Barrio Cerrado “HARAS SANTA MARÍA” Escobar. -
ANTEPROYECTO DE REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN
1.1 Objeto
El presente Reglamento de Construcción rige para toda edificación, ya sea nueva o ampliación,
refacción o modificación de la existente, a realizarse dentro de los Lotes que constituyen el barrio
privado Haras Santa María (en adelante el “Barrio Cerrado”), sito en la localidad de Loma Verde,
Partido de Escobar, Provincia de Buenos Aires y tiene por objeto permitir que el Barrio Cerrado
constituya un todo urbanístico armónico, coherente y estético. A dichos efectos este Reglamento
establece una serie de normas relativas a subdivisión, loteo, usos del suelo, edificación,
mantenimiento y otras.
La normativa contenida en este Reglamento de Construcción obliga y beneficia a todos los
Propietarios, usuarios y ocupantes a cualquier título del Barrio Cerrado. Las restricciones contenidas
en el presente Reglamento de Construcción tienen por objetivo proteger a los Propietarios y asegurar
la valorización de los Lotes del Barrio Cerrado: “Haras Santa María”.
Los visados, aprobaciones, derechos y permisos, que en adelante se enuncian no sustituyen para
ningún efecto las disposiciones de Entidades Nacionales y/o Provinciales y/o Municipales y/o de
Entes Autárquicos, las que deberán cumplirse ineludiblemente.
Quedan solidariamente obligados al cumplimiento del presente Reglamento de Construcción todas las
personas que, bajo cualquier figura o modalidad, encomienden la realización y/o realicen obras en el
Barrio Cerrado, como así también los constructores, contratistas, subcontratistas y demás
profesionales intervinientes en carácter de proyectistas, directores de obra o bajo cualquier otra
condición o carácter.
El presente Reglamento podrá ser modificado por el Directorio de la Administración (en adelante el
"Directorio") cuantas veces lo estime necesario o conveniente, sin derecho a reclamo alguno de
Propietarios o terceros.
1.2 Aprobación
Antes del inicio de cualquier obra, el Propietario deberá presentar los planos, en el formato exigido
por las disposiciones municipales correspondientes, a la Comisión de Arquitectura y Urbanismo del
Barrio Cerrado (la “Comisión”), para su aprobación u observación. El Propietario deberá presentar
luego a las autoridades municipales y demás entidades competentes un plano idéntico al aprobado
por la Comisión, todo ello, conforme al procedimiento que al efecto establezca el Directorio. Toda
modificación de los planos requerirá una nueva aprobación previa de la Comisión.
1.3 La Autoridad
El Directorio hará cumplir el presente Reglamento a través de la Comisión. Las decisiones de la
Comisión serán inapelables, sin perjuicio del derecho del Directorio a reasumir el ejercicio de las
funciones delegadas en la Comisión. La Comisión estará compuesta por un mínimo de tres (3)
miembros y un máximo de cinco (5) miembros, elegidos por el Directorio de acuerdo a lo previsto en
el respectivo Reglamento Interno de Convivencia, los cuales deberán ser arquitectos, ingenieros o
paisajistas.
Antes del inicio de cualquier tarea, obra, construcción, refacción, ampliación o demolición o
unificación de Lotes en el Barrio Cerrado, cambio de color, terminación o textura de las edificaciones,
forestación, deforestación o cualquier otra obra no especificada anteriormente, el Propietario deberá
requerir el previo dictamen de la Comisión, la que deberá pronunciarse aprobando, rechazando o
formulando observaciones a los proyectos respectivos conforme a las normas contenidas en el
presente Reglamento, pudiendo además efectuar recomendaciones respecto a otras materias no
indicadas expresamente en el presente Reglamento. Los árboles plantados en las partes comunes o
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dentro de las parcelas, previamente al otorgamiento de la posesión de estas a los respectivos
Propietarios, se consideran Patrimonio Común y solo por excepción podrán ser cortados o removidos
cuando afecten las nuevas construcciones, debiendo en su caso efectuar la correspondiente solicitud
al respecto al momento de presentar los planos de construcción. El Propietario para materializar dicho
corte o remoción deberá contar en todos los casos y sin excepción con la autorización previa y
expresa por escrito de la Comisión.
La Comisión podrá proponer al Directorio, justificadamente, cambios en la normativa contenida en el
presente Reglamento, siempre que no se altere el espíritu y objetivos básicos indicados en el capítulo
I.
La Comisión estará facultada además para: dictar normas complementarias o instructivos que
permitan una mejor y más eficiente ejecución de las normas del presente Reglamento, así como para
el cumplimiento de sus disposiciones; establecer normas especiales, destinadas a reglamentar
situaciones no previstas, la ejecución de obras menores como canchas deportivas, instalación de
antenas; establecer y /o complementar las normas que regulen los procesos constructivos; y resolver
situaciones especiales que por sus características requieran de un tratamiento o condiciones diversas
a las contenidas en el presente, las que en ningún caso podrán ser contrarias al espíritu y principios
del mismo.
La Comisión aprobará, rechazará u observará los proyectos presentados, supervisará el cumplimiento
del presente Reglamento, supervisará la ejecución de las obras conforme al presente Reglamento y al
proyecto aprobado, aplicará este Reglamento y, en general, cumplirá cuantas otras funciones le
delegue el Directorio sobre las materias correspondientes a su competencia. En los casos de dudosa
interpretación del presente Reglamento, la Comisión dictaminará al respecto, solicitando al Directorio
la resolución definitiva.
1.4 Destino de los Lotes
Los Lotes serán destinados a la construcción de una vivienda unifamiliar, no pudiendo realizarse en
ellos ninguna clase de actividad que desnaturalice el destino exclusivo de casa habitación antes
señalado
1.5 Definiciones
Salvo que se encontraran expresamente definidos en el presente, los términos en mayúsculas
tendrán los significados que figuran a continuación
1.5.1 Altura de Edificación:
Es la altura máxima que podrá tener el volumen edificado dentro de cada Lote, que se medirá desde
el punto medio de la base del pilar eléctrico de servicios domiciliarios, correspondiente al mismo (el
nivel de dicho punto deberá considerarse como igual 0 (cero)), hasta el punto más alto del volumen
incluyendo techumbres y excluyendo sólo chimeneas.
1.5.2 Antejardín
Es una faja de terreno propia de cada Lote o parcela conformada por el espacio ubicado entre la línea
de cierre (LCV), y la línea de Edificación (LE).
1.5.3 Áreas Verdes Comunes y Golf
Son el conjunto de espacios o superficies, destinadas a áreas verdes, jardines, campo de golf y
práctica deportiva entre las líneas de cierre de las propiedades y las vialidades principal o secundaria
que las enfrentan. Son también áreas verdes comunes las plazas al interior de las Comunidades, cul
de sacs y bandejones centrales en las vialidades principal y secundaria.
1.5.4 Comunidades
Es el conjunto o agrupación de Lotes con acceso segregado desde las vías de circulación
principales, que conforman un sector ó barrio interno.
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1.5.5 Distanciamiento Mínimo
Es la separación mínima que debe existir entre el plano exterior más saliente de la edificación y el
deslinde más cercano del Lote donde se realizará la construcción, exceptuando el o los deslindes
contiguos a las Vialidades Principal o Secundaria (que corresponden a Antejardín).
1.5.6 Factor de Ocupación de Suelo – FOS
Es la razón entre la superficie total edificada en planta baja y la superficie del Lote, medida en
proyección horizontal. Para estos efectos, la superficie edificada del 1° piso se determinará por la
proyección vertical de la construcción sobre el terreno excluyendo el 50% (cincuenta por ciento) de la
superficie destinada a la proyección de aleros. Cuando la proyección de los aleros supera una
superficie de 0,50m2, la misma se computa al 100%.
