REGLAMENTO DE CONSTRUCCION 01-01-2006
Vigente hasta el 01-07-06
C.1. ALCANCE.
Para la determinación de los diferentes sectores, la urbanización se divide de la siguiente forma:
Lotes para Uso Residencial de vivienda unifamiliar.
Lotes para Uso Residencial de vivienda multifamiliar.
Lotes para Uso Comercial.
El presente reglamento es de aplicación únicamente para los Lotes para Uso Residencial de vivienda unifamiliar.
Los lotes para Uso Residencial para Vivienda Unifamiliar se clasifican a su vez en dos grupos:
Tipo Residencia Unifamiliar Laguna: Lotes con costa sobre laguna.
Tipo Residencial Unifamiliar: Lotes sin costa sobre laguna.
Las Unidades Funcionales, serán destinadas exclusivamente a Vivienda Unifamiliar, no permitiéndose uso alguno
como vivienda multifamiliar, industrial, profesional o de otra naturaleza que no sea el expresado.
Respecto de las viviendas a construirse en cada lote, el propietario y profesional firmante se comprometen a que
todas las construcciones, modificaciones y/o ampliaciones deberán estar de acuerdo a las disposiciones legales
vigentes establecidas por el Código de Zonificación, Código de Edificación de la Municipalidad de Tigre (adecuación
de la ley 8912), el Reglamento de Copropiedad y Administración y el presente Reglamento de Construcción de la
Urbanización “Santa Bárbara”.
C.1.a COMISION DE ARQUITECTURA Y URBANISMO – FACULTADES.
Todas las construcciones que se realicen deberán asegurar el carácter de residencial de la zona. Por lo tanto los
planos de construcción, antes de su presentación ante la Municipalidad de Tigre, deberán ser aprobados por la
comisión de Arquitectura y Urbanismo, la cual queda facultada para interpretar y hacer cumplir este reglamento
verificar periódicamente la fidelidad de la obra con respecto al proyecto aprobado.
Se podrán disponer en cualquier momento cánones especiales para las obras en construcción como ser: Canon de
obra, Cobro de derecho de paso para camiones, entre otros.
C.2. DE LA PRESENTACION DE LOS PROYECTOS DE EDIFICACION.
C.2.1. DOCUMENTACION.
La documentación requerida para gestionar la autorización de una edificación, firmada por el propietario y
profesional responsable, y presentada por duplicado en sobre tamaño A4 (datos al dorso te., e-mail), será la que
figura a continuación:
a) Plano de terreno con ubicación de la construcción y distancia a los límites. Escala 1:100
b) Planos de plantas y cortes suficientemente acotados, con indicación de los destinos de los diferentes
locales, en escala 1:100 a 1:50
c) Plano de cubiertas. Escala 1:100 ó 1:50
d) Plano de escurrimiento superficial y desagües pluviales
e) Cuatro vistas exteriores con indicación de materiales, conductos, ventilaciones a la vista, etc. en escala
de 1:100 ó 1:50, una de ellas en color definitivo.
f) Silueta de superficies, con cálculo del F.O.S y F.O.T.. Escala 1:100 ó 1:50
g) Indicación de ubicación y características de terminación de: piletas de natación con sus veredas y
casilla de bombas; quinchos y parrillas; instalaciones deportivas y detalle de toda otra construcción e
instalación, en escala de 1:100 ó 1:50.
h) Detalle completo de cercos (frente, contrafrente y laterales) Escala 1:100 ó 1:50
i) Plano de obrador y baño: este deberá tener la característica de ser provisorio (indicar retiros).
j) En caso en que la construcción tenga componentes del tipo prefabricados, premoldeados o
industrializados ( solo se permite hasta un 50 % ) se deberá adjuntar una nota que especifique el
sistema constructivo y un folleto, fotos o cualquier material gráfico suficientemente claro para
comprender la calidad resultante de la construcción. Dichos elementos deberán ser aprobados por la
Comisión de Arquitectura para su utilización. NO están permitidas las construcciones ejecutadas
1
exclusivamente en madera, con bloques de hormigón que queden a la vista. Solo se permitirá cuando
no superen el 50% y estará sujeto a la aprobación de la Comisión.
k) La plancheta del lote correspondiente firmada por propietario y profesional a cargo.
l) Reglamento de Construcción, Pasos y Normas firmados por el propietario y profesiónal.
m) Fotocopia del contrato de fideicomiso o de la escritura del lote correspondiente.
n) Cálculo de la platea de fundación por un calculista matriculado, con su firma y número de matricula.
o) Plano municipal completo.
p) Libre deuda de expensas.
Nota: se deberá firmar todos los planos por propietario y arquitecto.
La Comisión de Arquitectura y Urbanismo verificará el cumplimiento de las normas del presente reglamento en la
documentación presentada, concediendo, si así correspondiere, la aprobación de los referidos planos. La misma
tendrá la facultad de aprobar aquellas situaciones que a su entender resulten beneficiosas para el barrio.
Para su aprobación serán atendibles las observaciones de carácter estético y/o estilístico que efectúe la comisión,
incluso las referidas al color y tono de las paredes externas.
El Consejo de Administración podrá establecer un derecho por la aprobación de los mismos. Los proyectos no
aprobados podrán ser presentados ante el Consejo de Administración para su decisión.
Una vez presentado los planos, la Comisión se expedirá en un plazo no mayor a 10 días. Aprobado el proyecto con
las debidas correcciones, si las hubiere, es responsabilidad del propietario la presentación del plano ante la
Municipalidad.
El Propietario tomará a su cargo todos los gastos relacionados con la aprobación del plano correspondiente ante la
Municipalidad del Partido de Tigre, Provincia de Buenos Aires; con las modificaciones del plano de mensura de
subdivisión en propiedad horizontal, planillas y trámites complementarios como así también los referidos a la
escritura de modificación del Reglamento de Copropiedad y Administración por tal causa.
La obra deberá iniciarse dentro de un plazo de 180 días corridos a partir de la aprobación por la Comisión de
Arquitectura. Transcurrido dicho plazo y no habiendo dado comienzo a los trabajos se deberá pedir una nueva
visación de los planos a la Comisión d Arquitectura.
C.3 DE LOS PROYECTOS DE OBRAS Y EDIFICACIONES.
C.3.1. DEL DESTINO DE LAS UNIDADES FUNCIONALES.
Las normas para la construcción, modificación, ampliación y/o remodelación de las unidades funcionales serán
conforme a la siguiente característica.
Las Unidades Funcionales tendrán como único destino el de vivienda unifamiliar de uso permanente o transitorio,
quedando expresamente prohibido cualquier otro destino. No podrán construirse piscinas, quinchos, canchas de
tenis ni otro tipo de construcción o instalación complementaria, sin que previamente sea realizado el edificio
principal destinado a vivienda.
La construcción de boxes, caballerizas, criaderos de animales o gallineros, está prohibida.
C.3.2. UTILIZACION DEL SUELO - PORCENTAJES DE OCUPACION.
F.O.S.- Factor de ocupación del suelo.
Es la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el edificio y la superficie del lote o parcela; se
obtiene por la proyección del perímetro máximo del edificio, excluyéndose únicamente los balcones de vuelo menor
a 0,80 mts.
F.O.T.- Factor de ocupación total.
Es el coeficiente que debe multiplicarse por la superficie total de cada lote o parcela para obtener la superficie
cubierta máxima edificable en ella.
S.C.- Superficie Cubierta.
Es la suma de todas las áreas cubiertas en cada planta, ubicadas por encima del nivel de vereda, nivel de
referencia o su equivalente, incluyendo espesores de tabiques y muros interiores y exteriores.
S.SC.- Superficie Semi-Cubierta.
Es la suma de todas las áreas con cerramiento en la cubierta superior y que en su contorno falten una o varias
paredes, o si las tienen, ellas no producen un cierre total por ser su altura menor o igual a 1,00 m.
F.O.S.- Verde.
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Se tomara en cuenta el 50% de la superficie del lote como espacio verde.
Los espejos de agua se computaran como superficie verde.
Valores máximos:
F.O.S. = 0,45 para construcciones en una planta.
0,35 para construcciones en dos plantas.
F.O.T. = 0,45
En ningún caso la superficie total cubierta del edificio principal (no se consideran semicubiertos) podrá ser inferior a
120 (ciento veinte) metros cuadrados.
La superficie mínima de ocupación del suelo no podrá ser menor a 90 (noventa) metros cuadrados (no se
consideran semicubiertos)
C.3.3. FORMA DE COMPUTAR LAS SUPERFICIES.
Para él calculo del F.O.S.: Galerías-----100 %
Pérgolas----100 %
Para él calculo del F.O.T.: Galerías ----100 %
Pérgolas---- 0 %
Las salientes de aleros hasta 0,80 metros no se tomaran en cuenta para el F.O.S. Y F.O.T.
