Magistrat der Stadt Wien
Magistratsabteilung 25
Stadterneuerung und
Prüfstelle für Wohnhäuser
Muthgasse 62
A-1194 Wien
Tel.: +43/1/4000-DW
Fax: +43/1/4000-99-8025
post@ma25.wien.gv.at
www.wien.at
DVR: 0000191
LEITFADEN der MA 25
zur Berechnung der Nutzflächen
für Mehrwohnungshäuser und Heime
nach dem WWFSG 1989 bzw. MRG/WEG/WGG igF
Stand: Jänner 2010
Gruppe Neubau-Bauaufsicht und Flächenprüfung
Telefon: +43 /1/4000 – 25261, 25262
Gruppe Miet- und Nutzwertberechnung
Telefon: +43 /1/4000 – 25111, 25141, 25142 V 1.00
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INHALTSÜBERSICHT
EINLEITUNG Seite 3
A) BEGRIFFSBESTIMMUNGEN Seite 4-7
A.1 Wohnungen
A.2 Wohngemeinschaften
A.3 Heime
A.4 Geschäftsräume
A.5 Loggien, Veranden, Wintergärten
A.6 Terrassen, Balkone
A.7 Einlagerungsräume
A.8 Gartengeräte- und Gartenabstellräume
A.9 Zwischendecken
A.10 Vermietbare - Förderbare Nutzfläche
B) BERECHNUNG NUTZFLÄCHE / FÖRDERBARE NUTZFLÄCHE Seite 8-10
B.1 Einrichtung, Vormauerungen
B.2 Unterzüge, Durchbrechungen, Nischen
B.3 Stiegen, Treppen, Podeste
B.4 Loggien, Balkone, Terrassen
B.5 Besondere förderungsrechtliche Bestimmungen und Auflagen zur
Nutzbarkeit von Loggien, Balkonen, Terrassen
B.6 Spachtelzuschlag (nur Neubauförderung)
C) FÖRDERBARE NUTZFLÄCHE VON HEIMEN Seite 11
D) UNTERLAGEN FÜR DIE FLÄCHENPRÜFUNG Seite 12
D.1 Topografie in digitaler, prüfbarer Form
D.2 Einreich-/Auswechslungs-/Bestandspläne
D.3 Fertigstellungsanzeige mit Eingangsvermerk MA 37
D.4 Ziviltechnikerbestätigung laut §128 BO für Wien
D.5 Zuordnungsliste der Wohnungen/Bestandseinheiten
E) ANHANG PRAKTISCHE BEISPIELE Seite 13-21
Skizze 1 Beispielgrundriss
Skizze 2 Loggia
Skizze 3 Kombination von gerader Loggia mit Balkon/Terrasse
Skizze 4 Loggia mit unterschiedlichen Tiefen
Skizze 5 Kombination dreieckige Loggia mit Balkon/Terrasse
Skizze 6 Dreieckige Loggia
Skizze 7 Vorgesetzte dreieckige Loggia
Skizze 8 Trapezförmige Loggia
Skizze 9 Eckloggia
Skizze 10 Durchbrüche und Nischen
Skizze 11 Nischen
Skizze 12 Fenster/Tür ohne Sturz
Skizze 13 Fenster/Tür mit Sturz oder Unterzug
Anhang Beispiel Nutzflächenaufstellung -Topografie
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EINLEITUNG:
Dieser Leitfaden soll PlanerInnen und Bauträgern sowie Mietern und Vermietern
eine Hilfestellung bei der Berechnung der Nutzfläche im Wohnbau geben. Es wird
die aktuell gültige Rechtsmeinung dargestellt.
Besondere Bestimmungen, die nur für den geförderten mehrgeschossigen
Wohnungsneubau nach dem Wiener Wohnbauförderungs- und
Wohnhaussanierungsgesetz (WWFSG 1989 igF) gelten, werden im Text kursiv
dargestellt.
Die angegebenen Richtlinien können natürlich nicht alle Sonderfälle abdecken.
