ANCORA DUBBI PER APPLICARE L'ART by DMVZWuCQ

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									ANCORA DUBBI PER APPLICARE L'ART. 1126
Il testo dell'art. 1126 cc. apparentemente chiaro nella sua sintetica indicazione di un criterio di ripartizione
spese del tutto particolare, ha dato luogo sempre ad un vivace contenzioso per le problematiche che sono
state proposte. Così la giurisprudenza ha equiparato i lastrici solari di proprietà esclusiva a quelli di uso
esclusivo in quanto il testo codicistico non precisa la natura giuridica dell'utilizzazione, assimilando anche
le cosiddette terrazze a livello, strutturalmente integrate negli appartamenti dai quali vi si accede.
Per anni si è disquisito se negli "altri due terzi a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di
questo cui il lastrico solare serve" dovesse essere considerato, per la partecipazione alle spese, anche
l'utilizzatore esclusivo del lastrico o terrazza a livello. E' stato poi definitivamente chiarito, e la
giurisprudenza è ormai consolidata, che non è tenuto a concorrere nei residui due terzi della spesa, connessi
alla funzione di copertura della quale non beneficia.
D'altronde nella relazione del guardasigilli Grandi al codice del 1942 la distinzione è precisa: "è sembrato
giusto porre le spese di manutenzione e ricostruzione dei lastrici solari per un terzo a carico di chi ne abbia
l'uso esclusivo e per gli altri due terzi a carico di tutti i condòmini dell'edificio cui il lastrico serve da
copertura".
Ancora di recente (sentenza n. 3343 del 27 novembre 2001 in Arch. Loc. n. 2/2002) il Tribunale di
Bologna, Sez. I ha precisato che "quando l'art.1126 fa riferimento alla porzione di piano, non intende avere
riguardo alla porzione della proprietà, per ragguagliarvi la ripartizione dei restanti due terzi delle spese, ma
alla porzione come unità: l'unica esclusione da detta ripartizione attiene a quelle unità che in alcun modo
siano coperte dal lastrico". Ciò in quanto l'art. 68 delle Disposizioni di attuazione c.c. fa riferimento alla
"porzione di piano" oltre che al "piano" perché i relativi valori siano espressi in millesimi nel presupposto
che un "piano" possa appartenere a diverse proprietà, costituenti ciascuna un'unità immobiliare.
La sentenza citata evidenzia che l'art. 1126 usa la stessa locuzione senza specificare che la ripartizione delle
spese debba essere ragguagliata alla porzione di unità immobiliare, facendosi così luogo ad una ulteriore
tabella millesimale.
Già il Tribunale di Roma (24 ottobre 1985, n. 5327 - Patrizi c/Cond. Via Taggia) aveva chiarito che "il
chiaro dispositivo della norma non consente l'introduzione di correttivi di alcun genere in relazione ad
ipotesi in cui solo una parte della porzione di proprietà esclusiva sia in concreto coperta dal lastrico solare".
La decisione è condivisibile anche dal punto di vista pratico in quanto la riduzione delle quote millesimali
delle unità immobiliari comprese nella colonna d'aria sottostante al lastrico solare oggetto della riparazione,
in proporzione alle superfici di proprietà esclusiva effettivamente coperte (F. Tamborrino Codice tecnico-
legale del condominio Giuffrè 1994), richiede accertamenti tecnici onerosi per l'amministratore e determina
spesso addebiti approssimativi che possono risultare soggetti a contestazioni.

Una questione tuttora irrisolta è l'applicazione o meno dell'art. 1126 per la ripartizione delle spese che si
riferiscono ad interventi su terrazze a livello che fanno da copertura ad una sola unità immobiliare
dell'unico piano terreno sottostante. Non sembra in questo caso ragionevole addebitare a chi beneficia della
copertura una spesa doppia rispetto all'utilizzatore esclusivo della terrazza che con il calpestio ed altri usi
consentiti contribuisce in modo più concreto a determinare la necessità di interventi di manutenzione; allo
stesso infatti è attribuito dall'art. 2051 C.c. un obbligo di custodia il cui corretto adempimento stesso non è
facile dimostrare.
Il punto di partenza delle argomentazioni che seguono è la sentenza della Cassazione n. 5123 del 3 maggio
1993 che effettua una precisa analisi della duplice funzione della terrazza a livello.
