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									ASPECTOS REGISTRALES
 DE LA DECLARATORIA
     DE FÁBRICA

     Fredy Silva Villajuán
       Normativa aplicable
 - Ley Nº 29090 (Ley de Regulación de
  habilitaciones urbanas y de edificaciones),
  modificada por las Leyes Nº 29300 y 29476.
 - D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA (Reglamento de
  Licencias de habilitación urbana y licencias de
  edificación).  Vigente    desde    el  28/9/2008.
  Modificado por DS N° 003-2010-VIVIENDA.
 - Ley 27157 y su Reglamento.(regularización de
  edificaciones)
 - Reglamento de Inscripciones del Registro de
  Predios: Adecuación aprobada por Resolución Nº
  339-2008-SUNARP-SN,        vigente    desde    el
  27/12/2008.
     Definición de declaratoria de
                fábrica


Es el reconocimiento legal de la existencia de
 cualquier tipo de obra, que se realiza
 mediante declaración del propietario con las
 formalidades y trámites previstos en la ley.

 Art. 2 Reglamento Ley 27157
      Definición de edificación

Es el resultado de construir una obra cuyo
destino es albergar al hombre en el desarrollo
de      sus   actividades.   Comprende      las
instalaciones fijas y complementarias adscritas
a ella.

Artículo 3, numeral 2 Ley 29090
 Predios sobre los que puede recaer
      la declaratoria de fábrica

- Predios urbanos.
- Terrenos que cuenten con proyecto aprobado
 de habilitación urbana con construcción
 simultánea de vivienda.
- Predios ubicados en zonas urbanas
 consolidadas que se encuentren como urbanos
 en la municipalidad e inscritos como rústicos en
 el Registro.
- Predios rurales.
        Jurisprudencia registral

Determinación de la naturaleza urbana de
 un predio.
“Corresponde a la autoridad municipal
 competente, determinar la naturaleza de un
 predio, condición que puede ser acreditada al
 Registro mediante el Certificado de Zonificación
 y Vías o el Certificado de Parámetros
 Urbanísticos y Edificatorios”.

 Resolución N° 360-2005-SUNARP-TR-L
 Legitimados para edificar y para
formular la declaratoria de fábrica

Los       propietarios,      usufructuarios,
 superficiarios, concesionarios, titulares de
 una servidumbre o afectación en uso o
 cualesquiera que cuente con derechos
 ciertos para llevar a cabo obras          de
 edificación sobre un predio.
 Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090
        Jurisprudencia registral

Declaratoria de fábrica
“La declaratoria de fábrica podrá ser
 efectuada por el propietario del predio o por
 el titular del derecho de superficie vigente.
 En este último caso, la edificación declarada
 debe comprender aquella efectuada a partir
 de la vigencia de dicho derecho real”.
 Resolución N° 024-2005-SUNARP-TR-L
   Edificación social sobre terreno
   propio de uno de los cónyuges

 Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la
  sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de
  gananciales y la fábrica haya sido edificada en
  terreno propio de uno de ellos, el Registrador
  procederá a extender simultáneamente el asiento
  de dominio de la sociedad conyugal sobre el
  inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo
  que se acredite que el bien mantiene la condición
  de propio.

 Para ello, deberá presentarse la respectiva partida
  de matrimonio en copia certificada.
 Art. 50K del RIRP
Procedimientos para formular una
     declaratoria de fábrica
1. Procedimiento ordinario o regular.
 Regulado anteriormente por el Título II de la
 Ley 27157 y actualmente por el Capítulo III de
 la Ley 29090.
2.     Procedimientos        en     vía     de
 regularización.
2.1. Regularización al amparo de la Ley 27157
 (FOR), sin intervención municipal.
2.2. Regularización al amparo de la Ley 29090,
 con intervención municipal.
Procedimiento ordinario
      o regular de
 declaratoria de fábrica
            Documentos previos

Regula el diseño o las condiciones técnicas que
 afectarán el proceso de habilitación urbana o de
 edificación de un predio y que, por tanto, es
 necesario recabar o tramitar ante una entidad,
 con anterioridad al trámite de licencias de
 habilitación urbana y de edificación.

 Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29476.
Efectos de la inscripción de los
      documentos previos

Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud
del propietario, cualquiera de los documentos
establecidos en el presente artículo, para su
respectiva publicidad. El contenido del
asiento de inscripción debe resaltar las
condiciones       establecidas     para       el
aprovechamiento del predio, por lo que éste
será oponible frente a terceros.

Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566
   
Documentos previos: Certificado de
    Parámetros Urbanísticos y
         Edificatorios

 Es el documento emitido por las municipalidades
  distritales y provinciales o por la Municipalidad
  Metropolitana de Lima en el ámbito del cercado,
  donde se especifican los parámetros de diseño que
  regulan el proceso de edificación de un predio
  urbano.
 Debe ser emitido en el plazo de 5 días útiles y
  tendrá vigencia de 36 meses.

 Art. 14 Ley 29090
Documentos previos: Certificado de
    Factibilidad de Servicios

  Documento      emitido    por   las    entidades
   prestadoras de servicios que contiene:
  a) Las condiciones técnicas bajo las cuales se
   otorgará el servicio, precisando las obras e
   instalaciones de insfraestructura pública que
   deberán realizar las empresas prestadoras.
  b) Plazo en que podrá accederse al servicio.
  c) Fecha de emisión.
  d) fecha de vigencia.
  Art. 14 Ley 29090
        Licencia de edificación

La licencia de edificación constituye un acto
administrativo   mediante       el  cual  las
municipalidades otorgan autorización para la
ejecución de obras de edificación.

Las licencias podrán ser objeto de prórroga y
modificación, así mismo de desistimiento de
manera expresa y a solicitud del interesado.

Artículo 7 Ley 29090
 Plazo de vigencia – Efectos de la
             licencia

Plazo de vigencia: 36 meses, prorrogable por
 12 meses calendarios por única vez. En todas
 las modalidades, el inicio se computa a partir del
 ingreso del expediente a la municipalidad. Art. 11
  de la Ley 29090


Efectos: Determina la adquisición de derechos
 de construcción y desarrollo, en los términos de
 la licencia. Las licencias producen todos sus
 efectos aun cuando los inmuebles sean
 enajenados. Art. 12 de la Ley 29090.
    Modalidades de aprobación de la
        licencia de edificación
Modalidad A: Aprobación automática con firma de
 profesionales

Modalidad B: Con firma de profesionales responsables.

Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de
 proyecto por Revisores Urbanos o Comisiones Técnicas.

Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de
 Comisión Técnica.

Artículo 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476
  Modalidad A: Aprobación automática
      con firma de profesionales

Se     requiere    presentar    ante   la
 municipalidad el FUE y los demás
 documentos. El cargo de ingreso
 constituye la licencia, previo pago de la
 liquidación respectiva y a partir de ese
 momento se pueden iniciar.
 Art. 10 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476
       Modalidad B: Con firma de
       profesionales responsables

 El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia
  temporal que permite iniciar las obras
  preliminares.
 La municipalidad cuenta con un plazo de 15 días
  para verificar el expediente, la idoneidad y
  correcta ejecución del proyecto.
 Después de la verificación sin observaciones, se
  otorga la licencia definitiva que autoriza la
  continuación de las obras.
 Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
    Modalidad C: Evaluación previa de
    proyecto por revisores urbanos o
          comisiones técnicas

Revisores urbanos: El cargo de presentación del
  expediente ante la municipalidad constituye la
  licencia, previo pago de la liquidación respectiva,
  pudiéndose a partir de este momento iniciar las
  obras.
Comisiones técnicas:
  La municipalidad convocará a la comisión en el
  plazo de 5 días útiles; la comisión tendrá 20 días
  útiles para evaluar el expediente. Vencido este plazo
  sin pronunciamiento, se aplica el silencio positivo.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
    Modalidad D: Aprobación con
evaluación previa de comisión técnica

La municipalidad convocará a la comisión en el
plazo máximo de 5 días útiles; la comisión
tendrá 20 días útiles para evaluar el expediente.
Vencido este plazo sin pronunciamiento, se
aplica el silencio positivo.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
        Predeclaratoria de fábrica

 Los propietarios pueden solicitar al Registro la
  anotación preventiva de la predeclaratoria de
  fábrica, la misma que tendrá la vigencia de un
  año.
 Cuando se solicite la inscripción de una unidad
  inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y
  zonas comunes, debe inscribirse necesariamente,
  en el mismo acto, el reglamento interno y la
  preindependización.
 Art. 29.1 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.
Título que da mérito a la anotación
  de la predeclaratoria de fábrica
 a) Cargo del FUE, presentado ante la
  Municipalidad con su sello de recepción y el
  número de expediente asignado.
 b) Resolución de licencia de edificación en los
  casos de las modalidades b), c) y d).
 c) Plano de ubicación, localización y plano de
  arquitectura presentados ante la Municipalidad.
 d) Memoria descriptiva de distribución de
  ambientes.
 * En caso de discrepancia entre la memoria y el
  plano, prima el plano.
 * Se puede presentar memoria descritiva en copia
  digital
 Art. 50C del RIRP, modificado por la Ley 29476
         Contenido del asiento de
         predeclaratoria de fábrica


