???? ?? PowerPoint

‫מגמות אזוריות במחירי הדירות‬

‫מגמות אזוריות במחירי הדירות‬

‫ואמידת גמישות המחיר‬

‫ואמידת גמישות המחיר‬



‫דורון סייג, לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫דורון סייג, לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫‪dorons@cbs.gov.il‬‬

‫‪dorons@cbs.gov.il‬‬





‫כנס בנק ישראל, 0102.21.03‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫1 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫מבנה המצגת‬





‫הקדמה: מטרת המדד ושיטות מדידה‬ ‫1‬ ‫הקדמה‬



‫תיאור בסיס הנתונים‬ ‫2‬

‫נתונים‬

‫תיאור המודל למדידת מחירי הדירות‬ ‫3‬



‫מגמות מחירים בשוק המקומי‬ ‫4‬

‫מודל‬

‫גמישות המחיר ביחס למאפייני הדירה והאזור‬ ‫5‬



‫מגמות‬







‫גמישויות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫2 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫הנתונים הסטטיסטיים של הלמ"ס אודות מחירי הדירות‬



‫מדד מחירי דירות חודשי כלל-ארצי.‬ ‫1‬



‫מתבסס על דירות חדשות ודירות יד-שנייה.‬ ‫•‬ ‫הקדמה‬



‫מתקן את ההבדלים והשינויים באיכות הדירות שנמכרו.‬ ‫•‬

‫נתונים‬

‫שקלול עסקאות לפי מצבת הדירות בישראל.‬ ‫•‬



‫מחירים ממוצעים רבעוניים.‬ ‫2‬ ‫מודל‬



‫משקף רמות מחירים של עסקאות נדל"ן למגורים‬ ‫•‬

‫שבוצעו בחלוקה לאזורים ומס' חדרים.‬ ‫מגמות‬



‫כולל דירות חדשות ודירות יד שנייה.‬ ‫•‬

‫סדרה עתית משקפת שינוי מחיר יחד עם שינוי איכות.‬ ‫•‬ ‫גמישויות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫3 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫המניע לאמידה אזורית דיפרנציאלית‬





‫שוק הדירות למגורים מורכב ממספר שווקים‬ ‫הקדמה‬

‫מקומיים הנבדלים אחד מהשני מעצם מיקומם‬

‫הגיאוגרפי. העדות לבידול בתתי-השווקים משתקף‬

‫נתונים‬

‫בפערי המחירים בין האזורים.‬



‫המצב מתאפשר הודות לכך שמחד, הביקוש לדירות‬ ‫מודל‬

‫שונה מאזור לאזור, ומאידך, בניגוד לכל סחורה‬

‫אחרת, האפשרות לניוד דירות אינה ריאלית.‬ ‫מגמות‬







‫גמישויות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫4 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫מטרת המדד והצורך בתיקון איכות‬



‫הדרך המקובלת למדידת שינויים במחירים היא‬

‫באמצעות בניית מדד מחירים. המטרה בבניית מדד‬ ‫הקדמה‬

‫מחירי דירות הינה יצירת סדרה עיתית רצופה של‬

‫השינויים הנקיים במחירי דירות (חדשות ויד שנייה)‬ ‫נתונים‬

‫לאורך זמן.‬

‫לצורך כך נדרש תיקון איכות המטפל בשני מימדים:‬ ‫מודל‬



‫תיקון איכות בין הדירות שנמכרו באותה תקופה.‬ ‫1‬

‫כלומר, הבאת דירות בעלות הטרוגניות גבוהה‬ ‫מגמות‬

‫במאפיינים לאותה דרגת איכות.‬

‫שמירה על איכות קבועה בין התקופות השונות‬ ‫2‬ ‫גמישויות‬

‫לצורך קבלת שינוי מחיר "נקי".‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫5 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫מתודולוגיות למדידת שינויים במחירי הדירות‬

