Contents

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Chapter 1 Introduction

1.1 About This Treatise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.1.1 Scope. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.1.2 The Appendices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1.1.3 The Companion Website . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

1.1.4 Web-Based Text Search Feature . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

1.1.5 Clearinghouse Citations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

1.2 Analyzing a Foreclosure Case . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

1.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

1.2.2 First Steps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1.2.2.1 Identify the Type of Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1.2.2.2 Determine Time Constraints . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1.2.2.3 Understanding the Homeowner’s Objectives . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1.2.2.4 Gather and Review Loan Documents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1.2.2.5 Identify the Critical Parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

1.2.3 Follow the Money . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

1.2.4 Analyze the Loan for Servicing Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

1.2.5 Analyze the Loan for Legal Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1.2.5.1 Potential Legal Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1.2.5.2 Speciﬁc Law Violations to Investigate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

1.2.6 Analyze the Loan for Procedural Defenses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

1.2.7 Negotiating a Workout or Modiﬁcation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

1.2.8 Should the Homeowner File for Bankruptcy to Protect the Home?. . . . . . . . 7

1.2.9 Manufactured Home Foreclosures. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

1.2.10 Real Estate Installment Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

1.2.11 Is the Foreclosure Pursuant to a Tax Lien? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

1.2.12 Is It Possible to Set Aside the Foreclosure Sale? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

1.2.13 Is the Consumer Liable for a Deﬁciency After the Sale? . . . . . . . . . . . . . 9

1.3 Understanding the Mortgage Market . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

1.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

1.3.2 The Players in the Mortgage Origination Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

1.3.2.1 Mortgage Originator . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

1.3.2.2 Mortgage Broker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

1.3.2.3 Loan Officer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

1.3.2.4 Mortgage Electronic Registration System (MERS) . . . . . . . . . . . . 10

1.3.2.5 Real Estate Agent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

1.3.2.6 Appraiser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10

1.3.2.7 Closing Agent or Attorney . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

1.3.2.8 Escrow Agent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

1.3.2.9 Private Mortgage Insurance Companies. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

1.3.2.10 Government Mortgage Guarantors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

xiii

Foreclosures

1.3.3 Post-Closing Players . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

1.3.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

1.3.3.2 Secondary Mortgage Market . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

1.3.3.3 Mortgage Holder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

1.3.3.3.1 In general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

1.3.3.3.2 Finding out who owns the mortgage . . . . . . . . . . . . . . . 12

1.3.3.4 Securitization . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

1.3.3.4.1 In general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

1.3.3.4.2 Players . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

1.3.3.4.3 Documentation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

1.3.3.5 Mortgage Servicers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

1.3.3.6 Default Services Providers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

1.3.3.7 Lender’s Foreclosure Attorney . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

1.3.3.8 Foreclosing Trustee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

1.3.3.9 REO Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

1.4 The Prime, Subprime, and Predatory Markets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

1.4.1 Characteristics of the Prime, Subprime, and Predatory Mortgage Markets . . 16

1.4.2 Borrower Characteristics in the Subprime Market . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

1.4.3 Foreclosure Rates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

1.4.4 The Role of Nontraditional Mortgages. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Chapter 2 Pre-Foreclosure Workout and Modiﬁcation Agreements

2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

2.1.1 The Changing Climate for Workouts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

2.1.2 Organization of This Chapter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

2.2 Getting Started . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

2.2.1 Client Needs for Representation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

2.2.2 Preparation Tips . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

2.2.3 Understanding the Client’s Objectives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

2.2.4 Knowing the Players. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

2.2.5 Breaking Down the Amount of the Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

2.2.5.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

2.2.5.2 Seeking Information About the Amount Claimed Due . . . . . . . . . . 26

2.2.5.3 RESPA Provision Requires Lenders to Provide Information About

Loan Accounts and to Correct Errors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

2.2.6 Determining Whether Your Client Has Defenses to Repayment . . . . . . . . . 26

2.2.7 Timing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

2.2.8 Relevance of the Homeowner’s Equity Position . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

2.2.9 Lump Sum As Incentive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

2.3 Alternatives to a Workout or Modiﬁcation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

2.3.1 Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

2.3.2 Reﬁnancing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

2.3.3 Federal, State, and Local Mortgage Assistance Programs . . . . . . . . . . . . . 30

2.3.4 Selling the Home . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

2.3.5 Mortgage Assumption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

2.4 Types of Workouts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

2.4.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

2.4.2 Repayment Plans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

2.4.3 Forbearance Plans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

2.4.4 Temporary Interest Rate Reduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

2.4.5 Recasting of Missed Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

2.4.6 Permanent Modiﬁcation of Loan Terms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

2.4.6.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

xiv

Contents

2.4.6.2 Types of Permanent Loan Modiﬁcations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

2.4.7 Other Creative Workout Terms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

2.5 Presales and Other Transfers of the Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

2.5.1 Short Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

2.5.2 Deeds in Lieu of Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

2.6 Seeking a Modiﬁcation or Other Workout. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

2.6.1 Knowing What Terms to Request . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

2.6.2 Knowing the Parameters of the Mortgage Holder’s Policies . . . . . . . . . . . 35

2.6.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

2.6.2.2 Workout Limits Based Upon a Loan’s Securitization . . . . . . . . . . . 35

2.6.2.3 Net Present Value As a Predictor of Modiﬁcation Success . . . . . . . 36

2.6.3 Requesting Delay of Foreclosure Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

2.6.4 Where The Servicer Initiates a Modiﬁcation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

2.6.5 The Homeowner’s Application for a Workout . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

2.6.6 Workout and Foreclosure Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

2.6.7 Dealing with an Unresponsive Servicer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

2.6.8 Evaluating a Workout Offer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

2.6.9 Documenting an Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

2.6.9.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

2.6.9.2 Watch Out for Waiver Clauses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

2.6.9.3 Make Sure You Can Enforce the Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . 41

2.6.9.4 Limit Conﬁdentiality Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

2.6.9.5 Change the Account Number. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

2.6.9.6 Forbid Future Solicitation of Your Client . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

2.7 A Workout’s Potential Adverse Consequences . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

2.7.1 Tax Consequences of Workout Options . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

2.7.2 Credit Reporting Consequences . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

2.7.3 Consequences for Receipt of Public Beneﬁts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

2.8 The Home Affordable Modiﬁcation Program (HAMP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

2.8.1 The Basics . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

2.8.1.1 Overview of the Making Home Affordable Program . . . . . . . . . . . 42

2.8.1.2 HAMP Described . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

2.8.1.3 Obtaining Current Information on HAMP . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

2.8.2 HAMP Eligibility . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

2.8.2.1 General Program Eligibility. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

2.8.2.2 Net Present Value Test . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

2.8.2.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

2.8.2.2.2 The FDIC’s spreadsheet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

2.8.2.2.3 Spreadsheet’s auto-completion feature . . . . . . . . . . . . . . 46

2.8.2.2.4 Comparison between HAMP’s NPV and the FDIC

spreadsheet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

2.8.3 The Procedure to Seek a HAMP Modiﬁcation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

2.8.3.1 Participating Servicers Must Consider Eligible Loans for

Modiﬁcation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

2.8.3.2 Initiating the Application Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

2.8.3.3 Servicer’s Review of the Application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

2.8.3.4 Where an Application Is Denied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

2.8.3.4.1 Notice requirement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

2.8.3.4.2 Denial based on a negative NPV analysis . . . . . . . . . . . 49

2.8.3.4.3 Denial based on investor not participating in the

HAMP program . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

2.8.4 The Trial Period Plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

2.8.5 The Permanent Modiﬁcation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

2.8.6 Borrowers in Bankruptcy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

2.8.7 Restrictions on Foreclosure Actions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

xv

Foreclosures

2.8.8 HAMP Incentives to Servicers, Holders, and Homeowners . . . . . . . . . . . . 53

2.8.9 The Second Lien Modiﬁcation Program (2MP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

2.8.9.1 2MP Described . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

2.8.9.2 The 2MP Trial Period Plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

2.8.9.3 2MP Modiﬁcation/Extinguishment Steps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

2.8.9.4 2MP and Borrowers in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

2.8.9.5 2MP Incentives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

2.8.10 Home Affordable Unemployment Program (UP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

2.8.11 Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA) . . . . . . . . . . . . . . . . 56