1.5.7 Factor de Ocupación Total - FOT
Es la razón entre la superficie total edificada excluyendo subterráneos (siempre y cuando no sea
superficie habitable) y la superficie del Lote.
1.5.8 Línea de Cierre al Golf. ( LCG )
Es la línea que deslinda cada Lote con el Campo de Golf y Áreas Verdes comunes anexas, definidas
en los planos respectivos.
1.5.9 Línea de Cierre a Vialidades ( LCV )
Es la línea que deslinda cada Lote con la Vialidad Principal o Secundaria y Áreas Verdes comunes
anexas, definida en los planos respectivos.
1.5.10 Línea de Edificación ( LE )
Es el plano vertical más externo del Lote sobre el cual se permite construir o levantar el plano más
saliente de cualquier construcción existente en el Lote.
1.5.11 Lote
Es cada una de las unidades de terreno habitables del Barrio Cerrado, y que provienen del proceso
de subdivisión conforme a la normativa vigente.
1.5.12 Ejes Medianeros
Son las líneas que deslindan cada Lote con los Lotes linderos.
1.5.13 Nivel del Terreno Natural ( NTN )
Es el nivel del suelo antes de haber sido afectado por movimientos de tierra propios de las obras de
edificación, definido como el nivel medio en el frente del Lote o cuando fuera necesario se marcará en
el pilar.
1.5.14 Propietario
Es la persona que ostente el derecho real de dominio de un Lote. En el caso de un Lote de propiedad
del desarrollador o el dueño inicial de la tierra, el término "Propietario" también corresponderá a
aquella persona a quien el desarrollador o el dueño inicial de la tierra, hubieran otorgado la posesión
del mismo. En caso de condominio o existencia de más de un poseedor de un Lote, las obligaciones y
responsabilidades de los Propietarios bajo este Reglamento corresponderán solidariamente a los
condóminos o co-poseedores.
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1.5.15 Rasantes o Tangentes
Son líneas imaginarias que se levantan desde cada punto de los límites medianeros formando un
ángulo con otra línea imaginaria horizontal, perpendicular al respectivo deslinde trazada a partir del
mismo punto en el nivel natural del terreno.
1.5.16 Vialidad Principal
Es el conjunto de espacios o superficies que tiene por objeto dar acceso al Barrio Cerrado desde la
vialidad pública. Su diseño se grafica en el plano de subdivisión. Se entenderá como terreno
constitutivo de la Vialidad Principal la suma de las superficies entre las líneas de cierre de las
propiedades que la enfrentan. Los tramos y los anchos de la Vialidad Principal son los que se indican
en el plano citado.
1.5.17 Vialidad Secundaria
Es el conjunto de espacios o superficies que tiene por objeto dar acceso a los Lotes desde la Vialidad
Principal. Su diseño se grafica en el plano de subdivisión. Se entenderá como terreno constitutivo de
la Vialidad Secundaria la suma de las superficies entre las líneas de cierre de las propiedades que la
enfrentan. Los tramos y los anchos de la red vial secundaria son los que se indican en el plano citado.
1.6 Normativa
1.6.1 Acceso a Lotes
Los Lotes deberán tener su acceso sólo desde la Vialidad Secundaria. Ningún Lote podrá tener
acceso directo desde la Vialidad Principal.
Los Lotes con frente al sector de acceso a Comunidades, deberán someter a la Comisión su proyecto
de construcción con relación al ingreso y salida de vehículos desde y hacia la respectiva Comunidad.
1.6.2 Superficie Mínima
Ningún Lote podrá tener una superficie menor a la actual, indicada en el plano de subdivisión.
La superficie mínima de edificación permitida en el Barrio Cerrado es de 150 m2 cubiertos, es decir,
excluyendo la superficie de las construcciones consideradas como m2 semi-cubiertos.
1.6.3 Uso de Suelo
Las construcciones que se levanten deben asegurar el carácter exclusivamente residencial del Barrio
Cerrado.
En caso que la vivienda contemple más de una edificación, éstas deberán conformar un todo
armónico y unitario.
Los espacios de los Lotes que no queden ocupados por la vivienda deberán ser plantados y
forestados en su totalidad de forma de contribuir al orden estético y agrado del Propietario y sus
vecinos, así como a la belleza, conservación y pureza del medio ambiente.
1.6.4 Agrupamiento
La edificación será aislada, es decir separada de los deslindes del Lote, y deberá emplazarse a una
distancia mayor o igual que la que resulta de aplicar las normas sobre antejardines, distanciamientos
y tangentes. Solo se admitirá una vivienda por Lote.
No se permitirán construcciones atomizadas.
La Comisión rechazará aquellos proyectos que a su juicio representen más de una unidad
habitacional.
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1.6.5 Ocupación de Suelo
El FOS de cada Lote será menor o igual a 0,35 tanto para construcciones en un única planta como
para construcciones de hasta dos plantas, computándose en este valor los m2 cubiertos y
semicubiertos mayores de 0.80 m de anchos y menos de tres lados libres..
Las superficies como solados pavimentados o no, semi-cubiertas como pérgolas con cubierta
traslúcida, quinchos considerados semicubiertos, sombreaderos con cubiertas permeables, no se
considerarán superficies computables para FOS, siempre que no excedan el 10% de la superficie
total del Lote. De lo contrario se le computará la totalidad de la superficie para FOS.
1.6.6 Ocupación Total
El FOT máximo será de 0,50.
Se excluyen los subterráneos, considerando como tales aquellas áreas edificadas cuyo cielo interior
quede a la altura del Nivel Natural del Terreno.
El espacio comprendido en el interior de la techumbre de las construcciones podrá ser destinado a un
espacio tipo mansarda y en este caso la superficie así construida no se computara para él calculo de
FOT. Este espacio deberá cumplir con las normas municipales.
1.6.7 Antejardines
Los Antejardines tendrán un retiro mínimo de 6,00 mts al volumen edificable, la Comisión podrá
aprobar la construcción de un cobertizo para estacionamiento de 2 automóviles superficie 25 m2, del
tipo pérgola plana de madera o metálica, abierta por lo menos tres lados, siempre que sean de
característica acorde con la arquitectura de la vivienda y formen un conjunto armónico con ésta y que
este retirado a un mínimo de 1 mts de la línea de cierre (LCV) y 3.00 del lateral eliminar.
No podrán ubicarse piletas en los Antejardines.
1.6.8 Distanciamiento Mínimo
Toda edificación deberá respetar los siguientes distanciamientos:
El Distanciamiento Mínimo a los medianeros será de 3 mts. Quedan exentos salientes menores a
0.80 de la edificación, tal como, aleros, cornisas, voladizos inaccesibles y molduras.
En todos los Lotes deberá existir un distanciamiento de la línea de fondo de 15 m para planta alta y
12 m para planta baja, destinado a preservar una franja que permita asegurar las vistas desde los
Lotes colindantes. Entre los 15 y 12 mts. de distanciamiento indicado, la construcción en planta baja
deberá respetar una altura máxima de 4,5 mts.
El distanciamiento de la línea de edificación ( LE ) a la línea de propiedad en el frente de los lotes
será de 6 mts. (Antejardín ).
La Comisión podrá, en forma extraordinaria, aprobar distanciamientos menores, cuando la forma del
Lote y la aplicación de los distanciamientos, retiros y otras restricciones que se establecen el presente
Reglamento no permitan el Uso de Suelo indicado en el punto 5 que le corresponda al Lote según su
superficie.
