Contents

Document Sample
Contents Powered By Docstoc
					            Contents


            About the Companion Website, Other Search Options . . . . . . . . . . . . . . . . ix

Chapter 1   Introduction
            1.1 About This Treatise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       1
                1.1.1 Scope. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    1
                1.1.2 The Appendices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        1
                1.1.3 The Companion Website . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             2
                1.1.4 Web-Based Text Search Feature . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               2
                1.1.5 Clearinghouse Citations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           2
            1.2 Analyzing a Foreclosure Case . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            2
                1.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      2
                1.2.2 First Steps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     3
                      1.2.2.1 Identify the Type of Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                3
                      1.2.2.2 Determine Time Constraints . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                3
                      1.2.2.3 Understanding the Homeowner’s Objectives . . . . . . . . . . . . . . . . .                        3
                      1.2.2.4 Gather and Review Loan Documents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                      3
                      1.2.2.5 Identify the Critical Parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           4
                1.2.3 Follow the Money . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          4
                1.2.4 Analyze the Loan for Servicing Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 4
                1.2.5 Analyze the Loan for Legal Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 5
                      1.2.5.1 Potential Legal Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              5
                      1.2.5.2 Specific Law Violations to Investigate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   5
                1.2.6 Analyze the Loan for Procedural Defenses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   6
                1.2.7 Negotiating a Workout or Modification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  6
                1.2.8 Should the Homeowner File for Bankruptcy to Protect the Home?. . . . . . . .                              7
                1.2.9 Manufactured Home Foreclosures. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 7
                1.2.10 Real Estate Installment Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            8
                1.2.11 Is the Foreclosure Pursuant to a Tax Lien? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 8
                1.2.12 Is It Possible to Set Aside the Foreclosure Sale? . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  9
                1.2.13 Is the Consumer Liable for a Deficiency After the Sale? . . . . . . . . . . . . .                         9
            1.3 Understanding the Mortgage Market . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               9
                1.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      9
                1.3.2 The Players in the Mortgage Origination Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                     9
                      1.3.2.1 Mortgage Originator . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             9
                      1.3.2.2 Mortgage Broker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            10
                      1.3.2.3 Loan Officer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         10
                      1.3.2.4 Mortgage Electronic Registration System (MERS) . . . . . . . . . . . .                           10
                      1.3.2.5 Real Estate Agent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            10
                      1.3.2.6 Appraiser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        10
                      1.3.2.7 Closing Agent or Attorney . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                11
                      1.3.2.8 Escrow Agent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           11
                      1.3.2.9 Private Mortgage Insurance Companies. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                      11
                      1.3.2.10 Government Mortgage Guarantors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                      11


                                                                                                                           xiii
            Foreclosures
                1.3.3 Post-Closing Players . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   12
                      1.3.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   12
                      1.3.3.2 Secondary Mortgage Market . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   12
                      1.3.3.3 Mortgage Holder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   12
                              1.3.3.3.1 In general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   12
                              1.3.3.3.2 Finding out who owns the mortgage . . . . . . . . . . . . . .                        .   12
                      1.3.3.4 Securitization . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   13
                              1.3.3.4.1 In general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   13
                              1.3.3.4.2 Players . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   14
                              1.3.3.4.3 Documentation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   15
                      1.3.3.5 Mortgage Servicers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   15
                      1.3.3.6 Default Services Providers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   16
                      1.3.3.7 Lender’s Foreclosure Attorney . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   16
                      1.3.3.8 Foreclosing Trustee . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   16
                      1.3.3.9 REO Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   16
            1.4 The Prime, Subprime, and Predatory Markets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   16
                1.4.1 Characteristics of the Prime, Subprime, and Predatory Mortgage Markets .                               .   16
                1.4.2 Borrower Characteristics in the Subprime Market . . . . . . . . . . . . . . . . .                      .   18
                1.4.3 Foreclosure Rates . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   19
                1.4.4 The Role of Nontraditional Mortgages. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   20

Chapter 2   Pre-Foreclosure Workout and Modification Agreements
            2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   23
                2.1.1 The Changing Climate for Workouts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   23
                2.1.2 Organization of This Chapter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   23
            2.2 Getting Started . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   24
                2.2.1 Client Needs for Representation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   24
                2.2.2 Preparation Tips . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   24
                2.2.3 Understanding the Client’s Objectives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   25
                2.2.4 Knowing the Players. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   25
                2.2.5 Breaking Down the Amount of the Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                      .   25
                      2.2.5.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   25
                      2.2.5.2 Seeking Information About the Amount Claimed Due . . . . . . . . .                             .   26
                      2.2.5.3 RESPA Provision Requires Lenders to Provide Information About
                               Loan Accounts and to Correct Errors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   26
                2.2.6 Determining Whether Your Client Has Defenses to Repayment . . . . . . . .                              .   26
                2.2.7 Timing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   27
                2.2.8 Relevance of the Homeowner’s Equity Position . . . . . . . . . . . . . . . . . .                       .   27
                2.2.9 Lump Sum As Incentive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   27
            2.3 Alternatives to a Workout or Modification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   28
                2.3.1 Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   28
                2.3.2 Refinancing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   29
                2.3.3 Federal, State, and Local Mortgage Assistance Programs . . . . . . . . . . . .                         .   30
                2.3.4 Selling the Home . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   30
                2.3.5 Mortgage Assumption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   31
            2.4 Types of Workouts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   31
                2.4.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   31
                2.4.2 Repayment Plans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   31
                2.4.3 Forbearance Plans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   32
                2.4.4 Temporary Interest Rate Reduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   32
                2.4.5 Recasting of Missed Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   32
                2.4.6 Permanent Modification of Loan Terms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   32
                      2.4.6.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   32



xiv
Contents
            2.4.6.2 Types of Permanent Loan Modifications . . . . . . . . . . . . . .                    .   .   .   .   .   33
      2.4.7 Other Creative Workout Terms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   34
2.5   Presales and Other Transfers of the Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   34
      2.5.1 Short Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   .   .   .   .   34
      2.5.2 Deeds in Lieu of Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   .   .   34
2.6   Seeking a Modification or Other Workout. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   .   .   35
      2.6.1 Knowing What Terms to Request . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   .   .   35
      2.6.2 Knowing the Parameters of the Mortgage Holder’s Policies . . . . . .                        .   .   .   .   .   35
            2.6.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   .   .   .   35
            2.6.2.2 Workout Limits Based Upon a Loan’s Securitization . . . . . .                       .   .   .   .   .   35
            2.6.2.3 Net Present Value As a Predictor of Modification Success . .                         .   .   .   .   .   36
      2.6.3 Requesting Delay of Foreclosure Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   .   .   36
      2.6.4 Where The Servicer Initiates a Modification . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .   .   37
      2.6.5 The Homeowner’s Application for a Workout . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   .   .   .   .   37
      2.6.6 Workout and Foreclosure Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   38
      2.6.7 Dealing with an Unresponsive Servicer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   .   .   38
      2.6.8 Evaluating a Workout Offer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   .   .   39
      2.6.9 Documenting an Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   40
            2.6.9.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   .   .   .   40
            2.6.9.2 Watch Out for Waiver Clauses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   .   .   40
            2.6.9.3 Make Sure You Can Enforce the Agreement . . . . . . . . . . .                       .   .   .   .   .   41
            2.6.9.4 Limit Confidentiality Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   .   .   .   41
            2.6.9.5 Change the Account Number. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .   .   41
            2.6.9.6 Forbid Future Solicitation of Your Client . . . . . . . . . . . . .                 .   .   .   .   .   41
2.7   A Workout’s Potential Adverse Consequences . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .   .   41
      2.7.1 Tax Consequences of Workout Options . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   .   .   .   41
      2.7.2 Credit Reporting Consequences . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   .   .   41
      2.7.3 Consequences for Receipt of Public Benefits . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   .   .   .   .   42
2.8   The Home Affordable Modification Program (HAMP) . . . . . . . . . . . . . .                        .   .   .   .   .   42
      2.8.1 The Basics . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   .   .   .   .   42
            2.8.1.1 Overview of the Making Home Affordable Program . . . . . .                          .   .   .   .   .   42
            2.8.1.2 HAMP Described . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   43
            2.8.1.3 Obtaining Current Information on HAMP . . . . . . . . . . . . .                     .   .   .   .   .   43
      2.8.2 HAMP Eligibility . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   .   .   .   44
            2.8.2.1 General Program Eligibility. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   44
            2.8.2.2 Net Present Value Test . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   .   .   44
                     2.8.2.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   .   .   .   44
                     2.8.2.2.2 The FDIC’s spreadsheet . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   .   .   45
                     2.8.2.2.3 Spreadsheet’s auto-completion feature . . . . . . . . .                  .   .   .   .   .   46
                     2.8.2.2.4 Comparison between HAMP’s NPV and the FDIC
                                spreadsheet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       . . . . . 46
      2.8.3 The Procedure to Seek a HAMP Modification . . . . . . . . . . . . . . .                      . . . . . 47
            2.8.3.1 Participating Servicers Must Consider Eligible Loans for
                     Modification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   .   .   .   47
            2.8.3.2 Initiating the Application Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   47
            2.8.3.3 Servicer’s Review of the Application . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .   .   49
            2.8.3.4 Where an Application Is Denied . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .   .   49
                     2.8.3.4.1 Notice requirement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   49
                     2.8.3.4.2 Denial based on a negative NPV analysis . . . . . .                      .   .   .   .   .   49
                     2.8.3.4.3 Denial based on investor not participating in the
                                HAMP program . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   50
      2.8.4 The Trial Period Plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   .   .   50
      2.8.5 The Permanent Modification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   .   .   51
      2.8.6 Borrowers in Bankruptcy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   .   .   52
      2.8.7 Restrictions on Foreclosure Actions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   53


