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									不動產投資&不動產證券化

  成功大學企管研究所
      楊澤泉 2008/03/24


                       1
 NEWS 0   房地產喊多 選後至少漲3成
 【聯合晚報╱記者游智文、黃朗倩/台北報導】 2008.03.23



總統大選馬蕭大勝,房地產業者全面喊多,顏炳立認為
選後豪宅、辦公室至少漲3成,短期台北豪宅就會出現一
坪200萬元;趙滕雄說,如果政策落實,三年漲一倍;賴
正鎰表示,上百兆銀彈將搶進台灣;彭培業則預言,國
內房地產市場將出現「突破天花板」效應,不再受框架
限制。
戴德梁行總經理顏炳立過去一向看空多於看多,但昨晚
在確定選舉結果後,他說,外資看好、台商回流,有錢
人傾巢而出,原先傳出一坪要開130萬元的信義計劃區預
售案「太子V8」,他估計將開到180萬元,本來說要開
出一坪180萬元的「中泰賓館案」,開價將破200萬元。
不過他對郊區住宅仍相當保留,倒是前陣子哀鴻遍野的
店面市場,他相信選後很快就會回到原來價格。


                                    2
 豪宅搶手 看屋人潮暴增兩倍 王莫昀/台北報導
 中國時報 2008.03.24


  總統大選後,不少兼程回台投票的台商,見面第一句話,就是
「你買房子了嗎?」,炒熱預售案周末買氣。 (方濬哲攝)
  大選結束,政治不確定因素消除;由於馬英九勝選,被認為對經
濟較有利,且兩岸可望進一步開放,讓許多民眾趁著昨日休假,「放
膽」購屋,下手投資,看屋人潮大增。根據永慶房屋調查,周日全台
平均看屋人潮較上周增加兩成,部分豪宅案場更被民眾擠爆,看屋量
較立委選後更熱,較上周多出一、二倍。
  眼見人潮一波波擁進,在台中巿預售案場「極光計畫」坐鎮的鄉
林建設董事長賴正鎰興奮地說,「現在覺得連呼吸的空氣都是甜的!」
  高雄福懋建設總經理涂耀斌說,旗下位於高雄巿民權路一豪宅案,
選後看屋人潮激增,較立委選後隔天的看屋量足足多出一倍,單周成
交總額已創下高雄巿預售案的成交記錄。
  根據永慶房仲集團統計,大選結果揭曉後,昨日整體帶看量比上
周日增加二成多,其中台商與華僑身分的,便佔整體二成五,甚至有
豪宅案,來看屋民眾十位有四位是台商或是華僑。
  台北位於承德路上的豪宅案夆典「克里翁」,內部銷售人員指出,
近來華僑、台商回台購屋數量大增,已成為豪宅巿場主要客群。
 華僑台商出手快 半小時敲豪宅

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  NEWS 1   次級房貸風暴 Subprime Loans

