PERIZIA ANONIMATA TASSI by n7fHPn0

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                                TRIBUNALE DI BRESCIA

                             SEZIONE FALLIMENTARE


Fallimento:         NR. 54/08 ******************************************
                    Produzione pallets in legno e di imballaggi industriali in legno
Giudice Delegato: Dott. GIANLUIGI CANALI
Curatore:           Rag. EMANUELA PIACENTINI

                                     ******
                                 RELAZIONE DI STIMA

                BENI IMMOBILI DI PROPRIETA’ DEL FALLIMENTO

La Curatrice rag. E. Piacentini ha nominato Perito Estimatore il sottoscritto dott. ing.

UMBERTO TASSI, nato a Bologna il 06.01.1960, residente in Desenzano (BS) Via

G. Rambotti n. 56/A, libero professionista iscritto all’Ordine degli Ingegneri della

Provincia di Brescia N. 1779, e a quello dei Consulenti Tecnici del Tribunale di

Brescia n. 372, per la valutazione dei beni e dei macchinari di proprietà del

fallimento.

Il Perito nel corso dell’udienza del 05.06.2008 ha accettato l’incarico, ha prestato il

giuramento di rito davanti al Signor Giudice dott. G. CANALI il quale, confermando

l’incombenza ha affidato al perito il seguente adempimento:

1) redigere e consegnare al curatore, al commissario giudiziale ed al liquidatore

concordatario una copia cartacea ed una copia su supporto informatico:

- del verbale di inventario che si concluderà con il raggruppamento dei beni per

categorie omogenee e con l’indicazione globale di ciascuna categoria;

- della relazioni di stima dei beni immobili ( con la conclusione sub a.)

- delle relazioni di stima dei beni immobili (che comprenderanno anche le



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planimetrie, le fotografie e le indicazioni necessarie per raggiungere la località di

ubicazione).


                                         ******


PREMESSA

In adempimento all’incarico ricevuto, lo scrivente ha effettuato le necessarie

ispezioni di rito presso i seguenti uffici:

    -    Agenzia del Territorio di Brescia (Catasto Terreni e Fabbricati);

    -    Ufficio Tecnico del Comune di Quinzano;

ha preso in esame tutta la relativa documentazione reperita, ha preso in appropriata

considerazione tutte le notizie in merito che gli sono state fornite dal Curatore

Fallimentare rag. Emanuela Piacentini, ha esperito gli opportuni sopralluoghi, ha

raccolto ed analizzato ogni elemento informativo atto alla valutazione analitica e

complessiva dei beni, talchè redige la seguente perizia con la precisazione che la

determinazione delle superfici commerciali è stata effettuata sulla base dei dati

tecnici riportati negli elaborati grafici allegati alle pratiche edilizie.



                                 RELAZIONE DI PERIZIA

Il sottoscritto ha effettuato sopralluogo presso l’immobile oggetto della presente

perizia, sito in Comune di Quinzano d’Oglio, Via F.lli Rosselli N. 15, il giorno 10

giugno 2008 alle ore 9.00.

In tale occasione lo scrivente ha accertato l’ubicazione dell’immobile e ne ha

verificato la consistenza prendendo cognizione dello stato di fatto.




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   A. IDENTIFICAZIONE CATASTALE E CONSISTENZA DEI BENI IMMOBILI



- OPIFICIO artigianale sito in Comune Censuario di QUINZANO, Via F.lli Rosselli,

n. 13/15, attualmente censito al Catasto Fabbricati come segue:


 Foglio   Mappale            Zona                                                             Sup.         Rendita
                    Sub.                       Categoria            Cl.     Consistenza
   N.       N.             Censuaria                                                        catastale        €.



                                        Capannone principale
   4       390       1                                                             .                       3.118,00
                                                  D/7

                                        Capannone secondario
   4       390       2
                                                  D/7

   4       390       3              Uffici ed abitazione In corso di costruzione

                                                Tettoia
   4       369       1                                               3             79          119          81.60
                                                  C/2




La Proprietà è in diritto di superficie dal Comune di Quinzano per 99 anni.


