CÁMARA 4° DE APELACIONES CIVIL Y
1 COMERCIAL CÓRDOBA
PROTOCOLO DE SENTENCIAS
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FOLIO:..........................
SECRETARÍA: Sonia Sánchez de Jaeggi
SENTENCIA NUMERO:82
En la ciudad de Córdoba a 16 días del mes de JUNIO
de dos mil nueve se reunieron los Señores Vocales de la Excma.
Cámara Cuarta de Apelaciones en lo Civil y Comercial y en
presencia de la Secretaria del Tribunal a fin de dictar
Sentencia en Acuerdo Público en autos “DEL BARCO, RICARDO C/ CUEVA,
JOSE DALMACIO Y OTRO – DESALOJO POR VENCIMIENTO DE TERMINO – RECURSO
DE APELACION – EXPTE. N° 1276741/36” con motivo de los recursos de
apelación interpuestos por la parte demandada y codemandado, por
medio de apoderado, en contra de la Sentencia Número Ochenta y
nueve de fecha once de abril del dos mil ocho del Juzgado de 1ª
Instancia y Trigésimo Séptima Nominación Civil y Comercial de
esta ciudad, que en su parte resolutiva dispone: “I) Hacer lugar
a la demanda de desalojo incoada por el Sr. Ricardo Del Barco en
contra de los Sres. José Dalmacio Cueva Y Brenda Barrera
Rodríguez, y en consecuencia condenar a estos últimos a
desalojar, dentro del término de diez días, el inmueble sito en
calle José Manuel Cardozo N° 965, Barrio Renacimiento, de esta
ciudad de Córdoba (haciendo constar que los demandados ocupan un
departamento cada uno, ingresándose a la unidad ocupada por el
Sr. Cueva por puerta del frente, y a la de la Sra. Barrera
Rodríguez, por puerta del fondo, ambos del mismo domicilio),
juntamente con las personas y/o cosas puestas por ellos, o que
de ellos dependan, bajo apercibimiento de lanzamiento, con
costas a cargo de los accionados.- II) Regular los honorarios de
la Dra. F. Delia Bustos en la suma de Pesos ochocientos uno con
quince ctvos. ($ 801,15) y los de la Dra. Iris Rodríguez
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Fraccaro en la suma de Pesos ochocientos uno con quince ctvos.($
801,15) Protocolícese...” Fdo: Dr. Rodolfo A.Ruarte, Juez.------
Seguidamente el Tribunal fijó las siguientes cuestiones a
resolver:-------------------------------------------------------
PRIMERA CUESTIÓN: ¿Resultan procedentes los recursos de
apelación de los demandados?------------------------------------
SEGUNDA CUESTIÓN: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?-----
Conforme el sorteo oportunamente realizado los Señores Vocales
emitirán sus votos en el siguiente orden: Dra. Cristina González
de la Vega, Dr. Miquel Angel Bustos Argañarás y Dr. Raúl E.
Fernández.------------------------------------------------------
A LA PRIMERA CUESTIÓN, LA SEÑORA VOCAL DRA. CRISTINA ESTELA GONZÁLEZ
DE LA VEGA, DIJO:-----------------------------------------------------
I) Contra la sentencia cuya parte dispositiva ha sido
trascripta supra, deducen recurso de apelación los demandados.
El Sr. José Dalmacio Cuevas funda sus disensos a fs. 93/94 vta.
y la Sra. Brenda Barrera Rodríguez lo hace a fs. 96/98; los que
son contestados por el actor a fs. 100/101. Dictado el decreto
de autos, quedan los presentes en estado de resolver.-----------
II) La sentencia recurrida luce una relación de causa que
satisface los requisitos del art. 329 del C.P.C. y C. por lo que
a ella me remito a fin de no ser reiterativa.-------------------
III) Recurso del Sr. José Dalmacio Cuevas.-----------------
Primer agravio. Aduce que en sentencia no se tuvo en cuenta
las contradicciones en que incurrió el actor respecto de la
causal invocada. Que ello surge de la absolución de posiciones
en la que el accionante confiesa que no conoce al demandado. Los
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dichos vertidos en la demanda son falsos y pese a ello se hizo
lugar a ella.---------------------------------------------------
Segundo agravio. Afirma que con la prueba rendida quedó
demostrado que al momento en que el actor manifiesta haber
ofrecido en alquiler el inmueble de marras, no era el
propietario, ni tenía la tenencia de dicho bien. Acusa falta de
valoración de la prueba.----------------------------------------
IV) Recurso de la Sra. Brenda Barrera Rodríguez.-----------
Primer agravio. Achaca que se han tomado fechas y hechos no
acreditados, como tampoco la causal de vencimiento de término.
