Geom. OLMO Paola Franca – Via IV Novembre n°27 – Settimo Rottaro (TO)
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TRIBUNALE DI IVREA
ESECUZIONE IMMOBILIARE n°53/09 R.G. Esec. Imm.
Promossa da: ITALFONDIARIO S.P.A.
(Avv. Giancarlo Bertone)
Contro: CARVELLI Salvatore
Intervenuti: EQUITALIA NOMOS S.P.A.
G.E. Dott.ssa Sonia MANCINI
RELAZIONE ESTIMATIVA RELATIVA AD IMMOBILI OGGETTO DI
PIGNORAMENTO, SITI IN SCARMAGNO, VIA MONTALENGHE N. 5 -
“CONDOMINIO GRAZIA”
L’Esperto
(geom. Paola Franca OLMO)
INDICE
PREMESSA E QUESITO….……………………………………………………………………….………………….2
IDENTIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI
PIGNORATI………………………………….……………………………..7
DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI………………………………………………………………………...……10
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STATO DI POSSESSO E LOCATIVO DEI BENI………………………………………………………………….14
ESISTENZA FORMALITA’, VINCOLI ED ONERI A CARICO
DELL’ACQUIRENTE……………………….……15
FORMALITA’
PREGIUDIZIEVOLI…..……………………………………………………………………………….18
REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE…………………..……………………….……………..20
GIUDIZIO DI STIMA E VALORE A BASE D’ASTA…………………………………………………………….….22
IVA ………………………………………….……………………………………………………………………….23
EVENTUALE DIVISIBILITA’ DEL BENE…………………………………….……………………………………….24
EVENTUALI OPERE DA ESEGUIRE CON URGENZA……….…….…………………………………………….24
REDAZIONE PIANTE PLANIMETRICHE E FOTOGRAFIE………………………….…………………………….24
PREDISPOSIZIONE FORME DI PUBBLICITA’………………………….………………………………………….24
PREDISPOSIZIONE SUPPORTO INFORMATICO………………………………………………………..……….27
PREDISPOSIZIONE DELLE FORMALITA’ DI CUI ALL’ART. 586
C.P.C…………………..…………………….28
ELENCO ALLEGATI………………..………………………………………………………………………………..29
PREMESSA E QUESITO
La sottoscritta geometra Paola Franca OLMO, con Studio
Professionale in Settimo Rottaro (TO) via IV Novembre n. 27, iscritta
al Collegio dei Geometri di Torino e Provincia con il numero
d’ordine 6202 e all’Albo dei Consulenti Tecnici del Giudice presso
il Tribunale di Ivrea, convocata nell’udienza del 16.09.2009, prestava
giuramento di rito ricevendo il seguente incarico: “ - esaminare l’atto
di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione
notarile sostitutiva, verificando la presenza dell’estratto di catasto,
nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile
pignorato nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento.
In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione,
sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la
situazione;
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-ove, invece, la documentazione sia correttamente agli atti,
predisporre una relazione scritta contenente:
1. l’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati
catastali, verificando anche la corrispondenza/non corrispondenza
delle certificazioni catastali ai dati indicati nell’atto di pignoramento
e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se il
pignoramento riguardi la proprietà dell'intero bene, quota di esso
(indicando il nominativo dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda
proprietà, superficie, usufrutto); l’indicazione degli estremi dell’atto di
provenienza e la cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio
anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, segnalando
eventuali acquisti ”mortis causa” non trascritti;
2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di
conservazione;
3. lo stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da
terzi, del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing,
comodato o altro), con particolare riferimento all’esistenza di
contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale
ipotesi verificando la data di registrazione, la data di scadenza finale
del contratto, data di scadenza per l’eventuale disdetta, data di
rilascio fissata o stato della causa eventualmente in corso per il
rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o
non pagato;
4. l’esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura
condominiale,
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gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi
compresi vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine
edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico
artistico, ed in particolare
domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed
altre trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di
trasferimento
atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti
all’edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di
prelazione
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della
casa coniugale, con precisazione della relativa data e
dell’eventuale trascrizione
altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni “propter
rem”, servitù, uso, abitazione);
5. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura
condominiale, che saranno cancellati dalla procedura o che
comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (tra cui iscrizioni,
pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni
pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione;
6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché
dell’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, previa
acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione
urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle eventuali
sanatorie. (L’eventuale aggiornamento del certificato di destinazione
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urbanistica da richiedere al G.E., in caso di necessità, sarà oggetto di
liquidazione a parte. L’eventuale
frazionamento da eseguire sull’immobile sarà oggetto di autonoma
richiesta al G.E. che, valutata l’opportunità, darà autonomo incarico
da liquidarsi a parte).
7. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, che si
propongono di identificare per la vendita, anche eventualmente
indicando un abbattimento forfettario di circa il 20% rispetto al valore
venale del bene, in ragione della differenza tra oneri tributari calcolati
sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell’assenza di garanzia
per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della
vendita, ovvero di altre caratteristiche da indicare;
8. l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al
compratore, comporti o meno il pagamento dell’IVA da parte
dell’aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi di bene strumentale
all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato;
9. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla
possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore
(formando, in tal caso, ipotesi di divisione in natura o con
conguaglio), ovvero sull’alienazione separata della quota stessa con
valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì,
della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla
necessità di alienare l’intero bene;
10. l’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul
bene, per ripristinare la funzionalità compromessa, ovvero, per evitare
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una compromissione della funzionalità stessa, ed il costo dei lavori;
11. l’allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati
e di
almeno 4 fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2
scatti dell’esterno e 2 scatti dell’interno);
12. la predisposizione, nelle forme della pubblicità commerciale, di un
testo da utilizzare per la pubblicità, finalizzata alla vendita, su
quotidiani e riviste;
13. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom
comprendenti un file contenente la relazione peritale così come
sopra indicata ed un file contenente le fotografie.