Distribución de ambientes, área techada por cada
 piso, área libre del primer piso, el carácter
 preventivo del asiento, la norma que autoriza su
 extensión, su plazo de vigencia y el nombre del
 profesional que interviene en el proyecto y
 demás datos relevantes.
 Art. 50D del RIRP
       Título para la anotación del
        prereglamento interno y
          preindependizaciones


El Reglamento interno y las preindependizaciones
 se anotarán en mérito a documento privado
 otorgado por el propietario, con firma certificada
 notarialmente.

Luego de anotado el prereglamento,             se
 extenderán las preindependizaciones.

 Art. 50E del RIRP
        Contenido del asiento de
        prereglamento interno y
         preindependizaciones
 Prereglamento: Los datos del artículo 52 del
  RIRP, el carácter preventivo del asiento, el plazo
  de vigencia y la norma que autoriza su
  extensión.
 Preindependizaciones: Además de los datos
  de los literales a) b) y c) del artículo 19 del RIRP
  y el régimen adoptado de conformidad con el
  art. 127 del Reglamento de la Ley 27157, el
  carácter preventivo del asiento, el plazo de
  vigencia y la norma que autoriza su extensión.
 Art. 50F del RIRP
   Plazo de vigencia y prórroga
Vigencia: Un año contado desde la fecha del
  asiento de presentación, prorrogable antes del
  vencimiento y por el mismo plazo, cuantas veces
  sea necesario. Este plazo no podrá exceder la
  vigencia de la licencia de obra.
 Prórroga: Se anota en mérito a documento
  privado con firma certificada otorgado por el
  propietario del terreno, cualquiera de los
  adquirentes de las unidades preindependizadas o
  por el tercero cuyo derecho emane de las
  partidas, acompañado de la documentación
  pertinente.
 Caducidad: Vencido el plazo de vigencia.
 Art. 50G del RIRP
      Anotación de compraventa


Se anotarán preventivamente en las partidas
 preindependizadas la compraventa u otros actos
 análogos por el cual el propietario se obligue a
 transferir la propiedad de las futuras secciones
 de propiedad exclusiva.
Estas anotaciones caducan de pleno derecho al
 caducar la anotación preventiva de las
 preindependizaciones.

 Art. 50H del RIRP
  Conversión de la anotaciones en
            inscripción

 Si la edificación se efectuó conforme al proyecto, la
  predeclaratoria de fábrica, el prereglamento interno
  y las preindependizaciones se convertirán en
  definitivas por el mérito de la declaratoria de
  fábrica.
 Cuando la edificación discrepe del proyecto y ello
  implique modificaciones del prereglamento interno y
  las preindependizaciones, deberá presentarse
  además       los    documentos      aclaratorios    o
  modificatorios.
 Art. 50I del RIRP

     Declaratoria de fábrica: título
              inscribible
 1. FUE al que se refiere la Ley 29090.
 2. Escritura pública en el que se inserte o adjunte el
  FUE.

 Se deben acompañar los anexos según la normativa
  especial y planos de localización, ubicación y
  distribución autorizados por profesional.
 En caso de discrepancia entre la memoria descriptiva
  y el plano, primará el plano
 Art. 29 de la Ley 29090, modificado por la Ley 29476 y Art. 50J del
  RIRP.
Declaratoria de fábrica
       en vía de
  regularización: sin
intervención municipal
 Declaratoria de fábrica en vía de
      regularización (FOR)

 Requisitos:
 1. Edificación realizada sin licencia de
  construcción, conformidad de obra o que no
  cuente con declaratoria de fábrica.
 2. Que se haya culminado antes del 21/7/1999.
 3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre
  predios urbanos, terrenos que cuenten con
  proyecto aprobado de habilitación urbana con
  construcción simultánea o predios ubicados en
  zonas urbanas consolidadas.
Ampliación excepcional del plazo
de regularización a través de FOR

 1. La decimocuarta disposición transitoria de la
  Ley 27972 (Ley Orgánica de Municipalidades)
  amplió el plazo para las construcciones irregulares
  terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para
  regularizar venció el 30/6/2003.
 2. La Ley 28437 publicada el 28/12/2004, amplía
  el   plazo    para     construcciones   irregulares
  terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo para
  regularizar venció el 31/12/2005.
Título que sustentará la inscripción

 Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito
  por el propietario y el verificador responsable, con
  firmas certificadas notarialmente.
 Documentos complementarios:
 Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.
 Informe técnico de verificación / constancia de haberse
  solicitado la verificación ad hoc.
 Planos de ubicación, localización y distribución.
 Cuando deba registrarse el dominio. Escritura pública,
  documento privado de fecha cierta, declaración notarial
  de prescripción adquisitiva o títulos supletorios.
         Precedente vinculante

 Regularización de edificaciones sobre predios
  ubicados en zonas urbanas consolidadas
 “Para inscribir la regularización de edificaciones
  existentes sobre un predio ubicado en zona urbana
  consolidada, que aparece inscrito como rústico en el
  Registro de Predios, no se requiere la resolución de
  alcaldía que apruebe la habilitación urbana de
  oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se
  encuentre registrado como urbano ante la
  municipalidad correspondiente”.
 XIX Pleno
          Precedente vinculante

 Intervención del verificador ad-hoc
 “Corresponde al Verificador Responsable determinar
  la pertinencia de solicitar el Informe Técnico de
  Verificación Ad-Hoc, en los supuestos previstos por
  el artículo 11 del Reglamento de la Ley N° 27157.
  Sin embargo, el Registrador podrá exigir la
  constancia del cumplimiento de la comunicación a la
  entidad rectora y el pago respectivo, en los casos
  en los que, de la partida registral o del título
  presentado, se evidencia la existencia de alguna de
  las condiciones señaladas en el precitado artículo”
 X Pleno del TR.
           Precedente vinculante

 Transferencia de predios regularizados al
  amparo de la Ley Nº 27157
 “Es procedente la inscripción de los actos de
  disposición de dominio de unidades inmobiliarias
  cuya declaratoria de fábrica fue otorgada vía
  regularización al amparo de la Ley Nº 27157, aun
  cuando no se cuente con autorización para celebrar
  contratos de compraventa garantizada ni conste
  inscrita la recepción de obras de habilitación urbana
  del terreno sobre el que se levantó la edificación”.
 IV Pleno del TR.
 Improcedencia de regularización
           sucesiva

 Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el
  procedimiento previsto en el Título I de la Ley
  27157, la posterior ampliación, modificación,
  reparacion, remodelación, puesta en valor,
  cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin
  cumplir con los procedimientos establecidos en el
  Título II de la citada ley, se regularizará mediante
  el procedimiento previsto en el artículo 68 y
  siguientes del Reglamento de la Ley 29090”.
 Décima primera disposición transitoria RIRP.
     Cancelación de carga técnica

Las cargas serán canceladas en virtud de un
 nuevo informe técnico emitido por el verificador
 competente, en el que se acredite el
 levantamiento de las observaciones que dieron
 mérito a su anotación, acompañado de ser el
 caso, de los planos replanteados. No
 corresponde     al    Registrador      formular
 observaciones a los aspectos técnicos de dicho
 informe.
 Art. 50N del RIRP
         Precedente vinculante


 Regularización           de           edificaciones
  pertenecientes al PCN
 “Es inscribible la regularización de edificaciones
  pertenecientes al patrimonio cultural de la nación al
  amparo de la Ley 27157, cuando el INC lo haya
  autorizado”.
Declaratoria de fábrica
       en vía de
  regularización: Con
intervención municipal
                   Requisitos
 Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de
  obra después del 20/7/1999 hasta la fecha de
  publicación de la Ley 29090 ( 25/9/2007).
 El plazo para solicitar la regularización ante la
  municipalidad respectiva es de 180 días calendarios
  contado a partir de la vigencia de la Ley 29090
  (28/9/2008). Plazo ampliado hasta el 31/12/2010, por
  Ley 29476.
 Las edificaciones deben cumplir las normas
  urbanísticas, edificatorias y de protección al
  patrimonio histórico.
 Debe pagarse una multa equivalente al 10% de la
  obra objeto de regularización.
Título que sustentará la inscripción

Resolución     municipal     que                aprueba   la
 regularización de la edificación.

Planos de            ubicación,       localización y de
 arquitectura          firmados          por      profesional
 constatador.

 Art. 70 Reglamento de la Ley 29090 y 50J del RIRP
      Contenido del asiento de
       declaratoria de fábrica

Distribución de ambientes, área techada por
 cada piso, área libre del primer piso, fecha de
 finalización de la obra, la valorización,
 nombre del profesional que interviene en la
 declaratoria y demás datos relevantes.

Si en el título no consta la fecha de
 finalización, podrá presentarse D.J. del
 propietario,    con    firma    certificada
 notarialmente.
   Art. 50K del RIRP

								
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