocatoria. Esta Asamblea sesionará y decidirá válidamente con un
número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de
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coeficientes representados. En todo caso, en la primera convocatoria deberá
dejarse constancia de lo establecido en el presente parágrafo 1”. Parágrafo
2. Asambleas Extraordinarias. De acuerdo con el artículo 39 de la ley 675,
la convocatoria para la Asamblea Extraordinaria podrá ser efectuada por el
Administrador, el Consejo de Administración, el Revisor Fiscal o por un
número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo
menos la quinta parte (20%) de los coeficientes de copropiedad. Tal
convocatoria se hará con una antelación no inferior a veintiún (21) días
calendario. En la convocatoria se insertará el orden del día y en la misma no
se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este. Contendrá
igualmente una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a
las expensas comunes u otro tipo de deudas.ARTÍCULO 51º.- Quórum. La
Asamblea sesionará con un número plural de propietarios, o sus
representantes o delegados que representen por lo menos, más de la mitad
de las unidades de copropiedad, y decidirá válidamente con la mayoría de
los votos presentes en la respectiva sesión, con excepción de los casos
contemplados en el artículo 46 de la Ley 675 de 2001, en los que dicha ley
exige una mayoría calificada. No obstante, de acuerdo con lo señalado por
la Corte Constitucional en relación con la constitucionalidad del artículo 37
de la ley 675 de 2001, según sentencia C-522 del 10 de julio de 2002, “… en
las Asambleas Generales de los conjuntos o edificios destinados a vivienda
sometidos al régimen de propiedad horizontal, las decisiones de contenido
no económico se adoptarán siguiendo la fórmula una unidad un voto, y sólo
las que sí tienen tal contenido podrán tomarse por las reglas basadas en
índices de copropiedad.” Parágrafo. Son decisiones de contenido
económico las relacionadas con la aprobación o improbación de: los estados
financieros, del presupuesto y la determinación de cuotas ordinarias y/o
extraordinarias; así como la adquisición o enajenación de bienes, la
desafectación de bienes comunes no esenciales, y su venta o división y la
disolución y liquidación de LOS ALCATRACES. ARTÍCULO 52º.- Actas.
Las decisiones de la Asamblea General de Propietarios se harán constar en
actas que deberán ser firmadas por el presidente y el secretario de la
misma. Las actas se enumerarán en forma consecutiva y en ellas se
expresará por lo menos: si es ordinaria o extraordinaria, forma de
convocatoria, orden del día, lugar, fecha y hora de iniciación de la reunión;
los nombres de las personas que actúen como presidente y secretario, el
número de propietarios de bienes de dominio privado presentes o
representados en debida forma; los coeficientes de copropiedad
representados en la reunión; los asuntos tratados, las decisiones adoptadas
y los votos emitidos a favor o en contra de ellas, o en blanco; las constancias
presentadas por los asistentes durante la reunión; las designaciones
efectuadas; la fecha y hora de terminación de la reunión. Las copias de las
actas deberán ser entregadas por el secretario de la Asamblea General a los
propietarios en el momento en que estos lo soliciten. Estas actas se
asentarán por riguroso orden cronológico en un libro destinado al efecto,
registrado en la correspondiente Alcaldía Municipal o quien haga sus veces.
Dichas actas debidamente autenticadas, hacen plena prueba de los hechos
y actos contenidos en ellas; sus copias autenticadas prestan mérito
ejecutivo. Parágrafo. Dentro de un lapso no superior a treinta (30) días
hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el Administrador debe
poner a disposición de los propietarios, copia completa del texto del acta en
el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación
a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia
sobre la fecha y lugar de publicación. Igualmente, dicho documento deberá
colgarse en la página Web del Conjunto. Es suficiente la firma del presidente
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y el secretario de la Asamblea para acreditar su autenticidad. ARTÍCULO
53º.- Comisión para la verificación del acta. En los eventos en que la
Asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las
personas encargadas deberán hacerlo dentro de los diez (10) días hábiles
siguientes a la fecha en que el secretario se las hiciere llegar. El secretario
tiene un término máximo de ocho (8) días hábiles para hacerle llegar el acta
a los miembros de la comisión. El administrador debe poner a disposición de
los propietarios de LOS ALCATRACES, copia completa del texto del acta en
el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación
a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia
sobre la fecha y lugar de publicación. ARTÍCULO 54º. Los miembros de los
organismos de la administración y dirección o control de la copropiedad, ni
sus empleados, podrán representar ningún derecho privado diferente al suyo
propio. ARTÍCULO 55º.- Poderes.- Solo podrán representar en las
Asambleas de LOS ALCATRACES a propietarios ausentes que otorguen
poder en debida forma, los asistentes que hayan acreditado su calidad de
apoderados y en cantidad no mayor a tres (3) unidades privadas por
asistente, sean estas apartamentos o locales, siempre y cuando el
representado se encuentre a paz y salvo por todo concepto con el Conjunto,
de acuerdo con lo preceptuado en el Artículo 36 numeral 1. Los asistentes
acreditados con poderes, deben presentarlos al Administrador del Fondo
antes del inicio de la Asamblea y estos deben contener como mínimo, el
nombre del representante con su identificación y aceptación, la firma del
propietario otorgante con su identificación y el número del Apartamento y
edificio, y de ser el caso, la firma del representante que endosa con su
identificación, la fecha de la Asamblea para la cual ha sido otorgado y la
clase de Asamblea, si se trata de una ordinaria o de una extraordinaria. En
el caso de Poderes otorgados por Personas Jurídicas, estos se
acompañarán con el Certificado de Constitución y Representación expedido
por la respectiva Cámara de Comercio, certificado que no podrá tener una
antigüedad mayor de sesenta (60) días calendario. Tales poderes deberán
ser analizados y cotejados con la información existente sobre la propiedad y
el propietario por parte del Administrador y tener el visto bueno del Revisor
Fiscal para poder ser presentados a la Asamblea. No se admitirán poderes
que no cumplan con lo aquí estipulado. ARTÍCULO 56.-Reuniones por
derecho propio. En el evento de que la Asamblea General de Propietarios
no fuese convocada, esta se reunirá por derecho propio el tercer sábado
después del Sábado Santo a las diez (10) de la mañana, en el lugar
acostumbrado; presidirá el copropietario elegido por mayoría de votos.