B. DESCRIZIONE DELLE UNITA’ IMMOBILIARI


Trattasi di un opificio artigianale sito in Comune di Quinzano d’Oglio - BS, Via F.lli.

Rosselli N. 13/15, composto da un’area esterna di sedime, un capannone principale

con annessi uffici e servizi interni, disposti su due piani, un capannone secondario

ad esso adiacente in lato SUD, ed un manufatto limitrofo ad uso tettoia, il tutto

contraddistinto al Catasto dei fabbricati del Comune censuario di Quinzano d’Oglio

come sopra indicato.

In dettaglio i beni immobili oggetto di perizia consistono in:

1) capannone principale di forma rettangolare di lati ml. 20.00 x 30.40 circa,


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    realizzato con struttura in cemento armato prefabbricato (plinti, pilastri, travi

    orizzontali e tegoli, copertura in fibrocemento) avente superficie coperta di mq.

    608.00 circa e altezza sottotrave di ml. 6.00, destinato alla lavorazione del

    legno; il capannone è dotato di due ampi portoni scorrevoli di dimensioni ml.

    5.00 x 4.50h sul lato OVEST prospiciente Via F.lli Rosselli e di ampie

    finestrature in lato SUD e lato EST;

2) fabbricato in muratura a due elevazioni, di lati ml. 5.30 x 20.00, per complessivi

    mq. 106.00 + 106.00 circa di superficie, posto in aderenza in lato Nord al

    capannone stesso; il manufatto è destinato a P. Terra ad uffici con annessi

    spogliatoi, servizi igienici e dispensa, a P. Primo ad abitazione; la copertura è

    piana con gronda in c.a.; esternamente si presenta intonacato al civile munito di

    serramenti in alluminio con retrocamera; la scala interna di collegamento e

    l’intero piano primo sono stati ultimati al grezzo, e costituiscono attualmente un

    unico vano privo di qualsivoglia tramezzatura, privo di intonaco sia a parete che

    a soffitto;completo di davanzali con sovrastanti serramenti in alluminio con

    vetrocamera; dal punto di vista impiantistico esiste solo una tubazione di andata

    e ritorno relativa all’impianto di riscaldamento, collegato alla centrale termica a

    legna;

3) capannone secondario, in aderenza al lato EST del capannone principale, di

    forma rettangolare di lati ml. 10.00 x 21.70 circa, realizzato in struttura metallica

    con colonne verticali, capriate, copertura e tamponamenti in lamiera, avente

    superficie coperta di mq. 217.00 circa ed altezza ml. 4.00;

4) n. 01 locale ad uso tettoia, di forma rettangolare, di lati ml. 14.00 x 5.00 circa,

    avente superficie lorda pari a m. 70.00 circa ed altezza pari a ml. 4.00;


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    realizzato in carpenteria metallica ed aperto su due lati

5) area esterna di sedime per complessivi mq. 3994.08 circa, al lordo della

    superficie occupata dagli immobili.


D. PROVENIENZA


I beni immobili sopra descritti sono pervenuti al fallimento con Atto Notaio Defendi

di Brescia in data 12.04.2002, n. 19432 di rep. e n. 6407 di raccolta.



E. CONFORMITA’ URBANISTICA-EDILIZA ai sensi Legge 47 del 28.02.1985


Dall’esame della documentazione tecnico-urbanistica reperita è emerso quanto

segue:

    -    il capannone principale è stato edificato in forza della Concessione

         Edilizia n. 105/93 del 12.01.1995, prot. N. 4291;

    -    gli uffici e la sovrastante abitazione sono stati edificati con C.E. n. 27/02

         del 30.12.2002, prot. 2508;

    -    il capannone di lati ml. 21.70 x 10.00 e la tettoia di lati ml. 14.00 x 5.00,

         entrambi in carpenteria metallica, sono stati edificati a seguito di D.I.A. n.

         125 del 26.10.2001

    Ad oggi gli immobili risultano privi del previsto Certificato di Agibilità, in quanto

    mai richiesto dagli aventi causa.