Toda la superficie cubierta encerrada en sus bordes con paredes y otros elementos divisorios se computará al 100
% de su área.
Toda superficie cubierta, limitada en dos de sus bordes por elementos constructivos de cerramientos, se computará
al 100 %.
C.3.4 DE LOS PROYECTOS PARA LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN 2 LOTES.
En caso de construir una vivienda unifamiliar sobre dos o más lotes o parcelas, estos deberán unificarse en una sola
parcela o lote. En ese caso los indicadores urbanísticos serán los que correspondan al lote unificado resultante.
La unificación de los lotes deberá realizarse en un todo de acuerdo a lo que fije el Reglamento de Copropiedad de la
urbanización. En el caso que la unificación de los lotes no esté aprobada al momento de la presentación de los
planos por parte del propietario, la presentación y aprobación de los mismos por parte de la Administración de la
urbanización se realizará Ad Referéndum de la aprobación de la unificación y a exclusivo cuenta y riesgo del
Propietario.
C.3.5 DE LAS LINEAS DE RETIRO OBLIGATORIO.
C.3.5.1 Del Retiro De Frente.
Línea de frente: Línea que deslinda la parcela o lote de las vías de circulación.
Línea de retiro de frente: La línea de retiro de frente es la traza del plano vertical paralelo al de la línea de frente
del lote. Dicho plano delimita el volumen edificable.
Retiro mínimo de frente: 4 metros o compensada.
Ocupación del Retiro de Frente: Se podrá ocupar en forma paralela a la línea de Frente del lote o parcela hasta
un 50 % (cincuenta por ciento) del ancho de la construcción, con un Retiro Mínimo de 3,00 m. de la línea de frente,
debiendo compensarse sobre el resto del frente el área invadida, determinándose la misma superficie que hubiese
resultado de respetar la línea de retiro de Frente.
Retiro Lateral
Ancho de Ocupación de Retiro
3
A < 50 % de A
Min. A
A
Retiro Lateral
3
4 m.
Ocupación de Retiro de Frente.
Compensación de Ocupación de Retiro de Frente.
Retiro de frente para lotes en esquina: Retiro de frente sobre el lado mayor: 4 m.
Retiro de frente sobre el lado menor: 10 % del lado menor, con un mínimo de 3 metros y un máximo de 4 metros.
Todas las distancias se medirán en proyección horizontal.
Retiro 1: lado mayor + 50 % del frente curvo.
Retiro 2: lado menor + 50 % del frente curvo.
C.3.5.2 De Los Retiros Laterales.
Línea de retiro lateral: Es paralela en toda su longitud a los límites laterales del lote. Para cada zona se especifica
la distancia entre la línea de retiro lateral y los límites laterales del lote.
Los retiros laterales serán:
Hasta 24.99 mts. de longitud de frente (en desarrollo): 2,50 m. sobre cada lateral.
A partir de los 25 mts. de longitud de frente (en desarrollo): 3,00 m. sobre cada lateral.
Nota 1: En los retiros laterales menores a 3,00 m. no podrán ventilar ni iluminar locales. Se podrá proyectar paños
fijos con vidrio traslucido. Cuando sea igual o mayor a 3,00 m. el retiro lateral, podrán ventilar locales de primera
categoría en las construcciones de planta baja.
Locales de primera: dormitorios, dormitorio de servicio, comedor, estar comedor, estar, sala, biblioteca, estudio,
escritorio y todo local habitable.
Nota 2: No podrán compensarse los retiros bilaterales por un solo retiro lateral.
Nota 3: No podrán compensarse áreas en los retiros laterales.
Nota 4: Los retiros laterales podrán ser invadidos con pulmón y conducto de humos de chimenea, ancho del pulmón
2 metros y 0.50 metros del conducto con respecto del filo exterior del muro de la vivienda siempre que dicho pulmón
y conducto se encuentren integrados a la construcción principal. Dichas invasiones deberán estar separadas como
mínimo 3 metros libres entre sí en el caso de estar en el mismo lateral.
Nota 5: A los efectos de los retiros, tanto de frente como de fondo y laterales, no se consideran los siguientes
elementos que no excedan los 0.80 metros: cornisas, frisos, molduras, antepechos.
Balcones (0.80 metros) sin cerramientos laterales y que se encuentren sobre los retiros de frente o fondo; y otros
elementos de carácter ornamental que resulten admisibles a criterios de la Comisión de Arquitectura y Urbanismo.
Nota 6: No se admitirán construcciones sobre las medianeras.
Nota 7: Los solados que existan como extensión de galerías, solarios, bordes de piletas de natación, canchas de
tenis, etc., que no conformen espacios cubiertos o semicubiertos, deberán respetar un retiro de 1,5 metros desde
los límites laterales y de fondo del lote.
Nota 8: Los solados que existan como prolongación de los accesos para vehículos podrán invadir el retiro lateral
hasta 0.50 metros del eje medianero, esta invasión es unilateral. Se asegurará siempre el libre escurrimiento de las
aguas hacia el frente del lote o hacia frente y contrafrente en lotes costeros.
Cuando el desarrollo paralelo al eje medianero se vea interrumpido por pilares, medidores, etc. se respetará una
distancia al mismo de 0.50 metros en todo su perímetro.
El nivel de dicha edificación no podrá superar los 0.10 metros sobre el nivel del terreno natural.
C.3.5.3 Del Retiro de Fondo.
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Línea de retiro de fondo: Es paralela en toda su longitud a la límites de fondo del lote. Es la traza del plano vertical
que limita el volumen edificable.
Lotes sin costa sobre laguna:
La línea de Retiro de Fondo queda establecida por la siguiente fórmula: R.F.= (L – 15)/2
donde L es el largo, en metros, del lote considerado.
Cuando las líneas L no sean del mismo largo, el retiro de fondo se determinará por la semisuma de ambos lados.
El Retiro de Fondo, cuando por fórmula se determine más de 15 metros, se podrá tomar un Retiro de Fondo igual a
15 metros. Cuando por fórmula se determine menos de 6 metros, se deberá tomar un Retiro de Fondo mínimo a 6
metros.
Lotes con costa sobre laguna:
Retiro de Fondo Mínimo para lotes con costa sobre laguna: 20 metros para planta baja (hasta 3.25 m de altura) y 25
metros para planta alta (hasta la altura máxima de edificación).
A partir de los 20 mts se puede avanzar hasta los 15 mts siguiendo el siguiente esquema:
20 mts.
15 mts.
Retiro Lateral
L1 / 2
Retiro Frente
L1 L
2 / 1L
Retiro Lateral.
Lotes con desarrollo menor a 35 metros y costa sobre laguna:
Retiro de fondo mínimo 15 metros.
35 mts
15 mts.
Retiro Lateral
Retiro Frente
L1 L
C.3.5.3A Del Retiro de Fondo para parcelas o lotes en esquina.
Se define como parcela o lote en esquina aquel que tiene por lo menos dos lados adyacentes sobre dos vías de
circulación vehicular (calzadas) distintas o bien que desarrolla su línea de frente sobre dos o más calzadas distintas.
En parcelas o lotes en esquina, el espacio resultante para la determinación del retiro surge de la determinación de
los retiros de fondo según la fórmula o el mínimo para ambos lados y la intersección de ambas zonas de acuerdo al
siguiente esquema:
5
L1
RF1 = L1-15 Mín. 6 Max. 15 m. S/caso.
2
L.Frente
Retiro Lateral
L2-15
RF2= 2
Retiro Frente Mín. 6 Max. 15 m. S/caso
S/lado menor: 10 %
del lado. L2
Mín, 3.00 m. Retiro Lateral
Max. 4 m.
Retiro Frente s/lado mayor: 4 m. L.Frente
Notas:
En los lotes en que la línea de frente fuese curva o no fuera perpendicular a las laterales, la medida de frente se
tomara paralela a la a la línea demarcatoria del lote.
C.3.5.3B Del Retiro de Fondo para parcelas o lotes en esquina con un lateral sobre laguna.
Vereda
Retiro Lateral RF1 = 20 m.
Retiro Lateral
1er. TRAMO
RETIRO DE
RF2a= (L2 – 15) / 2
Max. 15 m. S/caso
FONDO
Retiro Frente s/lado menor:
Línea De. Frente Menor
Mín., 3,00 m. May. 4 m.
Mín. 6 m.
LAGUNA
10 % del lado.
L2
Retiro Lateral
3er. TRAMO
8 m.
Retiro Frente sobre / lado mayor: 4 m.
Línea de Frente Mayor
Vereda
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El retiro de fondo a respetar en estos lotes es el área determinada por una poligonal de las siguientes
características:
- 1er. Tramo: Paralelo a 20 metros desde lateral sobre laguna hasta una distancia desde la medianera con el
lote vecino correspondiente a la formula indicada en el esquema.