ARTÍCULO 57.- Las Decisiones: Las decisiones o acuerdos adoptadas
válidamente por la Asamblea General de Propietarios, obligan a todos los
propietarios de unidades de dominio privado incluso a los ausentes y
disidentes, al Administrador, empleados, a los demás organismos asesores
y ejecutores de la administración y dirección si lo hubiere y a quienes a
cualquier título usen bienes que hagan parte del Conjunto, siempre que tales
decisiones sean de carácter general y se ajusten a las leyes, decretos y al
presente Reglamento. Parágrafo. Mayoría Calificada: Las decisiones que
requieren de una mayoría calificada son las contempladas en el artículo 46
de la Ley 675 de 2001. ARTÍCULO 58- Proposiciones. Toda proposición
presentada en la Asamblea deberá entregarse por escrito a la Secretaria.
ARTÍCULO 59.- Instalación. Establecido el quórum reglamentario, la
Asamblea de propietarios quedará instalada y designará un Presidente y un
Secretario que puede ser en este caso el Administrador. La designación de
los dignatarios para la Asamblea puede ser hecha por aclamación o por
aprobación de una proposición presentada al respecto. ARTÍCULO 60.-
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Siempre que se trate de elegir a dos (2) o más personas para integrar una
misma junta y se presente una (1) o más planchas, se aplicará el sistema de
cociente electoral. En caso de empate en los residuos, decidirá la suerte.
Quienes quieran postularse individualmente, y/o las planchas que se
presenten, deberán inscribirse como mínimo antes de las seis de la tarde
(6.00 P.M.) del día anterior a la celebración de la asamblea. Parágrafo: En
el supuesto de que solo se presente una sola plancha, tal designación podrá
hacerse por aclamación. -------------------------------------------------------------------
CAPITULO VIII. FUNCIONES DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS. ---
ARTÍCULO 61.- Son funciones propias de la Asamblea General de
Propietarios, las siguientes: 1) Elegir y remover libremente a los miembros
del Consejo de Administración y del Comité de Convivencia para períodos
de un año. 2) Elegir por periodos de un año y remover al Revisor Fiscal y su
suplente y fijarle su asignación mensual. 3) Aprobar o improbar los estados
financieros y el presupuesto anual de ingresos, gastos e inversiones que
deberán someter a su consideración el Consejo de Administración y el
Administrador.4) Asignar anualmente las cuotas correspondientes a los
gastos comunes de acuerdo con los factores de participación de cada
propietario, individualmente. 5) Aprobar o improbar el Balance
correspondiente al periodo presupuestal, con el visto bueno del Revisor
Fiscal. 6). Decretar cuotas u expensas extraordinarias con sujeción a lo
establecido en el Artículo 46 de la Ley 675 del 03 de agosto de 2001.7
Decidir sobre la enajenación, limitaciones al dominio y otras operaciones
sobre los bienes afectados al uso común de todos o parte de los
propietarios. 8) Modificar, adicionar, sustituir e interpretar el presente
Reglamento, con sujeción a lo estipulado en el Artículo 46 de la Ley 675 del
03 de agosto de 2001. 9) Revocar o modificar, como órgano supremo de
dirección y administración, las decisiones del Consejo de Administración. 10)
Elegir y remover libremente al Administrador, funciones que puede delegar
en el Consejo de Administración. En caso de silencio se entiende delegada
tal facultad. 11) Dirimir las controversias que se presenten entre los
propietarios y el Consejo de Administración y entre este y el Comité de
Convivencia. 12) Fijar o autorizar anualmente la cuantía de los seguros
legalmente obligatorios, funciones que puede delegar en el Consejo de
Administración, el que a su vez queda ampliamente facultado para contratar
otra clase de seguros que a su juicio contribuyan a la seguridad y al mejor
manejo de la administración. 13) Otorgar autorización al Consejo de
Administración para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de
Imprevistos de que trata la ley 675 de 2001. 14) Decidir de acuerdo con la
ley y este Reglamento la desafectación de bienes comunes no esenciales, y
autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de
duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común. 15) Adoptar un
Reglamento Interno si a ello hubiere lugar, de obligatorio cumplimiento por
parte de los propietarios y usuarios, funciones que puede delegar en el
Consejo Administrativo. 16) Aprobar la disolución y liquidación de la persona
Jurídica de LOS ALCATRACES. 17) Todas las funciones consagradas en el
artículo 38 de la Ley 6675 de 2001. 18) Crear los organismos que considere
necesarios para la administración, incluyendo asesorías y la creación de
nuevos cargos con sus respectivas remuneraciones, para una mejor
administración del Conjunto. 19) Autorizar la consecución de préstamos
bancarios, adquirir, gravar, explotar y enajenar toda clase de bienes muebles
e inmuebles, otorgar, aceptar, negociar, enajenar, pagar etc., toda clase de
instrumentos negociables y suscribir documentos civiles y comerciales,
superiores a 50 SMLM.---------------------------------------------------------------------
CAPITULO IX. CONSEJO DE ADMINISTRACION. -------------------------------
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ARTÍCULO 62.- Cada año, la Asamblea General Ordinaria de propietarios,
elegirá el Consejo de Administración así: Un (1) Presidente, un (1)
Vicepresidente y tres (3) Vocales, todos con sus respectivos suplentes
personales, para un total de cinco (5) renglones. El Vicepresidente
reemplazará al Presidente con todas sus funciones obligaciones y
atribuciones, por renuncia, ausencias temporales o absolutas y definitivas de
este. Asamblea elegirá los integrantes del Consejo por el sistema de
cociente electoral. En el evento en que se presenten planchas, y estas sean
dos o más se aplicará el mismo sistema, en caso de empate en los residuos,
decidirá la suerte. Quienes quieran postularse individualmente, o las
planchas que se presenten, deberán inscribirse ante el Administrador como
mínimo antes de las dieciocho cero cero (18:00) horas del día anterior a la
celebración de la Asamblea. El periodo del Consejo de Administración será
de un (1) año contado a partir de la fecha en que se efectúe su elección por
la Asamblea, pero continuará en funciones hasta la elección de un nuevo
Consejo. Parágrafo 1.- A partir de la vigencia de este reglamento, los
miembros principales pueden integrar una junta únicamente por dos (2)
períodos consecutivos. El presidente del Consejo sólo podrá ser reelegido
por un (1) período consecutivo. Parágrafo 2.- Los suplentes personales
podrán asistir conjuntamente a las reuniones del Consejo de Administración
con voz, pero sin voto. Tendrán voto cuando no asista el principal.