Für detaillierte Beurteilungen im Einzelfall wenden Sie sich bitte an die MA 25:
Wohnbauförderung: Gruppe Neubau–Bauaufsicht und Flächenprüfung
Tel. 01/4000 DW 25261 und 25262
http://www.wien.gv.at/wohnen/wohnbautechnik/
Nutzflächenberechnung: Gruppe Miet- und Nutzwertberechnung
Tel. 01/4000 DW 25111, 25141 und 25142
E-Mail: mieteinfo@m25.wien.gv.at
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A) BEGRIFFSBESTIMMUNGEN:
A.1 Wohnungen:
lt. WWFSG § 2 Z. 1.
Eine Wohnung ist ein ganzjährig bewohnbarer, baulich in sich abgeschlossener,
entsprechend den Bestimmungen des Wiener Wohnbauförderungs- und
Wohnhaussanierungsgesetzes 1989 (WWFSG 1989 igF) und der Bauordnung
für Wien auszustattender selbstständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner
Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung des unmittelbaren
Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen.
Die Nutzfläche darf zum Zeitpunkt der Fertigstellungsanzeige nicht mehr
als 150 m² betragen. Die Ausstattung der Wohneinheiten hat einer
zeitgemäßen Heim- und Haushaltsführung zu entsprechen.
Bestandseinheiten mit gemischter Nutzung bzw. Widmung (z.B. für
Wohnzwecke und Büro bzw. für Wohnzwecke und
Dienstleistungen/Geschäftsräume) sind, nach Maßgabe des § 2 Z. 1
WWFSG 1989 igF förderbar, wenn sie als Hauptwohnsitz verwendet
werden und die Nettonutzfläche nicht mehr als 150 m² beträgt.
A.2 Wohngemeinschaften:
lt. WWFSG § 2 Z. 1.
Wohngemeinschaften sind Wohnungen für mehrere Personen ohne
Flächenbegrenzung. Sie sind auf die spezifischen Bedürfnisse der
Bewohner auszustatten und müssen von dazu berechtigten
Vereinigungen betrieben werden. Private Interessensgemeinschaften
bleiben unberücksichtigt.
A.3 Heime:
lt. WWFSG § 2 Z. 5.
Wohnheime sind Einrichtungen zur Befriedigung der regelmäßigen oder
temporären Wohnbedürfnisse ihrer Bewohner, die neben den Wohn- und
Schlafräumen auch die für die Verwaltung und die Unterbringung des
Personals erforderlichen Räume, Arbeitsräume, die der Erhaltung des
Gebäudes dienen, sowie allenfalls auch gemeinsame Küchen, Speise-,
Aufenthaltsräume und zur vorübergehenden Unterbringung von
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Heimbewohnern dienende Bettenstationen bzw. gemeinsame sanitäre
Anlagen, enthalten.
Pflegeheime sind Heime für Personen mit Behinderung in spezieller
behindertengerechter Ausstattung, mit über die Räumlichkeiten eines
Wohnheimes hinausgehenden Räumen (z.B. Räume für
arbeitstherapeutische Maßnahmen sowie Therapie- bzw. Bettenstation).
A.4 Geschäftsräume:
lt. WWFSG 1989 § 2 Z. 2
Geschäftsräume sind jedwede Art von Räumlichkeiten für Handels- und
Gewerbebetriebe und für die Ausübung freier Berufe bzw. der sozialen
Bedürfnisse der Wohnbevölkerung sowie für Einrichtungen der Stadt Wien.
Von der Förderung ausgenommen sind Kreditinstitute und deren
Zweigstellen, Banken, Sparkassen, Versicherungsbüros und
Einrichtungen der Republik Österreich (ausgenommen Wachzimmer der
Bundespolizei).
Förderbar sind maximal 25 % der geförderten Gesamtnutzfläche einer
Wohnhausanlage bzw. eines Wettbewerbsareals (Einrichtungen der
Stadt Wien für soziale Dienste im Sinne des Wiener Sozialhilfegesetztes
einschließlich von Gesundheits- und Sozialbezirkszentren sowie
geriatrischen Tageszentren sind nicht einzurechnen).