2.8.11.1 HAFA Described . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

2.8.11.2 HAFA Short Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

2.8.11.3 HAFA Deeds in Lieu of Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

2.9 Making Home Affordable Reﬁnance Program (HARP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

2.10 Hope for Homeowners, HOPE NOW, and Project Lifeline. . . . . . . . . . . . . . . . 58

2.10.1 Hope for Homeowners (H4H). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

2.10.2 HOPE NOW Alliance Plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

2.10.3 Project Lifeline . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

2.11 Workout Options for Fannie Mae and Freddie Mac Loans . . . . . . . . . . . . . . . . 60

2.11.1 Overview. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

2.11.2 Fannie Mae and Freddie Mac Home Affordable Modiﬁcation Programs . . 61

2.11.3 Other Workout Options for Fannie Mae Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

2.11.3.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

2.11.3.2 The Hardship Requirement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

2.11.3.3 Special Relief Measures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

2.11.3.4 Loss Mitigation Alternatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

2.11.3.5 Fannie Mae HomeSaver Advance Loan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

2.11.3.6 Waiver of Late Charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

2.11.4 Freddie Mac Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

2.11.4.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

2.11.4.2 The Hardship Requirement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

2.11.4.3 Reinstatement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

2.11.4.4 Relief Options . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

2.11.4.5 Workout Options . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

2.11.4.6 Charge-Offs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

2.11.4.7 Late Charges and Other Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

2.12 Workout Options for HUD, VA, and RHS Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

2.12.1 HUD Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

2.12.1.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

2.12.1.2 Special Forbearance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

2.12.1.3 Streamline Reﬁnance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

2.12.1.4 Partial Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

2.12.1.5 Mortgage modiﬁcation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69

2.12.1.6 FHA-HAMP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

2.12.1.7 Pre-Foreclosure Sale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

2.12.1.8 Deed in Lieu. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

2.12.1.9 Incentives for Lenders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

2.12.1.10 Uncooperative Lenders or Servicers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

2.12.2 VA Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

2.12.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

2.12.2.2 Repayment Plan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

2.12.2.3 Special Forbearance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

2.12.2.4 Modiﬁcation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

2.12.2.5 VA-HAMP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

2.12.2.6 Compromise Sale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

2.12.2.7 Reﬁnance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

xvi

Contents

2.12.2.8 Deed in Lieu of Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

2.12.2.9 Assumption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

2.12.2.10 Refunding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

2.12.3 RHS Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

2.12.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

2.12.3.2 Section 502 Direct Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

2.12.3.2.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

2.12.3.2.2 Interest credit and payment assistance . . . . . . . . . . . . . 75

2.12.3.2.3 Payment moratorium. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

2.12.3.2.4 Delinquency workout agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

2.12.3.2.5 Protective advances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

2.12.3.3 Section 502 Guaranteed Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

2.12.3.3.1 In general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

2.12.3.3.2 Special forbearance. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

2.12.3.3.3 Modiﬁcation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

2.12.3.3.4 Pre-foreclosure sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

2.12.3.3.5 Deed in lieu of foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

2.13 Assisting Homeowners Facing Foreclosure After a Natural Disaster . . . . . . . . . 78

2.13.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

2.13.2 Government Imposed Moratoriums on Foreclosure. . . . . . . . . . . . . . . . . 78

2.13.3 Moratoriums and Other Relief for Federally Guaranteed or Insured

Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

2.13.4 Lender or Servicer Imposed Moratoriums and Other Relief Options . . . . . 79

2.13.5 State Assistance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

2.13.6 Post-Foreclosure Eviction Relief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

Chapter 3 Foreclosure of Mortgages Held or Insured by the Federal Government

3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

3.1.1 In General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

3.1.2 Due Process Challenges to Foreclosure of Federally Held Mortgages . . . . . 83

3.1.2.1 The Government As Foreclosing Mortgage Holder . . . . . . . . . . . . 83

3.1.2.2 Due Process Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84

3.2 Mortgages Insured by the Federal Housing Authority . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

3.2.1 Pre-Foreclosure Servicing Requirements on FHA-Insured Mortgages . . . . . 85

3.2.1.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

3.2.1.2 The HUD Assignment Program . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

3.2.1.3 Foreclosure Requirements for Lenders of FHA-Insured Loans . . . . 87

3.2.2 Foreclosure Defense Based on Lender’s Failure to Comply with HUD

Servicing Guidelines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

3.2.3 Foreclosure of Mortgages Held by HUD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

3.2.3.1 HUD Foreclosure Statute Applies When HUD Holds the

Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

3.2.3.2 Challenges to the Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

3.2.4 The Sale of HUD Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

3.2.4.1 Foreclosure Defense and Counseling for Loans Sold by HUD . . . . 91

3.2.4.2 The Importance of the Terms of the Loan Sale Agreement:

Enforcement by Borrowers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

3.2.4.3 Negotiating Strategies for Affected Homeowners . . . . . . . . . . . . . 93

3.3 Mortgages Guaranteed by the Department of Veterans Affairs . . . . . . . . . . . . . . 94

3.3.1 Pre-Foreclosure Servicing Requirements for VA-Guaranteed Mortgages . . . 94

3.3.2 Foreclosure of VA-Guaranteed Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95

3.3.3 Foreclosure Defense Based on Lender’s Failure to Comply with VA

Servicing Guidelines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

3.3.4 Administrative Appeals of Adverse Decisions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

xvii

Foreclosures

3.3.4.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96

3.3.4.2 Post-Foreclosure Waiver of Indebtedness. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

3.4 Mortgages Held or Guaranteed by the Rural Housing Service . . . . . . . . . . . . . . 97

3.4.1 Rural Housing Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

3.4.2 Section 502 Direct Single-Family Housing Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

3.4.2.1 Pre-Foreclosure Servicing Requirements for Section 502 Direct

Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

3.4.2.2 Acceleration and Foreclosure of Section 502 Direct Loans. . . . . . . 98

3.4.2.3 Default Based on Failure to Reﬁnance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

3.4.2.4 Administrative Challenges to Acceleration of Section 502 Direct

Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

3.4.2.5 Foreclosure Defense Based on RHS’s Failure to Comply with

Servicing Guidelines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

3.4.3 Section 502 Guaranteed Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

3.5 Debts Owed to the Federal Government . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

Chapter 4 Legal Defenses to Home Foreclosures

4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

4.2 Introduction to the Foreclosure Process. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

4.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

4.2.2 Judicial Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

4.2.3 Non-Judicial, ‘‘Power of Sale’’ Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

4.2.4 Other Methods of Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

4.2.5 Right to Cure a Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

4.2.6 Redemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

4.3 Procedural Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

4.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

4.3.2 Failure to Meet Procedural Prerequisites. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

4.3.3 Default: Waiver and Estoppel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110

4.3.4 Other Procedural Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112

4.4 Who Has the Right to Foreclose? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

4.4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

4.4.2 Judicial Foreclosures—Who Has Authority to Foreclose? . . . . . . . . . . . . 113

4.4.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

4.4.2.2 Constitutional Standing Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114

4.4.2.3 Real Party in Interest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115

4.4.2.4 Joinder of All Necessary Parties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

4.4.3 Non-Judicial Foreclosures—Who Has the Right to Foreclose? . . . . . . . . . 116

4.4.4 Enforceability of the Note . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

4.4.4.1 Relationship Between Notes and Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . 118

4.4.4.2 The Primacy of the Note. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118

4.4.4.3 The Promissory Note As a Negotiable Instrument Under

the UCC. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

4.4.4.4 Who Can Enforce a Negotiable Instrument?. . . . . . . . . . . . . . . . 120

4.4.4.4.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120

4.4.4.4.2 Enforcement of order paper: a party in possession of a

properly indorsed note . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

4.4.4.4.3 Enforcement of bearer paper: a party must be in

possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

4.4.4.4.4 Others who can enforce a negotiable instrument:

non-holders and those not in possession of note . . . . . . 124

4.4.5 Transfer of the Mortgage—Who Is the Current Assignee and Was There

a Proper Assignment of Mortgage? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

4.4.5.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 125

xviii

Contents

4.4.5.2 Is the Mortgage Properly Included in the Trust? . . . . . . . . . . . . . 126

4.4.5.3 Power of Attorney from Authorized Agent to Assign Mortgage . . 127

4.4.6 Scrutinizing the Proffered Loan Documents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

4.4.6.1 Is There a Prima Facie Showing That the Foreclosing Party Is

the Current Holder of the Note and Mortgage? . . . . . . . . . . . . . . 127

4.4.6.2 Can Foreclosing Parties Retroactively Fix Defective Filings? . . . . 129

4.4.7 Rule 11 Sanctions for Misrepresentation of Standing and Real Party in

Interest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130

4.4.8 Avoiding Summary Judgment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

4.4.8.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

4.4.8.2 Challenging Summary Judgment Affidavits—Are They Based

upon the Affiant’s Personal Knowledge? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

4.4.8.3 Authentication of Documents. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

4.4.8.4 Business Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

4.4.8.5 Summary: Defeating Summary Judgment . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

4.5 Challenging a Servicer’s Standing to Foreclose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

4.6 Defenses to Foreclosure by the Mortgage Electronic Registration System . . . . . 137

4.6.1 The Mortgage Electronic Registration System (MERS). . . . . . . . . . . . . . 137

4.6.1.1 What Is MERS? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

4.6.1.2 The Role of MERS in Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

4.6.2 Challenging MERS’s Standing and Related Defenses . . . . . . . . . . . . . . . 140

4.6.2.1 MERS Cannot Act on Behalf of Undisclosed ‘‘Successors and

Assigns’’ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

4.6.2.2 MERS Is Not a True Beneﬁciary of the Note or Other Concrete

Obligation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

4.6.2.3 Challenging MERS’s Standing in Bankruptcy Proceedings . . . . . . 143

4.6.2.4 Decisions Holding MERS Has Standing to Foreclose . . . . . . . . . 144

4.6.2.5 Challenging the Validity of Transfers of Notes and Assignments

of Mortgages by MERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145

4.6.3 Other Challenges to MERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146

4.6.4 New Statutory Requirements Related to Identifying Mortgage Holders . . . 146

4.7 Due Process Challenges to Foreclosure by Power of Sale . . . . . . . . . . . . . . . . 147

4.7.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147

4.7.2 Participation by State Official . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

4.8 Foreclosure of a Deed of Trust . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148

4.9 Enforceability of Due on Sale Contract Provisions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

4.9.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150

4.9.2 Federal Exemptions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151

4.9.3 Intra-Family Transfers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152

4.9.4 Exemption for ‘‘Window Period’’ Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152

4.9.5 Additional Limitations on the Exercise of Due on Sale Clauses . . . . . . . . 153

4.9.5.1 Lender Waiver by Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153

4.9.5.2 Contractual Limits on Due on Sale Clauses Are Not Preempted . . 153

4.9.5.3 Debtor May Cure Default Arising from Due on Sale Clause in

Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154

4.9.6 Failing to Respond to a Credit Application by the Transferee As Implicit

Waiver of Due on Sale Rights . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154