次級房貸 Subprime Loans
2007 Subprime mortgage financial crisis
次級房貸風暴波及 英國北岩銀行擠兌

世界各國對次貸的因應對策




                                      4
北市新天價!國華人壽大樓每坪600萬標出         中
時2007.10.17

  國華人壽位於台北市中山北路的大樓今(十七)
  日上午公開進行標售,吸引三十六組國、內外法
  人領取標單,結果由台灣人壽以總價53.7億元、
  高出低標三成的價格得標,而此每坪單價六百萬
  元的拍賣價,不但創下台北市商三用地新天價,
  亦為台北市土地天價。
  此次領取標單的法人,涵蓋國內外壽險公司、建
  設開發商、國外私募基金公司甚至飯店業者。得
  標的台灣人壽看中這棟大樓,主要是因為國華人
  壽中山北路大樓的土地面積近900坪、建物面積
  6664坪、地上十樓、地下三樓,緊鄰中山北路晶
  華酒店商圈、LV、 GUCCI等世界頂級精品旗艦
  店。台灣人壽表示,該大樓地點適中,本次得標
  將做為台灣人壽企業總部大樓。
                         5
 國華人壽大樓每坪600萬標出
台灣人壽表示,由於業務擴展快速,目前位於許昌街的總
公司大樓早已不敷使用,因此投標國華人壽大樓。同時,
台灣人壽認為巴洛克式的大樓外觀深具特色,做為企業總
部相當適宜,並未有拆除重建之計劃。台北市商辦大樓行
情持續上漲,國華人壽大樓位於頂級區段,具有國際級商
業大樓的標準,將有助於提昇台灣人壽整體企業形象並可
發揮其邊際效益。
台北市精華土地稀少性,各家建商無不大舉搶地卡位。目
前中山北路一段已有興富發「紀汎希」建案,每坪地價為
413萬,而遠雄建設以每坪380萬元買下中山北路二段的富
都飯店,準備改建豪宅推案,此次,台壽人壽以每坪600
萬元取得國華人壽大樓,遠高於宏盛、亞昕以每坪410萬
元,取得南京東路六福皇宮對面,以及皇翔以每坪388萬
元,所取得承德路台汽北站,兩者的土地價格。


                          6
NEWS 1   ING安泰買敏盛醫院大樓再回租
   ING安泰人壽昨(十七)日以三十億元的價格買
   下桃園敏盛醫院大樓,並開亞洲醫療大樓「售後
   租回」的先例。此案不但刷新ING安泰人壽歷年
   收購整棟不動產成交金額紀錄,更開啟醫療產業
   活化資產的新模式。工商時報 2007.04.18
   敏盛出售醫院大樓給ING安泰人壽後,將繼續承
   租達二十年,係亞洲醫療大樓「售後租回」首例。
   對ING安泰人壽而言,每年租金報酬率高達七%、
   遠高於台北市A辦大樓的四%至六%;對敏盛來
   說,處分掉非核心事業的不動產,更可以降低負
   債比、活化閒置資產,將資金投入研發或拓展本
   業核心事業之用,可說是「雙贏」之舉。
                           7
 ING安泰買敏盛醫院大樓再回租
敏盛醫院是一棟地下七層、地上二十二層大
樓,總樓地板面積為二.三八三二萬坪,平
均每建坪以十三、四萬元成交。
收益型不動產投資均須具備幾個基本條件
1.合理價格、
2.產權單純的全棟或大面積不動產、
3.有穩定或可預期的租金收益、
4.低度市場風險、
5.優良承租戶
6.完善物業管理。
                 8
     壹、不動產投資的六個W
•   是什麼(What)
•   為什麼(Why)
•   如何(How)
•   何處(Where)
•   何時(When)
•   誰(Who)

以圖表示之



                   9
  貳、不動產投資
一、所謂「不動產」,一般係指「土地及附
 著於土地上的改良物」。
二、不動產的特性
  1.區位固定性
    2.異質性
    3.耐久性
    4.昂貴性
    5.不可分割性
    6.交易權利化
    7.投資與消費雙重性

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三、不動產市場特性

 1.易形成次級市場
  2.私下交易資訊不易公開
  3.市場的供給調整緩慢
  4.市場的需求調整緩慢
  5.易受政府決策限制
  6.具有下濾性(Filtering)
  7.不動產景氣循環與房價有滯延關係
圖1:不動產投資參與者之關係圖
圖2:不動產投資決策圖

                       11
   四、不動產業
1.不動產開發(development)
2.不動產仲介與銷售(brokerage and sales)
3.不動產租賃(leasehold)
4.不動產相關服務:如顧問(consultant)、估
  價(appraising)、管理(management)
  與抵押融資(mortgage)。