- 2do. Tramo: Línea recta desde extremo de línea anterior al punto sobre el retiro lateral ubicado a 8 metros
del frente.
- 3er. Tramo: Corresponde al retiro lateral desde el lateral sobre laguna.
C.3.5.3C Ocupación del Retiro de Fondo para lotes sin costa sobre laguna:
Se permitirá la ocupación del Retiro de fondo con usos complementarios de la residencia, tales como quinchos,
parrillas, depósitos familiares, baños de servicio, etc. hasta una superficie indicada en el siguiente cuadro:
Lotes o parcelas de hasta 500 m2.: 30 m2.
Lotes o parcelas de hasta 800 m2.: 35 m2.
Lotes o parcelas de más de 800 m2.: 40 m2.
a) Para construcciones con cubierta plana: 3.00 metros tomados desde el nivel de referencia de la
edificación.
Solo podrán sobresalir de este plano y hasta 1.50 metros: chimeneas, conductos de ventilación tratados
acorde con el resto de la construcción.
b) Para construcciones con cubiertas inclinadas: 3 metros, tomados desde el nivel de referencia de la
edificación hasta el baricentro del polígono formado por las líneas de máxima pendiente de la cubierta y el
plano de arranque de esta, verificando que esta no supere los 3.00 metros en todo su perímetro. El plano
limite incluyendo chimeneas, conductos de ventilación, tanques de agua (área exclusiva de
almacenamiento), etc. será de 4.50 metros.
La comisión de Arquitectura y Urbanismo podrá rechazar aquellos proyectos que a su juicio configuren más de una
unidad de vivienda. Dicha superficie deberá computarse a los efectos del F.O.S. y del F.O.T.
Los quinchos y parrillas deberán ser incluidos en los planos de obra a presentarse.
Dicha área complementaria de ocupación de Retiro de Fondo podrá ser construida a continuación de la vivienda o
no, debiendo realizarse siempre en planta baja y su cubierta no será accesible.
Dicha construcción deberá respetar los retiros laterales y mantener dicho retiro desde la línea de fondo del lote.
C.3.6. ESPACIO ENTRE LINEA DE FRENTE Y BORDE DE CALZADA.
El espacio comprendido entre la línea de frente de cada lote y el borde de la calzada es parte de la calle y en
consecuencia propiedad común. Por ello, antes de efectuar tanto alcantarillas, entubamientos o badenes para
accesos peatonales o vehiculares deberá requerirse la autorización expresa por nota acompañado por un croquis
explicativo.
C.3.7. DE LOS PROYECTOS PARA LA CONSTRUCCION DE PISCINAS.
En lotes sin costa sobre laguna las piletas de natación deberán respetar el retiro de frente de 4 metros. El lateral y
fondo, 2 metros al espejo de agua. Tanto la pileta como los bordes de piletas no podrán sobrepasar el plano
determinado por la línea de eje divisorio como arranque con una pendiente de 20 grados.
En lotes con costa sobre laguna el espejo de agua de la piscina deberá respetar los retiros laterales
preestablecidos y un retiro de fondo de 10 metros. La altura máxima con respecto al nivel de terreno natural en su
punto mas critico no podrá sobrepasar los 0.75 metros de altura.
La altura máxima para solariums y construcciones complementarias nunca podrá sobrepasar las 0.60 metros de
altura sobre el nivel de terreno natural.
Deberán llevar filtros y la evacuación de agua deberá hacerse mediante riego, cuneta ( lotes mediterráneos ) o al
lago ( lotes costeros ). El llenado deberá realizarse los días viernes, sábados y domingos mediante tanque cisterna
conectado a la red de Aguas Argentinas.
Esta prohibido desagotar las piletas a unidades vecinas (aunque no se hallen habitadas), en lugares de propiedad
común o al sistema de evacuación cloacal. No es obligatorio que tengan cerco de protección, dado que las unidades
funcionales deberán tener cerrado su acceso a la calle o sectores comunes con cerco o portones.
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Los elementos como gabinetes para bombas y filtros de piletas podrán ubicarse dentro de la zona de retiro lateral o
fondo siempre que no se eleven mas de 0.60 metros sobre el terreno y se ubiquen a mas de 0.50 metros de los ejes
divisorios.
Los equipos de la pileta y sistemas de riego deberán estar protegidos visual y acústicamente respetando la norma
IRAM 4062, titulada “Ruidos Molestos” sin sobrepasar los 30 decibeles como máximo.
Su construcción, así como las de nuevas instalaciones en predios con edificios ya existentes, deberán ser
autorizadas en la misma forma que el resto de las construcciones.
Las piscinas, salvo que sean cubiertas, no se computarán a los efectos del F.O.S. Y F.O.T.
C.3.7.1. DE LOS PROYECTOS COSTEROS AL LAGO.
Los lotes costeros deberán mantener el perfil original del terreno en una franja de 10 metros desde la línea de
fondo.
Los primeros 5 referidos a la costa. Los siguientes 5 metros se utilizarán para la transición desde el terreno natural
hasta el nivel de relleno del proyecto.
C.3.7.2. DE LOS PROYECTOS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE AREAS DE SERVICIO.
Lavaderos deberán tener cerco en sus lados que impidan su visualización desde el frente o unidades vecinas.
Casillas: los elementos que completen las instalaciones como unidades exteriores de equipos de refrigeración
podrán ubicarse dentro de la zona de retiro lateral o fondo siempre y cuando no se eleven mas de 0.60 metros
sobre el terreno y se ubiquen a mas de 1.50 metros de los ejes divisorios. Dichos elementos deberán recibir
tratamientos arquitectónicos adecuado armonizador la construcción principal y no deberán exceder el nivel de ruidos
establecido en la norma argentina Iram 4062, titulada “RUIDOS MOLESTOS”.
Maceteros, canteros, asientos de mampostería, muros de contención de taludes artificiales, solariums,
decks, y otros elementos similares complementarios de la construcción podrán ubicarse en cualquier lugar del
predio, a mas de 1.50 metros de sus ejes divisorios o de la línea de frente siempre que no sobrepasen los 0.60
metros de altura respecto del nivel proyectado del terreno.
Sectores de Servicio: Se consideran así a los lavaderos, tendederos, etc. Su solado deberá respetar una distancia
mínima de 0,50 metros al eje divisorio de predios permitiendo el escurrimiento del agua de lluvia hacia el frente y
contrafrente del lote, su nivel de piso terminado no podrá exceder los 0.20 metros con respecto al terreno natural.
Estos deberán ocultarse de las visuales externas mediante grupos de arbustos, cerco vivo, hasta una altura máxima
de 2.00 metros.
Tendederos: Solamente se podrán proyectar tendederos cuando la ropa no quede a la vista de los vecinos,
espacios comunes o calles linderas. Soluciones transitorias: esterillas, cañas, etc. mientras se crea el cerco vivo o
pantalla vegetal, si es esta la opción elegida.
Para otro tipo de cerramientos de sectores de servicio se deberá solicitar autorización a la Comisión de Arquitectura
y Urbanismo.
Pérgolas: Podrán construirse pérgolas en uno de los retiros laterales, las que deberán ser construidas con
estructura de madera y/o hierro pudiendo techarse únicamente con materiales traslucidos o transparentes. La
pendiente máxima permitida será 6%. El escurrimiento del agua deberá ser hacia el frente y/o contrafrente.
Deberán tener cenefa en todo su perímetro que oculte el material de la cubierta. No se admitirán columnas ni otros
elementos estructurales de mampostería y hormigón. La superficie no podrá superar los 15 m2 (3x5). La altura
máxima será de 2.50 metros.
C.3.8. DE LOS PROYECTOS PARA CONSTRUCCION E ILUMINACION DE CANCHAS DEPORTIVAS.
Se podrán construir canchas de tenis. Deberán respetar un retiro de 2,00 en laterales y fondo y 4,00 mts de frente y
su aprobación quedará sujeta a la Comisión de Arquitectura y Urbanismo. No se podrán construir canchas de tenis
de polvo de ladrillos o similares. Se podrá colocar iluminación artificial en las canchas deportivas siempre y cuando
su utilización, a fin de no molestar a los vecinos sea hasta las 22 horas.
Estas áreas, salvo que sean cubiertas, no se computarán a los efectos del F.O.S. Y F.O.T.
C. 3.9. DE LA ALTURA MAXIMA DE EDIFICACION.
Cota de parcela o lote: Cota del nivel del terreno en el sector correspondiente a la zona edificable. Corresponde al
nivel del cordón más los suplementos que resultan de los desniveles necesarios correspondientes a la acera y al
retiro de frente.
Nivel de referencia del proyecto:
Nivel de piso terminado a ser fijado por el proyecto de la obra en particular.
