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									     講師:黃新美
     Tel:2765-5392
     信箱:99@ipland.com.tw


不動產投資應注意事項
-中古屋投資實務解析           990928
                          1
 壹、購買房屋應注意事項
一、一般注意事項

  1.慎選專業不動產經紀人員
  2.現場履勘
  3.瞭解出售原因
  4.產權是否清楚




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  壹、購買房屋應注意事項
2009年9月4月自由    新聞案例
  幸福人壽董事長夫人張淑
絹透過信義房屋花五千萬買
屋,登記在友人中國文筆公
司董事謝順池名下,但竟只
買到屋殼,沒買到屋地,每
月得還另付兩萬四千元地租
。台北地院審理認為,賣方
王清池、王素娥隱瞞屋況,
信義房屋也未盡調查之責,
判王某及信義房屋共同賠償
張淑絹兩千萬元。

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壹、購買房屋應注意事項

 5.土地建物面積是否正確
 6.房屋是否有缺失
 7.詳閱不動產說明書及注意解說




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  壹、購買房屋應注意事項
何謂海砂屋
所謂海砂屋即為「高氯離子含量之混凝土建築物
」,目前常見到的「海砂屋」現象,是因混凝土
中含有過量氯離子(未經處理之海砂,其氯離子
含量相當高),或再加上混凝土品質不良、施工
不當而使鋼筋腐蝕,鋼筋腐蝕後體積膨脹而導致
混凝土龜裂、剝落甚至鋼筋銹斷,嚴重時更會損
害房屋之結構體,縮短房屋之壽命,影響住戶居
住之安全。
海砂屋名冊
建築管理處網站 http://www.dba.tcg.gov.tw/
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   壹、購買房屋應注意事項
海砂屋之標準
1.83/7/22中央標準局通過的CNS3090新拌預拌的混凝土
 最大水溶性氯離子含量為每一立方米0.6kg/m3。
2.87/7/24第二次修正後,一般環境下鋼筋混凝土結構的
 水溶性氯離子含量為每一立方米混凝土中不得超0.3kg/m3
何處可辦理檢測
1.建築師公會
2.土木技師公會
3.結構技師公會
4.工業技術研究院材料所

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    壹、購買房屋應注意事項
 2009年08月10日蘋果日報 新聞案例
 買到海砂屋 男獲賠478萬
  男子宋懷平在北縣買了間中古屋,發現浴室天花
  板掉落水泥塊,經檢驗確認是海砂屋,憤而訴訟
  要求原屋主返還購屋款等費用共四百六十九萬元
  ,且仲介的信義房屋須連帶賠償。法官日前判原
  屋主須全賠前述款項,信義
  房屋則需依契約所定海砂屋
  保障條款,賠償九萬兩千元
  ,宋男共可獲賠四百七十八
  萬兩千元。

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壹、購買房屋應注意事項
  海砂屋




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     壹、購買房屋應注意事項
何謂輻射屋
所謂輻射屋是指建築房屋時所使用的鋼筋或其它材質受到
輻射污染,這種受到輻射污染的鋼筋會產生放射性物質對
人體造成傷害。

輻射屋名冊查詢-行政院原子能委員會
http://gamma.aec.gov.tw/ray/house.asp
http://www.aec.gov.tw/www/service/index_03_1.php




                                                   9
  壹、購買房屋應注意事項
輻射屋認定標準
目前流傳在外的輻射鋼筋多發生在民國1982至1984年
間,因此建物若為這三年間建造完成則有成為輻射屋
的可能。
一般是以每小時多少個西弗或毫西弗來計算人體遭受
輻射劑量的影響,自然界正常的背景輻射量為每小時
0.1毫西弗,若高於此數值,就有輻射屋的嫌疑。
何處可辦理檢測
行政院原子能委員會輻射偵測中心


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    壹、購買房屋應注意事項
 輻射屋十年紀事(91年)   新聞案例
 作者:張岱屏(公共電視記者)
 在全世界有三場輻射污染造成的災難,
  所殃及的人數超過萬人,一是日本長崎
  廣島的原爆、二是蘇聯的車諾堡事件、
  第三個就是台灣的輻射屋污染事件。日
  本的原爆、蘇聯的車諾堡,似乎都已成
  了過去式,但是輻射屋在台灣卻仍然是
  個進行式。
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    壹、購買房屋應注意事項
 輻射屋十年紀事(91年)    新聞案例
 作者:張岱屏(公共電視記者)
 從民國81年第一棟輻射屋發現至今,已
  經十年了。十年來輻射屋一棟棟地浮出
  檯面,一直到今年為止,台灣總共發現
  185棟輻射建築、1620戶輻射屋,大多
  分佈在北縣市、基隆、桃園。



