INCORPORA��ES IMOBILI�RIAS by tE14lq

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									INCORPORAÇÕES
  IMOBILIÁRIAS
 Uma análise sob a ótica contratual
          LEI ESPECIAL


 LEI Nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964
   (com alterações da Lei nº. 10.931/04)
Dispõe sobre o condomínio em edificações e
        as incorporações imobiliárias.
          CONCEITO

    CONSIDERA-SE INCORPORAÇÃO
 IMOBILIÁRIA A ATIVIDADE EXERCIDA
   COM O INTUITO DE PROMOVER E
   REALIZAR A CONSTRUÇÃO, PARA
  ALIENAÇÃO TOTAL OU PARCIAL, DE
    EDIFICAÇÕES OU CONJUNTO DE
EDIFICAÇÕES COMPOSTAS DE UNIDADES
            AUTÔNOMAS.
    PODE SER OBJETO DA
 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
1.   Conjunto de casas térreas ou assobradadas
     situadas em terreno comum (casas, jardim e
     quintal, fração do todo – terreno)
2.   Um conjunto de edifícios de dois ou mais
     pavimentos contendo cada um deles unidades
     autônomas (unidades e fração do terreno de
     cada uma)
3.   Um só edifício de unidades autônomas em
     terreno distribuído em partes ideais
        CARACTERÍSTICAS
 Constituição de condomínio coletivo
 Constituição de capital inicial para a
  construção
 Venda das unidades autônomas
  inicialmente sob a forma de fração ideal de
  um terreno
 Adquirentes distintos
CONDOMÍNIO EDILÍCIO (ARTS.
 1331 A 1358 DO CÓDIGO CIVIL
 Direito real de propriedade
 A coisa pertence simultanea e
  concorrentemente a mais de uma pessoa
  (indivisão do objeto e divisão dos sujeitos)
 Decorre de manifestação da vontade,
  determinação legal ou por força das
  circunstâncias
CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÃO
      É um condomínio forçado incidente
necessariamente no solo e em partes do edifício
         que não podem ser privativas.
                      [...]
     Na sua administração, vige o princípio
condominial da maioria aplicado nas necessárias
 deliberações da assembléia, - órgão colegial da
               entidade de fato.
                                  Orlando Gomes
          ÁREAS PRIVATIVAS
   Propriedade autônoma (unidade)

   Entidade distinta – em relação à
    propriedade – à área a que está ligada

   Pode ser dividido pelo proprietário em
    subunidades (salas), permanecendo, assim,
    um conjunto autônomo
              ÁREAS COMUNS
   Terreno

   Tudo quanto no edifício seja afetado ao uso de
    todos os proprietários (fundações, telhado,
    fachadas, paredes divisórias, escadaria, ...)

   Não são suscetíveis de utilização exclusiva por
    qualquer condômino
 Instituição do Condomínio edilício
 por ato inter vivos (art. 1332 do CC)
Além do disposto na lei especial, deverá constar:
 A discriminação e a individualização das
  unidades de propriedade exclusiva, estremada
  uma das outras e das partes comuns
 A determinação da fração ideal atribuída a cada
  unidade, relativamente ao terreno e partes
  comuns
 O fim a que as unidades se destinam
            ATOS DAS PARTES
            CONTRATANTES
   Cessão de direitos de propriedade sobre o
    terreno (proprietário do terreno)

   Projeto e construção da obra
    (construtor/empreiteiro)

   Comercialização das unidades (compra e venda/
    corretagem)
 DONO DO TERRENO
     (PERMUTA,         CONSTRUTOR
COMPRA E VENDA OU     (EMPREITADA)
CESSÃO DE DIREITOS)




       CORRETOR DE IMÓVEIS
  (VENDA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS)
     A CONSTRUÇÃO
   A CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS,
 OBJETO DE INCORPORAÇÃO NOS
   MOLDES PREVISTOS NA LEI,
PODERÁ SER CONTRATADA SOB O
  REGIME DE CONTA E RISCO DO
INCORPORADOR, EMPREITADA OU
       DE ADMINISTRAÇÃO
     CONTA E RISCO DO
      INCORPORADOR