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El nivel de referencia correspondiente a la cota de parcela ó lote más veinte centímetros (0,20 metros) ó bien el
nivel correspondiente a la cuneta de vereda más cincuenta centímetros (0,50 metros) será el que regule la altura
final del proyecto y establezca el nivel de las veredas perimetrales.
Se encuentra prohibida la construcción por debajo de los 0.25 metros con respecto al nivel de cuneta del lote.
Altura del edificio: Medida vertical del edificio tomada desde el nivel de referencia del proyecto.
La altura máxima permitida será:
a) Para construcciones con cubierta plana: 7.30 metros sobre el retiro lateral con gálibo a 45º, hasta un máximo
de 8 metros, tomados desde el nivel de referencia de la edificación.
Solo podrán sobresalir de este plano y hasta 1.50 metros: chimeneas, conductos de ventilación y tanques de
agua (área exclusiva de almacenamiento), tratados acorde con el resto de la construcción.
b) Para construcciones con cubiertas inclinadas: 8 metros, tomados desde el nivel de referencia de la
edificación hasta el baricentro del polígono formado por las líneas de máxima pendiente de la cubierta y el plano
de arranque de esta, verificando que esta no supere los 7.30 metros sobre los retiros laterales. El plano limite
incluyendo chimeneas, conductos de ventilación, tanques de agua (área exclusiva de almacenamiento), etc.
será de 9.50 metros.
C.3.10. DE LA PENDIENTE DE LAS CUBIERTAS.
a) La pendiente máxima para cubiertas inclinadas será de 45º.
b) Los techos no podrán tener caída libre a los retiros laterales.
c) Las construcciones con mansardas se consideran como cubiertas planas.
C.3.11. FUNDACIONES.
En la ejecución de cualquier obra, el propietario se compromete realizar o encargar el cálculo de la fundación de la
construcción a un profesional especializado matriculado.
C.3.12. DE LA RESERVA DE AGUA.
El o los tanques de reserva de agua para consumo, deberán sumar una capacidad total mínima de 2500 litros (dos
mil quinientos). Es obligatorio la instalación de una cisterna de 2000 litros mínimo bajo nivel de toma de agua sobre
vereda.
En ningún caso los tanques pueden quedar vistos, estos serán tratados e integrados al resto del edificio y en sus
cuatro vistas.
No podrán construirse torres y tampoco molinos.
Es obligación por parte del propietario la instalación de otra cisterna para riego, con capacidad mínima 2000 litros.
C.3.13. DE GRUPOS ELECTRÓGENOS Y OTRAS INSTALACIONES.
Los grupos electrógenos u otras instalaciones deberán cumplir con los retiros establecidos del edificio y contarán
con pozo de absorción de ruidos y gabinete acústico de manera tal que se asegure la tranquilidad de los vecinos,
respetando la norma Iram 4062 titulada “RUIDOS MOLESTOS”. Sin superar los 30 decibeles.
C.3.14. LUGAR DE ESTACIONAMIENTO.
No se deberá estacionar en las vías de circulación ni en el área de retiro de fondo. Por lo tanto, se deberá prever en
la zona de retiro de frente y/o laterales un espacio para el estacionamiento de los vehículos. En viviendas
unifamiliares este espacio será de 25 m2. como mínimo cubiertos o descubiertos. De ser cubiertos deberán respetar
las normas de los retiros.
En caso de ser materializados en piedra suelta deberá llevar una guarda de no menos de 0.50 metros que sirva de
contención para las mismas.
C.3.15. VEREDAS.
Se podrá utilizar para accesos vehiculares y/o peatonales hasta un máximo del 50% de la superficie de la vereda.
Retiro lateral: 0.50 metros paralelo a los pilares de servicios.
C.3.16. ARBOLES.
Los árboles que se plantan a partir de la demarcación del lote no deberán ubicarse a menos de 3 metros de los
límites del frente y 3 metros del límite lateral. Los que se planten sobre lotes costeros deberán respetar 10 metros
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de la línea de fondo. La Comisión de Espacios Verdes podrá evaluar para la aprobación aquellos casos que a su
criterio sean considerados beneficiosos para el paisaje del Barrio.
Los que ya existen sobre el frente de los terrenos deberán conservarse.
Para mayores detalles remitirse al Reglamento de Jardines.
C.3.17. CERCOS.
Los cercos en los límites de las unidades funcionales deberán construirse con alambre tejido romboidal de 2 “con
postes de madera u hormigón, pintados de verde ingles o de madera natural con protección, cuya altura será de
1.50 metros siendo estos de carácter obligatorio.
En los lotes Tipo Residencia Unifamiliar es obligatorio por parte del propietario al comenzar la obra, colocar el cerco
definitivo en todos sus laterales, a excepción del frente que podrá ser provisorio. Una vez finalizada la obra el mismo
deberá completar el cierre de frente del lote con algún elemento que sea permeable a la vista. No opaco.
Respecto a los lotes Tipo Residencia Unifamiliar Laguna es obligatorio por parte del propietario al comenzar la obra,
colocar el cerco definitivo en sus laterales, y el frente y fondo deberá cubrirse con cercos que podrán ser provisorios
de alambre tejido romboidal de 2“ de 1.50 m de altura. Una vez finalizada la obra el mismo deberá completar el
cierre de frente del lote con algún elemento que sea permeable a la vista. No opaco.
Si se colocara alambre definitivo en el frente deberá ubicarse a una distancia mínima de 1 metro de la línea de
frente del lote.
En cualquiera de los 2 tipos de Residencia Unifamiliar es OBLIGATORIO la colocación de media sombra verde
oscura en todo el perímetro durante la construcción de la obra.
El frente deberá contar con portón o tranquera pintada color verde oscuro que impida el acceso de personas ajena a
la obra.
C.3.18. MODIFICACION PERFIL NATURAL DEL TERRENO.
Cuando el proyecto de construcción involucre la modificación natural del terreno, solo se lo autorizará como caso
especial, siempre que asegure el escurrimiento normal de las aguas pluviales y se preserven las características de
la zona, de modo tal que la construcción sobre elevada no ocasione perjuicios a los linderos.
Lotes con costa sobre laguna: Prohibición de realizar modificaciones al terreno en la costa sobre laguna. Los
propietarios no podrán modificar el perfil del terreno sobre una franja de 10 metros desde la línea de fondo del lote.
Se podrá modificar la pendiente hacia la laguna dentro de los siguientes límites.
Fondo: se deberá mantener el perfil original del terreno en una franja de 5 metros desde la línea de fondo del lote.
Los siguientes 5 metros se utilizarán para la transición desde el terreno natural hasta el nivel de relleno. La
aprobación para dicha modificación de perfil deberá ser solicitada a la Administración.
Laterales: Se deberá respetar los niveles originales del terreno en una franja de 1,50 metros medidos desde cada
una de las líneas medianeras.
Muelles: La superficie máxima a construir será de 20 metros cuadrados y su largo máximo de 6 metros contados
desde el límite del terreno. No podrán sobrepasar los 0.30 metros del nivel máximo de la cota de la laguna.
Cota máxima de laguna indicada en el barrio.
Se permite expresamente la construcción de muelles o amarras en común entre dos unidades. Superficie máxima
total 30 metros cuadrados.
Esta prohibida la construcción de pérgolas, gazebos, etc. sobre los muelles (invasión al retiro de fondo).
La iluminación deberá realizarse por debajo de los 0.90 metros de altura con respecto al nivel del muelle.
El retiro es paralelo en toda su longitud a los límites laterales del lote. Para cada zona se especifica la distancia
entre el muelle y los límites laterales del lote.
Hasta 24.99 mts. de longitud de frente (en desarrollo): 2,50 m.
A partir de los 25 mts. de longitud de frente (en desarrollo): 3,00 m.
A los efectos de la utilización del lago, se considera la prolongación del lote hasta 10 metros hacia el centro
del lago. Lo que exceda de estos límites será considerado de utilización común de las unidades con frente
al lago.
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C3.19. DE LAS CONDICIONES AMBIENTALES.
Se deberá cumplir todo lo indicado por la Municipalidad de Tigre. A título indicativo y no limitativo se mencionan las
siguientes condiciones: Polución: polvo 4 gr./m2/10 días. Humo: 0-0 escala Ringelmann. Radiación: Albedo 20 %.
Ruido: 30 decibeles.
C3.20. DE LOS MATERIALES Y ESPECIFICACIONES.
Todos los materiales de la obra deben ser nuevos, de no ser así se deberá especificar (cuando se presenta el
proyecto) de que material se trata, donde se encuentra (fachadas, interior, etc.) y serán estudiados por la Comisión
de Arquitectura y Urbanismo. Están expresamente prohibida las cubiertas de paja tipo quincho y las cubiertas de
fibrocemento trapezoidal, de cartón prensado o similar, carpinterías al natural, cubiertas de chapa natural o pintadas
a la vista.