[ Ver Esquema Distanciamientos y Retiros en Anexo I ]
1.6.9 Acercamientos
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente sobre Distanciamiento Mínimo, en la construcción de
sectores de servicio, sin cubierta, cerrados para ocultar la visual exterior de la unidad mediante,
cercos o grupos de arbustos, adecuadamente tratados y de una altura no mayor de 2,0 metros se
permitirá un acercamiento máximo unilateral de 1.00 m. a cualquiera de los deslindes laterales o
medianeros, si no ocupan más de 8 m2.
La Comisión podrá aprobar acercamientos máximos de hasta 1,00 mts. unilateral a cualquiera de los
medianeros para pérgola plana, abierta por tres lados, con una altura total de hasta 2,8 mts,
medidos desde el nivel natural del terreno.
Se reitera que la presente reglamentación es sin perjuicio de los requerimientos municipales en
vigencia.
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En la construcción de piletas se deberá respetar los siguientes distanciamientos mínimos al espejo de
agua: 2,5 m. de medianeros y 5,0 m a fondos de Lote hacia áreas verdes entre Comunidades y
campo de Golf o las Vialidades.
La cantidad de solado para el solarium, no podrá superar el 10 % del Lote de lo contrario se le
computará el total de semi-cubierto para FOT.
En el caso de unificación o agrupamiento de dos o más Lotes, el acercamiento máximo de la
construcción principal será de 4,50 mts.
1.6.10 Altura de edificación
Las viviendas podrán tener un máximo de dos pisos más el espacio interior de la techumbre.
La altura máxima de cualquier edificación o instalación no podrá superar los nueve metros ( 9 mts.).
La altura máxima sobre el retiro lateral será de 6.50 mts con galibo a 45º medidos desde el punto
medio de la base del pilar eléctrico de servicios domiciliarios correspondiente al Lote respectivo.
[ Ver Esquema de Alturas de Edificación en Anexo I ]
1.6.11 Tendidos, Acometidas, Medidores y Empalmes
Todas las redes de tendidos eléctricos, de corrientes débiles u otros existentes o por extender en el
Lote serán subterráneas, no contemplándose ni permitiéndose ningún tendido aéreo.
Asimismo, todas las acometidas eléctricas, de corrientes débiles u otras, desde el medidor o
empalmes en la Línea de Cierre hasta la edificación serán subterráneas.
1.6.12 Niveles Del Terreno
La evacuación de aguas de lluvia del interior de los Lotes, obligatoriamente, deberá efectuarse hacia
la calle debiéndose usar canaletas de recolección de agua que la lleve a la cuneta siempre y cuando
la pendiente lo permita, en su defecto, deberá desaguar hacia áreas comunes, previa autorización de
la Comisión, nunca sobre un Lote vecino.
Queda permitido elevar el nivel máximo del terreno de cada Lote hasta 0.50m por sobre el punto
medio de la base del pilar eléctrico de servicios domiciliarios correspondiente al mismo. Se deberán
tomar los recaudos necesarios a fin de no modificar los drenajes naturales de agua desde y hacia
todos los Lotes linderos.
Los cambios de nivel del terreno, producto de la solución particular de aguas de lluvia no modificará la
altura máxima de construcción, que se referirá siempre al el punto medio de la base del pilar eléctrico
de servicios domiciliarios correspondiente al Lote.
En caso que se efectué un cambio de nivel del terreno no se podrá elevar la vivienda (nivel de piso
terminado) más de 0.50 m tomados respecto del nivel de el punto medio de la base del pilar eléctrico
de servicios domiciliarios correspondiente al Lote.
1.6.13 Jardines
En los jardines no se podrá plantar árboles, arbustos, ni sembrar pastos que produzcan efectos
dañinos a los jardines vecinos, Áreas Verdes comunes o Campo de Golf. La Comisión confeccionará
una lista de las especies arbóreas, arbustivas y pastos cuya plantación y sembrado quedan
prohibidas por razones estéticas o de sanidad vegetal.
Se deberá presentar un plano esquemático al profesional que designe la Comisión a los efectos de la
previa aprobación del proyecto de parquización y/ o transplantes de especies existentes.
1.6.14 Viviendas Prefabricadas
No se podrá someter a la consideración de la Comisión proyectos sobre la base de viviendas
prefabricadas o que incluyan construcciones industrializadas de cualquier tipo, sin que previamente
hayan sido sometidas a su consideración y aprobados por ella, los elementos básicos, la morfología y
apariencia estética final del sistema constructivo.
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A la Comisión le corresponderá interpretar si corresponde o no al estándar del Barrio Cerrado, y en
consecuencia aprobar o rechazar el tipo de construcción.
1.6.15 Quinchos
No se permitirá la construcción de parrillas, quinchos y/o dependencias hasta no iniciar la
construcción de la vivienda. Para la construcción de los mismos rigen las disposiciones enunciadas
para toda la edificación en este Reglamento. No está permitida la construcción de quinchos de paja.
No se aprobarán quinchos que tengan las características de vivienda o que puedan ser utilizados
como taller.
Asimismo, los quinchos y dependencias computarán para los cálculos de los factores de ocupación
según lo indicado en los puntos 5 y 6 anteriores. La Comisión rechazará aquellos proyectos que, a su
juicio, configuren más de una unidad habitacional.
1.6.16 Piletas
La ubicación de las piletas deberá respetar los retiros establecidos en el presente Reglamento, es
decir, se deberá respetar los siguientes distanciamientos mínimos al espejo de agua: 2,5 m. de
medianeros y 5,0 m a fondos de Lote hacia áreas verdes entre Comunidades y campo de Golf o las
Vialidades.
El cercado de las piletas es obligatorio, con una altura mínima de 90 cm.
No se permitirá el llenado de las piletas, ni el riego con el agua de la red externa que abastece al
Lote. Es obligatoria la ejecución de una perforación y la colocación de una bomba sumergible para
esos fines; dicha perforación deberá ser ejecutada hasta la napa freática, exclusivamente.
Los solarios tendrán un distanciamiento mínimo de 2 mts a los ejes medianeros.
Las bombas y filtros deberán respetar un distanciamiento mínimo de 2.50 a los laterales y 0.50 a la
línea de fondo.
Las perforaciones deberán ser ejecutadas por alguna de las empresas aprobadas por la Comisión
con el fin de proteger las napas del Barrio Cerrado.
1.6.17 Guarda Coches
Se preverá un lugar de estacionamiento para visitas dentro del lote. Podrá estar ubicado e invadir el
retiro lateral, únicamente con el solado. Superficie permitida 12.5 m2
Queda expresamente prohibido el estacionamiento de vehículos sobre la Vialidad Principal.
1.6.18 Otros Elementos Exteriores
Los equipos de aire acondicionado, grupos electrógenos, y otros elementos que provoquen ruidos,
serán colocados exclusivamente en el retiro lateral, adosados a la construcción principal; únicamente
en planta baja. Altura máxima permitida 0.60 mts; distanciamiento mínimo al eje lateral 2.50 mts Se
cubrirán con pantallas acústicas y/o sistemas de absorción de ruidos y preservando así mismo las
visuales.
Igualmente los caniles, pajareras y otros recintos destinados a albergar animales deberán ubicarse
considerando el bienestar de los vecinos, atendiendo al ruido y olores que puedan producir, previo
visto bueno de la Comisión
1.6.19 Pilares de Servicio
Cada pilar destinado al alojamiento de medidores de agua, gas y electricidad, servirá a dos Lotes. La
construcción de estos elementos deberá ajustarse estrictamente al diseño y ubicación indicado por la
Comisión.
Nichos de Gas: Se construirán según croquis anexo.