O INCORPORADOR SE COMPROMETE A
CONSTRUIR E VENDER AS UNIDADES A
      PREÇO E PRAZO CERTO
      CONSTRUÇÃO POR
        EMPREITADA

    CONTRATA-SE UM EMPREITEIRO
   (CONSTRUTOR) A PREÇO FIXO OU
REAJUSTÁVEL, QUE DEVERÁ OBEDECER
OS PRAZOS E PADRÕES CONSTANTES NA
          INCORPORAÇÃO
      CONSTRUÇÃO POR
       ADMINISTRAÇÃO

   TAMBÉM CHAMADA “A PREÇO DE
       CUSTO”, O CONDOMÍNIO
(PROPRIETÁRIOS OU ADQUIRENTES) SÃO
    OBRIGADOS A CUSTEAR A OBRA
       O INCORPORADOR
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
    comerciante ou não, que embora não efetuando a
construção, compromisse ou efetive a venda de frações
    ideais de terreno objetivando a vinculação de tais
 frações a unidades autônomas, em edificações a serem
construídas ou em construção sob regime condominial,
 ou que meramente aceite propostas para efetivação de
    tais transações, coordenando e levando a termo a
incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso,
    pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas
             condições, das obras concluídas.
 PODE SER INCORPORADOR
1.   O proprietário do terreno, o promitente
     comprador, o cessionário deste ou promitente
     cessionário que assumir a garantia da entrega
     da obra e desejar vender as unidades
2.   O construtor (Decreto número 23.569, de 11-
     12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e
     Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de
     1946)
3.   O corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-
     62)
 HAVENDO MAIS DE UM
   INCORPORADOR A
RESPONSABILIDADE SERÁ
      SOLIDÁRIA
    RECEITAS E DESPESAS DA
       INCORPORAÇÃO

Consideram-se receitas do empreendimento os
valores das parcelas a receber, vincendas e
vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente,
correspondentes ao preço de aquisição das
respectivas unidades ou do preço de custeio de
construção, bem como os recursos disponíveis
afetados
    RECEITAS E DESPESAS DA
       INCORPORAÇÃO

Compreendem-se no custo de conclusão da
incorporação todo o custeio da construção do
edifício e a averbação da construção das
edificações para efeito de individualização e
discriminação das unidades
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
   A incorporação poderá ser submetida ao regime
da afetação, pelo qual o terreno e as acessões
objeto de incorporação imobiliária, bem como os
demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-
ão apartados do patrimônio do incorporador e
constituirão patrimônio de afetação, destinado à
consecução da incorporação correspondente e à
entrega das unidades imobiliárias aos respectivos
adquirentes.
HAVENDO MAIS DE UM CONJUNTO
DE EDIFÍCIOS OU SUBCONJUNTO DE
 CASAS, CADA UM PODERÁ TER SEU
    PRÓPRIO PATRIMÔNIO DE
           AFETAÇÃO
     OBRIGAÇÕES DO
     INCORPORADOR

               1
    PROMOVER TODOS OS ATOS
NECESSÁRIOS À BOA ADMINISTRAÇÃO
 E À PRESERVAÇÃO DO PATRIMÔNIO
DE AFETAÇÃO, INCLUSIVE MEDIANTE
   ADOÇÃO DE MEDIDAS JUDICIAIS
    OBRIGAÇÕES DO
    INCORPORADOR