"L'art. 1126 c.c. attiene al lastrico solare destinato anche all'uso esclusivo di alcuni condomini e, rispetto al
quale, si verifica un concorso di diritti, posto che con la proprietà comune di coloro, ai quali il lastrico serve
da copertura, coesiste la proprietà esclusiva (o l'uso esclusivo) di uno o più condomini.
La rilevanza giuridica delle cose come beni, secondo la dottrina dominante, non consiste nell'essere le cose
porziòni della realtà materiale, o nell'avere le cose una funzione economica, in quanto tali caratteri
costituiscono i meri presupposti per la disciplina giuridica: consiste, invece, nell'essere le cose medesime i
termini di riferimento oggettivo delle esigenze, dei bisogni e degli interessi, che l'ordinamento riconosce
meritevoli di tutela.
Alla stregua di questi concetti si chiarisce il concorso dei diritti sulla cosa materiale unica, che serve da
copertura dell'edificio e al titolare dell'uso esclusivo offre altri vantaggi. Il lastrico solare, la terrazza di uso
esclusivo o la terrazza a livello, per la verità, costituiscono cose composte, materialmente uniche, le quali in
ragione delle differenti utilità offerte e tutelate formano oggetto di due distinti diritti: della proprietà
comune e della proprietà esclusiva.
L'analisi della cosa composta e materialmente unica rileva, infatti, la presenza di opere necessarie per la
copertura dell'edificio e di opere destinate a fornire altre utilità al titolare dell'uso esclusivo: individua, cioè,
le strutture, che assolvono alla funzione di copertura, e quelle dirette ad assicurare gli altri vantaggi. In
sostanza in una cosa apparentemente unica coesistono beni diversi, in quanto in ragione della funzione le
opere, che assicurano la copertura, si distinguono da quelle che permettono il godimento della cosa secondo
la destinazione a vantaggio esclusivo.
Alla luce dell'analisi che precede e avuto riguardo alla individuazione delle cose materiali ed alla
distinzione dei beni giuridici, che formano oggetto di diritti distinti, si spiega la ripartizione disposta dalla
norma di cui all'ari. 1126.
Orbene, tanto se l'obbligazione di contribuire alle spese si ricollega alla generica utilità, quanto se - con
maggiore precisione - si riconduce immediatamente alla proprietà, come tipica obbligazione propter rem
connessa con l'appartenenza, appare del tutto evidente che la misura dei due terzi relativi alla copertura
debba far carico soltanto ai condomini, i quali della copertura stessa beneficiano. Segue che il proprietario
della terrazza a livello, che serve di copertura agli appartamenti sottostanti non al piano o anà porzione di
piano in proprietà esclusiva, cui accede - deve contribuire nella misura di un terzo, ma non è tenuto a
concorrere ai residui due terzi, e precisamente alle spese per la copertura, della quale non si avvantaggia",
Vediamo di valutare se è possibile individuare la "prevalenza" di una delle due funzioni; l'art. 563 del
Codice del 1865 stabiliva l'onere di una quarta parte delle spese di conservazione a carico dell'utilizzatore
esclusivo "per ragione del calpestio" poi elevato ad un terzo nel vigente codice del 1942 in quanto "è
sembrato giusto porre le spese di manutenzione e ricostruzione dei lastrici solari per un terzo a carico di chi
ne abbia l'uso esclusivo" (relazione Grandi).
Ed infatti la sussidiarietà della copertura rispetto ai vantaggi dell'uso esclusivo è evidenziata in varie
pronunce giurisprudenziali.
Cassazione 18/8/90, n. 8394: "la terrazza a livello deve ritenersi non solo e non tanto destinata a coprire una
parte di fabbricato ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento
del quale è contigua. La funzione della terrazza quale accessorio rispetto all'alloggio posto allo stesso
livello, prevale su quella di copertura dell'appartamento sottostante".
Cassazione 19/2/86, n. 1029: "la funzione di copertura dei piani sottostanti delle terrazze a livello non è
essenziale e preminente come nel caso dei lastrici solari, bensì meramente sussidiaria rispetto all'altra
derivante dalla loro natura di estensione ed integrazione dell'appartamento cui sono annesse".