                                                                                                                            xv
      Foreclosures
          2.8.8 HAMP Incentives to Servicers, Holders, and Homeowners . . . . . . . . . .                        .   .   53
          2.8.9 The Second Lien Modification Program (2MP) . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   .   53
                2.8.9.1 2MP Described . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   53
                2.8.9.2 The 2MP Trial Period Plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   54
                2.8.9.3 2MP Modification/Extinguishment Steps . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   .   54
                2.8.9.4 2MP and Borrowers in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   .   55
                2.8.9.5 2MP Incentives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   55
          2.8.10 Home Affordable Unemployment Program (UP) . . . . . . . . . . . . . . . .                       .   .   56
          2.8.11 Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA) . . . . . . . . . . . . . .                     .   .   56
                2.8.11.1 HAFA Described . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   56
                2.8.11.2 HAFA Short Sales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   57
                2.8.11.3 HAFA Deeds in Lieu of Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   57
      2.9 Making Home Affordable Refinance Program (HARP) . . . . . . . . . . . . . . . . .                       .   .   57
      2.10 Hope for Homeowners, HOPE NOW, and Project Lifeline. . . . . . . . . . . . . .                        .   .   58
          2.10.1 Hope for Homeowners (H4H). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   58
          2.10.2 HOPE NOW Alliance Plan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   59
          2.10.3 Project Lifeline . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   .   60
      2.11 Workout Options for Fannie Mae and Freddie Mac Loans . . . . . . . . . . . . . .                      .   .   60
          2.11.1 Overview. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   .   60
          2.11.2 Fannie Mae and Freddie Mac Home Affordable Modification Programs                                 .   .   61
          2.11.3 Other Workout Options for Fannie Mae Loans . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   .   62
                2.11.3.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   62
                2.11.3.2 The Hardship Requirement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   62
                2.11.3.3 Special Relief Measures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .   62
                2.11.3.4 Loss Mitigation Alternatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   63
                2.11.3.5 Fannie Mae HomeSaver Advance Loan . . . . . . . . . . . . . . . . .                     .   .   64
                2.11.3.6 Waiver of Late Charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   65
          2.11.4 Freddie Mac Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   65
                2.11.4.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   65
                2.11.4.2 The Hardship Requirement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   65
                2.11.4.3 Reinstatement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   65
                2.11.4.4 Relief Options . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   66
                2.11.4.5 Workout Options . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   66
                2.11.4.6 Charge-Offs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   67
                2.11.4.7 Late Charges and Other Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   67
      2.12 Workout Options for HUD, VA, and RHS Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   .   67
          2.12.1 HUD Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   67
                2.12.1.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   67
                2.12.1.2 Special Forbearance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   68
                2.12.1.3 Streamline Refinance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .   69
                2.12.1.4 Partial Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   69
                2.12.1.5 Mortgage modification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   69
                2.12.1.6 FHA-HAMP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   70
                2.12.1.7 Pre-Foreclosure Sale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   71
                2.12.1.8 Deed in Lieu. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   71
                2.12.1.9 Incentives for Lenders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   72
                2.12.1.10 Uncooperative Lenders or Servicers . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   72
          2.12.2 VA Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   .   72
                2.12.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   72
                2.12.2.2 Repayment Plan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   73
                2.12.2.3 Special Forbearance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   73
                2.12.2.4 Modification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   73
                2.12.2.5 VA-HAMP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   73
                2.12.2.6 Compromise Sale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   74
                2.12.2.7 Refinance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   74


xvi
            Contents
                      2.12.2.8 Deed in Lieu of Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   .    74
                      2.12.2.9 Assumption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   .    74
                      2.12.2.10 Refunding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   .   .    74
                2.12.3 RHS Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   .    75
                      2.12.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   .   .    75
                      2.12.3.2 Section 502 Direct Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   .   .    75
                              2.12.3.2.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   .    75
                              2.12.3.2.2 Interest credit and payment assistance . . . . . . . . .                    .   .   .   .    75
                              2.12.3.2.3 Payment moratorium. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   .   .    75
                              2.12.3.2.4 Delinquency workout agreement . . . . . . . . . . . . .                     .   .   .   .    76
                              2.12.3.2.5 Protective advances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   .    76
                      2.12.3.3 Section 502 Guaranteed Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .    76
                              2.12.3.3.1 In general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   .    76
                              2.12.3.3.2 Special forbearance. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   .   .    77
                              2.12.3.3.3 Modification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   .    77
                              2.12.3.3.4 Pre-foreclosure sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   .   .    77
                              2.12.3.3.5 Deed in lieu of foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   .   .    78
            2.13 Assisting Homeowners Facing Foreclosure After a Natural Disaster . . . . .                          .   .   .   .    78
                2.13.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   .   .   .    78
                2.13.2 Government Imposed Moratoriums on Foreclosure. . . . . . . . . . . . .                        .   .   .   .    78
                2.13.3 Moratoriums and Other Relief for Federally Guaranteed or Insured
                       Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   .   .   .    78
                2.13.4 Lender or Servicer Imposed Moratoriums and Other Relief Options .                             .   .   .   .    79
                2.13.5 State Assistance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   .   .    80
                2.13.6 Post-Foreclosure Eviction Relief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .    81

Chapter 3   Foreclosure of Mortgages Held or Insured by the Federal Government
            3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   .   .    83
                3.1.1 In General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   .    83
                3.1.2 Due Process Challenges to Foreclosure of Federally Held Mortgages . .                              .   .   .    83
                      3.1.2.1 The Government As Foreclosing Mortgage Holder . . . . . . . . .                            .   .   .    83
                      3.1.2.2 Due Process Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   .    84
            3.2 Mortgages Insured by the Federal Housing Authority . . . . . . . . . . . . . . . . .                     .   .   .    85
                3.2.1 Pre-Foreclosure Servicing Requirements on FHA-Insured Mortgages . .                                .   .   .    85
                      3.2.1.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .    85
                      3.2.1.2 The HUD Assignment Program . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                     .   .   .    87
                      3.2.1.3 Foreclosure Requirements for Lenders of FHA-Insured Loans .                                .   .   .    87
                3.2.2 Foreclosure Defense Based on Lender’s Failure to Comply with HUD
                      Servicing Guidelines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         . . . 88
                3.2.3 Foreclosure of Mortgages Held by HUD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                     . . . 90
                      3.2.3.1 HUD Foreclosure Statute Applies When HUD Holds the
                               Mortgage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   .    90
                      3.2.3.2 Challenges to the Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   .    91
                3.2.4 The Sale of HUD Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .    91
                      3.2.4.1 Foreclosure Defense and Counseling for Loans Sold by HUD .                                 .   .   .    91
                      3.2.4.2 The Importance of the Terms of the Loan Sale Agreement:
                               Enforcement by Borrowers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .    92
                      3.2.4.3 Negotiating Strategies for Affected Homeowners . . . . . . . . . .                         .   .   .    93
            3.3 Mortgages Guaranteed by the Department of Veterans Affairs . . . . . . . . . . .                         .   .   .    94
                3.3.1 Pre-Foreclosure Servicing Requirements for VA-Guaranteed Mortgages                                 .   .   .    94
                3.3.2 Foreclosure of VA-Guaranteed Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                     .   .   .    95
                3.3.3 Foreclosure Defense Based on Lender’s Failure to Comply with VA
                      Servicing Guidelines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         . . . 96
                3.3.4 Administrative Appeals of Adverse Decisions. . . . . . . . . . . . . . . . . .                     . . . 96


                                                                                                                                     xvii
            Foreclosures
                      3.3.4.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
                      3.3.4.2 Post-Foreclosure Waiver of Indebtedness. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
            3.4 Mortgages Held or Guaranteed by the Rural Housing Service . . . . . . . . . . . . . . 97
                3.4.1 Rural Housing Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
                3.4.2 Section 502 Direct Single-Family Housing Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
                      3.4.2.1 Pre-Foreclosure Servicing Requirements for Section 502 Direct
                              Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
                      3.4.2.2 Acceleration and Foreclosure of Section 502 Direct Loans. . . . . . . 98
                      3.4.2.3 Default Based on Failure to Refinance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
                      3.4.2.4 Administrative Challenges to Acceleration of Section 502 Direct
                              Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
                      3.4.2.5 Foreclosure Defense Based on RHS’s Failure to Comply with
                              Servicing Guidelines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
                3.4.3 Section 502 Guaranteed Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
            3.5 Debts Owed to the Federal Government . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

Chapter 4   Legal Defenses to Home Foreclosures
            4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   103
            4.2 Introduction to the Foreclosure Process. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   103
                4.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   103
                4.2.2 Judicial Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   104
                4.2.3 Non-Judicial, ‘‘Power of Sale’’ Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   104
                4.2.4 Other Methods of Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   105
                4.2.5 Right to Cure a Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   106
                4.2.6 Redemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   107
            4.3 Procedural Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   107
                4.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   107
                4.3.2 Failure to Meet Procedural Prerequisites. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   108
                4.3.3 Default: Waiver and Estoppel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   110
                4.3.4 Other Procedural Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   112
            4.4 Who Has the Right to Foreclose? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   113
                4.4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   113
                4.4.2 Judicial Foreclosures—Who Has Authority to Foreclose? . . . . . . . . . . .                          .   113
                      4.4.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   113
                      4.4.2.2 Constitutional Standing Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   114
                      4.4.2.3 Real Party in Interest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   115
                      4.4.2.4 Joinder of All Necessary Parties. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   116
                4.4.3 Non-Judicial Foreclosures—Who Has the Right to Foreclose? . . . . . . . .                            .   116
                4.4.4 Enforceability of the Note . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   118
                      4.4.4.1 Relationship Between Notes and Mortgages . . . . . . . . . . . . . . .                       .   118
                      4.4.4.2 The Primacy of the Note. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   118
                      4.4.4.3 The Promissory Note As a Negotiable Instrument Under
                               the UCC. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        . 119
                      4.4.4.4 Who Can Enforce a Negotiable Instrument?. . . . . . . . . . . . . . .                        . 120
                               4.4.4.4.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          . 120
                               4.4.4.4.2 Enforcement of order paper: a party in possession of a
                                            properly indorsed note . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             . 121
                               4.4.4.4.3 Enforcement of bearer paper: a party must be in
                                            possession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       . 123
                               4.4.4.4.4 Others who can enforce a negotiable instrument:
                                            non-holders and those not in possession of note . . . . .                      . 124
                4.4.5 Transfer of the Mortgage—Who Is the Current Assignee and Was There
                      a Proper Assignment of Mortgage? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 . 125
                      4.4.5.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        . 125


xviii
Contents
          4.4.5.2 Is the Mortgage Properly Included in the Trust? . . . . . . . . . . . .                      . 126
          4.4.5.3 Power of Attorney from Authorized Agent to Assign Mortgage .                                 . 127
    4.4.6 Scrutinizing the Proffered Loan Documents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    . 127
          4.4.6.1 Is There a Prima Facie Showing That the Foreclosing Party Is
                   the Current Holder of the Note and Mortgage? . . . . . . . . . . . . .                      . 127
          4.4.6.2 Can Foreclosing Parties Retroactively Fix Defective Filings? . . .                           . 129
    4.4.7 Rule 11 Sanctions for Misrepresentation of Standing and Real Party in
          Interest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   . 130
    4.4.8 Avoiding Summary Judgment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                . 132
          4.4.8.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        . 132
          4.4.8.2 Challenging Summary Judgment Affidavits—Are They Based
                   upon the Affiant’s Personal Knowledge? . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   132
          4.4.8.3 Authentication of Documents. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   134
          4.4.8.4 Business Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   134
          4.4.8.5 Summary: Defeating Summary Judgment . . . . . . . . . . . . . . . .                          .   135
4.5 Challenging a Servicer’s Standing to Foreclose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   135
4.6 Defenses to Foreclosure by the Mortgage Electronic Registration System . . . .                             .   137
    4.6.1 The Mortgage Electronic Registration System (MERS). . . . . . . . . . . . .                          .   137
          4.6.1.1 What Is MERS? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   137
          4.6.1.2 The Role of MERS in Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   139
    4.6.2 Challenging MERS’s Standing and Related Defenses . . . . . . . . . . . . . .                         .   140
          4.6.2.1 MERS Cannot Act on Behalf of Undisclosed ‘‘Successors and
                   Assigns’’ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       . 140
          4.6.2.2 MERS Is Not a True Beneficiary of the Note or Other Concrete
                   Obligation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        . 140
          4.6.2.3 Challenging MERS’s Standing in Bankruptcy Proceedings . . . . .                              . 143
          4.6.2.4 Decisions Holding MERS Has Standing to Foreclose . . . . . . . .                             . 144
          4.6.2.5 Challenging the Validity of Transfers of Notes and Assignments
                   of Mortgages by MERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   145
    4.6.3 Other Challenges to MERS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   146
    4.6.4 New Statutory Requirements Related to Identifying Mortgage Holders . .                               .   146
4.7 Due Process Challenges to Foreclosure by Power of Sale . . . . . . . . . . . . . . .                       .   147
    4.7.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   147
    4.7.2 Participation by State Official . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   148
4.8 Foreclosure of a Deed of Trust . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   148
4.9 Enforceability of Due on Sale Contract Provisions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   150
    4.9.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   150
    4.9.2 Federal Exemptions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   151
    4.9.3 Intra-Family Transfers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   152
    4.9.4 Exemption for ‘‘Window Period’’ Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   152
    4.9.5 Additional Limitations on the Exercise of Due on Sale Clauses . . . . . . .                          .   153
          4.9.5.1 Lender Waiver by Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   153
          4.9.5.2 Contractual Limits on Due on Sale Clauses Are Not Preempted .                                .   153
          4.9.5.3 Debtor May Cure Default Arising from Due on Sale Clause in
                   Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        . 154
    4.9.6 Failing to Respond to a Credit Application by the Transferee As Implicit
          Waiver of Due on Sale Rights . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   154
    4.9.7 Prepayment Fees and Loan Acceleration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   154
4.10 Using Equitable Grounds to Prevent a Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   155
    4.10.1 Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   155
    4.10.2 Mortgagee’s/Trustee’s Duty of Good Faith . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   156
    4.10.3 Enjoining a Foreclosure Sale When There Is Sufficient Equity in the
            Property to Satisfy the Mortgage Debt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                . 157
4.11 State and Local Moratorium and Mediation Programs . . . . . . . . . . . . . . . . .                       . 158
    4.11.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     . 158