                             12
     五、不動產與其他投資工具的比較
     短期理財工具
1. 活期存款與定期存款
2. 貨幣市場工具
(國庫券,銀行承兌匯票,可轉讓定存單,商業本票,附買回協定)
3. 貨幣市場基金
     長期投資工具
1.   債券
2.   股票
3.   共同基金
4.   投資型保險
5.   儲蓄型保險
6.   期貨
7.   選擇權與其他衍生性金融商品
8.   不動產
                            13
U.S. Investable Capital Market with Real Estate Components
  Broken Out. (Source: Based on Miles & Tolleson 1997)




                     Private Debt
                          9%
                                          Stocks
                                           26%



          Bonds
           24%

                                                   REIT Equity
                                                       0%
                                                   Agricultural/Timberl
                                                           ands
Private Commercial
             CMBS                                           2%
     Mortgages
        2%     1%                                Commercial Real
                 RMBS
                                                  Estate Equity
                  6%                House Equity
             Private Residential                       7%
                 Mortgages             17%
                     6%



                                                                          14
Real estate asset classes are:
Private Commercial Mortgages (2%)
CMBS (1%)
RMBS (6%)
Private Residential Mortgages (6%)
House Equity (17%)
Commercial Real Estate Equity (7%)
Agricultural/Timberlands (2%)
REITs (0.5%)
                                     15
   參、證券化的種類
  定義:證券化是將一群具有價值的資產匯集起
  來,透過發行機構,發行標準化、單位化的受
  益憑證給投資人,投資人對標的資產所產生的
  現金流量具有求償權。

我國為金融資產證券化及不動產證券化二種:

1. 金融資產證券化
   抵押貸款證券化(mortgage-backed securities)
   其他資產證券化(asset-backed securities)
2. 不動產證券化
   資產信託(land trust)
   投資信託(real estate investment trusts, REITs)

                                                16
  資產證券化
 「金融資產證券化」係指,銀行等金融機構或一般企業
透過特殊目的機構(可分為公司型態或信託型態)之創設
及其隔離風險之功能,從其持有之各種資產如住宅貸款、
信用卡應收帳款等,篩選出未來產生現金流量、信用品質
易於預測、具有標準特性(例如類似的期限、利率、債務
人屬性等)之資產作為基礎或擔保,經由信用增強及信用
評等機制之搭配,將該等資產重新組群包裝成為單位化、
小額化之證券型式,向投資人銷售之過程。
 「不動產證券化」係指將投資人與其所投資的不動產間
的法律關係,由直接持有不動產所有權的物權關係,轉變
為持有表彰經濟效益的有價證券。意即將不動產由原先僵
固性之資產型態轉化為流動性之有價證券型態。目前我國
不動產證券化制度,分為「資產運用型」(即先發行證券募
集資金再投資不動產)之「不動產投資信託」制度,以及
「資產流動型」(即先將不動產信託再據以發行證券募集資
金)之「不動產資產信託」制度兩種。       17
 不動產證券化
不動產證券化」係指將投資人與其所投資的不動
產間的法律關係,由直接持有不動產所有權的物
權關係,轉變為持有表彰經濟效益的有價證券。
意即將不動產由原先僵固性之資產型態轉化為流
動性之有價證券型態。

目前我國不動產證券化制度,分為「資產運用型」
(即先發行證券募集資金再投資不動產)之「不動
產投資信託」制度,以及「資產流動型」(即先將
不動產信託再據以發行證券募集資金)之「不動產
資產信託」制度兩種。


                    18
 不動產投資信託vs不動產資產信託
「不動產投資信託」主要係參考美國REITs 之模式,由
受託機構向投資人募集資金而成立不動產投資信託基金後,
用以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券
或其他主管機關核准投資之標的,並發行不動產投資信託
受益證券,以表彰投資人對於信託財產之權益,不動產投
資信託投資所得之利益則由全體受益人依不動產投資信託
契約約定共享。
「不動產資產信託」則主要是參考日本模式之「資產流動
化法」制度,由委託人將其所持有之不動產或不動產相關
權利信託予受託機構後,以所信託之不動產或不動產相關
權利為標的發行不動產資產信託受益證券予投資人,受託
人並依不動產資產信託契約自行或委託不動產開發或管理
機構進行不動產之開發、管理或處分,受益人則依不動產
資產信託契約約定享有不動產資產信託之信託利益。