             2
MANTER APARTADOS OS BENS E
  DIREITOS OBJETO DE CADA
       INCORPORAÇÃO
    OBRIGAÇÕES DO
    INCORPORADOR

             3
DILIGENCIAR A CAPTAÇÃO DOS
   RECURSOS NECESSÁRIOS À
INCORPORAÇÃO E APLICÁ-LOS NA
  FORMA PREVISTA NESTA LEI,
  CUIDANDO DE PRESERVAR OS
   RECURSOS NECESSÁRIOS À
     CONCLUSÃO DA OBRA
        OBRIGAÇÕES DO
        INCORPORADOR
                      4
ENTREGAR À COMISSÃO DE REPRESENTANTES, NO
MÍNIMO A CADA TRÊS MESES, DEMONSTRATIVO DO
  ESTADO DA OBRA E DE SUA CORRESPONDÊNCIA
  COM O PRAZO PACTUADO OU COM OS RECURSOS
  FINANCEIROS QUE INTEGREM O PATRIMÔNIO DE
   AFETAÇÃO RECEBIDOS NO PERÍODO, FIRMADOS
  POR PROFISSIONAIS HABILITADOS, RESSALVADAS
    EVENTUAIS MODIFICAÇÕES SUGERIDAS PELO
 INCORPORADOR E APROVADAS PELA COMISSÃO DE
               REPRESENTANTES
       OBRIGAÇÕES DO
       INCORPORADOR

                5
MANTER E MOVIMENTAR OS RECURSOS
  FINANCEIROS DO PATRIMÔNIO DE
 AFETAÇÃO EM CONTA DE DEPÓSITO
 ABERTA ESPECIFICAMENTE PARA TAL
               FIM
    OBRIGAÇÕES DO
    INCORPORADOR

              6
  ENTREGAR À COMISSÃO DE
 REPRESENTANTES BALANCETES
COINCIDENTES COM O TRIMESTRE
   CIVIL, RELATIVOS A CADA
  PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
      OBRIGAÇÕES DO
      INCORPORADOR

                  7
 ASSEGURAR À PESSOA NOMEADA COMO
  REPRESENTANTE DA COMISSÃO O LIVRE
 ACESSO À OBRA, BEM COMO AOS LIVROS,
 CONTRATOS, MOVIMENTAÇÃO DA CONTA
      DE DEPÓSITO EXCLUSIVA DA
  INCORPORAÇÃO E QUAISQUER OUTROS
DOCUMENTOS RELATIVOS AO PATRIMÔNIO
            DE AFETAÇÃO
     OBRIGAÇÕES DO
     INCORPORADOR

              8
MANTER ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL
  COMPLETA, AINDA QUE ESTEJA
 DESOBRIGADO PELA LEGISLAÇÃO
          TRIBUTÁRIA
A PESSOA DO INCORPORADOR TEM
     PATRIMÔNO DISTINTO DO
 AFETADO À INCORPORAÇÃO. SUA
  INSOLVÊNCIA OU FALÊNCIA NÃO
          ATINGEM-NO
FALÊNCIA DO INCORPORADOR
E CONCLUSÃO DA OBRA PELOS
      ADQUIRENTES
  Caso decidam pela continuação da obra, os
    adquirentes ficarão automaticamente sub-
    rogados nos direitos, nas obrigações e nos
   encargos relativos à incorporação, inclusive
 aqueles relativos ao contrato de financiamento
       da obra, cada um com a proporção
          correspondente à sua unidade
  O INCORPORADOR SOMENTE
PODERÁ NEGOCIAR AS UNIDADES
   APÓS TER ARQUIVADO NO
  CARTÓRIO DE REGISTRO DE
 IMÓVEIS OS DOCUMENTOS DA
       INCORPORAÇÃO
       DOCUMENTOS DA
        INCORPORAÇÃO

                   1
TÍTULO DE PROPRIEDADE DE TERRENO, OU
       DE PROMESSA, IRREVOGÁVEL E
  IRRETRATÁVEL, DE COMPRA E VENDA OU
  DE CESSÃO DE DIREITOS OU DE PERMUTA
 DO QUAL CONSTE CLÁUSULA DE IMISSÃO NA
        POSSE DO IMÓVEL, NÃO HAJA
     ESTIPULAÇÕES IMPEDITIVAS DE SUA
  ALIENAÇÃO EM FRAÇÕES IDEAIS E INCLUA
    CONSENTIMENTO PARA DEMOLIÇÃO E
 CONSTRUÇÃO, DEVIDAMENTE REGISTRADO
      DOCUMENTOS DA
       INCORPORAÇÃO

