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PROYECTO SOTOLINDO

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                RESUMEN EJECUTIVO




                                        2010




MANIFESTACIÓN   DE   IMPACTO AMBIENTAL REGIONAL
PROYECTO SOTO LINDO


   Nombre del proyecto
   Proyecto Soto Lindo (PSL)
   Ubicación del proyecto
   El polígono envolvente del PSL tiene una superficie de 686.89 ha y colinda al este y norte con la
   Bahía de Mujeres, al oeste con la laguna Chacmochuch, y al sur con la Angostura en la Zona
   Continental del Municipio de Isla Mujeres en el Estado de Quintana Roo, México.

   Razon social del Promovente
   Isla Poniente S. A. de C.V.




   Vida útil y etapas de construcción
   El desarrollo del Proyecto Soto Lindo, será realizado en dos fases, una de 12 años para la
   preparación y construcción, y una de 87 años para la operación, dando una vida útil de 99 años.

   Relación de especialistas responsables del diseño del proyecto y elaboración de la MIA-R.
           NOMBRE                        EMPRESA                            ESPECIALIDAD
                                                                 Sistema de Información Geográfica,
                                 Consultores en Gestión,
   M. en E.I.A.        Héctor                                    planificación y sistemas de manejo
                                 Política   y    Planificación
   Alafita Vásquez.                                              ambiental, evaluación de impacto
                                 Ambiental, S.C.
                                                                 ambiental, LIDAR
                                                                 Planificación ambiental, evaluación
                         Consultores en Gestión,                 de impacto ambiental, ecología y
   M. en C. David Zárate
                         Política   y    Planificación           manejo de la zona costera,
   Lomelí
                         Ambiental, S.C.                         supervisión y manejo ambiental de
                                                                 proyectos.
                                 Consultores en Gestión,
   Biol    Erika      Andreu
                                 Política   y    Planificación   Evaluación de Impacto Ambiental
   Montalvo
                                 Ambiental, S.C.
                                 Consultores en Gestión,         Caracterización         Ambiental,
   M. en Geog.          Ángel
                                 Política   y    Planificación   Geografía, SIG y generación de
   Loreto Viruel
                                 Ambiental, S.C.                 modelos con base en LIDAR.
   Ing. En Rec. Nat. Ren.        Consultores en Gestión,
                                                                 Ecología y manejo     de    recursos
   Lucero Tzab Ah Can            Política   y    Planificación
                                                                 naturales.
   Burgos                        Ambiental, S.C.
                                 Consultores en Gestión,
   M. en Geof.          Karla                                    Caracterización            Ambiental,
                                 Política   y    Planificación
   Mendoza Robles.                                               Geografía.
                                 Ambiental, S.C.
                                 Consultores en Gestión,
   Biol. Edgar        Cabrera                                    Taxonomía, ecología y manejo de
                                 Política   y    Planificación
   Cano.                                                         vegetación.
                                 Ambiental, S.C.
   M. en C. Tania Sofía                                          Vegetación costera, Evaluación de
                                 Consultora Independiente
   Gómez López                                                   Impacto Ambiental.
   Dr. Omar Darío                Consultores en Gestión,         Oceanografía Costera, Evaluación
   Cervantes Rosas               Política y Planificación        de Impactos Ambientales

                                                      1
PROYECTO SOTO LINDO

           NOMBRE                     EMPRESA                           ESPECIALIDAD
                               Ambiental, S.C.
   M. en C. Alvar González
                               Universidad Veracruzana.      Ecología y manejo de fauna.
   Chrysten
   Biol. Armando Peralta       Instituto de   Geografía, Percepción remota y fotogrametría
   Higuera.                    UNAM                      aérea digital.
   Ing.   Ernesto   Cortez     GEOSISA S. C. de R. L. de Percepción remota y generación de
   Fernández                   C. V.                     información LIDAR.
   Ing. Miguel Villasuso
                               CAPA S. C.                    Geohidrología y manejo del agua.
   Pino.
                            Gestión      y    Consultoría
   Ing. Jose Luis Oliva Peña                              Manejo de Agua
                            Ambiental Integral
                            Estación de Investigaciones
   Dr. Francisco Flores Marinas          Mazatlán     del
                                                          Ecología y manejo de manglar.
   Verdugo.                 Instituto de Ciencias del Mar
                            y Limnología de la UNAM
                                                          Ecología         de        arrecifes,
   Dra.    Aurora   Claudia
                            BACABES, S.C.                 Caracterización marina y manejo de
   Padilla Souza
                                                          recursos costeros.
   M. en C. Ernesto Gray
                            TENOCEANO                     Ingeniería y Modelaje de Costas
   Vallejo
   Ing. Esteban L. Biondi, Applied Technology and
                                                          Diseño de Marinas
   M.Oc.Engr.               Management, Inc.
                                                          Diseño de Plan Maestro, arquitectura
   Arq. Marco Larrea        EDSA
                                                          de paisaje
                                                          Diseño de Plan Maestro, arquitectura
   Arq. Ivan Donoso         EDSA
                                                          de paisaje
   José Cano                Sotogrande Golf Service       Diseño de Campo de Golf
   Francisco Arce            Sotogrande                    Diseño de Campo de Golf
                             Estación de Investigaciones
                             Marinas      Mazatlán     del Ecología y Manejo de Tortuga
   Dr. Alberto Abreu
                             Instituto de Ciencias del Mar Marina
                             y Limnología de la UNAM
                                                           Construcción,   Elaboración de
   Ing. Luis Alvarado García Consultor Independiente
                                                           Capítulo 2

   Descripción del proyecto

   El PSL consiste en el desarrollo de un Plan Maestro integrado por los siguientes componentes:

      1- Distribución de 46 lotes de usos mixtos Hotelero-Turístico-Residencial-Comercial
         (MC), con una densidad total de 9,535 cuartos, ubicados en una superficie total de 221.53
         ha de las cuales el 58.72% (130.08 ha) se destinará a su aprovechamiento y el 41.29%
         (91.48 ha) a conservación; considerando una altura máxima de edificaciones de 12.5 m a
         partir del nivel de piso en 3 niveles, la distribución de estos lotes se establece conforme a
         las necesidades y viabilidades comerciales del proyecto; su definición en cuanto a la
         distribución específica de la infraestructura, está sujeta a la elaboración de Manife staciones
         de Impacto Ambiental Particulares, por lo que la presente Manifestación no considera más
         que la distribución de los lotes y la asignación de las superficies máximas de áreas de
         desplantes y densidades por lote.
      2- Construcción de infraestructura náutica consistente en dos marinas, una interna
         colindante con el Mar Caribe al norte de la península y una al sur colindante con la Laguna
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PROYECTO SOTO LINDO

          de Chacmuchuch. La marina interior está ubicada en una superficie de 4.04 ha, con
          capacidad aproximada para 100 amarras dedicadas y 100 m lineales para amarre de
          embarcaciones turísticas, más la construcción de escolleras y e l canal de acceso a la
          misma. La marina externa considera aproximadamente 170 amarras en agua y 70 amarras
          para embarcaciones menores, y un almacén de botes en seco con capacidad de hasta 240
          embarcaciones en una superficie de 1.37 ha; área de deportes acu áticos no motorizados,
          área de mantenimiento en 0.96 ha. No involucra actividad altamente riesgosa.
       3- Construcción de un Campo de Golf de 18 hoyos con un área de aprovechamiento total
          de 36.34 ha que incluye un área de conservación de 0.66 ha. Este concep to incluye la
          conformación de 18 hoyos para el juego de los cuales uno, el 17, se ubica fuera del predio
          en un bajo de arena en la laguna del El Ancón (se sujetará a la concesión correspondiente,
          ya que se encuentra en un área federal. Su proceso de construcción será particular debido
          a su situación y se describe de manera extensa en el capitulo 2), cuatro lagos
          ornamentales, lago de riego, casa club con densidad de 73 cuartos, el camino para los
          carritos de golf (car path) y el área de equipamiento o de servicios que incluye almacenes,
          oficinas, cuarto de bombas, campo de prácticas, edificio de zona de prácticas y un vivero.
       4- Construcción del área de equipamiento para la urbanización que comprende zonas de
          servicios en una superficie de aprovechamiento total de 1.15 ha. En este apartado se
          incluyen las superficies requeridas para la construcción y operación de una estación de
          transferencia de residuos sólidos no peligrosos, planta de tratamiento de aguas residuales
          y la planta de ósmosis inversa, subestación eléctrica, sistema hidráulico y sanitario e
          infraestructura de telecomunicaciones.
       5- Construcción de 4 tipos de vialidades que incluyen la vialidad tipo 1 o camino principal,
          vialidad tipo 2 o camino secundario, vialidad tipo 3 o caminos elevados y vialidad tipo 4 o
          puentes que contempla el trazo y distribución de accesos a los lotes MC, campo de golf,
          infraestructura náutica y áreas de servicios en una superficie total de 36.37 ha de los
          cuales 10.41 ha (28.63%) serán utilizados como aprovechamiento (área de rodamiento,
          banquetas, guarnición de servicios y taludes) y el resto será mantenido como área de
          conservación con vegetación natural (25.96 ha que incluyen el derecho de vía y/o
          equipamiento verde).