Alla luce della accertata prevalenza della funzione esclusiva di calpestio "non è pensabile che il criterio di
suddivisione delle spese di manutenzione possa essere quello indicato dall'art. 1126 se la terrazza a livello
funge da lastrico solare per un solo appartamento, poiché sarebbe illogico e ingiusto che il proprietario
dell'appartamento sottostante alla terrazza si sobbarcasse da solo la spesa di 2/3 mentre il proprietario o
l'utilizzatore esclusivo della terrazza dovrebbe contribuire con un solo terzo. Riteniamo, invece, equa una
ripartizione delle spese in base al dettato dell'art. 1125 c.c." (Nicoletti - Redivo: Ripartizioni spese
condominiali e tabelle millesimali - CEDAM 1990).
Ad ulteriore precisazione del concetto è opportuno rilevare che nelle varie decisioni della giurisprudenza le
fattispecie considerate sono quasi sempre riferite ad una pluralità di unità immobiliari coperte dalla
terrazza-lastrico: "la ripartizione deve effettuarsi tra il proprietario della terrazza e gli altri condomini in
proporzione dei vantaggi da essi rispettivamente ritratti" (Cass. 1029/89). Lo stesso art. 1126 stabilisce "a
carico di tutti i condomini".
Aggiungasi che la S.C. sottolinea che" i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione all'utilitas
che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamentI" (Cassazione 5/11/90,
n. 1602).
Le rare sentenze di merito nelle quali il caso esaminato è .specificatamente quello oggetto del presente
approfondimento si esprimono in tal senso:
Tribunale di Roma (18/9/87, n. 12949 - Ruscio c/Cond. Via Nomentana 861) "se la terrazza a livello di un
appartamento funge da copertura ad un locale terraneo e sotto stante cantinato, di proprietà privata, le opere
di riparazione e relative spese non vanno suddivise ai sensi dell'art. 1126 c.c. bensì in ragione delle funzioni
che esse svolgono".
Pretura di Matera 13/3/1958 (Luciano e/Mele in Rivista giuro Edilizia,
1958, 566): "Le spese di manutenzione e ricostruzione di una terrazza a livello di proprietà di un
condomino vanno ripartite tra costui ed il proprietario dell'appartamento sottostante secondo i criteri
stabiliti dall'art. 1125 e non secondo quelli previsti dall'art. 1126 c.c.".
L'ultima problematica che determina contenzioso è la terrazza a livello (normalmente facente parte
dell'attico) parzialmente aggettante e quindi rappresentante balconata, senza funzione di copertura per gli
appartamenti sottostanti; tale parte in aggetto, analogamente ai balconi, non è strutturalmente di sostegno e
quindi non è indispensabile per l'esistenza stessa dei piani
Alcuni operatori del diritto sostengono però che la funzione principale di copertura del terrazzo a livello
non può modificarsi a seconda che il lastrico stesso sia contenuto nel perimetro dell'edificio o che parte
dello stesso aggetti, dovendosi intendere nella sua struttura unitaria ed inscindibile quale parte essenziale
all'uso ed al godimento delle singole unità immobiliari che costituiscono l'edificio.
L'anzidetto concetto di unitarietà determina però l'applicazione dell'art. 1126 c.c. anche alla ripartizione
della spesa per la manutenzione dell'intera superficie del terrazzo a livello che copre in minima parte altre
unità immobiliari ed invece prevalentemente aggettanti con autonomia funzionale rispetto alla retrostante
porzione di terrazza.
La giurisprudenza aiuta a trovare una soluzione logica alla particolare fattispecie:
Tribunale di Catania 20/5/1986, n. 410 "Il sistema di ripartizione delle spese degli edifici in condominio
previsto dall'art. 1126 c.c. non può trovare applicazione ai balconi in aggetto sulle facciate degli stabili
costituiti in prosecuzione di terrazzo a livello, in quanto trattasi in effetti di una parte aggettante dai muri
perimetrali che non funge da copertura dell'edificio".
Tribunale di Roma 29/11/89, n.13878 "Le spese relative agli sporti della terrazza a livello (aggetti) di
godimento esclusivo di un singolo condomino gravano per intero sul proprietario di cui sono al servizio,
mentre per tutto il resto della terrazza soccorre l'art. 1126 c.c".

								
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