                        19
 不動產證券化之效益
對不動產所有者
 提高不動產之流動性
 降低持有風險及財務負擔
 增加籌措資金管道
 有效開發利用不動產

對不動產與金融環境
 提高整體不動產市場效率
 提升環境品質
 擴大資本市場規模
 促進金融商品多元化

對投資人
 增加新種金融商品,以小額資金參與大面積且金額龐大之
 不動產投資
 流動性高
 風險性低且收益良好

                         20
 不動產證券化之影響
對不動產市場而言
 活絡商業不動產市場
 減少住宅市場之假性需求
 抑制不動產價格大幅波動
 直接由資本市場募集資金
 健全交易市場
對金融市場而言
 增加金融市場深度及廣度
 增加投資人投資工具




               21
              不動產投資信託流程圖
                             信用評等機構
                                                  證券市場

                                      受益人會議
                        會計師
                        專業估價者
     主管機關
                        承銷商                       投資人
                                      信託監察人
                        律師
1.申請募集或    2.主管機關核
私募受益證券     准或申報生效                    8.召集受益人會議、     上
                              7.信用評等 執行受益人會議決議      市
     受託機構         3.收取價款




                                                    (
                                     及代為訴訟          櫃
     (信託業)




                                                    )
                  4.發行受益證券                          買
  5.基金投資                                            賣
  運用及收取
  投資收益                          委任管理不動產
                                                  投資人

                                不動產管理機構
                  其他主
   不動產     不動產、
                  管機關
   相關有     不動產相
                  核准投        建築開發業   建築經理業
   價證券     關權利
                  資標的        營造業     不動產租賃業

             6.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人
                                                    22
                不動產資產信託流程圖
                             信用增強或評等機構
                                                    證券市場

                                       受益人會議
                        會計師
                        專業估價者
     主管機關               承銷商                         投資人
                        律師             信託監察人
1.申請募集或     2.主管機關核
私募受益證券      准或申報生效             4.信用增強 11.召集受益人會議、     上
                               或信用評等 執行受益人會議決議        市
     受託機構           5.收取價款




                                                      (
                                      及代為訴訟           櫃
     (信託業)




                                                      )
                    6.發行受益證券                          買
                                                      賣
3.訂定契約    9.收取不動產收益
及不動產信                                               投資人
託移轉
          7.給付出售受
          益證券價款                  8.委任管理不動產

     委託人
                                 不動產管理機構
   (不動產業主)


               10.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人
                                                      23
  國內不動產證券化之業務概況


 案名      專業估價機構        安排銀行       受託機構
IBM大樓   仲量聯行   中華徵信   台灣工銀 & SG   北商銀
 特力       中華徵信           台證        台新
 宏泰     仲量聯行   戴德梁行    DB & 群益    北商銀
 新光     仲量聯行   戴德梁行    台灣工銀        土銀
 遠雄      中聯    戴德梁行    台灣工銀        土銀
全坤興業     遠見    戴德梁行    富邦證券       富邦銀行
富邦一號    仲量聯行   戴德梁行    富邦證券        土銀
                                        24
台灣REIT




         25
  台灣REITs概況
歷史概況-
 2003年-不動產證券化條例通過,開啟了台灣不動產證券
 化時代。
 2005年3月-
 1.富邦R1,第一檔公開募集REITs:認購金額逼近300億。
 2.標的物-富邦人壽大樓、富邦中山大樓、天母富邦大樓。
 2005年10月-
 1.國泰R1,引爆500億資金瘋狂搶購,每年分配的現金股
 息採用6%分離課稅,不用併入個人綜合所得計算。
 2.標的物-喜來登飯店、中華大樓、西門大樓。