   Es importante resaltar que, la distribución de la distribución de 46 lotes de usos mixtos Hoteleros-
   Residenciales-Comerciales (inciso 1), serán sometidos a evaluación a través de la presentación
   de Manifestaciones de Impacto Ambiental modalidad Particular, por lo que la solicitud de
   autorización para el PSL que se hace en este documento, se refiere exclusivamente a la
   distribución de los coeficientes de ocupación y utilización de suelo (COS y CUS), densidad, alturas
   y niveles máximos que se establecerán como lineamientos de construcción de las edificacion es
   proyectadas, lo anterior, en estricto apego a lo que se establece en los Artículos 28 y 30 de la
   LGEEPA. El promovente se compromete a mantener un estricto apego a las disposiciones que se
   deriven del resolutivo correspondiente al presente proyecto en caso de resultar autorizada la
   presente MIA-R.

   La propuesta del Plan Maestro arriba mencionado, obedece a un cuidadoso proceso de
   planificación que considera 5 ejes rectores:


              Eje rector ambiental. Diseño, construcción y operación de un complejo turístico de
              usos mixtos acorde con la conservación y uso sostenible de los ecosistemas y recursos
              del terreno y la región.
              Eje rector normativo. Diseño, construcción y operación de un complejo turístico de
              usos mixtos que cumple estrictamente con todos los instrumentos legales y normativos
              aplicables.



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PROYECTO SOTO LINDO

             Eje rector arquitectónico. Diseño de un modelo de desarrollo turístico de usos mixtos
             de alta calidad, cuya infraestructura y servicios combinen lujo y confort, pero integrados
             totalmente al paisaje y al medio ambiente.
             Eje rector residencial-comercial. Diseño y operación de un desarrollo turístico de
             usos mixtos cuyo segmento comercial objetivo es el de un alto poder adquisitivo, pero
             sensible a escenarios turísticos de alta calidad ambiental y respeto a la naturaleza.
             Eje rector social. Contribución al desarrollo de la región a través de la generación de
             beneficios sociales y económicos para la población local y de la región.

   A través de estos ejes rectores, el promovente del PSL ha considerado como criterios principales
   para el diseño del proyecto los siguientes:

   Criterios Ambientales

             Menor fragmentación y afectación posible de la estructura y función de los ecosistemas
             (sistema lagunar, matorral costero, humedales, dunas, playas y ecosistemas marinos)
             por el desarrollo de infraestructura.
             Conservación de ecosistemas con sus funciones ambientales críticas, principalmente el
             humedal y la duna costera.
             Garantizar la persistencia del flujo y reflujo hidrológico superficial y subterráneo del
             Sistema Ambiental Regional Barra Litoral de Chacmuchuch del que forma parte el
             predio y proyecto.
             Uso preferente de áreas afectadas en el predio o de menor valor ambiental.
             Ubicación de infraestructura fuera de zonas de riesgo ambiental.
             Ubicación de infraestructura fuera de las zonas con restricciones legales (derechos de
             vía, manglares y ZOFEMAT).
             Se eliminarán los ejemplares de especies exóticas consideradas como invasoras por la
             CONABIO mediante procedimientos aprobados y en el marco de un programa de
             manejo integral.

   Criterios Legales-Normativos

             Previo a cualquier tipo de desmonte se realizará un Programa de Rescate selectivo de
             flora y fauna.
             Las cimentaciones no deben interrumpir la hidrología superficial y subterránea en el
             predio ni los procesos de intercambio de sedimentos entre la laguna y el mar.
             La construcción de vialidades deberá respetar los flujos hidrológicos para garantizar la
             hidrodinámica original del SAR. así como los corredores biológicos.
             El drenaje pluvial debe separar su canalización del drenaje sanitario.
             Con la finalidad de que la fauna silvestre se desplace libremente, no deben
             establecerse barreras físicas u obstáculos que impidan el paso entre las áreas
             naturales de predios colindantes
             En todas las etapas del proyecto (construcción, operación y mantenim iento),
             únicamente se permite el uso de agroquímicos autorizados por la Comisión
             Intersecretarial para el Control del Proceso y Uso de Plaguicidas, Fertilizantes y
             Substancias Tóxicas (CICOPLAFEST).
             En el desarrollo del PSL se deberá mantener los ecosistemas excepcionales tales como
             formaciones arrecifales, pastos marinos, manglares, cenotes y caletas entre otros, así
             como las poblaciones de flora y fauna incluidas en la NOM-059-SEMARNAT-2010.



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PROYECTO SOTO LINDO

        En las actividades y los desarrollos turísticos, el cuidado, co nservación y mantenimiento
        de la vegetación no desmontada es obligación de los dueños del desarrollo o
        responsable de las actividades mencionadas.
        Todas las obras y proyectos deberán considerar áreas específicas para el
        almacenamiento temporal de residuos.
        Durante las diferentes etapas de desarrollo del PSL, se contará con un programa
        integral de manejo de desechos sólidos y líquidos (minimización, separación,
        recolección y disposición final), que incluye medidas preventivas para el manejo y
        disposición adecuados de grasas, aceites e hidrocarburos
        En las áreas previstas para campos de golf se deberá mantener o en su caso restaurar
        la vegetación nativa en las zonas adyacentes a las vialidades, áreas de acceso, áreas
        de tiro y en las áreas de hoyos.
        El PSL deberá contar con sistemas de tratamiento, reciclaje y disposición final de las
        aguas residuales, para satisfacer las condiciones particulares de descarga que
        determinan las autoridades competentes y las normas oficiales mexicanas aplicables.
        Así mismo, deberá cumplir para la extracción, conducción y aprovechamiento de agua
        con lo estipulado por la CNA y demás instrumentos normativos aplicables.
        Se promoverá la reutilización de las aguas residuales para el riego de áreas verdes
        previo cumplimiento de las disposiciones legales vigentes en materia de calidad de
        agua.
        Las actividades recreativas durante la etapa de operación se realizarán de acuerdo al
        plano de zonificación de usos de manera que se respeten las zonas de anidación y
        reproducción de la fauna silvestre, especialmente de aquellas especies con algún
        estatus de protección de acuerdo a la normatividad federal aplicable.
        Con el fin de preservar la duna como un hábitat de especies especialistas y que
        contribuyen como elementos de protección costera, la edificación de cualquier
        infraestructura deberá observar lo estipulado en el apartado de criterios mareomotrices
        del Programa Parcial de la Península Chacmuchuch y/o PPDU vigente, siempre y
        cuando se ubique detrás de la primera duna, comprueben que dicho desp lante de
        infraestructura no afecta la conformación y continuidad de las dunas costeras, que no
        afecta los procesos de anidación de tortugas marinas y demás especies protegidas y
        que no se incrementarán los procesos erosivos.
        Los usos de suelo, densidad, coeficientes de uso y utilización de suelo (COS y CUS) y
        alturas máximas de edificaciones establecidas para la zona del proyecto en el Sector 7
        corresponden a COS 0.4, CUS 1.2, altura máxima permitida de 12.5 m en 3+ce niveles.
        En el sector 6 no se permite desplante ni densidad, solamente la infraestructura relativa
        a la vialidad principal y obras asociadas.
        Del mes de mayo al mes de septiembre, los propietarios de lotes colindantes con playas
        arenosas y los concesionarios de la ZOFEMAT deberán considerar med idas de
        protección de las poblaciones de tortugas marinas.
        El uso de material pétreo, sascab, caliza, tierra negra, tierra de despalme, madera,
        materiales vegetales y/o arena, deberá provenir de fuentes y/o bancos de material
        autorizados por la autoridad competente conforme a la legislación vigente en la materia
        correspondiente.
        La disposición final de residuos sólidos y peligrosos se realizará a través de empresas
        autorizadas para tal fin y posterior al proceso interno de selección y manejo que se
        realice en la estación de transferencia del proyecto.
        Durante todas las fases del proyecto se ejecutará un programa de monitoreo ambiental
        sobre los recursos y procesos prioritarios.
        Los campamentos de construcción deberán contar con las especificaciones conteni das
        en la normatividad vigente.

                                              5
PROYECTO SOTO LINDO

              Se dará estricto cumplimiento a lo establecido en la NOM-022-SEMARNAT-2003 y la
              Ley General de Vida Silvestre en materia del ecosistema de manglar.
              El mantenimiento de las superficies que quedan fuera del aprovechamiento aut orizado
              por el programa de desarrollo urbano vigente pueden ser utilizados para el
              establecimiento de estructuras temporales que permitan incorporar el área como
              elemento de recreación paisajística. Estas estructuras temporales deben ocupar menos
              del 5% del área a conservar.
              Las áreas naturales que quedan fuera de las superficies de aprovechamiento
              autorizadas por el plan de desarrollo urbano vigente y por las autoridades ambientales
              competentes, deben ser inscritas en el registro público de la propiedad y el comercio
              como áreas de Protección de Flora y Fauna

   El estricto cumplimiento de los criterios antes referidos, permiten sostener que el PSL será un
   proyecto turístico-inmobiliario sustentable que permitirá el impulso social y económico de la Zona
   Continental del Municipio de Isla Mujeres, con el menor impacto ambiental posible.