‫קלסטרים שווי איכות - ‪Stratification Method‬‬ ‫1‬



‫הקדמה‬





‫נתונים‬

‫‪p‬‬ ‫מכירות חוזרות - ‪Repeat Sales Method‬‬ ‫2‬





‫מודל‬



‫‪t‬‬

‫מגמות‬

‫‪p‬‬ ‫מודלים הדוניים - ‪Hedonic Method‬‬ ‫3‬





‫גמישויות‬



‫‪Z‬‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫6 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫מדוע נבחר המודל ההדוני ?‬



‫השיטה מטפלת בצורה הטובה ביותר בהבדלים‬

‫באיכות הדירות שנמכרו ומאפשרת את נטרולם של‬ ‫הקדמה‬

‫כל הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות (שיש‬

‫עליהם נתונים) ובקומבינציות שונות.‬

‫נתונים‬

‫כתוצאה מהיכולת לטפל במספר רב של משתנים,‬

‫מתאפשר כיסוי גבוה של דירות (סוג, גיל, גודל וכו')‬

‫מודל‬

‫כולל טיפול בהבדלים במחירי הדירות הנובעים‬

‫ממיקום שונה ומאוכלוסיות ברמות סוציו-אקונומיות‬

‫שונות.‬ ‫מגמות‬



‫מדידת שינוי של מחירי דירות באמצעות מודל הדוני‬

‫מועדפת ומומלצת ע"י הגופים הבין-לאומיים.‬ ‫גמישויות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫7 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫יתרונות המודל הנוכחי בהשוואה למודל הרשמי‬

‫יותר משתנים מסבירים‬

‫מודל רשמי – מס' חדרים, שטח, גיל הדירה, יישוב, אזור ארנונה.‬ ‫הקדמה‬

‫מודל נוכחי – מס' חדרים, שטח, גיל הדירה, סוג הדירה, רמה‬

‫חברתית-כלכלית, רמה פריפריאלית ורמת סיכון בטחוני.‬ ‫נתונים‬



‫יותר יישובים‬

‫מודל רשמי – 04 יישובים עירוניים.‬ ‫מודל‬



‫מודל נוכחי – 46 יישובים עירוניים.‬

‫מגמות‬

‫יותר מידע‬

‫מספק תמונת מצב ברזולוציה גבוהה יותר הכוללת מידע על‬

‫גמישויות‬

‫מגמות המחירים ברמה האזורית.‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫8 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫תיאור ומקור הנתונים‬





‫בסיס נתונים עשיר : מעל 000,057 עסקאות שבוצעו‬ ‫הקדמה‬

‫בפועל. הנתונים כוללים דירות חדשות ודירות יד-שנייה,‬

‫ע"פ הדיווחים לרשות המסים.‬

‫נתונים‬

‫בנוסף, שולבו מספר מקורות נתונים על מאפייני האזור‬

‫המעשירים את המידע ומשפרים את טיב השונות‬ ‫מודל‬

‫המוסברת.‬



‫מגמות‬







‫גמישויות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫9 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫תיאור ומקור הנתונים‬



‫סה"כ : 8 משתנים‬

‫מסבירים‬ ‫הקדמה‬

‫• מחיר מכירה‬

‫• שטח במ"ר‬

‫נתונים‬

‫• מס' חדרים‬

‫• גיל הדירה‬

‫• סוג הדירה‬ ‫מודל‬

‫• רמה חברתית-כלכלית‬ ‫• קומה‬

‫• מדד פריפריאליות‬ ‫מגמות‬







‫יישובי קו‬ ‫גמישויות‬

‫העימות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫01 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫בקרות לוגיות לזיהוי וניפוי תצפיות‬