Parágrafo 3.- El Administrador y el Revisor Fiscal deberán asistir a las
reuniones del Consejo de Administración, y lo harán con voz pero sin voto.
ARTICULO 63.- El Consejo podrá designar los comités asesores que estime
necesarios, los cuales deben estar integrados, en cada caso, por
copropietarios o profesionales idóneos en la materia. Parágrafo- Los
miembros del Consejo de Administración y de los comités asesores,
ejercerán sus cargos ad-honorem, toda vez que actúan con un mandato
tendiente al bien común en el que deberán inspirarse todas sus
intervenciones y decisiones. ARTÍCULO 64.- El Consejo de Administración
se reunirá en su domicilio, por derecho propio, bimensualmente, o cuando
sea convocada por el Presidente, por el Administrador, por el Revisor Fiscal
o por dos (2) de sus miembros principales. Parágrafo: Tres (3) de las
reuniones bimensuales del Consejo de Administración podrán realizarse de
manera virtual mediante cualesquiera de los sistemas aceptados por la Ley,
tales como video conferencia, teleconferencia. ARTÍCULO 65. El Consejo de
Administración deliberará y decidirá válidamente con el voto favorable de
tres (3) de sus miembros. Cada uno de los miembros del Consejo de
Administración tendrá derecho a un (1) voto. Actuará como Secretario el
Administrador, o en su defecto, quien elija el Consejo. ARTÍCULO 66. El
Consejo de Administración llevará su propio libro de Actas debidamente
registrado ante autoridad competente, y sus páginas debidamente
numeradas en orden consecutivo. Las Actas deberán ser firmadas por el
Presidente del Consejo y el Secretario. ARTÍCULO 67.- El Consejo de
Administración conservará en sus archivos un consecutivo de todas las
cartas enviadas a los propietarios o de estos al Consejo de Administración o
a terceras personas, y el Administrador será la persona encargada por la
Junta para su cuidado y conservación. -------------------------------------------------
CAPITULO X. FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION. -------
ARTÍCULO 68°.- Al Consejo de Administración le corresponde tomar las
determinaciones necesarias para que la copropiedad cumpla sus fines. Sus
principales funciones son: 1. Nombrar y remover al Administrador para
periodos de un (1) año, por delegación de la Asamblea. 2. Por delegación de
la Asamblea, nombrar y remover libremente a los miembros del comité de
convivencia. 3. Adoptar el reglamento interno de convivencia armónica y
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pacifica que deberá manejar el comité de convivencia. 4. Dictar los
reglamentos generales sobre destinación y goce de los bienes comunes y,
cuando sea el caso, y establecer la rentabilidad de los mismos. 5. Convocar
a la Asamblea a la reunión ordinaria cuando el Administrador no lo hubiere
hecho oportunamente y a reunión extraordinaria en los casos previstos en
este Reglamento cuando las necesidades imprevistas así lo ameriten. 6.
Autorizar en cada caso al Administrador para; a) celebrar contratos o
efectuar gastos no incluidos en el presupuesto anual de gastos, cuya cuantía
exceda dos (2) salaros mínimos mensuales legales vigentes y hasta treinta y
cinco (35) salarios mínimos mensuales legales; b) la compra de artículos por
la misma cuantía, c) la venta de artículos dañados, inadecuados o sobrante.
c) Celebrar los contratos laborales o de otro tipo necesarios para el
adecuado funcionamiento del Conjunto. 7. Revisar los balances de prueba
bimensuales que el Administrador debe someter a su consideración. Dichos
balances deberán ser enviados por correo electrónico a cada uno de los
miembros del Consejo, por lo menos tres días hábiles antes de la
celebración de la reunión. 8 Revisar y someter a consideración de la
Asamblea General los estados financieros comparativos del ejercicio anterior
con los anexos correspondientes, el informe anual y el presupuesto de
ingresos y gastos para la siguiente vigencia que le haya presentado el
Administrador, como mínimo cuarenta (40) días antes de la celebración de la
Asamblea. 9. Decidir sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento
de obligaciones previstos en la ley 675 de 2001 y en el presente Reglamento
con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado
para el caso en este mismo Reglamento o en su defecto, en la ley 675 de
2001. 10. Llevar la iniciativa a la Asamblea General acerca de las
modificaciones necesarias a este Reglamento; del uso de los bienes
comunes y las modificaciones a la forma y goce de los mismos. 11. Informar
anualmente y cuando así lo juzgue conveniente, a la Asamblea General de
copropietarios, todo lo relacionado con las cuentas que presente el
Administrador y su concepto a cerca del presupuesto de ingresos y gastos
que debe presentar cada año el Administrador. 12. Ordenar y orientar a la
administración dentro del ámbito de su competencia y atribuciones.13 Tomar
las determinaciones que resulten necesarias para la conveniente
administración y organización de la copropiedad, siempre que tales
determinaciones no estén contempladas dentro de las atribuciones de la
Asamblea ni del Administrador. 14. Tomar las determinaciones que, aunque
superen el ámbito de sus atribuciones, sean requeridas para el
mantenimiento urgente de los bienes, para la seguridad, tranquilidad o
salubridad de los bienes y de los propietarios, y cuya urgencia no permita la
convocatoria previa de la Asamblea. En todo caso, una vez sean ejecutadas
dichas determinaciones deberá rendir de inmediato un informe detallado de
sus actuaciones a los propietarios, y a la Asamblea cuando esta se celebre.