   Características ambientales de la zona

   El predio del PSL se encuentra inserto en un Sistema Ambiental Regional conformado por la Barra
   Litoral de Chacmuchuch de aproximadamente 26 Km de longitud con rumbo norte-sur desde la
   punta de Isla Blanca hasta Punta Sam, entre el Mar Caribe y la Laguna Chacmuchuch al noreste
   de la Ciudad de Cancún. Su anchura tiene amplias variaciones, ya que va desde los 2, 000 m a
   menos de 100 m en la parte más agosta ubicada aproximadamente a la mitad de la península. El
   extremo sur de la barra colinda hacia el oeste con una amplia planicie de inundación permanente
   que forma un sistema estuarino con laguna, bocas y brazos de comunicación intermareal en el
   fondo de la Laguna Chacmuchuch (Sistema Lagunar Chacmuchuch).

   Las características geomorfológicas, geohidrológicas y edafológicas, así como los procesos
   costeros y meteorológicos, determinan en el SAR la existencia de tres tipos generales de
   vegetación homogéneos en su grado de conservación y desarrollo: a) el 45.36 % del SAR está
   cubierto por vegetación de humedales y manglares costeros, b) el 35.41 % del SAR está ocupado
   por vegetación de matorral costero y c) el 2.25 % corresponde a asociaciones de vegetación de
   duna costera. El 7.07 % del SAR corresponde a una zona carente de vegetación ocupada
   actualmente por infraestructura urbana y turística y el 9.91 % por cuerpos de agua (Figura 1 y
   Tabla 1). También se pudieron identificar 12 unidades terrestres y 22 unidades marino-lagunares
   agrupadas en cuatro grandes tipos de unidades submarinas (Figura 1 y Tabla 2-3).

        Tabla 1. Superficie de los tipos de vegetación en el SAR Barra Litoral de Chacmuchuch.
                          Tipo de vegetación             Superficie (ha)       %
                 De duna costera (pioneras, matorral)              86.99         2.25
                 Matorral costero con selva baja                1,353.43        35.41
                 Manglares y humedales costeros                 1,733.82        45.36
                 Vegetación acuática                              378.60         9.91
                 Zona carente de vegetación                       270.14         7.07
                 TOTAL                                          3,821.97       100.00




                                                   6
PROYECTO SOTO LINDO

    Figura 1. Vegetación terrestre y unidades naturales terrestres y marino-lagunares del SAR Barra
                                        Litoral de Chacmuchuch




                    Tabla 2. Unidades Naturales terrestres identificadas en el SAR.
                            UNIDAD NATURAL                             Ha             %
           Playa arenosa acumulativa                                    88.46             2.31
           Playa erosiva                                                    3.12          0.08
           Planicie ondulada alta de cordones litorales                959.27          25.10
           Planicie ondulada media de cordones litorales               118.38             3.10
           Planicie ondulada baja de cordones litorales                519.54          13.59
           Canal entre cordones                                         16.39             0.43
           Cuerpo de agua                                              378.60             9.91
           Planicie de inundación                                     1502.58          39.31
           Planicie de inundación con relictos de barra antigua        180.00             4.71
           Ribera de inundación                                         51.51             1.35
           Abanico de desplayamiento                                        2.30          0.06
           Islas de acumulación con manglar                                 1.83          0.05
                                    TOTAL                             3821.97         100.00




                                                   7
PROYECTO SOTO LINDO

                Tabla 3. Unidades Naturales marino-lagunares identificadas en el SAR.
                                Unidad natural                     ha             %
             Bajo de arena                                          323.16          1.19
             Arenal                                              4,808.29          17.74
             Arenal somero con reclutas de manglar                    23.10         0.09
             Manglar en parches sobre arena                            7.87         0.03
             Manglar en parches sobre pasto marino                     3.65         0.01
             Fango-limo                                               21.79         0.08
             Fango con conchuela                                       2.32         0.01
             Acumulación de materia orgánica                           1.83         0.01
             Manchones someros de pasto marino                   1,330.43           4.91
             Pastizal disperso                                   8,549.05          31.54
             Pastizal somero mixto                               3,135.09          11.57
             Pastizal en parches                                      60.65         0.22
             Pastizal en parches con Cassiopea                        40.92         0.15
             Pastizal de HW en parches                           2,660.51           9.82
             Pastizal denso                                      3,779.16          13.94
             Transición de biota diversa                              24.37         0.09
             Biota acuática asociada a manglares                      27.94         0.10
             Colonias de coral                                         7.51         0.03
             Cresta arrecifal                                       196.12          0.72
             Roca emergida                                             0.63         0.00
             Arrecife frontal somero                                314.47          1.16
             Arrecife frontal profundo                           1,784.97           6.59
                                    Total                       27,103.80         100.00

   A partir del análisis de las fotografías aéreas en 3 formatos (visible, infrarrojo y falso color), el
   análisis de los datos LIDAR, las características geológicas, litológicas, edafológicas,
   geohidrológicas, procesos naturales y tipos de vegetación fue posible identificar la existencia de
   dos principales tipos de vegetación y 11 asociaciones vegetales (Tabla 4 y Figura 2), asi como
   tambien 11 unidades naturales terrestres para el predio del PSL (Tabla 5 y Figura 2):

               Tabla 4. Ecosistemas y asociaciones vegetales terrestres en el Isla Blanca.

     Tipos de vegetación                       Asociación vegetal                       ha         %
                               Vegetación pionera en playa arenosa                      25.18      3.65
                               Matorral costero disperso con especies herbáceas
                               y arbustivas                                             95.70     13.87
                               Matorral costero denso con especies arbustivas y
     I. Vegetación de Duna     arborescentes                                           291.89     42.31
            Costera            Zonas con vegetación costera con origen
                               secundario                                                 9.22     1.34
                               Vegetación inducida                                        6.29     0.91
                               Espacios abiertos y sin vegetación                         7.71     1.12
                               Pastizal salino con Sporobolus virginicus                40.88      5.93
                               Pastizal salino con elementos de manglar                 18.39      2.67
     II. Vegetación Acuática   Manglar con dominancia de Rhizophora mangle              86.86     12.59
           Facultativa.        Manglar con Conocarpus erectus                           56.21      8.15
                               Manglar mixto                                              5.11     0.74
                               Manglar de franja lagunar con Rhizophora mangle          31.24      4.53
                                                     8
PROYECTO SOTO LINDO

    Tipos de vegetación                    Asociación vegetal                           ha        %
           Subtotal (Superficie del predio cubierto por vegetación)                    674.69    97.80
                            Cuerpos de Agua                                             15.21     2.20
                                                  TOTAL                                689.89   100.00


                 Figura 2. Distribución de los tipos de vegetación en el predio PSL.




                                                 9
PROYECTO SOTO LINDO

           Tabla 5. Superficies de las unidades naturales terrestres identificadas en el Predio.
                               Unidad natural                             ha            %
            Playa arenosa acumulativa                                      24.12            3.50
            Playa erosiva                                                      0.31         0.05
            Planicie ondulada alta de cordones litorales                  244.19         35.40
            Planicie ondulada media de cordones litorales                 118.32         17.15
            Planicie ondulada baja de cordones litorales                   40.81            5.91
            Canal entre cordones                                           18.65            2.70
            Cuerpo de agua                                                 15.21            2.20
            Planicie de inundación                                         73.40         10.64
            Planicie de inundación con relictos de barra antigua          127.21         18.44
            Ribera de inundación                                           25.27            3.66
            Abanico de desplayamiento                                          2.40         0.35
                                   Total                                  689.89        100.00
            Islas de acumulación con manglar (fuera del área del
            proyecto)                                                          2.26

   A los diferentes ecosistemas terrestres identificados en el predio, se le asocia una importante
   diversidad de flora y fauna. Se tiene el registro de al menos 51 especies vegetales y 122 especies
   de vertebrados (8 especies de reptiles, 4 especies de mamíferos y 110 especies de aves); de las
   cuales, 6 especies vegetales y 5 animales se encuentran en algún estatus de protección y 2
   especies vegetales y 15 animales son endémicas a la región según la NOM-059-SEMARNAT-2010
   (Capítulo 4 y Anexo 4.4).

   En los ambientes marinos se registró la presencia de 15 especies de corales escleractinios, 2
   especies hidrocorales, 1 zoántido, 14 especies de gorgonaceos, 50 especies de peces arrecifales,
   10 especies de invertebrados, así como también 68 especies de vegetación marina incluyendo 3
   tipos de macroalgas (verdes, cafes y rojas), cianobacterias y pastos marinos. Se encontró una
   especie de coral enlistada en la NOM-059-SEMARNAT-2010, bajo la categoría de “sujetas a
   protección especial (Ver capítulo 4 y Anexo 4.5).

   En los ambientes lagunares se registraron 24 especies de peces, 30 especies de invertebrados, y
   23 especies de flora, incluyendo 3 tipos de macroalgas (verdes, cafés y rojas), así como cianofitas
   y pastos marinos, de los cuales 3 especies se encuentran enlistadas dentro de la NOM-059-
   SEMARNAT-2010 bajo alguna categoría de protección (1 en peligro de extinción, 1 amenazada y 1
   bajo protección especial).