C.4. DE LAS OBRAS EN CONSTRUCCION.
C.4.1. INICIACION DE LA OBRA.
El propietario tomara a su cargo todos los gastos relacionados con la aprobación del plano correspondiente ante la
Municipalidad del Partido de Tigre, Provincia de Buenos Aires.
Con la entrega por parte del propietario del plano visado o aprobado por la Municipalidad de Tigre y el cumplimiento
de las normas que fije la Administración del barrio a tal efecto, se autorizará el inicio de los trabajos según el
siguiente esquema:
1- Proyecto aprobado por Santa Bárbara.
2- Plano municipal aprobado.
1- Cerco definitivo del lote.
2- Cerco provisorio de frente (según detalle).
3- Media sombra verde oscura.
4- Rampa de hormigón para acceso de vehículos.
5- Obrador y baño color verde oscuro.
6- Pilar eléctrico con medidor.
7- Válvula de retención (acometida agua corriente).
8- Firma del acta de iniciación de obra.
Las expensas deberán estar al día para tal motivo. NO se permitirá la iniciación de obras, acopio de materiales o
instalación de obradores sin la previa autorización municipal.
C.4.2.1 OBLIGATORIEDAD DE CONTAR CON SEGURO DE PERSONAL.
No se permitirá el comienzo de la obra hasta tanto se hayan presentado la constancia de cobertura del personal
estable de la misma. Deberá entregarse al Responsable de Control e Inspección de Obras una copia de la póliza de
cobertura y presentarse el original de la póliza.
La cobertura podrá ser a través de una Aseguradora de Riesgos del Trabajo o mediante seguros personales de
accidentes de Compañía de Seguros (AA o AAA - calificación otorgada por la Superintendencia del Seguro). En
éste último caso el monto mínimo por muerte exigido es de $ 210.000 por persona. Incapacidad $ 60.000. Gastos
médicos $ 5.000.
C.4.2.2 RESPONSABILIDAD CIVIL
Se deberá contar con un seguro de Responsabilidad Civil, con una vigencia fija de 9 (nueve) meses contados a
partir de la fecha de inicio de obra y cuya cobertura comprenderá:
1. RC Comprensiva: $ 180.000.-
2. RC Carga y Descarga de materiales: $ 180.000.-
3. Sublímite para Bienes bajo Cuidado, Custodia y Control: $ 50.000.-
Los Coasegurados deben ser el Consorcio de Propietarios Barrio Privado Santa Bárbara, Administración Eduardo
Casado Sastre y Asociados S.A. y el Propietario del lote.
C.4.3. PLAZO DE VALIDEZ DE AUTORIZACION.
La autorización otorgada al proyecto por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo tendrá un año de validez,
caducando automáticamente si durante dicho lapso no se hubieran iniciado los trabajos de construcción.
El reglamento será solicitado en la administración y tendrá una vigencia de 90 días a partir del momento en que se
retiro y firmo. Vencido dicho plazo deberá retirar y firmar el último reglamento con sus modificaciones.
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C.4.4. PLAZO DE EJECUCION DE LAS OBRAS.
El plazo máximo de ejecución de la obra será de 12 meses a partir de la autorización del proyecto.
Transcurrido el año se penalizara por trimestres incrementando el canon de obra consecutivamente.
Resulta así lo siguiente:
9 meses más un trimestre de obra…………….un canon.
9 meses más dos trimestres de obra…………dos cánones.
9 meses más tres trimestres de obra…………tres cánones.
Si por razones de fuerza mayor, y dentro de dicho plazo, el propietario tuviese que parar la obra, deberá
comunicarlo por escrito a la comisión, mencionando las causas y la probable fecha de reinicio. En tal caso deberá
retirar el obrador y todos los materiales que se encuentren en el terreno y mantenerlo con césped cortado
permanentemente. Si no se hiciera lo efectuará la administración con cargo al propietario.
Para dar por finalizada la obra se deberá solicitar una inspección final de la misma.
C.4.5. SUSPENSION DE OBRA.
La comisión de Arquitectura y Urbanismo ordenará la suspensión de toda obra que se construya sin la autorización
correspondiente, se ejecute sin la documentación autorizada o que incumpla los reglamentos vigentes.
Cuando la orden de suspensión no sea acatada, la Comisión formulará la correspondiente denuncia ante la
Municipalidad de Tigre. Sin Perjuicio de ello, la misma impedirá el acceso al ejido del personal afectado y aplicará
las penalidades que al respecto determine este reglamento.
Dichas penalidades serán fijadas por el Consejo de Administración y serán cargadas en el resumen de expensas.
En el caso de detectar una falta al reglamento en vigencia, la administración queda facultada para intimar al
propietario a su retiro o demolición corriendo dichos gastos por cuenta del propietario.
Toda modificación que debiera realizarse para cumplimentar dicho reglamento corre por cuenta exclusiva del
propietario del terreno.
C.4.6. CARTEL DE OBRA.
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En toda obra deberá colocarse a la vista un cartel cuyas medidas serán de máximo de 2 m (dos metros cuadrados)
conteniendo los siguientes datos:
a) Nombre y apellido del director de obra y del conductor, domicilio real, número de matrícula y teléfono de
ambos.
b) Fecha y número de autorización otorgada por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo.
c) Número de expediente por el que la Municipalidad de Tigre otorgó la correspondiente autorización.
d) Número de obra.
C.4.7. CARTELES DE PUBLICIDAD.
- No podrán colocarse carteles de publicidad de ninguna especie.
C.4.8. OBRADOR.
- El obrador deberá construirse respetando los retiros y estará constituido por una casilla y baños para los
obreros con sus puertas ocultas.
- Se ejecutará con materiales en buen estado de uso y sus cerramientos exteriores serán pintados de color
verde oscuro.
- Esta terminantemente prohibido la utilización de los espacios comunes y/o terrenos vecinos para la guarda
o deposito de materiales de construcción. Deberá procurarse el mayor orden y limpieza posible en el
transcurso de las obras.
- No se permitirá la permanencia y/o residencia de serenos en las obras.
- El obrador deberá estar en buenas condiciones hasta la finalización de la obra. El mismo deberá contar con
cerradura y serán responsables el propietario, el director de la obra y el constructor sobre el cerramiento del
mismo fuera de horario de trabajo en obra.
C.4.9. VERIFICACION DEL CUMPLIMIENTO DE LOS RETIROS Y FACTORES DE OCUPACION.
Finalizada la etapa de replanteo se deberá solicitar a la inspección de obra la verificación de los retiros y de los
porcentajes de ocupación aprobados oportunamente.
C.4.10. EJECUCION MANTENIMIENTO Y CUIDADO DE LA OBRA Y DE LAS PARCELAS.
El propietario, el director de obra y el constructor serán responsables solidariamente del cumplimiento de las normas
que fije la Administración del barrio.
Prohibición de abrir accesos.
Los propietarios de unidades ubicadas sobre los limites perimetrales del inmueble, no podrán abrir accesos al
exterior de la fracción, debiendo utilizar los de uso común. Tampoco podrán realizar obras de ningún tipo para
conectarse con redes externas de servicios públicos.
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C.4.11. PLAZOS DE EJECUCION DE LAS OBRAS – SUSPENSIÓN DE OBRAS.
Atento que el incumplimiento de estas normas dispuestas en beneficio común conspira contra el interés general de
los propietarios, se han dispuesto las siguientes consecuencias y sanciones
a) La mora del propietario se producirá de pleno derecho por el solo hecho del incumplimiento.
b) El Consejo de Administración intimará a propietario el incumplimiento de la norma transgredida, dentro del
plazo que en cada caso dicho Consejo fije.
c) Transcurrido el plazo sin haberse cumplido la norma, el Consejo de Administración podrá realizar por si y
por cuenta y cargo del propietario, los actos necesarios para asegurar el cumplimiento de la norma violada.
d) Producida la norma y sin perjuicio del ejercicio de la facultad prevista en el inciso c) precedente el
propietario se hará posible de una multa diaria cuyo informe fijará anualmente el Consejo de Administración,
la que se aplicará desde la fecha de la mora y hasta que esta cese.
e) Sin prejuicio de lo anterior, el consejo podrá formular la correspondiente denuncia y solicitar intervención de
los organismos Municipales, así como también prohibir la continuación de la obra a la urbanización y
cualquier otra medida que tienda directamente a hacer respetar las disposiciones transgredidas.
Trascripción en los títulos: El texto de este Reglamento de Edificación deberá ser ratificado expresamente en todas
las escrituras traslativas de dominio de Unidades Funcionales de este Consorcio, debiendo las adquirentes
manifestar expresamente que se someten a su término y que aceptan que su cumplimiento es condición esencial
para el goce de sus derechos como titulares de dominio.