                                                                                                                   xix
            Foreclosures
                4.11.2 Constitutional Issues Related to State Moratorium and Mediation
                       Laws—the Supreme Court’s Blaisdell and Energy Resources Decisions .                                       .   158
                4.11.3 State Moratorium and Mediation Enactments During the 1980s . . . . . .                                    .   160
                4.11.4 State and Local Responses to the Current Foreclosure Crisis . . . . . . . .                               .   161
                4.11.5 State Statutes Requiring Foreclosure Mediation . . . . . . . . . . . . . . . . .                          .   161
                      4.11.5.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   161
                      4.11.5.2 California . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   162
                      4.11.5.3 Connecticut . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   162
                      4.11.5.4 Indiana . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   162
                      4.11.5.5 Maine. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   163
                      4.11.5.6 Michigan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   163
                      4.11.5.7 Nevada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   163
                      4.11.5.8 New York . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   163
                      4.11.5.9 Oregon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   163
                4.11.6 Statewide Judicial Directives for Foreclosure Mediation . . . . . . . . . . .                             .   164
                      4.11.6.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   164
                      4.11.6.2 Delaware . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   164
                      4.11.6.3 Florida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   164
                      4.11.6.4 New Jersey . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   164
                      4.11.6.5 Ohio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   165
                4.11.7 Local Court Initiatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   165
                4.11.8 Assessing the Effectiveness of Foreclosure Mediation Programs . . . . . .                                 .   166
                      4.11.8.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   166
                      4.11.8.2 The Mortgage Holder/Servicer Obligations . . . . . . . . . . . . . . .                            .   166
                      4.11.8.3 Encouraging Homeowner Participation . . . . . . . . . . . . . . . . .                             .   166
                      4.11.8.4 Tracking Results of Mediation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                       .   167
                4.11.9 Judicial Enforcement of Conference Statutes: New York and California.                                     .   167
            4.12 Protections from Foreclosure Available Under the Servicemembers Civil
                 Relief Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   168
                4.12.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   168
                4.12.2 Who Is Protected by the Act? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   169
                4.12.3 Protections Against Foreclosure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   170
                4.12.4 Protections Against Forfeiture of Land Installment Contracts . . . . . . . .                              .   173
                4.12.5 Interest Rate Reduction Under the Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                       .   173
                4.12.6 Waiver of Rights Under the Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                      .   174
                4.12.7 Remedies for Violation of the Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                     .   174
                4.12.8 The SCRA in Bankruptcy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                     .   175

Chapter 5   Defending Foreclosures by Challenging Unfair Lending Practices
            5.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   .   .   .   177
            5.2 Market Incentives for Unfair Lending. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   .   .   177
            5.3 Common Types of Misconduct . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   .   178
                5.3.1 Creditor Overreaching . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   .   178
                5.3.2 Broker Originated Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   179
                      5.3.2.1 The Role of the Loan Broker. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   .   .   179
                      5.3.2.2 The Legal Status of Brokers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .   179
                      5.3.2.3 Potential Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .   .   .   180
                5.3.3 Credit Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   .   181
                      5.3.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   .   181
                      5.3.3.2 Credit Insurance Basics. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   .   181
                      5.3.3.3 Inappropriate Grounds for Denial of Coverage . . . . . . . . . .                       .   .   .   .   182
                      5.3.3.4 Available Legal Claims to Challenge Nonpayment of Credit
                               Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       . . . . 183
                5.3.4 Property Flipping and Inflated Appraisals . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 . . . . 183


xx
Contents
          5.3.4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         183
          5.3.4.2 Appraiser Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          185
          5.3.4.3 Lender Liability. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          187
          5.3.4.4 Liability of Other Parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             188
          5.3.4.5 Anti-Flipping Regulation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              188
    5.3.5 Home Improvement Financing Schemes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                     189
    5.3.6 Foreclosure Rescue and Loan Modification Scams . . . . . . . . . . . . . . . . .                        190
    5.3.7 Special Circumstances for Older Homeowners . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                       191
          5.3.7.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         191
          5.3.7.2 Reverse Mortgage Abuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                191
          5.3.7.3 Exploitation by Family Members . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   192
5.4 Raising Origination Misconduct to Stop a Foreclosure Substantive Claims and
    Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   193
5.5 Unfair and Deceptive Acts and Practices (UDAP) Statutes . . . . . . . . . . . . . . .                        194
    5.5.1 Applying UDAP Statutes to Creditor Overreaching . . . . . . . . . . . . . . . .                        194
    5.5.2 How UDAP Statutes Can Stop a Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                       195
5.6 Truth in Lending Rescission and Damage Claims. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                     196
    5.6.1 Truth in Lending Rescission Rights . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               196
    5.6.2 Grounds for Extended Rescission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                196
    5.6.3 Effect of Rescission on Creditor’s Right to Foreclose . . . . . . . . . . . . . . .                    197
    5.6.4 The Consumer’s Tender Obligation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 198
          5.6.4.1 Nature of the Tender Obligation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                198
          5.6.4.2 Does the Court Have the Authority to Condition Rescission on
                   Tender? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       199
          5.6.4.3 Planning for Tender . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            200
    5.6.5 TIL Rescission Rights in Bankruptcy. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 201
          5.6.5.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         201
          5.6.5.2 Tender in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             202
    5.6.6 Time Limit for Rescission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            203
    5.6.7 Truth in Lending Damages Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  204
5.7 TILA Rights Concerning Higher-Priced Mortgage Loans. . . . . . . . . . . . . . . . .                         204
5.8 The Home Ownership and Equity Protection Act (HOEPA) . . . . . . . . . . . . . . .                           205
    5.8.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       205
    5.8.2 Covered Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          206
    5.8.3 Advance Look Disclosures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             207
    5.8.4 Substantive Prohibitions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          207
    5.8.5 Assignee Liability Under HOEPA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 208
          5.8.5.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        208
          5.8.5.2 Exemption Where Assignee Is Unaware of HOEPA Coverage . . .                                    208
5.9 Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    209
    5.9.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     209
    5.9.2 RESPA’s Disclosure Requirements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 209
          5.9.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         209
          5.9.2.2 Disclosure Violations Without an Explicit RESPA Remedy . . . . .                               209
          5.9.2.3 Disclosures with Explicit RESPA Remedies . . . . . . . . . . . . . . . .                       210
    5.9.3 Substantive RESPA Prohibitions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               210
5.10 Fair Lending Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       211
5.11 State High-Cost Mortgage Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             212
5.12 Fraud or Misrepresentation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          212
5.13 Other Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      214
    5.13.1 Estoppel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      214
    5.13.2 Fiduciary Duty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        214
    5.13.3 Incompetence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        215
    5.13.4 Unconscionability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         216
    5.13.5 Usury . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     216


                                                                                                                 xxi
            Foreclosures
                5.13.6 Civil RICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  217
                5.13.7 Invalid Security Instruments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                      220
                5.13.8 SAFE Act Licensing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                      220
                5.13.9 Miscellaneous. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  221
            5.14 Raising Origination-Related Claims and Defenses Against Assignees. . . . . . . .                                      221
                5.14.1 Holders of HOEPA Loans Are Liable for Origination Misconduct . . . . .                                          221
                5.14.2 The Holder-in-Due Course Doctrine. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                            221
                      5.14.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    221
                      5.14.2.2 Origination Misconduct That Can Be Raised As a Defense Even
                               Against a Holder in Due Course. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                             222
                      5.14.2.3 Holder-in-Due-Course Status Can Only Be Raised Where the
                               Note Is a Negotiable Instrument . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                           222
                      5.14.2.4 A Holder in Due Course Must First Be a Holder . . . . . . . . . . .                                     223
                      5.14.2.5 Preconditions to Assignee of Negotiable Instrument Acquiring
                               Holder-in-Due-Course Status . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                           223
                      5.14.2.6 The Shelter Rule: Acquiring the Rights of a Holder in Due
                               Course Even When Not Qualifying for That Status . . . . . . . . . .                                     223
                              5.14.2.6.1 The general rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                        223
                              5.14.2.6.2 Important exception to the shelter rule . . . . . . . . . . . .                               224
                5.14.3 Damage Claims Against Assignees of Mortgage Loans . . . . . . . . . . . . .                                     224
                5.14.4 Raising Claims and Defenses Against the FDIC. . . . . . . . . . . . . . . . . .                                 225
                      5.14.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    225
                      5.14.4.2 D’Oench and Related Doctrines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                             225
                      5.14.4.3 Requirement to Exhaust FDIC’s Administrative Claims Process . .                                         228