   Se pudo definir que en Isla Blanca no hay agua dulce en cantidades importantes para extrac ción y
   uso ya que el agua dulce se localiza en la parte septentrional noreste de la península y su espesor
   no es mayor a 1 metro en algunos sitios. Así mismo se destaca que el agua que fluye entre -20m y
   -50 m está contaminada con aguas de diferente origen al meteórico (Ver Capítulo 4 y Anexo 4.1).

   Se identificaron tres grados de conservacion de la vegetación (alto, medio y bajo) para el predio
   del proyecto, sin embargo, en términos generales puede decirse que el estado de salud y calidad
   de los ecosistemas presentes es bueno y sólo el 1.12 % de su superficie a sufrido intervención
   humana, principalmente la construcción de vialidades y brechas angostas (Ver capitulo 4).

   El proyecto pretende el aprovechamiento de una superficie total de 183.69 ha y una conservación
   de 506.20 ha lo que representa el 26.63 % y 73.37% respectivamente del total del predio.
                                                    10
PROYECTO SOTO LINDO


   En la tabla 6 se muestran los detalles de conservación y aprovechamiento con relación a las
   superficies del predio.

     Tabla 6. Superficies de aprovechamiento y desplante por tipo de vegetación del Proyecto Soto
                                                Lindo.
                                           Superficie Total     Aprovechamiento       Conservación
                 Concepto
                                              ha         %        ha             %     ha         %
   Vegetación pionera en playa
                                               25.18     3.65    0.08       0.31      25.10     99.69
   arenosa
   Matorral costero disperso con
                                                95.7   13.87     2.70       2.82      93.01     97.18
   especies herbáceas y arbustivas
   Matorral costero denso con especies
                                             291.89    42.31    44.46       15.23    247.44     84.77
   arbustivas y arborescentes
   Zonas con vegetación costera con
                                                9.22     1.34    0.99       10.70     8.23      89.30
   origen secundario
   Vegetación inducida                          6.29     0.91    1.10       17.54     5.19      82.46
   Espacios abiertos y sin vegetación           7.71     1.12    0.84       10.95     6.87      89.05
   Pastizal salino con Sporobolus
                                               40.88     5.93    3.45       8.44      37.43     91.56
   virginicus
   Pastizal salino con elementos de
                                               18.39     2.67    0.00       0.00      18.39    100.00
   manglar
   Manglar con dominancia de
                                               86.86   12.59     0.00       0.00      86.86    100.00
   Rhizophora mangle
   Manglar con Conocarpus erectus              56.21     8.15    0.00       0.00      56.21    100.00
   Manglar mixto                                5.11     0.74    0.00       0.00      5.11     100.00
   Manglar de franja lagunar con
                                               31.24     4.53    0.00       0.00      31.24    100.00
   Rhizophora mangle
   Cuerpos de Agua                             15.21      2.2    0.00       0.00      15.21    100.00
   Total                                     689.89      100    53.61       7.77     636.28     92.23

   Total de aprovechamiento
                                                                130.08                91.48
   considerado en lotes MC
   Total PSL                                                    183.69      26.63     506.2     73.37


   Propuesta del desarrollo
   La visión del PSL es implementar un desarrollo turístico, hotelero, residencial y comercial de primer
   nivel con campo de golf y marina, donde se ofrezca al huésped una alternativa de turismo que
   combine instalaciones y paisajes privilegiados y que a la vez respete y conserve el entorno natural,
   llevando a cabo un aprovechamiento de los recursos naturales que no degraden la integridad de
   los mismos y permita, por otro lado, generar retornos ecomómicos importantes para el grupo
   inversor, así como ingresos y fuentes de empleo para la región.

   Para el diseño y conceptualización del PSL, en primera instancia el proyecto se sometió a una
   caracterización diagnostico y zonificación ambiental de su predio, con la ayuda interactiva de un
   equipo multidiciplinario de expertos en diversos temas y con visión olistica e integradora se pudo
   orientar a la mejor ubicación del proyecto y aprovechamiento sustentable de los recursos naturales
   disponibles que indujo al diseño del Plan Maestro del PSL.

   Para elaborar la Zonificación Ambiental del PSL, se realizó el análisis de:
                                                    11
PROYECTO SOTO LINDO

      1. Zonas de restricción para el aprovechamiento (legal y ambiental).
      2. Grados de inundabilidad del terreno.
      3. Criterios de aprovechamiento establecidos por los instrumentos de ordenamiento ecológico
         y urbano vigentes, aplicables al predio

   La definición de las zonas de aprovechamiento y las zonas de restricción determinadas en la
   zonificación ambiental del PSL, se pueden observar en la Figura 3 y Tabla 7.

     Tabla 7. Descripción de las diferentes zonas de aprovechamiento y restricción ambiental-legal
                                        determinadas para el PSL.
                      Superficie Superficie Calidad                            Vocación de Uso del
         Zona                                            Tipo de Vegetación
                          (Ha)        (%)     Ambiental                           Suelo Propuesto
                                                           Halòfitas pioneras
                                                                                    Conservación,
                                                             muy dispersas,
                                                                               actividades recreativo
   Restricción Tipo                                          Manglar, Pastos
                         78.14       11.33     Variable                             - eco turístico,
           1                                               marinos, Matorral
                                                                                   deportivas, zona
                                                         Costero y Pastizales
                                                                                 sujeta a concesión.
                                                                  salinos
                                                                                    Conservación,
                                                                                Instalación de pasos
   Restricción Tipo                                        Halófitas pioneras elevados para la zona
                         39.07        5.66      Medio
           2                                                  muy dispersas    de playa y actividades
                                                                                   recreativo - eco
                                                                                        turístico
                                                               Manglar con
                                                            predominio de R.
                                                         mangle, Manglar con
                                                            predominio de C.        Conservación,
   Restricción Tipo                            Media y
                        203.20       29.45                  erectus, Manglar   actividades recreativo
           3                                     Alta
                                                           mixto, Manglar de         - eco turístico
                                                            franja, Pastizales
                                                          salinos con manglar
                                                                 disperso
                                                                                  Aprovechamiento
   Aprovechamiento
                         15.65        2.27       Baja      Palmares y Pastos     Intensivo, densidad
        Tipo 1
                                                                                         media
                                                           Pastizales salinos   Aprovechamiento de
   Aprovechamiento                             Media a
                         30.98        4.49                   con Sporobolus       intensidad media,
        Tipo 2                                   Baja
                                                                 virginicus        densidad media
                                                             Matorral costero   Aprovechamiento de
   Aprovechamiento                             Media y herbáceo – arbustivo        baja intensidad,
                        322.85       46.80
        Tipo 3                                   Alta          y arbustivo –       densidad baja a
                                                              arborescente.              media.

   La zonificación ambiental terrestre consideró dos grandes grupos o zonas, las cuales se presentan
   en la (Tabla 8 y Figura 3):

                     Tabla 8. Grupos de zonas de aprovechamiento y restricción.

                                   Zona                      ha         %
                        Aprovechamiento                    320.41        46.44
                        Restricción                        369.48        53.56
                        TOTAL                              689.89       100.00
                                                  12
PROYECTO SOTO LINDO


   Para el ecosistema marino lagunar se realizó una propuesta de zonificación ambiental generada a
   partir de una evaluación cualitativa de 5 aspectos relacionados con la estructura y funcionalidad de
   cada ambiente, considerando los siguientes componentes:
           Heterogeneidad ambiental
           Fragilidad ambiental
           Importancia biológica y/o económica:
           Procesos ecológicos relevantes:
           Diversidad biológica:
   Se asisgnaron 3 zonas (Figura 3) de acuerdo al valor de cada ambiente (baja, media y alta).
      Figura 3. A) Zonificación Ambiental terrestre y B) Zonificación Ambiental Marino-Lagunar del
                                             Predio del PSL.


       A                                                  B




   Una vez terminada la elaboración de la Zonificación Ambiental Terrestre y la Zonificación Marino-
   Lagunar, se procedió al diseño y planificación del PSL (Figura 4).




                                                   13
PROYECTO SOTO LINDO

      Figura 4. A) Inserción del Plan Maestro del PSL en la Zonificiación Ambiental Terrestre y B)
              actividades náuticas insertas en la Zonificación Ambiental Marino-Lagunar.


     A                                       B




   La propuesta del PSL comprende un total de 9 609 cuartos en 46 lotes de usos mixtos (hotelero,
   turístico, residencial y comercial), un campo de golf de 18 hoyos, infraestructura náutica y las áreas
   de equipamiento para estos conceptos así como las vialidades y servicios asociados a su
   construcción, operación y mantenimiento.

   Lo anterior distribuido en una superficie total de 689.89 ha, las cuales, en lo general, se encuentran
   localizadas en el Sector 7 del Plan Parcial de Desarrollo Urbano de la Península Chacmuchuch del
   Municipio de Isla Mujeres en el Estado de Quintana Roo.