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    壹、購買房屋應注意事項
 輻射屋十年紀事(91年)   新聞案例
 作者:張岱屏(公共電視記者)
 台北市民生別墅是所有輻射屋裡名氣最
  大的,這棟曾被政府列為需要強制拆除
  大樓,如今樓下商家林立,許多住戶仍
  住在裡面。曾是民生別墅住戶的輻射安
  全促進會前會長王玉麟說,民生別墅總
  共70戶,搬走了26戶,其他都照樣居住
  而且樓下店面是門庭若市 。
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 壹、購買房屋應注意事項
      輻射屋




81/8/15龍江路261號民生別墅

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   壹、購買房屋應注意事項
兇宅
依內政部九十七年七月的函釋,「凶宅」係指賣方產權持
有期間,於其建築改良物之專有部分 (包括主建物及附屬
建物), 曾發生凶殺或自殺而死亡 (不包括自然死亡)之 事
實 (即陳屍於專有部分), 及在專有部分有求死行為致死 (
如從該專有部分跳樓)。也就是說,賣方的擔保責任範圍
只限於擔保自己出售的房子不是兇宅,並不包括同棟大樓
其他的房子。
兇宅的查詢
台灣兇宅網 http://www.unluckyhouse.com/


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    壹、購買房屋應注意事項
 2008年01月25日蘋果日報 新聞案例
 新婚付200萬買凶宅 判解約
  屋主辯對方沒問 隱匿須還錢
  新婚夫妻池克立、孫佳欣去年看中一間中古
  屋,預付兩百萬元頭款卻驚聞該屋疑為凶宅
  ,向警方求證碰壁又因協調破局被沒收買屋
  款,訴請法院查真相,不料真有人曾在該屋
  上吊身亡。屋主林憲平辯對方事前沒發問,
  法官認定隱瞞實情,判他解約還錢。

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壹、購買房屋應注意事項
    兇宅




台北市 / 內湖區   堪薩斯州的Holcomb / 侯孔鎮


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    壹、購買房屋應注意事項
 2007年12月19日蘋果日報 新聞案例
 隱瞞屋斜售千萬 判賠238萬
  牆裂地歪門難關 法官:已致房價減少
  男子陳榮富三年多前以一千餘萬
  元,購買一間位在北市的公寓,
  交屋後發現房屋傾斜,但賣方卻
  未告知,因此告上法院求償。士
  林地方法院根據鑑定結果,認定
  屋子確實傾斜,判決賣方應賠償
  陳二百三十八萬餘元。

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     壹、購買房屋應注意事項
   蘋果日報2008/01/29
                     新聞案例
   同社區2戶 60地磚接連隆裂
    過保固期廠商拒賠 消基會:可鑑定求償
    有民眾投訴家中地磚隆起裂開,質疑建商施
    工品質不良造成。專家指出,若建商施工品
    質不良,加上冬季日夜溫差大,物體熱脹冷
    縮劇烈,確實易引起地磚隆起裂開,但明確
    原因須經專業鑑定。消基會指出,若鑑定確
    認是施作不良,消費者可向建商求償。

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  壹、購買房屋應注意事項




一月初李先生家裡玄關的地磚   黏著地磚的水泥砂漿充滿空隙。
隆起裂開,他大罵這已經是第
三度了。

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     壹、購買房屋應注意事項
 蘋果日報2005/01/26
 私人車位遭建公用水槽       新聞案例
  七坪變三坪 住戶告侵占
    台北市天母東路僑資大廈住戶張傳旺,十三
    年前花了七十多萬元購買地下室一塊約七坪
    大的停車位,但地下室去年整修後,張赫然
    發現管理委員會將公共儲水槽蓋在他的停車
    位上,害他無法停車,張因此告上法院,指
    管委會前主委王旦靜涉侵佔,並求償不能停
    車後每月五千元的補償。
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  壹、購買房屋應注意事項
                  新聞案例
張傳旺的弟弟張傳榮昨天帶《蘋
果》記者到現場察看,他拿出地
籍資料,指著停車格說:「原本
七坪大的車位完全被儲水槽佔據
,我們抗議後,管委會才拆了一
部份,但還是有四坪地被侵佔。
」而前主委王旦靜也到現場解釋
:「張家買的停車位頂多三坪,
                 張傳旺胞弟張傳榮昨站在新
當時是管委會決議把儲水槽蓋在
                 停車格上說:「原本七坪大
這裡,而且事前經過張傳旺的姊   的車位被儲水槽(箭頭處)
姊同意。」            佔據。」