‫בקרות לזיהוי בעיות באיכות הנתונים:‬



‫בחינת היחס בין שטח הדירה ומספר החדרים.‬ ‫הקדמה‬



‫בחינת המחיר למ"ר של כל עסקה ביחס לרמות‬

‫המחירים למ"ר הנהוגות בכל יישוב.‬ ‫נתונים‬



‫בחינת הפער בין המחיר המוצהר ביחס למחיר המוערך.‬

‫מודל‬

‫בעתיד:‬

‫קבלת נתונים מזוהים תאפשר קישור לקבצים מנהליים‬ ‫מגמות‬

‫נוספים המצויים בלמ"ס. באמצעותם תתבצע הרחבה‬

‫של תחקור איכות הנתונים וניפוי חריגים, כולל טיוב‬

‫הנתונים.‬ ‫גמישויות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫11 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫דוגמא לבקרת איכות בין שטח הדירה ומס' החדרים‬



‫דירות 5.1 - 2 חדרים. גבולות מינימום מקסימום: 01 – 77 מ"ר‬

‫52‬

‫הקדמה‬

‫2.12‬

‫6.91‬

‫02‬ ‫1.81‬

‫נתונים‬









‫ערך מקסימלי‬

‫ערך מינימלי‬









‫51‬

‫6.11‬

‫מודל‬

‫01‬

‫8.5‬ ‫6.6‬

‫5.5‬

‫5‬ ‫9.2‬ ‫מגמות‬

‫4.2‬ ‫4.1 0.2‬

‫8.0‬ ‫7.0 3.0 5.0‬

‫0.0‬ ‫6.0 1.0‬

‫0‬

‫גמישויות‬

‫0-4‬

‫5-9‬

‫01-41‬

‫51-91‬

‫02-42‬

‫52-92‬

‫03-43‬

‫53-93‬

‫04-44‬

‫54-94‬

‫05-45‬

‫55-95‬

‫06-46‬

‫56-96‬

‫07-47‬

‫47-97‬

‫08-48‬

‫48+‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫21 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫לב התיאוריה ההדונית‬



‫התיאוריה ההדונית מתייחסת למוצר כאל "סל" של‬

‫הקדמה‬

‫מאפיינים (‪ )Bundle of Characteristics‬שבו מחיר המוצר‬

‫מורכב מערכי מאפייניו.‬

‫נתונים‬

‫‪N‬‬

‫‪P ( z )   pi z i‬‬

‫מודל‬

‫1‪i ‬‬

‫כאשר :‬

‫מגמות‬

‫)‪ – P(z‬מחיר המוצר‬

‫– וקטור המאפיינים של המוצר‬ ‫‪Zi‬‬

‫גמישויות‬

‫– המחירים ההדוניים של המאפיינים‬ ‫‪Pi‬‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫31 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬ ‫‪Characteristics Price Index Method‬‬

‫‪Time Dummy‬‬

‫‪Characteristics Price Index‬‬ ‫מודלים הדוניים‬

‫הקדמה‬

‫‪Double Imputation‬‬

‫בשיטה זו, חישוב מדד המחירים ההדוני מתבצע באמצעות‬

‫נתונים‬

‫"סל" קבוע של מאפייני דירה בכל תקופות האמידה.‬

‫שינוי המחירים בין שתי התקופות, הנאמד באמצעות אותם‬

‫מודל‬

‫מאפיינים אך עם מקדמים שונים (המחירים ההדוניים בכל‬

‫תקופה), משקף את שינויי המחיר הנקי.‬

‫מגמות‬

‫הרעיון המרכזי: להשוות את המחיר של המוצר בין 2 תקופות‬

‫זמן שונות כאשר מאפייני המוצר "מוחזקים" קבוע (איכות‬ ‫גמישויות‬

‫קבועה).‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫41 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬ ‫‪Characteristics Price Index Method‬‬