1.6.20 Tanques de Agua
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Toda vivienda deberá incluir un tanque de 1.500.lts. para el almacenamiento de agua, el cual podrá
ser subterráneo o elevado, en cuyo caso deberá quedar incluido en la techumbre. No se aceptarán
estanques elevados independientes ni sobresalientes de la techumbre con excepción a aquellos que
conformen un todo armónico y sean morfológicamente acordes con el proyecto.
1.6.21 Desagües Pluviales
En ningún caso se permitirá que los desagües pluviales de los lotes, afecten en su escurrimiento a los
Lotes vecinos.
1.6.22 Canchas de Tenis u otros deportes
Las canchas de tenis u otros deportes sólo podrán construirse en Lotes adyacentes a cada
propiedad. Serán materia de un proyecto especial, que deberá ser sometido a consideración de la
Comisión, deberán cumplir con las mismas restricciones que las construcciones en lo referente a
retiros, deberán considerar la forestación de cercos y no podrán contar con iluminación artificial.
No podrán ser de polvo de ladrillo, arcilla, etc.
La Comisión podrá no autorizar la construcción de estos elementos en caso que en su opinión no sea
favorable y/o exista oposición de parte de los vecinos.
1.6.23 Antenas
No se aceptará la instalación de antenas de telecomunicaciones o similares. Las antenas receptoras
de TV y/o FM (parabólicas u otras) deberán quedar incluidas dentro del ámbito de la techumbre y/o
adosadas a la chimenea y/o terraza en su caso, de modo que no se perfilen fuera del ámbito de
ésta/s, debiendo estar indicada la ubicación de aquellas, en el plano de construcción sometido a
aprobación de la Comisión, conforme lo dispuesto en el presente Reglamento.
1.6.24 Iluminación Exterior
La iluminación exterior de las viviendas y jardines no podrá en ningún caso afectar los Lotes vecinos.
La Comisión podrá ordenar el retiro de luminarias o incluso de un sistema de iluminación completo.
1.7 Normas Relativas a Elementos de Morfología Arquitectónica
Para lograr los objetivos de coherencia y armonía arquitectónica señalados como objetivo del
presente Reglamento, cualquiera sea el estilo arquitectónico que se utilice, los elementos de
edificación que más presencia visual ofrecen, deberán ser homogéneos con el objeto de integrar y no
resaltar las edificaciones respecto al paisaje. Dichos elementos son: las cubiertas de techumbre, el
color de los muros y los cierres que enfrentan Vialidades y los laterales de Antejardín.
Para lo anterior se define lo siguiente:
1.7.1 Cubiertas y Techados
Se autorizará todo tipo de materiales de cubierta, excepto para pendientes mayores al 2%, en cuyo
caso quedan prohibidos los siguientes materiales: fiero galvanizado liso, ondulado o acanalado sin
tratamientos de prepintado, aluminio; asbesto cemento, cartón embreado y membrana plástica.
Los cobertizos, cubiertas de sombreados o pérgolas podrán ser cubiertos con enredaderas o lonas,
con pendiente máxima de 2% u otras cubiertas planas no a la vista.
1.7.2 Colores De Paramentos Verticales Exteriores y Techumbres
Los muros, pilares y demás paramentos verticales de fachada y otros elementos revocados o de
hormigón, elementos metálicos, etc. deberán pintarse de colores suaves o pastel, aplicando
tonalidades de gamas ladrillo, beige, ocres, gris verde, blanco atenuado, excluyéndose los colores
violentos y los ácidos primarios o puros.
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Los muros y paramentos de ladrillo, piedra u otro material natural se dejarán preferentemente en su
color y aspecto natural.
La pintura de cubiertas en todos los casos deberá ser no reflectante, de color neutro, y consistente
con el resto de la construcción.
1.7.3 Cercos
Deberán cumplir las siguientes normas generales las que se complementarán con instructivos y
planos de detalle proporcionados por la Comisión:
Los cierres de Lotes entre sí en el sector correspondiente al Antejardín podrán estar conformados por
cercos vivos o serán libres.
La/s pileta/s en todos los casos deberá ser cercada con una altura mínima de 0,90mts..
Los cercos respecto a la Vialidad Principal y Áreas Verdes Públicas tendrán una altura de 1.50 mts.
1.7.4 Vegetación
Las especies de vegetación, en especial, la de cercos deberá ajustarse a las indicadas por la
reglamentación que apruebe al respecto la Comisión.
Respecto a las especies a plantar en el interior de los Lotes, la Comisión deberá pronunciarse cuando
se trate de especies exóticas o de gran tamaño o que puedan afectar Lotes vecinos.
La altura de los cercos vivos entre Lotes deberá controlarse mediante poda con el objetivo que no
sobrepase los 2,5 mts de altura.
1.7.5 Otros
Todos los elementos antes mencionados, referentes a morfología arquitectónica, deberán estar
especificados y detallados en los proyectos que los Propietarios presenten a aprobación de la
Comisión conforme a las normas que se señalan más adelante.
1.8 Servidumbre
Se establece sobre todos y cada uno de los Lotes una servidumbre permanente, perpetua y gratuita,
para el paso de cañerías, cables, conductos y otros elementos destinados a la instalación de servicios
generales tales como agua corriente, cloacas, teléfonos, red eléctrica y gas, sin ningún tipo de
indemnización o compensación.
La servidumbre afectará el primer metro del retiro del fondo, toda una franja del retiro lateral de un
metro a lo largo de ambos medianeros y una franja de un metro del frente de los Lotes.
En las escrituras traslativas de dominio de los Lotes y en todos los instrumentos por los cuales se
constituyan o transfieran derechos reales sobre los Lotes deberá dejarse constancia de la
constitución de esta servidumbre.
1.9 Permisos
El Propietario deberá solicitar permiso a la Comisión para unificar Lotes, construir, refaccionar,
ampliar, demoler, reemplazar materiales de frentes o techos, realizar movimientos de tierra, forestar y
cualquier otra construcción u obra no especificada anteriormente. En el caso de unificaciones de
Lotes deberá requerirse además el previo permiso del Directorio. No se permitirá el ingreso de
personal o materiales al ejido, sin haberse obtenido el correspondiente permiso de obra.
La Comisión podrá establecer tasas y/o derechos de construcción, cuando lo considere necesario.
Estas tasas o derechos deberán tener relación con los gastos que el Barrio Cerrado deba enfrentar
por el estudio y aprobación del proyecto y supervisión de los trabajos.
Tabla de canon de obra según m2 a construir.
Obras de 150 a 250 m2: $ 125
Obras de 250 o más m2: $ 150
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A fin de que los planos puedan ser considerados por la Comisión para su aprobación, el Propietario
presentará con la firma de un profesional (Arquitecto o Ingeniero) la siguiente documentación por
duplicado:
A. Implantación.
B. Plantas
C. Vistas
D. Vista pintada o croquis color.
E. Cortes.
F. Plano de cubiertas.
G. Plano de piscina.
H. Superficies ( f.o.s. y f.o.t. )
I. Detalle de cercos.
J. Baño químico, obrador y rampa de acceso.
K. Plancheta del lote
L. Reglamento vigente.
M. Escritura
N. Plano municipal
O. Plano de escurrimiento y desagües pluviales.
P. Plano de estructuras.
Q. Ficha de presentación
R. Libre deuda de expensas.
Se deberá indicar nombre del Propietario y del profesional con sus firmas respectivas,
La presentación de la mencionada documentación no implica permiso de iniciación de obra.
La Comisión expedirá la aprobación de planos y el permiso de obra en un plazo de 15 días contados
a partir de la presentación de la totalidad de la documentación requerida. Tal plazo podrá prorrogarse
por 10 días más en los casos en que la Comisión lo considere necesario. De no cumplir el Propietario
en la presentación con las normas exigidas, se le informará para su corrección, corriendo a partir de
su devolución un nuevo plazo de 15 días. Aprobadas las mismas se continuará la tramitación en
forma normal.