4.9.7 Prepayment Fees and Loan Acceleration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154

4.10 Using Equitable Grounds to Prevent a Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

4.10.1 Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

4.10.2 Mortgagee’s/Trustee’s Duty of Good Faith . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156

4.10.3 Enjoining a Foreclosure Sale When There Is Sufficient Equity in the

Property to Satisfy the Mortgage Debt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157

4.11 State and Local Moratorium and Mediation Programs . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158

4.11.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158

xix

Foreclosures

4.11.2 Constitutional Issues Related to State Moratorium and Mediation

Laws—the Supreme Court’s Blaisdell and Energy Resources Decisions . . 158

4.11.3 State Moratorium and Mediation Enactments During the 1980s . . . . . . . 160

4.11.4 State and Local Responses to the Current Foreclosure Crisis . . . . . . . . . 161

4.11.5 State Statutes Requiring Foreclosure Mediation . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161

4.11.5.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 161

4.11.5.2 California . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162

4.11.5.3 Connecticut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162

4.11.5.4 Indiana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162

4.11.5.5 Maine. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163

4.11.5.6 Michigan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163

4.11.5.7 Nevada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163

4.11.5.8 New York . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163

4.11.5.9 Oregon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163

4.11.6 Statewide Judicial Directives for Foreclosure Mediation . . . . . . . . . . . . 164

4.11.6.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164

4.11.6.2 Delaware . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164

4.11.6.3 Florida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164

4.11.6.4 New Jersey . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164

4.11.6.5 Ohio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165

4.11.7 Local Court Initiatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165

4.11.8 Assessing the Effectiveness of Foreclosure Mediation Programs . . . . . . . 166

4.11.8.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166

4.11.8.2 The Mortgage Holder/Servicer Obligations . . . . . . . . . . . . . . . . 166

4.11.8.3 Encouraging Homeowner Participation . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166

4.11.8.4 Tracking Results of Mediation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167

4.11.9 Judicial Enforcement of Conference Statutes: New York and California. . 167

4.12 Protections from Foreclosure Available Under the Servicemembers Civil

Relief Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168

4.12.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168

4.12.2 Who Is Protected by the Act? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169

4.12.3 Protections Against Foreclosure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170

4.12.4 Protections Against Forfeiture of Land Installment Contracts . . . . . . . . . 173

4.12.5 Interest Rate Reduction Under the Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173

4.12.6 Waiver of Rights Under the Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174

4.12.7 Remedies for Violation of the Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 174

4.12.8 The SCRA in Bankruptcy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175

Chapter 5 Defending Foreclosures by Challenging Unfair Lending Practices

5.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177

5.2 Market Incentives for Unfair Lending. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177

5.3 Common Types of Misconduct . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178

5.3.1 Creditor Overreaching . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178

5.3.2 Broker Originated Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179

5.3.2.1 The Role of the Loan Broker. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179

5.3.2.2 The Legal Status of Brokers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179

5.3.2.3 Potential Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180

5.3.3 Credit Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181

5.3.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181

5.3.3.2 Credit Insurance Basics. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181

5.3.3.3 Inappropriate Grounds for Denial of Coverage . . . . . . . . . . . . . . 182

5.3.3.4 Available Legal Claims to Challenge Nonpayment of Credit

Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

5.3.4 Property Flipping and Inﬂated Appraisals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

xx

Contents

5.3.4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

5.3.4.2 Appraiser Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185

5.3.4.3 Lender Liability. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187

5.3.4.4 Liability of Other Parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188

5.3.4.5 Anti-Flipping Regulation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188

5.3.5 Home Improvement Financing Schemes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189

5.3.6 Foreclosure Rescue and Loan Modiﬁcation Scams . . . . . . . . . . . . . . . . . 190

5.3.7 Special Circumstances for Older Homeowners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191

5.3.7.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191

5.3.7.2 Reverse Mortgage Abuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191

5.3.7.3 Exploitation by Family Members . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192

5.4 Raising Origination Misconduct to Stop a Foreclosure Substantive Claims and

Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193

5.5 Unfair and Deceptive Acts and Practices (UDAP) Statutes . . . . . . . . . . . . . . . 194

5.5.1 Applying UDAP Statutes to Creditor Overreaching . . . . . . . . . . . . . . . . 194

5.5.2 How UDAP Statutes Can Stop a Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195

5.6 Truth in Lending Rescission and Damage Claims. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196

5.6.1 Truth in Lending Rescission Rights . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196

5.6.2 Grounds for Extended Rescission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196

5.6.3 Effect of Rescission on Creditor’s Right to Foreclose . . . . . . . . . . . . . . . 197

5.6.4 The Consumer’s Tender Obligation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198

5.6.4.1 Nature of the Tender Obligation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198

5.6.4.2 Does the Court Have the Authority to Condition Rescission on

Tender? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199

5.6.4.3 Planning for Tender . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200

5.6.5 TIL Rescission Rights in Bankruptcy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201

5.6.5.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201

5.6.5.2 Tender in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202

5.6.6 Time Limit for Rescission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203

5.6.7 Truth in Lending Damages Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204

5.7 TILA Rights Concerning Higher-Priced Mortgage Loans. . . . . . . . . . . . . . . . . 204

5.8 The Home Ownership and Equity Protection Act (HOEPA) . . . . . . . . . . . . . . . 205

5.8.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 205

5.8.2 Covered Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206

5.8.3 Advance Look Disclosures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207

5.8.4 Substantive Prohibitions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207

5.8.5 Assignee Liability Under HOEPA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208

5.8.5.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 208

5.8.5.2 Exemption Where Assignee Is Unaware of HOEPA Coverage . . . 208

5.9 Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209

5.9.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209

5.9.2 RESPA’s Disclosure Requirements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209

5.9.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209

5.9.2.2 Disclosure Violations Without an Explicit RESPA Remedy . . . . . 209

5.9.2.3 Disclosures with Explicit RESPA Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . 210

5.9.3 Substantive RESPA Prohibitions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 210

5.10 Fair Lending Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211

5.11 State High-Cost Mortgage Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212

5.12 Fraud or Misrepresentation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212

5.13 Other Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

5.13.1 Estoppel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

5.13.2 Fiduciary Duty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

5.13.3 Incompetence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215

5.13.4 Unconscionability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216

5.13.5 Usury . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216

xxi

Foreclosures

5.13.6 Civil RICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217

5.13.7 Invalid Security Instruments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

5.13.8 SAFE Act Licensing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

5.13.9 Miscellaneous. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

5.14 Raising Origination-Related Claims and Defenses Against Assignees. . . . . . . . 221

5.14.1 Holders of HOEPA Loans Are Liable for Origination Misconduct . . . . . 221

5.14.2 The Holder-in-Due Course Doctrine. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

5.14.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

5.14.2.2 Origination Misconduct That Can Be Raised As a Defense Even

Against a Holder in Due Course. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

5.14.2.3 Holder-in-Due-Course Status Can Only Be Raised Where the

Note Is a Negotiable Instrument . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

5.14.2.4 A Holder in Due Course Must First Be a Holder . . . . . . . . . . . 223

5.14.2.5 Preconditions to Assignee of Negotiable Instrument Acquiring

Holder-in-Due-Course Status . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223

5.14.2.6 The Shelter Rule: Acquiring the Rights of a Holder in Due

Course Even When Not Qualifying for That Status . . . . . . . . . . 223

5.14.2.6.1 The general rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223

5.14.2.6.2 Important exception to the shelter rule . . . . . . . . . . . . 224

5.14.3 Damage Claims Against Assignees of Mortgage Loans . . . . . . . . . . . . . 224

5.14.4 Raising Claims and Defenses Against the FDIC. . . . . . . . . . . . . . . . . . 225

5.14.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225

5.14.4.2 D’Oench and Related Doctrines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225

5.14.4.3 Requirement to Exhaust FDIC’s Administrative Claims Process . . 228

Chapter 6 Mortgage Servicing Abuses

6.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229

6.1.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229

6.1.2 Servicing Compensation Structure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230

6.2 Opportunities for Servicing Abuse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230

6.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230

6.2.2 Before Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230

6.2.3 After Default, but Before Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231

6.2.4 Post-Payoff or Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231

6.2.5 In Bankruptcy or After Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231

6.3 Common Abuses Arising Before Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

6.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

6.3.2 Misapplication of Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

6.3.2.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

6.3.2.2 Determining the Amount Due . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233

6.3.3 Use of Suspense Accounts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235

6.3.4 Interest Overcharges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236

6.3.4.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236

6.3.4.2 Which Accounting Method Applies?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236

6.3.5 Escrow Account Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237

6.3.5.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237

6.3.5.2 Failure to Make Timely and Proper Escrow Disbursements . . . . . 238

6.3.5.3 Force Placed Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238

6.3.6 Private Mortgage Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

6.3.7 Payoff Fees or Fax Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

6.4 Abuses Occurring After Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

6.4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

6.4.2 When Is Default? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

6.4.3 The Morass of Late Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

xxii

Contents

6.4.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

6.4.3.2 Late Fees As Hidden Interest. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244

6.4.3.3 Pyramiding Late Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244

6.4.3.4 Other Contractual and State Law Limitations on Late Fees. . . . . . 246

6.4.3.5 Putting It All Together . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247

6.4.4 Challenging Other Fee Abuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248

6.4.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248

6.4.4.2 Property Preservation Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249

6.4.4.3 Broker’s Price Opinions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250

6.4.4.4 Foreclosure Fees and Costs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251

6.4.4.5 Corporate Advances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251

6.4.4.6 Attorney Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251

6.4.4.7 Wrongful Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252

6.4.5 Servicer’s Failure to Engage in Appropriate Loss Mitigation As a

Foreclosure Defense . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252

6.4.5.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252

6.4.5.2 Net Present Value As the Critical Test in Loan Modiﬁcation

Programs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253

6.4.5.3 Equitable Nature of Foreclosure Requires Prior Loss Mitigation . . 253

6.4.5.4 Loss Mitigation for FHA Loans As a Prerequisite to Foreclosure . . 255

6.4.5.5 HAMP Review As a Prerequisite to Foreclosure. . . . . . . . . . . . . 255

6.4.5.6 HAMP Creates an Industry Standard Requiring Loan

Modiﬁcation Analysis Prior to Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . 256