                 2
CERTIDÕES NEGATIVAS DE IMPOSTOS
 FEDERAIS, ESTADUAIS E MUNICIPAIS,
 DE PROTESTO DE TÍTULOS DE AÇÕES
 CÍVEIS E CRIMINAIS E DE ÔNUS REAIS
  RELATIVAMENTE AO IMÓVEL, AOS
   ALIENANTES DO TERRENO E AO
           INCORPORADOR
    DOCUMENTOS DA
     INCORPORAÇÃO

             3
  HISTÓRICO DOS TÍTULOS DE
   PROPRIEDADE DO IMÓVEL,
ABRANGENDO OS ÚLTIMOS 20 ANOS,
ACOMPANHADO DE CERTIDÃO DOS
    RESPECTIVOS REGISTROS
   DOCUMENTOS DA
    INCORPORAÇÃO

             4
  PROJETO DE CONSTRUÇÃO
DEVIDAMENTE APROVADO PELAS
 AUTORIDADES COMPETENTES
      DOCUMENTOS DA
       INCORPORAÇÃO

                5
CÁLCULO DAS ÁREAS DAS EDIFICAÇÕES,
 DISCRIMINANDO, ALÉM DA GLOBAL, A
  DAS PARTES COMUNS, E INDICANDO
      CADA TIPO DE UNIDADE A
   RESPECTIVA METRAGEM DE ÁREA
            CONSTRUÍDA
      DOCUMENTOS DA
       INCORPORAÇÃO

                6
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO PARA
 COM A PREVIDÊNCIA SOCIAL, QUANDO
   O TITULAR DE DIREITOS SOBRE O
  TERRENO FOR RESPONSÁVEL PELA
   ARRECADEÇÃO DAS RESPECTIVAS
          CONTRIBUIÇÕES
     DOCUMENTOS DA
      INCORPORAÇÃO

                7
    MEMORIAL DESCRITIVO DAS
ESPECIFICAÇÕES DA OBRA PROJETADA,
SEGUNDO MODELO A QUE SE REFERE
A ABNT (DOCUMENTO BÁSICO PARA O
   REGISTRO DA INCORPORAÇÃO)
      DOCUMENTOS DA
       INCORPORAÇÃO

                 8
AVALIAÇÃO DO CUSTO GLOBAL DA OBRA,
ATUALIZADA À DATA DO ARQUIVAMENTO,
CALCULADA DE ACORDO COM A NORMA DA
 ABNT, COM BASE NOS CUSTOS UNITÁRIOS,
DISCRIMINANDO-SE, TAMBÉM, O CUSTO DE
    CONSTRUÇÃO DE CADA UNIDADE,
   DEVIDAMENTE AUTENTICADA PELO
 PROFISSIONAL RESPONSÁVEL PELA OBRA
      DOCUMENTOS DA
       INCORPORAÇÃO

               9
DISCRIMINAÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS
   DE TERRENO COM AS UNIDADES
      AUTÔNOMAS QUE A ELAS
         CORRESPONDERÃO
     DOCUMENTOS DA
      INCORPORAÇÃO

               10
MINUTA DA FUTURA CONVENÇÃO DE
   CONDOMÍNIO QUE REGERÁ A
  EDIFICAÇÃO OU O CONJUNTO DE
           EDIFICAÇÕES
       DOCUMENTOS DA
        INCORPORAÇÃO

                  11
DECLARAÇÃO EM QUE SE DEFINA A PARCELA
 DO PREÇO DA QUOTA-PARTE DA ÁREA DAS
    UNIDADES A SEREM ENTREGUES EM
      PAGAMENTO DO TERRENO QUE
    CORRESPENDERÁ A CADA UMA DAS
 UNIDADES, A QUAL DEVERÁ SER EXPRESSA
         EM METROS QUADRADOS
      DOCUMENTOS DA
       INCORPORAÇÃO