Modificaciones a estas disposiciones: Además de las disposiciones que la Asamblea de Copropietarios puede
decidir por si misma, la Comisión de Arquitectura y Urbanismo podrá proponer a esta, modificaciones al presente
debidamente fundadas. Dichas modificaciones tendrán vigencia desde la aprobación del consejo de administración
siendo estas ratificadas en la primera asamblea.
C. 4.12. DE LA CONSTRUCCIÓN EN ETAPAS:
Se permitirá la construcción en etapas. La primera etapa de construcción de la obra deberá cubrir un mínimo de 120
metros cuadrados cubiertos. El proyecto a presentarse para ser aprobado por la comisión deberá ser el proyecto
definitivo que respete lo indicado en el punto C.3.2.
C. 4.13. PLANO Y CERTIFICADO FINAL DE OBRA.
El propietario deberá presentar dentro de los 45 días de finalizada la obra el certificado final de obra expedido por la
Municipalidad del Partido de Tigre. Hasta tanto no sea cumplimentado este requisito la obra, a todos los efectos,
será considerada como en ejecución y pendiente de finalización.
La comisión fijará anualmente las penalizaciones a aplicar a quienes no finalicen las obras en los plazos
preestablecidos según disponga la asamblea de propuestas.
C.5 DE LAS AMPLIACIONES Y MODIFICACIONES A LOS PROYECTOS AUTORIZADOS.
Todo proyecto de ampliación a construcciones existente, deberá ser autorizado conforme a lo estipulado
precedentemente para obras nuevas.
Toda modificación del proyecto autorizado deberá someterse al mismo trámite de aprobación original. Se debe
solicitar una copia del reglamento vigente al momento de la presentación de la modificación, entregándose la
documentación de la modificación con dicho reglamento vigente firmado por el proyectista y el propietario.
C.6. DE LAS SERVIDUMBRES.
Se establece una servidumbre permanente, perpetua y gratuita, para el paso de cañerías, cables, conductos y otros
elementos destinados a la instalación de servicios generales tales como agua caliente, cloacas, desagües,
teléfonos, CATV, red eléctrica y gas, plantación de especies, sin ningún motivo de indemnización ni compensación.
La servidumbre podrá afectar hasta una franja de dos metros de los retiros de cada unidad.
Los propietarios de las unidades ubicadas sobre los límites perimetrales del inmueble, deberán permitir la
realización de los actos necesarios para la conservación y mantenimiento del cerco perimetral.
C.7. DE LAS RESPONSABILIDADES.
El propietario es único y exclusivo responsable del cumplimiento de las obligaciones inherentes a la obra que se
realiza en el predio de su propiedad; en particular, obligaciones sociales, fiscales y los seguros de riesgos del
trabajo y responsabilidad a terceros. En relación con cualquier incumplimiento a su respecto, el propietario formula
expresa liberación de responsabilidad a favor del condominio y/o consorcio y de los restantes propietarios y se
compromete a mantenerlos indemnes de cualquier daño que su incumplimiento pudiera causarles.
C.8. NORMA DE APLICACIÓN SUPLETORIA.
En caso de silencio de las presentes normas es de aplicación supletoria todo aquello que este incluido en el código
de Planeamiento de la Municipalidad de Tigre.
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C.9. REGLAMENTO DE USO DEL LAGO.
1. Esta prohibido la utilización de embarcaciones motorizadas o elementos motorizados de cualquier naturaleza en
toda la superficie del lago.
2. Esta prohibido cualquier tipo de desagüe cloacal o de piletas al lago.
3. Esta prohibido el uso de insecticidas o sustancias nocivas en el lago o cerca del mismo. Cualquier acción en
este sentido será realizada por el Consorcio.
4. A los efectos de la utilización exclusiva del lago, se considera la prolongación del lote hasta 10 metros hacia el
centro del lago. Lo que exceda de estos límites será considerado de utilización común de las unidades con
frente al lago.
5. Es obligación de cada unidad el mantenimiento de la costa del lago libre de pastos altos o malezas sobre la
orilla del mismo.
6. Esta permitida la construcción de muelles o amarras de acuerdo con el criterio que fije la comisión de
urbanismo. Se permite expresamente la construcción de muelles o amarras en común entre dos unidades.
C.10. EJECUCION MANTENIMIENTO Y CUIDADO DE LA OBRA Y DE LAS PARCELAS.
El propietario, el director de obra y el constructor serán responsables solidariamente del cumplimiento de las
siguientes normas
a) Acceso a obra
Deberá construirse una planchada o rampa de hormigón, desde la cuneta hasta terminar la línea municipal, de 3,50
mts. de ancho para la descarga de los materiales en obra, previo al comienzo de la construcción de la platea.
b) Limpieza y mantenimiento
Mantener la limpieza de las calles durante la ejecución de obra.
Mantener limpio el terreno de malezas y basura, sea estando baldío, en construcción o con la obra parada, y con el
pasto corto.
Fumigar y desratizar siempre que se solicite, presentando certificado de la empresa que lo realice. El
incumplimiento faculta al Departamento de Obras a realizarlo, los costos serán debitados de las expensas.
No deberán dejarse excavaciones en general ni elementos en condiciones tales que puedan ocasionar accidentes.
En caso de necesidad y por un máximo de 72 hs., la excavación abierta deberá permanecer cercada con elementos
de alta visibilidad y seguridad.
Tacho de residuos reglamentario: el propietario deberá solicitarlo en la Administración.
c) Descarga de materiales y preparación de mezclas:
No descargar materiales, no preparar mezclas fuera de los límites del terreno.
No arrojar tierra, materiales de construcción o desperdicios en las cunetas, estando a su cargo la limpieza de las
mismas en forma inmediata si no se hubiese cumplido esta norma.
d) Horarios y permanencia del personal en obra:
No esta permitido la permanencia del personal de obra dentro del ejido, fuera de los horarios de trabajo
establecidos. Durante dicho horario el personal deberá permanecer dentro de los límites del predio en cuya obra
intervengan. El horario de trabajo será fijado por la Comisión. NO permitir que el personal haga uso de las
instalaciones del barrio.
e) Árboles:
No podar árboles ubicados fuera de los límites del predio del propietario sin autorización expresa de la Comisión. Es
obligatorio colocar una protección en los mismos durante el transcurso de la obra.
No atentar en general contra la flora y la fauna.
En caso de resultar dañados o destruidos los árboles de la vereda, el propietario se deberá hacer cargo de los
gastos de reposición de ejemplares similares.
f) Perros en obra:
NO están permitidos los perros en obra.
g) Cerco:
Las obras en construcción deberán estar totalmente cercadas y con puertas de acceso lo suficientemente seguras
como para impedir el ingreso a las mismas de los niños que viven o concurren al consorcio. Dicho cerco tendrá una
altura de 1,50 mts., y serán ciegos cuando estén próximos a viviendas existentes.
No podrá haber ningún cable eléctrico a menos de un metro de distancia del cerco de obra, así como el tablero
provisorio de obra.
h) Prohibición de abrir accesos:
Los propietarios de unidades ubicadas sobre los limites perimetrales del inmueble, no podrán abrir accesos al
exterior de la fracción, debiendo utilizar los de uso común.
Tampoco podrán realizar obras de ningún tipo para conectarse con redes externas de servicios públicos.
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i) Corte de luz:
Todos los días al retirarse el responsable de obra, deberá bajar la llave térmica del pilar y desenchufar todas las
Listado de Infracciones, Plazos y Multas - Obras Particulares
ITEM INFRACION SOLUCION PLAZO MULTA
Edificación fuera de código Mal / Incorrecto Modificar 48 hs $ 200,00
Cierre de frente Falta / Abierto / Mal estado Realizar / Modificar / Cerrar Directa $ 200,00
Cierres laterales Falta / Incorrecto Modificar / Media sombra 24 hs $ 200,00
Camión en lote vecino Paso / Descarga Materializar Directa $ 200,00
Camión fuera de rampa Ingreso / Descarga Materializar Directa $ 200,00
Conexión eléctrica Falta medidor / Mal estado Tramitar medidor / Arreglar 24 hs $ 200,00
Cierre de fondo (laguna) Falta / Mal estado Realizar / Arreglar 24 hs $ 100,00
Materiales Acopio frente o vecinos Retirar materiales 24 hs $ 250,00
Calle y vereda En mal estado Limpieza 2 hs $ 100,00
Documentación personal Falta / Vencido / Incorrecto Presentar Documentación 48 hs $ 100,00
Obrador/Baño Falta / Pintar / Invade Colocar / Pintar / Modificar 72 hs $ 100,00
Cartel de obra Falta / Incorrecto Colocar / Modificar 48 hs $ 100,00
Cesto de basura Falta / Incorreto Colocar / Modificar 48 hs $ 100,00
Pasto Largo / Descuidado Cortar / Arreglar 48 hs $ 100,00
Árboles Descuidado Modificar 48 hs $ 100,00
maquinas y herramientas.
j) Multas:
Rigen para las infracciones que se detecten y no sean corregidas en el plazo dado. La misma se hará efectiva
dejando al personal de obra fuera de los límites del barrio, permitiendo el ingreso de algún obrero para corregir la
infracción detectada. Vencido el plazo para modificar el incumplimiento se aplicará la multa correspondiente.
