ACTUALITE DES CHARGES
LOCATIVES
Montpellier
12 mai 2009
HdL/1072/ Notes/mai 2009
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ACTUALITE DES CHARGES
LOCATIVES
Le décret du 9 novembre1982:principes
Les services assurés en régie
Le contrat d’entreprise
L’adaptation de la loi ENL
Marge bénéficiaire et TVA
Les ascenseurs
Les accords collectifs
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ACTUALITE DES CHARGES
LOCATIVES
La relance du dossier en CNC
Le décret du 19 décembre 2008
L’encadrement technique
Le gardien et le concierge
L’employé d’immeuble
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Les charges récupérables : le
décret du 9 novembre 1982
Il pose deux principes :
Il n’y a pas lieu de distinguer entre les
services assurés par le bailleur en régie
et ceux réalisés dans le cadre d’un
contrat d’entreprise
La liste des charges est limitative et
exhaustive: pas d’assimilation, pas
d’interprétation large
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1. Les services assurés par le
bailleur en régie
L’entretien des parties communes et
l’élimination des rejets sont les 2 tâches
récupérables
Les tâches en régie réalisées par un
gardien ou un concierge sont
récupérables à 75%
Celles réalisées par un employé
d’immeuble sont récupérables à 100%
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1. Les services assurés par le
bailleur en régie
Interprétation 1: Selon l’administration:
Il faut et il suffit que le gardien ou le concierge
participent personnellement aux deux
tâches, même à titre complémentaire,
pour que le bailleur puisse récupérer 75% de
sa rémunération (Rép. N°33704 du 12 09 83)
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1. Les services assurés par le
bailleur en régie
Interprétation 2: Pour la cour de cassation
1. Pour que la rémunération soit récupérable à 75%,
le cumul des tâches, pour le gardien ou le
concierge, est obligatoire (arrêt du 7 mai 2002);
2. L’emploi du verbe « assurer » et non du verbe
« participer » dans le décret implique que le gardien
ou le concierge effectue seul les travaux d’entretien
et d’élimination des rejets, à l’exclusion de tout
partage avec un tiers (arrêts du 27 septembre
2006)
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1. Les services assurés par le
bailleur en régie
3. Le salaire du gardien qui assure des tâches
d’administration et de surveillance, d’entretien
des parties communes et de stockage des
encombrants, n’est pas récupérable (arrêt du 15
mai 2008)
4. Il n’est pas nécessaire de rechercher si le forfait
des trois-quarts est un maximum et de mesurer le
temps affecté aux tâches d’entretien et
d’élimination, dès lors qu’un tiers intervient (arrêt du
19 mars 2008)
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2. Les services assurés par le
bailleur en contrat d’entreprise
Le bailleur doit s’assurer que le contrat
d’entreprise distingue les dépenses
récupérables des autres dépenses
La dépense est récupérable à 100% si
la prestation fait partie de celles visées
par le décret (entretien des parties
communes, des espaces extérieurs, de
la chaufferie, élimination des rejets…)
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2. Les services assurés par le
bailleur en contrat d’entreprise
Interprétation 1 : C’est au contrat de
distinguer les dépenses récupérables de
celles qui ne le sont pas (ainsi le contrat
distinguera la taille des arbustes de la
coupe des arbres, la seconde n’étant pas
récupérable).
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2. Les services assurés par le
bailleur en contrat d’entreprise
Interprétation 2 : Cour de cassation
Elle considère que la distinction entre les
dépenses récupérables et les autres doit se
faire à l’intérieur des dépenses elles mêmes.
La marge bénéficiaire et la TVA sont alors
déclarées comme non récupérables dans la
facture d’une prestation récupérable (arrêts des
5 octobre 1994, 24 mars 2004)
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La réglementation des charges
récupérables : une impasse ?
La cour de cassation a fait prendre au
texte du décret charges une réelle
distance avec les réalités de la gestion
locative.
Elle a rendu nécessaire une intervention
sur le texte qui relevait d’une
adaptation réglementaire par décret.
C’est pourtant dans la loi qu’une
première réforme est intervenue
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3. La réglementation des charges
récupérables : première adaptation
Les trois pistes ouvertes par la loi E.N.L.
du 13 juillet 2006
La question de la TVA et de la marge
bénéficiaire
La question des ascenseurs
Les accords collectifs de location
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3. La réglementation des charges
récupérables : TVA et marge
L’article 88 de la loi E.N.L. précise que:
S’agissant des factures des entreprises « le coût
des services assurés dans le cadre d'un contrat
d'entreprise correspond à la dépense, toutes
taxes comprises, acquittée par le bailleur. »
La TVA et la marge bénéficiaire sont bien
récupérables, à compter de la publication de la loi,
qui n’est pas rétroactive (arrêt du 19 mars 2008).
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3. La réglementation des charges
récupérables : les ascenseurs
La loi ENL précise que:
« Sont notamment récupérables les dépenses
engagées par le bailleur dans le cadre d'un
contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et
répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2,
qui concernent les opérations et les
vérifications périodiques minimales et la
réparation et le remplacement de petites
pièces présentant des signes d'usure excessive
ainsi que les interventions pour dégager les
personnes bloquées en cabine et le dépannage
et la remise en fonctionnement normal des
appareils »
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3. La réglementation des charges
récupérables : les accords collectifs
La loi précise:
« Il peut être dérogé [à la liste des
charges] par accords collectifs locaux
portant sur l'amélioration de la sécurité
ou la prise en compte du
développement durable, conclus
conformément à l'article 42 de la loi n°
86-1290 du 23 décembre 1986.»