6.4.5.7 Due Process Rights Under HAMP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257

6.4.5.8 Third-Party Beneﬁciary Rights Under HAMP. . . . . . . . . . . . . . . 257

6.4.5.9 Improper Denial of a Loan Modiﬁcation Is Equivalent to No

Analysis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258

6.4.5.10 Requirements of Servicers to Honor Loan Modiﬁcation and

Forbearance Agreements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259

6.5 Post-Payoff or Foreclosure Abuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259

6.5.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259

6.5.2 Failure to Provide a Timely Release . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260

6.5.3 Credit Reporting Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260

6.5.4 Foreclosure Sale and Beyond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260

6.6 In Bankruptcy or After Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261

6.6.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261

6.6.2 Interest Charge Abuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261

6.6.3 Misapplication of Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 262

6.6.4 Escrow Overcharges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263

6.6.5 Undisclosed Fees and Payment Changes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264

6.6.6 Bankruptcy Monitoring and Proof of Claim Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264

Chapter 7 Non-RESPA Challenges to Mortgage Servicing Abuses

7.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269

7.2 State Unfair and Deceptive Acts and Practices Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269

7.3 Truth in Lending Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270

7.4 Fair Debt Collection Practices Act and State Debt Collection Laws . . . . . . . . . 271

7.4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271

7.4.2 FDCPA Coverage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271

7.4.3 Substantive Prohibitions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272

7.4.4 FDCPA Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274

7.4.5 Claims Under State Debt Collection Statutes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274

7.5 Fair Credit Reporting Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274

7.6 State Mortgage Servicing Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 275

xxiii

Foreclosures

7.7 Breach of Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276

7.8 Breach of the Implied Covenant of Good Faith and Fair Dealing . . . . . . . . . . . 277

7.9 Breach of Fiduciary Duty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 278

7.10 Tort Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279

7.10.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279

7.10.2 Negligence. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 279

7.10.3 Negligent Misrepresentation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280

7.10.4 Intentional Inﬂiction of Emotional Distress . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280

7.10.5 Intentional Interference with Contractual Relations . . . . . . . . . . . . . . . . 280

7.10.6 Unjust Enrichment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281

7.10.7 Libel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 281

7.10.8 Conversion. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282

Chapter 8 Challenging Mortgage Servicing Abuses—The Real Estate Settlement

Procedures Act

8.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283

8.1.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283

8.1.2 Scope . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 283

8.2 The Servicer Act Provisions of RESPA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284

8.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284

8.2.2 Servicer’s Duty to Provide Information and Correct Account Errors . . . . . 285

8.2.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285

8.2.2.2 What Is a Qualiﬁed Written Request? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285

8.2.2.3 Where to Send a Qualiﬁed Written Request? . . . . . . . . . . . . . . . 288

8.2.2.4 Who May Send a Qualiﬁed Written Request?. . . . . . . . . . . . . . . 289

8.2.2.5 Servicer Obligations upon Receipt of a Qualiﬁed Written Request . . 289

8.2.2.6 Adequate Investigation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290

8.2.2.7 Servicer Charges for Responding to a Qualiﬁed Written Request. . 290

8.2.2.8 Class Action Issues for Qualiﬁed Written Requests . . . . . . . . . . . 292

8.2.3 Transfer of Servicing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292

8.2.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292

8.2.3.2 Notice at Time of Loan Application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292

8.2.3.3 Notice at Time of Transfer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293

8.2.3.4 Treatment of Payments During Transfer Period. . . . . . . . . . . . . . 294

8.2.4 Servicer’s Duty to Make Timely Escrow Disbursements . . . . . . . . . . . . . 294

8.2.5 Servicer Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295

8.2.5.1 The ‘‘Safe Harbor’’ Statutory Defense. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 295

8.2.5.2 Borrower in Bankruptcy Proceeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296

8.2.5.2.1 No bankruptcy exemption under Servicer Act or

Regulation X . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296

8.2.5.2.2 No conﬂict between RESPA and Bankruptcy Code . . . . 296

8.2.6 Private Remedies for Violation of the Servicer Act Requirements. . . . . . . 299

8.2.6.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299

8.2.6.2 Actual Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299

8.2.6.3 Statutory Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301

8.3 Other RESPA Servicing Requirements—Escrow Accounts. . . . . . . . . . . . . . . . 302

8.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302

8.3.2 Escrow Account Analysis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303

8.3.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303

8.3.2.2 General Limits on Escrow Deposits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304

8.3.2.3 Aggregate Analysis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304

8.3.2.4 Charges at Settlement or upon Creation of the Account . . . . . . . . 305

8.3.3 Escrow Account Statements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306

8.3.3.1 Initial Account Statement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306

xxiv

Contents

8.3.3.2 Annual Account Statement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 306

8.3.3.3 Delivery of Escrow Account Statements . . . . . . . . . . . . . . . . . . 307

8.3.4 Surpluses, Shortages, and Deﬁciencies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308

8.3.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308

8.3.4.2 Requirements for Surpluses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308

8.3.4.3 Requirements for Shortages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 308

8.3.4.4 Requirements for Deﬁciencies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309

8.3.4.5 Notice of Shortage or Deﬁciency . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309

8.3.5 No Fee for Account Statements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309

8.3.6 No Private Enforcement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310

8.4 RESPA Preemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310

8.5 Using Other Consumer Protection Laws to Combat Servicing Abuses . . . . . . . . 311

8.6 RESPA Chart. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311

Chapter 9 Using Bankruptcy to Prevent Foreclosure

9.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 315

9.2 Bankruptcy Basics. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316

9.2.1 Two Common Types of Bankruptcy for Consumers . . . . . . . . . . . . . . . . 316

9.2.1.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316

9.2.1.2 Chapter 7 (Straight Bankruptcy) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316

9.2.1.3 Chapter 13 (Reorganization) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317

9.2.2 Gathering the Necessary Information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317

9.2.3 Credit Counseling Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317

9.2.4 Litigating in a Bankruptcy Case . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317

9.3 Obtaining the Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318

9.3.1 Stays Obtained by Filing for Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318

9.3.1.1 The Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 318

9.3.1.2 The Codebtor Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319

9.3.2 Purpose of the Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319

9.3.3 Duration of the Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319

9.3.3.1 General Rule. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 319

9.3.3.2 Limitations Based on Repeat Filings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 320

9.3.3.3 In Rem Stay Relief. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321

9.3.4 Scope of the Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322

9.3.4.1 Stay of Legal Proceedings. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 322

9.3.4.2 Stay of Acts Directed at Debtor’s Property (Including

Foreclosure) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323

9.3.5 Notice of the Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324

9.3.6 Enforcing the Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325

9.3.6.1 Remedies for Violations of the Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325

9.3.6.2 Violations of the Stay by Government Entities . . . . . . . . . . . . . . 328

9.3.6.3 Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 329

9.3.7 Proceedings Seeking Relief from Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330

9.3.7.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330

9.3.7.2 Form of Proceeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330

9.3.7.3 Standing of Moving Party to Seek Stay Relief and Indispensable

Parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331

9.3.7.4 Time Limits for Court Actions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331

9.3.7.5 Grounds for Relief from Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 332

9.3.7.6 Debtor Must Conduct Speedy Discovery . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334

9.3.7.7 Burden of Proof. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335

9.3.7.8 Raising Defenses in Response to a Motion for Relief from Stay . . 335

9.3.7.9 Stays Pending Appeal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335

9.4 Curing Defaults on Home Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335

xxv

Foreclosures

9.4.1Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335

9.4.2Creditors’ Attorney Fees and Costs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337

9.4.3Payment of Interest on the Arrears . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339