Chapter 6   Mortgage Servicing Abuses
            6.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   .   .   .   .   229
                6.1.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   .   .   229
                6.1.2 Servicing Compensation Structure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   .   .   230
            6.2 Opportunities for Servicing Abuse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   230
                6.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   .   .   .   .   230
                6.2.2 Before Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   .   .   230
                6.2.3 After Default, but Before Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .   .   231
                6.2.4 Post-Payoff or Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .   .   .   .   231
                6.2.5 In Bankruptcy or After Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .   .   231
            6.3 Common Abuses Arising Before Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   .   .   .   .   232
                6.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   .   .   232
                6.3.2 Misapplication of Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   .   .   232
                      6.3.2.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   .   .   232
                      6.3.2.2 Determining the Amount Due . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   .   .   .   .   233
                6.3.3 Use of Suspense Accounts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   .   .   235
                6.3.4 Interest Overcharges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   .   .   236
                      6.3.4.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   .   .   236
                      6.3.4.2 Which Accounting Method Applies?. . . . . . . . . . . . . . . .                      .   .   .   .   .   236
                6.3.5 Escrow Account Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   237
                      6.3.5.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   .   .   237
                      6.3.5.2 Failure to Make Timely and Proper Escrow Disbursements                               .   .   .   .   .   238
                      6.3.5.3 Force Placed Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   .   .   238
                6.3.6 Private Mortgage Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   .   .   240
                6.3.7 Payoff Fees or Fax Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   241
            6.4 Abuses Occurring After Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   .   .   242
                6.4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   .   .   .   242
                6.4.2 When Is Default? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   .   .   242
                6.4.3 The Morass of Late Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   243


xxii
            Contents
                      6.4.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                       .   .   243
                      6.4.3.2 Late Fees As Hidden Interest. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                              .   .   244
                      6.4.3.3 Pyramiding Late Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                           .   .   244
                      6.4.3.4 Other Contractual and State Law Limitations on Late Fees. . . .                                          .   .   246
                      6.4.3.5 Putting It All Together . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                          .   .   247
                6.4.4 Challenging Other Fee Abuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                             .   .   248
                      6.4.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                       .   .   248
                      6.4.4.2 Property Preservation Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                             .   .   249
                      6.4.4.3 Broker’s Price Opinions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                            .   .   250
                      6.4.4.4 Foreclosure Fees and Costs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                             .   .   251
                      6.4.4.5 Corporate Advances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                           .   .   251
                      6.4.4.6 Attorney Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                        .   .   251
                      6.4.4.7 Wrongful Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                           .   .   252
                6.4.5 Servicer’s Failure to Engage in Appropriate Loss Mitigation As a
                      Foreclosure Defense . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                        . . 252
                      6.4.5.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                       . . 252
                      6.4.5.2 Net Present Value As the Critical Test in Loan Modification
                               Programs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                      .   .   253
                      6.4.5.3 Equitable Nature of Foreclosure Requires Prior Loss Mitigation                                           .   .   253
                      6.4.5.4 Loss Mitigation for FHA Loans As a Prerequisite to Foreclosure                                           .   .   255
                      6.4.5.5 HAMP Review As a Prerequisite to Foreclosure. . . . . . . . . . .                                        .   .   255
                      6.4.5.6 HAMP Creates an Industry Standard Requiring Loan
                               Modification Analysis Prior to Foreclosure . . . . . . . . . . . . . .                                   . . 256
                      6.4.5.7 Due Process Rights Under HAMP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                    . . 257
                      6.4.5.8 Third-Party Beneficiary Rights Under HAMP. . . . . . . . . . . . .                                        . . 257
                      6.4.5.9 Improper Denial of a Loan Modification Is Equivalent to No
                               Analysis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    . . 258
                      6.4.5.10 Requirements of Servicers to Honor Loan Modification and
                                Forbearance Agreements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                             .   .   259
            6.5 Post-Payoff or Foreclosure Abuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                          .   .   259
                6.5.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                     .   .   259
                6.5.2 Failure to Provide a Timely Release . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                              .   .   260
                6.5.3 Credit Reporting Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                        .   .   260
                6.5.4 Foreclosure Sale and Beyond . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                            .   .   260
            6.6 In Bankruptcy or After Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                            .   .   261
                6.6.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   .   261
                6.6.2 Interest Charge Abuses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                         .   .   261
                6.6.3 Misapplication of Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                           .   .   262
                6.6.4 Escrow Overcharges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                         .   .   263
                6.6.5 Undisclosed Fees and Payment Changes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                  .   .   264
                6.6.6 Bankruptcy Monitoring and Proof of Claim Fees . . . . . . . . . . . . . . . .                                    .   .   264

Chapter 7   Non-RESPA Challenges to Mortgage Servicing Abuses
            7.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   269
            7.2 State Unfair and Deceptive Acts and Practices Statutes . . . . . . . . .                   .   .   .   .   .   .   .   .   .   269
            7.3 Truth in Lending Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   .   .   .   .   .   .   270
            7.4 Fair Debt Collection Practices Act and State Debt Collection Laws                          .   .   .   .   .   .   .   .   .   271
                7.4.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   .   .   .   .   .   .   .   271
                7.4.2 FDCPA Coverage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .   .   .   .   .   .   .   .   271
                7.4.3 Substantive Prohibitions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   .   .   .   .   .   .   272
                7.4.4 FDCPA Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .   .   .   .   .   .   .   .   274
                7.4.5 Claims Under State Debt Collection Statutes. . . . . . . . . . . .                   .   .   .   .   .   .   .   .   .   274
            7.5 Fair Credit Reporting Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   .   .   .   .   .   .   .   274
            7.6 State Mortgage Servicing Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   .   .   .   .   275


                                                                                                                                               xxiii
            Foreclosures
            7.7 Breach of Contract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   276
            7.8 Breach of the Implied Covenant of Good Faith and Fair Dealing                          .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   277
            7.9 Breach of Fiduciary Duty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   278
            7.10 Tort Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   279
                7.10.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   279
                7.10.2 Negligence. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   279
                7.10.3 Negligent Misrepresentation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   280
                7.10.4 Intentional Infliction of Emotional Distress . . . . . . . . . .                 .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   280
                7.10.5 Intentional Interference with Contractual Relations . . . . .                   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   280
                7.10.6 Unjust Enrichment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   281
                7.10.7 Libel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   281
                7.10.8 Conversion. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   282

Chapter 8   Challenging Mortgage Servicing Abuses—The Real Estate Settlement
            Procedures Act
            8.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                       .   283
                8.1.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                           .   283
                8.1.2 Scope . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                        .   283
            8.2 The Servicer Act Provisions of RESPA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                     .   284
                8.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                        .   284
                8.2.2 Servicer’s Duty to Provide Information and Correct Account Errors . . . .                                                .   285
                      8.2.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                             .   285
                      8.2.2.2 What Is a Qualified Written Request? . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                        .   285
                      8.2.2.3 Where to Send a Qualified Written Request? . . . . . . . . . . . . . .                                            .   288
                      8.2.2.4 Who May Send a Qualified Written Request?. . . . . . . . . . . . . .                                              .   289
                      8.2.2.5 Servicer Obligations upon Receipt of a Qualified Written Request .                                                .   289
                      8.2.2.6 Adequate Investigation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                 .   290
                      8.2.2.7 Servicer Charges for Responding to a Qualified Written Request.                                                   .   290
                      8.2.2.8 Class Action Issues for Qualified Written Requests . . . . . . . . . .                                            .   292
                8.2.3 Transfer of Servicing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                             .   292
                      8.2.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                             .   292
                      8.2.3.2 Notice at Time of Loan Application . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                       .   292
                      8.2.3.3 Notice at Time of Transfer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                   .   293
                      8.2.3.4 Treatment of Payments During Transfer Period. . . . . . . . . . . . .                                            .   294
                8.2.4 Servicer’s Duty to Make Timely Escrow Disbursements . . . . . . . . . . . .                                              .   294
                8.2.5 Servicer Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                            .   295
                      8.2.5.1 The ‘‘Safe Harbor’’ Statutory Defense. . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                       .   295
                      8.2.5.2 Borrower in Bankruptcy Proceeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                        .   296
                               8.2.5.2.1 No bankruptcy exemption under Servicer Act or
                                            Regulation X . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                             .   296
                               8.2.5.2.2 No conflict between RESPA and Bankruptcy Code . . .                                                    .   296
                8.2.6 Private Remedies for Violation of the Servicer Act Requirements. . . . . .                                               .   299
                      8.2.6.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                             .   299
                      8.2.6.2 Actual Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                 .   299
                      8.2.6.3 Statutory Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                .   301
            8.3 Other RESPA Servicing Requirements—Escrow Accounts. . . . . . . . . . . . . . .                                                .   302
                8.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                         .   302
                8.3.2 Escrow Account Analysis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                  .   303
                      8.3.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                             .   303
                      8.3.2.2 General Limits on Escrow Deposits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                        .   304
                      8.3.2.3 Aggregate Analysis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                 .   304
                      8.3.2.4 Charges at Settlement or upon Creation of the Account . . . . . . .                                              .   305
                8.3.3 Escrow Account Statements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                  .   306
                      8.3.3.1 Initial Account Statement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                  .   306

xxiv
            Contents
                      8.3.3.2 Annual Account Statement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   306
                      8.3.3.3 Delivery of Escrow Account Statements . . . . . . . . . . . . . . . . . .                        307
                8.3.4 Surpluses, Shortages, and Deficiencies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  308
                      8.3.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           308
                      8.3.4.2 Requirements for Surpluses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 308
                      8.3.4.3 Requirements for Shortages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 308
                      8.3.4.4 Requirements for Deficiencies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   309
                      8.3.4.5 Notice of Shortage or Deficiency . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    309
                8.3.5 No Fee for Account Statements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  309
                8.3.6 No Private Enforcement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              310
            8.4 RESPA Preemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           310
            8.5 Using Other Consumer Protection Laws to Combat Servicing Abuses . . . . . . . .                                311
            8.6 RESPA Chart. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       311

Chapter 9   Using Bankruptcy to Prevent Foreclosure
            9.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   315
            9.2 Bankruptcy Basics. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   316
                9.2.1 Two Common Types of Bankruptcy for Consumers . . . . . . . . . . . . . . .                           .   316
                      9.2.1.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   316
                      9.2.1.2 Chapter 7 (Straight Bankruptcy) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   316
                      9.2.1.3 Chapter 13 (Reorganization) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   317
                9.2.2 Gathering the Necessary Information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   317
                9.2.3 Credit Counseling Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   317
                9.2.4 Litigating in a Bankruptcy Case . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   317
            9.3 Obtaining the Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   318
                9.3.1 Stays Obtained by Filing for Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   318
                      9.3.1.1 The Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   318
                      9.3.1.2 The Codebtor Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   319
                9.3.2 Purpose of the Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   319
                9.3.3 Duration of the Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   319
                      9.3.3.1 General Rule. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   319
                      9.3.3.2 Limitations Based on Repeat Filings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   320
                      9.3.3.3 In Rem Stay Relief. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   321
                9.3.4 Scope of the Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   322
                      9.3.4.1 Stay of Legal Proceedings. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   322
                      9.3.4.2 Stay of Acts Directed at Debtor’s Property (Including
                               Foreclosure) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   323
                9.3.5 Notice of the Automatic Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   324
                9.3.6 Enforcing the Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   325
                      9.3.6.1 Remedies for Violations of the Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   325
                      9.3.6.2 Violations of the Stay by Government Entities . . . . . . . . . . . . .                      .   328
                      9.3.6.3 Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   329
                9.3.7 Proceedings Seeking Relief from Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   330
                      9.3.7.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   330
                      9.3.7.2 Form of Proceeding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   330
                      9.3.7.3 Standing of Moving Party to Seek Stay Relief and Indispensable
                               Parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   331
                      9.3.7.4 Time Limits for Court Actions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   331
                      9.3.7.5 Grounds for Relief from Stay . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   332
                      9.3.7.6 Debtor Must Conduct Speedy Discovery . . . . . . . . . . . . . . . . .                       .   334
                      9.3.7.7 Burden of Proof. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   335
                      9.3.7.8 Raising Defenses in Response to a Motion for Relief from Stay .                              .   335
                      9.3.7.9 Stays Pending Appeal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   335
            9.4 Curing Defaults on Home Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   335