15. Ejercer las funciones que le delegue la Asamblea y cumplir y hacer
cumplir las prescripciones de ésta. 16. Decidir la cuantía de la póliza de
manejo y cumplimiento que garantice la protección de los bienes comunes y
el cumplimiento de las obligaciones a cargo del Administrador. El valor de la
prima correspondiente será incluido en el presupuesto anual de gastos. En
todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de
gastos del Conjunto para el año en que se realizará la respectiva
designación. 17. En el caso de bienes objeto de remate, la junta podrá
rebajar exclusivamente los intereses que con cargo al bien se adeuden, en
un porcentaje que no supere el sesenta (60%) por ciento de los intereses
adeudados. Para ello deberá publicar en las oficinas de la administración y
mediante comunicación escrita a todos los propietarios, así como en la
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página WEB del Conjunto si la hubiere, el monto adeudado discriminando
capital e intereses, y el porcentaje de los intereses que rebajará. Para
rebajas de intereses superiores sesenta por ciento (60%) sólo será
competente la Asamblea de propietarios. 18. Estudiar, aprobar o improbar
las cotizaciones presentadas por el Administrador o miembros del Consejo,
para compras o mantenimiento de equipos o herramientas por un valor entre
dos (2) y treinta y cinco (35) salarios mínimos legales mensuales. Los
contratos o gastos de menor cuantía podrán ser suscritos por el
Administrador. 19. Estudiar, aprobar o improbar las solicitudes de
remodelación presentadas por los propietarios. El fallo negativo del Consejo
sólo podrá apelarse ante la Asamblea General. 20. Previa aprobación de la
Asamblea General, autorizar al Administrador la disposición de los recursos
del fondo de imprevistos, de conformidad con lo establecido en este
Reglamento y en la Ley 675 de 2001. 21. Cumplir y hacer cumplir la Ley, el
presente Reglamento y las disposiciones de la Asamblea General de
propietarios y sus propias disposiciones. 22. Verificar que la administración
tenga el sistema de control interno que le permita a ésta cumplir
adecuadamente sus funciones. 23. Autorizar en cada caso al Administrador
para celebrar contratos o efectuar gastos cuya cuantía exceda dos (2)
salaros mínimos mensuales legales vigentes y hasta cincuenta (50) salarios
mínimos mensuales legales. --------------------------------------------------------------
CAPÍTULO XI. DEL ADMINISTRADOR . FUNCIONES Y PROHIBICIONES
ARTÍCULO 69°.- El Administrador es el representante legal de LOS
ALCATRACES y tiene a su cargo la administración, con facultades de
ejecución, conservación, representación y recaudo. Podrá ser persona
natural o jurídica, pero no podrá ser propietario de unidades privadas. Será
nombrado por mayoría por el Consejo de Administración por delegación de
la Asamblea de Propietarios. Para efectos de suscribir el contrato de
servicios respectivo de vinculación con el Administrador, actuará como
representante legal de la persona jurídica el Presidente del Consejo de
Administración. Parágrafo.- En caso de ser el Administrador una persona
jurídica, actuará en representación de la propiedad horizontal el
representante legal de la persona jurídica. ARTÍCULO 70°.- Funciones del
Administrador y prohibiciones.- Sin perjuicio de las facultades legales el
Administrador tendrá las siguientes funciones: 1 Convocar a la Asamblea a
reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el
inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un
presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo
ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2. Llevar directamente o
bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la Asamblea y
del Consejo de Administración y de registros de propietarios y residentes, y
atender y guardar la correspondencia relativa al Conjunto. 3. Poner en
conocimiento de los propietarios y residentes, las actas de la Asamblea
General y del Consejo de la Administración. 4. preparar y someter a
consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el
informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de
ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del
ejercicio anterior los balances de prueba y su respectiva ejecución
presupuestal, 5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la
contabilidad del conjunto. 6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes
de dominio del Conjunto que surgen como consecuencia de la desafectación
de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la
Asamblea General en el acto de desafectación, de conformidad con este
Reglamento. 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de
administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad
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con las facultades y restricciones fijadas en este Reglamento. 8. Cobrar y
recaudar, directamente o a través de apoderado cuotas ordinarias o
extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter
pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio
particular, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin
necesidad de autorización o requerimiento alguno. 9. Elevar a escritura
publica y registrar las reformas al presente Reglamento aprobadas por la
Asamblea General, e inscribir ante la entidad competente todos los actos
relacionados con la existencia y representación legal del Conjunto. 10.
Representar judicial y extrajudicialmente al Conjunto y conceder poderes
especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 11. Notificar a los
propietarios de bienes privados, por los medios que señale este
Reglamento, las sanciones impuestas en su contra por la Asamblea General
o por el Consejo de Administración, según el caso, por incumplimiento de
obligaciones. 12. Hacer efectiva las sanciones por incumplimiento de las
obligaciones previstas en la Ley 675 de 2001, en este Reglamento y en el
Reglamento Interno, que hayan sido impuestas por la Asamblea General o el
Consejo de Administración, según el caso. 13. Expedir paz y salvo de
cuentas con la administración, cada vez que se produzca el cambio de
tenedor o propietario de un bien de dominio particular. 14. Abrir las cuentas
bancarias necesarias; realizar inversiones temporales en cualquier clase de
activos financieros que se consideren necesarios para el adecuado manejo y
depósito de los dineros provenientes de las expensas, contribuciones, fondo
de reserva y demás ingresos que se causen con ocasión de la propiedad
horizontal. Para el caso de aperturas de cuentas bancarias y de las
inversiones deberá contar con la previa autorización del Consejo de
Administración, quien fijará los requisitos. 15. Presentar al Consejo para su
estudio, aprobación o improbación,              las solicitudes de remodelación
presentadas por los propietarios. 16. Seleccionar, contratar y supervisar a
todo el personal; verificar el pago de los salarios y prestaciones; vigilar el
cumplimiento de las obligaciones de cada uno de los empleados; hacer
seguimiento y verificar el cumplimiento de todos los contratos celebrados.