La aprobación de los planos por parte de la Comisión no convalida las transgresiones al Reglamento,
salvo las autorizaciones expresas otorgadas por la Comisión y ratificadas por el Directorio.
La tala de árboles (aún los plantados por el Propietario) deberá ser expresamente autorizada por la
Comisión de Espacios Verdes. El Propietario deberá proponer y realizar a su costo una forestación
alternativa de calidad similar o superior a la existente.
La Comisión rechazará aquellos proyectos que a su juicio configuren más de una unidad de vivienda.
Veredas-Rampa de acceso vehicular a cada lote: Las veredas se encuentran dentro del área
considerada común. Por pasar debajo de las mismas cañerías, cables, conductos y otros elementos
destinados a la instalación de servicios generales tales como agua corriente, cloacas, teléfonos, red
eléctrica y gas, el Nivel de Terreno Natural no podrá ser modificado bajo ningún aspecto.
Sólo para el caso de la construcción de rampas de acceso vehicular de cada Lote en particular, podrá
modificarse el nivel de terreno natural de las veredas, según las especificaciones del croquis descripto
en Anexo III), en el cual el descenso del nivel de las mismas alcanza los 0,11 mts. En su punto de
descenso máximo.
IMPORTANTE: La restricción planteada precedentemente en el presente artículo responde, no
solamente a motivos estéticos y de armonía del emprendimiento, sino también por motivos de
seguridad, dado que uno de los servicios subterráneos tendido debajo de la vereda es la red eléctrica
de media y baja tensión, cuyo contacto con algún tipo de elemento o herramienta que a su vez
estuviera en contacto con una persona, producto del incumplimiento de lo enunciado en el presente
artículo, podría generar graves lesiones a dicha persona, hasta incluso la muerte.
El Propietario, el director de obra y todos lo contratistas que trabajen en la obra estarán
solidariamente obligados a mantener indemnes al propietario inicial de la tierra: Haras Los Cerros
S.A.; CEDISA Compañía de Emprendimientos y Desarrollos Inmobiliarios S.A. y/o sus continuadores,
a quienes ejerzan la Dirección de Obra y Gerenciamiento de Obra del Barrio Cerrado, al Directorio y/o
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al Administrador y a sus respectivos accionistas, directores y funcionarios, frente a cualquier
accidente derivado del incumplimiento de lo estipulado en el presente artículo
1.10 Inicio, Plazo de Ejecución de las Obras y Otros
Previamente a la presentación de los planos, el Propietario solicitará a la Comisión la hoja de
amojonamiento y se informara sobre los servicios domiciliarios.
Aprobados los planos, el Propietario podrá comenzar la obra para lo cual deberá solicitar y convenir
con las empresas prestatarias el suministro de servicios (EDENOR S.A., Gas Natural Ban S.A.).
Para la instalación del medidor de electricidad se deberá colocar el número de expediente y una
térmica en el pilar correspondiente. Asimismo, el Propietario deberá colocar un cartel de obra con
indicación del profesional responsable y del número de expediente del plano aprobado.
El plazo máximo autorizado de iniciación de las construcciones es de 180 días corridos contados
desde la fecha de aprobación del proyecto por la Comisión, vencido dicho plazo el Propietario deberá
efectuar nuevamente las presentaciones exigidas por el presente Reglamento.
Horario de obra: lunes a viernes de 8:00 a 17.00 horas.
El plazo estimado para la finalización de las construcciones es de 365 días corridos contados desde
la fecha de inicio de obra.
Tabla de penalidades según la duración de la obra:
De 1 a 12 meses: 1 canon mensual.
De 12 a 18 meses: 2 cánones mensuales.
De 18 a 24 meses: 3 cánones mensuales.
De 24 o más: 4 cánones mensuales.
La Comisión dará intervención al Directorio y suspenderá toda obra que se ejecute sin tener
concedido el permiso, o la que teniéndolo no se ejecute de acuerdo con los documentos aprobados.
Cuando no se acate la orden de suspensión, la Comisión hará la denuncia formal, con los
fundamentos del caso, al Directorio. El Directorio se reserva el derecho de aplicar las penalidades
indicadas en el punto 1.13 de este Reglamento y recurrir a las acciones legales correspondientes.
En el caso que se encuentren obras paralizadas por más de 60 (sesentas) días corridos consecutivos
o alternadamente, en forma acumulada por más de 90 (noventa) días corridos, la Comisión deberá
requerir un informe al Propietario del respectivo Lote. Dicho informe, que deberá ser firmado por el
profesional actuante, se referirá al cumplimiento del plan de avance de la obra. Si la obra fuere
discontinuada, la Comisión deberá informar de ello al Directorio, para la aplicación de las sanciones
que correspondan.
Durante el transcurso de la obra los Propietarios deberán mantener la misma limpia y desmalezado el
Lote. Si se hiciera efectiva la paralización de la obra con causa justificada, se deberá demoler el
obrador, retirar todos los materiales que se encuentren en el Lote y mantenerlo con césped cortado
permanentemente. Si no lo hiciera el Propietario, lo efectuará el Directorio con cargo al Propietario del
respectivo Lote.
A los efectos de los plazos de duración de la obra, durante la paralización de la misma, el Propietario
del Lote deberá comunicar a la Comisión la fecha prevista para la continuación de los trabajos.
Toda modificación al proyecto aprobado, ya sea antes y/o durante la ejecución de obra, deberá ser
elevada con los mismos requisitos de los puntos precedentes a la Comisión para su consideración y
aprobación, no pudiendo realizarse modificación alguna sobre lo aprobado mientras no se conceda la
mencionada autorización, hasta cuya emisión se procederá a la paralización de la obra.
El profesional actuante deberá solicitar a la Comisión la aprobación del replanteo de la construcción
incluyendo las obras complementarias.
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1.11 Obras en Construcción
Se establecen las siguientes normas básicas para las obras de construcción, sin perjuicio de las que
pueda establecer el Directorio, con el objeto de resguardar la seguridad y el confort de los habitantes
del Barrio Cerrado y el personal que participa en las obras.
1.11.1 Construcción y Materiales
Sólo se permiten las construcciones de primera calidad con materiales tradicionales.
No se permitirá el almacenamiento o acopio de materiales, en Lotes que no cuenten con permiso de
iniciar obras.
1.11.2 Ingreso de Materiales
El ingreso de materiales no podrá hacerse en camiones de más de 5.000 Kg. (cinco mil kilogramos)
por eje. El ingreso de camiones se suspenderá los días de lluvia y dentro de las 48 horas posteriores
a la finalización de la misma. La Comisión podrá prorrogar el plazo anterior cuando las condiciones
del terreno así lo exijan.
No se podrá acceder a las obras con vehículos a través de Lotes vecinos y/o linderos, ni tampoco por
el alambrado perimetral, salvo expresa autorización o indicación de la Comisión.
Está prohibida la carga o descarga de materiales y el estacionamiento de los vehículos de carga
sobre las calles del Barrio Cerrado.
Esta prohibido ingresar al Barrio Cerrado con un camión de más de 8 m de largo total. El material no
puede sobresalir del plano de la caja del camión y deberá estar cubierto con una lona.
1.11.3 Personal de la Obra
El personal de la obra no podrá permanecer en ningún caso de noche ni los días sábado ni domingo
dentro del Barrio cerrado ni del Lote.