14. la predisposizione, successivamente alla vendita del bene
pignorato e d’intesa con il Giudice e il Cancelliere, ovvero con il
professionista delegato, delle formalità di cui all’art. 586 c.p.c., ed in
particolare della nota di trascrizione, della voltura catastale, della
nota relativa alla cancellazione di iscrizioni e trascrizioni sul bene,
nonché di bozza del decreto di trasferimento dell’immobile.
La relazione dovrà essere depositata, salvo tempestiva e motivata
istanza di proroga da presentare al G.E., almeno 45 giorni prima
dell’udienza di rinvio che si convoca per il 24.02.2010 alle ore nove. A
tale udienza dovrà altresì presenziare il perito, onde rispondere agli
eventuali chiarimenti richiesti dalle parti, e comunque procedere alla
liquidazione del compenso.”
Nella stessa udienza, la sottoscritta C.T.U. veniva nominata custode
giudiziario dei beni pignorati, in sostituzione del debitore.
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La scrivente accettato l’incarico, ha ritirato la documentazione
riguardante i beni pignorati e previa disamina della stessa, ha
provveduto ad effettuare le necessarie visure presso l’Ufficio del
Territorio - Sezione staccata di Ivrea, si è
recata presso l’Ufficio tecnico del Comune di Scarmagno e ha preso
contatti con l’Amministratrice del condominio, geometra Zappia
Mariacaterina,.
In data 13.10.2009 ore 9,30 circa la scrivente, al fine di potere
formulare risposta ai quesiti posti, avvisato preventivamente
l’esecutato con lettera raccomandata A.R. spedita il 30.09.09,
effettuava sopralluogo nell’alloggio sito al piano terzo.
Si rendeva necessario un ulteriore sopralluogo per la visione
dell’alloggio sito al piano terra, che si eseguiva in data 19.10.2009 ore
12,00 circa, previ accordi con l’allora occupante del bene.
Successivamente veniva effettuato altro sopralluogo atto a verificare
che, come riferito telefonicamente sia dall’esecutato che
dall’occupante l’immobile, l’alloggio fosse stato realmente lasciato
libero, cosa che si conferma.
La scrivente, previa lettera informativa fatta pervenire al G.E., veniva
convocata all’udienza del 16.12.2009, per riferire sia circa la situazione
locativa dei beni che a riguardo di opere che il Comune intende
eseguire su porzione di area condominiale, previa dismissione di
piccola porzione dell’area stessa, di cui si riferirà meglio in seguito.
1 - IDENTIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI
Nel Comune di Scarmagno, via Montalenghe n. 5 – Scala A
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Trattasi di due alloggi, posti rispettivamente al piano terra (1° p.f.t.) -
Alloggio“A” e al piano terzo (4° p.f.t.) - Alloggio “B” entrambi con
cantina al piano interrato, facenti parte del fabbricato denominato
“Condominio Grazia” (All. n. 1 – Estratto di mappa).
I beni risultano distinti al C.E.U. come segue: F. 28 particella n. 2 sub.
14, categoria A/3, classe 2, vani 4,5, Rendita Euro 199,87, Via
Montalenghe, n. 5, piano: S-T per quanto riguarda l’Alloggio “A” e la
corrispondente cantina e F. 28 particella n. 2 sub. 20, categoria A/3,
classe 2, vani 4,5, Rendita Euro 199,87, Via Montalenghe, n. 5, piano:
S-3 per quanto riguarda l’Alloggio “B” e la corrispondente cantina,
entrambi correttamente in ditta a: “CARVELLI Salvatore nato a
PETILIA POLICASTRO il 30.09.1964 c.f. CRVSVT64P30G508N – Proprietà
per 1/1 in regime di separazione dei beni" .
Tali dati sono stati regolarmente indicati nell’atto di pignoramento.
A Catasto Terreni il fabbricato e la corte pertinenziale risultano
individuati con la particella n. 84 del F. 28 di mq 1770, originata dalla
soppressione e fusione delle particelle nn. 2 – 63 – 64 – 67 e 68, tutte
del F. 28, con Tipo Mappale del 11.02.1998 n. 6651.501/1995 (All. n. 2–
Visure C.E.U. e C.T.).
Coerenze dell’alloggio “ A” : cortile comune verso via Montalenghe,
ingresso comune, vano ascensore, pianerottolo, vano scala, cortile
comune ed altro alloggio del piano;
Coerenze della cantina “A”: corridoio comune, altra cantina,
sottosuolo verso via Montalenghe ed ancora altra cantina;
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Coerenze dell’alloggio “B”: aria corte comune verso via
Montalenghe, altro alloggio del piano, vano ascensore, pianerottolo,
vano scala, cortile comune ed ancora altro alloggio del piano;
Coerenze della cantina “B”: corridoio comune, altra cantina,
sottosuolo verso
cortile comune ed ancora altra cantina.
PROVENIENZA E CRONISTORIA DEI PASSAGGI DI PROPRIETA’ NEL VENTENNIO
ANTERIORE ALLA TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO
La documentazione ipotecaria agli atti è corretta ed individua i beni
ed i titoli in base ai quali gli stessi sono pervenuti in proprietà al sig.
CARVELLI ed ai precedenti titolari.