‫שלב א' – אמידת המקדמים של המאפיינים‬

‫‪K‬‬

‫‪ln( P )      kt Z k   it‬‬

‫‪t‬‬ ‫‪t‬‬

‫0‬

‫‪t‬‬

‫תקופה ‪:t‬‬ ‫הקדמה‬

‫1‪k ‬‬

‫‪K‬‬

‫1‪ln( P t 1 )   0 1    kt 1Z k 1   it ‬‬

‫‪t‬‬ ‫‪t‬‬ ‫תקופה 1+‪:t‬‬ ‫נתונים‬

‫1‪k ‬‬





‫שלב ב' – שימוש במקדמים לחישוב הדירה המייצגת‬ ‫מודל‬



‫‪K‬‬

‫‪( 0 ‬‬

‫‪t‬‬

‫) ‪ k Zk‬‬

‫‪t‬‬ ‫‪t‬‬

‫מגמות‬

‫‪P e‬‬

‫‪j‬‬

‫‪t‬‬ ‫1‪k ‬‬

‫כאשר:‬



‫– הערכים של מאפייני הדירה בתקופה ‪.t‬‬ ‫‪Z kt‬‬ ‫גמישויות‬



‫‪ –  k‬המחירים ההדוניים של מאפייני הדירה.‬

‫‪t‬‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫51 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫מבנה המשוואה ההדונית האזורית‬



‫‪Ln Pi  Ln  0  1SELi   2 PACi‬‬

‫הקדמה‬

‫‪  3CLCi   4 Ln SIZi   5 Ln RMSi‬‬

‫‪  6 Ln AGEi   7 SAP  8 FLRi‬‬

‫‪i‬‬

‫נתונים‬





‫תיאור‬ ‫סוג‬ ‫משתנה‬ ‫מודל‬

‫שטח הדירה (מ"ר)‬ ‫לוגריתמי‬ ‫‪SIZ‬‬

‫מס' חדרים‬ ‫לוגריתמי‬ ‫‪RMS‬‬

‫גיל הדירה‬ ‫לוגריתמי‬ ‫‪AGE‬‬ ‫מגמות‬

‫סוג הדירה (הפרדה לדירות שאינן בבניין דירות)‬ ‫דמי‬ ‫‪SAP‬‬

‫קומה‬ ‫ליניארי‬ ‫‪FLR‬‬

‫רמה חברתית-כלכלית של האזור הסטטיסטי‬ ‫ליניארי‬ ‫‪SEL‬‬ ‫גמישויות‬

‫מדד הפריפריאליות – מציין נגישות לתעסוקה ושירותים קהילתיים‬ ‫ליניארי‬ ‫‪PAC‬‬

‫רמת סיכון ביטחוני (יישובי קו העימות)‬ ‫דמי‬ ‫‪CLC‬‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫61 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫רשימת היישובים הנכללים בכל אזור‬



‫שרון‬ ‫מרכז‬ ‫גוש דן‬

‫הוד השרון‬ ‫קריית אונו‬ ‫אור יהודה‬ ‫בני-ברק‬ ‫הקדמה‬



‫הרצלייה‬ ‫ראש העין‬ ‫בית שמש‬ ‫בת ים‬

‫חדרה‬ ‫ראשון לציון‬ ‫גבעת שמואל‬ ‫גבעתיים‬ ‫נתונים‬

‫כפר-סבא‬ ‫רחובות‬ ‫טייבה‬ ‫חולון‬

‫נתניה‬ ‫רמלה‬ ‫יבנה‬ ‫רמת-גן‬

‫מודל‬

‫רמת השרון‬ ‫יהוד‬

‫רעננה‬ ‫לוד‬

‫מבשרת ציון‬ ‫מגמות‬

‫מודיעין‬

‫נס ציונה‬

‫גמישויות‬

‫פתח תקווה‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫71 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫רשימת היישובים הנכללים בכל אזור‬



‫קריות‬ ‫צפון‬ ‫דרום‬

‫קריית אתא‬ ‫נשר‬ ‫אום-אל-פחם‬ ‫אופקים‬ ‫הקדמה‬



‫קריית ביאליק‬ ‫עכו‬ ‫טבריה‬ ‫אילת‬

‫קריית ים‬ ‫עפולה‬ ‫טירת הכרמל‬ ‫אשדוד‬ ‫נתונים‬

‫קריית מוצקין‬ ‫פרדס חנה‬ ‫טמרה‬ ‫אשקלון‬

‫צפת‬ ‫יוקנעם עילית‬ ‫באר שבע‬

‫מודל‬

‫קריית שמונה‬ ‫כרמיאל‬ ‫דימונה‬

‫שפרעם‬ ‫מגדל העמק‬ ‫ערד‬

‫מעלות‬ ‫קריית מלאכי‬ ‫מגמות‬

‫נהרייה‬ ‫קריית גת‬

‫נצרת‬ ‫נתיבות‬

‫גמישויות‬

‫נצרת עילית‬ ‫שדרות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫81 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫המשתנים המסבירים במודל האזורי‬