                                                                                                                               xxv
             Foreclosures
                  9.4.1Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                 . 335
                  9.4.2Creditors’ Attorney Fees and Costs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                          . 337
                  9.4.3Payment of Interest on the Arrears . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                          . 339
                  9.4.4Curing a Default in Bankruptcy After a Foreclosure Judgment or
                       Foreclosure Auction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                     . 339
                       9.4.4.1 Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                   . 339
                       9.4.4.2 Post-Foreclosure Sale Rights of Redemption . . . . . . . . . . . . . .                                                  . 340
                       9.4.4.3 Cure Rights When the Sale Process Is Not Yet Completed Under
                                State Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                  .   341
                       9.4.4.4 If the Sale Can Be Set Aside . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                          .   342
                       9.4.4.5 Effect of a Cure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                     .   342
                       9.4.4.6 Proper Crediting of Plan Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                             .   343
             9.5 Paying Secured Claims in Full . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                       .   344
             9.6 Using Consumer Defenses in Response to a Motion for Relief from Stay in
                 Chapter 13 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                              . 345
                 9.6.1 How This Issue Arises . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                       . 345
                 9.6.2 Responding to the Motion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                        . 346
                 9.6.3 The Applicable Legal Standard for Evaluating Consumer Defenses to a
                       Motion for Relief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                   .   346
                 9.6.4 Practice Tips . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                 .   347
             9.7 Stripping Down Residential Mortgages to the Value of the Collateral . . . . . . .                                                     .   349
                 9.7.1 Home Secured Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                        .   349
                 9.7.2 Manufactured Home Loans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                           .   350
                 9.7.3 Mortgages with Additional Security. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                           .   351
             9.8 Avoiding Judicial Liens—Section 522(f)(1) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                           .   352
             9.9 Debtor’s Statement of Intention Regarding Secured Property . . . . . . . . . . . . .                                                  .   353
                 9.9.1 Requirements of Section 521(a)(2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                           .   353
                 9.9.2 Stay Relief Based on Noncompliance with Statement of Intention . . . . .                                                        .   355
                       9.9.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                   .   355
                       9.9.2.2 Stay Relief Under Section 362(h) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                            .   355
                       9.9.2.3 Stay Relief Under Section 521(a)(6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                             .   356
             9.10 Sale of Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                 .   357
             9.11 Impact of Bankruptcy on Later Foreclosure Prevention Efforts . . . . . . . . . . .                                                   .   358
                 9.11.1 In General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                 .   358
                 9.11.2 Impact of Bankruptcy on Negotiated Workout Plans and Loan
                         Modifications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                  .   358
                       9.11.2.1 Effect of Prior Discharge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                        .   358
                       9.11.2.2 Bankruptcy Policies of Loss Mitigation Programs . . . . . . . . . .                                                    .   359
                 9.11.3 Impact of Bankruptcy on Legal Defenses to Foreclosure . . . . . . . . . . .                                                    .   360
                 9.11.4 Impact of Prior Bankruptcy on Later Bankruptcy Filing . . . . . . . . . . .                                                    .   361

Chapter 10   Litigating Mortgage Defenses and Claims
             10.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   363
             10.2 Gathering Information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   363
                 10.2.1 Client Interview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   363
                 10.2.2 Obtaining and Storing Documents . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   364
                       10.2.2.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   364
                       10.2.2.2 Document Sources . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   364
                       10.2.2.3 Storing Documents . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   364
                 10.2.3 Mortgage Loan Documents. . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   364
                 10.2.4 Appraisal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   365
                 10.2.5 Mortgage Transfer of Ownership Notices . . . . . . .                   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   365
                       10.2.5.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   365
                       10.2.5.2 Persons Subject to the Notice Requirement                      .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   366


xxvi
Contents
          10.2.5.3 The Disclosure Requirement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .    367
          10.2.5.4 Content of Required Disclosures. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .    367
                  10.2.5.4.1 Identification of the loan . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .    367
                  10.2.5.4.2 New owner’s identity, address, and telephone number                          .   .    367
                  10.2.5.4.3 Acquisition date . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .    367
                  10.2.5.4.4 Agent’s contact information . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .    367
                  10.2.5.4.5 Recording location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .    368
                  10.2.5.4.6 Optional disclosures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .    368
    10.2.6 Servicing Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .    368
          10.2.6.1 Payoff Amount . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .    368
          10.2.6.2 Payment History . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .    368
          10.2.6.3 Contact History . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .    369
          10.2.6.4 Pooling and Servicing Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .    369
          10.2.6.5 Transfer of Servicing Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .    369
    10.2.7 Public Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .    369
          10.2.7.1 Land Records . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .    369
          10.2.7.2 Consumer Complaints . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .    369
          10.2.7.3 Newspaper Articles/Internet Searches . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .    369
          10.2.7.4 Corporate and Business Documents. . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   .    370
          10.2.7.5 Securities and Exchange Commission Documents . . . . . . . . .                         .   .    370
          10.2.7.6 Rating Agencies. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .    370
          10.2.7.7 Other Lawsuits . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .    370
    10.2.8 Information Obtained Through Discovery . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .    370
          10.2.8.1 List of Items to Ask for in Discovery . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .    370
          10.2.8.2 Confidentiality/Protection Orders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .    371
10.3 Choosing Defendants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .    371
    10.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   .    371
    10.3.2 Mortgage Owner Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .    371
          10.3.2.1 In General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .    371
          10.3.2.2 Liability for Originator Conduct . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .    372
          10.3.2.3 Liability for Mortgage Servicing Abuses . . . . . . . . . . . . . . .                  .   .    372
                  10.3.2.3.1 In general . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .    372
                  10.3.2.3.2 Liability for conduct of subagents . . . . . . . . . . . . .                 .   .    373
                  10.3.2.3.3 Liability limitations for government agency owners .                         .   .    373
    10.3.3 Liability of Servicers and Others Involved in Servicing Loans . . . . . .                      .   .    374
10.4 Forum Selection . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   .    374
    10.4.1 Federal Jurisdiction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .    374
          10.4.1.1 In General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .    374
          10.4.1.2 Advantages and Disadvantages of Federal Court . . . . . . . . . .                      .   .    374
          10.4.1.3 Supplemental Jurisdiction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .    374
          10.4.1.4 Removal of Foreclosure Actions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .    375
    10.4.2 Staying in State Court . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .    375
    10.4.3 Personal Jurisdiction over Out-of-State Defendants. . . . . . . . . . . . . .                  .   .    376
10.5 Bond Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .    377
10.6 Issues Posed by Separate Court Proceedings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .    378
    10.6.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   .    378
    10.6.2 Younger Abstention . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .    378
    10.6.3 The Anti-Injunction Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .    380
    10.6.4 The Rooker-Feldman Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .    381
          10.6.4.1 Summary of Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .    381
          10.6.4.2 Cases Removed from State Court . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .    382
          10.6.4.3 Where State Case Had Not Reached Final Judgment Before
                    Federal Case Filed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        . . 382
          10.6.4.4 Where Federal Parties Are Not the Same As the State Parties .                          . . 384



                                                                                                                  xxvii
             Foreclosures
                               10.6.4.4.1 Where federal plaintiff was not a party to the state
                                              court action . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       . 384
                               10.6.4.4.2 Where federal defendants were not parties to the state
                                              court action . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       . 384
                       10.6.4.5 Claims the Homeowner Could Not Have Raised in the State
                                 Court Case . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   384
                       10.6.4.6 Where Homeowner Is Defendant in Federal Court Case . . . . . .                             .   385
                       10.6.4.7 Where Federal Plaintiff Was Also the Plaintiff in State Court . .                          .   385
                       10.6.4.8 Claims Asserted in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   385
                       10.6.4.9 Inapplicable to Independent Claims. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   386
                               10.6.4.9.1 When is a claim independent? . . . . . . . . . . . . . . . .                     .   386
                               10.6.4.9.2 Are TIL rescission claims independent? . . . . . . . . . .                       .   387
                               10.6.4.9.3 Other claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   389
                 10.6.5 Res Judicata and Collateral Estoppel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   390
                 10.6.6 The Bankruptcy Automatic Stay As an Alternative. . . . . . . . . . . . . . .                       .   391
             10.7 Mandatory Arbitration Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   391
                 10.7.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   391
                 10.7.2 How to Challenge the Enforceability of an Arbitration Requirement . . .                            .   391
                 10.7.3 Ten Homeowner Responses to an Arbitration Requirement . . . . . . . . .                            .   391
             10.8 Tax Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   393
                 10.8.1 Overview. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   393
                 10.8.2 Pain and Suffering Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   394
                 10.8.3 Multiple and Statutory Damages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   394
                 10.8.4 Damages Relating to Overpayment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   394
                 10.8.5 When Loan Forgiveness Is Not Income . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   394
                 10.8.6 Taxability of Attorney Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   394
             10.9 Settlement Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   395
                 10.9.1 Dealing with Multiple Defendants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   395
                 10.9.2 Confidentiality . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   396
                 10.9.3 Protecting the Consumer’s Credit Report . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   397
                 10.9.4 Tax Consequences of Settlement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   397
                       10.9.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   397
                       10.9.4.2 Distinguishing Taxable from Non-Taxable Damages . . . . . . . .                            .   398
                       10.9.4.3 Considering Tax Consequences in Settlement Amounts . . . . . .                             .   398
                 10.9.5 Attorney Fees. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   398
                 10.9.6 Protecting Against the Defendant’s Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   399
                 10.9.7 Make Sure the Agreement Is Enforceable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   399
                 10.9.8 Address the Public Benefit Consequences of the Settlement. . . . . . . . .                          .   400
                 10.9.9 Other Considerations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   400
                       10.9.9.1 Change the Account Number . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   400
                       10.9.9.2 Forbid Future Solicitations of the Borrower . . . . . . . . . . . . . .                    .   400

Chapter 11   Manufactured Home Foreclosures and Repossessions
             11.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   . . . 401
             11.2 Must Foreclosure Procedures Be Followed to Retake Manufactured Home?                                 . . . 402
                 11.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     . . . 402
                 11.2.2 Implications of Treatment of Manufactured Homes As Realty or
                        Personalty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     . . . 404
                 11.2.3 Manufactured Home Real Property Conversion Statutes . . . . . . . . .                          . . . 406
                       11.2.3.1 Nature and Effect of Manufactured Home Real Property
                                Conversion Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            . . . 406
                       11.2.3.2 Listing of State Conversion Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . .                 . . . 407
                 11.2.4 State Tax Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       . . . 414



xxviii
             Contents
                 11.2.5 Whether Manufactured Home Is Treated As Realty in Absence of a
                         State Statute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   .   415
             11.3 Repossession and Resale Procedures When Creditor Proceeds Under Article 9                               .   .   418
                 11.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   418
                 11.3.2 Enforceable Security Interest As Precondition of Repossession. . . . . .                          .   .   418
                 11.3.3 Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   418
                 11.3.4 Self-Help Repossession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   418
                 11.3.5 Debtor’s Right of Redemption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   418
                 11.3.6 Secured Party’s Sale of the Home . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   419
                 11.3.7 Deficiency or Surplus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   419
                 11.3.8 Creditor’s Option to Retain Home in Full Satisfaction of Debt . . . . . .                         .   .   419
                 11.3.9 Remedies for Violations of Article 9 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   419
             11.4 State Restrictions on Seizure of Manufactured Homes; Breach of Peace in
                  Repossession. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   420
             11.5 Right to Cure Manufactured Home Default . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   .   421
                 11.5.1 State Right to Cure Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   421
                 11.5.2 Limited Right to Cure Under Federal Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                     .   .   421
             11.6 Truth in Lending Defenses in Manufactured Home Foreclosures . . . . . . . . .                           .   .   421
                 11.6.1 Damages Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   421
                 11.6.2 Rescission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   422
             11.7 RESPA Defenses in Manufactured Home Foreclosures . . . . . . . . . . . . . . .                          .   .   423
             11.8 Defenses Based on State Credit Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   423
             11.9 Warranty Defenses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   424
             11.10 Homestead Exemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   424
             11.11 Workout Agreements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .   425
             11.12 Using Bankruptcy to Prevent Loss of a Manufactured Home . . . . . . . . . .                            .   .   425
             11.13 Raising Seller-Related Defenses Against the Foreclosing Creditor . . . . . . .                         .   .   426
             11.14 Problems Relating to Manufactured Home Parks. . . . . . . . . . . . . . . . . . .                      .   .   427
             11.15 Effect of Default on Debt or Rent for Land on Which Manufactured Home
                   Is Sited . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   . . 427