   Es importante destacar que el diseño del proyecto PSL no solamente cumple con los criterios de
   aprovechamiento que marcan los instrumentos legales y los resultados del estudio de
   caracterización y zonificación ambiental presentados en esta MIA-R, sino que, considerando el
   escenario ambiental del predio y el SAR, está un 4% debajo del porcentaje de aprovechamiento de
   COS y 2,031 cuartos por debajo de la densidad aplicable que otorga el PPDU en ambos casos. Lo
   anterior representa un gran esfuerzo y sensibilidad de la empresa inversionista por desarrollar un
   proyecto turístico verdaderamente sostenible y diferente al escenario común de inversiones
   turísticas en Quintana Roo, que se han desarrollado al límite en términos de aprovechamiento y
   densidad que otorgan los programas de desarrollo urbano y los POEL´s”. De este modo el PSL
   plantea: a) una superficie de aprovechamiento en la UGA 9 de menos del 26.63%. Lo anterior con
   una densidad de 9 609 cuartos totales, b) la conservación del 100% de manglar y humedales
   costeros y todos los cuerpos de agua presentes en la zona continental, la ZOFEMAT y 99.96% del
   primer cordón de dunas. La superficie total de conservación considerada por el proyecto es de
   506.20 ha, c) el cumplimiento estricto de los criterios ambientales de la UGA aplicable y d) la
   implementación de un Sistema de Manejo y Gestión Ambiental para el predio y proyecto.

   Es importante mencionar que dentro de las áreas de aprovechamiento de los 46 lotes MC, existen
   zonas destinadas como áreas conservación y aprovechamiento total de 41.29 % y 58.71%,
   respectivamente tal y como se observa a continuación: a) áreas de conservación, con un total de
   91.48 ha y b) áreas de aprovechamiento equivalentes a 130.08 ha.


                                                    14
PROYECTO SOTO LINDO

   Los detalles del diseño del PSL, en cuanto a tipos de vegetación afectados y conceptos de
   desarrollo, pueden observarse en la Figura 5.

       Figura 5. A) Superficies de aprovechamiento y desplante por tipo de vegetación y B) Conceptos
                                  del Plan Maestro del Proyecto Soto Lindo.

   A                                                     B




                                                    15
PROYECTO SOTO LINDO

   El desglose de superficies del predio que implica cada concepto de aprovechamiento dentro del
   plan maestro del PSL se muestra en la Tabla 9.

                Tabla 9. Superficies de aprovechamiento por concepto del plan maestro.
                                      Superficie Total Aprovechamiento Conservación
                  Conceptos
                                         ha       %      ha      %       ha     %
         Lotes MC                     221.53     32.11  130.08   58.72 91.45 41.28
         Campo de Golf                 36.34      5.27   35.68   98.19   0.66   1.81
         Infraestructura Náutica        6.37      0.92    6.37  100.00   0.00   0.00
         Equipamiento de Urbanización 1.15        0.17    1.15  100.00   0.00   0.00
         Vialidades                    36.37      5.27   10.41   28.63 25.96 71.37
         Zona sin ocupar              388.13     56.26    0.00    0.00 388.13 100.00
         Total del Predio             689.89 100.00     183.69   26.63 506.20 73.37

   Distribución de lotes de uso mixto (hotelero-turistico-residencial) y comercial (MC) sujeta a
   MIA-P posteriores.

   Para los lotes MC se considera un aprovechamiento del 65% de su superficie total y una superficie
   de conservación del 35%. El área destinada para este concepto es de 221.53 ha de modo que el
   aprovechamiento máximo en los Lotes MC será de 130.08 ha y la superficie sujeta a conservación
   es de 91.48 ha. Los Lotes MC, requerirán de la presentación de una MIA-P para definir la
   ubicación final de infraestructura al interior de los mismos (Tabla 10).

    Tabla 10. Superficies de Aprovechamiento y Conservación desglosados para los usos H otelero –
                            Residencial-Comercial del Proyecto Soto Lindo.
                                              Aprovechamiento Conservación
                             Concepto
                                                 ha         %       ha     %
                      Superficie lotificación   130.08     58.71 91.48 41.29

   Infraestructura náutica.

   La infraestructura náutica del plan maestro del Proyecto Soto Lindo incl uye dos marinas principales
   (la interior con frente al mar y la exterior con frente a la laguna) y áreas de mantenimiento y
   almacén de botes en seco. Lo anterior distribuido en una área total de aprovechamiento de 6.37
   ha en tierra (Tabla 11) y 14 ha en la zona marino-lagunar divididos en 4 ha para la marina interior
   en la zona marina y 10 ha para la marina exterior en la zona lagunar (Figura 2.28). Las dos
   marinas principales concentrarán y permitirán el control de las principales actividades náuticas y
   deportes acuáticos del complejo. El proyecto definitivo observará las normas NMX-AA-119-SCFI-
   2006 que establecen los Requisitos y Criterios de Protección Ambiental para la Selección del Sitio,
   Diseño, Construcción y Operación de Marinas Turística de la Secretaría de Marina de México; las
   cuales se podrán encontrar en el Anexo 2.1.

    Tabla 11. Superficies de aprovechamiento contempladas en la infraestructura náutica en la zona
                                   terrestre del Proyecto Soto Lindo.
                                                          Superficie total en zona terrestre
                            Concepto
                                                               ha                %
           Marina Interior                                    4.04                     63.42
                            Almacén de Botes en Seco          1.37                     21.51
           Marina Exterior
                            Mantenimiento de la Marina        0.96                     15.07
           Total                                              6.37                   100.00
                                                   16
PROYECTO SOTO LINDO



   Campo de golf y equipamiento

   El Proyecto Soto Lindo contempla la construcción y operación de un Campo de Golf de 18 Hoyos,
   Pista y Green de Práctica para uso turístico, como se muestra en la Tabla 12; cada hoyo o pista
   está conformada por: Greenes y antegreenes, tees o salidas, fairway zona central de juego, rough
   o zona lateral de castigo pero de juego, áreas Nativas, obstáculos, caminos de carritos y lagos. Los
   elementos complementarios del Campo de Golf se observan en la Tabla 13 y se refieren a
   trampas de arena, zonas laterales y lagos artificiales de ornato.

                           Tabla 12. Superficies de Pistas del Campo de Golf.

                                                              Superficie total
                                       Concepto
                                                                    ha
                           Hoyo 1                                         1.69
                           Hoyo 2                                         2.35
                           Hoyo 3                                         1.87
                           Hoyo 4                                         0.54
                           Hoyo 4                                         0.29
                           Hoyo 5                                         0.45
                           Hoyo 5                                         0.85
                           Hoyo 6                                         1.78
                           Hoyo 7                                         0.73
                           Hoyo 8                                         0.86
                           Hoyo 9                                         1.60
                           Hoyo 10                                        1.16
                           Hoyo 11                                        0.78
                           Hoyo 12                                        2.21
                           Hoyo 13                                        2.34
                           Hoyo 14                                        0.96
                           Hoyo 15                                        1.29
                           Hoyo 16                                        1.43
                           Hoyo 17                                        0.58
                           Hoyo 17                                        0.02
                           Hoyo 17 Laguna                                 0.35
                           Hoyo 18                                        1.90
                           Practicas                                      3.64
                           Practicas                                      0.20
                             TOTAL                                        29.86
   Nota: La superficie total del plan maestro en la tabla 2.17 considera una superficie por concepto de
   pistas del campo de golf de 29.50 ha pues no se considera como desplante en tierra 0.35 ha del
   hoyo 17 que se ubica en la laguna de El Ancón y será sujeta a la solicitud de concesión
   correspondiente. El desplante de la superficie que será ocupada por los Car Path (caminos de
   carritos) es de 0.29 ha. La zona de práctica está compuesta por dos polígonos cercanos a la casa
   club.
                                                   17
PROYECTO SOTO LINDO



             Tabla 13. Superficies de los Elementos Complementarios del Campo de Golf.
                                                 Superficie Total Aprovechamiento
                Elementos Complementarios
                                                  ha        %      ha       %
                        Lagos de Golf             4.07      59.49   4.07    65.84
                       Caminos de Golf            0.31       4.53   0.29     4.76
                      Equipamiento Golf           0.62       9.11   0.62    10.09
                      Casa Club de Golf           1.84      26.86   1.19    19.32
                                                  6.84    100.00    6.18   100.00


   Areas de equipamiento urbano.

   Como parte del PSL considera la construcción y operación del equipamiento para la urbanización
   consistente en:

                  Sistema Eléctrico: se compone de una fuente de alimentación línea de
                  transmisión subterránea de 115 kv, subestación de potencia de bajo perfil, fuente
                  de alimentación de distribución subterránea de 13.2 kv, pozos de visita
                  prefabricados y bases para equipo prefabricadas.
                  Sistema Hidráulico y Sanitario: se compone por un sistema central de
                  abastecimiento que manejará dos líneas de agua “limpia” para suministro a cada
                  predio (una dulce desalinizada) y un sistema de colecta paralelo al de
                  abastecimiento para recibir las aguas servidas y enviarlas a la planta de
                  tratamiento. Los pozos totales de extracció e inyección se presentan en la Tabla
                  14.