Como condición previa para cualquier trabajo en el Lote, el Propietario elevará a la o a quien esta
designe los siguientes datos de toda persona que fuera a ingresar al Barrio Cerrado con motivo o en
oportunidad de la construcción: nombre y apellido completo y tipo y número de documento, número
de CUIL, seguro de responsabilidad civil por los trabajos a ser realizados en el Lote; seguro de
responsabilidad civil de los vehículos que ingresen al Barrio cerrado. Todos los seguros deberán ser
con una compañía de primer nivel y un monto a satisfacción del directorio, debiéndose exhibir las
pólizas y entregarse copia de las mismas a la comisión; en caso contrario, el Directorio podrá, a su
exclusivo criterio, contratar los seguros por cuenta y cargo del propietario.
Asimismo, nombre y apellido completo o razón social de las empresas contratistas empleadores;
número de CUIT; copia de la constancia de inscripción del empleador en el Registro Nacional de la
Industria de la Construcción, con la constancia de pago al día del arancel correspondiente; constancia
de pago de los aportes y contribuciones al Sistema Nacional de Seguridad Social y Obras Sociales
(Formulario F.931, o el que lo reemplace); constancia de afiliación a una ART (aseguradora de
riesgos del trabajo) con la constancia de pago al día de las primas correspondientes y el Certificado
de aviso de iniciación de obra ante la ART; seguro de responsabilidad civil por los trabajos a ser
ejecutados en el Lote; seguro de responsabilidad civil de los vehículos que ingresen al Barrio
Cerrado. Todos los seguros deberán contratarse con una compañía de primer nivel y por un monto a
satisfacción del Directorio, debiéndose exhibir las pólizas y entregarse una copia de las mismas a la
Comisión; en caso contrario, el Directorio podrá, a su exclusivo criterio, contratar los seguros por
cuenta y cargo del Propietario.
Respecto de los contratistas unipersonales se deberá presentar una constancia de la, CUIT, y un
seguro contra accidentes que abarque incapacidad total, parcial y muerte, por un monto de
$180.000.= (pesos ciento ochenta mil).
Para los estudios de suelos se presentará a la Comisión una lista con los nombres de las personas a
ingresar al Barrio Cerrado.
No se permitirá el ingreso al Barrio Cerrado de ningún personal o vehículo respecto del cual no se
hubieran cumplido las exigencias anteriores.
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El personal de seguridad del Barrio Cerrado queda facultado para verificar la corrección de los datos
proporcionados y solicitar las correspondientes identificaciones, así como para prohibir el ingreso del
personal de obra que, a su juicio, no cumpla con las exigencias antes indicadas o no resulte
conveniente.
1.11.4 Seguridad de Obra
Cuando, por la naturaleza de los trabajos, se efectúen excavaciones de profundidades mayores que
las utilizadas para la cimentación, el responsable deberá tomar medidas de seguridad para evitar
accidentes. Al finalizar cada jornada laboral se procederá a cubrir con tablones, maderas, chapas,
etc., la excavación que se estuviere realizando, y a dejar convenientemente señalizada la misma.
El personal de obra no podrá permanecer en ningún caso de noche, ni fin de semana, ni feriado.
No se podrá acceder a las obras con vehículos a través de Lotes vecinos y/o linderos, ni tampoco por
el alambrado perimetral, salvo expresa autorización de la Administración.
Serán responsables solidariamente el Propietario, director de obra y constructor por el cumplimiento
de las siguientes obligaciones, durante la ejecución de la obra.
Mantener la limpieza de las calles y predios linderos.
Impedir que el personal de obra ingrese en las instalaciones comunes del Barrio
Cerrado.
Impedir que se descarguen materiales o preparen mezclas fuera de los límites
propios del terreno en el que se construye.
Informar a la Comisión luego de hacer el replanteo para poder verificar los retiros
reglamentarios y antes de techar la tangente.
Cerramiento del Lote durante la ejecución de la obra: cerramiento perimetral
completo, de acuerdo al respectivo amojonamiento liberando un 1,5 m del frente
del Lote, conformado el tejido romboidal definitivo altura 1.50 mts de 2” y sobre
la misma se instalará media sombra color verde. Dicho cerramiento deberá
mantenerse en perfecto estado de conservación durante todo el plazo que
demande la obra, con previa autorización de la Comisión.
Asimismo, el Propietario del Lote en el que desarrollen las obras, así como el director de obra y el
constructor serán solidariamente responsables por todo daño o perjuicio causado a terceros o al
Barrio Cerrado con motivo o en ocasión de las obras, aún cuando hubiera mediado autorización de la
Comisión y/o el Directorio.
1.11.5 Responsabilidad
El Propietario, el director de obra y todos los contratistas que trabajen en la obra estarán
solidariamente obligados a mantener indemnes al propietario inicial de la tierra: Haras Los Cerros
S.A.; CEDISA Compañía de Emprendimientos y Desarrollos Inmobiliarios S.A. y/o sus continuadoras,
a quienes ejerzan la Dirección de Obra y Gerenciamiento de Obra del Barrio Cerrado y al
Administrador y a sus respectivos accionistas, directores y funcionarios, frente a cualquier y todo
reclamo, acción, juicio o procedimiento, de cualquier tipo o naturaleza, que (i) el personal ocupado en
la obra pueda realizar con motivo, como consecuencia o en ocasión de su trabajo en las obras, ya
sea por pago de jornales o sueldo, aportes, contribuciones a fondos de desempleo, pago de primas
de seguro de riesgos del trabajo, beneficios, viáticos, gastos de viaje o comida, indemnizaciones o
cualquier otra causa o concepto de la índole que fuera; (ii) terceros, sean o no Propietarios o
poseedores de Lotes en el Barrio Cerrado, puedan efectuar como consecuencia de daños, perjuicios,
molestias o perturbaciones que los mismos aleguen sufrir con motivo, como consecuencia o en
ocasión de la obra en curso de ejecución.
1.11.6 Obrador
El obrador deberá construirse íntegramente dentro del Lote respetando los retiros reglamentarios y
estará constituido por una casilla de un piso y baños químicos para obreros, con sus puertas ocultas.
Se prohíben los pozos absorbentes.
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Se ejecutará con materiales en buen estado de uso; sus cerramientos exteriores serán pintados de
color verde oscuro y deberá mantenerse en buenas condiciones hasta la finalización de la obra.
Está terminantemente prohibido tener perros en los obradores.
1.11.7 Otros
Está prohibida la utilización de los espacios comunes y/o Lotes vecinos para la guarda o deposito de
materiales de construcción. Deberá procurarse el mayor orden y limpieza posible durante el
transcurso de las obras.
Previo a la iniciación de la obra, el Propietario deberá realizar un cerco perimetral del Lote según lo
indicado en el punto 1.11.4 del presente Reglamento.
Sólo podrán colocarse carteles de obra en el frente, mientras dure la ejecución de la misma, siendo
su tamaño máximo de 2 m2. El cartel deberá contener: nombre del director de obra, su número de
matrícula, su domicilio legal, y el número de expediente de los planos Municipales.
Todo daño causado en las aceras, cordones, cercos y en general sobre toda la infraestructura
común del Barrio Cerrado, deberá ser reparado por el Propietario de la obra y/o con cargo al mismo,
conforme a los estándares de calidad de las obras de urbanización. Una vez terminadas las obras en
los sectores comunes, deberá solicitarse la recepción de las mismas a la Comisión.
1.12 Lotes Sin Construcciones
Hasta tanto se realice la construcción en el Lote, la Administración realizará el mantenimiento de
limpieza, desmalezado y corte de pasto de los Lotes no construidos, con cargo por expensas al/los
propietario/s de los mismos.