                             26
REITs 迄今累計八檔:

新光一號(01003T):兆豐商銀(上市)
國泰R2(01007T):兆豐商銀(上市)
駿馬R1(01008T):兆豐商銀(上市)
富邦R1(01001T):土地銀行(上市)
國泰R1(01002T):土地銀行(上市)
富邦R2(01004T):土地銀行(上市)
基泰之星(01006T):土地銀行(上櫃)
三鼎(01008T):台新銀行(上市)

                        27
  富邦一號發行架構簡圖 2005.3.10掛牌上市

富邦建設    法人投資人    個人投資人


                  投資     收益分配

           信
  受託機構     託
                       富邦一號               銷售機構
 台灣土地銀行         不動產投資信託基金                 富邦證卷等
                         購買     營運收入
選任&監督
                                初始投資標的
 不動產管理機構
                                •富邦人壽大樓
   富邦建築        •投資/處分
                                •富邦中山大樓
               •營運/管理
                                •天母富邦大樓

                                                  28
 國泰一號發行架構簡圖                             2005.10.3 掛牌上市




國泰人壽    法人投資人     個人投資人

                  投資      收益分配

           信
  受託機構     託
                       國泰一號                 銷售機構
 台灣土地銀行         不動產投資信託基金                   國泰證券等
                         購買      營運收入
選任&監督
                               初始投資標的
 不動產管理機構
                              • 喜來登飯 店
   國泰建築        •投資/處分
                              • 台 北 西 門大樓
               •營運/管理
                              • 台北中華 大 樓

                                                     29
  新光一號發行架構簡圖                           2005.12.26掛牌上市




新光人壽 法人投資人      個人投資人

                  投資     收益分配

           信
  受託機構     託
                       新光一號                銷售機構
 中國國際商銀         不動產投資信託基金                 新壽證券等
                         購買     營運收入
選任&監督
                                初始投資標的
 不動產管理機構
                              •新 光 天 母 傑仕堡
   新昕國際        •投資/處分
                              •新光國際商業大樓
               •營運/管理
                              • 台證金融大樓
                              •台南新光三越百貨
                                                   30
       國內三家REITs概況比較


               富邦一號          國泰一號          新光一號
       最高       58.3億        139.3億         113億
募集
總額     最低       45億          111.5億         85億

 認購金額           300億         490億           226億

 基金型態           封閉型          封閉型            封閉型

        長   twA-(中華信用)    twA-(中華信用)    twAA(中華信用)
 信用     期   A2.tw(穆迪信用)                 Aa2.tw(穆迪信用)
 評比
(穩定)    短   twA-2(中華信用)   twA-2(中華信用)   twA-1(中華信用)
        期   TW-2(穆迪信用)                  TW-1(穆迪信用)


                                                   31
   初始投資標比較~富邦一號


          富邦人壽大樓      富邦中山大樓      天母富邦大樓

  型態      商業辦公大樓      商業辦公大樓      集合住宅大樓
辦公室承租面積    6118.59坪   1852.30坪    1003.49坪
 主要承租人    富邦人壽、富邦證    荷商全球人壽      外國駐台機構
          券、富邦投信、富
          邦投顧、富邦銀行
  商圈       敦北敦南區        西區          天母
          核心商業區、      次要商業區、      高級住宅區、
  區位       台北首屈一      日商公司集聚     多外籍人士居住、
          指的辦公商圈                  生活機能完整
          一般事務所、金融    金融保險業、
 主要用途     分支機構、金融保     一般事務所       集合住宅
           險業、餐飲業