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     壹、購買房屋應注意事項
 蘋果日報2006/09/04
                   新聞案例
 信義房屋影音網 賣漏水屋
    高市一名婦人上月透過房仲業者的網路影音
    看屋,花千萬元購買豪宅,事後卻發現屋內
    不但漏水且滿是蛀蟲,認為仲介公司隱瞞、
    欺騙消費者,又未給五天契約審閱期,要求
    退回已交付的購屋斡旋金五十萬元;但房仲
    業者不願退款。
    婦人最近分向高雄市政府消費者中心及行政
    院公平交易委員會申訴。
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壹、購買房屋應注意事項

 8.稅費、移轉費用的負擔與節稅
 9.售價是否公平合理
 10.選擇使用內政部版要約書或斡旋金
 11.付款期程:簽約、用印、完稅、交屋
 12.地政士簽訂買賣契約及辦理產權移轉




                        24
  壹、購買房屋應注意事項
三讀通過;土增稅自用一生一次改一生一屋
中廣新聞網 2009/12/13
 立法院院會今天三讀通過土地稅法及平均地權條例,未來土
  增稅自用住宅優惠稅率將不再限制「一生一次」,而改為「
  一生一屋」,不過條件是本人、配偶及未成年子女沒有其他
  房屋,並且要連續持有超過六年,立委費鴻泰認為,這將有
  助鼓勵民眾以小換大,活絡房市交易。
 不過這樣的優惠並非沒有限制,法案中明定,出售土地有權
  人與其配偶及未成年子女,必須沒有該自用住宅外的其他房
  屋,而且這塊土地必須連續持有超過六年,在出售前五年也
  沒有供營業使用或出租,另外所出售的都市土地也不得超過
  45坪,非都市土地不得超過105坪。財政部也強調,雖然「一
  生一屋」的優惠完成三讀,但原本「兩年內,以小換大的重
  購退稅」還是會優先適用。
                              25
土地權狀




       26
建物權狀




       27
土地謄本




       28
建物謄本




       29
建物測量成果圖




          30
使用執照




       31
使用執照




       32
  壹、購買房屋應注意事項
二、一般規劃評估事項

         需求時機

預售屋、新成   週邊環境評估   公寓、大
 屋、中古屋            廈、透天
          房屋類型     厝…


    考慮財務狀況及購屋資金籌措
                  多看、多聽
         尋找適合房屋    、多比較

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  壹、購買房屋應注意事項
二、一般規劃評估事項
    必貪小便宜、勿倉促下決定

     慎選合格不動產服務人員

      瞭解服務報酬的支付

     瞭解定型化契約及審閱期

  房價波動受政治、經濟等因素影響
 利率、國家總體經濟發展、閒置資金、市場炒作、市場供需
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  壹、購買房屋應注意事項
三、簽約注意事項
 1.確實核對交易相對人身份
 2.核對土地建物權狀及謄本產權
 3.核對地籍圖、平面圖
 4.瞭解土地、建物面積計算及分析
 5.確認買賣價金及支付方式
 6.稅費及其他費用分攤
 7.確認銀行貸款額度、利率


                     35
  壹、購買房屋應注意事項
三、簽約注意事項
 8.詳閱不動產說明書內容
 9.任何口頭承諾應載入契約
 10.確認付款時點與違約之處理書
 11.確認公寓大廈管理規約內容
 12.土地建物謄本、地籍圖、平面圖及不動產
     說明書作為契約附件
 13.是否簽訂履約保證契約
 14.地政士與不動產經紀人應簽章
                          36
  貳、購買法拍屋應注意事項
一、應了解公告內容
 1.標的物內容
 2.使用分區、使用編定
 3.有無違章或加建
 4.是否併付拍賣違建
 5.有無點交拍賣物