    Poiché dal sopralluogo effettuato le opere risultano conformi a quanto raffigurato

    negli elaborati grafici approvati dal Comune di Quinzano, è possibile presentare

    la Domanda di rilascio del Certificato di Agibilità, ai sensi degli artt. 24 e 25

    D.P.R. N. 380/2001, sottoscritta dal Curatore Fallimentare, corredata dai


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    documenti previsti di Legge.



G. CRITERI DI DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO

Il valore di un edificio artigianale-industriale è determinato generalmente come

somma tra il valore del terreno edificabile, su cui sorge ed il valore della costruzione

realizzata, oltre a tutte le spese accessorie (oneri di urbanizzazione, oneri di

progettazione, ecc.).

Il valore del fabbricato          si presenta prevalentemente condizionato dalle

caratteristiche intrinseche (ubicazione, esposizione, consistenza, conformazione,

stato d’uso, vetustà ed ampiezza del manufatto).

Il valore dell’area dipende essenzialmente dalle caratteristiche estrinseche

(destinazione d’uso della zona, presenza di infrastrutture, opere di urbanizzazione,

viabilità e collegamenti).

Ne consegue che, per pervenire ad una corretta valutazione degli immobili in

oggetto, il valore finale è stato determinato come somma tra il valore dell’area

edificabile, sui cui sorge l’intero opificio, concessa in diritto di superficie per 99 anni

ed il valore della costruzione realizzata.

Per la definizione dei predetti valori sono state tenute in debito conto le opere

impiantistiche interne ed esterne, per l’illuminazione degli ambienti, per le

occorrenze igienico sanitarie e quant’altro richiesto per la regolare agibilità oltre a

tutto quanto riscontrato di eventualmente migliorativo.


G.1 CRITERI DI VALUTAZIONE DEL FABBRICATO


Le caratteristiche intrinseche considerate, relative ai fabbricati in esame, sono:


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       -   anno di costruzione e tipologia costruttiva;
       -   livello estetico e qualità architettonica;
       -   conformazione e destinazione d’uso;
       -   superficie utile;
       -   stato di manutenzione e grado di finitura

Caratteristiche costruttive

Ai fini del giudizio di stima, sono stati considerati i seguenti elementi:

a. il capannone principale realizzato con struttura in c.a.p., chiuso su tre lati con

       tamponamento perimetrale in pannelli di calcestruzzo e finestrature fisse in U-

       glass, presenta caratteristiche costruttive e di finitura molto semplici data la

       destinazione d’uso a lavorazione di tavolame di legno; la struttura risulta

       costruita da oltre 10 anni e attualmente appare in discrete condizioni d’uso;

b. il piano terra della palazzina in muratura, ad uso uffici, risulta completamente

       ultimato ed attrezzato, dotato di pavimentazione in ceramica, serramenti in

       alluminio, impianto elettrico ed idrosanitario; l’impianto di riscaldamento risulta

       collegato alla caldaia a legna;

c. il piano primo della palazzina in muratura e la scala interna di collegamento,

       risultano ultimati al grezzo, privi di pavimenti, rivestimenti, intonaci e impianti

       tecnologici;

d. il capannone secondario, in aderenza in lato EST a quello principale, risulta

       realizzato con struttura metallica atta a consentirne l’uso come               zona di

       lavorazione di stoccaggio materiali;

e. la tettoia, in aderenza in lato EST al capannone principale ed in lato NORD al

       capannone secondario, è realizzata in struttura metallica, aperta su due lati e

       con copertura inclinata verso il capannone principale;

f.     l’area esterna risulta pavimentata in battuto di cemento ed è dotata di impianto


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    fognario con pozzetti di raccolta acque meteoriche;

g. il fronte lungo Via F.lli Rosselli si sviluppa per una lunghezza di ml. 62.80

    circa ed è dotato di n. 2 ampi accessi carrai, con cancello scorrevole manuale;

h. antistante alla cinta sono ubicati i parcheggi pertinenziali di zona.