El Departamento de Control de Obras posee todas las facultades necesarias para imponer penalidades. Dichas
multas serán fijadas por el Consejo de Administración.
k) Camiones en días de lluvia:
No está permitido el ingreso de camiones con materiales durante los días de lluvia y hasta 24 hs. o 48 hs.
posteriores a la caída de la última lluvia.
En la tabla se describe el ítem de la infracción, indicando el monto y los plazos para su cumplimiento, vencido ese
plazo el monto será debitado en los resúmenes del propietario del lote. El plazo rige a partir de la notificación en
obra del responsable que allí se encuentre, asimismo un duplicado será entregado al arquitecto en la guardia.
La Administración podrá sancionar en cualquier instancia la suspensión de la obra cuando ésta lo considere
necesario notificando la reiteración de una falta. Los descargos serán recibidos hasta 5 días después de realizada
la infracción, los cuales serán evaluados por la Comisión de Arquitectura.
Canón de obra para obras nuevas y refacciones según la siguiente regla:
De 120 metros a 180 metros : $ 60.- por mes.
De 181 metros a 250 metros : $ 80.- por mes.
A partir de 250 metros : $ 110.- por mes.
Piletas : $ 60.- por un mes.
Piletas no declaradas : $ 180.- por un mes.
Una vez finalizada la obra se deberá solicitar ante la Comisión de Arquitectura y Urbanismo el final de obra.
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Sres. Arquitectos / Constructores / Servicios / Propietarios / Empleados
Nota:
Quedan Uds. Debidamente notificados que el consorcio de propietarios Santa Bárbara deslinda responsabilidades
por la falta de herramientas, maquinarias de mano o aquellas de fácil transporte que se hallen en las obras ( casas
no finalizadas ) y desaparezcan de las mismas por causas desconocidas.
Este tipo de elementos pueden fácilmente transportarse por sus propietarios o encargados cada día de trabajo para
su mayor seguridad.
Nota:
Debido a las condiciones climáticas y a la autorización que da el Barrio de Ingresar, aun estando los lotes húmedos,
se hace muy difícil para el personal de mantenimiento la limpieza ya que, posterior a la misma en escasas horas el
Barrio esta nuevamente sucio. Por este motivo le recordamos que es su obligación limpiar el frente de la obra
incluyendo especialmente el asfalto y todo el sector afectado por el movimiento de sus vehículos.
A partir de la fecha se incrementaran las sanciones correspondientes al incumplimiento de lo mencionado. Así
mismo y muy especialmente, aquellas obras que los días viernes no dejen los frentes en condiciones de limpieza y
seguridad con posterioridad a las 17 hs., no podrán ingresar el lunes siguiente o el día hábil en caso de lluvia o
feriado para trabajar.
Aprovechamos la oportunidad para comunicar que, dados los trabajos que se realizan en la calle Austria es vuestra
responsabilidad comunicarse con la Guardia o Administración, con el fin de informarse cual es el acceso habilitado
para el día del ingreso de sus vehículos, especialmente los días lunes.
Nota:
Se recuerda que fuera del horario permitido de trabajo no se otorgara ningún tipo de extensión.
Con respecto a las tareas de hormigonado pedimos especialmente cronogramen con tiempo los arribos de
vehículos para asegurar el egreso dentro de lo permitido.
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PASOS Y NORMAS VIGENTES PARA LAS OBRAS PARTICULARES 01-07-2005
(Vigente hasta el 01-01-06)
1.- SOLICITUD DE PLANCHETA DEL LOTE Y ESTUDIO DE SUELOS GENERALIZADO:
El Propietario podrá solicitar la plancheta del lote a arquitectura@bpsantabarbara.com.ar o a
proyectosb@arnet.com.ar al Departamento de Control de obra del barrio. La plancheta del lote será entregada
en forma impresa y/o en soporte magnético, si así lo deseara el Propietario. También podrá solicitar una
copia del Estudio de Suelos Generalizado.
2.- PRESENTACIÓN DEL PROYECTO PARTICULAR:
- El proyecto se deberá presentar de acuerdo a lo indicado en el Reglamento de Construcción.
- Se deberá adjuntar la plancheta, Reglamento de Construcción, ficha de proyecto y el presente instructivo.
- Toda la documentación deberá estar firmada por el Propietario y el Profesional.
El proyecto será revisado por el Responsable de Control e Inspección de Obras.
3.- AMOJONAMIENTO DEL LOTE:
Se deberá solicitar el amojonamiento del lote. De existir alguna duda por favor remitirse al Departamento de
Control de Obras. Es obligación del Propietario y del Constructor conservar los mojones o estacas. En caso
que durante el desarrollo de las obras sea necesario replantear nuevamente el lote, el costo de dicho
replanteo será con cargo al Propietario.
4.- PRESENTACION DE LISTADO DE PERSONAL:
Previo al comienzo de las obras, se deberá presentar una lista que contenga los siguientes datos:
- Nombre de la empresa constructora y Responsable Técnico de la misma.
- Nombre y apellidos completos del responsable de la conducción de la obra.
- Nombre y apellidos, números de documentos, y números de C.U.I.L. o C.U.I.T. del personal que intervendrá en la
obra.
- Copia de la constancia de inscripción de la empresa constructora en el Registro Nacional de la Industria de la
Construcción con constancia de pago al día del arancel correspondiente.
- Constancia de afiliación a ART de todo el personal de la obra.
5.- OBLIGATORIEDAD DE CONTAR CON SEGURO DE PERSONAL:
No se permitirá el comienzo de la obra hasta tanto se hayan presentado la constancia de cobertura del personal
estable de la misma. Deberá entregarse al Responsable de Control e Inspección de Obras una copia de la póliza de
cobertura y presentarse el original de la póliza.
La cobertura podrá ser a través de una Aseguradora de Riesgos del Trabajo o mediante seguros personales de
accidentes de Compañía de Seguros (AA o AAA - calificación otorgada por la Superintendencia del Seguro). En
éste último caso el monto mínimo por muerte exigido es de $ 210.000 por persona. Incapacidad $ 60.000. Gastos
médicos $ 5.000.
Se deberá contar con un seguro de Responsabilidad Civil, con una vigencia fija de 9 (nueve) meses contados a
partir de la fecha de inicio de obra y cuya cobertura comprenderá:
4. RC Comprensiva: $ 180.000.-
5. RC Carga y Descarga de materiales: $ 180.000.-
6. Sublímite para Bienes bajo Cuidado, Custodia y Control: $ 50.000.-
Los Coasegurados deben ser el Consorcio de Propietarios Barrio Privado Santa Bárbara, Administración Eduardo
Casado Sastre y Asociados S.A. y el Propietario del lote.
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6.- COMIENZO DE LA OBRA:
Para autorizar el comienzo de la obra, el Propietario y el Constructor deberán presentar al Responsable de
Control e Inspección de Obras TODO lo solicitado en el Reglamento de Construcción. El Propietario declara
que conoce y acepta el estado del trámite de subdivisión.
El Dpto. de Control e Inspección de Obras entregará al responsable de la obra o propietario un informe que
habilita el inicio de la construcción.
El Propietario o quien éste designe es responsable por la realización del trámite de registración municipal
de la obra ante la Municipalidad de Tigre.
Para el comienzo de la Obra, es condición imprescindible que el Propietario se encuentre al día con el pago
del lote y de las expensas.
El propietario no podrá iniciar construcción alguna si la presente nota no está debidamente firmada en
poder del FIDUCIARIO y cumplido lo mencionado en el párrafo anterior.
7.- OBRADOR – DEPÓSITO Y BAÑO DEL PERSONAL:
Deberá construirse con materiales en buen estado y tener características aceptables. Deberá estar pintado color
verde oscuro. Todas las puertas deberán tener cerradura o candado. Deberán respetar los retiros mínimos
obligatorios.
Cada obra particular deberá contar con baño químico, no pudiendo conectarse a la red cloacal
Los propietarios de unidades ubicadas sobre los límites perimetrales del predio no podrán abrir accesos desde el
exterior de la fracción. No se permiten perros en las obras.
8.- HABILITACION Y CONECCION DE SERVICIOS:
Agua Potable:
Disponible a partir de la manguera ubicada dentro de la correspondiente caja en la vereda.
El constructor deberá colocar válvula de retención.