Si riporta una breve cronistoria dei passaggi di proprietà.
1) Con atto di compravendita rogito Notaio Eleuteri Gianluca di Torino
del 23.01.2006 rep. n. 53681/7213 trascritto ad Ivrea il 11.02.2006
ai
nn. 1164/841, i beni venivano ceduti dall’Immobiliare FI.MA. di Buffa
Maria e C. – S.A.S. all’esecutato, quest’ultimo coniugato in regime
patrimoniale di separazione dei beni;
2) La provenienza in capo all’Immobiliare FI.MA. di Buffa Maria e C. –
S.A.S. era pervenuta a mezzo atto di compravendita a rogito Notaio
Eleuteri Gianluca di Torino del 23.01.2006 repertorio n. 53680/7212
trascritto ad Ivrea il 11.02.2006 ai nn. 1163/840, dalla REFRA S.A.S. DI
CHIAPPERO ANTONINO & C.;
3) La provenienza in capo alla REFRA S.A.S. DI CHIAPPERO ANTONINO
& C. era pervenuta a mezzo atto di compravendita a rogito Notaio
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PENE VIDARI Francesco di Torino del 17.01.2002 repertorio n. 6822/362
trascritto ad Ivrea il 01.02.2002 ai nn. 936/809, dal sig. SERRA Antonio;
4) La provenienza in capo al sig. SERRA Antonio si ha per titolo
anteriore al ventennio e precisamente tramite atto di compravendita
a rogito Notaio Aldo FABBI n. rep.9220 del 26.02.1969, trascritto ad
Ivrea il 25.03.1969 Cas.N 1860 Art. N 1615, con il quale il sig. SERRA
acquistava i terreni dai sigg. MANZATO Romeo Luciano e DAMASO
Enrico.
2 - DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI
I beni oggetto della presente relazione sono ubicati nel Comune
di Scarmagno, piccolo centro canavesano, che conta circa 780
abitanti. E’ un paese di antica formazione, collocato ai piedi della
morena destra della Dora Baltea, che conserva ancora oggi preziose
testimonianze della storia passata. Nel Comune di Scarmagno è
presente il casello dell’autostrada ed il paese confina con i comuni di:
Mercenasco, Perosa Canavese, Romano Canavese, San Martino
Canavese, Vialfrè.
Gli alloggi interessati dalla presente procedura, come già esposto,
fanno parte dell’edificio denominato “Condominio Grazia”, libero su
tre lati, con il quarto lato in parte in adiacenza, elevato a cinque piani
fuori terra, oltre a mansarde e piano interrato.
Il Condominio, costruito alla fine degli anni ’60 presenta la
caratteristica tipologia edilizia ed i materiali tipici dell’epoca di
realizzazione: ha struttura verticale mista con muri in mattoni e
strutture portanti in c.a.; il tetto è a due falde, interrotte dalla
copertura delle mansarde, con cornicione sporgente in c.a., gronde
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e pluviali in acciaio verniciato con tratti terminali in plastica; il fronte
principale del fabbricato risulta in parte rivestito con piastrelle di
ceramica di colore “beige chiaro” ed in parte intonacato e
tinteggiato in bianco.
L’area esterna comune è costituita per lo più da corte inghiaiata sulla
quale è possibile in parte parcheggiare le auto, e, sulla parte
antistante l’edificio, da un marciapiede in cemento; sul retro del
fabbricato insistono le autorimesse, costituite da due corpi di fabbrica
bassi; a tale proposito si fa presente che i beni in oggetto sono privi di
autorimessa. Vi è inoltre un’area recintata a protezione di cisterna di
gas GPL per alimentazione dell’impianto termico autonomo di
ciascun alloggio del Condominio; i contatori del gas sono installati
sulla parete esterna posta sul retro del fabbricato.
Adiacente alla proprietà condominiale vi è un’area completamente
recintata destinata a verde e attrezzata in parte a parco giochi, di
proprietà comunale.
Il fabbricato nel suo complesso è dotato di due ingressi/vano scala
distinti, ognuno individuato con un differente numero civico (nn. 5 e
7); la porzione in oggetto è individuata con il n. civico 5 e presenta
ampi gradini ed una grande porta in ferro e vetri sulla facciata
fronteggiante la strada.
La scala interna, che conduce a tutti i piani dell’edificio, ha
rivestimento in marmo bianco con mancorrente in ferro ad eccezione
della rampa che porta al piano interrato, ove sono collocate le
cantine, che si presenta solo in cemento ed a cui si accede
transitando da porta interna. I serramenti del vano scala sono in
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discreto stato, realizzati in alluminio con inferriate, le murature sono
tinteggiate salvo che al piano interrato ove risultano solo intonacate.
L’edificio, dotato di ascensore si presenta in mediocre stato di
conservazione, le solette dei balconi risultano in alcuni punti
degradate per l’umidità, così come l’intonaco sul retro, che si
presenta ammalorato in più punti.
Si procede alla descrizione dettagliata dei beni.
Diritti di piena proprietà per 1000/1000
1) ALLOGGIO “A” - PIANO TERRA
In SCARMAGNO Via Montalenghe n. 5 – Scala A
al C.E.U. F. 28 particella n. 2 sub. 14
L’abitazione è costituita da: ingresso, tinello con cucinino, due
camere, bagno, ripostiglio (All. n. 3 Planimetria catastale e All. n.4 Pianta piano
terra allegata a Condono).
Si rileva che la planimetria catastale non è perfettamente
coincidente con lo stato reale dei beni, come meglio verrà riferito al
successivo punto n.6.