1.13 Penalidades
En caso de transgresiones al presente Reglamento por parte del Propietario, contratista, personal de
obras, proveedores, etc., la Comisión informará al Directorio que podrá aplicar las siguientes
penalidades:
a) Multa de dos a cinco veces las expensas comunes que correspondan abonar
mensualmente por el Lote en el que se cometiera la infracción.
b) Paralización de obra.
c) Retiro de materiales depositados en la vía de circulación o en Lotes vecinos (transcurrido el
plazo de intimación), siendo los gastos directos e indirectos que ello ocasione por cuenta del
Propietario infractor.
d) Prohibición de acceso al personal que cometa la infracción.
e) Podrá fijarse una expensa adicional por obra paralizada según decisión del Directorio.
f) Demolición de las obras ejecutadas en infracción.
El Directorio o la Comisión podrán suspender toda obra o tarea que se construya o realice sin tener
concedido el permiso correspondiente, o las que teniéndolo no se ejecuten de acuerdo a los
documentos aprobados.
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2 ANEXOS y DIAGRAMAS
2.1 Anexo I
Esquema Distanciamientos y Retiros
Retiro de 6 m para antejardín.
Retiro de laterales 3 m.
Retiro de fondo para planta alta 15 m.
Retiro de fondo para planta baja 12 m (no deberá superar los 4,50 m de altura).
Retiro de pileta 5 m de fondo lindero a espacio público y 2.5 m de medianeros (estas medidas se
toman a pelo de agua).
Retiro de solarios 2 metros.
El área edificable es la silueta que se conforma con los retiros reglamentarios.
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Esquema Alturas de Edificación
2.2 ANEXO II
2.2.1 Procedimiento para la aprobación de un proyecto.
Se entregará la carpeta de proyecto en un sobre en la Administración de Haras Santa María en
horario a convenir. Contactos:
arquitectura@harassantamaria.com.ar
La presentación de la mencionada documentación, no implica permiso de iniciación de obra.
El Directorio expedirá la aprobación de planos y el permiso de obra en un plazo de 15 días corridos a
partir de la fecha de presentación.
La aprobación final de los planos se hará previa aprobación del barrio sobre los planos a presentar al
municipio.
No se podrá iniciar una obra sin aprobación municipal.
El Directorio expedirá la aprobación de planos y el permiso de obra en un plazo de 15 días corridos a
partir de la fecha de presentación.
En caso de rechazo del proyecto, el Propietario del lote podrá apelar lo resuelto, dirigiéndose por
escrito al Directorio del Administrador adjuntando nuevos antecedentes.
El Directorio responderá por escrito en un plazo no mayor a 15 (quince) días corridos. Esta resolución
no será apelable.
16
En aquellos casos en que, previo a la elaboración de proyecto, surjan dudas de interpretación del
reglamento y se quisiera consultar, se deberá hacer por escrito presentando la siguiente
documentación:
a) Una carta explicativa del problema, indicando las restricciones del reglamento que
motivan la consulta, especificando las cláusulas involucradas.
b) Anteproyecto esquemático que incluya:
Implantación de la vivienda en el terreno
Planta por cada nivel a construir.
Vistas que ayuden a la comprensión del problema.
c) Las condiciones y plazos de respuesta serán los mismos que los de aprobación del
proyecto.
2.2.2 Pasos a seguir en el momento de iniciar la obra
Se deberá presentar la fotocopia de la escritura antes de iniciar la obra
Como condición previa a cualquier trabajo en el lote el propietario elevará a la Comisión un seguro de
Responsabilidad Civil (Contra terceros) sobre la construcción, por los trabajos a efectuar en el Barrio
Haras Santa María con un monto mínimo de $ XXX (a definir).
Enviando cada vez que ingresa nuevo personal una lista con:
Nombre y Apellido;
Tipo y número de documento
Para mantener un registro y control de las personas que ingresan al barrio.
Recordar que diariamente el personal debe presentar documento de identidad original (no fotocopia).
Para hacer un estudio de suelo, el arquitecto o el propietario deberán enviar 24hs. antes únicamente
una lista de las personas que ingresen al barrio.
Recomendamos que antes de construir se verifique las medidas del lote, y se compruebe que
verifiquen con las medidas del plano de amojonamiento entregado por el Administrador.
Nivel de Terreno Natural: La Comisión fijará el nivel del terreno natural y este será marcado en el
pilar.
La media sombra de las obras será colocada en todo el perímetro del lote, dejando en el frente 1.50
de retiro respecto de Línea Municipal o más si fuera necesario de modo de proteger los árboles.
Luego de replantear se deberá informar a la Comisión (Administrador) con el fin de controlar los
retiros reglamentarios y más adelante las tangentes, altura de techos y pileta.
Los servicios de electricidad y gas se deberán tramitar en:
Electricidad:
Edenor (Escobar)
Tel : .....
Para pedir el trámite deberán presentar la escritura, el DNI del propietario.
Colocar el número de expediente en el pilar y colocar una térmica antes de la inspección de
EDENOR para que no les sea rechazado el trámite. (Este trámite tarda aproximadamente 15 días.)
Gas:
Deberán respetar el esquema entregado por la Comisión.
La empresa responsable es GAS NATURAL BAN S.A. ( Gas Natural)
Tel: .....
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Los servicios pasan todos por el frente del lote, con excepción de la cloaca que pasa por el fondo. (Se
deberá consultar a la Administración - Comisión de arquitectura por donde proyectar la cloaca).
La tapada mínima es de 0,80. Si llegaran a necesitar mas pendiente deberán presentar el plano de la
instalación cloacal y un corte para así poder avisarles hasta que tapada pueden llegar.
Los servicios pasan todos por el frente del lote.
No será permitido en ningún caso utilizar perforaciones de agua para la obra.
2.2.3 Recomendaciones Técnicas para conexiones domiciliarias de Aguas y Cloacas
2.2.3.1 RED DE AGUA POTABLE – RECOMENDACIONES TECNICAS
Conexión Domiciliaria:
Las parcelas cuentan con las conexiones domiciliarias ya
realizadas. Sin embargo el instalador sanitario de la obra
particular deberá completar la instalación incluyendo el
niple distanciador correspondiente apto para ser
reemplazado por el medidor y procederá a amurar la caja
plástica en hormigón de acuerdo al croquis siguiente. De
ésta forma en el caso en que la Administración comience a
colocar medidores simplemente se reemplazará el niple con
sus acoples roscados por el medidor correspondiente.
Recomendaciones generales:
- El servicio de suministro de agua al barrio y por consiguiente el suministro del barrio al
propietario, no contempla ni garantiza el suministro de “agua a presión”. Es por ello que los
propietarios deberán instalar un tanque cisterna enterrado cercano a la línea de frente del lote.
- Entre los sistemas que se recomiendan para la distribución de agua dentro de la casa pueden
mencionarse, entre otros, el de tanque elevado con bomba elevadora, tanque hidroneumático con
bomba, etc. Cabe mencionar que éste último tiene como desventaja que ante un corte en el
suministro de electricidad, la vivienda puede quedarse sin agua aún estando llena la cisterna.
- No está permitido el uso de bombas succionando directamente de la red de agua del barrio
(chupadoras).
- Se recomienda realizar un control periódico de las instalaciones internas de cada vivienda y de la
red del barrio, minimizando la posibilidad de fugas visibles o semi-visibles. Es conveniente reparar
éstas pérdidas antes que pagar por agua no usada.
Cómo detectar fugas
1. Asegúrese de que todas las canillas estén cerradas.
2. Fíjese si, luego de un tiempo prudencial, se enciende automáticamente el
sistema de bombeo que posea la vivienda (bomba elevadora a tanque
elevado o bomba con hidroneumático):
• Si se enciende significa que está entrando agua a la casa y, por lo tanto, es
posible que haya alguna pérdida visible (canillas o inodoros goteando) o no
visible. Si la pérdida no es visible, haga revisar las cañerías de su domicilio
para detectarla.