Chapter 12   Forfeiture of Land Installment Sales Contracts
             12.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   429
             12.2 Nature of Land Installment Sales Contracts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   430
                 12.2.1 Legal Obligations of the Parties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   430
                 12.2.2 Abuses Involving Installment Land Sales Contracts . . . . . . . . . . . . . .                         .   431
             12.3 Statutory Limitations on Forfeiture. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   432
                 12.3.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   432
                 12.3.2 Notice and Right to Cure Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                     .   432
                 12.3.3 Statutes Treating Land Installment Sales Contracts Like Mortgage Loans.                               .   433
                 12.3.4 Other Statutory Protections for Buyers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   433
                 12.3.5 Failure to Return a Surplus As an Unfair or Deceptive Practice . . . . . .                            .   434
             12.4 Judicial Limitations on Forfeiture. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   434
                 12.4.1 Judicial Treatment of Land Installment Contracts As Mortgages. . . . . .                              .   434
                 12.4.2 Judicial Creation of Protections Against Forfeiture . . . . . . . . . . . . . . .                     .   435
             12.5 Using Bankruptcy to Prevent Forfeiture . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   437
                 12.5.1 Can Installment Land Contract Be Treated As Creating a Security
                        Interest? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       . 437
                 12.5.2 Debtor Options If Installment Land Contract Must Be Treated As an
                        Executory Contract in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  . 438
                 12.5.3 When Is It Too Late to File a Chapter 13 Case to Prevent Forfeiture of
                        an Installment Land Sale Contract? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  . 439
                 12.5.4 Automatic Stay Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             . 439
                 12.5.5 Setting Aside the Forfeiture . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              . 439


                                                                                                                                  xxix
             Foreclosures

Chapter 13   Tax Liens and Tax Foreclosures
             13.1 An Overview of the Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   .   441
             13.2 Real Property Taxation Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   .   441
                 13.2.1 Property Assessment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   .   .   441
                 13.2.2 The Tax Lien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   .   .   441
                       13.2.2.1 Priority of Real Estate Tax Liens . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   .   .   441
                       13.2.2.2 Lender Liability for Unpaid Taxes . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .   442
                 13.2.3 The Tax Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   .   .   443
                 13.2.4 Redemption and Foreclosure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   444
             13.3 Preventing Property Tax Foreclosures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .   .   .   444
                 13.3.1 Minimizing Property Tax Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   444
                       13.3.1.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   .   444
                       13.3.1.2 Challenging the Assessment. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   .   .   444
                               13.3.1.2.1 Assessment exceeds taxable value . . . . . . . . . . .                   .   .   .   .   444
                               13.3.1.2.2 Property is disproportionately assessed. . . . . . . .                   .   .   .   .   445
                               13.3.1.2.3 Administrative procedures . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .   445
                       13.3.1.3 Abatement, Exemption, and Deferral Programs . . . . . . . . .                      .   .   .   .   445
                               13.3.1.3.1 Special tax relief programs: overview . . . . . . . .                    .   .   .   .   445
                               13.3.1.3.2 Types of programs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   .   .   446
                               13.3.1.3.3 Seeking tax relief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .   .   .   447
                       13.3.1.4 Agreement and Compromise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   .   .   447
                       13.3.1.5 Payment in Chapter 13 Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   .   .   447
                       13.3.1.6 Interest on Taxes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   .   .   448
                       13.3.1.7 Relief from Tax Sales for Military Personnel . . . . . . . . . .                   .   .   .   .   448
                 13.3.2 Contesting a Tax Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   .   .   448
                       13.3.2.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   .   .   448
                       13.3.2.2 Taxpayer Defenses to a Judicial Tax Foreclosure. . . . . . . .                     .   .   .   .   448
                       13.3.2.3 Enjoining a Sale Occurring Under a Non-Judicial Process .                          .   .   .   .   449
                 13.3.3 Setting Aside a Completed Tax Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   .   450
                       13.3.3.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   .   .   450
                       13.3.3.2 Grounds for Challenging Tax Sales . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .   450
                               13.3.3.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   .   450
                               13.3.3.2.2 Defects in the tax lien or in the tax sale process .                     .   .   .   .   451
                               13.3.3.2.3 Taxes are not owed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   .   452
                               13.3.3.2.4 Fraud in sale process or in the imposition of tax .                      .   .   .   .   452
                               13.3.3.2.5 Purchaser’s lack of legal authority to bid . . . . . .                   .   .   .   .   452
                               13.3.3.2.6 Excusable neglect . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   452
                               13.3.3.2.7 Equitable grounds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   453
                               13.3.3.2.8 Inadequacy of price. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   .   453
                 13.3.4 Constitutional Challenges to the Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   454
                       13.3.4.1 Sales Subject to Due Process . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   .   454
                       13.3.4.2 Adequate Notice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   .   454
                       13.3.4.3 Full and Adequate Opportunity to Protest . . . . . . . . . . . .                   .   .   .   .   458
             13.4 Redemption Following Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   .   458
                 13.4.1 Generally. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   .   .   .   458
                 13.4.2 Borrowing to Effectuate Redemption . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   .   459
                 13.4.3 Redemption in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .   .   .   460
             13.5 Fraud by Tax Sale Speculators. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   .   461
             13.6 Private Collection and Enforcement of Tax Liens . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .   461

Chapter 14   Issues Arising After a Foreclosure Sale
             14.1 Re-Purchasing the Home During or After the Foreclosure Sale . . . . . . . . . . . . 463
                 14.1.1 Purchasing the Home at the Foreclosure Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463


xxx
Contents
    14.1.2 Redeeming the Home After the Foreclosure Sale . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   463
          14.1.2.1 State Statutes Described . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   463
          14.1.2.2 Utility of the Right to Redeem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   464
14.2 Setting Aside a Completed Foreclosure Sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   465
    14.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   465
    14.2.2 Procedural Issues . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   465
          14.2.2.1 Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   465
          14.2.2.2 Rooker-Feldman Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   466
    14.2.3 Grounds on Which a Foreclosure May Be Set Aside . . . . . . . . . . . . .                        .   467
          14.2.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   467
          14.2.3.2 Irregularity in the Conduct of the Sale. . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   467
          14.2.3.3 Inadequacy of Sale Price . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   469
                  14.2.3.3.1 Generally . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   469
                  14.2.3.3.2 Inadequate price and irregularity in the conduct of
                               the sale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   470
                  14.2.3.3.3 Inadequate price and unfairness . . . . . . . . . . . . . . .                  .   471
                  14.2.3.3.4 Practice tips . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   472
    14.2.4 Setting Aside a Foreclosure Sale in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   473
          14.2.4.1 Sales That Violate the Automatic Stay. . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   473
                  14.2.4.1.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   473
                  14.2.4.1.2 Where automatic stay does not apply. . . . . . . . . . . .                     .   474
          14.2.4.2 Fraudulent Transfers—11 U.S.C. § 548 . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   475
          14.2.4.3 Using State Law Invalidity to Set Aside a Sale in Bankruptcy
                   Court . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   476
          14.2.4.4 Preferences—11 U.S.C. § 547 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   478
          14.2.4.5 Sales That Are Not Complete Under State Law . . . . . . . . . . .                        .   479
14.3 Deficiency Judgments. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   481
    14.3.1 Deficiency Judgments Defined . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   481
    14.3.2 State Statutory Restrictions on Deficiency Judgments . . . . . . . . . . . . .                    .   481
    14.3.3 Judicial Limitations on Deficiency Judgments . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   483
    14.3.4 Creditor Must Prove the Deficiency Amount . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   484
    14.3.5 Deficiency Claims Are Unsecured . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   485
14.4 Claiming a Foreclosure Sale Surplus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   485
    14.4.1 Procedure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   485
    14.4.2 Timelines in Distribution of a Surplus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   487
    14.4.3 Steps Homeowners Should Take . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   487
    14.4.4 Relative Rights of Judicial Lien and Homestead Exemption. . . . . . . . .                        .   488
    14.4.5 ‘‘Surplus Retrieval’’ Consultants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   488
14.5 Damage Claims for Wrongful Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   488
14.6 Tax Consequences of a Foreclosure Sale: An Introduction . . . . . . . . . . . . . .                    .   489
    14.6.1 Foreclosure Sales May Result in Taxable Income. . . . . . . . . . . . . . . .                    .   489
    14.6.2 Taxable Gain from the Foreclosure Sale of the Home . . . . . . . . . . . . .                     .   490
          14.6.2.1 When Is a Gain Taxable? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   490
          14.6.2.2 Calculating the Amount of the Gain . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   490
          14.6.2.3 Lenders Reporting of the Amount Realized . . . . . . . . . . . . . .                     .   491
    14.6.3 Cancellation of Debt (COD) Income . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   491
          14.6.3.1 General Rule . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   491
          14.6.3.2 Determining the Amount of Discharged Debt: Recourse vs.
                   Non-Recourse Debt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   491
          14.6.3.3 Triggering Events: When COD Must Be Reported . . . . . . . . .                           .   492
          14.6.3.4 When COD Need Not Be Reported. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                     .   492
          14.6.3.5 Form 1099-C. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   492
                  14.6.3.5.1 What is a 1099-C? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   492
                  14.6.3.5.2 The filing of a 1099-C does not mean that tax is owed                           .   493