‫תל אביב‬



‫ירושלים‬

‫גוש דן‬

‫קריות‬









‫מרכז‬

‫שרון‬

‫צפון‬









‫חיפה‬

‫דרום‬

‫המשתנים המסבירים‬

‫בחלוקה לאזור‬

‫הקדמה‬

‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫מחיר הדירה בש"ח‬

‫מאפייני איכות האזור‬

‫נתונים‬

‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫רמה חברתית-כלכלית‬

‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫מדד פריפריאליות- נגישות‬

‫+‬ ‫+‬ ‫סיכון בטחוני – יישובי קו העימות‬ ‫מודל‬

‫מאפייני איכות הדירה‬

‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫שטח דירה‬ ‫מגמות‬

‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫מס' חדרים‬

‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫גיל הדירה‬

‫גמישויות‬

‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫+‬ ‫דירות מיוחדות‬

‫+‬ ‫קומה‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫91 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫תיאור הדירה המייצגת בחלוקה לאזורים‬

‫סיכון‬ ‫מדד‬ ‫מדד‬ ‫קומה‬ ‫דירה‬ ‫גיל‬ ‫חדרים‬ ‫שטח‬

‫בטחוני‬ ‫פריפריאליות‬ ‫חברתי-‬ ‫בבניין /‬ ‫(שנים)‬ ‫(מ"ר)‬

‫כלכלי‬ ‫אחר‬

‫הקדמה‬



‫-‬ ‫-‬ ‫5.21‬ ‫200.0‬ ‫2.42‬ ‫3.3‬ ‫9.57‬ ‫ירושלים‬



‫-‬ ‫-‬ ‫4.41‬ ‫9.2‬ ‫540.0‬ ‫0.03‬ ‫0.3‬ ‫8.17‬ ‫תל אביב‬ ‫נתונים‬

‫-‬ ‫-‬ ‫8.31‬ ‫820.0‬ ‫0.72‬ ‫2.3‬ ‫6.37‬ ‫חיפה‬



‫-‬ ‫5.9‬ ‫7.21‬ ‫120.0‬ ‫3.72‬ ‫1.3‬ ‫4.86‬ ‫גוש דן‬

‫מודל‬

‫-‬ ‫9.7‬ ‫2.31‬ ‫060.0‬ ‫2.21‬ ‫7.3‬ ‫2.78‬ ‫מרכז‬



‫20.0‬ ‫9.4‬ ‫2.8‬ ‫841.0‬ ‫5.8‬ ‫6.3‬ ‫6.58‬ ‫דרום‬

‫מגמות‬

‫-‬ ‫9.6‬ ‫2.31‬ ‫682.0‬ ‫4.21‬ ‫9.3‬ ‫4.09‬ ‫שרון‬



‫12.0‬ ‫3.3‬ ‫2.01‬ ‫021.0‬ ‫7.21‬ ‫6.3‬ ‫2.88‬ ‫צפון‬

‫גמישויות‬

‫-‬ ‫-‬ ‫8.01‬ ‫09.0‬ ‫6.02‬ ‫4.3‬ ‫4.87‬ ‫קריות‬



‫* ממוצע המאפיינים של דירות שנמכרו בשנת 9991‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫02 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫טיב השונות המוסברת‬





‫הקדמה‬

‫השונות המוסברת (2‪)R‬‬









‫נתונים‬







‫מודל‬







‫מגמות‬







‫גמישויות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫12 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬ ‫שינויי מחירים אזורי בשנה האחרונה‬