L’opificio, nel complesso, si presenta in discrete condizioni d’uso ai fini dell’attività

svolta al proprio interno e presenta un buon grado di versatilità dovuto alla simmetria

strutturale.

Dotazioni impiantistiche

La dotazione impiantistica non risulta conforme alla vigente normativa ( ex legge

46/90) e gli impianti esistenti sono pertanto privi dei relativi Certificati di Conformità.

Impianto elettrico

Per la zona capannone consta di canaline metalliche a parete e a soffitto con calate

dotate di prese antinfortunistiche 220 V e 380 V;

Impianto di illuminazione è formato da una serie di lampade appese a soffitto.

Nella zona uffici è stato realizzato impianto FM, illuminazione e telefonico.

Non esiste impianto citofonico e di apertura elettrica degli accessi carrai.

Impianto antintrusione

Non presente.

Impianto idrosanitario

Sono presenti i servizi igienici per la zona uffici ed il capannone; i locali

comprendono due bagni con WC ed antibagno, regolarmente pavimentati e rivestiti

in ceramica per un’altezza di circa cm. 200 da pavimento, dotato di lavabo.

I servizi igienici rispondono alla norma di legge per il superamento delle barriere

architettoniche.


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Impianto di riscaldamento

L’impianto è centralizzato, collegato alla caldaia, con combustione a legna, ubicata

nel capannone secondario.

Impianto antincendio VVF

L’attività della Ditta fallita è soggetta a rischio incendio in relazione al quantitativo di

materia prima trattata, in merito non è presente nessun impianto antincendio.


G.2 CRITERI DI VALUTAZIONE DELL’AREA

Quinzano d'Oglio è un comune di circa 6.200 abitanti ubicato in Provincia di Brescia,

situato a circa 30 chilometri a sud del capoluogo e a circa 23 chilometri a nord

rispetto alla città di Cremona.

È bagnato dal fiume Oglio che lo divide dalla Provincia di Cremona.

Il Comune è posto a 65 metri di altitudine ed ha un’estensione di circa kmq 21.00.

I Comuni contigui sono Bordolano, Borgo S. Giacomo, Verolavecchia.

Il paese è stato nel corso dell'800 luogo di villeggiatura di molte famiglie nobili

bresciane che hanno costruito palazzi, alcuni di buon pregio, grazie anche

all'intervento dell'architetto Rodolfo Vantini.

L’opificio oggetto di perizia è inserito in un contesto edilizio a specifica destinazione

artigianale-industriale, già edificato ed urbanizzato, a limitata distanza dal centro del

paese; i collegamenti con la viabilità principale sono assicurati dalla vicinanza alla

strada provinciale e da ampie strade interne.

Dato che il fattore produttivo costituito dal suolo esplica una sua utilità nel tempo che

è indipendente dalla vita utile e dalle caratteristiche del complesso industriale che vi

insiste, né che può verificarsi un deprezzamento dell’area stessa, sono state



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valutate nel giudizio di stima le seguenti caratteristiche:

a. area edificabile urbanizzata di cui al mappale n. 390, di superficie pari a mq.

     2.500,00 circa, inserita nel Piano per Insediamenti Produttivi (PIP), concessa in

     diritto di superficie per 99 anni dal Comune di Quinzano d’Oglio con atto di

     Convenzione N. 60187/3986 di rep. Notaio Fiorella Allegri in data 17/11/1994;

b. area edificabile urbanizzata di cui al mappale n. 369, di superficie pari a mq.

     1.450,00 circa, inserita nel Piano per Insediamenti Produttivi (PIP), concessa in

     diritto di superficie per 99 anni dal Comune di Quinzano d’Oglio con atto di

     Convenzione N. 17213/571 di rep. Notaio Gianni Tufano in data 10/05/1993;

c. le suddette aree sono state completamente interessate da opere atte alla

     formazione di massicciata ghiaiosa e di rete fognaria di scarico delle acque

     meteoriche superficiali;

d. l’area complessiva è dotata di n. 2 accessi carrai ed è recintata su tutti e quattro

     i lati.