                                                                                                                xxxi
             Foreclosures
                                 14.6.3.5.3 Improper filing of a 1099-C; use of a 1099-C to defeat
                                                collection actions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                              493
                       14.6.3.6 Taxpayer Reporting: Form 982 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                        494
                 14.6.4 Exclusions from Cancellation of Debt Income . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                           494
                       14.6.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                494
                       14.6.4.2 Insolvency Exclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                    494
                       14.6.4.3 Bankruptcy Exclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                    495
                       14.6.4.4 Disputed or Contingent Debts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                        495
                       14.6.4.5 Interest and Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                 496
                       14.6.4.6 Purchase Price Infirmity Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                        496
                       14.6.4.7 Acquisition Indebtedness . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                    497
                                 14.6.4.7.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                  497
                                 14.6.4.7.2 Ordering rule for home equity debt . . . . . . . . . . . . . .                                          497
                 14.6.5 What to Do If an Exclusion Applies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                        498
                       14.6.5.1 General. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                              498
                       14.6.5.2 What to Do If Tax Has Mistakenly Been Paid . . . . . . . . . . . . .                                                498
                       14.6.5.3 Preventing Submission of a 1099-C Form . . . . . . . . . . . . . . . .                                              498
             14.7 Rights of Tenants in Possession Following Foreclosure on Their Landlord’s
                  Property . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                        499
                 14.7.1 Federal Protections . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                               499
                       14.7.1.1 Protecting Tenants at Foreclosure Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                         499
                       14.7.1.2 Fannie Mae and Freddie Mac Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . .                                              499
                       14.7.1.3 Section 8 Tenants. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                  500
                 14.7.2 State Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                             500
                       14.7.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                               500
                       14.7.2.2 State ‘‘Good Cause’’ Eviction Statutes. . . . . . . . . . . . . . . . . . .                                         501
                       14.7.2.3 Other State Statutes Offers Protections to Tenants . . . . . . . . . . .                                            502
                       14.7.2.4 Redemption or Purchase by Group of Tenants . . . . . . . . . . . . .                                                503
                 14.7.3 Rights of Tenants If Their Landlord Files Bankruptcy. . . . . . . . . . . . . .                                             503
             14.8 Former Owners in Possession of Property Following Foreclosure . . . . . . . . . .                                                 503

Chapter 15   Foreclosure Rescue Scams
             15.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   505
             15.2 What Is a Foreclosure Rescue Scam? . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   506
                 15.2.1 Overview. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   506
                 15.2.2 Sale-Leaseback Schemes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   507
                 15.2.3 Inter Vivos Trusts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   507
                 15.2.4 Loan Modification Scams . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   508
                 15.2.5 Short Sale Scams . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   510
             15.3 Investigating and Preparing a Foreclosure Rescue Scam Case. .                         .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   510
                 15.3.1 Recognizing a Foreclosure Rescue Scam . . . . . . . . . . .                     .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   510
                 15.3.2 Gathering Information . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   511
                       15.3.2.1 The Homeowners’ Story . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   511
                       15.3.2.2 The Document Trail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   512
                               15.3.2.2.1 The importance of the documents . . . .                       .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   512
                               15.3.2.2.2 Solicitation materials . . . . . . . . . . . . .              .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   512
                               15.3.2.2.3 Transaction documents . . . . . . . . . . .                   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   513
                               15.3.2.2.4 Local land records . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   513
                               15.3.2.2.5 Court records . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   514
                               15.3.2.2.6 Other documents . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   515
                                            15.3.2.2.6.1 General. . . . . . . . . . . . . . .           .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   515
                                            15.3.2.2.6.2 Payments to rescuer or lender                  .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   515
                                            15.3.2.2.6.3 Rescuer’s loan documents . . .                 .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   515
                                            15.3.2.2.6.4 Appraisal . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   .   515


xxxii
Contents
                                   15.3.2.2.6.5 Reports of consumer complaints . . . . . . . . . . 516
                                   15.3.2.2.6.6 Corporate and business documents . . . . . . . . 516
                                   15.3.2.2.6.7 Internet searches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 516
    15.3.3 Identifying Possible Defendants. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            . . 516
    15.3.4 First Steps . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   . . 517
          15.3.4.1 Need for Quick Action and to Determine the Homeowner’s
                    Goals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   .   517
          15.3.4.2 Stop Eviction Proceedings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   517
          15.3.4.3 Reviewing the Deed . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   517
          15.3.4.4 Evaluating Grounds for Rescission/Rescission Notice . . . . . .                         .   .   518
          15.3.4.5 Recording a Lis Pendens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   518
          15.3.4.6 Evaluating the Competency of the Consumers and Whether or
                    Not They Have Conflicts of Interest . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   518
15.4 Legal Theories to Attack Foreclosure Rescue Scams . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   .   519
    15.4.1 Construing the Transaction As a Loan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   519
          15.4.1.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   519
          15.4.1.2 The Equitable Mortgage Doctrine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   519
          15.4.1.3 The Bona Fide Purchaser Defense . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   .   523
    15.4.2 Truth in Lending. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   526
          15.4.2.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   526
          15.4.2.2 When Does TILA Apply? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   526
          15.4.2.3 TIL Disclosure Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   527
          15.4.2.4 The Right of Rescission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   528
                  15.4.2.4.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   528
                  15.4.2.4.2 What transactions can be rescinded . . . . . . . . . . . .                    .   .   528
                  15.4.2.4.3 When rescission can be exercised . . . . . . . . . . . . .                    .   .   529
                  15.4.2.4.4 The three-step rescission process. . . . . . . . . . . . . .                  .   .   529
                  15.4.2.4.5 The consumer’s tender obligation . . . . . . . . . . . . .                    .   .   530
          15.4.2.5 Damages and Attorney Fees. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   531
          15.4.2.6 Assignee Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   531
    15.4.3 Home Ownership and Equity Protection Act . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   .   532
          15.4.3.1 Scope . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   532
                  15.4.3.1.1 Overview of HOEPA triggers . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   .   532
                  15.4.3.1.2 Example of APR trigger calculation. . . . . . . . . . . .                     .   .   533
                  15.4.3.1.3 Example of points and fees trigger calculation . . . .                        .   .   533
          15.4.3.2 Substantive Prohibitions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   534
          15.4.3.3 Expanded Assignee Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   534
          15.4.3.4 Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   535
    15.4.4 Direct Federal Regulation of Foreclosure Rescuers . . . . . . . . . . . . . .                   .   .   535
    15.4.5 Unfair and Deceptive Acts and Practices (UDAP) Statutes . . . . . . . .                         .   .   535
          15.4.5.1 Overview of State UDAP Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   .   535
          15.4.5.2 Comparison of UDAP and Fraud Claims . . . . . . . . . . . . . . .                       .   .   536
          15.4.5.3 Comparison to TILA and HOEPA. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                     .   .   537
          15.4.5.4 Application of Substantive UDAP Standards to Foreclosure
                    Rescue Scams . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   537
          15.4.5.5 UDAP Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   539
    15.4.6 State Foreclosure Rescue Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   540
          15.4.6.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   540
          15.4.6.2 Coverage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   540
          15.4.6.3 Right to Cancel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   542
          15.4.6.4 Substantive Prohibitions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   543
          15.4.6.5 Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   543
          15.4.6.6 NCLC Model State Foreclosure Rescue Statute. . . . . . . . . . .                        .   .   544
    15.4.7 Fraud and Civil Conspiracy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   544
          15.4.7.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   544


                                                                                                               xxxiii
             Foreclosures
                                Elements of a Fraud Claim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
                          15.4.7.2                                                                                   .   .   .   545
                                Fraud by Silence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
                          15.4.7.3                                                                                   .   .   .   546
                                Overcoming Exculpatory Contract Clauses . . . . . . . . . . . . .
                          15.4.7.4                                                                                   .   .   .   546
                                The Important of Pattern Evidence . . . . . . . . . . . . . . . . . .
                          15.4.7.5                                                                                   .   .   .   546
                                Remedies for Fraud . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
                          15.4.7.6                                                                                   .   .   .   546
                                Acceptance of Fruits of Fraud, Civil Conspiracy, Aiding and
                          15.4.7.7
                                Abetting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   .   547
                 15.4.8 Other Common Law Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   .   548
                       15.4.8.1 Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   .   548
                       15.4.8.2 Unconscionability. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   548
                       15.4.8.3 Breach of Duty of Good Faith and Fair Dealing . . . . . . . . .                      .   .   .   549
                       15.4.8.4 Breach of Fiduciary Duty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   550
                       15.4.8.5 Intentional Infliction of Emotional Distress. . . . . . . . . . . . .                 .   .   .   550
                       15.4.8.6 Other Common Law Claims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   .   .   551
                 15.4.9 State Credit and Usury Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   551
                       15.4.9.1 State Usury Laws and Their Penalties . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   .   551
                       15.4.9.2 Federal Preemption. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   552
                               15.4.9.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   552
                               15.4.9.2.2 DIDA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   552
                               15.4.9.2.3 AMTPA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   553
                       15.4.9.3 Choice of Law Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   553
                       15.4.9.4 Licensing Provisions of State Usury Laws . . . . . . . . . . . . .                   .   .   .   553
                 15.4.10 Other State Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   .   554
                       15.4.10.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   .   554
                       15.4.10.2 Door-to-Door Sales Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   554
                       15.4.10.3 State Credit Services or Credit Repair Organization Laws. .                         .   .   .   555
                 15.4.11 State Real Estate Requirements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   556
                       15.4.11.1 Formal Requirements for Deeds . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   .   556
                       15.4.11.2 False Notarization. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .         .   .   .   556
                 15.4.12 RICO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .    .   .   .   557
                 15.4.13 Real Estate Settlement Procedures Act . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   557
             15.5 Challenging Foreclosure Rescue Scams in Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . .                     .   .   .   558
                 15.5.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   .   .   558
                 15.5.2 Stopping the Eviction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   .   558
                 15.5.3 Voiding Title Transfers in Foreclosure Rescue Scams . . . . . . . . . . .                    .   .   .   559
                       15.5.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   559
                       15.5.3.2 Trustees’ Powers to Avoid Transfers . . . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   559
                               15.5.3.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   .   559
                               15.5.3.2.2 Fraudulent transfers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   559
                               15.5.3.2.3 Use of ‘‘strong arm clause’’ . . . . . . . . . . . . . . . .               .   .   .   560
                       15.5.3.3 Debtor’s Power to Avoid Title Transfers . . . . . . . . . . . . . .                  .   .   .   560
                               15.5.3.3.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   .   560
                               15.5.3.3.2 Did the debtor conceal the property? . . . . . . . . . .                   .   .   .   560
                               15.5.3.3.3 May the debtor exempt the property?. . . . . . . . . .                     .   .   .   560
                               15.5.3.3.4 Was the transfer involuntary? . . . . . . . . . . . . . . .                .   .   .   561
                       15.5.3.4 Persuading the Trustee to Avoid the Transfer . . . . . . . . . . .                   .   .   .   561