Agua de Riego:
Disponible a partir de la manguera ubicada dentro de la correspondiente caja en la vereda.
Electricidad:
Disponible en la parte posterior del pilar de electricidad. El Contratista o Propietario deberá colocar una
llave termo-magnética en la Caja de Cliente. Una vez colocada dicha llave solicitará la habilitación del
servicio en cualquier oficina comercial de Edenor (recomendamos la de Gral. Pacheco – Buenos Aires al
700) adjuntando copia del contrato de fideicomiso del lote, copia de DNI, DDJJ de potencia y $120 en
concepto de garantía. Este trámite puede no ser personal.
Cloaca:
El constructor deberá informar previamente al Responsable de Control e Inspección de Obras sobre la realización
de la conexión.
Disponible a partir de conexión domiciliaria de diámetro 110 mm. ya realizada. Dicha conexión se encuentra ubicada
sobre el mismo lateral del lote en que se encuentra la conexión de agua.
El Propietario deberá conectarse a la misma colocando un ramal de limpieza o cámara de acceso ubicada a
una distancia no mayor a 2 metros de la línea de frente del lote.
Gas:
Se deberá avisar al Responsable de Control e Inspección de Obras en el momento de iniciar la conexión y
se deberán seguir las instrucciones del Ente correspondiente. Cabe aclarar que en la base de la parte
posterior del pilar se encuentra disponible un acceso para la realización de la misma.
9.- HORARIO Y PERMANENCIA DEL PERSONAL DE OBRA:
El horario de trabajo es de lunes a viernes de 8:00 a 17:30 horas. Durante dicho horario deberá permanecer el
personal dentro del lote en cuya Obra intervengan.
No se permite el ingreso de camiones con materiales durante los días sábados. No está permitido el trabajo en
sábados, domingos y feriados.
No está permitida la permanencia de serenos en las obras, fuera del horario de trabajo.
No está permitido al personal de las obras particulares hacer uso de las instalaciones de uso común, ni de los
espejos de agua del barrio.
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10.- INGRESO Y RETIRO DE MATERIALES Y HERRAMIENTAS:
El ingreso o salida de materiales solamente podrá hacerse en el horario de 8 a 17 hs., siempre y cuando haya
personal responsable en la obra, para el recibo o entrega de los mismos. En éste último caso deberá dar su
autorización de salida al encargado de vigilancia.
En el caso que personal de la obra particular deba retirar materiales o herramientas deberá contar con
autorización escrita firmada por el responsable de la obra.
11.- SEGURO DE VEHICULOS:
Para ingresar al barrio los vehículos deberán contar con seguro de Responsabilidad Civil.
12.- CIRCULACIÓN DENTRO DEL BARRIO - VELOCIDAD MÁXIMA – CARGA MÁXIMA:
La circulación peatonal y vehicular, deberá hacerse en todos los casos por los espacios públicos, quedando
prohibido el tránsito por sobre los lotes particulares.
Deberá respetarse la velocidad máxima de 30 km/h y las señales de ordenamiento vial.
El peso y la carga de los camiones deberá respetar además de las normas de Vialidad vigentes las aquellas
impuestas por el consorcio (8 TN por eje dual y 6 TN por eje simple). No se permitirá el ingreso al barrio de los
vehículos que no cumplan dichas normas.
13.- CAMIONES EN DIAS DE LLUVIA:
No está permitido el ingreso de camiones con materiales durante los días de lluvia y hasta 24 hs o 48 hs
posteriores a la caída de la última lluvia.
14.- RAMPA DE ACCESO A LA OBRA:
Previo al inicio de construcción de la vivienda se deberá realizar una entrada con un ancho de vereda no inferior a 4
mts. La misma deberá ser construida con una base de tosca compactada y pavimento de hormigón simple (tipo H-
21) con un espesor mínimo de 0,15 mts.
Es obligatorio para permitir el acceso de camiones con materiales. No deberá obstruir el cordón-cuneta ni el
escurrimiento de las aguas por la misma.
Previo a la ejecución de este ingreso se deberá solicitar instrucciones al Responsable de Control e Inspección de
Obras para verificar la existencia de cámaras de telefonía y cables, que se encuentran enterradas en las veredas a
una profundidad de 0,20 mts.
Se tendrá especial cuidado en no dañar las instalaciones (cables, ductos, cañerías) ubicadas debajo de las veredas
y las bocas de registro cloacales y las arquetas de telefonía y cable ubicadas sobre las veredas.
15.- CARTEL DE OBRA:
Es obligatorio, sus medidas máximas serán de 2 m2., conteniendo los datos especificados en el Reglamento de
Construcción y Urbanización.
16.- ALAMBRADO PERIMETRAL:
Es requisito previo al comienzo de la obra. Antes de comenzar, se le solicitará al alambrador que consulte al
Responsable de Control e Inspección de Obras, para que verifique la correcta ubicación de los mojones.
Los cercos en los límites laterales de las unidades funcionales deberán construirse con alambre tejido romboidal de
2 “ con postes de madera u hormigón cuya altura será de 1.50 metros.
En los lotes Tipo Residencia Unifamiliar es obligatorio por parte del propietario al comenzar la obra, colocar el cerco
definitivo en todos sus laterales, a excepción del frente que deberá cubrirse con cercos de alambre tejido romboidal
de 2 “ de 1.50 m de altura. Una vez finalizada la obra el mismo deberá completar el cierre de frente del lote con
algún elemento que sea permeable a la vista. No opaco
Respecto a los lotes Tipo Residencia Unifamiliar Laguna es obligatorio por parte del propietario al comenzar la obra,
colocar el cerco definitivo en sus laterales, y el frente deberá cubrirse con cercos de alambre tejido romboidal de 2“
de 1 m de altura. El fondo podrá optar por cubrirlos con cercos de alambre, malla metálica o media sombra color
verde. Una vez finalizada la obra el mismo deberá completar el cierre de frente del lote con algún elemento que sea
permeable a la vista. No opaco.
En cualquiera de los 2 tipos de Residencia Unifamiliar es OBLIGATORIO la colocación de media sombra en los
laterales y/o fondo en aquellas obras próximas a lotes con viviendas habitadas.
17.- ACOPIO Y PREPARACIÓN DE MATERIALES:
Está prohibido realizarlo en la vereda o fuera del lote.
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18.- LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO:
Se deberá mantener la limpieza del lote, vereda y calle durante la ejecución de la obra. Los residuos propios de la
obra deberán ser depositados en volquetes por cuenta del propietario.
Los volquetes no podrán permanecer en el Barrio los días sábados, domingos y feriados.
Los provenientes del consumo del personal, deberán ser retirados de la obra por el Constructor.
Se deberá fumigar y desratizar siempre que sea solicitado, presentando certificado de la empresa que lo realice. El
incumplimiento faculta al Departamento de Obras a realizarlo, los costos serán debitados al propietarios de las
expensas.
19.- ÁRBOLES:
Cada Propietario será responsable de los árboles plantados en la vereda debiendo protegerlos con cercos
triangulares de madera. En caso de dañarlos, la reposición de los mismos, incluyendo mano de obra e insumos
utilizados, será realizada por la Administración con cargo al Propietario
.
20.- USO DE LOTE VECINO:
Está prohibido su uso para cualquier destino.
21.- PENALIDADES:
En caso de incumplimiento de las normas o indicaciones, se suspenderá la autorización de la Obra,
prohibiéndose el ingreso al Contratista y a los Proveedores. Vencido el plazo para modificar el
incumplimiento se aplicará una multa correspondiente por semana.
El Departamento de Control de Obras posee todas las facultades necesarias para imponer penalidades.
IMPORTANTE:
SE RECUERDA A TODOS LOS PROPIETARIOS Y CONSTRUCTORES DE OBRAS PARTICULARES QUE EN
TODO MOMENTO SE PRIORIZARA EL CORRECTO DESARROLLO DE LAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA
COMUNES SOBRE LAS OBRAS PARTICULARES.
ES POR ELLO QUE LA ADMINISTRACIÓN DEL BARRIO PODRA DECIDIR SOBRE EL INGRESO O NO DE
VEHÍCULOS Y PERSONAL DE OBRAS PARTICULARES A LOS DISTINTOS SECTORES DEL BARRIO EN EL
CASO EN QUE DICHO INGRESO PUEDA CAUSAR DAÑOS A LAS INSTALACIONES U OBRAS COMUNES.
EN DICHO CASO Y DE SER POSIBLE SE AVISARA A LOS RESPONSABLES DE LAS OBRAS PARTICULARES
CON LA MAYOR ANTICIPACIÓN POSIBLE A FIN DE EVITAR CAUSARLES MAYORES INCONVENIENTES.
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PROPIETARIO CONSTRUCTOR
Nota: se deberá firmar todas las hojas al pie de página por propietario y constructor.
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