La pavimentazione dell’alloggio è in piastrelle di ceramica, nuove nel
locale tinello e cucinino, originarie negli altri locali; il servizio igienico
presenta vecchie piastrelle in ceramica, sia per quanto riguarda il
pavimento che il rivestimento delle pareti e ha sanitari in ceramica
(lavandino, bidet, w.c. e vasca da bagno). I serramenti esterni e le
tapparelle sono in legno, con vetri semplici, quelli interni sono in legno
tamburato con vetri, la porta di ingresso, anch’essa in legno, è
dotata di spioncino.
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L’alloggio risulta regolarmente allacciato alle reti comunali di
fognatura ed acquedotto ed è dotato di impianto elettrico.
L’impianto di riscaldamento è autonomo, con termosifoni in ghisa e
con caldaia alimentata a gpl, proveniente da bombolone installato in
area condominiale, come già descritto. Nell’alloggio sono presenti
alcuni segni d’umidità.
La cantina, associata al sopradescritto alloggio, ha porta in ferro,
muratura in mattoni grezzi, solaio non intonacato, pavimentazione in
battuto di cls; non è dotata di finestra, ma ha luce elettrica.
2) ALLOGGIO “ B” - PIANO TERZO
In SCARMAGNO Via Montalenghe n. 5 – Scala A
al C.E.U. F. 28 particella n. 2 sub. 20
L’abitazione è costituita da: ingresso, tinello con cucinino, due
camere, bagno, ripostiglio, balcone sul fronte nord e sul fronte sud, il
tutto come raffigurato nella planimetria catastale (All. n. 5 – Planimetria
catastale).
L’unità immobiliare in oggetto non ha subito opere di ristrutturazione
edilizia e i materiali, gli impianti, gli infissi, ecc.. sono quelli originari,
risalenti all’epoca di costruzione dell’intero edificio; si presenta in
discreto stato rispetto all’epoca di realizzazione.
La pavimentazione è in piastrelle di ceramica; il servizio igienico
presenta vecchie piastrelle in ceramica, sia per il pavimento che per il
rivestimento delle pareti, posto fino all’altezza di cm165 con sanitari in
ceramica (lavandino, bidet, w.c. e vasca da bagno); i balconi, con
ringhiera in ferro, sono pavimentati con piccole piastrelle in grès di
colore rosso, che richiederebbero alcune sostituzioni; i serramenti
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esterni e le tapparelle sono in legno, con vetri semplici e quelli interni
sono in legno tamburato con vetri; la porta di ingresso, anch’essa in
legno, è dotata di doppia serratura e di spioncino.
Anche questo alloggio risulta regolarmente allacciato alle reti
comunali di fognatura ed acquedotto ed è dotato di impianto
elettrico. L’ impianto di riscaldamento è autonomo, con termosifoni in
ghisa e con caldaia installata nel balcone del tinello rivolto a nord,
alimentata a gpl, proveniente dal bombolone più volte citato. A tale
proposito occorre riferire che, a causa delle rigide temperature
invernali, l’impianto ha subito danni alle tubazioni e alla caldaia e
dovrà essere pertanto ripristinato.
La cantina, sita al piano interrato ed associata all’alloggio in oggetto,
ha porta in ferro, muratura in mattoni grezzi, solaio non intonacato,
pavimentazione in battuto di cls; non presenta finestra ma è dotata di
luce elettrica.
Entrambi gli immobili descritti non sono dotati di “Attestato di
certificazione energetica”. Si richiama a tale proposito il parere
espresso dalla Regione Piemonte, demandando all’Ill.mo G.E. la
decisione in merito alla effettiva necessità di produrre tale
documentazione nel caso di trasferimento dei beni.
3 - STATO DI POSSESSO E LOCATIVO DEI BENI
ALLOGGIO “A”
Per quanto concerne l’immobile sito al piano terreno esso risultava, al
momento del sopralluogo, occupato dal sig. Tellaj Abderrahim in
quanto gli era stato concesso in locazione, dal proprietario sig.
Carvelli Salvatore, con contratto registrato presso l’Agenzia del
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Territorio di Torino 1, in data 29.09.2009 al n. 17787, al canone mensile
di euro 300,00.
Avendo tale locazione data certa successiva alla trascrizione del
pignoramento, essa risulterebbe non opponibile all’eventuale terzo
aggiudicatario.
La scrivente riferisce che, da successivi accertamenti volti a definire le
modalità per la riscossione della somma di indennità di occupazione
dei locali, ha potuto accertare che l’alloggio è stato lasciato libero e
che è presente solamente qualche arredo.
ALLOGGIO “B”
L’immobile oggetto di pignoramento sito al piano terzo risulta libero.
L’abitazione al momento del sopralluogo era disabitata ed era
presente solamente qualche suppellettile.
4 - ESISTENZA FORMALITA’, VINCOLI ED ONERI ANCHE DI NATURA
CONDOMINIALE CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE
Gli immobili saranno trasferiti con ogni diritto ed accessorio,
pertinenza, frutto e servitù, con la quota di comproprietà delle parti
comuni della casa considerate tali dalla Legge e come specificate
nell’art. 1117 del Codice Civile, e dal regolamento di condominio
depositato con atto ricevuto dal Notaio Benedetta Lattanti di Torino in
data 7 marzo 2002, repertorio numero 524031/10120, debitamente
registrato.