‫ירושלים‬ ‫%0.71‬ ‫ערים‬

‫הקדמה‬

‫תל אביב‬ ‫%6.51‬



‫חיפה‬ ‫%5.51‬

‫נתונים‬

‫גוש דן‬ ‫%4.41‬ ‫המרכז‬



‫מרכז‬ ‫%4.61‬

‫מודל‬

‫שרון‬ ‫%3.41‬



‫דרום‬ ‫%3.61‬ ‫פריפריה‬

‫מגמות‬

‫צפון‬ ‫%4.02‬



‫קריות‬ ‫%4.81‬

‫גמישויות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫22 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬ ‫שינויי מחירים אזורי – חלוקה ל-3 תקופות‬



‫9991 - 3002‬ ‫4002 - 7002‬ ‫8002 - 0102‬

‫מגמות מעורבות‬ ‫מגמות מעורבות‬ ‫מגמה אחידה‬ ‫הקדמה‬



‫ירושלים‬ ‫ירושלים‬ ‫ירושלים‬

‫תל אביב‬ ‫תל אביב‬ ‫תל אביב‬ ‫נתונים‬

‫חיפה‬ ‫חיפה‬ ‫חיפה‬

‫גוש דן‬ ‫גוש דן‬ ‫גוש דן‬

‫מודל‬

‫מרכז‬ ‫מרכז‬ ‫מרכז‬

‫שרון‬ ‫שרון‬ ‫שרון‬

‫דרום‬ ‫דרום‬ ‫דרום‬ ‫מגמות‬

‫צפון‬ ‫צפון‬ ‫צפון‬

‫קריות‬ ‫קריות‬ ‫קריות‬

‫גמישויות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫32 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫התפתחות המחירים הנומינלית בערים הגדולות‬





‫המשבר הכלכלי‬

‫הקדמה‬





‫%57+‬ ‫נתונים‬



‫משבר הי-טק‬ ‫%63‬

‫מודל‬

‫%04+‬



‫מגמות‬







‫גמישויות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫42 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫התפתחות המחירים הנומינלית באזורי המרכז‬





‫הקדמה‬

‫%06+‬



‫נתונים‬

‫%63‬

‫מודל‬

‫מגמות דומות‬





‫מגמות‬







‫גמישויות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫52 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫התפתחות המחירים הנומינלית באזורי הפריפריה‬



‫%05- %04‬

‫הקדמה‬





‫נתונים‬

‫%63‬

‫מודל‬





‫%52-‬ ‫מגמות‬







‫גמישויות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫62 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫נקודות תחילה של עליות מחירים אזוריות‬





‫תל אביב‬ ‫גוש דן‬ ‫דרום‬ ‫חיפה‬ ‫הקדמה‬

‫ירושלים‬ ‫מרכז‬ ‫צפון‬

‫שרון‬ ‫קריות‬



‫נתונים‬







‫מודל‬

‫‪t‬‬

‫5002‬ ‫6002‬ ‫7002‬ ‫8002‬ ‫0102‬

‫מגמות אזוריות מעורבות‬ ‫עליות כלל-אזוריות‬ ‫מגמות‬

‫שלב ראשון – עליות המחירים בערים: תל-אביב וירושלים.‬



‫– התפשטות העליות באזורי המרכז: גוש-דן, מרכז ושרון.‬ ‫שלב שני‬

‫גמישויות‬

‫שלב שלישי – שינוי מגמה מירידות מחירים לעליות מחירים באזורי הפריפריה:‬

‫דרום, חיפה, צפון וקריות.‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫72 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫משמעות גמישות המחיר‬