Die Nutzflächenberechnung erfolgt unter Einbeziehung aller
zugeordneten Nebenräume (diese können in verschiedenen Geschossen
angeordnet sein).
Kindertagesheime/Kindergärten (außer Anlagen der Stadt Wien nach §
13 Einrichtungen der Kommunalen Infrastruktur), sind als
Geschäftsräume gemäß § 2 Z. 2 WWGSG 1989 zu werten.
A.5 Loggien, Veranden und Wintergärten lt MRG/WEG und WWFSG 1989 igF:
Eine Loggia ist ein nach vorne offener, von seitlichen Wänden, einem Fußboden
und einer Decke begrenzter Raum, der in der Regel anderen Räumen einer
Wohnung vorgelagert und – zum Unterschied von einem Balkon, der immer an
der Hausfront angesetzt ist – meist ganz oder teilweise in das Gebäude
eingeschnitten ist.
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Loggienseitenwände sind fugenlos und vollflächig mit dem Baukörper zu
verbinden. Öffenbare Fenster und Türen anderer Wohnungen dürfen nicht in die
Loggia gerichtet sein. Fenster in allgemeine Gebäudeteile sind zulässig.
Ist eine Loggia vierseitig vollflächig geschlossen und raumbildend, z.B. mit
dreieckigem Grundriss, so kann die Fläche des Dreiecks zur Wohnnutzfläche
gerechnet werden.
Loggien „die um die Ecke“, reichen - werden sofern oben stehende
Bestimmungen eingehalten werden - als dreieckige Loggien, und die Restflächen
als Balkone/Terrassen gerechnet. – siehe Anhang Skizze 9
Bei Maisonettewohnungen können Loggien über beide Geschosse (derselben
Wohnung) reichen oder in beiden Ebenen Loggien bzw. Balkone angeordnet
werden. Veranden und Wintergärten sind analog den Loggien zu rechnen.
A.6 Terrassen, Balkone:
Nutzflächen von befestigten Freiflächen die nicht den Kriterien einer Loggia
entsprechen, sind als Balkon oder Terrasse zu bewerten. Kombinationen mit
Loggien sind möglich. – siehe Anhang Skizze 3 und Skizze 5
A.7 Einlagerungsräume (Kellerabteile):
Ein Einlagerungsraum ist gemäß Bauordnung für Wien außerhalb des
Wohnungsverbandes vorzusehen. Die Fläche des Einlagerungsraumes ist keine
Nutzfläche.
A.8 Gartengeräte- und Gartenabstellräume:
Gartengeräte- und Gartenabstellräume sind eigenständige oder angebaute
Baukörper. Sie sind nur dann zur Nutzfläche zu rechnen, wenn sie massiv
gebaut und von der Wohnung bzw. vom Mietergarten aus zugänglich sind.
A.9 Zwischendecken:
Die Nutzfläche von Zwischendecken ist der Gesamtnutzfläche zuzurechnen,
wenn die Decke eine Tragfähigkeit entsprechend der Wiener Bauordnung
aufweist. Da derartige Räume, zumindest was die Sicherheit und Nutzbarkeit
betrifft, entsprechend ausgestattet sein müssen, ist eine fix mit der
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Zwischendeckenkonstruktion verbundenen Aufstiegshilfe, die den
sicherheitstechnischen Vorschriften entspricht, erforderlich.
Als förderbare Nutzfläche kann nur jene Bodenfläche angerechnet
werden, die die lichte Raumhöhe über und unterhalb der Zwischendecke
entsprechend der Wiener Bauordnung erfüllt, und mit einer einem
zeitgemäßen Wohnkomfort entsprechenden Verbindung hergestellt wird
(eine Leiter erfüllt diese Voraussetzung nicht).