          Tabla 14. Pozos de extracción e inyección totales requeridos de agua para el PSL.
                                          Volumen total requerido             Infraestructura
                Concepto                   3           3                                  2
                                         m /año      m /día     l/seg    pozos lps o l/m horas
     Extracción pozo salado            20’608,211 56,461           653      15          60    18
     Descarga de rechazo OI            13’395,337 36,700           425      22          25    18
     Descarga servicios-pozo PTAR       5’766,904 15,800           183      11          25    16

                  Planta de Tratamiento de Aguas Residuales: se considera de tipo biológico
                  mediante el proceso de lodos activados con aeración extendida, clarificación,
                  tratamiento terciario mediante filtros de arena y desinfección mediante U V, el uso
                  de materiales como cloro en grandes volúmenes, no se encuentran incluidos en
                  este tipo de plantas.
                  Desalinizadora (planta de ósmosis inversa): se propone la construcción de una
                  planta conforme a lo que establece la ficha técnica que se observa en el Anexo
                  2.2.
                  Telecomunicaciones: consideran la construcción de una zanja o berma que será
                  utilizada por las empresas externas prestadoras de servicios para la colocación de
                  las líneas de, telecomunicaciones
                  Planta de Transferencia: se considera como uno de los aportes en cuanto a
                  estrategias de innovación y desarrollo del proyecto al desarrollo turístico regiona l


   Vialidades


                                                  18
PROYECTO SOTO LINDO

   Para el proyecto se consideran 4 tipos de vialidades que se denominan como Vialidad Tipo 1 o
   Camino principal, Vialidad Tipo 2 o camino secundario, Vialidad Tipo 3 o camino elevado y Vialidad
   Tipo 4 o puentes (Tabla 15). .

     Tabla 15. Superficies de aprovechamiento y conservación por concepto de vialidades del PSL .
                                        Superficie Total Aprovechamiento Conservación
                   Concepto
                                          ha       %       ha      %      ha     %
      Vialidad Tipo 1 Camino Principal   34.85     95.83    9.94   28.51 24.92 71.49
      Vialidad Tipo 2 Camino Secundario   0.91      2.50    0.48   52.64 0.43 47.36
      Vialidad Tipo 3 Camino Elevados     0.40      1.09    0.00    0.00 0.40 100.00
      Vialidad tipo 4 Puentes             0.21      0.59    0.00    0.00 0.21 100.00
                      Total              36.37 100.00      10.41   28.63 25.96 71.37


   Programa general de trabajo

   El Programa General de Trabajo implica un periodo de 12 años, el cual se divide en dos fases
   (Tabla 16).

                         Tabla 16. Diagrama de Gant del Proyecto Soto Lindo.
                                                                           Años
             PROGRAMA DE OBRA
                                                   1   2   3   4   5   6    7 8    9   10    11   12
   INICIO DE PROYECTO
   FASE 1
   PREPARACIÓN
   Estudio de proyecto
   Permisos y licencias
   INFRAESTRUCTURA
   PRELIMINARES
   Oficinas control de obras
   Comedor
   Módulos de baños (instalados en obra)
   Bodega de material
   Campamento
   Vivero
   MARINA
   Marina interior
   Marina exterior
   VIALIDADES
   Vialidades Etapa 1
   Base y sub-base
   Terracerías
   Superficie de rodamiento final
   Banquetas y calzadas peatonales
   Vialidades Tipo 2
   Base y sub-base
   Terracerías
   Superficie de rodamiento final

                                                  19
PROYECTO SOTO LINDO

                                                                 Años
             PROGRAMA DE OBRA
                                           1    2   3   4   5   6 7 8   9   10   11   12
   Banquetas y calzadas peatonales
   Vialidades Tipo 3
   Pilotes
   Caballetes
   Superficie de rodamiento final
   Banquetas y calzadas peatonales
   Vialidades Tipo 4
   Pilotes
   Caballetes
   Superficie de rodamiento final
   Banquetas y calzadas peatonales
   INSTALACIONES
   Sistema de Drenaje (Campo de Golf)
   Sistema de riego (Campo de Golf)
   Edificio de estación de bombeo (Golf)
   Instalaciones Marinas
   Electricidad
   Etapa 1
   Etapa 2
   Etapa 3
   Etapa 4
   Hidráulico y Sanitario
   Etapa 1
   Etapa 2
   Etapa 3
   Etapa 4
   Riego
   Etapa 1
   Etapa 2
   Etapa 3
   Etapa 4
   Planta de tratamiento
   Etapa 1
   Etapa 2
   Etapa 3
   Etapa 4
   Desalinizadora
   Etapa 1
   Etapa 2
   Etapa 3
   Etapa 4
   Telecomunicaciones
   Etapa 1
   Etapa 2
   Etapa 3

                                           20
PROYECTO SOTO LINDO

                                                                         Años
              PROGRAMA DE OBRA
                                                    1   2   3   4   5   6 7 8      9    10   11    12
   Etapa 4
   Planta de transferencia
   Etapa 1
   Etapa 2
   Etapa 3
   Etapa 4
   CAMPO DE GOLF
   Movimiento de tierras
   Moldeo
   Greenes
   Tees
   Bunkers
   Fairways & Rough
   Caminos
   Lagos y arroyos
   Casa Club
   Paisajismo
   Mantenimiento Golf
   FASE 2
   OPERACIÓN
   Lotes MC


   Instrumentos Jurídicos

   Los instrumentos jurídicos aplicables al área en la que se pretende desarrollar el proyecto, son
   principalmente:

       a) Programa de Ordenamiento Local del Municipio de Isla Mujeres, publicado en el Periódico
          Oficial del Estado de Quintana Roo el 09 de abril del 2008 (POEL-IM),
       b) Plan Parcial de Desarrollo Urbano de la Península Chacmuchuch del Municipio de Isla
          Mujeres, publicado en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo, en diciembre de
          2007 (PPDU),
       c) Decreto del Área Natural Protegida de la Región Denominada Sistema Lagunar
          Chacmuchuch. 09 de agosto de 1999,
       d) Plan Estatal de Desarrollo 2005-2011,
       e) Plan Municipal de Desarrollo 2008-20011,
       f) Leyes y Reglamentos y,
       g) Normas Oficiales Mexicanas.


   El Proyecto Soto Lindo, garantiza el cumplimiento y apego estricto a lo dispuesto en dichos
   instrumentos jurídicos. Por ejemplo: garantiza la conservación del manglar dentro y fuera de los
   límites legales del predio, se apega a las características de uso de suelo, densidad y alturas
   establecidos en los Planes y Programas de ordenación territorial y urbano aplicables, tal y como se
   establece en el artículo 35 de la LGEEPA, y no remueve, rellena, transplanta, poda o genera
   cualquier obra o actividad que afecte la integralidad del flujo hidrológico del manglar; del
   ecosistema y su zona de influencia; de su productividad natural; de la capacidad de carga natural
   del ecosistema; zonas de anidación, reproducción, refugio, alimentación y alevinaje; o las
                                                   21
PROYECTO SOTO LINDO

   interacciones entre el manglar, y la duna como tampoco provoca cambios en las características y
   servicios ecológicos del mismo.




                                                 22
PROYECTO SOTO LINDO

   Impactos Ambientales

   El análisis de impactos ambientales consideró los factores o fuentes de impacto ambiental y los
   impactos que objetivamente serán generados con la implementación del proyecto, esto
   determinado por el juicio de expertos participantes en la EIA de proyectos similares desarrollados
   en el mismo SAR.

   Las listas de chequeo pusieron en evidencia que el mayor número de impactos ambientales
   negativos, serán producidos durante la etapa de construccion de la infraestructura. La etapa de
   preparación esta conformada por solo 3 actividades que son el marcado, trazado y re scate, la
   primera presenta impactos positivos ya que durante la misma se realizaran labores de rescate de
   flora y fauna.

   En la Matriz de Identificación de Impactos Ambientales se presentaron 780 posibles interacciones
   entre los impactos identificados por componente ambiental (39 impactos en 13 cfactore) y las 20
   actividades principales del proceso general del proyecto (en sus tres etapas: preparación,
   construcción y operación), Se registraron 180 interacciones efectivas, de las cuales 111
   corresponden a impactos ambientales negativos y 69 a impactos ambientales catalogados como
   positivos, lo cual representa el 61.7 % y 38.3 % respectivamente.

   La ponderación de impactos ambientales obtenidos de esta matriz, indica que los componentes
   ambientales mayormente afectados en términos de impactos negativos netos son el aire (18.33 %),
   la fauna (9.44 %), el suelo y la biota marino-lagunar (ambos con 8.33 %).

   De los 39 impactos identificados 17.9% son significativos de acuerdo con su Índice de Incidencia,
   el 51.3% son no significativos y el 30.8% son despreciables.

   En cuanto a los impactos significativos 57.1% fueron negativos y el 42.9% restante positivos. Los
   impactos adversos significativos por su incidencia son la pérdida de cobertura vegetal, la
   fragmentación del paisaje, la alteración de geoformas y la pérdida de individuos de fauna terrestre
   esto sin considerar las medidas de mitigación de impactos (Capitulo 6) y excluyendo los impactos
   positivos que cada actividad pudiera generar Cabe destacar que estos cuat ro impactos se
   consideran residuales, ya que aún con la aplicación de medidas de mitigación, los impactos se
   reducen o se compensan pero persisten.