‫הגמישות מספקת מידע על מידת ההשפעה של‬

‫שינוי במאפיין על מחיר הדירה כששאר המשתנים‬ ‫הקדמה‬

‫נשארים ללא שינוי.‬

‫המחקר כולל שלושה סוגים של משתנים:‬ ‫נתונים‬

‫משמעות‬ ‫סוג משתנה‬

‫בכמה משפיע שינוי ב- %1 על‬ ‫(שטח, חדרים, גיל הדירה)‬ ‫לוגריתמי‬ ‫מודל‬

‫מחיר הדירה (באחוזים) ?‬

‫בכמה משפיע שינוי ביחידה על‬ ‫ליניארי (רמה חברתית-כלכלית, מדד‬

‫פריפריאליות, קומה)‬ ‫מגמות‬

‫מחיר הדירה (באחוזים) ?‬

‫בכמה משפיע קיומו של משתנה‬ ‫(סוג דירה, יישוב בקו העימות)‬ ‫דמי‬

‫הדמי על מחיר הדירה (באחוזים) ?‬ ‫גמישויות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫82 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫(לוג')‬ ‫גמישות המחיר ביחס לשטח הדירה‬



‫ארצי *‬ ‫אזורי הפריפריה‬ ‫אזורי המרכז‬ ‫ערים גדולות‬

‫0346.0‬ ‫5246.0‬ ‫2735.0‬ ‫2947.0‬ ‫הקדמה‬



‫גמישות שטח הדירה – כלל-ארצי‬ ‫דוגמא‬

‫נתונים‬

‫תוספת של 7 מ"ר לדירת 07‬

‫מ"ר כששאר המאפיינים‬

‫נותרים ללא שינוי, תגרום‬ ‫מודל‬

‫להעלאת ערך הדירה‬

‫ב- 4.6 אחוזים בממוצע.‬

‫מגמות‬







‫גמישויות‬



‫* מחושב כממוצע פשוט של כל 9 האזורים הגיאוגרפיים.‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫92 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫(לוג')‬ ‫גמישות המחיר ביחס למספר החדרים‬



‫ארצי *‬ ‫אזורי הפריפריה‬ ‫אזורי המרכז‬ ‫ערים גדולות‬

‫1672.0‬ ‫7792.0‬ ‫4133.0‬ ‫1991.0‬ ‫הקדמה‬



‫גמישות מס' החדרים – כלל-ארצי‬ ‫דוגמא‬

‫נתונים‬

‫מעבר מ- 2 חדרים ל- 4 חדרים,‬

‫כאשר שטח הדירה ושאר‬

‫מאפייני הדירה נותרים ללא‬ ‫מודל‬

‫שינוי, יגרום לעלייה במחיר‬

‫הדירה ב- 6.72 אחוזים בממוצע.‬

‫מגמות‬

‫* מגמת הירידה מושפעת ככל‬

‫הנראה מהמגמה של הקטנת השטח‬

‫של החדרים.‬ ‫גמישויות‬



‫* מחושב כממוצע פשוט של כל 9 האזורים הגיאוגרפיים.‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫03 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫(לוג')‬ ‫גמישות המחיר ביחס לגיל הדירה‬



‫ארצי *‬ ‫אזורי הפריפריה‬ ‫אזורי המרכז‬ ‫ערים גדולות‬

‫7820.0-‬ ‫1530.0-‬ ‫1920.0-‬ ‫7120.0-‬ ‫הקדמה‬



‫גמישות גיל הדירה – כלל-ארצי‬ ‫דוגמא‬

‫נתונים‬

‫מעבר מדירה בת 5 שנים לדירה‬

‫בת 01 שנים יגרום לירידת מחיר‬

‫ממוצעת של 9.2 אחוזים*‬ ‫מודל‬







‫מגמות‬



‫* גיל הדירה מושפע גם מהשינוי‬

‫בסטנדרטים של הדירות לאורך זמן.‬ ‫גמישויות‬



‫* מחושב כממוצע פשוט של כל 9 האזורים הגיאוגרפיים.‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫13 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫(דמי)‬ ‫גמישות המחיר ביחס לסוג דירה‬