                                          32
      初始投資標比較~國泰一號


          喜來登飯店        台北西門大樓      台北中華大樓

          國際觀光飯店        百貨商場      賣場及商業辦公大
 型態
                                    樓
承租面積      24964.97坪    6628.06坪    5407.99坪
        寒舍餐旅管理顧問公司    誠品股份有限公司 美陞興業有限公
                               司、國泰世華銀
主要承租人
                               行、國泰世記產物
                               保險
 商圈        站前商圈        西門町商圈       西門町商圈
        以台北車站為中心,聚    台北市主要商業中心之一,以零售、餐
        集多家銀行總部、政府    飲、服飾及視聽娛樂為主要商業活動
 區位
        機關,為台北最主要之
        商圈
主要用途    餐飲、客房、精品商店     商場、餐廳       商場、餐廳
                                              33
       初始投資標比較~新光一號
       新光天母傑仕堡     新光國際商業大樓     台證金融大樓     台南新光三越百貨
型態     商場及商務出租      商業辦公使用      商業辦公混        百貨商場
         住宅大樓                   和使用大樓
建物面積    16075.3坪     3573.52坪   2759.51坪    17164.91坪
主要承租   商場:誠品       台新銀行、104資    泰商泰國航      新光三越百貨股份
 人     商務住宅:摩托     訊科技股份有限公     空國際有限      有限公司
       羅拉電子股份有     司            公司台北分
       限公司、美商花                  公司、日立
       旗銀行、台灣杜                  亞細亞、台
       邦                        灣科萊恩化
                                學
商圈     住宅區         敦北南京商圈       住宅區        台南市主要商業區
區位     地段優良,在商 緊鄰環亞購物廣場         鄰近六福皇      區內百貨商場林立,
       務住宅市場享有 和環亞假日飯店,         宮及南京東      經濟活動熱絡
       良好聲譽,主要 商業活動頻繁           路金融圈,
       租戶為外籍人士、                 商業發展成
       外交官與高所得                  熟
       人士。
                                                  34
 富邦一號信用評等與風險
為追求長期績效,富邦一號融資增購「潤泰中崙大樓商
場」,2006年全年基金淨收益率預計提升至4.63%,信用
評等調升為twA+
正面:
 信託良好的資產品質
 集中但優於平均水準的租戶品質(66%的租金來自富邦
 金控旗下成員 )
 與富邦金融成員的緊密關係
負面:
 台北市辦公大樓市場的景氣波動性(但應能維持強勁的
 承租率)
 該信託之不動產投資組合的地理與資產集中性
 缺乏不動產投資信託的營運記錄。
                           35
 國泰一號信用評等與風險
正面:
該信託相對分散的不動產組合型態
長期的租賃合約
國泰集團的隱性支持

負面:
國泰一號不動產投資組合中所包含不同的不動產
型態衍生的風險
該不動產投資組合的地理(台北)與租戶集中性
(最大的兩家租戶寒舍餐旅與誠品對該總租金貢
獻82% )
尚缺乏不動產投資信託的營運記錄等   36
 新光一號信用評等與風險
正面:
 整體資產品質非常強健,所有大樓均擁有穩健的租戶基礎
 投資標的地理區位分散,亦兼具資產類別的風險分散
 新光集團的隱性支持
 台灣不動產證券化條例禁止管理團隊從事某些高風險性的
 投資,如不動產開發及營建案
負面:
 租戶的集中性風險(台南新光三越百貨大樓,新光三越百
 貨公司為該大樓之單一租戶,但應可獲得緩和)
 信託營運紀錄不足的顧慮(因該信託之不動產投資組合有
 穩定的租金收入及高出租率績效記錄,而獲得緩和)
 管理機構新昕國際也是新光關係企業所完全掌控,有管理
 上的道德風險。

                       37
 REITs股市表現分析比較
富邦一號95/1/4淨值10.32




國泰一號95/1/4淨值10.12



新光一號95/1/4淨值10.05

                    38
美國REITs概況



            39
 美國REITs 市場家數與總市值~1

數量- 1971年34家(總市值15億美元 )
     2001年182家(1549億美元)
     2004年(總市值3050億美元)