9.4.4Curing a Default in Bankruptcy After a Foreclosure Judgment or

Foreclosure Auction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339

9.4.4.1 Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339

9.4.4.2 Post-Foreclosure Sale Rights of Redemption . . . . . . . . . . . . . . . 340

9.4.4.3 Cure Rights When the Sale Process Is Not Yet Completed Under

State Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341

9.4.4.4 If the Sale Can Be Set Aside . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342

9.4.4.5 Effect of a Cure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342

9.4.4.6 Proper Crediting of Plan Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343

9.5 Paying Secured Claims in Full . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344

9.6 Using Consumer Defenses in Response to a Motion for Relief from Stay in

Chapter 13 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345

9.6.1 How This Issue Arises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345

9.6.2 Responding to the Motion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346

9.6.3 The Applicable Legal Standard for Evaluating Consumer Defenses to a

Motion for Relief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346

9.6.4 Practice Tips . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347

9.7 Stripping Down Residential Mortgages to the Value of the Collateral . . . . . . . . 349

9.7.1 Home Secured Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349

9.7.2 Manufactured Home Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 350

9.7.3 Mortgages with Additional Security. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 351

9.8 Avoiding Judicial Liens—Section 522(f)(1) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 352

9.9 Debtor’s Statement of Intention Regarding Secured Property . . . . . . . . . . . . . . 353

9.9.1 Requirements of Section 521(a)(2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353

9.9.2 Stay Relief Based on Noncompliance with Statement of Intention . . . . . . 355

9.9.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355

9.9.2.2 Stay Relief Under Section 362(h) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355

9.9.2.3 Stay Relief Under Section 521(a)(6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356

9.10 Sale of Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357

9.11 Impact of Bankruptcy on Later Foreclosure Prevention Efforts . . . . . . . . . . . . 358

9.11.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358

9.11.2 Impact of Bankruptcy on Negotiated Workout Plans and Loan

Modiﬁcations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358

9.11.2.1 Effect of Prior Discharge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 358

9.11.2.2 Bankruptcy Policies of Loss Mitigation Programs . . . . . . . . . . . 359

9.11.3 Impact of Bankruptcy on Legal Defenses to Foreclosure . . . . . . . . . . . . 360

9.11.4 Impact of Prior Bankruptcy on Later Bankruptcy Filing . . . . . . . . . . . . 361

Chapter 10 Litigating Mortgage Defenses and Claims

10.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363

10.2 Gathering Information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363

10.2.1 Client Interview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363

10.2.2 Obtaining and Storing Documents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364

10.2.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364

10.2.2.2 Document Sources . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364

10.2.2.3 Storing Documents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364

10.2.3 Mortgage Loan Documents. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364

10.2.4 Appraisal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365

10.2.5 Mortgage Transfer of Ownership Notices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365

10.2.5.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365

10.2.5.2 Persons Subject to the Notice Requirement . . . . . . . . . . . . . . . 366

xxvi

Contents

10.2.5.3 The Disclosure Requirement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367

10.2.5.4 Content of Required Disclosures. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367

10.2.5.4.1 Identiﬁcation of the loan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367

10.2.5.4.2 New owner’s identity, address, and telephone number . . 367

10.2.5.4.3 Acquisition date . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367

10.2.5.4.4 Agent’s contact information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 367

10.2.5.4.5 Recording location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368

10.2.5.4.6 Optional disclosures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368

10.2.6 Servicing Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368

10.2.6.1 Payoff Amount . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368

10.2.6.2 Payment History . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 368

10.2.6.3 Contact History . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369

10.2.6.4 Pooling and Servicing Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369

10.2.6.5 Transfer of Servicing Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369

10.2.7 Public Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369

10.2.7.1 Land Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369

10.2.7.2 Consumer Complaints . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369

10.2.7.3 Newspaper Articles/Internet Searches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369

10.2.7.4 Corporate and Business Documents. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370

10.2.7.5 Securities and Exchange Commission Documents . . . . . . . . . . . 370

10.2.7.6 Rating Agencies. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370

10.2.7.7 Other Lawsuits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370

10.2.8 Information Obtained Through Discovery . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370

10.2.8.1 List of Items to Ask for in Discovery . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370

10.2.8.2 Conﬁdentiality/Protection Orders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371

10.3 Choosing Defendants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371

10.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371

10.3.2 Mortgage Owner Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371

10.3.2.1 In General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 371

10.3.2.2 Liability for Originator Conduct . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372

10.3.2.3 Liability for Mortgage Servicing Abuses . . . . . . . . . . . . . . . . . 372

10.3.2.3.1 In general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 372

10.3.2.3.2 Liability for conduct of subagents . . . . . . . . . . . . . . . 373

10.3.2.3.3 Liability limitations for government agency owners . . . 373

10.3.3 Liability of Servicers and Others Involved in Servicing Loans . . . . . . . . 374

10.4 Forum Selection . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374

10.4.1 Federal Jurisdiction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374

10.4.1.1 In General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374

10.4.1.2 Advantages and Disadvantages of Federal Court . . . . . . . . . . . . 374

10.4.1.3 Supplemental Jurisdiction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374

10.4.1.4 Removal of Foreclosure Actions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375

10.4.2 Staying in State Court . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375

10.4.3 Personal Jurisdiction over Out-of-State Defendants. . . . . . . . . . . . . . . . 376

10.5 Bond Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377

10.6 Issues Posed by Separate Court Proceedings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378

10.6.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378

10.6.2 Younger Abstention . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 378

10.6.3 The Anti-Injunction Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 380

10.6.4 The Rooker-Feldman Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381

10.6.4.1 Summary of Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381

10.6.4.2 Cases Removed from State Court . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382

10.6.4.3 Where State Case Had Not Reached Final Judgment Before

Federal Case Filed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 382

10.6.4.4 Where Federal Parties Are Not the Same As the State Parties . . . 384

xxvii

Foreclosures

10.6.4.4.1 Where federal plaintiff was not a party to the state

court action . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384

10.6.4.4.2 Where federal defendants were not parties to the state

court action . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384

10.6.4.5 Claims the Homeowner Could Not Have Raised in the State

Court Case . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384

10.6.4.6 Where Homeowner Is Defendant in Federal Court Case . . . . . . . 385

10.6.4.7 Where Federal Plaintiff Was Also the Plaintiff in State Court . . . 385

10.6.4.8 Claims Asserted in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385

10.6.4.9 Inapplicable to Independent Claims. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 386

10.6.4.9.1 When is a claim independent? . . . . . . . . . . . . . . . . . 386

10.6.4.9.2 Are TIL rescission claims independent? . . . . . . . . . . . 387

10.6.4.9.3 Other claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389

10.6.5 Res Judicata and Collateral Estoppel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390

10.6.6 The Bankruptcy Automatic Stay As an Alternative. . . . . . . . . . . . . . . . 391

10.7 Mandatory Arbitration Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391

10.7.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391

10.7.2 How to Challenge the Enforceability of an Arbitration Requirement . . . . 391

10.7.3 Ten Homeowner Responses to an Arbitration Requirement . . . . . . . . . . 391

10.8 Tax Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393

10.8.1 Overview. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393

10.8.2 Pain and Suffering Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394

10.8.3 Multiple and Statutory Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394

10.8.4 Damages Relating to Overpayment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394

10.8.5 When Loan Forgiveness Is Not Income . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394

10.8.6 Taxability of Attorney Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394

10.9 Settlement Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395

10.9.1 Dealing with Multiple Defendants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 395

10.9.2 Conﬁdentiality . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 396

10.9.3 Protecting the Consumer’s Credit Report . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397

10.9.4 Tax Consequences of Settlement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397

10.9.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397

10.9.4.2 Distinguishing Taxable from Non-Taxable Damages . . . . . . . . . 398

10.9.4.3 Considering Tax Consequences in Settlement Amounts . . . . . . . 398

10.9.5 Attorney Fees. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 398

10.9.6 Protecting Against the Defendant’s Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399

10.9.7 Make Sure the Agreement Is Enforceable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 399

10.9.8 Address the Public Beneﬁt Consequences of the Settlement. . . . . . . . . . 400

10.9.9 Other Considerations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400

10.9.9.1 Change the Account Number . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400

10.9.9.2 Forbid Future Solicitations of the Borrower . . . . . . . . . . . . . . . 400

Chapter 11 Manufactured Home Foreclosures and Repossessions

11.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401

11.2 Must Foreclosure Procedures Be Followed to Retake Manufactured Home? . . . 402

11.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 402

11.2.2 Implications of Treatment of Manufactured Homes As Realty or

Personalty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 404