17. Llevar el archivo general del Conjunto, incluidos los contratos,
correspondencia y demás documentos, de tal manera que quede registrada
su historia jurídica y administrativa. 18. Atender los reclamos presentados
por los propietarios o tenedores.19. Velar por el adecuado cumplimiento de
todas las disposiciones contenidas en este Reglamento, tomar las medidas
necesarias de acuerdo con el mismo, e informar de ello al Consejo y a la
Asamblea. 20. Prohibiciones.- Al Administrador le está absolutamente
prohibido licitar, contratar, arrendar, comprar o vender bienes y servicios del
EL CONJUNTO RESIDENCIAL FONDO COMÚN LOS ALCATRACES en
beneficio propio, por si o por interpuesta persona, o con parientes en
segundo grado de consanguinidad, afinidad o primero civil. La violación de
esta norma se convierte en despido por justa causa. 21. Las demás
funciones previstas en las leyes que regulan la materia, y en este
Reglamento, así como las que defina la Asamblea general de propietarios y
el Consejo de Administración.-------------------------------------------------------------
CAPITULO         XII. ORGANO DE CONTROL. DEL REVISOR FISCAL.
FUNCIONES. ----------------------------------------------------------------------------------
ARTÍCULO 71.- El Revisor Fiscal, deberá ser contador público, con
matrícula profesional vigente e inscrito ante la Junta Central de Contadores,
y elegido por la Asamblea General de Propietarios. El Revisor Fiscal no
podrá ser propietario o tenedor de bienes privados, ni podrá tener
parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o
primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que
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pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones,
con el Administrador y/o los miembros del Consejo de Administración y/o los
empleados. Artículo 72. Funciones. Al Revisor Fiscal como encargado del
control de las distintas operaciones de LOS ALCATRACES, le corresponde
ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones
que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la
Ley 675 de 2001. Son funciones del Revisor Fiscal, entre otras: 1)
Cerciorarse de que las operaciones que se celebren o cumplan por cuenta
del Conjunto se ajusten a las prescripciones de este Reglamento y a las
decisiones de la Asamblea y del Consejo de Administración. 2) Dar oportuna
cuenta, por escrito, a la Asamblea, al Consejo de Administración o al
Administrador, según los casos, de las irregularidades que ocurran en el
funcionamiento del Conjunto en el desarrollo de sus posibles negocios. 3)
Colaborar con las entidades gubernamentales para que ejerzan la
inspección y vigilancia de la comunidad y rendirles los informes a que
hubiese lugar o le fuesen solicitados. 4) Velar porque se lleven regularmente
la Contabilidad y las Actas de las reuniones de Asamblea y del Consejo de
Administración, y porque se conserven debidamente la correspondencia del
Fondo y los comprobantes de las cuentas, impartiendo las instrucciones
necesarias para tales fines. 5) Inspeccionar asiduamente los bienes de la
comunidad y procurar que se tomen oportunamente las medidas de
conservación o seguridad de los mismos y de los que ella tenga en custodia
a cualquier otro título. 6) Impartir las instrucciones, practicar las inspecciones
y solicitar los informes que sean necesarios para establecer un control
permanente sobre los valores sociales. 7) Convocar a la Asamblea y al
Consejo de Administración a reuniones extraordinarias, cuando lo juzgue
necesario. 8).- Velar y exigir el estricto cumplimiento de lo preceptuado en el
artículo 35 de la Ley 675 de 2.001 sobre Fondo de Imprevistos, informando
en cada Asamblea del estado en que se encuentra dicho Fondo.---------------
CAPITULO XIII. DE LOS ESTADOS FINANCIEROS- FONDO DE
IMPREVISTOS. -------------------------------------------------------------------------------
ARTICULO 73.- Período presupuestal y estados financieros.- El período
presupuestal en el que deben aplicarse las inversiones, gastos, ingresos y
demás erogaciones será el comprendido entre el 1º de enero y el 31 de
diciembre de cada año. Llegada esta última fecha el Administrador cortará
las cuentas de dicho año y procederá a elaborar el inventario y los estados
financieros correspondientes que muestren el estado financiero y económico
de la propiedad horizontal. En cuanto al proyecto de presupuesto para el
siguiente período, deberá elaborarlo durante el mes de noviembre y
presentarlo al Consejo de Administración para sus observaciones de la
Asamblea General de Propietarios en la reunión ordinaria. Mientras no se
apruebe el presupuesto, es decir desde el 1 de enero hasta la celebración de
la Asamblea, o en caso de que la Asamblea General no apruebe en su
reunión ordinaria el presupuesto de ingresos y gastos aplicable para el
período correspondiente, regirá el aprobado para el período inmediatamente
anterior incrementado en el IPC. ARTICULO 74.- .Fondo de imprevistos.
De acuerdo con lo señalado en el artículo 35 de la Ley 675 de 2001, se
constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el
cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al
uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con
los demás ingresos que la Asamblea General considere pertinentes. La
Asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el
cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del
respectivo año. El Administrador podrá disponer de tales recursos, previa
aprobación de la Asamblea General y con autorización del Consejo de
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Administración, para lo cual el Consejo evaluará la pertinencia de la
utilización de tales recursos de acuerdo con lo sometido a su consideración
por el Administrador. Parágrafo. El cobro a los propietarios de expensas
extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá
aprobarse por la Asamblea General cuando los recursos del Fondo de que
trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su
cargo.----------------------------------------------------------------------------------------------
CAPITULO XIV. DE LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS, DEL
PROCEDIMIENTO PARA LAS SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y DE
LAS SANCIONES. Y PROHIBICIONES.-----------------------------------------------
Artículo 75. Solución de conflictos. Para la solución de los conflictos que
se presenten entre los propietarios o tenedores de los bienes privados, o
entre ellos y el Administrador, el Consejo de Administración o cualquier otro
órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la
aplicación o interpretación de la ley 675 de 2001 y del reglamento de
propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las
autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a: 1. Comité de Convivencia.
Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la
convivencia, su solución se podrá intentar mediante la intervención del
comité de convivencia, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo,
orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de
vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta,
suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él
será ad honorem. Parágrafo 1o. Los miembros de los comités de
convivencia serán elegidos por la Asamblea General para un período de un
(1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas.
Su reglamento será adoptado por la Asamblea de una propuesta presentada
por el Consejo de Administración o determinado por el mismo. Parágrafo
2o. El comité en ningún caso podrá imponer sanciones. 2. Mecanismos
alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la
solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo
establecido en las normas legales que regulan la materia. Cuando se acuda
a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el
presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII
del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen,
adicionen o complementen. Articulo 76. Incumplimiento de obligaciones
no pecuniarias. Las conductas que se tendrán como incumplimiento de las
obligaciones no pecuniarias son las señaladas en los artículos 35, 38
numerales 2 y siguientes; 39, 40, 41 y 44 de este Reglamento. Articulo 77.
Clases de sanciones por incumplimiento de obligaciones no
pecuniarias. El incumplimiento por parte de los propietarios, tenedores o
terceros, de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la Ley 675 de
2001 o en este Reglamento, dará lugar, previo requerimiento escrito, por
parte del Administrador, con indicación del plazo para que se ajuste a las
normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la
imposición de las siguientes sanciones: 1. Amonestación privada escrita. 2.
Publicación en el Conjunto de la lista de los infractores con indicación
expresa del hecho o acto que origina la sanción. 3. Imposición de multas
sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser
superiores, cada una, al diez por ciento (10%) de un salario mínimo legal
mensual (SMMV), a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en
todo caso, sumadas no podrán exceder de dos (2) salarios mínimos
mensuales vigentes (SMMV) a cargo del infractor. 4. Restricción al uso y
goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y
zonas de recreación y deporte. En ningún caso se podrá restringir el uso de
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bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.
Parágrafo 1. Las anteriores sanciones serán impuestas por el Consejo de
Administración, y en su defecto por la Asamblea General. Parágrafo 2. Para
la imposición de sanciones se respetará el debido proceso, el derecho de
defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la
intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las
circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y
graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el
daño causado y la reincidencia, de acuerdo con el procedimiento que se
establece a continuación. Artículo 78. Procedimiento para la imposición
de sanciones no pecuniarias. Para la imposición de las sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deberá observarse el
siguiente procedimiento:1. El propietario, tenedor o tercero que observe
alguna conducta que conlleve al incumplimiento de una obligación no
pecuniaria, podrá ponerlo en conocimiento del Administrador bien sea
verbalmente o por escrito, manifestando de manera clara los hechos en que
se sustenta y las pruebas que pueda tener al respecto, testigos,
documentos, fotos, grabaciones, etc.Parágrafo 1 En todo caso el
Administrador podrá verificar por iniciativa propia el cumplimiento de las
obligaciones no pecuniarias por parte de los propietarios, tenedores,
arrendatarios etc. del Conjunto. 2. Una vez verificado por el Administrador el
incumplimiento y/o una vez recibida la solicitud o queja, el Administrador en
el término máximo de tres (3) días corrientes, se comunicará verbalmente o
por escrito con el posible infractor indagando sobre la versión de los hechos
y las posibles pruebas que pueda tener en su defensa, y mostrará las
pruebas allegadas por quien solicitó la investigación o las recaudadas por el
mismo Administrador, si las tuviere en ese momento. 3. El Administrador,
una vez a oído al posible infractor analizará todos los hechos puestos en su
conocimiento y determinará si es necesario recaudar mas pruebas para lo
cual tendrá un término máximo de tres días para dicho recaudo, contados un
día después de la fecha en que se comunicó con el posible infractor.
Vencido el término inicial, es decir si no se recaudaron nuevas pruebas o el
término de recaudo de pruebas, el Administrador decidirá por escrito en un
término máximo de tres días corrientes contados, si el caso investigado
puede constituir violación a las normas de este reglamento. Parágrafo 1. Si
de los hechos se determina que no existe tal violación, el caso se archivará y
se comunicará tal decisión al posible infractor y a quien solicitó la
investigación. Parágrafo 2. Si de los hechos se establece que se han
violado las normas de este reglamento, o del reglamento interno, el
Administrador enviará un escrito al infractor requiriéndolo para que su
conducta se ajuste a las normas que rigen la copropiedad, de inmediato si
fuere posible o en un término máximo de tres días corrientes, contados
desde el día siguiente a la fecha en que se recibe el requerimiento. Una vez
ajustada la conducta el caso se archivará, para lo cual se dejará constancia
escrita en el archivo de la administración. Si pasado el término señalado el
infractor no ha ajustado su conducta a las normas de la copropiedad o ha
guardado silencio, el Administrador podrá solicitar la intervención del comité
de convivencia o convocará al Consejo de Administración para reunión
extraordinaria, en un término máximo de cinco días corrientes para que
decida sobre las posibles sanciones aplicables al infractor; para ello el
Administrador entregará con la comunicación de citación un escrito con el
resumen de lo ocurrido, la relación de las pruebas recaudadas y una relación
de las sanciones que eventualmente se pueden imponer. Parágrafo 3. Si se
cita al el comité de convivencia, los resultados obtenidos por este comité
deberán ser puestos en conocimiento del Administrador en el término de
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dos días corrientes contados a partir de la reunión con el infractor, para que
en el termino de tres días éste cite al Consejo de Administración si es del
caso. El Consejo una vez reunido mirará los supuestos fácticos que llevaron
al infractor a cometer las conductas violatorias de las obligaciones no
pecuniarias y las pruebas recaudadas, determinando la intencionalidad del
acto, la imprudencia o negligencia del mismo y se mirarán los criterios de
proporcionalidad y graduación de sanciones según el comportamiento del
infractor. La sanción se impondrá según la gravedad de la infracción, el daño
causado y la reincidencia de la conducta. 4. Una vez determinado el tipo de
sanción aplicable al infractor, se levantará un acta que contenga: los hechos,
los criterios de imposición de la sanción y la sanción aplicable, así como el
término para su ejecución. 5. El acta que impone la sanción será
comunicada o notificada por escrito por el Administrador, en el término
máximo de tres (3) días contados desde el día siguiente a la fecha de
reunión de la Junta. Con la comunicación, el Administrador entregará copia
del acta que impone la sanción. 6. Una vez comunicado al infractor la
respectiva sanción, se podrá impugnar la decisión ante la jurisdicción civil de
acuerdo con lo señalado en el artículo 194 del Código de Comercio dentro
del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción y
se podrá solicitar al juez la suspensión de dicha acta. Artículo 79.