Il ne peut cependant pas s’agir de
dépenses d’investissement mais seulement
de dépenses nouvelles de fonctionnement
relevant des charges locatives.
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La réglementation des charges
récupérables : une nouvelle impasse ?
La loi ENL de juillet 2006 n’a pas modifié les règles
relatifs aux gardiens. Les jurisprudences sur le
caractère « exclusif » du travail du gardien ne sont
intervenues qu’en septembre 2006.
Les travaux de la commission nationale de
concertation : la relance du dossier des charges.
Des pistes ont été proposées pour la rémunération des
gardiens et pour adapter la liste des charges.
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4. La relance du dossier des charges
en CNC : point de vue des bailleurs
Maintien d’un système forfaitaire de
rémunération: 75-50-25, avec
réalisation effective des tâches
Un encadrement technique
récupérable:25%
Objectif de neutralité du poids des
charges sur la quittance
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4. La relance du dossier des charges
en CNC : point de vue des bailleurs
Réflexions sur la mutualisation des
charges
Possibilité de négocier des accords
collectifs sur les charges
Maintien de la récupérabilité de charges
sociales et fiscales obligatoires, dont la
médecine du travail, la PEEC, les tickets
repas et maintien de l’intéressement…
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4. La relance du dossier des charges
en CNC
Thèmes principaux de débat en CNC:
La forfaitisation (75-50-25) ou le temps
réel
La part récupérable de la rémunération
et la transparence
La négociation a échoué après le retrait
des associations de locataires fin 2007
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5. Le décret du 19 décembre 2008
modifiant le décret charges
Le rapport au Premier ministre souligne:
La profession de gardien tend à se recentrer vers
des tâches d’accueil, de renseignement et de
surveillance du fonctionnement courant
Les bailleurs font appel à des sociétés prestataires
de services pour seconder le gardien ou effectuer
à sa place l’entretien et l’élimination
La jurisprudence de 2006 « pose un réel problème
financier au bailleur » qui ne peut répercuter les
frais du gardien lorsqu’il fait appel à une société
Il faut « permettre la récupération du gardien
lorsqu’il n’effectue pas seul les deux tâches.. »
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5. Le décret du 19 décembre 2008
modifiant le décret charges
1. L’encadrement technique récupérable
Clarification 1 : notion d’encadrement
Clarification 2 : services assurés en régie
Innovation 1 : un champ réduit
Innovation 2 : 10% de la rémunération du
personnel d’encadrement
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5. Le décret du 19 décembre 2008
modifiant le décret charges
2. Le gardien et le concierge
Innovation 1 : une ou deux tâches,
40% pour l’entretien ou l’élimination
75% condition cumulative maintenue et
obligation de réaliser les deux tâches de
manière effective
Innovation 2 : « …conformément à son
contrat de travail »
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5. Le décret du 19 décembre 2008
modifiant le décret charges
2. La rémunération du gardien ou du
concierge est récupérable (40%-75%)
Innovation 1: …y compris lorsqu’un tiers
intervient pendant les repos
hebdomadaires, et les congés (…) ainsi
qu’en cas de force majeure, d’arrêt de
travail (…)
Le tiers, le repos hebdomadaire, les
congés, la force majeure, l’arrêt de travail
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5. Le décret du 19 décembre 2008
modifiant le décret charges
2. La rémunération du gardien ou du
concierge est récupérable (40%-75%)
Innovation 2 : « … y compris lorsqu’un tiers
intervient en raison de l’impossibilité matérielle ou
physique temporaire pour le gardien d’effectuer
seul les deux tâches »
L’impossibilité matérielle ou physique
temporaire ou...
L’ impossibilité temporaire, matérielle ou
physique
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5. Le décret du 19 décembre 2008
modifiant le décret charges
3. Les questions importantes/gardien
Le coût du personnel ou de l’entreprise est-
il récupérable, lorsqu’il (elle) intervient en
complément du gardien ou du concierge
qui ne peut effectuer seul la ou les deux
tâches ?
Qui intervient ?
A quel taux ?
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5. Le décret du 19 décembre 2008
modifiant le décret charges
3. Les questions importantes/gardien
Le coût du remplacement du gardien ou
du concierge en cas d’absence pour
repos hebdomadaire, pour congés ou pour
arrêt maladie est-il récupérable ?
Pour quels cas ?
A quel taux ?
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5. Le décret du 19 décembre 2008
modifiant le décret charges
3. Les questions importantes/gardien
Lorsque plusieurs gardiens ou
concierges interviennent sur un même
site pour l’entretien des parties communes
et l’élimination des rejets, leurs
rémunérations sont–elles récupérables ?
Dans quelles conditions ?
A quel taux ?
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5. Le décret du 19 décembre 2008
modifiant le décret charges
3. Les questions importantes/gardien
Le couple de gardiens ou de concierges
qui assure effectivement l’entretien des
parties communes et l ’élimination des
rejets est-il récupérable?
Dans quelles conditions?
A quel taux?
Qu’est-ce qu’un contrat de travail
commun?
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5. Le décret du 19 décembre 2008
modifiant le décret charges
4. L’employé d’immeuble
La notion n’est pas définie
Quelles fonctions ?
La suppression de la règle du cumul
Le remplaçant est-il récupérable?
Et la rémunération de l’employé pendant
son absence ?
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5. Le décret du 19 décembre 2008
modifiant le décret charges
5. Qu’entend t - on par contrat de
travail ?
La question des congés
La question des tâches assurées
Autres questions
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5. Le décret du 19 décembre 2008
modifiant le décret charges
6. L’application dans le temps du
nouveau décret charges
La date d’entrée en vigueur
L’année de charges 2008
L’année de charges 2009
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