H.    GIUDIZIO DI STIMA DEI BENI IMMOBILI E CONCLUSIONI

Il sottoscritto perito estimatore ritiene attendibile e congruo valutare i beni oggetto

della presente perizia con il criterio di stima “sintetico e diretto”, fondato sulla

comparazione con esperienze e compravendite di capannoni e unità immobiliari

similari per caratteristiche estrinseche, intrinseche e tecnologiche, con riferimento ai

prezzi medi riscontrati nel medesimo mercato.

Visti i parametri di valutazione estimali dell’UTE, Ufficio Tecnico Erariale di Brescia,

per capannoni similari, comprensivi di area di sedime, utilizzato il parametro

economico della superficie, eseguite le opportune indagini conoscitive relativamente




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ai prezzi di mercato rilevati nel periodo Ottobre 2007 – Aprile 2008 , con riferimento

al Listino dei Valori degli Immobili sulla Piazza di Brescia e Provincia, è stato

possibile definire i seguenti valori medi riferiti alla superficie commerciale degli

immobili in oggetto:


Area in diritto di superficie   Mq. 3994,08 x €./mq. 100,00 =       €.       399.400,00

Capannone principale            Mq. 608,00 x €./mq. 350,00 =        €.       212.800,00

Uffici P. Terra                 Mq. 106,00 x €./mq. 500,00 =        €.        53.000,00

Abitazione P. 1 (al grezzo)     Mq. 106,00 x €./mq. 500,00 =        €.        53.000,00

Capannone in ferro              Mq. 217,00 x €./mq. 150,00 =        €.        32.550,00

Tettoia in ferro                Mq.   70,00 x €./mq. 150,00 =       €.        10.500,00


                   SOMMANO ……………………………….                            €.      761.250,00




La stima del più probabile valore di mercato dei beni del compendio immobiliare,

descritti nella presente perizia, aventi la superficie commerciale sopra indicata,

risulta complessivamente determinata, arrotondata per difetto, in:


    €. 760.000,00                      €uro settecentosessantamila//00



                                      ******




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VALUTAZIONE DEI MACCHINARI E DELLE ATTREZZATURE


Nel corso del sopralluogo effettuato in data 10.06.2008 lo scrivente ha rilevato i

macchinari e le attrezzature presenti all’interno dell’opificio.

I beni descritti sono inerenti all’attività di produzione pallets in legno e di imballaggi

industriali in legno.

A parere del sottoscritto si può attribuire un valore alle attrezzature fisse, inteso

come valore d’uso, unicamente nell’ipotesi di impiego nell’ambito dell’opificio

funzionante.

Diversamente i costi di rimozione, smontaggio e rimontaggio, in caso di cessione dei

beni, azzererebbero il valore dei beni stessi.

Per i mezzi di trasporto e sollevamento ed i mobili ufficio il valore indicato vale

anche nel caso di cessione.

In quest’ottica sono riportati nella TABELLA N. 1 i valori attribuiti a macchinari ed

attrezzature tuttora funzionanti ed in buono stato d’uso e manutenzione, tenuto

conto della vetustà e dell’obsolescenza ed in considerazione del fatto che siano stati

acquistati nuovi o usati.

Ai cespiti fuori uso fuori uso è stato attribuito valore zero.

Nella TABELLA N. 2 i beni sono stati raggruppati per categorie omogenee con

indicato il valore globale per ciascuna categoria.




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        FALLIMENTO **************************- N. 54/2008
        con sede Quinzano d'Oglio, Via F.lli Rosselli, 13/15

COD. INVENTARIO                                                     matricola               Valore
     macchinari ed attrezzature                                        n.                 stato d'uso

   1    Linea chiodatrice CORALI, composta da:                                                     18,500.00
        chiodatrice M220V3                                              3091                        2,000.00
        ribaltatore M 104                                               3360
        chiodatrice M220V2                                              3360
        deviatore 90 gradi
        ribaltatore M 104 V6
        accatastatore M195                                              3360
        trasportatore MT 4
        alimentatore blocchetti M 214 VR1                               3318         LEASING BPU