                 37
  貳、購買法拍屋應注意事項
二、應到現場查看
 1.查看拍賣標的物
 2.管理及規約內容
 3.查詢是否有瑕疵
 4.屋況與地理環境




                 38
  貳、購買法拍屋應注意事項
三、委託代標注意事項
 1.請專業代標之業者出示不動產經紀人證書
 2.代標業者不得賺取差價或其他報酬
 3.請代標業者提供最近3個月成交行情



四、勿急搶標,先參考前面標價



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法拍通知




       40
法拍通知




       41
 參、出售房屋應注意事項
一、慎選專業不動產經紀人員
二、開價是否公平合理
三、市場合理價格出售
四、詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱期
五、委託銷售期間及變更售價契約詳載




                      42
參、出售房屋應注意事項
        自由時報 2010/08/24 /星期二




                               43
  參、出售房屋應注意事項
六、契約明訂服務報酬的支付
七、稅費的負擔及節稅方式
八、經紀業指派合格不動產經紀人簽章
九、確認不動產說明書內容與出售不動產相同
十、地政士簽訂買賣契約書及辦理產權移轉




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  參、出售房屋應注意事項
定型化契約之審閱
成屋定型化契約之審閱,不得少於三天。

消費者保護法(第 11-1 條)
企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十
 日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。
違反前項規定者,其條款不構成契約之內容。但消
 費者得主張該條款仍構成契約之內容。



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    參、出售房屋應注意事項
                新聞案例
 蘋果日報2009/09/05
 誇張違建惹官司 頂樓加蓋還建游泳池
  男子劉英豪6年前買下北市敦化南路7樓及頂樓加
  蓋房屋後,遭4樓鄰居廖莊炫控告他反鎖頂樓逃
  生門、還在屋頂蓋游泳池,打官司要他回復原狀
  ,並給付5年共85萬餘元租金,台北地院認定劉
  男無權佔用頂樓平台,判劉要拆除增建部分,還
  要支付廖男5年共7萬餘元租金。


                       46
  參、出售房屋應注意事項




4樓住戶不滿7樓屋主劉英豪   劉英豪的姊姊指出,弟弟是
佔用頂樓,並指增建部分共    現況購屋,買的時候頂樓就
約30坪,其中游泳池就蓋在   已增建客廳、廚房等。
頂樓加蓋的屋頂上。
                               47
     參、出售房屋應注意事項
   蘋果日報2009/07/21
                     新聞案例
   惡質女房仲低買高賣 削客戶
    陳先生委託一名趙姓女營業員仲介購屋,趙
    女竟先假冒是他姊姊向賣方仲介要求降低售
    價,之後再抬高屋價欲賣給他,他抱怨:「
    很像一場騙局。」對此,OO不動產表示,經
    查趙女未清楚揭露交易資訊,已將她革職,
    也願向陳先生致歉。律師表示,陳先生若因
    此造成損失,可依法求償。

                            48
      參、出售房屋應注意事項
   蘋果日報2009/07/21     新聞案例
   惡質女房仲低買高賣 削客戶
    花蓮陳先生看中宜蘭一間房子,但尚未與屋主聯繫。與
    他熟識的OO不動產花蓮中山加盟店趙姓女營業員得知此
    事後,主動表示,以她的專業能力能協助以總價165萬元
    成交,他因此委託趙女處理,也立即付13萬元斡旋金 。
    但事後趙女卻回報稱,屋主要加價至180萬元,他覺得有
    疑問,於是再赴宜蘭看屋,剛好巧遇賣方仲介,相談之
    下,才發現趙女暗中做手腳。陳先生說,趙女假冒成是
    他的姊姊,以總價149萬元與賣方簽下買賣意願書,且僅
    拿出1萬元斡旋金。

                             49
  參、出售房屋應注意事項
不動產經紀業業務責任
不動產經紀業管理條例
因可歸責於經紀業之事由不能履行
 委託契約,致委託人受損害時,由
 該經紀業負賠償責任。
 (26條第1項)
經紀業因經紀人員執行仲介或代銷   陳先生指,營業員
 業務之故意或過失致交易當事人受   姓趙(紅框處)卻
                   假冒成他姊姊,改
 損害者,該經紀業應與經紀人員負   成姓陳(藍框處)
                   與賣方簽約。
 連帶賠償責任。(26條第2項)