A.10 Vermietbare – Förderbare Nutzfläche
Vermietbare Nutzfläche (gemäß §17 MRG)
Die vermietbare Wohnnutzfläche ist jene Fläche, die als Grundlage für die
Nutzwerte und die Berechnung der Miete (des Nutzungsentgelts) ermittelt wird.
Sie ist wichtiger Bestandteil des Miet-/Nutzungs-/Eigentumsvertrages und
unterscheidet sich in einigen Punkten von der förderbaren Nutzfläche.
Förderbare Nutzfläche („förderungstragende Fläche“)
(gemäß § 2 WWFSG 1989 und Neubauverordnung 2007)
Die förderbare Nutzfläche ist die Grundlage der Förderdarlehen und der
Baukostenzuschüsse des Landes Wien. Die förderbare Nutzfläche
unterscheidet sich von der „vermietbaren Nutzfläche“ durch den
Flächenzuschlag für Balkone/Terrassen, den Flächenzuschlag für Heime,
den Spachtelzuschlag, die Anerkennung von Loggienflächen und durch
besondere Regelungen der Wohnbauförderung (z.B.
Sonderbestimmungen entsprechend gegenständlicher Richtlinie).
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B) BERECHNUNG NUTZFLÄCHE / FÖRDERBARE NUTZFLÄCHE:
Gemäß MRG/WEG bzw. WWFSG 1989 §2 Abs.9 gilt:
Die Nutzfläche einer Wohnung oder eines Geschäftsraumes ist die gesamte
Bodenfläche abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände
befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen).
Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder
Geschäftszwecke geeignet sind, sowie Treppen, sind bei Berechnung der Nutzfläche
nicht zu berücksichtigen. – siehe Anhang Skizze 1
B.1 Einrichtung, Vormauerungen
Mobile Wandelemente, Einbaukästen, Kachelöfen und offene Kamine werden
nicht von der Nutzfläche abgezogen.
Installationsvormauerungen bzw. schall- und wärmetechnisch bedingte
Anplankungen sind keine anrechenbare Nutzfläche. – siehe Anhang Skizze 1
B.2 Unterzüge, Durchbrechungen, Nischen
Die Fußbodenfläche unterhalb von Unterzügen, Verkleidungen,
Zwischendecken und ähnlichem ist der Nutzfläche zuzurechnen.
Durchbrechungen und Nischen in Wänden werden in der Nutzfläche nicht
berücksichtigt, es sei denn, die Durchbruchsöffnung ist größer als die Summe
der verbleibenden Teile der Wand (c >= a+b). Raumhohe Durchbrechungen und
Nischen werden immer zur Nutzfläche gerechnet. – siehe Anhang Skizze 10 und
Skizze 11.
Fenster- und Türdurchbrechungen sowie Fenster- und Türnischen
(Fensterstock bzw. Zargenbereich) sind keine Nutzfläche.
Die Fußbodenfläche unter Einbauteilen an der Decke (wie Rolllädenkästen,
Sprinkleranlagen, Lüftungsleitungen, notwendige Wärmedämmungen, ...) und
deren Verkleidungen kann auch bei Fensternischen und Durchbrechungen zur
Nutzfläche gerechnet werden, wenn oben stehende Bestimmungen für
Durchbrechungen und Nischen erfüllt sind. - siehe Anhang Skizze 12 und Skizze
13
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B.3 Stiegen, Treppen, Podeste
Stiegen/Treppen und Podeste sind keine Nutzflächen. Ist über das Podest ein
anderer Teil des Mietgegenstands direkt erreichbar, kann die Fläche des
Podestes als Nutzfläche gerechnet werden. Fußbodenflächen unterhalb von
Stiegen/Treppen (Abstellraum, WC,...) sind der Nutzfläche zuzurechnen, sofern
sie zugänglich sind. Die erste Stufenbreite wird als Auflagefläche in Abzug
gebracht. – siehe Anhang Skizze 1
Bis zu zwei Stufen (2 x maximal 25 cm Höhe) werden von der Nutzfläche nicht
abgezogen (z.B. Vorlegestufen zu Loggien/Balkonen).