11.2.3 Manufactured Home Real Property Conversion Statutes . . . . . . . . . . . . 406

11.2.3.1 Nature and Effect of Manufactured Home Real Property

Conversion Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 406

11.2.3.2 Listing of State Conversion Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 407

11.2.4 State Tax Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 414

xxviii

Contents

11.2.5 Whether Manufactured Home Is Treated As Realty in Absence of a

State Statute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 415

11.3 Repossession and Resale Procedures When Creditor Proceeds Under Article 9 . . 418

11.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 418

11.3.2 Enforceable Security Interest As Precondition of Repossession. . . . . . . . 418

11.3.3 Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 418

11.3.4 Self-Help Repossession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 418

11.3.5 Debtor’s Right of Redemption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 418

11.3.6 Secured Party’s Sale of the Home . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 419

11.3.7 Deﬁciency or Surplus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 419

11.3.8 Creditor’s Option to Retain Home in Full Satisfaction of Debt . . . . . . . . 419

11.3.9 Remedies for Violations of Article 9 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 419

11.4 State Restrictions on Seizure of Manufactured Homes; Breach of Peace in

Repossession. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 420

11.5 Right to Cure Manufactured Home Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421

11.5.1 State Right to Cure Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421

11.5.2 Limited Right to Cure Under Federal Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421

11.6 Truth in Lending Defenses in Manufactured Home Foreclosures . . . . . . . . . . . 421

11.6.1 Damages Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421

11.6.2 Rescission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422

11.7 RESPA Defenses in Manufactured Home Foreclosures . . . . . . . . . . . . . . . . . 423

11.8 Defenses Based on State Credit Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 423

11.9 Warranty Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424

11.10 Homestead Exemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424

11.11 Workout Agreements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 425

11.12 Using Bankruptcy to Prevent Loss of a Manufactured Home . . . . . . . . . . . . 425

11.13 Raising Seller-Related Defenses Against the Foreclosing Creditor . . . . . . . . . 426

11.14 Problems Relating to Manufactured Home Parks. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427

11.15 Effect of Default on Debt or Rent for Land on Which Manufactured Home

Is Sited . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427

Chapter 12 Forfeiture of Land Installment Sales Contracts

12.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429

12.2 Nature of Land Installment Sales Contracts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 430

12.2.1 Legal Obligations of the Parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 430

12.2.2 Abuses Involving Installment Land Sales Contracts . . . . . . . . . . . . . . . 431

12.3 Statutory Limitations on Forfeiture. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432

12.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432

12.3.2 Notice and Right to Cure Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432

12.3.3 Statutes Treating Land Installment Sales Contracts Like Mortgage Loans. . 433

12.3.4 Other Statutory Protections for Buyers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 433

12.3.5 Failure to Return a Surplus As an Unfair or Deceptive Practice . . . . . . . 434

12.4 Judicial Limitations on Forfeiture. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 434

12.4.1 Judicial Treatment of Land Installment Contracts As Mortgages. . . . . . . 434

12.4.2 Judicial Creation of Protections Against Forfeiture . . . . . . . . . . . . . . . . 435

12.5 Using Bankruptcy to Prevent Forfeiture . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 437

12.5.1 Can Installment Land Contract Be Treated As Creating a Security

Interest? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 437

12.5.2 Debtor Options If Installment Land Contract Must Be Treated As an

Executory Contract in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438

12.5.3 When Is It Too Late to File a Chapter 13 Case to Prevent Forfeiture of

an Installment Land Sale Contract? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439

12.5.4 Automatic Stay Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439

12.5.5 Setting Aside the Forfeiture . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439

xxix

Foreclosures

Chapter 13 Tax Liens and Tax Foreclosures

13.1 An Overview of the Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441

13.2 Real Property Taxation Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441

13.2.1 Property Assessment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441

13.2.2 The Tax Lien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441

13.2.2.1 Priority of Real Estate Tax Liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 441

13.2.2.2 Lender Liability for Unpaid Taxes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 442

13.2.3 The Tax Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 443

13.2.4 Redemption and Foreclosure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 444

13.3 Preventing Property Tax Foreclosures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 444

13.3.1 Minimizing Property Tax Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 444

13.3.1.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 444

13.3.1.2 Challenging the Assessment. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 444

13.3.1.2.1 Assessment exceeds taxable value . . . . . . . . . . . . . . . 444

13.3.1.2.2 Property is disproportionately assessed. . . . . . . . . . . . 445

13.3.1.2.3 Administrative procedures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 445

13.3.1.3 Abatement, Exemption, and Deferral Programs . . . . . . . . . . . . . 445

13.3.1.3.1 Special tax relief programs: overview . . . . . . . . . . . . 445

13.3.1.3.2 Types of programs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 446

13.3.1.3.3 Seeking tax relief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447

13.3.1.4 Agreement and Compromise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447

13.3.1.5 Payment in Chapter 13 Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447

13.3.1.6 Interest on Taxes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448

13.3.1.7 Relief from Tax Sales for Military Personnel . . . . . . . . . . . . . . 448

13.3.2 Contesting a Tax Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448

13.3.2.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 448

13.3.2.2 Taxpayer Defenses to a Judicial Tax Foreclosure. . . . . . . . . . . . 448

13.3.2.3 Enjoining a Sale Occurring Under a Non-Judicial Process . . . . . 449

13.3.3 Setting Aside a Completed Tax Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450

13.3.3.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450

13.3.3.2 Grounds for Challenging Tax Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450

13.3.3.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 450

13.3.3.2.2 Defects in the tax lien or in the tax sale process . . . . . 451

13.3.3.2.3 Taxes are not owed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452

13.3.3.2.4 Fraud in sale process or in the imposition of tax . . . . . 452

13.3.3.2.5 Purchaser’s lack of legal authority to bid . . . . . . . . . . 452

13.3.3.2.6 Excusable neglect . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 452

13.3.3.2.7 Equitable grounds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 453

13.3.3.2.8 Inadequacy of price. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 453

13.3.4 Constitutional Challenges to the Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 454

13.3.4.1 Sales Subject to Due Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 454

13.3.4.2 Adequate Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 454

13.3.4.3 Full and Adequate Opportunity to Protest . . . . . . . . . . . . . . . . 458

13.4 Redemption Following Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 458

13.4.1 Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 458

13.4.2 Borrowing to Effectuate Redemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459

13.4.3 Redemption in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 460

13.5 Fraud by Tax Sale Speculators. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461

13.6 Private Collection and Enforcement of Tax Liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461

Chapter 14 Issues Arising After a Foreclosure Sale

14.1 Re-Purchasing the Home During or After the Foreclosure Sale . . . . . . . . . . . . 463

14.1.1 Purchasing the Home at the Foreclosure Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463

xxx

Contents

14.1.2 Redeeming the Home After the Foreclosure Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . 463

14.1.2.1 State Statutes Described . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463

14.1.2.2 Utility of the Right to Redeem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464

14.2 Setting Aside a Completed Foreclosure Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465

14.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465

14.2.2 Procedural Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465

14.2.2.1 Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465

14.2.2.2 Rooker-Feldman Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 466

14.2.3 Grounds on Which a Foreclosure May Be Set Aside . . . . . . . . . . . . . . 467

14.2.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467

14.2.3.2 Irregularity in the Conduct of the Sale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467

14.2.3.3 Inadequacy of Sale Price . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 469

14.2.3.3.1 Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 469

14.2.3.3.2 Inadequate price and irregularity in the conduct of

the sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470

14.2.3.3.3 Inadequate price and unfairness . . . . . . . . . . . . . . . . 471

14.2.3.3.4 Practice tips . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472

14.2.4 Setting Aside a Foreclosure Sale in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . 473

14.2.4.1 Sales That Violate the Automatic Stay. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 473

14.2.4.1.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 473

14.2.4.1.2 Where automatic stay does not apply. . . . . . . . . . . . . 474

14.2.4.2 Fraudulent Transfers—11 U.S.C. § 548 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 475

14.2.4.3 Using State Law Invalidity to Set Aside a Sale in Bankruptcy

Court . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 476

14.2.4.4 Preferences—11 U.S.C. § 547 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 478

14.2.4.5 Sales That Are Not Complete Under State Law . . . . . . . . . . . . 479

14.3 Deﬁciency Judgments. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481

14.3.1 Deﬁciency Judgments Deﬁned . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481

14.3.2 State Statutory Restrictions on Deﬁciency Judgments . . . . . . . . . . . . . . 481

14.3.3 Judicial Limitations on Deﬁciency Judgments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 483

14.3.4 Creditor Must Prove the Deﬁciency Amount . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 484

14.3.5 Deﬁciency Claims Are Unsecured . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 485

14.4 Claiming a Foreclosure Sale Surplus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 485

14.4.1 Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 485

14.4.2 Timelines in Distribution of a Surplus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 487

14.4.3 Steps Homeowners Should Take . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 487

14.4.4 Relative Rights of Judicial Lien and Homestead Exemption. . . . . . . . . . 488

14.4.5 ‘‘Surplus Retrieval’’ Consultants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 488