   Acerca de los impactos no significativos 25% son positivos y 75% son negativos. Los impactos
   negativos no significativos con mayor Índice de Incidencia fueron introducción de especies de
   fauna exótica o invasora, modificación de la hidrología subterránea y superficial y modificación de
   las características físicoquímicas del agua marina y marino/lagunar.

   Por último, los impactos despreciables 33.3% son positivos y 66.7% negativos. Estos últimos
   consisten en afectaciones negativas en la salud y crecimiento del arrecife coralino, contaminación
   de agua marina y marino/lagunar, subterránea y superficial por residuos s ólidos líquidos y
   peligrosos, y contaminación del aire por gases y polvos. A pesar de no considerarse significativos
   en términos de su incidencia, se proponen medidas para mitigarlos en los diversos programas que
   componen el Sistema de Manejo y Gestión Ambiental y que son descritos en el Capítulo 6. Con la
   aplicación de las medidas propuestas es posible afirmar que estos impactos se reducen al mínimo.

   Del total de los impactos analizados, el 54% son directos y el 46% indirectos; 36% son reversibles
   a corto plazo, el 44% a mediano plazo y solo el 21% son irreversibles a largo plazo. El 82% de los
   impactos se consideraron como recuperables mientras que el 18% como irrecuperables. Los
   impactos residuales se analizan en un apartado posterior.




                                                   23
PROYECTO SOTO LINDO

   Medidas de mitigación y compensación

   El Sistema de Manejo y Gestión Ambiental del PSL (SMGA-PSL) ha sido planteado como el
   instrumento operativo a través del cual la promovente compromete el cumplimiento y ejecución de
   los compromisos ambientales que la autoridad establezca al proyecto y las medidas de manejo de
   impactos ambientales consideradas en este MIA-R para las diferentes etapas de implementación
   del proyecto.

   En este sentido, los objetivos del SMGA-PSL son los siguientes:

          Construir y operar las bases de un desarrollo turístico, residencial y comercial responsable
          y comprometido legal y socialmente, a través de un plan maestro que asegure el
          cumplimiento de las diferentes disposiciones ambientales en pro de la conservación y uso
          sostenible de los ecosistemas, así como de los bienes y servicios ambientales
          involucrados.
          Implementar un instrumento técnico-científico práctico e integral, que asegure la aplicación
          de las medidas de manejo de impactos ambientales identificados, de manera que se
          reduzcan al mínimo los efectos negativos que el proyecto pudiera tener sobre el ambiente.
          Implementar un instrumento que integre y supervise el cumplimiento de todas y cada una
          de las medidas de manejo comprometidas en la presente MIA-R, a fin de que en cada una
          de las etapas de implementación del proyecto sean motivo de la correspondiente
          prevención, mitigación o restauración de impactos ambientales según sea el caso.
          Fomentar e implementar, en el marco de este instrumento de manejo y gestión, el uso de
          buenas prácticas ambientales que garanticen el menor impacto ambiental posible con la
          preparación, construcción y operación del proyecto; asimismo la mejora continua que busca
          incrementar la calidad del producto a ofertar así como su imagen frente al cliente y
          haciendo más eficiente el desarrollo empresarial y, por ende, su desempeño
          socioeconómico.
          Integrar en este instrumento, mecanismos específicos y acciones programadas que
          permitan dar atención y estricto cumplimiento tanto a los criterios de manejos previstos en
          los instrumentos de ordenación territorial ecológica y urbana, las normas y leyes
          ambientales aplicables al proyecto, como a los términos y condicionantes ambientales que
          la SEMARNAT imponga al mismo en el caso de que sea autorizado.
          Posibilitar dentro de un marco operativo específico, la verificación del estricto cumplimiento
          de la legislación y la normatividad ambiental federal y estatal aplicable al proyecto.


   El Sistema de Manejo y Gestión Ambiental del PSL (SMGA-PSL) comprende 7 programas y 21
   subprogramas, cuya descripción, finalidades, estrategias y acciones generales se describen en el
   Capítulo 6 de la presente MIA-R (Figura 6 y Tabla 17).




                                                   24
PROYECTO SOTO LINDO

           Figura 6. Estructura del Sistema de Gestión y Manejo Ambiental (SGMA-PSL).




   Tabla 17. Claves de identificación de los Programas y Subprogramas considerados en el SMGA-
                                                 PSL.
                            Programa                   Subprograma       Clave
                                                    Planificación y      SGA
                                              PSA




                                                    Gestión Ambiental
                   Programa de Supervisión          Supervisión          SSA
                            Ambiental               Ambiental
                                                    Manejo Integral de   SRLS
                                                    Residuos Líquidos y
                                                    Sanitarios
                                              PMIR




                      Programa de Manejo
                                                    Manejo Integral de   SRS
                      Integral de Residuos
                                                    Residuos Sólidos
                                                    Manejo Integral de   SRP
                                                    Residuos Peligrosos
                                                    Manejo de Áreas de   SAC
                                                    Conservación
                                              PMIV




                      Programa de Manejo            Manejo de Áreas      SAV
                     Integral de Vegetación         Verdes
                                                    Vivero y Rescate     SVR
                                                    Reforestación         SR
                                                    Manejo Y Rescate de SMR
                                              PMIF




                      Programa de Manejo            Fauna
                        Integral de Fauna           Control de Fauna     SFN

                                               25
PROYECTO SOTO LINDO

                            Programa                        Subprograma       Clave
                                                        Nociva
                                                        Información y          SIE
                                                        Educación Ambiental




                                                 PDA
                      Programa de Difusión              Imagen Ambiental y     SIS
                           Ambiental                    Señalamientos
                                                        Capacitación           SC
                                                        Ambiental
                                                         Monitoreo de Calidad SASM
                                                         de Agua Subterránea
                                                          y Marina (marina).
                                                        Monitoreo del sistema SSM
                                                        marino.




                                                 PMA
                      Programa de Monitoreo
                            Ambiental                   Monitoreo de            SV
                                                        vegetación.
                                                        Monitoreo del sistema SSL
                                                        lagunar.
                                                        Monitoreo de fauna.     SF
                                                        Salud y Seguridad.     SSS
                                                 PSAC
                     Programa de Seguridad y
                                                        Prevención y Manejo SPMC
                     Atención a Contingencias
                                                        de Contingencias.

   Escenarios futuros

   La tendencia de desarrollo regional regulado por los instrumentos legales ambientales aplicables
   es el de un SAR que mantiene la continuidad de zonas de duna, playa y humedales con manglar
   (Figura 7 y Tabla 11). Sin embargo se prevé el aprovechamiento y fragmentación de los
   ecosistemas de selva baja costera y matorral costero, que son las zonas previstas por el PPDU
   para el aprovechamiento turístico-urbano de la región.

   Se concluye que la tendencia de desarrollo regional regulada por los instrumentos legales y
   ambientales aplicables al SAR, será la de un sistema o región:

      a) que mantendrá como áreas de conservación a la superficie total de los ecosistemas de
         playa, duna y manglar (3 053.22 ha), asegurando al mismo tiempo su continuidad y
         contigüidad ecológicas y
      b) en la que el desarrollo de infraestructura urbano-turística quedará inmersa en una matriz
         ambiental de matorral costero y selva baja costera cuya superficie máxima de
         aprovechamiento será del 18.28 % de su superficie total y el resto se mantendrá como
         área de conservación (Tabla 18). Al respecto es fundamental resaltar que los futuros
         desarrolladores de proyectos en esta unidad, incorporen estrategias y criterios de diseño
         como el planteado por el PSL en términos de inducir la menor fragmentación posible de los
         ecosistemas de matorral y selva baja costera, para asegurar con ello el mantenimiento de
         su integridad, continuidad y contigüidad ecológicas.

   Tomando en cuenta el grado de aprovechamiento actual del SAR y su grado de conservación, así
   como el potencial de desarrollo que prevé el municipio y el Estado a través de los instrumentos
   jurídicos aplicables, se somete a la consideración de la SEMARNAT el presente proyecto y MIA-R,
   cuyo diseño esta correctamente asociado a las unidades naturales que le darán cabida, es
   compatible con el potencial de desarrollo en la zona y garantiza la preservación del ecosistema de
   humedales costeros cercanos, así como el ecosistema de duna, playas y pastos marinos
   adyacentes, tanto en su continuidad ecosistémico como hidrológica de tal modo que es:


                                                  26
PROYECTO SOTO LINDO

            Un proyecto que afecta el 26.63 % de la superficie actual del predio PSL correspondiente a
            vegetación matorral costero.
            Un proyecto que mantiene condiciones de la hidrología superficial y subsuperficial de los
            humedales presentes en el SAR del que forma parte y que por tanto, no compromete su
            existencia ni los bienes y servicios ambientales que este proporciona para la región.
            Un proyecto que pretende un aprovechamiento sustentable del ecosistema, basado en ejes
            rectores que no comprometen su existencia y funcionamientos básicos.

    Tabla 18. Comparativa de áreas de aprovechamiento y conservación calculados para los diferentes
    escenarios, en la cual se destaca el escenario base (considera el aprovechamiento total autorizable
           por PPDU) y el escenario de la alternativa viable que considera el desarrollo del PSL.