Appendix A   Selected Statutes and Regulations Pertaining to Mortgages Held or
             Insured by the Federal Government
             A.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . .   ..   .............................                             .   563
             A.2 Loans Insured by the Department              of   Housing and Urban Development (HUD)                       .   563
                 A.2.1 Selected Statutes . . . . . . .        ..   .............................                             .   563
                 A.2.2 Selected Regulations . . . .           ..   .............................                             .   567



xxxiv
             Contents
                 A.2.3 Selected Mortgagee Letters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   569
             A.3 Loans Guaranteed by the Department of Veterans Affairs . . . . . . . . . . . . .                      .   .   .   648
                 A.3.1 Selected Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   648
                 A.3.2 Selected Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   654
                       A.3.2.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .        .   .   .   654
                       A.3.2.2 Subpart B—Guaranty or Insurance of Loans to Veterans . . . .                            .   .   .   654
                       A.3.2.3 Subpart F—Guaranty or Insurance of Loans to Veterans with
                                Electronic Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .   .   657
                 A.3.3 VA Guaranty Loans Foreclosure Fee Schedule and Time Frames. . . .                               .   .   .   662
                       A.3.3.1 VA Legal Services Fee Table . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   .   662
                       A.3.3.2 VA Foreclosure Timeframes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   .   663
                       A.3.3.3 VA Making Home Affordable Program. . . . . . . . . . . . . . . .                        .   .   .   664
                       A.3.3.4 Policy on Loan Modifications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   .   665
                 A.3.4 VA Guaranty Policy Regarding Natural Disasters . . . . . . . . . . . . . .                      .   .   .   666
             A.4 Loans Held by the Rural Housing Service (formerly the Farmers Home
                 Administration) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   .   667
                 A.4.1 Selected Statutes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   .   667
                 A.4.2 Selected Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   676
             A.5 Loans Guaranteed by the Rural Housing Service . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   .   .   679
                 A.5.1 Selected Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   .   679
                 A.5.2 Selected Administrative Notices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             .   .   .   683
             A.6 Hope for Homeowners . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           .   .   .   689
                 A.6.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .      .   .   .   689
                 A.6.2 Statute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .   .   .   689
                 A.6.3 Regulations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .     .   .   .   694
                 A.6.4 Selected Mortgagee Letters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            .   .   .   700

Appendix B   Federal Agency Guidelines on Workouts Including Loan
             Modifications
             B.1 Federal Financial Agencies’ Statement on Loss Mitigation . . . . . . . . . . . . . . .                            733
             B.2 FDIC Loan Modification Program . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                     734
             B.3 Making Home Affordable Modification Program . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                            746
                 B.3.1 Overview . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            746
                 B.3.2 Supplemental Directive 09-01: Introduction of the Home Affordable
                       Modification Guidelines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  746
                 B.3.3 Supplemental Directive 09-03: Home Affordable Modification
                       Program—Trial Period Guidance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                       759
                 B.3.4 Supplemental Directive 09-08: Home Affordable Modification
                       Program-Borrower Notices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    761
                 B.3.5 Supplemental Directive 09-09 Revised: Introduction of the Home
                       Affordable Foreclosure Alternatives—Short Sale and Deed-in-Lieu of
                       Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           765
                 B.3.6 Supplemental Directive 10-01: Home Affordable Modification Program—
                       Program Update and Resolution of Active Trial Modifications . . . . . . . .                                  774
                 B.3.7 Supplemental Directive 10-02: Home Affordable Modification Program—
                       Borrower Outreach and Communication . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                           781
                 B.3.8 Supplemental Directive 10-04: Home Affordable Unemployment Program
                       Background. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .             787
                 B.3.9 Home Affordable Modification Program Base Net Present Value (NPV)
                       Model Specifications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 793
                 B.3.10 Servicer Participation Agreement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                     796
                 B.3.11 Home Affordable Modification Program Request for Modification and
                        Affidavit (RMA). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .               830



                                                                                                                                   xxxv
             Foreclosures
                  B.3.12 Home Affordable Modification Program Hardship Affidavit. . . . . . . . . . 834
                  B.3.13 Home Affordable Modification Program Trial Period Plan Notice . . . . . 837
                  B.3.14 Other Home Affordable Modification Program Documents . . . . . . . . . . 845

Appendix C   Federal Mortgage Servicing Law
             C.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   .....    . . 847
             C.2 Selected Provisions of the Real Estate Settlements Procedures Act, 12                          U.S.C.
                 §§ 2601–2617 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .....    .   .   847
             C.3 Selected RESPA Regulations: Regulation X, 24 C.F.R. Part 3500. . . .                           .....    .   .   852
             C.4 Selected Provisions of Regulation Z, 12 C.F.R. Part 226. . . . . . . . . .                     .....    .   .   866
             C.5 Selected Provisions of the Servicemembers Civil Relief Act . . . . . . .                       .....    .   .   866

Appendix D   Summary of State Mortgage Servicing, Payoff Statement, and
             Mortgage Discharge Laws
             D.1 State Mortgage Servicing Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 877
             D.2 Payoff Statement Requirements. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 898
             D.3 Mortgage Discharge Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 900

Appendix E   Summary of State Foreclosure Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 905

Appendix F   Summary of State Real Estate Tax Abatement Laws . . . . . . . . . . . . . . . 929

Appendix G   Summary of State Condominium Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 939

Appendix H   Sample Foreclosure Prevention Counseling Forms and Practice Aids
             H.1 Sample Foreclosure Prevention Counseling Forms . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   .   956
                 H.1.1 Sample Foreclosure Prevention Intake Form. . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   .   956
                 H.1.2 Sample Authorization to Release Information . . . . . . . . . . . . . . . . . .                   .   .   963
                 H.1.3 Information Request for Loan Servicer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   965
                 H.1.4 Sample Loan Modification Forms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   966
                       H.1.4.1 Fannie Mae Loan Modification Agreement . . . . . . . . . . . . . .                         .   .   966
                       H.1.4.2 Freddie Mac Loan Modification Agreement. . . . . . . . . . . . . .                         .   .   969
                       H.1.4.3 Sample Modification Due on Transfer Rider . . . . . . . . . . . . .                        .   .   970
                       H.1.4.4 Sample Modification Bankruptcy Disclosure Rider . . . . . . . . .                          .   .   970
                       H.1.4.5 Sample Assignment of Rents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   .   970
             H.2 Sample Qualified Written Requests . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .              .   .   972
                 H.2.1 Sample Qualified Written Request Under RESPA for Use by Consumers                                  .   .   972
                 H.2.2 Sample Qualified Written Requests Under RESPA for Use by Attorneys                                 .   .   972
                       H.2.2.1 General . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .       .   .   972
                       H.2.2.2 Bankruptcy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   973
             H.3 Sample Mortgage and Servicing Forms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                 .   .   974
                 H.3.1 Sample Mortgage. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .          .   .   974
                 H.3.2 Sample Promissory Note—Fixed Rate Mortgage. . . . . . . . . . . . . . . .                         .   .   981
                 H.3.3 Sample Promissory Note—Adjustable Rate Mortgage . . . . . . . . . . . .                           .   .   982
                 H.3.4 Sample Change Rate Notice for ARM. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                    .   .   985
                 H.3.5 Sample Annual Escrow Account Statement . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                      .   .   985
                 H.3.6 Sample Notice As to Change of Servicer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                  .   .   988




xxxvi
             Contents

Appendix I   Sample Foreclosure Pleadings and Other Litigation Documents
             I.1 Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 989
             I.2 Answers to Judicial Foreclosures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 990
                  I.2.1 Answer with Counterclaims Regarding Management of Escrow Account . . 990
                  I.2.2 Answer with TILA and RESPA Affirmative Defenses . . . . . . . . . . . . . . . 993
                  I.2.3 Motion to Dismiss (on Standing Grounds) and in the Alternative to
                        Stay Judicial Foreclosure for Review for HAMP Loan Modification . . . . . 997
             I.3 Complaint to Enjoin Non-Judicial Foreclosure and for Damages (Massachusetts). 999
             I.4 Pleadings to Enjoin Non-Judicial Foreclosure (North Carolina) . . . . . . . . . . . . 1003
                  I.4.1 Temporary Restraining Order . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1003
                  I.4.2 Memorandum for Preliminary Injunction and Proposed Order . . . . . . . . 1003
                  I.4.3 Notice of Appeal and Order of Bond on Appeal. . . . . . . . . . . . . . . . . . 1006
             I.5 Pleadings to Enjoin Non-Judicial Foreclosure by Servicer Who Failed to
                 Review for HAMP Modification. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1006
                  I.5.1 Complaint . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1006
                  I.5.2 Motion for Temporary Restraining Order . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1008
                  I.5.3 Memorandum in Support of Motion for Temporary Restraining Order . . . 1008
                  I.5.4 Affidavit in Support of Motion for Temporary Restraining Order . . . . . . 1009
                  I.5.5 Proposed Temporary Restraining Order . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1010
                  I.5.6 Motion for Waiver of Additional Security in Support of Motion for
                        Temporary Restraining Order. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1010
                  I.5.7 Motion for Preliminary Injunction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1011
                  I.5.8 Memorandum in Support of Motion for Preliminary Injunction . . . . . . . . 1011
             I.6 Pleadings to Enjoin Non-Judicial Foreclosure Borrower in Temporary HAMP
                 Modification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1016
                  I.6.1 Complaint . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1016
                  I.6.2 Motion for Preliminary Injunction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1021
                  I.6.3 Memorandum in Support of Motion for Preliminary Injunction. . . . . . . . 1022
             I.7 Complaint to Enforce Permanent Modification for Borrower in Trial HAMP
                 Modifcation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1025
             I.8 Pleadings Related to Standing and Servicer Misconduct . . . . . . . . . . . . . . . . . 1027
                  I.8.1 Answer to Judicial Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1027
                  I.8.2 Complaint in Response to Nonjudicial Foreclosure . . . . . . . . . . . . . . . . 1035
                  I.8.3 Request for Admissions to Foreclosing Lender. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1040
                  I.8.4 Interrogatories, Requests for Admissions to Foreclosing Trust . . . . . . . . 1042
                  I.8.5 Motion to Dismiss Complaint for Lack of Standing . . . . . . . . . . . . . . . 1047
             I.9 Action Against Mortgage Servicer for an Accounting and for Violation of
                 RESPA and FDCPA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1050
                  I.9.1 Complaint . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1050
                  I.9.2 Plaintiffs Proposed Findings of Fact and Conclusions of Law . . . . . . . . . 1052
             I.10 Pleadings Related to Broker and Loan Origination Abuses . . . . . . . . . . . . . . 1055
                  I.10.1 Complaint. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1055
                  I.10.2 Memorandum in Support of Motion for Preliminary Injunction . . . . . . . 1058
                  I.10.3 Discovery Requests and Request to Admit to Lender. . . . . . . . . . . . . . 1060
                  I.10.4 Interrogatories and Requests for Production of Documents to Broker . . . 1063
                  I.10.5 Interrogatories and Request for Production of Documents to Lender . . . 1065
             I.11 Sample Complaint for Fraud Against Home Improvement Contractor . . . . . . . 1068

Appendix J   Glossaries
             J.1 Generalized Glossary . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1071
             J.2 Specialized Glossary of Mortgage Servicing Terms . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1080




                                                                                                                       xxxvii
             Foreclosures

Appendix K   Finding Pleadings, Primary Sources on the Companion Website
             K.1 Pleadings and Primary Sources Found on the Companion Website . . . . .                             . . . . 1085
             K.2 How to Access the Website . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .            . . . . 1086
             K.3 Locating Documents on the Website . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .                . . . . 1087
             K.4 How to Use the Documents, Find Word Versions, and Locate Additional
                 Features . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .   . . . . 1090
             K.5 Electronic Searches of This and Other NCLC Titles’ Chapters. . . . . . . .                         . . . . 1090
             K.6 Finding Additional Pleadings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .           . . . . 1090

Appendix L   Helpful Websites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1091

             Index . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1095

             Quick Reference to Consumer Credit and Sales Legal Practice Series . . 1131




xxxviii

				
DOCUMENT INFO
Shared By:
Categories:
Tags:
Stats:
views:25
posted:11/3/2011
language:English
pages:26