Que tal conclusión puede ser válida respecto del demandado Sr.
Cuevas, pero no de la compareciente, quien no tuvo la
oportunidad real de defenderse, en cuya hipótesis hubiere dicho
que no reclama posesión alguna sobre el inmueble, sino un plazo
mayor de locación por todo el tiempo que resta a partir del día
9 de marzo de 2007, fecha fijada por la notificación realizada
por la escribana Ríos de Ulloque. Expresa que desde la demanda
el actor funda su reclamo basado en una mentira, pues dijo que
prometió el alquiler de un inmueble de su propiedad, pero de la
prueba de autos surge que a esa data no era titular de un
derecho real sobre la cosa, sino que recién se constituyó en
propietario del inmueble el día 26 de diciembre de 2006 según la
escritura de fs. 6/7. Añade que corresponde el rechazo del
desalojo ya que habiendo fijado el actor para la firma del
contrato diez días a partir del 9 de marzo de 2007, le asiste a
la apelante el mayor plazo a partir de tal data.----------------
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Segundo agravio. Manifiesta que en el caso resulta de
aplicación el art. 1° de la ley 23.091 y por ende al no haberse
firmado el contrato de locación dentro de los diez días de la
intimación realizada por la escribana Ríos de Ulloque, ha
quedado demostrada la fecha de iniciación respecto a la
recurrente, y por ello el derecho a un plazo mayor conforme al
art. 755 del C.P.C., debiendo en consecuencia dictarse una
sentencia que contenga una condena de futuro respecto de la
apelante pero declarando el derecho que le asiste a un mayor
plazo de vigencia del contrato de locación cuyo vencimiento
sería el día 9 de marzo de 2008.--------------------------------
V) Atento la conexión que presentan los agravios vertidos
por ambos apelantes, procedo a tratarlos de modo conjunto.------
A mi juicio, el disenso que efectúan los apelantes no es
legítimo. Doy razones.------------------------------------------
La demanda se funda en la no restitución de dos
departamentos sitos en calle José Manuel Cardozo nº 965 del
Barrio Renacimiento de esta ciudad y que ocupan los demandados,
cuya tenencia cedió el actor en locación de modo verbal, y los
reclama en función del vencimiento del término acordado.
El demandado Sr. José Dalmacio Cuevas opone excepción de falta
de acción en el actor, por no ser propietario al tiempo de la
supuesta locación que niega. Por su parte, la codemandada Sra.
Brenda Barrera Rodríguez no contestó la demanda.----------------
La sentencia acoge la demanda en el entendimiento que el
demandante se encuentra legitimado por ser propietario del
inmueble, circunstancia probada.--------------------------------
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Viene a cuento recordar la doctrina forjada en nuestro
máximo tribunal local en el sentido que: “el fundamento de la
acción de desalojo estriba en la situación jurídica misma en que
el demandante se encuentra frente a la finca cuya recuperación
persigue y en virtud de la cual goza del derecho de usarla y
tenerla bajo su señorío, con independencia de cual fuere el
hecho o acto jurídico en cuyo mérito se revistió de aquéllos
derechos” (T.S.J., Sala Civ. y Com. in re: “Oviedo Carlos A. c/
Raúl H. Jiménez –Desalojo- Recurso de casación- Sent. n° 31 del
10-4-03).-------------------------------------------------------
En autos ha quedado acreditada la legitimación del actor
para reclamar el uso y goce de la cosa. En efecto el Sr. Ricardo
del Barco solicita la restitución de dos departamentos ubicados
en calle José Manuel Cardozo nº 965 Barrio Renacimiento de esta
Ciudad, invoca calidad de propietario (Cfr. copia de la
escritura nº 202, secc. “A” del 26 de diciembre de 2006, fs.
6/7). Al respecto cabe decir que tratándose de un instrumento
público en los términos del art. 979 inc. 1º del Cód. Civil, es
de aplicación lo dispuesto por el art. 993 del mismo cuerpo
legal, según el cual los hechos que el oficial público conoce
personalmente, porque ocurren ante su propia presencia y de
ellos da fe, hacen plena fe entre las partes y respecto de
terceros mientras no sea argüido de falso por querella civil o
penal de falsedad. El instrumento acompañado y cuya copia corre
agregada a fs. 6/7 goza de plena fuerza probatoria salvo que
medie declaración judicial de falsedad, extremo no configurado
en autos.-------------------------------------------------------
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Por su parte he de apuntar que no enerva la conclusión
expuesta la alegación del Sr. Cuevas de que a la fecha en que el
actor manifiesta haber ofrecido en alquiler la propiedad motivo
del pleito no era su propietario ni tenía la tenencia del mismo,
desde que actualmente reviste tal carácter y por ende se
encuentra facultado a ejercer todos los derechos que le resultan
inherentes, dentro de los cuales se encuentra el de uso y goce
de la cosa, conforme lo establecen los arts. 2513 y 2516 del
Cód. Civ.-------------------------------------------------------
A lo dicho cabe agregar que no obstante lo expuesto el
demandado no brinda una explicación o ensaya entonces, la razón
por la cual se encuentra ocupando el inmueble cuyo desalojo se
persigue. Cuestiones que debió dar andamiento fáctico a la
simple negativa efectuada al tiempo de contestar la demanda.