Si riferisce a tale proposito che dalla “Tabella millesimi di proprietà
suddivisi per singolo edificio e per intero complesso e cubature” del
fabbricato principale risulta:
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- Per alloggio n. II (così individuato nel regolamento di condomino l’
allog-gio al F. 28 n. 2 sub. 14)
la superficie è 89, i millesimi proprietà singoli edifici sono 41, i millesimi
di proprietà intero complesso sono 77, la cubatura mc 312;
- Per cantina n. 12 (così individuata nel regolamento di condomino la
cantina pertinenza del F. 28 n. 2 sub. 14)
I millesimi di proprietà singoli edifici sono 2, i millesimi di proprietà intero
complesso sono 2;
- Per alloggio n. XIV (così individuato nel regolamento di condomino
l’al-loggio al F. 28 n. 2 sub. 20)
la superficie è 90, i millesimi proprietà singoli edifici sono 52, i millesimi
di proprietà intero complesso sono 47, la cubatura mc 271;
- Per cantina n. 20 (così individuata nel regolamento di condomino la
cantina pertinenza del F. 28 n. 2 sub. 20)
I millesimi di proprietà singoli edifici sono 2, i millesimi di proprietà intero
complesso sono 2.
Dalla “Tabella millesimi per la manutenzione delle scale, degli
ascensori e dei tetti “ del fabbricato principale risulta:
- Per alloggio n. II
i millesimi scala A sono 54, i millesimi tetto sono 41;
- Per cantina n. 12
i millesimi scala A sono 5, i millesimi tetto sono 2;
- Per alloggio n. XIV
i millesimi scala A sono 100, i millesimi ascensore scala A sono 145, i
millesimi tetto sono 52;
- Per cantina n. 20
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i millesimi scala A sono 5, i millesimi tetto sono 2.
La cantina n. 18 è di uso comune. E’ vietato vendere separatamente
le cantine dagli alloggi (Art. 17 del regolamento di condominio ).
Si dovranno richiamare inoltre tutti i patti, obblighi e condizioni riportati
sui seguenti atti:
- Atto di compravendita rogito Notaio Eleuteri Gianluca di Torino del
23.01.2006 rep. n. 53681/7213 trascritto ad Ivrea il 11.02.2006 ai nn.
1164/841;
- Atto a rogito Notaio Aldo Fabbi in data 11.11.1970, repertorio numero
12654-5, registrato a Strambino il 14.11.1970 al numero 2340;
- Atto di compravendita a rogito Notaio Francesco Pene Vidari di
Torino in data 17.01.2002, repertorio numero 6822/362, registrato a
Torino il 05.02.2002 al numero 1125;
- Scrittura privata autenticata nelle firme dal Notaio Alfredo Restivo in
data 28.07.1970, repertorio numero 48926, debitamente registrata,
costituente servitù di veduta a favore del mappale n. 59 del Foglio 28.
Si precisa che l’esecutato risulta debitore nei confronti del
“Condominio Grazia” per un totale di €. 2.961,10 (alla data del
29.12.2009), per spese condominiali, di cui:
per Alloggio “A” €. 1.050,47, suddivisi in €. 786,47 per consuntivo
gestione 2008/2009 ed €. 264,00 per preventivo gestione 2009/2010,
per Alloggio “B” €. 1.910,63, suddivisi in €. 1.310,63 per consuntivo
gestione 2008/2009 ed €. 600,00 per preventivo gestione 2009/2010,
il tutto come si rileva dalla documentazione rilasciata
dall’Amministratrice del Condominio geom. ZAPPIA Mariacaterina (All.
n. 13).
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Si riferisce inoltre che il comune di Scarmagno, a proprie spese e
tramite cessione gratuita da parte di tutti i proprietari, intende
acquisire una piccola porzione di terreno condominiale (F. 28
n.84/parte), al fine di potere dare corso all’intervento denominato
”Opere di incremento illuminazione pubblica con realizzazione di
impianto su strada provinciale Romano-Montalenghe”, per
riqualificazione di detta zona. Nella fattispecie è prevista su detta
area la realizzazione di illuminazione pubblica, la creazione di area
ecologica cintata e la collocazione di pensilina alla fermata autobus
già esistente (All. n. 12).
5 - ESISTENZA FORMALITA’, VINCOLI ED ONERI CHE SARANNO CANCELLATI
DALLA PROCEDURA E NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE
Sui beni gravano le seguenti formalità:
ISCRIZIONI
1) Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di
mutuo a rogito Notaio Eleuteri Gianluca di Torino del 23.01.2006,
rep. 53682/7214 iscritta ad Ivrea in data 11.02.2006, ai nn.
1165/225, a favore di “BANCA INTESA S.P.A.” con sede in Milano
c.f. 00799960158, contro il sig. CARVELLI Salvatore nato il 30.09.1964
c.f. CRVSVT64P30G508N, gravante su entrambe le U. I. in oggetto;
2) Ipoteca legale iscritta ad Ivrea in data 12.07.2006 ai nn.
6933/1464 a favore della “UNIRISCOSSIONI S.P.A.” con sede in
Torino c.f. 05165540013, contro il sig. CARVELLI Salvatore nato il
30.09.1964 c.f. CRVSVT64P30G508N, gravante sul bene identificato
al C.E.U. al F. 28 particella 2 subalterno 14 oltre ad altri beni non
ricadenti nel presente pignoramento;
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3) Ipoteca legale iscritta ad Ivrea in data 03.01.2008 ai nn. 38/10 a
favore della “EQUITALIA NOMOS S.P.A.” con sede in Torino c.f.
05165540013, contro il sig. CARVELLI Salvatore nato il 30.09.1964 c.f.
CRVSVT64P30G508N, gravante su entrambi i beni ricadenti nel
presente pignoramento, oltre ad altri beni non interessati;
4) Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di
mutuo fondiario a rogito Notaio Morone Giuseppina di Torino del
04.09.2002, rep. 244260 iscritta ad Ivrea in data 11.09.2002, ai nn.