B.4 Loggien, Balkone, Terrassen
Definition Loggien siehe A.5 Loggien, Veranden, Wintergärten (auf Seite
5).
Loggienflächen sind in die Nutzfläche einzurechnen.
Definition Balkone, Terrassen siehe A.6 Balkone , Terrassen (auf Seite 6).
B.5 Besondere förderungsrechtliche Bestimmungen und Auflagen zur
Nutzbarkeit von Loggien, Balkone und Terrassen:
Eine Loggia, ein Balkon oder eine Terrasse sowie eine Kombination
daraus ist grundsätzlich nur dann förderbar, wenn sie eine verglichene
Tiefe von mind. 1,20 m aufweist. Teilflächen mit weniger als 0,60 m Tiefe
bleiben, da nicht mehr nutzbar, unberücksichtigt. – siehe Anhang Skizze
2, Skizze 3 und Skizze 4
Ist eine Loggia vierseitig vollflächig geschlossen und raumbildend, z.B.
mit dreieckigem Grundriss, so kann die Fläche des Dreiecks gefördert
werden, wenn der von den beiden Loggienwänden eingeschlossene
Winkel mindestens 90° beträgt. Ist einer der verbleibenden Winkel unter
30°, so ist die Nutzfläche unter 0,60 m Tiefe nicht zu berücksichtigen. –
siehe Anhang Skizze 6 und Skizze 7
Für trapezförmige Grundrisse gelten die oben stehenden Bestimmungen
sinngemäß. – siehe Anhang Skizze 8
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Loggien, Balkone und Terrassen an allgemeinen Bereichen
(Gemeinschaftsterrassen, Laubengänge,...) müssen eindeutig der
Wohnung zugeordnet sein.
Bei Balkonen und Terrassen im Wohnungsverband kann ein Drittel der
tatsächlich errichteten Fläche, maximal jedoch 6 % der Wohnnutzfläche
der zugeordneten Wohnung angerechnet werden.
Terrassenflächen in Eigengärten können dann berücksichtigt werden,
wenn entsprechende bauliche Maßnahmen gesetzt werden (z.B.
Rollierung - U-Beton – Betonplatten oder über einer Tiefgarage).
Gemeinschaftsterrassen oder Terrassen vor Allgemeinflächen und
Geschäftsflächen, sofern sie nicht eindeutig einer Wohnung zugeordnet
werden, bleiben unberücksichtigt.
Der Bauträger kann auch auf die Geltendmachung von Teilen der Balkon-
und Terrassenflächen verzichten.
B.6 Spachtelzuschlag (nur Neubauförderung)
Werden die tragenden Außen- und Innenwände nur gespachtelt und nicht
verputzt ausgeführt (Planmaß = Naturmaß = Rohbaumaß) kann, als
Ausgleich für den Flächengewinn durch den nicht ausgeführten
Innenputz gegenüber einer herkömmlichen Bauweise, auf Antrag des
Förderungswerbers, die förderbare Nutzfläche um den
Spachtelzuschlag pauschal um 1 % erhöht werden. Der Zuschlag wird
von der Nettonutzfläche (inkl. Heimflächenzuschlag) ohne
Flächenzuschlag für Terrassen und Balkone berechnet. Bei
Mischbauweisen in einem Gebäude (Stiege) ist kein Spachtelzuschlag
möglich. Der Spachtelzuschlag kann aber getrennt für Gebäude oder
Stiegen berechnet werden.
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C) FÖRDERBARE NUTZFLÄCHEN VON HEIMEN lt. WWFSG 1989- 1. Hauptstück
Ergänzend zu den Bestimmungen in Punkt B) Berechnung Nutzfläche,
bestehen die förderbaren Flächen von Heimen aus der für Wohnzwecke der
Heimbewohner dienenden Fläche (Wohn- oder Schlafräume, Vorraum,
Sanitäreinheit, zugeteilter Loggia), sowie einem Zuschlag für heimspezifische
Nebenräume und allfälligen anrechenbaren Balkon-/Terrassenflächen.