               12
CERTIDÃO DO INSTRUMENTO PÚBLICO
  DE MANDATO DO INCORPORADOR
     DOCUMENTOS DA
      INCORPORAÇÃO

               13
DECLARAÇÃO EXPRESSA EM QUE SE
  FIXE, SE HOUVER, O PRAZO DE
    CARÊNCIA PARA EVENTUAL
DESISTÊNCIA DO EMPREENDIMENTO
       DOCUMENTOS DA
        INCORPORAÇÃO

                 14
     ATESTADO DE IDONEIDADE
    FINANCEIRA, FORNECIDO POR
 ESTABELECIMENTO DE CRÉDITO QUE
OPERE NO PAÍS HÁ MAIS DE CINCO ANOS
      DOCUMENTOS DA
       INCORPORAÇÃO

               15
  DECLARAÇÃO, ACOMPANHADA DE
  PLANTAS ELUCIDATIVAS, SOBRE O
NÚMERO DE VEÍCULOS QUE A GARAGEM
COMPORTA E OS LOCAIS DESTINADOS À
      GUARDA DOS MESMOS
CONFORME AS UNIDADES FOREM
VENDIDAS, AVERBA-SE A VENDA À
   MARGEM DO REGISTRO DA
INCORPORAÇÃO NO REGISTRO DE
           IMÓVEIS

OS NOVOS PROPRIETÁRIOS PASSAM
   A INTEGRAR O CONDOMÍNIO
 OS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA,
   PROMESSA DE VENDA, CESSÃO OU
  PROMESSA DE CESSÃO DE UNIDADES
  AUTÔNOMAS SÃO IRRETRATÁVEIS E,
  UMA VEZ REGISTRADOS, CONFEREM
DIREITO REAL OPONÍVEL A TERCEIROS,
ATRIBUINDO DIREITO A ADJUDICAÇÃO
      COMPULSÓRIA PERANTE O
    INCORPORADOR OU A QUEM O
 SUCEDER, INCLUSIVE NA HIPÓTESE DE
INSOLVÊNCIA POSTERIOR AO TÉRMINO
              DA OBRA
 O OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS
RESPONDE, CIVIL E CRIMINALMENTE, SE
   EFETUAR O ARQUIVAMENTO DE
DOCUMENTAÇÃO CONTRAVENIENTE À
     LEI OU DER CERTIDÃO SEM O
    ARQUIVAMENTO DE TODOS OS
       DOCUMENTOS EXIGIDOS
O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO SERÁ
   VÁLIDO PELO PRAZO DE 180 DIAS,
 FINDO O QUAL, SE ELA AINDA NÃO SE
      HOUVER CONCRETIZADO, O
     INCORPORADOR SÓ PODERÁ
   NEGOCIAR UNIDADES DEPOIS DE
ATUALIZAR A DOCUMENTAÇÃO A QUE
   SE REFERE O ARTIGO ANTERIOR,
    REVALIDANDO O REGISTRO POR
           IGUAL PRAZO
 APÓS A CONCESSÃO DO "HABITE-SE"
PELA AUTORIDADE ADMINISTRATIVA, O
INCORPORADOR DEVERÁ REQUERER A
  AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO DAS
   EDIFICAÇÕES, PARA EFEITO DE
INDIVIDUALIZAÇÃO E DISCRIMINAÇÃO
   DAS UNIDADES, RESPONDENDO
  PERANTE OS ADQUIRENTES PELAS
 PERDAS E DANOS QUE RESULTEM DA
  DEMORA NO CUMPRIMENTO DESSA
           OBRIGAÇÃO
A INCORPORAÇÃO TERMINA COM A
 VENDA E REGISTRO DE TODAS AS
     UNIDADES AUTÔNOMAS

								
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