Sanciones no pecuniarias. Se impondrán sanciones por el incumplimiento
de las obligaciones no pecuniarias consagradas en los artículos10, 12, 34,
37 numerales 2 y siguientes; 38, 39, 40 y 42. 1. Por violación al artículo 37,
numerales 5, 6, 7,8, 9,y,12 ; por violación al artículo 38 numerales1, 4, 8; por
violación al artículo 40; por violación al artículo 42. Parágrafo 1: Para la
infracción, por primera vez, Amonestación privada escrita.Parágrafo 2: En
caso de reincidencia, publicación durante quince días, del nombre del
infractor con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción e
indicando que se trata de una reincidencia. Parágrafo 3: Por incumplimiento
por tercera vez, Imposición de multas sucesivas, mientras persista el
incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a un (1) salario
mínimo mensual vigente (SMMV) a cargo del infractor, a la fecha de su
imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de dos (2)
salarios mínimos mensuales vigentes (SMMV) a cargo del infractor. La
duración de la publicación en ningún caso podrá exceder de cuatro meses.
2. Por violación al artículo 37 numerales 3, 4 y 10; por violación al artículo 38
numeral 3; por violación al artículo 39. Parágrafo 1: Para la infracción, por
primera vez: Imposición de multas sucesivas, mientras persista el
incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a un (1) salario
mínimo mensual vigente (SMMV), a cargo del infractor, a la fecha de su
imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de dos (2)
salarios mínimos mensuales vigentes (SMMV) a cargo del infractor.
Parágrafo 2: En caso de reincidencia, además de la imposición de las
multas sucesivas señaladas en este numeral y mientras persista el
incumplimiento, restricción al uso y goce de la piscina y las canchas
deportivas por el termino de quince días durante una de las temporadas de
vacaciones (junio-julio) o (diciembre-enero) que será durante la temporada
en que se produjo la infracción si el tiempo de la misma es suficiente, si no,
la siguiente temporada a la fecha de la infracción. La duración de la
sanción no podrá ser superior en ningún caso a seis (6) meses. 3. Por
violación al artículo 10; por violación al artículo 12; por violación al artículo
37 numerales 2, 13; por violación al artículo 38 numerales 5,8,9,
7.Parágrafo 1: Para la infracción, por primera vez: Imposición de multas
sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser
superiores, cada una, a un (1) salario mínimo mensual vigente (SMM), a
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cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas
no podrán exceder de dos (2) dos salarios mínimos mensuales vigentes
(SMMV) a cargo del infractor. Parágrafo 2: En caso de reincidencia, además
de las multas señaladas en el presente párrafo, la publicación de su nombre
en la lista de infractores por un término de un mes y restricción al uso y goce
de la piscina, las canchas deportivas y zonas comunales, por el termino de
cuarenta y cinco días durante una de las temporadas de vacaciones (junio-
julio) o (diciembre-enero), que será durante la temporada en que se produjo
la infracción si el tiempo de la misma es suficiente, si no, en la temporada
siguiente a la fecha de la infracción. La duración de la sanción no podrá ser
superior en ningún caso a (1) un año. Parágrafo 3: De acuerdo con el
artículo 61 de la Ley 675 de 2001, cuando ocurran los eventos previstos en
el artículo 10, la policía y demás autoridades competentes deberán acudir de
manera inmediata al llamado del Administrador o de cualquiera de los
copropietarios. Parágrafo 4: Para el caso de infracción al artículo 12, al
numeral segundo (2) del artículo 37 además de la sanción establecida en el
parágrafo 2 de este numeral, el propietario deberá ejecutar las obras
necesarias para dejar la fachada como originalmente se encontraba. 4. Por
violación al artículo 38 numeral 6. Parágrafo 1: Para la infracción, por
primera vez: Imposición de multas sucesivas, mientras persista el
incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a un (1) salario
mínimo mensual vigente (SMMV), a cargo del infractor, a la fecha de su
imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de dos (2)
salarios mínimos mensuales vigentes (SMMV) a cargo del infractor y en
caso de afectar las fachadas volverlas a su estado original. Parágrafo 2: En
caso de reincidencia, además de las multas señaladas en el literal 1 del
presente numeral, la publicación de su nombre en la lista de infractores por
un término de un mes y restricción al uso y goce de la piscina, las canchas
deportivas y zonas comunales, por el termino de cuarenta y cinco días
durante una de las temporadas de vacaciones (junio-julio) o (diciembre-
enero), que será durante la temporada en que se produjo la infracción si el
tiempo de la misma es suficiente, si no, en la temporada siguiente a la fecha
de la infracción. La duración de la sanción no podrá ser superior en ningún
caso a (1) un año. Artículo 80: El pago de las multas no exime al infractor
del cumplimiento de lo consagrado en la obligación violada de este
Reglamento. Artículo 81. Ejecución de las sanciones por
incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. El Administrador será el
responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la
autoridad policial competente si fuere el caso. Artículo 82. Sanciones
pecuniarias. El incumplimiento de las obligaciones pecuniarias, sean estas
derivadas de multas con sus correspondientes intereses, o del no pago
oportuno de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes
intereses, darán lugar a cobro ejecutivo transcurridos tres meses desde la
imposición de la sanción o del incumplimiento. Parágrafo 1. Una vez
generado el incumplimiento, el Administrador deberá requerir por escrito al
moroso. En el evento de que el moroso antes de los tres meses de haber
incurrido en la mora perfeccione un acuerdo de pago con la administración,
se suspenderá la generarán intereses a partir de la fecha del citado acuerdo.