Der Heimzuschlag beträgt bei:
Pflegeheimen 75 %
Pensionistenwohnheimen 50 %
sonstigen Heimen 25 %
Förderbare Flächen ohne Heimzuschlag:
Betreutes Wohnen:
Betreutes Wohnen sind Wohnungen, die eine den speziellen Bedürfnissen
der Bewohner entsprechende (behindertengerechte) Ausstattung haben.
Die dafür anfallenden Mehrkosten sind Baukosten im Sinne der
Neubauverordnung 2007, § 1 Z 4.
Kindertagesheime, geriatrische Tageszentren:
Diese werden als Geschäftsfläche gefördert; ausgenommen davon sind
Einrichtungen der Stadt Wien (§ 13 – Einrichtungen der kommunalen
Infrastruktur).
Personalwohnungen:
Personalwohnungen werden nach der tatsächlichen Nutzfläche berechnet,
und analog den Wohnungen gefördert.
Geschäftsräume/Büros:
Geschäftsräume jeglicher Art sind im Zusammenhang mit der Einrichtung
eines Heims bis zu 25% der geförderten Gesamtnutzfläche förderbar,
sofern sie nicht ausschließlich dem Heimbetrieb dienen und einen eigenen
Mietrechtstitel besitzen. Werden Geschäftsräume nur vom Heim direkt
genutzt, ist deren Fläche nicht förderbar und im jeweiligen Heimzuschlag
enthalten.
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D) UNTERLAGEN FÜR DIE FLÄCHENPRÜFUNG durch Gruppe Neubauförderung:
D.1 Topografie in digitaler, prüfbarer Form – vorzugsweise als *.xls Datei.
Beispieldatei siehe Anhang A
D.2 Einreich- /Ausführungs- /Bestandspläne
Bei Heimen bzw. Förderung nach Wettbewerben werden die
Einreichpläne (bzw. der letzte Auswechslungsplan) bereits bei der
Einreichung um Wohnbauförderung nachgerechnet. Daher ist hier
bereits die Einreich- bzw. Auswechslungsplanung mittels CD zu liefern
(als *.dwg- Format (Auto CAD) bzw. *.pla / *.pln - Format (Archi CAD)).
Für alle weiteren Bauten sind, sofern nicht gesondert angefordert, nur
die Bestands- bzw. die (endgültigen) Ausführungspläne in Papierform mit
Identvermerk zu den behördlich bewilligten Plänen und auf CD (als
*.dwg- Format (Auto CAD) bzw. *.pla / *.pln - Format (Archi CAD)) zu
liefern.
D.3 Fertigstellungsanzeige mit Eingangsvermerk der MA 37
D.4 Ziviltechnikerbestätigung laut § 128 BO für Wien
D.5 Zuordnungsliste der Wohnungen/Bestandseinheiten
Angabe der Förderschiene (bzw. ob freifinanziert errichtet) für alle
Wohnungen oder Bestandseinheiten durch den Förderungswerber.
Um eine rasche Erledigung ihres Ansuchens zu gewährleisten, sind die
o.g. Unterlagen in nachvollziehbarer und prüffähiger Form einzureichen!
Andernfalls müssen die Unterlagen unbearbeitet retourniert werden.
Wien, im Jänner 2010 Ing. Wolfgang Wagner, TOAR
Fachbereichsleiter Technik
Magistratsabteilung 25 -
Stadterneuerung und
Prüfstelle für Wohnhäuser
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E) ANHANG PRAKTISCHE BEISPIELE
Skizze 1
Beispielgrundriss
Skizze 2
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Loggia
* nur für die Neubauförderung lt. WWFSG maßgeblich
Skizze 3
Kombination von gerader Loggia mit Balkon/Terrasse
* nur für die Neubauförderung lt. WWFSG maßgeblich
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