• Si los equipos de bombeo se mantienen apagados significa que no ingresa
agua al inmueble, lo cual indica pocas posibilidades de existencia de fugas.
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- Se recomienda controlar las situaciones de derroche. Tenga en cuenta los siguientes datos:
Consumos domésticos:
Canilla goteando 46 litros/día
Depósito de inodoro con deficiencia en flotante 4.500 litros/día
Tanque de reserva con deficiencia en flotante 2.600 litros/día
Lavarropas 100 litros /ciclo
Baño de inmersión 150 litros
Lavado de auto mediano 500 litros
Una ducha 80 litros
Cada descarga de inodoro 20 litros/vez
Consumos familiares: (estimados según cantidad de personas)
Consumo por grupo familiar:
Pers. que lo Promedio (litros por
Mínimo (litros por día)
integran día)
Una 480 720
Dos 730 1.100
Tres 900 1.350
Cuatro 1.000 1.500
Cinco 1.200 1.800
Seis 1.350 2.100
Reserva de agua:
Las normas vigentes exigen al usuario una reserva de capacidad suficiente para 24 hs. de consumo.
Según las Normas para Instalaciones Sanitarias Domésticas e Industriales de Obras Sanitarias de la
Nación (1987)
o Volumen de reserva básico (total): 600 litros para la unidad de vivienda básica (baño
principal, baño de servicio, pileta de cocina, pileta de lavar y pileta lavacopas).
o Agregado por baño adicional: 250 litros.
o Agregado por lavatorio, pileta de cocina o de lavar adicional: 100 litros.
Según las recomendaciones de Aguas Argentinas:
o 250 litros por persona (no incluye riego ni piletas de natación).
De acuerdo a las normas de Obras Sanitarias de la Nación, en el caso que la instalación sea del tipo:
Tanque de bombeo (cisterna bajo nivel) + bomba elevadora + tanque elevado, la reserva puede
repartirse entre ambos tanques con ciertos mínimos. Sin embargo es siempre recomendable que toda
la reserva se garantice con la capacidad del tanque de bombeo (cisterna bajo nivel).
En el caso que la instalación sea con tanque hidroneumático u otro sistema de bombeo directo, el
tanque de bombeo (cisterna bajo nivel) deberá tener por sí sola la capacidad equivalente a la reserva
total.
Un tanque limpio le asegura la calidad del agua que llega a su casa. Tenga en cuenta que cada
seis meses es la frecuencia ideal para la limpieza de su tanque de agua.
19
Notas generales:
En caso que exista algún inconveniente en el suministro de agua potable a los propietarios, rogamos
canalizar los reclamos a la Administración, quién, previo control de que no se trate de una falla o
problema en las instalaciones comunes del barrio o en las instalaciones internas de la vivienda del
propietario, analizará el comportamiento de la red.
Ante la falta de agua.
En caso de falta de agua en la vivienda:
1.- Constate que haya agua en la cisterna de reserva. En caso que la misma
tenga agua, el problema puede estar en sus instalaciones de bombeo al
tanque elevado o en el sistema hidroneumático de su vivienda.
2.- En caso que la cisterna esté vacía, verifique que no haya quedado trabado
el flotante que habilita el ingreso de agua a la cisterna.
3.- En caso que el flotante funcione correctamente y no ingrese agua,
verifique que se encuentre abierta la válvula de bronce ubicada en la caja
frente a su lote.
PARA EL CASO QUE NINGUNO DE ESTOS PUNTOS HAYA SUBSANADO EL PROBLEMA
REALICE EL CORRESPONDIENTE RECLAMO A LA ADMINISTRACIÓN DEL BARRIO.
Tomemos conciencia,
cuidemos el uso del agua
2.2.3.2 RED DE DESAGÜES CLOACALES – RECOMENDACIONES TECNICAS
Conexión Domiciliaria:
La parcela cuentan con la conexión domiciliaria ya realizada en cañería de P.V.C. Diámetro 110 mm..
Para su ubicación se deberá contactar a la Administración
quien indicará al instalador particular el lugar donde
realizar el sondeo para ubicar la conexión.
El instalador sanitarista o plomero de la obra particular
NO DEBERÁ BAJO NINGUN CONCEPTO, realizar
pozos en la vereda sin autorización previa de la
Administración. Es importante recordar que existen en
la vereda otros servicios que conllevan riesgo en caso
de rotura (electricidad, gas natural, agua, agua de
riego, alumbrado, etc.)
Al realizarse la conexión al servicio se DEBERA INCLUIR la construcción en lugar accesible, de una
boca de acceso o ramal para limpieza, del tipo del indicado en el croquis adjunto o similar. La función
de ésta boca de acceso es contar con un punto de acometida a la conexión domiciliaria para limpieza
en el caso de notar el propietario algún inconveniente con el funcionamiento de la cloaca.
Por otra parte se recomienda que la instalación interna de cloacas cumpla con lo establecido en las
Normas de Obras Sanitarias de la Nación respecto a Instalaciones Sanitarias Domiciliarias del año
1987, en particular respecto a cámaras o bocas de inspección.
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Notas generales:
1.- LA RESPONSABILIDAD POR LAS INSTALACIONES INTERNAS (DESDE LA LINEA DE FRENTE
HACIA EL INTERIOR DEL LOTE) ES EXCLUSIVA DEL PROPIETARIO DEL LOTE. La
responsabilidad del barrio alcanza a las cañerías colectoras y a las conexiones domiciliarias HASTA
LA LINEA DE FRENTE.
2.- No está permitido el vuelco de aguas de lluvia a la red cloacal. El vuelco de dichas aguas
pluviales debe ser realizado al cordón cuneta o a la laguna (para los lotes con fondo a laguna).
Tampoco está permitido el vuelco a la red cloacal de aguas de vaciado de pileta.
3.- Se recomienda realizar un control periódico de las instalaciones internas de cada vivienda y de la
conexión domiciliaria.
Para evitar taponamientos cloacales
• Es indispensable no arrojar al sistema elementos sólidos que provoquen taponamientos en las
instalaciones, dado que las conexiones están diseñadas y construidas para permitir sólo el paso de
líquidos o materias degradables.
No deben ser arrojados a los conductos cloacales:
• Trapos, medias de mujer, pañales, algodones, vasos y envases plásticos o de cartón.
• Materiales granulados: piedra, arena, plásticos.
• Productos solidificados como grasas y aceites comestibles, aceites lubricantes y pinturas.
• Materiales no degradables a corto plazo como maderas y cartones.
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El sistema sólo admite líquidos provenientes de sanitarios, del lavado de ropa, de
limpieza.
Ante un problema de taponamiento:
1.- Vierta agua en el ramal de limpieza cercano a la línea de frente. En caso que el agua corra
sin inconvenientes ello indica que el posible taponamiento se encuentra en las instalaciones
internas de la casa.
2.- En caso que al volcar agua en la boca de acceso o cámara de inspección el agua no corra
libremente, realice el correspondiente reclamo a la Administración del Barrio.
NOTA IMPORTANTE: La presente redacción del Reglamento de Construcción del Barrio
Cerrado “Haras Santa María”, tal como se indica en su encabezamiento, constituye un
Anteproyecto que representa substancialmente las normas constructivas que regirán el
funcionamiento del Barrio Cerrado, sin perjuicio de ello, este Anteproyecto quedará sujeto a
las modificaciones y/o adecuaciones que impongan las normas aplicables, la realidad
imperante y su viabilidad a la fecha de otorgamiento de la posesión de los Lotes
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