報酬-長期投資報酬率甚佳,還原配息後,
    從1974年到2004年底,年平均報酬
    率高達15%

                          40
美國REITs 市場家數與總市值~2 (單位:百萬美元)




           市場以
           Equity
          REIT為主

                           41
    美國REITs 市場家數與總市值~3




近來REITs數
目稍減,市值
 仍繼續上升




                         42
  美國REITs 的種類

按照資金的投資方向,REITs 可分為三類:
  1. 權益型(Equity REITs):
     目的在於獲得不動產的產權以取得經營收入
  2. 抵押權型(Mortgage REITs):
     金融仲介的角色,將所募集的資金用於發放各種抵押貸款
  3. 混合型(Hybrid REITs):
     未來的發展趨
若按照股份是否可以追加發行,可將REITs 區分為:
  1. 封閉型
  2. 開放型
若按照是否有確定期限,分為:1.定期型 2.無期限型
按照投資標的確定與否,分為:1.特定型 2.未特定型

                                 43
美國REITs類型特性比較分析




                  44
 美國REITs 指數成分~1

主要分為九大
  類




                  45
美國REITs 指數成分~2



      以投資 Industry Office為主,
         其投資額也最多




 提供REIT投資標的組成
   及所佔百分比




                               46
美國市場~1




         47
美國市場~2




         48
  指數漲跌幅分析


美國各類不動產相關指數發展齊全,可直接數長期的績效
表現來分析投資成果:




以各指數漲幅來看,美國1997到2003年底市場相當熱絡
選擇投資REITs比直接投資房房地產報酬率更高,也比直
接投資地產類股的報酬要高
                           49
年複合報酬率分析

仍以摩根REIT指數報酬最高
投資REITs的報酬優於地產股




                  50
 風險與報酬分析


Beta值是一種風險指數,用來衡量單一股票或共同基金相
較於全體市場,具報酬波動率的統計概念

Beta值表股價指數之報酬率上升一單位時,某一證券之股
價平均上升或下降之單位

Beta值越小風險越小

根據投資理論,整體市場本身的Beta值為一,若指數的波
動大於整體市場的波動幅度,則Beta係數大於1,就美國
而言,是以大盤指數---道瓊工業指數的Beta值為1

                         51
風險與報酬分析


          美國不動產的三種
          模式整體風險明顯
           小於投資股市




低風險
低報酬




               52
REITs和其他股市的績效表現




         NAREIT Equity
         通常有較好之表
             現




                         53
Equity REITs 殖利率 v.10-Year債券殖利率




                   Equity REIT Dividend Yield
                   通常高於 10-Year Treasury
                         Dividend Yield




                                        54
Equity REIT 殖利率分佈圖




         Average Yield
        1998-2005 大於
         Average Yield
          1990-1997
                         55
 結論&台灣REITs未來發展~1

目前8檔REITs信用評等與投資標的都有不錯的水
準,風險低
與美國REITs走勢大致相同,目前微幅成長
種類雖不如美國多樣,但已逐漸多元
單看價格漲幅,卻不如預期,不如美國REITs強勁
8檔國內REITs均低於國內投信發行的8檔REITs基
金
國內REITs較像固定收益的商品,除非房地產漲幅
很大,否則要大幅上漲很難
比較合理的期待,是像買債券、存定存一樣,領固
定配息
                         56
 結論&台灣REITs未來發展~2
國內REITs市場還屬於萌芽階段,規模仍有限,
成熟度也還不足
觀察鄰近的日本、新加坡等 REITs市場,商品發
展初期往往會因投資人對新商品的不瞭解,使股
價受到壓抑,等市場成熟度提高之後,市價才會
有明顯的起漲
台灣REITs未來前景仍值得期待,其穩定的報酬,
適合作為平衡資產配置的長期佈局工具




                       57
捌、 結論
http://www.ba.ncku.edu.tw/teach
er/yong/
內政部營建署
內政部建築研究所 地政司
財團法人台灣不動產資訊中心
房地天下
                            58

								
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