‫ארצי *‬ ‫אזורי הפריפריה‬ ‫אזורי המרכז‬ ‫ערים גדולות‬

‫4102.0‬ ‫7281.0‬ ‫7402.0‬ ‫0712.0‬ ‫הקדמה‬



‫גמישות סוג הדירה – כלל-ארצי‬ ‫דוגמא‬

‫נתונים‬

‫מעבר מדירה בבניין קומות‬

‫לדירת יוקרה (קוטג', פנטהאוז,‬

‫ווילה וכו') מעלה את מחיר‬ ‫מודל‬

‫הדירה בכ- %02.‬



‫מגמות‬







‫גמישויות‬



‫* מחושב כממוצע פשוט של כל 9 האזורים הגיאוגרפיים.‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫23 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫(ליניארי)‬ ‫גמישות המחיר ביחס לקומה‬



‫תל-אביב‬

‫1310.0‬ ‫הקדמה‬



‫גמישות הקומה – תל-אביב‬ ‫דוגמא‬

‫נתונים‬

‫עלייה בקומה תגרום לעליית‬

‫מחיר ממוצעת של 3.1 אחוז.‬

‫מודל‬







‫מגמות‬







‫גמישויות‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫33 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫(ליניארי)‬ ‫גמישות המחיר ביחס לרמה החברתית-כלכלית‬



‫ארצי *‬ ‫אזורי הפריפריה‬ ‫אזורי המרכז‬ ‫ערים גדולות‬

‫8230.0‬ ‫3230.0‬ ‫1130.0‬ ‫0530.0‬ ‫הקדמה‬



‫גמישות הרמה החברתית-כלכלית‬ ‫דוגמא‬

‫נתונים‬

‫עלייה ביחידה אחת ברמה‬

‫החברתית- כלכלית (סולם 02-1)‬

‫גורמת לעלייה ממוצעת במחיר‬ ‫מודל‬

‫הדירה של כ- 3.3 אחוזים.‬



‫מגמות‬







‫גמישויות‬



‫* מחושב כממוצע פשוט של כל 9 האזורים הגיאוגרפיים.‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫43 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫(ליניארי)‬ ‫גמישות המחיר ביחס לרמה הפריפריאליות‬



‫ארצי *‬ ‫אזורי הפריפריה‬ ‫אזורי המרכז‬ ‫ערים גדולות‬

‫0070.0‬ ‫1080.0‬ ‫2360.0‬ ‫-‬ ‫הקדמה‬



‫גמישות הרמה הפריפריאלית‬ ‫דוגמא‬

‫נתונים‬

‫עלייה ביחידה אחת ברמת‬

‫הפריפריאליות (סולם 01-1)‬

‫תביא לעלייה ממוצעת במחיר‬ ‫מודל‬

‫הדירה ב- 7 אחוזים.‬



‫מגמות‬







‫גמישויות‬



‫* מחושב כממוצע פשוט של כל 9 האזורים הגיאוגרפיים.‬

‫עמוד‬

‫דורון סייג‬

‫53 מתוך 53‬



‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬

‫(דמי)‬ ‫גמישות המחיר ביחס לרמת הסיכון הביטחוני‬

‫המחיר ביישובי קו העימות בצפון גבוה‬

‫ב- %02, ביחס למאפייני הדירה והאזור.‬ ‫דרום‬ ‫צפון‬

‫המחיר ביישובי קו העימות בדרום נמוך‬ ‫9460.0-‬ ‫4091.0‬ ‫הקדמה‬

‫ב- %5.6 ביחס למאפייני הדירה והאזור.‬

‫גמישות רמת הסיכון הביטחוני - דרום‬ ‫גמישות רמת הסיכון הביטחוני - צפון‬

‫נתונים‬

‫המלחמה‬ ‫עלייה‬

‫בעזה‬ ‫בתחושת‬

‫הסיכון‬ ‫מודל‬







‫מגמות‬







‫גמישויות‬

‫המגמות ההפוכות משקפות פערים ברמת הסיכון ביחס להטבת המס‬

‫שזוכים משקי-בית המתגוררים ביישובי קו העימות.‬

‫דורון סייג‬





‫לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי‬







‫הקדמה‬





‫תודה על‬ ‫נתונים‬







‫ההקשבה !‬ ‫מודל‬







‫מגמות‬







‫גמישויות‬