                              50
  參、出售房屋應注意事項
不動產經紀業業務責任
不動產經紀業管理條例
前二項受害人向中華民國不動產仲介經紀業或代
 銷經紀業同業公會全國聯合會請求代為賠償時,
 視為已向基金管理委員會申請調處,基金管理委
 員會應即進行調處。(26條第3項)




                         51
  參、出售房屋應注意事項
地政士業務責任
地政士法
地政士為不動產契約或協議之簽證時,應查明簽
 訂人之身分為真正,不動產契約或協議經地政士
 簽證後,地政機關得免重複查核簽訂人身分。
地政士辦理簽證業務前,應向地政士公會全國聯
 合會繳納簽證保證金新臺幣二十萬元,作為簽證基
 金。



                          52
  參、出售房屋應注意事項
地政士業務責任
地政士法
地政士辦理簽證業務,因簽證不實或錯誤, 致當
 事人受有損害者,簽證人應負損害賠償責任;其
 未能完全賠償之部分 ,由簽證基金於每一簽證人
 新臺幣四百萬元之範圍內代為支付,並由地政 士
 公會全國聯合會對該簽證人求償。 前項有關簽證
 責任及簽證基金之管理辦法,由中央主管機關定
 之。 (22條)


                          53
  參、出售房屋應注意事項
不得賺取差價或其他報酬
不動產經紀業管理條例
經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其
 經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按
 中央主管機關規定之報酬標準計收。(19條)
違反前項規定者,其已收取之差價或其他報酬,
 應於加計利息後加倍返還支付人。




                         54
  參、出售房屋應注意事項
不動產委託銷售定型化契約書-不得記載事項
一、不得約定「不動產委託銷售契約書範本」
   內容僅供參考。
二、不得使用未經明確定義之「使用面積」、
  「受益面積」、「銷售面積」等名詞。
三、不得約定繳回委託銷售契約。
四、約定服務報酬不得超過中央主管機關之規定。
五、不得為其他違反強制或禁止規定之約定。


                       55
  柒、99年第2季房地產消費糾紛原因統計表

        糾紛原因   件數   比例(%)
1. 其他          74   17.92
2.房屋漏水問題       68   16.46
3.隱瞞重要資訊       44   10.65
4.契約審閱權        36    8.72
5. 「定金」返還      29    7.02
6.終止委售或買賣契約    24   5.81
7.施工瑕疵         20    4.84
8.標的物貸款問題      17    4.12
9.仲介「斡旋金」返還    13   3.15
10.服務報酬爭議      12    2.91
                            56
  柒、99年第2季房地產消費糾紛原因統計表

          糾紛原因     件數   比例(%)
11.仲介公司的欺罔行為       10    2.42
12. 未提供不動產說明書      7     1.70
13.交屋遲延            7     1.70
14.廣告不實            6     1.45
15.工程結構及公共工程安全問題   6     1.45
16.產權不清楚           5     1.21
17. 建材設備不符         5     1.21
18.氯離子檢測           5     1.21
19.坪數不足            3     0.73
20.屋頂使用權與產權爭議      3     0.73
21.停車位使用權          3     0.73

                                57
  柒、99年第2季房地產消費糾紛原因統計表

          糾紛原因      件數    比例(%)
22.房屋現況說明書內容與現況不符    3     0.73
23.未提供要約書或斡旋金契約選擇    3     0.73
24.停車位面積             2     0.48
25.賺取差價              2     0.48
26.建物不符容積規定          1     0.24
27.要約書之使用            1     0.24
28.一屋二賣              1     0.24
29.銷售人員捲款潛逃          1     0.24
30.逃漏稅捐              1     0.24
31.有關稅費爭議            1     0.24
合計                  413    100

                                  58
 捌、消費糾紛之救濟
一.調解
  直轄市或縣市政府消費爭議調解委員會
二.調處
 1.中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會
 2.直轄市或縣市政府不動產糾紛調處委員會
三.申訴
 1.申訴窗口:臺北市政府消費者服務中心
 2.全國消費者服務專線:直撥1950
 3.電話:1999(外縣市02-2720-8889)
四.訴訟
 向法院提起消費訴訟
                          59
  THE END
THANK YOU !

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