   2    Cucitrice CORALI M166B                                          3005          €          6,500.00


   3    Taglia pacchi CMS MI 120/ EL                                 032051020        €          2,000.00


   4    Taglia blocchetti CORALI M 117                                   427          €          1,000.00


   5    Taglia blocchetti CMS                                         01600993        €           500.00


   6    Multilama GABBIANI SA350                                       011009         €          1,500.00


   7    Sega pendolo OMEC SP 400                                                      €           300.00


   8    Troncatrice manulae CSM                                       50400584       fuori uso


   9    Troncatrice fresatrice DEWALT                                                fuori uso


  10    Fresatrice TOPY                                                              fuori uso


  11    Compressore a pistoni FINI 15 HP                                              €           450.00


  12    Compressore pistoni                                                          fuori uso


  13    Compressore a vite KAESER 25 HP AS30                           326721         €           550.00


        A RIPORTARE                                                                   €      33,300.00



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     macchinari ed attrezzature                                                      n.                  stato d'uso
        PARZIALE A RIPORTO DA PAG. PRECEDENTE                                                       €.      33,300.00


  14    Essicatore aria INTERCOM LD 8180                                               043          €           150.00


  15    Carrello elevatore diesel LUGLI portata ql. 60                             524209415        €          6,000.00


  16    Carrello elevatore elettrico CLARK portata ql. 20                          EM265-1065       €          3,000.00
                                                                                    GEF 7010


  17    Carrello elevatore elettrico CLARK portata ql. 20                          EM265-0308       €          3,000.00
                                                                                    GEF 7465


  18    Carrello elevatore elettrico TOYOTA ql. 15                                 4FB15-1590      fuori uso


  19    Pistole chiodatrici MAX. N. 8                                                               €           120.00


  20    Caldaia a legna riscaldamento BANO                                           24/2001        €          3,500.00


  21    Aspiratore per 1 sacco grande                                                               €               -


  22    Aspiratore per 1 sacco piccolo                                                              €               -


  23    Aspiratore per 2 sacchi grandi                                                              €               -


  24    Mobili e attrezzature ufficio                                                               €           500.00
        scrivanie dattilo
        armadi
        poltroncine


  25    Forno trattamento termico ed essicazione BIGONDRY                        COMO5447-1/1      LEASING
                                                                                  V2500HT-LM       ITALEASE


  26    Linea chidatrice DELTA                                                         388         LEASING INTESA


  27    Transpallets manuale                                                                        €            50.00


  28    varie e minuterie                                                                           €           100.00


  29    Box coibentato mis. 1.20x1.5x2.20h per quadro elettrico forno                               €           550.00


        TOTALE INVENTARIO                                                                           € 50,270.00



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La stima del valore d’uso delle attrezzature e dei macchinari del fallimento, come

sopra descritti ed elencati, risulta complessivamente determinata, arrotondata per

difetto:


     €. 50.000,00                            €uro cinquantamila//00



                                          ******

                                     CONCLUSIONI

La stima complessiva di immobili ed attrezzature è pari al seguente importo:


     €. 760.000,00              €uro settecentosessantamila//00 BENI IMMOBILI


     €. 50.000,00           €uro cinquantamila//00 ATTREZZATURE/MACCHINARI



                                          ******
Reputando di aver correttamente e fedelmente adempiuto all’incarico conferito, il

sottoscritto ringrazia per la fiducia accordata e si pone a disposizione per eventuali

ulteriori integrazioni e/o chiarimenti.

In fede.
                                                                                  Il perito
                                                          dott. ing. UMBERTO TASSI


Desenzano del Garda, 24.06.2008




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Elenco Allegati:

    A. Documentazione tecnico-urbanistica:
    - copia elaborati grafici

    B.   Documentazione catastale:
    -    copia visura
    -
    C.   Documentazione fotografica:
    -    servizio fotografico degli immobili e attrezzature




                                                                                   Il perito
                                                           dott. ing. UMBERTO TASSI




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