8629/996, a favore di “BANCA REGIONALE EUROPEA S.P.A.” con
sede in Cuneo c.f. 01127760047, contro la REFRA S.A.S. di
Chiappero Antonino & C. c.f. 07706170011, gravante su entrambe
le U. I. in oggetto oltre ad altri beni non interessati; tale ipoteca è
annotata da annotazione per frazionamento in quota del
19.09.2005 ai nn. 7582/721, a rogito Notaio Eleuteri Gianluca di
Torino del 23.03.2005, rep. 45615. Si precisa che nell’atto di
acquisto del sig. Carvelli, a tale proposito,viene riportato quanto
segue: ”grava ipoteca iscritta, unitamente ad altri beni, presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ivrea in data 11 settembre
2002 ai numeri 8629/996, il cui debito pro quota verrà estinto nel
più breve tempo possibile a cura e spese della parte venditrice,
avendo la stessa incaricato il notaio Eleuteri di Torino per il relativo
espletamento”.
TRASCRIZIONI
5) Verbale di pignoramento immobili del Tribunale di Ivrea del
01.04.2009 n. rep. 989, trascritto a Ivrea in data 15.04.2009 ai nn.
2869/2058 a favore di “ITALFONDIARIO S.P.A.” con sede a Roma
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c.f. 00880671003, contro il sig. CARVELLI Salvatore nato il 30.09.64
c.f. CRVSVT64P30G508N.
Le visure di aggiornamento compiute dalla scrivente in data
30/12/2009 non hanno evidenziato ulteriori formalità gravanti sui beni
(All. n. 14).
L’ammontare concernente la cancellazione dell’iscrizione delle
ipoteche volontarie è pari ad euro 35,00 ciascuna (per tasse e
bolli); l’ammontare concernente la cancellazione dell’iscrizione delle
ipoteche legali, poiché inerenti alla procedura esecutiva, ammonta
ad €.262,00 ciascuna; l’ammontare delle imposte, tasse ipotecarie e
bolli, concernenti la cancellazione della trascrizione relativa al
pignoramento, risulta anch’esso di complessivi €. 262,00, oltre agli
onorari dovuti per la predisposizione delle note, la loro presentazione
all'Agenzia del Territorio e successivo ritiro delle copie.
6 - VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEL BENE
Dagli accertamenti espletati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di
Scarmagno e dalla varia documentazione acquisita, si è riscontrato
che risultano rilasciati i seguenti titoli abilitativi:
1) Licenza a costruire n. 22 del 28.08.68 (All. n. 8), ovvero Pratica
edilizia 14/68, per la costruzione dell’edificio abitativo, con inizio
lavori
in data 01.07.1969, ultimazione degli stessi in data 15.05.1971 e
con Licenza di Abitabilità rilasciata il 02.12.1978 (All. n. 9), pure
corredata
da Certificato di collaudo per le opere in c.a.;
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2) Condono edilizio – Concessione n. 03/01 del 05.03.01 (All. n. 11)
riguardante, tra l’altro e, oltre a opere generali non valutabili in
termini di superficie o volume che possono essere state eseguite
nell’intero stabile, l’Alloggio “A” identificato al C.E.U. al F. 28
particella n. 2 sub. 14, per cambio di destinazione d’uso da
negozio ad abitazione (All. n. 4 - Stralcio planimetria)
3) Pratica Edilizia 35/83 - Autorizzazione Edilizia n. 15A del 20/10/83
per rifacimento tetto fabbricato ((All. n. 12);
4) Pratica Edilizia 38/99 presentata il 14/06/99, Comunicazione di
inizio attività ai sensi della L. 662/96 n. 38/99 per migliorie
all’impianto di riscaldamento.
Il sopralluogo nell’immobile “A” ha evidenziato lievi opere eseguite in
difformità rispetto alla situazione raffigurata nell’Istanza di Condono
edilizio sopraccitata (per esempio la diversa collocazione di porte
interne) (All. n. 4).
Si rileva inoltre che la planimetria catastale, seppure
cronologicamente successiva al condono, riporta una disposizione
interna dei locali diversa rispetto alla situazione reale. La scrivente
ritiene che ciò sia dovuto a mero errore di disattenzione, ma per una
corretta corrispondenza del bene, dovrebbe essere comunque
presentata a catasto la planimetria raffigurante la situazione effettiva.
Inoltre la cantina, nella fattispecie, risulta delimitata in modo
differente rispetto al progetto originario, la correzione di tale
situazione va estesa però a tutto il piano interrato.
Le opere difformi, possono ottenere il permesso in sanatoria con
domanda da presentarsi a cura dell’aggiudicatario e con un esborso
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che dovrebbe aggirarsi indicativamente sulla cifra di €. 2.500,00 per
pratica comunale e variazione catastale, escluse spese, IVA, oneri di
legge e versamento per la sanatoria, che sarà quantificato dal
Tecnico comunale ad avvenuta presentazione della pratica.
Il sopralluogo nell’immobile “B” non ha evidenziato opere eseguite in
difformità ad eccezione della cantina che presenta la stessa
problematica su esposta e che potrà essere anch’essa sanata con un
esborso pari circa a €. 1.000,00 per pratica comunale, escluse spese,
IVA, oneri di legge e il versamento per la sanatoria.
Gli importi inerenti a tali difformità, si intendono compresi
nell’abbattimento forfetario operato (vedasi punto seguente).