                                                         Superficie del SAR (ha)
    Tipo de             Paisaje
   vegetación           Natural                                                     Alternati Alternati
                                  Total   2004    2006     2007    2010    PPDU
                                                                                      va 0    va viable
               Playa arenosa
   De duna
               Abanico      de
   costera
               desplayamient      93.88   85.89    86.13   86.07   85.99 85.99         85.99      85.99
   (pioneras,
               o
   matorral).
               Punta rocosa
               Planicie
               ondulada de
                                  1597.   1439.    1420.   1358.   1353.    730.6
   Matorral    cordones                                                               854.82     925.01
                                     19      16       80      65      42        0
   costero con semiconsolida
   selva baja  dos
               Planicie     de
               inundación
               permanente
   Manglares y
               (marisma)          1752.   1735.    1734.   1734.   1733. 1733.
   humedales                                                                         1733.82    1733.82
               Ribera       de       31      60       68      46      82  82
   costeros
               inundación
               Islas        de
               acumulación
   Vegetación Cuerpos       de    378.6   378.5    378.5   378.6   378.6    378.6
                                                                                      378.60     378.60
   acuática    agua                   0       8        8       0       0        0
               Infraestructura
                                          182.7    201.7   264.2   270.1    892.9
   Sin         /            sin                                                       768.75     698.56
                                              4        9       0       4        7
   vegetación  vegetación
                                  3821.   3821.    3821.   3821.   3821.    3821.
                                                                                     3821.97    3821.97
                Total                97      97       97      97      97       97




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PROYECTO SOTO LINDO

   Figura 7. A) Distribución de la infraetsructura en los ecosistemas registardos en el SAR de interés
     (Escenario futuro) y B) Corredores biológicos pronosticados en la Alternativa Viable (incluye el
           PSL) y algunas de las obras civiles que fomentan la conectividad entre hábitats

                        A                                              B




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PROYECTO SOTO LINDO


   Conclusiones:

   Considerando todo lo expuesto en la MIA-R y que el diseño del proyecto PSL se sustentó en un
   cuidadoso proceso de diseño y planificación ambiental, así como el firme compromiso de la
   empresa promovente para implementar el SMGA planteado, en caso de que el proyecto sea
   aprobado por la SEMARNAT, es posible concluir que el proyecto PSL es viable desde los puntos
   de vista ecológico, técnico, legal-normativo, social y económico si se toma en cuenta que:

     1.   El desarrollo del proyecto implica la generación de impactos ambientales negativos poco
          significativos y desde el punto de vista ambiental es viable, además de que se consideran
          importantes beneficios sociales y económicos a nivel local y regional durante su
          construcción y operación, en términos de monto de inversión, la generación de empleos
          directos e indirectos, la captación de turistas y derrama de beneficios económicos para el
          municipio y el estado de Quintana Roo.
     2.   Con el desarrollo del proyecto, se espera una infraestructura turístico -urbana totalmente
          integrada a la estructura y función de los ecosistemas que: a) se verán directamente
          afectados como es el caso del matorral costero y b) serán conservados en su totalidad
          como el caso de los ecosistemas de duna, playa y humedales incluyendo manglares.
     3.   El proyecto del PSL no solo se ajusta a las características de uso del suelo, densidad y
          alturas establecidos en el POEL (Programa de Ordenamiento Local del Municipio de Isla
          Mujeres, publicado en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo el 09 de abril del
          2008) y el PPDU (Plan Parcial de Desarrollo Urbano de la Península Chacmuchuch del
          Municipio de Isla Mujeres, publicado en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo, en
          diciembre de 2007), sino que de acuerdo a sus estudios de caracterización, diagnóstico y
          zonificación ambiental determinó que la superficie de aprovechamiento y la densidad
          permisible sean más bajas, en este caso 2 031 cuartos y 18.75 ha de aprovechamiento
          menos a las permisibles por el PPDU.
     4.   El diseño y los procesos constructivos y operativos planteados para el proyecto PSL, dan
          estricto cumplimiento a la normatividad y legislación aplicable. En este senti do, el PSL
          conserva: a) el 100 % de la superficie de los ecosistemas de playa, duna y manglar y b) el
          26.63 % de los ecosistemas de matorral costero. El proyecto no incide ambientalmente
          sobre ANP’s y no compromete la estructura y el funcionamiento de los ecosistemas
          involucrados en su zona de influencia y el SAR.
     5.   En congruencia con el tema anterior, el PSL compromete la implementación de un SMGA
          para el proyecto, como un instrumento de manejo y gestión de la promovente, para
          garantizar el cumplimiento estricto de los programas ambientales de manejo que se
          plantean en el Capítulo 6 y la normatividad aplicable. De igual forma se espera un
          escenario en el SAR en el que el PSL, represente una inversión e infraestructura con
          responsabilidad social que genere beneficios reales para la población del municipio y el
          estado.
     6.   El PSL, pretende atender parte de la demanda turística actual y el potencial de desarrollo
          que prevé el municipio y el estado. El monto de la inversión se estima en más de $ 1 207
          millones de pesos en sus fases de desarrollo. Se propone generar un beneficio regional en
          el corto y mediano plazo, mediante la creación de 12 000 empleos directos y 28 000
          empleos indirectos, un amplio requerimiento de insumos materiales y de servicios, así
          como la captación anual de una derrama económica estimada en 11,791.63 millones de
          dólares.
     7.   En cuanto al escenario ambiental modificado esperado para el SAR con la implementación
          del PSL, se espera un proyecto integrado al paisaje, respetuoso de la estructura y función
          de los ecosistemas, así como un proyecto que desde su diseño considero la no generación
          de impactos acumulativos o sinérgicos relevantes e incluso eliminó impactos en su etapa
          de siseño; además incrementó los bienes y servicios de los ecosistemas involucrados
          como es el caso del manglar, al reforestar una superficie de 23.88 ha.

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PROYECTO SOTO LINDO

     8.   Es factible aseverar que el proyecto se ajusta a lo establecido en el artículo 35 de la
          LGEEPA respecto a que la presente MIA-R y en particular la identificación y evaluación de
          impactos presentada, evidenció que los posibles efectos de las actividades del proyecto no
          pondrán en riesgo la estructura y función de los ecosistemas descritos en el SAR. Lo
          anterior se sustenta en el reconocimiento de que se analizaron las posibles interacci ones
          que el proyecto pudiera tener con componentes y procesos ambientales del SAR a
          distintas escalas geográficas.
     9.   Con base en el contexto de los impactos identificados en esta MIA-R, las presentes
          conclusiones se derivan de demostrar con base en los criterios de significancia descritos
          en el capítulo 5, que la evaluación de impactos cumplió con el doble enfoque solicitado en
          la LGEEPA y su Reglamento en la materia, respecto a:

                Calificar el efecto de los impactos sobre los ecosistemas, en cuanto a la relev ancia
                de las posibles afectaciones a la integridad funcional de los mismos (Artículo 44,
                fracción II del REIA).

                Desarrollar esta calificación en el contexto de un SAR (Artículo 13, fracción IV del
                REIA), de forma tal que la evaluación se refiere al sistema y no solo al predio objeto
                del aprovechamiento.
                En el contexto de impacto relevante o significativo establecido en el propio
                Reglamento en la materia, la extensión de los mismos es no significativa.
                El enfoque del proyecto concibe, en mantener la integridad de los ecosistemas
                presentes en el predio, es decir la composición de hábitats que existen, la diversidad
                de especies y consecuentemente su capacidad de funcionar como un sistema
                integrado, reduciendo y evitando impactos que eliminen hábitats y/o es pecies o que
                desarticulen su estructura, preservando las condiciones que permitan la movilidad y
                la viabilidad de las especies.
                Entendiendo la capacidad de carga de un ecosistema, como la capacidad que tiene
                para ser utilizado o manejado, sin que esto comprometa su estructura y
                funcionamiento básicos, se puede afirmar que el diseño del proyecto asegura estas
                dos condiciones.

     10. El proyecto PSL, respeta la integridad funcional de los ecosistemas y se conserva la
         biodiversidad regional y dentro del predio. El promotor, pretende desarrollar un proyecto
         que sea compatible con la estructura y función de los ecosistemas costeros particularmente
         del manglar donde se inserta, al mismo tiempo que considera los posibles impactos
         ambientales acumulativos y sinérgicos que puede generar, con la finalidad de aplicar
         medidas de mitigación eficientes que los minimice. Sin embargo, también reconoce la
         necesidad de coadyuvar con la SEMARNAT en la búsqueda de estrategias y medidas de
         manejo ambiental con visión regional y ecosistémica en la que se involucren todos los
         proyectos y hoteles que forman parte del SAR y los ecosistemas presentes, con la finalidad
         de asegurar el mantenimiento de su estructura básica y sobre de todo de los bienes y
         servicios ambientales que estos proporcionan.




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Description: En Isla Mujeres, en donde esta por iniciarse el megaproyecto residencial Sotolindo, que contempla la construccion de nueve mil 600 habitaciones, entre el mar y la laguna Chacmochuc, campos de golf, restaurantes, etc., con inversion de mil 400 millones de dolares.