Luego, el agravio relativo a las contradicciones en que habría
incurrido el actor en su demanda, no alcanza para enervar la
acción, puesto que cuenta con legitimación al tiempo de
postular.------------------------------------------------------
Por lo expuesto y demostrada la condición de propietario
del actor, la carga de acreditar un derecho a permanecer sobre
el inmueble, se desplaza hacia la parte demandada, quien además
de no decir nada, no arrima elementos convictivos que justifique
su permanencia en el inmueble. Esa orfandad probatoria en la
materia, justifica el progreso de la demanda, frente al derecho
que le compete al actor sobre el bien de su propiedad.----------
Reitero, la calificación jurídica de la pretensión
esgrimida no implica transgresión alguna al principio de
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congruencia (arts. 327 y 330 del C.P.C.) que debe guardar la
sentencia. En efecto, el hecho que el demandado Sr. Cuevas haya
negado su calidad de locatario respecto al contrato invocado por
el actor, no enerva el éxito de la demanda, cuando –como sucede
en autos- aquél ha demostrado ser el propietario del bien y el
demandado no ha acreditado el derecho a permanecer en el
inmueble. Le asiste al accionante en su calidad dueño -al margen
de que se encuentre controvertida su calidad de locador
invocada-, el derecho a tener la cosa bajo su señorío, y en
tales supuestos, lo que interesa básicamente, es que la “causa
petendi” en el juicio de desalojo en cuanto término esencial de
la litis, “radica en la condición de tenedor obligado a
restituir que se atribuye al demandado y el derecho del actor a
recibir esa restitución. La calificación jurídica que se ajuste
a ese vínculo obligacional (comodato, locación, mera ocupación
ilegítima) no es, en principio, un extremo esencial de la litis
ni condiciona el contenido de la sentencia si su alteración no
lesiona el derecho de defensa del accionado... se comprende que
en los juicios de desalojo al demandante que acciona le baste
con demostrar que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su
señorío, sea en carácter de propietario, sea como poseedor, sea
en calidad de comodante del demandado, etc., sin que la eficacia
de esa prueba en orden al progreso de la acción quede enervada
por la sola circunstancia de que no coincida con el título
específico que se hubiere alegado en la demanda, el cual -como
acabo de señalar- no es un hecho esencial de la litis que sirva
para distinguir la acción en su individualidad...(...) si en la
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demanda la parte actora alega que cedió en préstamo precario el
inmueble al demandado, la prueba de su calidad de propietario
será suficiente para satisfacer la carga probatoria que sobre
ella pesa y obtener el dictado de una sentencia favorable,
aunque no acredite precisamente el comodato, prueba ésta que
sería en rigor superabundante e innecesaria para conseguir la
recuperación de la cosa. Producida esa prueba por la parte
actora, la carga probatoria se desplaza naturalmente sobre el
demandado, quien para neutralizar la acción cuyo presupuesto ha
sido justificado deberá demostrar que a su vez disfruta de una
situación jurídica incompatible con el derecho acreditado por el
actor, bien porque aun siendo tenedor su obligación de restituir
no es exigible, o bien porque es un auténtico poseedor "animus
domini" de la heredad, cuyo "jus possessionis" no es susceptible
de ventilarse en el marco del juicio de desalojo. No acreditado
este derecho a mantenerse en la ocupación de la cosa, deberá
estarse desde luego al mejor derecho demostrado por la parte
actora y por consiguiente se deberá condenar al demandado en su
condición de tenedor a restituir el inmueble a la persona en
cuyo nombre lo poseía. El tenedor está siempre obligado a
restituir el inmueble al propietario, mientras no acredite un
título que le acuerde derecho a continuar en la tenencia (arts.