L’edificio condominiale ricade in zona “R30 – Area a Capacità
insediativa esaurita” del P.R.G. in vigore, cui si demanda per ulteriori
approfondimenti, unitamente alle Norme tecniche di Attuazione (All. n.
7 - Estratto P.R.G.).
7 - GIUDIZIO DI STIMA E VALORE A BASE D’ASTA
La scrivente, compiuti gli opportuni accertamenti e verifiche,
constatati i prezzi mediamente praticati in libero mercato per immobili
similari, fatte le dovute proporzioni, tenuti presenti la consistenza,
l’ubicazione e le peculiarità dell’oggetto di stima nel suo complesso,
ritiene di assegnare ai beni il seguente valore:
Diritti di piena proprietà per 1000/1000
1) Alloggio “A” al P. T.
Abitazione di circa mq 85,00 commerciali
Mq 85,00 x €/mq 650,00 = €. 55.250,00
Cantina di circa mq 7,50 - A corpo = €. 2.400,00
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TOTALE ALLOGGIO “A” = €. 57.650,00
tale valore è comprensivo della proporzionale quota di comproprietà
sulle parti comuni.
Applicando un abbattimento forfetario pari circa al 20% rispetto al
valore venale reale dei beni, vista la natura esecutiva e non
contrattuale della vendita, in ragione della differenza tra oneri
tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, l’assenza
di garanzia per eventuali vizi occulti, la sanatoria edilizia da operare e
tutto quanto riportato nella presente relazione ed influente sul prezzo
di stima, si ottiene il seguente
VALORE TOTALE A BASE D’ASTA – Alloggio “A” = €. 46.100,00
2) Alloggio “B” al P. 3°
Abitazione di circa mq 87,50 commerciali (compreso il 25% della
superficie dei balconi di mq12 circa)
mq 87,50 x €/mq 660,00 = €. 57.750,00
Cantina di circa mq 12,00 - A corpo = €. 3.400,00
TOTALE ALLOGGIO “B” = €. 61.150,00
tale valore è comprensivo della proporzionale quota di comproprietà
sulle parti comuni.
Applicando anche in questo caso un abbattimento forfetario pari al
20% rispetto al valore venale reale dei beni, per le motivazioni di cui
sopra, si ottiene il seguente
VALORE TOTALE A BASE D’ASTA – Alloggio “B” = €. 48.900,00
8 - TRASFERIMENTO DEGLI IMMOBILI SOGGETTO O MENO AD IVA
Essendo i beni pignorati di proprietà di persona fisica e non
trattandosi di
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beni strumentali all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato, il
loro trasferimento non comporta il pagamento dell’imposta I.V.A. da
parte dell’aggiudicatario.
Il trasferimento dell’immobile, sarà assoggettato al pagamento delle
imposte di registro, ipotecarie e catastali, con aliquote differenziate a
seconda che i futuri acquirenti acquistino con l’agevolazione
cosiddetta “Prima casa” oppure come “Seconda casa”.
9 - EVENTUALE DIVISIBILITA’ DEI BENI
Il caso in esame riguarda la piena proprietà dei beni.
Vengono costituiti due lotti; il Lotto Primo comprende l’alloggio sito al
piano terra con l’annessa cantina al piano interrato e il Lotto Secondo
comprende l’alloggio sito al piano terzo con l’annessa cantina al
piano interrato.
10 - EVENTUALI OPERE DA ESEGUIRE CON URGENZA
Il Condominio comprendente i beni in oggetto necessita di alcune
opere di manutenzione generale (facciate, cornicioni, area
condominiale, ecc…).
Si ribadisce che nell’alloggio sito al piano terzo, l’impianto di
riscaldamento dovrà essere ripristinato.
11 - REDAZIONE PIANTE PLANIMETRICHE E FOTOGRAFIE
Si allegano le planimetrie catastali in scala 1: 200 degli alloggi con
cantina (All. n. 3), si allega altresì una planimetria dell’alloggio al piano
terreno raffigurante la situazione rilevata in loco (All. n.4 - Stralcio della
pratica di condono edilizio) oltre alla documentazione fotografica
riguardante entrambe le unità immobiliari (All. n. 6).
12 - PREDISPOSIZIONE TESTO DA UTILIZZARE PER LA PUBBLICITA’
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Esecuzione immobiliare n. 53/09 R.G. Esec. Imm.
Procedente: ITALFONDIARIO S.P.A.
Intervenuti: EQUITALIA NOMOS S.P.A.
Contro: CARVELLI Salvatore
LOTTO PRIMO
PROPRIETA’ PER 1000/1000
Nel Comune di Scarmagno, via Montalenghe n. 5 – Scala A
Alloggio di circa mq 85 commerciali, sito al piano terra (1° p.f.t.) con
annessa cantina di circa mq 7,50 al piano interrato facente parte del
“Condominio Grazia” edificato alla fine degli anni ’60 e dotato di
ascensore e così costituito: ingresso, tinello con cucinino, due camere,
bagno, ripostiglio.
L’ impianto di riscaldamento è autonomo, alimentato a gpl.
I beni risultano distinti al C.E.U. con il F. 28 particella n.2 sub. 14,
categoria A/3, classe 2, vani 4,5, Rendita Euro 199,87, Via
Montalenghe, n. 5, piano: S-T intestati a: “CARVELLI Salvatore nato a
PETILIA POLICASTRO il 30.09.1964 c.f. CRVSVT64P30G508N – Proprietà
per 1/1 in regime di separazione dei beni "
Coerenze dell’alloggio: cortile comune verso via Montalenghe,
ingresso comune, vano ascensore, pianerottolo, vano scala, cortile
comune ed altro alloggio del piano;
Coerenze della cantina: corridoio comune, altra cantina, sottosuolo
verso via Montalenghe ed ancora altra cantina;
L’immobile oggetto di pignoramento risulta libero, ma è ancora
presente qualche arredo.