14.5 Damage Claims for Wrongful Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 488

14.6 Tax Consequences of a Foreclosure Sale: An Introduction . . . . . . . . . . . . . . . 489

14.6.1 Foreclosure Sales May Result in Taxable Income. . . . . . . . . . . . . . . . . 489

14.6.2 Taxable Gain from the Foreclosure Sale of the Home . . . . . . . . . . . . . . 490

14.6.2.1 When Is a Gain Taxable? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490

14.6.2.2 Calculating the Amount of the Gain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 490

14.6.2.3 Lenders Reporting of the Amount Realized . . . . . . . . . . . . . . . 491

14.6.3 Cancellation of Debt (COD) Income . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 491

14.6.3.1 General Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 491

14.6.3.2 Determining the Amount of Discharged Debt: Recourse vs.

Non-Recourse Debt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 491

14.6.3.3 Triggering Events: When COD Must Be Reported . . . . . . . . . . 492

14.6.3.4 When COD Need Not Be Reported. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492

14.6.3.5 Form 1099-C. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492

14.6.3.5.1 What is a 1099-C? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492

14.6.3.5.2 The ﬁling of a 1099-C does not mean that tax is owed . 493

xxxi

Foreclosures

14.6.3.5.3 Improper ﬁling of a 1099-C; use of a 1099-C to defeat

collection actions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 493

14.6.3.6 Taxpayer Reporting: Form 982 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494

14.6.4 Exclusions from Cancellation of Debt Income . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494

14.6.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494

14.6.4.2 Insolvency Exclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494

14.6.4.3 Bankruptcy Exclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495

14.6.4.4 Disputed or Contingent Debts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495

14.6.4.5 Interest and Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 496

14.6.4.6 Purchase Price Inﬁrmity Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 496

14.6.4.7 Acquisition Indebtedness . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497

14.6.4.7.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497

14.6.4.7.2 Ordering rule for home equity debt . . . . . . . . . . . . . . 497

14.6.5 What to Do If an Exclusion Applies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 498

14.6.5.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 498

14.6.5.2 What to Do If Tax Has Mistakenly Been Paid . . . . . . . . . . . . . 498

14.6.5.3 Preventing Submission of a 1099-C Form . . . . . . . . . . . . . . . . 498

14.7 Rights of Tenants in Possession Following Foreclosure on Their Landlord’s

Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 499

14.7.1 Federal Protections . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 499

14.7.1.1 Protecting Tenants at Foreclosure Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 499

14.7.1.2 Fannie Mae and Freddie Mac Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . 499

14.7.1.3 Section 8 Tenants. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 500

14.7.2 State Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 500

14.7.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 500

14.7.2.2 State ‘‘Good Cause’’ Eviction Statutes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 501

14.7.2.3 Other State Statutes Offers Protections to Tenants . . . . . . . . . . . 502

14.7.2.4 Redemption or Purchase by Group of Tenants . . . . . . . . . . . . . 503

14.7.3 Rights of Tenants If Their Landlord Files Bankruptcy. . . . . . . . . . . . . . 503

14.8 Former Owners in Possession of Property Following Foreclosure . . . . . . . . . . 503

Chapter 15 Foreclosure Rescue Scams

15.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 505

15.2 What Is a Foreclosure Rescue Scam? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 506

15.2.1 Overview. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 506

15.2.2 Sale-Leaseback Schemes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 507

15.2.3 Inter Vivos Trusts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 507

15.2.4 Loan Modiﬁcation Scams . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 508

15.2.5 Short Sale Scams . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 510

15.3 Investigating and Preparing a Foreclosure Rescue Scam Case. . . . . . . . . . . . . 510

15.3.1 Recognizing a Foreclosure Rescue Scam . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 510

15.3.2 Gathering Information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 511

15.3.2.1 The Homeowners’ Story . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 511

15.3.2.2 The Document Trail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 512

15.3.2.2.1 The importance of the documents . . . . . . . . . . . . . . . 512

15.3.2.2.2 Solicitation materials . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 512

15.3.2.2.3 Transaction documents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 513

15.3.2.2.4 Local land records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 513

15.3.2.2.5 Court records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514

15.3.2.2.6 Other documents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 515

15.3.2.2.6.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 515

15.3.2.2.6.2 Payments to rescuer or lender . . . . . . . . . . . 515

15.3.2.2.6.3 Rescuer’s loan documents . . . . . . . . . . . . . . 515

15.3.2.2.6.4 Appraisal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 515

xxxii

Contents

15.3.2.2.6.5 Reports of consumer complaints . . . . . . . . . . 516

15.3.2.2.6.6 Corporate and business documents . . . . . . . . 516

15.3.2.2.6.7 Internet searches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 516

15.3.3 Identifying Possible Defendants. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 516

15.3.4 First Steps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517

15.3.4.1 Need for Quick Action and to Determine the Homeowner’s

Goals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517

15.3.4.2 Stop Eviction Proceedings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517

15.3.4.3 Reviewing the Deed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517

15.3.4.4 Evaluating Grounds for Rescission/Rescission Notice . . . . . . . . 518

15.3.4.5 Recording a Lis Pendens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 518

15.3.4.6 Evaluating the Competency of the Consumers and Whether or

Not They Have Conﬂicts of Interest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 518

15.4 Legal Theories to Attack Foreclosure Rescue Scams . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 519

15.4.1 Construing the Transaction As a Loan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 519

15.4.1.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 519

15.4.1.2 The Equitable Mortgage Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 519

15.4.1.3 The Bona Fide Purchaser Defense . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 523

15.4.2 Truth in Lending. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 526

15.4.2.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 526

15.4.2.2 When Does TILA Apply? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 526

15.4.2.3 TIL Disclosure Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 527

15.4.2.4 The Right of Rescission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 528

15.4.2.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 528

15.4.2.4.2 What transactions can be rescinded . . . . . . . . . . . . . . 528

15.4.2.4.3 When rescission can be exercised . . . . . . . . . . . . . . . 529

15.4.2.4.4 The three-step rescission process. . . . . . . . . . . . . . . . 529

15.4.2.4.5 The consumer’s tender obligation . . . . . . . . . . . . . . . 530

15.4.2.5 Damages and Attorney Fees. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 531

15.4.2.6 Assignee Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 531

15.4.3 Home Ownership and Equity Protection Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 532

15.4.3.1 Scope . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 532

15.4.3.1.1 Overview of HOEPA triggers . . . . . . . . . . . . . . . . . . 532

15.4.3.1.2 Example of APR trigger calculation. . . . . . . . . . . . . . 533

15.4.3.1.3 Example of points and fees trigger calculation . . . . . . 533

15.4.3.2 Substantive Prohibitions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 534

15.4.3.3 Expanded Assignee Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 534

15.4.3.4 Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 535

15.4.4 Direct Federal Regulation of Foreclosure Rescuers . . . . . . . . . . . . . . . . 535

15.4.5 Unfair and Deceptive Acts and Practices (UDAP) Statutes . . . . . . . . . . 535

15.4.5.1 Overview of State UDAP Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 535

15.4.5.2 Comparison of UDAP and Fraud Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . 536

15.4.5.3 Comparison to TILA and HOEPA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 537

15.4.5.4 Application of Substantive UDAP Standards to Foreclosure

Rescue Scams . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 537

15.4.5.5 UDAP Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 539

15.4.6 State Foreclosure Rescue Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 540

15.4.6.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 540

15.4.6.2 Coverage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 540

15.4.6.3 Right to Cancel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 542

15.4.6.4 Substantive Prohibitions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 543

15.4.6.5 Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 543

15.4.6.6 NCLC Model State Foreclosure Rescue Statute. . . . . . . . . . . . . 544

15.4.7 Fraud and Civil Conspiracy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 544

15.4.7.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 544

xxxiii

Foreclosures

Elements of a Fraud Claim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15.4.7.2 . . . 545

Fraud by Silence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15.4.7.3 . . . 546

Overcoming Exculpatory Contract Clauses . . . . . . . . . . . . .

15.4.7.4 . . . 546

The Important of Pattern Evidence . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15.4.7.5 . . . 546

Remedies for Fraud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15.4.7.6 . . . 546

Acceptance of Fruits of Fraud, Civil Conspiracy, Aiding and

15.4.7.7

Abetting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 547

15.4.8 Other Common Law Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 548

15.4.8.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 548

15.4.8.2 Unconscionability. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 548

15.4.8.3 Breach of Duty of Good Faith and Fair Dealing . . . . . . . . . . . . 549

15.4.8.4 Breach of Fiduciary Duty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 550

15.4.8.5 Intentional Inﬂiction of Emotional Distress. . . . . . . . . . . . . . . . 550

15.4.8.6 Other Common Law Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 551

15.4.9 State Credit and Usury Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 551

15.4.9.1 State Usury Laws and Their Penalties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 551

15.4.9.2 Federal Preemption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 552

15.4.9.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 552

15.4.9.2.2 DIDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 552

15.4.9.2.3 AMTPA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 553

15.4.9.3 Choice of Law Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 553

15.4.9.4 Licensing Provisions of State Usury Laws . . . . . . . . . . . . . . . . 553

15.4.10 Other State Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554

15.4.10.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554

15.4.10.2 Door-to-Door Sales Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554

15.4.10.3 State Credit Services or Credit Repair Organization Laws. . . . . 555

15.4.11 State Real Estate Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 556

15.4.11.1 Formal Requirements for Deeds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 556

15.4.11.2 False Notarization. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 556

15.4.12 RICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 557

15.4.13 Real Estate Settlement Procedures Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 557

15.5 Challenging Foreclosure Rescue Scams in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . 558

15.5.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 558

15.5.2 Stopping the Eviction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 558

15.5.3 Voiding Title Transfers in Foreclosure Rescue Scams . . . . . . . . . . . . . . 559

15.5.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 559

15.5.3.2 Trustees’ Powers to Avoid Transfers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 559

15.5.3.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 559

15.5.3.2.2 Fraudulent transfers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 559

15.5.3.2.3 Use of ‘‘strong arm clause’’ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 560

15.5.3.3 Debtor’s Power to Avoid Title Transfers . . . . . . . . . . . . . . . . . 560

15.5.3.3.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 560

15.5.3.3.2 Did the debtor conceal the property? . . . . . . . . . . . . . 560

15.5.3.3.3 May the debtor exempt the property?. . . . . . . . . . . . . 560

15.5.3.3.4 Was the transfer involuntary? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 561

15.5.3.4 Persuading the Trustee to Avoid the Transfer . . . . . . . . . . . . . . 561

Appendix A Selected Statutes and Regulations Pertaining to Mortgages Held or

Insured by the Federal Government

A.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . .. ............................. . 563

A.2 Loans Insured by the Department of Housing and Urban Development (HUD) . 563

A.2.1 Selected Statutes . . . . . . . .. ............................. . 563

A.2.2 Selected Regulations . . . . .. ............................. . 567

xxxiv

Contents

A.2.3 Selected Mortgagee Letters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 569

A.3 Loans Guaranteed by the Department of Veterans Affairs . . . . . . . . . . . . . . . . 648

A.3.1 Selected Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 648

A.3.2 Selected Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 654

A.3.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 654

A.3.2.2 Subpart B—Guaranty or Insurance of Loans to Veterans . . . . . . . 654

A.3.2.3 Subpart F—Guaranty or Insurance of Loans to Veterans with

Electronic Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 657

A.3.3 VA Guaranty Loans Foreclosure Fee Schedule and Time Frames. . . . . . . 662

A.3.3.1 VA Legal Services Fee Table . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 662

A.3.3.2 VA Foreclosure Timeframes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 663

A.3.3.3 VA Making Home Affordable Program. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 664

A.3.3.4 Policy on Loan Modiﬁcations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 665

A.3.4 VA Guaranty Policy Regarding Natural Disasters . . . . . . . . . . . . . . . . . 666