2461, 2462 y 2465, C.C.)” (T.S.J., Sala Civ. y Com. in re:
“Oviedo Carlos A. c/ Raúl H. Jiménez –Desalojo- Recurso de
casación- Sent. n° 31 del 10-4-03) el destacado me pertenece.---
En otro orden y respecto al agravio de la Sra. Brenda
Barrera Rodríguez vinculado a la falta de defensa y relativo a
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que tiene derecho a un plazo mayor de locación, debiendo
dictarse una condena de futuro, suscita las siguientes
reflexiones.----------------------------------------------------
Vinculado a lo primero, si en el decurso del proceso habría
sucedido una actuación irregular que haya impedido el ejercicio
de derecho de defensa en juicio, el afectado cuenta con los
medios impugnativos para revertirlo y en el caso, la
codemandada, nada hizo limitándose a introducir la cuestión al
tiempo de apelar por lo principal. En el caso, debió articular
el correspondiente incidente de nulidad a fin de dilucidar la
cuestión, norte que no ha sido el seguido por la recurrente.----
Con relación al plazo a que alude, cabe recordar que la
segunda instancia reviste el carácter de ser revisora de lo
decidido, conforme alegación y prueba. En el caso, el pretendido
derecho a un plazo mayor de locación, constituye un capítulo que
no ha sido introducido oportunamente, por lo que no conforma el
entramado de la litis y no corresponde atender (arg. art. 332
del C.P.C. y C.).-----------------------------------------------
Corolario de lo expuesto es que habiéndose demostrado la
legitimación del actor para peticionar el desalojo de los
inmuebles de marras, como ha sido decidido en la sede anterior,
corresponde rechazar los recursos interpuestos. Con costas a los
demandados por resultar vencidos (art. 130 del C.P.C. y C.).--
Los honorarios profesionales de la Dra. F. Delia Bustos se
regulan de acuerdo a lo dispuesto por el art. 40 de la ley
9.459, en el treinta y tres por ciento (33%) del punto medio de
la escala del art. 36 de la referida ley, por cada recurso. No
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se regulan honorarios en esta oportunidad a los Dres. Iris G.
Rodríguez Fraccaro y Elizabeth Riccardo (art. 26 ib.).----------
VOTO POR LA NEGATIVA.--------------------------------------
A LA PRIMERA CUESTION PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DR. RAUL E. FERNANDEZ,
DIJO:-----------------------------------------------------------------
Adhiero a los fundamentos y conclusiones que propicia la
Señora Vocal preopinante y en consecuencia a la primera cuestión
voto en idéntico sentido.---------------------------------------
A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DR. MIGUEL ANGEL
BUSTOS ARGAÑARAS, DIJO:-----------------------------------------------
Adhiero a los fundamentos y conclusiones que propicia la
Señora Vocal de primer voto y en consecuencia a la primera
cuestión voto en idéntico sentido.------------------------------
A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA LA SEÑORA VOCAL DOCTORA CRISTINA E.
GONZALEZ DE LA VEGA, DIJO:--------------------------------------------
A mérito de las consideraciones vertidas supra, propongo:--
I) Rechazar los recursos de apelación interpuestos por el
demandado, Sres. José Dalmacio Cuevas y codemandada Sra. Brenda
Barrera Rodríguez con costas a su cargo.------------------------
II) Establecer el porcentaje regulatorio para los
honorarios de la Dra. F. Delia Bustos en el treinta y tres por
ciento (33%) del punto medio de la escala del art. 36 de la ley
9.459 por cada recurso y a cargo de los condenados en costas. No
fijar porcentaje regulatorio en esta oportunidad a favor de los
Dres. Iris G. Rodríguez Fraccaro y Elizabeth Riccardo, en
función de lo establecido por el art. 26 ib..-------------------
A LA SEGUNDA CUESTION PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DR. RAUL E. FERNANDEZ,
DIJO:-----------------------------------------------------------------
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Adhiero a los fundamentos y conclusiones que propicia la
Señora Vocal preopinante y en consecuencia a la segunda cuestión
voto en idéntico sentido.---------------------------------------
A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SEÑOR VOCAL DR. MIGUEL ANGEL
BUSTOS ARGAÑARAS, DIJO:-----------------------------------------------
Adhiero a los fundamentos y conclusiones que propicia la
Señora Vocal de primer voto y en consecuencia a la segunda
cuestión voto en idéntico sentido.------------------------------
SE RESUELVE:----------------------------------------------------
I) Rechazar los recursos de apelación interpuestos por el
demandado, Sres. José Dalmacio Cuevas y codemandada Sra. Brenda
Barrera Rodríguez con costas a su cargo.------------------------
II) Establecer el porcentaje regulatorio para los
honorarios de la Dra. F. Delia Bustos en el treinta y tres por
ciento (33%) del punto medio de la escala del art. 36 de la ley
9.459 por cada recurso y a cargo de los condenados en costas. No
fijar porcentaje regulatorio en esta oportunidad a favor de los
Dres. Iris G. Rodríguez Fraccaro y Elizabeth Riccardo, en
función de lo establecido por el art. 26 ib.--------------------
Protocolícese, hágase saber y bajen.----------------------------
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