Sin embargo, si luego de perfeccionado el acuerdo de pago el moroso
incumple, se procederá de inmediato al cobro ejecutivo y en el se incluirá la
totalidad de los intereses generados, incluidos aquellos suspendidos a raíz
del acuerdo de pago. Artículo 83. Procedimiento ejecutivo.- Conforme a lo
previsto por el articulo 48 de la ley 675 de 2001, en los procesos ejecutivos
entablados por el representante legal de la persona jurídica para el cobro de
multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y
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extraordinarias, con sus correspondientes intereses, solo podrán exigirse por
el juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder
debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la
persona jurídica demandante y demandada en caso en que el deudor
ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será
solamente el certificado expedido por el Administrador sin ningún requisito ni
procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la
superintendencia Financiera de Colombia o por el organismo que haga sus
veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
Parágrafo 1. La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará
supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de
conflictos previstos en la ley o este reglamento. ARTÍCULO 84°. Lo que no
esté contemplado en este Reglamento se regirá por lo dispuesto en la Ley
675 del 3 de agosto de 2001, por la sentencia C-522 del 10 de julio de 2002
de la Corte Constitucional y en su defecto por las disposiciones del Código
Civil y demás leyes que regulen situaciones semejantes. ARTÍCULO 85°.-
Glosario. Se entenderán los términos aquí utilizados de acuerdo con el
significado que de los mismo trae la ley 675 de 2001. Articulo 86
PROHIBICIONES. Los miembros principales y suplentes del Consejo de
Administración, el Administrador, el contador, los abogados que representen
al Conjunto, el revisor fiscal y los empleados administrativos del Conjunto, y
los parientes de todos ellos hasta el segundo grado de consanguinidad o de
afinidad o primero civil, no podrán tener vínculos comerciales ni ejercer
actividades mercantiles con EL CONJUNTO RESIDENCIAL FONDO
COMÚN LOS ALCATRACES, ni prestarle al Conjunto servicios
profesionales remunerados; tampoco podrán realizar actos o actividades que
puedan restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones.
 Parágrafo.- Las prohibiciones al Administrador se regirán por lo establecido
 en el numeral 20, Artículo 70, Capítulo XI de este reglamento. Articulo 87.
 En lo no contemplado en este Reglamento se seguirá lo señalado para el
 caso por la Ley 675 de 2001. --------------------------------------------------------------
CAPITULO XV. DE LOS COEFICIENTES FACTORES DE PARTICIPACIÓN-
ARTÍCULO 88°.- Los factores de participación correspondientes a las
unidades de dominio privado son los siguientes:
      DESCRIPCION               APTOS. N°                AREA (M2)           FACTOR

     TORRE “A”
     Una Alcoba             102-202-302                        49,65             0,53
                            402-502-602
                            702-802-902
                            1002-1102

     TORRE “B”
     Una Alcoba     203-303-403                                49,65             0,53
                    503-603-703
                    803-903-1003-1103
     Una     Alcoba AA-1                                       62,70             0,67
     con Adicional  AA-2
                    AA3
     TORRE “A”
     Dos Alcobas    101-103-104                                72,01             0,77
                    203-303-403
                    503-603-703
                    803-903-1003-1103
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TORRE “B”
Dos Alcobas    202-302-402           72,01   0,77
               502-602-702
               802-902-1002-1102
Dos    Alcobas AB1                   89,45   0,96
con Adicional  AB2
               AB3
TORRE “A”
Tres Alcobas   201-204-301-304       91,97   0,99
               401-404-501-504
               601-604-701-704
               801-804-901-904
               1001-1004-1101-1104
TORRE “B”
Tres Alcobas   201-204-301-304       91,97   0,99
               401-404-501-504
               601-604-701-704
               801-804-901-904
               1001-1004-1101-1104

FARALLONES
FARALLON
“A”
Dos Alcobas    101-102-201-202       85,34   0,92
               301-302-401-402
               501-502
FARALLON
“B”
Dos Alcobas    101-102-201-202       85,34   0,92
               301-302
FARALLON
“C”
Dos Alcobas    101-102-201-202       85,34   0,92
               301-302-401-402
               501-502
LOCALES

               LOCAL –B1             16.00   0,17

               LOCAL –B2             23.15   0,25

               LOCAL –B3             20.61   0,22

               LOCAL –B4             20.61   0,22

               LOCAL - B5            48.00   0,51

               LOCAL - B6            48.00   0,51

               LOCAL - B7            38.61   0,41

               LOCAL - E             50.70   0,54
                                             30


ARTÍCULO 89.- Lo establecido en el presente Reglamento comenzará a
regir a partir de la inscripción de la correspondiente Escritura Pública en la
Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. .HASTA AQUI LOS ESTATUTOS---
La otorgante hace constar que compareció personalmente a suscribir la
presente escritura pública y que las declaraciones aquí consignadas fueron
emitidas por aquella personal y voluntariamente. Igualmente se le advirtió que el
notario no responde por la veracidad de las declaraciones de la otorgante, así
como tampoco responde por la capacidad o aptitud legal de aquella para
celebrar el presente acto o contrato y que una vez suscrito y autorizado el
presente instrumento publico cualquier modificación, aclaración o corrección
deberá consignarse en otra escritura publica que causara los derechos de ley
(Artículos 9 y 102 Decreto 960 de 1970). ----------------------------------------------------
Se utilizaron las hojas de papel notarial números:
Derechos Notariales:
LA COMPARECIENTE,
MARTHA LUZ NIETO DE MEDINA
El Notario (E),
MERCEDES PERTUZ MOZO

								
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