L’ U.I. presenta lieve abuso edilizio, sanabile.
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VALORE TOTALE A BASE D’ASTA = €. 46.100,00
Gli immobili saranno trasferiti con ogni diritto ed accessorio,
pertinenza, frutto e servitù, con la quota di comproprietà delle parti
comuni della casa considerate tali dalla Legge e come specificate
nell’art. 1117 del Codice Civile, e dal regolamento di condominio
depositato con atto ricevuto dal Notaio Benedetta Lattanti di Torino in
data 7.03.2002, repertorio numero 524031/10120, debitamente
registrato e si dovranno richiamare inoltre tutti i patti, obblighi e
condizioni riportati sugli atti di cui al precedente punto n. 4
%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%
LOTTO SECONDO
PROPRIETA’ PER 1000/1000
Nel Comune di Scarmagno, via Montalenghe n. 5 – Scala A
Alloggio di circa mq 87,5 commerciali, sito al piano terzo (4° p.f.t.) con
annessa cantina di circa mq 12,00, al piano interrato , facente parte
del “Condominio Grazia” edificato alla fine degli anni ’60, dotato di
ascensore e così costituito: ingresso, tinello con cucinino, due camere,
bagno, ripostiglio, balcone sul fronte nord e sul fronte sud. L’ impianto
di riscaldamento è autonomo,alimentato a gpl.
I beni risultano individuati catastalmente con il F. 28 particella n. 2
sub. 20, categoria A/3, classe 2, vani 4,5, Rendita Euro 199,87, Via
Montalenghe, n. 5, piano: S-3 per quanto riguarda l’Alloggio “B”,
entrambi a: “CARVELLI Salvatore nato a PETILIA POLICASTRO il
30.09.1964 c.f. CRVSVT64P30G508N – Proprietà per 1/1 in regime di
separazione dei beni”
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Coerenze dell’alloggio: aria corte comune verso via Montalenghe,
altro alloggio del piano, vano ascensore, pianerottolo, vano scala,
cortile comune ed ancora altro alloggio del piano;
Coerenze della cantina: corridoio comune, altra cantina, sottosuolo
verso cortile comune ed ancora altra cantina.
L’immobile oggetto di pignoramento risulta libero, ma è ancora
presente qualche arredo.
L’ U.I. presenta lieve abuso edilizio sanabile, esclusivamente inerente
alla cantina.
VALORE TOTALE A BASE D’ASTA = €. 48.900,00
Gli immobili saranno trasferiti con ogni diritto ed accessorio,
pertinenza, frutto e servitù, con la quota di comproprietà delle parti
comuni della casa considerate tali dalla Legge e come specificate
nell’art. 1117 del Codice Civile, e dal regolamento di condominio
depositato con atto ricevuto dal Notaio Benedetta Lattanti di Torino in
data 7 marzo 2002, repertorio numero 524031/10120, debitamente
registrato e si dovranno richiamare inoltre tutti i patti, obblighi e
condizioni riportati sugli atti di cui al precedente punto 4.
13 - PREDISPOSIZIONE SUPPORTO INFORMATICO
La presente relazione viene depositata, così come richiesto,
corredata di n. 2 cd-rom contenenti la relazione peritale e le
fotografie.
Si è provveduto a trasmettere copia della presente relazione al
creditore procedente tramite invio di posta elettronica certificata,
nonché al debitore, a mezzo posta tradizionale con raccomandata
A.R. (All. 15).
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14 - PREDISPOSIZIONE DELLE FORMALITA’ DI CUI ALL’ART.586 DEL C.P.C.
La predisposizione delle formalità richieste (volture catastali, nota di
trascrizione, bozza del decreto di trasferimento dell’immobile, nota
inerente alla cancellazione di iscrizioni e trascrizioni) verranno
eseguite, d’intesa con il Giudice ed il Cancelliere, dopo
l’aggiudicazione dei beni.
Con la presente relazione di perizia, la scrivente ritiene di avere
assolto al mandato ricevuto, rimanendo a disposizione del Giudice
dell’Esecuzione per ogni eventuale chiarimento.
Settimo Rottaro, 07.01.2010
L’ Esperto
(geom. Paola Franca OLMO)
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ALLEGATI:
Allegati rilegati con la presente relazione:
1 ) Estratto di mappa, sc. 1: 1000;
2 ) Visure catastali C.E.U.;
3 ) Planimetria catastale alloggio “A” con cantina in sc. 1:200;
4 ) Stralcio condono alloggio “A” in sc. 1:100;
5 ) Planimetria catastale alloggio “B” con cantina in sc. 1:200;
6 ) Documentazione fotografica;
7 ) Estratto P.R.G. vigente e Norme Tecniche di Attuazione;
8 ) Licenza a costruire n. 22/68;
9 ) Licenza di Abitabilità;
10 ) Condono edilizio – Concessione n. 03/01 del 05.03.0;
11 ) Autorizzazione Edilizia n. 15A/83;
12 ) Progetto comunale di illuminazione pubblica;
13 ) Documentazione rilasciata dall’Amministratrice del Condominio;
13’) Stralcio regolamento di condominio;
14 ) Aggiornamento visure ipotecarie.
Allegati esterni alla relazione:
15 ) Ricevute invio relazione;
16 ) Proposta parcella dell’Esperto.
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