A.4 Loans Held by the Rural Housing Service (formerly the Farmers Home

Administration) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 667

A.4.1 Selected Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 667

A.4.2 Selected Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 676

A.5 Loans Guaranteed by the Rural Housing Service . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 679

A.5.1 Selected Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 679

A.5.2 Selected Administrative Notices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 683

A.6 Hope for Homeowners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 689

A.6.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 689

A.6.2 Statute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 689

A.6.3 Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 694

A.6.4 Selected Mortgagee Letters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 700

Appendix B Federal Agency Guidelines on Workouts Including Loan

Modiﬁcations

B.1 Federal Financial Agencies’ Statement on Loss Mitigation . . . . . . . . . . . . . . . 733

B.2 FDIC Loan Modiﬁcation Program . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 734

B.3 Making Home Affordable Modiﬁcation Program . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 746

B.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 746

B.3.2 Supplemental Directive 09-01: Introduction of the Home Affordable

Modiﬁcation Guidelines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 746

B.3.3 Supplemental Directive 09-03: Home Affordable Modiﬁcation

Program—Trial Period Guidance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 759

B.3.4 Supplemental Directive 09-08: Home Affordable Modiﬁcation

Program-Borrower Notices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 761

B.3.5 Supplemental Directive 09-09 Revised: Introduction of the Home

Affordable Foreclosure Alternatives—Short Sale and Deed-in-Lieu of

Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 765

B.3.6 Supplemental Directive 10-01: Home Affordable Modiﬁcation Program—

Program Update and Resolution of Active Trial Modiﬁcations . . . . . . . . 774

B.3.7 Supplemental Directive 10-02: Home Affordable Modiﬁcation Program—

Borrower Outreach and Communication . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 781

B.3.8 Supplemental Directive 10-04: Home Affordable Unemployment Program

Background. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 787

B.3.9 Home Affordable Modiﬁcation Program Base Net Present Value (NPV)

Model Speciﬁcations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 793

B.3.10 Servicer Participation Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 796

B.3.11 Home Affordable Modiﬁcation Program Request for Modiﬁcation and

Affidavit (RMA). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 830

xxxv

Foreclosures

B.3.12 Home Affordable Modiﬁcation Program Hardship Affidavit. . . . . . . . . . 834

B.3.13 Home Affordable Modiﬁcation Program Trial Period Plan Notice . . . . . 837

B.3.14 Other Home Affordable Modiﬁcation Program Documents . . . . . . . . . . 845

Appendix C Federal Mortgage Servicing Law

C.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..... . . 847

C.2 Selected Provisions of the Real Estate Settlements Procedures Act, 12 U.S.C.

§§ 2601–2617 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..... . . 847

C.3 Selected RESPA Regulations: Regulation X, 24 C.F.R. Part 3500. . . . ..... . . 852

C.4 Selected Provisions of Regulation Z, 12 C.F.R. Part 226. . . . . . . . . . ..... . . 866

C.5 Selected Provisions of the Servicemembers Civil Relief Act . . . . . . . ..... . . 866

Appendix D Summary of State Mortgage Servicing, Payoff Statement, and

Mortgage Discharge Laws

D.1 State Mortgage Servicing Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 877

D.2 Payoff Statement Requirements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 898

D.3 Mortgage Discharge Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 900

Appendix E Summary of State Foreclosure Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 905

Appendix F Summary of State Real Estate Tax Abatement Laws . . . . . . . . . . . . . . . 929

Appendix G Summary of State Condominium Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 939

Appendix H Sample Foreclosure Prevention Counseling Forms and Practice Aids

H.1 Sample Foreclosure Prevention Counseling Forms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 956

H.1.1 Sample Foreclosure Prevention Intake Form. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 956

H.1.2 Sample Authorization to Release Information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 963

H.1.3 Information Request for Loan Servicer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 965

H.1.4 Sample Loan Modiﬁcation Forms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 966

H.1.4.1 Fannie Mae Loan Modiﬁcation Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . 966

H.1.4.2 Freddie Mac Loan Modiﬁcation Agreement. . . . . . . . . . . . . . . . 969

H.1.4.3 Sample Modiﬁcation Due on Transfer Rider . . . . . . . . . . . . . . . 970

H.1.4.4 Sample Modiﬁcation Bankruptcy Disclosure Rider . . . . . . . . . . . 970

H.1.4.5 Sample Assignment of Rents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 970

H.2 Sample Qualiﬁed Written Requests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 972

H.2.1 Sample Qualiﬁed Written Request Under RESPA for Use by Consumers . . 972

H.2.2 Sample Qualiﬁed Written Requests Under RESPA for Use by Attorneys . . 972

H.2.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 972

H.2.2.2 Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 973

H.3 Sample Mortgage and Servicing Forms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 974

H.3.1 Sample Mortgage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 974

H.3.2 Sample Promissory Note—Fixed Rate Mortgage. . . . . . . . . . . . . . . . . . 981

H.3.3 Sample Promissory Note—Adjustable Rate Mortgage . . . . . . . . . . . . . . 982

H.3.4 Sample Change Rate Notice for ARM. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 985

H.3.5 Sample Annual Escrow Account Statement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 985

H.3.6 Sample Notice As to Change of Servicer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 988

xxxvi

Contents

Appendix I Sample Foreclosure Pleadings and Other Litigation Documents

I.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 989

I.2 Answers to Judicial Foreclosures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 990

I.2.1 Answer with Counterclaims Regarding Management of Escrow Account . . 990

I.2.2 Answer with TILA and RESPA Affirmative Defenses . . . . . . . . . . . . . . . 993

I.2.3 Motion to Dismiss (on Standing Grounds) and in the Alternative to

Stay Judicial Foreclosure for Review for HAMP Loan Modiﬁcation . . . . . 997

I.3 Complaint to Enjoin Non-Judicial Foreclosure and for Damages (Massachusetts). 999

I.4 Pleadings to Enjoin Non-Judicial Foreclosure (North Carolina) . . . . . . . . . . . . 1003

I.4.1 Temporary Restraining Order . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1003

I.4.2 Memorandum for Preliminary Injunction and Proposed Order . . . . . . . . 1003

I.4.3 Notice of Appeal and Order of Bond on Appeal. . . . . . . . . . . . . . . . . . 1006

I.5 Pleadings to Enjoin Non-Judicial Foreclosure by Servicer Who Failed to

Review for HAMP Modiﬁcation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1006

I.5.1 Complaint . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1006

I.5.2 Motion for Temporary Restraining Order . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1008

I.5.3 Memorandum in Support of Motion for Temporary Restraining Order . . . 1008

I.5.4 Affidavit in Support of Motion for Temporary Restraining Order . . . . . . 1009

I.5.5 Proposed Temporary Restraining Order . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1010

I.5.6 Motion for Waiver of Additional Security in Support of Motion for

Temporary Restraining Order. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1010

I.5.7 Motion for Preliminary Injunction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1011

I.5.8 Memorandum in Support of Motion for Preliminary Injunction . . . . . . . . 1011

I.6 Pleadings to Enjoin Non-Judicial Foreclosure Borrower in Temporary HAMP

Modiﬁcation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1016

I.6.1 Complaint . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1016

I.6.2 Motion for Preliminary Injunction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1021

I.6.3 Memorandum in Support of Motion for Preliminary Injunction. . . . . . . . 1022

I.7 Complaint to Enforce Permanent Modiﬁcation for Borrower in Trial HAMP

Modifcation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1025

I.8 Pleadings Related to Standing and Servicer Misconduct . . . . . . . . . . . . . . . . . 1027

I.8.1 Answer to Judicial Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1027

I.8.2 Complaint in Response to Nonjudicial Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . 1035

I.8.3 Request for Admissions to Foreclosing Lender. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1040

I.8.4 Interrogatories, Requests for Admissions to Foreclosing Trust . . . . . . . . 1042

I.8.5 Motion to Dismiss Complaint for Lack of Standing . . . . . . . . . . . . . . . 1047

I.9 Action Against Mortgage Servicer for an Accounting and for Violation of

RESPA and FDCPA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1050

I.9.1 Complaint . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1050

I.9.2 Plaintiffs Proposed Findings of Fact and Conclusions of Law . . . . . . . . . 1052

I.10 Pleadings Related to Broker and Loan Origination Abuses . . . . . . . . . . . . . . 1055

I.10.1 Complaint. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1055

I.10.2 Memorandum in Support of Motion for Preliminary Injunction . . . . . . . 1058

I.10.3 Discovery Requests and Request to Admit to Lender. . . . . . . . . . . . . . 1060

I.10.4 Interrogatories and Requests for Production of Documents to Broker . . . 1063

I.10.5 Interrogatories and Request for Production of Documents to Lender . . . 1065

I.11 Sample Complaint for Fraud Against Home Improvement Contractor . . . . . . . 1068

Appendix J Glossaries

J.1 Generalized Glossary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1071

J.2 Specialized Glossary of Mortgage Servicing Terms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1080

xxxvii

Foreclosures

Appendix K Finding Pleadings, Primary Sources on the Companion Website

K.1 Pleadings and Primary Sources Found on the Companion Website . . . . . . . . . 1085

K.2 How to Access the Website . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1086

K.3 Locating Documents on the Website . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1087

K.4 How to Use the Documents, Find Word Versions, and Locate Additional

Features . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1090

K.5 Electronic Searches of This and Other NCLC Titles’ Chapters. . . . . . . . . . . . 1090

K.6 Finding Additional Pleadings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1090

Appendix L Helpful Websites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1091

Index . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1095

Quick Reference to Consumer Credit and Sales Legal Practice Series . . 1131

xxxviii